1、远洋远洋20102010年营销策略及执行计划年营销策略及执行计划天启天启&开启开启20200 09 9年年1212月月1-本资料来自 -一一 再谈远洋和平府的使命再谈远洋和平府的使命-从远洋地产在沈阳的发展从远洋地产在沈阳的发展2-本资料来自 -远洋地产在沈阳面临的竞争分析：远洋地产在沈阳面临的竞争分析：指标项目单位成本（元/平米）签约均价（元/平米）利润率远洋天地53855635.184.65%万科时间品牌，客户导向的市场全覆盖策略=营销最轻松，份额最大的公司营销最轻松，份额最大的公司金地区域品牌，垄断屯地，区域经营策略=最快赚钱的公司最快赚钱的公司中海项目品牌，单项目多产品开发策略=实现后2、期开发的土地增值使命二：完成远洋品牌在沈阳的形象提升=实现多盘联动、品牌落地的客户基础5-本资料来自 -开发分期一期：远洋登陆二期：远洋升级三期：远洋中心营销目标地段带动销售产品升级土地价值商业助长，区域中心20102010年目标年目标 定量定量 实现高溢价与高周转、低层类产品要有运作实现高溢价与高周转、低层类产品要有运作“局部破万局部破万”的雄心的雄心 定性定性 汇聚中高端客户，启动高端配套，形成信心示范汇聚中高端客户，启动高端配套，形成信心示范完成远洋长白岛地块的土地价值重新定义完成远洋长白岛地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地溢价实现后期开发的土地溢价使命一使命一6-本资料来自 -3、财富已经完成原始积累，消费取决于大势与产品持续客源量取决于政府公建力度与商业的辐射力33号地营运目标号地营运目标 攫取沈阳攫取沈阳中高端市场中高端市场中高端市场中高端市场的好感与忠诚的好感与忠诚 ，形成可延展的子品牌线，形成可延展的子品牌线 驱动因素一驱动因素一 拆迁拆迁 +商业带动的城市化商业带动的城市化规模基础区规模基础区 量增价平市场表现 驱动因素二驱动因素二 工业升级工业升级/资源发现带动的阶层化资源发现带动的阶层化深度利润区深度利润区 豪宅不豪市场表现完成远洋品牌在沈阳形象提升完成远洋品牌在沈阳形象提升=实现多盘联动、品牌落地的客户基础实现多盘联动、品牌落地的客户基础使命二使命二7-4、本资料来自 -二二 再看使命实现的环境再看使命实现的环境-从政策及市场两个关键变化从政策及市场两个关键变化8-本资料来自 -新一轮的政策调整带来市场大势的不确定性新一轮的政策调整带来市场大势的不确定性关键变化一：关键变化一：宏观市场：结构性政策调控时宏观市场：结构性政策调控时代的到来代的到来增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；终止二手房营业税的优惠政策；遏制房价过快上涨的势头，抑制投资、投机性购房；首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长、不排除2010年年中政策出现转向的可能性本地市场：基本需求有保障、本地市场：基本需求有保障、供5、应节点性激增供应节点性激增需求基本面有所保证，受市场波动影响相对较小；2010年沈阳商品房供应将面临阶段性增长,将在二季度末-三季度集中爆发；沈阳房地产市场良性健康发展，地方政策打压房价可能性较小；一般沈阳受政策影响表现会晚于一线城市3-4月，应密切关注明年1、2季度一线城市房地产市场动态数据；购房者信心普遍不高,其中最高的沈阳123.2分；营销提示营销提示 营销关键在于能否跑赢大势营销关键在于能否跑赢大势=上半年为营销重点上半年为营销重点9-本资料来自 -抢占抢占抢购成为市场趋势抢购成为市场趋势时间线总计08年兴市889.7109年逆市1198.2207年旺市1133.01数据来源：沈阳市房6、产局备案数据090708自救阶段政策显性撑点加力新一轮政策影响显现新一轮政策影响显现=供应量与需求量年底爆发供应量与需求量年底爆发 整体表现整体表现 市场表现市场表现10-本资料来自 -排行楼盘名称销售套数销售面积1 地雅新居1214924772 人和新居1220828023 鑫丰华凯鑫城570493984 移动馨城464492575 富海云天413365966 上东花墅423363527 汇景新世界花园228325748 嘉华新城357268489 坤泰新界1661958210 阳光尚城1841851111 沈阳铁西万达广场1771846012 百荷湾2601795513 SR新城133167、40714 水晶城1871625915 宏发华城世界19114779排行楼盘名称销售套数销售面积1 首创琥珀湾1542472 香格蔚蓝1741053 沈阳碧桂园1038784 4 金地长青湾金地长青湾1010：5555334033405 桑堤亚纳833206 碧桂园太阳城932317 原香墅1129488 万科兰乔圣菲727729 9 中海龙湾中海龙湾9 9：27272527252710 沈阳奥林匹克花园9232911 碧桂园银河城6225212 富力仙湖国际7212013 清韵百园6176414 假日伊丽雅特湾7168615 绿洲悠山美地51533普通产品线普通产品线别墅产品线别墅产品线数据8、来源：沈阳市房产局11月份备案数据传统淡季双产品线均进入高峰期，政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。传统淡季双产品线均进入高峰期，政策收弱预期与通胀临近预期造成全民反季冲锋。11-本资料来自 -竞争表现竞争表现 抢占抢占抢购成为市场趋势抢购成为市场趋势市场表现市场表现标段标段标段标段标段标段7#7#11#11#18#18#22#22#24#24#5#5#6#6#10#10#19#19#12#12#20#20#二二 环环 路路中户15000大户60000中大户60000新世界花园=12月加开6栋高层，实现200%认购，价格上涨10%；=缺少正常跑量产品应对市场变化缺少正常跑量产品应对市场9、变化河景高层情景洋房叠拼别墅20102010年主推产品线年主推产品线一期剩余产品产品线一期剩余产品产品线普通高层小高层小户高层高利润产品高利润产品战术走量产品战术走量产品货量不足，产品断货量不足，产品断档档建议：增加开发建议：增加开发1#1#地地5 5栋楼、拉长产品线，形成需求全面覆盖栋楼、拉长产品线，形成需求全面覆盖41-本资料来自 -建筑建筑类型类型开发分期开发分期项目归属项目归属楼号楼号层数层数套数套数总建筑面积总建筑面积套均面积套均面积初拟均价初拟均价楼座总值楼座总值高层二期三好郡563219216552.50 86.21 6400104280750三好郡573218916329.5010、 86.40 6200101242900和平府13315823071.00 146.02 7800179953800和平府23315823071.00 146.02 7800179953800和平府33312016556137.978300137414800和平府113319415707.00 80.96 630098954100和平府123319815807.00 79.83 630099584100小计1089110538.00 101.50 901384250多层住宅二期和平府65203213.00 160.65 900028917000和平府75304512.00 150.40 90011、040608000和平府175202767.00 138.35 900024903000和平府185304512.96 150.43 900040616640和平府194162287.95 143.00 900020591550和平府204162456.80 153.55 900022111200和平府214243670.99 152.96 900033038910三好郡585303268.35 108.95 850024512625小计18626689.05 143.49 235298925 叠拼二期和平府22482035.87 254.48 1300026466310和平府2348192112、.63 240.20 1300024981190和平府24482035.67 254.46 1300026463710和平府25481921.63 240.20 1300024981190小计327914.80 247.34 102892400 高层一期5栋远洋天地21329613060.01 136.04 650084890065远洋天地223212816189.66 126.48 6500105232790远洋天地233212415644.00 126.16 6500101686000小计34844893.67129.00 291808855 小高一期5栋远洋天地178487019.77 13、146.25 750052648275远洋天地198427251.92 172.66 750054389400小计9014271.69158.57 107037675 商业一期远洋天地网点一2850.00 100008500000远洋天地网点二2799.00 100007990000远洋天地18#楼底商1832.00 100008320000小计2481.00 24810000 一期余房高层远洋天地50951702 小高层远洋天地46485094 小计97436795 合计合计176066890117606689012-2-增加一期增加一期5 5栋楼情况下销售目标栋楼情况下销售目标-供货量供货14、量 42-本资料来自 -建筑类型建筑类型 开发分期开发分期 项目归属项目归属楼号楼号层数层数套数套数20102010年销售目标年销售目标销售套数销售套数销售面积销售面积年度去化均价年度去化均价累计销售额累计销售额累计累计 销售率销售率高层高层二期三好郡三好郡56563219217515086.91 6400 90887881 91%三好郡三好郡57573218918015512.55 6200 96177810 95%和平府1 13315810615478.01 7728 119618754 67%和平府2 23315811016062.09 8395 134848535 70%和平府3 3315、31203953807829204461846233%和平府11113319417514168.69 6300 8905869090%和平府1212331981209580.00 6300 6074630161%小计小计1089108976676677287.66 77287.66 6884.77 6884.77 63595643363595643373.3%73.3%多层住宅多层住宅二期和平府6 6520203213.00 9200 29559600 100%和平府7 7530284211.20 8814 37118720 93%和平府1717520202767.00 8720 24128216、40 100%和平府1818530324813.82 8959 43128854 100%和平府1919416172430.95 9271 22536308 106%和平府2020416162456.80 9238 22694690 100%和平府2121424223365.07 9355 31478739 92%三好郡三好郡585853030544.73 8500 4194383 100%小计小计18618616016023802.57 23802.57 9025.90 9025.90 214839534 214839534 86.0%86.0%叠拼叠拼二期和平府22224882035.8717、 13538 27560590 100%和平府23234881921.63 12500 24020375 100%和平府24244882035.67 13238 26947182 100%和平府25254881921.63 12800 24596864 100%小计小计323232327914.80 7914.80 13029.39 13029.39 103125011 103125011 100%100%高层高层一期一期5 5栋栋远洋天地远洋天地2121323296506802.09 7120 48430870 52%远洋天地远洋天地2222323212810012648.17 6870 818、6892941 78%远洋天地远洋天地2323323212411013877.74 6595 91530016 89%小计小计34834826026033328.00 33328.00 6806.70 6806.70 226853827 226853827 75%75%小高小高一期一期5 5栋栋远洋天地远洋天地17178 848476873.52 7630 52443532 98%远洋天地远洋天地19198 842406906.59 7460 51523165 95%小计小计9090878713780.12 13780.12 7544.69 7544.69 103966697 1039666919、7 97%97%1305 1305 158594.15 158594.15 12401230401240123040一期9700000097000000合计合计1381741502138174150278.49%78.49%2-2-增加一期增加一期5 5栋楼情况下销售目标栋楼情况下销售目标-去化量去化量 43-本资料来自 -四四20102010年营销策略年营销策略以下营销策略针对以下营销策略针对“现有供货下目标现有供货下目标”展开展开44-本资料来自 -明明 线线 主推和平府、以高端树品牌 暗暗 线线 主推一期尾房+三好郡、以案场分流+比价关系杀客把握圈杀节奏把握圈杀节奏，明暗，明暗双线双线运20、作运作 圈圈 大营销大营销 营销造势+竞争截流 杀杀 大终端大终端 价值+体验（三步成长：情景 功能 实景）营销核心策略销售策略体验营销渠道策略推广策略活动营销45-本资料来自 -我们面对的是物质与精神需求同样丰富的新贵人群占有城市优良资源占有城市优良资源项目具有较高的知名度项目具有较高的知名度建筑品质能经受时间的磨砺建筑品质能经受时间的磨砺高品质的物业服务及私属性服务高品质的物业服务及私属性服务将居所作为展示自身社会地位的载体，并向外界表明所从属阶层的生活态度。