1、沈阳新希望紫檀山项目策划案沈阳新希望紫檀山项目策划案目录目录沈阳别墅市场整体分析沈阳别墅市场整体分析棋盘山区域别墅推售情况棋盘山区域别墅推售情况重点项目案例分析重点项目案例分析项目情况分析项目情况分析项目经济技术参数分析项目经济技术参数分析开发策略定位建议开发策略定位建议产品规划建议产品规划建议投资收益预算表投资收益预算表别墅项目板块分布图别墅项目板块分布图沈阳别墅市场整体分析沈阳别墅市场整体分析目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、2、保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气；毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不可小视；浑南桃仙别墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。沈阳别墅市场发展趋势沈阳别墅市场发展趋势板块板块名称名称蒲河板块蒲河板块棋盘山板块棋盘山板块机场板块机场板块浑南、长白板浑南、长白板块；铁西、于块；铁西、于洪板块洪板块北二环板块北二环板块板块特点临近蒲河，景观资源好，配套日趋完善。得天独厚的自然环境与人文环境，区域发展迅速，高端产品3、聚集。空港别墅区，依靠桃仙机场，景观自然资源差，区域形象较差，配套不完善，发展滞后城市型别墅、交通便利、靠近市中心、配套日渐成熟、主打城市别墅生活城市型别墅，规划 配套处于完善阶段代表项目新湖仙林金谷、碧桂园太阳城、汇智尚都、越秀岄湖郡、龙湖香醍漫步、龙湖滟澜山、荣盛香缇澜山、三盛颐景园万科兰乔圣菲、万科惠斯勒小镇、中旅国际小镇、首创棋盘山1号、保利十二橡树、唯美十方等项目。富力塞戈维拉、听雨观澜、美地庄园、圣罗伦斯。金地长青湾、中海龙湾、格林观堂、碧桂园银河城、宏发唐宁道华润橡树湾、中海城各板块特性各板块特性1 1、沈阳别墅市场的发展格局、沈阳别墅市场的发展格局目前沈阳东部地区的双拼、联排别4、墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下：区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源，如棋盘山、蒲河、浑河区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围；积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力；该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。东部地区的自然优势，决定了它们双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。2 2、产品形态方面的共性与个性、产品形5、态方面的共性与个性根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划建筑。另外，在充分利用地理位置、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功”，即为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公司及著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如：桑提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品6、质、世茂诺丁山利用建筑质量及原有地貌来彰显自己的隐秘与奢华、中旅 蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功能配套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压力。3 3、面积对比共性与个性、面积对比共性与个性棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅，地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别墅大气方正的感受，而此正是我7、项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。