1、目录：第一部分别墅市场分析第二部分别墅定价建议第三部分推售节奏第四部分回款预计第五部分推广策略,一、别墅市场分析,1、徐州市区别墅市场发展水平概述,别墅市场呈现价量齐升局面，09年徐州别墅市场火爆，10年别墅市场供应量有限，成交量居高不下，价格较09年呈现出几何增长，进入快速上升渠道。,2007年供应量为143065.2m2，成交量为91687.14m2，2008年供应量为136219.2m2，成交量为94532.48m2，2009年供应量为284586.8m2，成交量为162985.3m2，2010年供应量为43030.57m2，成交量为79526.3m2，成交价格为9761元/m2,2、别2、墅产品板块分布,铜山新区板块,新城区板块,雍景新城,中茵龙湖国际,龙熙庄园,檀香山,依山龙郡,国基城邦,华润悦府,久隆长岛,松霏花园,云龙湖板块,湖 森 堡,太阳花园,云龙山庄,本项目,北区板块,万裕风情园,豪绅嘉苑,徐州低密度住宅(别墅类)现已形成四大板块的格局:铜山区板块、云龙湖板块、北区板块和新城区板块,龙湖湾,信上城,铜山保利项目,风尚米兰,毛纺厂地块（未启动）,半山御景,枫林天下,绿地商务城,汉源华城,经济开发区板块,美的城,霖雨山庄,1、泰康红郡2、恒龙依山龙郡3、国基城邦4、华润悦府5、铜山保利地块（未启动）6、檀香山7、深物业地块（未售）8、久隆长岛,1、龙熙庄园2、中茵龙湖国3、际3、绿地商务城4、汉源国际华城5、恒基雍景新城6、国信上城7、维维龙湖湾,1、松霏花园2、云龙山庄3、太阳花园4、湖森堡5、本项目,1、鼓楼广场2、豪绅嘉苑,北区板块,铜山区板块,3、别墅产品统计共（24)（目前在售即将开盘的）,云龙湖板块（泉山区）,新城区板块,中心区板块,1、风尚米兰（未售）2、毛纺厂地块（未售）,1、美的城,经济开发区,4、别墅产品板块分析,铜山区板块是徐州低密度住宅的聚集地，也是置业热点板块，群山环抱的自然环境为低密度住宅的生存提供了客观条件，该区域道路系统完善，与市中心通达性较好，是徐州低密度住宅最具竞争力的区域。,云龙湖板块地理位置优越，随着市政府对云龙湖风景区的4、规划建设，区域价值更加凸显，但区域内存在用地紧张局面，区域未来竞争力较小。,北区在徐州人心目中是工业聚集地，楼房破旧，近几年来九龙湖的施工完成和鼓楼生态园等项目的启动开发，整体形象有所改善，但该区域整体以普通住宅为主，低密度住宅较少。,该区域起步较晚，但发展迅速，在市行政中心的带动下，居住环境已逐渐形成，依托大龙湖风景区的各项目异军突起。该区域土地储备丰富，未来将成为低密度住宅的热点板块之一，是铜山新区板块的最大挑战者。,铜山区板块,北区板块,云龙湖板块,新城区板块,铜 山 区,1、华润置地云龙湖悦府,2、枫林天下,联排D 314.00,联排C 354.00,联排C 339.00,3、深物业半5、山御景,【楼盘地址】：铜山区华山路西侧【开发商】：深物业集团【建筑类型】：联排 双拼【总户数】：北区规划有 62栋坡地双拼，总共 278 户【建筑面积】：约12.84万【建筑风格】：法式建筑风格，框架结构【销售价格】：待定【容 积 率】：0.8【绿 化 率】：38%项目情况：半山御景项目位于铜山区龙腰山片区，东临华山路，北依龙腰山、西侧，南侧均与千亩生态玫瑰公园接壤，以道路规划将项目分为南北两区，其中北区规划有62栋坡地双拼，南区地势平缓，规划为联排别墅区及启动区、会所等,4、泰康红郡,【楼盘地址】：铜山区华山路与长江路交叉口【开发商】：徐州泰康房地产开发有限公司【售楼电话】：0516-8396、16999【建筑类型】：叠拼【总户数】：180套【建筑面积】：约5万【户型面积】：210-300【主力户型】：200左右【建筑风格】：英式建筑风格，框架结构【外立面用材】：镶贴进口外墙面砖，徐州首家使用外墙保温板 门窗:双层中空节能断桥氟碳喷涂型材的铝合金门窗【销售价格】：均价7000元/平米【容 积 率】：1.09【绿 化 率】：35%【上房时间】：2011-05-01【停 车 位】：1:2【物业管理】：1元/月销售情况：泰康红郡项目在售房源不足40套，户型面积为220-300平米不等，房源均价为7000元/平米。另外，项目车库在售，均价为2000元/平米，同住宅房源一起销售，总房价160万7、-210万左右。在工程进度方面，已经上房。