1、生活用品超市新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月72可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论3一、项目基本情况3二、可行性研究报告编制依据及内容4三、项目主要技术经济指标4第二章 项目背景及必要性7一、项目背景7二、项目必要性8第三章 市场2、分析10一、 消费市场分析10二、现代超市的市场竞争优势11三、*县商品房现状与市场需求12第四章 项目选址与建设条件13一、选址原则13二、选址条件13三、项目选址13四、建设条件13第五章 经营规模17第六章 技术设备21一、计算机管理系统21二、其它设备22第七章 项目建设方案24一、总平面布置24二、建筑方案26三、配套工程32第八章 组织机构和人员安排42一、组织机构设置42二、人员安排与培训43第九章 项目实施进度44第十章 环境保护与安全45一、环境保护45二、卫生防疫48三、消防安全48第十一章 投资估算与资金筹措51一、投资估算51二、资金筹措与投资计划52第十二章 财务分析3、54一、 商品销售收入和销售税金及附加估算54二、总成本费用估算54三、项目利润及分配情况分析55四、财务现金流量和资金来源与运用分析55五、敏感性分析57六、项目风险分析59第十三章综合效益评价63一、经济效益分析63二、社会效益分析63第十四章结论及建议65一、结论65二、建议65第一章 总 论一、项目基本情况1、项目名称：生活用品超市建设项目2、建设单位：*县xx农产品贸易有限责任公司法人代表：联系电话：3、项目地址：*县经济开发区 4、建设性质：新建5、经营范围：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。6、商业类型：仓储式零售7、建设规4、模：总占地面积24666.42平方米（37亩），总建设面积80000平方米，其中商业建筑面积39850平方米（超市营业用房面积为9000平方米），住宅面积39500平方米，配套设施建筑面积650平方米。正常年零售营业额为40248万元。8、项目投资：项目总投资：项目投资总额为15000万元。9、经营组织方式：零售10、项目宗旨：引进现代超市有限公司先进的营销技术和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动*县商业同国际、国内市场接轨，促进开发区商业向现代化水准发展。11、项目期限5、：15年，公司营业执照签发之日起计算。二、可行性研究报告编制依据及内容1、可行性研究报告编制依据（1）住宅建筑规范GB 50368-2005（2）住宅设计规范GB 50096-1999（3）城市商住区设计规范GB 50180-93(4)国家房地产开发有关政策；(5)*县建设项目规划设计条件通知书；(6)项目区地质勘探资料； (7)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；(8)建设部房地产开发项目经济评价方法；(9)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(10)项目单位提供的其它资料；（11）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。2、可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报6、告有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性；2、项目的市场分析；3、项目经营主要内容；4、建设选址及建设条件分析；5、总投资估算及经济效益分析评价等；三、项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备 注一项目规模1总占地面积m2246662总建筑面积m2800002.1商业建筑面积m239850超市建筑面积9000 m22.2住宅建筑面积m2395002.3配套设施建筑面积m2650二经营规模零售万元40248正常经营年三劳动定员人585四项目总投资万元150001固定资产投资总额万元145002铺底7、流动资金万元500五年总成本费用万元44032计算期年平均六年销售税金及附加万元1006计算期年平均七年利润总额万元1877计算期年平均八主要财务评价指标1全部投资财务内部收益率评价基准6%投资利税率%19.22投资利润率%12.52全部投资回收期所得税前年6.2含建设期所得税后年8.99含建设期第二章 项目背景及必要性一、项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案： 1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综8、合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的9、发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。目前*县开发区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区域建设一家大型超市将是十分必要的。二、项目必要性1、有利于提高*县商业经营管理水平现代超市运用超前的经营理念和先10、进的管理模式。超市同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。项目建设将有助于把现代商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到*县开发区，从而有利于提高*县开发区现代商业的经营管理水平和服务观念。企业的前途取决于顾客的满意程度。为了实现这一目标，超市将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。在商场布置方面，努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物11、。现代超市严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，都竭力兑现。尊重消费者是现代超市一贯的经营作风，每一个消费者在现代超市都会受到礼貌的接待。现代超市集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。在与供应商的关系中，现代超市坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，现代超市一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。现代超市的管理模式较为先进，现代超12、市特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。现代超市还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。2、有利于促进*县现代化商业的发展近年来，*县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。为适应今后社会经济快速发展的需要，*县正在制订国民经济和社会事业“十二13、五”规划，明确了现代化商业的发展目标。