1、绿化工程有限公司生态农业观光园项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论01、项目背景02、建设单位概况03、项目概况04、项目建设的必要性及意义05、项目基础条件06、项目总投资及效益情况07、建议0第二章 市场分2、析01、生态农业观光园概况02、生态农业观光园旅游分析03、绿色食品市场分析04、经济林分析05、张家界蔬菜生产与市场供求形势06、张家界野菜资源的开发利用0第三章 建设规模与产品方案01、指导思想02、建设目标03、项目建设规模0第四章项目选址01、项目现状02、场址建设条件1第五章技术设备方案工程方案11、技术方案12、生态环境综合治理技术13、高效生态林业建设技术14、无公害农产品生产技术15、庭院生态模式建设技术1第六章 原材料燃料与供应11、自然资源材料12、社会经济条件材料13、项目区农基础设施较为完备1第七章 项目总体布置1第八章 节能节水措施11、建筑节能概述12、节水概述1第3、九章环境影响评价11、项目环境现状12、生态环境概况13、水土流失现状调查14、建设项目对环境的影响评价1第十章 组织机构与人力资源配置21、工程项目管理22、组织机构23、人力资源24、员工培训2第十一章 项目实施进度2第十二章 投资估算21、投资估算22、资金筹措方式与来源2第十三章经济效益分析21、财务评价基础数据与参数选取22、收入、税金及附加估算23、成本费用估算24、盈利能力分析25、盈亏平衡分析26、财务评价结论2第十四章 项目风险分析与不确定性分析21、自然灾害风险22、财务经济风险23、设计建设风险24、政策与社会环境风险35、防范风险措施3第一章 总 论41、项目背景42、4、建设单位概况73、项目概况84、项目建设的必要性及意义95、项目基础条件136、项目投入总资金及效益情况187、建议18第二章 市场分析191、生态农业观光园概况192、生态农业观光园旅游分析233、绿色食品市场分析254、经济林分析275、张家界蔬菜生产与市场供求形势286、张家界野菜资源的开发利用30第三章 建设规模与产品方案321、指导思想332、建设目标。333、项目建设规模34第四章项目选址371、项目现状382、场址建设条件38第五章 技术设备方案工程方案411、技术方案412、生态环境综合治理技术413、高效生态林业建设技术424、无公害农产品生产技术425、庭院生态模式建设技术5、43第六章 原材料燃料供应431、 自然资源材料432、 社会经济条件材料443、 项目区农基础设施较为完备44第七章 项目总体布置45第八章节能节水措施461、 建筑节能概述462、 节水概述47第九章环境影响评价481、项目环境现状48第十章组织机构与人力资源配置491、工程项目管理492、组织机构503、人力资源504、员工培训51第十一章 项目实施进度51第十二章 投资估算与资金筹措511、投资估算512、资金筹措方式与来源53第十三章 经济效益分析541、财务评价基础数据与参数选取542、收入、税金及附加估算553、成本费用估算554、盈利能力分析565、盈亏平衡分析576、财务评价6、结论57第十四章 项目风险分析与不确定性分析621、自然灾害风险622、财务经济风险633、设计建设风险644、政策与社会环境风险655、防范风险措施6668第一章 总 论1、项目背景生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。现代社会，人们7、渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进原生态、绿色环保、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物植物造8、形，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的至倍。生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1.1 市场化。生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。 1.2 专业化9、。专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业观光园的专业化是其必然。1.3 一体化。生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业观光园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于生态农业观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。1.4 高新化。高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。1.5 示范与观赏性。这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵10、。生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场；而张家界市xx区丰富的山川和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。张家界xx绿化工程有限公司乘我国加入WTO和西部大开发之时，抓住机遇，决定在11、xx区xx乡xx村建设生态农业观光园：张家界xx农庄，农庄总体规划为建设五园一村一廊，五园为林果花卉科研园，现代农业高新园，景观创意园，特色饮食园、健身娱乐园，实施旅游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设“张家界xx农庄”，可深化和突出张家界旅游观光的主题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，保护森林资源，发挥森林生态效益。2、建设单位概况项目建设单位是张家界xx绿化工程有限公司。该公司成立于2000年12月，在张家界市工商局注册，法人代表杨意。公司主要生产花卉、苗木、盆景、根雕、做绿化工程，一直是我市花博会、龙博12、会、森保节等重大活动的环境美化承办单位。先后为张家界市旅游局、电业局、电信局、统计局、琵琶溪宾馆、万泰国际酒店、祥龙国际酒店等近百家党政机关和高档宾馆实施了园林绿化工程和花卉租摆服务，深得各级领导和国内外游客的好评。同时根雕产品远销北京、上海、日本、香港及东南亚各地。公司现拥有员工200名，高级专业管理人员15名，固定资产426万元，基地200亩，年销售400万元，经过10年时间的发展，公司管理有效、制度科学、市场稳定、信誉良好，为了发展壮大，亦在现有的基地附近再增加用地70亩，将用地扩大至220亩，高标准建设张家界市城区生态农业示范园。3、项目概况3.1 项目地点拟建项目地点在张家界市xx区13、xx乡xx村，距张家界市中心5公里，荷花机场7公里，张家界火车站6公里，是往返张家界自然景区与市内的道路交通路径之一，离张青公路1公里，与吉首大学张家界学院仅有2公里。是市内汽车开往两岔、新桥、合格桥、许家坊的必经之地。该项目计划用地220亩，目前，已用地128亩，亦再增加102亩土地。3.2 建设规模与目标张家界生态农业观光园建设规模为：五大园区。林果花卉科研园：特色苗木植物标本 50亩，花卉园 20 亩。年产繁育种苗200万株。规划设计生产能力年产花卉 50 万盆。年收入达 200 万元。现代农业高新园：现代农业生态野菜 40 亩。特色粮作亩产值达到3000元以上。种植无公害蔬菜 30 亩14、，每亩年产蔬菜 1300 公斤以上，年产值达 180 万元。景观创意园：占地 42 亩，年产值达 42 万元。特色饮食园：占地 18 亩，园内设置集办公、接待、展示、停车坪为一体的综合管理区，年产值达 360 万元。健身娱乐园：占地 20 亩，年产值达 30 万元。4、项目建设的必要性及意义4.1该项目的建设是建设张家界国际旅游精品城市的需要。张家界因旅游建市，靠旅游兴市，发展经济必须以旅游为突破口，以旅游业为支柱产业、劳动其他产业特别是生态观光农业的发展。建市10多年来，虽然张家界市在旅游接待设施上有长足的发展，但在发展生态观光农业，把它作为旅游产业丰富、补充，随同旅游产业一道进入市场，还有15、着明显的不足。张家界xx农庄的开发建设即是朝着形成新的旅游格局方向的一种努力，它将会为促进张家界市的旅游发展，当好湖南省的旅游龙头起到十分积极的作用。4.2 该项目与吉首大学张家界学院等科研力量本着“资源共享、优势互补、互惠互利、共同发展”的原则，在种植区（农作物良种繁育、园林绿化苗木、水果等）、教学实训区、采摘观光区、果品加工区、休闲娱乐区深入展开合作。紧紧依靠科技，坚持科技创新，实行产学研一体模式、科技示范带动模式、循环经济发展模式、规范化管理模式，利用观光园现有的土地资源、自然资源和科研、示范基础条件，双方通过合作运用国际国内先进种植技术，结合农业产业化管理理念，将多项高科技成果转化为生16、产力，提高园区种植收益和经济效益。进一步把园区打造成张家界生态环保、优质农业的综合性生态农业示范品牌。4.3 该项目的建设是美化张家界旅游环境，建设优良农村生态的需要。“地球呼唤绿色，人类渴望森林”是张家界旅游形象的基调和主题。以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境为基础的生态观光旅游，是世界旅游业发展的重大趋势之一，符合旅游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设“张家界xx农庄”，可深化和突出张家界旅游观光的主题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，保护森林资源，发挥森林生态效益。