1、xx颐年苑绿色休闲养生（养老）项目运营方案 目 录前 言1第一章项目总论2一、项目背景2二、项目概况4三、项目研究结论6第二章项目建设背景和必要性7一、项目建设的背景7二、项目建设的必要性9第三章 资金筹措安排16一、资金安排16二、投资估算17编制依据17投资估算17项目用地投资估算汇总（见下表）19项目用地成本估算表20第四章 项目建设进度及计划21一、分期、分段工程款（预算）数计划表21二、项目实施进度安排23（一）、项目建设工期23（二）、项目实施进度安排23第五章 自持区运营模式24一、项目运营基本宗旨24二、项目运营方案24三、“学院式颐乐”生活模式的核心架构24四、项目经营方式22、6五、园区生活配套及适老性智能化27第六章 项目运营估算及财务分析29一、销售（营业）收入、税金测算29第七章 财务效益评价327.1销售（营业）收入、税金测算327.2总成本费用测算347.3利润测算36财务效益评价37 前 言站在新世纪起点的人们，如何在面对更复杂的社会问题时，保持身体和心理的双重健康，这是全人类都在共同关注的问题。近年来，随着低碳、环保、乐活（LOHAS）等概念的全球化普及，人们渐渐意识到，除了一个舒适健康的家，人类还需要一种倡导健康生活的理念，一种融合了科学和生态的保养方式，一种放松身心的休闲体验。这正是养生产业的社会来源，养生产业，正成为二十一世纪一项朝阳产业。 与传3、统产业相比，养生产业的内涵与外延显然更为丰富和广阔。养生产业首先以文化为灵魂，然后以实业为支撑。目前全球养生产业（又称健康产业）早已成为一个高速发展的产业，其产业经济方面在规模和容量都呈现不断扩大和发展的趋势，被国际经济学界定义为“无限广阔的兆亿产业”。第一章项目总论一、项目背景“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，党的十八届三中全会全面深化改革决定如春雷响彻神州大地，民营经济如沐春风，迎来新的发展契机。中共xx市委今年初作出关于坚定不移走“绿水青山就是金山银山”绿色生态发展之路全面深化改革建设美丽幸福新xx的决定，明确提出要鼓励民间资本发展民办养生（养老）事业。2014年，国家发改委、财政部、4、国土资源部、水利部、农业部、国家林业局等六部委联合发布关于开展生态文明先行示范区建设（第一批）的通知（发改环资20141667号），把我市正式列入国家生态文明先行示范区（第一批）名单。在上级党委、政府一系列全面深化改革、投资创业环境更加有利于民间资本创业创新的大好形势下，国昌新能源发展有限公司经营团队决定积极顺应社会发展和人口老龄化的趋势，从服务于xx市经济发展大局和人民健康事业出发，利用“秀山xx、养生福地、长寿之乡”得天独厚的生态休闲养生资源优势，实施“二次创业”，在xx经济开发区创办xx颐年健康产业有限公司（暂名），以期助推我市生态休闲养生（养老）产业的加快发展。进入新世纪以来，随着人口5、老龄化进程的不断加快，老龄人口史无前例的不断增长，我国正在经历着世界历史上规模最大、速度最快的老龄化过程，并引起国内外有识之士的高度关注和重视。第六次全国人口普查资料显示：截止2010年年底，我国总人口为13.4亿，60岁以上的老年人口达到1.78亿，其中，65岁以上老年人口为1.19亿。根据人口惯性规律，我国老年人口规模在2026年将超过3亿，2037年将超过4亿，2050年将达到4。4亿，约占总人口的30%。养老负担之重，由此可见一斑。同时，三分之一的老年群体将越来越成为社会的重要组成部分。如何坚持以人为本，共同担当养老责任，将是一项长期的艰巨任务。可以说，养老已经日益成为一个影响中国未来6、发展不得不加以解决的重要社会问题。1、项目名称：xx颐年苑绿色休闲养生（养老）（暂名）2、项目建设单位：浙江国昌新能源发展有限公司3、法定代表人：徐翠然4、项目性质：新建5、编制依据1）中国老龄事业发展“十二五”规划国发201128号2）中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范3）xx市城市总体规划（2004-2020）4）xx市生态休闲养生（养老）经济发展规划5）xx市“十二五”卫生事业发展暨卫生强市建设规划6）xx市可再生能源发展规划7）建筑设计资料集8）业主和承办单位提供的资料二、项目概况1、项目拟建地点及概况项目拟建场址位于xx经济技术开发区大坑口村至金山下村之间。2、项目拟建设7、规模项目拟建多层养生（养老）区、高层养生区、综合区、个性化山景高级养生（养老）区。1）建筑面积新建总建筑面积为341868m2，其中地上建筑面积265012m2，地下建筑面积76856m2.2）用地面积项目总用地面积：133260m2（约合200亩）。3）主要建设条件项目建设符合xx市城市总体规划，建设条件良好。地处朝南缓坡地，光照充足。4）项目总投资及效益情况项目建设投资估算为156000万元，建设资金由建设单位自筹。