商业综合体开发选址规划运营实战培训（163页）.pdf-地产文库

商业综合体开发选址规划运营实战培训（163页）.pdf

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上传人：ven****re 编号：85598 2021-04-07 163页 9.06MB

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1、商业综合体开发选址规划运营实战培训深圳市商旅文产业管理有限公司朱奇总经理讲师介绍朱奇，著名商业地产管理专家商业地产金牌讲师，上海交通大学连锁经营总裁班客座教授，亚太不动产商学院客座讲师、中国商业地产研究院首席研究员中国地产智库首席选址专家、政府、开发商商圈规划顾问，新华社地产评论员，大中华购物中心联盟商学院客座教授, 深圳市商旅文产业管理有限公司总经理。微信号：creachina 新浪微博:朱奇地产讲师学习方向 -商业综合体之开发拿地开发拿地 -商业综合体之选址定位选址定位 -商业综合体之产品规划产品规划 -商业综合体之运营管理运营管理商业综合体开发拿地攻略招、拍、挂2、问题： 1、土地闲置费问题。（国税函2010220号、国税发200931号） 2、契税问题（财税2004134号、国税函2009603号） 3、考虑拿地的主体问题。例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但如果是最后签订协议，一定是项目公司，否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 4、返还的土地出让金问题。（财税2009151号，财税200987号文件）例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又退还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 5、以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就取得了土地，实际上支付的修路款就3、是取得的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。商业综合体开发拿地攻略不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）操作方式： 1、国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税不征税（国税发1993149号文件、国税函2008277号文件、国税函2009520号文件）；土地增值税不征税（条例和财税200621号文件）；企业所得税享受搬迁补偿纳税待遇（国税函2009118号文件） 2、国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 3、如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。商业综合体开发拿地攻略购买转让土地项目一

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