1、谨呈：兴华地产华海通置业商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注【兴华御江公馆】一、二期商铺招商执行方案目 录 项目招商形式原则 page 3项目商业业态布局 page 4项目业态定位细分 page 6项目租金方案与招商政策 page 11项目招商工作倒排计划 page 14项目招商前期广宣推广 page 15商铺招商执行方案一、招商目的：通过商铺招商，引进相关的经营服务项目，积聚商业人气。为兴华御江公馆一、二期的广大业主提供便利、完善的生活配套服务，从而保障兴华御江公馆一、二期商铺后期清盘工作的顺利完成。二、招商2、形式：按照公开、公平、公正的原则面向恩施利川市中心及周边城市、片区公开招商。三、招商标的及商业范围：本期公开招租商铺为兴华御江公馆一、二期商业部分的301栋（共计40套、7823.34M2），201栋（共计11套、2432.36M2），203栋(共计4套、789.09 M2)，205栋（共计2套、660.66 M2）及206栋（共计3套、574.51 M2）。四、招商原则：以兴华御江公馆一、二期商业部分的301栋三楼整层商业为招租核心重点，辅助206栋、205栋、203栋、201栋余下四栋部分250 M2以上商业面积的招商，以租代售以点带面围点打援，并实现商业面积在200 M2以下部分商铺的销3、售去化。五、业态布局：结合本项目前期住宅客群统计分析，以投资型客群为主，对于投资型客户相对而言，投资商铺的目的和投资附加值不仅在于环境和实用性的打造让其投资物业保值，更是注重项目品质与商业增值空间。本项目商业业态经营定位为：既满足兴华御江公馆业主客群的日常社区型消费+主题型消费外，更要做到与周边项目商业避免同质竞争削尖差异的特色型商业。常规旅游投资型特色商业涵盖经营范围：1. 零售购物。 6. 休闲书店。2. 特色餐厅。 7. 画廊艺馆。3. 咖啡茶饮。 8. 主题娱乐。4. 健康美容。 9. 旅游服务。5. 健身娱乐。 10. 度假酒店。本项目商业业态布局为：零售购物 + 咖啡茶饮 + 主题4、娱乐 + 旅游服务 + 社区配套六、商业业态配比：楼 栋可售套数（套）可售面积（）201栋112432.36203栋4789.09205栋2660.66206栋3574.51301栋407823.34合 计6012288.96（1）各预进驻业态配比表：业 态配比需求面积（）配比率（）咖啡茶饮棋牌、主题娱乐5284.2543零售购物3932.4732社区配套、旅游服务3072.2425合 计12288.96100备注：此业态配比比率为市场旅游投资型商业的黄金配比率，在实际招商中需根据招商进度与洽谈情况结合本项目作优化调整配比。（2）各预进驻商铺类型配比表：业 态配比需求面积（）配比率（）主力店45、301.1335次主力店1228.9010标准店6758.9355合 计12288.96100备注：三大业态以咖啡茶饮、主题娱乐为主打，以零售购物与社区配套为辅助依托。其中主力店和次主力店商业占整个商业体量接近一半，以此平衡招商前期租金收入和整体招商经营难度。七、业态定位配比商业细分：(1) 301栋301栋商铺号101102103104105106107108109110面积203.54161.79171.15161.79203.54149.52178.03178.35178.35178.35301栋商铺号111 112 113 114 119 121 123 124 125 126 面积26、22.25 166.79 215.08 203.66 194.98 159.09 149.88 96.61 166.54 98.23 301栋商铺号127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 面积215.80 228.09 293.40 193.16 149.26 156.94 164.63 163.65 149.52 117.52 301栋商铺号137 138 139 301 302 303 304 305 306 341 面积122.86 117.52 47.30 60.16 57.83 30.84 31.13 31.13 31.13 2023.95 说7、明：标蓝色阴影方格代表商铺属于还建单位，标红色阴影代表招商工作重点攻坚单位。考虑301栋3层为整层无分割布局，前期招商重点工作，以301栋第3层为招商节点，布局业态定位为咖啡中式茶饮、棋牌、主题休闲娱乐（上岛咖啡、两岸咖啡、中式茶艺馆、棋牌桌球等娱乐休闲型商业）。其经营业态要求经营面积空间与休闲娱乐空间舒适度的打造，此为本业态落位前提。 研磨时光咖啡馆源自新加坡，盛行于全球，是深受世界各国华人喜爱的知名咖啡品牌；2008年10月由新加坡研磨时光咖啡有限公司引进至中国大陆合肥，成为华人社区第一家手工研磨咖啡馆，其完全为华人研制的独特口感，使其成为当地最受欢迎的咖啡馆之一。 2013年，研磨时光将8、长期发展目标调整为“有华人的地方就有研磨时光！”这一举措使研磨时光逐渐成为业界关注的焦点。而研磨时光不负众望，以强势的品牌形象、浓郁的文化氛围、成功的市场定位及独特的运作模式闪耀全球华人市场。（体验自助式咖啡厅）（kidzooona），以森林和家人交流为主题，向儿童和家长们提供寓教于乐、寓乐于学、安全放心、尽情游乐的场所。 莫莉乐园、亲子园等亲子活动设施内有各类益智玩具供小朋友们游玩的同时，还有我们的卡通人物拉啦和小朋友们一起做各种亲子互动游戏。 (2) 201栋、203栋、205栋、206栋201栋商铺号S01S02S03S04S05S06S07S08S09S10S11S12面积184.229、268.55255.85201.16201.16255.85289.11178.08295.44151.47151.47656.53203栋商铺号S1S2S3S4S5S6面积143.09152.79248.12254.09430.85465.08205栋商铺号101102103104105面积171.76417.44243.22447.97323.088206栋商铺号101102103说明：标蓝色阴影方格代表商铺属于还建单位，标红色阴影代表招商工作重点攻坚单位。