1、陕西渭南城中村改造工程建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月84可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 编制依据及项目概述11、可研报告编制依据12、所在地块的现况13、改造的总体方案14、城改项目的简介25、主要经济技术指标2第二章 项目所处的背景42、1、渭南市情42、渭南市经济发展状况73、城市发展现状104、项目的提出12第三章 项目建设的必要性和可行性141、项目建设的必要性142、项目建设的可行性15第四章 渭南市房地产市场发展现状与预测171、房地产业发展现状172、市场需求量预测173、产业趋势分析18第五章 建设该项目的相关分析191、项目实施单位简介192、主要建设条件简述194、项目优、劣势、机会分析215、项目定位分析21第六章 项目总体规划241、规划设计指导思想242、项目规划设计原则243、项目规划目标25第七章 创建渭南优秀城中村改造项目的措施271、节能保温措施272、工程建设中对环境影响的处置283、劳动安全3、与消防安全294、项目实施进度计划31第八章 项目投资估算321、项目开发成本估算322、项目销售估算323、项目投资评价33第九章 资金筹集计划341、融资方式342、资金的管理与使用35第十章 社会评价效应36第十一章 项目研讨结论37xx二组城中村改造项目可行性研究报告第一章 编制依据及项目概述1、可研报告编制依据 1）渭南市城市总体规划（20112015年）；2）渭南市城市近期建设规划；3）渭南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（20112015年）；4）xx村二组城中村改造项目实施方案；5）渭南市临渭区经济发展局关于xx村二组城中村改造项目立项的批复；6)各主管部门批准的有关资4、料；2、所在地块的现况xx二组城中村改造项目位于站北路中段北侧，东临站南工商所，南临站北路，西临站北路农贸市场，北临纺机家属院。该地块用地面积13.618亩，现居住村民50余户，人口200多人，住房面积11000平方米，土地用途原本为安置本村出嫁女儿户宅基地，大部分住房已被村民出租或转让。因早期村组建房未进行合理规划，部分村民违章建房现象严重，使得现有住房产权状况复杂，道路、水、电等基础配套设施极差，加上租房的外来人口增多，管理难度较大，严重影响了渭南城市面貌。3、改造的总体方案为改善我村组村民的居住条件，完善城市基础配套设施，进一步改变渭南城市面貌，经全体村民会议讨论通过，决定申请实施城中村5、项目改造。计划由村委会牵头成立拆迁组，将xx二组整体拆除，遵循渭南中心城市总体规划的相关要求，依法报批报建，建设居民小区并成立社区。建成后的小区以优先安置村组村民为主，剩余的部分住房可以对外出售。4、城改项目的简介xx二组城改项目用地面积13.618亩，由临渭区站南办xx委会（二组）将该幅土地依法出让给渭南xx房地产开发有限公司开发。根据渭南市城中村改造的有关要求与规划部门的相关批示，拟建砖混多层两栋，框架结构高层一栋，总建筑面积20000余平米。项目总投资3000万元，计划自2011年7月初开工，至2013年6月底竣工，历时两年落成。该小区建成后，拥有专属的休闲场地，完善的区内配套，可以极大6、改善原村组村民的住房现状。同时，由于该城改项目西邻农贸市场，南临站北路，对面不远处就是渭南火车站广场，附近较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，投入使用后，定将成为渭南城中村项目的亮点工程。5、主要经济技术指标用地面积13.618亩代征道路面积0.349亩建设面积13.269亩总建筑面积20000 M2容积率2.1绿化率25%住宅套数192套第二章 项目所处的背景1、渭南市情 基本市情渭南市位于黄河中游，陕西关中平原东部。地理坐标为东经1085811035，北纬34133552。东与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠延安、铜川接壤，南北长182.3公7、里 ，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新欧亚大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。渭南市下辖一区（临渭区）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、 潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和渭南高新区，196个乡、镇、办事处，其中建制镇107个，办事处13个，3235个行政村。2006年底总人口546万人，其中非农业人口96.4万人。国土总面积13134平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。渭南市交通便利，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等6条铁路与108、310国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成8、四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路总里程为268.4公里，均居陕西省各市之首。