1、凤凰城潜龙居项目攻坚期8月17日看房团执行方案深圳市全鑫房地产经纪有限公司2009.8.13特别说明：项目自5月10日开盘以来，在销售上可谓取得了不小的成就，自然去化率接近50%，可是一些问题我们必须重视，首先由于银行按揭的延期、工程毫无进度，导致客户信心严重丧失，以致6、7月份成交量骤降，为使项目尽快销售，尽快回笼资金，为9、10月份的清盘打下坚实的基础，平稳过渡攻坚期，在公司节省开支的情况下，组织看房团，利用现场氛围促使投资客户成交。一、 凤凰城潜龙居项目看房活动定购当天（8月17日）操作思路1、 定购时间：2009年8月13日2、 目 的：（1）、消化在怀化及其它地区积累的准客户；（2）2、回笼资金、为清盘打下基础；3、实施节奏：1）、8月15日前，凤凰城潜龙居项目销售部全体销售人员通知积累的所有客户，告知客户凤凰城潜龙居8月17日项目组织客户现场看房-凤凰一日游，同时可以定购房号。（针对怀化的客户17日早上8：00点出发，在车上发放项目投资案例，约计11：00到凤凰，参观项目，吃中餐，同时在吃中餐时进行项目解说。请客户于带上身份证与预先准备好2000元的定金。）2）、8月17日选房定购流程（附件1）3）、8月17日选房定购须知（附件2）-附件1：选房操作流程9：30 客户签到 选房顺序以客户签到为准（领取选房操作流程须知、纯净水、笔记本、投资案例）一、11：00 客户按秩序先3、后参观项目，统一下单12：30 对客户发放小点心 二 选房流程：选房区：获知价格、确定房号、写定单或放弃（退出选房区）或参加下一轮的自由选房销控区：进行销控及定单审核财务区：核对销控及定单，将诚意金收据交于财务人员，并交纳定购款后收取定房收据签约区：客户签定定购协议盖章区：对选房协议进行审核，核对销控，确定无误盖章选房结束签定定购协议的客户在7天内签定买卖合同，并缴纳购楼款 超过规定时间未签定买卖合同的示为放弃购买，定金不予退还三、售楼部 分区功能示意图：销控板沙盘（项目讲解区）宾馆财务财务销控处签约选房区看房通道 入 口非物质文化一条街盖章 售楼部入口本活动最终解释权归深圳全鑫地产经纪有限公4、司所有-附件2：凤凰城潜龙居-购房客户须知尊敬的凤凰城潜龙居准业主客户：您们好！欢迎光临凤凰城潜龙居营销中心。愿您最终成为凤凰城潜龙居尊贵的业主，我们将为您提供完善的服务，请您仔细阅读此须知，若有不清楚之处，请随时垂询。本次活动细则如下，敬请详细阅读：n 选房定购客户认真阅读楼宇产品介绍和付款方式，根据本人需要，慎重选择合适自己的满意单位；n 选房定购客户根据所持凤凰城潜龙居8月17日上车登记顺序，享受选房号认购的优先权；n 认购方在签署定购协议后、签署商品房买卖合同前，更换认购单位每次须向我公司缴付￥1000元的手续费。选房定购后，如需要更名须经本公司同意并交纳1000元的更名费，方可更名（5、如是夫妻、兄弟姐妹、父子或者直系亲属，客户须提供相关证明文本，经现场销售经理审批签字后可以允许更名，不收取更名费）；n 选房客户在签定了定购协议后的7日内，须到本公司营销中心缴全首付款并签定商品房买卖合同及委托经营管理协议，如7内未缴全首付款和签定该房的商品房买卖合同及委托经营管理协议，视为自动放弃，本公司有权自行将该房另售他人；n 选房客户在签定了定购协议后，如放弃购买该房的，所交纳的定购金不予退还（作为违约金处理，补偿发展商的机会成本损失）。一、选房定购时间l2009年8月17日上午10：30下午4：00期间接受诚意客户的选房定购；客户按登车顺序先后顺序在听到现场叫号员的通知后三人一组分批6、进入选房区进行选房，每组客户享有5分钟的优先选房定购时间，5分钟的时间一到即失去选房的优先权可进入后面的自由选房时间选房；直至叫号员叫完最后一组诚意客户后，选房活动即告一段落进入下一阶段的自由选房时间，直至下午4点整。