1、湖南省经开区国际商贸物流城工程项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月114可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1 总论11.1项目概况11.2建设单位概况21.3编制依据与范围21.4主要技术经济指标31.5结论与建议42 项目建设背景及必要性62.1建设背景62、2.2建设必要性73 市场分析113.1目标与定位113.2 国内物流市场123.3区域物流现状133.4 SWOT分析183.5目标市场204建设规模和内容234.1建设规模234.2项目建设内容24五、场址选择265.1选址原则265.2场址条件265.3自然条件26六、工程技术方案286.1工艺方案286.2建筑工程技术方案35七、电子商务487.1规划目标487.2规划原则487.3平台系统规划方案487.4应用系统规划方案557.5 物流系统规划方案607.6系统安全64八、节能668.1概述668.2节能措施及效果66九、环境保护679.1建设地点环境现状679.2污染物情况6793、.3治理方案67十、劳动安全卫生与消防7010.1劳动安全卫生7010.2消防72十一、组织机构与人力资源配置7411.1组织机构7411.2工作制度7511.3公司定员7511.4人力资源配置7611.5人员培训77十二、项目实施进度及招投标方案7812.1项目实施进度7812.2项目招投标方案78十三、投资估算与资金筹措8213.1 投资估算8213.2资金筹措8213.3贷款偿还计划83十四、财务评价8414.1 财务评价依据8414.2营业收入及税金8414.3成本估算8514.4财务分析8514.5结论86十五、项目风险分析及控制措施8715.1 决策风险8715.2 建设风险8714、5.3 融资风险8815.4 市场风险8815.5 管理风险881 总论1.1项目概况项目名称xx国际商贸物流城一期工程建设单位中国xx投资有限公司建设地点本项目拟建在位于湖南省xx县经开区。1.1.5建设内容与建设规模本项目规划用地面积653660m2（合980亩），设计年交易规模100亿元。该项目建设内容以建材、家具批发市场建设为主，分交易区、仓储区、办公区和综合服务区。本项目在拟征地红线范围A区、B区、C区、D区、E区五个地块实施，主要建设满足建材、家具的批发、物流等设施，总建筑面积980000。其中：a)建材批发交易用房（A区）：300000，主要功能为建材批发、展示、办公；b)建材仓5、储（B区）：161000m2，主要功能为建材储存；c)家具批发交易用房（C区）：235000，主要功能为家具批发、展示、办公；d)家具仓储（D区）：118000，主要功能为家具储存；e)综合服务区（E区）：166000，主要功能为办公、交易、物业管理、配送等。主要建设内容：综合办公大楼132900、物业管理用房15000m2、配送中心大楼5200m2、员工休息楼4500m2、汽修车间4000m2、食堂2000、传达室1050、变电所350、消防泵房100、消防水池800、垃圾站100。同时，建设配套的路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、绿化等公用工程，设置转运设备、运6、输工具（车队）等。建设工期2010年11月-2013年11月，建设工期为3年。1.1.7投资与效益本项目总投资 227571万元，其中：固定资产投资226630万元、流动资金941万元。建设资金由建设单位自筹77571万元，申请银行贷款150000万元。项目建成后，可实现年销售收入45169万元；项目投资所得税后财务内部收益率9.82%；利润总额24052万元；总投资收益率(平均)10.09%；投资回收期所得税后10.61年。1.2建设单位概况项目建设单位中国xx投资有限公司成立于2010年6月，由曾小山、傅胜龙、王石齐、唐爱民等二十位优秀xx发起成立，注册资金1.22亿，主要从事产业投资和资7、本运作。公司按照现代企业制度要求，实行董事会领导下的总经理负责制，实行一级决策、一级经营的扁平化经营管理模式。通过搭建xx产业开发平台和金融资本运作平台，整合全国xx资源，实现xx产业资本与金融资本的融通，优化xx产业结构，使各方受益。1.3编制依据与范围1.3.1编制依据1)国务院关于物流业调整和振兴规划；2)铁道部关于促进铁路现代物流发展的指导意见；3)湖南省政府湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）；4)国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南；5)国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6)国家和地方制订的有关法规、规范和标准；7)其他各有关专业设计规8、范及项目建设单位提供的基础资料。1.3.2编制原则1）严格执行国家发改委“建设项目可行性研究的编制指南”，做到可行性研究报告的客观、公正、合理、全面；2）遵守国家关于建设项目所颁布的法律、法规及各行业的设计规范、规程；3）结合该项目所在地的物流量及建设条件，确定其功能定位和物流建设规模，达到物流畅通，以专业化、规模化和规范化运作，降低运行成本，服务于社会和经济生活；4）结合当地区域规划，做好园区内外的环境保护及污染物治理的可行性研究，最大限度减少工程对环境造成的不良影响。1.3.3研究范围本次可行性研究报告工作主要研究范围包括：建设单位基本情况、项目基本情况、项目市场分析、项目投资环境及建设条9、件、选址环境、园区总图运输、土建、给排水、供配电、供热、环境保护、节能、消防安全、劳动保护、项目招标计划等的研究以及投资估算、融资方案及技术经济分析、财务评价等内容。1.4主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1总征地面积m2653660合980亩2总建筑面积m2980000其中A区300000B区161000C区235000D区118000E区1660003建筑密度%33.574容积率1.55绿地率%196总投资万元2275716.1工程费用万元120786.66.2其他费用万元75695.716.3预备费万元15718.596.4建设期利息万元144296.510、铺底流动资金万元9417经济效益指标7.1总成本费用万元13179 7.2利润总额万元24052 7.3总投资收益率(平均)%10.09 7.4项目资本金净利润率(平均)%22.21 7.5投资回收期（所得税后）年10.61 所得税后含建设期7.6投资内部收益率（所得税后）%9.82 所得税后， 7.7贷款偿还期年9.64 含建设期7.8盈亏平衡点%34.04 1.5结论与建议a）xx投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，利用区域交通优势，在xx县经开区建设xx商贸物流城，并大力发展以零担、快运、配送、仓储和信息服务为主的第三方物流业，建设成全省最大的集市场交易、货物仓储、物流信息、金融结11、算等功能于一体的现代物流中心和城市物流节点。项目的建设符合国家产业政策和物流产业振兴规划。b)xx国际商贸物流城作为湖南省xx县物流发展的重要示范性项目，其建设是落实湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）的重要举措。项目的建设将增强区域物流中心在省内的地位，优化县域经济结构，加速区域城市化进程。同时，该项目的建设，将有效增加社会就业，带动周边区域经济发展，繁荣城乡市场，拉动上下游产业发展，实现区域社会经济可持续发展。c）项目选址于xx县经开区xx大道以东，月亮河以南，马桥河路以西，路以北地段。该地点处于湖南省“3+5”城市群的几何中心，紧临石长铁路xx货站和长沙西客站，临近京珠高速西12、线互通、三环线互通、霞凝港、铜官、靖港码头和黄花机场，与周边各市交通对接便捷，具备“大物流”必须的区位和交通优势。项目定位准确，选址合理，建设条件基本具备，可满足长沙及周边地区对现代物流的建设需求。d)项目规划总用地面积653660m2（合980亩），总建筑面积980000m2，设计年交易规模100亿元。一期工程主要建设内容以建材、家具批发市场为主，分交易区、仓储区、办公区和综合服务区。并配套建设路网交通、电讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、露天堆场、停车场、绿化等配套公用工程。e）项目总投资 227571万元，其中：固定资产投资226630万元、流动资金941万元。建设资金由建设单位13、自筹77571万元，申请银行贷款150000万元。项目建成后，可实现年销售收入45169万元；项目投资所得税后财务内部收益率9.82%；利润总额24052万元；总投资收益率(平均)10.09%；投资回收期所得税后10.61年。该项目经济效益良好，抗风险能力较强。f）由于本项工程投资较大，建议建设单位尽快落实项目建设资金，保证项目顺利开工建设。在项目前期准备阶段，应抓紧做好环境评价，尽快完成包括国有土地预审在内的征地手续。g）本项工程涉及征地及居民折迁由当地政府完成。2 项目建设背景及必要性2.1建设背景现代物流业作为一个跨行业、跨部门的新兴复合型产业，是新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组14、成部分。随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步,物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门, 正在全球范围内迅速发展，以专业化、规模化、低成本和规范化运作为特点，服务于社会和经济生活。在国际上,物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业,其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一。业务范围涉及生产、流通、运输、代理、仓储、信息等诸多领域，是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、流通加工、配送、国内国际贸易、保税报关、信息处理、电子商务等基本功能有机结合的运作体系，涉及生产和生活资料的各个领域，为生产、流通提供完整的支撑和配套服务，为15、用户提供多功能、一体化的综合性服务，是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合体现。大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。长期以来，“重生产轻流通”的传统观念束缚了国内物流业的快速发展。直到2006年，现代物流业发展被写进十一五规划，终于明确了物流业在我国国民经济中的产业地位。2009年3月国务院出台物流业调整和振兴规划，首次将物流业列入十大产业振兴规划中，并出台多项物流业发展政策；湖南省政府也于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2016、11年），物流业作为我国国民经济可持续发展的“支柱产业群”将进入历史上最为宽松积极的政策时期。由于各级政府部门对物流业的重视和大力支持，国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流基地和物流中心以及不同层次和不同规模的物流经营企业。中国xx投资有限公司立足湖南，辐射中南，面向全国，在xx县大力发展以建材、家具、五金、机电、汽车、汽配、食品和农产品等批发为主物流业，并带动相应的零担、快运、仓储理货和信息服务为主的第三方物流业，开展散装、整装物流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为全省具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射中南的区域物流中心。拟将货物、商品通过储存17、分拣、贴标、拼箱等物流加工后，以箱或件为单位辐射至湖南省及周边地区、各大卖场或市、县、乡镇经营点；通过运输线从各地区货物产地将商品集中至物流中心，通过拼车、转发等方式，分别以整车、铁路车皮形式辐射至全国各地。2.2建设必要性2.2.1本项目建设符合国家产业政策和振兴规划现代物流业是新兴的生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分。大力发展现代物流业，是优化产业结构，转变经济发展方式，走新型工业化道路，提高我国企业和产品国际竞争力的重要举措，也是实现经济又好又快发展的迫切要求。国民经济发展方式的转变以及经济体制改革的深化，将为我国社会经济发展注入新的活力，也将在一定程度上推动我国经济再上新的台阶18、。新的发展机遇不仅为我国物流产业提供了更为广阔的发展空间，也对物流产业发展提出了新的要求，物流业作为我国国民经济可持续发展的“支柱产业群”巳进入新的重大发展时期。党中央、国务院十分重视我国现代物流业的发展。在“十一五”规划纲要中，将“大力发展现代物流业”列为我国国民经济发展的重要举措。湖南省政府也于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年），上述一系列政策的制定，表明各级政府有关部门巳按照党的十七大精神和“十一五”规划的要求，加大对物流业的政策支持力度，从中央到地方推动我国现代物流业发展的合力正在形成，物流业发展的环境将会进一步改善。物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信19、息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。 本项目建设是落实湖南省物流业振兴实施规划的需要湖南省政府于2009年制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年），将重点建设四大物流区域，形成东西互动，地区协调发展，各有侧重的物流发展格局。其中以长沙为中心的物流区域为重点建设四大物流区域之一，xx商贸物流园的建设和区域中心功能的发挥在长沙市占有重要地位。本项目定位目标为依托xx便利的陆路运输条件和xx县及周边地区快速的经济发展形势，着力发展集建材、家具20、五金、机电、汽车、汽配、食品和农产品等批发为主，仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、信息服务等现代物流于一体的第三方物流产业，建设功能齐全的物流服务设施。建设成全县最大的集物流、市场、仓储、物流信息、金融结算等功能于一体的物流中心，并与湖南省四大区域物流中心组成湖南地区的配套物流节点城市网络。项目的建设是落实湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）的重要举措，将增强xx商贸物流园区作为区域物流中心在省内的地位，更好发挥其功能。2.2.3 本项目建设是优化区域经济结构、促进社会经济可持续发展的需要 xx县是湖南省县域经济发达地区之一。2009年xx县全社会工业总产值达到1436721、79万元，其中规模以上工业总产值908383万元；规模以下工业总产值528396万元。在规模以上工业总产值中，轻工业产值488305万元，占53.7%；重工业产值420078万元，占46.2%。