1、房地产公司材料部精细化管理实施方案导言精细化管理是导入卓越绩效模式，夯实基础工作，细化过程管理，实行目标激励，运用体系管理工具，以实现制度化、流程化、定量化为标志，以信息化为载体，以制度检查、考核为切入点，强力推行精细化管理，切实提高企业执行力。精细化管理是一种管理理念和管理技术，是通过规则的系统化、细化、数据化和信息化的原则，使组织管理各单元精确、高效、协同和持续运行。精细化管理的本质和意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和责任落实的过程，是让企业的战略规划能有效地贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行力的一个重要途径。运用精细化管理理念和管理技术，通过提升员工素质，加强2、企业内部控制，强化链接协作管理，从整体上提升企业整体效益，到达精（做精，求精，最求最佳、最优）、准（准确、准时）、细（把工作做细，流程管细）、实（管理要求、制度、责任的落实）。房地产公司材料部材料部标准化采购流程图采购计划申请（房地产工程部/施工单位发出）项目管理公司审核规格型号成本预算人员审核工程量项目经理审核材料部甲供材材料部甲指乙供搜集供应商材料部指定品牌范围，进行摸底询价，设定价格上限。初步资格预审送样并封样厂家实地考察（生产能力、原材料来源及品质）材料验收、付款 协商采购合同细节，组织领导会签，签订合同材料验收、付款 协商采购合同细节，组织领导会签，签订合同。 约谈，议价后进行定标制3、定招标文件并发放合格，合同标价额30万以上，邀请三家以上厂家参加招标或委托招标代理机构代理招标，进入招投标程序。约谈，议价、质量比对后，确定材料供应厂家合格，合同标价额30万以内，邀请三家以上厂家提供报价，竞争性报价程序。制定竞争性报价文件并发放开标、评标，横向分析后二次报价 不合格，淘汰房地产公司材料物资采购办法 第一条 为规范山东xx房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）材料物资采购行为，保障开发项目工程进度、保证工程质量、降低工程成本，保护采购当事人的合法权益，促进房地产公司导入精细化管理理念及提高房地产公司经济效益，制定本办法。第二条 本办法对房地产公司所有材料物资的采购均适用。4、 材料物资是指与房地产项目开发不可分的材料、设施设备，主要包括但不限于钢材、木材、管材、混凝土、电缆、配电箱（贵）、水泵、阀门、卫生洁具、瓷砖、电梯、消防设施、智能化、开关插座、灯具等。园林绿化、道路施工等承包工程亦适用本办法有关规定。第三条、 职责分工 1、 房地产材料部由材料部主管领导直接管理，主要负责公司所有材料物资的采购计划的审核、批准，同时根据生产计划、交货期限、实际库存数量及库存量定期或适时调整采购申请，制订材料台账，组织招标文件、竞争性报价文件、材料采购合同的编制，统筹材料部各项材料管控； 2、 房地产材料部项目部下设驻项目部材料处，由材料部主管领导直接管理，配合项目部开展材料采5、购管理工作，主要负责根据项目部会同预算部编制的材料、设施设备需用量计划，编制材料、设施设备采购计划，不定期考察材料市场价格，搜集材料生产经营企业信息，根据招标文件、竞争性报价文件要求组织招标会议、竞争性报价谈判，对甲供、甲指乙供材料实施价格管控，质量监督等工作。5、项目部应会同预算部门、应严格审核材料、设施设备需用量计划，保证采购材料物资的规格、数量名称、计划数量、具体技术标准和质量要求等主要内容的准确性，配合做好材料验收工作。6、财务部负责供材验收相关单据的审核，负责材料资金的落实安排； 第四条 材料部对一般材料物资、备品的存量实施监控管理，一般情况下不得超过3个月的用量。 第五条合格材料生6、产经营企业名录建立1、材料部根据同类材料的无差异控制要求，结合质量、价格、供货期等比较，建立合格材料生产经营企业名录。因中标或竞争性谈判程序确定的供货商出现供货不及时、供货量不足、供货服务措施不到位、供货质量瑕疵等违约情况出现，导致无法及时更正或无法弥补时，材料部在合格材料生产经营企业名录中选择质量、价格、供货期符合中标或竞争性谈判要求的合格材料生产经营企业择优替补供货。