1、 总平面 总体鸟瞰 总体夜景鸟瞰 行政文化中心鸟瞰 两江交汇滨江景观透视 “旅游商贸会展商务”中心区总体鸟瞰 创意田园鸟瞰 2 2前 言 前 言 历史的灵川，地处湘桂走廊南端，为历代“楚越往来之要冲”。今天的灵川，作为距离桂林主城区最近、交通条件优越的卫星城镇，正在越来越多的承接来自主城区功能和空间的发展外溢（如房地产业）。区域发展环境的不断提升，给予桂林以及灵川新的发展机遇。同时，区域交通要素正在向灵川周边迅速集聚，如湘桂铁路、桂黄公路、贵广高铁、湘桂高速（桂全高速）等，灵川今后的发展将从卫星城镇提升为与桂林主城区进一步整合成为“大桂林”区域联系的重要节点之一。灵川，处于漓江上游，具有无可比2、拟的山水自然环境。长久以来，生态保护、经济发展、城市建设成为灵川发展不可忽视的三个方面。但在城乡一体化的大背景下，灵川城市建设已滞后于社会经济发展需要，造成了游客对于灵川县城旅游设施布局分散、档次不高的印象，与优越的自然山水环境显得不相协调。在新的发展背景下，灵川需要把握机遇，努力实现生态环境、产业经济、城市建设相互协调、共同发展，创造面向未来的“新灵川”“新灵川”。回归滨水生活，突出环境优势，功能集聚复合，提升灵川形象 回归滨水生活，突出环境优势，功能集聚复合，提升灵川形象 3 3 第一部分 灵川机遇 背景分析与机遇解读 背景分析与机遇解读 4 41.灵川机遇 1.灵川机遇 1.1 区位优势3、 1.1 区位优势 1.1.1 宏观层面 1.1.1 宏观层面 东盟层面：东盟层面：广西凭借自身地理位置、交通条件、人文条件等优势，成为中国进军东盟自由贸易区的一个重要的桥头堡，将成为中国与东盟的进出口商品集散地和国际交易中心。其中北部湾经济区是广西强化与东盟贸易来往的重要经济发展区域。桂林与北部湾经济区的交通联系便捷，湘桂铁路、322 国道、南宁桂林航空线等多种交通方式组织而成巨大的立体交通网络，加强了两地之间的经贸关系，带动了桂林市产业的发展。泛珠三角层面：泛珠三角层面：随着广东省推行产业、劳动力“双转移”战略，珠三角周边地区乃至于整个泛珠三角地区都将迎来一次难得的产业发展机遇。随着贵广高4、速铁路的开工建设，桂林市将融入珠三角 3 小时经济圈，提升了桂林作为泛珠三角地区的综合交通枢纽的地位，结合桂林的航空、铁路、公路组成的巨大立体交通网，加强了与贵州、云南、湖南、广东等省份的交通联系。这大大地加强了桂林旅游产业与珠三角地区的联系，同时也促进了桂林商贸等其它产业的发展。湘桂走廊：湘桂走廊：灵川地处湘桂走廊南端，为历代“楚越往来之要冲”，湘桂走廊被夹在南岭的越城岭与海洋山之间，自古就是中原通向岭南的交通要道。从前湘桂走廊重要交通是河运，有灵渠连通湘江和漓江。现在的湘桂走廊里有湘桂铁路、322 国道等重要交通线。灵川在泛珠三角及湘桂走廊中的区位 桂林在东盟中的区位 5 51.灵川机遇 5、1.灵川机遇 1.1 区位优势 1.1 区位优势 1.1.2 中观层面1.1.2 中观层面 桂林市域层面 桂林市域层面 灵川县城是桂林“X”型城市发展轴（北向发展轴）上离中心城区最近的城镇之一。桂林市中心城区定位为“国际旅游名城”，城市建设将受到严格的管制，其中对于建筑的限高控制特别严格；中心城区由于开发高度、强度受到严格控制，土地资源日益希缺，中心城区的部分功能逐渐向临桂与灵川等周边城镇转移，形成以桂林主城区为中心，六个不同职能的卫星城环绕主城区的城镇格局。灵川作为桂林市的北部门户，与桂林城区紧密相连，并拥有其他城镇不可比拟的交通区位优势，在构建大桂林的发展背景下，可直接承接桂林经济外拓的辐6、射，发展工业商贸物流等产业。灵川作为桂林市的北部门户，与桂林城区紧密相连，并拥有其他城镇不可比拟的交通区位优势，在构建大桂林的发展背景下，可直接承接桂林经济外拓的辐射，发展工业商贸物流等产业。桂林市城市空间发展结构桂林市城镇空间发展结构 6 61.灵川机遇 1.灵川机遇 1.1 区位优势 1.1 区位优势 1.1.3 微观层面1.1.3 微观层面 灵川县域层面 灵川县域层面 灵川县城位于灵川县的中心位置，是全县提供商贸、物流、旅游等产业综合服务的中心。在城镇发展结构中，灵川县城是县域三大发展轴线的交汇点，将是整个灵川县的发展重心。随着湘桂铁路、贵广高速铁路、桂林环城高速、桂兴高速、322 国道7、与县域各镇联系的县道都汇聚于此，灵川的区位优势将更加突出。灵川县城镇发展结构桂林市旅游等级分布结构 7 71.灵川机遇 1.灵川机遇 1.2 社会经济基础 1.2 社会经济基础 据统计，2008 年全县生产总值完成 61.66 亿元，同比增长8.5%。全社会固定资产投资完成 41.39 亿元，同比增长 30.8%。全社会消费品零售总额完成 13.96 亿元，同比增长 25.8%。财政收入完成 52165 万元，同比增长 21.35%。城镇居民人均可支配收入 15078 元，同比增长 12.67%。农民人均纯收入 4587 元，同比增长 13.83%。工业经济稳步发展 工业经济稳步发展 特别是8、在 08 年金融风暴的影响下，工业经济仍取得积极发展。2008 年全县工业总产值完成 79.16 亿元，同比增长 29.2；完成工业增加值 25.09 亿元，同比增长 9.2。其中规模以上工业总产值完成 49.15 亿元，同比增长 36.8%；规模以上工业增加值完成 14.44 亿元，同比增长 9.22%。第三产业蓬勃发展 第三产业蓬勃发展 编制完成 灵川县旅游总体发展规划，加强了各景区景点的升级改造和建设，做好了桂林美食文化博览园、海洋山生态旅游景区等旅游项目的包装推介，新增了大圩毛洲岛、青狮潭月亮湾、潮田绿洲园等三个国家和自治区级农业旅游示范点，全年接待国内外游客 119.16 万人次，实9、现旅游收入 1.45 亿元，同比分别增长 48和 59，被评为广西优秀旅游县。加强桂黄公路县城至八里街段商贸物流区的规划建设和现有专业批发市场的规模化经营，完成了八里街农产品批发市场改革改制工作。八里街区域已逐步成为桂北重要的商品物资集散地。全县各房地产项目顺利推进，建筑面积达 86.49 万平方米，销售面积 28 万平方米，完成建筑营业税 3008 万元，建筑房地产业继续保持了健康发展的良好势头。灵川县 04 年08 年生产总值一览表灵川临桂阳朔三县生产总值一览表01020304050607004年05年06年07年08年生产总值(亿元)一产（亿元）二产（亿元）三产（亿元）01020304010、506070809010005年06年07年08年灵川临桂阳朔单位：亿元第二产业：第二产业：灵川县第二产业主要依靠医药、化 工、建材、冶炼、机械制造、农副产品 加工及矿产加工等传统优势支柱产业的 发展，其中桂康铁合金、金山化工、白 云化工、大华药业、铭浩玻璃、迪华玻 璃、桃花江机械厂和新希望饲料等为现 在的骨干型企业。第三产业：第三产业：灵川县第三产业是以商贸物流为龙 头，旅游与房地产共驾其驱的格局。商 贸物流以桂林北站为依托，重点发展专 业市场批发。旅游业的主要以游览观光、特色饮食为主。房地产开发主要是承接 桂林市的人口疏散。8 81.灵川机遇 1.灵川机遇 1.3 旅游资源 1.3 旅游资11、源 自然资源 自然资源 灵川自然资源丰富，融江、岩、山、泉、洞、峡、湖、瀑、林、洲为一体，其中以甘棠江、青狮潭水库、古东森林瀑布群及海洋银杏林为最突出的代表。甘棠江为漓江的上游支流，从灵川县西北至东北汇入漓江，横穿了整个县城区，与漓江桂林段形成唇齿相连的紧密关系。青狮潭水库位于甘棠江上游，为整个桂林地区最大面积的面状水体景观，并对甘棠江具有蓄洪防涝、稳定水位的重要作用。人文资源 人文资源 灵川历史悠久，人文古迹众多，主要以古村古镇为特色，例如江头洲古村落，已有1000多年的历史，还保存完好的元明清三代的建筑；最出名的则是大圩古镇，是明代以来广西四大古镇之一，沿江而建的石板路、老式的铺台、古式建12、筑，已成为电视电影的外景拍摄基地和众多旅游爱好者的热门景点。美食文化 美食文化 灵川拥有全国闻名的美食文化，饮食业发达，并在开发美食旅游建立起自身独特的品牌。其中有享誉中外的灵川狗肉，享有“好狗不过灵川”名谚。同时，海洋的白果老鸭、三街的清水鱼、青狮潭的鱼头火锅也非常著名。总体上，灵川县的旅游景点分散在兰田、大圩及海洋等地，缺乏旅游资源的集聚效应，灵川县城作为几大旅游区的地理中心，并凭借优越的交通条件，应承担起区域旅游服务中心的职能。灵川景点特色与桂林及阳朔等以漓江为主的景观资源不同，在旅游规划与开发中应站在大桂林的高度，考虑与这些地区形成错位互补、联动开发。总体上，灵川县的旅游景点分散在兰田13、大圩及海洋等地，缺乏旅游资源的集聚效应，灵川县城作为几大旅游区的地理中心，并凭借优越的交通条件，应承担起区域旅游服务中心的职能。灵川景点特色与桂林及阳朔等以漓江为主的景观资源不同，在旅游规划与开发中应站在大桂林的高度，考虑与这些地区形成错位互补、联动开发。人 文 资 源 美食文化 自 然 资 源灵川县旅游空间规划图灵川县周边旅游资源分布结构图 9 91.灵川机遇 1.灵川机遇 1.4 区域交通枢纽 1.4 区域交通枢纽 1.4.1 对外交通 1.4.1 对外交通 湘桂铁路：是桂林联系湖南、江西的经济大动脉，在灵川县内设桂林北站和灵川站，其中桂林北站是目前桂林地区的货运始发站及部分客运列车的始14、发站。桂海高速（桂柳高速）：桂林至柳州、北海，在县城南部与桂林外环高速、桂黄公路相接，是桂北地区与北部湾经济区联系的快速通道。桂兴高速（在建）：桂林至兴安，桂林城区未来联系桂北县城的快速通道。322 国道（桂黄公路）：广西联系湖南地区的主要交通要道，同时也是目前县城区的主要交通干道，存在县城内部交通与过境交通混行的矛盾。未来随着贵广高速铁路的建成将大幅度拉近了桂林区域和珠三角城市群的经济距离，高铁的建设将促进新产业发展，促进桂林产业结构的调整升级。特别是贵广高铁客运专线建成之后将极大改善桂林的商务旅游环境，为桂林区域的旅游服务升级提供了一大机遇。特别是贵广高铁客运专线建成之后将极大改善桂林的商15、务旅游环境，为桂林区域的旅游服务升级提供了一大机遇。1.4.2 内部交通1.4.2 内部交通 目前，县城主要通过灵青路、灵勃路连接青狮潭、灵田、大圩等地，县城区内以桂黄公路（322 国道灵川段）为骨架来组织交通。从现状建设情况和未来规划的角度看，灵川县城将成为大桂林区域的交通枢纽，对外交通条件将十分优越，县城区的交通将融入桂林主城区，构建一体化交通体系。从现状建设情况和未来规划的角度看，灵川县城将成为大桂林区域的交通枢纽，对外交通条件将十分优越，县城区的交通将融入桂林主城区，构建一体化交通体系。灵川县道路交通规划 灵川县城道路交通规划 1010 1.灵川机遇 1.灵川机遇 1.5 上位规划解读16、 1.5 上位规划解读 1.5.1桂林市总体规划（2000-2010）1.5.1桂林市总体规划（2000-2010）灵川在桂林市域结构中的职能 灵川在桂林市域结构中的职能 桂林市总体规划中，市域将形成了以桂林市区为中心的“X”型结构，构成“一带两江三楔”的山水城市格局及六个城市外围组团。灵川处于桂林市“四轴多中心”发展格局中的北向轴线，将重点发展区域物流中心、沿桂黄公路生态农业观光带。其中灵川所处的北城组团定位为区域农副产品集散基地，以国内贸易和物质流通服务为主的公共服务设施为中心，形成一个设施完善、环境质量较高的生活区，与区域经济发展关系密切的各种服务设施可集中建设，适当发展旅游接待设施，形17、成一个为区域服务的有一定规模的商贸流通中心。其中灵川所处的北城组团定位为区域农副产品集散基地，以国内贸易和物质流通服务为主的公共服务设施为中心，形成一个设施完善、环境质量较高的生活区，与区域经济发展关系密切的各种服务设施可集中建设，适当发展旅游接待设施，形成一个为区域服务的有一定规模的商贸流通中心。1.5.2 桂林市“十一五”规划 1.5.2 桂林市“十一五”规划 灵川在桂林市域产业布局中的地位 灵川在桂林市域产业布局中的地位 在桂林市“十一五”规划中，灵川是建立大桂林城市构架的重要节点，鼓励发展商贸、物流业。灵川应充分利用前述分析的的有利条件，在规划建设上落实上层次规划，突出发展重点行业。桂18、林市“十一五”规划的城市功能定位为：中心城区建设成为历史文化旅游、商贸服务中心区，适当降低人口居住密度；东区重点发展高新技术产品研发、生产基地和会展、文化教育、体育等产业；南区重点发展文化教育和工业、商贸业；西区重点发展工业，建成现代物流、行政中心；北区重点发展商贸、物流业。桂林市“十一五”规划目标：桂林市“十一五”规划目标：在优化结构和提高效益的基础上，保持经济快速增长，力争到 2010 年全市生产总值达到 860 亿元，人均生产总值 16500 元(约 2035 美元)以上，比 2000 年翻一番以上；到 2020 年，生产总值达到 2100 亿元，人均生产总值 36600 元(约 46019、0 美元)，提前实现生产总值比 2000 年翻 两番和人均生产总值 3000 美元的目标。桂林市城镇结构规划图桂林市土地利用规划图 1111 1.灵川机遇 1.灵川机遇 1.5 上位规划解读 1.5 上位规划解读 1.5.3灵川县城总体规划（2005-2020）1.5.3灵川县城总体规划（2005-2020）灵川县城定位 灵川县城定位 灵川县城定位为灵川县的政治、经济、文化中心，桂林城北的门户及物流园区；桂林中心城外围工业基地;；桂林城市的生态保育区。灵川县城定位为灵川县的政治、经济、文化中心，桂林城北的门户及物流园区；桂林中心城外围工业基地;；桂林城市的生态保育区。灵川县城空间结构 灵川县城20、空间结构 县域城镇形成“一廊两轴三片区”“一廊两轴三片区”的空间结构，即沿桂黄公路经济发展廊道，以物流批发及汽车展销一条龙服务区为主的经济带，同时，在灵青公路发展轴和桂磨公路发展轴的带动下构建中部片区，东部片区和西部片区。城市规模预测2010年灵川县城城镇人口10.5万人，2020年来灵川县城城镇人口将达21万人(其中10万人为外来人口）。城市规划总建设用地934.73公顷，其中居住用地775.70公顷、公共服务设施用地352.02公顷、工业用地469公顷、物流产业用地126公顷，公园绿地主要组成为沿甘棠江和漓江宽50米-300米的滨江绿化控制带。1.5.4 2009 年灵川县政府工作报告 121、.5.4 2009 年灵川县政府工作报告 2009 年相关工作任务 2009 年相关工作任务 县政府提出了以八里街园区建设为重点，强力推进工业经济发展；以城建交通为重点，强力推进绕城一级公路、甘棠江木马大桥等城乡基础设施建设。并要求充分发挥灵川得天独厚的区位优势，积极推动现代服务业的发展，大力发展三大产业：餐饮旅游业、商贸物流业与房地产业三大产业：餐饮旅游业、商贸物流业与房地产业。灵川县城总体规划（2005-2020）县城发展目标：灵川县城总体规划（2005-2020）县城发展目标：1、发挥区位特点，通过产业结构的战略调整，逐步提高第二和第三产业在整个国民经济的比重，形成区域性多元化经济格局。22、2、进一步壮大和振兴工业经济实力，以高新技术产业为龙头，科技进步为动力，形成上规模、高效益的工业化基地。