按经济注册类型划分：国有企业完成115542万元，占12.7%；集体企业完成39335万元，占4.3%；股份合作企业完成26902万元，占2.9%；股份制企业完成381507万元，占41.9%；外商及港、澳、台投资企业完成257913万元，占28.4%；其他经济类型企业87184万元，占9.5%。2009年全县实现社会消费品零售总额260774万元。其中县级零售额110306万元；县以下零售额1504622、8万元。按行业划分，批发零售贸易业零售额 227300万元；餐饮业零售额25601万元，其他行业零售额 7873万元。2009年，全县进出口总额12450万美元。其中进口总额4175万美元；出口总额8275万美元。财税工作成效显著，财政总收入登上9亿元台阶。全县全年完成财政总收入93370万元，比去年增收16684万元，增长21.8%，其中一般预算收入60142万元，增长24%。在财政总收入中，上划中央两税完成19440万元，增长28.7%；地方财政收入完成73930万元，同比增收12343万元，增长20%。全年财政支出103246万元，同比增支 31658万元，增长 44.2%。xx县区域经23、济的发展必将带来物质流、资金流的极大需求，而目前建材批发市场仍处于小、散、差传统经营模式，迫切需要建立一个规模较大的现代化建材、家具等商品批发物流中心。xx县政府为振兴当地经济可持续健康发展，加快当地经济建设和满足日益增加的城乡生产、生活物质需求，制定了发展经济和物流的具体政策和计划，已将加快发展商贸流通业和现代服务业”列为2010年政府工作目标。xx国际商贸物流城的建设作为xx县物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起xx现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持xx县域现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，24、建立起xx县域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。项目的建设，将有效引导和转化xx县潜在的物流需求，提高xx县物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。拟建的xx商贸物流城位于xx县经开区，具有极佳的近城优势。便利的交通网络使该区域具有独特的交通运输优势，其区域内的铁路运输线、公路、水运构成了十分便利的交通网络。项目发展空间十分广阔，通过几年的努力，将成为定位湖南、服务中25、南、辐射全国、影响全国的重要建材物流中转站和基地。本项目实施为当地经济可持续发展作出贡献。该项目将依托xx县的区域优势，通过对长沙宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高xx县经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持xx县保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展的最终目标。2.2.4本项目是推进城乡统筹，加快城市化进程的需要。xx先导区农业人口比例太大，这是长沙最现实也是最难的发展瓶颈。解决这个问题，一是要走农业现代化道路，二是要加快城市化步伐。未来先导区内有几十万人离开土地，进入城市化生26、活，必须找到一个“主战场”，将农民永久转移，就地安置就业。本项目通过实现物流的社会化、专业化、规模化、信息化服务，促进多项产业发展，同时增加社会就业机会。本项目建成后，将需要大量的一般技能劳动力人员，至少可以争取到15-20万的就业岗位，从而解决大河西先导区农村剩余劳动力转移问题。同时，大河西国际商贸物流城将推出大量商铺，可供长沙乃至全国创业者在此创业，搭建最大规模创业发展平台。项目以超低价格发售、推出一年半免租的销售策略，降低创业门槛，让商户看到发展前景。本项目将积极为广大创业者提供广阔的创业平台、提供一切有利的创业条件，真正把长沙打造成为“创业之都”。2.2.5本项目顺应了长沙市产业发展大27、势和批发市场外迁的需要。长沙市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流、物流、信息流设施的大市场不多，如长沙市5区有市场213个，平均每个占地面积只有8000平方米，只有雨花区每个市场占地达到了10000平方米以上。长沙大型商品交易市场存在两大不足。一是市场类型发展不均衡。专业市场还有较大发展空间,多集中在生活资料类市场；综合市场中规模有待扩大,档次有待提高。二是市场规模不大，品牌太少，几个主要的批发市场年营业额大多在50亿元左右。随着长沙城市化进程加快，长沙河东批发市场不断发展与成熟，目前已有的商圈已不能满足城市发展的需求，面临着严峻挑战。由于日益拥挤的城区交通环境和高昂的经营成本，制约了马28、王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、万家丽建材超市等以许多专业市场的发展。因此，长沙市“两型社会试验区”需要对现有商品交易市场进行重新整合，培养和发展一批辐射远、吞吐量大、设施先进的批发交易为主的商品市场，专业批发市场还有很大的发展空间。建设大河西国际商贸物流城这样一个集交通便利、物流便捷、配套齐全、服务完善且代表长株潭商贸发展高度和未来走向的国际化市场集群，将极大地推动中部批发产业升级和拉动中西部地区消费提升，也为xx成为“产业转移，万商西进”的桥头堡提供了物流与商贸基地。同时，大河西国际商贸物流城的建设，符合长沙市在大河西先导区着力打造新千亿商贸物流版块战略，结合我国沿海地区批发产业内迁的重29、大机遇，促进长沙市批发产业升级与外迁，突破长沙批发业发展困境，重振长沙商业雄风，实现长沙批发业可持续发展战略。3 市场分析3.1目标与定位建设目标现代物流是以现代信息技术为基础，整合运输、包装、装卸、搬运、仓储、流通加工、配送、回收加工及物流信息处理等各种功能而形成的综合性物流活动模式，来实现资源利用、运作效率的最大化。建设单位将依托xx县便利的陆路运输条件及周边地区快速的经济发展形势，着力发展以现代信息技术为基础，集仓储、配送、展销、运输、配载、包装、装卸、搬运、流通加工及物流信息处理等等各种功能的现代物流服务于一体的第三方物流产业，建设功能齐全的物流服务设施，建成具有集物流运输、商业市场、30、仓储、物流信息、金融结算、生活居住等功能于一体的物流中心和湖南省四大区域物流中心形成配套物流基地。本项目通过加强信息化建设，一期工程通过构建完善的建材、家具物流配送体系，为全国各商贸企业提供综合性一体化物流服务，以加快xx县及周边流通领域现代建材物流发展，提高流通效率、降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，发挥现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用。促进湖南省内流通产业结构调整和优化，提高流通企业核心竞争力并方便和服务城乡人民生活。市场定位xx国际商贸物流城立足湖南，辐射中南，面向省内外，一期工程发展以建材、家具为主的批发、零担、快运、仓储理货和信息服务为主的批发市场，开展散装、集装箱物31、流业务，并与其它流通园区、加工园区相配合，建设成为湖南地区具有规模效应、技术先进、服务质量高，辐射湖南省及周边地区的区域物流中心。本项目将把握现代物流发展趋势，以县域物流为基础、辐射周边区域物流，大力构筑现代物流业发展的三大平台，即组建：以物流园区为载体的物流运作平台；以现代综合交通体系为主的物流运输平台；以信息网络技术为主的物流信息平台。充分利用现代信息技术，加快发展电子商务，推进物流和商流的网络化，形成包括交通运输、配送服务、仓储管理、信息网络、营销策略等多环节组成的三级现代物流大循环系统。3.2 国内物流市场物流市场总体规模与经济增长规模成正相关，自2002年以来，我国经济进入了一个新的32、增长上升期，表现为经济总量持续快速增长，尤其是固定资产投资、进出口贸易持续快速增长，在这一经济环境下，物流业得到了持续快速的发展。以货物周转量为指标可以观察到这一发展状况。见表3-1。表31 2001-2008年全国各种运输方式完成货物周转量 单位：亿吨公里指标20012002200320042005200620072008铁路1457515477170921928920730.5219542379725111.8公路61806740701075968573.8964711257.612998.5水运2486026481322753897348057.653907.862182.265218.33、2民航4451.5587278.994.3116.4119.6管道7397688891318.21827.32064.7合计4565948749.5571746669878329.886921.399180.5105512.9数据来源:国家统计局各年统计公报由上表可见，2008年我国货物周转量达到105512.9亿吨公里，为2001年的2.31倍，比2008年增长3.8%，显示了良好的增长势头。如前所述,物流市场总体规模与经济增长规模成正相关,因此,国民经济的增长前景首先决定了物流市场总体规模的发展前景。从全国经济增长前景看，我国经济发展正进入新阶段，其特征是居民消费结构逐步升级，产业结构调整34、和城市化进程加快；劳动力资源丰富，国民储蓄率较高，基础设施不断完善，科技教育具有较好的基础；社会主义市场经济制度逐步完善，社会保持长期稳定。国家“十一五”国民经济和社会发展规划提出，至2010年，我国将在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现人均国内生产总值比2000年翻一番。这为我国物流发展提供了很好的需求基础。据中国物流与采购联合会（2007）以“十一五”GDP年均增长8.5%预测，物流总额年均增长将达到16.7%左右，到2010年社会物流总额将达到90万亿元，比2005年翻一番。国家“十一五”规划提出要“大力发展现代物流业”，近几年已在物流基础设施和政策法规的修订方面开展了相应的工作35、，为物流发展创造了良好的环境。因此，我国现代物流发展既有良好的市场需求基础，又有着越来越好的政策环境和基础设施条件。为应对自2008年下半年席卷全球的金融风暴，在国家新近出台的物流业调整和振兴规划中，提出“按照保增长、扩内需、调结构的总体部署，以应对国际金融危机对我国经济的影响为切入点，以改革开放为动力，以先进技术为支撑，以物流一体化和信息化为主线，积极营造有利于物流业发展的政策环境，加快发展现代物流业，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展，为全面建设小康社会提供坚实的物流体系保障”的指导思想。在规划目标中，要求“到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立36、起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。”综合以上所述，在未来的1020年内，物流业的发展将会出现一个全新的局面，并将逐步成为国民经济体系中的一个重要发展领域和扶持发展的产业。3.3区域物流现状湖南省物流市场从湖南省的发展情况看，作为中部地区的重要省份，湖南省国民经济快速增长，总体实力明显增强。自上世纪80年代以来，湖南经济以每年937、%的速度增长，并形成了有色金属、工程机械、食品医药、建材化工、轻工纺织、电子信息、旅游、文化等十大支柱产业。经济增长也带来了物流市场的快速扩大，2001年，湖南各种运输方式完成货物周转量为1132.18亿吨公里，至2006年，达到1776.05亿吨公里，为2001年的1.57倍；2008年完成货物周转量为2082.75亿吨公里，比2008年增长4.9%。湖南物流企业主要有3支力量，一是由传统运输、仓储企业改制而来，如长沙联运物流、长沙商业储运物流、湖南中邮物流等；二是民营物流企业，如金荣集团、一力物流、京阳物流、实泰物流。三就是国内外知名物流企业的入驻，包括招商局物流、大田国际货运、宅急送、广38、州南方物流、荷兰TNT集团、德国森泰飞物流公司(DHL)和美国普洛斯物流公司等。截止目前，全省物流企业达2910家，个体工商户48404家，从业人员约120万。全省物流业实现增加值721.83亿元，占GDP的6.47%，全省主营业务收入过亿元的企业22家。一批物流企业从专业市场进入，努力做专做大做精，已有数家物流企业进入全国物流企业100强，其中“一力物流”去年以主营业务收入10.08亿元居全省首位，挺进全国物流50强之列。目前，全省A级物流企业总数达到34家，跃居中西部省份前列， 湖南省物流业的快速发展，引得国内外知名物流企业争相落户。2005年-2006年世界500强企业之一的荷兰TNT集39、团、德国森泰飞物流公司(DHL)和美国普洛斯物流公司入驻长沙市场。以这3家为代表，外资开始广泛地进军湖南物流市场。至2009年，来湘投资兴业的境外物流企业达19家。这些外资企业主要集中在长沙及周边市场，为客户提供物流一体化服务。尽管目前外资企业所占份额并不大，但对本土物流市场在理念、服务及经营模式上冲击巨大。加上中铁快运、中邮物流等中央企业早在多年前已抢占湖南市场。招商局物流湖南有限公司2008年底正式注册，总建筑面积约10万平方米的长沙分发中心项目正在建设中，一期工程2009年底投入运行。 近年来，随着湖南省国民经济快速成长和湖南交通网络高速发展，给湖南物流提供了强大的支撑，现代物流已经成为40、湖南省生产服务中的重点产业和新的经济增长点。目前，已有数家物流企业进入全国物流企业100强，一批传统运输、仓储企业经过改制组建现代物流企业。但湖南物流业尚在起步阶段，湖南物流发展水平还较低，物流企业规模小，湖南大大小小的物流企业已超过千家，发展较好的不足二百家，部分县市的物流企业为“一间房子，一张桌子，加一部电话的所谓三一公司”。同时，湖南的物流成本高，2005年湖南省物流总费用与全省GDP的比率为189%，而在欧美等发达国家一般为10%。相较沿海城市和发达国家，物流总费用与全省GDP的比率颇高。针对湖南物流业的现状，为加速湖南经济快速发展，2008年8月，湖南省政府湖南省人民政府办公厅关于进41、一步加快现代物流业发展的若干意见正式出台。2009年6月湖南省政府又制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年）。湖南将重点建设四大物流区域：以长沙为中心的长株潭物流区域；以岳阳为中心的湘北物流区域；以怀化为中心的湘西物流区域；以衡阳为中心的湘南物流区域。形成以长株潭为核心，南北对应，东西互动，地区协调发展，各有侧重的物流发展格局。这标志着湖南省在着力改善现代物流业发展政策环境方面迈出了重大步伐湖南物流业进入了高速良性发展时期。3.3.2长沙市物流市场根据长沙市现代物流业发展规划（2010-2020）的调查，长沙市2008年货运总量为1.7亿吨，公路运输占总量的绝大部分，约占85.142、%。所依托的公路共9条，其中全国性公路3条，省内道路5条，同城高速公路1条，说明长沙市现代物流的发展具备辐射全省、对接全国的的交通条件，同时，城市快速轨道交通的建设将进一步强化这一优势。水运在总量中的比重次之，约13.6%，以钢材、矿建材料、水泥、粮食等附加值与时间价值均较低的大宗货物为主。水运的凭借在于航道的开通和港口的建设，随着长江黄金水道建设的逐步推进，长沙湘江航电枢纽工程的建设，以及长沙大型港口的不断建设完善，长沙水运必将迎来新的发展，并成为长沙货运与国际接轨的重要途径之一。铁路货运以粮食、钢材为主，仅占总量的1.3%。