1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月47可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一部分 项目可行性研究报告1第一章 总 论1一、项目研究概论1二、研究工作编制依据1三、研究范围与内容1四、研究的主要结论2五、项目2、实施建议5第二章 项目背景和建设必要性6一、项目提出的背景6二、项目建设的必要性7第三章 建设规模规划理念和技术标准8一、建设规模、规划理念和规划构想8二、技术标准15第四章 建设条件15一、区域位置和自然条件15二、工程地质条件16第五章 投资估算及资金筹措17一、投资估算17二、资金筹措20第六章 实施方案21一、项目实施计划进度21二、建设施工条件及施工进度的保证21三、施工进度安排21第七章 环境影响评价22一、自然环境22二、雨水和生活污水的排放22三、大气污染22第八章 社会评价与经济评价23一、社会评价23二、国民经济评价25三、财务盈利能力指标分析29四、敏感性分析37五、经济3、评价结论38第九章 招标方案39第十章 结论与建议42第二部分 文件汇编43第一部分 项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目研究概论1项目名称： 都江堰市xx北段升级改造建设工程项目2项目承办方： 都江堰市人民政府3可行性研究报告编制单位： xx二、研究工作编制依据 （一）四川省旅游发展总体规划（二）四川省都江堰市旅游发展总体规划（2000-2015）（三）四川省都江堰水利工程管理条例（四）都江堰市城市总体规划说明书（5）都江堰市城市消防总体规划（送审稿）1998年9月（6）都江堰市环境保护“十五”规划2002年10月（7）都江堰旅游局2002年工作报告（8）都江堰旅游局2001年工作报告（4、9）国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法（10）国家计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）（11）国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行性研究指南（12）编制本报告的委托合同（13）其他相关依据资料及实地调查资料。三、研究范围与内容1研究范围：本次研究范围为都江堰市xx北段升级改造项目2研究内容依据委托方要求，我院对都江堰市xx北段升级改造项目的必要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析论证，其研究内容包括：（1）都江堰市社会经济现状与规划（2）都江堰城市布局现状及规划（3）休闲步行街建设的形态、作用、规模和标准（4）5、建设条件的调查分析（5）工程的初步设计（6）工程量估算（7）投资估算及资金筹措（8）工程实施方案及工期安排（9）经济评价（10）环境影响评价3、评价年限评价期定为2013年2014年。四、研究的主要结论（一）建设规模本项目是都江堰市xx北段升级改造建设工程项目，其主要改造项目有：管线下埋、下水道扩能改造、路面改造、沿街立面改造、亮化工程、景观小品、监控设备。力图打造集购物、休闲、旅游、历史文化展示于一身的精品步行街，达到整治空间。建筑外立面工程：外立面维护5050.50m2，外立面修复2698.50m2，外立面修造2085 m2，外立面整洁11442 m2，外立面整修8030.40m2，外立面6、整改4963.20m2；地面铺装13220 m2；绿化：银杏种植3株，金桂种植2株，竹子种植21 m2，春娟和夏娟种植119 m2；灯光照明工程：地埋灯30个，LED埋地灯150米，投光灯42个，拉线灯40个；招牌整治：店招店牌整治3800 m2。（二）建设方案1、规划布局休闲步行街主街宽度不小于16米，沿主街中轴线设置中央水景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。该项目东西两面消防路将南7、京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。2、给水工程水源取自xx县xx镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。供水管管径为200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。4、供电工程利用城市电网供电，条件十分优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程休闲步行街的路灯沿路布置具体位置见景观平面布置图，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。（8、三）投资估算本项目投资估算主要依据四川省市政工程消耗量标准、四川省园林绿化工程消耗量标准和四川省建筑工程消耗量标准确定，工程总造价约为3609万元。