4.4 该项目的建设是实施旅17、游强区战略，高起点、高品位开发旅游资源的需要。旅游业是张家界市经济发展的重要支柱，也是张家界最有优势、最有前途的产业。旅游业是增大经济总量的第一增长点，旅游业越发达，其综合经济效应越明显，带动功能越强，从而迅速增大经济规模总量。开发旅游资源，打造具有地方特色的新景区，调整旅游产品结构，推动张家界市旅游业的全面发展，是实施旅游强区战略的关键。于是，张家界xx农庄作为世界自然遗产周边开发的新的旅游休闲资源，应运而生。生态农业观光是以地域生态农业特色和张家界民俗文化特色为旅游吸引力，通过开展让旅游者广泛参与的以旅游内涵为主题的现代新型农业经营管理活动，来满足旅游者回归自然的康体休闲需要，从而推动张家18、界市传统农业向“高新技术、高附加值、高效益”的现代农业转化。民俗风情新村包括苗族、土家族、白族的服饰、民居、饮食、节庆、礼仪、婚恋、秤、交通等方面的特有的喜好、风尚、传统和禁忌，是吸引现代游人的特色产品。用现代农业高新技术，选择张家界特有的具有开发价值和观赏价值的动、植物，打造生态农业观光园，集学、吃、住、行、游、购、娱于一体，形成能与张家界知名品牌相对应特色农业庄园。4.5 该项目的建设是围绕张家界旅游经济，深层次、大规模调整优化农业结构的需要。生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方19、面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动张家界市农业结构调整。大力发展生态型旅游产业，科学制定全区农业结构调整规划，发展花卉、蔬菜、林果等特色农产品。在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体的农业科技园区，提高旅游城市品位。4.6 该项目的建设是发展地方经济和丰富旅游20、消费市场的需要。实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，使旅游成为张家界市人民增收、农业增效、财政增长的灵魂。张家界xx农庄建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁食品，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。配合张家界自然生态旅游区的发展，发展特色农业生产，形成特色农业产品生产、加工、观赏、风味餐饮一条龙产业。4.7 该项目的建设是缓解核心景区环境容量压力的需要。随着武陵源风景名胜区向国内外的有力推介，已与世界上30多个国家21、和地区，国内的20多个省市建设了旅游协作关系，伴随国家拉动内需刺激消费的“假日经济”政策，来张家界游览客人逐年增多，城区的旅游接待能务明显不足，造成核心景区压力增大，而生态农业观光园的建设，开辟了景点和人文景观，扩大了接待设施，这种外延式拓展景区环境容量的举措，是缓解核心景区人满为患矛盾的最佳方式。4.8 该项目的建设是为张家界市城镇居民提供节假休闲场地。生态农业观光园不单是填补了张家界人文景观的不足和优秀旅游城市的空白，而且为城镇居民乃至中外游人提供了一个集农业生态文化、娱乐、休闲、餐饮为一体的深具特色的休闲胜地。4.9 xx农庄项目的建设是张家界市旅游内容中文化含量的补充。“城市是文化的容22、器”。旅游已成为世界性的潮流，除了走马观花式的游山玩水外，他们希望感觉不同地域所独有的文化底蕴，希望在自然风光之外对历史的、地理地质的、生产生活的、艺术的等方面有所涉猎和了解。在以武陵源为核心，天子山、茅岩河、九天洞、五雷山的卫星景区的旅游格局基本形成的今天，生态农业观光园的建立，又增加了张家界旅游的文化含量，无疑是丰富了文化容器、适应了深度旅游的需要。也只有让游人在山水与文化共同营造斑澜丰富的立体化时空里遨游，才会获得最大限度的审美愉悦和精神享受。5、项目基础条件5.1 自然资源 项目区内自然资源丰富。项目区属中亚热带季风湿润性气候区，气候温和，降水丰沛，雨热同季，光温水年季分布与农作物生长23、同步，年平均气温16.6，多年平均降水量1382毫米、年日照时数1449.6小时，无霜期268天。项目区地势起伏，土壤类型多样，其中以黄壤和水稻土为主，山坡土壤坡度大、土层较薄，但肥力较高，适宜多种作物生长。土地资源丰富。生物资源丰富，植物资源有近1000种，其中列入国家二级保护的有10多种，如香果树、银杏、鸽子花、龙虾花、杜鹃花等。主要动物资源有几十种之多，其中岩哇、大鲵、野鸡等是属于国家保护珍稀品种。5.2 科技基础较牢固项目有吉首大学张家界学院的科技支持且区内农民文化程度和科技素质相对较高。农民种养习惯和种养水平相对较好，农业科技基础较牢。近年来，农业科技的投入也较多，是湖南省“优秀星火24、科技示范乡”，也是张家界市农业局、张家界市林业局的科技示范基地，较好的科技基础为项目实施创造了条件。5.3 旅游资源条件张家界市的自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型，尤其是石英砂岩峰林地貌，以其独特的地貌特征被联合国教科文组织列入世界自然遗产名录。据初步设计，全市已被不同程度地开发利用的风景名胜旅游资源用地面积470平方公里。核心景区264平方公里，形成了以市区为中心的几个不同层次范围，相对集中，规模宏大，景观奇特的旅游区。其中，邻近中心城市的主要有：武陵源风景名胜区、天门山森林公园和茅岩河风景名胜区；市域范围内的有：八大公山自然保护区、九天洞风景名胜区、洪家关贺龙故居、江25、垭水库、万福温泉、五雷山；市区及市区周边的有普光弹寺、玉皇洞石窟等。 张家界山川毓秀，名胜古迹众多，民俗风情浓郁，以其得天独厚的旅游资源著称于世。由张家界国家森林公园、索溪峪、天子山、杨家界等几大景区组成的武陵源风景区，总面积369平方公里，其奇特的石英砂岩峰林峡谷地貌藏峰、桥、洞、瀑、林、石于一身，集雄、奇、险、峻、幽、秀、野、旷于一体，中外游人称之为“扩大的盆景，缩小的仙境”、“大自然的迷宫”、“中国山水画原本”，1992年被联合国教科文组织列入了世界自然遗产名录。现已开发的主要自然景观还有：被联合国列入“人与生物圈”观测站的八大公山国家级自然保护区、“百里画廊”茅岩河、“武陵之魂”天门山26、国家森林公园、“亚洲第一洞”九天洞等；文化遗迹有：“江南名刹”普光禅寺、“道教圣地”五雷山、贺龙元帅故居、湘鄂川黔革命根据地纪念馆、刘明灯古墓群等；民俗风情景观有土家风情园、秀华山馆等。张家界已经形成了融山、水、洞、历史文化、民俗风情于一体的全方位、立体型开放的旅游格局，旅游软、硬环境日臻完善，2000年跻身全国优秀旅游城市。张家界旅游业发展迅速，已成为全市的主导产业，并成为全省的旅游龙头。5.4 区域背景条件张家界市xx区地处湖南省境内长江四大支流中澧水的中上游，处于西部地区及长江经济带、华南经济区的交接处。张家界市xx区在今后的发展中不仅有希望得到政策倾斜，而且可以利用这些区域经济发展中要27、素聚集过程和体制转换方面的扩散效应，充分利用人流、物流、信息流的快速集聚所带来的活力刺激。同时还可以通过自身的努力与积极的争取，与三峡(宜昌)、重庆、武汉等已有或即将形成的大型旅游基地形成网络，相互支撑、相互带动。在改革开放20年，沿海地区的经济得到较大的发展之后，适度加速中、西部经济发展，减缓区域间经济发展差距继续扩大的趋势，协调东、中、西部经济关系已成为我国跨世纪发展过程中的重要战略任务。适度加速中、西部经济发展的一个重要措施就是要在这些区域内培育一些新的经济发展极。张家界市xx区不仅在长江中、上游区域的结合部，同时也是中西部的结合部，少数民族聚集区。国家西部开发的战略，使张家界面临历史性28、的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展使张家界有可能走出一条打破传统工业化思路，克服生产性资源不足约束，发挥优势和快速发展的新路，为中西部经济振兴发挥示范作用并成为增长的带头地区，并促使张家界市域经济的发展。5.5 交通运输条件交通是一切经济活动的基础，在交通相对不便的我国中西部地区，便捷的交通条件在发展经济的诸要素中就显得尤为重要。由于旅游业的带动，张家界市已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。1994年建成通航的张家界荷花机场是湘西北、湘西、川东、鄂西、黔东北唯一的大型民用机场，可起降波音737等大中型飞机。到1997年底共开通国内航线14条，运送旅客21万人次，货物629、40吨。同时，1997年国务院正式批准了该机场作为对外开放的航空口岸，预计将陆续开通直达香港、东京、曼谷、新加坡、吉隆坡等地区及国际航线。张家界火车站是横贯境内的焦柳铁路上为数不多的几个二级站之一，目前已开通直达北京、广州、上海、长沙等大城市的旅游列车。随着焦柳铁路电气化建设，铁路交通的优势将更加突出。张家界的公路纵横交错，四通八达。公路通过里程达2000多公里，基本形成了以张家界中心城市为中心，沟通各区县及市外的公路网。竣工的张清公路(张家界至观音洞），随着连接湘渝高速的张花高速（张家界-花垣）的通车，黔张常（黔江-张家界-常德）铁路开工及安张衡（安康-张家界-衡阳）铁路规划进入国家铁路综合30、网络系统，加上张家界地区现有的张常（张家界-常德）高速和焦柳（焦作-柳州）铁路，张家界未来必将成为湘西地区联通我国广大西部地区的路上交通枢纽城市。5.6 地方政府积极支持 旅游业是带动效应极大、创汇能力很强的行业。旅游业的发展对张家界市尽快脱贫致富有极重要的作用。张家界市被国家列为首批四个旅游综合改革试点城市，以及武陵山区开发地区，将张家界市作为全国旅游业发展的重点。进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，使其成为带动旅游业快速发展的龙头。市委、市政府提出“建设国际旅游精品城市”的战略目标。