随着长沙河西xx地区的工业发展以及新货运站的修建，长沙市的铁路货运43、将有较大发展空间。航空货物运输发展之后，仅占0.04%。长沙市的经济发展方向将对其航空物流业产生越来越大的需求，汽车零配件、生物制药及高科技电子等几类产品的发展将影响黄花机场的未来发展。从长沙以公路运输为主的货运方式结构可以推知，长沙货运以短途中小宗货物为主，主要辐射范围是省内和周边省市；水运、空运和铁路运输的小比重反映出长沙国际货运业务和大宗货物业务发展的疲软状态，与长沙市物流业的发展目标存在一定距离。长沙市物流节点包括政府规划建设的大型物流园区和企业自建的配送中心、货运枢纽和货运场站、停车场和仓储区等，主要物流节点如表所示：物流节点说 明金霞物流园依托霞凝港，重要的现代化水陆联运中心，国际44、物流转换枢纽和大运量工业基地。中南物流园位于长沙市经济技术开发区内，提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、维修等一系列专业化的服务的大型综合性物流园。一力物流园位于天心区大托镇，以钢材物流为基础的物流园区。高星物流园位于河西高星区，为大河西先导区新型生产制造业的物流需求提供服务。专业配送中心有国美、苏宁电器配送中心、新一佳配送中心、实泰家电物流中心等少数几个比较专业的配送中心。零担货运市场主要包括高桥零担货运中心、鸭子铺货运市场、汇源货运市场等。其中，高桥零担货运中心规模最为庞大，形成具有长沙特色的零担货运市场行业。货运停车场有较多的停车场式的物流中心，中心内基本没有仓储设施，只为货车提供集散的场45、所。其中安沙物流中心和嘉业物流中心规模较大。仓储区有大量的简易仓储区，包括安置居民小区和农民简易库棚，如黎托仓储区、鸭子铺货运市场等。调查共指出的长沙市主要物流节点46个，按节点类型划分，有物流园区及仓储区6处、零担货运及停车场24处、配送中心13处、家电物流中心2个、钢铁物流中心1个；从分布看，以湘江为界，只有两家分布在河西地区，分别为规划建设中的高星物流园和一个配送中心华瑞物流。物流园区及仓储区只有6处，且据调查显示其中多为简易仓储区，甚至包括安置居民小区和农民简易库棚，这种低端设备的建设不但限制了仓储服务的质量，还留下了大量的安全隐患。关于加快我市现代物流业发展的调研报告中也指出，传统国46、营物流企业的仓储库房基地多在长沙市二环线以内，在市场经济和城市发展的双重变化环境中，这些企业发展缓慢，市区内仓储基地逐渐萎缩，仓储基地迁建又处于观望中，不但影响了长沙市的仓储能力，也阻碍了货运专线的发展建设，而铁路专用线是现代化物流规模企业发展的重要资源。从湖南省地图来看，湘江以东地区只接近全省面积的1/3，而湘江以西的地区面积超过全省的2/3，按照现状物流节点的分布格局，长沙作为湖南的物流枢纽要实现辐射全省的目标就势必要解决市区内河西、河东的联通问题，这就必然会加重长沙湘江各桥的货流压力。另一方面，随着长沙“多中心、分散组团式”的城市布局展开，河西新城和星马新城的建设也对长沙市各中心间的客运47、交通联系提出了新的要求。货运和客运两重压力的叠加，不利于长沙市内的交通组织，会同时降低货运和客运的效率，带来较大的安全隐患。以上分析表明，长沙市现代物流业的发展现状与其发展需求和作用之间存在较大的差距，表现在三个方面：一是服务业务有待完善和丰富；二是空间布局不合理；三是物流节点基础建设有待加强。综合考虑物流业社会化、专业化、信息化、标准化的发展趋势和长沙市河西地区城市发展规划，在河西地区以高起点、高标准建立一个大型综合性专业化的物流园区，服务于河西地区的工农业生产和城市发展，辐射省内中西部地区，缓解中心城区交通压力，作为长沙市现代物流的重要节点，和其他节点一同实现湖南物流全国联网、世界对接的目48、标，不仅是必要的，而且是可行的。长沙有着发展大型商品专业批发市场的先天优势。这些年来，先后形成了高桥、红星、三湘南湖、xx坡、马王堆五大市场群。随着长沙城市化的进程，河东市场不断发展与成熟，成为新生代的一个商圈。近年来，随着商贸物流建材行业的飞速发展，已有的商圈已不能满足城市的需求，挖掘新地段、发展新模式商圈势在必行。在地段方面，以火星大道与远大路的交汇处为核心，形成了一个新的城市节点。在模式创新上，随着马王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、万家丽建材超市等大型超市的诞生，以商贸物流建材为龙头产业的“马王堆商圈”逐渐成型。而马王堆商贸城的推出更是将这一区域炒至沸点，成为新生代商圈的典范。马王堆商49、贸城作为“新生代商圈的典范”已具备足够的发展条件：从交通因素来看。随着火星大道的全面通车，交通相当便捷，有163路、26路、114路等公交车直达。从区位因素来看。马王堆商贸城紧靠长沙主干道火星大道和远大路，毗邻万家丽建材超市、马王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市等多家大型专业市场，与芙蓉区政府仅咫尺之遥，具有极大的升值前景。 目前，长沙各物流园在城区日益拥挤的交通环境已经无法满足现有大型专业市场对物流的要求；高昂的经营成本也不能保障众多经营者的合理效益；许多专业市场的现有规模、服务配套、环境布局等方面也不符合如今现代商业经营的标准。长沙的批发业正在面临着严峻挑战。长沙大型商品交易市场存在两大不足50、。一是市场类型发展不均衡。特别是综合市场和专业市场的发展；专业市场还有较大发展空间,专业市场中多集中在生活资料类市场,生产资料类市场还有很多空缺。综合市场中规模有待扩大,档次有待提高，商贸物流综合市场还可增加。二是市场规模不大，品牌太少，几个主要的批发市场年营业额大多在50亿元左右。长沙市区目前商品市场很多，但真正具有现代化商流、物流、信息流设施的大市场不多，如长沙市5区有市场213个，平均每个占地面积只有8000平方米，只有雨花区每个市场占地达到了10000平方米以上。因此，长沙市要对现有商品交易市场重新整合，培养和发展一批辐射远、吞吐量大、设施先进的批发交易为主的商品市场。浙江、广东、福建51、有许多“百亿市场”。如何加快发展步伐，突破长沙商业批发业发展困境，重振长沙商业雄风，实现长沙批发业的可持续发展战略，除了需要外部资源要素、产业环境、社会环境的支持之外，长沙商业批发业自身加快改革、调整和创新，推进长沙及其城市圈商业的全面升级和发展尤为重要。因此，构建一个交通便利、物流便捷、配套齐全、服务完善且代表长株潭商贸发展高度和未来走向的国际化市场集群，成为各级政府和商业精英们的共同的期盼，也是众望所归，那么，大河西国际商贸物流城的诞生便成为不可逆转事实。3.4 SWOT分析优势分析从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；具有52、金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；具有现代化的发展趋势，如有现代化的管理系统、大型保鲜冷库、铁路货场；具有与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。从泛珠三角看：本项目处于泛珠三角腹地物流园位置，是抢占中西部市场的必经之地；至广州、深圳、长沙，有京广铁路线、京珠高速公路直达，公路、水运、航运物流畅通且成本相对较低；水、电、路基础设施齐全。从立足湖南看：紧邻省会长沙，区位独特，已经被规划为省会长沙的一个区，能够最快地承接省会科技、人才、市场、和配套服务的辐射；经高速公速可迅速地到达湖南岳阳、常德、株洲、湘潭等几大物流园城市，方便占领湖南乃至更大范围内的市场；拥有丰富的湘江水53、资源，石灰石、陶土、花岗岩等矿产资源也十分丰富，并拥有一定的开采加工基础，市场价值大，农副产品比较充足；承接产业资本转移的载体功能强大，建有湖南省唯一国家级农业科技园区、台商投资区和高科技食品商贸物流基地，且相关产业已初具规模，以旺旺为代表的名牌企业响誉海内外。从立足长沙看：区位独特，商贸物流园区建设已初具规模；政府致力于发展外向型经济，在政府服务、政策支持、环境保障等方面出台了系列过硬的措施，外向型经济特色初显，已逐步成为投资的热点地区。本项目地处省会xx先导区的xx经济开发区，石长铁路货运站的南面，湘江横贯而过，万吨级霞凝港深水码头毗邻而建，高速公路纵横交错，铁路连接南北东西，距机场不到354、0分钟车程，可迅速而方便地到达珠三角任何一座城市，与中西部的市场联系也比较紧密，发展泛珠三角第三方、第四方物流条件已经具备。长株潭城际铁路全面建成后，将形成“一核、主轴线、半圆、支线”的交通网络。“一竖”为岳阳-长沙-株洲-衡阳;“二横”为浏阳-长沙-益阳-常德、醴陵-株洲-湘潭-娄底;“半圆”为汨罗-益阳-娄底-衡阳。在“3+5”城市群实现“3、6、9”的公共交通目标，即长株潭核心区通勤时间在半小时内，长株潭至“3+5”其它物流园城市1小时，其它次物流园城市之间1.5小时内。 大河西先导区包括岳麓区及xx县、宁乡县大部分区域，该区域内有国家级高新技术开发区、大学城、行政物流园、综合经济实力名55、列前矛，消费市场扩大，购买力急剧增长。xx县经济开发区已建成7平方公里，引进企业130余家，累计投入基础设施建设资金12.3亿元。几年来，形成了以旺旺食品、亚华乳业、澳优食品、派派食品、英博雪津啤酒、唐人神、中联重科、中航飞机起落架等项目为代表的一大批中外著名企业。不但带来了技术、资金，还带来了人员、物流、客流，提供了大量的就业机会。他们消费观念新、收入高。他们在此工作、生活甚至安居，能有效地拉动内需消费。目前“开发大河西，建设先导区”的战役已经全面打响。到2020年，先导区实现建成区面积200平方公里，常住人口150300万，地区生产总值3000亿元，地方财政收入300亿元，城乡居民人均可支56、配收入分别达60000元和40000元以上。成为支撑长沙、带动全省、辐射全国的重要发展引擎。各路商家更是盯准这块最具商业价值的黄金宝地，随时准备伺机而动，抢占先发优势。近年来，长沙已经形成东有高桥、南有红星、北有伍家岭市场集群，然而，占据长沙半壁江山的大河西，与之相对应的消费场所，档次低、环境差、业态老化，没有一个高品位、大规模的批发市场，远远不能满足消费需求。简单的供求关系，造成巨大的市场空缺。随着大河西区域经济的高速发展，已形成了强劲的消费推动力。急切呼唤大型商贸物流物流园的出现。3.4.2劣势分析商贸物流产业集中度相对较低，大型骨干企业群尚未形成，规模经济效应仍不明显；商贸物流行业中产业57、链、产品链和供应链“缺失”。周边市场几乎空白，市场需要较长时间培育。交通配套只是商业发展的一个条件，更为重要的是商业氛围的成熟度，专业市场有着扎堆效应，讲究产业的集聚，在市场培育方面还需要时间的积累。新的专业市场作为后发成片商圈，其成熟期时间比较长。机会分析大河西两型社区先导区的建设、过江遂道的开通、轻轨和地铁的全面启动，将使这个商圈充满无限想象。威胁分析对本项目的威胁来自两个方面，一是现有的批发市场，已经发展得非常成熟，现有批发市场有自己熟悉的供货和取货渠道，具有一定的竞争力。二是即将新开发的批发市场。据调查，黄兴市场集群初步规划设在打卦岭村，占地5000亩，将要打造第三代批发市场，高桥大市58、场、马王堆蔬菜批发市场和家电物流物流园等均有意向迁入黄兴市场集群，西连长沙武广客运新站、东临黄花国际机场，紧靠长沙绕城高速(东南段)和长株高速。黄兴市场集群区位优势十分明显，距黄花国际机场8公里、星沙10公里，与武广新长沙站一河相隔，临近地铁2号线终点站，经黄江公路、长沙绕城高速(东南段)、黄兴大道进入城区十分方便。3.5目标市场经过深入研究长沙建材批发市场的现状，在此基础上提出符合国内批发市场未来发展趋势，以及满足中部地区批发业发展的市场定位与运营策略。大河西国际商贸物流城的出现不是一个单纯的房地产项目，从某种意义来说，它承担了振兴长沙商贸物流的历史重任。可以说大河西国际商贸物流城全面升级，59、开创我国批发市场经营环境的新标准。a)定位升级：做全国批发生意，本着立足中部，辐射全国，走向世界的发展战略，服务对象宽泛，不仅服务于长沙商户，还包括全国商户；b)概念升级：打造我国第五代批发市场标杆，建设我国第一个绿色产品博览交易物流园，倡导绿色消费和低碳生活，实现可持续发展；c)规划升级：设计国内领先，环境优良，配套齐全，满足了长沙批发业升级与外迁的诸多需求。市场强调均好性，创新设计立体车道，车辆可达每一楼层，屋顶停车场、中央空调、合理配置的自动扶梯、电梯、货梯等措施手段的实现，让大河西国际商贸物流城在国内众多批发市场中脱颖而出。本项目建成后将实现货物零距离搬运。不仅提供有直达每间商铺门口的60、车行通道和商户专用停车位，而且货运汽车可以通过环形车道直达二楼以上全部楼层的每一间铺面门口，或者通过货运直达电梯，将位于屋顶停车场的货物用电瓶车零担搬运，也可以实现直达商户手中。这里最终将形成现代化、一站式的超级大市场；d)配套升级：政府出资建设与大河西国际商贸物流城同时开业营运的大型货运站、客运物流园和仓储物流物流园，开通多条线路通达全国各地的货运专线，设立公交换乘总站，开通一些公交线路，连接市内主要交通站点。满足经营者及采购商的综合需求。建成后的“大河西国际商贸物流城”，不仅拥有市场交易平台等基础功能，更具有电子交易、会议会展和服务物流园等延展平台功能，重点提升服务功能。e)功能升级：集产61、品加工、批发贸易、仓储物流、高档购物、商务办公、会展、餐饮、娱乐、居住、旅游等十大功能为一体的城市复合体。f)运营升级：力争列为省、市重点建设工程，运营有保障；推出“创业计划、品牌托管、回乡工程”等一系列市场运营支持政策。开盘优惠一步到位，让商户低成本运营；扶商旺市政策一应俱全。政府将承诺为入驻商户提供税务减免等政策支持，确保商户高效经营。建成后的大河西国际商贸物流城，不仅拥有市场交易平台等基础功能，更具有电子交易、会议会展和服务大厅等延展平台，重点提升服务功能。市场内外交通畅达，物流配送力求通达全国100多个主要城市；仓储物流园直接提货，送货电瓶车在市场内有序穿行；打货方便，自动扶梯、货梯、62、快速交通通道随处可见，车辆由专行通道直达市场各楼层；商品种类齐全，多达100万种；铺面装修简约精致，绿化景观空间布局协调；中央空调实时控温，商户就餐与经营环境舒适惬意；无需现金交易，电子支付便捷迅速；外贸采购进入电子交易平台实时订货下单。更重要的是，商户更能在这里享受到由开发商和政府合力提供的信用担保、流动资金等超值金融服务，配套服务实行外包管理，餐饮、酒店、物业服务均由国内专业公司承担运营。目前长沙物流园城区的批发市场环境落后，没有成熟的市场运营模式及配套设施。大河西国际商贸物流城以其便捷的立体物流交通体系、先进的商业管理运营模式、完善的配套设施，在省、市、区各级政府的高度重视与关注之下必将63、屹立于我国第五代批发市场之巅，成为中国批发业的标杆。作为xx商圈的核心大河西国际商贸物流城，未来将形成其鲜明特色：高桥商圈可以说是步行与自行车时代，红星商圈可以说是公交时代，而大河西商圈是适应城市未来商业发展的家庭汽车时代。与现有城市物流园的批发市场片区相比，本项目最大的是后发优势，可与之进行错位发展或升级换代，可挖掘空间巨大。4建设规模和内容4.1建设规模交易品种及物流区建筑面积确定.1交易品种本项目一期工程为建材、家具批发市场的交易、仓储、配送、运输。表4-1 物流品种量汇总表序号项 目交易额(亿元a)百分比率(%)1 建材60602家具4040合计100100.2仓库面积确定仓库面积主要64、根据货物的年周转量、年周转次数、单位堆重、仓库利用系数等参数计算。表4-2 各类商品年转运量、周转次数及仓储量计算表序号产品名称年周转次数（次/年）仓库利用系数（%）仓储面积（万m2）备注1建材120.58.02家具120.55.5.3物流区交易用房面积确定 本项工程各物流区交易用房功能集仓储、交易、室内装卸为体，根据各物流区商品货物的转运、仓储需求，结合总图布置要求，确定物流区交易用房、堆场面积。