离尘不离城的生活便捷度高离尘不离城的生活便捷度高目标客户剖析目标客户剖析能够享受到高品味的生活能够享受到高品味的生活46-本资料来自21、 -物质资源的极大占有物质资源的极大占有精神层面的极高品味精神层面的极高品味时代新贵客户定位客户定位他们有较高的文化素质，注重生活品味与品质，对城市生活的依赖性强，喜欢引导而不喜欢被灌输，掌控欲强，主观性强，重权势、勤奋斗、高追求，不断超越自身，寻求社会地位与认同。47-本资料来自 -豪宅的核心价值“物以稀为贵物以稀为贵”，豪宅的核心价值就在于其稀缺性。，豪宅的核心价值就在于其稀缺性。豪宅的核心价值豪宅的核心价值稀缺性稀缺性资源的稀缺性资源的稀缺性产品的稀缺性产品的稀缺性自然资源城市资源土地资源产品创新类型稀缺48-本资料来自 -地段价值地段价值LocationLocation景观价值景观价值22、LandscapeLandscape土地价值土地价值LandLand和平唯一城市型低密度滨河豪宅项目定位项目定位项目定位不足以支撑项目的形象传播，传播上我们需要重新定位项目定位不足以支撑项目的形象传播，传播上我们需要重新定位远洋和平府基础定位豪宅的豪宅的3L3L价值价值49-本资料来自 -对项目核心价值的高度概括对项目核心价值的高度概括沈沈 阳阳 首首 府府沈阳沈阳从盛京、奉天再到沈阳，城市的名称，已不从盛京、奉天再到沈阳，城市的名称，已不单指地理方位上的概念，更指代一方土地的单指地理方位上的概念，更指代一方土地的时间进程。时间进程。远洋和平府传播定位首首第一、最高；最先、第一、最高；最先、领23、袖的意思。领袖的意思。解决城市占位之问题。解决城市占位之问题。占据城市之心占据城市之心和平，将项目提升到之于和平，将项目提升到之于城市的意义和高度。城市的意义和高度。“资源占有资源占有”、“稀稀缺性缺性”的无可比拟的无可比拟解决市场定位的问题。解决市场定位的问题。府府宅第，指达官贵人的宅第，指达官贵人的居所居所契合高端人居的形象契合高端人居的形象标榜项目及人群高度。标榜项目及人群高度。沈阳首府，对城市乃至时代而言，首屈一指的生活平台。不是顶峰，但是领峰。沈阳首府，对城市乃至时代而言，首屈一指的生活平台。不是顶峰，但是领峰。50-本资料来自 -传播定位传播定位央区水岸央区水岸 时代名门时代名门远24、洋和平府传播定位城市占位时代占位51-本资料来自 -传播定位传播定位大河之舞大河之舞 央区名门央区名门远洋和平府传播定位河流，宛如历史，连结过去与未来！大河之舞，形象生动的表明远洋和平府滨水优势的同时，亦将项目提升到之于整个时代的高度之上。央区名门，一语双关。即是对项目高度的表达，又是对客群高度的加冕。52-本资料来自 -传播定位传播定位沈阳首府沈阳首府 湾岸名门湾岸名门远洋和平府传播定位沈阳首府沈阳首府，对城市乃至时代而言，远洋和平府是首屈一指的生活平台。湾岸名门湾岸名门，即表明坐拥浑河的景观资源优势，同时也是对项目高度与客群高度的双重加冕。53-本资料来自 -树立和平府在市场上的高端形象，25、赢得市场占位；推广目标推广目标通过和平府高端项目形象的树立，完成远洋地产的品牌升级；54-本资料来自 -品牌品牌&项目双线并行项目双线并行+明暗双线操作明暗双线操作 推广策略推广策略 以和平府项目形象带动远洋地产品牌形象提升，为后续产品及拿地开发塑造品牌内涵，具有一定的战略远瞩性。项目分为明暗两条线推广，线上主要是和平府高调宣传为主，线下一期老品和三好郡推售为主。55-本资料来自 -对现阶段远洋地产在沈阳战略发展的思考：远洋地产现有品牌影响力，虽有一定市场知名度，却不足以支撑和平府的高端产品定位；在目前的推盘节奏中，对于沈阳远洋地产的关注还停留在一期产品，有碍于高端形象树立；一期诉求的“和平南26、岸第一湾”已树立了项目的长白地位，但无法继续支撑和平府项目的高端气质。目前，远洋天地在市场中树立形象大体还处于与万科、中海比拼的阶段，与理想中的“第一”地位有所偏差。有品牌但缺乏高度有品牌但缺乏高度有地位但不够领先有地位但不够领先 品牌价值思考品牌价值思考 策略一：品牌与项目并行策略一：品牌与项目并行56-本资料来自 -子母品牌的组合策略以最高端的项目子品牌带动并提升母品牌以远洋和平府叠拼和洋房作为切入点，确立其在城市第一豪宅的绝对地位；集中锁定高端客群，短时间内实现高端形象与产品销售并举；由和平府形象提升整体远洋地产的形象，在今后河景高层和临路高层推出后，仍然能够保持在同类市场中高端形象。品27、牌推广策略品牌推广策略 57-本资料来自 -明线明线暗线暗线策略二策略二明暗双线操作明暗双线操作主要针对远洋和平府推广为主，树立项目形象，结合推售主要针对远洋和平府推广为主，树立项目形象，结合推售节点释放项目信息，集中密集式的推广节奏，各媒体有效节点释放项目信息，集中密集式的推广节奏，各媒体有效互动。互动。主要应用媒体：纸媒、户外、网络、广播等主要应用媒体：纸媒、户外、网络、广播等主要针对一期老品和三好郡暗线操作，利用重要活动节点主要针对一期老品和三好郡暗线操作，利用重要活动节点以及定向渠道为主。以及定向渠道为主。同时远洋和平府也有活动和渠道配合明线操作造势。同时远洋和平府也有活动和渠道配合明28、线操作造势。58-本资料来自 -线上轰动，线下联动；立势一步到位，差异化营销突破传统的线上广告保持轰动性，主打形象，吸引大众市场的聚焦。线上控制投入，主打形象线上控制投入，主打形象通过对展示、服务、活动的精心设计、把握，让圈层客户充分体验感知项目的与众不同，引起共鸣。通过线下的推广，强化客户意向，放大口碑传播，促进成交。线下圈层营销突破线下圈层营销突破项目定位于城市型豪宅住区，必须力求一次立势到位，避免陷入到岛内的无序竞争，干扰大众视听；立势一步到位，立足城市高度立势一步到位，立足城市高度传播攻略传播攻略59-本资料来自 -销售策略与营销节奏销售策略与营销节奏形象进度核心支撑构成：形象进度核心29、支撑构成：上半年会馆开放，弧形路生活环境形象释放、三好郡样板房开放；下半年低密度样板区开放，中央景观轴实景公开。其他支持条件特征：其他支持条件特征：预售证获取时间相对滞后且集中；营销策略前导课题：营销策略前导课题：1、如何保持稳健走强的销售态势？利用市场，应对劲敌，价品匹配，跑赢大势利用市场，应对劲敌，价品匹配，跑赢大势政策环境紧张的前提下，针对纯粹刚需人群推盘为第一阶段的不二选择；针对区域市场竞品的供应节点实施换产品、变价格的折线推盘策略，确保以灵活、且合理的品价匹配形象面对市场。2、如何控制预售证取得前的销量缩水率？全线蓄水、洗筹保量，以高量定强势，视机切换战线全线蓄水、洗筹保量，以高量定30、强势，视机切换战线以蓄水和洗筹作为上半年营销节点主要动作，以挤压引导策略为蓄水供应的产品构成原则，以同类产品分批洗筹为夯实销量的根本手段；放大形象释放节点的影响半径，与形象释放节点对应设置营销表现节点，以分批集中签约动作营造强势表现；将体验营销的感受爆发作为强势营销表现的导火索；截流的优势丢不掉，充分利用竞品放盘的同质产品优势机会和供应产品空档期，实施灵活突袭，采取宽报价蓄水，洗筹后定价。60-本资料来自 -销售策略与营销节奏销售策略与营销节奏造势营销：城市占位造势营销：城市占位造势与借势并重：分流客户造势与借势并重：分流客户1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市场线城市春交31、会夏交会秋交会竞争别墅洋房小高河景高层景观高层普通高层工程线预售其他格林2000样板/叠拼/小户高层/河景高层新售楼处开放会馆/三好郡样板间开放样板间/样板段开放景观轴与浑河景观打通深航10000格林20000新世界10000格林10000 中海10000 格林5000深航21000万科城26000中海国社60000中海国社：40000格林：15000深航：10000万科城：30000总计：9.5万新世界 150000格林 15000深航 10000万科城 21000总计 19.6万中海国社 45000深航 8000总计 5.3万格林 60000深航 10000万科 9000总计 7.9万小户32、出击：抢占市场小户出击：抢占市场金地20000 61-本资料来自 -营销提示营销提示抢战全年，抓好抢战全年，抓好2 2个集中跑量个集中跑量1 1个价格提升战机个价格提升战机时间段1-3月4-6月9-10月销售节点老品会战会馆会战景观会战销售目标抢占市场、最大化市场占有实现溢价、利润提升62-本资料来自 -时间段1-3月4-6月9-10月销售节点老品会战会馆会战景观会战销售目标抢占市场、最大化市场占有实现溢价、利润提升核心思路：主销刚性需求产品，规避市场刚需产品聚集期推盘策略：老品续销带动新品入市产品归属产品类型楼号状态三好郡高层小户、多层56#、57#、58#续销和平府沈苏路小户高层12#认筹33、装户和平府洋房6#、17#老客户认筹销售目标：1.869亿=新发生86887968+1亿（已发生）63-本资料来自 -营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+线下动作线下动作线下动作线下动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线下动作：线下动作：线上动作：线上动作：三好郡剩余产品续销三好郡剩余产品续销三好郡剩余产品续销三好郡剩余产品续销 3月份，通常是市场刚性需求集中释放的阶段，恰逢远洋营销中心重新开放以及线上集中推广带来的人气，线上销售主要利用前期蓄积的客户资源，以三好郡剩余产品的续销为主。目的促进三好郡剩余34、产品的集中去化，配合和平府小户型产品线入市。一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推 利用线上推广的人气，以及三好郡续销对一期余房及车库进行针对性特推。尽快实现一期老品的清盘销售。车库方面配合老品集中推售，本月之后对车库进行全线封盘，收缩产品线，集中进行和平府其他产品线的销售，待到新的节点再重新整合入市。组织准备动作：组织准备动作：组织准备动作：组织准备动作：对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训时间段1-3月4-6月9-10月销售节点老品会35、战会馆会战景观会战销售目标抢占市场、最大化市场占有实现溢价、利润提升64-本资料来自 -时间段1-3月4-6月9-10月销售节点老品会战会馆会战景观会战销售目标抢占市场、最大化市场占有实现溢价、利润提升洗筹动作：洗筹动作：蓄水动作：蓄水动作：和平府产品线双线蓄水和平府产品线双线蓄水和平府产品线双线蓄水和平府产品线双线蓄水第一周：第一周：12#12#高层小户启动公开认筹高层小户启动公开认筹利用三好郡剩余产品续销，启动沈苏路沿线12#楼小户型的认筹。对外释放价格口径：高于现有产品，实现老品带动新品蓄水、新品挤压老品去化的目的；第二周：第二周：6#6#、17#17#洋房启动老客户蓄水洋房启动老客户蓄36、水3月12日，利用一周的人气回升和线上推广积累，对一期老客户启动洋房产品内部认筹。执行方面，对所有老业主进行电话回访，释放洋房产品信息及认筹政策。一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推第三周：第三周：12#12#楼首次装户楼首次装户3月18日经过近三周的蓄水，对认筹客户进行洗筹，首推四成房源组织装户洗筹，锁定客源。第四周：第四周：12#12#房二次装户房二次装户3月27日进行二次装户，推出25%的新房源，对价格进行调整，将首次装户房源挤清。65-本资料来自 -时间段1-3月4-6月9-10月销售节点老品会战会馆会战景观会战销售目标抢占市场、最大化市场占有实现溢37、价、利润提升核心思路：以会所启动上半年和平府营销，所有产品全面蓄水 4月：和平府进入主销期，低密度洋房入市 5月：1、放大重要节点作用，组织低密度产品集中签约，形成标杆作 用，促进其他产品线认筹与装户。2、重点促进洋房产品完成签约任务。