1、远洋2010年营销策略及执行计划,天启&开启,一再谈远洋和平府的使命-从远洋地产在沈阳的发展,远洋地产在沈阳面临的竞争分析：,万科时间品牌，客户导向的市场全覆盖策略=营销最轻松，份额最大的公司金地区域品牌，垄断屯地，区域经营策略=最快赚钱的公司中海项目品牌，单项目多产品开发策略=营销被动09年下半年连续在沈阳拿地，开始品牌攻略,远洋天地2009年利润率表,万科新里程占地面积：5万建筑面积：12万物业类型：高层,万科金域蓝湾占地面积：22.6万建筑面积：56.6万平物业类型：小高层、高层,万科城占地面积：36万建筑面积：100万物业类型：洋房、小高层、高层,万科新榆公馆占地面积：10万建筑面积：2、15万建筑类型：洋房、小高层,万科魅力之城占地面积：16万建筑面积：30万物业类型：洋房、小高层、高层,万科四季花城占地面积：20万建筑面积：30万物业类型：洋房、小高层,万科兰桥圣菲占地面积：6万建筑面积：1.5万物业类型：独栋、联排,金地长青湾占地面积：22万建筑面积：40万物业类型：别墅、高层,金地滨河国际占地面积：76万建筑面积：150万物业类型：高层,金地国际花园占地面积：11万建筑面积：22万物业类型：洋房、小高、高层,万科/金地/中海沈阳屯地表,中海塔湾街东地块占地面积：71.6万 建筑面积：:2,14.8万 土地属性：住宅拿地时间：09-11-13,中海荷兰村1号地块占地面积：3、51.87万建筑面积：114。114万 土地属性：住宅拿地时间：09-10-30,中海荷兰村2号地块占地面积：75.55万 建筑面积：:166.21万 土地属性：住宅拿地时间：09-10-30,中海国际社区占地面积：47万 建筑面积：:150万 物业类型：高层,中海龙湾占地面积：4.5万 建筑面积：7.47万 物业类型：别墅,在目前远洋实质为单盘操作的情况下，如何解决两个核心问题,品牌策略点式突破，攫取沈阳具有深度利润的细分目标市场,使命一：完成远洋长白岛地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地增值,使命二：完成远洋品牌在沈阳的形象提升=实现多盘联动、品牌落地的客户基础,2010年目标定量实4、现高溢价与高周转、低层类产品要有运作“局部破万”的雄心定性汇聚中高端客户，启动高端配套，形成信心示范,完成远洋长白岛地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地溢价,使命一,财富已经完成原始积累，消费取决于大势与产品,持续客源量取决于政府公建力度与商业的辐射力,3号地营运目标攫取沈阳中高端市场的好感与忠诚，形成可延展的子品牌线,驱动因素一拆迁+商业带动的城市化,规模基础区 量增价平市场表现,驱动因素二工业升级/资源发现带动的阶层化,深度利润区 豪宅不豪市场表现,完成远洋品牌在沈阳形象提升=实现多盘联动、品牌落地的客户基础,使命二,二再看使命实现的环境-从政策及市场两个关键变化,新一轮的政策调整带5、来市场大势的不确定性,关键变化一：,宏观市场：结构性政策调控时代的到来增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；终止二手房营业税的优惠政策；遏制房价过快上涨的势头，抑制投资、投机性购房；首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长、不排除2010年年中政策出现转向的可能性,本地市场：基本需求有保障、供应节点性激增需求基本面有所保证，受市场波动影响相对较小；2010年沈阳商品房供应将面临阶段性增长,将在二季度末-三季度集中爆发；沈阳房地产市场良性健康发展，地方政策打压房价可能性较小；一般沈阳受政策影响表现会晚于一线城市3-4月，应密切关注明年16、2季度一线城市房地产市场动态数据；购房者信心普遍不高,其中最高的沈阳123.2分；,营销提示营销关键在于能否跑赢大势=上半年为营销重点,抢占抢购成为市场趋势,数据来源：沈阳市房产局备案数据,09,07,08,自救阶段,政策显性撑点加力,新一轮政策影响显现=供应量与需求量年底爆发,整体表现,市场表现,普通产品线,别墅产品线,数据来源：沈阳市房产局11月份备案数据,传统淡季双产品线均进入高峰期，政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。,竞争表现,抢占抢购成为市场趋势,市场表现,标段,标段,标段,7#,11#,18#,22#,24#,5#,6#,10#,19#,12#,20#,二 环 路,中户7、15000,大户60000,中大户60000,新世界花园=12月加开6栋高层，实现200%认购，价格上涨10%；,=万科城5-1#1月中旬样板开放，开始认购，预计春节前开盘,汇景新世界,产品破局同质具有时限性-面临新一轮的高端同质竞争,关键变化二：,待售产品户型分析-一标段,待售产品户型分析-二标段,待售产品户型分析-三标段,万科城,150U5户型,100/130户型,临河200 户型,五期待售精装产品户型,格林生活坊,三期产品存量户型-小户型,三期产品存量户型-洋房,深航翡翠城,一期A系列待售产品户型,132户型,105户型,69户型,A1/A3/A4,330联排户型,180小高户型,一期A8、低密度存量及待售产品户型,C2/C3/C4,中海国际社区,调整为100,150,150,137,137,90,90,一、二组团（精装）待售产品户型对位,二组团,一组团,景观线,一零年品牌项目产品线上市锁定,万科城SOHO别墅观河高层普通高层,格林5期别墅洋房高层,中海别墅洋房景观高层,新世界内景高层河景高层,万科金域蓝湾内景高层河景高层,金地长青湾别墅内景高层河景高层,长白岛2010年将形成高端热点板块，面临新一轮的高端同质竞争,竞争分析,金地新项目洋房20000方,变竞争为竞合、立足地段与产品两大核心竞争力上半年占位市场，下半年借势分流,竞争策略,三再论2010年销售目标-从市场机会及开发节9、奏,1-现有供货下的销售目标-供货量,A:已推未售资源解读,A:已推未售资源解读,高层余房中 顺销房：15 套 慢销房：14 套 滞销房：36 套,顺销房存余成因：高价格15套，以2#楼中高楼层区、4#楼高层区的策略性价值标杆房源为主（13套）；慢销房主要成因：严重遮挡10套：1#楼东侧紧邻小高层7#楼的低楼层房源、6#楼东侧临近12#楼、临 时办公楼的低楼层房源；强噪音4套：6#楼紧邻沈苏快速路和三好桥下长白西路交叉口的04号房剩余房源；滞销房主要成因：首层，室内体积较大管道分布形式不确定，室内空间可利用率较低，高单价18套；顶层，工程质量保温效果质疑，购买顶层客户对于针对顶层业主的不上楼顶10、协议群体局限抗性 16套 6#楼紧邻双交通干道（强噪音）、2层底墒之上的3层、东西山房源（西山强噪音、东山严重遮 挡）2套。