260270340530210250220269208229150200250300350400万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲桑堤亚纳桑堤亚纳中旅国际小镇中旅国际小镇保利十二橡树湾保利十二橡树湾首创琥珀湾首创琥珀湾联排别墅主力供应面积联排别墅主力供应面积4 4、价格对比共性与个性、价格对比共性与个性本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价8、格区间在1.5万-2万元/左右；其次是首创琥珀湾，联排的价格在1万元/左右，独栋价格最高2万元/。沈阳别墅市场销售情况沈阳别墅市场销售情况(1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。别墅供求2011年别墅销量仅占商品住宅的4.1%，市场份额较小。别墅年成交量约50万平，呈平稳发展。近年来，沈阳别墅市场出现严重的供大于求，库存体量较大。（2）供销分析别墅市场销售压力进一步增大2012年5月20日前别墅销售9.75万平，商品住宅销售277.93万平，别墅占商品住宅销售比例的3.5%，同比下降0.62%。与2011全年56.08万平的销售量相比，相差甚多，仅占其17.39%。待售面积19、84万平，按近年的去化速度，需3.7年。数据截止于2012年5月20（3）产品分析别墅产品供应充足，其中联排产品市场份额相对较重。2011年别墅总供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。其中联排别墅占绝大比例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万平，销售36万平，可售116万平，2012年新增别墅寥寥无几。棋盘山别墅项目产品情况棋盘山别墅项目产品情况项目名称产品面积段最新成交价格下半年推货量推货时间国王湖独栋联排220-1800平-未推售世茂爵世山联排180-260平1000063套6-12月双拼271-278平15000-16000 83套万科惠斯勒叠10、拼170平8500196套6-12月联排220平9500-11500独联体320平13000中旅蓝爵联排216-260平9000260套6月-12月双拼280-339平1350016套保利12橡树联排240-300平1000012套6月-12月独栋280-350平1450036套沈阳碧桂园联排170-190平5300100套6-12月棋盘山1号独栋260-405平1300028套6-12月联排230-2808000-1200069套双拼247-4051650035套龙湖滟澜山叠拼90-1208000-10000200套6-12月龙湖香堤漫步独栋320-35010000418套6-12月锦联上水11、溪谷联排240-360-50-60套6-12月合院（双拼）400-500-20-30套亿达玖墅联排252-38010000-12000180套6-12月本项目双拼22026012000联排18022010000洋房801207000公建8050010000区域竞品推售情况区域竞品推售情况联排产品联排产品区域别墅竞品面积容积率花园面积产品附加值园区展示推广主题万科惠斯勒小镇2200.7650-70平有花园露台赠送示范区开放万科别墅，首开纯正北美度假空间保利十二橡树2662950.386080平室内赠送2050平成熟亿达玖墅2523800.460700平地下赠送5060平，天井40平成熟中旅蓝爵212、242600.5150-60平有露台赠送，挑空有示范区忘却世界的生活别墅锦联上水溪谷2104000.7未知有花园赠送，地下全部赠送尚无展示凤翼之下，阔院单体墅首创琥珀湾2403000.740150地下赠送5080平，室内赠送3040平成熟首创棋盘山1号2203200.6770450露台赠送30-90平挑空12-30平尚无展示一墅蕴百年结论：联排产品同质化严重。露台、挑空、地下室赠送等产品优势已经淹没于竞品项目之中，园区展示力不足，不易赢得消费者的青睐。区域竞品推售情况区域竞品推售情况双拼产品双拼产品区域别墅竞品面积容积率花园面积产品附加值园区展示推广主题中旅蓝爵2803390.51有露台、地下13、室赠送有示范区忘却世界的生活别墅国宾府302-8150.46锦联上水溪谷（独栋）6500.7尚无展示凤翼之下，阔院单体墅首创琥珀湾330350100200地下赠送80120平，室内赠送3050平尚无展示首创棋盘山1号2604050.4150450有花园、露台赠送全明地下室示范区开放一墅蕴百年结论：双拼产品在棋盘山区域同类型产品较多，从项目调性、花园面积、园区展示力等细节比较来看，产品同质化严重，竞争较为激烈。