详见表4-3。表4-3 物流交易用房汇总表 （万m2）序号产品名称仓储面积交易区面积其它合 计1建材16.13046.12家具23.511.835.3合计39.641.881.4建设规模本项目总占地65、面积980亩，将建设建材交易区、建材仓储区、家具交易区、家具仓储区、综合服务区。根据上述仓储计算面积和各物流区交易、装卸功能需求，结合总平面布置实际情况，最终确定总建筑面积980000。其中：建材批发交易用房300000，建材仓储面积161000；家具批发交易用房235000，仓储面积118000；服务用房及配套设施用房166000。4.2项目建设内容本项工程在拟征地红线范围A区、B区、C区、D区、E区五个地块实施，主要建设满足建材、家具的批发、物流等设施，规划占地面积653660m2，总建筑面积980000。其中：a)建材批发交易用房（A区）：300000，主要功能为建材批发、展示、办公；b66、)建材仓储（B区）：161000m2，主要功能为建材储存；c)家具批发交易用房（C区）：235000，主要功能为家具批发、展示、办公；d)家具仓储（D区）：118000，主要功能为家具储存；e)综合服务区（E区）：166000，主要功能为办公、交易、物业管理、配送等。建30层综合办公大楼132900、建6层物业管理用房15000m2、4层配送中心大楼5200m2、员工休息楼4500m2、汽修车间4000m2、食堂2000、传达室1050、变电所350、消防泵房100、消防水池800、垃圾站100。完成征地、折迁，进行土地平整工作。同时，建设配套的路网交通、堆场、货站、停车场、通讯、供配电、给排67、水、暖通、消防、污水治理、绿化等公用工程，设置转运设备、运输工具（车队）等。主要建（构）物一览表如下：主要建（构）筑物一览表序号名称建筑面积（）备注1大门、传达室10502大型停车场28500不计入总建筑面积3建材交易用房3000004建材仓储用房1610005家具交易用房2350006家具仓储用房1180007变电所3508消防泵房100共2处9消防水池8002处共2500m10地埋式垃圾站10011汽修车间400012职工休息楼450013食堂、浴室200014配送中心大楼520015物业管理用房1500016综合办公大楼132900五、场址选择5.1选址原则a)符合城市总体规划和产业发展68、布局，充分考虑城市地形、功能分区、道路规划等因素。本项目对交通运输要求较高，依托物流节点的交通基础，具有便捷的水路、铁路、公路联通条件。b)具有较好的场地建设条件和公共服务、基础设施。具备较好的地质承载力、场地平整程度、建设施工便捷程度等场地条件，便于启动建设；相关产业发展空间较为充足，为项目所在地延伸产业链、实施综合发展提供条件。c)选址点附近能源供应较为充足，充分考虑当地的水文、地理、地质、防洪和给排水等基础设施条件，避免特殊基础工程。5.2场址条件xx国际商贸物流城拟建在位于湖南省xx县经开区。一期工程位于xx大道以东，月亮河以南，马桥河路以西，规划用地980亩。xx经开区位于普瑞大道以69、南，岳麓大道以北，xx大道以东，三环线以西,“3+5”城际轨道枢纽站金桥站附近，紧临石长铁路xx货站和长沙西客站，距京珠高速西线2个互通仅9公里，三环线2个互通仅1公里，距霞凝港、铜官和靖港码头都不到10公里，距黄花机场40公里，与周边各市交通对接便捷，具备“大物流”必须的区位和交通优势。5.3自然条件5.3.1主要建设条件本项目选址位于xx县经济开发区。项目所在地水电充沛，交通便利，目前，项目选址，土地征用，环境影响评估等工作正在进行。5.3.2xx县经济开发区园址条件xx县经济开发区地处湖南省会长沙市西、紧邻长沙市，并已纳入长沙市郊区规划范围，距市委、市政府所在地仅16km，至黄花国际机场70、约28km。 开发区经雷锋大道、长沙市三环线沟通长（沙）常（德）高速公路、（北）京珠（海）高速公路、107国道、319国道等省内主要公路干线。沟通（北）京广（州）铁路和枝（城）柳（州）铁路的长（沙）石（门）铁路横贯基地，并在基地西侧设有客、货站。开发区以东2km建有湘江千吨级码头，四季通航，通江达海。自然条件1)地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），xx的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为VI度。2)气象条件项目拟建区域属亚热带季风湿润气候类型，四季分明，雨水集中，春湿多变，夏季酷热，冬季寒冷，秋季干燥。年平均气温为17.20C,极端最高气71、温43.60C, 极端最低气温-120C,年降雨量1400mm, 年平均无霜期275d,年蒸发量1382.2mm,相对湿度80%，年平均气压1008.2hpa,年平均风速2.4m/s。3）水文条件该地区湘江河段历年最高洪水位36.36米（黄海高程系，下同），多年平均水位27.31米，50年一遇水位36.93米。4）工程地质条件项目拟建地区为丘陵地貌，地质结构单一，无不良地质构造，地层结构从上到下依次为：黄色、土内含砂粒的粘土层，层厚约7米左右；中密至紧密砂卵砾石层，卵砾粒径多为1530mm，层厚约7米；粗粒花岗岩层，半坚硬至坚硬状，属硬质岩，成分以石英云母为主，厚度为1.7m7.0m。投资环境72、和政策支持2008年8月，湖南省政府湖南省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见正式出台。该意见明确了物流业的发展目标，要求放宽现代物流业市场准入条件、改善经营环境、实行税收优惠，并在用地、资金投入、人才培养引进等方面给予扶持。2009年6月湖南省政府又制定了湖南省物流业振兴实施规划（2009-2011年），这标志着湖南省在着力改善现代物流业发展政策环境方面迈出了重大步伐。上述政策的制定，为本项工程健康有序的开展创造了良好的外部环境。六、工程技术方案6.1工艺方案物流接收工艺方案业务流程图：上游供应商进货检验搬运入库储存盘点拣货补货加工包装订单处理配货搬运配装出货送货下游客户 内73、部功能区划根据建材、家具的储存与物流特征，划分进货区、仓储区、拣货区、出货区等四个区域，功能区划如下表所示：园区功能区划一览表序号功能区域内部分区功能组成1进货区收发区接收货物；数量检验；外观检验；整理码盘；入库接货站台；接货工作站；暂存理货区；接待办公室检验区质量抽检；商品养护质量检验办公室；养护室；化验室2仓储区主储区通常家具、建材的储存和分拣立体仓库；综合仓库3拣货区集配区分类；集货；打包配载楼4出货区发货区备货；验收；发货；派车；配装零担楼；发货站台；发货工作站；车辆调度室；发货办公室配合作业区托盘回收；料箱回收；料箱储存；废料暂存配载楼退货处理区退货接货；退货暂存；破损、污染、滞销品74、储存零担楼5辅助公用设施区动力及空调设备；安全消防设施；设备维修；机械设备停放辅助用房6办公区办公、质检、计算机管理控制综合楼7生活区员工休息及活动员工宿舍6.1.3 仓储工艺仓储工艺流程如下：货物入库-自动计数-卸货抽检-机械入库-机械、人工堆码-机械、人工拆码-机械出库-自动计数-配货装箱-货品暂存-出库6.1.4物流运输工艺 物流运输服务工艺流程见图6-2： 库存发运运输（汽车/火车）车辆基本资料客户收装货地资料回单管理运输合同车辆和货物跟踪客户查询图6-2 物流运输服务流程图6.1.5检测6.1.5.1 检测目的为了保证市场交易的商品的质量安全，本项目设立质量检验、检测中心，对市场交易75、的各类建材、家具进行质量监督和监测， 按国家有关标准严格控制交易的商品的质量，确保商品的品质，及时发布市场交易各类商品的质量信息。建材、家具的检测以质量、甲醛含量以及相关产品的国家标准进行检测为主。通过严格的检测程序，为推广安全的商品和市场交易准入制度打下坚实的基础。6.1.5.2 检测基本流程本项目检测流程如下：采样送样样品编号、登记送检测试数据处理和计算报告结果审核发出检验结果。在上述流程中，如果审核过程中，发现检测结果有误，则应进行重新测试，并再次审核新的结果，确定无误后才能发出检测结果。6.1.6设备方案本项目是以建材、家具批发、仓储、转运、物流配送为主的大型批发市场。装卸运输设备主要76、为国产设备，电子商务、检测关键设备主要为国外进口设备。本项目将在物业管理大楼中设立信息中心及检测中心，根据需要配备必要的设备。表6-1 运输、仓储、分拣、电子商务、检测设备一览表序号设备名称型号规格单位数量备注一运输设备1内燃机车东风5型台 2.00 2危险品运输车10吨台 6.00 3悬臂起重机5吨台 3.00 4传动运输装卸机组20吨台 2.00 5机车牵引车编组用台 2.00 6矿用自卸车台 130.00 7载重汽车台 20.00 8厢式货车台 10.00 9龙门吊台 1.00 10行车吊15吨台 1.00 11行车吊20吨台 1.00 12门式起重机5吨台 1.00 13地磅50吨台 77、1.00 二仓储设备1重型托盘货架0.6m*2m个 16,000.00 2重型托盘货架1m*2m个 8,400.00 3高层货架个 2,800.00 4自动升降台车台 10.00 5手拉液压搬运车台 15.00 6全电动托盘叉车站驾式台 10.00 7宽底脚堆垛叉车台 5.00 8电动堆垛叉车台 10.00 9高架叉车台 10.00 10臂式升降平台台 5.00 11液压升降车台 9.00 12铝合金升降平台台 5.00 13巷道式堆垛起重机起重量1.0吨台 5.00 14有轨堆垛机台 9.00 三分拣设备1RF拣选系统 套 2.00 2堆块式分拣系统套 2.00 3拣选叉车2吨台 2.00 78、4拣选台车手动液压台 2.00 5轨道台车式分拣机台 1.00 6条形码打印机台 8.00 7数据采集终端台 30.00 8条码质量检测仪台 1.00 9射频识别器个 15.00 10捆札机半自动台 4.00 11 塑膜缠绕机全自动台 2.00 四电子商务系统1网络设备1.1防火墙Juniper NetScreen-500 1.00 1.2防火墙锐捷网络 RG-WALL 100 2.00 1.3负载均衡Radware LinkProof 904660-5*GB+16fE 1.00 1.4流量管理兆维 CW AFC8000 1.00 1.5路由器CISCO7513 1.00 1.6路由器CISC79、O3825 3.00 1.7交换机HP procurve 6410cl (J8474A) 2.00 1.8交换机HP procurve 3400cl-48G (J4906A) 3.00 1.9光纤收发器100M 120.00 1.1室外光纤12芯 19,000.00 1.11光纤头 190.00 1.12光纤跳线 190.00 1.13光纤接入1000M 1.00 2服务器及微机设备1数据库服务器（双机热备份）HP Proliant DL760 G2 (348442-AA1) 2.00 2WEB服务器HP Proliant DL760 G2 (348444-AA1) 2.00 3移动商务应用服80、务器HP Proliant DL740 (348446-AA1) 2.00 5邮件服务器IBM xSeries 460 8872-3RC 2.00 6操作系统Windows 2003企业版 10.00 7数据库系统Db2企业版 1.00 8磁盘阵列IBM DS4400 1.00 9标准机柜容量（U）:42 APC AR2101BLK 2.00 10计算机HP Compaq dc7600 (AF980PA) 260.00 11笔记本电脑HP NC6230 (ED641PA) 120.00 12激光打印机HP NC6230 (ED641PA) 40.00 13UPS不间断电源APC SYP12K181、2RMI 1.00 14UPS不间断电源SANTAK 10KVA/8H 10.00 3软件系统3.1公共平台门户系统 1.00 3.2综合物流管理系统物流园区信息化服务仿真系统 1.00 仓储管理子系统 1.00 加工作业子系统 1.00 配送管理子系统 1.00 客户关系管理子系统 1.00 停车场和门禁管理子系统 1.00 置业管理子系统 1.00 物业管理子系统 1.00 物流园区协同自动化办公系统 1.00 3.3供应链商贸管理系统电子商务系统 1.00 商贸业务管理系统 1.00 集中采购管理系统 1.00 3.4供应链金融管理系统贸易融资管理系统 1.00 供应链结算系统 1.0082、 仓单质押监管系统 1.00 3.5通用供应链信息交换系统 1.00 3.6配套系统物流园区决策管理系统 1.00 物流园区人力资源管理系统 1.00 设备管理系统 1.00 五检测设备1超纯水器2000A台 1.00 2台式高速离心机h1650台 1.00 3电子天平台 2.00 4酸度计台 1.00 5自动定氮仪HR-500台 1.00 6脂肪测定仪SZF-06C台 1.00 7纤维素测定仪FIWE6台 1.00 8白度仪WSD-3台 1.00 9旋光仪WZZ1台 1.00 10阿贝折光仪NAR-1T台 1.00 11粘度计台 1.00 12电导率仪台 1.00 13浊度仪台 1.00 183、4罗维朋比色计WSL台 1.00 15面筋测定仪LYMJZ-2台 1.00 16磁性金属测定仪JJCC台 1.00 17色度计台 1.00 18氮、氢、空气源台 1.00 19二氧化碳测定仪5001-A台 1.00 20液体密度计KEM台 1.00 21啤酒浊度检查仪WGZ-2台 1.00 22超级恒温水浴601台 1.00 23超级恒温水浴振荡器HZS-H台 1.00 24电热干燥箱202-A0D台 1.00 25真空干燥箱DZF6051台 1.00 26电热鼓风干燥箱101-2A台 1.00 27马弗炉SX2台 1.00 28检验用工作软件台 1.00 六合计6.2建筑工程技术方案6.2.84、1总图方案6.2.1.1工程位置及现状详见第五章场址选择。6.2.1.2 总图布置 1)总图布置原则场区总平面布置，关系到合理利用场区用地及场区环境，内部运输及各仓库的储藏、消防等，规划原则如下：a）满足物流工艺流程的要求，优化堆场、仓库、道路配置，保证物流的连续性和安全性，内部运输快捷、方便。b）物流区内，以主要货物流为核心，围绕其布置辅助设施。c）综合考虑建筑物朝向，建筑物之间间距，满足消防、卫生等设施规范的要求，创造良好的生产生活环境。d）结合地形、地貌、水文地质、气象等自然条件，合理布置各建筑，减少土方工程量；合理规划场区道路，满足物流、人流的需要。2)总图布置 a)场区总体布局根据项85、目地块特点，本项目由A区、B区、C区、D区、E区五个地块组成，规划总用地面积653660m2（合980亩），总建筑面积9800000。按照符合消防安全要求、满足物流工艺流程、便于物料运输和生产管理、功能分区合理、建筑物布局相对紧凑的原则进行规划布局。规划为四个既有机联系又相对独立的功能区。详附图（总平面布置图）。A区：该区是建材交易批发区，位于场区北部，主要布置建材交易批发市场等，其建筑部分架空用于货物周转停车。B区：该区位于场区西部，主要布置建材仓库。C区：该区位于园区中南部，主要布置家具交易批发市场，其建筑部分架空用于货物周转停车。D区：该区位于园区西南部，主要布置家具仓库。E区：该区位于86、园区东部，主要布置综合办公大楼、物业管理大楼、配送中心大楼、职工休息楼、食堂、浴室、汽修车间、大型停车场、地埋式垃圾站、消防水池等设施。b)竖向布置本竖向布置主要根据总图布置的特点、运输方式、工艺流程、厂内物流走向、场地排雨水、建构筑物的基础埋深和厂外道路的连接、建设场地的实际情况等要求进行。厂区场地竖向设计采用平面型平坡式布置，室外雨水为有组织暗管排水，场地雨水根据地形采用自然排水和设置管道排水的方式相结合。