,A:已推未售资源解读,小高层余房中 顺销房：41 套 慢销房：8 套 滞销房：5 套,顺销房存余成因：规划不确定导致不可售32套：18#楼房源，此部分房源占小高层余房总体量54.8%，占小高层 余房货值49%；首层5套作为高价值形态产品价格标杆的房源；顶层1套作为高价值形态产品价格标杆的房源；景观视野较差，与小高层客群价值需求心里预期略有偏差，但总价较低的产品3套；慢销房主要成因：顶层，大面积187平米，北侧临路的13#楼房源3套；顶层，大面积198-201平米，景观视11、野较差的14#楼房源2套；大面积197平米，景观视野较差的11#楼房源1套；首层，高总价200万，景观视野较差的15#楼房源1套；西山，明显遮挡的11#楼2层房源1套；滞销房主要成因：顶层，大面积187-201平米，阁楼空间使用率低（构造柱所致的格局凌乱）房源4套；顶层，大面积270平米，景观视野差的15#楼东山房源1套，为小高层余房中总价最高。,A:已推未售资源解读,中海,老品普通高层90-150 200套，毛坯均价预判5500普通高层90-130 130套，毛坯均价预判5700,景观高层90-150 454套毛坯均价预判6500,普通高层90-150 130套毛坯均价预判6000,预判规划12、调整低密度产品4万集中供货,格林,存量普通高层60-90 200套毛坯均价预判6000双拼330 6套价格预判18000,普通高层90-130 132套，毛坯均价预判5800小高层100-140 44套，毛坯均价预判7000,5期低密度联排产品200-300 价格预判14000洋房产品140 价格预判9000,5期普通高层90-130 毛坯均价预判5500,新世界,二组团签约阶段,一标段105-166，396套，毛坯均价预判7500二标段200-300，毛坯均价预判8500三标段90-100，198套，毛坯均价预判7000,临河联排240-280 40套毛坯均价预判30000,深航,临街高层713、0-130 毛坯均价预判6000,联排产品包装二次330 30套价格预判15000临街A系列高层70-130 毛坯均价预判6200,万科城,普通高层100-130272套毛坯均价预判6500,U5高层140128套毛坯均价预判7000,临河高层200120套毛坯均价预判8000,U5中高14060套毛坯均价预判7500,临街B3中高50-100 96套毛坯价格预判6500小高层180 120套毛坯均价预判8000,临街A系列高层70-130 毛坯均价预判6500,重点：政策环境和刚需客流是当期关键产品：临沈苏路小户型高层价格：介于6000与6500元之间，约6200元,重点：市场总体供应产品构14、成开始走强产品：1.滨河高层 2.洋房价格：1.约7500元，鉴于局部具备价值标杆条件，暂定7800元；2.建议8500-8800元,重点：高端产品跃然线上，合理差异可适度夸张，政府在打压产品：叠拼价格：13000-15000元之间,B:定价分析-竞争市场,高层产品，将成为全年销售动作最为紧密的现金流支撑，且不构成溢价冲击的第一主体；多层洋房产品，为体内居中供应规模，且为本案全年价值表现主诉求产品，应稳健供应，量价并推；叠拼产品，为新品中最小体量、价值定位最高标杆，应力保设为全年在线供应的价值标杆。,B:定价分析-自身关系,功能小户型，套数最多，总体去化周期长，利用套数优势，作为多频放盘、拉动15、人气的工具型产品，同时，对于本年度的政策环境不确定性，此类产品更宜作为价格策略变线切换的有力工具；滨河系产品，景观资源最大化的产品群，供应节点须充分结合形象释放进程，局部具备区域价格标杆条件，力求促成下半年冲量主体；普通高层，全部源自一期余房，建议做封盘惜售姿态，价格维持现状以1季度2季度中前期为主要实施阶段，作为现房限量特推供应，力求清盘。,B:定价分析-细分逻辑,高层功能型小户型，竞品月均销售速率中高水平区间应为30套左右；滨河高层产品，参照较少，以万科为参照，在该类产品于项目体内首次上线面市的前提下，月均销售速率约为20套；洋房产品，竞品月均销售速率中高水平约为1520套。,C:主销产品16、速度预估,1-现有供货下的销售目标-去化量-基本目标,2010年销售额半年度分解,2010年销售额产品分解,1-现有供货下的销售目标-去化量-冲刺目标,2010年销售额半年度分解,2010年销售额产品分解,现有产品线分析=,缺少正常跑量产品应对市场变化,河景高层情景洋房叠拼别墅,2010年主推产品线,一期剩余产品产品线,普通高层小高层小户高层,高利润产品,战术走量产品货量不足，产品断档,建议：增加开发1#地5栋楼、拉长产品线，形成需求全面覆盖,2-增加一期5栋楼情况下销售目标-供货量,2-增加一期5栋楼情况下销售目标-去化量,四2010年营销策略以下营销策略针对“现有供货下目标”展开,明 线主17、推和平府、以高端树品牌暗 线主推一期尾房+三好郡、以案场分流+比价关系杀客,把握圈杀节奏，明暗双线运作,圈 大营销营销造势+竞争截流杀 大终端价值+体验（三步成长：情景 功能 实景）,营销核心策略,销售策略,体验营销,渠道策略,推广策略,活动营销,我们面对的是物质与精神需求同样丰富的新贵人群,占有城市优良资源,项目具有较高的知名度,建筑品质能经受时间的磨砺,高品质的物业服务及私属性服务,将居所作为展示自身社会地位的载体，并向外界表明所从属阶层的生活态度。,离尘不离城的生活便捷度高,目标客户剖析,能够享受到高品味的生活,物质资源的极大占有,精神层面的极高品味,时代新贵,客户定位,他们有较高的文化18、素质，注重生活品味与品质，对城市生活的依赖性强，喜欢引导而不喜欢被灌输，掌控欲强，主观性强，重权势、勤奋斗、高追求，不断超越自身，寻求社会地位与认同。,豪宅的核心价值,“物以稀为贵”，豪宅的核心价值就在于其稀缺性。,豪宅的核心价值稀缺性,资源的稀缺性,产品的稀缺性,自然资源,城市资源,土地资源,产品创新,类型稀缺,和平唯一城市型低密度滨河豪宅,项目定位,项目定位不足以支撑项目的形象传播，传播上我们需要重新定位,远洋和平府基础定位,豪宅的3L价值,对项目核心价值的高度概括,沈 阳 首 府,沈阳从盛京、奉天再到沈阳，城市的名称，已不单指地理方位上的概念，更指代一方土地的时间进程。,远洋和平府传播定19、位,首第一、最高；最先、领袖的意思。,解决城市占位之问题。