6月：围绕开盘完善形象条件支持，配合证件节点组织推盘推盘策略：洋房推盘集中销售，带动河景高层蓄水销售目标：234102608元66-本资料来自 -月份月份产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态4月和平府洋房6#、17#认筹、装户和平府河景高层1#认筹和平府叠拼24#登记、认筹月份月份产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态5月和平府滨河高层1#38、装户和平府洋房6#、17#签约和平府叠拼24#签约和平府小户高层11#认筹远洋天地商业网点一、二，18#底商预定月份月份产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态6月和平府沈苏路小户高层11#装户、转签和平府沈苏路小户高层12#续销、转签和平府滨河高层1#装户、转签和平府滨河高层2#认筹 推盘组织推盘组织：67-本资料来自 -时间段1-3月4-6月9-109-10月月销售节点老品会战会馆会战景观会战景观会战销售目标抢占市场、最大化市场占有实现溢价、利润提升实现溢价、利润提升核心思路：重要节点全部呈现，市场旺季启动二次全线蓄水推盘策略：洋房签约带动叠拼以及临河高层新品认筹销售目标：213339、55687元10月和平府叠拼22#转签和平府洋房19#认筹、装户、转签和平府叠拼23#认购月份月份产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态9月和平府洋房18#转签和平府叠拼22#认筹和平府滨河高层待定认筹远洋天地车库认购远洋天地商业独立底商、18#楼底商预订洽谈68-本资料来自 -营销计划营销计划老品会战老品会战会所会战会所会战景观会战景观会战蓄销蓄销蓄销蓄销销售阶段销售阶段69-本资料来自 -确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销1-31-3月月4-6月9-10月城市占位城市占位市场认可客户认可40、售楼处开放明星代言售楼处开放明星代言+春交会截流春交会截流故宫产品说明会+会所开放红酒品鉴大型游园活动开启时代名门 远洋地产营销品鉴馆盛大开放活动时间：2010年3月初活动形式：1、邀请陈道明代言远洋和平府，现场水晶球启幕仪式。2、2009年模特大赛冠军现场模特秀，介绍其与远洋的渊源。3、现场品鉴活动、抽奖活动。亮点一：陈道明与2009年央视模特大赛冠军代言远洋和平府亮点二：现场抽奖，赢取陈道明亲笔签名的十张vip优惠卡亮点三：现场模特大赛冠军T台秀表演70-本资料来自 -展示活动：春季房交会截流展示活动：春季房交会截流时间：3月中启动参与形式：1、不拿展位，只有外围宣传2、现场配备看房大巴，41、接送客户3、大学生现场派发宣传资料，主要针对三好郡和一期主题：主题：2010 2010 春季房交会春季房交会1-31-3月月4-6月9-10月城市占位城市占位市场认可客户认可售楼处开放明星代言售楼处开放明星代言+春交会截流春交会截流故宫产品说明会+会所开放红酒品鉴大型游园活动71-本资料来自 -确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销1-3月4-64-6月月9-10月城市占位市场认可市场认可客户认可售楼处开放明星代言+春交会截流故宫产品说明会故宫产品说明会+会所会所开放红酒品鉴开放红酒品鉴大型游园活动盛京璀42、璨 耀世和平远洋和平府故宫产品说明会活动时间：2010年6月初活动地点：沈阳故宫活动亮点：1、古与今的时代交错感中体现和平府的城市意义2、精品、名品、明星、名媛助阵3、盛中国夫妇现场音乐会72-本资料来自 -确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销1-3月4-64-6月月9-10月城市占位市场认可市场认可客户认可售楼处开放明星代言+春交会截流故宫产品说明会故宫产品说明会+会所会所开放红酒品鉴开放红酒品鉴大型游园活动时间：2010年6月5日活动亮点:1、名品联合发布会亨得利名表行2、名表品鉴会3、10张星光会43、所终身会员卡发放4、红酒品尝主题：星光闪耀主题：星光闪耀 品味优雅品味优雅 73-本资料来自 -活动时间：活动时间：9 9月月4 4日日活动地点：项目园区活动地点：项目园区活动目的：活动目的：引爆市场关注度，为项目聚集人气。展示项目景观价值，提升项目的附加值。活动内容：活动内容：1、在项目园区现场安排花车巡游活动，围绕长白岛、园区等，展示项目的内外景观价值。2、现场配合文艺演出等活动，烘托气氛。3、景观公司讲解和平府景观规划理念。确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销1-3月4-6月9-109-10月月城44、市占位市场认可客户认可客户认可售楼处开放明星代言+春交会截流故宫产品说明会+会所开放红酒品鉴大型游园活动大型游园活动74-本资料来自 -时间段3-53-5月月5-8月9-10月营销阶段情景体验情景体验功能体验实景体验价值呈现售楼处售楼处+看房通道看房通道+和平府围挡和平府围挡名门会馆样板房+景观样板区确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销售楼处售楼处弱化售买功能，强化感观体验弱化售买功能，强化感观体验 营造真实的场景，这是一个高档场所，要摈弃目前现有的将卖楼作为纯粹功利性的商业行为，将售卖的成分降到最低。45、售楼处不是临时搭建做秀的舞台，展板、接待台甚至售楼员都将不存在，取而代之的是展品、吧台以及我们高品质的服务。在保证客户尊贵感时，弱化售卖功能，让客户在保证客户尊贵感时，弱化售卖功能，让客户“慢慢”下来下来75-本资料来自 -时间段3-53-5月月5-8月9-10月营销阶段情景体验情景体验功能体验实景体验价值呈现售楼处售楼处+看房通道看房通道+和平府围挡和平府围挡名门会馆样板房+景观样板区确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销售楼处精神堡垒售楼处精神堡垒项目售楼处项目售楼处门前广场门前广场76-本资料来自 46、-售楼处停车场前导视售楼处停车场前导视户型路沿线刀旗户型路沿线刀旗0.8m*5m77-本资料来自 -售楼处后门围挡售楼处后门围挡异型灯箱异型灯箱78-本资料来自 -时间段3-53-5月月5-8月9-10月营销阶段情景体验情景体验功能体验实景体验价值呈现售楼处售楼处+看房通道看房通道+和平府围挡和平府围挡名门会馆样板房+景观样板区确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销看房通道看房通道联袂一期实景，展示未来生活联袂一期实景，展示未来生活通过一期实景展示，提前让客户体验到未来和平府的景观价值和生活同时也是对一期47、景观系统的改造升级，让老客户也感受到景观价值 导视系统：步入式景观沙盘把和平府的景观沙盘做在一期园区院内小品79-本资料来自 -时间段3-53-5月月5-8月9-10月营销阶段情景体验情景体验功能体验实景体验价值呈现售楼处售楼处+看房通道看房通道+和平府围挡和平府围挡名门会馆样板房+景观样板区确保成功的关键因素确保成功的关键因素营销活动提升城市影响力营销活动提升城市影响力 +以价值为基础的体验营销以价值为基础的体验营销弧形路、围挡弧形路、围挡塑造高端氛围，增加现场体验感塑造高端氛围，增加现场体验感入口迎宾珍贵树种营造私家路入口处理方式：入口处理方式：弧形路设置增加项目的隐秘感。弧形路入口设置礼48、宾道，体现尊贵感。弧形路园区围挡主要以名门生活意境展示为主。围挡示意80-本资料来自 -弧形路、围挡弧形路、围挡异型形式异型形式 黄色文化石隔断，灰色水泥板，立体金属字。黄色文化石隔断，灰色水泥板，立体金属字。81-本资料来自 -弧形路、围挡弧形路、围挡异型形式异型形式 82-本资料来自 -置业顾问带客户从样板间乘坐看房车到北区会馆进入大堂客户于左侧咖啡厅中品尝咖啡稍作休憩，置业顾问介绍会馆带领客户穿过名品展示区进入二层参观桌球室穿过长长的豪华健身馆进入乒乓球与羽毛球馆通过羽毛球馆进入三层壁球室高尔夫球打推杆练习室直下一层，让稍显疲惫的客户在红酒雪茄吧内，品洒休憩出门乘看房车回售楼处详谈出门乘49、看房车送客户于停车场服务员递送热毛巾，并由专人现场煮制咖啡 客户出发前将咖啡厅包房内空调打开，泳池灯光调整最佳状态如果客户感兴趣，邀请其与陪练员试玩如果客户感兴趣，邀请其与在陪练员指导下试玩梦幻灯光与轻柔音乐营造氛围现场制作雪茄，并配以高档红酒时间段3-5月5-85-8月月9-10月营销阶段情景体验功能体验功能体验实景体验价值呈现售楼处+看房通道+和平府围挡名门会馆名门会馆样板房+景观样板区服务与功能双体验的销售道具服务与功能双体验的销售道具流程化服务流程化服务+功能体验：功能体验：83-本资料来自 -爵马会爵马，泛指古代贵族玩赏的心爱之物，与项目会所对应的人群及功能，相得益彰。整体会所名富有50、文化感，以会字结尾更明确了其功能性。岦宫岦，山的样子。山高为峰，目及辽远，代表峰层人群与会所的双重高度。宫，指王侯停留之地。不仅与城市高端人群的身份对位，同时展现出会所的高端性。碧墀碧墀，美称青石台阶，亦指殿堂的玉石台阶。以此借喻会所、人群的豪华与高度，同时暗喻会所对于社交平台的拓展作用，将成为客群登向事业巅峰的台阶。会所命名84-本资料来自 -名门会馆 与和平府一脉相承，点明的更是地位与品位。首府会 对人群的赞誉，星光璀璨，名门汇聚，体现会所的时尚气息与现代感。熙朝汇/熙朝会馆熙朝：康熙字典中，熙朝有两方面含义。(1)兴盛的朝代。(2)使王朝兴盛。字面庄重华丽，勾勒出会所的奢华与享受。含义恰51、与会所面向人群的生活与心理状态相得益彰，即在人生高处再登巅峰。南岸会馆会所命名85-本资料来自 -会馆包装会馆包装logologo设计设计86-本资料来自 -会馆包装会馆包装logologo设计设计87-本资料来自 -会馆包装会馆包装logologo设计设计通过建筑与弧形色块的配合，营造出高端生活的盛通过建筑与弧形色块的配合，营造出高端生活的盛放之感。而璀璨星光与紫色、金色的配合应用，则放之感。而璀璨星光与紫色、金色的配合应用，则凸显项目会所的尊贵气质。凸显项目会所的尊贵气质。88-本资料来自 -会馆包装会馆包装logologo设计设计古典与现代气质的座椅与文字的巧妙融合，将会所休闲、聚会的功52、能古典与现代气质的座椅与文字的巧妙融合，将会所休闲、聚会的功能表露无遗。表露无遗。深绿色与金色的配合应用，沉稳大气，彰显名门风范。深绿色与金色的配合应用，沉稳大气，彰显名门风范。89-本资料来自 -视觉体验视觉体验在会所、售楼处或样板房内放入著名艺术家的作品，让客户体验一场艺术大餐听觉体验听觉体验在样板房中设置音乐房或结合样板房设计风格全程放一些可以让人放松的音乐嗅觉体验嗅觉体验在厨房，浴室等空间设置嗅觉体验点，如咖啡豆的味道与香水等味道触觉体验触觉体验在样板房的地下室设置影音室，业主可选择放映大片观赏。通过销售节点的设置，客户全程都是在体验参与通过销售节点的设置，客户全程都是在体验参与样板间53、样板间-设置参与点，让客户动起来设置参与点，让客户动起来时间段3-5月5-8月9-109-10月月营销阶段情景体验功能体验实景体验实景体验价值呈现售楼处+看房通道+和平府围挡名门会馆样板房样板房+景观样板区景观样板区90-本资料来自 -渠道及客户策略渠道及客户策略精准精准扩容再生高端客群高端客群=点对点传播点对点传播扩大影响力=主动出击老客户资源=重购+老带新主要针对沈阳高端写字间、公寓投放广告投放形式：项目宣传片、情景生活短片共制作3部，讲述都市品味生活，场景选择在远洋和平府的会馆内。邀请模特大赛冠军参与拍摄。分众传媒应用亮点分众传媒应用亮点1、以项目为背景演绎和平府的时代名门生活2、模特大54、赛冠军参与拍摄3、业主可报名参加拍摄4、面向社会征集剧本效果评估效果评估沈阳首创情景剧形式地产宣传片每个季度制作一期，每一季度都给市场以期待和关注分众传媒分众传媒91-本资料来自 -精准精准扩容再生高端客群高端客群=点对点传播点对点传播扩大影响力=主动出击老客户资源=重购+老带新航空杂志广告传播航空杂志广告传播除机场推广外，针对来往机场的目标客户，同时选择航空杂志；由于沈阳桃仙机场来往航班以国航、南航为主，选择这两家航空公司的相关杂志航空杂志航空杂志主要杂志主要杂志放置区域放置区域国航中国之翼配发在国航所属航班南航南方航空配发在南航所属航班经济舱往来配发在南航所属航班头等舱92-本资料来自 -55、精准精准扩容再生高端客群高端客群=点对点传播点对点传播扩大影响力=主动出击老客户资源=重购+老带新和平府网站建设和平府网站建设建设专门的和平府的项目网站，凸显项目的高品质与高品位网站通过搜房、焦点等地产门户网站的链接可进入到项目域名申请建议和平府的中文翻译 或 93-本资料来自 -远洋和平府网站风格建议一94-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议1 195-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议1 196-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议1 197-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议1 198-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网56、站风格建议1 199-本资料来自 -远洋和平府网站风格建议二100-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议2 2101-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议2 2102-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议2 2103-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议2 2104-本资料来自 -和平府网站风格建议和平府网站风格建议2 2105-本资料来自 -渠道及客户策略渠道及客户策略精准扩容扩容再生再生高端客群=点对点传播扩大影响力扩大影响力=主动出击主动出击老客户资源老客户资源=重购重购+老带新老带新广东商会、浙江商会、温州商会广东商会、浙江商会、57、温州商会等各大外地商会等；等各大外地商会等；拓源合作方式拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动拓源及合作实战团体：拓源及合作实战团体：形式一：为商会会员提供聚会场地；形式二：与商会会员举行团购优惠；形式三：定期给商会会员邮寄项目资料及发短信；形式四：根据其喜欢，与商会会员合作举行小众圈层活动；106-本资料来自 -拓源合作方式拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动拓源及合作实战团体：拓源及合作实战团体：渠道拓展渠道拓展 银行合作银行合作形式一：与招商银行、浦发银行等各大银行进行合作，推出团购优惠58、活动；形式二：与银行合作，举行高端活动，例如财经、理财讲座等；形式三：购买银行会员名单，寄项目资料及发短信；精准扩容扩容再生再生高端客群=点对点传播扩大影响力扩大影响力=主动出击主动出击老客户资源老客户资源=重购重购+老带新老带新107-本资料来自 -拓源合作方式拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动品鉴活动红酒、雪茄、名品鉴赏活动高尔夫球赛组织大型高尔夫球比赛活动购房优惠对五星级酒店及高档卖场vip客户给予购房优惠或优先选房权等特殊权利。