1、社会主义新农村建设试点项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月87可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1项目提要11.2项目建设单位21.*xx农业发展有限公司22.xx能源投资有限公司21.3本课题研究的程序21.4编制依据31.5研究结2、论摘要4第二章 项目背景52.1*城乡统筹发展条件下新农村建设和土地流转51.以社会主义新农村建设推进城乡统筹发展52.战略作用越趋显著的土地流转市场52.2生态旅游迅速发展72.3低碳经济是可持续健康发展的战略性选择71.低碳理念融入生态城市建设82.*两会热点，力建低碳城市8第三章 市场分析93.1休闲旅游市场分析91.我国旅游市场发展趋势92.农业旅游市场93.*旅游市场104.*未来的“温泉之都”103.2养生养老市场111.前景广阔的养生养老产业112.进入养生度假时代，*缺乏养生养老社区113.3旅游度假地产市场121.近郊以景点为依托的度假物业正在兴起122.复合旅游地产异军突起3、124.1项目建设地址134.2项目区域134.3区位交通134.4自然资源134.5人文资源144.6项目现状14第五章 项目理念与发展战略155.1项目理念151.以多产业融合和主题化开发打造“xx生态城”品牌152.以文化脉络整合项目资源163.扩展农业产业链，建设创意农业博览园5.2发展战略1.打造“休闲农业民俗体验养生度假”战略格局2.打造绿谷品牌5.3定位体系1.项目案名2.总体定位3.形象定位4.目标定位5.4功能架构与产品体系1.项目总体架构2.空间布局与功能分区第六章 主要项目建设方案6.1创意农业博览区1.主要建设项目2.经济技术指标与开发时序安排6.2绿谷生态小镇1.主要4、建设项目2.经济技术指标与开发时序安排6.3森林生态养生区1.主要建设项目2.经济技术指标与开发时序安排6.4四季果庄休闲区1.主要建设项目2.经济技术指标与开发时序安排6.5山地运动休闲区1.主要建设项目2.经济技术指标与开发时序安排第七章 基础设施工程要求及规划7.1道路交通规划7.2给水工程1.现状概况与分析2.用水量预测3.水源4.管网布设5.消防供水7.3排水工程1.现状概况与分析2.规划排水体制3.污水量预测4.污水布置与处理5.雨水量预测6.雨水布置7.4电力工程1.负荷预测2.电力设计规划3.供电线路规划7.5电信及共用天线CATV工程规划7.6燃气工程1.现状概况与分析2.用5、气量预测3.气源4.管网布置第八章 环境影响及保护8.1环境影响评价1.评价依据2.采用标准3.环境影响8.2环境保护第九章 开发运营与人力资源配置9.1项目开发运营策略1.总体运营策略2.产品策略3.市场策略4.营销策略5.投资策略6.xx生态城的核心竞争力9.2人力资源战略第十章 投资估算与财务分析10.1项目投资估算1.估算说明2.总投资估算（概算法）3.项目产品分类投资构成10.2财务分析1.常规经营型项目财务分析2.长期租赁或销售型项目财务分析（保守原则）3.项目计算期总收入计算4.资金筹措计划：5.项目主要经济指标估算6.财务分析结论第十一章 社会评价11.1社会影响评价11.2风6、险分析1.风险分析2.风险的防范对策第十二章 总结6 8第一章 总论1.1项目提要1项目名称：*市社会主义新农村建设试点项目xx生态城2建设单位：*xx农业发展有限公司xx能源投资有限公司3建设地址：*市xx区xx镇xx村二环路以西4项目投资：13亿元人民币5项目建设周期：一阶段工程为20102011年，二阶段工程为20122013年，三阶段工程为20142015年。6建设规模项目规划占地面积：444.17公顷，合6662.6亩；项目总建设用地面积： 168.82公顷，合2532亩 (不在“四山”保护范围以内)；项目总建筑面积：47.85万平方米（包括非永久性建筑）7.战略价值xx生态城项目估7、算投资13亿元人民币，可提供就业约40005000人，全部解决当地农民就业。xx生态城项目建成后，受其影响和辐射，外围合作农田的创意农产品将成为*市高端农产品市场的主力军；将使得农产品生产愉悦化、时尚化，显著增加农民收入，培养创意农民，促进农民全面发展，逐步实现城乡共同富裕；将持续扩大内需，推进城乡一体化，共建和谐社会，成为*市一张闪亮的金名片。1.2项目建设单位1.*xx农业发展有限公司*xx农业发展有限公司是一家主要从事创意农业及生态产业综合开发的企业。在观光休闲农业、农业科技、生态旅游、健康产业、休闲娱乐等领域拥有丰富的经验和广泛的协同资源。公司以“生态可持续发展”为理念，致力于发展创意8、农业，保护、传承与开发民俗文化等中国传统文化资源，开发与推广生态产业并促进其系统化。公司将以“泛生态产业”为核心，通过整合社会资源和资本，实现跨越式发展。2.xx能源投资有限公司xx能源投资有限公司系由金融领域中资深美、加藉华人及港台基金持有人在香港合资组建的创业投资控股机构。公司主营业务面向中国西部地区及沿海热点地区有潜质的项目进行重点投资。公司股东在国内外金融界拥有丰富的资源及人脉关系，系美国、加拿大数个风投基金系公司进军中国大陆投资项目资金之来源的主要途径之一，并辅以境外金融机构担保、委托贷款等多种融资方式，进而确保公司所投项目的顺利开展并获取理想的经济效益。1.3本课题研究的程序xx生9、态城项目可行性研究报告由*xx农业发展有限公司和北京绿维创景规划设计院有限公司联合作为编制单位，组成专家工作组，对xx生态城项目（以下简称项目、项目区）进行可行性研究，编制了本报告。1.根据编制要求，工作组前往*市xx区xx镇进行实地调查，分别对现状、市场、资源、社会、行业主管部门等进行了调研，收集项目建设、运营等各方面所必需的信息资料和数据。2.在分析调查和研究收集资料的基础上，根据市场发展状况，对项目进行客观、创新地设计，对项目的场址方案、建设规模、工程方案、环境保护方案、实施进度方案及投资方案等进行了系统化研究。3.在对多种方案论证比选优化后，提出推荐方案。4.对推荐方案进行环境评价、财10、务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。5.有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行调整或重新设计。6.在项目负责人统筹协调下，各专业组分工编写报告，综合汇总，修改完善，形成本报告。1.4编制依据1.2007年中央1号文件中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见；2.中央关于批准*市成为城乡统筹综合配套改革综合试验区的决定；3.2010年中央1号文件中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见；4、2009年国发3号国务院关于推进*市统筹城乡改革和发展的若干意见；5.农11、业部全国农业和农村经济发展第十一个五年计划；6.农业部关于加快西部地区特色农业发展的意见；7.*市农业发展十一五规划；8、2010年中共*市委市政府关于推进城乡统筹夯实农业农村发展基础的意见；9.中共*市委办公厅、*市人民政府办公厅关于建设社会主义新农村建设“千村推进百村示范”工程的实施意见；10. *市社会主义新农村建设示范村标准；11. 风景名胜区建设管理规定（国家建设部）；12. 国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；13. 其他相关依据资料及实地调查资料。1.5研究结论摘要根据国务院国发3号文件精神，以*城乡统筹发展为指导思路，结合社会主义新农村建设前景，通过对12、国内外生态农业发展的分析，结合国内观光休闲农业的发展状况，提出整合农业的经济功能、农村的生态功能及文化功能，采取“三重功能”并重的发展模式，通过提高土地利用效益，走出一条城乡统筹发展的新道路。第二章 项目背景2.1*城乡统筹发展条件下新农村建设和土地流转1.以社会主义新农村建设推进城乡统筹发展随着*城市规模的不断扩大，城市功能的不断完善，城乡发展格局正逐步向“以城带乡，城中有乡，乡中有城，城乡一体化”的方向迈进。统筹城乡发展，对建设好*市广大农村具有特殊意义。大城市与大农村并存，是*的特殊市情。统筹城乡发展，重点是调整农村产业结构。目前，*市工业化、城市化进程明显加快，已进入统筹城乡发展的重要13、时期。统筹城乡发展，为农业农村工作提出了新的任务，必须从城乡统筹的高度，跳出农业抓农业，以工业化的思路发展农业，以产业化经营提升农业，使*市农业逐渐从分散落后的经营模式向产业化、集约化经营转变。因此必须构筑新的产业支撑体系，加速推进农村经济结构的战略性调整。统筹城乡发展，以深化农村改革为动力，创新体制机制，激发城乡活力，在城乡产业结构调整过程中，加速进城农民转变为城市居民的过程。探索农村承包地、宅基地的退出机制，健全农村土地流转机制，加快发展区县、乡镇、村三级土地流转市场服务体系，推动土地规范流转，发展适度规模经营。改革林权制度，实现山定权、树定根、人定心，发展林下经济。推进城乡建设一体化，实14、现城镇化与新农村建设“双轮驱动”。2.战略作用越趋显著的土地流转市场随着我国经济的快速发展，大量农村劳动力向第二、三产业转移，农村土地流转的规模和速度呈加速发展的趋势。土地流转是农村经济发展的必然趋势，反映了生产力发展的客观要求。农村土地流转是*统筹城乡用地需求、满足城市化发展的必要条件；是促进农业和农村经济结构调整，实现产业化规模经营，提高土地利用效率的重要途径；是提升土地对传统农业经营者的保障功能，实现农民由土地实物保障向价值保障的转换，加强农民利益保护和农村社会稳定的时代前提；是促进农村剩余劳动力转移，实现农民持续增收的现实条件。（1）土地流转体现从城市边缘扩张的趋势城市边缘区是农村与城15、市的过渡地带，并以都市农业为代表的兴起成为土地流转的主力，是市场驱动的结果。以为城市提供消费、休闲、娱乐等功能为出发点逐步由城市放射性扩张。（2）*市农村大量土地闲置随着农村劳动力转移人数逐年增加，大量土地的闲置，*市的土地闲置在15%-20%之间。目前*农村人均生活用地250平方米以上，城市人均用地只有80多平方米，一个农村人口转化为城市人口就可节约170平方米左右建设用地。*现有农村户籍人口2300万，如果有1000万转移进入城镇，就可节约17亿平方米建设用地，等于增加250多万亩耕地。