6、项目投入总资金及效益情况本项目预计总投资为2000万元，其中：道路及基础设施 280 万元，林果31、花卉科研园 350 万元，现代农业体验园 203 万元，景观创意园100万元，健身娱乐园 320 万元，特色饮食园 192 万元。7、建议在全面分析市场、准确经营定位，提高项目管理水平的前提下，项目建成后，有可观的社会效益。项目的社会效益主要表现为：首先，满足张家界市旅游项目建设的需要；其次，是张家界市旅游内容中文化含量的补充；第三，可为社会提供多个工作岗位，扩大就业；第四，满足随着经济发展而逐渐增长的扩大规模建设需求。第五，完善城市功能，提高城市的品位。第二章 市场分析1、生态农业观光园概况1.1 生态农业观光园的涵义。生态农业观光的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不32、仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个： 1.1.1 生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。 1.1.2 生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲33、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。1.2 生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不34、同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划 的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游35、业与农业结合的理想模式。生态农业观光园的主要类型： 生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：1.2.1 观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。1.2.2 农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性36、的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的03hm2的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。1.2.3 教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。1.2.4 森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树37、树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。1.2.5 民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。生态农业观光园的功能分区生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区38、。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临身境，感受真切的田园风光和自然生机。示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。休闲体验区由当地乡村居民、乡村活动场所构成，营造游客能深入其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市 成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村39、旅游产品，推动乡村经济发展。2、生态农业观光园旅游分析旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：2.1 一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改40、进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。2.2 二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生41、产。2.3 三是吸纳农村富余劳动力。据测算，“九五”和“十五”期间，张家界市每年新增农村富余劳动力近万人。在工农业产品都供大于求的情况下，第三产业是最大的出路。而在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元， 相关行业就可增收43元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。张家界市旅游资源的最大特点是人文景观与自然景观共生，农村经济与社42、会结构的自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。3、绿色食品市场分析 3.1 1990年5月15日，我国正式宣布开始发展绿色食品。我国绿色食品事业经历了以下发展过程：提出绿色食品的科学概念建立绿色食品生产体系和管理体系系统组织绿色食品工程建设实施稳步向社会化、产业化、市场化、国际化方向推进。3.2 第一阶段，从农垦系统启动的基础建设阶段(1990一1993年)，1990年，绿色食品工程在农垦系统正式实施。在绿色食品工程实施后的三年中，完成了一系列基础建设工作，主要包括：在农业部设立绿色食品专门机构，并在全国省级农垦管理部门成立了相应的机构；以农垦系统产品质量监测机构为依托；建立起绿色食品产品质43、量监测系统；制订了一系列技术标准；制订并颁布了绿色食品标志管理办法等有关管理规定；对绿色食品标志进行商标注册；加入了“有机农业运动国际联盟”组织。与此同时，绿色食品开发也在一些农场快速起步，并不断取得进展。1990年绿色食品工程实施的当年，全国就有127个产品获得绿色食品标志商标使用权。1993年全国绿色食品发展出现第一个高峰，当年新增产品数量达到217个。 3.3 第二阶段，向全社会推进的加速发展阶段(1994年一1996年)，这一阶段绿色食品发展呈现出五个特点：(1)产品数量连续两年高增长。1995年新增产品达到263个，超过1993年最高水平1.07倍；1996年继续保持快速增长势头，新44、增产品289个，增长9.9。(2)农业种植规模迅速扩大。1995年绿色食品农业种植面积达到1700万亩，比1994年扩大3.6倍，1996年扩大到3200万亩，增长88.2。(3)产量增长超过产品个数增长。1995年主要产品产量达到210万吨，比上年增加203.8，超过产品个数增长率4.9个百分点；1996年达到360万吨，增长71.4，超过产品个数增长率61.5个百分点，表明绿色食品企业规模在不断扩大。(4)产品结构趋向居民日常消费结构。与1995年相比，1996年粮油类产品比重上升53.3，水产类产品上升35.3，饮料类产品上升20.8，畜禽蛋奶类产品上升12.4。(5)县域开发逐步展开。45、全国许多县(市)依托本地资源，在全县范围内组织绿色食品开发和建绿色市场销售前景看好。绿色产业发展机遇与挑战并存，注重标示本兼治为发展之根本。绿色食品如要超常规发展：首先，要增加市民的环境保护意识，减少污染源，依靠科技增加有机肥和开发“绿色”农药，减少化学肥，为开发绿色食品创造良好的绿色环境。其次，食品加工部门要注重人才、技术、设备、资金的投入，依靠科技开展创新，在提高食品质量上做文章，在研究开发绿色食品上下功夫，把争创绿色名牌作为立足点、着眼点，领取进入国内外市场的“绿色通行证”。只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世人的生活多添一份“绿色”。4、经济林分析 4.1 46、生产与市场生产与市场现状据统计，2001年全市共生产木材9.37万立方米，生产竹材657.72万根；共消耗木材179万立方米，消耗竹材11802万根，说明其市场需求旺盛。1996年全市水果产量114276吨(其中柑桔17549吨)；其销售量均大于生产量，市场供不应求。4.2 市场预测及分析据木材市场预测，张家界市到2010年木、竹材供需缺口分别为1014万立方米、14758万根。由此可见，其市场前途广阔。缺口又以纤维材的紧缺更为严重，在树种中，松类木材的需求量缺口最大。因此，利用世界银行贷款建立集约经营工业原料林基地，大面积培育纤维材是张家界市林业的当务之急。 据预测，到20l0年，大、中径材47、缺口分别占该径级材需要量的297、591，而小径级材和非规格材在2010年时供给量却超过需要量的757和342，说明现有林分质量差，今后应以培育中、大径材为主。 竹材缺口绝对值高，相对量大，20l0年竹材缺381，以大径级材缺口最为突出，占38，可见竹材供需矛盾很大。张家界市现有竹林资源丰富，但因经营粗放，产量较低而形成了竹材缺口。对现有竹林进行垦复，提高立竹度，使其达到25003000株公顷，便能弥补其缺口。5、张家界蔬菜生产与市场供求形势 改革开放以来，张家界市的蔬菜种植面积保持了快速增长的势头。2002年张家界市蔬菜播种面积21.4公顷，比1978年增长了3.6倍，年均递增27.7。与此48、同时，张家界市蔬菜总产量也保持了持续快速增长的势头。2002年张家界市蔬菜总产量达到341101吨，是1985年3.4倍，年均增长率为15。目前，张家界市xx区居民家庭蔬菜的人均占有量呈现直线上升态势。1978年以来，张家界市xx区居民家庭蔬菜的人均占有量快速提高。 蔬菜消费近年来保持平张家界市拥有156.29万多人口，是蔬菜消费的大市。