3、振兴旅游经济，大力建设旅游配套服务设施，以县城为中心，带动周边乡镇和景区的旅游发展，增强全县的旅游整体实力及竞争力，以市场为导向，以效益为中心，实现旅游业带动经济发展的突破。3、振兴旅游经济，大力建设旅游配套服务设施，以县城为中心，带动周边乡镇和景区的旅游发展，增强全县的旅游整体实力及竞争力，以市场为导向，以效益为中心，实现旅游业带动经济发展的突破。4、加强基础设施建设，改善投资环境，增强区域竞争力，近期基础设施建设的重点放在发展交通、能源和市政设施建设方面，引导和促进县城社会和经济发展23、。5、促进县城特色，提高环境质量，弘扬当代民族文化特色，将人文资源和自然景观相结合，融合到县城园林景观建设和建筑风格当中，形成具有现代地方特色的山水城镇风貌。灵川县城镇体系职能结构规划一览表（灵川县城总体规划（2005-2020）灵川县城镇体系职能结构规划一览表（灵川县城总体规划（2005-2020）城（集）镇 职能等级 城镇产业区域特色 灵川 县城中心 机械、化工、食品等工业和贸易、交通、文化、旅游服务中心 灵川 县城中心 机械、化工、食品等工业和贸易、交通、文化、旅游服务中心 大圩 县城东部中心 旅游、商贸服务、食品、农产品加工工业和东部中心服务功能 青狮潭 县城西北部中心 旅游业、林业加24、工、渔业农产品、加工业和西北部中心服务功能 潭下 县城卫星城 水产品、商贸、食品加工工业和县城的卫星城 灵田 一般镇 林业加工、贸易 兰田 一般镇 竹木加工、旅游业 海洋 一般镇 白果、牧业、医药工业、竹木加工、旅游业 潮田 一般镇 水果、食品、农副产品加工 1212 1.灵川机遇 1.灵川机遇 1.6 小结对灵川发展的基本认识与判断 1.6 小结对灵川发展的基本认识与判断 灵川，处于桂林上风上水的宝地，拥有时机、区位和环境三大优势，具有极大的发展机遇。但同时，灵川县作为桂林市北部重要的生态保育区，不适宜进行大规模的建设活动，灵川的发展受到一定程度的抑制。机遇与挑战并存，这对灵川而言，寻求生态25、化、集约化发展将是今后发展中面临的选择。生态化、集约化发展将是今后发展中面临的选择。灵川发展优势：灵川发展优势：1、时机优势来自北部湾经济圈、泛珠三角经济圈的发展机遇。1、时机优势来自北部湾经济圈、泛珠三角经济圈的发展机遇。随着广西壮族自治区逐渐融入东盟经济圈、北部湾经济圈与泛珠三角经济圈，规划区所在的桂北地区正面临新的产业发展机遇。同时桂林在发展过程中的人口与产业外溢也为规划区提供了发展时机。2、区位优势快速便捷的交通网络，与周边省市联系的枢纽。2、区位优势快速便捷的交通网络，与周边省市联系的枢纽。灵川县城紧邻桂林主城区，是桂北乃至广西通向湖南的重要枢纽节点，南部紧邻八里街经济技术开发区，所26、在区位为灵川带来承接外溢产业的优势。同时，区域道路系统的完善，交通的四通八达，贵广高铁的建设提高了桂林北站作为交通枢纽的地位，进一步推动灵川物流、贸易等产业的发展。3、环境优势山清水秀的自然风光，生态资源丰富。3、环境优势山清水秀的自然风光，生态资源丰富。灵川县城境内山清水秀，西面有长蛇岭，东面有尧山山脉，形成城市景观的大背景。甘棠江自北向南流过规划区，与漓江交汇于县城南部。由于处于上游，长期受到控制，城市环境污染以及对自然的破坏相对较小。灵川存在问题：灵川存在问题：1、老城区现状规模有限、没有形成辐射周边的强有力的城市中心。1、老城区现状规模有限、没有形成辐射周边的强有力的城市中心。灵川经济27、发展处于工业化初级阶段，没有形成较为集中的主导产业；城市发展也处于城市化初级阶段，没有形成城市中心，其自身缺乏推动城市进一步城市化的动力。2、建成区各功能用地布局混杂，缺少必要的分区引导。2、建成区各功能用地布局混杂，缺少必要的分区引导。灵川现状形成江北中心城区、江南新建居住区以及五厂区三个片区沿桂黄公路两边发展的整体格局。三个片区各自为政，缺乏整体联系，没有形成带动城市发展的城市中心。其中对环境污染较大的五厂区位于城市的上风、上水地区，不利于城市的整体发展。3、过境交通对城区影响较大，需要建立有效的交通体系进行疏解。3、过境交通对城区影响较大，需要建立有效的交通体系进行疏解。灵川道路系统整体28、性较弱，主要通过桂黄公路实现彼此的联系。桂黄公路承担了大量的过境交通、市内交通，交通性功能与生活性功能没有实现有效地分离，交通压力较大。4、现状城区基础设施、公共设施配套不完善，缺少城市公园、广场等公共空间与场所。4、现状城区基础设施、公共设施配套不完善，缺少城市公园、广场等公共空间与场所。灵川现状基础设施、公共服务设施建设不足以满足城市发展的需求，江北中心城区尚能满足本区的需要，江南新建居住区与五厂区公共服务设施不足问题较为严重。由于缺少沿江污水收集管道，上游城市密集建成区及工厂区对甘棠江产生一定的污染。5、城区产业发展水平相对较低，与区位条件不相匹配。5、城区产业发展水平相对较低，与区位条29、件不相匹配。灵川县城现状产业发展水平较低，与周边地区的职能分工不明确，缺乏具有竞争力的核心产业，没有形成较好的产业互补格局。灵川的产业发展对于现状交通优势挖掘不足，没有形成与其区位条件相匹配的产业体系。6、城区与自然山水空间缺少沟通与联系。缺少特征性景观场所。6、城区与自然山水空间缺少沟通与联系。缺少特征性景观场所。灵川现状自然景观资源丰富，但缺乏有效的组织，且缺少足够的公共活动空间，对于自然景观资源的利用率不高。1313 第二部分 新城发展研究 现状分析与综合研判 现状分析与综合研判 1414 2.新城发展研究 2.新城发展研究 甘棠江核心区(以下简称本片区)位于灵川县城区的东部，沿甘棠江两30、岸伸展，南北长约 7.2 公里，东西宽约 2.5 公里，总规划面积约 1536 公顷。作为灵川新城拓展的核心发展区域，本片区将承载灵川县城未来主要的城市职能、产业发展和环境保护等多项功能。本片区的规划建设将成为灵川实现新城理想的重要契机。作为灵川新城拓展的核心发展区域，本片区将承载灵川县城未来主要的城市职能、产业发展和环境保护等多项功能。本片区的规划建设将成为灵川实现新城理想的重要契机。2.1 现状条件研析 2.1 现状条件研析 2.1.1 区位条件 2.1.1 区位条件 老县城之邻 老县城之邻 本片区位于县城区的东北部，横跨甘棠江两岸，紧邻县城北部老城区，是灵川县城外拓联系最直接的片区。3231、2 国道（桂黄公路）黄金发展轴的重要节点 322 国道（桂黄公路）黄金发展轴的重要节点 322 国道是桂林北向发展轴的经济动脉，也是“湘桂走廊”的重要载体。本片区紧靠 322 国道，是这条黄金发展轴上用地相对开阔完整的区块，避免了国道西侧被铁路线穿越的制约因素，同时也契合了城市向滨水区域发展的客观规律，是新灵川打造滨水城市形象的重要区域。桂林北部门户 桂林北部门户 随着桂林市区产业的外拓、以及漓江两岸旅游休闲产业的发展，本片区面临着极大的发展机遇。依靠紧邻 322 国道及桂林环城高速公路的优势，特别是灵川一级绕城公路的建设，本片区与周边地区的联系将更加紧密。未来的新灵川将是“湘桂走廊”进入桂林32、的北门户，是全面展现桂林“山水城市”格局的“开篇”区域。依靠紧邻 322 国道及桂林环城高速公路的优势，特别是灵川一级绕城公路的建设，本片区与周边地区的联系将更加紧密。未来的新灵川将是“湘桂走廊”进入桂林的北门户，是全面展现桂林“山水城市”格局的“开篇”区域。灵川县城道路交通规划灵川县城土地利用规划 1515 2.新城发展研究2.新城发展研究 2.1 现状条件研析 2.1 现状条件研析 2.1.2 用地现状 2.1.2 用地现状 本片区总用地约 1536.02 公顷，现状已建用地约 156.39 公顷，占总用地的 10.18%，其中工业用地约占 5.45%，村镇建设用地约占 5.59%。可开发33、土地储备 可开发土地储备 未建用地约 1293.71 公顷，占总用地的 84.22%，未建设用地中水域 137.43 公顷，耕地（非基本农田）829.55 公顷，林地326.73 公顷。工业用地 工业用地 本片区内存在的工业多为污染严重的三类工业，用地集中分布在本片区的西北角，县政府正进行厂区异地搬迁工作。基础设施用地 基础设施用地 市政基础设施是城市拓展的先锋兵，其建设应先于城市其他用地的开发。目前本片区除东北角的 110kv 变电站在建外，缺乏城市开发必要的市政基础设施。甘棠江核心区现状用地一览表 甘棠江核心区现状用地一览表 用地代号 用地代号 用地性质 用地性质 面积(公顷)面积(公顷)34、百分比（%）百分比（%）R R 居住用地 55.92 3.64 C C 公共服务设施用地 13.25 0.86 M M 工业用地 83.74 5.45 S S 道路广场用地 2.12 0.14 U U 市政公用设施用地 1.36 0.09 建设用地 建设用地 156.39 10.18 水域和其它非城市建设用地 水域和其它非城市建设用地 1379.63 89.82 E1 E1 水域 137.43 8.95 E2 E2 耕地 829.55 54 E4 E4 林地 326.73 21.28 E E E6 E6 村镇建设用地 85.92 5.59 规划区总用地 规划区总用地 1536.02 100 土35、地利用现状图现状农田 现状甘棠江 现状民宅 现状变电站 1616 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.1 现状条件研析2.1 现状条件研析 2.1.3 景观资源 2.1.3 景观资源 本片区位于甘棠江“一江两岸”的重要区域，处于桂林市的生态敏感区和水源保护区，水体资源及山体植被大都得到良好保护，是城市中不可多得的景观条件优越、尚未利用的山水交汇之处。山水格局 山水格局 本片区东北部及中部有数座小丘陵，依偎在甘棠江畔。甘棠江从规划区的中部旖旎穿行，构成河网水系的主要骨架，横向支状灌溉水体为次级水系，形成河网密布，河道纵横的水系布局。丰富的山水生态资源，在这里形成了山水交织的格局。田园风光 田36、园风光 本片区内中部分布有大量的农田耕地，在田野中点缀着一座座的村落，构成一幅农耕画卷；片区内河网密布，属于典型的河口平原景观。水网与农田相互交织，充满田园风情。工业建筑遗存 工业建筑遗存 大面积的老旧厂区位于本片区西北角，占据了片区内景观条件最优越的用地。外墙缺乏护理的厂房建筑显得满目疮痍，与周围青山绿水的自然环境显得十分突兀。在大规模产业升级的发展背景下，国内存在着大量如何处理老旧厂区的棘手问题。参考国内外成功的改造案例，处理好片区内老旧厂房对景观的影响，将是本方案构思的重点之一。工 业 遗 存 山 水 格 局 田 园 风 光 1717 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.1 现状条件37、研析2.1 现状条件研析 2.1.4 交通现状 2.1.4 交通现状 本片区道路交通条件不完善，主要存在以下问题：过境交通与城市主干道重合，交通压力大 过境交通与城市主干道重合，交通压力大 322 国道（桂黄公路）是湘桂走廊的交通要冲。现状国道承担着过境交通与城市主干道两大功能，交通压力过重，造成交通混乱、堵塞，也存在较大的安全隐患。与外部交通连接度差 与外部交通连接度差 目前，本片区内部与 322 国道（桂黄公路）连接只能通过北部沿江路及厂区的内部路，减弱了本片区与外部区域的联系，制约片区发展。内部交通未成体系 内部交通未成体系 本片区内只有厂区内部及居民点内部建设有道路，但整体联系只能通过38、厂区间路连接，内部路网未成体系。跨江交通欠缺 跨江交通欠缺 目前，跨越甘棠江只有 2 座桥：木马大桥和三岔尾大桥。宽度都在 5 米左右，两岸交通联系度差。现状村路 现状支路 现状木马桥 现状厂区内部路 道路交通现状图 1818 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.1 现状条件研析2.1 现状条件研析 2.1.5 建筑现状 2.1.5 建筑现状 本片区内现状建筑布局凌乱，建筑风格无明显特色，缺乏整体的街道形象。建筑功能主要以厂房及村民住宅为主。厂区建筑主要分为厂房和职工宿舍两类。其中厂房基本停产，因年久失修，与周边环境不协调，已规划搬迁。职工宿舍中仍住有部分工厂职工。村民住宅沿甘棠江呈组团式39、分布，各村用地集聚度较高，村界划分不明显。本片区内部建筑质量普遍偏低，以低、多层为主。2.1.6 现状小结 2.1.6 现状小结 本片区现状属于典型的城乡结合部，具有城市与乡村用地相互交错的特征，大面积的工业厂房和村落并存。同时，基础设施匮乏、内部道路建设滞后、建筑老旧等因素制约了本片区的发展，但优越的区位条件、相对完整且充裕的用地储备，特别是得天独厚势的景观资源让本片区拥有其他片区不可比拟的发展优势。规划应充分考虑现状条件，并通过对每项影响因素进行分析与判断，强调规划可操作性，创造突出地域特色、融入山水的城市格局。本片区现状属于典型的城乡结合部，具有城市与乡村用地相互交错的特征，大面积的工业40、厂房和村落并存。同时，基础设施匮乏、内部道路建设滞后、建筑老旧等因素制约了本片区的发展，但优越的区位条件、相对完整且充裕的用地储备，特别是得天独厚势的景观资源让本片区拥有其他片区不可比拟的发展优势。规划应充分考虑现状条件，并通过对每项影响因素进行分析与判断，强调规划可操作性，创造突出地域特色、融入山水的城市格局。现状厂房 现状民宅 现状厂房 现状厂房 1919 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.2 理论研究 2.2 理论研究 2.2.1 卫星城理论 2.2.1 卫星城理论 卫星城（Satellite Ctiy）是指在大城市外围建立的既有就业岗位，又有较完善的住宅和公共设施的城镇，是在大城41、市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市（母城）的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。建立这种城镇旨在控制大城市的过度扩展，疏散过分集中的人口和工业。卫星城虽有一定的独立性，但是在行政管理经济文化以及生活上同它所依托的大城市(母城)有较密切的联系，与母城之间保持一定的距离，一般以农田或绿带隔离，但有便捷的交通联系。卫星城概念产生于英国，美国的泰勒正式提出并使用“卫星城（Satellite Ctiy）”这一形象性的概念。卫星城主要发展阶段：卫星城主要发展阶段：第一代卫星城即卧城，居民的工作和文化生活仍在主城；第二代卫星城则有一定数量的工厂企业和公共设施，居民可就地工作；第三代卫星城，基本42、独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的；而现阶段的第四代卫星城，为多中心敞开式城市结构，用高速交通线把卫星城和主城联系起来，主城的功能扩散到卫星城中去。建立卫星城的主要目的是为了控制大城市人口过分膨胀，疏散大城市的部分工业和人口，同时也是为了抵销大城市对周围地区的人口吸引力。