（3）*市加快土地流转进程 截止2009年5月，*市农村土地流转面积累计达到518.15万亩，比上年末增16、加20.39万亩，环比增加4.1%，占农村承包土地总面积的26.34%，比上年末提高1.06%。全市单个业主连片经营最大的土地面积达到45110亩。到2012年，*市农村土地规模经营在“一圈”内达到30%。（4）土地流转形式多样化随着农村土地流转进程的不断加快和流转主体的多元化、流转形式也逐渐多样化。*市农村土地流转结束了由过去以转包和互换为主的形式单一发展阶段，进入到多种流转形式并存的发展阶段。第一，促进城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，确保城乡建设用地总量不增加、耕地总量不减少。第二，促进城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展。土地以地票形式，通过土地交易所公开交易，实现地票远距离、17、大范围的置换，盘活农村地区闲置的建设用地资源，提升农村特别是偏远地区的土地价值，促进农民增收和改善农村生产生活条件，实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的。第三，促进农村土地管理制度的巩固完善，依法保障农民的占有、使用、收益等权利。地票交易，不改变土地权属，不改变现行土地制度，并充分兼顾国家、集体和农民的利益。第四，促进城乡要素市场活跃，完善城乡现代市场体系。地票通过开展远距离、大范围的优化配置，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。土地作为农村最主要的生产要素，一旦流动起来，必然带动农村要素市场的发育，有力地促进资本、产权、技术等其他要素市场建设。2.2生态旅游迅速发展生态旅游是一18、种正在迅速发展的新兴的旅游形式，被人们普遍认为是21世纪能较好地解决经济与环境协调等问题的主要途径之一，也是当前旅游界的一个热门话题，正受到国际社会越来越多人的关注。在物质财富和精神财富丰富的同时，资源问题、环境问题、生态问题等一系列全球性生存危机使人类的环境意识开始觉醒，绿色运动及绿色消费席卷全世界。人类对自身生存方式、发展模式的思考比以往任何时候都来的多，于是可持续发展思想应运而生。而随着可持续发展思想的传播和渗透，旅游业的可持续发展也日渐成为人们关注的问题。旅游向度假方向发展已成大势所趋，近郊型生态观光旅游及度假型物业市场发展潜力巨大。2.3低碳经济是可持续健康发展的战略性选择低碳经济，19、是在可持续发展理念指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。发展低碳经济，一方面是积极承担环境保护责任，完成国家节能降耗指标的要求；另一方面是调整经济结构，提高能源利用效益，发展新兴工业，建设生态文明。这是摒弃以往先污染后治理、先低端后高端、先粗放后集约的发展模式的现实途径，是实现经济发展与资源环境保护双赢的必然选择。席卷全球的国际经济危机，对我国推进科技进步，调整经济产业结构，推进城市的循环经济发展，实现经济社会的可持续发展带来前所未有的挑战和机会。从经济学角度看20、，能源与环境已成为中国可持续发展的主要瓶颈，按照目前的发展模式，维持中国的快速发展就GDP而言，每年发展下限是8%，而我们的资源仅能支持经济发展到4%，并且很多资源已经过度开采。因此“低碳经济”是可持续健康发展的战略性选择。1.低碳理念融入生态城市建设 在全球气候变暖、环境日趋恶化的大背景下，发展低碳经济已是大势所趋，城市低碳化发展已经成为必然选择。目前，全国许多城市正在争创国家生态城市。通过一系列创建工作，这些城市的城乡面貌明显改善，市民生活质量也显著提高。自2008年初世界自然基金会(WWF)与原建设部以河北省保定市和上海市为试点，推出低碳城市发展示范项目以来，在不到两年的时间里，杭州市、21、贵阳市、广元市、无锡市、厦门市等争相提出了建设低碳城市的构想。低碳已经成为这些城市发展的新坐标。在生态城市建设中融入低碳理念，推动低碳生态城市发展，无疑可以给我国生态城市建设增添新的元素，进而推动生态城市建设向纵深发展。2.*两会热点，力建低碳城市2010年春，*两会召开中低碳经济成为热点。*政协委员们提出了关于大力发展低碳经济的建议的一号提案。2010年，*将通过大力发展清洁能源等途径推动低碳经济发展，建设覆盖交通、建筑、市政等领域的低碳城市。 2007年至2009年，*共投入财政资金28.5亿元用于支持节能减排和低碳经济发展。目前，*正在争取国家首批低碳经济试点。2010年，*将进一步调整22、产业机构，确保2012年全市服务业发展水平在西部领先。*将确保到2020年全市单位GDP二氧化碳排放强度比2005年降低40%以上，建成长江上游生态文明示范区。第三章 市场分析3.1休闲旅游市场分析1.我国旅游市场发展趋势按国际经验，国家GDP水平决定其国内度假旅游的市场状态：我国正在努力逐步转变经济发展方式，休闲经济方兴未艾。观光旅游向休闲旅游转变、休闲泛化成为旅游产业结构升级的两大主要趋势。2.农业旅游市场我国目前农业旅游大致可分为四种类型：(1)科技示范型。向游客展示现代农业科技成果，普及农业科技知识。(2)农业观光型。把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游展业。(3)生态农业型。利用农业23、生态资源和自然生态资源向游客提供回归自然的休闲体验。(4)农村民俗型。以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、看农家景、购农家物”的“农家乐”形式为主。目前*农业旅游市场尚处于发轫阶段，业态比较单一，还处在观光体验及乡村农家乐的阶段，个人单价消费也相对较低，缺乏高品质、多元化的产业配套整合发展，因而*生态农业旅游市场有着巨大发展潜力。十七届三中全会为终结城乡“两个中国”掀起了序幕，不仅旅游休闲产业成为社会主义新农村建设的生力军和重要支撑力量，对农村城市化、农民市民化发挥直接地推进作用，也为观光休闲农业带来难得的发展机会：今后以农业旅游为重要内容的乡村服务产业终将成为*市大力发展的第三产业龙头之一；通24、过旅游产品体系和品牌的逐步构造助力农村改革发展工作又好又快地开展；以保护优化生态环境和服务管理创新实现高效、可持续发展。3.*旅游市场2008年*市接待海内外旅游者已达到1.01亿人次，同比增长24.8%，旅游总收入达到561.5亿元，同比增长26.4%；其中接待入境旅游者87.2万人次，旅游外汇收入达4.5亿美元，同比分别增长14.5%和17.8%，旅游收入、游客增幅双列全国第二。*旅游业发展进入快车道。4.*未来的“温泉之都”*温泉资源丰富，正在着力打造“温泉之都”。自20052010年*市温泉旅游业发展规划纲要实施以来，*温泉休闲度假产业实现了较快发展。生态型温泉有巫山县大昌湖温泉、武隆25、芙蓉洞温泉等8个；休闲度假型温泉有渝北区统景温泉、大足县龙水湖温泉等6个；历史文化型温泉有北碚区北温泉、巴南区南温泉等4个；民族型温泉有巴南区东温泉、彭水县坝温泉等5个；园林型温泉有九龙坡区西温泉等2个。位于九龙坡区金凤镇海兰湖畔的海兰云天，是*近郊配套最为完善的温泉休闲度假会务中心之一。另外，在建的知名温泉项目中，香港融汇国际投资控股有限公司梨树湾保健型温泉一期工程即将投入运营。3.2养生养老市场1.前景广阔的养生养老产业2006年全国老龄办发布的中国人口老龄化发展趋势预测研究报告指出，中国老龄人口至2014年将达到亿人，2026年达到亿人，2037年超过亿人，2051年达到最大值，之后一直26、维持在亿人的规模。中国目前共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远。根据世界卫生组织全球性的调查，75%的人群呈现了亚健康的状态，如何保持人类健康长寿，是世界亟待解决的重大课题。近几年，生态养生产业应市而出，并高速发展。陕西咸阳即以养生产业作城市的发展名片，以康复保健、休闲养生产业项目的开发为核心产业结构。随着人口老龄化的加剧，养老、养生市场发展前景不容忽视。2.进入养生度假时代，*缺乏养生养老社区随着人民经济水平的提高，生活品质的提高越来越受到人们的关注，“养生”逐渐走进人27、们的生活，而在旅游中养生，为养生而旅游，日益成为人们旅游的时尚之举。因此，养生与休闲度假紧密地联系在一起，成为我国旅游业发展的新趋势。截止2008年年底，*市60岁以上老年人口达492万人，占全市人口的15.4%，老龄化人口高于全国平均水平，居全国第6位，空巢家庭趋势呈上升态势。据*市民政局调查，至“十一五”末，我市老年人至少有3%需要进养老机构，以此推算至少需要60000张养老床位，目前空缺36000张床位，可见老年养生社区的市场潜力巨大，养生社区将成为近郊旅游地产开发的一个大方向。3.3旅游度假地产市场1.近郊以景点为依托的度假物业正在兴起*已经进入了城市化发展的第二阶段郊区化阶段。*近郊28、多山，南山、歌乐山、缙云山森林密布、空气清新，近郊旅游成为*市民最青睐的休闲方式之一。近郊旅游中休闲度假游和会务游所占的比重稳步增加，近郊旅游地产成为房地产产品中的消费热点，用于休闲度假的度假屋、度假酒店和企业用于接待、培训、会务等的企业会所市场前景乐观。2.复合旅游地产异军突起*房地产投资正在向自主创新性、资源节约型、节能型产业转型。近年来*富裕起来的阶层出现了二次置业、多次置业，正逐渐从城区向郊区迁移。南山加勒比旅游地产项目、海棠晓月温泉度假村、恒大金碧天下、庆隆希尔顿酒店和GOLF精装酒店度假式别馆等集观光、游乐、美食、度假、购物、会议及展览等于一体的旅游地产项目，赢得了市场较多关注。第29、四章 项目选址4.1项目建设地址*市xx区xx镇xx村二环路以西。4.2项目区域xx生态城坐落于中梁山、缙云山、寨山坪和梁滩河、xx河“三山两河”之间，北接北碚区，南邻高新技术开发区，东与北部新区隔嘉陵江相望，西与九龙坡区和壁山县接壤。与*大学城、西永微电子工业园、土主铁路物流园等功能片区相邻，地理位置优越。4.3区位交通项目区距离*主城核心区均在40分钟车程之内，直接通达连接的交通线路有二环道的绕城高速、大学城科技大道、壁山陈家桥公路、内环高速及渝遂高速等。轻轨大竹林站区正在建设中，到2013年地铁一号线将开通。成渝高速公路复线、成渝高速、渝隧高速、319国道、双碑隧道、井口隧道、双碑大桥、30、井口大桥的规划建设，将使项目区以最快捷的方式直通主城，横贯东西。