五、项目实施建议本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸实施。第二章 项目背景和建设必要性一、 项目提出的背景杨柳河位于都江堰市主城区内，是穿城而过的五条河流中唯一一条南北走向的河流。“郡守建湔堋惠泽天府、将军植万柳树绿满灌州”,杨柳河,这条初建于先秦秦国时期、见证了整个都江堰城市发展历史的河流,两岸曾经商贾富豪云集、人潮如流。xx就是由河道串联起的一条古老的街道。xx与周围的大观街、9、瑞莲街、五桂桥、商业场一道，构成了杨柳河商圈，成为当时的灌县城里最著名的商业中心和豪门住宅区。这种繁华从宋元时期开始，明清时期达到巅峰。但随着时间的推移，特别是连年不断的战乱，杨柳河逐渐沉寂下去，昔日的繁华已消失无踪，剩下的只是留在河面上参差破旧的吊角楼和污染日趋严重的河道。狭窄的街道、拥挤的交通以及凌乱的商业网点，组成一幅极不协调的画面。2000年，都江堰市委、市政府重修杨柳河，改造了河道和周边的建筑；2005年，当地政府决定对其实施改造，整个改造过程中，恪守“历史文化”休闲商业街定位，充分挖掘水文化、历史文化底蕴，尽可能发挥东西两端（建设路、幸福路）的磁极作用，通过文化特色和两个磁极导入人10、流，凝聚商气，使杨柳河历史文化休闲街基本形成杨柳河特有的商业风格，经营业态以休闲、娱乐、购物为主。经过改造，杨柳河重新塑造了容颜。修缮一新的杨柳河因为历史悠久、环境优美、文化底蕴浓厚、突出的地理位置等诸多特点与内江两岸的夜啤酒长廊、天和盛世商业步行街、侨富商业城等一道成为城市中心游憩区的有机组成部分，重新成为都江堰城区的商业繁华之地。改造后的xx柳条依依、绿水轻漾，一段段久远的历史和典故、一幅幅民俗风情画卷被一一还原在桥栏、石坊、岸边，显示出强烈的文化气息。这种彰显城市原生态的文化，以其独有的魅力强化出独特的旅游内涵，不仅对外地游客有着吸引力，对本地市民来说也多了一个散步、休闲的去处；两岸房屋11、3万平方米外墙风貌是统一的有川西民居特色的风格；沿河两岸路面铺设青石板1.1万平方米；两岸有景观桥梁、蜿蜒至街尽头的人工小沟渠、各具特色的雕塑、大型石牌坊、水车、绿化工程等。经过硬件改造的杨柳河，其外部形象已具备了对游客的吸引力。但其经营的业态尚需要针对外来的游客进行调整。现在xx上已有古玩字画奇石店、美术陈列馆、旅游饰品、地方特产、特色客栈、地方小吃、特色酒吧等商家，并按规划风格进行了装修，同时还增添了仿古花轿、黄包车、鸡公车等文化内涵和旅游性浓郁的参与性项目，为杨柳河风情休闲街的打造注入了一抹亮色。杨柳河边街和谐相融的建筑风格、川西民居的建筑色调折射出了深邃的建筑思想，独具匠心，风格独特的12、水文化休闲街，在促进都江堰旅游业发展的同时，也影响并改变着一座城市的风貌以及都市人的生活方式。在地震后批准实施的青城山-都江堰国际休闲度假旅游区概念规划中，提出了打造城市中心游憩区的概念。城市中心游憩区是指在一个城市里，最具吸引力，最能全面体现和展示城市和城市文化，具有多要素、综合性、多功能、休闲型特点的城市街区，这是组成青城山-都江堰国际休闲度假旅游区中核心区域的重要部分。xx不仅要有改善游客“游”的问题，还要改善游客“吃”“购”“住”的需要，杨柳河迎来了新的使命。我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。最早的商业街形式13、比较简单，如百货、超市等，后来才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。其中，包括两种类型：一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是一种升华和创新。xx项目位于都江堰老城区商业中心区，紧临都江堰景区，地理14、位置优越，休闲步行街北接建设路，南至幸福路，主街全长500余米。二、项目建设的必要性1：都江堰城区商业街的现状分析：1） 都江堰老城区的主要商业街道有：南街、xx、井福街、五桂桥街、幸福路等。其中xx最为适合商业贸易活动的开展，它北接建设路，南临幸福路，交通便利；而且紧靠杨柳河，风景优美，能吸引大量游客，有稳定客源。2） xx现有的商业街道沿线缺乏必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，没有合理的规划，空间利用不合理，且功能分区不明确。纵观古城区所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供15、方便的无障碍设计了。实际上，古城区现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。3） 建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌与建筑物的不搭配，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施简陋、匮乏。