区域内重点项目案例分析区域内重点项目案例分析万科兰桥圣菲万科兰桥圣菲中旅国际小镇中旅国际小镇奥林匹克花园三期漫步地中海奥林匹克花园三期漫步地中海沈阳碧桂园沈阳碧桂园沈阳别墅价格标杆，高端度14、假别墅项目的代表沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表规模建筑面积15万位置东陵区 东陵路123号建筑类别独栋、联排，四、五期全部为独栋容积率0.34绿化率70%车位每户均带独立车库开盘时间2006年7月，四期08年9月分期共分五期开发，现售第四期户型面积3061112平米，主力户型400平米左右物管独栋5元/平米月，联排周边交通168路、331路、4305，项目在连通沈阳与抚顺的公路连接带上，距京沈高速约7公里，沈阳市二环约10公里，距太原街商圈约30分车程，开发商沈阳万科新墅置业有限公司万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲6所私人高尔夫球俱乐部、高级马场等专属配套，凸显项目高15、端定位项目实景立面及园林风格：立面及园林风格：社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的南加州风格，同时吸取该小镇的精髓，充分应用了西班牙Mission传教士风格，体现在建筑里面与园林设计中优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万科品牌物业保证等，均为项目提供增值理由科品牌物业保证等，均为项目提供增值理由万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲四期独栋别墅四期独栋别墅306451306451平米户型平米户型优质产品设计，符合万科兰乔圣菲系列产品的一贯风格，充分体现尺度感；半地下室，下沉式庭院，首层入户花园，双向入户，独立双车库，起居室挑高、大面积露台、退台设计等诸多元素应用，别墅16、符号丰富；产品评价产品评价四期户型尺度较大，产品设计较四期户型尺度较大，产品设计较多亮点，别墅元素丰富多亮点，别墅元素丰富四期产品配比：四期产品配比：四期共规划独栋别墅约52套，先期推售26套，其中306451平米主力户型18套，393528平米户型共7套，1112平米楼王1套；后期26套户型采用同样户型配比万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲销售情况销售情况前期销售情况良好，目前受大势前期销售情况良好，目前受大势影响较为严重影响较为严重项目分期：项目分期：项目全盘规模15万，共分五期，约300套别墅，其中独栋、联排套数约各占一半；一期：独栋35套（06年7月开盘）二期：独栋20套，联排36套（07年6月17、开盘）三期：联排88套（08年1月开盘）四期：独栋52套（08年9月开盘）销售情况：销售情况：项目前期消化情况良好，平均消化速度为独栋每月10套，联排每月20套；现前三期别墅独栋、联排已消化完毕；中旅国际小镇中旅国际小镇规模整体建面150万，一期20万位置东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧建筑类别联排、双拼、洋房、小高、商业容积率整体0.8，一期0.53绿化率60%车位19000多个开盘时间2008年9月29日分期共五期约78年户型面积双拼296平、联排219-248平、洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米月、联排3.5元/平米月周边交通168路、330路特设小镇站开发商中国港中旅18、集团在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面一期规划图中旅国际小镇中旅国际小镇整体分六期开发，重视公建配套，每期都会设置整体分六期开发，重视公建配套，每期都会设置特色配套作为组团中心，物业类型组合基本确定特色配套作为组团中心，物业类型组合基本确定一期：联排一期：联排+双拼双拼+小高小高+洋房洋房+商业商业二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期项目共分项目共分6 6期开发，后期规划未定，但确定每期都会有特色商业或公期开发，后期规划未定，但确定每期都会有特色商业或公建配套作为组团中19、心建配套作为组团中心中旅国际小镇中旅国际小镇糅合英、美、西班牙、意大利等多国风格的国际社区，设置会所、6万平米商业街、婚庆礼堂、景观湖广场等多种功能配套一期规划一期规划多种功能公建配套，糅合多种建筑多种功能公建配套，糅合多种建筑风格，凸显大盘风格风格，凸显大盘风格一期规划图6 