,泰康红郡/户型分析AB户型210.00,入户花园的设计,卧室朝阳而且带露台,泰康红郡CD户型图280.00,泰康红郡/项目优劣分析,优势：1、项目三山环抱、自然资源丰富2、目前为徐州市首家使用且免费赠送地源热泵系统（节能70%）、3、赠送太阳能、紫铜水管、双层中空节能断桥氟碳喷涂型材的铝合金门窗、4、外墙保温板并镶贴进口外墙面砖、5、小区智能保安系统等,劣势：1、产品户型单一，景观塑造一般，2、品牌影响力较差，入住率较低，产品无科技附加值3、周边商业配套不齐全4、销售价格较低,产品立面为英式风格，外墙采用高级面砖，局部铁艺围栏，户型设计朝阳面较多，功8、能区划分明显，局部赠送空中花园，内部景观设计精良，且天户均有大面积空中花园赠送，别墅产品多为投资客户，以企事业单位及矿大教师为主。,5、恒龙依山龙郡,【建筑类型】：联排、双拼、叠加别墅【建筑面积】：42536【开发商】：江苏恒龙万相房地产开发有限公司【代理公司】：中信嘉华国际控股（香港）集团【绿 化 率】：60%【容 积 率】：0.87【总户数】：194户【停 车 位】：1:1【建筑风格】：现代简约风格【主力户型】：500【销售价格】：待定【外立面用材】：涂料、普通瓷砖。销售情况：恒龙依山龙郡二期叠加别墅已动工，预计2014年竣工。共计100余套，主力户型面积在500平米左右，新售楼处于10月9、22日公开。,恒龙依山龙郡/产品分析,建筑密度大，未注重园林绿化和景观设计，色彩搭配不协调，细节粗糙，整体档次较低。,优势：该项目南临洞山，北靠泉山，两山环抱；单价8000元/平方米左右，户型面积较小，总价低。,劣势：地块呈狭长状，建筑密度大，为景观打造带来难度；产品类型单一，全部为联排和叠加产品，整体档次较低，细节粗糙。,恒龙依山龙郡/户型分析,卧室面积小，缺乏别墅应有的舒适型,户型面积较小，功能性不齐全,6、国基城邦,【楼盘地址】：矿大南湖校区东门南500米【开发商】：徐州国基投资置业有限公司【建筑类型】：联排45套，叠加，双拼64套，公寓（11层、18层）【建筑面积】：约60万【总户数】10、：共4000套左右【绿 化 率】：36.79%【容 积 率】：1.4【建筑风格】：欧式风格【外立面】：别墅立面则采用石材处理，底部石材与面砖的结合。【户型面积】：联排别墅（200250）【车位】：地下停车位大约有4500个【销售价格】：联排均价1万左右，销售情况：目前二期联排还剩30多套，均价1万左右。,国基城邦/产品分析,1.产品以欧式风格为主，注重细节处理，底部为文化石，中部采用面砖，高处采用高档涂料。2.景观结合坡地，以中心景观区的形式呈现，别墅部分现阶段无大型景观区，多以产品花园为主。3.打造每户独特的私家花园。,双会所设计，满足业主平时娱乐休闲,国基城邦/户型分析,联排别墅整体四层，11、地下一层，地上三层，每层均二室朝阳，一层为动区，二层为为次卧或客房，三层多为大套房设计，进深过长，仅端户有中部天井设计，整体采光通风性较大，叠拼别墅户型设计方正，无浪费空间,国基城邦/项目优劣势分析,劣势：1.背山而建，产品位置较差。项目背山而建整体采光受影响，与徐州喜阳的生活习惯像背离。2.但别墅供应量较小，用于提升整体楼盘品质，且附加值不高。3.该区域别墅项目较多，竞争激烈.,优势：1.项目位于泉山南麓，与矿大南湖校区隔街相望，东依龙腰山脉，北望云龙湖，紧邻3500亩国家级泉山森林公园，具有丰富的自然优势与学区房优势。2.大型社区所带来的内部配套提升了项目附加值，国基城邦除别致的景观外，还12、配备了高级会所及部分商铺，很好地满足了大型社区内部居民的生活需求。3.品牌形象较好，认知度较高国基城邦前期销售很好，后期随着产品品质被认可，品牌知名度得以提升，是徐州目前高品质楼盘首选。,7、美达檀香山,【楼盘地址】：铜山新区黄河路与华山路交叉口【建筑类型】：独栋别墅，小院、合院、叠加【开发公司】：徐州同创房地产开发股份有限公司【建筑面积】：约43.8万【总户数】：独栋438，南区叠加216，合院71，小院63【绿 化 率】：40%【容 积 率】：0.45【车位】：1：1【建筑风格】：新古典主义风格，意式、法式、西班牙式等【主力户型】：240、260 檀香山别墅园独立别墅438幢，25042013、;叠加：【外立面用材】：文化石、弹性涂料、实木花架、铁艺围栏、西班牙管瓦及平瓦、大理石砂岩。【销售价格】：叠加均价8000元./销售情况：檀香山叠加组团“香墅”二期13、14号楼叠加别墅房源火热销售中，现仅剩7、8套，均价8000元/平米左右，单套面积230360平米，总价175260万，全款98折，2013年6月上房。,美达檀香山/产品分析：,天井采用百叶窗与钢化玻璃的组合；,仿木合金窗框；,楼道采光阳台,西班牙式陶罐；,下沉式地下室入户门；,西班牙式邮箱；,欧式阳台设计；,拱形入户门厅及钢门设计；,独立宠物间；,檀香山/产品细节亮点,地下室管道裸露情况严重；,内部屋顶平整性较差；,内楼梯扶14、手设计档次较低；,地下室排水存在一定问题；,小型储物空间设计较多；,产品细节处理精细度不够；,檀香山/产品细节缺点,美达檀香山/产品分析：,屋顶采用高级英红瓦；主体墙面采用宜兴陶制面砖和高档砂岩；窗户采用新一代断桥隔热铝木复合窗；围栏则采用铸铁及原木；基座墙裙、壁炉烟囱及部分别墅的主体外墙采用自然色文化石。