渭南中心城市距省会西安60公里，距咸阳国际机场90多公里。通讯便捷，固定电话用户已达100万部，移动电话用户128万部，互联网宽带用户5.3万户，均居陕西省第二。 自然条件与资源1） 地形地貌渭南市地处我国内陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域：秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。地势南北高，中间低，9、东西开阔，海拔在3302645米之间。2） 气候水文渭南市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。除秦岭山区外，年日照时数2009小时2528.1小时，年均气温11.513.6，0以上积温4250.35022.9，在于10积温3780.84509.4，光能辐射量118.7134.18千卡/平方厘米，是关中地区热量的高值区。无霜期为199天224天，年降水量508毫米608毫米，年均降水量570毫米。风向以东北风为主，年平均风速2.56米/秒。渭南市地表水资源量8.88亿立方米，地下水资源量15.1亿立方米，全市水资源总量20.06亿立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量10、的4.4%。流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量486.92亿立方米，可利用量5.55亿立方米。3） 动物植物生态条件多样，生物资源丰富。全市有野生维管植物190余科800多属2500余种，栽培植物150多种，其中粮食作物17种，经济作物7种，蔬菜作物34种。野生动物360余种，其中鸟类211种，兽类150多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物23种。秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。家禽家畜20多种，人工栽培干鲜果树种类20种226个品种上，绿化树种20多种，观赏植物50科120属400种1000多个品种。林业用地38.7万公顷，林木蓄积量11、868.1万立方米，森林覆盖率达29.3。4） 矿产资源渭南境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。已探明矿藏51种，可开发利用的矿产资源38种，其中能源矿产3种，煤、铀、地热；金属矿产13种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；非金属矿产22种，粘土、白云石、水晶石灰岩、大理岩、长石、料石、石英岩等。原煤地质储量255亿吨，已探明储量50亿吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。钼矿探明储量150万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉2.76万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。黄金储量和产量均居全国地级市第三位。石灰石探明储量12、1.08亿吨，大理石储量1.3亿立方米，年产水泥240万吨。分布在9县(市、区)的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。5） 人文旅游渭南市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇瑰丽。丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源5456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级24处，居全省各市第二。有国家级重点风景名胜区两处。以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立，72峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；风景13、秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。省级风景区2处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。2、渭南市经济发展状况 经济发展“十一五”发展以来，渭南市紧紧围绕全面建设小康社会的宏伟目标，坚持以科学发展观为统领，以加快发展为主题，以项目建设为重点，抓住加快中心城市建设、新型工业化、农业14、产业化和服务业现代化等关系全市经济社会发展的关键领域，团结一心，奋力拼搏，全市经济社会呈现又好又快的发展态势。农业优势明显。初步形成了以粮棉油、果菜、奶畜、林果为主体的特色产业链。现有西北地区唯一的国家优质小麦基地、陕西省唯一的以秦川牛为主导产业的国家农业科技园，有国家苹果生产百强县5个，有国家优质棉花基地县1个和商品鱼基地县3个。全市现有水果面积158万亩，其中绿色果品面积86万亩，是陕西省最大的绿色果品生产基地。全年水果产量稳定在150万吨以上，绿色果品、优质果品、加工专用果品比重逐年增加。全市粮食总产稳定在200万吨左右，棉花产量7万吨，油料产量6.84万吨，素有陕西“粮仓”、“棉库”之15、称。