c)场内道路及交通组织场区内主要道路宽18m，次要道路宽14m、12m、7m，消防道路宽4m。场区各物流出入口和人流出入口通过各级道路相连，形成环型交通网络。本项目一期工程通过规划区内各87、主干道与外界相通，并于各出入口设置集散入口广场，能满足物料运输和消防疏散安全要求，同时使各功能区有机联系起来。.3场区总平面主要技术经济指标主要技术经济指标，详表6-2。表6-2 总平面布置主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1规划总用地面积653660合980亩2总建筑面积980000其中A区300000B区161000C区235000D区118000E区1660003建筑密度%33.574容积率1.55绿地率%196围墙长度m59407停车位个880其中小车位220个6.2.2建筑设计方案6.2.2.1设计原则a)根据国家有关规范和标准进行规划和设计，注意做好防火、防噪声、防水、防潮88、通风、散热、隔热、劳动安全、工业卫生等技术措施。b)园区内建筑既具有独立性又相互有机地联系在一起，建筑设计力求形体简洁、色调明快、造型美观，努力创造出良好的空间环境和具有现代特色的建筑群体。c)利用园区内的地势、地形，提供便捷的人车交通体系，合理解决好物流交易用房内各工程（岗位）生产、人物流功能需求。d) 充分利用土地、以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。e）行政、生活福利设施，本着实用、舒适的原则，尽可能节约工程投资。6.2.2.2设计规范1）建筑设计防火规范(GB50016-2006)2）铁路站场客货运设计规范（TB10067-2000）3）建筑抗震89、设计规范（GB50011-2001）4）各专业提供的有关条件6.2.2.3设计内容根据总平面布置，该物流中心分为五个主要功能区，区域内布置相应的仓库、交易用房、综合办公大楼、汽修车间、配送中心大楼，以及变配电所、消防水池、泵站、员工休息楼、职工食堂、浴室、门卫、垃圾站等辅助建筑。各区建筑物在总体协调一致的基础上要有所区别，突出各区的功能特点，体现各自的特征。办公服务区内的建筑物主要为综合办公大楼，其建筑应造型美观、新颖，体现企业文化和现代物流的特点，使之成为该中心的标志性建筑。其余建筑物应简洁明快，具有现代感。该区的建筑物设计既要合理组织人流、物流、车流，使之不互相干扰，又要便于进行场内交易，90、使进场交易的业主对经营环境感到满意。交易用房均为大跨度建筑，建筑设计时充分考虑各自的功能特点。6.2.2.4建筑设计1) 批发交易用房全部为砖混结构，6层建筑； 2)仓库为砖混结构，4层建筑； 2)辅助用房采用砖混结构，层高3.2m。3)综合办公大楼共30层，钢筋混凝土结构，集餐饮、办公、商务洽谈、大型会议为一体的综合办公大楼。楼内设4部电梯。4）物业管理大楼共6层，框架结构。一层层高6m，其余层高4m，总高26m，占地面积2500m2，总建筑面积15000m2。其中：1-2层为物业服务用房，3层为商务信息、检测中心，4 -6层为行政办公区。楼内设2部电梯，1-2层设2部自动电梯。5)配送中心91、共4层，框架结构。层高3.5m，总建筑面积5200m2。其中：1层为交易区，2层为调度室，3-4层为行政办公区。6)职工休息楼共4层，框架结构，层高3.2m。占地面积1200m2，总建筑面积4500m27)框架结构、砖混结构建筑物外墙面均做外墙粉刷，涂料颜色按不同建构筑物既应相互协调统一，又要有区别、有特色。内墙面，根据各类房间的不同需要，做内墙涂料或喷大白浆。8）框架结构建筑内部用轻质隔断，砖混结构建筑内部用轻质砌块。9)框架结构、砖混结构外墙采用粘土多孔砖，钢架结构外墙用彩钢板，屋面采用轻钢架彩钢板屋面。6.2.3结构设计方案6.2.3.1结构设计原则结构设计力求做到数据合理、技术先进、经92、济适用，确保质量。6.2.3.2设计规范岩土工程勘察规范GB50021-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑结构荷载规范GB50011-2001钢结构设计规范GB50003-2001砌体结构设计规范GB50017-20036.2.3.3防抗震设根据中国地震烈度区划图及有关资源划分，场地位于地震基本烈度6度地区，本项目仓库按6度抗震设防计算，设计基本地震加速度值0.05g。综合办公大楼按8度抗震设防计算。6.2.3.4结构设计1)建材批发交易区拟采用独立柱基础、全现浇钢筋混凝土框架结构。根据建筑物的用途，结合湘南的气候特点，在采用结构93、自防潮与建筑防潮措施的同时，部分仓库内还采用机械防潮通风。2)物业管理大楼、配送中心大楼、职工休息楼为多层建筑，拟采用独立柱基础、全现浇钢筋混凝土框架结构。3)建（构）筑物一般采用天然地基，如不满足时采用人工地基或桩基。柱基础一般采用钢筋混凝土单独基础，砖混结构采用浆砌毛石或钢筋混凝土条形基础。4)仓库、车库采用现浇钢筋混凝土柱，库顶采用钢结构或钢混结构库顶板。6.2.4建筑防火设计及节能交易区各单体建筑内将按规范分设多处人物流入口，考虑到消访车进入物流大门净宽、净空高度不小于4.0m，室内设通畅通道；建筑材料选用不燃体材料；汽修车间钢构件外涂防火涂料。根据储存物品类别设防火区，储存丁类物质每94、3000m2为一个防火分区，用防火墙分隔。办公及生活设施建筑屋面及外墙体设保温层，仓库建筑物屋顶及外墙面设计尽量考虑自然采光和通风。6.2.5给排水设计方案6.2.5.1厂址地区水源及排水情况本项目水源为城市自来水，从市政管网分设二根DN200供水管输送至园区内。本项目污水经规划区内污水管收集排入规划区污水处理厂，治理达标后排入湘江，一般污水及雨水通过总排水管排入规划区外城市总排水管，最后汇入湘江。6.2.5.2给水1）给水系统本项目用水由市政管网中分设二根DN200供水总管供应，再根据不同用水量分设DN150- DN50供水支管引到各物流区。园区采用二个给水系统，即生产、生活直流水系统与消防95、给水系统。水压要求：0.20.4MPa2）用水量表6-4 园区用水量表序号用水点用水量备注小时最大(m3/h)日用水量(m3/d)一生产用水1建材批发交易区15602建材仓储区1.083家具批发交易区10404家具仓储区1.085办公区1.086配送区2.0157综合服务区1570含洗车二道路及绿化(1.0L/m2d计)84335三从业人员用水(60L/人d计)602404000人计四不可预计用水7410%计总计189858根据项目的服务性质估算的最大日用水量为858m3/d，最大小时用水量为189m3/h。项目消防用水按最大一栋计算，发生火灾的机会按一次考虑，贮存一次消防用水量。6.2.5.96、3 给水系统项目的建筑物主要为多层建筑，项目区域内给水采用市政给水管网直接供水。水表设于室外，给水管道均采用UPVC给水管，暗装。在园区中心位置设二个消防水池，总蓄水量2000m3，紧依水池建水泵房，内设消防水泵，作火灾时消防给水加压之用。6.2.5.4 排水日排水量858m3/d，其中：需治理污水260m3/d。项目区域设立独立环形网状排水水网，排水体制采用雨污分流制排水系统，各建筑物排水采用雨水、污水分流排出。1）污水系统园区污水(生活污水与清洗废水合流)总排放量约260m3/d，一般污水通过园区污水管收集后排入市政污水管道，生活污水经室外化粪池处理后就近排入市政污水管道，最后至规划区污水97、处理站集中治理。2）雨水系统项目雨水采用有组织排水就近排入雨水管道中，各道路雨水会合后，排入市政雨水管道。建筑排水管道采用U-PVC排水管。6.3.4.5消防给水1）本项目消防用水量，根据园区占地面积及建筑物生产类别，贮存物火灾危险性类别，确定同时火灾发生次数为一次，火灾延续时间为2小时计算。室内消火栓：火灾时间2h，消防水量：物流区10L/S，办公交易大楼15L/S。室外消火栓：火灾时间2h，消防水量20L/S。最大消防总用水量：252m3/次其中：室内消防水量：108m3/次室外消防水量：144m3/次2）消防系统设置园区内设立独立的消防水阀，物流区设消防水池一个，在服务内设景观水池兼作消98、防水池一个。同时，建消防加压泵站。消防系统水网供水管径为DN150、DN100；在火灾发生时，消防系统将自动启动。作业区、仓储区及办公、生活用房内设立室内消火栓，一般按20m间距均布。二支水枪同时使用，每支水枪最小流量5-10L/S。按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）本项工程灭火器配置场所火灾种类为A类，危险等级为轻危险级。园区室外沿道路每隔120m设SS150-10地上式室外消火栓，堆场按具体情况设置。室内灭火器配置按规范设置干粉灭火器、泡沫灭火器、卤代烷灭火器。6.2.6供配电设计方案6.2.6.1设计规范与范围a）设计规范1）工业与民用10KV及以下变电所设计规范（GB99、50053-94）2）工业与民用供电系统设计规范 （GB50052-95）3）低压配电装置及线路设计规范 （GB50054-95）4）工业企业照明设计标准 （GBJ50034-92）5）建筑防雷设计规范 （GB50057-94）6）工业与民用电力装置的接地设计规范 （GBJ65-83）b）设计范围建设项目工程的供配电系统、动力、照明、防雷接地等。6.2.6.2供电电源本项目按二级负荷供电，由市政电网提供双回路10kV电源。10kV电源线路均采用电缆埋地方式引入。服务区另建发电机房，配400Kw发电机台，作备用电源。6.2.6.3 用电负荷估算及变压器容量选择根据园区各建筑物功能，按单位面积用电100、指标进行估算， 其用电负荷如下：项目电力负荷计算见下表：表6-5 项目电力负荷估算表序号建筑名称负荷密度(w/m2)安装容量（kw）需要系数（kx)功率因素cos有功功率Pjs(kw)1建材交易区20400.60.9242建材仓储区308200.60.94923家具交易区20400.60.9244家具仓储区308200.60.94925办公区3012800.60.97686配送区307700.60.94627服务区6016500.60.99908装卸设备4500.60.92709室外照明4000.60.9240合计62703762选用2台SG10型1600kVA变压器，1台SG10型800kV101、A变压器，负荷率为0.81。6.2.6.4 供配电设施根据规范要求，本工程除消防用电及公用设施用电为一类负荷外，其余用户用电均属三类用电负荷。项目设独立的高压配电室、变压器室、低压配电室，采用干式变压器；干式变压器型号为SG10型。高压柜采用中置柜，无功功率补偿采用低压补偿，设于低压配电室内。6.2.6.5 低压配电系统低压系统干线的配电方式均采用放射式系统，楼层配电则为混合式系统。低压采用抽屉柜配电屏进行配电，结线方式为单母线分段，动力、照明和空调负荷总计量（有功和无功电度表）设在总进线柜上，空调、照明负荷单独计量，设在照明配电屏上，动力和照明回路各自分开。消防电源采用两回路供电，并在末端自102、投。消防时自动切掉与消防无关用电负荷，确保消防用电。建筑物内供电由低压配电室通过电缆井与各楼层联通，照明及动力配电采用电缆线路在竖井内沿阻燃桥架明敷设。6.2.6.6 动力设备控制建筑物内动力设备均为380/220V低压设备，采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电保护。6.2.6.7 电气照明各建筑物照明系统均采用三相五线制，工作电压为220V。照明装置一般采用节能荧光灯和白炽灯，仓库及公共场所以节能荧光灯为主。建筑物外围装设泛光灯，在仓库、各建筑物内及出入口、楼梯间等重要场所设置应急灯，以保证停电后的人身安全。6.2.6.8道路照明及路灯配电室的设置道路照103、明灯具根据路面宽度采用单侧布置、双侧交错布置或双侧对称布置，主、次干道采用高压钠灯，支路和居住区道路采用小功率高压钠灯或小功率高压汞灯。路灯配电室按供电半径500m考虑设置，尽可能与10kV变配电所结合安排。道路照明采用光电控制，园区道路照明按道路照明设计标准CJJ45-91执行，照度标准如下：主、次干道：75 lx；人行道、非机动车道：10 lx。6.2.6.9电缆导线选择及线路敷设动力电缆高压选用YJV 交联聚乙烯电缆，低压采用ZRVV-1000、VV-1000型或VV22-1000型，控制电缆采用ZRKVV-500型或KVV22-500、KVV-500型，导线选用BV-500型。建筑物内104、电缆采用埋地或在竖井内沿阻燃桥架明敷设，线路均为墙内穿管暗敷设。6.2.6.10 防雷接地本工程均按二类防雷设计，主要防直击雷、雷电感应及雷电波侵入。本工程将防雷接地、保护接地、消防接地、通讯接地采用共同接地网，在屋面设避雷带以防直击雷。接地采用TN-S接地保护系统，建筑物均利用其钢筋混凝土柱体内四根主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。其接地电阻值不大于1欧姆。所有用电设备在正常情况下不带电金属外壳及金属管道，支架等均与共同接地网连接，以保证安全。6.2.6.11弱电系统项目按智能化物流配送系统进行各项弱电设计，以数据库为中心，采用计算机网络技术，高度集成，充分体现系统的105、智能化，并遵循实用性的原则，在确保可靠性的基础上，突出先进性，同时预留将来的可扩充性，做到一次规划，分步实施，一次布线，逐步扩展。项目实现系统的集成化、计算管理和信息资源共享是本次设计原则，项目由综合布线系统和独立布线系统两大部分构成整个物流中心的结构化布线系统：综合布线包括语音、数据、图像等，独立布线系统包括火灾自动报警及消防联动控制系统、建筑设备管理自动化系统、安全保安系统中的摄像机监控部分等。本项目弱电工程的内容主要有：火灾自动报警及消防联动控制系统；管理信息网络系统；价值系统、安防监控系统。1）火灾自动报警及消防联动控制系统a）火灾自动报警系统本系统采用智能型消防设备。整个园区区域内设106、置一套消防控制中心，其主设备置于物业管理大楼一层平面的消防监控中心内，且按规范要求设有直通室外的安全门。在大楼的电梯前室、配送仓库内均设有感烟、感温探测器、声光报警器及手动报警按钮等设备。b）消防联动控制系统本系统可对消防泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时，本系统可由报警控制器确认火灾；由联动控制柜自动/手动启动各类消防设施，切断非消防电源，在最短的时间内，以最快的速度将火扑灭，使火灾所造成的损失达到最小。c）紧急广播及背景音乐系统根据规范要求，设置背景音乐及紧急广播系统。该系统的主要设备置于物业管理大楼内一层平面的消防监控中心内；扬声器置于综合楼及配送仓库的公共场所内。d）107、消防电话系统根据规范要求设置消防电话系统。在综合楼及配送仓库内主要出口处均设有消防电话插孔；在消防监控中心设有与“119”直拨电话。2)信息自动化系统随着微电子技术和通信技术的蓬勃发展，办公自动化系统已逐步成为管理现代化、决策科学化的重要手段，同时也成为信息化社会重要标志之一。本系统由办公室自动化系统、会议业务管理系统、物业管理系统、商业系统、无线通信系统组成。a）办公室自动化系统设计采用Client/Server（客户机/服务器）系统结构，分布式处理，均衡网络负载。系统支持TCP/IP等网络协议、支持以ODBC方式获取数据。本系统具有以下功能：电子邮件、文字处理、电子数据、日程管理通用办公业108、务处理、行文、档案、外事、联络、行政和公众服务等综合信息查询、多媒体简报等建立电子资料库服务器采用Windows NT 4.0 操作系统，配置各类数据库。客户机主要用于文字和数据处理。设计在客户机上配有IC卡读卡接口，以便进行用户身份识别。根据不同身份确定不同访问权限。