6万平米多国万平米多国风格商业街风格商业街一期产品配比：一期产品配比：商业部分只租不售，除去持有部分，可销售部分面积约10万平米，其中：联排、双拼别墅约2万平米，面积219296平米；洋房约5.3万平米，面积104 160平米；高层约2.5万平米，面积均为88平米；中旅国际小镇中旅国际小镇半地下室半地下室一层一层二层二层20、三层三层产品设计中规中矩，重视开间的尺度感；半地下室、下沉庭院设计，诸多露台、角窗等，别墅元素较为丰富；空间设计合理，较为出色的高性价比联排产品；联排四室产品地上233平米，半地下室54平米户型评价户型评价各物业类型承担功能明确，户型各物业类型承担功能明确，户型设置中规中矩，联排户型别墅元素较为丰富设置中规中矩，联排户型别墅元素较为丰富洋房户型洋房户型三室三室120120平米平米户型设计基本方正，主卧与起居室全部设置在阳面；户型创新较少小高层户型小高层户型两室两室8686平米平米户型设计紧凑，动线合理，使用便利；户型创新较少中旅国际小镇中旅国际小镇销售情况：销售情况：项目08年9月开盘，开盘销21、售情况较好，共推出289套房源（双拼8户、联排87户、洋房162户、小高32户），消化160套，主要以洋房与联排为主；客户情况：客户情况：来源区域：沈河、和平、大东区为主年龄构成：30岁50岁置业目的：自用，首次及二次购房客户细分：客户类型多为市内改善型客户，企业中层管理、私营企业主、公务员、事业单位中层等关注点：认为项目性价比较高，区位较好销售情况销售情况项目销售情况良好，多以自用为项目销售情况良好，多以自用为主，客户认可程度较高主，客户认可程度较高规模建筑面积493万位置沈北辉山经济开发区碧桂大街10号建筑类别一期联排、双拼、洋房容积率整体1.48绿化率30%开盘时间2008年6月15日分22、期整体分期未定，现销售一期户型面积联排、洋房197230独栋564642物管联排、洋房1.5元/平米月独栋5元/平米月周边交通168、385、384、世博园专线开发商碧桂园集团沈阳碧桂园沈阳碧桂园区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发目的，突出性价比优势目的，突出性价比优势沈阳碧桂园沈阳碧桂园桐林人家苑桐林人家苑峰景苑峰景苑凤鸣翠岭苑凤鸣翠岭苑翠山蓝天苑翠山蓝天苑沈阳碧桂园总占地面积约5000亩，首期开发占地约110万平方米总建筑面积约163万平方米;规划为四个苑区，分别是西北的峰景苑、西南部的凤鸣翠岭苑、东北部的翠山蓝天苑和东南部的桐林人家苑;共3次23、开盘:08年6月15日首次开盘,推出峰景苑组团别墅产品;08年9月20日第二次开盘,推出翠岭苑组团推出洋房产品;08年10月25日第三次开盘,推出人家苑组团;一期规划分析一期规划分析首期开发分为四个组团首期开发分为四个组团,分三分三次开盘推出不同产品类型次开盘推出不同产品类型沈阳碧桂园沈阳碧桂园双拼户型双拼户型 6 6室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨 491.37491.37平方米平方米户型方正通透;双车位设计,体现主人豪华尊贵感;动线清晰,动静分离;功能分区合理,减少了面积的浪费;大量露台设计增加了生活情趣;楼梯入户增加了居住的仪式感;户型评价户型评价户型设计中规中矩户型设计中规中矩/空间24、布局合空间布局合理，别墅元素体现较充分理，别墅元素体现较充分沈阳碧桂园沈阳碧桂园峰景苑200多套别墅产品已经基本售完;后续开盘推出约20余套别墅产品已销售2/3;A5-521平米和A7-491平米双拼为主推户型;联排均价约为1000015000元/平米;双拼均价约800010000元/平米;现推出优惠活动,老带新可免收3年物业费.开盘销售情况良好开盘销售情况良好/以以491491-512512的双拼产品为的双拼产品为主主/高性价比客户认可度较高高性价比客户认可度较高漫步地中海漫步地中海规模建筑面积18万位置棋盘山风景区建筑类别联排别墅、洋房容积率0.51绿化率43%车位开盘时间漫步地中海别墅:25、2007-9-23;花园洋房:2007-10-20分期奥林匹克花园三期在售情况及价格独栋：15000元/平，联排：8000元/平起，洋房：5000元/平起户型面积独栋：356平米，联排：200-250平，洋房100-150平物管3元/平米月周边交通168路、4305、业主巴士开发商沈阳奥林匹克置业投资有限公司奥林匹克花园的三期产品，独栋产品价值较高奥林匹克花园的三期产品，独栋产品价值较高漫步地中海漫步地中海联排主力户型：六室联排主力户型：六室205248205248平米平米半地下或地下车库，地上两层半设计，户型面积较小，注重实用性；应用挑空、天井、露台等设计，凸显别墅元素；洋房户型：三室洋房户26、型：三室120120平米平米户型中规中距，过道等部分