果品冷藏库容超过20万吨，以澄城海升、合阳恒兴、白水安得利、富平三阳等企业为主的果汁加工企业，年加工能力达21万吨，是陕西最大的果品冷藏群和全国最大的果汁生产基地。现代工业初具规模。能源、化工、食品、建材、有色、机械、医药等产业发展较快，是陕西乃至全国重要的能源重化工基地。秦岭、韩城、蒲城三大发电厂和星罗棋布的地方发电站，年发电167.7亿度，占陕西省总发电量的1/3强。以韩城、澄合、蒲白三大矿务局为主体、地方煤矿相辅助的煤炭工业，年产原煤1191万吨。以渭河煤化工集团、陕西华山化工集团公司等企业为主的化肥工业，年产化肥60万吨，约占全省产量一半。以西北地区三大钢铁企业之一的龙钢集团为主的16、冶炼工业，年产钢材153万吨，占到全省产量的近一半。以量子高科、容厦、荣国、利君恒心堂、美邦、博爱等制药企业为主的现代医药工业发展较快，在全省具有重要的位置。渭南高新技术开发区占地31平方公里，基础设施完善，投资环境良好，现已形成现代医药、精细化工、设备制造、电子信息等6个产业园，近三年生产总值均增长40以上，是全市经济增长最快的区域。韩城龙门生态工业园被国家环保总局确定为循环经济示范园。全社会固定资产投资持续增长，消费市场稳中趋旺，第三产业较快增长。全年实现社会消费品零售总额102.8亿元，增长13.6%；居民消费价格指数上涨1.7个百分点。旅游业持续快速发展，接待游客人次、旅游综合收入分别17、增长14.8%和15.7%。信息、咨询等新型服务业发展较快，传统服务业市场活力增强。全年完成外贸出口总额0.78亿美元，增长21.5%；吸引外商直接投资3100万美元，增长34.8%。地方财政收入增长加快，社会保障体系日趋完善。全市地方财政收入完成12.02亿元，增长33.4%。就业和再就业工作力度进一步加大，城镇新增就业人数4.69万人，城镇登记失业率3.7%。 社会事业发展各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。全市共有各类科研机构25家，科技人员6.8万多人。高新技术企业发展到12家。民营科技企业发展到350家，技工贸总收入达5亿元。各级各类学校3132所，在校学生95.6万人。18、其中，全日制高等院校2所，在校学生2.5万人。职业教育发达。各类职业技术学校发展到277所，年输出各类技术人才4.5万人。“渭南技工”是陕西五大职教品牌之一，渭南技术学院成为全国“职教名校”。全市新型农村合作医疗试点工作稳步推进。现有四个县市区的154万农民参加了新型合作医疗保险。全市共有医疗机构324个，从业人员17169人，床位10680张，4个试点县参合农民154万人，参合率86%，医疗条件不断改善。电视和广播综合覆盖率达89.52%和85.52。渭南体育馆设施良好，曾成功多次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。华县皮影戏、合阳提线木偶戏、华阴老腔多次出国演出，五味什字、千树万树梨花19、开等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。3、城市发展现状渭南中心城区处于渭河冲积平原区，海拔330500米，地势南高北低，气候温暖，年均气温13.113.6，0以上积温4900，年降水量520毫米620毫米，年太阳总辐射118.3130.9千卡/平方厘米，年均风速1.6米/秒。渭南中心城市历史悠久。自公元360年城池始建至公元1934年间，城市发展局限于沋河以东区域。解放初，城区面积仅2平方公里，人口2万有余。陇海铁路通车后城区开始向沋河以西区域发展，至七十年代城区已发展至现今的解放路一带，城区面积发展到10平方公里，人口10万人左右，并在现今的市政府区域形成城市中心。改革开放以后，特别是撤20、地设市十年来，随着经济、社会的发展，城市建设日新月异，城区向西发展至零河，城市中心也由以前的市政府区域向西迁移到东风大街与前进路交汇区域。目前，渭南市中心城市东西绵延15公里，南北宽2公里，建成区面积31.6平方公里，现有人口33.5万人，形成了南靠陇海铁路，北依渭河的带状城市格局。渭南市是陕西省新兴的工业城市和关中东部交通要道，市域政治、经济和文化中心，以能源、化工、机械、轻纺、食品和旅游为主导产业，工商贸协调发展的新型现代化中等城市。撤地设市以来，中心城市建设累计投入资金13亿元以上，完成了60多项重点工程，城市基础设施水平进一步提升，城市功能日趋完善。建成水厂2座，日供水能力10万吨；污21、水处理厂一期建成，日处理污水6万吨；天然气管网55公里，年供气600多万立方米；改建和新建广场3个，城市公共绿地面积达到90公顷，绿化覆盖率达到24.61%，有24家单位被命名为省、市级“园林式单位”；城市公交车辆130台，公交线路11条213公里；城区出租车辆近千台。加快渭南中心城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。渭南市第二次党代会报告指出“经过二十年或更长一段时期的努力，把渭南建成西北地区的社会进步的文明城市、环境优美的生态城市、实力雄厚的经济强市”。根据渭南市城市发展规划，到2020年，城市人口将达到50万人，城市建成区面积达到50平方公里。渭南市国民经济和22、社会发展第十二个五年规划纲要提出，“十二五”时期，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效益经营、高水平管理城市，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区，加速 “西进北扩”步伐，力争到2015年，使中心城市建成区面积达到40平方公里以上，人口达到45万人以上。