设想到2015年，城区第三产业比重提高到50，商业占第三产业比重达32。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现*县商业的现代化经营与管理。第三章 市场分析一、 消费市场分析1、*县目前超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在*县尚未能得到充分发展，*县超市存在较大的市场容量。目前在*县的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要14、是真棒连锁超市公司，*县超市业目前的规模尚不能满足*县社会经济日益增长的需要。2、*县居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间随着经济的发展*县的人均购买力已有了大幅度的提高。再加上外地流动人口和集团购买力等，*县的现实社会购买力及购买力潜力较大。从发展的观点看，伴随着*县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。*县经济开发区内相继建成了一批住宅、商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医院和具有综合服务功能的邻里中心。目前开发区常住人口已15、超过2万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。二、现代超市的市场竞争优势1、现代超市商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，现代超市专门设立了采购中心，负责现代超市商品的统一采购，由于现代超市市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心16、负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过现代超市国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。2、现代超市商品销售优势现代超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代超市购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为现代超市广受欢迎的关键因素。同时本项目引进现代超市超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。从以上分析中可以看出，*地区投资环境和消费环境较好，再加上现代超市优质的服务和先进的管理模式，现代超市具有较17、强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。三、*县商品房现状与市场需求*县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的18、开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。第四章 项目选址与建设条件一、选址原则1.应具备较好的工程19、地质条件和水文地质条件。2.应方便群众，交通便利。3.周边宜有便利的水、电、路等公用基础设施。4.应环境安静、远离污染源。5.应远离易燃、易爆物品的生产和贮存区、高压线路及其设施。二、选址条件1、地形、地貌与环境条件公用设施齐全，道路畅通。供水、供电、通讯等基础设施配套。2、交通条件靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷的交通条件。三、项目选址生活用品超市建设项目拟建于*县经济开发区，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。四、建设条件1、项目区自然条件优越（1）气候特征*县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照20、度为52.2%，无霜期202天。（2）气候条件年均气温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风年均风速：3.1m/s风 压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm年 均 降 雨 量：862.9mm日最大降雨量：249.7mm最大动土深度：20mm地 震 烈 度：6度（3）水文地质条件*市*县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。（4）土壤状况项目区土壤类型分砂姜黑21、土和潮土2大土类。其中砂姜黑土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土、淤黄土、青白土和淤黑土4个土种，占农业用地的80%。（5）植被特点四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种300多个，分属66个科，147个属，其中乔木118种，灌木177种，藤木14种，竹类8种。古稀珍贵树木有古柏、古槐、银杏等。果树主要有杏、桃、核桃、石榴、蜜枣等。农作物有粮、棉、油、果、菜、药、麻、丝等，品种有400多个，其中粮食作物主要有小麦、稻谷、薯类、玉米、高梁、谷子、大豆等，经济作物主要有棉花、麻类、烟叶等，油料作物有花生、油菜、芝麻。2、社会经济条件好项目区所在地*市地处苏鲁豫皖四省交界、辖一县三区。气候宜人、光照22、充足，是国家和安徽省重要的粮、棉、畜禽、蚕桑等农副产品生产基地。*市 古称相邑 、相县、别名相城。*自有文字记载以来历史已有4000多年，约4000年前原始社会末期，中国“上古五帝”之一的颛顼在现*市府所在地相山建城。 *是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖三区一县：相山区、杜集区、烈山区和*县，总面积2741平方公里，人口218万人，其中城区户籍人口135.4万人。城市规划区面积420平方公里，城市建成区已达100平方公里，现有24对大型现代化国有矿井，2010年原煤总产量达6000余万吨，年洗原煤能力4100万吨，出口15个国家和地区，为中国的五大煤炭基地之一。*市23、以原煤为动力的坑口发电，为华东电网的主力军之一，2010年总装机容量已达800*(20张)万KW。其中京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍、南登高速公路穿境而过，离徐州观音国际机场60公里，至连云港港口240公里，是安徽省距深水港口最近的城市。符夹、青阜两条铁路贯通境内。符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。青阜线则经阜阳、淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。随着旅游事业的发展，又开通了*至曲阜、泰安、连云港、合肥等几十个城市的远程班车。青龙山河港已通航，并正在全力扩建。在不久的将来，从青龙山发出的船只将经新沛河、洪泽湖直通淮河、长江、黄河。 *市现有20多24、万亩采煤塌陷地自主开发，20多万工程 技术人员和技术熟练的产业工人。良好的投资环境吸引了一批批外商纷至沓来。