项目投资效益较好。5） 主要技术经济指标表1主要技术经济指标汇总表编号指标或数据名称单位指标或数据备注1项目总投资万元1560001.1建设投资万元1560002资金来源万元18、560002.1建设单位自筹万元1560003总用地m2133260约合200亩4拟建建筑占地面积m23278049.17亩5总建筑面积m23418686建筑密度%24.607容积率2.08绿地面积m2399789绿地率%30三、项目研究结论本项目研究以大范围的视角，通过对国内特别是xx市养生（养老）自然资源、市场需求等进行了较为深刻全面的分析，为本养生园项目论述了项目建设的必要性、可行性以及项目的市场定位，并据此为项目设计出符合实际、切实可行的项目建设方案。总体认为，项目建设依据充分，建设条件比较成熟。项目方案可操作性强，能为项目的实施发挥方向性指导作用。第二章项目建设背景和必要性一、项目建9、设的背景“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国将进入人口老龄化的加速期。未来20年，随着上世纪六、七十年代人口出生高峰期、人民生活条件改善使人口平均寿命大幅度提高，老年人口比重增加带来的叠加效应将进一步显现，我国人口老龄化将日益加重。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16.0%，平均每年递增0.54个百分点。而且，老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道10、远。国务院副总理马凯明确指出：“无论是用新标准还是用老标准衡量，我国都是未富先老。2013年60岁以上的老人占到全部人口的比重为14.9%，远远超过了10%，2020年要达到19.3%，到2050年要达到34.2%。解决养老难题要及早谋划，谋划晚了再行动，付出的代价更大。”因此，深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比例比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础是一项“利在当代功在千秋”的宏图大业，具有十分重要的现实意义和深远的历史意义。一方面，从xx自身的人口结构11、看，和全国一样xx加速进入老龄化社会的趋势日益显现，并且老年人口高龄化的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人口将逐步进入老年人口阶段，同时现代社会“人生七十古来稀”的论断已成为历史，60100岁以上这个庞大的人口群体将极大地提高xx市老龄人口比例。此外，由于过去我国普遍实行独生子女政策，所以一、二十年内由两个独生子女组成的小家庭承担起赡养四个甚至更多老人重任的现象将大量存在，而且“上有老、下有小”，无论从时间上，还是精力上，都将成为十分复杂而艰巨的任务，因此利用社会资源建设多途径、多方式的社会化养老体系乃大势所趋。另一方面，放眼全国乃至全世界，随着经济的发展，人们12、生活水平的逐步提高已是不言而喻，而现阶段随着城乡居民收入的普遍稳步较快提高、高收入群体队伍的扩大，居民储蓄总量将持续高涨，未来具有较强甚至高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为追求舒适安逸的老年生活和购买老年养老服务产品提供了强大的购买力支持。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，既拉动了消费更促进了消费结构的调整，为老年康复性休闲养生养老市场的壮大提供了有力保障。同时，随着人们旅游观念的日渐成熟和休闲需求的不断增13、长，具有高消费能力的老年群体将催生休闲养生（养老）旅游经济的蓬勃发展。我国旅游业在经历了以观光为目的的初期发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代单一观光式旅游，成为旅游消费的主流；2015年底，金丽温铁路电气化改造项目完工，xx将迎来属于自己的“高铁时代”，与长三角及全国各地的时空距离将大大缩短，区位条件发生了翻天覆地的变化；正在筹建的xx机场建成后，xx的交通条件还将进一步得到改善。因此，区域面积广阔、生态环境资源禀赋良好的xx市作为国家首批生态文明先行示范区，形成了发展生态休闲养生经济的比较优势，并在“绿水青山就是金山银山”的感召下迎来了非常难得的发展机遇，非常适合开发休闲式旅游和阶段式休闲14、度假生活。二、项目建设的必要性项目建设必要性主要基于以下几个方面：1、有利于发挥生态环境优势，为xx经济发展和社会进步作出新的贡献。xx生态环境优越，自然生态资源丰富，地域文化独特，常年所有负氧离子监测点监测数据表明空气清新程度都在“清新”级以上，被誉为“中国生态第一市”，有发展生态经济得天独厚的优势。