通过市场调查研究得出的结论：建设休闲步行街可以缓解老城区的交通阻塞问题，可以营造都江堰城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，提供一流的休闲场所。第三章 建设规模、规划理念和规划构想一、建设规模（一）建设规模1、场地平整土石方工程：根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。2、路网工程：1）商业步行北街长90m16、,宽度16m2）商业步行南街长80m,宽度16m3)商业广场3126平方米；商业广场路长74m,宽度12m;美食广场1820平方米;4）消防路东面：长280m, 宽度5m；面积1400平方米西面：长310m, 宽度5m；面积1650平方米中部：长92m, 宽度8m；面积736平方米 长65m, 宽度4m；面积260平方米3、停车位：地面21个小车车位；面积760平方米4、房屋建筑工程：公共厕所、垃圾中转站100平方米5、市政管线及绿化工程排水管D500长1200米；给水管道D200长300米；D100长300米道路绿化：4000平方米6、中央水景及绿化工程（二）规划理念、空间布局1规划理念： 17、正如哥本哈根的从工作出发1962年改建成的第一条步行街斯特勒格街开始。多年来，一贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了一种良好的开放性。在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更少噪声。 在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。重视人、建筑、环境三者之间的联系。运用点、线、面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设一条集购物、休闲、娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性步行街。休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城18、市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。 游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。 不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的19、配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造。2空间布局：杨柳河原为都江堰护城河，现改造成水景街区。主要包括三个景观点区，两轴，一节点。三个景观点区：根据建筑特点和功能不同，分成三个景观点区商业购物区：主要出售生活配套和旅游纪念品，如银器、玉器、民族服饰、皮草、茶叶、手工艺品等；美食区：沿街布置，它是古城区夜生活的主角，集供应午餐、晚餐与提供酒、咖啡、茶、酒、小吃等类型（一般白天以餐饮为主、晚上以酒吧为主）；家庭旅馆区：杨柳河两边的20、商住楼，可打造成家庭旅馆，吸引对酒吧感兴趣的年轻人。二轴：一主轴和一辅轴，主轴沿街布置餐饮区，购物区；辅轴布置家庭旅馆以及其他功能区。 一节点及多个景观点： 以柳河坊入口处牌坊为重要景观节点进行设计。根据街道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业街景观。3、规划设计构想1）道路交通和停车场规划： 从入口的前五十米设置为道路两旁停车，五十米后禁止车辆通行。2）道路空间的划分： 根据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休闲空间。在步行街中轴线中央水景区域设置休息，停留，观赏等功能的空间。在休闲空间两侧靠近店面的通道为交通空间。为购物的人们提供过往通道，还可以利用其支路引伸出一些步行21、空间，既有效的扩大了街道空间又丰富了空间形式。3）道路景观设计 建立与空间布局相适宜的城市景观。依据功能分区不同，对步行街道景观包括节点处，绿化，铺地设计照明等进行全方位的规划设计。街道的绿化设计均应适应步行街的特征和需要，确保环境的保护，景观效果上的文化内涵及通行的安全性。步行街的绿化以盆栽、花草为主。其优点可根据需要随时调整布局形式，随季节变化更换品种，创造一个四季如春的景象。设置更多的街道开放空间，加强休闲娱乐服务内容，为市民提供休息、交流场地。提供一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体服务的场所。休闲步行街将会增添更多的生机和活力。地面铺装采用坚固性好、耐磨、色彩鲜艳、易清理且最适宜步22、行的地面铺装。充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等供老弱伤残者使伤用。照明系统总体上分室外照明、道路照明、路灯等的功能照明和霓虹灯、泛光照明等设计照明。注重亮化的整体效果，体现商业性街道引发亮丽的特征。