入户门为实木门，屋顶采用筒瓦或平瓦，门窗为最流行及符合节能要求的铝木复合门窗，玻璃在徐州率先采用断桥隔热技术。外墙立面根据设计需要分别采用高档质感外墙涂料、文化石、高档砂岩，屋面采用筒瓦或平瓦；檐沟采用欧式彩铝落水系统；基座墙裙、壁炉烟囱及部分别墅的主体外墙采用自然色文化石。车库门采用电动遥15、控车库门，材料为钢木复合。,502m2,434m2,檀香山合院皆为四栋一组，南北各两栋；地下一层，地上二层；地下室为地下车库与活动室组合；地上一层为餐饮会客区：客厅、餐厅、卫生间、厨房组合；地上二层为日常起居间，多为二房加一套房的设计；南面房型设计偏大，户型方正，整体二室朝阳；北面房型为L型设计，主卧室采光较好，但次卧室采光相对较差。,檀香山/合院户型,美达檀香山/户型分析：,493m2,406m2,檀香山合院户型功能区划分不明显；部分房间面积设计不合理（餐厅、客厅面积基本相同）；低于400以下房型，地上可用卧室仅3间，空间利用率较低；空中花园面积过小，附加值较低;产品缺乏局部挑空设计，别墅质16、感较差。,檀香山/合院户型,檀香山/叠拼户型（香墅）,总面积约：311,个性地下室：大型地下空间，使内部墙面减少到最少，可自由支配分割空间 完美户型功效分割：户型两层将客卧与主卧进行完美区隔与联系；主卧空间将更衣空间进行360度完全私属设计。,檀香山/叠拼户型（香墅）,总面积约：301,阳光内庭：挑高内院同时也是大面积的阳光天井。入户玄关：秉承中式建筑理念，设立入户玄关。大型阳光露台：赠送畅阔大型阳光露台。入户分室：独有的入室景观平台与花园。,欧式贵族客厅：大开间，挑高客厅设计 主仆入户豪宅打造：引入主仆分离入户设计 阳光地下庭院：聘请世界专业庭院设计大师，L型庭院设计使面积做到最大化,单体建17、面：456；地上约330；地下约125,檀香山/独栋户型,双车位车库，满足更高的停车要求,超大花园面积，增加可使用面积,美达檀香山/项目优劣势分析,单击添加,优势：项目体量大，包括联排、独栋、双拼等物业类型，户型丰富户型设计方正实用；在前期的销售中已积累一定知名度；样板区与会所的打造较有吸引力，同时、拥有自然资源：三山环抱，依山而建。,劣势：虽然内部配套打造良好，但是周边配套尚未完善，交通配套也尚未完善。,总结：,檀香山作为区域别墅产品标杆，致力于打造徐州首席富人区。整体采用西班牙建筑风格，南区别墅推出意式别墅，以独栋、联排别墅为主。,8、久隆凤凰城,【楼盘地址】：铜山新区湘江路【建筑类型】：18、独栋别墅【建筑面积】：约50万【开发公司】：江苏久隆投资置业集团【户型面积】：317335.98【主力户型】：317左右【建筑风格】：欧式建筑风格，全框架结构，房型大 面宽，户型短进深，且户户临水。【外立面用材】：面砖、弹性涂料、铁艺围栏、普通瓦面。【销售价格】：长岛（共70套）价格约538-2000万元/套，送地下停车位【容 积 率】：0.35【绿 化 率】：50%【上房时间】：2012-12-3销售信息：久隆长岛独栋别墅目前热销中，户型面积在300-400平米，价格在538万-2000万之间，一房一价，2012年底上房，现已售十余套。工程进展方面，已全部封顶。,长岛/户型分析：,户型类型较19、少，面积较小,久隆凤凰城/项目优劣分析,劣势：1、产品户型单一，私家花园设计缺乏合理性，景观塑造一般，物业管理价差，项目还面临地下室防水、排水的投诉问题。2、品牌影响力较差，入住率较低，产品无科技附加值。3、项目品牌推广与企业形象较差，项目多为投资客购买，自身商业配套受制于入住率的问题，一直未能发展。且产品无科技附加值4、之前销售价格较低，新房受二手房影响较大。,优势：1、该项目位于铜山新区板块，总占地1500亩,项目总建筑面积约为50万，体量大；上市早。2、项目通过活水塞纳河提升整体别墅品质3、作为徐州早期城南综合性大盘，公寓类产品基本售罄，别墅产品整体升级，通过塞纳河打造提升整体别墅品质,20、中 心 区 板 块,1、风尚米兰,云龙湖板块（西区）,1、湖森堡,【楼盘地址】：泉山徐州云龙风景区玉带路【开发商】:徐州桃园房地产开发有限公司【建筑类型】：独栋别墅【建筑面积】：43000【总户数】：共100户，一期、二期42栋，三期58栋项目整体档次较高。