以片区自身丰富的交通动线，组成基础的交通骨架，使xx生态城与周边区域及主城各大板块实现快速沟通。4.4自然资源项目区地处素有“小峨眉”之称的缙云山脉，森林资源丰厚，山高林密，环境清幽，气候宜人，秀绝一方。具有如下特点：1.水资源充足，天池水库，石马沟水库、杨家沟水库、肖家沟水库等镶嵌于项目内。2.缙云山植被丰茂，在1900余种亚热带植物中，属国家一、二、三级保护的珍稀植物就达24种，山上古木参天，翠竹成林，登山远望，云浪滔滔。3.项目区蕴藏有丰富的温泉、地热资源，已探出可钻泉井最大出水量超过1000立方米日，地热水温超过45度，水31、质属于硫酸盐型低温微咸热水，含有氟、硼、偏硅酸、硫化氢、氡等。4.5人文资源*大学城规划占地约2193.97公顷，规划入住15所高校，居住人口43万人，其中大学生16.4万，教职工与附属人口3万，一般城市人口23.6万人。*大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。 4.6项目现状伍家沟村（含花马村）、建新村（含沙石村）以绕城高速为界紧邻大学城，是典型的城乡型农村，片区平均海拔高程300至350米，比大学城高出10至50米。地势西高东低，地形主要为东北-西南走向的丘陵。1.气候条件：项目区32、内属亚热带季风气候，冬暖夏凉，四季分明。年平均气温18.1摄氏度，年平均降雨量1048.1毫升。2.道路条件：项目区内壁山陈家桥公路穿过镜内5.3公里，村级公路7.8公里，未来项目片区范围内有5个上跨下穿车行道与绕城高速路西大学城的路网相联，具有较好的对外交通条件。3.人口与用地：项目片区范围内有2个行政村，11个合作社，居住户数905户，人口2900人，人均收入3220元/年，项目片区总面积6662.6亩, （其中耕地1939.65亩, 林地1824.4亩,园地366.25亩,水域 71.05亩，未利用地1258.20亩,居民点及工矿建设用地1203.05亩）。项目土地利用现状表用地性质农田33、集体林地园地居民点工矿建设用地水域未利用地合计土地流转1472.701542.70204.85755.7536.40531.454543.85地产储备地（以西）466.95281.70161.40447.3034.65726.752118.75总计（亩）1939.651824.40366.251203.0571.051258.206662.60注：1、以上数据来源于社证土地；2、规划土地包括流转地4543.85亩及地产集团预储备地2118.75亩第五章 项目理念与发展战略5.1项目理念1.以多产业融合和主题化开发打造“xx生态城”品牌与时俱进的休闲度假区的开发，需要从休闲系统升级和泛旅游产业的34、视角出发，以拓展性的眼光看待项目区的市场前景，站在更高的层面来考虑开发面临的问题，以期形成科学的解决方案。在确立开发主题的基础上，创新游憩方式，完善消费结构，形成一个以农业为基础的、精致完整的生态休闲度假区，融入*都市经济圈，力求客源延伸，在服务于基础市场的同时，扩展市场的辐射范围。这对xx生态城产业及其业态组合规划提出了极高要求，意味着创意农业发展规划、休闲旅游产品体系设计和游憩体验方式设计需要勾勒出相当强的市场吸引力，意味着立足于丰富*游和城市功能，服务支柱产业，寻求差异化和互补性，多产业及业态相互联动，递进发展，合力提升项目区在*市的地位，致力于整体价值的实现。xx生态城的开发必须体现在35、*市区域内的带动性、市场的指向性、产品的独特性，“超越竞争”，实现差异化发展，进而成为*的一个亮点和热点，先拔头筹，争取更有利的发展环境。2.以文化脉络整合项目资源2.1突出民俗文化交流和时尚特色*拥有丰厚的文化底蕴和悠久灿烂的历史，民俗文化积淀深厚，只是历史人文旅游资源较分散。*的民俗文化和品味较之飞速发展的经济仍显黯淡，大量宝贵的非物质文化遗产更是亟需保护和抢救。*的发展需要更丰富的文化内涵和更多彩的文化符号，来彰显*的个性，来增添*的魅力。作为未来的*休闲度假的标志区之一，xx生态城将弘扬以*民俗文化为代表的宝贵的中国传统文化，以开放的心态包容多元文化和时尚元素，展示新*的文化个性。如果36、将项目区当作*的一个文化符号来打造，将有利于将既有的高关注度转化为可以期待的目标市场，有利于开发建设和招商运作，有利于项目区在*市优化产业结构的进程中发挥推进剂的作用，从而为项目区的开发立于不败之地奠定基础。2.2做好农业休闲文章，突出健康特色，接引养生健康服务产业旅游进入休闲产业化升级阶段，健康养生受到追捧。在第三次旅游浪潮下，全国打开了一个集“观光+休闲+体验”三位一体的“大旅游”时代，人们在工作之余更加向往贴近自然、悠闲自得、放松身心的生活方式，在这种大背景下，各种以休闲养生为目的的产品或活动越来越受到人们的追捧。由于种种原因，百年来传统养生学一直被遗忘在现代科学的视野之外，只在民间生机37、勃勃。挖掘和重塑养生文化底蕴，让传统养生学价值回归，有助于填补现代科学的局限及所未达境界，有助于提高人们的健康素质和自我健康管理能力，有助于提高人类的生活质量。以个性化健康服务为主体的健康管理服务产业，目前尚处于起步阶段，有着巨大的投资机会和产业发展空间。养生健康管理是健康管理服务产业中充满文化魅力的一个业态，是资金和技术密集度较高的新兴健康服务业中极具活力和成长性的领域，目前几乎处于空白。2.3农业文化、民俗文化与养生文化结合，提升休闲度假品位生态环境绝佳的项目区，经*民俗文化渲染，再融入传统养生文化，将铸就项目区的“灵魂”。农业文化、民俗文化与养生文化结合，能够丰富和提升项目区休闲、生态体38、验的内涵，以文化提升休闲度假品位。 用好文化资源，用好“民俗情”的资源，提炼出别具一格的主题形象和概念，开发特色休闲度假产品，形成具有独特文化色彩和休闲生活意境的休闲度假区，是项目区发展的核心吸引力所在。开发的要旨在于如何依托于现代农业发展，将“文化”和“文脉”资源与休闲经济发展趋势结合，构造一个具有“理念” 魅力并容纳休闲要素（吃、住、游、购、娱等）的开发结构。2.4发展低碳经济，倡导绿色、健康的田园生活方式xx生态城的发展需要将丰富的文化内涵和多彩的文化符号与生态居住环境相结合，以水乡田园的生态休闲度假为主要卖点，以富于浪漫色彩的休闲生活意境为核心诉求，倡导绿色、健康、富有情趣的生态化森林39、田园生活方式，通过“休闲农业+田园生活+生态居所”的模式来演绎项目的品牌内涵与品牌形象。生态的生活方式是一种健康、时尚、高品质的理想生活方式，必将受到高端人群的青睐。本项目对生态的生活方式进行全面解构，以森林和田园环境为背景和依托，做足生态生活方式的各个方面，形成具有整体吸引力的生态生活方式。生态的生活方式也包括物质和精神两个层面，从这两个方面着手，对生态的生活方式进行解构。3.扩展农业产业链，建设创意农业博览园3.1创意农业释义创意农业是在保障供给的基础上，以现代农业为基础，以文化、创新为手段，满足需求，创造价值，促进农民增收，提高消费者满意程度的现代农业的新的发展体系。 农业发展方式生存需40、求 社会进步 人类需求传统农业安全需求现代农业群体需求农业产业自尊需求品牌农业自我实现创意农业高 农业的效益与效率 低时 间基础性发展阶段（责任导向）产业化发展阶段（生产导向）市场化发展阶段 定位 差异化（价值导向）可持续发展阶段落后地区发展中地区发达地区正当其时 创意农业是观念的系统更新，思维方式的系统变革，而后是在谋求消费者更满意，农业发展方式更科学，农民增收更有效的目标基础上，对文化艺术和创新创意要素在农业全产业链中的价值化应用。创造价值是创意农业的核心。创意农业融合一、二、三产业的综合元素，形成创意农业产业链和产业集群，拓展农业的生产、生态、旅游、文化、教育等综合功能，既生产农业物质产41、品，又生产农业审美产品，促进现代农业整体发展，构建创意生产方式和生活方式，引领新型消费潮流。从业人员包括新型农民和科技人员、艺术家等创意工作者。消费市场从传统的物质消费市场转向物质与精神并重的多元化市场。创意农业是城乡经济发展的新内容和新载体，是城乡农业形象的名片，是人们崇尚自然、返朴归真的精神家园。表 传统农业与创意农业的区别区别领域传统农业创意农业主要对象传统的种植业、养殖业、农产品加工业农业生产全过程的投入品（技术、品种及物资等）及产出品核心要素农业技术、农作物品种及农业物资等农业科学技术、农业创意思想、农业创意人才、农业创意平台等产业重点提高农业生产技术，提高农作物生产产量，实现规模化42、产业化将农业生产与农耕文化相结合，将农产品与文化开发相结合，对农产品和农业生产过程赋予文化内涵，提高农业文化附加值产业属性属于传统的第一产业范畴，产品主要用于满足人们生存物质的需求创意农产品直接面对消费者，产品已超出作为生存物质的特性，具有精神文化需求和三产产品的特性，能满足人们的精神需求3.2从创意农业发展层面解读xx生态城 “xx生态城”项目中的农业用地以*创意农业发展先导区建设为基础，以*市xx农业发展有限公司为主体开发企业，以知识产权和农业科技为先导，以农业生产为依托，以农产品与文化、艺术创意结合为核心,以美学经济和美学农业为基础，以市场需求为指引，以质量效益为动力，以形成产业链为根43、本，以提高农产品附加值为目标，以持续利用为目的，充分应用自然科学和社会科学的基本原理和方法,将农业的产前、产中和产后诸环节联结为完整的产业链条。 “xx生态城”项目的建设，将使作物向景观转变，农田向景区转变，农产品由实用功能型消费向文化审美型消费转变，将注重第一、二、三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，加强文化与科技的紧密融合，使传统的功能单一的农业及农产品成为现代时尚创意产品的载体，发挥引领新型消费潮流的多种功能，扩大产业价值的乘数效应。“冰箱”带动“田间”0.08元/斤0.2元/斤0.4元/斤0.6元/斤0.85-1.15元/斤有机品质送货上门有机检测，规范产品 市民放心，农民开心44、，商户称心，政府省心白菜的价格楼梯5.2发展战略xx生态城的开发在遵循生态为本、节地发展原则、文化为魂原则、可持续发展原则、特色精品原则、规划的实效性与可操作性原则和投资风险可控原则的条件下，统一规划，有序实施，滚动发展。1.打造“休闲农业民俗体验养生度假”战略格局 项目区休闲旅游的发展方向是重点做好农业主题、民俗主题和健康主题下的旅游产品，而不仅仅是做景区。项目区旅游面向市场推出的不仅仅是一条旅游线甚至不是旅游线，而是一种生活方式“xx生态城”生活方式，或是一种体验目标“xx”农业体验、“xx”民俗体验、“xx”养生度假。