,占据城市之心和平，将项目提升到之于城市的意义和高度。,“资源占有”、“稀缺性”的无可比拟,解决市场定位的问题。,府宅第，指达官贵人的居所,契合高端人居的形象,标榜项目及人群高度。,沈阳首府，对城市乃至时代而言，首屈一指的生活平台。不是顶峰，但是领峰。,传播定位,央区水岸 时代名门,远洋和平府传播定位,城市占位,时代占位,传播定位,大河之舞 央区名门,远洋和平府传播定位,河流，宛如历史，连结过去与未来！大河之舞，形象生动的表明远洋和平府滨水优势的同时，亦将项目提升到之于整个时代的高度之上。央区名门，一语双关。即是对项目高度的表达，又是对20、客群高度的加冕。,传播定位,沈阳首府 湾岸名门,远洋和平府传播定位,沈阳首府，对城市乃至时代而言，远洋和平府是首屈一指的生活平台。湾岸名门，即表明坐拥浑河的景观资源优势，同时也是对项目高度与客群高度的双重加冕。,树立和平府在市场上的高端形象，赢得市场占位；,推广目标,通过和平府高端项目形象的树立，完成远洋地产的品牌升级；,品牌&项目双线并行+明暗双线操作,推广策略,以和平府项目形象带动远洋地产品牌形象提升，为后续产品及拿地开发塑造品牌内涵，具有一定的战略远瞩性。项目分为明暗两条线推广，线上主要是和平府高调宣传为主，线下一期老品和三好郡推售为主。,对现阶段远洋地产在沈阳战略发展的思考：远洋地产现21、有品牌影响力，虽有一定市场知名度，却不足以支撑和平府的高端产品定位；在目前的推盘节奏中，对于沈阳远洋地产的关注还停留在一期产品，有碍于高端形象树立；一期诉求的“和平南岸第一湾”已树立了项目的长白地位，但无法继续支撑和平府项目的高端气质。目前，远洋天地在市场中树立形象大体还处于与万科、中海比拼的阶段，与理想中的“第一”地位有所偏差。,有品牌但缺乏高度,有地位但不够领先,品牌价值思考,策略一：品牌与项目并行,子母品牌的组合策略以最高端的项目子品牌带动并提升母品牌以远洋和平府叠拼和洋房作为切入点，确立其在城市第一豪宅的绝对地位；集中锁定高端客群，短时间内实现高端形象与产品销售并举；由和平府形象提升整22、体远洋地产的形象，在今后河景高层和临路高层推出后，仍然能够保持在同类市场中高端形象。,品牌推广策略,明线,暗线,策略二明暗双线操作,主要针对远洋和平府推广为主，树立项目形象，结合推售节点释放项目信息，集中密集式的推广节奏，各媒体有效互动。主要应用媒体：纸媒、户外、网络、广播等,主要针对一期老品和三好郡暗线操作，利用重要活动节点以及定向渠道为主。同时远洋和平府也有活动和渠道配合明线操作造势。,线上轰动，线下联动；立势一步到位，差异化营销突破,传统的线上广告保持轰动性，主打形象，吸引大众市场的聚焦。,线上控制投入，主打形象,通过对展示、服务、活动的精心设计、把握，让圈层客户充分体验感知项目的与众不23、同，引起共鸣。通过线下的推广，强化客户意向，放大口碑传播，促进成交。,线下圈层营销突破,项目定位于城市型豪宅住区，必须力求一次立势到位，避免陷入到岛内的无序竞争，干扰大众视听；,立势一步到位，立足城市高度,传播攻略,销售策略与营销节奏,形象进度核心支撑构成：上半年会馆开放，弧形路生活环境形象释放、三好郡样板房开放；下半年低密度样板区开放，中央景观轴实景公开。其他支持条件特征：预售证获取时间相对滞后且集中；营销策略前导课题：1、如何保持稳健走强的销售态势？利用市场，应对劲敌，价品匹配，跑赢大势政策环境紧张的前提下，针对纯粹刚需人群推盘为第一阶段的不二选择；针对区域市场竞品的供应节点实施换产品、变24、价格的折线推盘策略，确保以灵活、且合理的品价匹配形象面对市场。2、如何控制预售证取得前的销量缩水率？全线蓄水、洗筹保量，以高量定强势，视机切换战线以蓄水和洗筹作为上半年营销节点主要动作，以挤压引导策略为蓄水供应的产品构成原则，以同类产品分批洗筹为夯实销量的根本手段；放大形象释放节点的影响半径，与形象释放节点对应设置营销表现节点，以分批集中签约动作营造强势表现；将体验营销的感受爆发作为强势营销表现的导火索；截流的优势丢不掉，充分利用竞品放盘的同质产品优势机会和供应产品空档期，实施灵活突袭，采取宽报价蓄水，洗筹后定价。,销售策略与营销节奏,造势营销：城市占位,造势与借势并重：分流客户,格林200025、,样板/叠拼/小户,高层/河景高层,新售楼处开放,会馆/三好郡样板间开放,样板间/样板段开放,景观轴与浑河景观打通,深航10000,格林20000,新世界10000,格林10000,中海10000,格林5000,深航21000,万科城26000,中海国社60000,中海国社：40000格林：15000深航：10000万科城：30000总计：9.5万,新世界 150000格林 15000深航 10000万科城 21000总计 19.6万,中海国社 45000深航 8000总计 5.3万,格林 60000深航 10000万科 9000总计 7.9万,小户出击：抢占市场,金地20000,营销提示抢战26、全年，抓好2个集中跑量1个价格提升战机,核心思路：主销刚性需求产品，规避市场刚需产品聚集期,推盘策略：老品续销带动新品入市,销售目标：1.869亿=新发生86887968+1亿（已发生）,营销动作分解：,线上动作+线下动作+蓄水动作+洗筹动作,线下动作：,组织准备动作：,对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训,洗筹动作：,蓄水动作：,和平府产品线双线蓄水第一周：12#高层小户启动公开认筹利用三好郡剩余产品续销，启动沈苏路沿线12#楼小户型的认筹。对外释放价格口径：高于现有产品，实现老品带动新品蓄水、新品挤压老品去化的目的；第二周：6#、17#洋房启动老客户蓄水3月12日，利用一周的人气回升和27、线上推广积累，对一期老客户启动洋房产品内部认筹。执行方面，对所有老业主进行电话回访，释放洋房产品信息及认筹政策。,一期余房及车库特推第三周：12#楼首次装户3月18日经过近三周的蓄水，对认筹客户进行洗筹，首推四成房源组织装户洗筹，锁定客源。第四周：12#房二次装户3月27日进行二次装户，推出25%的新房源，对价格进行调整，将首次装户房源挤清。,核心思路：以会所启动上半年和平府营销，所有产品全面蓄水 4月：和平府进入主销期，低密度洋房入市 5月：1、放大重要节点作用，组织低密度产品集中签约，形成标杆作 用，促进其他产品线认筹与装户。2、重点促进洋房产品完成签约任务。6月：围绕开盘完善形象条件支持28、，配合证件节点组织推盘,推盘策略：洋房推盘集中销售，带动河景高层蓄水,销售目标：234102608元,推盘组织：,核心思路：重要节点全部呈现，市场旺季启动二次全线蓄水,推盘策略：洋房签约带动叠拼以及临河高层新品认筹,销售目标：213355687元,营销计划,开启时代名门 远洋地产营销品鉴馆盛大开放活动时间：2010年3月初活动形式：1、邀请陈道明代言远洋和平府，现场水晶球启幕仪式。