拓源及合作实战团体：拓源及合作实战团体：高尔夫俱乐部、马术俱乐部、五星级高尔夫俱乐部、马术俱乐部、五星级酒59、店酒店VIPVIP客户、高端品牌卖场客户、高端品牌卖场VIPVIP客户客户精准扩容扩容再生再生高端客群=点对点传播扩大影响力扩大影响力=主动出击主动出击老客户资源老客户资源=重购重购+老带新老带新108-本资料来自 -拓源合作方式拓源合作方式活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动活动聚集、客户组织、资源共享、利益驱动互换客户资源投放广告资源定期活动互动购房优惠专享拓源及合作实战团体：拓源及合作实战团体：沈阳高端会馆合作沈阳高端会馆合作如：金帝会馆、希尔斯池典、盛世桃如：金帝会馆、希尔斯池典、盛世桃源商务会馆源商务会馆精准扩容扩容再生再生高端客群=点对点传播扩大影响力扩大影响力=主动出击主动出击60、老客户资源老客户资源=重购重购+老带新老带新109-本资料来自 -渠道及客户策略渠道及客户策略提前操作老客户：利用09年底新年音乐会释放和平府信息；重购或老带新给面子，3月份借助售楼处开放同时启动老客户认筹；精准扩容再生再生高端客群=点对点传播扩大影响力=主动出击老客户资源老客户资源=重购重购+老带新老带新110-本资料来自 -活动营销活动营销圈层活动圈层活动体验活动老客户活动社区活动侨联联谊会侨联联谊会+联合银行联合银行vipvip活动活动+名车试驾名车试驾会所开放+样板间开放仲夏夜美食节+年终答谢1-12月持续赞助侨联首届联谊会，通过现场和平府包装渗透项目信息，并获得客户名单，后续进行客户61、关系维护侨联联谊会侨联联谊会111-本资料来自 -圈层活动圈层活动体验活动老客户活动社区活动侨联联谊会侨联联谊会+联合银行联合银行vipvip活动活动+名车试驾名车试驾会所开放+样板间开放仲夏夜美食节+年终答谢1-12月持续目标客户：一期叠拼样房客户活动，银行vip客户形式：引进理财机构，为客户提供个性 理财服务。目的：为客户提供更多的附加值内容：汇丰卓越理财及荷兰银行梵高贵宾理财 服务，快速贷款等，使房产成为流动的 资产。主题：财富智慧主题：财富智慧 私人理财沙龙私人理财沙龙112-本资料来自 -主题：老爷车展、名车试驾活动主题：老爷车展、名车试驾活动 7 7月月1010目的：通过展览聚集人62、气，对外发出声音，强势打造出项目高端形象。地点：项目现场会所人物：本项目准客户及潜在客户、4s店会员。宝马试驾宝马试驾宝马老爷车展示宝马老爷车展示圈层活动圈层活动体验活动老客户活动社区活动侨联联谊会侨联联谊会+联合银行联合银行vipvip活动活动+名车试驾名车试驾会所开放+样板间开放仲夏夜美食节+年终答谢1-12月持续113-本资料来自 -时间：2010年6月5日活动亮点:1、名品联合发布会亨得利名表行2、名表品鉴会3、10张会所终身会员卡发放主题：星光闪耀主题：星光闪耀 品味优雅品味优雅 圈层活动体验活动体验活动老客户活动社区活动侨联联谊会+联合银行vip活动+名车试驾会所开放会所开放+样板63、间开放样板间开放仲夏夜美食节+年终答谢1-12月持续114-本资料来自 -主题：系出名门主题：系出名门 品味优雅品味优雅 8 8月初月初目的：以高端活动凸显项目气质，挖掘圈层客户,同时开启项目样板间体验之旅，全面感受产品价值地点：项目现场会所人物：成交客户、意向客户、红酒商、雪茄商手中会员圈层活动体验活动体验活动老客户活动社区活动侨联联谊会+联合银行vip活动+名车试驾会所开放会所开放+样板间开放样板间开放仲夏夜美食节+年终答谢1-12月持续115-本资料来自 -主题：仲夏夜之梦主题：仲夏夜之梦美食节美食节/冷餐会冷餐会目的：对新老业主答谢活动，维系客户感情地点：项目一期园区内人物：针对和平府64、成交客户圈层活动体验活动老客户活动老客户活动社区活动侨联联谊会+联合银行vip活动+名车试驾会所开放+样板间开放仲夏夜美食节仲夏夜美食节+年年终答谢终答谢1-12月持续116-本资料来自 -活动目的答谢新老客户，通过回馈的形式维护客户关系，建立以人为本的良好形象。三、活动内容如选择图兰朵话剧或著名交响乐团进行精彩演出，答谢业主。主题：远洋地产圣诞答谢活动主题：远洋地产圣诞答谢活动圈层活动体验活动老客户活动老客户活动社区活动侨联联谊会+联合银行vip活动+名车试驾会所开放+样板间开放仲夏夜美食节仲夏夜美食节+年年终答谢终答谢1-12月持续117-本资料来自 -圈层活动体验活动老客户活动社区活动社65、区活动侨联联谊会+联合银行vip活动+名车试驾会所开放+样板间开放仲夏夜美食节+年终答谢1-121-12月持续月持续月份项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月社区活动社团月社团成立欢欢喜喜过大年风筝节植树节广场活动月儿童书画赛成立童军业主运动会爱国月关注健康月欢度圣诞118-本资料来自 -五五20102010年营销执行计划年营销执行计划以下营销执行针对以下营销执行针对“现有供货下目标现有供货下目标”展开展开119-本资料来自 -营销节奏营销节奏120-本资料来自 -任务目标销售额（基本目标）任务目标销售额（基本目标）8.288.28亿元亿元4.174.17亿元亿元4.01466、.01亿元亿元121-本资料来自 -20102010年工程节点支持年工程节点支持1月2月4月3月6月5月9月8月7月10月12月11月3 3月月新售楼新售楼处开放处开放5-65-6月月洋房洋房/叠拼叠拼/小户小户型预售证到位型预售证到位6 6月份月份高层河景高层高层河景高层预售证到位预售证到位5 5月底月底1 1、会馆开放、会馆开放2 2、三好郡样、三好郡样 板间开放板间开放7 7月底月底样板间样样板间样板段开放板段开放8 8月底月底景观轴与浑景观轴与浑河景观打通河景观打通122-本资料来自 -2010201020102010年营销阶段规划年营销阶段规划年营销阶段规划年营销阶段规划1月月2月月67、3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月阶段阶段阶段阶段规划规划规划规划蓄势准备期蓄势准备期蓄水过滤期蓄水过滤期强销表现期强销表现期价格提升期价格提升期完善调整期完善调整期阶段阶段阶段阶段工作工作工作工作重点重点重点重点远洋天地一期老品集中去化宽蓄水、强过滤；夯实销售量基础概念落于环境进入体验模式;以销量定势。概念落于产品形象系统，带动价值感受，拼接式放盘带动价格表现。余品价格调整，小量补充新品，带动老品去化。123-本资料来自 -1-21-2月月一二月重要节点：一二月重要节点：一二月重要节点：一二月重要节点：工程节点工程节点工程节点工程节点1 1 1 1月月月月1568、151515日至日至日至日至2 2 2 2月末，营销中心封闭装修升级月末，营销中心封闭装修升级月末，营销中心封闭装修升级月末，营销中心封闭装修升级 活动节点活动节点活动节点活动节点1 1 1 1月中旬侨联联谊会月中旬侨联联谊会月中旬侨联联谊会月中旬侨联联谊会一二月营销重点：一二月营销重点：一二月营销重点：一二月营销重点：整盘地位及所处阶段：整盘地位及所处阶段：整盘地位及所处阶段：整盘地位及所处阶段：蓄势准备期蓄势准备期蓄势准备期蓄势准备期阶段局部分解：阶段局部分解：阶段局部分解：阶段局部分解：日日 期期1.1-1.141.1-1.141.15-2.201.15-2.202.21-2.282.269、1-2.28阶段分解阶段分解阶段分解阶段分解第一阶段第二阶段第三阶段老品突击会战老品突击会战老品突击会战老品突击会战装修升级阶段形象预热阶段阶段重点阶段重点阶段重点阶段重点以新带老突击走量外树形象内练内功状态调整准备备战和平府动作支持动作支持动作支持动作支持56#楼推新品售楼处装修侨联联谊会新年社区活动客户回访，释放售楼处开放及和平府信息124-本资料来自 -1-21-2月月第一阶段：第一阶段：第一阶段：第一阶段：2010201020102010年年年年1 1 1 1月月月月1 1 1 1日日日日1 1 1 1月月月月14141414日日日日会战背景：会战背景：会战背景：会战背景：老品突击会战70、老品突击会战老品突击会战老品突击会战时间节点：时间节点：时间节点：时间节点：1 1、老品维势，和平府蓄势待发、老品维势，和平府蓄势待发一月份出于营销淡季，同时售楼处整改，使得销售执行在近40余天的时间内没有主战场，因此为前瞻所剩无几的时间，为3月份和平府造势，进行突击会战，掀起短期的市场回应和小高潮。2 2、抵消竞品干扰，谋取阶段性主动、抵消竞品干扰，谋取阶段性主动一月份万科城、格林生活坊均将推出新品，其中万科城1月中旬5期泽园系列产品样板间开放，同月进行认筹蓄水；格林生活坊17#楼1月底将进行认购。竞品动作恰逢远洋线上动作沉默期，因此需尽早启动老品会战，提前锁定目标客源。3 3、集中去化走量71、产品和难点产品，和平府轻装上阵、集中去化走量产品和难点产品，和平府轻装上阵目前远洋剩余房源除56#楼保持相对完整的状态外，难点房源问题房源比例较大。因此充分利用56#带动老品的去化，确保3-4月份和平府新品轻装上阵。125-本资料来自 -1-21-2月月线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：远洋三好郡远洋三好郡远洋三好郡远洋三好郡56#56#56#56#放盘放盘放盘放盘1 1月月9 9日：日：56#56#楼组织放盘，直接认购楼组织放盘，直接认购 在1月9日，组织三好郡56#新品放盘，加推30套房源，目的在于新品维势头，用线上声音保持营销热度和市场关注度，实现阶段客源吸纳最大化。远洋三好郡远洋72、三好郡远洋三好郡远洋三好郡57#57#57#57#集中签约集中签约集中签约集中签约1 1月月6-86-8日：日：57#57#楼集中转签楼集中转签 在1月9日和10日，组织57#楼认购的客户集中转签，一方面有效锁定客户，实现销售进度；另一方面，为售楼处汇集人气，为同日开展的56#放盘认购营造现场热烈氛围，促进认购达成。线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：利用新品推盘，促进老品去化。利用新品推盘，促进老品去化。利用新品推盘，促进老品去化。利用新品推盘，促进老品去化。准备动作：整理房源汇总为剩余房源列表的形式，规避剩余房源分散的状态。置业顾问人执一份，灵活把握56#与老品的推介。126-本资料来73、自 -1-21-2月月第二阶段：第二阶段：第二阶段：第二阶段：2010201020102010年年年年1 1 1 1月月月月15151515日日日日2 2 2 2月月月月20202020日日日日主战场装修升级主战场装修升级主战场装修升级主战场装修升级时间节点：时间节点：时间节点：时间节点：沈阳市侨联联谊会，时间沈阳市侨联联谊会，时间沈阳市侨联联谊会，时间沈阳市侨联联谊会，时间2010201020102010年年年年2 2 2 2月月月月5 5 5 5日日日日事件节点：事件节点：事件节点：事件节点：营销动作：营销动作：营销动作：营销动作：1 1、侨联联谊会为和平府蓄势，实现客户扩容、侨联联谊会为74、和平府蓄势，实现客户扩容联谊会提升和平府的认知度。利用侨联客户扩容，动作包括：宣传片播放；领导致辞；形象墙,签到墙,舞台背景LOGO;邀请远洋置业20-30业主光临;远洋地产提供台历200份及楼书;远洋地产提供现场手提袋。