民俗文化民俗文化的“活”博物馆xx生态城创意农业生态园艺水乡风光养生度45、假“xx生态城”生活方式以农业文化、*民俗文化与传统养生文化的结合为主线，以生态为重要手段，以田园景观化、村庄民俗化、自然生态化建设作为城乡统筹发展条件下社会主义新农村建设的新模式，创意农业项目、“绿谷养生”度假村项目、生态人居等项目有序展开并呈相对“独立”发展态势。一方面，以文化产业园区和泛博物馆的手法建设互动体验式、且具备一定扩张性的创意农业博览园，为顾客提供丰富多彩的农业体验产品和文化体验产品。另一方面，建设五星级养生度假村，采用多种养生学方法，如温泉泡浴及水疗药浴养生法、食疗养生等，利用果园、森林、空气、阳光、民俗风情等旅游资源，为顾客提供健康、舒适、放松的生活方式和休闲度假氛围，着力46、开发并强化商务会议及休闲市场。2.打造绿谷品牌以“xx”、“xx生态城”等品牌为核心，以休闲农业、民俗文化和养生文化为支撑，以“xx生态城”生活方式为统率，形成形态多元、各具特色的休闲农业、民俗产业和养生产业。项目区旅游业既可视为开发企业及其合作者介入休闲农业、民俗文化产业和养生产业的先行者，也可视为休闲农业、民俗文化产业和养生产业前期发展的载体。“以农促旅，以旅强农”，依托于科技农业和绿谷生态小镇等生态化乡村社区，以资源整合和产业及业态融合为手段，以非物质文化遗产的抢救、保护及弘扬和养生健康管理为业务模式主线，借鉴或采用会员制和连锁经营的商业手法，以俱乐部为常规组织结构，以“xx养生卡”（示47、意名）为重要营销形式，以针对不同客群、多种多样的“营”为重要落地形式，做强项目区休闲旅游业，发展项目区休闲农业、民俗文化产业和养生产业，将项目区打造成*市社会主义新农村建设的新型典范和生态休闲度假示范区。 “xx生态城”生活方式5.3定位体系1.项目案名xx生态城2.总体定位融休闲农业、民俗体验、养生度假于一体的生态小城镇。该定位明确了项目区以“休闲农业、民俗文化、健康管理、养生美食、养生休闲、商务会议”的建设来塑造“生态、健康、快乐、融商”的特性，同时与生态人居社区（生态小镇）项目相互配合，发展为集农业、旅游业、健康产业、商务会议产业、房地产业等多位一体的复合型特色品牌。项目区的主旨在于打造48、休闲农业与民俗体验、生态度假体验地，破解旅游时间性与季节性的限制；同时延伸民俗文化和养生产业链条，面向养生度假居所的顾客和外部顾客，引导和创新生态的生活方式，以此树立品牌形象，体现项目的生态特征与示范作用。 农业文化、民俗文化和养生文化引领下的项目区为开发企业品牌的成长和发展提供了一个富有价值的选择，为投资和经营贡献灵活性价值。开发过程中：遵循四个绿色发展理念主动型生态发展理念，低碳经济理念，绿色经济产业链理念，可持续发展理念。实施绿色运营战略以“休闲农业”为基础，“生态休闲”和“森林养生”为启动，“民俗体验和养生体验”为提升，“生态人居”为重点，打造*市“生态休闲度假示范区”为目标。3.形象49、定位生态绿谷创意乡村解读：站在开创社会主义新农村建设新模式的战略高度，通过田园景观化、村庄民俗化、自然生态化的逐步推进，秀丽的森林景观、绝佳的水乡风貌、优美的人居环境结合生态的生活理念，建设“绿色森林、绿色湖泊、绿色田园、绿色建筑、绿色消费”的低碳生态新城，倡导绿色、健康、时尚、富有情趣的森林田园生活方式，依托大学城、西永微电子工业园这一文化、教育和科技高地，打造*第一生态新农村。辅助形象定位：生态休闲创意园，养生度假第一村在那繁花争艳的地方突出生态休闲水乡乐园，养生福址，商务旺地突出游乐、商务、养生4.目标定位l 全国： 休闲农业项目创建示范城乡统筹发展下新农村建设示范点 资源节约、环境友好50、型乡村社区的典范l *市：低碳经济试点项目农业旅游休闲化升级的精品项目乡村休闲度假型景区，AAAA级旅游区生态休闲、民俗体验与养生度假有机融合的典范 *大学城、西部新城的生态客厅xx休闲旅游增长极之一5.4功能架构与产品体系1.项目总体架构紧扣农业、民俗、养生、居住主题内涵，定位七大主导产品体系创意农业、生态休闲、运动游乐、民俗体验、养生度假、商务会议、生态人居，观生态园艺、玩户内外运动、吃有机食品、住康疗酒店、泡养生药浴、享健康服务、品*文化、修养生之道构成项目的整体竞争力。围绕六大产品体系，遵循顾客的休闲消费心理和高品质的文化体验及养生功能，进行总体布局，形成八大亮点项目与其它项目共同构成51、的有机整体。四个主题七大产品体系五个分区八个亮点xx生态城生态农业民俗文化养生文化生态人居创意农业博览区四季果庄休闲区森林生态养生区山地运动休闲区xx生态小镇创意农业博览园果酒庄园五星级温泉度假村绿谷低碳社区绿谷第一庄森林养生馆民俗风情街乡村马术俱乐部创意农业生态休闲养生度假运动游乐民俗体验低碳居住商务会议xx生态城总体构架图2.空间布局与功能分区根据项目区地形特点和资源禀赋，在空间上划分为“一镇四区”，即绿谷生态小镇、创意农业博览区、四季果庄休闲区、森林生态养生区和山地运动休闲区。功能分区示意图绿谷生态小镇以管家院子所依托的大量建设用地为基础，以良好的森林景观和水田景观为背景，建设低碳建筑，52、倡导低碳生活。创意农业博览区项目区农用地将主要流转、集中于这一功能区。自建新村北端以南，目前农用地面积也较为集中，旱田与水塘穿插分布，适宜发展立体化高效农业，建设农业科技示范园区，发挥基础性生产功能的同时，突出农业观光休闲功能和科普教育修学功能，开展科技教育式农业游。森林生态养生区以旱天池为中心的区域地块。依托旱天池、良好的竹林景观和农田景观，建设森林养生项目，打造成生态养生的天堂。四季果庄休闲区肖家沟水库周边果树林立，田园景观优美，可以引进优良经济林果树品种，创造四季果林景观。同时延伸林果的产业链，形成果园观光采摘林果加工体验果酒酿造果庄休闲为链条的新型产业类型。山地运动休闲区石马河水库周边53、的可建设用地相对狭窄，地形丰富，植被茂盛，可充分利用这些有利条件，打造集山野运动和康体休闲于一体的娱乐区域。第六章 主要项目建设方案xx生态城总用地面积444.17公顷，合6662.6亩，参照*市城乡规划村庄规划导则和*市村规划技术导则（2009年试行），结合项目区现有建设用地规模和人口情况，确定规划红线范围内适宜建设用地面积总计为168.82公顷，合2532.3亩（不在“四山”保护区范围），约占xx生态城规划区总面积（6662.6亩）的38。现状与项目建成后土地利用比较表用地性质项目建设前后耕地集体林地园地居民点工矿建设用地水域未利用地合计总计面积（亩）土地利用现状1939.65 1824.54、40 366.25 1203.05 71.05 1258.20 6662.60 项目建成后土地属性构成1939.65 1824.40 366.25 2461.2571.05 06662.60 面积单位：亩本次规划保证耕地、林地面积不变。规划尽可能将荒地利用为建设用地，避免减少耕地。用地调整通过零星居民点集中居住，将部分零星居民点的建设用地复垦为耕地，以及改造部分未利用地为耕地，用占补平衡的方式，保证项目区内耕地面积不减少，地力不损失。6.1创意农业博览区建设农业科技示范园区，发挥基础性生产功能的同时，突出农业观光休闲功能和科普教育修学功能，开展科技教育式农业游。主要项目包括：创意农业博览园（日55、光节能温室、智能温室）、民俗生态餐厅、有机农业与农事体验园（开心农场、市民田园）、渔樵耕读园、神农百草园（珍稀植物园）、绿谷风情庄园等。1.主要建设项目1.1景观大门以石木等生态材料营造主题大门，采用仿古树结构、假山结构或者架式结构的形式。1.2创意农业博览园主要功能：相当于包括日光节能温室和智能温室、并以后者为核心吸引物的设施农艺馆，景观化生态大棚形式，发挥农业生产、农林艺术观光、创意农业互动体验、购物等综合功能。规划思路：大致分为蔬菜、瓜果、高档苗木、名贵花卉四个栽植区，智能温室配套艺术创作、茶歇等休憩区，智能温室的一部份可与民俗生态餐厅结合。项目要点：种植品种务求科技化、景观化、趣味性，56、生产功能与游赏功能兼具。主要包括奇异瓜果、水生植物、无土栽培、有机瓜果蔬菜和花卉的品种繁育等，发挥小型高科技农业生产示范园的功能；具备博览功能，面向儿童和青少年建设户外大课堂，参观、认识、体验科技农业，对外开展儿童、少年农业科普教育活动，成为农业科普教育实验基地，拟申报专项扶持资金。日光节能温室花卉景观示意有机果品示范区示意图高科技农业生产示意图高科技农业生产示意图农业科普教育基地示意图农业科普教育示意图南瓜等葫芦科瓜类蔬菜植株与果实都极具观赏价值，并可以做各种造型以及描绘雕刻等，果实保存期长，产品的延伸性长，有利于提高产品的附加值。创意农业产品示意图1.3民俗生态餐厅将餐饮与民俗文化体验相结57、合，可以在用餐隔断物、屏风的壁上，有序展示富有情趣的乡村文化，用多种绘画手法以故事连环画的方式，生动、幽默、夸张地描述历史上发生在*乡村的生活场景，尤其是19501980年代的乡村生活风貌，描述*历史风云，将餐饮娱乐化、文化化进行到底的同时，或引人怀旧感慨，或使人思考启发，*文化穿插于其间，使顾客享受多重难忘体验。民俗生态餐厅内创新设置独特的景观小品和景观布局，形成祥和、平和、快乐的氛围；视情开展民俗演艺项目。民俗生态餐厅项目投资规模不大，启动快，能在短时间内聚集人气，市场拓展和市场提升功能兼具，致力于成为*品位最高的餐饮场所之一，是项目区的亮点和重要吸引物。民俗生态餐厅示意图1.4有机农业与58、农事体验园（开心农场，市民田园）一方面，建设景观田园，是绿谷风情庄园等度假产品品质保障的需要，是绿谷生态小镇业主成为拥有私人农场的“都市庄主”的体现；一方面，业主和外部顾客可参与农事体验，体验自给自足式的庄园生活，共同管理田园，突显绿色生态、富于情趣的生活理念。2.经济技术指标与开发时序安排建设项目项目占地面积（公顷）适宜建设用地面积（公顷）建筑面积（平方米）投资估算（万元）第一阶段第二阶段第三阶段创意农业博览园、民俗生态餐厅等872800050005000渔樵耕读园、神农百草园、童乐园、开心农场等6515.2910001000农业科技服务中心、农民工创业就业培训中心等0.50.580003059、003000绿谷风情庄园19196000015000250012500游客服务中心、生态停车场、大门等0.50.5300100100其它2237001400900500合计9544.291000002550010000300012500 投资估算说明（下同）：（1）参考*市“建设工程概算定额”、“工程建设标准造价信息”和2009年使用的相关标准文件，采用概算法，考虑建设时可能的温和通货膨胀和工资上涨等因素，对部分建设投资取偏高值估算，以期尽可能接近建设时、建设地的价格水平。