1、城市星球时代人类进入城市星球时代，大都市圈和城市集群化发展重新支配着世界影响力格局。城市星球时代全球化和群网化的城市星球在过去40年里形成。城市逐渐成为世界发展的主体、引擎和载体。中国城市的集体崛起是全球城市过去40年来最重大的事件。速度成为一切的主导罗马2700年伦敦1970年纽约400年芝加哥183年深圳40年深圳1984-20182019年1-9月房企成绩单Source：CRIC，中国房地产决策咨询系统29%42%50%61%74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%TOP10TOP100TOP20TOP30TOP502019年前三季度龙头房企集中度提升仍将持续集中度202、18集中度20191401687389100595575749113616517451%13%31%22%0%5%10%15%20%25%30%35%05001000150020002500300035004000TOP30TOP50TOP100TOP10TOP202019年1-9月同比增幅百强房企各梯队销售金额门槛及同比增额2018年1-9月17%大者恒大 强者更强统计局口径分类细分分类2018年末各项金额（亿元人民币）2018年末各项占比国内贷款银行贷款银行贷款：开发贷与并购贷等19025.969.36%非银行金融机构贷款非标融资：包括委托贷款和信托贷款4978.562.45%利用外资对外3、借款与外商直接投资海外股权融资107.980.05%海外债券融资自筹资金自有资金、其他自筹资金主要包括股权融资55830.6527.47%其他资金定金及预收款销售回款79124.0638.93%个人按揭贷款其他到位资金债券融资6895.683.39%各项应付款应付工程款供应链金融37273.5018.34%其他应付款总计2032236.39100.00%统计局房地产开发资金来源分类及占比（合并后）45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20062007200820092010201120122013201420152016201720182019国内贷款自筹资金销售回款其他到位4、资金各项应付款合计国内贷款自筹资金销售回款其他到位资金各项应付款合计房地产开发各资金来源所占比重变化情况（2006年2019年）资金需求峰值越大，现金流回正越？开工、开盘越早，现金流回正越？现金流迅速回正是所有企业的共识，影响因素有哪些呢？开工2拿地开工1开盘1开盘2现金流回正周期2现金流回正周期1moneytime拿地现金流回正周期2现金流回正周期1moneytime峰值峰值16%24%14%12%外围环境问题规划方案问题地块属性问题工程管理问题14%合作方问题无法实现高周转的主要原因10%开发报建问题10%图纸进度问题哪些问题可以跟地产设计部扯上关系？16%24%14%12%外围环境问题u5、规划方案问题)地块属性问题+工程管理问题U14%合作方问题810%开发报建问题310%图纸进度问题f哪些问题可以跟地产设计部扯上关系？剩下的都可以，所以设计直接或者间接的背锅率70%16%24%14%12%外围环境问题u规划方案问题)地块属性问题+工程管理问题U14%合作方问题810%开发报建问题310%图纸进度问题f售楼处项目现场照片拍摄时间：2019-10-30拍摄时间：2019-11-15塔楼项目现场照片府院礼序1尊贵门第2礼迎宾至3厅堂前室4浩瀚学海5活力绿岛6春风十里7鲜氧环道8灵地雍绵9镜水莲语10妙享抚琴11曲廊观苑12茶歇密语13话雨听风14清逸归居15竹林禅语16茶音禅语176、荫密天地18梧竹幽居19临阁览胜20叠水荷香投标阶段竞争对手-上海某涛投标阶段竞争对手-上海某华上海某华规划方案方案二：全高层复式复式：3面宽+4面宽方案一：复式+叠加复式：3面宽+4面宽叠加：7.2m面宽方案三：平层+复式+叠加高层：3面宽，复式：3面宽+4面宽叠加：7.2m面宽城市之上的“家与花园”空间叠落错最大程度满足光照要求，同时利用错动跌落的顶部空间，设计出视野开阔的私人阳台空间与共享空间，引入新的空间体验与 形象感受，更诠释了独特的城市形象与截然不同的生活方式。