商业购物的高峰往往是傍晚，所以要重点突出夜间照明效果。4）道路公共设施规划：统一规划设计街道公共设施的设置位置、色彩及形式。采用共同的建筑语言寓功能、艺术为一体，形成美观有序的步行环境。5）市政基础设施规划：先地下后地上的原则，搞好基础设施建设，综合规划设计给排水及电力通讯，管网入地敷设，沿街低压电缆通讯线路及广告招牌线路作到线路隐蔽，规范，整洁。21世纪是强调人，强调人与自然融合，强调文化，强23、调发展的世纪。步行街作为城市社会、经济、人文、空间的物化反映。其形态的演进反映了城市发展变动的历史。其内在结构又反映着城市形态的本质。虽然在许多商业开发和城市改建中使用休闲步行街这一词汇，但很多情况下它所表示的是一个步行环境，而不仅仅是商业，一条休闲步行街无论是改建或是新建，保持或造出的“街”的形态是很重要的。街道有两种和形式直接关联的特性。那就是，街道在任何时候既是道路又是场所。正如森巴尼特所说：“公共开放空间设计的基本元素是认识到街道作为公共开放空间的构架的重要性。”休闲步行街的建设涉及到许多因素和领域。其建设规模功能形态逐渐大型化、多样化、立体化、综合化。要创造一个以人为本、舒适、宜人的24、步行街商业系统，既要满足人们观赏审美的要求，又要满足人们社会生活中各种服务的需要，而且通过休闲步行街的建设，体现城市风貌和个性。（三）规划构想1、规划布局休闲步行街主街宽度不小于6米，路旁铺以绿化景观设施。休闲步行街东西两端因为河流的阻断，考虑采用步行桥形式；南端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食街，面积约1820平方米。2、给水工程水源取自自来水厂，由建设路城市主供水管引入给水区。供水管管径为200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。3、排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设25、置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。4、供电工程利用城市电网供电，条件十分优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程休闲步行街的路灯沿路中线布置、消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。二、技术标准：房屋建筑工程按国家相应的房屋建筑设计规范，市政工程和园林绿化工程按国家相应的市政工程和园林绿化设计规范，工程量计算依据为湖南省2013消耗量标准，材料价格按现行市场价格，取费标准执行湖南省造价总站的相关规定。第四章 建设条件一、 区域位置和自然条件 都江堰市位于成都平原与川西高原的过渡地带，地处岷江上26、游和中游结合部位。都江堰市属四川省成都市所辖，东邻彭州市、郫县、温江区，南连崇州市，西、北接汶川县（图0.2-1），南距成都市市区48km。地理坐标：东经10325421034700，北纬304454312209。市域南北长68.4km，东西宽34.0km，面积1208km2。 都江堰市位于四川省西北部，其东南的成都平原以之为轴心，向东呈扇形展开；其西北是上升迅速的高山及与之相连的高原。都江堰市即处于高原、平原过度之间。成都地区经济发达，对都江堰市经济辐射强；阿坝州资源丰富，有一定的经济实力，两个经济区对外辐射的节点恰好在都江堰市。都江堰市距离成都55km，有国家二级公路连接。汽车行驶一小时左27、右即可到达。作为四川省省会的成都，是西南通往中原和东南地区的交通枢纽，通过成都便联系了都江堰市与外地游客。都江堰市位于岷江中游，是成都通往阿坝州及青海、甘肃的重要咽喉，公路交通发达，阿坝州以少数民族为主，大都有外出的愿望，故自治州也是一个前途广阔有待开发的客源市场。二、工程地质条件都江堰市地层属扬子地层区龙门山及四川盆地分区，地层除缺失奥陶系外，从元古界到第四系均有出露。市域内的东南部成都平原为全新统冲洪积和更新统冰碛、冰水堆积砂卵石土及砂质粘土；北部高中山、高山区为侵入火成岩体，为块状结构，连续分布面积大，多属无人区；在中部和西部低山、低中山、中山区为震旦系至第三系的碎屑岩沉积，岩体为不等厚28、的层状结构，岩性砂岩、泥岩、页岩（或碳质页岩夹煤层）、砾岩等。 第五章 投资估算及资金筹措一、投资估算: 工程总投资3609万元1、场地平整土石方工程：24万元整个项目区的土石方工程估算2万立方米。12元/立方米*20000立方米=24万元2、道路广场工程：216万元1）商业步行北街长90m,宽度16m2）商业步行南街长80m,宽度16m3)商业广场3126平方米商业广场路长74m,宽度12m;美食广场1820平方米4）消防路东面：长280m, 宽度5m；面积1400平方米西面：长310m, 宽度5m；面积1550平方米中部：长92m, 宽度8m；面积736平方米 长65m, 宽度4m；面积229、60平方米3、停车位：11.4万元地面21个小车车位；面积760平方米4、房屋建筑工程：8万元公共厕所、垃圾中转站100平方米5、绿化工程：60万元中央水景工程：571.4万元6、市政管线：27万元排水管D500长1200米；给水管道D200长300米；D100长300米7、工程建设其他费用:2337万元1）土地成本: 2300万元2）建设单位管理费用、工程监理费用、招标投标管理费用等按照有关编制规定计算见附表。