xx市委、市政府高屋建瓴，提出了“绿色崛起、科学跨越”的战略总要求，积极发展生态休闲养生经济，探索山区科学发展新路子，努力探索走出一条xx特色“绿水青山就是金山银山”的科学发展道路。从xx经济自身发展的角度看，当前正处于前期政策消化期、结构调整转型期、生态产业培育期“三期叠加”的重要发展时期，利15、用社会资本发展休闲养生经济，既可发展壮大xx养生服务业，也可带动旅游产业的发展，具有十分重要的现实意义。在康复养生领域，针对亚健康和康复群体利用xx丰富的生态资源、“天然氧吧”级别的山水环境开展养生（养老）服务，前景十分喜人，大有可为。浙江国昌新能源发展投资团队为顺应趋势，响应浙江省委、省政府“浙商回归”号召，利用闯荡西欧国家多年经营的积累和经营管理的经验，以全新的理念自觉融入xx休闲养生（养老）产业，充分发挥民营经济在xx休闲养生产业发展中的作用，投资发展xx生态康复养生（养老）事业，能为xx经济社会特别是休闲养生产业的发展将起到补充和添砖加瓦的促进作用。2、有利于推动xx市休闲养生事业的进16、一步发展，加快xx生态休闲养生（养老）规划目标的实现。根据xx市生态休闲养生（养老）经济发展规划，xx市将通过10年至20年的努力，形成具有较高竞争力的，特征更加鲜明、实力更加雄厚、影响更加广泛的生态休闲养生（养老）经济发展模式，把xx市建成国内规模较大、国际知名的生态休闲养生（养老）基地和休闲养生旅游目的地，力争打造“中国生态休闲养生（养老）第一市”。同时明确：xx市区要充分发挥政治、经济、文化中心优势，依托生态产业集聚区以及南明湖高等级旅游景区和瓯江风情旅游度假区建设平台，着力推进休闲养生（养老）产业的发展，不断提升城市功能和管理，加快完善休闲养生经济发展的各项配套服务和集散功能，使xx市17、区成为服务全市、带动周边，具有较强竞争能力、服务能力、集聚能力和辐射能力的全市养生（养老）经济发展核心区和总部经济基地。创办xx颐年苑绿色休闲养生（养老），既能积极助推xx生态休闲养生产业的发展，还能利用xx侨商充裕的资金实力，同时借鉴移植西方发达国家的先进技术和养生（养老）经验，洋为中用，助推xx休闲养生经济规划目标的实现。3、有利于传承和发展中医养生技术与文化，发展休闲养生服务业以及拓展相关旅游业的服务范围。中医中药是中华民族几千年文化的宝库，是当之无愧的国之瑰宝。拟建的xx生态康复养生（养老）园计划充分利用xx山水生态优势资源，在运动养生、温泉及水疗养生、森林养生等开展包括民族传统医药保18、健养生、食疗养生（养生营养食谱）等方面的康复保健服务的基础上，挖掘畲药和畲族养生文化并和旅游业发展相结合，吸引国内外休闲养生旅游群体来xx开展“休闲游”、“康健游”活动，传承和发展民族中医文化，助推中医产业发扬光大，意义深远。4、有利于顺应全面深化改革助推xx民政和医疗卫生事业的发展，提升当地养生（养老）的社会化水平。xx属于浙江省欠发达的山区市，地广人稀，交通事业发展相对滞后，一方面医疗设施少、技术水平低的局面长期存在，医疗保障条件差。根据xx市“十二五”卫生事业发展暨卫生强市建设规划，虽然改革开放30多年来xx卫生事业取得了长足发展，2010年全市平均每千人口拥有医疗床位2.81张、拥有执19、业医师（含助理执业医师）2.04人、注册护士1.57人，但与人民群众日益增长的医疗卫生服务需求、与卫生强市的标准与要求相比，在卫生投入与增长机制、卫生资源配置、卫生队伍建设等方面仍有较大差距，亟待全面改善和提升卫生服务能力和水平。同时，随着xx经济社会和城市的发展以及人民生活水平的不断提高，对医疗保障的便捷高效水平提出了新的更高的要求；另一方面时代发展也对进一步发挥民间养生（养老）服务机构和服务设施的作用，扩大服务范围和覆盖面，让群众能够就近享受优质养生服务，推动养老体制改革向纵深推进，促进xx市养老服务格局的多元化发展，构建和谐社会，助推“美丽幸福新xx”美好目标的实现等方面有了新的更迫切的20、需求。在当前国家和各级政府鼓励社会资本以多种方式举办各种形式的养老服务机构的大趋势下，创办xx生态康复养生园，能面向社会提供约3500张床的养生服务能力，顺应了全面深化改革、发展xx养生（养老）经济和卫生事业的需要，促进xx卫生强市建设规划的实施，都具有非常重要的现实意义。5、有利于xx经济适应“新常态”和“高铁时代”，改善xx休闲度假服务能力推动xx养生产业的健康发展。当前养生（养老）产业发展已经开始显示投资多元化、模式多样化的特点：有公办也有民营，有居家养老也有社区养老、机构养老等，今后从养老资金来源看，还会出现房产换养老、土地（山林）换养老等形态，但最终的结果是都逃不过“适者生存”的的范21、畴消费者的认可这一关，所以休闲养生（养老）类产品的开发必须明确产品的市场定位。根据xx市生态休闲养生（养老）经济发展规划要求，今后以养生型居住和养老型居住为特色的田园度假、生态度假、生态养生、生态疗养等房地产业将得到快速发展，xx将形成多元化、多层次的养生（养老）产品供应体系，将建造一批国际化程度较高、生态环境优美、文化魅力独特、服务体系完善、社会文明祥和的世界一流的高端养生（养老）社区。