（2）各项目投资均含建设投资与流动资金，未计土地投资。公共配套投资可能未及全部纳入。（3）建设周期分为3个阶段：第一阶段为60、20102011年，第二阶段为20122013年，第三阶段为20142015年。在目前条件下，各项目产品的投资估算和开发时序主要起到“路线图”式的指导作用，并非严格的“时间表”。 xx生态城（二期）项目预期将在一期项目的第三建设阶段规模化启动。6.2绿谷生态小镇建成后的绿谷生态小镇是*市低碳社区的典型代表，主要包括旅游服务中心、民俗风情街、绿谷第一庄（农民新村生态社区）、五星级温泉度假村、绿谷香村（生态人居社区）、绿谷俪水庄园、主大门等项目。1.主要建设项目1.1旅游服务中心在管家院子靠近高速公路的入口处，建设成为整个xx生态城的旅游服务中心，主要功能为游客接待、导游服务、形象展示等。建设项目61、包括山门和游客中心。山门的建设要突出生态性、创新性，与周边的环境相协调。游客中心主要为游客提供问询、票务、商务、导游、租车等各种服务，展销旅游商品和生态城的建设形象。1.2绿谷第一庄、民俗风情街*社会主义新农村建设样板。为让规划区的农民充分享受城乡统筹发展的优越性，分享xx生态城的发展成果，我们在规划设计中，特别把农民新居规划到绿谷生态小镇中，让农民享受优美的环境及高档的生活配套设施，包括超市，学校、医院、银行等。建筑设计为多层联排古建筑，底层商业街作为村民的商业经营用房，二层以上是村民的住宅用房。使建新村、伍家沟村民通过“前店后坊”的安置方式就业创业，实现快速发家致富的梦想。民俗风情街既是农62、民新村生态社区，保障农民发展为首要功能，又是展示*传统文化艺术魅力的窗口，集购物、体验、文化、知识为一体，成为一个精致的具有*特色的标志性民俗文化休闲商业区。1.3五星级温泉度假村按五星级标准装修设计的一座*古建筑特色的大型综合性温泉度假村，以温泉休闲游乐为主要特色，集室内外综合运动、娱乐、民俗文化体验及养生餐饮于一体，力求内环境优雅，设备设施高档齐全，主要产品有餐饮、客房、商务会馆、温泉水疗、商务会议中心等。温泉度假村的建筑设计融合传统古镇建筑元素，引入青瓦白墙，院落重叠，坡顶高勒脚，穿斗白粉墙等传统建筑符号，为新农村建设注入浓厚的文化元素。1.4绿谷香村绿谷香村要体现生态的本质，引入低碳概63、念，打造低碳社区。绿谷香村以低碳经济为发展模式及方向、居民以低碳生活为理念和行为特征、公务管理以低碳社会为建设标本和蓝图。绿谷生态村的“生态”标准涉及到水、能源、就业、建筑、景观设计等诸多方面，关注和重视在经济发展过程中的代价最小化以及人与自然和谐相处、人性的舒缓包容。2.经济技术指标与开发时序安排建设项目项目占地面积（公顷）适宜建设用地面积（公顷）建筑面积（平方米）投资估算（万元）第一阶段第二阶段第三阶段旅游服务中心、停车场等1.51.51500300300绿谷第一庄民俗风情街7.57.550000600040002000五星级温泉度假村2514110000200001000010000绿谷64、香村60.536.5120000311001700014100绿谷俪水庄园15122500052005200其它1.535001500300600600合计11171.531000064100460029600299006.3森林生态养生区森林生态养生区位于山上“四山管制区”范围内。2007年*洪灾冲毁了大量农房，急需修建灾后重建房，当时xx镇政府会同区规划、国土部门选址于建新村山上，计划建设灾后重建房3万平方米，目前已建1.2万平方米，还有1.8万平方米未建。随着近年来大学城片区快速发展，村民更愿意迁移至山下邻近大学城居住。利用山上的灾后重建用地指标，留用相应的建设用地面积，作为养生度假项目65、建设用地。以景观果园、水乡田园为依托，以“景观田园+生态度假”为主要形式，以绿色、环保特色的非永久性生态木屋别墅搭配景观田园或生态果园，形成少量不同风格的、用于常规经营和使用权出让的绿谷风情庄园，体现休闲性、养生性和趣味性，经营上具备灵活性价值。绿谷风情庄园在各功能区多有分布，以本区内的绿谷天池庄园、四季果庄休闲区的绿谷果酒庄园为代表。森林生态养生区主要依靠特有的森林资源和较隐蔽私密的环境，开展一系列生态、环保、养生的项目，不破坏森林环境，不对农用地进行永久性硬化。主要包括养生度假公寓、宗教养生研究中心、绿谷天池庄园、森林书吧、森林餐吧、森林泡浴、竹林瑜伽、森林氧吧、养生木屋等项目。1.主要建66、设项目1.1宗教养生研究中心建立宗教养生研究中心，是一项具有划时代意义的社会活动。汇集国内知名的养生研究机构及知名大师。如道家养生大师、佛家高僧大德传经授道。研究中心沿袭中国传统文化，将历代帝王将相及先贤名哲养生经验及现代生物科技融会贯通，帮助现代人远离身心疾病。1.2竹林养生馆无尽的碧绿竹海之中，是一个广阔、优雅、天然的大“氧吧”，在其中进行身体锻炼和修养生息，肯定会起到事半功倍的效果。竹林瑜伽、竹林书吧、竹林餐吧、竹林泡浴等都是首先项目。1.3养生木屋（艺术家部落）森林绿色的环境中，负氧离子、花馥草爽的气息、丛林散发出对人体有益的要素，人们可在林中步行、作健身操、闭目养神，作画写生，调节身67、心。依托良好的户外环境在本区建设木屋群，错落有致点缀林间。木屋可采用多种房型，情趣温馨，听虫唱阵阵、鸟鸣啁啾，体味古代隐士“性本爱秋山”的超脱世俗的精神境界。茂密的竹林中，一座具有独特风情的竹楼“傲然挺立”，竹林竹楼的组合，这是一个无比统一、无比和谐的组合。养生木屋同时拟面向大学城文艺类教师和工作者，逐渐形成一个有一定影响力的艺术聚落，先期以画家村建设为引领。2.经济技术指标与开发时序安排建设项目项目占地面积（公顷）适宜建设用地面积（公顷）建筑面积（平方米）投资估算（万元）第一阶段第二阶段第三阶段宗教养生研究中心1.11.1550100100竹林养生馆773503030养生木屋（艺术家部落）368、.31.5140015050100养生度假公寓2.22.2330000750026004900绿谷天池庄园31.51200250250其它137.5716.7170170合计154.1730.03335008200295010051506.4四季果庄休闲区本区依靠原有大量的果树资源基础，通过引进优良品种，种植满山遍野的经济果林，创造“四季有鲜果、季季花不同”的独特景观。主要包括四季果园、农家乐、果品加工中心、果酒酿造体验中心、果酒庄园、生态乐园等项目。1.主要建设项目1.1四季果园（特色有机果品种植园）以特色果品和特异果品引种、培育、观赏、采摘为主要内容。特色果品种植园依据季相和景观的需要，进69、行科学合理的配置与维护，既可以成为重要的景观，也可以成为体验、采摘的重要载体。特色有机果品种植园可以分为桃园、枇杷园、葡萄园、桔子园、荔枝园、草莓园等片区。可以成立果品研究中心，进行有机果园土壤改良培肥技术、果树修剪技术、微灌或滴灌节水灌溉技术、病虫害防治技术等方面的试验和研究。 1.2果品加工中心以四季果庄的果品为主要原料，可以在附近建设果品加工厂，既可以就近生产又可以解决当地农民的生计问题，同时它还是大学城附近乃至整个*市重要的有机果品加工基地。1.3生态乐园生态乐园旨在从“生态”方面挖掘，在维持乡村本底和森林环境的前提下，依托于森林乡村生态环境，以儿童少年、青年群体为主市场，集知识性、观70、赏性、参与性、娱乐性、艺术性、教育性为一体，形成一个有别于一般城市型游乐园的生态乐园，达到寓教于乐的目的。生态乐园是一个户外休闲及游乐活动为主的森林部落，里面可以设置乡村童趣园和丛林部落，让少年儿童在父母的陪伴下，体验木板小车、踩罐子、玩陀螺、竹蜻蜓、丢沙包、斗鸡等乡村游戏的乐趣，感受艺术苗圃、丛林攀爬、树木迷宫、儿童体能营的魅力。1.4果酒庄园以基地生产的特色水果为原料，结合特色果酒文化、乡村传统建筑文化和餐饮文化，建设特色休闲酒庄，使游客在品尝佳酿的同时也能体会果酒的酿制或品尝特色美食，体验乡村民俗风情文化。游客可在此进行果酒定制服务，如为游客专门定制葡萄酒，进行专门包装，使之成为客户馈赠71、亲友的佳品。2.经济技术指标与开发时序安排建设项目项目占地面积（公顷）适宜建设用地面积（公顷）建筑面积（平方米）投资估算（万元）第一阶段第二阶段第三阶段四季果园20.53.26060生态乐园10820001200300600300绿谷果酒庄园136.81000022002200其它0.5140140合计441812000360050060025006.5山地运动休闲区山地运动休闲区是市民和大学城的周末运动休闲的好地方，定位为中高端，也可以成为企业员工集体活动的场所。主要包括森林游憩、户外运动、森林探险、极限运动、拓展运动、野外露营、香村高尔夫俱乐部、乡村马术俱乐部等等形式。1.主要建设项目1.72、1户外运动户外运动是一项在自然场地举行的一组集体项目群。其中包括登山、穿越、徒步、速降、野营等等活动。项目地的石马河水库周边的可建设用地相对狭窄，地形丰富，植被茂盛，正好适合开展户外运动，而且紧邻大学城和西部新区，能够吸引年轻人市场。1.2拓展运动*的近郊生态环境好的拓展基地缺乏，沿江地区目前尚无大型拓展训练营地，本项目可依托良好的湿地生态环境和离城市中心区很近的城市区位，在石马河水库周边设高水平拓展训练基地，主打“休闲拓展”、“游戏拓展”品牌，为*市市企事业单位、政府部门、学校等社会组织提供素质拓展的场地。拓展训练的目标包括体能训练、生存训练、心理训练、人格训练、管理训练等。 1.3乡村高尔73、夫俱乐部利用丘陵缓坡开展乡村迷你高尔夫球运动，修建高尔夫练习场，占地面积不大的场地、适中的价格、舒适的运动环境，能够吸引大批喜爱健康运动的人参与。乡村高尔夫球场的建设，对于提升旅游的综合价值和品牌价值具有重要意义。1.4乡村马术俱乐部马术是一项高品质运动，被称为“王者的运动”。再加上乡村优美的环境，更加具有吸引力。乡村马术俱乐部是马术爱好者的天堂，在这里不仅可以在乡间小路上自由骑乘，还可以由专业人员提供障碍、盛装舞步、快慢步等专业马术训练。同时可以开展马匹交易、饲养、托管等业务。2.经济技术指标与开发时序安排建设项目项目占地面积（公顷）适宜建设用地面积（公顷）建筑面积（平方米）投资估算（万元）74、第一阶段第二阶段第三阶段户外运动100.2300302010拓展训练与游乐1.50.3200704030乡村高尔夫俱乐部50.32000350350乡村马术俱乐部150.72000550350200绿谷养生庄园83.51800040004000其它0.5500200200合计405230005200609404200第七章 基础设施工程要求及规划7.1道路交通规划道路交通规划主要包括主干路、次干路和支路。