【建筑风格】：简欧风格【绿 化 率】：70%【容 积 率】：0.4【停 车 位】：1:1【户型面积】：389-600【主力户型】：389【销售价格】：均价17000元/平方米【物业管理】：上海华基美信 3.3元/月销售情况：湖森堡独栋别墅在售房源4套，户型面积400-600多平米，起价700万元/套。工程进度方面，全部封顶，第二批于201121、年10月上房。,湖森堡/产品分析,超大私家花园与成熟的园林绿化景观设计是本项目的最大卖点。,独栋全貌,室内,景观绿化,样板间,高档面砖,湖森堡/户型分析,湖森堡/项目优劣势分析,优势：1、全冠移植的造景方法，绿化效果更佳；2、户型面积大，功能性齐全；3、物业管理水平较好；4、独立规划于居住空间户外，通行道直通户外,劣势：1、周边均为民房，居住环境较差；2、占地面积较小，且地块呈狭长状，影响整体居住舒适度；3、小区内会所等功能性配套有待完善。4、周边配套尚未完善，交通配套不完善5、物业费3.3元/月，在徐州算价格较贵的6、别墅科技含量较低,【楼盘地址】：云龙湖、云龙山和小南湖交汇处【开发商】：江22、苏润邦置业有限公司【建筑类型】：叠拼【建筑面积】：12万【绿 化 率】：37%【容 积 率】：0.8【总户数】：32套叠加别墅【停 车 位】：1：1【建筑风格】：北美风格【主力户型】：380 左右【销售价格】：均价20000元/平方米【外立面用材】：瓷砖【物业】：预估3元/平方米/月销售情况：云龙山庄叠加别墅目前接受认购，户型面积约260平米左右，价格约20000元/平米。,2、云龙山庄,云龙山庄/产品优劣势分析,优势：1、云龙山庄位于云龙湖、云龙山、小南湖交汇处、是富甲豪绅心目中的风水宝地。此处土地资源异常稀缺，因此也加重了此地在人们心目中的神圣地位，2、小区内智能化设施配套完善，除了将采用23、可视对讲器、保安监察系统、家居防盗系统、煤气泄漏自动报警系统、信息高速公路接口系统外，还将配备各种遥控系统，如房门窗帘遥控系统、灯饰遥控开关系统等。,劣势：1、由于地段稀缺，销售价格过高，去化速度过慢。,新城区板块,【地址】：徐州市新城区昆仑大道徐州市行政中心北门对面【建筑类型】：小高层、高层、叠加、双拼别墅【开发商】：上海绿地集团徐州新诚置业有限公司【建筑面积】：50万【绿化率】：35.20%【容 积 率】：1.92【停车位】：机动车停车位约800个，非机动车停车位约3600个【建筑风格】：欧式风格【主力户型】：226-240 左右【销售价格】：12000-16000元/平米【外立面用材】：24、涂料、普通瓷砖。销售信息：绿地商务城五期平层别墅房源近期将公开，共计80余套，主力户型为170平米五室，预计11月将开盘销售，具体价格未定。绿地商务城双拼、类双拼别墅剩余50余套，户型面积226-240平米，价格12000元/平米-16000元/平米，全款享受97折优惠。,1、绿地商务城,户型设计方正，每层均两室朝阳，四室二厅设计，四室一厅朝阳以中心景观区为主，部分别墅沿河而建，整体以私家花园作为产品品质提升要点。,绿地商务城/户型分析,优势：1、绿地商务城地处徐州新城核心，土地升值潜力较大，绿地商务城地处徐州新城核心地带，是淮海经济区目前唯一超过200万集主题购物乐园、商务办公、居住生活等多25、种现代城市功能于一体的超大型综合社区。2、上海绿地品牌效应及较高产品品质迅速占领徐州市场，绿地商务城07年动工，作为上海同徐州合作项目，绿地品牌迅速在市民间传播。产品采用稀缺的欧式立面，获得市场认同，占领新城市场领跑者地位。3、大型居住社区带来完善配套成为项目一大卖点 绿地商务城Happy Mall，淮海经济区首座生态型大体量主题MALL，融合大型娱乐、流行餐饮、购物、时尚休闲、旅游文化、社会服务等多种业态为一体的超大型现代城市生活中心。,劣势：1、周边配套尚未健全，距离市中心较远，交通配套不齐全。2、规划中的商场，医院，学校，从建设到投入使用需要长时间。,绿地商务城/产品优劣势分析,2、龙熙26、庄园,【建筑类型】：叠加,双拼,联排【开发商】：徐州华安房地产开发有限公司【建筑面积】：2.72万【绿 化 率】：37%【容 积 率】：0.8【总户数】：6套双拼，20套叠加，99套联排，共125【停 车 位】：1：1.2【建筑风格】：北美风格【主力户型】：300 左右【销售价格】：联排最低价168万元/套 全款97折，贷款99折【外立面用材】：涂料、普通瓷砖。【物业】：1.80元/平方米月 销售信息：龙熙庄园目前共计40余套别墅在售，物业类型分别为联排别墅、双拼别墅及叠加别墅，户型面积为210-360平米，168万元/套起，全款97折，贷款99折，准现房发售，预计2012年8月份上房。