1 1、营销中心整体装修升级；、营销中心整体装修升级；2 2、销售人员组织培训与考核；、销售人员组织培训与考核；2 2、新春情感维护，提升软环境、新春情感维护，提升软环境2月13日，除夕，对远洋所有老客户发布恭祝新春的短信，保持声音连续性，体现品牌姿态，维系客户感情；远洋地产新春品牌报广；阶段工作重点：阶段工作重点：阶段工作重点：阶段工作重点：127-本资料来自 -1-21-75、2月月第二阶段：第二阶段：第二阶段：第二阶段：2010201020102010年年年年2 2 2 2月月月月21212121日日日日2 2 2 2月月月月28282828日日日日形象预热形象预热形象预热形象预热时间节点：时间节点：时间节点：时间节点：新营销中心进入准开放阶段新营销中心进入准开放阶段新营销中心进入准开放阶段新营销中心进入准开放阶段事件节点：事件节点：事件节点：事件节点：营销动作：营销动作：营销动作：营销动作：客户回访，释放和平府营销中心即将开放信息客户回访，释放和平府营销中心即将开放信息进入备战：春节上班后，和平和进入正式开放的准备期；调整状态：置业顾问进入状态调整阶段，熟悉产品76、以及项目信息，为正式开放准备；电话回访：置业顾问梳理客户信息，对和平府的意向客户进行电话回访，致以新年的问候并告知营销中心开放时间及活动内容以及可获知的产品信息；128-本资料来自 -三月核心思路：三月核心思路：三月核心思路：三月核心思路：主销刚性需求产品，规避市场刚需产品聚集期主销刚性需求产品，规避市场刚需产品聚集期主销刚性需求产品，规避市场刚需产品聚集期主销刚性需求产品，规避市场刚需产品聚集期三月推盘策略：三月推盘策略：三月推盘策略：三月推盘策略：老品续销带动新品入市老品续销带动新品入市老品续销带动新品入市老品续销带动新品入市产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态三好郡高层小户、77、多层56#、57#、58#续销和平府沈苏路小户高层12#认筹、装户和平府洋房6#、17#老客户认筹一一一一-三月销售三月销售三月销售三月销售目标：目标：目标：目标：186887698186887698186887698186887698元元元元3 3月月三月重要节点：三月重要节点：三月重要节点：三月重要节点：工程节点工程节点工程节点工程节点营销品鉴馆重新开放营销品鉴馆重新开放营销品鉴馆重新开放营销品鉴馆重新开放 活动节点活动节点活动节点活动节点春季房交会春季房交会春季房交会春季房交会129-本资料来自 -3 3月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作78、线上动作+线下动作线下动作线下动作线下动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线下动作：线下动作：线上动作：线上动作：三好郡剩余产品续销三好郡剩余产品续销三好郡剩余产品续销三好郡剩余产品续销 3月份，通常是市场刚性需求集中释放的阶段，恰逢远洋营销中心重新开放以及线上集中推广带来的人气，线上销售主要利用前期蓄积的客户资源，以三好郡剩余产品的续销为主。目的促进三好郡剩余产品的集中去化，配合和平府小户型产品线入市。一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推 利用线上推广的人气，以及三好郡续销对一期余房及车库进行针对性特推。尽快实现一期老品79、的清盘销售。车库方面配合老品集中推售，本月之后对车库进行全线封盘，收缩产品线，集中进行和平府其他产品线的销售，待到新的节点再重新整合入市。组织准备动作：组织准备动作：组织准备动作：组织准备动作：对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训对置业顾问的高端产品销售培训、招聘、培训130-本资料来自 -洗筹动作：洗筹动作：蓄水动作：蓄水动作：3 3月月和平府产品线双线蓄水和平府产品线双线蓄水和平府产品线双线蓄水和平府产品线双线蓄水第一周：第一周：12#12#高层小户启动公开认筹高层小户启动公开认筹利用三好郡剩余产品续销，启80、动沈苏路沿线12#楼小户型的认筹。对外释放价格口径：高于现有产品，实现老品带动新品蓄水、新品挤压老品去化的目的；第二周：第二周：6#6#、17#17#洋房启动老客户蓄水洋房启动老客户蓄水3月12日，利用一周的人气回升和线上推广积累，对一期老客户启动洋房产品内部认筹。执行方面，对所有老业主进行电话回访，释放洋房产品信息及认筹政策。一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推一期余房及车库特推第三周：第三周：12#12#楼首次装户楼首次装户3月18日经过近三周的蓄水，对认筹客户进行洗筹，首推四成房源组织装户洗筹，锁定客源。第四周：第四周：12#12#房二次装户房二次装户3月27日进行二次81、装户，推出25%的新房源，对价格进行调整，将首次装户房源挤清。131-本资料来自 -四月核心思路：四月核心思路：四月核心思路：四月核心思路：和平府进入主销期，低密度洋房入市和平府进入主销期，低密度洋房入市和平府进入主销期，低密度洋房入市和平府进入主销期，低密度洋房入市四月推盘策略：四月推盘策略：四月推盘策略：四月推盘策略：洋房推盘集中销售，带动河景高层蓄水洋房推盘集中销售，带动河景高层蓄水洋房推盘集中销售，带动河景高层蓄水洋房推盘集中销售，带动河景高层蓄水产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府洋房6#、17#认筹、装户和平府河景高层1#认筹和平府叠拼24#登记、认筹四月销售目标82、：四月销售目标：四月销售目标：四月销售目标：25790764257907642579076425790764元元元元4 4月月四月重要节点：四月重要节点：四月重要节点：四月重要节点：无无无无132-本资料来自 -营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作+线下动作线下动作线下动作线下动作无无无无线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：4 4月月线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：叠拼接受预定叠拼接受预定叠拼接受预定叠拼接受预定 第二周：洋房认筹客户升级、叠拼启动预定程序第二周：洋房认筹客户升级、叠拼启动预定程序83、 借势6#和17#两栋洋房公开认筹实现到访客户升级的机会，在第二周对营销中心到访客户释放叠拼产品的信息，并对意向客户进行前期登记，启动泛蓄水流程。133-本资料来自 -4 4月月洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：洋房产品集中装户洋房产品集中装户洋房产品集中装户洋房产品集中装户 第三周：洋房第三周：洋房6#6#、17#17#首次装户首次装户 在内部认筹一个月、公开认筹两周后，4月16日6#和17#洋房首次装户，推出房源六成房源。第四周：洋房第四周：洋房6#6#、17#17#二次装户二次装户 首次装户一周后，4月22日维持市场热度、挤压首次装户房源售清，推出剩余四成房源，并执行价格调整形成挤84、压关系。蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：和平府产品线全线公开蓄水和平府产品线全线公开蓄水和平府产品线全线公开蓄水和平府产品线全线公开蓄水 第一周：洋房第一周：洋房6#6#、17#17#以及滨河高层以及滨河高层1#1#启动公开认筹启动公开认筹 3月份老客户蓄水之后，4月份洋房产品启动公开认筹。同时结合洋房集中认筹，同期启动滨河高层1#的认筹，构成完整的产品线，抢占市场主动，并对洋房客户形成托底拦截。第四周：利用洋房装户，带动叠拼第四周：利用洋房装户，带动叠拼24#24#公开认筹公开认筹 4月末利用洋房装户带动人气、客户升级的机会对叠拼，产品进行公开蓄水，预热市场、达到诉求产品高度的目的。85、134-本资料来自 -五月核心思路：五月核心思路：五月核心思路：五月核心思路：1 1 1 1、放大重要节点作用，组织低密度产品集中签约，形成标杆放大重要节点作用，组织低密度产品集中签约，形成标杆放大重要节点作用，组织低密度产品集中签约，形成标杆放大重要节点作用，组织低密度产品集中签约，形成标杆 作用，促进其他产品线认筹与装户。作用，促进其他产品线认筹与装户。作用，促进其他产品线认筹与装户。作用，促进其他产品线认筹与装户。2 2 2 2、重点促进洋房产品完成签约任务。重点促进洋房产品完成签约任务。重点促进洋房产品完成签约任务。重点促进洋房产品完成签约任务。5 5月月五月重要节点：五月重要节点：五86、月重要节点：五月重要节点：工程节点工程节点工程节点工程节点会所交付使用会所交付使用会所交付使用会所交付使用 三好郡样板房呈现三好郡样板房呈现三好郡样板房呈现三好郡样板房呈现 弧形路沿街立面呈现弧形路沿街立面呈现弧形路沿街立面呈现弧形路沿街立面呈现 远洋一期交房节点远洋一期交房节点远洋一期交房节点远洋一期交房节点 证件节点证件节点证件节点证件节点叠拼洋房预售证到位叠拼洋房预售证到位叠拼洋房预售证到位叠拼洋房预售证到位 活动节点活动节点活动节点活动节点叠拼洋房客户活动叠拼洋房客户活动叠拼洋房客户活动叠拼洋房客户活动 135-本资料来自 -五月推盘策略：五月推盘策略：五月推盘策略：五月推盘策略：低密87、度签约带动新品蓄水低密度签约带动新品蓄水低密度签约带动新品蓄水低密度签约带动新品蓄水产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府滨河高层1#装户和平府洋房6#、17#签约和平府叠拼24#签约和平府小户高层11#认筹远洋天地商业网点一、二，18#底商预定五月销售目标：五月销售目标：五月销售目标：五月销售目标：75175382751753827517538275175382元元元元5 5月月136-本资料来自 -5 5月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线上动作：线88、上动作：低密度产品集中签约低密度产品集中签约低密度产品集中签约低密度产品集中签约第三周：叠拼第三周：叠拼24#24#签约转定签约转定 5月21日起，叠拼产品预售证到位，会所以及弧形路立面呈现，低密度产品形象初步建立。叠拼提前签约目的主要有三点：为洋房的集中签约奠定形象基础和口碑声势；配合滨河高层的吸筹动作，产生辐射效应；第四周：洋房第四周：洋房6#17#6#17#集中签约集中签约 利用第一次会所、弧形路立面的实景支持条件，并借势叠拼转签势头，5月28日对首批洋房产品进行集中转签。线下动作：线下动作：无无无无137-本资料来自 -蓄水动作：蓄水动作：小户高层二次蓄水、商业启动登记小户高层二次蓄水89、商业启动登记小户高层二次蓄水、商业启动登记小户高层二次蓄水、商业启动登记 第二周：小户高层第二周：小户高层11#11#启动公开蓄水启动公开蓄水利用连续洗筹带动的案场效应，结合市场以及自身产品的连续性，5月5日启动另一栋小户高层11#楼的蓄水，为上半年战略性营销走量策略提供产品支撑。第四周：商业启动预约登记第四周：商业启动预约登记五月末结合一期部分房源交房的节点，以远洋天地大成熟的概念，启动一期商业网点的预约登记，进行前期的客户蓄水。洗筹动作：洗筹动作：滨河高层滨河高层滨河高层滨河高层1#1#1#1#装户装户装户装户 第一周：承接洋房洗筹，滨河高层启动首次装户第一周：承接洋房洗筹，滨河高层启动90、首次装户5月2日利用五一黄金周的节点启动滨河高层的装户。目的：承接四月份洋房产品的两次装户，延续相似产品的市场热度，并对洋房分流客户进行托底拦截，第三周：借势叠拼转签，滨河高层二次装户第三周：借势叠拼转签，滨河高层二次装户第三周线上叠拼组织转签，势必带来现场客户集中声势效应，同期组织装户会对滨河高层产品洗筹的产生促进带动作用。5 5月月138-本资料来自 -6 6月月六月核心思路：六月核心思路：六月核心思路：六月核心思路：围绕开盘完善形象条件支持，配合证件节点组织推盘围绕开盘完善形象条件支持，配合证件节点组织推盘围绕开盘完善形象条件支持，配合证件节点组织推盘围绕开盘完善形象条件支持，配合证件节91、点组织推盘六月推盘策略：六月推盘策略：六月推盘策略：六月推盘策略：高层集中推盘，滨河高层蓄水配合小户高层洗筹高层集中推盘，滨河高层蓄水配合小户高层洗筹高层集中推盘，滨河高层蓄水配合小户高层洗筹高层集中推盘，滨河高层蓄水配合小户高层洗筹产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府沈苏路小户高层11#装户、转签和平府沈苏路小户高层12#续销、转签和平府滨河高层1#装户、转签和平府滨河高层2#认筹六月销售目标：六月销售目标：六月销售目标：六月销售目标：133136462133136462133136462133136462元元元元六月重要节点：六月重要节点：六月重要节点：六月重要节点：活动92、节点活动节点和平府开盘，高调亮相，轰动全城和平府开盘，高调亮相，轰动全城 证件节点证件节点证件节点证件节点河景高层预售证到位河景高层预售证到位河景高层预售证到位河景高层预售证到位 沈苏路高层预售证到位沈苏路高层预售证到位沈苏路高层预售证到位沈苏路高层预售证到位 139-本资料来自 -6 6月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：滨河高层及沈苏路高层转签滨河高层及沈苏路高层转签滨河高层及沈苏路高层转签滨河高层及沈苏路高层转签第四周：预售证93、到位，和平府高层集中转签第四周：预售证到位，和平府高层集中转签 在6月20日能够取得已售许可证的条件下，配合和平府开盘全年第一次大节点，高层房源的集中签约。一方面开盘的影响力能够奠定客户信心，促进转签率的提升。另一方面同期转签可以促进开盘整个事件的影响力的提升。