b）会议业务管理系统本系统负责会议接待、议程、会务公告、后勤等工作。c）物业管理系统本系统完成后可具有以下能：对大楼内各种设备档案、技术资料进行统计、记录和管理。对用户资料及租费（如：仓库、电话、计算机网络及其他通信设施使用）进行登录及计费管理。通过楼宇自控系统对水、电等能源消耗进行统计和核算，建立相应的数据库。对停车场泊位及计109、费进行管理。对物流配送中心、信息中心的进货、出货、送货业务进行管理。对物流配送中心、信息中心内的各子系统产生的信息进行汇总、整理，以图文的方式显示，达到资源共享，实现集中、高效、便利的管理，辅助各级管理层和领导层决策。建立一套多媒体信息查询系统，在一些公共场所安置带有触摸功能的微机，为公众提供会展中心各种设施、服务信息的查询。d）商业系统本系统将结合智能卡系统对进货、库存、销售、调配进行统一管理。设计拟考虑在营业厅收银处、销售部、仓库、财务、人事、计划、统计、经理室等部门设置工作站和打印机。3)信息网络系统信息网络系统由电信局引至本项目的电话电缆、宽带接入网，有线电视系统由有线电视台引来电视信110、号电缆，有关线路由各部门协调解决。本项目的弱电系统根据其功能的不同，配线结构采用综合布线与单独布线相结合的布线方式。a）单独布线系统将火灾自动报警及联动控制系统、有线电视系统缆线采用分系统、单独布线的方式。b）综合布线系统综合布线的主干线电缆采用六芯多模光纤，支干线电缆采用超五类非屏蔽双绞线。6.2.7空调设计方案对综合办公大楼、物业管理大楼、配送中心、各交易区管理室、仓库管理室设置单体室内空调机或热泵式空调机组，按舒适性要求进行温度调控。仓储用房内温度调控主要采用自然通风和机械通风方式。机械通风换风次数6-8次/h。6.2.8汽修本项目服务区建设汽车修理车间，面积2000m2，承担运输车辆小111、型维修，零部件更换任务。七、电子商务7.1规划目标本项目是利用先进的计算机技术、网络技术、安全技术，利用Internet提供的便利通信手段在网上进行商务活动的新型建材、家具批发市场。建立适合的电子商务系统，同时配套建立内部信息管理系统等，将有利于其拓展全国市场、精简商业环节、缩短周转时间、降低运营成本、提高服务质量、树立品牌形象、增加供需联系；此外，还可以更加准确、快捷、全面地掌握销售信息和市场动态，为决策提供可靠的统计分析依据。7.2规划原则安全性和可靠性：开展电子商务，系统的安全性和可靠性是首位的，整个系统的建设必须在各个层考察系统的安全特性，必须考察多种备份冗余措施，最大限度降低系统的故112、障。实用性：应用为主，选择满足应用需求的支撑平台，选择成熟的网络技术和设备。可扩展性：随着新技术、新设备的不断发展，随着整个物流中心业务量的不断扩大，整个系统应能随之得到良好的扩展。7.3平台系统规划方案7.3.1总体规划本项目信息网络平台建设包括运行信息网络系统的支撑平台和信息网络系统应用以及安全保障体系等，图示如下：信息网络系统信息发布系统信息网络系统运行管理体系应用系统支撑平台电子商务交易系统综合布线系统网络系统市场信息网络平台建设设备表名 称数 量一、设备购置1、服务器22、路由器13、交换机24、基带15、网站工作站186、打印机27、扫描仪18、数码相机19、防火墙1在选择网络体系113、结构时，应该遵循开放性和标准化、良好的设备支持，对综合业务传输的支持、软件支持和技术支持等项原则。据此网络应采用目前主流的TCP/IP网络体系结构。其理由是：TCP/IP协议被国际国内广泛采用，是事实上的工业标准。几乎所有的主要网络操作平台都支持TCP/IP协议。Internet以TCP/IP协议作为网络传输协议。TCP/IP与低层网络技术无关。7.3.2组网技术本项目网络属于局域网范畴，整个网络规模节点在100个左右，同时通过宽带接入互连网，以便开展电子商务活动。目前主流局域网技术主要是以太网技术，已成为事实上的工业标准。根据网络的规模，采用100M快速以太网组网技术即可满足要求。但考察到可114、以为市场内客户提供良好的视频服务（如多媒体方式宣传介绍各种产品的视频点播方式），采用千兆以太网为骨干，100M快速以太网到桌面的组网方式技术更合适。而且由于干兆以太网和快速以太网的成本不断下降，100M以太网到桌面已成为基本配置，主干采用100M以太网产品在成本上也已经不再是问题。7.3.3网络拓扑市场采用综合布线建立基本的通讯线路，网络采用星型拓扑结构，规划如下：该网络核心为1台高可靠性、支持第3层交换的中心交换机，各业务终端通过各楼的接入交换机100M连接中心交换机，内部应用的服务器（包括财务、OA、仓库、网管等），全部连接在中心交换机上，便于集中管理。配置一台路由器，通过宽带接入Inte115、rnet，通过专线连接银行（根据业务流量目前暂时64K专线连接）。配置一台防火墙（并可支持VPN），实现外部网络的隔离。考虑到安全级别要求不同，要求防火墙支持4个网络安全域。1个内网口，接核心交换机。1个外网口，通过路由器连接电信ISP，负责与Internet的连接。1个DMZ区提供对公共服务，目前主要是外部网站，相对安全级别要求较低，另一个DMZ区提供电子商务交易服务，安全级别要求较高。至于防火墙端口的速度，因为中心与外边部网络的连接采用普通的100M宽带，因此选择100M网络防火墙即可充分满足要求。7.3.4 IP地址和域名设计为便于开展网上交易，需要申请一定数量的合法IP地址和域名。同时116、内部地址可采用私有IP地址，通过NAT转换实现与外部的信息交换。7.3.5网络管理本系统设备相对简单，关键设备全部集中在中心机房，配备一套适合局域网网络设备的网管软件即可满足要求。主要实现：对所有网络设备进行集中配置；自动发现并图形化表示网络拓扑结构、网段和节点；动态显示各种网络设备工作状态；进行日志管理配置；故障报警、分析、报告、记录；故障自动隔离和排除；查询统计管理域内网络设备各端口的利用率及网络设备的运行效率。根据网管软件的要求选择合适的网管工作站，推荐使用运行WINDOWSNT操作系统的PC服务器作为网管服务器。7.3.6信息中心建设方案信息中心建设是系统的重要组成部分，设计内容主要包117、括主机系统、存储备份、机房建设、电源等。a)机房建设机房建设是保证系统正常运行的重要环节，系统关键设备如核心交换机、路由器、网管、主机系统、存储系统等，都安放在信息中心。参照国家相应标准，提出机房建设的基本要求。机房环境部分空间要求：根据系统所需设备估算，需要的机房面积应在60平方米以上，根据实际面积划分设备区、办公区、接待区，同时考虑电磁环境、温度和湿度、防尘、噪声、大气压、空气污染、防静电、承重等因素。机房电力部分单独接入电源，并配有电磁开关和无熔丝开关，电源总功率应考虑在10KVA以上，必须采用高可靠性的UPS系统，而且电池备份供电时间不能少于8小时，独立考虑接地系统，接地电阻要求小于3118、欧姆。空调、照明、消防要求主机室单独使用独立的空调系统，并根据机房建设标准考虑照明、消防等措施，并配置紧急照明灯具，自动烟火报警装置等。机房防雷设计机房防雷中外部防雷包括避雷针、避雷带、引下线、接地极等，内部防雷系统则在中心机房的电源进入端分别加装防雷模块，每个机柜各配置1个防雷插座，有效地保护安放在机柜内的核心设备。b)服务器系统规划服务器系统是应用系统的运行平台，它负责对关键信息的存储和处理。根据本扩建工程应用的整体规划，本次系统设计考虑以下服务器。管理服务器：采用1台中档PC服务器，运行网管、备份和网络防病毒监控等应用。网站服务器：用于信息发布和信息交换，提供WEB、FTP、EMAIL等119、服务，采用1台高档的PC服务器。网上交易服务器：对安全性和可靠性，处理能力均有要求，采用UNIX服务器，、交易服务器的处理能力应能满足水产品批发大市场交易额在8亿元以上的业务处理能力需要，并考虑一定的余量。内部应用服务器：主要用户与电子商务应用配套的内部应用管理系统，如财务、OA等，采用1台中档PC服务器。在设计服务器系统时必须充分考虑如何达到该级别的可靠性来满足业务系统的要求，如内存自动纠错、双机集群、磁盘陈列、支持热插拔磁盘、冗余热插拔电源、监视服务器的运行状态等。c)备份系统本系统中电子商务数据属于关键业务，关键业务数据丢失则会造成难以估计的损失。良好的数据备份系统应考虑执行备份的磁带机120、存储备份数据的价质、控制备份的软件、备份策略等四个组成部分如何有机协调的发挥作用。传统的单机备份方式，采用每台服务器按一磁带机/库。只备份与之相连的服务器上的数据，浪费严重，投资大，且不便管理，显然不能满足自动化的数据备份需要。本系统采用网络数据存储备份，在备份服务器上连接一台大容量磁带库，通过局域网将数据集中备份管理。可采用如下的备份策略：操作系统和应用程序系统投入运行后，做一次全备份；软件安装或系统升级后立刻做一次备份；每天对业务数据做一次增量备份；每周日对所有数据做一次全备份；每次业务数据做大调整后立即做一次备份。根据以上策略及应用系统的信息量估算，磁带库容量就在100GB以上。7.3121、.7应用系统支撑平台应用系统支持平台包括操作系统、数据库管理系统、中间件等。a)操作系统:操作系统目前是两主流：UNIXT和WINDOWS。UNTX主要用于高端服务器，WINDOWSNT主要用于低端服务器的，因此操作系统的选择主要根据服务器平台的选择而定。b)数据库：目前数据库分为关系数据库和对象数据库，对象数据库与面向对象的分析设计和编程结合紧密，无需对象模型到关系模型的转换，有利于系统软件开发，但是对象数据库在大型应用中使用案例较少，而关系数据经过计算的应用考验，系统稳定，目前仍是大型应用系统的首选。关系数据库目前国内的主流产品有ORACLE、SOLSERVER等，从跨平台支持的再度和市场122、主流应用角度考虑，建议采用ORACLE的数据库。c)中间件：中间件位于硬件，操作系统平台和应用程序之间，具有标准的应用程序接口，可实现不同硬件和操作系统平台上的数据共享和应用互操作。允许用户（不论在何种平台上）在全网范围内定位、访问、操纵和移动数据，不必关注应用信息系统和网络本身。目前中间件平台分为两方，一方是以微软独占的NET技术方案，NET基本上是对JAVA的一种仿造，由于微软并没有开放NET技术，因而跟进的开发商不多，对平台的支持有限；另一方是以SUN为代表的SUNONE软件中间件体系结构，获得了除微软之外所有大型软件厂高的支持，以JZEE规模为代表的一系列中间件体系结构标准化已成为软件123、业界的事实标准，故本方案建议采用的中间件平台是基本JZEE规范的，可以选择BEA公司的WEBLOGIC，IBM的WEBSPHERE，ORACLE公司的APPLICATIONSERVERT等符合JZEE规范的主流应用服务器平台产品。7.4应用系统规划方案本项目信息网络平台建设包括前台信息发布和后台电子商务动作系统（包括网上销售、客户服务和网上采购等）。7.4.1信息发布对外信息发布主要采用建立网站形式。网站着重进行市场介绍、产品展示、报价行情、货物信息等，为所有客户提供有关市场的货源、价格、品种、质量及其他相关信息。采用门户网站形式表现网站的首页，体现网站内容丰富，互动性强的特点。网站提供强大的124、信息检索功能。为突出产品宣传效应，网站以多媒体形式提供各种产品的资料。另外网站以各类农资信息为主要内容，不定期制作电子杂志，按在网站上订阅过杂志的用户的EMAIL信息发送。风站还提供信息交流的园地，促进电子商务的发展。考虑到市场内重要信息的发布和人流量大的特点，市场内部的信息发布除了依靠网络终端设备进行信息检索外，还在交易大厅建立大屏幕电子显示屏，公靠重要信息和价格、货源等行情信息。7.4.2网上销售功能网上是电子商务的第一步。本项目商务各级组织诉网上销售功能具体功能规划如下图所示： 订单状态查询合同与订单管理订单执行查询备货计划录入网上销售备货管理备货计划审核回款情况查询帐务管理资信额度查询125、发票查询货物查询储运管理仓库信息查询综合查询货物发运查询进货量统计综合查询报表与决策支持统计报表辅助决策7.4.3客户关系管理本项目从事交易的往往都是长期的客户，所以建立良好的客户关系，不断改进服务水平是非常重要的内容，客户关系管理包括客户信息管理和客户服务管理内部分功能。客户服务信报表与决策支持售储运网上销售货管理客户服务管理客户投诉客户关系管理意见箱和建议箱客户回访客户档案维护动态信息管理客户信息查询客户信息管理客户信息分析7.4.4网上采购功能网上采购涉及到供需双方的有关商务流转过程，具体包括供应商管理、采购计划管理、采购招标管理如果必须的话，象政府采购项目），采购定单管理、储运管理等，126、见下图：统计分析与查询供应商评价档案管理函件管理供应商管理采购计划管理采购招标计划需求计划编制统计分析信息查询信息发布网上采购采购招标管理招投标管理评标结果处理招标汇总订单维护物料跟催设定订单查询订单审核采购订单管理进货量统计仓库信息查询储运管理货物发运查询发票查询财务管理费用查询综合查询统计报表综合统计与查询信息输入供应商功能信息查询7.4.5认证中心认证系统是电子商务安全的重要措施，考虑到认证一中心的投入较大，权威性、安全性和可靠性等因素，常德市水产品综合批发大市场电子商务系统的认证建议由银行来管理，包括证书的发放、管理、认证、注销等。因资金结算有直连及网上银行方式两种模式，相应的有两种认127、证方式。直连模式下，交易双方的身份认证采用签列、签退的模式来实现。对于信息传递，银行一般采用DES加密和MAC校验算法，通过传输（MAC）密钥，交换密钥（对随机产生的MAC密钥进行加密的密钥）实行三级密钥管理。在三级密钥体系中，MAC密钥通过签列、签退，由系统每天动态变化，其生命期仅为一天，不再需要人为管理。交换密钥由于使用于加密传输密钥，其生命周期较长，在经过一段时间后，应对其进行更换。主密钥固定，不能更换。签退过程与上类似。网上银行模式下，身体认证通过IC卡来实现。7.4.6银行支付接口本项目电子商务交易的资金结算可以有两种模式：a）直连模式在市场和结算银行之间进行专线互连，在市场和银行端128、通过各自的防火墙、前置机、连接各自的交易系统。客户在平台上完成订单后，将交易双方的帐户信息和交易金额的交易信息通过直连的专线发送给银行。银行按照交易请求进行资金支付，在支付完成后将结果通过专线返回。在直线模式下，银行应提供相应的程序实现将交易双方的帐户信息和交易信息加密后，通过专线发到银行数据处理中心。该模式的示意图如下：DDNETC银行交易主机银行前置机市场交易主机前置机b)网上银行模式本项目和银行数据处理中心之间进行专线互连，客户在电子商务交易平台上完成订单后，资金的支付不通过专线传送给银行，而完全通过银行的网上银行完成，银行通过专线通知市场支付完成情况。7.5 物流系统规划方案7.5.1129、 概述物流系统需要解决的问题：如何实现大范围内的快速准时交货；如何降低大范围内的运输配送成本；如何实现物流多点交货和运输过程的过程信息跟踪；物流调度系统的敏捷和灵活性问题；供应商供应信息和经销商需求信息的供应链无缝连接等等。7.5.2 主要功能规划库存管理全方位提供了整体物流的分布情况，对决策者及时掌握货物存量和货物分布有重要意义，根据这些信息的变化情况，也可以及时发现物流过程中的异常以及其造成的影响。库存信息包括：物流环节中的库存数量情况，包括生产库存数量、销售总部库存数量、在途运输的货物数量、异地库存数量、社会库存数量（批发商或零售商库存）等；库存资金信息，包括每个仓库的资金占用信息、货物130、周转率信息、货物损耗比率等；物流环节中的货物损耗情况，包括报废信息、丢失信息、损坏信息；仓库管理效率信息，包括货物过期信息、存放周期信息、警报信息等。这些信息来源于每个业务环节，通过库存信息管理能有效地从业务数据中抽取有用的数据，并进行组织和分析，得到很有益的信息。它们对领导进行决策提供有力的帮助。库存管理主要实现对物理仓库（总部库存以及异地库存）的业务、存货、存放等的管理。