,龙熙27、庄园产品分析,运用砖红色和米黄色,蓝灰色与白色对比处理，栏杆、花架、长长的条窗，源于传统美式别墅的建筑风格，,龙熙庄园户型分析9室2厅3卫 217-250平方户型图,主卧带大露台,双入户门,3、中茵龙湖国际,【楼盘地址】：徐州市新城区迎宾大道、商聚路【开发商】：徐州中茵置业有限公司【建筑类型】：双拼15栋，联排18栋，1836层高层18栋【建筑面积】：约总建面45万（别墅11万、住宅34万）【绿 化 率】：39%【容 积 率】：高层2.1、别墅0.6【建筑风格】：欧式风格【面积】：联排：194226平米、独栋330450平米【外立面】：高级面砖为立面材料。【总户数】：总共 2200 户【销售价28、格】：联排均价14000元/，独栋26000元/【物业管理】：1.5元/销售情况：中茵龙湖国际100多套房源在售，为24层高层，面积129-143平米，均价7000元/平米左右，其中10#楼7000元/平米，14#楼6800元/平米。另外中茵龙湖国际11#楼为18层高层房源，共两个单元，两梯四户户型面积在87125平米左右，目前全款94折，贷款97折，工地方面，中茵龙湖国际二期在做内部结构，11#楼建至4层左右。,中茵龙湖国际/项目优劣势分析,优势：1、科技住宅为产品升值，中茵龙湖国际应用了低碳集成技术体系所覆盖的领先技术，包括节能技术和景观技术。外墙与屋面的隔热保温墙技术、中空玻璃技术和集体29、供暖技术。小区内种植很多四季常青的树种。2、地处徐州新城核心，未来升值空间较大，龙湖国际地处徐州新城政府南端，随着新城入住率的提高，政府对新城打造的逐步深入，项目未来升值空间无限。3、依托大龙湖，以湖为界分割成两区项目地处大龙湖畔，核心景观区紧靠大龙湖畔，水景别墅属徐州绝版豪宅，产品稀缺性明显。,劣势：1、周边配套尚未齐全，缺少大型商业，距离市中心较远。2、周边交通配套不齐全。,【楼盘地址】：新城区汉源大道（近钱塘路）【开发商】：徐州沪建房产有限公司【建筑类型】：多层、小高层、独栋、双拼、联排别墅【建筑面积】：约总建面20万【绿 化 率】：39%【容 积 率】：约1.2【建筑风格】：现代简约风30、格【总户数】：1626户【户型面积】：277-351.3平米【外立面】：高级面砖为立面材料【停车位】：机动车位650个（地上250，地下400）【销售价格】：多层均价约7100元/，联排12000元/，双拼15000元/，独栋18000元/。销售情况：汉源国际华城LOHAS乐活公寓，户型面积为75-90平米（建面），一室两厅，两室两厅户型，同期公开的还有1、4、7、8为面积为88的多层房源，共计200余套。目前小高层房源剩余不多，均价6200元/左右，多层23、24、25#楼仅余几套顶层房源137平米左右，均价7100元/平方米。汉源国际华城目前正进行“老带新”优惠活动，凡介绍新客户成交的老客31、户可获享5000元家电券优惠。在售1、2、3、4、7、8#楼贷款99折，全款97折。工地方面，一期多层部分外立面可见，小高层部分正进行外立面粉饰，乐活公寓已封顶。,4、汉源国际华城,汉源国际华城/户型分析277.4平米的联排,一层平面图,二层平面图,三层平面图,联排别墅整体四层，地下一层，地上两层，每层均二室朝阳，三层多为大套房设计，进深过长，仅端户有中部天井设计，整体采光通风性较大，叠拼别墅户型设计方正，无浪费空间,产品为欧式风格，预计以高级面砖为立面材料；豪华双车库设计，客户需求度较高；南北双向大花园，带有下沉式庭院，赠送观景大露台；主客卧均配备步入式衣帽间、独卫，大面积落地窗；项目总计532、套独栋，第一批推出3栋，报价 在18000元/左右，总价约600万 别墅产品多为投资兼自住型客户，以新城政府工作人员为主，及外地投资客,建筑面积约：351.3 地下室面积约：170,汉源国际华城/户型分析,汉源国际华城/样板区,汉源国际华城/样板区,汉源国际华城/项目优劣势分析,优势：1、现代风格，比较新颖，接近现房销售。上海建工前期营销面较为缓慢，保持市场神秘感，现阶段推出市场，产品立面风格新颖，进现房销售，增加客户购买欲望。2、物业类型丰富。上海建工产品涵盖高层、独栋、双拼、联排等一系列物业类型，产品线丰富，客户覆盖面较广。3、新城区核心区内，升值空间较大。上海建工位于新城区核心区内，政府33、支持加之大龙湖景观，整体项目升值空间较大。,劣势：,周边配套尚未齐全，缺少大型商业，与中铁未来城形成一定竞争。,5、国信上城,国信上城/户型分析,叠加户型4室2厅3卫 约191.65平方户型图,户型设计合理，方正实用，无浪费面积，其中均为2室朝阳。