线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：无无无无140-本资料来自 -6 6月月蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：滨河高层滨河高层滨河高层滨河高层2#2#2#2#启动战略性蓄水启动战略性蓄水启动战略性蓄水启动战略性蓄水 第一周：滨河高层第一周：滨河高层2#2#启动蓄水，挤压启动蓄水，挤压1#1#楼装户执行楼装户执行6月1日对滨河高94、层2#启动战略性认筹，其目的是出于两点：利用价格关系挤压1#剩余房源的认购；借蓄水吸纳客源，为12#小户高层装户蓄势；利用六月份证件到位、开盘两大节点，实现自身蓄客。洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：高层高层高层高层1#1#1#1#、12#12#12#12#节点装户节点装户节点装户节点装户 第一周：滨河高层第一周：滨河高层1#1#第三次装户，推出全部剩余房源第三次装户，推出全部剩余房源借势6月1日滨河高层2#公开认筹带来的关注度提升和客户量增加，在6月5日，1#组织第三次装户，推出剩余全部。释放2#认筹价位高于1#楼的口径，实现2#与1#楼之间的价格挤压关系，从而达到促成1#楼整体去化的95、目的。第二周：顺势组织第二周：顺势组织12#12#小户高层的装户小户高层的装户经过三个月的续销，三好郡余房及11#楼将进入无房可推的阶段，恰逢本月预售证到位，借助滨河高层装户和认筹，集中对12#楼进行装户。保持产品线完整，配合月底转签。141-本资料来自 -7 7月月七月核心思路：七月核心思路：七月核心思路：七月核心思路：承接开盘声势，做好下半年低密度产品起势准备承接开盘声势，做好下半年低密度产品起势准备承接开盘声势，做好下半年低密度产品起势准备承接开盘声势，做好下半年低密度产品起势准备七月推盘策略：七月推盘策略：七月推盘策略：七月推盘策略：滨河高层策略洗筹，配合支持洋房蓄水认购滨河高层策略洗96、筹，配合支持洋房蓄水认购滨河高层策略洗筹，配合支持洋房蓄水认购滨河高层策略洗筹，配合支持洋房蓄水认购产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府滨河高层2#装户和平府洋房20#认购、转签七月重要节点：七月重要节点：七月重要节点：七月重要节点：工程节点工程节点工程节点工程节点叠拼、洋房样板区形象呈现叠拼、洋房样板区形象呈现叠拼、洋房样板区形象呈现叠拼、洋房样板区形象呈现 证件节点证件节点证件节点证件节点会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动 七月销售目标：七月销售目标：七月销售目标：七月销售目标：792621937926219397、7926219379262193元元元元142-本资料来自 -7 7月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：洋房洋房洋房洋房20#20#20#20#楼集中转签楼集中转签楼集中转签楼集中转签第四周：蓄水到位，洋房第四周：蓄水到位，洋房20#20#楼进行集中转签楼进行集中转签 本月和平府全线产品预售许可证均以到位，样板区呈现，但出于非市场旺季因素，本月只在7月30日对洋房20#一栋楼组织集中签约。线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：无无98、无无143-本资料来自 -7 7月月蓄水动作：蓄水动作：一期车位重组面市，洋房一期车位重组面市，洋房一期车位重组面市，洋房一期车位重组面市，洋房20#20#20#20#组织认购组织认购组织认购组织认购 第三周：远洋一期全面进住，车库借势重组面市第三周：远洋一期全面进住，车库借势重组面市 7月份远洋天地一期将迎来全面入住的时机，借助这个机会对封存3个月的车库进行重新组织面市；第四周：洋房第四周：洋房20#20#楼直接认购楼直接认购 7月24日，利用滨河高层洗筹以及前期积累分流的客户资源，启动洋房20#楼的直接装户认购，时间为一周，30日直接进入转签程序。洗筹动作：洗筹动作：滨河高层滨河高层滨河高99、层滨河高层2#2#2#2#首次装户首次装户首次装户首次装户 第二周：滨河高层第二周：滨河高层2#2#组织首次装户组织首次装户 在为开盘留出足够的市场消化时间后，在7月10日对6月初开始认筹的2#滨河高层组织首次装户。利用圈层活动，维持7月份销售势头。144-本资料来自 -8 8月月八月核心思路：八月核心思路：八月核心思路：八月核心思路：实景样板价值释放，高层转签带动洋房蓄水实景样板价值释放，高层转签带动洋房蓄水实景样板价值释放，高层转签带动洋房蓄水实景样板价值释放，高层转签带动洋房蓄水八月推盘策略：八月推盘策略：八月推盘策略：八月推盘策略：滨河高层洗筹转签，促进洋房蓄水力度和深度滨河高层洗筹转100、签，促进洋房蓄水力度和深度滨河高层洗筹转签，促进洋房蓄水力度和深度滨河高层洗筹转签，促进洋房蓄水力度和深度产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府滨河高层2#装户、转签和平府洋房18#、21#认筹八月重要节点：八月重要节点：八月重要节点：八月重要节点：工程节点工程节点工程节点工程节点中央景观轴通连临河高层中央景观轴通连临河高层中央景观轴通连临河高层中央景观轴通连临河高层 活动节点活动节点活动节点活动节点会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动 园林景观园林景观园林景观园林景观 情境活动情境活动情境活动情境活动 八月销售目标：101、八月销售目标：八月销售目标：八月销售目标：53293919532939195329391953293919元元元元145-本资料来自 -8 8月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：高层高层高层高层2#2#2#2#集中转签集中转签集中转签集中转签第三周：三次洗筹后景观轴即将呈现，集中转签第三周：三次洗筹后景观轴即将呈现，集中转签 滨河2#高层经过6月初战略性蓄水以及7-8月份连续三次集中洗筹后，满足集中签约的条件。在中央景观轴即将呈现的102、节点签约，以提升转签率，并对洋房新品的蓄水提供节点氛围气势支持。线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：无无无无146-本资料来自 -8 8月月蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：启动洋房产品二次集中蓄水启动洋房产品二次集中蓄水启动洋房产品二次集中蓄水启动洋房产品二次集中蓄水第二周：借势高层装户转签，启动第二周：借势高层装户转签，启动21#21#洋房蓄水洋房蓄水 8月15日，滨河高层2#楼三次装户同期，启动洋房21#楼的蓄水，借势高层转签，增加认筹量，实现两波推进效果；第四周：景观轴呈现，洋房第四周：景观轴呈现，洋房18#18#启动策略性蓄水启动策略性蓄水 8月28日景观轴呈现节点，洋房1103、8#启动公开认筹，通过价格区间的释放挤压，促成对洋房21#形成蓄水挤压，实现认筹重点倾斜。洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：滨河高层滨河高层滨河高层滨河高层2#2#2#2#连续两次装户连续两次装户连续两次装户连续两次装户 第一周：完成间歇式蓄水，二次装户第一周：完成间歇式蓄水，二次装户 继7月初首次装户后，2#楼进行近一个月的二次蓄水，在8月7日启动二次装户，以消化这一阶段积累的客户；第二周：组织第三次装户，推出全部房源第二周：组织第三次装户，推出全部房源 在二次装户一周后，推出2#楼全部房源，进行三次装户，以实现对二次装户剩余房源的挤压去化，实现整盘完整性。147-本资料来自 -9 9104、月月九月核心思路：九月核心思路：九月核心思路：九月核心思路：重要节点全部呈现，市场旺季启动二次全线蓄水重要节点全部呈现，市场旺季启动二次全线蓄水重要节点全部呈现，市场旺季启动二次全线蓄水重要节点全部呈现，市场旺季启动二次全线蓄水九月推盘策略：九月推盘策略：九月推盘策略：九月推盘策略：洋房签约带动叠拼以及临河高层新品认筹洋房签约带动叠拼以及临河高层新品认筹洋房签约带动叠拼以及临河高层新品认筹洋房签约带动叠拼以及临河高层新品认筹产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府洋房18#转签和平府叠拼22#认筹和平府滨河高层待定认筹远洋天地车库认购远洋天地商业独立底商、18#楼底商预订洽谈九月105、重要节点：九月重要节点：九月重要节点：九月重要节点：工程节点工程节点工程节点工程节点洋房立面呈现洋房立面呈现洋房立面呈现洋房立面呈现 活动节点活动节点活动节点活动节点会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动会馆叠拼洋房圈层情境活动九月销售目标：九月销售目标：九月销售目标：九月销售目标：146896728146896728146896728146896728元元元元148-本资料来自 -9 9月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：洋房洋房106、洋房洋房18#18#18#18#集中转签集中转签集中转签集中转签第三周：三次洗筹后景观轴即将呈现，第三周：三次洗筹后景观轴即将呈现，18#18#楼集中转签楼集中转签滨河2#高层经过6月初战略性蓄水以及7-8月份连续三次集中洗筹后，满足集中签约的条件。在中央景观轴即将呈现的节点签约，以提升转签率，并对洋房新品的蓄水提供节点氛围气势支持。线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：无无无无149-本资料来自 -9 9月月蓄水动作：蓄水动作：叠拼、滨河高层、车库、商业全线蓄水叠拼、滨河高层、车库、商业全线蓄水叠拼、滨河高层、车库、商业全线蓄水叠拼、滨河高层、车库、商业全线蓄水第一周：续势第一周：续势8 107、8月洋房认筹和景观节点，启动叠拼月洋房认筹和景观节点，启动叠拼22#22#认筹认筹8月末中央景观轴贯通，园区实景呈现，顺势启动叠拼标杆产品的集中蓄水。并与18#洋房蓄水实现承接和挤压。抢占四季度区域低密度产品集中供应先机。第二周：车库重组二次推售，商业接受预订洽谈第二周：车库重组二次推售，商业接受预订洽谈9月借助园区入住率提升，在第二周启动车库的集中推售；同时启动接受登记4个月的一期商业的预订洽谈，借力多项节点支持，促进商业销售。第三周：借力房交会和洋房签约，河景高层启动蓄水第三周：借力房交会和洋房签约，河景高层启动蓄水9月19日与洋房18#楼签约同日启动河景高层认筹，利用洋房签约为河景高层的108、认筹造势，同时利用房交会实现认筹量的提升，为10月份高端产品集中销售做足准备工作。洗筹动作：洗筹动作：无无无无150-本资料来自 -1010月月十月核心思路：十月核心思路：十月核心思路：十月核心思路：续势九月全线强蓄水，低密度产品线集中去化续势九月全线强蓄水，低密度产品线集中去化续势九月全线强蓄水，低密度产品线集中去化续势九月全线强蓄水，低密度产品线集中去化十月推盘策略：十月推盘策略：十月推盘策略：十月推盘策略：多线拼接并行，主推洋房多线拼接并行，主推洋房多线拼接并行，主推洋房多线拼接并行，主推洋房19#19#19#19#楼楼楼楼产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府叠拼22#109、转签和平府洋房19#认筹、装户、转签和平府叠拼23#认购十月重要节点：十月重要节点：十月重要节点：十月重要节点：无无无无十月销售目标：十月销售目标：十月销售目标：十月销售目标：66458958664589586645895866458958元元元元151-本资料来自 -1010月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+蓄水动作蓄水动作蓄水动作蓄水动作+洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：低密度产品（叠拼、洋房）集中转签低密度产品（叠拼、洋房）集中转签低密度产品（叠拼、洋房）集中转签低密度产品（叠拼、洋房）集110、中转签第一周：黄金周叠拼第一周：黄金周叠拼22#22#集中转签集中转签 经过一个月的蓄水，利用十一黄金周节点，10月2日对22#叠拼集中转签，同时也为洋房19#楼的认筹提供案场氛围配合；第四周：洋房第四周：洋房19#19#楼集中转签楼集中转签 10月23日集中转签。一个月内，对洋房19#楼进行连续销售动作，认筹、洗筹转签紧密操作，促成10月份月洋房集中去化。线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：无无无无152-本资料来自 -1010月月蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：月初，叠拼签约带动洋房认筹月初，叠拼签约带动洋房认筹月初，叠拼签约带动洋房认筹月初，叠拼签约带动洋房认筹月末，洋房签约111、促进叠拼蓄水月末，洋房签约促进叠拼蓄水月末，洋房签约促进叠拼蓄水月末，洋房签约促进叠拼蓄水第一周：黄金周启动洋房第一周：黄金周启动洋房19#19#蓄水蓄水 10月2日叠拼22#楼集中转签，同日启动洋房19#楼蓄水，达到黄金周、叠拼转签客户集中双向助力，可以有效推进蓄水效果；第四周：洋房第四周：洋房19#19#楼转签节点，叠拼楼转签节点，叠拼23#23#启动认筹启动认筹 10月23日洋房转签，带动案场热烈的气氛，同日启动叠拼23#的认筹，实现销售的连贯性和产品线拼接性，促成价格的自然咬合上升趋势。洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：洋房洋房洋房洋房19#19#19#19#楼连续两次装户楼连续112、两次装户楼连续两次装户楼连续两次装户第二周：洋房第二周：洋房19#19#楼首次装户楼首次装户 利用黄金周期间的蓄水量，在10月9日启动首次装户，推出10套房源。第三周：洋房第三周：洋房19#19#楼二次装户楼二次装户 首次装户一周之后，为保持客户对低密度产品需求的热度，10月16日组织二次装户，推出全部剩余8套房源，满足客户需求量。153-本资料来自 -1111月月十一月核心思路：十一月核心思路：十一月核心思路：十一月核心思路：价格重新复核调整，少量补充新品，带动老品去化价格重新复核调整，少量补充新品，带动老品去化价格重新复核调整，少量补充新品，带动老品去化价格重新复核调整，少量补充新品，带动113、老品去化十一月推盘策略：十一月推盘策略：十一月推盘策略：十一月推盘策略：主推滨河高层，带动已推余房去化主推滨河高层，带动已推余房去化主推滨河高层，带动已推余房去化主推滨河高层，带动已推余房去化产品归属产品归属产品类型产品类型楼号楼号状态状态和平府滨河高层待定装户、转签十一月重要节点：十一月重要节点：十一月重要节点：十一月重要节点：无无无无十一月销售目十一月销售目十一月销售目十一月销售目标：标：标：标：42916391429163914291639142916391元元元元154-本资料来自 -1111月月营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作+114、洗筹动作洗筹动作洗筹动作洗筹动作线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：滨河高层新品集中转签滨河高层新品集中转签滨河高层新品集中转签滨河高层新品集中转签第三周：两次洗筹后集中签约第三周：两次洗筹后集中签约 11月份进入传统的市场冷淡期，经过10月份的低密度产品的集中热销，本月工作重心回归滨河高层，经过50天蓄水后组织两次洗筹，在11月20日进行集中转签，延续10月余温，达成销售目标。线下动作：线下动作：线下动作：线下动作：无无无无155-本资料来自 -1111月月洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：洗筹动作：滨河高层新品组织两次装户滨河高层新品组织两次装户滨河高层新品组织两次装户滨河高层新品组织两次115、装户第一周：借势第一周：借势1010月余温启动首次装户月余温启动首次装户 经过50天的静态蓄水，以及10月份低密度客户的过滤，11月份滨河高层具备装户认购条件。11月6日，组织高层新品首次认购装户，锁定现有客户资源；第二周：二次策略性装户挤压首次推出房源售清第二周：二次策略性装户挤压首次推出房源售清 首次装户后，对于首次装户为选到或者犹豫观望的客户，组织二次装户，并对价格进行适当上浮，与一次装户剩余房源拉开一定差距，形成价格挤压，保证一次装户房源完整去化。蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：蓄水动作：无无无无156-本资料来自 -十二月核心思路：十二月核心思路：十二月核心思路：十二月核心思路：对剩余116、房源重新梳理整合，进行重点去化对剩余房源重新梳理整合，进行重点去化对剩余房源重新梳理整合，进行重点去化对剩余房源重新梳理整合，进行重点去化十二月推盘策略：十二月推盘策略：十二月推盘策略：十二月推盘策略：推出剩余高层新品带动余房去化推出剩余高层新品带动余房去化推出剩余高层新品带动余房去化推出剩余高层新品带动余房去化十二月重要节点：十二月重要节点：十二月重要节点：十二月重要节点：无无无无营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：营销动作分解：线上动作线上动作线上动作线上动作线上动作：线上动作：线上动作：线上动作：推出剩余滨河高层新品直接认购签约推出剩余滨河高层新品直接认购签约推出剩余滨河高层新品直117、接认购签约推出剩余滨河高层新品直接认购签约第一周：推出滨河高层剩余新品第一周：推出滨河高层剩余新品 12月份主销销售任务以余房去化为主，延续11月份签约的持续效应，12月4日推出剩余全部48套房源直接认购，一方面保持项目声音和动作，另一方面对前期推盘产品以及同类余房形成挤压去化，形成新品带动老品去化的效用。十二月销售目十二月销售目十二月销售目十二月销售目标：标：标：标：18465235184652351846523518465235元元元元157-本资料来自 -六六 推广及表现推广及表现158-本资料来自 -远洋和平府 2010年推广方案159-本资料来自 -前言前言推广目标推广目标项目整体定118、位项目整体定位营销推广策略营销推广策略推广创意表现推广创意表现160-本资料来自 -世界上的最有影响力的豪宅住区，皆属城市型豪宅世界上的最有影响力的豪宅住区，皆属城市型豪宅巴黎 16区曼哈顿曼哈顿 上东区上东区在这些住区当中我们能够看到商贾、名流、政要在这些住区当中我们能够看到商贾、名流、政要的身影，他们在这里创造财的身影，他们在这里创造财富享受生活。富享受生活。161-本资料来自 -这些豪宅基本上都属于湾区物业，所呈现的建筑形态已别墅和洋房为主，兼有部分高层这些豪宅基本上都属于湾区物业，所呈现的建筑形态已别墅和洋房为主，兼有部分高层162-本资料来自 -对于城市而言，浑河只有一条，和平区只有119、一个，长白岛只有一个，而能够于此享受生活的人也是少数，是梦想，也是希望，而享受此种生活的人同样是潮流的创造者，对于和平府来说，我们依于城市，毗邻浑河，注定成为一个城市豪宅生活的拾梦者。2010年沈阳城市豪宅重新界定163-本资料来自 -前言前言项目整体定位项目整体定位推广目标推广目标销售目标销售目标形象目标形象目标营销推广策略营销推广策略推广创意表现推广创意表现164-本资料来自 -销售目标销售目标销售目标销售目标形象目标形象目标形象目标形象目标树立和平府豪宅住区的高端形象；以和平府提升远洋地产在沈阳高端品牌形象。全年销售8-10个亿产品实现高价值20102010年我们的营销推广目标年我们的营120、销推广目标推广目标推广目标165-本资料来自 -前言前言项目整体定位项目整体定位营销推广策略营销推广策略推广目标推广目标推广创意表现推广创意表现形象定位形象定位客群定位客群定位166-本资料来自 -远洋和平府意向客户分析主要针对远洋天地业主167-本资料来自 -置业经历：置业经历：客户背景资料置业经历和经验较为丰富，对于楼盘选择更看重深层次的价值，置业经历和经验较为丰富，对于楼盘选择更看重深层次的价值，有独到见解。有独到见解。168-本资料来自 -年龄：年龄：学历：学历：客户背景资料预约访问者男性高于女性，教育水平较高，预约访问者男性高于女性，教育水平较高，36-4036-40岁和岁和46-5121、046-50岁的居多。岁的居多。169-本资料来自 -职位：职位：收入：收入：客户背景资料四成受访者为企业高层管理人员，年收入主要集中在四成受访者为企业高层管理人员，年收入主要集中在2020万以下。万以下。170-本资料来自 -客户呈现出的特征：高学历/高素质高收入高职位专科专科/本科学历为主本科学历为主年收入年收入2020万左右万左右企业高层管理人员为主企业高层管理人员为主171-本资料来自 -客户购房关注因素选择房屋时，客户最关注的首先是位置，占到30.7%，其次是户型，第三是景观位置因素位置因素地理位置出行方便，离工作的地方近地点不能超出目前生活半径离家人的工作地方近位置不好将来的发展会122、缓慢户型因素户型因素户型通风通透，卫生的角度考虑；户型宽敞住着舒适；生活便利，提高生活质量北方户型过于单一，要有露台，现在的露台都比较小比较重视卫生间和主卧的风水问题景观因素景观因素景观好可以享受生活景观好心情舒畅172-本资料来自 -远洋业主客群描述分析-改善自住基本特征基本特征关注点及生活形态特征关注点及生活形态特征沈阳本地人居多，学历较高，事业有成，在企业中担任中高层职务或政府公务员，生活阅历丰富，懂得享受生活，追求高品质的生活环境和生活配套设施，愿意用现在的钱购买将来更好的生活品质。年龄在35-55岁之间，三口之家，在考虑自己生活条件的同时，也考虑下一代的成长环境，希望生活在高素质人群123、当中，给孩子潜移默化的良好影响。家庭年收入30万偏上，置业经历丰富，通常有3次以上置业经历，对于购房比较理性，不会轻易受到广告宣传等因素影响，更相信朋友介绍或亲眼所见。关注点在于位置、户型、配套生活态度趋于稳定，休闲生活丰富，注重生活质量及品质闲暇时间以健身、旅游、购物为主经常去中兴、卓展等商场购物对价格敏感度稍低173-本资料来自 -客户需求呈现出的特征：地段地段价值为第一需求环境对生活环境和舒适性有要求品质讲究品质，追求品位174-本资料来自 -客户定位的三级关系客户定位的三级关系 核心客户：城市中心（和平、沈河）先富人群，高级专业人士；构成：中小私营企业主、中高级公务员、国有大中型企业与124、垄断行业高收入者、外资与民营企业高级管理者，教授、研究员等知识分子，专业技术人员、科研人员、律师、会计师、建筑师等价值取向：身份认同、生活品质、资源占有重点客户：城市中心高级白领阶层构成：外资企业雇员、国有企业或其他形式的企业的中下层管理人员，特殊垄断行业（金融、保险、电信、石油、烟草等）中下层管理人员和雇员、媒体工作人员等。价值取向：地段价值、生活改善偶得客户：城市其它区域高收入人群、外埠来沈投资或派驻人员、外埠购房者价值取向：投资性、居住便捷偶得偶得客户客户重点重点客户客户核心核心客户客户客户定位客户定位175-本资料来自 -顶端顶端高端高端中高端中高端中低端中低端商界富豪商界富豪能源型能125、源型文艺圈文艺圈体制特权体制特权企业高管企业高管高级专业人事高级专业人事中小企业主中小企业主小康阶层小康阶层叠拼叠拼洋房、高层洋房、高层目标客户界定目标客户界定城市新贵城市新贵176-本资料来自 -他们没有背景，他们步步为营，靠着自身拼搏取得今天的成就，他们没有背景，他们步步为营，靠着自身拼搏取得今天的成就，他们是时代背景下的城市中坚他们是时代背景下的城市中坚下一个，才是高度掌控城市、提升自我掌控城市、提升自我目标客户心理洞察目标客户心理洞察177-本资料来自 -他们渴望特权他们渴望特权以特权标榜自我，寻求时代的话语权以特权标榜自我，寻求时代的话语权世界，仰望着我富人有专属的圈子，在这个圈子里126、一起交流生意、资源互换，形成了无形的阶层力量。在这个哑铃型的社会财富分布背景下中，他们通过这种财富衍生的力量，寻获时代话语权。特权、占有欲特权、占有欲目标客户心理洞察目标客户心理洞察178-本资料来自 -他们讲求生活的品质，追求生活的品味他们讲求生活的品质，追求生活的品味品味、品质品味、品质目标客户心理洞察目标客户心理洞察179-本资料来自 -我们面对的是物质与精神需求同样丰富的新贵人群占有城市优良资源占有城市优良资源项目具有较高的知名度项目具有较高的知名度建筑品质能经受时间的磨砺建筑品质能经受时间的磨砺高品质的物业服务及私属性服务高品质的物业服务及私属性服务将居所作为展示自身社会地位的载体，127、并向外界表明所从属阶层的生活态度。离尘不离城的生活便捷度高离尘不离城的生活便捷度高目标客户剖析目标客户剖析能够享受到高品味的生活能够享受到高品味的生活180-本资料来自 -物质资源的极大占有物质资源的极大占有精神层面的极高品味精神层面的极高品味时代新贵客户定位客户定位他们有较高的文化素质，注重生活品味与品质，对城市生活的依赖性强，喜欢引导而不喜欢被灌输，掌控欲强，主观性强，重权势、勤奋斗、高追求，不断超越自身，寻求社会地位与认同。181-本资料来自 -远洋和平府形象定位182-本资料来自 -地段价值地段价值景观价值景观价值服务价值服务价值品牌价值品牌价值项目配套项目配套价值价值产品价值产品价值128、物业物业专享物业服专享物业服务确立的私属性地位。务确立的私属性地位。会所会所高档会所的专高档会所的专属性和私密性属性和私密性商业街、酒店、商业街、酒店、写字间、学校等写字间、学校等满足生活所需满足生活所需和平区长白岛和平区长白岛城市热点城市热点板块的地段优势，进而确立板块的地段优势，进而确立一种城市地位。一种城市地位。内部内部园区景观，地园区景观，地中海风格的艺术气息中海风格的艺术气息与生活格调。与生活格调。外部外部浑河、四浑河、四大公园等景观资大公园等景观资源的占有。源的占有。六大价值六大价值远洋地产远洋地产1616年开年开发经验和实力保发经验和实力保障障产品的创新产品的创新类型的稀缺类型的129、稀缺三好商圈三好商圈生活生活半径和工作半径的半径和工作半径的扩大扩大183-本资料来自 -面对均好性如此丰富的豪宅产品我们怎样定位？项目的核心价值在哪？184-本资料来自 -豪宅的核心价值“物以稀为贵物以稀为贵”，豪宅的核心价值就在于其稀缺性。，豪宅的核心价值就在于其稀缺性。