近20年来，张家界市居民家庭蔬菜的消费总量呈上升趋势。据住户资料推算，张家界市居民家庭蔬菜消费总量增长0.62%;增长幅度平均每年0.048%。这些数据不包括餐饮及食品服务业中的蔬菜消费量。近20年来，居民家庭蔬菜的年人均消费量呈现为先增加后减少的趋势。19849、3年张家界市城乡居民家庭人年均蔬菜消费量为157公斤，到2000年居民人年均蔬菜消费量为114公斤，人均减少量为43公斤，增幅为-27%。目前，张家界市居民家庭人年均消费蔬菜量高于世界人均消费100公斤的水平。1978年张家界市农村居民家庭蔬菜人均年消费量为132.04公斤。 未来的蔬菜种植品种应需转变思路，寻求新的发展：向营养保健型转化：在市场开放、蔬菜源扩大和品种增多的情况下，人们更讲究蔬菜的质量、营养。一些营养价值高且风味好的豆类、瓜类、食用菌类和茄果类蔬菜，由数量型向质量型发展，而花菜、生菜、绿菜花和紫甘蓝等一些营养价值高、风味好的蔬菜销售形势一直看好。向加工方便型转化：净菜上市适应了50、城市快节奏、高效率生活方式。如今，许多地方的蔬菜生产都开始向净菜小包装阶段发展，即在生产地将蔬菜整理后进行消毒灭菌、分级，并用薄膜包装密封，然后上市出售。向绿色食品型转化：使用生物农药和高效低毒化学农药，禁止使用剧毒农药，尽量少施化肥，多施有机肥，以避免和减少对蔬菜的污染，这已成为目前蔬菜生产的趋势。向新鲜多样型转化：目前，“大路菜”的生产效益开始下滑，人们开始趋向于购买一些营养丰富、保健型蔬菜和反季节蔬菜。蔬菜供应分析：人口增长将是未来畜产品需求长期增长的基本动因随着人们生活水平的提高和健康观念日益加强，绿色食品消费成为时尚，而首当其冲的是对绿色无公害蔬菜的关注和期盼。但是作为卖方的生产者对51、无公害蔬菜的高期盼与作为买方的消费者对市场上无公害蔬菜价格的心理承受能力却产生了激烈的对撞，一边生产无公害蔬菜势必要增加投入，不能做亏本的买卖，一 边是消费者在超市或农贸市场专卖区是望菜兴叹，高价位挡住了普通消费者的口福，其潜在的市场需求还期待更多的业者共同参与努力。6、张家界野菜资源的开发利用野菜是一种宝贵的植物资源，有很高的开发利用价值。随着市场经济的发展和人们膳食结构的改善，天然无公害的野菜食品必将受到青睐，野菜资源的开发利用具有极大的潜力和广阔前景。6.1 野菜资源的特点张家界市地域广阔，野菜资源丰富，种类繁多，分布广泛，蕴藏量大，常被采食的野菜多达多科00余种，在无环境污染的条件下是52、一种天然的绿色食品，且风味独特，营养价值高，有的野菜的营养成分还具有保健和医疗价值。6.2 张家界市可利用的野菜资源十字花科荠菜、水田芥、诸葛菜（二月兰）、独行菜、遏蓝菜、塘葛菜、碎米荠、沙芥、糖芥。菊科山莴苣、刺儿菜（小蓟）、蒲公英、牛膝菊、苣莫菜、苦菜、萎蒿、柳叶蒿、山莴苣、牛蒡、黄鹌菜、菊花、菊芋。豆科决明、野菜豆（救荒野菜豌豆）、广布野豌豆、山豇豆（茳芒香豌豆）、长萼鸡眼草、歪头菜、野火球、胡枝子、藤花菜、槐花、长叶铁扫帚。蓼科水蓼、巴天酸模、酸模叶蓼、酸模、红蓼、华北大黄、波叶大黄、何首乌。藜科藜（灰菜）、地肤、猪毛菜、黄须菜。苋科皱果苋（绿苋）、凹头苋、反枝苋、繁穗苋、刺苋、青葙、53、水花生、牛膝（山苋菜）。马齿苋科马齿苋。茄科红姑娘（灯笼草）、酸浆、枸杞。车前科车前、大车前、平车前。蔷薇科蕨麻、仙鹤草、地榆。石竹科牛繁缕。旋花科打碗花（小旋花）。锦葵科野葵（冬寒菜）。鸭跖草科鸭石草。三白草科蕺菜（鱼腥草）。唇形科凉粉草、地笋、甘露子（草石蚕）、薄荷。桔梗科桔梗、羊乳、轮叶沙参。楝科香椿。榆科刺榆榆钱。无患子科树头菜。五加科刺龙芽、刺五加。睡莲科荷花。桑科薜荔。毛莨科兴安升麻。景天科土三七。玄参科水莴苣、水蔓青。败酱科黄花龙芽（黄花败酱）。荇菜科荇菜。伞形科水芹菜雨久花科凤眼莲、鸭舌草。百合科薤白、有斑百合、山丹、毛百合、玉竹、二苞玉竹、黄精、热河黄精、狭叶黄精、黄花菜、小54、黄花菜、北黄花菜、山葱、山韭、野韭、龙须菜、鹿药。蕨类植物蕨菜、黄瓜香、薇菜、东北蹄盖蕨、中华蹄盖蕨、苹。6.3 张家界市野菜资源的开发利用概况随着张家界生态农业观光园经济的迅速发展，张家界市野菜资源的开发利用受到重视，由原来的农民自采自食阶段转向工厂收购加工，商品销售阶段。张家界xx生态农业观光园将建立野菜加工厂。目前准备开发的野菜食品种类主要有保鲜菜、野菜干、野菜罐头、野菜汁、腌渍品等。张家界xx生态农业观光园不断研究野菜的采集、贮运和加工利用技术，使野菜食品的加工技术水平明显提高，较先进的工艺如冷冻真空干燥、远红外线烘干逐步应用于野菜加工。第三章 建设规模与产品方案 1、指导思想按照“保55、护第一，开发第二”的基本方针，把握世界旅游业发展的大机遇，依托张家界国内外知名旅游胜地，以农业生态和民俗文化为主体，把生态农业园建设成集花卉苗木生产、各类树木培育、蔬菜果品栽培、生态景观研发、观光旅游和休闲渡假于一体的综合性生态农业区、提升、改造传统的农业产业，使之成为中国现代化农业和农村的窗口，国内一流的高档优质无公害旅游食品供应基地和展示土家族农家风貌和民族风情的观光休闲胜地。实施旅游带动战略，推动农业、农村经济结构调整，充分发挥农业景观的旅游功能，提高农业的综合效益，保护和改善张家界生态环境，丰富旅游业内涵，拓宽旅游业发展领域，实现高效农业、生态农业和旅游农业的有机结合，形成旅农共生发展56、的新型高效产业，带动和促进xx区乃至张家界市经济的快速稳定发展。2、建设目标。 总体目标，通过生态农业园建设，全面管理和恢复园区旅游生态环境，按照旅游兴区战略，合理调整农村产业结构，开发农业自然资源，提高生态农业系统的产业水平，建立一个适合区情的农村经济可持续发展的高效农业系统。园区建成后园区内年接待国内外游客 10 万人次，年增增长10%；特色农产品及加工产值 400 万元，年均增长8%；旅游总收入 812 万元，年均增长20%左右，旅游资源和环境保护达到世界要求的标准水平。采用现代生物技术、现代农业装备、现代农业科技，开发特色资源，建设与张家界这一世界品牌相匹配的生态农业园。经过5-10年57、的建设，把园区建设成为中国现代农业和农村的窗口，优质特色农产品的展示园，国内一流的农业观光休闲基地，国内一流的城效生态农业基地、国内一流的高科技农业示范基地，国内一流的高档优质无公害旅游农产品生产基地，张家界市域内围绕旅游调整农业和农村结构的样本。把旅游观兴农业培植成张家界市国民经济的重点产业。阶段目标规划期为5年：第一阶段（2013-2014年）：积极招商引资，启动核心区基础设施建设，重点进行水、电、路的基础设施配套工程建设。生态农业园区建设初见成效，初步完成五大园区主体工程建设。第二阶段（2015-2017）：完善五大园区建设。3、项目建设规模 张家界xx农庄建设规模为：五大园区。林果花卉58、科研园：以吉首大学张家界学院科技支持为支撑，培育特色苗木植物标本 50 亩，花卉园 20 亩。植物园应用现代移栽技术、生物技术、繁育技术，探索驯化方法和栽培技术，开发张家界特色森林资源，建立苗圃和成林园，植物标本园，进行科普教育，为山区绿化和西部大开发提供绿化种苗。年产林木种苗 200 万株。花卉园规划用地 20 亩，应用替代嫁接技术、适当环割技术，利用露地栽培和自动控温栽培方式，开发盆花盆景。规划设计生产能力年产花卉 50 万盆，年收入达 200 万元。现代农业高新园。包括特色粮作小区、无公害蔬菜小区和果木园，特色粮作小区引进先进实用技术，开发具有地方特色的水稻、玉米、高粱等粮食产品，生产特59、色水稻、香型水稻、甜糯玉米和特色薯类。特色粮作亩产值达到3000元以上。无公害蔬菜小区建设智能温室，引进高产栽培技术，采用滴灌溉技术，常年生产特种蔬菜、山野菜，繁育蔬菜、果用瓜种苗。种植无公害蔬菜 30 亩，每亩年产蔬菜 4000 公斤以上。年产值达 60 万元。果木园应用现代生物技术，驯化改造野生果树，引进栽培特色水果，培育具有张家界风味的地方果品，繁育适合当实际又具有较高经济价值的特色鲜果种苗，满足山区经济结构调整的需要及张家界旅游市场的需要。10 亩种植特色鲜果，3 亩为果树繁育基地。每亩年产水果2.5吨，年收入150万。景观创意园：用地42亩。盆景区、根雕区、奇石区、创意区组成，奇石区60、由石英沙岩石雕等艺术品为主，邀游人一同听石、赏石、采石、藏石。根雕区、盆景区供游人观赏。创意区，让游人以绘描、手编、摄影、修剪、制作等多种方式亲身参与景观制造、农业手工劳作、植物标本制作等，游人穿蓑衣、戴竹笠下田耕地打粑，置于田间溪边的手摇水车，脚踩水车，水冲筒车，水冲磨香车，水碾，打糍粑，石磨黄豆，自酿米酒、包谷酒，自制豆腐，编草鞋，棕雨衣，棕半笠，打铁自制农具，创意添编蝙蝠（万人参与制作，争创世界吉尼斯记录）。棕缝加工一世界上最大的最有特色的棕衣，在棕衣上编织各种图纹，万人参与，万人创意。特色饮食园：在无事溪旁-绿色情趣小屋，采用竹木结构、生态自然设计，建岩屋，竹楼、木屋、木楼等，以在园区61、内自产、自采、自购的果木、优质稻米、山野菜、鸡、鸭、鱼等原生态材料，吃水果饭，做叫化鸡、叫化鸭，喝自酿的米酒、熏制土家腊肉、烧烤山野菜、无事溪小鱼，生态环保、健康养生、自然情趣十足。健身娱乐园：设立古朴自然的传统娱乐园，荡秋千、刷砣螺、滚铁圈、玩飞镖、跳高、跳远、踩高硗、垂钓等。飞捕流萤、小溪抓蝌，吊脚楼里摇椅上听知了歌唱，使人回归远古自然，回归童年，其乐融融。建设素质拓展基地，为企业团队拓展训练、团队会议休闲提供理想场所，使现代忙碌的人亲近自然放松身心。对整个生态观光园进行景观设计农业园内的所有山地进行全面绿化。采取退耕育林、封山育林、补充造林、低产林园改造，实行绿色美化。规划建设三个绿化观62、光带，即山坡绿化带、道路山花带、溪河景观带。 山坡绿化带。山坡地以封山育林为主进行绿化，并按等高线，由低到高顺序种植为灌木、花卉、竹林、青松、灌木，形成山坡绿化带。对现有不适宜的林种加以改造，更换适宜树种林木，使山坡四季常青，美化园区整体形象。道路山花带。在车道、人行道两旁30米范围内，种植具有特色的山花，如杜鹃、月季、山茶等，形成山花带，以娱游人赏心悦目。