2、2009年模特大赛冠军现场模特秀，介绍其与远洋的渊源。3、现场品鉴活动、抽奖活动。亮点一：陈道明与2009年央视模特大赛冠军代言远洋和平府亮点二：现场抽奖，赢取陈道明亲笔签名的十张vip优惠卡亮点三：现场模特大赛29、冠军T台秀表演,展示活动：春季房交会截流,时间：3月中启动参与形式：1、不拿展位，只有外围宣传2、现场配备看房大巴，接送客户3、大学生现场派发宣传资料，主要针对三好郡和一期,主题：2010 春季房交会,盛京璀璨 耀世和平远洋和平府故宫产品说明会活动时间：2010年6月初活动地点：沈阳故宫活动亮点：1、古与今的时代交错感中体现和平府的城市意义2、精品、名品、明星、名媛助阵3、盛中国夫妇现场音乐会,时间：2010年6月5日活动亮点:1、名品联合发布会亨得利名表行2、名表品鉴会3、10张星光会所终身会员卡发放4、红酒品尝,主题：星光闪耀 品味优雅,活动时间：9月4日活动地点：项目园区活动目的：引爆市30、场关注度，为项目聚集人气。展示项目景观价值，提升项目的附加值。活动内容：1、在项目园区现场安排花车巡游活动，围绕长白岛、园区等，展示项目的内外景观价值。2、现场配合文艺演出等活动，烘托气氛。3、景观公司讲解和平府景观规划理念。,确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力+以价值为基础的体验营销,售楼处弱化售买功能，强化感观体验,营造真实的场景，这是一个高档场所，要摈弃目前现有的将卖楼作为纯粹功利性的商业行为，将售卖的成分降到最低。,售楼处不是临时搭建做秀的舞台，展板、接待台甚至售楼员都将不存在，取而代之的是展品、吧台以及我们高品质的服务。,在保证客户尊贵感时，弱化售卖功能，让客户“慢”下来,确保31、成功的关键因素营销活动提升城市影响力+以价值为基础的体验营销,售楼处精神堡垒项目售楼处门前广场,售楼处停车场前导视,户型路沿线刀旗0.8m*5m,售楼处后门围挡异型灯箱,确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力+以价值为基础的体验营销,看房通道联袂一期实景，展示未来生活,通过一期实景展示，提前让客户体验到未来和平府的景观价值和生活同时也是对一期景观系统的改造升级，让老客户也感受到景观价值,导视系统：步入式景观沙盘把和平府的景观沙盘做在一期园区院内小品,确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力+以价值为基础的体验营销,弧形路、围挡塑造高端氛围，增加现场体验感,入口迎宾,珍贵树种营造私家路,入口处32、理方式：弧形路设置增加项目的隐秘感。弧形路入口设置礼宾道，体现尊贵感。弧形路园区围挡主要以名门生活意境展示为主。,围挡示意,弧形路、围挡异型形式,黄色文化石隔断，灰色水泥板，立体金属字。,弧形路、围挡异型形式,置业顾问带客户从样板间乘坐看房车到北区会馆,进入大堂,客户于左侧咖啡厅中品尝咖啡稍作休憩，置业顾问介绍会馆,带领客户穿过名品展示区进入二层,参观桌球室,穿过长长的豪华健身馆进入乒乓球与羽毛球馆,通过羽毛球馆进入三层壁球室,高尔夫球打推杆练习室,直下一层，让稍显疲惫的客户在红酒雪茄吧内，品洒休憩,出门乘看房车回售楼处详谈,出门乘看房车送客户于停车场,服务员递送热毛巾，并由专人现场煮制咖啡,33、客户出发前将咖啡厅包房内空调打开，泳池灯光调整最佳状态,如果客户感兴趣，邀请其与陪练员试玩,如果客户感兴趣，邀请其与在陪练员指导下试玩,梦幻灯光与轻柔音乐营造氛围,现场制作雪茄，并配以高档红酒,服务与功能双体验的销售道具,流程化服务+功能体验：,爵马会爵马，泛指古代贵族玩赏的心爱之物，与项目会所对应的人群及功能，相得益彰。整体会所名富有文化感，以会字结尾更明确了其功能性。岦宫岦，山的样子。山高为峰，目及辽远，代表峰层人群与会所的双重高度。宫，指王侯停留之地。不仅与城市高端人群的身份对位，同时展现出会所的高端性。碧墀碧墀，美称青石台阶，亦指殿堂的玉石台阶。以此借喻会所、人群的豪华与高度，同时暗喻34、会所对于社交平台的拓展作用，将成为客群登向事业巅峰的台阶。,会所命名,名门会馆 与和平府一脉相承，点明的更是地位与品位。首府会 对人群的赞誉，星光璀璨，名门汇聚，体现会所的时尚气息与现代感。熙朝汇/熙朝会馆熙朝：康熙字典中，熙朝有两方面含义。(1)兴盛的朝代。(2)使王朝兴盛。字面庄重华丽，勾勒出会所的奢华与享受。含义恰与会所面向人群的生活与心理状态相得益彰，即在人生高处再登巅峰。南岸会馆,会所命名,会馆包装logo设计,会馆包装logo设计,会馆包装logo设计,通过建筑与弧形色块的配合，营造出高端生活的盛放之感。而璀璨星光与紫色、金色的配合应用，则凸显项目会所的尊贵气质。,会馆包装logo35、设计,古典与现代气质的座椅与文字的巧妙融合，将会所休闲、聚会的功能表露无遗。深绿色与金色的配合应用，沉稳大气，彰显名门风范。,视觉体验在会所、售楼处或样板房内放入著名艺术家的作品，让客户体验一场艺术大餐,听觉体验在样板房中设置音乐房或结合样板房设计风格全程放一些可以让人放松的音乐,嗅觉体验在厨房，浴室等空间设置嗅觉体验点，如咖啡豆的味道与香水等味道,触觉体验在样板房的地下室设置影音室，业主可选择放映大片观赏。,通过销售节点的设置，客户全程都是在体验参与,样板间-设置参与点，让客户动起来,渠道及客户策略,主要针对沈阳高端写字间、公寓投放广告投放形式：项目宣传片、情景生活短片共制作3部，讲述都市品36、味生活，场景选择在远洋和平府的会馆内。邀请模特大赛冠军参与拍摄。