,国信上城 约212平方户型图,入户花园多功能厅及车库设计合理利用空间,阳光房设计增加室内采光洗手间离厨房餐厅近离卧室太远,双主卧的设计,6、雍景新城,雍景新城D2户型 面积:241.00,雍景新城A1户型4室3厅4卫 228.00,雍景新城D1户型 面积:336.00,雍景新城D1户型 面积:336.00,雍景新城/户型分析,【楼盘地址】：云龙区新34、城区大龙湖西岸【开发商】：维维印象城综合开发有限公司【物业类型】：住宅、别墅、写字楼、商业【建筑面积】：16.4万【绿 化 率】：40%【容 积 率】：约1.40【开盘时间】：未开盘【总户数】：600 户【停车位】:车位配比1:2销售情况：一期规划4栋高层（25+1层）和10栋小高层（其中6栋11+1层，4栋9+1层）房源，龙湖湾明年动工，项目共分三期开发，一期规划4栋高层（25+1层）和10栋小高层（其中4栋11+1层，6栋9+1层）房源。售楼处预计年后投入使用。,7、维维龙湖湾,经 济 开 发 区,1、美的城,徐州别墅建筑风格汇总,独立别墅项目因市场供应较少，逐步成为稀缺；同时类别墅产品及35、多种物业类型混合的项目居多，同质化竞争激烈。,别墅形态汇总,竞争楼盘分析/产品汇总,徐州别墅项目，产品精细度不够，立面效果仍有上升空间，缺乏特色性物业服务，产品附加值多以赠送私家花园或空中花园为主，科技附加值具有运用，多为提升产品形象，缺乏将整个科技技术整合，提供全套附加值的产品。,2011年底 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年,本案别墅销售周期,国基城邦约20万平米、檀香山叠加产品约2.5万平米,华润悦府（34万分）花园洋房、叠加约推售6万平米,深物业（13万方）半岛御景联排、叠加约推售7万平米，,项目别墅产品销售周期内，也是区域内其他大盘集中上市的时候36、，市场竞争空前激烈。如何参与竞争通过价格、产品、卖点等规避竞争将是项目成功的关键。,中心区竞争楼盘，翠湖御景、风尚米兰，高层大平层，约15万平米,市场总结,原泉山森林海3期(枫林天下)60万方：联排、叠加，约推售5万平米,二、别墅定价建议,别墅价格建议：,2011年受政策影响，房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。大户型、高总价住宅产品将受到限购、限贷政策的显著影响。豪宅成交量持续下滑，部分热销楼盘虽然短期内带了热销，但是在整个市场冷淡大环境下难以突围，大量购房者持币观望。介于目前市场政策不明朗，预计第四季度在短期内难以出现成交量快速回升的行情。故建议本项目以低价入市，在强37、力打造区域认同感的同时树立别墅高端楼盘形象，以高性价比吸引客户，并密切关注整体市场走势和同类产品楼盘定价，随着市场变动及时调整价格策略。,合理价格入市：参考同类产品项目价格体系，对各类细节产品价格进行比较，最终确定本项目价格体系。,产品分批次推出：将本项目别墅产品分批次推出，可以拉大价格区域，增大客群范围，为后期推盘提供一定升值空间。,打造超高性价比楼盘形象：价格建议在高品质产品基础上，实现超高性价比。,价格策略,别墅价格建议：,对市场上同类型别墅产品进行比较，作为本项目别墅定价参照：,枫林天下,国基城邦,国信上城,绿地商务城,檀香山,汉源国际华城,别墅价格建议/竞争楼盘价格分析,别墅价格策略38、；建议低价入市，为后期价格升值预留空间。对外以项目总价范围及每套联排别墅总价作为项目价格参照，弱化项目每平方均价概念,别墅定价建议,结合徐州别墅市场状况，本项目产品特征及面积段同类产品价格状况推导出本项目初步价格：,建议首批推出联排别墅单价：9000元/,建议主力总价260-300万之间,A,B,C,别墅定价建议,建议别墅产品分批推出，整体价格体系ABC,三、推售节奏,B,C,首批别墅推售节奏,建议分批次推出，有利于后面房源提价。推售计划：11月下旬推出J4(8户）、J8（4户）别墅产品属于高端产品，不在限购范围内，及时推出别墅产品可加快部分回款。但别墅产品要等到现房实景才更好卖。根据目前工程39、进度，11月可销售的房源为J48，位置均较好，根据位置先推出J48共12套房源作为试水，12月份再根据销售情况择时加推。价格策略：从别墅现场了解，首批推出J4/J8位置上存在差距，J8处于中心景观带附近，仅4户建议以9000元/试水；J4，8户建议以价格8500元/，J4略差，价格差异J8J4。,J6,A,B,C,J6,A,推售计划：计划12年2月初推出J2（8）、J14（6）共14套房源，具体推售计划根据工程进度及市场情况进行调整。价格策略：从位置上看J2距离H13#楼较近，私密性受影响，距离小区主入口较近，位置略差，从位置区分J14J2建议J14以均价8900元/，J2均价8600元/,第40、二批别墅推售节奏,B,C,J6,A,推售计划：计划12年6月推出J1（8）、J3（8）、J16（4）共20套，具体推售计划根据工程进度及市场情况进行调整。