溪河景观带。在园区无事溪沿岸，种植垂柳、葡萄、八月瓜，如松、柏、红叶枫等观叶树种和鸽子树等观花树种，形成一定规模的线状景、片状景、近观景和远观景，形成绿色长岸。在园区内形成之字型的绿色瓜果长堤。 对园区内的农舍进行改造工程，把生态农业园内的63、农户改造成为具有张家界特色的家庭旅馆。农舍改造工程做到九个一，即一栋土家楼，一套特色接待室，一个手工作坊，一块菜园，一块果园，一圈禽，一栏猪，一个停车位，一个沼气池。第四章项目选址项目建设地点：在张家界市xx区xx乡xx村。1、项目现状土地权属类别 该地块土地权属现为张家界市xx区xx乡xx村农民所有。2、场址建设条件2.1 地形、地貌、地质、植被张家界市境内经历过多次大构造运动，尤以第四纪新构造运动对该市的地层岩性、地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大。市内出露的地层自老而新包括元古界的板溪群；古生界的震旦系、白垩系；新生界的第四系等。市域内褶皱极为发育，主要褶皱有桑植-石门复式向64、斜和武陵山复式背斜。断裂主要有xx-保靖断裂带，该断裂总体作逆时针水平移动，它对本市沉积岩相、古生物分布及成矿起显著的控制作用。市境地貌以山地为主，地势西北高，沿澧水倾斜，中部沿澧水倾斜，中部沿澧水两岸，呈北东向缓低，南部山地向沅水递降。武陵山脉自贵州云雾山分支入张家界市，又分三支，三支均东到洞庭湖冲积平原而消失。山区石灰岩地层在市区分布甚广，岩溶地貌发育堪称全省之冠。流水沿着岩层节理裂隙溶蚀，多形在犬牙奇突的峰脊，进而形成峰林和石灰岩孤峰。另发育有石林、漏斗、落水洞、地下暗河等等，构成复杂的峰丛谷地型与丘陵漏斗洼地型溶蚀山原地貌。山地岩层倾角不大，形成单面山形态。且山地、山原的西北坡与北坡分65、别缓于东南坡与南坡，山原边缘部分为近似壁立的悬岩峭壁，山高谷深，气势雄伟，风景甚佳。2.2 水文。张家界市位于武陵山脉东端，多崇山峻岭，水资源丰富，主要属长江支流澧水水系，另有沅水系少量支流。澧水干流在市内总流程388公里，控制流域面积7255.34平方公里(含支流)。干流年平均流量154m3/S，其中约20%为地下水补给。含沙量0.445m3/S,年侵蚀模数451t/km3,其中5-8月汛期输沙量约占全年的90%。澧水源于市境内桑植县，流经市城区，干流在市内总流程388公里，控制流域面积7255.34平方公里，出市境后经石门、澧县和津市，由小渡口进入西洞庭湖之七里湖。2.3 气象。张家界市地66、处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候。总的气候特点是四季分明，雨量充沛，无霜期长，严寒期短。由于受地形的影响，气候复杂多变，且垂直气候差异明显。市境风向随季节转换较明显，秋、冬、春季多为偏北风，夏季盛行东负、东北风。全市年均气温16左右，一年之中，1月最冷，均温3.5-4.3，7月最热，均温26.3-28。市境内日照在全省属中等，且各区县分布不太均匀。降水量较为充沛，年均降雨量1400，多集中在4-6月，且降水量在时空分布上有明显的不均，多是雨量随海拔升高而增高。2.4 地形、地貌、地震情况地震方面按国家2001年1月1日颁布建筑抗震设计规范GB50112001规定，抗震设防烈度为6度，67、设计基本地震加速度值0.05，张家界（2个市辖区）。即xx区和武陵源区为抗震设防区。2.5 社会经济条件项目区农业生产以粮食、牲猪为主，2012年粮食播种面积381.04公顷，经济作物播种面积68公顷。项目所在乡的农业生产总值3041.33万元，其中种植业产值2165万元，林业产值71.1万元，牧业产值778。73万元、渔业产值26.5万元。农村社会总产值4615.59万元，土地经济密度56.36万元/平方公里，农民人均纯收入1606元。 项目区农基础设施较为完备。项目区水利条件较好，现有蓄水工程4处，其中中型水库1座，水I座水库2处，不II型水库1处，小山遍布，总计蓄水达5381.6万立方。68、现有灌溉高渠32公里，低改工程渠道5.9公里，项目区交通发达，张清公路纵穿全境，另有数十公里乡村公路，交织成网。项目区距张家界市区仅3公里，且项目区是张家界到武陵源风景区的必经之道、区位优势明显。区内已开通程控电话、无线寻呼、移动电话网络覆盖全区，区内10千伏农网线路正在进行升级改造。项目区居民由土家族、白族、苗族等多民族组成，民风纯朴。这些少数民族均保持着能歌善舞、热情豪爽的民族本色。其语言、服饰、民居、饮食以及婚葬喜庆礼仪均具有本民族的传统特色和古朴的乡土气息。鲜明的民族特色和浓厚的民族文化习韵将极大地丰富项目区的文化内涵。2.6 科技基础工业较牢固项目区农民文化程度和科技素质相对较高。农69、民种养习惯和种养水平相对较好，农业科技基础较牢。近年来，农业科技的投入也较多，是湖南省“优秀星火科技示范乡”，也是市农业局、林业局的科技示范乡，较好的科技基础为项目实施创造了条件。第五章 技术设备方案工程方案 1、技术方案 本项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原 则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。2、生态环境综合治理技术重点推广使用水土保持专项治理技术、坡耕地综合治理技术和“畜-沼-果”、“种-养-沼-加”生态利用模式。对重力侵蚀造成的水土流失地70、段开展以工程措施为主的改造与修复工作，对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表径流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，也优化了生态环境。3、高效生态林业建设技术根据项目区绿色长廊的建设需要，结合当地实际，加大封山育林的力度，引进、推广无性繁殖技术、种苗的培育技术及高效栽培模式。选择当地适种的树种，通过早期混交密集栽培的方法，并采用适当的调节技术、确定种间关71、系，加速绿化山顶等瘠薄山地。同时，采用秸秆覆盖和水土保持技术保持水份，提高幼林成活率和森林植被的生长速度，加速绿色长廊的建设速度。 4、无公害农产品生产技术利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。在生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。 5、庭院生态模式建设技术根据项目72、的自然、经济条件，结合家庭诱馆建设，选择庭院生态模式。重点引进立体农业种植技术发展“经济林果蔬菜家禽”生态模式；引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“经济林果花卉养殖业”；引进、推广生态养殖技术，发展“养殖业经济林果”生态模式。一个以上专业生产项目的生态庭院，使其家居环境更加优美、经济更加富裕。第六章 原材料燃料供应1、 自然资源材料 项目区内自然资源丰富。项目区属中亚热带季风湿润性气候区，气候温和，降水丰沛，雨热同季，光温水年季分布与农作物生长同步，年平均气温16.6，多年平均降水量1382毫米、年日照时数1449.6小时，无霜期268天。项目区地势起伏，土壤类型多样，其中以黄壤和水稻土为主73、，山坡土壤坡度大、土层较薄，但肥力较高，适宜多种作物生长。土地资源丰富，全乡人均土地面积0.5公顷，其中人均耕地面积0.065公顷。生物资源丰富，植物资源有近1000种，其中列入国家二级保护的有10多种，如香果树、银杏、鸽子花、龙虾花、杜鹃花等。主要动物资源有几十种之多，其中岩哇、大鲵、野鸡等是属于国家保护珍稀品种。2、 社会经济条件材料 项目区农业生产以粮食、牲猪为主，2012年粮食播种面积381.04公顷，经济作物播种面积68公顷。项目所在乡的农业生产总值3041.33万元，其中种植业产值2165万元，林业产值71.1万元，牧业产值778。73万元、渔业产值26.5万元。农村社会总产值4674、15.59万元，土地经济密度56.36万元/平方公里，农民人均纯收入1606元。3、 项目区农基础设施较为完备 项目区水利条件较好，现有蓄水工程4处，其中中型水库1座，水I座水库2处，不II型水库1处，小山遍布，总计蓄水达5381.6万立方。现有灌溉高渠32公里，低改工程渠道5.9公里，项目区交通发达，张清公路纵穿全境，另有数十公里乡村公路，交织成网。项目区距张家界市区仅3公里，且项目区是张家界到武陵源风景区的必经之道、区位优势明显。区内已开通程控电话、无线寻呼、移动电话网络覆盖全区，区内10千伏农网线路正在进行升级改造。项目区居民由土家族、白族、苗族等多民族组成，民风纯朴。这些少数民族均保持75、着能歌善舞、热情豪爽的民族本色。其语言、服饰、民居、饮食以及婚葬喜庆礼仪均具有本民族的传统特色和古朴的乡土气息。鲜明的民族特色和浓厚的民族文化习韵将极大地丰富项目区的文化内涵。第七章 项目总体布置总体规划布置“回归自然，乡村休闲”。生态农业园建设基本思路是实施精品旅游、特色旅游战略，走观光旅游到生态旅游之路。对整个项目区实施景观设计，绿色花卉奇石包装，这里环境优美，鸟语花香，山花浪漫，这里让人留连忘返，乐不思蜀，心灵沉静，回归自然，这里就是人间仙境，这里就是古老的净土伊甸园。园区建设规划为建设五大园区，为林果花卉科研园、现代农业高新园、景观创意园，特色饮食园、建身娱乐园。 林果花卉科研园。包括76、植物园、花卉园，用地70亩，其中植物园 50 亩，花卉 20 亩。以原生态为主体，科学栽培多品种植物标本花卉，提供观赏教育培训的让游人欣赏，体验增加知识。景观创意园。占地 42 亩。现代农业高新园。用地 70 亩，包括特色粮作小区和无公害蔬菜小区、果木小区。特色饮食园，占地 18 亩。健身娱乐园，占地 20 亩。第八章节能节水措施1、 建筑节能概述 能源是发展国民经济、改善人民生活的重要物质基础。目前我国能源形势相当严峻，在今后的长时期内也将难以缓解。