新一代卫星城的特点有如下几点：新一代卫星城的特点有如下几点：形成职能健全、相对独立的城市。卫星城镇的功能更加完善，进一步提高了卫星城吸引母城人口和产业的作用，而且能够为居住其间的居民提供更加全面和完善的城市服务，为卫星城的未来发展保留了更多的空间。基本上是一定区域的中心城市，成为城镇体系中的组成部分。第四代卫星城的主43、要作用是吸引母城过多的人口和经济活动，分散对生态环境的压力，但它的城镇功能更趋完善，成为一个独立的区域性城镇。对涌入大城市的人口起到截流作用。对本片区发展的启示：1.灵川作为桂林市的卫星城，在发展上应保持与桂林协调一致，本片区需要站在大桂林的高度考虑城市发展；2.本片区应积极承担桂林部分外拓的城市功能，并发挥疏导人口、对外来人口的截流作用，减轻桂林主城区的环境压力；3.灵川应尽量以第四代卫星城模式发展，形成职能健全、服务完善的城市，而本片区将是灵川新城理想的主要载体。对本片区发展的启示：1.灵川作为桂林市的卫星城，在发展上应保持与桂林协调一致，本片区需要站在大桂林的高度考虑城市发展；2.本片区44、应积极承担桂林部分外拓的城市功能，并发挥疏导人口、对外来人口的截流作用，减轻桂林主城区的环境压力；3.灵川应尽量以第四代卫星城模式发展，形成职能健全、服务完善的城市，而本片区将是灵川新城理想的主要载体。2020 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.2 理论研究 2.2 理论研究 2.2.2 生态城市理论 2.2.2 生态城市理论 生态城市，这一概念是在 70 年代联合国教科文组织发起的“人与生物圈(MAB)”计划研究过程中提出的，是对传统的以工业文明为核心的城市化运动的反思、扬弃，体现了工业化、城市化与现代文明的交融与协调，是人类自觉克服“城市病”、从灰色文明走向绿色文明的伟大创新。从生态45、学的观点，城市是以人为主体的生态系统，是一个由社会、经济和自然三个子系统构成的复合生态系统。一个符合生态规律的生态城市应该是结构合理、功能高效、关系协调的城市生态系统。这里所谓结构合理是指适度的人口密度，合理的土地利用，良好的环境质量，充足的绿地系统，完善的基础设施，有效的自然保护；功能高效是指资源的优化配置、物力的经济投入、人力的充分发挥、物流的畅通有序、信息流的快速便捷；关系协调是指人和自然协调、社会关系协调、城乡协调、资源利用和资源更新协调、环境胁迫和环境承载力协调。概言之生态城市应该是环境清洁优美，生活健康舒适，人尽其才，物尽其用，地尽其利，人和自然协调发展，生态良性循环的城市。生态城46、市的发展目标是要实现人与自然的和谐，包括人与人的和谐、人与自然的和谐、自然系统的和谐三方面的内容。其中，追求自然系统和谐、人与自然和谐是基础和条件，实现人与人和谐是生态城市的目的和根本所在，即生态城市不仅能“供养”自然，而且能满足人类自身进化、发展的需求，达到“人和”。对本片区发展的启示：1.本片区应以实现人与自然的和谐为发展目标，提倡保护性开发的规划原则；2.本片区地处生态敏感区和漓江水源保护区，规划应优先考虑对甘棠江沿江生态系统和自然景观的保护；3.尊重现状地形与水系，以生态现状指导城市绿地系统的布局；4.鼓励非机动出行，建立联系贯穿开敞空间的步行（自行车）廊道。对本片区发展的启示：1.本47、片区应以实现人与自然的和谐为发展目标，提倡保护性开发的规划原则；2.本片区地处生态敏感区和漓江水源保护区，规划应优先考虑对甘棠江沿江生态系统和自然景观的保护；3.尊重现状地形与水系，以生态现状指导城市绿地系统的布局；4.鼓励非机动出行，建立联系贯穿开敞空间的步行（自行车）廊道。2121 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.2 理论研究 2.2 理论研究 2.2.3 紧凑城市理论 2.2.3 紧凑城市理论 紧凑城市首先由 Dantzig,G 和 Satty.T 于 1973 年，在其出版的专著紧凑城市适于居住的城市环境计划中提出，这是紧凑城市理念最早的专著。该理论认为城市化的加速发展消耗大量48、的资源及能源，从而使当前脆弱的生态环境面临极大的压力，并最终对可持续发展构成严峻的挑战。城市化、建设用地的巨大压力，必须寻求一种解决压力的途径。功能紧凑：建立紧凑的城市中心 功能紧凑：建立紧凑的城市中心 在已有的各种规模、各种类型的城市中心基础上形成紧凑的城市中心，强调各种土地使用功能在一定范围内的混合，避免出现单一的用地类型。以达到城市功能在空间上的紧凑；规模紧凑：在紧凑中心及周边提高居住密度规模紧凑：在紧凑中心及周边提高居住密度 在建立的紧凑中心内部及周边安排居住项目，提高紧凑中心的密度，将开发尽量限制在建成区范围内；结构紧凑：不断完善各级紧凑中心的公共交通联系 结构紧凑：不断完善各级紧凑49、中心的公共交通联系 建设平等高效的公共交通系统，组织安全方便的自行车和步行网络，将居住区、商业区、娱乐区和交通枢纽联系起来，建立无污染的交通体系。对本片区发展的启示：1.紧凑的功能布局更适用于生态敏感区域的开发；2.提倡城市用地功能混合，居住、商业、娱乐紧密联系；3.提倡“大疏大密”的城市格局，提高局部区块容积率，释放更多生态空间；对本片区发展的启示：1.紧凑的功能布局更适用于生态敏感区域的开发；2.提倡城市用地功能混合，居住、商业、娱乐紧密联系；3.提倡“大疏大密”的城市格局，提高局部区块容积率，释放更多生态空间；2222 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.3 实例借鉴 2.3 实例借50、鉴 2.3.1 生态城市中新天津生态城 2.3.1 生态城市中新天津生态城 中新天津生态城座落于天津滨海新区，距天津中心城区 45公里，距北京 150 公里，规划面积 30 平方公里，规划人口 35 万人。生态城的发展定位为，将致力于建设成为综合性的生态环保、节能减排、绿色建筑、循环经济等技术创新和应用推广的平台，国家级生态环保培训推广中心，现代高科技生态型产业基地，“资源节约型、环境友好型”的宜居示范新城，参与国际生态环境建设的交流展示窗口。规划主要从产业、生态修复、绿色交通、新型能源、水源利用、景观绿化、社区建设、公屋建设、公共设施、垃圾处理、城市安全、数字城市等方面实现生态城的建设。2.51、3.2 滨水城市芝加哥 2.3.2 滨水城市芝加哥 芝加哥是美国第三大城市，五大湖地区最大工业中心。位于伊利诺伊州东北部，密歇根湖西南端。政府为了保护对发展具有重要作用的密歇根湖湖滨地区，对湖滨地区进行了精致的建设规划。芝加哥的母亲河芝加哥河，全长 66 公里，经密歇根湖进入城市后，分成南北两支，流经很多居民区和工业走廊，沿河可以看到城市公园、农村小屋、河畔小径、自然景区、历史景点、形式不一的桥梁、工业厂房、游艇码头、大学校园，流经市中心区时，沿河两侧密布高档办公和商业大楼，是芝加哥市内的最重要的景观走廊。芝加哥河的功能：继承城市文化传统，提供休闲娱乐场所、生物栖息地，展示城市现代化生活，提高52、市民生活质量。中新天津生态城区位示意图天津生态城结构图中新天津生态城用地规划图 中新天津生态城效果示意图 本片区可借鉴的经验：本片区可借鉴的经验：规划以生态为出发点，多角度立体化进行规划建设，不仅改原有弱势条件为优势条件，同时加强绿色产业的发展，使生态不再流于形式，而是贯彻于生活、生产的各个方面。同时摸索制定了生态城市的建设标准，因地制宜并保证生态城市的高质量性。本片区可借鉴的经验：本片区可借鉴的经验：打造城市水体轴线，在滨水区合理安排城市功能，与城市生产生活相融合，成为城市最具活力与魅力的城市地带；注重水体保护，鼓励自然岸线，保护生态系统。2323 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.453、 产业发展 2.4 产业发展 2.4.1 推动二产发展，奠定三产发展基础 2.4.1 推动二产发展，奠定三产发展基础 工业缺乏活力的城市，其发展是脆弱无力的，二产的发展为三产奠定了经济基础。灵川要提前做好面对区域调控的准备，一方面要逐步淘汰落后生产设备和生产工艺，严禁新上高耗能、高耗水、高污染项目，尤其是水污染项目；另一方面，要以医药、玻璃制品、包装、精细化工、电子、机械、食品、农产品加工等优势行业为重点，促进产业发展和城乡居民就业的共同进步。2.4.2 以物流、商务带动三产 2.4.2 以物流、商务带动三产 重点发展地区 重点发展地区 世界许多城市的经验表明，城市办公、商业、居住和休闲等第三54、产业的发展更热衷于选择城市特色的地段。例如美国巴尔第摩内港改造、英国伦敦道克兰码头、广州珠江新城、上海浦东。灵川最重要的特色在于“甘棠江穿城而过”，应充分认识到优质景观对于城市第三产业汇聚作用，并由此而产生的城市发展动力。甘棠江核心区有充分的条件成为灵川发展的新发动机，沿河配置酒店、办公、商业、旅游服务、会展等公共设施，打造有灵川特色的滨江经济带。重点发展方向 重点发展方向 目前，灵川第三产业中最突出的行业是商贸、物流和房地产。目前，八里街已形成汽车、工程机械、建材装饰、机电产品、农副产品等各类专业市场 40 多个，八里街区域已逐步成为桂北重要的商品物资集散地。08 年县内各房地产项目顺利推进55、，建筑面积达 86.49 万平方米，销售面积 28 万平方米，完成建筑营业税3008 万元。巴尔的摩港：巴尔的摩港：巴尔的摩是美国东海岸马里兰州最大的 城市。在第二次世界大战之前，钢铁和石油 化工是巴尔的摩市的主导产业，同时，巴尔 的摩港是美国主要的工业港口之一，港口贸 易非常繁荣。巴尔的摩市中心布局正是沿着 其主要港口周围展开的。第二次世界大战之后，由于经济结构转 型，重工业衰退，巴尔的摩市中心逐渐衰落，港区日益萧条。从 20 世纪 50 年代到现在，巴尔的摩内 港区一直不断地进行改建和重建，以商业、旅游业为磁心，吸引游客和本地顾客，在商 业中心周围布置住宅、旅游和办公楼。在项 目布置上，最56、接近水面的是商业（大型购物 中心）、休憩（绿地、广场）和旅游设施（海洋馆、战舰展览、游艇中心、音乐厅）。最终，巴尔的摩港区形成了区域的旅游、商 业中心。2424 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.4 产业发展 2.4 产业发展 应结合灵川突出的区位交通优势，大力发展物流业，形成桂林乃至广西北部的人流、物流、信息流的门户节点。结合灵川县总规对灵川作为区域旅游集散地的定位，大力发展旅游服务、休闲娱乐产业，打造灵川作为区域旅游服务中心的地位。利用桂林主城区建设逐渐饱和，资本不断外拓的契机，利用土地存量的优势，发展房地产业，为桂林人口外溢配套居住，主动融入桂林。灵川县政府应充分利用始发站逐渐向货57、运站转变这一契机，充分利用桂林北部的批发市场众多的有利条件，使八里街形成桂北地区商贸物流中心，从而与临桂以工业物流为主相区分，而率先占领市场。并以贵广高速铁路带动商务旅游市场为主要动力，发展商务旅游业，利用桂林市现在缺少会展业的契机，逐渐发展以“常年展”为主要形式的特色会展业，形成会展商务旅游关联互动作用以贵广高速铁路带动商务旅游市场为主要动力，发展商务旅游业，利用桂林市现在缺少会展业的契机，逐渐发展以“常年展”为主要形式的特色会展业，形成会展商务旅游关联互动作用。现代展贸业：现代展贸业：展贸业经过多年的发展，其主要功能已经由货 物交换、展销发展到信息交换、展示，其在生产销 售环节起着信息交流58、的重要作用。它是唯一可以集 中、全面、综合地在集中的时间和空间中展示产品 的设施，亦是先进全球化全球化经济舞台中的最后 集市形式，并由于其在经济市场中的中心作用，直 接影响着城市的发展，作为重要的公共设施在城市 规划发展中产生积极的作用。产业发展具体措施 产业发展具体措施 增三产的用地供给，尤其是增加滨水的三产用地，解决发展空间的问题；立足于现有旅游资源，将观光主导型的旅游方式转变为观光与休闲、娱乐、饮食等结合的复合型旅游方式，开发之初应依托现有城区的基础设施，发展旅游服务业。立足于灵川具备比较优势的商贸物流业，选择交通区位突出地点，如八里街桂林北站地区，完善、做大做强批发市场和专业市 场，主59、动为甘棠河核心区配套。在物流、会展带来大量商务活动的基础上，将第三产业与甘棠江景观紧密结合，创造富有地方特色的城市空间商务公园，吸引资本的进入，填补区域商务酒店、商务办公、会展会议功能的空白。通过发展滨江高尚居住社区，构建融入桂林半小时生活圈的居住节点，促进人口向本片区集聚，为新区发展汇聚人气。2525 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.5 功能发展策略 2.5 功能发展策略 依托桂林，立足生态，创建新区 依托桂林，立足生态，创建新区 依托紧靠桂林的优势区位，及优越的自然环境，与桂林市形成错位发展，创建具有滨水特色的生态新区。政府主导，产业领军，构建综合服务平台 政府主导，产业领军，构建60、综合服务平台 以增强地区配套服务功能为目标，以政府搬迁为契机，建立总部办公、现代商务、创意产业、展贸等生产性服务业体系，形成研销联动发展的创新服务链条。准确定位，逐步实施，打造旅游休闲服务业体系 准确定位，逐步实施，打造旅游休闲服务业体系 根据市场需求逐步发展旅游休闲、酒店会展、现代商贸等功能，提升城市职能。打造城市形象，彰显城市魅力 打造城市形象，彰显城市魅力 通过现代化城市风貌与甘棠河的自然风貌结合，展现城市的个性。功能发展策略详见功能发展策略专题。类型 主要项目 行政办公 县政府、其它行政部门 现代商务 独立产权式办公、酒店式公寓、商务酒店 现代商贸 义务小商品市场、批发市场、会展中心 61、创意产业 创意产业园、创意田园 旅游服务 旅游服务中心、星级酒店、生态酒店、会议中心 综合服务 城市文化与商业服务（购物、娱乐、餐饮）主题地产 高尔夫社区、滨水特色住宅 2626 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.6 总体规划的细化与提升 2.6 总体规划的细化与提升 2.6.1 总规的细化 2.6.1 总规的细化 城市结构 城市结构 灵川县总体规划中所确定城市结构“一江、一带、两心、两翼”。但是在城市功能的节点布置上，节点与甘棠江的关系不够紧密，没有真正体现甘棠江在城市公共活动中的核心地位。道路体系 道路体系 灵川县总体规划的道路体系中，完善南北的纵向路网，加强南北组团的联系，但依然以62、322国道作为城市主干道来组织交通，其交通压力将会加大。城市发展局促在甘棠江西岸，两岸的交通联系依然缺乏。用地布局 用地布局 原规划加强了南北区的关系，增加了长蛇岭地区的用地，并指出了滨水地区的生态地位。但用地布局依然存在问题：甘棠江两岸控制 50 米-300 米，一概作为绿化带处理，难以激发滨水地区的活力和经济价值；甘棠江沿线主要以居住为主，滨水地区的公共性不足。