1995年3月13日 *市第十一届人大常委会第16次会议决 定：梅花、月季为*市市花，银杏、国槐为*市市树。3、配套条件优越（1）供电本项目的用电由开发区变电所供应，以10KV双回路为该项目供电，供电专线经电杆架空接入项目区变压器，供电可靠，项目的用电，有关部门已同意供应，供电有保证。（2）通讯通讯由*县网通公司提供统一服务。 （3）交通项目所在地地理位置优越，202省道从中经过，交通十分便利。第五章 经营规模本项目总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的合作方式取得合作的25、成功。1、经营品种超市入选商品20000余种，经营品种分类详见表51。 表5-1经营品种序号分类序号分类一生鲜商品四非食品非技术（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕点3像制品4自助熟食4游戏及玩具5肉类5体育用品6鱼类6厨房与餐桌用品7冷冻食品7学习办公用品8蔬果8清洁整理用品9干果南北货9箱包珠宝二非食品非技术（1）五大众消费品1照相1成品2音像2洗涤菜3家具3美容美发4大家电4清洁护理5小家电5小吃早餐6通讯6饼干三纺织品7饮料烟酒1男装8团购品2儿童用品3内衣装4女装5鞋类6家用纺织品2、消费对象中、低、高收入群体。3、服务区域以开发区为基础，扩展至全县范围及周边地区。4、经营规模超26、市正常经营年达到零售额40248万元。 表5-2进口商品目录表序号商品名称备注1鞋类2钟表类3化妆品4护发用品5护肤用品6香水7体育用品8游戏及玩具9大家电10小家电11学习办公用品12箱包珠宝13照相 14酒类15其它第六章 技术设备一、计算机管理系统合作公司将采用计算机管理。计算机管理系统由公司总部的电脑系统、超市系统、远程联网系统组成。1、总部的计算机配置合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统。这一电脑系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，以适应连锁超市统一进货、统一价格、统一调度和规模经27、营之需要。由于超市公司已完成了总公司和采购中心的电脑配置。超市有限公司成立后，将与合肥总公司连网，合用电脑系统，以便统一配货，降低成本。2、超市的计算机配置合作公司通过服务器IBM AS400，PC+DOS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。3、配送中心计算机配置配送中心在功能上是一个商品物流的过程，下设多个仓库、加工车间和运输车队。其中，加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装，使之更适应超市的销售方式。合肥的主配送中心已完成了电脑配置，本项目建立的*县分配28、送中心将与合肥总公司联网，合用电脑系统，降低成本。*县配送分中心主要配置采购管理系统、库存管理系统、配送管理系统、报表管理系统、运输管理系统、POS电子订货系统、远程通讯系统等。二、其它设备考虑本项目特点，特别是项目建设方案，其它主要采购设备还包括：中央冷暖空调、监控报警系统、自动喷淋灭火系统、通讯设备、计算机设备等。项目主要设备采购清单详见表61。 表6-1主要设备采购清单序号项目名称单位数量主要参数来 源1冷水机组套2350RT进口2燃气全自动无压热水锅炉台240104Kcal/h中外合资3盘管及新风机组套1中外合资4冷却塔台1国产5监控报警设备套1国产6自动喷淋灭火设备套1国产7通讯设备29、套1法国8计算机设备及配件台35进口（日本）92t热水锅炉台2国产10干式变压器个2每台1600kVA国产11柴油发电机组套1国产12手推车辆3000进口13冷藏柜及配件套40进口(或中外合资)14排水机泵及配件套2进口15标签条套8000进口16面团、糕点设备套2进口(或中外合资)17各种货架套600进口18部门标志牌个80进口（泰国）19收银设备及配件套60进口20切面包片机架及配件套2进口21熟食加工设备及熟食柜套50进口22手扶梯部4进口(或中外合资)23电梯部5含观光电梯一部24货梯部2国产第七章 项目建设方案一、总平面布置（一）总平面设计原则1、全面规划，利于实施；2、功能分区明确30、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；6、考虑项目所地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、天然气、供热、供电等基础设施；8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。（二）总平面布局本项目的建设主体为2栋18层大楼，其中一栋底座1-2栋2层超市，另一栋沿街1-431、层为商铺。分南、北位置构成的围合式布局，同时建设相应的配套设施。本项目主入口位于基地的西正角，超市前设27米宽的多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足了超市的功能需求，又形成了较大的气势和商业气氛。同时为方便顾客停车需要，本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。社会机动车辆主入口位于基地的西角，基地紧临主街道，社会车辆进入基地后，可以经超市西角的二车道路将车开至地下停车场，再乘电梯或自动扶梯到超市，出租车主入口位于基地西侧，出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处，下客后再向前至出租车候客处排队接客。停车场的车辆由建筑东南角道路离场。货车入口位于基地西北角中部，车辆沿道至卸32、货区，再由建筑东南角道路离场。本项目交通流线较为顺畅。本项目总建筑面积为80000m2，水、电、天然气、通讯、停车、绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设。建筑主体层数为218层，容积率为3.25，绿化率为25%。主要技术指标详见表7-1。 表7-1主要技术指标表序号指标名称单位指标值备注1占地面积m224666.422建筑面积m2800002.1商业m239850超市建设面积90002.2住宅m2395002.3配套建筑m26503容积率3.254多功能广场m217005室外自行车停车场m21000650个停车位6道路m212007绿化率%258建筑密度%47%二、建筑方案（一）设计依据33、1、设计规范本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，*县政府的有关规定等。主要规范、规程包括：建筑结构载荷规范GBJ 9-87建筑抗震设计规范 GBJ 11-89混凝土结构设计规范 GBJ 10-89钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ 3-91钢结构设计规范GBJ 17-88建筑地基基础设计规范 GBJ 7-89建筑桩基设计规范JGJ 94-94其它有关结构设施规范及规程2、活荷载标准值本工程满足建设方提出的使用条件下荷载标准值，详见表7-2。