1、 创建物业管理示范住宅小区方案*花园城创建xx市物业管理示范小区方案人人都渴望有着安全、舒适、洁净的居住环境，一种亲情的交融、邻里的沟通、文化的认同、本性的回归，因此为小区的住户提供一个安全、舒适、洁净的居住环境，组织健康、文明的休闲活动，构筑人际沟通的网络，提升人们的生活品质，达成人与自然的生态和谐、人与人的人态和谐和人自身的心态和谐，已经成为物业管理企业的重要职能乃至生存价值之所在。要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。做到上下重视、全局一盘棋。其中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的2、关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点： 1、“创优”定位：*小区于06年5月交付业户使用以来，由*物业管理公司进行了专业化、一体化、科学化的物业管理服务。通过近两年的努力，管理服务成绩明显，得到小区广大业主、小区开发企业以及相关市政部门高度认可与评价。现基本满足xx市优秀住宅小区之规定标准，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物业使用功能体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，为下一步争创广东省物业管理示范住宅小区及全国物业管理示范住宅小区奠定良好的基础，经物业管理处与广大业主协商共同创建*市物业管理示范住宅小区。要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资3、源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。其中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点：2、“创优”领导小组为更好地达到xx市物业管理示范住宅小区之规定标准，要把创优活动当作企业上台阶，提高管理手段、管理水平的重要战略步骤之一；树立管理服务的长远目标：市优、省优、国优，通过推行标准化的管理服务手段，而不断增强企业核心竞争力，从而树立企业的品牌形象；企业领导应适时组织成立创优小组、全力支持推进创优质服务的活动开展，涉及具体费用的，应及时予以解决。物业公司拟成立“创优”领导小组，其成员及职责如下：2.1 组长（由集团公司主要负责4、人担任）：* 2.1.1 职责：带领“创优”小组组员对小区“创优”工作全面计划、组织、协调；带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检自查整改工作；带领“创优”小组组员对小区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等）的整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等）的完善。2.2 “创优”小组成员由美地物业各部门主管组成：组员：11人职责：各组员根据自身分管部门积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容。2.3 创优工作领导小组成员负责组织和协调全体员工积极备战，迎接*市达标检查，全体成员按各自职能划分分为以下五个责任小组：公关协调组责任人：*总负责创优工作中的公关和各方关系的协调工作。申报手续组责任人：*5、负责联系市房管局及有关部门办理相关申报手续，负责整个创优工作的协调、指挥、监督、实施。资料整理组责任人：*负责按创优要求整理迎检资料物业整改组责任人：*负责按整体工作进程安排物业自检及根据自检和专家检查意见进行物业整改，以达到创优达标要求。接待服务组责任人：*负责接待省、市、建设部及公司邀请的专家，做好后勤服务工作。2.4 领导小组各成员职能分工明细表为明确领导小组各成员的职能，做到权责明细，以便于更好的执行和实施公司的创优达标计划，现将领导小组各成员具体职能明确如下：* 总负责领导全面掌控创优达标工作，并具体负责公关协调组。*协助*总协调各职能小组工作，并具体负责申报手组。*负责做好公司行政6、采购、人事配合工作，并具体责资料整理组。*负责接待服务组，做好接待服务工作。*负责创优工作中的资金预算及资金安排，以及涉及财务方面的自检与整改完善，进行财务部资料整理。*负责加强小区日常管理，提升服务水平，安排自检与整改工作的实施，并协助进行基础管理，物业服务、客户服务等资料的整理。*负责协助蒋总做好创优工作的公关协调工作。*负责做好达标要求的基础管理，房屋管理、设备设施管理方面的自检与整改完善及进行协助进行分部资料整理。*负责做好达标要求的绿化、环卫方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。*负责做好达标要求的保安、车辆与交通秩序方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。*负责做好达标7、要求的消防方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。*负责协助利罗主任做好接待工作中的餐饮服务。*负责创优工作中涉及电脑与计算机相关方面的自检与整改完善及协助进行分部资料整理。以上小组成员请务必按照公司创优达标实施安排做好自已职责范围内的事项。3、创优工作总体实施计划公司已在5月13日开始启动创优工作，现已完成分工安排等方面的工作，按照创优达标工作要求，现拟订后续实施计划如下：5月14日完成创优工作领导小组及各职责组的建立，并全面开展创优工作。5月15日完成首次公司内部全面自检及资料整理框架工作，并安排邀请同行业专家做一次全面指导。5月21日完成前期整改工作，进行第二次全面自检工作，资料整理8、工作初稿完成，并安排邀请市级专家进行一次全面指导。5月23日完成前期整改工作，进行第三次全面自检工作，资料整理工作完成，通过市级专家审核，并对前期创优工作进行一次总结。5月26日完成阶段整改工作，迎接省级专家的检查，针对检查中的问题做好整改。5月27日全面迎接建设部创优检查，争取一次性通过创优达标。4、创优工作制度4.1 例会制度：5月间，每3天召开一次工作例会此后，组长根据情况不定期召开专题会议或工作例会解决具体问题，例会旨在布置创优工作任务，并总结上一阶段工作发现问题，寻求解决问题答案，安排本期工作，检查计划的落实情况。4.2 建立创优工作记录及会议记录制度：每位组员要做好工作及会议记录，9、旨在掌握进程状况，保证创优工作顺利进行，创优工作近尾声，迎检关工作记录及会议记录将回收归档，做为创优工作资料。5、内部动员为使员工尽快“创优”进入紧张的“创优”工作状态，提高工作效益，加快工作节奏，作好打硬仗的准备。有必要先对内部员工，特别是参加“创优”员工进行“创优”总动员。其动员方案如下：5.1 召开动员大会，组织所有参加“创优”工作的人员由“创优领导组长主持召开“创优”总动员；5.2 由各级员工代表表决心；6、内部整改参照“创优”小区相关法律法规及相关国家指令，对”创优”工作全面自检自查；6.1 软件资料的自查，参照小区“创优”资料目录进行核对资料，通常分为两部分6.1.1 原始资料“创10、优”“迎检”资料的整理应力求资料的完善与真实、可靠。