为使我国国民经济持续、稳定、协调发展，提高环境质量，必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。我市与同纬度许多发达地区相比，冬天气候更冷，夏77、天气候较热，南方空气湿度还很高。在这种湿热环境下，我市房屋的保温隔热性能，却要比发达地区差得多。墙体、屋顶和门窗单位面积的传热量，为气候条件接近的发达地区的25位左右；很多空调建筑也没有采取必要的保温隔热措施。建筑用能浪费极端严重，现在建筑能耗已占我市能源消费总量近1/4，其增长速度还将大大超过“十一五”计划期间能源生产可能增长的速度。2、 节水概述 从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中，有300多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万m3，到2000年这些城市年缺水将达200亿m3，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社78、会和经济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。所谓节水，应当是在满足使用要求和给排水系统正常运行的前提下，加强管理，依靠科技进步，采取先进措施，提高水的有效利用率，减少无用耗水量。对于广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽、用之不竭的，没必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足，对经济发展、人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。各种经济和行政管理措施的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的软环境，公79、民节水意识的增强可对其他具体节水措施起到事半功倍的作用。第九章环境影响评价1、项目环境现状工程地理位置。项目建设位于张家界市xx区xx乡xx村。本项目全面按照绿色建筑和循环经济理论实践，展现循环经济“减量化、再利用、资源化”三大原则在景观和建筑上的应用，创造一个健康、适用的景观和建筑环境，建设低（零）碳建筑和污染物零排放社区，实现人与自然的和谐共处。1.1 低（零）碳建筑能源消耗均产生C02（CO）排放，从而危害生态环境；低（零）碳建筑不消耗或消耗更少的能源，或使用再生能源，从而使因使用能源产生的碳（CO2/CO）排量大量减少，从而更好地保护了环境，同时具有较好的经济效益，常采用的措施如下：科80、学采用外窗、外墙、屋顶、照明系统、自然通风、自然采光等设计，实现建筑大幅节能；在部分屋顶设置太阳能光伏发电系统，采用太阳能风电互补型路灯、庭院灯，环保节能；在部分屋顶设置太阳能光热热水系统，并配以电辅助加热，空气源热泵辅助加热等方式形成各种太阳能热水系统。1.2 零排放园区在污水处理上，园区内的生活污水、废水和雨水运用中水处理系统和雨水收集回用系统分别进行分类收集、处理、回用并建设沼气池，对园区内污水、污物进行综合利用，实现污、废水零排放，不仅具有很好的生态环境效益，而且具有较好的经济效益，同时对生活垃圾进行分类收集处理，部分回收利用，部分进行卫生填埋，可真正做到污染物零排放。农业观光业是一项81、保护和改善山区生态环境的绿色生态产业工程。 第十章组织机构与人力资源配置1、工程项目管理 建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。 实施投资项目法人制。1992年国家计委颁发了关于建设项目实行业主责任制的暂行规定，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合82、同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。2、组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体83、系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。3、人力资源 总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。4、员工培训 主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。第十一章 项目实施进度建设工期在项目的前期筹划、设计、施工等工作环节应有全局意识，统一规划。分二期5年完成。一期工程为五大园区建设。二期在工程完善配套阶段的基础上预计在扩建80亩。第十二章 投资估算与资金筹措 1、投资估算 1.1 投资84、估算依据 人工工资单价参照湖南省住房和城乡建设厅文件湘建价（2012）237号文件计取，建安工资按定额单价计70元/工日； 价格的取定依据：主材价格按当地建材预算价格取定；工程建设投资按张家界市类似项目投资估算额采用扩大（缩小）系数法增减投资；湖南省张家界市有关政策规定及收费标准。 1.2 建设投资估算参数选取本项目建设单位管理费按财建（2002）394号文关于印发基本建设财务管理规定的通知计取1.25%；本项目勘察设计费按计价价格200210号国家计委、建设部关于发布工程设计收费管理规定的通知计取2.05%；本项目环境影响评价费按计价价格2002125号国家环境保护总局发布的关于规范环境影响85、咨询收费有关问题的通知计取0.7%；本项目工程监理费按发改价格2007670号关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知计取1.42%；本项目工程质量检测费按主体工程的0.15%计取；本项目为农业观光项目建设地点为城市郊区，按城区外项目的规定规费计取标准，项目计取文物考古调查勘探费、白蚁预防费、散装水泥专项资金、消防配套设施费、防雷抗震设防确认费、水土防治保持费等按建筑面积60.00元/m2计取。 1.3 建设投资估算本项目建设投资估算为2000.00万元。项目土建工程费用1620.00万元，占建设总投资的81.00%；设备、工器具购置费156.80万元，占建设总投资的7.84%；安装工86、程费38.40万元，占建设总投资的1.92%；工程建设其他费67.21万元，占建设总投资的3.36%；项目预备费87.59万元，占建设总投资的4.38%。项目前期投入流动资金额度暂按年均运营成本估算，项目前期铺底流动资金额度为30.00万元。项目总投资构成情况详见表12-1。表12-1 张家界xx农庄项目投资汇总表序号工程项目投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明一建设投资2000.00 100.00%详见建设投资估算表1建设投资静态部分1970.00 98.50%1.1土建工程费1620.00 81.00%1.2设备、工器具购置费156.80 7.84%1.3安装工程费38.40 1.987、2%1.4工程建设其他费67.21 3.36%1.5预备费87.59 4.38%2建设投资动态部分0.00 0.00%2.1建设期利息0.00 0.00%二铺底流动资金30.00 1.50%详见资金筹措计划表三项目投入总资金2000.00 100.00%项目建设完成形成固定资产投资1970.00万元，铺底流动资金30.00万元；项目建设期投入资金为2000.00万元。 2、资金筹措方式与来源本项目估算投入总资金为2000.00万元，其中建设期投入资金1970.00万元，运营投入铺底流动资金30.00万元，项目建设及铺底流动资金由项目建设单位自筹解决。项目详细投资组成情况详见表12-1张家界xx88、农庄项目投入资金汇总表、12-2张家界xx农庄项目建设投资估算表。第十三章 经济效益分析 1、财务评价基础数据与参数选取 1.1评价依据 本项目按国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 国家发改委编写的投资项目可行性研究指南(2002版)； 国家现行财税政策、现行财务价格及市场调查价格、同类项目和相关经济指标进行财务评价。 1.2财务评价基础数据与参数税费本项目主要涉及的税费有营业税、所得税、城市维护建设税和教育附加等，营业税按营业收入的5%计取；所得税按项目总利润的25%计取；城市维护建设税和教育附加按营业税的1%和3%计取。生产负荷本项目为农业项目，生产、管理人89、员及技术均需熟练运用，项目投产期为计算期第二年，生产负荷按收入估算表数据。项目计算期本项目开发建设期1年，财务评价计算期9年。财务基准收益率设定本项目为农业产品项目，财务基准收益率按8%计取。 2、收入、税金及附加估算 2.1收入估算项目年均各分区运营收益情况详见下表：表13-1 张家界xx农庄项目收入估算表序号 项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年1.1植物标本园200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 1.2现代农业高新园180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.0090、 180.00 180.00 1.3景观创意园42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 42.00 1.4特色饮食园360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 1.5健身娱乐园30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 1年收入812.00 812.00 812.00 812.00 812.00 812.00 812.00 812.00 项目各分区年均收益合计为812.00万元。 