规划区路网采用“方格网+自由式”相结合的布局形式。规划道路分三级。参照*市城乡规划村庄规划导则（试行），村域主干路红线宽7.5米，次干路红线宽6.5米，支路红线宽4.5米，考虑到项目开发情况，75、将会将人行过道宽度扩大，以便于以后道路扩宽建设。组团之间道路为自由式，道路布设基本上沿山而行。组团内部主要为方格网布局。道路布设尽量利用规划区内既有道路。主干路全长7330.25米，次干路全长7592.44米，支路全长5170.49米。道路纵坡设计结合现状地质、地形条件，道路最大纵坡控制12%，最小纵坡控制0.3%。道路路面结构采用沥青混凝土路面，两侧各设0.5米土路肩。道路排水主要采用边沟、截水沟和涵洞进行排水。7.2给水工程1.现状概况与分析规划区现无成规模的城市给水系统，在规划区东部大学城建设有2.5万立方米/日的大学城水厂。2.用水量预测规划区用水量按总体规划及相关规范确定有关指标如下76、：居住用地：120升/人日公建用地：按居住建筑生活用水量的825进行估算生产用水量（主要为畜禽饲养用水量，其中猪100头，羊50头，鸡200只，鸭500只）未预见量、漏失率及其他：按上述各项之和的15%25%计山上规划区用水量预测总计约100立方米/日山下规划区用水量预测总计约650立方米/日3.水源山下规划区从大学城引水，根据大学城平差结果，科技大道北线、科技大道南线西侧节点水压约为337米，完全靠大学城的水压难以满足山下规划区内大部分建筑水压要求，单体建筑均需二次提升。为节约能源，安排自规划区东侧大学城市政道路引出支管，接入在石马沟水库北边设置的加压泵站，在山顶380米位置修建高位水池（V77、=200立方米），山下规划区内的供水全部靠高位水池自流。山上规划区由于离大学城区较远，无法依靠市政给水管网，其水源依靠天池水库自建净水设施供水。4.管网布设规划区给水管连成环状管网，内部管网以DN150、DN200为主。管网同时考虑与外围管网的联系。5.消防供水规划区消防供水与规划市政供水共用一套管网。沿村域道路上设置市政消火栓（全部为地上型）。消火栓间距不大于120米。凡设置室外消火栓的管道管径不得小于DN100，并按环状管网布置。7.3排水工程1.现状概况与分析规划区排水按地形属于梁滩河流域，并包括4座小型水库，山下规划区从北向南分别为肖家沟水库、杨家沟水库、石马沟水库，山上规划区为天池水78、库，规划区内现状雨污水均为散排，无已建排水管网。2.规划排水体制排水体制为分流制。3.污水量预测山上规划区污水排放总量约为75立方米/日，山下规划区污水排放总量约为500立方米/日，约占给水总量的75%。4.污水布置与处理沿规划区内村级公路下敷设污水管道，污水尽量不提升，能重力流接入大学城市政污水管网的直接与其接顺，不满足重力流接入要求的污水管网经集中处理后排放，减轻水环境污染。村庄污水集中处理宜达到城镇污水处理厂污染物排放标准三级标准，靠近农田的集中处理设施污水处理后可用于农田灌溉，但其水质应符合农田灌溉水质标准的有关规定。由于功能组团较多，规划布置4个污水集中处理设施，每处污水集中处理设施79、的处理能力考虑为5立方米/小时。5.雨水量预测规划区雨水排放量按*市暴雨强度公式推算： q =2822(1+0.775lgP)/(t+12.8P0.076)0.77 其中P=重现期，一般取1-3年。 t=t1+mt2，t1取10分钟。6.雨水布置沿规划区内村级公路两侧设边沟收集雨水，根据地形情况考虑在低洼处周边设排洪沟，自然水体穿越公路处设涵洞，雨水最终均排入自然水体。7.4电力工程1.负荷预测根据城市电力规划规范GB50293-1999的4.3.4条和*市城乡规划村庄规划导则取单位居住用地用电负荷指标取100KW/ha（需要系数取0.4）；单位公建用地用电负荷指标取400 KW/ha（需要系80、数取0.7）；单位企业用地用电负荷指标取300 KW/ha（需要系数取0.65）；广场道路及绿化用地取3W/m2（需要系数取0.75）。各类负荷同期系数取0.85，经计算，规划区内山上总用电负荷为517KW，山下总用电负荷为9.4MW,规划区内总用电负荷约10MW，视在容量约14MVA。2.电力设计规划根据本规划区负荷分配情况，本规划区由相距2公里左右的大学城横四路与绕城高速相交处的1座规划变电站和就近科技大道北线与绕城高速相交段的沿长线处的1座规划变电站同时供电。2座变电站电压等级为110KV，容量为2x60MVA，占地5000m2。据负荷预测计算确定在规划区内设1座10KV开闭所，为减少电81、压损失，降低电缆截面，缩短电缆尺寸，降低投资成本，开闭所设在规划区的负荷中心地带，位置详见电力规划平面图。开闭所二路电源来自大学城横四路与绕城高速相交处的规划变电站和就近科技大道北线与绕城高速相交段的沿长线处的规划变电站2座110KV变电站，开闭所规划容量30MW，按2进10或12出线考虑，该开闭所除承担本规划区的用电负荷外，另外亦可承担邻近片区的部分用电负荷，开闭所可独立设置或附设在公建内，占地约200m2，山上片区供电由山下开闭所提供。电力采用架空形式敷设。规划区内，负荷不超过200kw的用户单位，均由公用变配电房低压380V/220V供电。公用配电房可附设于公建内或在居住小区内独立修建，82、规划设2座公用配电房，在开闭所内附设一座2630KVA变配电房，兼有对邻近零星负荷的低压配电功能。开闭所及公用变配电房的具体规划位置及容量详见电力电信工程规划图，变配电房设备均采用成套设备，具有占地面积小，经济技术性能指标优越等特点。规划区内各变配电房10KV电源来自本规划区开闭所，采用电缆环网供电方式，以提高供电的可靠性。规划区内负荷超过200KW的用户单位，自设专用变电房，由开闭所10KV电缆供电。3.供电线路规划各变配电房采用放射式向公建或住宅各单元配电，公建或住宅各单元内配电采用树干式和放射相结合的方式配电，低压配电半径不超过300米。本规划区所有室外电力管线采用架空方式，敷设在道路的83、一侧，保证规划区内市容环境整洁，规划区内道路照明、广场照明管线在人行道或绿化带下穿管直埋，其他电力电缆均采用架空方式，从本规划区电缆沟至公建或住宅各单元总配电箱采用穿钢管埋地引入的敷设方式。7.5电信及共用天线CATV工程规划1.市话需求量预测：市话需求量预测，根据*市城乡规划村庄规划导则（试行）标准，按40门/百人，因此本规划区市话装机量为4500线。2.本规划区市话系统由大学城市话网引入，整个规划区设2个电话总交接箱，每座交接箱以不超过2000对为宜，电话交接箱可附设于公建内亦可独立安装于室外。规划区内电信线缆沿区内道路成环网体系，由电信线缆至单体建筑采用穿管直埋方式进入每一幢建筑室内分线84、盒。3.通信架空线缆根据容量计算。整个通信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可能性，并为此留有相关的足够通道。4.本规划区为共用天线电视系统由城区CATV网引入。规划区内不设前端，仅有放大分配分支系统，规划区内电视电缆一律架空敷设，并与电话通信线一起直埋至每一幢单体建筑内。7.6燃气工程1.现状概况与分析规划区东侧大学城片区已建设有完善的108219燃气管网，规划区内无成规模的城市燃气系统。2.用气量预测按照规划区总体规划及相关规范，确定规划区用气综合指标如下：民用气：0.6立方米/日户预测本规划区总用气量为1350立方米/日。3.气源山下规划区气源从规划区东侧的大学城燃气管网（D219）85、上接出。山上规划区及山下部分散居农户由于距气源较远，无法依托现有城市燃气管网供气，提倡使用沼气，推广太阳能等清洁能源的使用，结合垃圾、粪便、桔杆等有机废物的生化处理，因地制宜的搞好分散式或相对集中式的沼气池建设，变废为宝，综合利用。4.管网布置山下规划区配气主管结合此次规划布局相应布置，沿村级公路敷设，形成内部的网状骨干配气系统。民用气部分设楼栋箱式调压器调压配气入户。规划提供至这些用户的接口压力不低于中压B级。第八章 环境影响及保护8.1环境影响评价1.评价依据（1）国务院令第253号建设项目环境保护管理条例。（2） GB16297-96大气污染物综合排放标准二级标准。（3） 工艺及公用有关86、专业的资料。2.采用标准（1）工业环境保护设计规定JBJ16-88；（2）恶臭污染物排放标准GB14554-93；（3）大气污染物综合排放标准GB16297-96二级标准（4）污水综合排放标准（GB8978-1996）（5）工业企业厂界噪声标准GB12348-90，类标准；（6）大气环境质量标准（GB3095-1996，2001年修订版）；（7）*市大气环境质量标准适用区域的规定（重府发198426号文）；（8）地面水环境质量标准（GB3838-2002）；（9）工业企业噪声控制设计规范（GBJ87-85）；（10）城市区域环境噪声标准适用地带范围的规定；（11）工业企业噪声卫生标准3.环境影87、响本项目严格按照生态环保理念进行打造，严格控制“三废”，提高森林覆盖率，严格保护水源地及其他水体。该项目建设过程中不会对环保造成负面影响，项目建成后，随着项目的实施，有利于改善片区的整个生态环境。8.2环境保护1.环境保护措施：严格保护饮用水源，使水源达到饮用水标准。规划2010年全面完善污水排放措施，减少污水对环境的影响。2.加强生态环境保护工作，保护珍稀动植物，做到不乱砍、滥伐，不乱捕、滥杀。3.对遭受破坏的山体、水域生态环境进行修复，恢复与大自然和谐共生的生态环境。4.在建设过程中，应尽量避免高切坡、深开挖，对现有高边坡进行治理，以防人为引起或自然发生的地质灾害。5.引导村民对小家禽实行88、圈养，鼓励村民使用沼气、天然气或液化石油气。6.根据农民新村的布置情况和生产建筑分布情况，对不可利用垃圾进行分类统一收集或定点深埋，禁止垃圾随意倾倒，减少环境污染。近期规划在两个农民新村分别设置生活垃圾中转站，远期规划在片区对外交通用地设置垃圾转运站，处理片区内的生活生产垃圾。7.在农民新村及临近道路的人流聚集点设置无害化公厕，建设标准按30平方米/千人计算。第九章 开发运营与人力资源配置9.1项目开发运营策略1.总体运营策略农业为基，休闲旅游为体，文化产业为用。项目发展一体化，专项运营“基地”化；旺季服务大众市场，淡季经营专项市场；大众市场稳步拓展，专项市场积极扩张。