价格策略：J16J3J1建议J16以均价9100元/，J3均价8900元/，J1均价8600元/,第三批别墅推售节奏,B,C,J6,A,第四批别墅推售节奏,推售计划：计划12年9月推出J7、J13、共10套，具体推售计划根据工程进度及市场情况进行调整。价格策略：J13J7建议J7以均价9000元/，J13均价10000元/.,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2011年,2012年,8月,9月,11月,二批次别41、墅产品导入期（初步蓄水期）,首推出J4、J8、试水,根据政策、市场及销售情况，如剩余房源去化速度较慢，将J2、J14号楼低于市场价格开出，形成比较，加快剩余房源销售进度,春季房展会（以宣传别墅为主）进行第三批房源客户积累缴纳20-30万认购金,持续蓄水期强化文化内涵及差异化生活方式重点宣传环境、风水及地段,根据工程进度如该阶段别墅外立面及环境打造好了可以第三批房源J1、J3、J16开盘,在金九银十销售旺季推售J7/J13,续销、收尾期,别墅推售节奏,12月,持续热销中,首批别墅房源初次亮相（电视、广告、报广）2011年11月,根据市场情况，及工程进度加推第二批房源J4、J82012月3初,J442、J82012月3中旬-3月底开盘,根据工程进度别墅立面及环境呈现以后2012年6月初进行三批J1、J3、J16推售,根据销售进度及客户积累程度进行四批房源J7/j13蓄水2012年78月初,根据销售进度及客户积累程度8月底9月中旬期间JJ7/J13第四批房源开盘,9月底10月中旬持续热销,11月12月底续销、收尾期,别墅推售节奏,参加春季别墅房展会全面预约登记中积累意向客户2012月4初,四、回款预计,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2011年,2012年,8月,9月,11月,12月,销售面积：3533.95销售均价：8750(按照70%）回款预计回款：约243、165万,销售面积：5825.23销售均价：8866回款预计：约3615万,销售面积：4070.75销售均价：8750回款预计：约3562万,销售面积：2350.85销售均价：9500回款预计：约2233万,别墅按70%回款，2012年约1.16亿！,回款预计,五、推广策略,云龙谷的高度，在徐州已无盘能及。别墅产品的高度，当要凌驾于云龙谷之上，即自我超越！,别墅的竞争除却价格以外，外部环境、别墅景观、物业管理等亦是重要。本项目的别墅竞争，要实现他无我有，他有我精，如此才能完胜！,在资源上与本项目类同的项目分析：1、半山御景山景+公园2、泰康红郡三山环抱3、云龙山庄云龙湖+云龙山4、龙熙庄园三山44、环抱+山谷环境5、龙湖湾、龙湖国际大龙湖6、国基城邦云龙山+云龙湖+坡地景观+公园7、凤凰城社区活水内景塞纳河8、湖森堡全冠移植造景手法+物业管理好,一山一湖一谷,?,他无我有，他有我精,一山一湖一谷,?,3重庭院6大露台,360度精装台地园林,独创北温带造景工程,手工打磨国宝级墅王,国风入谷山水意境,五星级酒店式物业,最吸引客户的案名,一、关于案名更换,云顶劣势：1、案名比较柔，气势不足！2、与云龙谷不搭。3、云龙谷以“风光千年醉王侯，不是真龙不入谷”的高度姿态亮相，云顶无法支撑！,故，别墅组团的案名要换掉！,云龙谷，以“龙”字点睛。以“龙”（客户身份属性）演绎推广内涵,风光千年醉王侯，不是45、真龙不入谷,人生自有别，真龙当入谷,在别墅巅峰人居产品中，“龙”入谷的姿态是什么？,人生在此藏龙,别墅产品的案名,藏珑,独占鳌头，内有乾坤,1、独占鳌头藏珑，谐音“藏龙”。龙，代表着本项目的地位，暗示着本项目的资源，指向着本项目的目标客户群。龙藏大湖，虎踞青山从资源，谈本案名。龙，必生于有山水之处，此案名对项目的资源有极好的反映。极富深刻的内涵。三山之地，于斯为胜。藏龙，浩淼大湖，为我所用。居于别墅可称之为虎，居于本项目之人可称之为龙。暗示本项目在自身定位和消费群定位上，都凌驾于诸项目之上。祥瑞之处，人心好胜从客群心理，谈本案名。本项目的消费客群，皆为徐州顶层精英人士。他们对“面子”十分看重，46、且十分争强好胜。本项目取名“藏龙”，即喻他们为“龙”，能为他们提供绝对的心理满足。,2、内有乾坤藏珑，珑指雕刻着龙纹的美玉。龙纹美玉，气质天成从“珑”字，谈本案名。“珑”，辞海中指雕刻着龙纹的美玉，借此喻本项目乃徐州美玉。既可赋予它的等级，又让项目显得内敛、含蓄、大气十足。内蕴精华，金玉品质从品质暗示，谈本案名。