灵川绿化系统规划灵川道路系统规划灵川城市空间发展结构灵川土地利用规划 2727 2.新城发展研究 2.新城发展研究 2.6 总体规划的细化与提升 2.6 总体规划的细化与提升 2.6.2 总规的提升 2.6.2 总规的提升 思路 163、：思路 1：调整原有城市格局，打破沿道路建设的马路经济模式，引导城市功能区向沿河布局转变。调整原有城市格局，打破沿道路建设的马路经济模式，引导城市功能区向沿河布局转变。重点强化沿甘棠江发展带的建设，与桂林主城区共同形成甘棠江漓江滨江旅游休闲经济带，促进城市发展与城市特色风貌有效结合。思路 2：思路 2：拓展空间，完善系统。拓展空间，完善系统。通过发展甘棠江核心区，化解老城空间不足矛盾，释放空间资源，提升空间资源的利用效率。、思路 3：思路 3：完善甘棠江两岸的交通联系，增加过江交通。完善甘棠江两岸的交通联系，增加过江交通。思路 4：思路 4：完善绿地，优化环境。完善绿地，优化环境。沿铁路线和主64、干道建设各类带型绿地；建设甘棠江沿江湿地景观生态绿地系统。思路 5：思路 5：导入功能，复合发展。导入功能，复合发展。沿江建设酒店、会展、旅游、文化等第三产业；沿过境通道建设新物流基地。功能注入 美化环境 增加过江交通 2828 第三部分 新城理想 规划目标与发展定位 规划目标与发展定位 2929 3.新城理想 3.新城理想 3.1 规划目标 3.1 规划目标 依托灵川优越的区位、交通和景观条件，在前述研究分析的基础上，本片区的发展目标确定为交通便捷的桂林北门户、充满活力的桂林市域综合服务副中心、与自然和谐发展的生态水城交通便捷的桂林北门户、充满活力的桂林市域综合服务副中心、与自然和谐发展的生65、态水城。交通便捷的桂林北门户 交通便捷的桂林北门户 依靠紧邻 322 国道及桂林环城高速公路的优势，特别是灵川一级绕城公路的建设，本片区与周边地区，特别是桂林主城区的联系将更加紧密。未来的甘棠江核心区将成为“湘桂走廊”进入桂林的北门户，结合贵广高速铁路的建设以及片区内部道路与主城区路网的全面衔接，形成一体化的交通体系。充满活力的桂林市域综合服务副中心 充满活力的桂林市域综合服务副中心 站在大桂林的高度，主动承接桂林市主城区外拓的商贸、旅游服务等功能，依托优越的交通区位条件，建立服务于桂林市域的综合服务副中心，发展高端商贸服务、会展会议功能，并强化目前灵川县域旅游区缺乏的旅游服务中心功能。与自然66、和谐发展的生态水城 与自然和谐发展的生态水城 保护与发展，是灵川城市建设要一直面对的命题。保护，并不等同于否定发展。充分挖掘灵川得天独厚的环境资源，做适度、合理、可操作的保护性开发，从而在适应城市发展的同时，更好的保护自然环境，发挥其自身价值。3030 3.新城理想 3.新城理想 3.2 功能定位 3.2 功能定位 复合功能的公共服务区 丰富多彩的旅游休闲区 配套完善的高尚居住区 山水交融的生态和谐区 3.3 规划策略 3.3 规划策略 为实现规划目标，本案提出“回归滨水生活、突出环境优势、功能集聚复合、提升灵川形象”的规划策略。回归滨水生活：回归滨水生活：重构灵川城市布局，引导城市向滨水空间67、敞开，体现灵川“山水宜居”城市的特点。突出环境优势：突出环境优势：因循现状地形水系进行设计，塑造城市水轴和滨水生活岸线，提升环境品质。突出片区优越的自然环境，加强旅游服务业开发，始终把生态保护放在规划建设的首位。功能集聚复合：功能集聚复合：引导建设功能混合、服务功能强大的旅游服务中心与会展商务中心，提高操作弹性，增加城市活力。功能充分集聚，释放更多的生态空间，构建“大疏大密”的城市格局。提升灵川形象：提升灵川形象：建设行政文化、旅游服务与会展商务三大功能中心，整体提升灵川城市形象。3131 第四部分 新城蓝图 控制性详细规划 控制性详细规划 3232 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控68、制性详细规划 4.1 综合用地条件评估 4.1 综合用地条件评估 4.1.1 评估方法 4.1.1 评估方法 从影响城市空间发展的因素出发，根据甘棠江核心区的实际发展条件，参考其它地区的开发经验，提取出甘棠江核心区未来开发的动力和阻力因子，并对各因子进行量化赋值；然后利用GIS 技术采集各因子的数据并进行空间属性的叠加分析，从而实现对开发条件的多因子综合评估，作为判断开发条件优劣的重要参考。4.1.2 开发条件多因子综合评估 4.1.2 开发条件多因子综合评估 动力因子评估 动力因子评估 经提取分析，甘棠江核心区开发的主要动力因子包括交通因子、公服因子、环境因子、老城区辐射因子 4 个方面，具69、体因子及评估分值见下表。分值越大，表明该因子引导或带动的区域的开发动力越强。在评估过程中，各因子的动力可相互叠加以形成更强的动力。甘棠江核心区开发的动力因子及评估分值 甘棠江核心区开发的动力因子及评估分值 动力因子 评估分值 城市主干道两侧 200 米范围内，赋 5 分 交通因子 城市主干道两侧 城市主干道两侧 200 米范围外，赋 0 分 义务小商品市场属已确定重点项目，赋 10 分 义务小商品市场周边 200 米以内，赋 5 分 公服因子大型公共服务设施周边 义务小商品市场周边 200 米以外，赋 0 分 甘棠江两侧 500 米以内，赋 10 分 甘棠江景观视廊 甘棠江两侧 500 米以外70、，赋 0 分 山体周边 1000 米以内，赋 2 分 环境因子山体景观视廊 山体周边 1000 米以外，赋 0 分 老城区周边 1000 米以内，赋 5 分 老城区辐射因子老城区的边缘 老城区周边 1000 米以外，赋 0 分 主干道动力影响 大型公共服务设施动力影响 优势景观动力影响 老城区动力影响 3333 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.1 综合用地条件评估 4.1 综合用地条件评估 阻力因子评估 阻力因子评估 经提取分析，甘棠江核心区开发的主要阻力因子包括村庄及工厂的改造阻力、甘棠江绿化控制带开发阻力、山体视廊控制带开发阻力及其它限制性因素等，具体因子及评估71、分值见下表。阻力因子的作用是负的，故分值越大，表明该因子作用下的区域的开发难度越大。在评估过程中，若出现阻力区域的叠加，取阻力值中的较大值。甘棠江核心区开发的阻力因子及评估分值 甘棠江核心区开发的阻力因子及评估分值 阻力因子 评估分值 村庄改造 是村庄居住用地，赋 8 分 工厂改造 是工业用地，赋 5 分 甘棠江两侧 100 米以内，赋 2 分 甘棠江绿化控制带 甘棠江两侧 50 米以内，赋 5 分 山体视廊控制带 山体线周边 200 米以内，赋 5 分 其它限制性因素 江河、山体、防护绿地等用地，其阻力无穷大，作为不可开发的用地 综合评估 综合评估 利用 ARCGIS 将上述动力因子评估和阻72、力因子评估进行空间叠加，动力值减去阻力值得出综合评估分值。村庄改造的阻力影响 厂区改造的阻力影响 甘棠江绿化控制带阻力影响 其它限制性因素 山体视廊控制区阻力影响 3434 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.1 综合用地条件评估 4.1 综合用地条件评估 4.1.3 评价结论 4.1.3 评价结论 综合评估分值反映了甘棠江核心区内各区域综合开发条件的相对优劣。分值越大动力越强，即越容易实现开发；分值越小阻力越大，即越难以实现开发。最具市场开发动力的地区，集中分布在桂黄大道沿线，老城区的南部及两江交汇之处。以上述综合开发条件评估结果为参考进行用地规划布局，既符合城市空间73、发展的一般规律，同时能根据用地开发条件的优劣编制面向实施的规划方案。需要说明的是，上述评估是一种理论的模拟，在规划过程中，将结合实际情况进行适当的调整。旧村改造阻力影响 厂区改造阻力影响 水域控制带阻力影响 山体视廊阻力影响 其它限制性因素 老城区动力影响 景观动力影响 基础设施动力影响 主干道动力影响 3535 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.2 空间布局构思 4.2 空间布局构思 整体山水格局 整体山水格局 充分尊重现状的山水格局，通过整合与改造，将城市建设融入到整个山水格局当中。桂黄公路带动与功能拓展轴 桂黄公路带动与功能拓展轴 沿甘棠江形成连接老城中心及八里74、街功能区的城市拓展轴，把灵川县从原来循桂黄公路的“沿路发展、单轴带动”转变为“沿江发展，双轴带动”“沿江发展，双轴带动”的发展格局，为灵川县建设滨水城市提供了新的契机。行政文化中心 行政文化中心 建设行政办公、文化建筑等大型公共建筑，形成灵川县城公共服务新中心，从而带动本片区的发展，并以崭新的城市面貌展现“新灵川”。旅游休闲带 旅游休闲带 在甘棠江的东侧土地，生态敏感度较高，以低强度开发为准则，设置生态度假酒店、体验游览、高尔夫等高端旅游项目，形成滨江旅游休闲带。旅游商贸中心 旅游商贸中心 为满足桂林及灵川不断发展的旅游商贸需要，提升灵川整体的旅游服务形象，规划建设旅游商贸中心，提供多功能多业75、态的旅游商贸服务。会展商务中心 会展商务中心 在物流、高铁开通带来大量商务活动的基础上，将商务活动与甘棠江紧密结合，创造富有滨水特色会展商务中心，完善区域公共服务需求。滨江社区 滨江社区 利用优美的滨江景观，布置滨水而居的高尚社区，同时配置完善的社区公共服务设施，形成具有灵川特色的滨江社区。3636 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.3 规划结构 4.3 规划结构 结合发展定位及功能构成，甘棠江核心区将形成“一轴，一核，一带，三心”的规划结构：一轴：一轴：依托甘棠江景观优势与滨江大道的拉通，打造一条贯连灵川老县城与八里街组团的城市功能拓展轴，串联行政办公、旅游休闲、商76、务会展等公共服务功能。一核：一核：石狮岭休闲公园，本片区内部的绿化核心。一带：一带：在环境资源优势突出的甘棠江东岸，形成由高尔夫主题社区、创意田园、生态酒店、体验游览区组成的旅游休闲带，为不同消费需求的旅游者、创意人士提供各层次、配套完善的服务链，同时以低强度、高集聚、岛式分布的开发方式尽量退让出生态空间，保护原有自然环境。三心：三心：包括行政文化中心，旅游商贸中心及会展商务中心。3737 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.4 土地利用规划 4.4 土地利用规划 规划用地汇总表 规划用地汇总表 用地代码 大类中小类 用地性质 用地面积（ha)所占比例（%)居住用地 277、12.73 13.85 R1 一类居住用地 88.74 5.78 R2 二类居住用地 98.65 6.42 R22 公共服务设施用地 7.47 0.49 R CR 商住用地 17.87 1.16 公共设施用地 129.40 8.41 C1 行政办公用地 30.33 1.97 C21 商业用地 50.06 3.26 C25 旅馆业用地 18.53 1.20 C C26 市场用地 30.48 1.98 文化娱乐用地 47.90 3.12 C32 创意文化产业用地 38.12 2.48 C34 图书展览用地 6.89 0.45 C35 影剧院用地 0.98 0.06 C3 C36 游乐用地 1.9178、 0.13 教育科研设计用地 2.20 0.14 C6 C62 中等专业学校用地 2.20 0.14 C9 旅游业用地 17.45 1.14 道路广场用地 251.11 16.35 S1 道路用地 240.88 15.68 S2 广场用地 7.28 0.48 S S3 社会停车场用地 2.95 0.19 市政公用设施用地 1.50 0.10 U U12 供电用地 1.50 0.10 绿地 723.95 47.14 G11 公园绿地 542.11 35.29 G12 街头绿地 29.33 1.92 G21 园林生产绿地 133.62 8.70 G G22 防护绿地 18.89 1.23 E 水域79、和其他用地 149.78 9.75 E1 水域 149.78 9.75 合计 1536.02 100.00 3838 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.5 功能分区 4.5 功能分区 依据规划的整体空间构架，本片区主要分为 11 个功能组团，将形成各具特色、互补联动的用地布局。行政办公区 行政办公区 结合环山抱水的优越格局，打造显山露水、独具灵川山水气质的行政办公区，并成为新灵川的展示窗口。创意文化区 创意文化区 位于行政办公区的东侧，利用现有的厂房建筑改造，形成别具品味、面向桂林旅游市场的创意文化区。旅游商贸区 旅游商贸区 在景观价值与交通区位优势同样突出的片区南部80、，布置面向桂林主城区与灵川县域的旅游商贸区，提供包括高端星级酒店、消遣娱乐等综合商贸服务功能。特色商业区 特色商业区 根据交通和景观区位的不同，分为具批发功能的旅游工艺品市场、购物美食步行街与体验式购物公园。会展商务区 会展商务区 本片区东南角，采用现代会展区的先进理念，以会展商务办公+商务酒店的模式打造集聚效应明显、活力十足的“会展商务岛”。农耕体验区 农耕体验区 以保护现状大片的田园景观为前提，在甘棠江东岸塑造以大地景观与花卉园两个体现农耕景观的主题游览区。创意田园区 创意田园区 结合旧村改造模式，在旧村较集中的木马片区创建“创意田园”。以原居民宅居地为主要场所，开发田园特色创意产业园。381、939 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.6 公共服务设施规划 4.6 公共服务设施规划 结合功能布局、绿地等要素，公共服务设施的规划布局在整体上形成了“一带三片三点”的组团式布局。一带：一带：指旅游服务带，布置高端旅游服务设施，例如生态酒店，高尔夫体育公园等，主要服务对象为旅游者。三片：三片：指行政文化中心、旅游商贸中心及会展商务中心三大服务片区。行政文化中心主要设置行政办公、文化创意等功能，同时布置足够的停车场，满足市民出行停车的需求。旅游商贸中心主要设置酒店、美食、旅游商品销售等为旅游者提供休闲娱乐的功能。会展商务中心主要设置会展，商务办公，商务酒店等功能，形成82、一个主要针对商务客流的商务公园。三点：三点：指三个滨江社区组团的公共服务中心。主要包括幼儿园、中小学、文化活动中心、书店、储蓄所等为居住区配套的服务，同时可考虑适当提升其服务功能，兼顾为旅游者提供服务。4040 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.7 综合交通规划 4.7 综合交通规划 4.7.1 交通发展理念 4.7.1 交通发展理念“外移内通”：“外移内通”：将过境交通移到城区的边缘，减少过境交通对城区的干扰，同时通过完善路网结构，形成以公交走廊为特色的内部路网系统，重点处理好地块与外部交通系统的便捷联系以及内部交通系统的通达性。