2、评价材料生产经营企业依据以下几个方面： a、材料生产经营企业营业执照、资质证明、授权经营文件等；b、供应商的供货质量、价格及付款条件、售后服务、历史业绩等； c、质量保证能力，即质量控制体系； d、业内评价、第三方认证等；7、 e、满足国家、省、市法律法规的规定，采购产品涉及强制性认证的，应具有相关认证的证书、质量证明、质量检测报告等。 第六条 询价、比价、竞价 1、根据材料采购的需求，材料部工作人员应至少选择三家适合条件的供应商进行询价，询价的内容包括品种、规格、数量、质量、价格、报价的有效期限、交货日期、结算方式、合同形式（长期合同或即时合同）等； 2、材料部工作人员收到供应商反馈信息后，据此分别对品种、规格、数量、质量、价格、交期、售后服务等进行比较分析，选择符合条件的供应商进行招投标或竞争性报价谈判，公开竞价； 3、通过网络即时价格确定材料价格的（如钢材、金属等采购），须附价格上调原因、即时报价等，经材料部8、主管领导审批后执行。第七条 采购流程 1、项目部或施工单位会同项目管理公司、房地产预算部依据工程施工合同、设计文件、项目管理实施规划及工程开发进度向材料部提供经项目经理审核签字，并具有项目管理人员及预算人员签字的材料、设施设备需用量计划。2、材料部工作人员根据材料、设施设备需用量计划，编制材料、设施设备采购计划，经材料部主管领导审批后实施采购环节。 3、材料部工作人员通过材料生产经营企业自荐、推荐、信息化平台方式或实地考察等方式，搜集材料生产经营企业信息，进行初步资格预审，预审范围包括经营手续、生产能力、原材料来源、质量、业绩、业内口碑、相关报价、售后服务等情况。并要求材料生产经营企业提供公司9、简介、资质说明、产品介绍等相关资料，必要时可要求材料生产经营企业提供样品，材料部工作人员应做好资料整理及样品封样工作，编制初步资格预审通过材料生产经营企业名录，报材料部主管领导审核，确定三家以上材料生产经营企业进入竞争性报价程序或招标投标程序。4、估算合同标价额在30万以内的材料物资采购项目，实行竞争性报价程序，确定供货方；估算合同标价额在30万以上的材料物资采购项目，实行招投标程序确定供货方。5、采购审批权限：实行竞争性报价程序确定的供货方，需经项目部经理审批，材料部主管领导核准；实行招投标程序确定供货方，需经公司总经理签批成立的评标委员会依据招标投标程序共同签署中标意见，经总经理审批、董事10、长核准。6、 材料部可约谈拟定供货商在竞争性谈判报价或中标价格基础上进行议价，最大限度降低材料采购成本。7、 协商合同细节，经材料部主管领导、项目经理会签，签订采购合同。8、 组织项目部、项目管理及监理单位对进场材料进行验收，根据采购合同约定配合财务部门支付材料款。9、属于项目部指定施工单位采购的零星材料，材料部指定品牌范围，进行摸底询价，并对施工单位采购的材料价格予以限价。第八条 材料采购合同签订 1、通过招标方式或竞争性报价方式确定材料供应商，并与其对材料采购合同所需的全部条款与供应商达成一致后，材料部应编制材料采购合同。合同最少伍份，经授权签字盖章后生效，供方留存贰份，需方留存三份份，其11、中材料部一份、财务部一份、预算部一份，合同需要列明下列条款： 1.1、供应商资料：包括名称、地址、联系人、联系方式； 1.2、采购物料的详细描述：包括品名、型号、规格等，如有超出标准的特殊要求需特别注明； 1.3、订单所采购的数量/重量：单位包装数量/重量，包装件数； 1.4、价格：单价，合计价、合同总额，定金或预付款； 1.5、交货日期：分批交付时应明确每批的交付时间和交付数量；1.6、付款方式；1.7、所需的质量证明资料（检验单、质保单、出厂证明单、化验报告等）；1.8、质量保证条款：发生质量问题时进行退换或其他处理方法；1.9、运输方式和销售发票的要求。 第九条 材料采购阶段控制及沟通机12、制 1、材料采购过程分为提出需用量计划、询价、订购、交货四个阶段，材料部应协调控制材料采购每个阶段的进度。 2、材料部工作人员未能按既定进度完成材料采购时，应将异常情况及时反馈材料部主管领导，说明异常原因及预定完成日期，以便拟订对策处理。