表7-2荷载标准值荷载区域第一层第二层储存区域1.0销售区域0.90.9冷藏区域1.0技术区域1.01.0办公室0.35停车场0.3 备注:表中34、荷载单位为t/m2其他荷载：小车停车场及坡道荷载0.4 t/m2；基本风压值55kg/m2(地面粗糙B类)（二）建筑设计1、建筑立面设计建筑立面以简洁明快为指导思想，超市部分力图用现代的装饰材料进口大理石墙，与超市之上大面积的带徽派原素住宅实墙对比，体现现代建筑简洁、豪华，细致而又大气的艺术风格。在细部设施上，将超市的S型交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流，暗喻了现代人快节奏的生活，同时，大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入超市购物。在建筑的正面转角部设置观光电梯和巨型的公司标志，由于位于街区转角处，所以特别醒目，有利于营造热闹的商业氛围。2、建筑内部空间设计一35、层南侧为超市主入口， 设有门厅，入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通。一层前部设有小吃广场、技术工程部、小商店，中部与后部主要为室内机动车及自行车停车场。从一层自动扶梯进入二层超市后，前部为商店区。在这个区域内，设有顾客服务台、小卫生间等顾客服务设施。二层的北部为操作及仓库区，卸货区可供大型集装箱货车卸货。东北角为办公区，中央监控室及金库便设在这一区域。此部分设夹层，可设内部办公用层。超市卖场位于一、二层、三层。二层南部为办公区，可与第三层办公区通过内部楼梯相连。3、材料（1）材料表详见表73。表7-3材料表序号名 称墙面顶面地面踢角柱子1办公区乳地板或乙烯板PVC乳胶漆2库房卸货区内墙涂料喷36、白内墙涂料喷白混凝土耐磨地坪水泥内墙涂料喷白，角钢护角3操作区保温板保温板吊顶防滑地砖地砖保温板4营业区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆，角钢护角5餐饮区乳胶漆内墙涂料喷白胶地板水泥乳胶漆6卫生间150300瓷砖吊顶150150防滑地砖水泥150150地砖7厨房150300瓷砖内墙涂料喷白150150防滑地砖水泥150300地砖8设备用房水泥砂浆地坪水泥内墙涂料喷白9商店乳胶漆内墙涂料喷白乙烯板水泥乳胶漆（2）屋面基层为钢筋混凝土预应力现浇板。基层上刷IBL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保温层，同时找坡，坡度0.3%。（3）门窗超市入口：电动卷帘门、感应玻璃门、双向形平开玻璃门；不锈钢把手。紧急37、出口：平时关闭，火灾时自动打开的电子控制乙级防火门。货运口：电动卷帘门办公室：普通木质夹板门，球形把手锁。仓库：木质防火推拉门，双向开启钢框有机玻璃门，双向开启钢框有机玻璃门。楼梯间：单向开启，木质乙级防火门，不锈钢把手。金库：钢质保险库门，密码门锁。设备用房：单向开启木质甲级防火门。楼梯把手：钢质栏杆，木扶手。外窗：铝合金框，5mm厚白玻璃，局部为12mm厚无框进口大理石。内窗：5mm厚白玻璃、木框。（4）门窗绿色全反射玻璃幕墙。外墙白色乳胶漆。3、抗震设计根据中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年），*地区属度区。按照建筑抗震设防分类标准（GB50223-95），本工程为乙类38、抗震设防建筑。因此，本工程抗震设计按6度计算，按7度抗震设防，IV类场地，考虑近震影响，框架抗震等级三级。4、基础设计基础设计应根据本场地地质情况由设计计算确定。5、基础形式基础为桩基，柱下独立承台。桩采用600高强预应力管桩，桩长约为40m，桩尖持力层进入第8层。单桩允许承载力1650kn，承台为承台加基础联系梁方案，基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求。建筑物外墙下设钢筋混凝土基础梁及承台之间的联系梁约为400mm800mm（宽高）。6、上部结构设计结构形式为预应力钢筋混凝土框架结构，外墙围护结构采用框架，填充砖墙体系。（三）土建工程本项目的土建工程超市商业用房39、住宅及有关配套辅助设施。总建筑面积为80000m2，其中商业用房建筑面积为39850m2（超市面积为9000m2），住宅建设面积39500 m2 。另外，多功能广场场地面积为1700m2，室外自行车停车场面积为1000m2。本项目主体工程情况详见表74。辅助配套设施工程情况详见表75。表7-4超市主体工程功能与面积分配表序号名称单位第一层第二层第三层总计1超市卖场m230004000200090002仓库m2200020003加工间及冷库m2120012004收货区m2160016005办公室m2250175020006小商店m272057012907小吃广场m2114011408通道、走廊40、m2103091019409厕所m21008018010技术工程部m246030076011室内停车场m2110001100012商业建筑面积m255005500212013120备注：室内停车场机动车停车位300个，自行车停车位650个。 表7-5辅助配套设施工程功能与面积分配表序号名称单位面积备注一配套设施用房1冷冻机房m21502变电室m21503泵房m2504锅炉房m21505发电机房m2150小计m2650二其它1多功能广场m217002室外自行车停车场m21000650个停车位小计2700三、配套工程（一）给排水1、给水（1）水源采用城市自来水管网作为生活水源，生活用水由开发区市政41、给水管网接入，接入管管径Dn150。在基地内设计量水表，经过水表后送入各用水点。（2）水量本工程最大日用水量495m3d ，主要用水量估算详见表76。 表7-6本项目用水量估算表序号用水单位最大日用水量（m3d）最大时用水量（m3h）1职工用水5082顾客用水2043餐饮80154副食品加工55105地面冲洗3056空调补充水240107绿地用水205合计49557（3）供水方式根据市政供水管网的情况及消防部门的要求进行供水。（4）供水系统分类本工程供水系统包括生活杂用水系统和饮用水系统。生活杂用水系统：生活杂用水系统主要供工作人员和顾客的盥洗用水，副食品加工用水，地面冲洗用水及冷却系统补充水42、。该水为一般自来水，不经任何处理。生活饮用水系统：饮用水主要供超市工作人员及顾客餐饮用水，食品加工用水。饮用水采用砂滤活性炭反渗透臭氧消毒工艺设备，制水能力约4m3h。（5）热水系统采用二台天然气热水炉，一台供厨房用热水，一台供超市工作人员盥洗用水。2、排水（1）污废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。本工程污废水量按生活用水量的90计（除去循环补充水量）共211m3d。（2）雨水系统基地雨水均为组织排除，雨水经屋面雨水管，地面排43、水沟，道路雨水口收集后纳入市政雨水管。基地面积4.58公顷，设计重现期一年，雨水量约800l/s，排出口管径Dn900。（3）循环系统根据工艺要求，冷冻机冷却水量约500m3h。为节约用水，冷冻机冷却出水经冷却塔冷却后循环使用。（二）消防1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。2、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75L/s，其中室内消火栓15L/s，室外消火栓30L/s，自动喷淋系统30L/s。3、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二44、股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。