“人本交通”：“人本交通”：结合滨水83、公园，居住社区、商业设施，在规划范围内建设一个独具特色的慢行交通系统，提倡“绿色交通、安宁交通”，构建和谐的交通环境，达到集聚人气，提升土地价值的目的。4.7.2 道路系统规划 4.7.2 道路系统规划 规划思路 规划思路 甘棠江核心区的路网规划应从以下三个方面入手：将过境交通外移，避免对新区造成交通干扰；加强新区内部干道与区域干道、对外枢纽的衔接；重新梳理并完善新区组团内部路网体系，重点完善过江交通。区域路网的衔接规划 区域路网的衔接规划 增加与桂林市区及灵川县北部的兴安等县的连接。与桂林市的衔接接：增加桂黄大道与桂林环城公路的立交接口，增强与桂林市区及桂林市南部县镇的交通联系。与灵川县北部84、的衔接：建设绕城一级公路连接 322 国道，提高 322 国道的交通效率，加强与灵川县北部县镇的联系。绕城一级公路路线方案的选择 绕城一级公路路线方案的选择 规划部门提供的绕城公路规划有两个路线方案，经交通、用地等方面的仔细权衡，本规划建议采用 B 路线。原因如下：A 线在跨越甘棠江时存在较大垂直拐角，不适合交通流量大的国道级别公路；B 线平面线形平顺，能较好适应工程设计。A 线深入片区内部后再跨江，过境交通的穿越将严重影响本片区的发展，造成城市功能的割裂零碎；B 线在经过贵广高铁后便实现跨江，保留了开发价值较高的西岸用地的完整性，同时整合了跨江公路与高架铁路对城市的负面影响。结合方案，B 线85、和高铁正好成为本规划功能分区的界限。4141 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.7 综合交通规划 4.7 综合交通规划 甘棠江核心区路网规划 甘棠江核心区路网规划 城市道路按照其功能，分为 5 个等级：交通性主干道，生活性主干道，次干道，支路及景观性道路。其中交通性主干道道路红线为 60 米，生活性主干道道路红线为 4060 米。次干道道路红线为 30 米，支路的道路红线为 18 米。景观性道路有 30 米及18 米两种道路红线宽度，依偎甘棠江设置，以游览观赏功能为主，突出步行及自行车交通。总体上，甘棠江核心区的道路形成“三纵六横”的道路格局。三纵三纵：为南北向的桂黄86、大道、沿江大道及绕城一级公路。其加强了新区与灵川县乃至桂林市的南北联系。六横六横：规划区内的六条东西向的主干道，完善了新区的道路网络。4.7.3 静态交通规划 4.7.3 静态交通规划 妥善处理静态交通，布置足够面积的公共停车场和公共汽车站；在绕城一级公路与各功能区交界处附近设置社会停车场，有效防止过境交通的穿越；在各大型公共建筑、中心附近设置大型社会停车场，满足停车的需求。4.7.4 公共交通4.7.4 公共交通 依据片区的人口分布状况及道路布局，考虑与步行节点、开敞空间、绿化节点结合，规划有三条公交线路，一条内部独立成环，另两条线路加强与灵川旧城区及八里街的联系。同时，配备完善的交通站点，87、设置两个交通始末站及网络状公共交通普通站点，普通站点服务面积以 300 米半径计算，不得小于城市用地面积的 50%，按 500 米吸引力半径计算，覆盖城市面积的 90%以上。4242 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.7 综合交通规划 4.7 综合交通规划 4.7.5 慢行交通及开敞空间 4.7.5 慢行交通及开敞空间 规划总体上采用人车交通各自成体系的交通组织方式，为人们创造安全、舒适的步行环境；沿江休闲带，各大型商业街区，办公商务组团，居住社区等，设置大型步行街区，强调步行道路和环境的连续性以及与建筑的融合，以人性尺度的步行空间，创造安全惬意、极具人文气氛的城市户88、外休憩空间；并建立节点与节点之间便捷的步行联系，构造覆盖全城的步行交通系统。同时，沿滨江景观道路，设置专用自行车道及步行道，构造特色滨江人性化体验体系。4.7.6 道路竖向规划 4.7.6 道路竖向规划 规划本着尊重环境的原则，道路设计结合现状地形，总体呈中部高南北低的趋势。坡度设计在符合有关规范的基础上，结合现状情况及未来道路的通行状况，主干道坡度设计值取 0.2%5%之间，坡长不能小于 170米；次干道坡度设计值取0.2%6%之间，坡长不能小于 110 米；支路坡度设计值取 0.2%8%之间，坡长不能小于 60 米。步行系统与开敞空间规划图道路竖向规划图 4343 4.新城蓝图控制性详细规89、划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.8 绿地系统规划 4.8 绿地系统规划 以甘棠江为绿带、石狮岭休闲公园为绿核、沿主干道分布的绿地为绿轴，构建纵横交错的绿化体系，把滨江公园、石狮岭休闲公园、滨河绿带、农耕体验区组织起来。公园绿地 公园绿地 本规划结合山体地形、滨江湿地、农田等景观资源，并通过对现状水系和场地改造，形成了一带滨江公园带；一核石狮岭休闲公园；一区高尔夫体育公园区的“点线面”结合的公园体系。街头绿地 街头绿地 本规划沿主要干道两侧控制了各 20 米绿化带，美化城市道路景观的同时，构建沿干道伸展的绿廊，延续良好的绿色景观环境。园林生产绿地 园林生产绿地 突出农耕体验区概念，花卉园、大90、地景观及创意田园，形成功能化园林生产绿地，构建城市大公园系统。防护绿地 防护绿地 防护绿地结合贵广高铁与桂林环城高速防护要求，沿线形成通向滨水景观的交通绿廊，是绿地系统的重要构成部分。4444 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.9 景观系统规划 4.9 景观系统规划 4.9.1 景观结构 4.9.1 景观结构 规划中合理组织甘棠江核心区的各种景观要素，形成由风貌区、景观廊道、标志景点和景观界面构成的“一带、一核、三心、九廊、多片区、多点”“一带、一核、三心、九廊、多片区、多点”的三维立体景观体系。一带（滨水景观带）一带（滨水景观带）：强调沿水系的自然、人工景观结合处理91、，焕发水域的生机与活力，并通过组织甘棠江两岸的休闲，旅游，会展等功能，突出精致、细腻、感性、含蓄、人性的氛围，形成浪漫而生动的生活图景；一核（石狮岭休闲公园）一核（石狮岭休闲公园）：强调山体的自然状态，局部布置少量的文化公共设施，突出舒适，自然，人性的氛围，形成城市中的绿化核心。三心 三心：包括行政文化中心，旅游商贸中心及会展商务中心。行政文化中心：强调建筑的布局与甘棠江及南部绿化核心的融合，规划贯穿甘棠江与绿化核心的景观轴线，把甘棠江与绿化核心的景观引入行政文化中心内，形成滨水特色的行政文化中心。旅游商贸中心：依托两江交汇的优美景观，布置酒店，娱乐等服务功能，形成与江景交辉相映的旅游服务中心92、。会展商务中心：在两江交汇的视觉焦点处，布置会展，公寓酒店等功能，其建筑布局要尊重以水为特点的自然特征，展现灵川 21 世纪的新风貌，形成两江交汇的标志性节点。多片区：多片区：分为自然风貌区及人文风貌区。自然风貌区包括高尔夫社区，大地景观，花卉园及石狮岭休闲公园。人文风貌区包括政治文化风貌区，社区服务风貌区，旅游商贸风貌区及会展商务风貌区。多点：多点：主要指各公共广场、特色建构筑物和艺术雕刻等具有艺术特色的公共空间。4545 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.9 景观系统规划 4.9 景观系统规划 4.9.2 景观特色 4.9.2 景观特色 规划充分利用现状纵横交错的93、水体及碧野万顷的农田资源，与城市总体布局相结合，形成“绿水环绕，田园遍野”的山水田园风光。水网：水网：以甘棠江为骨架，结合两岸的滨江绿带，形成了滨江休闲带。同时，改造现状支状水体，结合用地功能的布局，形成一条南北贯穿行政文化区滨江社区的活力水轴。农田：农田：保留甘棠江东南部现有的农田，在保留其景观特色的基础上，进行适当的植物引进，与现有的植物有机配置，以达到保护植物多样性与观赏性的目的，形成一个体验农耕风情的景观区。同时，尽量保留现状农田的灌溉水渠，把水体景观引入农耕景区，形成水网绿网交织的生态体系。水体景观农田景观 4646 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.10 94、工程管线规划 4.10 工程管线规划 本规划有给水管线、雨水管线、污水管线、燃气管线、电力管线及电信电缆六种管线。给水管网沿规划路敷设 DN150-DN600 的给水管，其中沿桂黄大道敷设输水管道，地块内其它配水管道连成环状以提高供水安全性。雨水管网依据地形及道路坡度，沿规划道路布置雨水管道，雨水经管道收集后就近排入附近水体。甘棠江为主要雨水受纳水体。污水管网规划根据路面坡度和走向，沿规划路网布置污水管。规划区污水经规划污水管收集后，集中由桂黄大道规划污水管排至旧城区污水处理厂。燃气管网规划沿桂黄大道规划一根天然气高压管，沿规划区主次干道设置中压燃气管，成环状布置。电力管网规划在规划区设置两座95、 110KV 变电站，北部变电站主要负责北部片区的供电，南部变电站主要负责南部片区的供电，都采用环网供电。电信电缆规划的市话线路、有线电视线路及其它各类通信线路全部采用管道敷设方式。在各个街坊内设置一个电信模块局，以提高电信的运行及管理效率。4.11 环卫环保规划 4.11 环卫环保规划 环卫环保设施的布局直接关系到城市的环境。本次规划在规划区的西南部设置一个大型垃圾中转站，中转服务范围为整个规划区。污水处理主要依靠规划区北部的污水处理厂，规划区的污水通过统一的污水管网排到该污水处理厂。环卫环保设施规划图市政管线综合规划图 4747 4.新城蓝图控制性详细规划 4.新城蓝图控制性详细规划 4.96、12 地块划分编号 4.12 地块划分编号 依据相关国家标准，基本地块划分以保持用地性质的完整性及管理的有效性，并有利于下层次规划的编制和土地出让为原则。本片区以区内几条主要道路和用地性质为界，共划分为 7 个街坊。01 街坊控制图则02 街坊控制图则03 街坊控制图则04 街坊控制图则05 街坊控制图则07 街坊控制图则06 街坊控制图则 4848 第五部分 新城蓝图 城市设计 城市设计 4949 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.1 城市设计总平面 5.1 城市设计总平面 5050 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.2 整体鸟瞰日景图（由南向北）5.2 整体鸟瞰97、日景图（由南向北）5151 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.3 整体鸟瞰夜景图（由北向南）5.3 整体鸟瞰夜景图（由北向南）5252 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.4 行政文化中心 5.4 行政文化中心 5.4.1 设计构思 5.4.1 设计构思 充分利用本片区优越的山水自然资源，行政文化中心选址在本片区联系山水之间最直接的直线上，建立起联系石狮岭甘棠江的中轴线，强调中轴线两端山与江之间的景观联系。同时利用片区内的工业遗存建筑，改造成为别具韵味的创意文化区，形成一个旅游小商品的创作、展示、销售空间，打造相关产品的设计展示销售链条式综合服务平台。土地利用规划图 98、总平面 5353 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.4 行政文化中心 5.4 行政文化中心 5.4.2 实施效果 5.4.2 实施效果 5454 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.4 行政文化中心 5.4 行政文化中心 5.4.3 功能分区 5.4.3 功能分区 设计形成政府行政办公、文化娱乐、创意文化、商业、滨水社区五个层次的功能布局。县行政办公中心安放在中轴线北端，甘棠江的南部，坐对石狮岭，通过南北向中轴线的延伸，形成贯穿山水的宏大格局。文化娱乐中心处于中轴线的北端，与市民广场成为轴线收端，主要布置图书馆、影剧院等公共建筑，并结合滨水文化公园塑造甘棠江核心区城市99、门户形象。商业区处于中轴线的南端，石狮岭的北麓，规划设置一个向石狮岭开敞的入口广场，把石狮岭的景观引入中轴线，通过中轴线的延伸，与甘棠江联通，形成一个拥有山水格局的现代商业步行街区。创意文化区利用遗存的工业建筑，采用低租金的方式吸引艺术家集聚，改造成一个创意产业发展的载体。区内工业建筑保留原有结构，只改动建筑内部空间布局，以适应现代创作展示的布局。滨水社区位于中轴线的周边，其内部规划一条联系甘棠江及石狮岭的中央景观带，营造滨水社区间的惬意步行空间。5555 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.4 行政文化中心 5.4 行政文化中心 5.4.4 中轴线设计 5.4.4 中轴线设计 中100、央景观轴是行政文化中心的核心公共空间。设计以滨水文化公园拉开整个空间序列的大幕，经市民广场文化娱乐区行政中心商业区石狮岭休闲公园，形成一组坐北朝南、背江面山、收放有序、疏密有致的空间轴线。行政中心采用小高层布局，形成片区内的标志性节点。中央景观轴两旁分别布置小体量多层办公楼，并通过庭院园林式围合的建筑布局，形成开合变化的连续公共空间界面。运用步移景异的园林效果，展现灵川山水特有的亲切、灵动的气质。通过影剧院、少年宫、市民广场的室外开放空间，形成中轴线北端放大的空间节点，结合滨水文化公园营造文化主题广场。结合现状水系的园林水景，设置浅水体的循环水系统，水深控制在 10 到 20 厘米。行政文化区101、景观结构分析中轴线的设计 5656 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5.1 设计构思 5.5.1 设计构思 在景观价值与交通区位优势同样突出的片区南部，布置面向桂林主城区与灵川县域的旅游商贸区，提供包括高端星级酒店、消遣娱乐等综合服务功能。从而填补灵川县空白并与桂林主城区互补发展，形成一个配套完善、以景观优越、交通便捷为特点的区域旅游服务中心。以桂林北站为始发站的贵广高铁客运专线建成之后将极大改善桂林的商务旅游环境，为桂林区域的旅游服务升级提供了一大机遇。充分利用本片区毗邻桂林北站以及八里街商贸物流组团的区位优102、势，在本片区东南角，采用现代会展区的先进理念，以会展商务办公+商务酒店的模式打造集聚效应明显、活力十足的“会展商务岛”。“旅游商贸会展商务”双中心的建立完善了灵川乃至桂林城市功能的不足，并为甘棠江核心区的建设增添了浓重精彩的一笔。总平面土地利用规划图 5757 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5.2 实施效果 5.5.2 实施效果 5858 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5.2 实施效果 5.5.2 实施效果 5959 5.