3）贷款利息：按照年贷款利率9.6%进行计算得192万元。工程造价估算表序号项 目 名 称长*宽面积（平方米）单价（元/平方米）合价备注(万元)道路、广场工程216 1商业北街90*130、6144018025.922商业南街80*16128018023.043商业广场312618056.2684商业广场路74*1288818015.9845美食广场182018032.766东消防路280*51400100147西消防路310*5155010015.58中部消防路99610010.0 停车位11.49地面车位76015011.410建筑工程81112公共厕所10080081314绿化工程消防路绿化40001506015地下管线150018027单价180元/M16水景中央水景571.415场地土石方200001224单价12元/立方米总计918 xx休闲步行街投资估算汇总表 单位31、：万元序号费 用 名 称投资额估算说明1建安工程9181.1场地土石方工程241.2房屋建筑工程81.3道路、广场工程2161.4停车位111.5绿化工程601.6中央水景571.41.7地下管网272工程建设其他费用2337 2.1土地费用23002.2建设单位管理费用8.0 1*0.9%2.3勘察设计费用15 1*1.6%2.4工程监理费14 1*1.5%3预备费163 (1+2)*5%4建设期贷款利息192.0 5总投资3609 二、资金筹措本项目工程投资估算总额为3609万元。资金来源：1、自筹资金309万元，2、已付土地款资金2300万元3、争取银行贷款1000万元。第六章 实施方案32、一、项目实施计划进度12010年7月完成建设项目可行性研究工作；22010年9月完成控制性详细规划设计报批工作；32010年10月完成初步设计文件，报送审批；42010年11月完成施工图设计；52010年12月开工建设；62011年5月开始销售地基；72011年12月完成铺面销售任务。二、建设施工条件及施工进度的保证1施工条件和特点1）建设用地范围内的拆迁工程基本完成，道路交通便利，水电设施齐全，施工条件基本具备。2土石方量较小，场地平整工作易于展开。3地势平坦，交通便利。三、施工进度安排1为确保本项目工程的顺利完成，必须集中力量，应抓住控制进度的关键性重点工程，实施重点控制。2项目施工应全部33、采用招标投标制和承包合同管理制。3加强施工管理，本项目应实行全过程的项目管理制。4本项目工程地下设施，应按照各管线专业的规划统一安排，有计划地组织施工。第七章 环境影响评价一、自然环境本项目用地位于xx镇老城区，属于原xx酒厂生产厂区范围，地形北高南低，呈长条形，长约300米，宽度60米100米不等，北接南京路，南临蓼水河，西面有xx粮站的库房，东面为居民区。由于企业改制，到处是残砖断瓦，地块内无绿地，自然条件较差。二、雨水和生活污水的排放本项目规划中采用了雨、污分流排水体制，雨水由管道收集后直接排入河道，不需进行任何处理，采用重力式自流排水形式；污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流34、后引入规划的污水处理系统处理。本休闲步行街规划项目内仅设商业、美食、与住宅，没有污染源，环境状况良好。三、大气污染本项目区内限制机动车进入从而限制了汽车尾气的排放，有利于提高城市环境质量。美食区内限制燃料的使用，采用环保型锅炉及环保型燃料，确保休闲步行街的空气质量达到居住区合格第八章 社会评价与经济评价本项目的经济评价以国家发改委、建设部发改投资（2006）1325号建设项目经济评价方法和参数，按照效益和费用计算范围对应一致和有无对比法原则，进行经济评价。一、社会评价1、社会效益1）步行街起源于欧洲，它是一种古老而广泛使用的交通方式，也是一座城市或街区历史进程的产物、更新演变的积淀。步行街的出35、现实质上是一场“步行者的革命”，倡导的是人在城市空间中的主导地位，并通过对环境的更新，重新审定了历史悠久的商业街在现代化城市中的巨大价值。在近代商业出现以前，乡村城镇商业活动的发展多为自然发展，以集市场开始，然后逐步发展成商业街，以至商业区的模式。步行街的研究和建设已由单一的解决功能而转向对更高层次上的人性复归和环境价值的重视。而现代休闲步行街力求构建一个安全、舒适、轻松、高效的购物环境与休闲理念，并对保护和延续城市历史文化资源注入新的活力。2）步行街是城市意象的重叠，是城市发展更迭的新思维，是维系城市发展和居民消费的纽带，是现代城市商业发展的新古典主义，为社会个阶层民众提供了互相交流的机会以36、及休闲、娱乐、购物的场所，为多种文化的共存、交融、发展创造了条件，也为城市带来了新的商业生机与消费活力。