分众传媒应用亮点1、以项目为背景演绎和平府的时代名门生活2、模特大赛冠军参与拍摄3、业主可报名参加拍摄4、面向社会征集剧本效果评估沈阳首创情景剧形式地产宣传片每个季度制作一期，每一季度都给市场以期待和关注,分众传媒,航空杂志广告传播,除机场推广外，针对来往机场的目标客户，同时选择航空杂志；由于沈阳桃仙机场来往航班以国航、南航为主，选择这两家航空公司的相关杂志,和平府网站建设,建设专门的和平府的项目网站，凸显项目的高品质与高品位网站通过搜房、焦点等地产门户网站的链接可进入到项目域名申请建议和平府的中文翻译 或,远洋和平府网站风格建议37、一,和平府网站风格建议1,和平府网站风格建议1,和平府网站风格建议1,和平府网站风格建议1,和平府网站风格建议1,远洋和平府网站风格建议二,和平府网站风格建议2,和平府网站风格建议2,和平府网站风格建议2,和平府网站风格建议2,和平府网站风格建议2,渠道及客户策略,广东商会、浙江商会、温州商会等各大外地商会等；,拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动,拓源及合作实战团体：,形式一：为商会会员提供聚会场地；形式二：与商会会员举行团购优惠；形式三：定期给商会会员邮寄项目资料及发短信；形式四：根据其喜欢，与商会会员合作举行小众圈层活动；,拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动38、,拓源及合作实战团体：,渠道拓展 银行合作,形式一：与招商银行、浦发银行等各大银行进行合作，推出团购优惠活动；形式二：与银行合作，举行高端活动，例如财经、理财讲座等；形式三：购买银行会员名单，寄项目资料及发短信；,拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动品鉴活动红酒、雪茄、名品鉴赏活动高尔夫球赛组织大型高尔夫球比赛活动购房优惠对五星级酒店及高档卖场vip客户给予购房优惠或优先选房权等特殊权利。,拓源及合作实战团体：,高尔夫俱乐部、马术俱乐部、五星级酒店VIP客户、高端品牌卖场VIP客户,拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动互换客户资源投放广告资源定期活动互动购房优惠专享39、,拓源及合作实战团体：,沈阳高端会馆合作如：金帝会馆、希尔斯池典、盛世桃源商务会馆,渠道及客户策略,提前操作老客户：利用09年底新年音乐会释放和平府信息；重购或老带新给面子，3月份借助售楼处开放同时启动老客户认筹；,活动营销,赞助侨联首届联谊会，通过现场和平府包装渗透项目信息，并获得客户名单，后续进行客户关系维护,侨联联谊会,目标客户：一期叠拼样房客户活动，银行vip客户形式：引进理财机构，为客户提供个性 理财服务。目的：为客户提供更多的附加值内容：汇丰卓越理财及荷兰银行梵高贵宾理财 服务，快速贷款等，使房产成为流动的 资产。,主题：财富智慧 私人理财沙龙,主题：老爷车展、名车试驾活动 7月140、0目的：通过展览聚集人气，对外发出声音，强势打造出项目高端形象。地点：项目现场会所人物：本项目准客户及潜在客户、4s店会员。,宝马试驾,宝马老爷车展示,时间：2010年6月5日活动亮点:1、名品联合发布会亨得利名表行2、名表品鉴会3、10张会所终身会员卡发放,主题：星光闪耀 品味优雅,主题：系出名门 品味优雅 8月初目的：以高端活动凸显项目气质，挖掘圈层客户,同时开启项目样板间体验之旅，全面感受产品价值地点：项目现场会所人物：成交客户、意向客户、红酒商、雪茄商手中会员,主题：仲夏夜之梦美食节/冷餐会目的：对新老业主答谢活动，维系客户感情地点：项目一期园区内人物：针对和平府成交客户,活动目的答谢41、新老客户，通过回馈的形式维护客户关系，建立以人为本的良好形象。三、活动内容如选择图兰朵话剧或著名交响乐团进行精彩演出，答谢业主。,主题：远洋地产圣诞答谢活动,五2010年营销执行计划以下营销执行针对“现有供货下目标”展开,营销节奏,任务目标销售额（基本目标）,8.28亿元,4.17亿元,4.01亿元,2010年工程节点支持,3月新售楼处开放,5-6月洋房/叠拼/小户型预售证到位,6月份高层河景高层预售证到位,5月底1、会馆开放2、三好郡样 板间开放,7月底样板间样板段开放,8月底景观轴与浑河景观打通,2010年营销阶段规划,一二月重要节点：工程节点1月15日至2月末，营销中心封闭装修升级 活动42、节点1月中旬侨联联谊会,一二月营销重点：,整盘地位及所处阶段：,蓄势准备期,阶段局部分解：,第一阶段：,2010年1月1日1月14日,会战背景：,老品突击会战,时间节点：,线上动作：,远洋三好郡56#放盘1月9日：56#楼组织放盘，直接认购 在1月9日，组织三好郡56#新品放盘，加推30套房源，目的在于新品维势头，用线上声音保持营销热度和市场关注度，实现阶段客源吸纳最大化。远洋三好郡57#集中签约1月6-8日：57#楼集中转签 在1月9日和10日，组织57#楼认购的客户集中转签，一方面有效锁定客户，实现销售进度；另一方面，为售楼处汇集人气，为同日开展的56#放盘认购营造现场热烈氛围，促进认购达43、成。,线下动作：,利用新品推盘，促进老品去化。准备动作：整理房源汇总为剩余房源列表的形式，规避剩余房源分散的状态。置业顾问人执一份，灵活把握56#与老品的推介。,营销动作：,阶段工作重点：,营销动作：,三月核心思路：主销刚性需求产品，规避市场刚需产品聚集期,三月推盘策略：老品续销带动新品入市,一-三月销售目标：186887698元,三月重要节点：工程节点营销品鉴馆重新开放 活动节点春季房交会,营销动作分解：,线上动作+线下动作+蓄水动作+洗筹动作,线下动作：,组织准备动作：,对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训,洗筹动作：,蓄水动作：,和平府产品线双线蓄水第一周：12#高层小户启动公开认筹44、利用三好郡剩余产品续销，启动沈苏路沿线12#楼小户型的认筹。对外释放价格口径：高于现有产品，实现老品带动新品蓄水、新品挤压老品去化的目的；第二周：6#、17#洋房启动老客户蓄水3月12日，利用一周的人气回升和线上推广积累，对一期老客户启动洋房产品内部认筹。执行方面，对所有老业主进行电话回访，释放洋房产品信息及认筹政策。,一期余房及车库特推第三周：12#楼首次装户3月18日经过近三周的蓄水，对认筹客户进行洗筹，首推四成房源组织装户洗筹，锁定客源。第四周：12#房二次装户3月27日进行二次装户，推出25%的新房源，对价格进行调整，将首次装户房源挤清。,四月核心思路：和平府进入主销期，低密度洋房入市45、,四月推盘策略：洋房推盘集中销售，带动河景高层蓄水,四月销售目标：25790764元,四月重要节点：无,线上动作：,洗筹动作：,洋房产品集中装户 第三周：洋房6#、17#首次装户 在内部认筹一个月、公开认筹两周后，4月16日6#和17#洋房首次装户，推出房源六成房源。第四周：洋房6#、17#二次装户 首次装户一周后，4月22日维持市场热度、挤压首次装户房源售清，推出剩余四成房源，并执行价格调整形成挤压关系。,五月核心思路：1、放大重要节点作用，组织低密度产品集中签约，形成标杆 作用，促进其他产品线认筹与装户。2、重点促进洋房产品完成签约任务。