3、材料采购方式除采用招标及竞争性报价采购方式外，材料部可依据材料物资使用情况和采购特性，选择下列一种最有利的方式进行采购： 、集中计划采购：凡具有共同性的材料物资，可以集中采购计划交货的，可核定材料项目，通知项目部及施工或安装单位依计划提出材料、设施设备需用量计划，材料部定期集中办理采购。 、长期报价采购：凡经常性使用，且使用量较大的大宗材料物资，应事先选定13、厂商，议定长期供货价格，经材料部主管领导审核，报公司领导批准后，通知项目部及施工或安装单位依需要提出材料、设施设备需用量计划。 4、驻项目部材料处工作人员应对供应商的供货情况进行跟踪，及时与项目部及施工单位进行沟通。供应商产品如出现严重质量问题，采购部应及时向供应商发出限期整改通知单限期整改，如两次发出“通知单”但质量仍没有明显改进的，应取消其供货资格。 5、项目部材料处工作人员应注重合同或协议的到货时间要求，掌握到货进度。发现供货方交货日期有延误时，应主动与供货厂商联系催货，对异常原因及处理对策，通知生产部协调处理。6、属于分批交货的材料货物，项目部会同施工单位根据实际需求，出具交货通知单经14、项目经理审核签字后，项目部材料处通知供方发货。项目部材料处应跟踪控制材料供货，及时向供应商跟催交货进度。7、驻项目部材料处工作人员保持与供应商及时沟通，因项目部或施工企业因规划设计调整、质量监督机构规范调整等情况，造成供货变化，影响采购材料一致性时，材料部应及时采取调整措施，确保材料供应符合规划调整及质检机构要求。8、项目部材料处接到项目部紧急材料采购通知时，应立即进行询价、议价，按采购程序迅速办理材料采购事宜。第十条 质量评价及退货、换货 1、材料部应对采购材料物资质量予以监控，根据使用效果分别材料、分别供应商作出质量评价，以利于供应商的优选。 2、 参与材料采购、材料验收过程的各相关部门，15、明确分工、明确责任、互相配合，发挥互相督促的作用，确保公司利益不受损害。 3、经检验不合格的材料物资需要退货、换货时，材料部应出具红字“材料入库单”或拒绝入库，同时书面通知采购人员并附有关“材料检验报告”，材料部应及时向供应商发出限期整改通知单，沟通进行退货、换货事宜。如两次发出“通知单”但质量仍没有明显改进的，应取消其供货资格。 第十一条 货物验收及付款 供应商交货时项目部材料处应通知项目部、管理公司、监理单位有关工作人员进行货物验收，验收时共同对实物清点件数或称重，随货同行的有关证件核对，有质量参数要求的严格检查参数配置。实物与材料、设施设备采购计划或货物采购合同内容核对相符后签收，如发现16、不符时，应予拒收或由供应商书面说明，要求限期及时处理。 第十二条 付款结算 1、采购款项必须按采购合同所约定的时间和方式，由财务部门统一安排支付。 2、付款申请由项目部会同财务部门提交，提交的内容包括：送货单、入库单、对方开具的发票、检验报告等，申请付款应严格按照相关合同要求进行，分清轻重缓急。申请付款单上应注明交货日、开票日、预付款、已付款、余款等。按审批权限经相关负责人签字后，方可办理付款手续。 3、只有在出现以下情况时，可由项目部借款或垫款进行直接支付： 3.1、紧急采购且不能及时办理财务付款手续； 3.2、外埠采购且供应商要求立即付款时； 3.3、现场调试期间临时急需材料采购； 3.417、1000元以下的零星采购或纳入项目部日常管理成本的采购项目。 第十五条 材料部工作人员应严格自律，加强法制观念，自觉抵制不正之风，任何人不得私下收受回扣或佣金，虚心接受各方监督。 第十六条 本办法自公布日起执行。房地产公司材料采购限价、批价管理规定第一条 为规范山东xx房地产开发有限公司（以下简称公司）材料采购和批价行为，建立、健全监督制约机制，确保材料批价、采购能高质量、低成本、高效率进行，根据有关法律、法规，结合公司实际，制定本规定。第二条 本规定采购限价适用于公司在编制招标文件和签定施工项目施工总承包合同时给予明确约定由总承包单位负责采购的材料、设施设备。第三条 限价和批价程序1、 总18、承包单位或分包单位根据设计图纸和公司的有关要求，向公司项目部提交标明材料品牌、材质、型号、规格、计划用量及材料价格市场行情报价的材料、设施设备采购限价申请；2、 项目部（公司）专业工程师对总承包单位或分包单位所申报的材料、设施设备采购限价申请进行核对审查，审核材料的品牌、材质、型号、规格、用量等是否与图纸设计及公司产品定位要求相吻合，审核完毕项目经理签字确认，由项目部材料处开展限价程序。