浪费空间较多，多应用凸窗等元素；动静分离明确，卫生间干湿分离，有一定尺度感；户型评价户型评价户型设计一般，别墅及洋房均无户型设计一般，别墅及洋房均无特别亮点，联排户型相对实用性较强特别亮点，联排户型相对实用性较强漫步地中海漫步地中海分期情况：分期情况：漫步地中海为奥林匹克花园的三期产品；奥林匹克花园整体建筑面积60万，共分三期，前两期为澳洲、美洲风格别墅社区；三期漫步地中海为西班牙风格，相对独立，建筑面积25万平米；其中独栋约100余套，联排约300余套，洋房约200余套；销售情况销售情况项目项目0707年下半年开盘以来销售情年下半年开盘以来27、销售情况一直较差，洋房产品尤其成为销售难点况一直较差，洋房产品尤其成为销售难点规模建筑面积4.75万位置东陵区 双园路118号建筑类别独栋容积率0.18绿化率大于88%车位未定开盘时间08年底，具体时间未定分期三期户型面积独栋：700、800平物管3.8元/平米月周边交通330路开发商亿达集团唯美十方唯美十方棋盘山板块稀缺纯独栋项目，致力于打造成为棋盘山板块稀缺纯独栋项目，致力于打造成为区域标杆区域标杆规模建筑面积14.1万位置沈棋路棋盘山主入口南1000米建筑类别联排、双拼、独栋、洋房容积率0.774绿化率70%车位除洋房外一库一位开盘时间2008年6月分期现销售一期户型面积280-306平28、联排、260平左右双拼320-500平独栋、86-160平洋房物管3元/平米月周边交通168路、4305开发商香港中盈福汇清韵百园清韵百园以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，销售情况良好销售情况良好沈阳别墅市场发展良好，板块区分明显，各版块价值及承担功能相对明确；棋盘山板块为现有认知价值最高的别墅板块，在售项目较多，竞争激烈，品牌开发商众多，主要承担改善型、度假型的购买需求，多为第二居所；独栋产品价值凸显，联排产品为现有市场存量的主流，价值较独栋有较大差距；月均消化速度约40套左右，但近两月别墅类产品销售收到宏观大势影响，成交量下降明显；超大盘较29、多，现有存量较大，同时仍有大量土地放量存在，潜在竞争压力较大。板块小结板块小结项目分析项目分析项目区域概况项目区域概况棋盘山板块由于距离市中心的距离较远，一直以来其发展速度较为缓慢。近两年来随着沈抚同城化的迅速发展及稀缺的自然环境优势，促使大型品牌开发商进入，带动了区域的发展，成为名副其实的别墅板块。东陵地区平均容积率最低，是相对密度较低的区域。东部风景区别墅是市场的一个亮点，究其原因，除区位优势和环境资源优势以外，产品的高端属性也是关键。东部别墅品质最高的产品基本是纯独栋别墅，并且有鲜明的特色和高端属性。纯独立别墅具备优美的自然环境，高尚尊贵、雅致浓郁的居住生活氛围及不可替代的尊崇性。本项目30、位于沈阳棋盘山风景区，天柱山山脉。项目地块位置优越，相当于“棋盘山片区的门户”位置。西侧紧邻世界文化遗产东陵公园、及盛京高尔夫俱乐部，东距世园会仅2公里，并有业已成熟的大型顶级别墅社区奥林匹克花园、万科兰乔圣菲、山地艺墅等，区域品牌价值成熟，具有明显的自然环境资源优势。项目距离市中心城区车程15分钟，位置优势明显。区域别墅产品目前销售较好的面积范围为220350平，主流单体建筑为地下或半地下一层，地上2-3层。本项目在区域别墅类产品中面积开发适中，在市场中属于主流户型面积，客户范围较广，通过背靠环保产业集群及自身产品特色与包装，在区域内能够形成独特的产品特殊性及竞争差异化优势。项目产品分析项目31、产品分析项目开发策略及定位项目开发策略及定位根据市场调研分析，联排别墅是沈阳别墅市场中的主要产品形式，200250是联排别墅的主要面积区间；250500是双拼别墅和独立别墅的主要面积区间；90180是花园洋房的主要面积区间。通过对沈阳别墅项目畅销产品类别、客户需求等因素分析，建议项目洋房、联排、双拼的规划比例为：5：3：2。实际规划参数如下：项目单位数值备注规划用地228126总建筑面积278841其中地上部分273751洋房136876 计容积率273751双拼54750 联排82125 公建4896地下部5090容积率1.2建筑密度22.1绿地率40商业比例11.6总户数户2017总人数632、0523人/户项目产品经济技术参数建议表项目产品经济技术参数建议表产品面积区间及配比建议产品面积区间及配比建议洋房产品面积区间户型配比80-10020%100-12035%120-14020%140-16015%160-18010%联排产品面积区间户型配比180-20030%200-22045%220-25015%250以上10%双拼面积区间户型配比200-22030%220-25040%250-30020%300-35010%整体战略发展定位整体战略发展定位主题定位主题定位为给本项目设定一个总体的开发主题，实现以建筑艺术为主线、通过创新的建筑形式、空间布局为具象，承载居住文化和生活方式、整合33、商业、住宅、配套三方面的功能。