xx生态城项目将基于以下89、五个方面进行规划建设和品牌塑造：（1）具备申报国家级休闲农业项目、农业生态旅游区、国家4A级景区的项目与功能；（2）具备申报*市文化产业重点项目的功能与条件；（3）具备申办农业科技博览会的功能及配套条件；（4）拟申报*市农业科普教育基地；（5）拟设立*市重点农业科研服务中心、本科及硕士实习基地。2.产品策略发挥整体核心价值，考虑各子项目之间相互关系，与周边区域的关系，以及各自的特点，进行主题化打造。开发企业的直营项目与合作项目有机融合。3.市场策略先期形成明确、稳定的专项客源市场，尤其在淡季；逐步拓展其它市场。客户管理传播化，推广渠道媒体化。4.营销策略以卓越的游憩方式设计、养生服务设计、文化90、休闲设计和强大的推广执行力扩大市场份额，重视对顾客的服务和管理，坚决实施顾客媒体化、服务传播化策略，重视顾客推荐法的运用和“回头客”的经营。以专业化、规模化的市场推广推动服务技术的升级和服务内容的丰富，由xx休闲旅游市场的规模化新进入者成长为区域市场的领先者，成为整个*市的精品项目。xx生态城的营销是树立*旅游品牌的过程，项目区的综合开发必将推动*休闲经济的发展，成为“*旅游”品牌形象的集中展示窗口。5.投资策略稳健、灵活原则，有序整合社会资本。6.xx生态城的核心竞争力能够高性价比地锁定目标市场，形成稳定而又明确的目标客户群体，并具有扩张性。低成本地获得相对较高的客均消费总额，并形成高复游率91、。投融资方式和投资规模弹性高。xx生态城可以方便、有效地解决旅游业普遍存在的旅游季节性明显、在大旅游格局中难以定位等常见难题。9.2人力资源战略项目的人力资源战略在根本上影响着项目资源的增值潜力及其竞争价值。简单而言，根据项目人力资源的竞争力属性，配置类型包括具有较强的战略控制能力和总体决策能力的核心人力资源，具有丰富的相似行业（无须同业）从业经验、具备较强的管理能力和控制能力的优势人力资源，以及基础人力资源。核心人力资源和优势人力资源使项目人力资源的综合特征具有异质性，项目正是凭借这些异质性人力资源以更低的成本为顾客提供更好的或同样的服务和产品，或者以同等的成本为顾客提供更多、更新的服务和产92、品，或者为顾客提供更加人性化的服务。人力资源的异质性是项目竞争优势产生的源泉和基础。本项目开发和运营需要配置的核心人力资源和优势人力资源，主体应是一群充满激情和创造力的有志青年，拥有平均7年以上基层工作经历和3年以上管理经验，有复合型的知识和能力结构；深刻体会到新政策及法制环境和新竞争形势下开发企业经营环境的复杂和创业发展的艰辛，能够参与制定基于战略、营销、管理、财务等集战略层面和运营层面于一体的系统化工作方案，并组织实施；能够有意识地推进开发企业逐步建立起理性权威和成为职业化的管理团队之一员，致力于使企业获得持续竞争优势。基于本项目总体战略和企业在项目区的定位，为了保障开发运营质量，降低企业93、风险，开发企业将陆续充实熟悉景区旅游、健康产业和度假地产的高级经营人才和咨询策划人才。第十章 投资估算与财务分析10.1项目投资估算1.估算说明（1）参考*市“建设工程概算定额”、“工程建设标准造价信息”和2009年使用的相关标准文件，采用概算法，考虑建设时可能的温和通货膨胀和工资上涨等因素，对部分建设投资取偏高值估算，以期尽可能接近建设时、建设地的价格水平。（2）各项目投资均含建设投资与流动资金。（3）建设周期分为3个阶段：第一阶段为20102011年，第二阶段为20122013年，第三阶段为20142015年。在目前条件下，各项目产品的投资估算和开发时序主要起到“路线图”式的指导作用，并非94、严格的“时间表”。2.总投资估算（概算法）表10.1项目总投资估算表建设项目第一阶段第二阶段第三阶段合计面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）土地流转及补偿73205305508400市政配套45005000550015000创意农业博览区3800010000120003000500001250010000025500绿谷生态小镇416004600115000296001534002990031000064100森林养生区12000282000215005380335008200四季果庄休闲区7005009006001040025001200095、3600山地运动休闲区250604000940187504200230005200合 计92550298001319003967025405060530478500130000项目投资总计13亿元，总建筑面积约47.85万平方米（含非永久性建筑），项目区总容积率0.27。3.项目产品分类投资构成项目产品分属休闲旅游和房地产两个范畴，产品结构丰富，开发周期长，两类项目产品的属性、收益模式和投资回收特点不同，使得项目多种投资、融资方式贯穿开发全程。资金密集度高的度假村类项目、投资回收迅速的养生房地产类项目由开发企业自主逐期投资，创意农业类项目投资规模相对不大，且可分步实施，可由开发企业主导或并同专96、项投资商等商业合作伙伴共同投资。根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营或需对外招商合作经营的常规经营型创意农业及休闲旅游类项目（统称休闲旅游类项目），以及长期租赁或销售型养生房地产类项目两种。项目收益因而由常规经营型项目经营收益和长期租赁或销售型项目租赁或销售收益两类构成。经营收入主要包括自营项目经营收入、短期物业租赁经营（招商合作）收入和与旅游企业等商业合作伙伴合作经营收入（合作收入）三部分构成。由于不少项目从经营角度看具有灵活性价值，开发企业可自主选择项目的经营管理模式，农业种养殖项目在项目计算期内基本达到收支平衡。在此为便于分析，将非长期租赁或销售型项目均视为自营。397、.1安置房及公益型项目投资估算表10.2安置房及公益型项目投资估算表建设项目第一阶段第二阶段第三阶段合计面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）绿谷生态小镇（绿谷第一村）400004000100002000500006000合计400004000100002000005000060003.2常规经营型休闲旅游类项目投资估算表10.3常规经营型休闲旅游类项目投资估算表建设项目第一阶段第二阶段第三阶段合计面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）创意农业博览区3800010000200050040000198、0500绿谷生态小镇160060055000176002840096008500027800森林养生区1200028201500380135003200四季果庄休闲区70050090060040030020001400山地运动休闲区25060400094075020050001200合 计525501398061900196403105010480145500441003.3长期租赁或销售型养生房地产类项目投资估算表10.4长期租赁或销售型养生房地产类项目投资估算表建设项目第一阶段第二阶段第三阶段合计面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）面积（）投资额（万元）创意农99、业博览区10000250050000125006000015000绿谷生态小镇50000100001250002030017500030300森林养生区200005000200005000四季果庄休闲区100002200100002200山地运动休闲区180004000180004000合 计00600001250022300044000283000565003.4土地流转及补偿费用估算 表10.5土地流转及补偿费用估算建设项目第一阶段（3年）第二阶段（2年）第三阶段（4年）合计面积（亩）投资额（万元）面积（亩）投资额（万元）面积（亩）投资额（万元）面积（亩）投资额（万元）土地流转费用4534100、5204534530453455045341600一次性补偿费用68006800合计732053055084003.5市政配套设施投资估算 表10.6市政配套设施投资估算表项目第一阶段第二阶段第三阶段合计工作量投资额工作量投资额工作量投资额工作量投资额道路及改造工程25002000150006000电力工程10002000200005000给排水工程10001000200004000合计0450005000055000150003.6常规经营型项目和长期租赁或销售型项目产品在项目中的比较关系表10.7常规经营型项目和长期租赁或销售型项目关键指标比较项目产品类型投资构成（万元）占地面积（公顷）建101、筑面积（平方米）金额比重（%）面积比重（%）面积比重（%）经营型项目4410043.84 8753.94 14550033.96 长期租赁或销售型项目5650056.16 74.346.06 28300066.04 合计100600100161.310042850010010.2财务分析1.常规经营型项目财务分析1.1市场预测项目全部建成投入运营23年后，主要旅游休闲产品均呈现出较强的市场吸引力；而届时项目区生态小镇等社区的内部顾客在经营型项目的收益构成中预计可贡献10%15%左右的份额，甚至更高。不同营业日顾客数量预测见下表。表10.8不同营业日顾客数量预测表（运营前期）营业日分类黄金假期节102、庆活动与旺季周末旺季周中淡季合计天数158015580330日均顾客人次360025001200500顾客人次小计（万人次）5.4 20.0 18.6 4.0 48.0 表10.9 未来10年游客量预测表年 份增 长 率 （%）接待人数（万人次）2012/5.0 2013809.0 20148016.2 20153521.9 20163529.5 20172035.4 20181540.7 20191044.8 2020547.1 2021549.4 1.2消费预测（保守原则）表10.10不同类别顾客的部分消费行为预测表（运营初期）收入项目消费人群比例保守型消费随机性消费积极性消费加权人均元/103、人.天价格人群比例价格人群比例价格人群比例运动休闲类收入20%1015%2010% 18专业养生服务类收入70%10030%18025%32015%176餐饮类收入100%4050%8030%15020%74住宿类收入25%608%1607%55010%284购物收益及其他收入100%1550%2030%4020%22创意农业类收益80%2040%3020%4020%28合计100%3161.3项目休闲旅游收入和收益估算参照华西地区同类旅游项目，项目经营成本约占营业收入之55%80%，在此取偏高值，比重前高后低,逐年递减。