,五月重要节点：工程节点会所交付使用 三好郡样板房呈46、现 弧形路沿街立面呈现 远洋一期交房节点 证件节点叠拼洋房预售证到位 活动节点叠拼洋房客户活动,五月推盘策略：低密度签约带动新品蓄水,五月销售目标：75175382元,营销动作分解：,线上动作+蓄水动作+洗筹动作,线上动作：,低密度产品集中签约第三周：叠拼24#签约转定 5月21日起，叠拼产品预售证到位，会所以及弧形路立面呈现，低密度产品形象初步建立。叠拼提前签约目的主要有三点：为洋房的集中签约奠定形象基础和口碑声势；配合滨河高层的吸筹动作，产生辐射效应；第四周：洋房6#17#集中签约 利用第一次会所、弧形路立面的实景支持条件，并借势叠拼转签势头，5月28日对首批洋房产品进行集中转签。,线下动47、作：,无,蓄水动作：,小户高层二次蓄水、商业启动登记 第二周：小户高层11#启动公开蓄水利用连续洗筹带动的案场效应，结合市场以及自身产品的连续性，5月5日启动另一栋小户高层11#楼的蓄水，为上半年战略性营销走量策略提供产品支撑。第四周：商业启动预约登记五月末结合一期部分房源交房的节点，以远洋天地大成熟的概念，启动一期商业网点的预约登记，进行前期的客户蓄水。,六月核心思路：围绕开盘完善形象条件支持，配合证件节点组织推盘,六月推盘策略：高层集中推盘，滨河高层蓄水配合小户高层洗筹,六月销售目标：133136462元,六月重要节点：活动节点和平府开盘，高调亮相，轰动全城 证件节点河景高层预售证到位 沈48、苏路高层预售证到位,营销动作分解：,线上动作+蓄水动作+洗筹动作,线上动作：,滨河高层及沈苏路高层转签第四周：预售证到位，和平府高层集中转签 在6月20日能够取得已售许可证的条件下，配合和平府开盘全年第一次大节点，高层房源的集中签约。一方面开盘的影响力能够奠定客户信心，促进转签率的提升。另一方面同期转签可以促进开盘整个事件的影响力的提升。,线下动作：,无,七月核心思路：承接开盘声势，做好下半年低密度产品起势准备,七月推盘策略：滨河高层策略洗筹，配合支持洋房蓄水认购,七月重要节点：工程节点叠拼、洋房样板区形象呈现 证件节点会馆叠拼洋房圈层情境活动,七月销售目标：79262193元,营销动作分解：49、,线上动作+蓄水动作+洗筹动作,线上动作：,洋房20#楼集中转签第四周：蓄水到位，洋房20#楼进行集中转签 本月和平府全线产品预售许可证均以到位，样板区呈现，但出于非市场旺季因素，本月只在7月30日对洋房20#一栋楼组织集中签约。,线下动作：,无,八月核心思路：实景样板价值释放，高层转签带动洋房蓄水,八月推盘策略：滨河高层洗筹转签，促进洋房蓄水力度和深度,八月重要节点：工程节点中央景观轴通连临河高层 活动节点会馆叠拼洋房圈层情境活动 园林景观 情境活动,八月销售目标：53293919元,营销动作分解：,线上动作+蓄水动作+洗筹动作,线上动作：,高层2#集中转签第三周：三次洗筹后景观轴即将呈现，50、集中转签 滨河2#高层经过6月初战略性蓄水以及7-8月份连续三次集中洗筹后，满足集中签约的条件。在中央景观轴即将呈现的节点签约，以提升转签率，并对洋房新品的蓄水提供节点氛围气势支持。,线下动作：,无,九月核心思路：重要节点全部呈现，市场旺季启动二次全线蓄水,九月推盘策略：洋房签约带动叠拼以及临河高层新品认筹,九月重要节点：工程节点洋房立面呈现 活动节点会馆叠拼洋房圈层情境活动,九月销售目标：146896728元,营销动作分解：,线上动作+蓄水动作,线上动作：,洋房18#集中转签第三周：三次洗筹后景观轴即将呈现，18#楼集中转签滨河2#高层经过6月初战略性蓄水以及7-8月份连续三次集中洗筹后，满51、足集中签约的条件。在中央景观轴即将呈现的节点签约，以提升转签率，并对洋房新品的蓄水提供节点氛围气势支持。,线下动作：,无,十月核心思路：续势九月全线强蓄水，低密度产品线集中去化,十月推盘策略：多线拼接并行，主推洋房19#楼,十月重要节点：无,十月销售目标：66458958元,线上动作：,低密度产品（叠拼、洋房）集中转签第一周：黄金周叠拼22#集中转签 经过一个月的蓄水，利用十一黄金周节点，10月2日对22#叠拼集中转签，同时也为洋房19#楼的认筹提供案场氛围配合；第四周：洋房19#楼集中转签 10月23日集中转签。一个月内，对洋房19#楼进行连续销售动作，认筹、洗筹转签紧密操作，促成10月份月52、洋房集中去化。,线下动作：,无,十一月核心思路：价格重新复核调整，少量补充新品，带动老品去化,十一月推盘策略：主推滨河高层，带动已推余房去化,十一月重要节点：无,十一月销售目标：42916391元,营销动作分解：,线上动作+洗筹动作,线上动作：,滨河高层新品集中转签第三周：两次洗筹后集中签约 11月份进入传统的市场冷淡期，经过10月份的低密度产品的集中热销，本月工作重心回归滨河高层，经过50天蓄水后组织两次洗筹，在11月20日进行集中转签，延续10月余温，达成销售目标。,线下动作：,无,蓄水动作：,无,十二月核心思路：对剩余房源重新梳理整合，进行重点去化,十二月推盘策略：推出剩余高层新品带动余53、房去化,十二月重要节点：无,营销动作分解：,线上动作,十二月销售目标：18465235元,六推广及表现,远洋和平府 2010年推广方案,前言,推广目标,项目整体定位,营销推广策略,推广创意表现,世界上的最有影响力的豪宅住区，皆属城市型豪宅,巴黎 16区,曼哈顿 上东区,在这些住区当中我们能够看到商贾、名流、政要的身影，他们在这里创造财富享受生活。,这些豪宅基本上都属于湾区物业，所呈现的建筑形态已别墅和洋房为主，兼有部分高层,对于城市而言，浑河只有一条，和平区只有一个，长白岛只有一个，而能够于此享受生活的人也是少数，是梦想，也是希望，而享受此种生活的人同样是潮流的创造者，对于和平府来说，我们依于54、城市，毗邻浑河，注定成为一个城市豪宅生活的拾梦者。,2010年沈阳城市豪宅重新界定,前言,项目整体定位,推广目标,销售目标,形象目标,营销推广策略,推广创意表现,树立和平府豪宅住区的高端形象；以和平府提升远洋地产在沈阳高端品牌形象。,全年销售8-10个亿产品实现高价值,2010年我们的营销推广目标,推广目标,前言,项目整体定位,营销推广策略,推广目标,推广创意表现,形象定位,客群定位,远洋和平府意向客户分析主要针对远洋天地业主,置业经历：,客户背景资料,置业经历和经验较为丰富，对于楼盘选择更看重深层次的价值，有独到见解。,年龄：,学历：,客户背景资料,预约访问者男性高于女性，教育水平较高，3655、-40岁和46-50岁的居多。,职位：,收入：,客户背景资料,四成受访者为企业高层管理人员，年收入主要集中在20万以下。