xx颐年苑绿色休闲养生园项目以生态养生（养老）服务为核心，附带的养生房地产将充满养生的个性化理念，这里的业主不仅服务、投资方式灵活多样、服务项目随意选择，更有意引人吸纳侨资以产权式投资并纳入一体化管理的经营模22、式，部分投资者既可投资获益，而且自己还将得到养生机构白衣天使的守护感受到儿女般的孝敬服务。护理人员均经过严格培训，在生活上、身体上、精神上、心理上为老人提供生活照料、康复护理及医疗等全方位人性化服务。灵活、专业的经营方式将大幅度改变xx原有的养老服务行业服务水平专业化规范化程度较低、居家养老管理服务运行的机制不健全等这一现状，将扩大养老服务行业规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决老年人生活困难。通过开展规范化、模式化服务，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为xx市一所规模较大的养老综合性服务机构，将在本市社会养老保障体系中发挥较为重要23、的作用。6、有利于企业自身的进一步发展，又利国利民助力共同实现“美丽幸福新xx”的目标的实现。浙江国昌新能源发展有限公司董事长徐翠然，系我市青田县阜山乡人，上世纪80年代旅居意大利罗马市，开始经营餐饮业，完成原始积累后，于本世纪初的2003年在罗马先后创办远东进出口贸易有限公司和友联国际货运有限公司，并担任意大利华商总会副会长。2007年底，美国次贷危机爆发，特别是2008年9月份以后,国际金融形势急剧变化,次贷危机转化并迅速演变成上世纪大萧条以来最严重的国际金融危机,继而加速从虚拟经济向实体经济、从发达国家向新兴经济体和发展中国家蔓延,导致全球经济特别是欧盟区经济出现严重衰退，投资风险加大，24、复苏步履维艰。而与此同时，中国经济却一枝独秀依然保持改革开放以来的快速发展势头。在国内投资机会、投资环境全面优于国外的情况下，徐翠然怀着一颗拳拳报国之心，转而回到家乡寻找投资创业机会，在国内实施“二次创业”，现任xx市侨商协会副会长，并注册成立了浙江国昌新能源发展有限公司。因此本投资项目同时具备侨资回流和浙商回归的概念。此外，目前在华侨相对比较集中的xx青田县和莲都区，一方面华侨资本有加快回流的趋势，但受投资选项、资本分散等因素的制约，大量侨商资本仍处于闲置状态，急于寻找合伙创业。但另一方面，上世纪中后期出国谋生的青田华侨经多年打拼大多事业有成积蓄可观，但普遍年事已高进入人生的老年阶段，需要安25、享晚年过上舒适安逸的生活；许多华侨长年生活在西方发达国家高品质的城市人居环境中，叶落归根回到青田农村发现与习以为常的生活环境发生了翻天覆地的变化，难以适应青田农村包括居住、饮食、卫生、医疗康复、购物、交通等一系列基本生活方式。项目业主拟针对华侨既不缺钱又难以适应农村生活这一独特现象，利用目前民间资金特别是青田侨资充裕，但同时房地产、小水电、工业等热门投资领域风光不再，简单扩大再生产的投资冲动产生极大动摇同样在思转型找出路的有利时机，利用人脉资源采取入股合作、产权式合作经营等方式发挥侨资作用，能直接带动华侨资本回流服务于xx经济建设和民生改善事业。因此项目投资业主认为投资建设xx生态康复养生园项26、目，利国、利民又利于企业自身发展，是十分必要的。第三章 资金筹措安排华侨资本有加快回流的趋势，但受投资选项、资本分散等因素的制约，大量侨商资本仍处于闲置状态，急于寻找合伙创业。项目业主拟利用目前我市侨资特别充裕，利用资源采取共同投资、入股合作等方式募集侨资，由本人徐翠然领头带动陈晓伟、徐卓平、季小光、邱冠顺等能直接带动华侨资本回流建设于颐年苑项目。因此项目投资业主认为投资建设xx颐年苑生态康复养生是潜力巨大项目。本项目工程总投资估算额为156000万元（人民币），建设资金由建设单位xx颐年健康产业有限公司合伙人共同出资。一、资金安排17年12月底前计划使用（完成）5000万外资18年3月底前（27、供地）其中土地费、预备费36353万18年6月底前入资64276.72万地下基础及前期费用18年11月前入资30705.20万19年5月前入资33337.48万19年12月前入资27680.60万合计：156000万二、投资估算编制依据（1）国家发展计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)。（2）民用建筑可行性研究与快速报价（3）浙江省工程建设其他费用定额（4）浙江省当前同类型工程的参考价格。（5）近期类似设备及材料的当地市场价格。（6）建设工程投资估算编制有关费率选取规定。投资估算本项目投资包括建筑工程费用、设备投资、工程建设其他费用和预备费。项目总投资为156000万元28、，其中：工程费用116638万元，设备投资8000万元，其他费用23933万元，预备费7429万元。项目投资情况详见表。 