豪宅的核心价值豪宅的核心价值稀缺性稀缺性资源的稀缺性资源的稀缺性产品的稀缺性产品的稀缺性自然资源城市资源土地资源产品创新类型稀缺185-本资料来自 -地段价值地段价值LocationLocation景观价值景观价值LandscapeLandscape土地价值土地价值LandLand和平唯一城市型低密度滨河豪宅基础定位基础定130、位基础定位不足以支撑项目的形象传播，传播上我们需要重新定位基础定位不足以支撑项目的形象传播，传播上我们需要重新定位远洋和平府基础定位豪宅的豪宅的3L3L价值价值186-本资料来自 -对项目核心价值的高度概括对项目核心价值的高度概括沈沈 阳阳 首首 府府沈阳沈阳从盛京、奉天再到沈阳，城市的名称，已不从盛京、奉天再到沈阳，城市的名称，已不单指地理方位上的概念，更指代一方土地的单指地理方位上的概念，更指代一方土地的时间进程。时间进程。远洋和平府传播定位首首第一、最高；最先、第一、最高；最先、领袖的意思。领袖的意思。解决城市占位之问题。解决城市占位之问题。占据城市之心占据城市之心和平，将项目提升到之于131、和平，将项目提升到之于城市的意义和高度。城市的意义和高度。“资源占有资源占有”、“稀稀缺性缺性”的无可比拟的无可比拟解决市场定位的问题。解决市场定位的问题。府府宅第，指达官贵人的宅第，指达官贵人的居所居所契合高端人居的形象契合高端人居的形象标榜项目及人群高度。标榜项目及人群高度。沈阳首府，对城市乃至时代而言，首屈一指的生活平台。不是顶峰，但是领峰。沈阳首府，对城市乃至时代而言，首屈一指的生活平台。不是顶峰，但是领峰。187-本资料来自 -传播定位传播定位央区水岸央区水岸 时代名门时代名门远洋和平府传播定位城市占位时代占位188-本资料来自 -传播定位传播定位大河之舞大河之舞 央区名门央区名门远132、洋和平府传播定位河流，宛如历史，连结过去与未来！大河之舞，形象生动的表明远洋和平府滨水优势的同时，亦将项目提升到之于整个时代的高度之上。央区名门，一语双关。即是对项目高度的表达，又是对客群高度的加冕。189-本资料来自 -传播定位传播定位沈阳首府沈阳首府 湾岸名门湾岸名门远洋和平府传播定位沈阳首府沈阳首府，对城市乃至时代而言，远洋和平府是首屈一指的生活平台。湾岸名门湾岸名门，即表明坐拥浑河的景观资源优势，同时也是对项目高度与客群高度的双重加冕。190-本资料来自 -前言前言项目整体定位项目整体定位营销推广策略营销推广策略推广目标推广目标推广创意表现推广创意表现营销推广阶段营销推广阶段营销推广核133、心营销推广核心191-本资料来自 -豪宅营销的关键豪宅操作的关键在于豪宅操作的关键在于“均好性均好性”与与“极致性极致性”的完美结合。的完美结合。均好性均好性项目整体：均好性的营造，价值最大化。推广上：渠道、媒体、活动等的整合性，构建营销体系的均好性。1 1、立于不败之地、立于不败之地项目的均好性项目的均好性极致性极致性抓住一个切入点，然后将极致放大，这就构成了项目的核心亮点。阶段推广上也以项目价值某一亮点做极致性包装推广。2、致胜的关键、致胜的关键推广的极致性推广的极致性192-本资料来自 -稀缺价值下的三个极致全年营销推广的核心资源稀缺的极致资源稀缺的极致产品稀缺的极致产品稀缺的极致艺术景134、观的极致艺术景观的极致1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月193-本资料来自 -策略核心解读城市城市占位占位通过资源的稀缺性体现和平府城市豪宅的特征，确立地位通过资源的稀缺性体现和平府城市豪宅的特征，确立地位推广推广错位错位阶段推广上有效避免竞品推广节奏，形成差异化推广节阶段推广上有效避免竞品推广节奏，形成差异化推广节奏，奏，“以正合，以奇胜以正合，以奇胜”。资源稀缺资源稀缺的极致的极致产品稀缺产品稀缺的极致的极致景观稀缺景观稀缺的极致的极致194-本资料来自 -营销节点营销节点营销阶段营销阶段推广主题推135、广主题工程展示工程展示推广渠道推广渠道形象期形象期认筹期认筹期强销期强销期持销期持销期开盘开盘开盘开盘持续销售持续销售央区水岸央区水岸 时代名门时代名门稀世首府稀世首府 城市登峰城市登峰 纯美西班牙，雕琢艺术生活纯美西班牙，雕琢艺术生活营销中心交付使用营销中心交付使用会馆交付使用会馆交付使用景观展示区景观展示区楼书、和网站开始制作、户外、纸媒、网络等开始启动楼书、和网站开始制作、户外、纸媒、网络等开始启动一次强销期一次强销期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月 1212月月蓄客蓄客持续销售、加推蓄客持续销售、加推蓄客136、样板展示区样板展示区和平府地位确立和平府地位确立3 3月月4 4月月末末产品价值释放产品价值释放5 5月月7 7月下旬月下旬景观生活释放景观生活释放8 8月月-9-9月底月底打造口碑双赢打造口碑双赢1010月月-12-12月底月底第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段营销推广总控图195-本资料来自 -3-4月主题城市占位；沈阳首府5-75-7月月主题主题产品占位；产品占位；稀世首府稀世首府 城市登峰城市登峰8-9月主题景观生活；纯美西班牙，雕琢艺术生活10-1210-12月月主题主题客户维护；客户维护；1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月101137、0月月1111月月1212月月阶段推广主题196-本资料来自 -资源稀缺的极致资源稀缺的极致地段稀缺地段稀缺城市豪宅城市豪宅河景稀河景稀三公里水岸三公里水岸第一阶段 3-4月 推广主题：沈阳首府土地稀缺土地稀缺低密度低密度197-本资料来自 -第一阶段 5-7月推广主题：稀世首府 城市登峰产品稀缺的极致产品稀缺的极致叠拼别墅叠拼别墅水岸洋房水岸洋房高层高层观澜豪宅观澜豪宅市场产品产异化的极致，叠拼产品的唯一性市场产品产异化的极致，叠拼产品的唯一性水岸洋房的独特性，浑河沿线水岸洋房的独特性，浑河沿线90-140平高层产品的稀缺性平高层产品的稀缺性198-本资料来自 -第一阶段 8-9月推广主题：138、纯美西班牙，雕琢艺术生活景观稀缺的极致景观稀缺的极致景观与人景观与人景观与建筑景观与建筑提升居者生活品味提升居者生活品味提升了项目的艺术品质提升了项目的艺术品质西班牙特色的艺术景观西班牙特色的艺术景观199-本资料来自 -前言前言项目整体定位项目整体定位营销推广策略营销推广策略推广目标推广目标推广创意表现推广创意表现营销推广执行营销推广执行广告调性广告调性阶段推广表现阶段推广表现物料表现物料表现200-本资料来自 -广告调性：强调城市、身份、人文、品味广告调性：强调城市、身份、人文、品味201-本资料来自 -沈阳首府沈阳首府 方向方向方案一202-本资料来自 -创意阐释：从沈阳文化、历史角度切139、入，以文化内涵及时代感诠释远洋和平府在城市的占位，通过历史画面的闪回，树立“沈阳首府”地位。项目立势项目立势203-本资料来自 -历阅岁月斑驳，潜藏的是家族的历史与荣耀。而今，亦因此被世人仰望。从康熙四十六年的锡伯族家庙，到今日的远洋和平府。不同的建筑，以同样的方式，收纳一个阶层的荣耀。而每个时代的和平之心，亦鉴证着，一个家族的晋阶之路！沈阳首府 远洋和平府 湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。报广报广1204-本资料来自 -205-本资料来自 -它们，以无声的方式，围合一个时代的话语权。至今，无可企及。无论1927年的东北最高领导机构，抑或此刻的远洋和平府。建筑所围合的，不只是生活的140、方式，更是一个时代的话语权。而每一个时代的和平之心，都在为这座城市，划定未来！沈阳首府 远洋和平府 湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。报广报广2206-本资料来自 -207-本资料来自 -解答，建筑逻辑下的城市设问？一切未来，在此孕育。远洋和平府，荣居和平南岸、“长白岛眼”，依浑173公里河水岸磅礴崛起。于这个时代的和平之心，影响城市现在，一并勾勒土地的未来。沈阳首府 远洋和平府 湾景别墅/水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。报广报广3208-本资料来自 -209-本资料来自 -210-本资料来自 -水岸篇水岸篇低密度篇低密度篇资源稀缺性资源稀缺性投放形式：日报投放形式：日报1/31/141、3通栏版面，首尾版投放通栏版面，首尾版投放中央篇中央篇211-本资料来自 -沈阳首府沈阳首府在城之中央，先见未来！在城之中央，先见未来！关于生活信仰的营构与安放，城市一直在寻找答案。她在等待，一座引领时代的建筑，打破旧秩序！【远洋和平府】，荣居和平南岸、“长白岛眼”，凭借让时代瞩目的核心区位，指点一个时代的发展轨迹。自诞生之日起，影响城市现在，一并勾勒土地的未来。【远洋远洋和平府和平府】湾景别墅湾景别墅/水岸洋房水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。观澜华宅，同步荣耀公开。中央篇中央篇212-本资料来自 -213-本资料来自 -沈阳首府沈阳首府私藏3公里浑河，大成者得此大境！河流，城市的灵魂所在。142、流淌的不只是波澜，更是一片土地的千年脉搏。【远洋和平府】依浑河水岸磅礴崛起，私藏母亲河3公里壮阔，渲染出，大时代之下城市的阔达意象。这种对天赋自然的收藏，唯有大成者，方能得此大境！【远洋远洋和平府和平府】湾景别墅湾景别墅/水岸洋房水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。观澜华宅，同步荣耀公开。水岸篇水岸篇214-本资料来自 -215-本资料来自 -沈阳首府沈阳首府以气度征服土地，方是赞叹之所在！土地，衍生财富的本源。空间，奢享生活的根本。利益抑或品质，权衡于二者之间，答案已在意料之中！【远洋和平府】，沿袭国际前沿理念，潜心规划设计，以密度底线，构建大沈阳人居品质新高度。并非无视价值，只是生活比财富更143、值得尊重。【远洋远洋和平府和平府】湾景别墅湾景别墅/水岸洋房水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。观澜华宅，同步荣耀公开。低密篇低密篇216-本资料来自 -217-本资料来自 -产品稀缺性产品稀缺性218-本资料来自 -219-本资料来自 -水岸篇水岸篇会所篇会所篇稀缺篇稀缺篇景观篇景观篇和平府地位确立和平府地位确立3 3月月5 5月月末末高层产品价值释放高层产品价值释放6 6月月7 7月下旬月下旬景观生活释放景观生活释放8 8月月-9-9月底月底方案二央区水岸央区水岸 时代名门时代名门220-本资料来自 -央区水岸央区水岸 时代名门时代名门私藏3公里浑河，大成者得此大境！河流，城市的灵魂所在。流144、淌的不只是波澜，更是一片土地的千年脉搏。【远洋和平府】依浑河水岸磅礴崛起，私藏母亲河3公里壮阔，渲染出，大时代之下城市的阔达意象。这种对天赋自然的收藏，唯有大成者，方能得此大境！【远洋远洋和平府和平府】湾景别墅湾景别墅/水岸洋房水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。观澜华宅，同步荣耀公开。水岸篇水岸篇221-本资料来自 -水岸篇水岸篇222-本资料来自 -央区水岸央区水岸 时代名门时代名门毫不夸张的说，圈层观念确实存在！虽说，人人生来本无阶层之分。但，不得不承认，圈层观念确实存在！【远洋和平府】三层专属会所，满足名门阶层社交、休闲、运动的多方需要。为城市名门，寻获丰满阶层力量的空间与平台。并非拒绝145、多数人入内，只是，可以达到这种高度的人，很少！【远洋远洋和平府和平府】湾景别墅湾景别墅/水岸洋房水岸洋房/观澜华宅，同步荣耀公开。观澜华宅，同步荣耀公开。水岸篇水岸篇223-本资料来自 -会所篇会所篇224-本资料来自 -关于它的价值，大多数人只能仰望！100-140平米观澜华宅，登场即登峰。虽说，人人生来本无阶层之分。但，不得不承认，圈层观念确实存在！【远洋和平府】三层专属会所，满足名门阶层社交、休闲、运动的多方需要。为城市名门，寻获丰满阶层力量的空间与平台。并非拒绝多数人入内，只是，可以达到这种高度的人，很少！水岸篇水岸篇225-本资料来自 -稀缺篇稀缺篇226-本资料来自 -纯美西班牙，146、细节雕琢艺术生活。十万平西班牙风情景观园林，尽显名门风范。犹如一段佛朗明哥。乐曲和舞步，深刻了解、完美契合。【远洋和平府】邀请豪斯泰勒雪糕先生主笔，以艺术锤炼细节，以细节铺排10万平米西班牙风情景观园林。与浑河水岸风光交相辉映，即是格调人生的承载之地，是灵魂信马驰骋的疆域。水岸篇水岸篇227-本资料来自 -景观篇景观篇228-本资料来自 -229-本资料来自 -物料表现项目楼书230-本资料来自 -远洋和平府楼书规划三册：远洋和平府楼书规划三册：精神楼书（已完成）展示项目概念精髓产品楼书规划、户型、景观、建材等全面展示生活楼书远洋和平府生活气质的演绎，建议以模特实拍形式展现。231-本资料来自147、 -产品楼书风格示意产品楼书风格示意232-本资料来自 -产品楼书风格示意233-本资料来自 -产品楼书风格示意234-本资料来自 -产品楼书风格示意235-本资料来自 -产品楼书风格示意236-本资料来自 -产品楼书风格示意237-本资料来自 -产品楼书风格示意238-本资料来自 -产品楼书风格示意239-本资料来自 -产品楼书风格示意240-本资料来自 -生活楼书风格示意生活楼书风格示意建议邀请刘思琪小姐及模特实拍，展示真实的生活气质建议邀请刘思琪小姐及模特实拍，展示真实的生活气质241-本资料来自 -生活楼书风格示意242-本资料来自 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