4、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。5、室外消防在基地周围设四套室外消火栓。（三）暖通空调1、设计依据（1）采暖通风与空所调节设计规范；（2）民用建筑暖通空调设计技术措施；（3）建筑设计防火规范2、设计范围（1）超市、办公等中央空调系统设计（2）防火排烟设计（3）建筑各功能通风系统设计3、设计参数（1）室外设计参数夏季最高干球温度 34夏季最高湿球温度 28.2冬季45、最低干球温度 -4冬季相对湿度 73%夏季通风温度 32冬季通风温度 3（2）室内设计参数详见表77 。表7-7室内设计参数表房间名称夏季冬季新风量噪声级温度相对湿度温度相对湿度超市、商店26286518301015m3/d45db办公252765193020m3/hp45db（3）通风换气次数（次时）通风换气次数详见表78。 表7-8各房间通风换气次数房间名称换气次数房间名称换气次数冷冻机房1020面包房2030变电室1530锅炉房1530配电室510卫生间1520泵房34仓库46厨房3050发电机房30（4）空调技术指标建筑面积 32325m2空调面积 15120m2空调总冷负荷 250046、kW空调总热负荷 950kW4、空调冷热源空调冷热源选用进口冷水机组，350RT2台，制冷机组总容量700RT（总制冷量约为4000kW）。空调热源选用中外合资燃气全自动无压热水锅炉，40104kcal2台，总容量80104kcalh。5、空调系统超市等大空间采用全空调系统，采用变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间。为确保新风进入，提高空气品质，配置必要的排风系统，为降低噪声，空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器。商店、办公等部分采用风机盘管加新风系统。盘管及新风机组采用中外合资厂产品。对超市入口大门设置空气幕，以减少能量损失。6、通风47、系统设备用房，仓库均采用自然进风，机械排风。厨房、面包房、快餐部分及超市特殊区域适当增加排风量，防止异味流入超市。卫生间、更衣室等设机械排风。7、防火、排烟根据规范通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料，消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料。仓库利用高窗，采用自然排烟方式。超市部分采用机械排烟方式。8、冷库及加工区果蔬加工区、食品加工区、冷库按温度要求不同分隔，各区域温度单独控制。各制冷、空调区域由机房集中供冷，库房内采用吊顶式空气冷却气。每一区域（大、小）和果蔬冷都按要求补送新风。食品油炸和烘烤区都布置排风系统。（四）供电1、用电量估算(1) 照明照度及光源如下：超市营业区照度48、要求为1000LX，以荧光灯作光源，局部采用金卤灯。办公室照度为400LX，采用荧光灯作光源。储藏室、操作室照度为200LX，采用带灯罩的荧光灯作光源。主要出入口，通道等照度为200LX，一般通道照度为100LX。四周道路采用高压钠灯作光源。照明总用电量估计为700kW.(2) 广告牌：予留50 kW(3) 动力动力总用电量详见表79。 表7-9动力用电量表序号项目名称装机容量(kW)备注1加工、冷库等7002餐厅1203消防喷淋泵等404电梯405其它动力 200合计1100（4）空调：750 kW总装机容量为2600kW，拟采用二台1600kVA变压器供电。本项目用电负荷计算表详见表71049、。变压器负荷率为65.8。表7-10供电负荷计算表序号项目名称装机容量（kW）需要系数Kx功率因素COS计算负荷有功功率（kW）无功功率（kVAR）视在功率（kVA）1动力11000.80.8880.00660.001100.002空调7500.80.8600.00450.00750.00 3广告牌5010.850.0037.5062.50 4照明、辅助70010.8700.00525.00875.00 小计26002230.001672.502787.50 分散系数0.851895.501421.632369.38 电容补偿0.9-503.59补偿后1895.50918.032106.11 50、合计2106.112、供电在本建筑东北角设变电站一座，内设1600kVA变压器二台。由电业提供二路10 kVA高压电源（按二类负荷供电），高压侧分开，低压侧联络。相应配置高、低压框。为应急、消防之用，另设有1000 kVA柴油发电机组一套，供部分照明、冷库（包括冷冻、冷藏等）信息处理系统等使用。信息处理系统、收银系统等的电源均经UPS（不少于15分钟）供应。3、配电按照明、动力、空调等不同功能，分区分系统供电，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器。超市内的小商店用电量单独配电、分别计量。在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座，大部分插座应采用双电源供电。对消防设备、应51、急照明、登记处处理等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。4、电话由市电话网引入直线电话100对（可同时进出）。5、电视引入有线电视信号，供不少于300台电视机同时使用。6、保安监视系统在超市内各主要通道、货架二侧，出入口及收银台等部位设置电视摄像监控系统。7、火灾报警系统本超市设有感烟（感温）探测器，手动报警按钮等火灾报警及消防设备联动系统，消防广播与超市音响系统人工切换。8、音响系统超市内设有音响系统，作超市广播寻呼之用，兼作消防广播。9、设备管理系统收集并监视空调、动力、照明等设备的运行情况。10、防雷本建筑屋面设置防雷系统，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋52、，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻不大于1欧姆。（五）天然气本工程天然气总用量约为301m3/d。主要供超市的食品加工及餐饮用气（设天然气总表一只），餐饮区每个厨房另设天然气表各一只。天然气管道接自市政天然气总管，是否需设天然气调压要征询天然气公司有关部门后才能决定。室内天然气管道委托天然气公司有关部门设计、施工，所有天然气表具须采用天然气公司指定产品，并委托天然气公司承担安装。第八章 组织机构和人员安排一、组织机构设置公司董事会是公司的最高权利机构，董事会设董事长一名。公司经营管理：公司由现代超市有限公司负责公司的日常经营管理，将引进一流的营销技术、管理经验和销售网络，使之成为现代53、化的大型综合超市，在*县商品流通领域树立起新型的商企形象。公司总经理由现代超市公司董事会聘任。分支部门：公司下设四个部门，即信息处理与市场分析部、财务部、人力资源部和行政部。组织机构框架如下：董事会总经理店长采购中心负责人人力资源副经理超市各商品部经理管理总监前台服务部经理图 81 项目管理组织结构图二、人员安排与培训本项目劳动定员共585人，其中公司高级管理人员约15人，一般管理人员50人，店内员工470人，出口分部人员50人。公司所需人员除高级管理人员外，将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。