,客户呈现出的特征：高学历/高素质高收入高职位,专科/本科学历为主,年收入20万左右,企业高层管理人员为主,客户购房关注因素,选择房屋时，客户最关注的首先是位置，占到30.7%，其次是户型，第三是景观,远洋业主客群描述分析-改善自住,基本特征,关注点及生活形态特征,沈阳本地人居多，学历较高，事业有成，在企业中担任中高层职务或政府公务员，生活阅历丰富，懂得享受生活，追求高品质的生活环境和生活配套设施，愿意用现在的钱购买将来更好的生活品质。年龄在35-55岁之间，三口之家，在考虑56、自己生活条件的同时，也考虑下一代的成长环境，希望生活在高素质人群当中，给孩子潜移默化的良好影响。家庭年收入30万偏上，置业经历丰富，通常有3次以上置业经历，对于购房比较理性，不会轻易受到广告宣传等因素影响，更相信朋友介绍或亲眼所见。,关注点在于位置、户型、配套生活态度趋于稳定，休闲生活丰富，注重生活质量及品质闲暇时间以健身、旅游、购物为主经常去中兴、卓展等商场购物对价格敏感度稍低,客户需求呈现出的特征：地段地段价值为第一需求环境对生活环境和舒适性有要求品质讲究品质，追求品位,客户定位的三级关系,核心客户：城市中心（和平、沈河）先富人群，高级专业人士；构成：中小私营企业主、中高级公务员、国有大中57、型企业与垄断行业高收入者、外资与民营企业高级管理者，教授、研究员等知识分子，专业技术人员、科研人员、律师、会计师、建筑师等价值取向：身份认同、生活品质、资源占有,重点客户：城市中心高级白领阶层构成：外资企业雇员、国有企业或其他形式的企业的中下层管理人员，特殊垄断行业（金融、保险、电信、石油、烟草等）中下层管理人员和雇员、媒体工作人员等。价值取向：地段价值、生活改善,偶得客户：城市其它区域高收入人群、外埠来沈投资或派驻人员、外埠购房者价值取向：投资性、居住便捷,客户定位,顶端,高端,中高端,中低端,叠拼,洋房、高层,目标客户界定,城市新贵,他们没有背景，他们步步为营，靠着自身拼搏取得今天的成就，58、他们是时代背景下的城市中坚,下一个，才是高度,掌控城市、提升自我,目标客户心理洞察,他们渴望特权以特权标榜自我，寻求时代的话语权,世界，仰望着我,富人有专属的圈子，在这个圈子里一起交流生意、资源互换，形成了无形的阶层力量。在这个哑铃型的社会财富分布背景下中，他们通过这种财富衍生的力量，寻获时代话语权。,特权、占有欲,目标客户心理洞察,他们讲求生活的品质，追求生活的品味,品味、品质,目标客户心理洞察,我们面对的是物质与精神需求同样丰富的新贵人群,占有城市优良资源,项目具有较高的知名度,建筑品质能经受时间的磨砺,高品质的物业服务及私属性服务,将居所作为展示自身社会地位的载体，并向外界表明所从属阶层59、的生活态度。,离尘不离城的生活便捷度高,目标客户剖析,能够享受到高品味的生活,物质资源的极大占有,精神层面的极高品味,时代新贵,客户定位,他们有较高的文化素质，注重生活品味与品质，对城市生活的依赖性强，喜欢引导而不喜欢被灌输，掌控欲强，主观性强，重权势、勤奋斗、高追求，不断超越自身，寻求社会地位与认同。,远洋和平府形象定位,物业专享物业服务确立的私属性地位。,会所高档会所的专属性和私密性,商业街、酒店、写字间、学校等满足生活所需,和平区长白岛城市热点板块的地段优势，进而确立一种城市地位。,内部园区景观，地中海风格的艺术气息与生活格调。,外部浑河、四大公园等景观资源的占有。,六大价值,远洋地产160、6年开发经验和实力保障,产品的创新类型的稀缺,三好商圈生活半径和工作半径的扩大,面对均好性如此丰富的豪宅产品我们怎样定位？项目的核心价值在哪？,豪宅的核心价值,“物以稀为贵”，豪宅的核心价值就在于其稀缺性。,豪宅的核心价值稀缺性,资源的稀缺性,产品的稀缺性,自然资源,城市资源,土地资源,产品创新,类型稀缺,和平唯一城市型低密度滨河豪宅,基础定位,基础定位不足以支撑项目的形象传播，传播上我们需要重新定位,远洋和平府基础定位,豪宅的3L价值,对项目核心价值的高度概括,沈 阳 首 府,沈阳从盛京、奉天再到沈阳，城市的名称，已不单指地理方位上的概念，更指代一方土地的时间进程。,远洋和平府传播定位,首第61、一、最高；最先、领袖的意思。,解决城市占位之问题。,占据城市之心和平，将项目提升到之于城市的意义和高度。,“资源占有”、“稀缺性”的无可比拟,解决市场定位的问题。,府宅第，指达官贵人的居所,契合高端人居的形象,标榜项目及人群高度。,沈阳首府，对城市乃至时代而言，首屈一指的生活平台。不是顶峰，但是领峰。,传播定位,央区水岸 时代名门,远洋和平府传播定位,城市占位,时代占位,传播定位,大河之舞 央区名门,远洋和平府传播定位,河流，宛如历史，连结过去与未来！大河之舞，形象生动的表明远洋和平府滨水优势的同时，亦将项目提升到之于整个时代的高度之上。央区名门，一语双关。即是对项目高度的表达，又是对客群高度62、的加冕。,传播定位,沈阳首府 湾岸名门,远洋和平府传播定位,沈阳首府，对城市乃至时代而言，远洋和平府是首屈一指的生活平台。湾岸名门，即表明坐拥浑河的景观资源优势，同时也是对项目高度与客群高度的双重加冕。,前言,项目整体定位,营销推广策略,推广目标,推广创意表现,营销推广阶段,营销推广核心,豪宅营销的关键,豪宅操作的关键在于“均好性”与“极致性”的完美结合。,稀缺价值下的三个极致,全年营销推广的核心,资源稀缺的极致,产品稀缺的极致,艺术景观的极致,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,策略核心解读,城市占位,通过资源的稀缺性体现和平府城市豪宅的特征，确立地63、位,推广错位,阶段推广上有效避免竞品推广节奏，形成差异化推广节奏，“以正合，以奇胜”。,资源稀缺的极致,产品稀缺的极致,景观稀缺的极致,营销节点,营销阶段,推广主题,工程展示,推广渠道,形象期,认筹期,强销期,持销期,开盘,开盘,持续销售,央区水岸 时代名门,稀世首府 城市登峰,纯美西班牙，雕琢艺术生活,营销中心交付使用,会馆交付使用,景观展示区,楼书、和网站开始制作、户外、纸媒、网络等开始启动,一次强销期,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,蓄客,持续销售、加推蓄客,样板展示区,和平府地位确立3月4月末,产品价值释放5月7月下旬,景观生活释放8月-964、月底,打造口碑双赢10月-12月底,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,营销推广总控图,3-4月主题城市占位；沈阳首府,5-7月主题产品占位；稀世首府 