考虑到固定资产折旧构成投资回收的一部分，为便于分析，在此不估算折旧成本，104、仅对折旧前利润进行分析。营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税按折旧前利润的18%计；公积金、公益金、骨干员工的奖励福利基金和主要用于项目产品完善、更新及扩建的发展基金，合称四项基金，以项目预期利润的10%计。表10.11常规经营型项目经营收入及收益估算表计算期20102012201320142015201620172018201920202021合计项目区游客人次510182330353840404040322 增长比例100%80%30%30%15%10%5%人均消费金额3580150250300300350350350350350增长比例128%87%66%20%016%0000旅游105、营业收入175800270058509126104951346814142141421414214142 99182 营业税及附加10 44 149 322 502 577 741 778 778 778 778 5455 经营成本26364020253803547662976734707170717071707153521 利润总额（折旧前）-98 116 527 1726 3148 3621 5993 6293 6293 6293 6293 40206 所得税（以折旧前利润之18%计）2195311567652107911331133113311337255 折旧前利润-989543214106、15258229694915516051605160516032951 四项基金10 43 142 258 297 491 516 516 516 516 3305 可分配利润-9886 389 1274 2324 2672 4423 4644 4644 4644 4644 29646 2.长期租赁或销售型项目财务分析（保守原则）表10.12长期租赁或销售型项目租赁或销售收入及收益估算表阶段建筑面积（）销售均价（元）投资额（万元）收入 （万元）其他成本税费（含补地价）利润 占收入比例金额（万元）10-11年12-13年600006500125003900030%117001480014-15年107、22300065004400014495030%4348557465合计28300065005650018395030%5518572265 3.项目计算期总收入计算 表10.13项目计算期总收入计算表单位：万元阶段经营型项目长期租赁或销售型项目收入合计 利润合计 收入成本及税费税后利润收入投资及成本、税费税后利润10-11年975987 -12 0975-12 12-13年8550688816623900024200148004755016462 14-15年196211462549961449508748557465 16457162461 16-21年700364703523001700108、3623001 合计99182695362964618395011168572265 283132101911 4.资金筹措计划： 项目总投资13亿元人民币，其中自筹6.5亿元，占总投资的50%；金融机构贷款6.5亿元，占总投资的50%；分6年逐步投入：第一阶段共投入资金约3亿元（主要为土地补偿、安居房建设等资金），其中自筹资金1.5亿元，金融机构贷款1.5亿元；第二阶段共投入资金约4亿元(主要用于生态小镇的开发建设等)，其中自筹资金2亿元，金融机构融资2亿元；第三阶段共投入约6亿元。其中自筹资金3亿元，金融机构融资3亿元。 表10.15项目简易现金流量表单位：万元10-11年11-13年14109、-15年16-21年合计流出30775 58258 118640 47035 254709 1、项目资金投入29800 39670 60530 130000 2、经营成本及税费975 18588 58110 47035 124709 流入987 47550 164571 70036 283144 1、收入987 47550 164571 70036 283144 现金净流量-29788 -10708 45931 23001 28435 累计净流量-29788 -40496 5435 28435 35793 表10.16项目资金筹措计划表单位：万元10-11年11-13年14-15年16-21年110、合计自有资金15000200003000065000 1、资本金1000010000 2、股东自筹或循环投入50002000030000550000银行贷款15000200003000065000自有资金比例50%50%50%50%合计3000040000600001300005.项目主要经济指标估算依据上述数据经测算项目主要经济指标如下：单位：万元经营期50年计算期12年投资总额 130,000 计算期总收入 283,132 年均收入 23,594 计算期利润总额 101,911 年均利润总额 8,493 计算期纳税总额 46,915 年均纳税额 3,910 含建设期静态投资回收期6年年均总111、投资利润率6.53%年均投资利税率9.54%自有资金年均利润率13.07%6.财务分析结论如果不考虑将前一阶段的收益再进行投入，xx生态城估算投资13亿元。投资的回收的来自于各类常规经营型项目的经营收益和长期租赁或销售型项目的租赁或销售收益两方面。在涵盖三个阶段建设期的财务计算期计12年内，各类常规经营型项目经营利润总额（折旧前），估算为32951万元；可分配利润，估算为29646万元；租赁或销售型项目的销售利润，估算为72265万元。其中：长期租赁或销售型项目租赁或销售利润72265万元常规经营型项目投资44100万元常规经营型项目可分配利润与长期租赁或销售型项目租赁或销售利润之和为1019112、11万元，远高于土地、公共配套、常规经营型项目以及安置房项目投资之和73500万元分析表明，xx生态城各类常规经营型项目建成投入运营约910年，经营型项目相对独立核算也可收回投资，即经营型项目投资回收期约1112年。在长期租赁或销售型项目租赁或销售完成后，项目即可收回全部投资。在投资实践中，边营业边建设，加之养生房地产项目可能实现部分预售收入，将缓解后续开发和运营的资金缺口，项目顺利实现滚动投资，即项目建设与投资回收基本上同步完成。项目投资回收期为6年；计算期利税总额为：14.8亿元；年均投资利税率为：9.54%；自有资金年均利润率达13.07%。项目经济效益令人振奋，具有较强的盈利能力和抗风113、险能力。开发企业有较大的可能获得充足的资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延伸产品的雄厚实力。项目从财务角度看较为乐观。第十一章 社会评价11.1社会影响评价1.xx生态城的建成将为实现“宜居*”、“森林*”和“健康*”做出重要贡献，是*集经济、文化、生态等城市魅力的集中体现，将成为*社会主义新农村建设的新型典范。2.xx生态城项目兼顾生态效益、社会效益和经济效益，追求综合统筹发展，项目建成后，将成为*西部新城生态旅游、创意农业、健康养生、文化产业和生态人居的核心示范地，最大程度地保障原住民的发展条件。3.xx生态城项目在为都市创意农业和乡村民俗旅游提供广阔舞台的同时，将加速形成产业集群，有114、力辐射周边区域和外围乡村，有效促进*生态农业示范区所规划的“一点八线”工程项目建设。可提供就业约40005000人，全部解决当地农民就业。4. xx生态城项目的实施，通过土地的流转，提高农产品的科技含量，实现农业产品及旅游项目的成功销售，促进农村城镇化建设，对实施城乡统筹具有重要的示范及带动意义，对于解决“三农”问题和率先达到小康水平发挥重要作用。5. xx生态城与大学城密切协同，成为大学城教师、学生、居民观光、休闲、养生的好去处，成为大学城的一个重要环境配套和产业配套，增添了大学城的人文氛围。6.当地农民可充分享受xx生态城的经济发展成果。规划建设的农民新居并同项目产业体系，有力地提升了农民115、的生产方式和居家生活条件。依托生态城内多元化产业，创造和丰富了农民的就业创业渠道，当地农民可实现发家致富的梦想。11.2风险分析1.风险分析1.1市场风险生态农业旅游、郊野休闲旅游市场需求越趋增大，前景乐观，休闲旅游市场风险较小。1.2灾害风险主要是指自然灾害造成的经营业主严重亏损。此类风险发生的可能性虽小，但仍属重大风险。1.3运营风险项目开发涉及面广，投资规模大，开发周期较长，因而存在运营上的风险。2.风险的防范对策本项目有可能出现的主要风险完全可以积极干预，可以有效规避。有的风险程度降低后可以承受。项目风险的防范对策如下：1.1市场风险防范对策通过对市场进行系统分析与论证，此类风险可以有116、效控制：确保整治后的土地品质优良，努力降低经营成本，增强产品的市场竞争力；不断开拓市场，塑造品牌形象。多产业互动发展，相互促进，建立企业风险评估系统和预警机制。1.2灾害风险防范对策此种风险一方面采用现代农业技术减少对自然气候的依赖程度，另一方面可以通过农业保险保障基本利益。1.3运营风险防范对策充分保障农民的生产、生活，主要为：先启动农民安居房的建设，将农民的现房置换为全新住房；按土地流转协议优先保证土地流转租金的按年支付，缴纳保证金；按月给予老人（女55岁、男60岁以上）生活补助；给予村民商业面积补偿；按标准补偿搬家费及搬迁过渡费；尽全力安排村民就业。通过对项目区农业、旅游、文化和房地产市117、场及资源进行调查和分析，充分审视xx生态城的资源品质和服务要素，充分整合智慧型外脑机构专业的项目设计及运营咨询资源，随着项目建设和服务品质的提高及知名度的提升，本项目将在创造越来越稳定、可靠的经济效益的同时，发挥出良好的区域带动效应。第十二章 结论综上所述，本项目统一规划，科学布局，立足于本地生态资源特色，因地制宜，不断创新，进行统筹城乡发展。全面推进新农村建设的有益尝试，开发适合本地发展的休闲生态观光农业类型，不断推进本地区经济社会的全面发展，积极推动大学生、农民工创业。项目的开发必将对推动*城乡统筹发展，加快新农村建设发挥积极的作用。该项目投资回收期不长，经济效益显著。因此，该项目的建设是十分必要的，也是可行的。