新103、城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5.3 功能分区 5.5.3 功能分区 根据该片区的功能布局，形成了旅游商品批发市场区、美食步行街区、商住区、星级酒店区、滨江生态公园、会展区、商务公园、商务酒店区及配套员工宿舍区等多个层次的功能布局。旅游小商品批发市场区旅游小商品批发市场区依托绕城一级公路的有利交通条件，结合旅游市场的不断发展，在绕城一级公路的两侧设置旅游小商品批发市场，其主要功能为旅游工艺品，桂林美食等特色商品批发，主要服务对象是相关企业。美食步行街区美食步行街区以桂林特别是灵川的特色美食的零售、展示为主，同时安排104、多元特色的餐饮、休闲设施。高档商住区高档商住区布置在酒店区的西侧，利用片区星级酒店区形成的高端氛围进行房地产开发，是政府回笼建设资金的重要来源，并能为旅游服务中心集聚人气。星级酒店区星级酒店区主要以酒店服务功能为主，是为了满足桂林主城区及灵川不断增长的旅游需求。酒店区配套有完善的休闲娱乐功能，结合甘棠江的自然景观优势，打造区域旅游服务的高端品牌。滨江生态公园滨江生态公园尽量保留原有两江交汇处的优良湿地景观，同时结合两岸的功能进行局部的人工改造，形成环境宜人，自然生态的滨江开放空间。会展区会展区包括国际会展中心及国际会议中心，作为桂林北站商贸物流园区的功能延伸，为整个灵川乃至桂林的产品提供展销的105、平台，同时也为会议旅游服务。商务公园商务公园以办公功能为主，是为了满足商贸物流发展带来的商务办公需求。其内部空间要体现公园的特质，以低密度开发为主，体现甘棠江核心区现代闲适的风貌。商务酒店商务酒店主要为会展及商务人流服务，其布局尽量与环境融合，同时应处理好交通，让酒店能更方便服务商务客流。配套员工社区配套员工社区作为会展员工及商务办公人员的居住配套，将形成舒适便捷的花园式小区。6060 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5“旅游商贸会展商务”双中心 5.5.3 绿地景观体系设计 5.5.3 绿地景观体系设计 利用处于两江交汇的有利位置，在空间上以106、两江交汇的焦点作为构图中心点，设计两条景观轴线，把江景引入功能区内，建立起旅游商贸中心、会展商务中心与甘棠江的空间联系主轴。旅游商贸中心在空间的中心位置布置超高层星级酒店，结合绿地公园形成旅游服务中心景观轴线的收尾，是整个景观轴线的序列小高潮。会展中心布置在两江交汇的焦点处，与滨江生态公园形成了整个景观轴线的点睛之笔。商务酒店布置在空间的中心位置作为片区配套，结合绿地公园形成景观轴线的收尾。两个中心的绿地系统以这条景观轴线作为骨架，通过多条绿地廊道与甘棠江形成联系，形成了从滨江生态公园到片区中心开放半私密开放变化的空间层次，构建手指般渗透的网状绿地景观体系。景观结构分析道路交通分析 6161 107、5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.6 创意田园 5.6 创意田园 5.6.1 设计构思 5.6.1 设计构思 本次规划范围中，甘棠江作为主要的水系，将规划区域划分为东西两岸，东岸现为村庄及农田区，自然生态保护完整，农田穿插其中，田园风光优美。在桂林市总体规划中，灵川县域甘棠江两侧用地作为桂林市北部的生态保育区，不适宜进行大规模的建设活动，这对灵川来说，生态化、集约化发展为主要手段的适度开发，将是今后发展中面临的选择。但在灵川县总体规划中，甘棠江作为生态保护敏感区，城市发展区域控制在甘棠江以西，主要沿桂黄公路向南拓展，但甘棠江的景观价值和经济价值却没有得到充分利用。基于以上现状，在108、东岸原村庄区域规划低能耗、保护现状的创意田园产业。创意田园以原居民宅居地为主要场所，开发以艺术家村落、动漫产业、创意产业为主要功能的田园特色创意产业园。在国内诸多发展案例中，利用自然环境、自然村落发展起来的创意产业园是解决原村民就业、农村经济发展的有效手段，北京的宋庄创意产业园正是其中的先行者及成功案例。6262 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.6 创意田园 5.6 创意田园 5.6.2 案例分析 5.6.2 案例分析 2006 年北京市认定了包括宋庄文化创意产业集聚区在内的首批十个文化创意产业集聚区。宋庄集聚区是其中面积最大的一个，规划面积 14.6 平方公里。宋庄以其独特的109、艺术家资源，着手建立当代艺术空间、生态文化产业园区、创意产业园区、小堡博物馆等项目，建成后，在艺术品交易、展示方面构成其文化产业的重要支撑。2007 年宋庄镇政府委托美国龙安公司编制了 宋庄文化创意产业集聚区城市概念设计。按照规划，集聚区北部是原创艺术创意区，西部是设计产业和动漫产业区，中部是行政商贸、金融、娱乐休闲等综合服务区，东南部是教育科研和生活居住区，并以艺术原创与会展交易产业、动漫网游产业、创意设计产业、娱乐休闲产业为四大主导产业，着力打造创意设计研发基地、动漫网游产业基地及大型综合演艺广场，力争最终成为在国际上具有典范性意义的世界一流的文化创意社区。6363 5.新城蓝图城市设计 110、5.新城蓝图城市设计 5.6 创意田园 5.6 创意田园 5.6.3 实施效果 5.6.3 实施效果 6464 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.6 创意田园 5.6 创意田园 5.6.4 功能分区 5.6.4 功能分区 创意田园以原有村落为依托，规划成有机的细胞状肌理，结合农田、水系、村落以及远处的群山，打造出“生长”于田园之间的创意产业园。创意产业园内可根据地形地貌，开发三类园区：用于公共服务的创意酒店商业区、适合创意产业公司的大型创意园、适合私人工作室的独栋创意作坊区开发三类园区：用于公共服务的创意酒店商业区、适合创意产业公司的大型创意园、适合私人工作室的独栋创意作坊区，这111、三种地块互为独立但也相互联系。区内使用环保能源车辆、自行车为主要交通工具，各产业园区与创意酒店区距离在自行车行十五分钟半径范围内。产业园内共七个地块，有机散落在基地原村落之中。创意酒店商业区面向甘棠江，紧靠滨江景观道，区内主要以低层民居酒店为主，利用原有民居进行更新，该区功能以对外的酒店服务，以及对内公共服务为主，并以低端的消费与面向中高端的旅游服务中心、生态酒店形成市场互补。大型创意园区四个，园区环绕水系有机展开，区内以地块形式向创意产业公司招标，建筑形式以广西民居形式为主，凸现广西地域建筑特色。独栋创意作坊区两个，以独栋工作室为主，吸引画家、雕塑家等艺术产业从业人员租用。园区保留原有特色民112、居为主，利用村落内独特的大空间建筑（各类仓库、祠堂等），为艺术家打造一片创作的乐园。产业园的其他配套设施如展示、销售等功能地块，将结合甘棠江西岸的工厂旧区改造进行开发。道路交通分析图土地利用规划图功能分区图 6565 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.6 创意田园 5.6 创意田园 5.6.4 绿地景观体系设计 5.6.4 绿地景观体系设计 甘棠江东岸原有的农田将在创意田园内作为景观要素得以保留和发展，大面积的原有农田在政府指导下种植景观性较强的经济作物，创造植物型大地景观作为城市景观之一。该生态景观可成为灵川县独有的城市名片对外宣传，使其成为灵川县的景观地标。依据桂林市总体规划113、以及灵川县总体规划的指导下，创意田园区内依托原有宅基地集约开发产业园区。创意田园提倡生态环保理念，各园区中心绿地结合湿地中水处理系统开发生态景观系统，以湿地、乡间小路、村头广场等元素打造生态景观新概念。周边的生态系统考虑与生活生产废水循环利用相互结合，将生态保护概念融入规划理念中。6666 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.7 滨江岸线设计 5.7 滨江岸线设计 生态休闲岸线示意滨江休闲岸线示意 文化休闲岸线示意自然生态驳岸设计（近岸亲水、休闲）硬质活动驳岸设计（高岸观水、运动）自然生态驳岸设计（远岸感水、养生）12 3 3 文化休闲岸线示意 6767 5.新城蓝图城市设计 5.114、新城蓝图城市设计 5.8 防洪与调蓄 5.8 防洪与调蓄 本规划在确保防洪的基础上结合景观需要进行水系调整。首先确定的是，甘棠江的上游有青狮潭水库的调蓄作用，甘棠江的的水位基本能保持平稳，因此本次规划尽量保持原有的水系，同时，在特定位置根据景观需要，把水体引进本片区内，形成环状的活性水体。内部河涌防洪规划 在规划河涌与甘棠江连接处设置防洪闸，以保持片区内河涌水位的平稳，这样可缩小河涌的防护堤标高与地坪标高，以营造亲水景观。防洪闸也可以防止河涌的水在甘棠江的枯水期期间排入甘棠江，继续保持景观水面。甘棠江防洪规划 本次规划将沿生态酒店西侧起向东退让，以获得部分亲水空间用于组织滨水休闲娱乐活动，丰富115、生态酒店的空间层次。在靠近水边处设置亲水平台，增加与水亲近的空间。亲水平台向内退让为防洪堤，规划扩大防洪堤的宽度，一部分作为建设用地，其地坪标高抬高至防洪标高以上，确保其安全性。在高尔夫主题社区，为保证其居住的安全性，将防洪堤设置在居住地块的西侧。沿防洪堤西侧设置亲水平台，增加高尔夫主题社区的亲水面。在甘棠江的其它地段，一般沿路设置防洪堤，以减少工程量。甘棠江防洪示意水系对比内部河涌防洪示意 6868 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.9 开发时序 5.9 开发时序 近期：依托现状的桂黄大道、旧城的基础设施及义乌小商品市场建设的契机，先期建设桂黄大道东侧居住组团及商住组团，通过土116、地出让收益，政府可获得甘棠江核心区建设的启动资金，进行厂区的搬迁及附近村庄的改造，并为新区建设聚集人气。同时结合经一路及纬一路的建设，对滨江公园进行开发，提高甘棠江核心区的环境质量。中期：利用资金启动建设滨江大道，构建起与老县城中心区联系的主干路网。通过滨江大道引导老城人口的疏散，从而促进滨江大道西侧居住用地的出让。回笼资金部分投入启动行政办公区、创意文化区的建设。在甘棠江北部的土地开发逐渐饱和后，沿滨江大道往南拓展，开发甘棠江东南部的居住用地，整体上形成滨江生活休闲带。远期：随着近中期区域的发展成熟，景观资源最优的甘棠江东岸及两江交汇处的土地价值得到进一步体现。结合桂林市旅游功能的拓展，远期117、开发这部分土地，完善了甘棠江核心区的旅游服务、会展商务功能与业态布局。适时建设旅游休闲带、旅游服务中心及会展商务中心，进一步提升本片区的旅游商务服务水平和城市档次。6969 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.10 建筑高度控制 5.10 建筑高度控制 本规划在行政文化中心、旅游服务中心及会展商务中心鼓励小高层建筑开发，将划定为小高层建筑引导区，建设标志性小高层建筑（24-50m）。一般居住用地以开发多层（12-24m）为主，通过建筑风貌塑造现代城市形象。控制沿山滨水用地建筑高度，相关用地为多层建筑引导区（12-24m），但可局部变化突破，点缀点式小高层，并控制朝向滨水山体景观的开118、敞界面。山体公园、滨水空间以及部分高档居住区控制为低层建筑引导区（12m），保持自然环境要素的渗透和景观视线的通畅。规划通过 3 级建筑高度控制，创造错落有致的城市空间，引导整体有序城市空间形态的塑造。低层示意图多层示意图小高层示意图 7070 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.11 开发强度控制 5.11 开发强度控制 根据功能和空间需求，划分了四类开发强控制地区：高强度开发地区（容积 3.0 以上），设置在旅游服务组团，主要安排酒店、休闲等公共建筑。中高强度开发地区（容积 2.0 3.0，含 3.0），主要分布在北部的滨水社区、特色商业区、旅游服务区及中部滨水社区的社区中心，119、重点安排商业、社区服务、小商品市场等公共性建筑为主。中强度开发地区（容积 1.0 2.0，含 2.0），主要分布在北部行政文化区、中部的滨水社区、南部的会展商务区及创意田园区，重点安排行政办公、文化创意、居住、会展、商务的性质建筑。低强度开发地区（容积 1.0 以下，含 1.0），主要分布在高尔夫社区、中部居住区及生态度假酒店区，重点安排高档居住及酒店功能。低强度开发中强度开发中高强度开发高强度开发 7171 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.12 地下空间规划 5.12 地下空间规划 7272 5.新城蓝图城市设计 5.新城蓝图城市设计 5.13 城市家具与广告标识控制 5.1120、3 城市家具与广告标识控制 标识系统：包括信息指示和警示两种，指示牌应简洁清晰，不宜损坏。亭廊：尽可能考虑遮雨、日晒等气候情况，造型及材料可结合周边建筑风格采用相应形式。座椅：考虑舒适性与耐久性的结合，对用材应有充分研究，以木材为主；而造型风格与不同区域的风貌主题密切相关。垃圾桶：以成品为主，造型简洁现代，足够的数量，间距不大于 150 米，节点区密度还要加大，可以考虑与其他城市家具组合布置，同时要满足清洁卫生的要求。雕塑：大型雕塑可以成为景观的重心，成为节点空间的焦点，小型雕塑多是一种点缀和装饰品，以其生动的形象美化环境。在生活场景较浓或风貌再现区可用人物等具象的雕塑，而在其他公共区域可以抽121、象造型及现代材料为主。铺地：作为城市家具摆置的衬底，通过精心推敲的形式、图案色彩和起伏可以获得丰富的视觉效果、提高空间的质量。7373 第六部分 专题研究 7474 6.1 旧村改造规划专题研究 6.1 旧村改造规划专题研究 6.1.1 项目背景 6.1.1 项目背景 6.1.1.1 村庄改造的背景 6.1.1.1 村庄改造的背景 区域发展环境的不断提升，给予桂林市以及灵川县新的发展机遇。甘棠河核心区位于灵川县城的中部，有甘棠河蜿蜒而过，地理条件优越。而在区域发展的带动下，甘棠河核心区有望成为灵川下一轮城市发展的启动区。而位于甘棠河核心区内的村庄，在这样的发展契机之下，该如何发展，是我们这次规122、划要着重思考的问题。6.1.1.2 村庄改造的意义 6.1.1.2 村庄改造的意义 目前甘棠河核心区共 29 个自然村星罗棋布于规划区内，严重影响了土地的集约利用，空间整合差。甘棠河核心区的村庄改造重考虑村庄用地的整合，优化土地配置，达到公共设施的资源共享，为甘棠河核心区的长远发展提供保障。本次研究的目标是为甘棠河核心区村庄改造提供技术可行性研究。6.1.1.3 项目的现状及建设规模 6.1.1.3 项目的现状及建设规模 1）人口结构 甘棠河核心区范围内涉及 5 个村委 29 个自然村，人口总数为 9559 人。