形成项目的总体开发主题，使各类型物业能够协调、互动发展。避免风险、实现市场竞争的差异化。我们不需要也不必要凭空创造一个主题，凭籍着国际品牌创造中国名牌大盘的高度形象，以“健康生活”为项目整体主题，提倡健康的、自然的、自由、情景、空间、艺术尺度的生活方式。项目新地块的开发主题定位：打造沈阳别墅环境，创造沈阳打造沈阳别墅环境，创造沈阳1.5居所大盘。居所大盘。环境佳品：享用沈阳东部山脉、浑河等不可复制自然大环境之优势，独立营造市郊生活方式的大型住环境佳品：享用沈阳东部山脉、浑河等不可复制自然大环境之优势，独立营造市郊生活方式的大型住宅社区。宅社区。1.5居所：目标客户34、群以改善生活环境为首要购房目的。以区域发展等市政配套同步，改变一、二期以第二居所的定位初衷，三期以1.5居所整体定位。（1.5居所注释：社区人群并非以第二居所为主，主要定位是一半人群为第一居所，另一半人群为第二居所，并注重解决生活配套设施的配比。）产品类型方面必须要第一居所与第二居所的产品均衡产生。开发思路：分割地块、分别定位，产品升级、各成一派，分级管理、相得益彰。开发思路：分割地块、分别定位，产品升级、各成一派，分级管理、相得益彰。项目户型建议项目户型建议项目户型建议分析标准：3C，即Case案例、Competition竞争、consumer消费者分析项目目标客户行为和消费心理，总结市场需35、求通过比较沈阳市场代表项目，分析市场供给和竞争现状，作为分析基础通过全国成功项目中的同类物业户型设计的研究，进行案例借鉴AnswerCaseCompetitionConsumerConsumer别墅有哪些独特的建筑元素和居住价值？别墅元素别墅元素私密性私密性私享性私享性礼仪区、功能区、会客区、居住区分离独门、独户、独院主人专属功能套区垂直空间最大化，强调气派、尺度和情趣有天、地、阳光、星光、花草等自然因素外围空间最大化，人与自然的交融北京香醍漫步（独栋）北京香醍漫步（独栋）北京纳帕溪谷（独栋）天津卡梅尔（双拼）天津卡梅尔）联排）几个别墅还可形成一个组合庭院，围合的庭院空间保证了别墅的私密性，同36、时更加宽敞的院落可以让业主举行较大规模的商务招待会或朋友聚会。北京纳帕溪谷（组院式）北京纳帕尔湾（组院式）北京纳帕溪谷（组院式）类独栋产品（双拼）特别说明类独栋产品（双拼）特别说明如出现独栋产品规划审批受限制的情况下，可以将独栋产如出现独栋产品规划审批受限制的情况下，可以将独栋产品做如下两个方案的调整：品做如下两个方案的调整：1、真双拼假独栋（联排可作类似处理）将独栋规划改为类独栋产品也就是所谓的“独联体”产品，打规划擦边球，使产品具备独栋的舒适性及其使用功能，保持独栋面积段设计。独栋设计独栋设计假联结设计假联结设计2、真独栋假双拼将独栋规划改为双拼产品，单套面积控制在150230平米间，同时37、采取一体式设计，建筑上采取框架结构，两套房子可以打通作为一套小独栋来居住，既能满足独栋客户需求又能满足小双拼客群需求。1）外观整体独栋式设计2）框架结构自由拆分入户入户入户入户特征1：别墅户型多采取“整体法”，将主人卧室、卫生间、衣帽间、书房一体化于三楼，充分保障私密对主人私密性的保障是别墅最重要的因素，也是我们建议做三楼（三楼往往为半层）的原因辉山项目中大溪地、原香墅、皇第龙邸都为两层，私密性较差，九如溪谷为三层联排产品联排产品户型推荐户型推荐:上海金地上海金地.格林世界格林世界建筑面积建筑面积（m m2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层客厅层高高主卧层高主卧层高花园花园（m m238、 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位2054房2厅3卫3层6.61042.83014501一一层层二层二层三层三层三层卫生间和书房53特征2.外围空间的最大化利用通过多角度开窗和凸窗，增加房间光线和透明度露台内庭院天井外围空间利用手法之一：入户庭院室内外空间的过渡首层 入户庭院顶层平面顶层平面天井天井剖面剖面天井的设置保证大进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院，通过巧妙的空间处理，内庭可以成为极具情趣的家庭起居中心外围空间利用手法之二：天井内庭院外围空间利用手法之二：天井内庭院兼具功能意义和情兼具功能意义和情景价值景价值内庭院设计，解决大进39、深采光不足的问题外围空间利用手法之三：餐厅或卫生间用小吹拔或天窗采光、通风多数别墅的餐厅都采取天窗采光的方法小天井保证卫生间通风外围空间利用手法之四：私家花园院落生活，凸显居住空间的私密性和尊贵感私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映 院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，制造地形起伏或高大绿植以遮挡视线，保证庭院空间的私密保证庭院空间的私密大面积的阳光露台，吹吹风、晒晒太阳，与大自然亲密接触。