员工上岗前统一培训。第九章 项目实施进度项目建设期为1年，预计2014年3月54、份开业，建设期内项目的实施进度安排见表9-1。项目实施计划表9-1 单位：月份项 目123456789101112可行性研究报告审批初步设计扩大初步设计土建工程设备采购安装工程装修工程设备调试竣工并交付使用第十章 环境保护与安全一、环境保护（一）设计依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：1、污水综合排放标准（GB8978-1996）2、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）3、企业厂界噪声55、标准（GB12348-90）（二）施工过程中的环保问题本项目建设场地位于*县经济开发区，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题，尤其是施工中，更应注意环境问题。在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、使用密封式的圈筒处理高空废弃物；4、采取有效措施控制施工中的扬尘；5、禁止将56、有毒有害废弃物用作土方回填；6、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。（三）设计过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施：1、采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；2、冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料；3、所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；4、选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫，使主体建筑周围环境及各室内房间达到GB3096-93噪声标准要求；5、57、厨房间排油烟要经过过滤，减少油烟排出室外；6、在广场、平台及屋顶种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。（四）环境影响及评价公司为大型综合超市，项目实施后，没有工业污染物，其可能产生的废水、噪音、废气，将采取综合治理措施，不会对周围环境产生较大影响。1、废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水一并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。本工程污废水量按生活用水量的90计（除去循环补充水量及绿化用水）共211m3d。本项目三级生化处理设备，工艺选58、用：接触氧化法，处理能力35m3h污水经处理后达到国家规定的排放标准排放。污水排放达标参数：详见表101。 表10-1污水处理达标参数表序号指标名称指标值备注1CODcr100ppm2BOD530ppm3SS70ppm4pH695Oil17ppm2、废气本项目废气主要为锅炉气及餐饮区的微量烟气，拟采用除尘设备处理，烟气排放符合国家二类排放标准。3、噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生较大影响。本项目空调、通风系统的机械设备及水泵装置采取相应的减振及消音措施，各层机房均采取消音措施。本项目主要噪声源及治理措施详见表102。 表10-2主要噪声源及治理措施表序号噪声振动源治理措施59、1水冷却塔60db2闭路循环冷凝器60db3柴油发电机消音室中60db本项目需请环境保护部门作一环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。二、卫生防疫厨房设施的设计、设备的配置及用具等的清洁工作，按卫生防疫的有关规定执行；食品的采购、存放、加工等按食品卫生法及规范要求操作，实行生熟分开、归类处理；厨房操作人员经体检合格后持证上岗。此外，仍需注意以下问题：1、饮用水从城市上水管网引入自来水，储存在清水池中；清水池中将上水与杂用水（厕所冲洗水、冷却塔补给水）分开；饮用水由专设的管网供给，饮用水经过过滤及杀菌处理等保证，其浑浊度、颜色及含菌指标要达到所规定的要求。2、60、房间的换气根据房间的使用情况，由全空调系统机械补充新风。3、开水间、厕所卫生器具的数量，按预计使用人数计算而得，换气次数为10次时，排到管道井。4、根据房间的使用情况设置空调设备。三、消防安全公司按照国家有关消防安全管理规定进行设计（“建筑设计防火规范”GBJ16-87 ）。建筑物内设置防火隔离门、消火栓（每个消火栓均有水龙装置和灭火器材），并配备火警报警系统和烟火监视系统，包括自动报警按钮、火灾警铃、自喷水装置等，以确保超市营运安全。1、消防车道在基地内利用货运道路设环道的消防车道，可以满足消防车的操作需要。2、安全疏散按建筑设计防火规范规定，设有喷淋灭火装置的商场在室内任何一点至最近的疏散61、口的距离为50米。本项目拟在超市营业厅部分东西两侧设两个安全出口直接通向室外，各防水分区之间设乙级防火门分隔，各疏散口的布置满足安全疏散距离的要求。规范规定，对一至二层耐火等级为一级二级的商店建筑，疏散宽度指标为0.65m百人。本方案所有疏散口可满足3000人同时疏散的要求。3、防火分区根据各功能分区自然划分防火分区，由于超市营业厅面积较大，难以满足规范的要求，须与消防部门协商解决。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若今后二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。5、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为75l/s，其中室内消火62、栓15l/s，室外消火栓30l/s，自动喷淋系统30l/s。6、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。7、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。8、室外消防在基地周围设4套室外消火栓。9、防雷系统本建筑屋面设置防雷系统，屋面设避雷针（利用灯杆加针）引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网、接地电阻不大于163、欧姆。第十一章 投资估算与资金筹措一、投资估算本项目总投资估算15000万元人民币，其中：建设投资14500万元，企业所需的铺底流动资金为500万元。项目总投资估算详见附表1。（一）建设投资估算1、建筑工程：本项目主体工程建筑面积79350平方米，配套用房650平方米，主体工程建筑造价按1500元/平方米，配套用房造价按800元/平方米进行估算。经估算建筑工程投资11952.5万元。2、设备投资1100万元。3、本项目建多功能广场面积5400平方米，自行车停车场面积2000平方米，道路面积1200平方米，绿化面积13740平方米，预计投资额84万元。4、本项目需用地24666平方米，土地出让金64、1200万元。5、勘察设计咨询费按第一部分工程费用的2.5%估算。