甘棠河核心区村庄一览表 村委 自然村 人口（人）村委 自然村 人口（人）甘棠 16123、58 甘棠 1658 上村 336 下村 445 苏家 273 吴家 426 湘潭 178 禾家铺 1456 禾家铺 1456 石狮岭 485 小莫家 187 寺门底 382 社田江 402 木马 2659 木马 2659 村委 自然村 人口（人）村委 自然村 人口（人）邹家 115 二排 417 八排 156 三排 425 郭家 237 牛头 532 铁炉 291 车田 254 念匠户 232 双洲 1715 双洲 1715 本固 623 糖榨园 369 大江洲 723 大面 2071 大面 2071 马岭 392 大树底 182 车头 447 新村 90 老村 84 姚家 155 上秦 2124、28 下秦 493 总人口 9559 总人口 9559 2）经济发展 甘棠河核心区村庄主要收入为农业收入，少量农产品外销灵川县城，总体上与城市的经济联系甚少。3）公共事务 甘棠河核心区村庄公共设施严重缺乏，市政设施不完善，且大部分质量档次不高；文化体育基础设施等不完善，文化体育活动难以正常开展。4）土地利用 甘棠河核心区村庄居民建设用地 3000 亩，果园地 1100亩，耕地 6135 亩，其它农用地 1000 亩。6.专题研究 6.专题研究 5）建设面貌 甘棠河核心区村庄建筑风貌较差，主要是 90 年代建自建的砖混结构砖房，建筑布局不合理，建筑质量较差，建筑密度高，但建设强度相对较低，总体而125、言，居住环境普遍较差，生活质量低。道路网不成体系，村与村的联系缺乏，而村内部的路网也不完善，导致了“建了新房无新貌”的情况。6.1.1.4 研究工作的依据 6.1.1.4 研究工作的依据 政策依据 1）城市房屋拆迁估价指导意见 2）广西壮族自治区城市房屋拆迁估价办法 3）桂林市集体土地征为国有土地房屋拆迁补偿安置规定 4）桂林市房屋拆迁管理办法 5）中华人民共和国土地管理法 6）新耕地占用税暂行条例施行广西正拟定税额标准 基础资料 1）甲方提供的临川县甘棠河核心区区域范围情况简介 2）灵川县政府工作报告 6.1.2.案例研究 6.1.2.案例研究 6.1.2.1 青岛市张村河两岸村庄改造 6.126、1.2.1 青岛市张村河两岸村庄改造 1）规划概况 张村河是流经青岛市螃山区北部的一条主要河流.两岸共有村庄 17 个，人口 2.7 万人居住用地面积 2.7 平方公里。2002 年张村河改造纳入青岛市政府“12 件实事”之一，要求将其改造为人居环境的典范。该规划设计强调了原住民文脉的延续。尊重原有的“七张村、八下庄“的自然村落格局，在村庄的搬迁整合上，采取“相对集中.就近安置”的原则，就近形成城市居住小区，保证原有村民组织的完整性与聚落感，同时保留部分特色建筑，作为原有历史的遗存。2）经验借鉴?打破村庄界限，进行整体平衡 基于各村现有土地及规划可建设用地不同，难以在单一 7575 村庄的范围127、内取得改造与开发建设的平衡，在规划中从整体 考虑，以所有村庄作为总量来考虑，实现区域的总体平衡。?拆建分离、村民安置与商品房开发相分离 村庄拆迁、村民安置与商品房的开发分开进行，村民安置区的建设参照经济适用房的运作方式进行，由政府统一招标，开发企业进行建设。按照经济适用房建设模式进行建设的村民安置用房不同于一般意义上的经济适用房，其产权完全授予村民，其房产等同于商品房不用缴纳土地收益金可直接上市交易。?坚持公平与效率兼顾原刻，合理分配土地收益 对于该地区的土地收益，政府、集体和个人按照一定的规则进行分配。村集体收益按照比例首先用于社会养老保险和保障体系的建立，其次还可以解决村民就业和村集体经济128、的再发展和后劲，彻底解除村民的后顾之忧。?创建开发公司，协调三方利益 按照自愿、互利的原则成立包含区政府、街道办事处、村集体三方的“张村河土地开发公司”，进行市场化运作。区政府、街道办事处共同出资，村集体将集体土地作价出资(入股)组建该企业。此方式可以将三方的利益进行协调，降低土地开发中的成本，减少村庄搬迁安置中出现的矛盾。6.1.2.2 东营市陈庄镇总体规划村庄改造 6.1.2.2 东营市陈庄镇总体规划村庄改造 1）规划概况 陈庄镇为东营市利津县中心镇，濒临黄河，交通及区位优势明显，属于以发展工业和商贸业为主导的交通带动型城镇。陈庄镇现有 95 个行政村，其中 15 个行政村被并入镇驻地远期129、规划范围，因此，如何进行这些村庄改造，如何在改造中保护陈庄镇的城镇特色是规划要解决的重点问题。规划从文化特色、产业发展、人居环境三方面进行研究，重塑“邻里文化”，形成大园区与小手工业作坊相结合的产业模式，创造水网密布的生活环境，确保村庄的可持续发展。2）经验借鉴?土地流转，促进就业 让土地进行流转，改善土地资源配置效率，为陈庄镇农 业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间，解决城中村居民的就业安置补偿问题。?三园联动，邻里补充 将陈庄镇的工业园区与商贸及仓储物流区的有效结合，形成互动，完善产业链，打造工业集群。同时，在邻里中心布置一些能够提供一定量就业岗位的手工业作坊，形成大园区与小邻里相结合130、的产业布局模式。?交通环线，高效串接 规划建设一条快速的交通环线，高效串联陈庄的居住片区、工业仓储片区、商贸片区等主要功能区，引导陈庄的交通以及就业。6.1.3.项目开发模式研究 6.1.3.项目开发模式研究 6.1.3.1 村庄建设用地的改造模式 6.1.3.1 村庄建设用地的改造模式 1）改造模式 改造方式 从改造方式来看，村庄改造可分为就地改造、异地搬迁、原地划拨安置地及回迁房 4 种方式。考虑到改造村庄位于甘棠河核心区，是灵川县未来的城市中心区，既要提高土地利用率，提升城市形象，又尽可能地保留村民原有的生活记忆，综合 4 种方式的优缺点，建议采用回迁房的方式。改造方式改造方式 特点特点131、 优点 缺点 就地改造 增加市政公共设施，通过多种手段改善村庄的居住环境，调整优化村庄的功能。保留原有村庄的格局，可以保留原有村庄的记忆，保留村民自主经营权。不利于土地的集中利用及城市形象统一。异地搬迁 整体搬出规划区，另外找一个安置地集中安置，且近期内要对村庄急需解决的基础设施、配套设施等进行建设。腾出土地，提高规划区的土地利用效率，而且可以保留村民的人口结构。全部搬迁，使村民丧失了对原村庄的记忆，在新安置地要一个适应的时间，且新安置地的建设投入比较大。原地划拨安置地 村庄全部拆除，集中在规划区内划拨安置地。腾出土地集中规划，有利于土地利用效率提高及城市形象统一，且可以保留村民的人口结构及村132、庄记忆。安置地单独让村民经营，可能会造成新的城中村。6.专题研究 6.专题研究 改造方式改造方式 特点特点 优点 缺点 回迁房 村庄全部拆除，让房地产进入开发，给原有村民进行房屋及资金补偿。土地让房地产进行集中开发，有利于提高土地的价值，且可以保留村民对当地的记忆。村民丧失了对安置地的自主经营权，且需要有一定的时间适应城市的生活方式。改造主体 从改造主体看，村庄改造的模式可分为政府自营，政府主导、市场运作，市场主导、政府调控和村民自营四种。综合考虑四种模式的优缺点，建议本次村庄改造采用政府主导、市场运作的模式。这种模式既能充分发挥市场运作的能力，减轻政府资金压力和工作负担，规避政府自营开发的风133、险，又能确保政府的主导地位，有效保障被拆迁村民的利益和控制合理的开发强度。改造模式改造模式 特点特点 存在问题存在问题 政府自营 政府完全主导，包办改造的全部工作，负责拆迁安置、基础设施配套，并扮演开发商的角色，进行后期开发建设和销售工作，实现收支平衡。对政府资金实力要求高，易造成巨大的财政压力，实施难度较大，尤其是对改造范围广，拆迁量大的地区。对政府的技术实力、组织能力和管理效率要求高，容易滋生腐败问题。政府主导 市场运作 政府负责前期拆迁安置和基础设施配套，政策规则制定及规划编制，将除用于拆迁安置房和相关配套设施建设以外的用地作为净地上市，获得卖地收入来进行资金平衡。前期投入较大，有较为繁134、琐、复杂的回迁安置工作。市场主导 政府调控 政府宏观调控指导，划定改造范围，制定改造政策，招标承建开发商和土地出让；开发商在政府指导下完成拆迁安置、配套设施建设和商品房开发，自收自支独立平衡。开发商易出于对利润的追求而提高开发强度，损害被拆迁村民的利益，影响改造的效果。村民自营 村民自主经营，协议招标承建开发商和土地出让，从而获得自主经济利益。村民及开发商出于对利润的追求而提高开发强度及更改用地的性质，影响城市的形象，容易造成新城中村。2）改造策略 经济平衡经济平衡 政府先确定要进行回迁的地块，以不盈利为目的，在不 7676 额外投入资金的前提下，确定合理的开发强度和各类功能建 筑的比重，保证135、地块具备市场开发的动力和可行性，然后通过土地运作的途径，实现改造投入产出的资金平衡。捆绑拍卖捆绑拍卖 在旧村土地尚未拆迁平整时，通过先拍卖要进行回迁的土地，收取拍卖款用于前期拆迁安置补偿和配套设施建设，即拆迁安置和配套设施建设资金由开发商垫付。这样既解决政府改造资金压力，又避免开发商与被拆迁居民直接接触，有利于控制改造成本、推进改造进度。产权调换产权调换 为切实保障被拆迁村民的利益，确保被拆迁村民得到妥善安置，采用产权调换的补偿安置形式，即无论是否回迁，拆迁人在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋的价款，用于购买回迁房或其他房屋，以避免在遭遇“烂尾楼”的情况下无法安置。6.1.3.2 农业用地补136、偿模式 6.1.3.2 农业用地补偿模式 1）补偿模式 土地是村民赖以为生的工具，丧失了土地，即是剥夺了村民的生存的权利。农用地的被征收，该利用哪种赔偿，可以使城市的开发得以顺利进行而又保障原有村民的生活。从补偿方式来看，农用地的补偿分为货币补偿、异地补偿农用地和补偿村镇建设用地三种模式。综合考虑这 3 种模式的优缺点，建议本次甘棠河核心区的农用地补偿采用补偿建设用地的模式。由于建设用地补偿量较大，规划采用三种类型的建设用地进行补偿，以提高其可操作性。在行政文化区，以商住用地的商业部分进行补偿（图 1）；在旅游服务区，以市场用地进行补偿（图 2）；在创意田园，以保留的村民住宅进行补偿（图 3）137、。改造方式改造方式 特点特点 优点 缺点 货币补偿 以资金方式一次性补偿被占用的耕地农用地一次性被征为国有，提高土地使用效率。缺少了可以耕作的土地，对于缺乏知识的村民来说，往后的生活难以为继。异地补偿农用地 在有条件的地方，结合宅基地的安置，重新开垦新农用地，将宅基地与新耕地一起布置。可以保持农用地的总量不变，且可以保留村民的耕作方式。在农用地被不断占用的今天，难以开垦这么大面积的耕地。补偿建设用地 按照一定比例赔偿村镇建设用地。赔偿的建设用地村民可以自主经营，可以获得长久的收益。出于自身利润的考虑，会不断提高土地的容积率，形成新的城中村。6.专题研究 6.专题研究 2）经营策略 补偿用地采用138、政府主导、市场运作、村民收益的方式来操作，确保规划开发的完整性。政府负责前期的赔偿，政策规则制定，规划编制，基础 设施建设，帮助村民建立股份公司，再将补偿土地进行拍卖（商住用地和市场用地）或者改造出租（创意田园），除去政府前期投入的平衡，其余拍卖或出租的收益都归村民股份公司所有，而以后土地的收益也归村民股份公司所有。这样做的好处是政府的组织协调，规避了政府自营开发及村民自营开发的风险，使土地得到有效的使用，同时保障了村民的收益。6.1.4.项目拆赔标准研究 6.1.4.项目拆赔标准研究 6.1.4.1 拆赔原则6.1.4.1 拆赔原则 村庄改造工作涉及各方面的利益，我国对于保证被拆迁人的利益有139、严格的政策规定，为了实现核心目标保证拆迁工作的顺利实施，必须遵守拆赔的大原则：1）依据法律原则 只有依据法律才能保护守法村民的利益，惩戒违法，维护现有政策权威，并可规避改造中的法律诉讼风险。2）实事求是原则 拆迁补偿要受现实条件的约束，如资金约束、规划约束等，因此制定拆迁补偿标准应该从现实出发，实事求是。3）符合意愿原则 符合被搬迁主体的意愿是顺利实现改造的基础，也是规避行政风险的途径。6.1.4.2 赔偿模式分析 6.1.4.2 赔偿模式分析 1）宅基地赔偿标准 根据广西壮族自治区城市房屋拆迁估价办法、桂林市集体土地征为国有土地房屋拆迁补偿安置规定及桂林市房屋拆迁管理办法的规定，共采用 3 140、种赔偿标准。产权调换 在本规划中即为回迁房的方式，回迁房要按照拆 1 赔 1的标准来赔偿，即是迁建安置的房屋面积，不能小于被拆迁 改造规划编政策规则制土地拍卖 拆迁补偿 基础设施市场开发市场型销回迁房销原址产权补偿房价回购限价补偿房价外迁 购买限价回迁房用地 捆绑拍卖 政府政府市场市场图 1：补偿区区位示意 1图 2：补偿区区位示意 2图 3：补偿区区位示意 3 7777 房屋的合法有效面积，如果小于被拆迁房屋的合法有效面积时，差额部份以被拆迁房屋的评估价格为基准进行货币补偿。被拆迁房屋建筑合法面积，以房屋权属证书或者合法建房手续上载明的建筑面积或其他合法有效材料所载明的房屋面积为准。货币补偿141、 由拆迁人根据被拆除房屋评估价值及其它的补偿标准，一次性提供安置资金，由被拆迁房屋产权人自行解决住房。宅基地迁建安置 在具备另批宅基地的土地上，并经国土资源、建设规划部门批准，拆迁人按照被拆迁房屋在拆迁公告发布时的建筑重置价格，提供迁建费用，自行建造安置房。本次规划宅基地改造模式主要采用回迁房的方式，所以主要是采用产权调换的赔偿标准，重点是要仔细核查村民的有效建筑面积，以便可以有效的进行回迁及赔偿。2）农用地赔偿标准 根据中华人民共和国土地管理法的规定，结合本次规划的实际及其它城市经验，本次规划共采用 2 种赔偿标准。建设用地补偿 参照其它城市的经验，占用农用地补偿建设用地的标准是按照被占用农142、用地总面的 10%20%来补偿。这种补偿方式既可以让村民继续收益，又可以腾出大量的建设用地。货币补偿 占用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其赔偿标准参照中华人民共和国土地管理法四十四条的规定。本次规划着重考虑村民的长远持续发展，主要采用建设用地补偿的方式，在建设用地存量不够的情况下，可采用货币补偿的方式赔偿不够的差量。6.1.5 专项研究结论 6.1.5 专项研究结论 1）政府主导，市场调控 村庄改造的成功与否，更大程度上取决于政策的制定与实施，政府要发挥主导功能，将村庄用地整体储备，垄断土地一级市场，然后进行拍卖，实现资金回笼。2）统一标准，统一拆赔 村143、庄集体用地分为住宅用地、经营性用地、农用地，根据现有政策其征用费用各不相同且差异极大。规划统一进行拆赔，杜绝只征用耕地而保留住宅用地的方式，避免形成新的城中村。3）经济平衡，村民收益 政府以不盈利为目的，土地收益归村民所有，激发村民改造的积极性。6.专题研究 6.专题研究 7878 6.2 甘棠江核心区功能策划 6.2 甘棠江核心区功能策划 灵川县区位优越，资源丰富、生态环境条件好，交通条件优越，处于珠三角 3 小时圈内，是湘桂走廊的南部咽喉，紧靠桂林市。