项目投资估算表序号工程或费用名称数量单价单位金额（万元）一工程费用1166381土建工程（被动式建筑）794611.1低屋养老区102302000元/20461.2高层养老区1865132100元/391681.3生活配套区460622000元/92121.4医养+区222072000元/44411.5地下建筑（含设备及安装）768563200元/245942装饰工程251362.1低屋养老区102301000元/10232.2高层养老区1865131000元/18651229、.3生活配套区46062800元/36852.4医养+区22207800元/17773室外总图工程36933.1场地平整13326030元/4003.2室外管配线13326050元/6663.3绿化景观、活动场所60000180元/10803.4道路、停车36480150元/5473.5电力设施8003.6环保设施等2004设备及安装工程83484.1水电安装工程265012180元/47704.2弱电工程265012100元/26504.3消防设施26501235元/928小计116638二设备投资1项8000三工程建设其他费用239331土地费用（暂估）200100万元/亩200002建设30、管理费1246380.5%6233建设管理其他费1166380.5%5834工程勘察、设计费1166381.2%14005工程监理费1166380.8%9336可行性研究费1项207环境影响评价费1项108施工图审查费1项79工程保险费1166380.23%26810水土保持费用1项6011白蚁防治费2852431元/29小计23933四预备费74291基本预备费1485715%7429合 计156000项目用地投资估算汇总（见下表）项目用地成本估算表总用地面积133260m2（约200亩）土地估价：总建筑面积341868m2（含地下室）销售养老区150万/亩其中会员制养老区80万/亩地上建筑31、面积265012m2服务经营区50万/亩低屋养老区10230m2一、销售养老区：占40%高层养老区186513m2其中：高层养老区95775m272.24亩生活配套区46062m2低屋养老区10230m27.72亩区养十区22207m2合计：106005m279.96亩地下建筑76856m2二、自持区占：60%建筑密度24.60%其中：高层会员制区90738m268.44亩容积率2.0 生活配套区46062m234.74亩绿化率30%医养十区22207m216.75亩停车位2117个合计：159007m2119.93亩其中：地面212个三、土地成本估算：地下1905个自持区：自持区比例60%会32、员制区68.4480=5475.2万其中：高层养老90738m2生活配套51.4950=2574.50万生活配套46062m2医养十服务 医养十区22207m2销售区：合计：159007m2高层养老区72.24150=10836万销售区比例40%低屋养老区7.72150=1158万其中：高层养老95775m2合计：199.89亩=20043.7万元低屋养老10230m2合计：106005m2第四章 项目建设进度及计划一、分期、分段工程款（预算）数计划表（一）、前期与地下库序号分项类别金额（万元）1工程勘察设计费1528.082可行性研究费153环评104图审55水土保持费用606工程管理费1033、18.727工程保险费234.318预备费7152.949白蚁防治费57.0510土地费用2920011场地平整399.7812道路、停车547.2013电力设施80014环保设施20015地下建设23048.64小计15项64276.72（二）、区段建设1高层建筑20461.252其他配套1147.083装饰工程6547.604建筑管理费549.36小计4项28705.29（三）、二区段建设1多层建筑17525.202多层装饰7169.403其他配套房417.124水电安装3837.895弱电工程2132.166消防设施746.267工程建设其他费509.36小计7项32337.39（四）、34、三区段建设1康复医疗中心4336.202养生养店建筑3138.253休闲、学院、会所3558.504康复医疗中心装饰1576.805养生酒店装饰1255.306休闲、学院、会所装饰1281.067设备投资80008室外管本线666.309绿化景观、活动场所1080.0010其他5788.19小计10项30680.60共计36项，合计156000万元。二、项目实施进度安排（一）、项目建设工期项目建设工期参考有关的建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程质量大小、建设难易度以及施工难易程度等具体情况综合研究确定，从项目土建工程开工起到完成竣工验收交付使用，工程建设期3年。