3、项目部材料处根据项目部根据审核通过的材料、设施设备采购限价申请进行市场调研和询价，确定各种材料的最高限价，并经材料部主管领导及项目经理审核签字同意。如某种材料价格市场变化较大，而又确实需要分批次供货，则由项19、目部材料处每月发布一次价格限价信息提供给各项目部。4、 项目部根据限价，结合项目部的成本控制指标，对材料价格进行批价。如批价不高于限价，则由项目部自行批复；如批价高于限价，项目部需向材料部提交批价说明情况，经材料部主管领导及项目经理批准后方可正式批价。第四条 项目部材料处和各项目部均要安排专人（两人以上）对材料、设备的市场行情进行广泛而卓有成效的市场调研，并建立起材料、设备价格的信息库，信息库至少要包含：各种材料、设备各个时间段的价格情况；主要材料、设备在市场上主要的供货商及其情况。所列各种材料供货商均不应少于五家。第五条 项目部应对项目上已使用的材料的供货商进行评价，推荐有实力、信誉度好的供20、货商进入项目管理部编制的合格供应商名录。进入合格供应商名录的在以后的项目上可不用对其进行考察直接进入招标程序或竞争性谈判报价程序。第六条 本办法自颁布之日起执行。材料部各岗位工作职责第一章 材料部经理岗位职责第一条 在总经理的领导下开展各项工作，通过对材料部各项工作的组织管理，实现公司质量方针和成本控制目标。第二条为加强工程管理，确保工程按质按期完成，并最大限度地降低工程成本，节约投资，实现工程总目标，特制订本职责。第二条第三条具体职责认真贯彻执行公司的各项管理规章制度。第四条积极主动地完成工程材料定购任务，满足工程施工要求，对工程材料的加工、订货、采购进度、质量及订货采购资金使用情况，实施全21、面的管理。第五条组织建立工程材料采购平台，对材料的品种、规格、性能、质量、环保达标等相关参数、材料价格、加工制作周期、生产厂商、供货商信誉等进行建账评价，及时了解掌握材料市场价格等各种情况变化，实施工程材料工作动态化管理。第六条组织工程材料询价，货比三家，在保证材料供货满足工程进度及质量要求的基础上进行材料价格商谈。第七条掌握工程各项材料需求总数量及材料的库存情况及时调整材料供应计划，按甲供、甲指及公司自购材料进行分类汇总，确保工程材料采购供货计划的真实性、完整性和有效性，对工程材料总需求在数量、供货时机、资金使用上进行全面整体有效的把控。第八条与材料商进行洽谈，对所购材料的质量性能、环保等技22、术指标进行把关，保证所购材料质优价廉，保证所购材料单价不超过同类产品市场时价，组织建立材料采购账目，配合预算部与材料供货商签订大宗主材采购合同。第九条配合现场做好材料供应工作，确保工程材料使用，对材料发放使用账目完善建立情况、材料出入库签认办理、现场材料使用、浪费情况进行检控。第十条组织处理材料事故问题，协调材料问题纠纷，对出现质量问题的工程材料，组织提出处理方案，进行问题处理，办理相关材料退换手续。第十一条组织工程完结后工程材料采购、使用及余富材料盘点工作，按照公司要求及时组织办理余富材料退货、退库，对材料实耗情况进行分析。第十二条、当材料员兼司机时，负责车辆的日常维护、保修。确保车辆内外洁23、净。第十三条、掌握材料供应价格及预算价格，如材料供应价格预算价格及时反馈信息给预算员办理有关报批手续。第十四条树立公司利益第一的宗旨，维护公司的形象与声誉，洁身自律、杜绝一切违法行为的发生。1、贯彻执行公司质量方针和成本控制目标，公司交办的各项工作任务，负责本部门统筹管理工作。2、负责公司各项目材料的全面工作，负责对各项目材料人员进行合理安排、调配、考核等职责。3、牢固树立为生产一线服务的思想，领导本部门人员，保质、保量、保时的完成各项原材料、辅助材料及其它物品的采购、进货工作，确保所购产品能够满足生产和使用需求。3、加强本部门程序化、数据化精细管理。4、负责与公司财务、工程等部门的协调沟通工作，遵守公司的各项规章制度，有义务向公司提出合理化建议。4、不断拓宽进购渠道，正确选择和评价供方，在保证进购产品质量的基础上，尽量降低价格成本，节省公司开支。6、加强业务知识学习，努力增强专业素质，胜任本岗位工作。