6、电增容费、水增容费(1)电增容费本项目全部建成后将新增用电容量3200kVA ，电增容费按450元/kVA计算。(2)水增容费根据本项目用水量预测，本项目接入DN150供水管，水增容费144万元。7、市政公用设施配套费按60元/ m2计算。8、消防设施建设费2元/m2计算。9、工程质量、安全监督费按第一部分工程费用的0.13%计算。10、招投标费用按第一部分工程费用的0.6%计算。11、工程监理费按第一部分工程费用的1%计算。12、建设单位管理费按第一部分工程费用的1.2%计算。13、本项目基本预备费人民币按8%计，外币按165、0%计，不考虑涨价预备费。（二）铺底流动资金估算本项目所需的流动资金估算为500万元。项目总投资估算详见附表1。序号项目名称单位数量金额附注一建设投资项5145001建筑工程费项16902设备投资费项16403土地出让金项17004休闲广场工程费项13005其它费用项1170二铺底流动资金项15008合计15000二、资金筹措与投资计划（一）资金筹措本项目总投资为15000万元，全部投资由建设单位自筹。（二）投资计划根据该项目的实际情况，项目建设期为1年，项目建设投资在建设期内全部投入，流动资金根据各年的需要分年投入。第十二章 财务分析本项目财务评价确定计算期为15年，其中建设期1年，经营期166、4年。一、 商品销售收入和销售税金及附加估算（一）年销售收入估算本项目建成后，正常年销售收入为48518万元，包括年营业额为46018万元。年均售房收入2500万元。（二）销售税金及附加估算增值税实行抵扣制，税率为17%；教育费附加按应交增值税金的4%计。计算期年平均销售税金及附加为1006万元。二、总成本费用估算（一）成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括商品销售成本、商品出口部门员工工资及福利、超市费用支出、折旧摊销费用、修理费用、其它费用等。本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）进行估算。（二）成本费用估算依据1、销售成本估算商品零售综合毛利67、率计算期第二年按15%计算，以后每年增加0.2个百分点，直至计算期第八年为止。2、商品物流后勤部门员工工资及福利本项目商品物流后勤部门员工为50人，职工人均工资福利按每年2.5万元计算，正常年工资福利为125万元。3、超市各项费用根据实际情况，超市各项费用按销售收入乘以费率计算。4、修理费用及其它费用根据项目单位的实际经营情况，本项目维修费用按固定资产原值的1%估算，其它销售费用按商品销售收入的2%估算。5、折旧、摊销费固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧法计算，房屋建筑按20年折旧，残值率为10%，机器设备按10年折旧，残值率为10%，年折旧费为816万元。固定资产折旧费估算详见附表68、5。土地使用费按 20年摊销，其它无形资产及递延资产均按10年摊销。年摊销费用为269万元。（三）总成本费用构成本项目计算期年平均总成本费用为44032万元，年经营成本42768万元。三、项目利润及分配情况分析该项目计算期年平均利润总额为1877万元，项目所得税率暂定为15%，计算期年平均所得税为132万元。职工奖励及福利基金、企业储备基金、企业发展基金均按所得税后利润的5%提取。其余部分为企业可分配利润，年平均可分配利润为1746万元。项目还款期内不分配利润，均用于还款。四、财务现金流量和资金来源与运用分析（一）财务现金流量分析反映盈利能力的主要指标有财务内部收益率、财务净现值和投资回收期。69、根据全部投资现金流量分析，计算求得结果见表12-1。 表12-1现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资所得税前所得税后1财务内部收益率%7.536.902投资回收期（含建设期）年6.28.993财务净现值（ic=6%）万元21631233从分析结果表中可知：1.整个项目的全部投资内部收益率所得税前为7.53%，所得税后为6.90%。2.投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量经计算本项目投资回收期为（含建设期）所得税前为6.2年，所得税后为8.99年70、。3. 指按行业的基准收益率或设定的折现率，选择目标收益率R为10%，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。即，投资回收期财务净现值（ic=6%）所得税前为2163万元，所得税后为1233万元，财务净现值均大于零。分析结果表明其财务效益较好。4. 财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即将财务现金流量表中数据输入计算机试算得：FIRR18.36%。表明从企业的角度上讲，项目的财务效益良好。5. 投资利润率12.5%。（4）投资利税率19.22%。（二）资金来源与运用分析从本项目计算期内各年资金来源与运用情况可以看出各年的收支均能平71、衡。五、敏感性分析在项目的实施过程中，建设投资和毛利率等不确定因素的变化将直接影响项目的经济效益。由于项目评价所采用的数据大部分来自预测和估算，为了进一步确定项目的可行性，需对不确定性因素对经济评价指标的影响作进一步分析，具体分析如下：（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的销售量。本项目采用生产能力利用率来表示，所使用的测算公式为：34.30%当负荷达34.30%时即可保本。盈亏平衡图如下所示：（二）敏感性分析在项目计算期内，对项目财务指标影响的主要因素有：销售收入、经营成本、固定资产投资等72、，就单因素变化对项目内部收益率、净现值的影响进行了测算。表12-2 内部收益率敏感性分析表变动幅度-6%-4%-2%0%2%4%6%销售收入12.6314.7816.9019.0021.0823.1325.18经营成本28.2125.1922.0419.0015.9512.729.59建安投资20.0619.7019.3419.0018.6718.3518.04根据上表数据比较分析，可以看出：销售收入与经营成本敏感性较强，而建安投资敏感性相对较弱。敏感性分析图如下图所示：本项目针对自有资金内部收益率指标，分析以上因素项目可盈利性的影响， 从分析中可知，该项目毛利率的变化对其财务内部收益率影响很73、大，建议应在商品销售过程中十分重视成本的内部控制及商品的促销，以避免项目的销售收入和成本支出出现较大的负面波动。六、项目风险分析1、风险因素的识别经分析，本项目的风险因素有：（1）技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新营销技术应用上的可靠性和适用性能等存在不确定性，可能给项目带来的风险。（2）工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。（3）环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。（4）管理风险。引进创业团队和新的战略投资者，各方存在有效文化磨合、项目组织74、设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。（5）投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长、人工、材料、机械台班费及各种费率、利率的提高等。