（二）35、项目实施进度安排2017年7月2017年12月底前，完成项目立项。2018年1月2018年3月底前，完成项目用地供地。2018年4月2018年6月，完成初步设计的编制和审批。2018年7月2018年10月，完成工程招标等施工前准备工作。2018年11月2020年10月，完成工程施工并通过竣工验收。第五章 自持区运营模式一、项目运营基本宗旨“颐养天年，乐学人生”将是本项目的宗旨和目标。xx颐年苑项目作为我市目前最大的生态养老养生项目，必须打造一个引领性和示范性的让入住业主真正享受到老有所养、老有所乐、老有所学、老少同乐、颐养天年的幸福之所。二、项目运营方案项目以“合作方式”引进国内首屈一指的“36、学院式颐乐”的养老生活模式，充分展示“交流、娱乐、学习、养生、休闲、度假”等多功能。我们与蓝城集团合作，由蓝城集团派出管理团队具体操作。颐年苑与蓝城集团已于2017年9月1日签下合作协议书。蓝城房产建设管理集团有限公司（即蓝城集团）成立于2010年9月25日，是宋卫平先生带领绿城核心团队和优秀资源组建而成。 2016年蓝城品牌价值达72.18亿元，连续三年获“中国房地产轻资产运营引领企业”，获“2016中国房地产城镇化运营龙头企业”。三、“学院式颐乐”生活模式的核心架构 “学院式颐乐”生活模式的构成主要是三个方面：颐养健康（养老基础），颐乐学习（养老核心），颐居生活（养老内容）。（一） 颐养健37、康 健康是老年生活中关注的重点，园区将通过先进有效的中医疗养和健康促进，根据联合国老年人原则、世界卫生组织宪章，设计5大类34项服务，在园区内实施全过程健康管理，实现“生命改善 青春常驻”。 首先对入园的业主，进行健康评估并建立健康管理档案，同时针对饮食、运动、行为、促进、活动等各方面给出对应的健康建议方案。运用家庭检测设备、园区PHH健康小屋、HM健管系统、影像采集、体检系统、门诊系统等监测构建园区O2O健康管理平台，运用APP等智能服务平台，为业主建立实时更新、亲人共享的健康监测数据库。通过健康监测系统，园区可实时监测异常反应，随时启动园区呼叫中心进行居家照护、医学诊疗、救护绿色通道等不同38、等级的医疗服务。 通过此34项健康服务，将“治未病”理论应用于日常生活，设立居家、组团、学院三级健康管理圈，并提供每年一次的专业健康评估、连续性健康监测、个性化身心调理等服务。建立xx市、浙江省绿色转诊机制。对需要护理的老人，整合第三方专业资源，提供上门护理服务。（二） 颐乐学习 根据毕生发展观理论、成功老龄化理论、第三年龄教育理论，结合蓝城对老年人幸福感研究成果及走读式颐乐学院的实践经验，设计3大类7项服务，在园区内提供学院式养老生活，实现“乐学有为 精彩人生”。1、颐乐学院教学体系：由园内业主自主学习，自治管理，教者即学者，学者即教者，根据一体化课程活动，执行弹性学分制。2、颐乐学院课程设39、置：课程大纲由蓝城颐乐学院研发，教学计划由园区根据各自实际情况制定。主要分为五类课程：养生健康类、人文社科类、艺术类、休闲体育类、生活技能类。3、 颐乐学院活动设置：归为学院活动、俱乐部活动、社会活动三类，活动执行计划由园区根据实际情况制定。4、 颐乐学院组织形式和学分制度： 园区业主通过课程学习取得专业课程和公共课程的学分（按学习课时），通过参与兴趣小组、俱乐部、学院活动取得的学分（按参与次数）和通过参与社会服务取得的学分（按参与工时）三项综合总学分，实现颐乐学院的学位考级评定（学士、硕士、博士），并颁发学院学位证书，完成老有所学的理想。 颐乐学院设置“学分银行”，学员所取得的所有学分将可以40、进行累积、认定、转换。学分既是认定相应学院学位的根本依据，也是能进行转换生活礼品的道具。5、 颐乐学院师资来源：针对学院开设学习内容通过邀请和聘请形式引进师资。（三） 颐居生活 考虑老年人生活方式和日常需求，配备专门的“生活秘书”，提供入户家政服务，减轻老年人的家务劳动负担实现生活无忧 、 颐养天年。内容包括：生活协助服务、私家厨师服务、生活娱乐服务。四、项目经营方式颐年苑根据区域功能和服务的差异，以保本或微利为出发点，分别设定收费模式和标准。（一）公寓收费模式：A、颐年苑（高层）：1、 护理公寓：针对半介助老人，实行按月收费。根据入住不同的户型，收取房租费、基础服务费、电费、伙食费和医疗门诊41、费。另根据不同的照护等级，收取护理月费。（颐养公寓住户入住时需缴纳医疗保证金和物品押金）2、 颐养公寓：按会员制收费，房屋使用权与土地使用权年限一致，房屋可转让，转让溢价归业主所有，入住时一次性缴纳使用权转让费用。B、护理院（医疗中心住院部）：主要针对全介助失能老人实行全程照护，实行按床位/天收费，根据入住不同的房型，收取床位费、医疗费、护理费、伙食费。（护理院住户入院时需缴纳住院预交款和物品押金）C、臻雅苑（可售的多层洋房）：主要针对活跃健康老人，住房费用、物业费、水电费。（二）颐乐学院收费模式：参与颐乐学院的学员每年缴纳相对应合理的会员学费及活动费。