高层创新溢价点“云端叠墅”天空梯田层层跌落的顶层设计，这种源自梯田的处理方式既应对了有限的基地条件，又与衡阳文化中的云海、7、梯田形成呼应。衡山碧色映朝阳创造一处回应城市文脉的住宅，它必须既独特又值得纪念层层跌落的退台设计，轻盈空灵的顶层空间源自对北岳衡山的想象；将自然与经典淬炼，转换为对家宅的热爱创新型复式产品改造前改造后创新型复式产品复式底层复式顶层复式中层复式产品复式底层复式顶层平层产品叠拼产品洋房产品感谢基准杭州公司团队感谢基准杭州公司团队概念策划阶段方案评审阶段方案定案阶段后期管控阶段方案批复(90d)19-11-25土地获取投资交底方案设计比选（7d）产品定位（10d）概念方案汇报（18d）规划设计方案评审（30d）产品决策（45d）文本进窗口(50d)项目启动会（55d）19-8-1919-8-13198、-9-2619-10-1119-10-1619-10-21示范区开放(160d)20-2-3方案比选（18d）概念方案（30d）概念方案定稿（45d)）启动招标（10d）示范区软硬装方案定稿批量公区概念70d)）示范区施工图（95d)）批量精装及公区方案定稿（115d)）全区施工图（160d）装饰示范区及大区19-11-519-11-3019-12-2020-2-319-8-2119-9-1419-9-2619-10-11方案比选（18d）概念方案（30d）整盘概念及示范区景方案（45d)）启动招标（10d）示范区方案定稿全区报批方案（70d)）示范区施工图（95d)）全区景观方案定稿（1159、d)）全区施工图（160d)）景观示范区及大区19-8-2119-9-1419-9-2619-10-1119-11-519-11-3019-12-2020-2-3施工图报审(115d)19-12-2019-9-148.27示范区建筑节点示范区建筑施工图出图（60d）19-10-26示范区开工（65d）19-10-31示范区完工(152d)20-1-26示范区、样板房开放(160d)20-2-3项目首开(180d)20-2-23前期强排方案穷举法推演转化高层腿数是本案增加溢价的唯一解法深化阶段总图又经过n 轮调整。万变不离其踪，不能被甲方带走节奏。最终规划方案投标版打死不改版“最终规划方案与投标10、规划方案一致”复式改造逻辑改造前后对比赠送空间说明营销卖点分析李骁翔杭州公司陈梁深圳公司高级主创建筑师1992胡昌云深圳公司主创建筑师1989胡华深圳公司建筑师1993宋莉深圳公司建筑师1993钟锦圳深圳公司建筑师1996吴夏何子深圳公司建筑师1996桂建华深圳公司董事/执行总建筑师/设计总监国家一级注册建筑师魏嘉秀杭州公司方案主要设计人员深圳创意平均年龄：26.9岁杭州创意李强长沙公司执行总经理/副总建筑师/总监邓楠长沙公司主任建筑师贺琳萍长沙公司主任建筑师助理赵湘文长沙公司建筑专业负责人易楚军长沙公司结构专业负责人王小鹏长沙公司给排水专业负责人欧阳龙长沙公司电气专业负责人蒋丹长沙公司暖通专11、业总负责人施工图主要设计人员此处应有掌声长沙团队我们希望为时代奉上一座80-90后的屋顶剧场正版山寨版某售楼处项目-正版某售楼处项目-山寨版某售楼处项目-山寨版顺德某豪宅项目我们梦想为滨江奉上一座高端人文社区顺德某豪宅项目投标版我司总图公示版总图顺德某豪宅项目顺德某豪宅项目顺德某豪宅项目广州某总部项目我们尝试在江边建一个旋转的绿色屋脊。广州某互联网总部项目我们希望为城市贡献一个绿色梯田。深圳某文旅项目-雪世界我们渴求为南国营造一个冰雪世界合肥某综合体项目火车概念+空中跑道城市山谷我们渴求为都市精英送上一个高空跑道。深圳某住宅项目我们在深圳城市钢筋混凝土之中，再造桃花源。贵阳某售楼处项目我们在贵阳一座山的脚下，模拟一弯新月。