2、环境效益步行街建设本身就是对整体沿街及街道环境的再创造，是立体化、多方位的道路景观设计。步行街抑制了车辆，降低了噪声、废气的污染程度，净化了环境，街道上增添了人性化的服务设施，创造出一切以人为本的服务理念和和谐优美的都市环境，同时也对该区域内或周边的古建筑和历史文化风貌起到良好的保护和更新作用。本项目实施后，可以美化环境，改善区域内基础设施状况和投资环境，有利于加快区域内城市的市政建设的步伐。建成的休闲广场不但可以美化城市环境，供市民健身、休闲、娱乐，绿化还可净化空气、降低噪声、粉尘。337、经济效益随着环境质量的改善，步行街建设使废弃闲置的旧厂区变成繁华的商业购物区，周围的商业老街从原来单纯的商业零售拓展而融合为步行街的一部分，功能提升为综合购物、休闲、娱乐一体化的全方位经营服务；随着居住环境和人们生活质量的不断提高，行人被步行街所吸引，形成了以浏览、散步、购物为主要形式的商业场所，从而增加了消费，促进了临街商业形态的发展和更新，成为城市新的经济增长点。本项目实施后，将从根本上改变目前xx镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，为xx经济社会的发展、xx城市品位的提升和人民群众的生命财产安全发挥积极作用。本项目实施后，将使xx镇区主城区交通通行能力大大提高，车流更为顺畅，从很大程38、度上解决xx镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，有利于社会的正常持续发展。节约汽车运输成本，节约客货在途时间及减少交通事故费用、货损费用。本项目实施后，使xx镇休闲步行街周围的铺面及房地产价值得到提升，有利于提高群众的生活水平和店铺等不动产的经营收入。总之，该工程的实施，将极大改善区域环境、基础设施状况和投资环境，对加快xx的城市建设和xx县社会经济的发展起到积极的推动作用。该项目作为经济评价，应考虑到社会、环境等多方面的效益，但由于情况复杂，涉及面广，难以用货币形式全面反映。二、国民经济评价（一）经济评价参数的确定1社会折现率根据建设项目经济评价方法和参数的有关规定，本项目经济评价社会折现39、率取定为8%。2评价年限评价基准年定为2010年，评价末年为2011年。（二）经济效益计算：1工程费用包括工程投资、年运行费用和流动资金。工程投资：根据投资概算，本工程总投资为3609万元，静态投资为3417万元。工程运行管理费：不计算工程年运行管理费指维持工程正常运行每年所需支付的费用，包括工程维护费、材料、燃料动力费、工资及福利、其它费用等。1）工程维护费考虑本项目的实际情况，在评价期内不计算工程维护费用。2）工资及福利：工资及福利包括管理单位人员标准工资、附加性工资津贴、职工福利及奖励工资。3）其它费用：其它费用以上两项以外的行政管理费等其它费用。本项目暂时不计算。2、费用和效益调整本项40、目评价期的费用支出包括项目建设的投资以及建成后的费用（年运行费及流动资金）支出。根据国民经济评价的要求应分别调整为经济费用。1）、项目建设投资费用的调整：项目经济费用是在项目投资估算基础上,调整主要材料价格，人工工资和土地价格，不含建筑安装工程费用的税金、其它费用的供电费、预留费中的价差、税金及物价上涨费等转移支付费用后所得的费用。A、影子工资：影子工资体现了国家和社会为建设项目使用财力而付出的代价，影子工资由换算系数体现。建设项目经济评参数指出：项目评价中可根据项目所在地区劳动的项目，影子工资换算系数可大于1。根据本项目及我县具体情况，本项目人工影子工资价格换算系数为1。B、主要材料的影子价41、格的调整：影子价格在主要生产要素及项目投入物、产出物以及市场偏差很严重时才加以调整，在市场机制已经发育比较完善的情况下，可以将市场价格等同于影子价格，作为投资项目国民经济评价的计算价格，本项目中主要材料价格不存上严重偏差，均以市场价格进行计算。C、土地的影子价格：国民经济评价的土地费用是以土地影子价格衡量的，土地的影子价格是土地不被本项目占用时所能创造的净效益。根据调查本项目所占用土地按市场挂牌价格计算。出本项目土地总价（影子价）为2300万元。经济建设费用的调整结果见附表建设期经济费用调整表项目单位财务费用（万元）经济费用（万元）税金万元1720贷款利息万元19202）、年运行费用调整因年运42、行费计算以工程投资为基础，故只需随投资的调整而调整，本项目年运行费用计算。3）、流动资金调整流动资金调整随年运行费调整，因流动资金较少，本次不再对工程流动资金作调整，也不计算流动资金。3、效益调整：效益计算过程中各实物指标价格均采用现行估算价格。本次效益调整系数按1.0考虑。评价采用的基本参数1）以工程开工的第一年年初为起点，工程效益和费用均按年末发生和结算。2）社会折现率8%。（三）费用的计算根据工程投资估算额和各年度工程费用情况，总投资额3609万元，（四）国民经济评价指标分析本项目国民经济评价指标，主要分析项目的经济净现值、内部收益率、效益费用比和投资回收期等。