外围空间利用手法之五：大露台外围空间利用手法之40、五：大露台人与自然亲密的空间人与自然亲密的空间59特征3.垂直空间的最大化利用半地下室错层夹层阁楼垂直空间利用最大化的手法之一：半地下室+天井，丰富生活空间半地下室采光窗口车库入口通向半地下室的天井地下室除了可以安排为储藏室、洗衣房、佣人房等附属功能空间外，也可以设计为视听室、健身房等特色功能空间，体现独特而尊贵的居住感受。地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积进入半地下室还可结合庭院做出天井采用半地下室设计，首层抬高后，可用作室内车库垂直空间利用最大化的手法之二：局部挑空，增强空间感和立体感对于首次别墅置业者，挑空处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受联排别墅客厅面积有限，客厅局部挑空41、后能明显提高客厅的开敞度。5.6m高挑空客厅，充分体现了别墅空间感；顶部大面积的采光窗，阳光通透，采光效果好。垂直空间利用最大化的手法之三：夹层“立体空中小院”。充分利用内部立体空间充分利用建筑高度，在夹层布置每个功能空间；虽然每个功能空间面积不大，但是通过立体空间的转换，营造了多空间的别墅感，从一定程度上解决了小面宽/大进深的压抑感问题。万科第五园万科第五园222五室三厅户型五室三厅户型垂直空间利用最大化的手法之四：错层增加主卧高度和空间层次感采用错层可以增加室内空间的层次感，同时也能增加联排二层主卧的高度，提高空间感和舒适度主卧室主卧室错层联排别墅错层设计垂直空间利用最大化的手法之五：阁楼42、结合建筑立面风格不是所有的产品都可以做出阁楼空间，需要结合产品的建筑风格和立面效果。坡屋顶的建筑立面可以有阁楼空间。联排产品户型推荐联排产品户型推荐:上海金地上海金地.格林春晓格林春晓建筑面积建筑面积（mm2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层客厅层高高主卧层高主卧层高花园花园（mm2 2）露台露台（mm2 2）地下室地下室（mm2 2）车位车位2053房3厅4卫2.5层6.315538040502B型房（型房（01）半下沉式地半下沉式地下室，方正下室，方正实用可当车实用可当车库；库；私家花园，私家花园，三面环绕房三面环绕房屋，景观性屋，景观性极好；极好；侧进门，设进户侧进门，设进户门43、厅和玄关，体门厅和玄关，体面气派；面气派；客厅挑高客厅挑高5米，设转角米，设转角景观窗，视野开阔；和景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰餐厅错层，互不干扰首层设储藏室，首层设储藏室，实用性强；实用性强；北有阳台、北有阳台、南有转角窗；南有转角窗；主卧专用层，套间设计，主卧专用层，套间设计，享受享受30平米露台，额外平米露台，额外有屋顶有屋顶20平米花园；平米花园；联排产品户型推荐：上海香堤苑联排产品户型推荐：上海香堤苑建筑面积建筑面积（mm2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层客厅层高高主卧层高主卧层高花园花园（mm2 2）露台露台（mm2 2）地下室地下室（mm2 2）车位车位1944、34房2厅3卫3层6.3133.633510201A户型户型（03）可通达的中庭花可通达的中庭花园园客厅错层挑客厅错层挑高高建筑面积建筑面积（m m2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层客厅层高高主卧层高主卧层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位190.983房2厅3卫3层5.51232.8702050_联排产品户型推荐联排产品户型推荐:上海万科上海万科.燕南园燕南园一一层层二二层层三三层层围合的后庭院B户型户型前院敞开，地上车位二层架空天井玻璃采光送20平左右的大露台餐厅通过天井采光，A户型为内庭院设计联排产品联排产品户型推荐户型推荐45、:上海上海金地金地.