（6）融资风险。本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程的进度，存在一定的融资风险。（7）政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策风险影响很小。（8）社会影响风险社会风险是项目与所在地互适度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地市场、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。2、风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面。75、一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目仅以上述选取的风险因素为风险对象，采用专家调查法。经调查分析，本项目的风险分析如表10-3所示：表10-3 风险分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1技术风险2工程风险3环境影响4管理风险5投资估算风险6融资风险7政策性风险8社会影响风险3、风险对策研究（1）投资风险对策主要有以下几种风险规避；风险控制；风险转移；风险自担。（2）根据本项目实际情况，可以制定如下风险对策技术风险对策选用的技术和设备是成熟、先进，与提供技术和设备的企业签订合同，实现风险转移；工程风险对策本项目工程量较大，选取有较强实力的建设单位76、负责，降低此类风险。环境风险对策针对此项目，建设期和运营期产生的主要是噪声污染，此次项目在建设时坚持了“三同时”，可确保降低对周围环境污染。管理风险对策积极营造良好的工作环境和科研环境，制定有效的激励措施，吸引更多的科技人员和高素质人才来公司工作，实施有效管理。投资估算风险项目在估算项目投资时，咨询过专业机构及专业人员，积极获取市场信息，确保了投资估算的真实性、可靠性及合理性。融资风险对策在融资成功后，首要任务是建立合理有效的企业治理结构，优化管理模式，完善市场体系，提高自身的抗风险能力从机制上预防这种情况的发生。政策性风险对策项目的建设符合国家相关政策，是国家级各级地方鼓励的项目。不存在政策77、性风险。社会影响风险对策项目的建设可直接吸收劳动力500多人，有效地带动了就业，对社会各利益群体、当地组织机构及当地市场、文化环境带来的显著的正面影响。第十三章 综合效益评价一、经济效益分析本项目总投资为15000万元。计算期内年平均销售收入为45915万元，销售税金及附加为1006万元，总成本费用为44032万元，利润总额为1877万元，可供分配利润为1746万元。经综合经济测算，本项目投资利润率为12.5%，投资利税率为19.22%，销售利润率为1.91%。项目全部投资内部收益率所得税前为7.53%，所得税后为6.90%；投资回收期（含建设期）所得税前为6.2年，所得税后为8.99年；财务78、净现值（ic=6%）所得税前为2163万元，所得税后为1233万元，财务净现值均大于零。分析结果表明其财务效益较好。综合经济评价结果表明，该项目既能保证投资者的合理收益，又能确保合作企业的正常经营和发展所需的资金。该项目在财务上可行，能够按时收回投资，有较好的经济效益。二、社会效益分析（一）有于提高*县商业经营管理水平现代超市以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于国内著名超市业中。现代超市大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，现代超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。*县现代超市有限公司的建立，将有助于推广现代超市优质的79、服务理念和先进的管理模式，从而有利于提高*县现代商业的经营管理水平和服务观念。（二）有利于促进*县代化商业的发展本项目利用现代超市的资金实力，将创引进国内著名大型品牌连锁零售商业的成功典范，为*县商业利用省外投资提供有效的示范效应，对加速*县商业技术改造和技术升级，从而促进*县商业的现代化发展具有重要作用。（三）有利于扩大本地农特商品销售本项目成立后，将逐步组织当地的轻纺产品、农产品、食品、副食品等产品到现代超市大卖场销售，本项目的实施与建设能有效地带动*县产品的市场输出，可带动相关产业的增长，本项目在一定程度上有利于地区经济的发展。（四）其它社会效益本项目通过引进现代超市公司先进的商业管理技80、术、经验和经营机制，对促进*县开发区的发展、*县各大超市在竞争中发展壮大、提供就业机会、解决部分下岗职工的再就业问题、增加国家税收等均有较强的推动作用。同时，本项目所零售的大量产品可对相关产业产生一定的拉动示范作用，从而刺激当地经济的增长。本项目具有良好的社会效益。本项目通过对项目背景、项目定位、项目市场、项目建设内容的分析研究，确定了项目的建设方案、投筹资方案，并就项目的经济、社会效益进行了分析。结果表明：本项目属国家支持的项目，符合第三产业政策发展方向，符合“三区一廊”规划，对我县人民生活品质的提高、对扩大城市品位、提升旅游业上台阶、上档次将起到有力的促进作用，对县域经济上水平、上档次、壮81、大公司规模，将发挥积极而有效的作用。第十四章 结论及建议一、结论1、本项目具有较强的经济竞争力。2、本项目的建设符合*县城市发展总体规划和国民经济和社会发展“十二五”规划发展要求。3、本项目的建设能有效地提高*县现代商业经营管理水平，推进*县商业现代化发展，并带动*县农特产品通过现代超市系统在国内的配销网络销往全国。项目的建设对促进*县商业的迅速发展和提高*县的对外开放水平具有较大的意义。4、本项目所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证。5、本项目可以获得良好的经济效益与社会效益。本项目建设是可行的。二、建议1、本项目在建设过程中应严格按国82、家及当地有关基本建设程序办理相关手续。2、建议本项目的产品尽量选择*县的名、特、优产品，并加强在国外市场的宣传力度，以不断提高*县在市场上的知名度。3、建议本项目超市所需产品尽量在周边地区采购，以降低采购成本及运输成本。4、建议在经营管理过程中，注意学习国外超市及现代超市超前的经营理念及先进的管理模式，以不断提高自身的经营管理水平。 保护与报警定值与结果保护与报警定值与结果过载大于110%报警，大于120%延时5秒跳闸出口电压高卸载大于108%短路200%，延时0.08秒跳闸出口电压低卸载低于85%电流不平衡不平衡电流大于20%，延时5秒跳闸电压高跳闸大于110%漏电电流大于30%，延时10秒83、三相电压不平衡电压差大于10%逆功率大于8%，延时0.5秒过频率大于110%超速大于115%，延时5秒跳闸低频率小于85%蓄电池电压低小于21V蓄电池电压高大于30V差动保护0秒跳闸失磁保护跳闸单相接地保护跳闸过电流保护跳闸润滑油压低跳闸三次自起动失败发信并闭锁自起动冷却水温高发信润滑油温度高发信机油油压过低跳闸机油油压低发信冷却水断水跳闸燃油量过低发信油箱油位低发信冷却水水位低发信3主要技术指标（表一）灵敏度100Lx(0=550nm)1.5s2.55s输 出AC220V 50Hz 1A ， DC24V 1A模拟量输出420mADC 15VDC工作方式环境温度探 -2环境湿度;入口AC220V 50Hz功耗15W