至此诚意客户定购优惠活动到此结束，在下午2点钟组织客户观看凤凰美景，下午6点登车返回怀化。二、选房定购办法及优惠措施 选房定购客户凭本人有效身份证明及诚意金收据定购房号。客户签定商品房买卖合同时选择一次性款可享受总房价4%的折扣优惠；选择银行按揭可享受总房价2%的折扣优惠；选择分期付款付款则无折扣优惠。三、选房定购金：人民币2000元/套四、本次活动未尽事宜，敬请垂询：0743-7、3228522（发展商保留最终解释权）凤凰县朝凤苑影视文化房地产开发公司2009年8月17日-二、职责及人员安排：l 全鑫地产（ 20）：1、 职责：现场总指挥1人、统筹1人、客户统计1人、看房区客服4人（负责看房通道区的服务）、唱号员1人、沙盘讲解及签单员（沙盘区）3人、销控审核2人、财务2人、签约3人、销控核单盖章1人、选房区引导员1人、表演等候区客服2人（负责等候区的服务）、拍照1人、售楼部现场秩序2人。（怀化接送车区域由看房区客服4个由胡负责）2、 人员：夏总、胡彬刚、向辉、杨锡仁、陈亮、赵燕、现场售楼员及本公司其它项目售楼员。公司人员职责备注全鑫地产田毅、周兰英登记来约客户（和看房区8、客服四个人一起，每人负责一辆客户接送大巴车），田毅统筹。于5月10早上在怀化售楼部现场秩序：陈哥、向哥维护场外秩序（处理突发事件）保安配备维护场内秩序（核对进入等候区的诚意金收据号）保安配备维护场内财物安全（保护财务室）保安配备曾婷婷、胡兰花、周兰英、薜有为小杨统筹，看房区客服：负责看房通道区的介绍、引导、安全。微笑（）保洁人员：现场清洁保洁物品夏总、郑总总指挥，并负责与发展商接洽事务，处理现场可能突发事件配合现场销售胡彬刚杨锡仁田毅整体统筹及协调各部门（杨锡仁负责所有喷绘物料的到位）（田毅负责10号当天怀化发车区及正式开盘后选房区定购客户的特殊情况处理）销售现场总体把控韩小芳、阳芬芬、曾娇娇9、价格讲解、推荐单位、拟定置业计划书销售工具(文件夹价格表 计算器笔定购单)向 辉销控审核价格销控表、销控单、签字笔陈 亮帖销控板销控贴刘一卓主持人（现场气氛营造、唱号及唱签约单）随身话筒音响、诚意金客户名单赵燕（）、周晶莹收定购金、开收据点钞（验钞）机、收据联、计算器、签字笔曾菲、张山南、卢丽红、石维莎曾菲统筹，签约区：签定购协议定购协议、签字笔蒲瑶娟审核销控、盖章开发商合同章及印泥、价格销控表、签字笔李坚现场摄影、拍照摄象机照相机赵美丽选房区引导员：引导客户交钱、签约微笑邓昌平、杨田华等候区客服：食物饮品的分发、客户往选房区的引导。面包、钦料媒体无三、客户选房号详细内部操作程序：客户认购步骤10、内部操作程序备注A、怀化发车区客户签到、贴号码贴、案例资料、水、笔记本、并负责客户上车B、凤凰选房区：（1）参观看房引导客户走红地毯直到看房区（2）休息等候参观完酒店后，引导客户到休息休息、等待叫号，号开始后，客服人员主动引导贴了号码贴的客户到选房区进行选房。（1）选定房号为客户拟定定购单（带客户同定购单到销控处）凭号码贴（2）销控该单位A、核对该单位是否被认购B、验收客户号C、在价格表上审核该单位单价及总价D、在价格销控表上划去该单位，在备注里注明定购方E、填写定购单和销控单F、将定购单递交给唱号员（唱单）G、将销控单递交给销控人员（贴销控板）（完成）(3)开取诚意金收据和开定房收据A、客户11、将身份证、定购金交给财务人员凭身份证B将客户的身份证、收据客户联、定购单交给签约人员（完成）（4）填选房定购协议A、复核收据与定购单的房号是否一致B、填写协议书空格内容C、填写“定购款栏”时以收据金额为准D、将协议书、收据、客户身份证交给核单人员（完成）（5）核单A、复核收据与协议书的房号是否一致、并销控B、复核收据金额与协议书上的金额是否一致C、复核身份证与协议书的姓名是否一致D、复核协议书内容是否填写完整E、让客户签名、盖章F、将协议书客户联、收据、身份证给客户（完成）备注：通知客户来选房时一定切记让客户带上诚意金收据和身份证.