本文基于对灵川县经济社会自然等因素的考虑就城市功能发展策略提出了相关的建议。6.2.1 城市定位 6.2.1 城市定位 6.2.1.1 城市144、的形象定位 6.2.1.1 城市的形象定位 综合考虑灵川县的实际情况，本次概念规划在对城市资源细致分析的基础上认为甘棠河核心区的最大卖点是“生态”。甘棠河核心区的自然形象可以概括为：青山绿水、田园风光，应当全面引入“生态”的概念，树立“山水田园、休闲生态”的形象和品牌。6.2.1.2 城市功能定位 6.2.1.2 城市功能定位 灵川县总体规划对灵川县城的定位为：灵川政治、经济、文化中心，桂林城北的门户及物流园区；桂林中心城外围工业基地；桂林城市的生态保育区。甘棠河核心区在总规对灵川县城定位的基础上，结合自身的区位条件，自然条件及区域对甘棠河核心区的发展要求，本次甘棠河核心区的功能定位为：桂林市145、漓江休闲经济带北部核心，桂林市北部的旅游服务中心，灵川县的政治文化中心及会展商务中心。6.2.2 甘棠河核心区功能发展策略 6.2.2 甘棠河核心区功能发展策略 1）依托桂林，立足生态，创建新区 依托紧靠桂林的优势区位，及优越的自然环境，与桂林市形成错位发展，创建具有滨水特色的生态新区。2）政府主导，产业领军，构建综合服务平台 以增强地区配套服务功能为目标，以政 府搬迁为契机，建立总部办公、现代商务、创意产业、展贸等生产性服务业体系，形成研销联动发展的创新服务链条。3）准确定位，逐步实施，打造旅游休闲服务业体系 根据市场需求逐步发展旅游休闲、酒店会展、现代商贸等功能，提升城市职能。4）打造城市146、形象，彰显城市魅力 通过现代化城市风貌与甘棠河的自然风貌结合，展现城市的个性。类型 类型 主要项目 主要项目 行政办公 行政办公 县政府、其它行政部门 现代商务 现代商务 独立产权式办公、酒店式公寓、商务酒店 现代商贸 现代商贸 义务小商品市场、批发市场、会展中心 创意产业 创意产业 创意产业园、创意田园 旅游服务 旅游服务 旅游服务中心、星级酒店、生态酒店、会议中心 综合服务 综合服务 城市文化与商业服务（购物、娱乐、餐饮）主题地产 主题地产 高尔夫主题社区、滨水特色住宅 6.2.3.主要功能发展对策 6.2.3.主要功能发展对策 6.2.3.1 行政办公 6.2.3.1 行政办公 1）现状147、分析 现状行政办公主要位于甘棠河的北岸，沿着桂黄公路呈带状分布，没有形成集中的办公区，降低了办公的效率。其布局没有很好利用甘棠河的景观优势。2）发展定位与形象策划 未来随着灵川县的发展，城市的品质不断提高，城市的生活更加追求高效、生态。甘棠河核心区新行政办公区的规划成为必然之势。同时，新行政办公区的规划将会提升片区的土地价值，带动片区的开发。作为城市窗口的政治中心，代表着整个城市的形象，必然要凸显城市的山水格局。行政办公区的设计要充分体现灵川县的山水特质，体量要轻盈通透，空间要灵活丰富。6.2.3.2 商务办公 6.2.3.2 商务办公 1）区域分析 目前桂林市商务的需求主要以旅游中介、当地中148、小企业 6.专题研究6.专题研究 总部服务为主，没有形成较为集中的商务办公区，未来叠彩 区、临桂镇与雁山区也规划有一定的商务功能。总体而言，桂林市生产性服务业发展较为滞后，商务办公需求有限。因此，甘棠河核心区商务功能需要准确定位与制定适宜的发展规模，避免重复建设与同构竞争，同时，适当提高其发展规模，从而提升桂林市整体的商务功能。2）功能的定位与发展规模 甘棠河核心区毗邻桂林市区，与桂林市区只有半小时的车程，而且紧靠桂林北站，商贸活动较发达，其商务的发展具有很大的优势。从整个桂林市区的商务发展趋势来看，甘棠河核心区的商务功能不会很多，且受桂林市辐射较强，在很大程度上讲，甘棠河核心区的商务功能是桂149、林市商务功能的延伸及重要组成部分。其功能主要受桂林市功能外拓（工业、房地产等），桂林北站物流园区发展带动，及旅游业的不断发展的影响，其服务功能主要有：公司总部，交易中介，市场管理，旅行社，创意产业等，其商务服务主要对象为：当地企业总部，物流公司，旅游者等。因此，甘棠河核心区商务办公建筑总量不宜过多，根据国际经验，在 50 万平方米之间为宜。其建筑形式宜以公寓式为主，但可以考虑在主要景观节点地区灵活布置少量办公楼。6.3.3.3 现代展贸 6.3.3.3 现代展贸 1）区域分析 目前，在桂林市城东区，临桂县及灵川县形成了大规模的专业市场及物流基地。临桂县以秧塘园区为依托，形成了蔬菜、副食品、禽蛋150、等为主的农副产品中转批发市场和物流基地，未来以两江机场临空经济园区为依托，将发展培育大型流通企业集团。灵川县八里街地区依托桂林北站，形成了食品、家具、综合日用品、品牌汽车及五金机电产品等几大商品集散地，带动了该地区专业市场的发展，但多为沿路布局功能单一的模式。桂林市区城东（高新区+铁山工业园）商业业态较全，主要以大型现代综合服务中心为主，例如家乐商贸城、桂林国际会展中心、会展购物公园（含南城百货）、花卉市场等。其 7979 中桂林国际会展中心是以开展会议，展览展销为主要功能的展贸设施，填补了桂林市会展业的空缺，但是与其会议展览的潜力相比，仍然缺乏会议展览的设施。其余外围郊县主要以农副产品批发市151、场为主，规模不大。整体而言，桂林市的专业市场模式单一，少有展销一体的大型先进的批发市场形态（桂林国际会展中心除外），专业市场的发展受到制约。可见，桂林市专业市场都面临转型，甘棠河核心区在本次的转型契机中应如何定位发展，是本次规划着重考虑的问题。2）功能定位与项目策划 从目前分布情况来看，桂林市主要形成了秧塘园区、两江机场临空经济园区、城东展贸区与桂林北站物流园区四大物流展贸区，其功能互有侧重。甘棠河核心区与这些地区毗邻，与桂林北站更是唇齿相连，其商贸功能应该与这些地区形成错位发展。根据周边地区的发展需求，建议在甘棠河核心区规划建设国际商贸城，重点为桂林北站物流园区配套服务，形成常年展。采用现代152、商贸城的先进理念，以 MARTMALL 模式打造的一站式综合魅力体验区。它将包括展销、配送、质检、交易、咨询等全套功能，内外贸兼合，考虑延伸桂林国际会展中心的一些专业型内容，开拓国际采购。6.3.3.4 创意产业 6.3.3.4 创意产业 1）区域分析 桂林市的旅游商品种类较多，具有极大的市场效益，占同期旅游总收入的 10%左右，但是其相应的创意设计与配套销售却较为落后，主要有两点：特色鲜明的旅游商品少，做工粗糙，这主要是旅游商品生产销售与研发脱节造成的，旅游商品市场存在着严重的抄袭之风。旅游商品销售专卖店特色不够突出，从店面的装潢到店内商品的摆放，都存在着雷同。2）功能定位与项目策划 甘棠河153、核心区的区位优越，紧靠旅游商品最大销售市场桂林，且灵川未来发展成为桂林北部的旅游服务中心，旅游商品的销售将面临着很大机遇。根据前面的分析，结合甘棠河开发的契机，打造桂林市旅游商品创意产业北部中心，在本案中规划创意田园和创意文化区，形成研发销售一链式开发模式，提高旅游小商品的竞争力。创意文化区利用原有的工厂，规划成展示销售空间，展销空间要突出艺术品的不同特性，同时配套相应的餐饮、娱乐设施和休闲环境完善，吸引游客消费。创意田园则改造原有的村民住宅，打造艺术家村，开发成为一个旅游小商品的研发中心。艺术家村可以适当降低租金，吸引艺术家集聚，从而提高艺术家村的影响力。6.3.3.5 旅游休闲服务 6.3154、.3.5 旅游休闲服务 1）区域分析 桂林旅游资源丰富，总体上呈现出“沿江（河）”、“沿线”的带状特征。桂林旅游资源的最精华地带是漓江景区，而桂林是整个景区的中心及服务基地。（图）6.专题研究6.专题研究 桂林旅游资源区 资源区名 景点名称 桂林城市旅游资源区 靖江王陵、芦笛景区、虞山公园、叠彩景区、西山公园、靖江王城、伏波山景区、榕杉湖、七星公园、象山景区、南溪公园、桃花江旅游度假区、穿山公园、雁山、灵川美食城等漓江风光旅游资源区 龙门古榕、奇峰林立、九牛三州、大圩古镇、草坪冠岩、杨堤风光、兴坪佳境、渔村、书童山、福利工艺、普益 阳朔田园旅游资源区 山水园、阳朔公园、月亮山风景区、遇龙河风景155、区、西街 灵渠与乐满地旅游资源区 灵渠风景区、乐满地休闲世界、古严关、秦城、红军长征突破湘江纪念园 猫儿山旅游资源区 十里大峡谷、高山公园、铁杉公园、老山界 矮岭温泉旅游资源区 矮岭温泉、白面瑶寨、岩门峡漂流 龙脊梯田旅游资源区 龙脊梯田、金竹壮寨、龙胜、银水侗寨 资江旅游资源区 宝鼎瀑布、资江漂流、八角寨、百卉谷、五排河漂流 湘江旅游资源区 湘山寺、镇湘塔、三江口、全州 天湖旅游资源区 天湖、天湖水库、茶田电站、海洋坪水库 灌阳古民居及民族文化旅游资源区 月岭古民居、千家峒瑶族发祥地遗址、灌江山峡风景区、黑岩田园风光风景区、灌阳 恭城儒家文化及生态旅游资源区 文庙、武庙、周渭祠、湖南会馆、社156、山生态园区、烈士陵园、恭城 荔浦丰鱼岩旅游资源区 丰鱼岩洞、八卦山庄、鹅翎寺、荔浦 但是桂林旅游方式比较单一，据统计，到桂林的旅游者中，88.7%为观光旅游者，7.3%为休闲度假旅游者，4.0%为文化、科学考察和商务旅游者。可见桂林市是以观光为主的旅游方式，会议旅游，度假旅游，体育旅游，文化旅游等综合型高附加值的旅游方式较少。农副产品中转批发市场 物流园区 大型现代综合服务中心 大型流通企业集团 城东区 秧塘园区 临空经济园区 转型 甘棠河核心区 八里街 旅游资源分布图 旅游服务中心等级图？8080 2）功能定位与项目策划 08 年灵川县加强了景区景点的建设，新增了多个项目，例如大圩毛洲岛、青157、狮潭月亮湾、潮田绿洲园等，但依然摆脱不了这些项目作为观光型旅游项目的尴尬。甘棠河核心区的旅游功能规划应从区域的旅游项目布局及功能出发，主动完善及配套区域的旅游服务功能，加强其作为桂林北部旅游服务中心的地位。其功能应以休闲度假，文化体育为主，贴合现代人的旅游需求，又完善了区域旅游服务功能。规划在甘棠河核心区设置会议展览，生态酒店，高尔夫社区，特色休闲等项目，结合甘棠河的优美风光来进行布局，让游人既能享受到舒适便捷的城市服务，又能欣赏甘棠河的旖旎风光。6.3.3.6 城市综合服务 6.3.3.6 城市综合服务 1）区域分析 城市综合服务与生活息息相关，包括购物，休闲娱乐，餐饮等消费活动。1）现代休158、闲娱乐 桂林市的大众娱乐活动主要有节庆活动、社区活动、广场艺术，大中型主题文化项目等四种形式。这几类娱乐活动主要借助城市的景观资源或开放空间开展起来，功能相对独立单一，缺少与城市的其他功能形成联动，例如各大酒店就较缺少娱乐节目，造成只有单纯的住宿功能；城市缺少特色的酒吧街，步行街等。从空间布局来讲，休闲娱乐设施主要集中分布在漓江一带，桂林市区成为这一带的中心。目前，灵川县的娱乐设施仅限于旅游区内的休闲度假设施，县城区只有一些 KTV 和一条步行街作为休闲之处，缺少高品质的休闲娱乐项目，旅游的持续发展缺少依托。2）文化餐饮 1998 年，餐饮占旅游业总收入的 10%多，可见餐饮业在旅游业中的重要159、性。但目前其高档餐厅都集中在酒店，缺少专门的主题餐厅，特色餐厅。桂林地方风味食品非常有名，例如桂林米粉、葫芦鸡等，但由于一直以来都是小摊贩的形式，饮食环境较差，阻碍了其进一步发展。灵川凭借着灵川狗肉、清水鱼、清水鸡等美食品牌，已经连续举行 4 届桂林美食节，其美食的影响力不断扩大，但目前县城区内经营场所仍以小摊贩的形式为主，缺少特色经营环境。桂林市风味食品一览表 市县 风味餐饮 桂林 市区 桂林米粉、芋头盒、葫芦鸡、小鸭渡漓江、提蓝马蹄虾、桂林扣肉、百花酿马蹄、香酥芋头盒、盘龙大白膳、桂林纸包鸡、荷叶鳝、桂林马蹄肉、马蹄蒸肉饼、荷叶鸭、蛤蚣炖全鸡、罗汉汽锅鸡、马蹄炒鸡球、桂花炒肉松、桂林田螺、160、尼姑素面、清蒸漓江鱼、红扣竹鼠、山水西瓜盅 阳朔县 啤酒鱼、柚叶粑、漓江虾、田螺酿、玻璃扣、柚皮酿 临桂县 临桂粉蒸肉、临桂白切狗肉、香糯八宝饭 兴安县 白果老鸭汤、禾花鱼 龙胜县 侗家酸肉、酸鱼、酸肉、侗族鸭血粑、醋血鸭、侗家蚂蚱菜、壮家肉酒、壮家五色饭、竹筒饭、苗族油茶、油炸巴石鱼、油炸蜂蛹 资源县 蕨菜、竹笋、干鱼仔、打油茶 恭城县 打油茶、兰花根 荔浦县 荔浦扣肉、油丰渔 灵川县 灵川狗肉、清水鱼、清水鸡 全州县 全州红油米粉、全州滚泥豆腐、禾花鱼 灌阳县 打油茶、猪头火锅、禾花鱼、汤煮雪萝卜等 平乐县 水盐菜、玻璃扣、柚皮酿 永福县 打油茶、炒田螺 2）功能定位与项目策划 灵川的城市161、综合服务的发展应该立足于其北部旅游服务中心的定位，结合现有美食特色及甘棠江优美景观，把商业设施与灵川的地域文化、美食文化、自然肌理相结合，建设滨水主题商业区、滨水风情休闲区、美食城、酒吧街、生态度假酒店等特色服务与休闲区，形成极具魅力的高品质滨水新区。1）提升品质 近期内应着力改善商业设施的经营环境，增加其类别，加强吸引力，形成高品质的生活旅游空间。2）滨水特色 甘棠河核心区内的商业发展应充分利用甘棠河的优美景观，尽量将商业设施临水设置，拉近人与水的关系。6.专题研究6.专题研究 3）地域特色 甘棠河核心区内的商业发展，特别是饮食，应该充分发挥其多民族融合的特色，发展民族菜肴，形成广西民族风味162、菜系列。4）品牌效应 立足现有的美食品牌，做大做强这些品牌，通过美食城等方式，加大其影响力，然后不断完善其美食系列，形成品牌效应。5）生活便利 甘棠河核心区的商业设施既要服务旅游人群，又要服务当地的生活，其设施布局要合理，服务半径要合适，能同时便利旅游人群及生活人群。6.3.3.7 生态居住、主题地产 6.3.3.7 生态居住、主题地产 1）区域分析 08 年全县各房地产项目顺利推进，建筑面积达 86.49 万平方米，销售面积 28 万平方米，完成建筑营业税 3008 万元，建筑房地产业继续保持了健康发展的良好势头。但是同大城市比较，灵川房地产总体规模较小，市场化程度低，房地产开发企业规模小实163、力较弱，资金实力不够雄厚。很多市场的空间并未挖掘出来，需求的潜力远远没有表现出来。而且灵川县的房地产发展更多是受桂林市外溢影响，其房地产开发主要集中于八里街。2）发展设想与项目定位 灵川县的产业定位是利用灵川本身优秀的自然生态环境发展经济，房地产是旅游服务的主要承接者之一，它本身还是国民经济的支柱产业，对加快城市化进程，改善城镇居民住房条件，拉动内需，增加财政收入，扩大就业门路，具有很大的意义。灵川县的房地产应该以市场为导向，一方面以灵川本身城市化加速为契机，提升房地产发展水平，完善住房提供结构，逐步形成以普通商品房为主体；另一个方面，要充分发挥甘棠河核心区的生态优势，面对桂林市，发展生态、健康、休闲型的房地产，例如高尔夫社区等，把甘棠河核心区打造成为桂林市北部休闲度假旅游的基地，发展旅游房地产业。8181 第七部分 地块控制图则 8282 7.地块控制图则 7.地块控制图则 8383 8484 8585 8686 8787 8888 8989 第八部分 城市设计导则 9090 8.城市设计导则 8.城市设计导则 9191 9292 9393 9494 9595 9696