具体数据如下：经济净现值：43、ENPV=1024万元经济内部收益率：EIRR=26.1%效益费用比：EBCR=1.23投资回收期：EN=2年计算结果表明：内部收益率（26.1%基准收益率(8%)，国民经济评价可行。三、财务盈利能力指标分析（一）财务费用:192万元（二）财务收入: 4620万元1.销售收入4620万元1)商业铺面销售收入4557万元根据xx的实际情况，预测xx休闲步行街将发展成为xx城镇的休闲、购物商业中心，商业价值将大大增值，据调查结果分析得出xx休闲步行街区铺面地价每平方米4500元至8000元。现按相对较低的价格每平方米4857元计算销售收入4858元/平方米*9511平方米=4620万元2、税费估算44、：1）营业税：4620万元*3%=139万元2）城市建设维护税：136万元*5%=6.95万元3）教育费附加：164万元*3%=4.17万元（三）财务分析指标的计算根据本项目全部投资财务费用和收益分析结果计算的财务盈利能力指标如下（财务基准利率取8%）：财务净现值：FNPV=341万元财务内部收益率：FIRR=19.7%动态投资回收期：FN=2年分析结果表明：本项目财务内部收益率大于基准收益率，项目财务评价是可行的。（四）借款偿还能力分析本项目按实际贷款额进行借款偿还能力分析。贷款偿还原则上除必须从收入中支付的费用外，其余收入均用于贷款的偿还。贷款利息率以9.6%年息计算。根据建设项目经济评价45、方法和参数的规定，利息按下列方法计算：建设期每年应计利息=（年初借款累计-本年还本付息/2年利率；营运期每年应计利息=（年初借款累计-本年还本付息/2年利率；还清年份应计利息=年初借款累计/2年利率。分析结果表明：贷款偿还期为2年。1、投资使用与资金筹措计划表 单位: 万元序号项目2010年2011年合计1投资330030936092资金筹措330030936093资本金2300023004借款1000010002、销售收入、税金与附加费等费用估算单位: 万元序号项目2010年2011年合计1销售收入0462046202销售税金及附加149.69149.7 2.1营业税0138.6139 2.46、2城市维护税06.936.9 2.3教育费附加04.1584.2 2.4所得税003、总成本费用估算表 单位: 万元序号项目2010年2011年合计1建设成本330030936092财务费用 96 961923销售税金及附加0149.7149.7 4运行费用0005合计3396554.73950.74、借款还本付息计划表 单位: 万元序号项目2010年2011年合计1年末借款本息累计100010001.1借款本金100001.2本年应计利息96961922本年还本付息96961922.1本年还本0100010002.2本年付息96961925、财务现金流量表 单位: 万元折现率i=8%0.0847、年度费用利 润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量201033960.9259 3144 -3144 -3144 2011554.74620.00 0.8573 476 3961 3485 341 3950.7 4620.00 3620.0 3960.9 341 财务内部收益率为 i=19.7%财务净现值为341万元（i=8%）动态投资回收期为2年（包括建设期在内）6、国民经济效益费用表 单位: 万元表10-4折现率8%0.08单位：万元年度费用效益折现系数费用折现值效益折现值净现值20103300.00 0.9259 3056 0 -3056 2011458.70 4620.48、000.8573 393 3961 512 合计3758.70 4620 3449 3961 1024 经济内部收益率为：26.1%国民经济净现值为1024万元动态投资回收期（含建设期）为2年7、财务评价敏感性分析表评价指标变动因素FIRR（%）FBCRFNPV（万元）N（年）正常情况19.7%1.173412效益下降5%12.9%1.111432费用上升5%13.22%1.1116028、费用上升5%时财务现金流量表 单位: 万元折现率i=8%0.08年度费用利 润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量201035660.9259 3302 -3302 -3302 20115849、24620.00 0.8573 499 3961 3462 160 4148.0 4620.00 3800.8 3960.9 160 财务内部收益率为 i=13.22%财务净现值为160万元（i=8%）9、收入下降5%时财务现金流量表 单位: 万元折现率i=8%0.08年度费用利 润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量201033960.9259 3144 -3144 -3144 2011554.74389.00 0.8573 476 3763 3287 143 3950.7 4389.00 3620.0 3762.9 143 财务内部收益率为 i=12.9%财务净现值为14350、万元（i=8%）10、收入上升10%时财务现金流量表 单位: 万元折现率i=8%0.08年度费用利 润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量201033960.9259 3144 -3144 -3144 2011554.75082.00 0.8573 476 4357 3881 737 3950.7 5082.00 3620.0 4357.0 737 财务内部收益率为 i=33.3%财务净现值为737万元（i=8%）动态投资回收期为2年（包括建设期在内）四、敏感性分析分别对投资额和销售收入在初始值的基础上按照5%、幅度变动，并计算出其对应的净现值。 