2.2税金及附加估算项目正常运营年内年均为国家贡献税收91、133.16万元，其中营业税及附加费44.66万元，所得税88.50万元。项目销售收入、税金及附加详见附表13-1张家界xx农庄项目收入与税金估算表 3、成本费用估算本项目运营成本费用主要包括各分区运营成本、土地租赁、苗木基地建设及前期投资折旧摊销费用、人工工资福利、项目运营期维护修理费、项目销售运营管理费等。项目林果花卉科研园成本按其年收益的20%估算；现代农业高新园按其年均收益的20%估算；景观创意园按其收益的20%估算；特色餐饮按其年均收益的40%估算成本费用；健身娱乐项目按收益的25%计取成本。项目土地租赁费按每年7万元计。管理、推广宣传费按销售收益的4%计取。表13-2 张家界xx农92、庄项目成本估算表序号 项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年1林果花卉科研园40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 2现代农业高新园36.00 36.00 36.00 36.00 36.00 36.00 3景观创意园8.40 8.40 8.40 8.40 8.40 8.40 4特色饮食园144.00 144.00 144.00 144.00 144.00 144.00 5健身娱乐园7.50 7.50 7.50 7.50 7.50 7.50 6人工工资福利60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 7推广、管理宣传费32.48 3293、.48 32.48 32.48 32.48 32.48 8土地租赁费7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 9成本合计335.38 335.38 335.38 335.38 335.38 335.38 项目运营期年均总成本费413.36万元，其中年均运营成本费用335.38万元，年均固定成本77.98万元。详见附表13-2张家界xx农庄项目总成本费用估算表 4、盈利能力分析初步计算，本项目各项盈利指标为：项目财务内部收益率12.12%；项目总投资收益率17.70%；项目税前投资财务净现值1597万元（ic=8%）；税前静态投资回收期6.63年；资本金净利润率13.27%；项94、目运营期年均净利润为265.49万元（详表12-3）。表3-3 项目财务评价指标汇总表序号项目单位数值序号项目单位数值 一数值 二指标 1建设总投资万元2000.00 1总投资收益率%17.70 2营业收入万元812.00 2项目资本金净利润率%13.27 3营业税金及附加万元44.66 3项目投资内部收益率（所得税前）%12.12 4总成本费用万元413.36 4项目投资内部收益率（所得税后）%12.03 5利润总额万元353.98 5项目投资财务净现值(I8%)万元15976所得税万元88.50 6项目投资回收期（所得税前）年6.63 7税费合计万元133.16 7项目投资回收期（所得税后95、）年6.94 8净利润万元265.49 8贷款偿还期年0.00 5、盈亏平衡分析经计算，项目正常年份，以生产能力利用率计算的盈亏平衡点为45.69%；以产值计算的盈亏平衡点为：BEP（产值）=812.0045.69%=371.00万元当项目生产能力利用率达到45.69%或销售额达到371.00万元时，可以实现盈亏平衡，说明项目具有较强的获利能力。 6、财务评价结论本项目财务评价说明，项目盈利水平较高，抗风险能力较强，财务上可行。附表12-1 张家界xx农庄项目投入资金汇总表序号工程项目投资额占项目投入总资金的比例（%）估算说明一建设投资2000.00 100.00%详见建设投资估算表1建设投资96、静态部分1970.00 98.50%1.1土建工程费1620.00 81.00%1.2设备、工器具购置费156.80 7.84%1.3安装工程费38.40 1.92%1.4工程建设其他费67.21 3.36%1.5预备费87.59 4.38%2建设投资动态部分0.00 0.00%2.1建设期利息0.00 0.00%二铺底流动资金30.00 1.50%详见资金筹措计划表三项目投入总资金2000.00 100.00%附表12-2 张家界xx农庄项目建设投资估算表序号工程项目单位数量单价(元）建安工程设备投资安装工程费工程其他费合计备注一工程费用1684.53 1土建工程556.00 1.1特色餐饮97、区m21200.00 1600.00 192.00 192.00 1.2健身娱乐区m24000.00 800.00 320.00 320.00 1.3其他建构筑物m2500.00 880.00 44.00 44.00 2设备费147.20 2.1设备及工器具购置费m23200.00 400.00 128.00 19.20 147.20 按单位面积估算3公用工程981.33 3.1消防、给排水工程m23200.00 90.00 17.28 11.52 28.80 3.2电力电缆管网m23200.00 60.00 11.52 7.68 19.20 3.3道路广场面积m2 40000.0070.0098、 280.00 280.00 3.4植物、农业及创意园m2 60000.00 108.89 653.33 653.33 3.5场地平整m246666.90 28.00 130.67 130.67 二工程建设其他费67.21 1项目环境影响评价费万元1684.53 0.70%11.79 11.79 按主体工程费0.7%2设计费万元556.00 2.05%11.40 11.40 按主体工程费2.05%3联合试运转费万元1684.53 0.10%1.69 1.69 按主体工程费0.1%4施工图预结算编制费万元11.40 10.00%1.14 1.14 按设计费10%5工程保险费万元1684.53 099、.30%5.05 5.05 按主体工程费0.3%6施工图审查费万元11.40 8.00%0.91 0.91 按设计费8%7监理费万元556.00 1.42%7.87 7.87 按施工工程费1.70%8工程质量检测费万元1684.53 0.18%3.10 3.10 按主体工程费0.15%9项目可研费用万元1684.53 0.30%5.05 5.05 按主体工程费0.3%10项目报建规费等m23200.00 60.00 19.20 19.20 按建筑面积估算三预备费87.59 1基本预备费万元1751.74 5.00%87.59 87.59 按概算投资的5.0%四建设投资合计1620.00 156100、.80 38.40 154.80 1970.00 比例82.23%7.96%1.95%7.86%100.00%附表13-1 张家界xx农庄项目收入与税金估算表单位：万元序号 项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计备注1.1林果花卉科研园200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 1600.00 1.2现代农业高新园180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 1440.00 1.3景观创意园42.00 42.00 42.00 42.00 42101、.00 42.00 42.00 42.00 336.00 1.4特色饮食园360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 2880.00 1.5健身娱乐园30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 240.00 1年收入812.00 812.00812.00 812.00 812.00 812.00 812.00 812.00 6496.00 2营业税金40.60 40.60 40.60 40.60 40.60 40.60 40.60 40.60 324.80 按销售收入的5%计102、取3城建、教附加4.06 4.06 4.06 4.06 4.06 4.06 4.06 4.06 32.48 按营业税的10%计取4成本费用413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 3306.87 5利润总额353.98 353.98 353.98 353.98 353.98 353.98 353.98 353.98 2831.85 6补前期亏损353.98 707.96 1061.94 1415.92 1769.90 2123.89 2477.87 2831.85 7所得税88.50 88.50 88.50 88.50 88103、.50 88.50 88.50 88.50 707.96 按25%计取8净利润265.49 265.49 265.49 265.49 265.49 265.49 265.49 265.49 2123.89 附表13-2 张家界xx农庄项目总成本费用估算表序号 项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计1林果花卉科研园40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 320.00 2现代农业高新园36.00 36.00 36.00 36.00 36.00 36.00 36.00 36.00 288.00 3景观创意园8.40 8.40104、 