（三） 健身馆、食堂、生活娱乐等收费模式42、：园区实行一卡通，各类健身、娱乐、餐饮可根据每位业主不同的需求来进行充值消费。五、园区生活配套及适老性智能化（一） 生活配套：1、 生活街区：引进便利超市、生鲜水果、理发美容、咖啡书吧、宠物店、花店、洗衣房、银行等等，满足园区内住户生活需要。2、 酒店配套：园区食堂、天伦餐厅、室内蓝球馆、羽毛球、乒乓球馆、室内恒温游泳池、SPA养生馆、西餐厅、小型影院、多功能厅、报告会议厅、棋牌室、卡拉OK、客房等等。（二） 适老性智能化系统：1、 红外线：防盗安全系统2、 紧急报警：室内、室外异常紧急报警3、 园区WIFI：实现园区内无线上网4、 可携带装备（智能GPS手环）：防止老人走失、迷路、健康监测543、 指纹门锁：省却老人健忘钥匙丢失第六章 项目运营估算及财务分析一、销售（营业）收入、税金测算（一） 销售（营业）收入测算：本项目销售（营业）收入包括总建筑面积40%的房屋销售收入及60%的自持房屋营业收入，其中总建筑面积60%的营业收入包括高层会员制养老区、生活配套区、医养十区三大部分营业收入（颐年学院做为区块内配套性建筑，不产生收益，其运营成本由其他三部分营业收入保证）。 1、 房屋销售收入（40%）高层养老区95775m212000=114930万低屋养老区10230m220000=20460万合计：106005m2135390万元，税费测算5.5%为7446万元。实现利润按25%计算所44、得税为56814万元=14203.5万元，利润为42610.5万元。2、自持部分收入（60%）（一）其中：高层会员制形式，总建筑面积90738m2，月会员费按12元每平方米计算，一个单体为50平方米，使用期限按土地使用年限（约50年），可自由选择。测算按建筑总面积70%计算共设公寓式养老50平方米单位为1270个，暂按连交6年即享受50年使用权，中途退出计算折旧费，房屋由公司收回，如需转让溢价部分由会员收取。交费见下表：交费年次单体50m2单位（5050m2）万元万元备注第一年1270套67620超出部分属于财务费用，如一次性交费每套合计36万元第二年1270套6.58255第三年1270套745、8890第四年1270套7.59525第五年1270套810160第六年1270套8.510795合计：127043.55524545720万元（二）生活配套区：46062m2其中：特护中心设200个床位（10000m2）5000元/月，年合计收费1200万元；养生休闲酒店（31062m2）接待规模400人，设大型会务活动年收2190万元；颐年会所营业（5000m2）社交、会务、展厅服务接待规模200人，年收入730万元；（三） 医养十区营业收入测算：建筑面积22207m2配备专业医疗设施为老年提供疗养、康复健身活动，年收益为3180万元。（四）其他收入：餐饮、物业、电话费、水电费等年收入按项46、目区内总收入的10%为1378万元。（五）地下车库1900个，出租率60%，每年个租金为12000，收入为1368万。实现会员费及营业收入为7620+10045=17665万元。增值税金及附加4.456为787万元，营业总成本为6859万元，年利润总额为10019万元。各年实现利润按25%交纳所得税，所得税后利润为7514万元。第七章 财务效益评价7.1销售（营业）收入、税金测算1.1 销售（营业）收入测算：本项目销售（营业）收入包括总建筑面积40%的房屋销售收入及60%的自持房屋营业收入，其中总建筑面积60%的营业收入包括高层养老区、医养+区、养老中心、养生酒店及颐年会所五大部分营业收入（颐47、年学院做为区块内配套性建筑，不产生收益，其运营成本由其他五部分营业收入保证）。 1、房屋销售收入（40%）房屋销售部分总建筑面积106005，初步拟定高层养老区95775及低屋养老区10230用于出售，目前富岭规划区同类物业的销售价格约为8000-12000元/平方米，本项目销售部分高层养老区12000元/平方米测算为：12000元/平方米95775平方米114930万元低屋养老区部分按照20000元/平方米测算为：20000元10230平方米=20460万元。2、自持房屋营业收入（60%）（1）高层养老区营业收入测算高层养老区建筑面积90738，床位设置1800张，平均收费3000元/床月。48、年收入测算：3000元/床月1800床12月6480万元（2）养老中心营业收入测算养老中心床位设置200张，平均收费5000元/床。年收入测算：5000元/床月200床12月1200万元（3）养生酒店营业收入测算养生酒店提供SPA药浴、特色商业、酒吧娱乐等服务，参考类似养生酒店，日接待人数按400人计，人均消费按150元/人。年收入测算：400人150元/人日365日2190万元（4）颐年会所营业收入测算颐年会所提供餐饮娱乐、健身康体、社交会展功能等服务，参考类似会所，日接待人数按200人计，人均消费按100元/人。