库存业务包括出库、入库、盘点、移库等，存货管理包括库存定额管理、存货警报管理、安全库存管理、货物检验管理、货损处理等，存放管理则管理了货物的立体存放（包括货层、货位、货区、货号、货架等）、仓库资源（包括人员、工具）管理、货131、物调度（先进先出以及按照订单调度等）等工作。a）入库管理货物从外部进入仓库之前进行入库处理，入库处理记录货物信息、入库原因、价格信息、存放规则、调度规则、所有者信息等等。入库的类型有很多种，如生产成品入库、移库入库、退货入库、检修后入库、借用后入库、暂时寄存入库等等。b）出库管理货物从仓库发出都要进行出库处理，出库的类型也是多种多样的，如销售出库、移库出库、借用出库、寄存出库、报废出库、退货出库等。对特殊的入库可以根据入库信息进行出库处理，如定制的产品，暂时寄存的产品等。对于销售出库可以根据产品的先进先出等原则出库。c）盘点管理货物存放在仓库里就需要进行盘点，盘点的主要目的是检查实物帐与计算机132、帐是否相一致并进行修正。盘点管理可以根据不同产品的特性定制不同的盘点周期，盘点时可以批量进行，也可以选择单品种或几个品种组合进行。d）移库管理移库处理涉及到移出仓库的出库处理、移库的发运处理、移入仓库的入库处理三块业务。另外移库管理实现对移库过程的跟踪，以及移库涉及到的财务结算处理。e）定额管理每个库存都可以通过一个限额来控制其最大库存，也就是控制仓库的资金占有。当实际情况发生变化时，可以适当调整定额，如通过分析发现出库数量变化趋势与入库数量变化趋势发生较大差异时就可以对库存定额进行调整。f）库存警报管理仓库管理存在许多难以控制的一些问题，如库存太低难以满足周转、太高造成资金过多占用、一些产品133、存期过长、货物发出后一直没有开票信息、库存帐与销售及采购帐目不平、货物损坏比率过高等。这些问题在大量信息处理时代，靠个人的经验是很难以察觉的，因此我们通过库存警报管理实现对这些数据进行计算，并且按照管理规则向库存管理人员提供警报提示。g）安全库存管理为了方便库存数量上下限的警报，我们可以设置安全库存，即每种产品的最低库存和最高库存，最低库存时发出补货提示，最高库存时发出停止补货的提示。h）货物处理在仓库理经常需要对货物进行一些特别的处理，如货物临时检修（这个在张预不多见）、货物损坏处理（经常有）、货物被盗等，通过货物处理单元可以记录这些信息并进行相应的财务处理，如果检修完毕或被盗货物追回，就可134、以根据这些信息进行回退处理。i）存放管理针对不同的产品提供最佳的存放管理，目的是为了尽量利用库存空间，使货物损坏比率尽量降低，并避免一些特殊情况的发生，如火灾、潮湿等。存放一般以立体库存的方式来规划，首先可以将仓库进行分层，然后可以分库区、货位、货架、货号。可以根据不同产品的特性合理配置货物存放规则。产品的运输环节包括货物从生产总部运输到各地分支机构（或者配送中心，或者分公司仓库）和从分支机构到批发商或零售商。对第一个环节，现在比较常用的方式是把运输外包给专业物流公司，但在第二个环节，大部分企业的分公司还配备了车辆在城市进行货物发运。自己配备车辆的好处是能方便及时地满足即时要货，缺点是成本较大135、，并且在市场旺季往往不能满足业务需求。无论如何配送的每一个工作都要围绕成本、效率和质量进行。我们把配送管理分为：物流供应商管理、调度管理、配货管理、送货管理、费用结算管理。a）物流供应商管理选择好的物流供应商对企业的物流意义重大，掌握各种物流渠道以及物流供应商的信息，并进行综合的分析和考核，通过投标招标等方式决定选择物流供应商。物流供应商管理提供了供应商档案管理功能，能管理所有物流供应商的企业信息、资源信息、财务信息等，并结合送货及费用情况从质量、价格、时间等角度考核供应商，从而让企业能选择最适合自己的物流供应商。b）调度管理当订单的开票通知单开出后，物流部门收到该笔订单的发运信息，物流部门将136、这些订单进行汇总，按照地区、时间、数量等进行统一调度，再结合物流供应商的情况制定配送计划。调度管理提供提货清单的打印功能，根据提货清单和开票通知单到仓库提货，并与物流供应商进行货物清单交接处理。货物清单提供了对货物批号的控制管理，能有效避免货物分发错误。c）配货管理货物从仓库领出来以后进行装运以前，需要进行货物的配货处理，配货处理的主要目的是为了提高货物交接的速度，提高物流的效率。配货的方式一般按照产品种类或特性、客户订单等，因为不同的产品有不同的包装，对运输环境也有不同的要求（如温度、损耗、挤压等），另外尽量使同一客户的货物配在一起，方便卸货。配货管理可以打印配货清单，对总部发运来说，可以根137、据地区、分公司等来打印货物清单，对分支机构来说可以根据批发商或零售户来打印配货清单，在清单中也提供了货物批号的标识。根据配货清单，发运员就可以依此进行卸货和交接处理。d）送货管理配货和交接完毕后，货物开始进入运输途中，在运输过程中可能发生各种预想不到的事情，从而造成货物损坏、丢失或者延期到达等各种情况，货物到达目的地后需要进行交接。通过送货管理就可以对这些信息进行记录，当运输结束后单据反馈回来，物流部门就可以将这些信息录入系统。e）费用结算根据运输结算规则（在基础信息里维护），结合送货清单就可以进行运输费用的结算了。根据送货管理的信息可以进行索赔或理赔的费用结算。7.5.3技术开发方案a)体系138、结构应用系统体系结构主要分为CLIENT/SERVER体系结构和多层B/S架构。根据本项目电子商务系统的应用特性，原则上采用多层B/S架构来开发应用系统，与传统的CLIENT/SERVER体系结构相比，多层体系结构具有客户端零维护、可扩展性好、安全性好、资源重用性好等优点。b)开发架构B/S多层体系架构有两种常见的选择，即WINDOWSDNA和J2EE。其中J2EE是一种利用JAVA2平台来简化诸多与多级企业解决方案的开发、部署和管理相关的复杂问题的体系结构。J2EE提供了一个企业级的计算模型和运行环境用于开发和部署多层体系结构的应用。它的优越性在于：开发的应用可以跨平台地移植；编写出了JAV139、A代码非常可靠；提供了企业计算中需要的所有服务，且更加易用；多数标准定义了接口，可以和许多厂商的产品配合，容易得到广泛的支持；树立了一个广泛而通用的标准，大大简化了应用开发和移植过程。鉴于本项目建成后的实际情况，未来信息化的发展，以及J2EE技术框架的安全性、可扩展性等，建议采用J2EE技术框架。7.6系统安全信息网络建设系统是一个对安全性要求非常高的应用系统，必须从数据存储安全、网络安全、系统安全、应用安全、管理安全等多方面考虑。在本系统中拟采用如下多种安全措施来保证电子信息商务系统的安全。系统层次解决方案应用范围数据存储级双机热备网络中心数据库服务器RAIDS磁盘阵列数据库服务器磁带备份所140、有服务器数据传输级网络级传输加密各客户端和服务器之间，通过路由器、网络加密机等的作用利用防火墙隔离非开放端口系统平台级操作系统：权限控制、审计检查各服务器充分利用数据库平台的安全功能各数据库服务器完善网络设备访问控制设置（如VLAN设置等）全网络统一的杀毒软件全系统所有计算机应用级用户的权限分级全系统应用软件模块授权和组织授权各服务器基于PKI体系的安全体系全系统管理级加强领导、组织、培训、完善制度和管理，关键操作系统的记录日志，系统管理员加强对日志的审计全系统八、节能8.1概述能源是整个国民经济发展的物质基础，我国已将节约能源、节约资源提升到新时期基本国策的新的战略高度，并提出在“十一五”期141、间，每年单位GDP降低能耗4%的具体指标。本项目实施中应认真执行国家有关政策，并采取节能措施，予以贯彻。本项工程主要能源是水、电能。全年用水： 295650m3， 耗电：1420万kwh；全年能耗总量： 1816t标煤/a；t交易量折标煤： 1.82千克标煤/t交易量；单位产值综合能耗：48.9千克标煤/万元。8.2节能措施及效果a）综合办公大楼、物业管理大楼、员工休息楼顶层及墙面设隔热层，信息中心装修中采用低导温系数、高隔热的新型装饰材料。b)用节水型洗涤、卫生洁具，减少水的消耗。随时清除废弃物，特别是农副产品交易区加强管理，减少地面清洁用水c）选用先进节能电气设备，包括低损耗变压量，Y系列142、交流电动机，节能照明灯具。在送电网线选择上，采用适宜的电压和导线截面，以降低线路热耗。将变压器及各区域变配电间设在靠近负荷中心处以降低线损。照明采用节能灯具。d）对需要保温的管道，设备选择优良的保温材料。e）加强能耗管理和计量，将能耗指标落实每个岗位，进行考核。f）加强设备、管道阀门维护和管理，杜绝跑、冒、滴、漏。采取上述措施，可望大大减少水、电能耗，创造出资源节约、环境友好生产环境。九、环境保护9.1建设地点环境现状拟建园区场址位于xx县经济开发区，该地块四周为丘陵、山坡地貌，规划区植被属亚热带区系，周围主要植被类型有杉、松林、常绿阔叶林、混交林、灌木丛和农田、池塘。区域内有村民，从事农业。143、目前规划区尚处于未开发建设。9.2污染物情况1)废固废固为物流交易中产生的废弃物、废弃包装材料、生活垃圾等，全年均为1800t/a，日产生量约5.0t/d。2）废气货物在物流配送中产生汽车尾气。3) 废水主要为生活废水主要为SS、Cod、Bod等。日排放量260m3/d4)粉尘在物料特别是建材、家具在储运、装卸过程中，将产生一定量粉尘，绝大多数为无组织排放的尘源5)噪声本项目日常经营活动过程中，各种装卸机械、运输车辆等在运行时，将产生机械噪声，其声压级一般在85-110dB（A）之间。9.3治理方案9.3.1治理原则本项工程在日常经营活动过程中将产生一定的废弃固体物、粉尘及废水，噪声污染有一定144、影响。本项工程在环保治理中将针对自身的特点，独立设置“三废”治理系统；在控制标准上严格按上级主管部门对该地区排放总量予以控制。在项目物流工艺路线选择及区域布局上充分考虑不同功能需求，尽量减少废水、废固的排放，减少对周边环境的影响。在治理中主要设计规范：污水综合排放标准GB8978-1996一般工业固体废贮存、处置场污染控制标准GB18599-2001工业企业厂界噪声排放标准GB12348-2008地面水环境质量标准GB3838-2001环境空气质量标准GB3095-19962）污染物治理a）废气治理严禁露天堆放、及时清理废弃物，园区设封闭地下垃圾站，及时清理生活垃圾。b）废固处理废弃包材回收利145、用，其他废弃物送城市垃圾填埋场直接填埋处理。应做到及时处理、分拣处理。c）废水每天需治理生活污水为260m3/d，经园区污水管统收集后至规划区污水处理厂集中治理。d）噪声治理根据GB12348-2008工业企业厂界噪声标准和GBJ87-85工业企业噪声控制设计规范在生产车间及作业场所（工人每天连续接触噪声8小时）噪声限制值为90Db（A）。如选用的设备在运转期间产生噪声，应采用相应的消声及隔噪措施，设计采取的措施如下：选用低噪声设备；操作人员采用个人降噪防护用品；加强园区绿化，绿地率为25%以上，可减少噪声对周边环境影响。e）尘埃治理建材、家具在转运、装卸、货物配送过程中做到文明生产，定期对堆146、场、道路进行喷洒，减少尘埃散，操作人员配备个人防尘用品。加强园区绿化，减少尘埃对周边环境影响9.3.2治理效果本项目主要污染源为尘埃及建材、家具交易产生的废弃物，只要加强管理，采取上述措施，治理效果良好，不会对城区人居环境产生不利影响。十、劳动安全卫生与消防10.1劳动安全卫生10.1.1基本情况本项目从事家具、建材的批发、仓储、转运、配送、电子商务等活动。本区域属亚热带季风性湿润气候，气候温和，四季分明，日照充足，春温多变，夏季多旱，严寒期短，暑热期长。本项目拟建场址为丘陵地貌，场址所在地区其它建筑工程施工情况表明，该场地无不良地质，场地内未发现活动性断裂、滑坡等不良地质疽象及可液化土层，场147、地是稳定的，适合工程建设，场地地下水主要为上部疏松土层孔隙潜水，对建筑无腐作用。10.1.2主要危险、危害因素分析本工程主要危害因素可分二类，一类为自然因素形成的危害的不利影响，包括暑热、地震、雷击、不良地质等自然因素，另一类为正常生产过程中产生的危害，包括公共卫生、火灾、爆炸等各种危险隐患。1）自然因素园区建设在山地丘陵地带，周边为山丘环境，由于境内气候属亚热带季同型气候，雨量充沛，雨水集中，全年68月常有大量雨水充集，因此园区可能会出现山洪、山体滑坡等危险因素。2）危险性作业的危害a）车间内设备噪声的伤害。b）机械传动设备及电器造成伤害。c）矿石运输过程中产生的粉尘造成空气污染，给人体带来148、伤害。10.1.3安全措施方案1）自然危险因素的防治自然危害因素形成的和不利包括：暑热、地震、雷击、不良地质等自然因素，在设计中采取了相应的防范措施。a）地震及不良地质本工程所在地地震基本烈度为5度，项目设计之前认真做好园区地质钻探工作，在充分掌握地勘资料的情况下，对各类建筑进行结构设计，设计的建筑结构应满足建筑抗震设计规范GB50011-2001中的有关规定；同时做好日常对厂区周边地貌的定期观察资料记录。b）雷击雷击能破坏建筑物及设备，并可能导致火灾和爆炸事故的发生，其出现的机会不大，作用时间短暂。为了止雷击发生，各类建筑物采取避雷带，防止雷击。c）防洪、泄洪暴雨和洪水会威胁生产厂区建筑物的149、安全，所以，在园区设排洪道，防止暴雨冲击园区。同时，根据具体情况，在园区内外山坡敷设花岗岩护坡或水泥挡土墙。在总图布置上，将主要作业区及办公，生活设施尽量离开山坡，同时适当增加厂区地面水排水功能。2）生产过程危害因素的防治对机械传动的部位及吊孔设置防护罩或栏杆。对噪声大的设备，采用隔离、防振，消声措施。用电设备做好供电安全防护。加强对操作人员上岗培训和个人防护安全教育。设置工人休息室，物流图内设职工浴室及职工医疗室，定期对员工进行身体检查和职业病防治教育。10.1.4预期效果本项工程应在项目前期及实施过程中，把劳动安全卫生放在重要位置，在硬件上予以落实，确保项目投产及生产中达到国家制定的相关规150、范，条例要求，预计上述措施落实后能保证生产的正常运行和人员的安全。10.2消防10.2.1概述本工程系物流类企业，区内仓储、转运货物不设易燃、易爆物品的交易，货物流通过程无易燃，易爆物料产生，亦不产生高压。经营活动中，只有在违反操作规程和管理不当及非正常情况或意外事故状态，才可能产生火灾事故。10.2.2消防措施1）总图运输本工程园区道路成十字、双十字布置，与规划区道路组成环状路网，物流中心各区域主干道18m，次要道路宽14m、12m、7m，消防道路宽4m，；消防车道转弯丰径及12m，可以满足大型消防车通行。场区物流出入口和人流出入口通过各级道路相连，形成环型交通网络，并于各出入口设置集散广场151、，能满足物料运输和消防疏散安全要求。各建筑物均留有足够的防火间距，以防止发生火灾造成的火势扩大和蔓延。2）建筑按生产类别确定各区建筑物耐火等级，主要建筑均为钢架、框架结构，较大面积仓储用房根据储存物不同设防火隔离区，用防火墙分隔。批发交易区各单体建筑内将按规范分设多处人物流入口，考虑到消访车进入物流大门净宽、净空高度不小于4.0m，室内设通畅通道。3）消防给水设立独立消防给水系统，消防主管DN150，园区内有2座消防水池，设立加压泵站，一旦发生火情，系统自动启动。按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）园区址设室外消火栓，保护半径120m，水量20L/S；室内设室内消火栓，水量10152、L/S。堆场按具体情况设置。物流区室内灭火器按规范设置移动式消防车和固定灭火器材（干粉灭火器、泡沫灭火器、卤代烷灭火器）。4）电气建构作物设避雷装置，按二类防雷设计，主要防止直接雷、雷电感应及雷电波侵入。各用电设备均设置有效接地；产尘区用防尘电机，有腐蚀性物料的岗位选用不锈钢或其他耐腐性电机。设置备用发电机，保证消防系统在外来电源断电情况下安全正常运行以及建筑物内应急照明需要。园区设置广播系统和办公交易大楼设自动报警系统。