“创优”“迎检”原始资料包括以下内容：小区的产权资料如下：规划许可证，用地协议书；投资许可证，开工许可证；红线图，总平面图；竣工验收资料包括：土建竣工验收书，消防竣工验收书；水电竣工验收书，电梯竣工验收书，电梯准用证；通信系统验收证明，燃气系统竣工验收证明；管理移交资料包括：图纸移交记录，其他开发建设资料（如隐蔽工程记录等）的移交资料；接管验收记录，钥匙移交记录；发展商委托管理合同书；管理公司成立登记资料包括：营业执照，税务登记证;企业法人代码卡，管理处营业执照；停车场营业执照，管理处管理用房产权资料；业主委员会成立与活动资料包括：业主管委会11、章程，业主管委会社团法人登记证；业主委员会选举产生记录，业主管委会成立记录；业主管委会的会议纪要，业主管委会发布的公告；6.1.2 管理体系文件资料。对“创优”资料务求完整、简便、明了，资料存档要去伪存真、前后对应、标识清晰。“创优”“迎检”管理体系文件资料包括以下内容：a)公众管理制度（详见住户手册）b)所有内部管理标准作业规程c)所有内部管理的日常质量记录d)员工绩效考评结果记录e) 所有的住户投诉记录f)所有住户回访记录g)所有的住户报修记录h)所有的住户意见征集记录i)所有的管理处对外通知、通知记录j)所有的财务运作损益表和其他财务报表k)所有的对外委托合同书l)所有的员工培训记录m)12、所有的员工岗位、职称证书和员工档案n)小区业主/住户档案o) 所有的住户装修管理档案p)政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书q)所有社区文化记录r) 所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书s) 所有的标识复印件t) 所有的多种经营资料u) 所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料，以及其他应提供的资料、记录。7、硬件设施设备的自查通常包括房屋、设备、设施、环境等因前阶段日常管理维护不足进行的整改整顿，要求细致、全面的具体要求如下：7.1 物业楼宇外观要完好、整洁。小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。特别应注意阳台封13、闭的统一有序，阳台的使用功能没有改变，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，无违反“装修管理规定”的乱拉线、乱搭建，随意改动门窗、空调等现象。7.2 物业楼宇内部整洁、有序、安全、无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改（改动房屋的使用功能，特别是随意改变房屋结构）等违章现象。各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰。7.3 小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。在整改时应对照“创优”标准，特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类公共设施、设备的使用完好率应达标，对日常管理被忽略14、的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以保持其使用的完好率。7.4 机房环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽、无灰尘、锈迹、脱漆、杂物、无虫、鼠害。机房和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准，整改时应特别注意这方面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象。7.5 消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图齐全、完好、消防疏散通道畅通，无任何阻碍。特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭15、状态，通往天台，逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防通道要无占用。7.6 其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施，如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒以及煤气管道、电梯等设施设备的安全防护措施一定要完善到位。7.7 卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等。严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区内养家禽。7.8 小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。7.9 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐整，保16、安设备先进完善。整改原则：你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。7.10 整改流程图“创优”小组成员制定计划、目标，每周两次对”创优”工作检查创优小组成员对计划、检查结果评审，提出新的问题分析和整改方案。“创优”小组对口负责人监督实施整改方案的落实对检查出的问题分析，提出整改方案，协调相关部门人员整改。8、自检、预检8.1 在整改硬件和整理“创优”“迎检”资料过程中，“创优”领导小组应在本周组织“创优”管理处进行内部自检，每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，限时整改完毕，自检一次，整改一次，提高一步，力争在最短的时间内大幅度提高17、“创优”“迎检”水平。8.2 在“创优”“迎检”前三天，内部整改即将结束的时候，邀请行业专家对“创优”管理处进行正式“迎检”前的预检。预检完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对小区的物业管理水平逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正式“迎检”前进行有针对性的最后准备，并以此锻炼管理处的全体员工。9、“迎检”准备 在正式“创优”“迎检”前小区应着重作好以下工作：9.1 硬件整改基本达标9.2 资料和记录真实、全面、说服力强9.3 “创优”管理处应当就“创优”的意义与业主/住户达成充分的共识，使业主/住户的绝大多数都能支持“创优”工作。9.4 取得业主管理委员会的支持和配合（开发商）9.5 选好住户代表，为向考评团汇报工作做好准备。一般情况下考评团都要求小区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎立支持对考评至关重要。9.6联系好当地的政府管理部门，（例如派出所、居委会等部门）并取得相关部门领导的支持，这也是对考评工作的一个关键点。10、“迎检”汇报材料的拟订10.1 小区的简介；10.2 物业管理工作汇报；10.3 社区文化与精神文明汇报；10.4 “创优”工作情况。11、“迎检”现场布置