206栋、205栋、203栋、201栋余下四栋部分250 M2以上商业面积的招商，为招商工作的辅助节点，布局业态定位为 零售购物 + 10、主题娱乐 + 旅游服务 + 社区配套辅助招商业态经营范围：零售购物店：便利商超、百货、综合性零售卖场。水果副食店：各类水果、烟酒副食。精品店：服饰箱包、各类精品、化妆品。美容美发店：美发、美容、美甲。旅游纪念品店：各类纪念品、工艺品、特色挂件配饰件销售。商 配套店主营：中国移动、联通业务代理，旅游业务代理。兼营：其他旅游商务性服务项目。配套服务店：药店、门诊、银行ATM终端、宠物店等便民设施。装修建材店：装潢、装饰、各类建材等。主题娱乐店：网咖、清吧、桌游等。八、招商租金方案与招商政策：（一）租金体系设定定价： 根据利川商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 11、1、租金水平类比法以利川各大商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本 项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 2、保本保利定价法以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下 的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 3、投资收益分析法以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅 作参考，不作推导。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目商业一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店、娱乐休闲类铺作12、为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。御江公馆商业租金测算评估表：楼 层利川商圈综合市场价格利川商圈平均价格修正价格（修正率80）三层约2040元/月约25元/月约20元/月二层约60110元/月约80元/月约70元/月一层约80150元/月约120元/月约110元/月备注：御江公馆项目商业招商至开业有一个市场培育期，需要根据招商实际情况与商户洽谈结果随时调整优化租金测算御江公馆商业租金整体递增率表：逐年递增35序 号商家类型租金递增率备 注1核心主力店据招商洽谈情况优化调整逐年递增2购物类约35逐年或2年递增3社区配套类约34逐年或2年递增13、4娱乐休闲类约25逐年递增5旅游服务类约23逐年或2年递增备注：商业租金的递增率与商业市场整体环境和本项目商业管理运营相关（三）租金及计费标准：设定最低报价，不设上限。每年按年租赁计收取费用。（四）其它费用：物业管理费按2元/平方月收取，电费水费按照物业标准相关规定收取，每月按实际使用量结算。（水电费均为代收代付）。租赁保证金为六个月至一年租金为标准。（五）招商工作商户评定原则：本次招租采取租金报价和权重加分法进行综合评定。具体方法如下：租金报价分值：以最高报价为100分，其它单位报价换算成对应分值。公式为：C=BA100（A为最高报价，B为商户单位报价，C为商户单位的得分。）（六）商铺招商租14、期：租期为一年为单位，租约期满后，进行下一期招租，上一期承租商在评定分值相同的情况下，有优先承租权。（七）商铺招商租赁其他事项：1、承租商必须与甲方公司签定商铺招商租赁合同，并在合同签署后一个月内办齐相关的工商、税务、经营许可等各种证照。2、甲方给予乙方免租金装修时间15天，首期租金按扣除免租金装修时间后的实际天数计算。九、兴华御江公馆商铺招商工作计划倒排及前期广宣跟进工作：（一）招商工作倒排计划招商工作节点时 间（年.月）1、项目商业前期定位报告（业态落位、租金测算、工程配套建议）2017.92017.102、招商工作前期各类推广、广宣工作跟进2017.92017.103、项目招商道具的准备15、2017.92017.104、项目招商前期推广方案（渠道、媒介、线上、线下）2017.92017.105、招商团队的市场调研、招商洽谈分组、预招商准备2017.92017.106、项目招商政策、优惠条件、租赁合同、意向合同确认2017.92017.107、启动项目预招商2017.102017.128、主力店、次主力店的接洽及意向确认2017.102017.129、前期部分商户正式签约2017.102018.1010、完成30签约率2017.122018.511、首签约商户进场装修2017.122018.512、完成60签约率2017.122018.813、部分商户开业准备2017.12201816、.314、完成80签约率2017.122018.515、完成30开业率2017.122018.516、完成85以上签约率2017.122018.1217、后签约商户进场装修2017.122018.1018、完成整体60以上开业率2017.122018.12备注：此倒排计划为我司根据招商工作节点的大致时间倒排，需要根据招商实际情况与商户洽谈结果随时调整并优化本项目的招商工作整体计划倒排。（二）招商前期广宣跟进工作：1、御江公馆商铺现场条幅，横幅，喷绘广告制作投放及现场商铺氛围包装。2、商铺招租的宣传单印刷及区域派发。3、招商专员员在御江公馆片区附近沿线商业街面的上门宣传洽谈招商宣传资料准备工作。4、商铺现场的清理工作，及商业氛围包装。 以上招商执行计划有待开发公司确认，招商工作需要尽快启动以争取2017年底实现部分开业，此点工作是开发公司项目一、二期剩余开发资金回笼并为下一步御江公馆三期项目开发工作准备的重点。方案租金测算与具体阶段实施细节报告待本方案确认后再优化调整并积极开展下一步招商工作的跟进，敬请开发公司领导指正！