在变化率相同的情况下，销售收入51、的变动对净现值的影响最大，其次是投资额的影响。由此可见，净现值对各个因素敏感程度的排序是：销售收入、投资额，最敏感的因素是销售收入，因此应注意做市场营销工作，切实把握铺面地基的销售价格。五、经济评价结论本项目国民经济评价全部投资经济内部收益率为26.1%，大于社会折现率8%；全部投资经济净现值为1024 万元；投资回收期为2年。财务评价全部投资财务内部收益率为19.7%，大于设定的财务基准收益率8%；全部投资财务净现值为341万元；投资回收期为2年；贷款偿还期为2年。敏感性分析结果表明：在投资额上升5%的情况下，项目利润为160万元；在销售收入降低5%的情况下，项目利润为143万元，在销售收入52、上升10%的情况下，项目利润为737万元，财务内部收益率为33.3%。由于本项目没有对间接的收益进行详细的分析和计算，铺面地基销售价格的确定上比较保守，定价较低，从财务上表面上看，本项目的抗抗风险能力一般，实际上，xx土地市场价格历来看好，本项目的销售收入是可观的，抗风险能力是很强的。且本项目强调的是项目建成后的经营期的经济效益、环境效益和社会效益。本项目的环境效益和社会效益显著，因此，总体上评价，本项目完全可行。除此以外，本项目还有一些难以定量的经济效益和社会效益，如休闲步行街的建设可间接提高xx镇城区内的交通安全效益、跨越城区的运输工具时间节约效益、提高运输质量效益等，以及改善xx县经济、53、社会和自然环境，方便人们生活，创造新的就业机会，促进本地区经济发展等。综上所述，本项目财务评价可行，经济效益合理，环境效益、社会效益显著，建议早日付诸实施。第九章 招标投标方案根据中华人民共和国招标投标法和湖南省实施（中华人民共和国招标投标法）办法等有关法律法规的规定，该项目招标范围、招标组织形式、招标方式等情况详见招标基本情况。附表一招标基本情况表建设项目名称：招 标 范 围招 标 组 织 形 式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备 注全 部招 标部 分招 标自 行招 标委 托招 标公 开招 标邀 请招 标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理设 备重要材料其 他情况说明： 建设单位盖章54、 年 月 日 附表二审批部门核准意见建设项目名称：招 标 范 围招 标 组织 形 式招 标 方 式不 采 用招 标 方 式全 部招 标部 分招 标自 行 招 标委 托招 标公 开招 标邀 请招 标勘 察设 计建筑工程安装工程监 理主要设备重要材料其 他审批部门核准意见说明： 审批部门盖章 年 月 日第十章 结论与建议本项目的重点是解决xx镇城区的交通拥挤问题，建设高品位的休闲步行街，强调的是社会效益、环境效益和xx城镇品位的提升，建设期限短，资金回收快，经济效益可观。通过对xx休闲步行街项目的可行性的分析、研究和论证，表明本项目建成后社会效益和环境效益是特别明显的，对于改善xx县xx镇城市道路55、交通状况，提升xx城镇的品位，解决市内商品流通对过境交通的干扰，缓解xx城区的以路为市的局面有积极的推动作用；间接缓解市区交通压力，促进县域社会、经济发展都具有十分重要的意义。现在xx城市建设处在一个发展的关键时期，土地供不应求，市场行情看好，xx的经济发展水平较高，市场需求非常旺盛，哪里有地皮，哪里就有建筑工地，在这样的时候修建休闲步行街，建设技术和物质条件具备，建成后经济效益、社会效益和环境效益显著。现提出几点建议：1建议尽快落实资金贷款资金，争取资金早日到位，使项目能尽快实施，早日发挥效益。2在该项目的设计中合理使用技术标准，协调处理好人、车、路和环境之间的关系，做到精心设计、精心施工，使之既能最大限度的满足交通功能和人们生活的需要，又能美化城市环境，成为城市物质文明和精神文明的支柱。3建议xx镇人民政府加强该项目建设的监督管理力度，确保项目按规划高标准建设，杜绝违法违章建筑破坏城市景观。第二部分 文件汇编委 托 书邵阳市城市规划设计研究院：我公司将xx休闲步行街建设项目可行性研究报告编制工作委托贵院，现将有关情况说明如下：范围：xx休闲步行街蓝线范围。投资规模：总投资3609万元，自筹资金2609万元，银行贷款解决 1000万元。提供成果份数：8份。 委托人：xx县xx食品投资有限公司 2010年7月 18日