十一、组织机构与人力资源配置11.1组织机构依照中华人民共和国公司法，xx投资有限公司设有董事会、总经理办、行政管理部（劳动人事、后勤）、财务部（计划、核算、统计）、物业管理153、部（资产管理、保安、保洁、绿化护理、维修）、工程技术部（工程建设、机械设备、水电）、业务营销部、信息管理部（IT设备、办公自动化、客户服务）。管理组织机构图示如下：xx投资有限公司董事会副总经理总经理副总经理生产经营部办公室人力资源部技术质量部信息中心市场管理部财务部后勤保障部项目管理机构根据合理、有利、节约的原则设置，其中：生产经营部主要负责物流配送、仓储中心的管理；信息中心主要负责全省农资信息的收集、整理，充分发挥网络优势，合理调配资源；技术质量部负责把好进出物质的质量，严格执行国家有关质量标准；后勤保障部负责仓库维修、水电泵房维护，以保障园区经营活动正常运行；人力资源部负责人员配置、人员154、培训等；财务部负责日常活动资金管理、资金调配、投融资管理等。项目各组织机构设置合理，分工协作，能满足项目需求。11.2工作制度根据本项目工作特性本项生产经营为不间断的连续性工作，主要生产经营系统均采用连续工作制，部分岗位采用三班制。生产班次：一班次/日（每班次8小时）；部分三班次。年工作天数：线生产人员365天，管理人员251天（节假日值班）。11.3公司定员详见表11-1表11-1 公司定员表序号部门职务人员备 注一高级管理董事长1总经理1副总经理4董事会3监事会2小 计11二总经理办主任1秘书2小 计3三行政管理部经理1副经理2职员26小 计29四财务部经理1副经理2会计师6出纳4小 计1155、3五、物业管理部经理1副经理4职员8绿化护理员6保安88保洁员30小 计137六工程技术部经理1副经理3工程师5技术员8小 计17七业务营销部经理1副经理2业务员22小 计25八信息管理部经理1副经理1职员6小 计8九配送中心经理1副经理5职员60员工162司机180调度员14小 计422十合 计66511.4人力资源配置xx投资有限公司因新成立公司，需要一批懂管理，会经营的管理人员和现场技术人员，以及大量一线操作人员。公司的管理及技术人员中应包括物流、电子商务、计算机、水道、电气、机电专业及管理、财务专业人才。公司应采取内部调剂及引进、招聘方式吸入上述人员，建立高、中、初级人才梯队。在操作工156、人员招聘中应在吸收城镇初、高中学历人员时注重吸入农村人员，解决小城镇及农村人口的就业问题。11.5人员培训公司聘用人员全部实行岗前培训、持证竞争上岗制度。员工培训采用外部培训和内部培训相结合的方式，由人力资源部负责组织实施。主要技术人员，特别是设备使用和维护的技术人员应派往相应机构培训，普通员工和操作人员则由经过外部培训合格后的人员培训，由人力资源部统筹安排，统一组织，有序地展开。要求达到人均每年一次培训机会。十二、项目实施进度及招投标方案12.1项目实施进度12.1.1建设工期本工程建设地点在湖南省经济较为发达地区，物资运输条件，施工条件较好，但由于投资大，建设项目多。目前尚在进行项目前期准157、备工作。本项工程建设工期为三年。12.1.2项目建设进度安排表12-1 进度安排表序号时间进度名称201020112012201341234123412341可研报告编制、评估和审批2初步设计文件编制、审批3工程地质详勘4工程招标5施工图设计、施工准备6土建施工7设备订货8设备及管线安装9设备调试10试运行11竣工验收建设工期2010年11月-2013年11月，共3年。12.2项目招投标方案按照中华人民共和国招标法及湖南省发展和发改委员会湖南工程建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定的要求，本项目的勘察设计、监理、施工单位的确定以及与项目建设有关的重要设备、材料的采购均须进行158、招投标，选择相应的单位进行勘察、设计、建设、安装与监理，保证工程建设的质量，采购符合要求的仪器设备，满足本项目的实际需要。建设方可自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。具体招标程序和做法按湖南省工程建设项目自行招标试行办法，规定执行，严禁暗箱操作，保证招投标工作的公开、公平、公正，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，保质保量，按期竣工。公司认为项目宜采用委托招标的组织形式，详见附表招标基本情况表。审批部门核准意见建设项目名称：xx国际商贸物流城一期工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料159、其他审批部门核准意见说明： 审批部门盖章 年月日注：审批部门在空格注明“核准”或者“不予核准”招标基本情况建设项目名称：xx国际商贸物流城一期工程招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投招估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理主要设备重要材料其他情况说明：建设单位盖章 年月日十三、投资估算与资金筹措13.1 投资估算13.1.1 投资估算依据1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法及其他有关计算工程造价的文件；2）专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；3）项目建筑工程费系按长160、沙市现行建筑造价扩大指标进行估算；4）项目所需的配套设备系按其生产厂家报价资料进行估算;5）项目安装费系按各单项工程安装工程费率进行计算;6）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。13.1.2 项目建设投资估算项目建设投资为226629.60万元，其中：建筑工程费102546.00万元，设备购置费13740.20万元，安装工程费3780.41万元，工程建设其他费用75695.71万元，预备费15718.59万元。见附表13-1。13.1.3建设期利息项目贷款150000万元，建设期3年，贷款利率为6.14，建设期利息为14429万元。13.1.4流动资金按详细估算法估算，经估算，项目正常生产年161、份需投放流动资金941万元。其中：。见附表13-2。13.1.5 项目总投资与投入总资金项目总投资为227571元，其中：建设投资226630万元，流动资金941万元。13.2资金筹措建设项目总投资227571万元，资金来源如下：1）项目法人单位自筹资金77571万元。2）向银行申请贷款150000万元，用于建设投资。项目资金筹措及分年资金投入计划详见附表13-3。13.3贷款偿还计划考虑企业发展的需要，留一定利润给企业支配，将未分配利润、折旧、摊销费用于归还贷款的资金来源。本项目向银行贷款150000万元，经测算，项目长期借款偿还期为9.64年（含建设期3年）。十四、财务评价14.1 财务评162、价依据14.1.1 评价依据1）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；2）国家计委编写的投资项目可行性研究指南(2002版)；14.1.2 基础数据与参数选取1）固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费、建设期利息按比例分摊到各折旧类别中，房屋建筑物按30年折旧，设备按15年折旧，残值按5%计取，见附表14-3。2）职工工资人均按30000元/年计取，包括各种工资性补贴和上缴基金。3）土地使用权原值按50年摊销，其他无形资产及递延资产按5年进行摊销。见附表14-4。4）其他费用根据本项目估算。5）修理费按折旧费10%计取。6）项目建设期3年，计算期16年，财务基准收益163、率为8%，按照现行的财务制度和税收制度进行评价。7）项目年生产负荷第4年为60%，第5年为80%，以后年份为100%。分年度产品销售量规划表见附表14-1。14.2营业收入及税金14.2.1 营业收入1）门面销售收入（A区+C区）的30%销售面积160500平方米,按2年平均销售完毕，单价5000元/平方米，收入为80250万元。2）出租收入（1）门面出租（A区+C区）374500平方米，收费标准为720元/年.平方米，正常年收入为26964万元。（2）仓库出租(B区+区D)279000平方米，收费标准为360元/年.平方米，正常年收入为10044万元。（3）综合办公大楼出租132900平方米164、，收费标准为600元/年.平方米，正常年收入为7974万元。（4）配送中心大楼出租5200平方米，收费标准为360元/年.平方米，正常年收入为187万元。本项目正常年出租收入共计为45169万元。见附表14-2。14.2.2 税金按照国家财税有关规定，项目缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加费及所得税；营业税税率为5%（出租房产），城市维护建设税税率为7%，教育附加费率为4.5%，房产税12%（出租房产），销售房产需缴纳土地增值税，所得税按25%征收。正常年销售税金及附加为7938万元，土地增值税21783万元，利润总额24052万元。所得税6013万元。税后利润18039万元。利润税金计算详165、见“利润与利润分配表”（附表14-6）。14.3成本估算项目正常年总成本费用13179万元，年经营成本6141万元，年固定成本为12414万元，年可变成本为765万元。见附表13-5。14.4财务分析14.4.1财务盈利能力分析1)总投资收益率10.09%。2)项目资本金利润率22.21%。3)项目投资财务内部收益率：项目计算期内（含建设期3年），所得税后9.82%。所得税前12.78%。4)项目投资财务净值：项目计算期内（Ic=8%）财务净现值所得税后25491万元。所得税前68194万元。5)项目投资回收期：本项目投资回收期所得税后10.61年。所得税前8.91年(含建设期3年)。财务内部166、收益率、净现值、投资回收期计算详见附表14-7“项目投资现金流量表”，6) 项目资本金财务内部收益率：项目资本金财务内部收益率12.32%,详见附表14-8“项目资本金现金流量表”。14.4.2财务生存与清偿能力分析1)生存能力：本项目财务计划现金流量表计算详见附表14-9。从表中可以看出，还清贷款后各年收支后均有较多盈余资金，企业生存能力较强。2)贷款偿还：本项目贷款按年利率6.14%计息，贷款偿还的资金来源为折旧费、摊销费和税后利润。贷贷款偿还计算详见附表14-10。利息备付率偿债备付率符合国家规定。14.4.3不确定性分析1)盈亏平衡分析固定成本BEP（生产能力利用率）= 100%销售收167、入-销售税金-可变成本 =34.04%2)敏感性分析对投资、收入、经营成本、进行单因素敏感性分析，汇总如下表：序号项 目内部收益率（%）较基本方案增减基本方案12.781投资+10%11.26-1.522经营成本+5%12.48-0.33收入-10%10.57-2.21从上表可以看出：本项目收入、投资对项目敏感性强。14.5结论本项目经济效益好，项目可行。十五、项目风险分析及控制措施风险是指损失的不确定性。任何投资项目都会存在投资风险,从理论上讲,风险与收益是对等的,收益越大,风险也就越大。通常，一个建设投资项目的风险可以分为项目建成前的决策风险、建设风险以及项目投产后的管理风险和市场风险。1168、5.1 决策风险作为投资决策内容的一部分，本项目在产业投向、项目选址方面在本报告的项目背景分析、项目介绍和财务分析中都有表述，xx投资有限公司针对当地经济市场对现代物流的巨大需求和宏观经济的发展趋势，所作出的对本项目的投资决策是非常正确的。在项目规划方面，投资方组织人员对湖南省内一些物流企业进行了反复考察，也参照了省内物流园区建设的许多经验，对物流中心的定位进行了反复研究。因此，来自于投资决策方面的许多风险都得到了很好的规避与防范。15.2 建设风险任何建设项目，都应对建设过程中可能产生的风险有充分的估计，投资单位和建设单位都应作出应对的预案准备，采取有力措施进行防范和化解。一般而言，项目的建169、设风险来自两个方面：1）技术风险主要指工程建设技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。2）工程风险指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。 从本项目各项建设内容来看，各建筑单体及其使用用途基本上属通用的民用建筑工程，工程建设无特殊的技术要求；从已知的工程地质勘探结果和邻近场地建设情况看，本项目场址范围无不良地质构造，适合项目各项工程建设。因此，其建设风险较低。降低项目建设风险的措施是：加强与规划、设计单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投170、标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起的材料不合格现象。15.3 融资风险任何建设项目都有一个融资问题。融资风险主要指资金来源中断或供应不足，导致融资成本提高，给建设和生产运营造成的损失。本项目制定了比较具体的融资计划。但这种计划也具有不确定性。建设资金不到位既可能延缓建设进度，使工程不能按计划完工，从而项目不能按计划投产，关于项目的财务预期就会落空；也可能因资金不到位而使项目中断下马，使项目成为半拉子工程，从而使项目中途流产。因此，如何加大融资力度，确保项目建设资金到位，是171、防范和化解本项目融资风险的一项极其重要的工作。同时,本项目建设内容和区域分布都可自成体系具相对独立性。项目可以进行多次分期，边建设边营运，边完善。一旦融资出现障碍，工程可分阶段进行建设，既为了及早开业营运，也是对融资风险的一种防范。15.4 市场风险市场风险主要是项目投产后来自于市场变化的风险。包括市场需求下降、成本上升或价格下跌等因素。这些因素的变化会最终导致项目营运利润下降，从而达不到预期的投资目标。但从本项目财务分析所作现金流量分析、盈亏平衡分析和敏感性分析结果看，项目有较好的财务预期收益率，且有较强的抗风险能力。从项目本身财务分析结果，结合xx当地经济发展趋势和目前物流企业的现状等多方172、面因素分析，项目市场风险较低。化解可能存在和出现的市场风险的主要措施：1）建立一支强有力的营销队伍，在继续稳定现有客户群的基础上，努力拓展新的业务领域和客户；2）减低运营成本，在保持收入增长的情况下，不断降低项目运营成本费用开支，提高利润水平。15.5 管理风险管理风险是指项目在经营过程中由于管理不善而造成损失的可能性。这是市场经济条件下任何企业经营都可能遭遇的风险。特别是xx投资有限公司初次涉及物流行业，缺少有经验的管理团队和技术骨干，在生产经营中应特别关注以下三个方面。一是在项目经营过程中，能否打造出一支适应项目经营和物流市场竞争的物流经营队伍，将是整个项目经营成败的关键。项目发展前景好、173、地理位置优越、硬件设施先进，但如果没有一支符合要求的队伍来驾驭，一切都只是空谈。二是能否构建一个满足第三方物流运作的协作体系，以确保物流运作顺利进行和物流组织方案顺利实施。这将直接决定物流中心业务拓展的广度和深度。三是与物流中心项目相配套的电子商务平台能否顺利开发出来，并且达到预期的功能要求和拥有相当的技术优势，将直接影响该项目的物流运作效率和物流服务质量。因此，控制和化解管理风险的措施就是：1）建立一支高素质的物流经营团队；2）制定一套完善的物流项目运作制度体系，以制度管人管事；3）加快适合本企业特点的物流电子商务平台开发建设，为企业新的业务领域的开拓，并带动实体物流业务的增长创造有力条件和软件保证。