8.40 8.40 8.40 8.40 8.40 8.40 67.20 4特色饮食园144.00 144.00 144.00 144.00 144.00 144.00 144.00 144.00 1152.00 5健身娱乐园7.50 7.50 7.50 7.50 7.50 7.50 7.50 7.50 60.00 6人工工资福利60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00 480.00 7推广、管理宣传费32.48 32.48 32.48 32.48 32.48 32.48 32.48 32.48 259.84 8土地租赁费7.00 7.00105、 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 56.00 8总成本费用413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 413.36 3306.87 5.1经营成本335.38 335.38 335.38 335.38 335.38 335.38 335.38 335.38 2683.04 5.2年折旧费62.38 62.38 62.38 62.38 62.38 62.38 62.38 62.38 499.07 5.3维护修理摊销费15.60 15.60 15.60 15.60 15.60 15.60 15.60 15.60 12106、4.77 第十四章 项目风险分析与不确定性分析 1、自然灾害风险 1.1 洪水 张家界市区以上控制流域面积4627km，流域内沟壑纵横，河网密布，雨量极其充沛，是湖南著名的暴雨区之一，常常出现大范围暴雨，导致洪涝灾害。无事溪为澧水支流，自北向南流经项目区，河面相对高差不大，该地区洪水主要由暴雨形成，洪水的发生及其时空分布均与暴雨相一致。洪水具有陡涨陡落、峰高量小和持续时间短等典型的山区洪水特点，年最大洪水发生在5-9月，量级大的洪水出现在6-8月，又以6到7月出现次数最多。项目园区依山傍水，洪水主要来自无事溪，因此加高、加固、拓宽无事溪河道，进行清淤疏浚意义重大，涝水主要来自于山水，完善沟渠治107、理，确保管网畅通，在园区治涝中作用不可替代。1.2 地震 为了加强建设工程抗震设防要求管理工作，防御和减轻地震灾害，保护人民生命和财产安全，根据中华人民共和国防震减灾法、地震安全性评价管理条例、湖南省实施办法和湖南省重大建设工程和可能发生严重次生灾害建设工程地震安全性评价管理办法，结合实际，我市与2011年10月制定了张家界市人民政府建设工程抗震设防要求管理办法。根据建筑抗震设计规范GB 50011-2010，xx区为抗震设防区。项目抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05，项目内建筑将严格按照相关条例施工建设。1.3 火灾 园区内林木丰富，建筑材料有竹木结构，各项建筑应严格执行国家颁108、布的消防规范要求及安全消防设施建设。其消防工程必须做到：人员集中的园，设立消防控制中心，出现火情等紧急情况时能够及时安排有关人员疏散，实施救助方案；消防水源以区内给水管网为主，自然水面为辅。在供水干线上设置消防栓，以保证消防车直接取水；园区内管理部门编制应急预案，并加强火灾宣传教育工作，提高员工防火意识。1.4 生物灾害 张家界农业有害生物众多，常发的农业病虫有上百种。综合产业重要性，植物病虫害流行性、迁飞性、暴发性以及动物疫病人兽共患等特点，从大生态系统的整体出发，根据有害生物与环境之间的相应联系和人类对社会经济生产及发展的具体要求，充分发挥自然控制因素的抑害减灾作用，因地制宜协调运用必要的109、防治措施，将有害生物控制在经济受害允许水平之下，避免或减轻灾变，以获得项目区内的综合生态效益。 2、财务经济风险 2.1 运营资金不足引发的风险。营运资金风险主要表现在现金周转速度过慢，库存增加也包括外购成品、自产苗木花卉、化肥农药等增加，外购成品采购过大，没有形成销售，形成积压以后的贬值，收款延迟，提前付款。在基地成品和营运资金明确不足的时候，签下大量的合同会造成整体资金不足，不得不形成银行贷款，而销售如果形成应收账款过大，会造成汇款资金链不足，从而引发资金链断裂。 2.2 销售汇款不能及时回收而引发的信用风险。信用风险主要是突发性坏账引起的风险，项目园区建成后，销售的苗木花卉，客户采购量大110、，销售市场集中在几大客户里面，对园区的影响可能会造成整体的连锁反应。 2.3项目不能达到预期收益风险。公司由于投资失误现金流得不到回报，连累了主营业务。由于对投资估计不足，在投资后期逐渐增加投资的时候，可能会占用很多正常的营运主营业务的资金。2.4风险相关方引发的风险。投资项目严格按照公司未来发展规划论证和设计，资金项目实施后，将会大大提高本公司的规模和盈利能力。公司有理由相信xx农庄项目资金投向的论证和预计的假设基础是合理且稳健的，但是在资金投资项目实施过程中，项目会面临着施工进度、政策调整、市场变化等诸多不确定因素。上述因素中其中任何一项向不利方向转化都有可能导致项目投资收益不能如期实现，111、因而公司不能项目未达预期的风险。 3、设计建设风险设计建设风险包括设计不完备、设计变动、技术水平、施工不当、资源开发能力。园区项目具有一次性、投资大、工期长、配套设施多的特点。在建设过程中要从成本与效益的关系上评价项目的经济合理性，做出正确的判断，园区项目建设从规划到实施是一个充满风险的过程，工程项目参与各方均不可避免地面临着各种风险，如不加以风险防范，很可能影响工程建设的顺利进行，给项目参与各方带来人员伤亡、财产和经济损失，还有可能对环境造成破坏，甚至酿成严重后果。 4、政策与社会环境风险4.1 政策法规 近些年来我国已颁发基本农田保护条例、农业生态建设技术规范等法规,颁布了武陵山片区区域发112、展与扶贫攻坚规划（2011-2020年）、张家界市国民经济和社会发展“十二五”发展规划等指向型条例，但尚未见到一个对生态农业的总体目标、发展规划、保障机制有完备规定的纲领性文件。政府对各地农业生态建设也缺少严格的要求和有力的约束。随着经济的发展,农业生态环境发生了巨大变化,出现许多新问题,原有的法律法规与国际上环保法规的差距在拉大。有些领域如土壤污染、流域污染等处于无法可依状态。4.2 环境污染 xx农庄项目定位于生态农业观光园，人为活动载荷将增加。客流量增加,生态农业观光园原有的自然生态环境因为人类活动密度的加大,能源资源输入增多,废弃物降解载荷加大,一旦超过环境的自我消解阈限,观光园区即会113、面临光热污染、水污染、噪音污染等一系列环境污染问题。任意嫁接移植外来物种和外来建筑。生态农业观光园总是存在于特定的自然地理环境和人文环境之中,园区内如果任意大量引进外来物种,外来物种受气候、土壤条件的限制,培植难度大,抑或成为破坏园区内原有生态的罪魁祸首;园区建筑在规划上形制、体量、风格方面没有做到科学规划、合理开发、永续利用。将导致生态农业观光园存在自然生态和文化生态的双重失衡。4.3 市场需求 xx农庄项目建成后，是集学、吃、住、行、游、购、娱于一体的特色农业庄园，产品为餐饮娱乐服务、苗木花卉销售与租摆、生态水果蔬菜采摘销售。张家界2009-2012年城镇居民生活人均可支配收入增长较快，分114、别为：12705元、14098元、15641元，城镇居民在观光休闲娱乐支出上有一定消费能力。2013年一季度我国餐饮收入增速比上年同期回落4.8个百分点。其中限额以上企业餐饮收入出现了改革开放以来的首次负增长。餐饮收入的大幅回落，对整体消费造成一定拖累。因此项目建成后应针对不同需求者制定出不同的营销计划以迎合消费者习惯，通过对客源市场的需求状况进行管理，以便更好的实现园区经营目标。 5、防范风险措施5.1制度安排与政策机制它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使农业生态观光园的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农户生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生115、态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。5.2市场调节机制农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。通过116、依托高校科研力量打造生态农业产学研示范基地，提升公司竞争力，引进适合园区的名优特养生品种，对于公司后续开发具有重要意义。5.3资金投入机制发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金117、。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。5.4科技创新机制科技创新是农业生态观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。5.5推广应用机制新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过程中，应以农户为中心，形成“自下而上”的推广应用机制。因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。5.6风险控制与管理机制农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使农业生态观光园的发展“险上有险”。5.7人才培育机制农业生态观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化作出贡献。要做好吸引优秀大学生的工作，鼓励和引导具有农业产业化的科研创新企业、高校农业科技人员为农业生态观光园发展献计献策。