四、现场氛围的营造及应对策略：经过前期客户资源的积累，估计8月12、17日当天可能有50-100人以上将来访现场，所以维护现场的正常秩序尤为重要！A、活动开始时间：2009年8月17日上午8：00至下午6：00；B、7：00怀化接待区现场人员到位；客户接送车到位；C、7：30由胡统筹，陈亮负责登记来访客户顺序，由陈湘华号码贴、发放部分资料；杨锡仁负责第一班车客户的接待及安排，其它人员作临时接待，陈亮负责第二班车、大勇负责第三班车；D、8：30凤凰项目区所有工作人员进入自己的工作岗位、不得擅离职守；E、9：00准备好接待第一批到访客户，桥头留守一名工作人员负责接待和指挥客户接送车，由车上工作人员带领部分客户（小孩和中老年人除外）由桥头下车步行通过跳岩至售楼部，再13、陪参观酒店和引导至等候区休息；F、11：00由主持人负责讲解选房定购政策及定购流程；G、11：10选房正式开始，叫号员分批报选房客户名号，每批3人，控制在5分钟左右/批。H、预计下午1：30分完成所有批次的客户选房后进入客户自由选房时间。应对策略为避免当日现场可能出现人多但实际认购量少的情况，因此，我司建议有必要采取以下应对策略：1、为了有个好的销售开头，建议前5位定房的客户（除正常的付款方式折扣外）再额外享受2%的折扣，第6位至10位定房的客户额外享受1%的折扣，(其中预计前5套定房号为全鑫公司内部客户所购)。2、因客户量较大，为避免客户存在顾虑（持观望态度）迟迟不定房号，可能影响到我们当天14、的销售成绩。因此，为了给现场营造一种热销、抢订的氛围，刺激处于犹豫状态的客户早早下定决心认购，建议全鑫公司内部客户准备定购的5套房源在5月17日交诚意金当天带头缴纳并在选房当天全部转定，通过这种方式炒做使现场产生“羊群效应”，从而带动其他客户涌跃选房。附件A：销售物件现状序号物件表现形式现状-（规格）负责人1法律文件于售楼部公示有胡2客户登记名单4份无3凤凰项目标贴300个无（圆标贴，登车时，带顺序）陈亮4大巴车3-6辆无陈湘华5选房定购协议一式两份胡6收据一式三联赵燕7价格（销控）表销售资料完成胡8销控板公示9投资返租方案案例售楼员用、客户观看胡10委托管理合同签约用胡11代供协议签约用胡115、2选房定购流程派发资料胡、陈13选房定购须知公示胡、陈14现场接待凳 100只无陈湘华15矿泉水、笔记本300只无（怀化上车时一人一瓶）陈湘华16面包300个无陈湘华17瓜子、糖果300元无陈湘华18红地毯核实看房通道酒店外为2米宽，酒店内为1米宽陈湘华24红绸布数张无（接待区所有桌面用）陈湘华25垃圾筒2个无（直径1米的大垃圾筒）陈湘华26音箱、麦1对无（售楼部唱号用）陈湘华27电线、灯数条、数个无（看房通道用）杨、陈湘华28指示牌6块无（附件B）陈亮29隔离警示路标20个无陈湘华30现场工作人员所需物品见第4页表复印机、点钞机、销售资料、笔胡、田31道路警示牌2块32看房通道喷绘数幅无（附件C）杨、陈亮33表演区舞台和人员及表演所需要所有物料及安排夏总注：A、物料总体统筹：胡彬刚；B、其它物料负责人：陈湘华；C、设计负责人：陈亮。附件B：指示牌分为：1、看房通道入口处1块（内容：凤凰城潜龙居 看房通道！）规格：2、客户到访登记处1块（内容：凤凰城项目客户到访登记处）规格：3、选房区4块（桌面用内容分别为：选房区、销控区、财务区、签约区）规格：附件C：当天上班时间安排怀化接待区7：0018：00凤凰项目区8：0018：00 最后希望大家齐心协力完成好各自工作及任务，并预祝凤凰城潜龙居8月13日选房定购圆满成功！凤凰城潜龙居全鑫地产2009-8-13