格林世界格林世界C C型型 边头套边头套建筑面积建筑面积（m m2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层客厅层高高主卧层高主卧层高花园花园（m m2 2）露台露台（m m2 2）地下室地下室（m m2 2）车位车位2224房2厅4卫3层5.41042.8601450160平米转角花园地上储藏室，可用作车库，一层夹层太高一米地上储藏室，可用作车库二层享用朝南15平大露台三层主卧豪华套间，独立更衣室及书房，露台约11平洋房洋房产品产品户型推荐户型推荐户型布局：“6+1或4+1”一梯两户一层、二层局部跃层，独立入户六层或 四层顶跃别墅手法别墅手法：一层、二层局部跃层，独立入46、户；6层或4层为顶跃户型。下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院5 F6 F4 F2 F-1 F3 F1 F一层入户廊道、下沉庭院景观意向用别墅手法造多层，让洋房拥有别墅的建筑特征与尊贵气质，电梯配套.-墅质洋房墅质洋房更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房。让客户充分地享受风和阳光，以及室外优美的景观。立面采用别墅专用的高品质外装文化石、外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架 墅质洋房户型参考墅质洋房户型参考墅质洋房一层墅质洋房一层三房二厅二卫三房二厅二卫 150 一层入户花园设计；户型方正，功能区划比较合理；全明户型，通风采光佳；独立主卧空间，私密性较好。四步47、错层四步错层墅质洋房二层墅质洋房二层三房二厅二卫三房二厅二卫 145 南北通透，玄关入户保证私密性；附带宽大露台；宽阔横厅设计；卫生间干湿分区。三步错三步错层层墅质洋房三、四层墅质洋房三、四层三房二厅二卫三房二厅二卫 125 南北通透；附带宽大露台；宽阔横厅设计；卫生间干湿分区。两步错层两步错层墅质洋房顶层墅质洋房顶层(跃层跃层)四房二厅三卫四房二厅三卫 160 复式结构，会客与起居动静分离；跃层独立主卧空间，附送超大露台。墅质洋房的顶跃户型着重突出性价比，面积适中，压低总价，同时提墅质洋房的顶跃户型着重突出性价比，面积适中，压低总价，同时提供较多的赠送面积供较多的赠送面积项目投资预算及经济分48、析表项目投资预算及经济分析表序号费用面积（）金额（万元）备注1土地购置费1.1地价1.2买地税费契税及印花税，按地价的4.05%2前期费用680.58 2.1规划、设计、勘探费640.58 按建安成本的1%估算2.1可行性研究费40.00 每平方米2元3建安成本64057.73 3.1多层洋房13687631481.48 2300土建2000元/，外立面300元/3.2双拼5475013687.50 2500土建2200元/，外立面300元/3.3联排8212518888.75 2300土建2000元/，外立面300元/3.4商业街48961126.08 23004基础设施建设费7668.1349、 4.1外水电工程3346.09 按81元/计算2788414.2道路工程975.94 按35元/计算354.3绿化、景观工程3346.09 按120元/计算1205开发期税费5704.71 5.1城市基础建设配套费5158.56 按185元/计算1855.2施工图审查费33.46 按1.2元/计算1.25.3工程质量监督费33.46 按1.2元/计算1.25.4建筑施工安全服务费47.40 建安工程费的1.7%1.75.5白蚁防治费55.77 按2元/计算25.6价格调节基金55.77 按2元/计算25.7其他税费320.29 建安工程费的0.5%0.0056管理费用1921.73 建安工程50、费的3%0.037不可预见费3202.89 建安工程费的5%0.058财务费用5124.62 建安工程费的8%0.089销售费用4970.68 销售收入的2%0.02总投资93331.06 估算产品销售收入表估算产品销售收入表产品面积单价销售额洋房136876700095813.2双拼547501200065700联排821251000082125公建4896100004896合计248534.2收益：销售24.8534亿元-投入9.3331亿元=15.5203亿元不包含地价及土地增值税通过对沈阳市低密度住宅市场案例及同区域项目分析，该项目是一个值得投资的房地产项目，由于国家宏观调控对市场的影响，建议本项目开发原则为；前期少投入，以样板示范区为先期开发投入，图纸销售为基本营销策略，低开高走，分期开发，通过市场营销手段获取基本开发现金流，实现“原汤化原食”的开发策略。感感谢！谢！