城市登峰,8-9月主题景观生活；纯美西班牙，雕琢艺术生活,10-12月主题客户维护；,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,阶段推广主题,资源稀缺的极致,地段稀缺城市豪宅,河景稀三公里水岸,第一阶段 3-4月 推广主题：沈阳首府,土地稀缺低密度,第一阶段 5-7月推广主题：稀世首府 城市登峰,产品稀缺的极致,叠拼别墅水岸洋房,高层观澜豪宅,市场产品产异化的极致，叠拼产品的唯一性水岸洋房的独特性，浑河沿65、线90-140平高层产品的稀缺性,第一阶段 8-9月推广主题：纯美西班牙，雕琢艺术生活,景观稀缺的极致,景观与人,景观与建筑,提升居者生活品味,提升了项目的艺术品质,西班牙特色的艺术景观,前言,项目整体定位,营销推广策略,推广目标,推广创意表现,营销推广执行,广告调性,阶段推广表现,物料表现,广告调性：强调城市、身份、人文、品味,沈阳首府 方向,方案一,创意阐释：从沈阳文化、历史角度切入，以文化内涵及时代感诠释远洋和平府在城市的占位，通过历史画面的闪回，树立“沈阳首府”地位。,项目立势,历阅岁月斑驳，潜藏的是家族的历史与荣耀。而今，亦因此被世人仰望。从康熙四十六年的锡伯族家庙，到今日的远洋和平66、府。不同的建筑，以同样的方式，收纳一个阶层的荣耀。而每个时代的和平之心，亦鉴证着，一个家族的晋阶之路！沈阳首府 远洋和平府 湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,报广1,它们，以无声的方式，围合一个时代的话语权。至今，无可企及。无论1927年的东北最高领导机构，抑或此刻的远洋和平府。建筑所围合的，不只是生活的方式，更是一个时代的话语权。而每一个时代的和平之心，都在为这座城市，划定未来！沈阳首府 远洋和平府 湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,报广2,解答，建筑逻辑下的城市设问？一切未来，在此孕育。远洋和平府，荣居和平南岸、“长白岛眼”，依浑173公里河水岸磅礴崛起。于这个时代67、的和平之心，影响城市现在，一并勾勒土地的未来。沈阳首府 远洋和平府 湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,报广3,水岸篇,低密度篇,资源稀缺性,投放形式：日报1/3通栏版面，首尾版投放,中央篇,沈阳首府在城之中央，先见未来！关于生活信仰的营构与安放，城市一直在寻找答案。她在等待，一座引领时代的建筑，打破旧秩序！【远洋和平府】，荣居和平南岸、“长白岛眼”，凭借让时代瞩目的核心区位，指点一个时代的发展轨迹。自诞生之日起，影响城市现在，一并勾勒土地的未来。【远洋和平府】湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,中央篇,沈阳首府私藏3公里浑河，大成者得此大境！河流，城市的灵魂所在。流淌的不68、只是波澜，更是一片土地的千年脉搏。【远洋和平府】依浑河水岸磅礴崛起，私藏母亲河3公里壮阔，渲染出，大时代之下城市的阔达意象。这种对天赋自然的收藏，唯有大成者，方能得此大境！【远洋和平府】湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,水岸篇,沈阳首府以气度征服土地，方是赞叹之所在！土地，衍生财富的本源。空间，奢享生活的根本。利益抑或品质，权衡于二者之间，答案已在意料之中！【远洋和平府】，沿袭国际前沿理念，潜心规划设计，以密度底线，构建大沈阳人居品质新高度。并非无视价值，只是生活比财富更值得尊重。【远洋和平府】湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,低密篇,产品稀缺性,水岸篇,会所篇,稀缺篇69、,景观篇,和平府地位确立3月5月末,高层产品价值释放6月7月下旬,景观生活释放8月-9月底,方案二,央区水岸 时代名门,央区水岸 时代名门私藏3公里浑河，大成者得此大境！河流，城市的灵魂所在。流淌的不只是波澜，更是一片土地的千年脉搏。【远洋和平府】依浑河水岸磅礴崛起，私藏母亲河3公里壮阔，渲染出，大时代之下城市的阔达意象。这种对天赋自然的收藏，唯有大成者，方能得此大境！【远洋和平府】湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,水岸篇,水岸篇,央区水岸 时代名门毫不夸张的说，圈层观念确实存在！虽说，人人生来本无阶层之分。但，不得不承认，圈层观念确实存在！【远洋和平府】三层专属会所，满足名门阶层70、社交、休闲、运动的多方需要。为城市名门，寻获丰满阶层力量的空间与平台。并非拒绝多数人入内，只是，可以达到这种高度的人，很少！【远洋和平府】湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。,水岸篇,会所篇,关于它的价值，大多数人只能仰望！100-140平米观澜华宅，登场即登峰。虽说，人人生来本无阶层之分。但，不得不承认，圈层观念确实存在！【远洋和平府】三层专属会所，满足名门阶层社交、休闲、运动的多方需要。为城市名门，寻获丰满阶层力量的空间与平台。并非拒绝多数人入内，只是，可以达到这种高度的人，很少！,水岸篇,稀缺篇,纯美西班牙，细节雕琢艺术生活。十万平西班牙风情景观园林，尽显名门风范。犹如一段佛朗明71、哥。乐曲和舞步，深刻了解、完美契合。【远洋和平府】邀请豪斯泰勒雪糕先生主笔，以艺术锤炼细节，以细节铺排10万平米西班牙风情景观园林。与浑河水岸风光交相辉映，即是格调人生的承载之地，是灵魂信马驰骋的疆域。,水岸篇,景观篇,物料表现项目楼书,远洋和平府楼书规划三册：精神楼书（已完成）展示项目概念精髓产品楼书规划、户型、景观、建材等全面展示生活楼书远洋和平府生活气质的演绎，建议以模特实拍形式展现。,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,产品楼书风格示意,生活楼书风格示意建议邀请刘思琪小姐及模特实拍，展示真实的生活气质,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,生活楼书风格示意,VI延展,Logo横版,Logo竖版,Logo纹饰,标准色,名片硫酸纸印金,资料夹,胸牌,卷筒户型图,户型图,信封,礼品盒,礼品伞,礼品手提袋,礼品-烟灰缸,礼品高尔夫手套,咖啡杯,纸巾盒,邀请函,项目展架,园区井盖,园区指示,园区指示,物料规划,远洋和平府网络推广计划网络媒体选择：新浪网/搜房网/焦点网,远洋和平府短信发布计划,THE END,谢谢聆听,