年收入测算：200人100元/人日365日730万元（5）医养+区营业收入测算49、医养+区建筑面积22207，配备专业医疗设施为老年人提供服务，年营业收入按项目区内养生（养老）收入的30%计取。年收入测算：10600万元30%3180万元（6）其他收入测算其他收入包括餐饮、物业、电话费、电费、水费等，年收入按项目区内总收入的10%计取。年收入测算：13780万元10%1378万元综上，预计自持房屋年营业总收入为15158万元。1.2税费测算：1、销售部分销售部分所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括增值税、城市建设维护税、教育费附加，税费一般取销售收入的5.5为7446万元。2、自持营业部分根据我国及地方现行有关法规，本项目自持营业部分各50、项收入均应纳增值税，营业部分税率为6%，除去各项抵扣，本项目增值税暂按运营收入的4%计算。附加税中，城市维护建设税、教育费附加分别为应纳增值税额的7%、5%。年增值税测算为606万元，城市维护建设税、教育费附加分别为42万元、30万元，该部分税费合计678万元。7.2总成本费用测算1、销售部分销售部分总成本费用包括土地成本、建设成本、销售费用及管理费用等。（1）土地成本：按土地费用的40%计算为11994万元。（2）建设成本：销售部分固定资产投资约为51200万元。（3）销售费用：销售费用是指在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利51、费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。它主要包括以下三项：广告宣传及市场推广费用。销售代理费。其他销售费用。以上各项费用的合计，销售费用会在销售总收入占适当比例。本项目销售费用参照该行业现在水平提取，按房屋销售收入的2%计算为2708万元。（4）管理费用：管理费用指企业为管理和组织本项目的开发经营活动而发生的各种费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、业务招待费及其他管理费用。管理费用参照企业现在提取水平，按销售收入的1%计算为1354万元。综上，预计项目销售部分总成52、本费用为67256万元。2、自持营业部分根据养生（养老）企业会计制度规定，本报告按直接成本，工资及福利，折旧费，修理费，广告宣传费及其他费用等六项要素测算。（1）直接成本直接成本主要为各种原材料、辅助材料及水电的购进成本，参照同行业的平均直接成本水平，按营业收入的5%测算。正常年份直接成本为758万元。（2）工资及福利本项目全部投产后劳动定员500人，人均年收入参照xx市的平均工资水平，暂按5万元/年测算，福利费按工资的14%提取。项目全部投产后年工资及福利为2850万元。（3）折旧费折旧费按直线法、余值率5%测算。折旧年限：建筑物50年，器材15年，运输车辆5年，考虑计算的方便，平均按45年53、测算。自持部分固定资产投资约为96800万元，每年折旧费为2151万元。（4）修理费项目区内的道路、设备、建筑物等的维护修理费按固定资产折旧费的30%测算。预计年修理费成本为645万元。（5）广告宣传费主要用于养生（养老）产品的广告宣传费用，按营业收入的1%测算。每年广告宣传费152万元。（6）其他费用其他费用主要包括办公费、差旅费、劳动保护费、业务招待费、工会经费、职工教育费、养老保险费、医疗保险费、财产保险费、垃圾及污水处理费等，按营业收入的2%测算。其他费用成本为303万元。综上，预计项目自持部分运营总成本费用为6859万元。7.3利润测算1、销售部分项目测算销售部分收入为135390万54、元，增值税金及附加为7446万元，总成本费用为67256万元，利润总额为60688万元。实现利润按25%交纳所得税，所得税后利润为45516万元。2、自持营业部分项目测算自持部分年营业收入为17665万元，增值税金及附加为787万元，总成本费用为6859万元，年利润总额为10019万元。各年实现利润按25%交纳所得税，所得税后利润为7514万元。财务效益评价投资收益率：销售部分投资总收益率=342610.5/67256*100%=63.36%；自持营业部分投资年收益率=10019/88744*100%=11.29%。静态投资回收期：静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份数-1+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）所得税前静态投资回收期测算约为7年（不含建设期）。 项目销售部分投资总收益率为63.36%，自持营业部分投资年收益率为11.29%，静态投资回收期所得税前为7年（不含建设期），投资收益率及投资回收期合理。同时，项目的清偿能力较强，具有投资上的低风险性，因此在财务上是可行的。37