珑，是一个极富品质感的字眼。藏珑，则强调了本项目深藏不露的细节及品质。这一点，也是一个高端项目必备的条件之一。本案名，可为项目赋予了深刻的品质寓意，暗示品质非凡。,山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。心泊天下，非富且贵。一湖碧水流，三山疏竹瑶。古树原生潭，墅王半山腰。徐州通衢地，藏47、珑骄。无飞扬之尘土，无闹市之喧嚣。仙踪通幽处，王侯日垂钓。云龙谷：“高调隐居。”,藏珑墅,二、关于产品体系挖掘,三期别墅产品与二期别墅产品类似，但三期别墅的形象高度要远远超过三期，故产品挖掘上，不但要保留二期市场的关注点，更应该制造新鲜的“卖点”。,3重庭院，6大露台，360精装台地园林，用手工拨动的传世琴弦,1、产品挖掘提升,开元藏珑倾心打造开放、半开放、私密三重景观庭院，设计出“前庭后院，绿意环抱”的园林形态，强调“四面围合”之私密感与尊贵感，雕塑小品分列其间，将艺术与自然以最和谐的手法呈现观者。,产品挖掘点：私家联体车库、四层私密空间、独立物业管理,2、提出一个观点：,一山、一湖、一谷，48、千亩大花园中，上苍“种山水”，我们“种别墅”。,藏珑别墅在云龙谷的大格局中，一山、一湖、一谷的大环境是首要推广点。但三面环山、尊而望湖的大环境，给了我们更有力的宣传。在别人的眼中，先有建筑再有环境，但在藏珑，是在大自然的环境中，种上别墅，这样的概念更能提升藏珑形象。山水，天造地化；别墅，天地造化。开元藏珑以山林为轴心进行规划设计，尽量在不破坏原生山水的情况下，将别墅“种”进大自然中，山的壮丽恬静和湖的清冽灵动，一墅皆收藏。,3、描绘一种风骨,国风入谷，化作山间一笔水墨,开元藏珑，讲究天人合一的高远意境，所谓“山水之怡，幽林之趣”，进退之间体现中国最传统的人文关怀。开元藏珑，以自然符号拼贴出古风49、流长的国风意境，搭配一袭和风，点睛城市风景，并还原一份几近遗失的画意诗情。,4、创新一种生活,叠石理水，宛若天成，无“庭”何以为家,山水庭院，花木扶疏，国画意蕴。墙角半壁隙地，一簇兰草，三二梅枝，几许青竹，别有一番雅韵。皇家园林名师，匠心独运，咫尺之内，再造乾坤。,5、拔升景观工程理念,北温带环境再造工程，600年前的盛景得以重现,徐州，处于北温带，植物与北方类似，景观盛典可借势故宫园林概念，形成宣传点。,北温带环境再造工作流程第一步：“追根溯源”深度解析当地气候、土壤与水源条件。第二步：“旁征博引”从全球磅礴植物群中择优而选，引进成树、大树，甄选与之匹配的石材、沙石。第三步：“囤货居奇”建立50、囤苗、假植的苗圃，采取多种技术措施保障成活率。第四步：“移花接木”应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术。第五步：“重点保护”对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温措施。第六步：“因地制宜”对全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性质的措施等。,6、提出“手工”打磨产品形象高度,望、闻、问、切、修、抛、暖、磨精雕细琢，丝丝入扣的国宝级墅王,望：精挑细选看材质、看肌理，为选好成色，不惜工本费用闻：全球同纬度采购，遵循徐州北温带气候特点，三季有花、四季有景，时时闻香问：石匠师、木匠师、铁匠师、雕刻师、雕切师、美工师、园艺师、保洁师等，各环节匠师深度沟通，确保每一个环节0瑕疵切：园路铺砌、水景实51、施、园区围墙、小品布置、山石堆放，犹如把脉，精心进行座标定位，一丝不苟修：在原生天然水潭上修建万米“小龙湖”，与云龙湖相互映照，尽情拥抱悠然河湾，尊享滨水生活抛：雕塑、铁艺、大理石、鹅卵石、五彩石等仔细抛光，达到光可照人的标准，以诚鉴赏暖：先将植物从原址移植，然后苗囤，再进行暖土培育，破费周折的“三级跳”，只为让居住者提前20年享受高品质园区生活磨：纯手工方式完成路牙石手工打磨、拼装，精确到一丝一毫，处处透露出奢华品质的精致感,三、推广语与定位语,推广语SOLONG,人 生 在 此 藏 龙,定 位,墅王藏龙非君莫享,墅王藏珑，开元24年智慧沉淀，登顶力作建筑之王：中西合璧建筑风格，经典三段式立面，3重院落6大露台，360度精装台地园林。景观之王：万顷碧湖、百亩森林、一谷风景，多维庭院全球树种，600年北温带环境再造工程。人文之王：云龙湖顶级别墅区，高端人群养生地，北大幼教品牌教育，收藏大族庄园的境界。服务之王：中国首创五星级酒店服务理念，开元24年皇家别墅集大成，别墅区独立物业管理。,四、设计表现,Logo-乐谷生活别墅专刊,户型,户型,