重点是依据城市总体规划，按照适度超前、配套完善、统一规划、建设精品的思路，着重搞好道路、供排水、供电、供热、供气、绿化、治污等项目建设，逐步完善城市基础设施体系。4、项目的提出渭南市是陕西省新兴的中等城市，是陕西和西北进入中东部的东大门，交通方便，具有承上启下的重要地位。xx二组城中村改造项目位于渭南市站23、北路中段北侧，隶属临渭区站南办事处管辖，周围社会设施齐全，交通方便，地理位置优越，区位优势明显。建设该项目首先是改善了xx二组50多户村民的居住环境，是一项重要的民生工程，具有重要的社会效益；其次，项目建成后，优先安置被拆迁村民，其余住房对外销售，不但解决了城市居民的住房问题，也将成为城市发展的一个亮点工程，解决了这一地区长期以来环境条件差的状况；第三，本项目所在区域处于渭南市房地产开发的新热点地区，可以把潜在资本转化为现实资本，实现城市资本的流通和增值。对完善城市形象、提高城市品味，提高城市实力、改善人民生活、渭南建设成为优美、文明、繁荣的现代化城市打下良好的基础。第四，该项目经过了前期反复24、论证，各种技术问题和施工建设问题均已得到有效解决，经过反复研究论证，提出了建设方案。因此，项目的提出符合有关要求。第三章 项目建设的必要性和可行性1、项目建设的必要性 项目建设满足城市规划要求与发挥综合开发效益的需要。根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是25、实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。xx二组城中村改造项目建设依据城市规划原则与要求，以住宅建设为主，集中建设居民住宅小区，将加快市区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。 项目建设是解决中低收入家庭住房困难的需要。渭南市作为拥有548万人口的大市，但城市建设缓慢，城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。加快渭南城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。贠张二组城中村改造项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优划规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完26、善，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐渭南打好坚实的基础。 项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要。改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也带来了共同富裕。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，贠张二组城中村改造项目可以很好的解决村民的住房需求，项目建设非常必要。 项目建设是拉动内需、促进经济发展的需要。首先是加27、快经济发展的需要，1995年撤地设市以来的十五年，是渭南经济社会发展最快最好的时期。渭南市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到70%以上，而消费对经济增长的贡献率仅30%左右，也就是说，要实现渭南市经济的快速发展，必须加大投资力度。加大对房地产项目的投资，是近期拉到经济发展的重要方面。其次是在全球经济危机的情况下，扩大内需的需要。全球经济危机发生后，我国的出口受到严重影响，要保持经济快速发展，只有在扩大内需上下功夫，而大力发展房地产是扩大内需的有效手段。2、项目建设的可行性 项目建设符合国家住房制度市场化改革政策的要求国务院关于解决城市部分中低收入家庭住房困难的若干意见中28、指出：住房问题是民生问题，要始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。xx二组城中村改造项目的开发完全按照市场规律运作，从各项手续的审批办理，直到销售方案批准等所有程序皆符合渭南市有关城市规划、土地以及房地产开发等相关的法律、法规和政策规定。 项目建设符合城市总体规划和发展方向xx二组城中村改造项目，符合城市总体规划的土地用途要求，符合城市规划要求，符合城市中心的发展要求。 市场前景良好委托西安设计院进行高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，特别是在住宅面积、户型、价格等方面定位准确，符合当地居民的喜好。小区开发的户型多样，大小皆有，销售价29、位合理，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。销售前景良好。因此，在满足广大市民需求上讲，在潜在市场挖掘和未来市场开发的角度上分析，该项目是有保的、可行的。第四章 渭南市房地产市场发展现状与预测1、房地产业发展现状渭南市房地产业起步较晚，但近几年随着住房制度改革的推进、房地产业市场化的逐步成熟和城镇居民购房住房观念的转变，房地产业得到快速发展，成为城市经济发展的亮点之一。随着房地产业的发展，全市建筑业也得到快速发展。据统计，全市现有800万元以上注册资金的房地产开发企业59家，物业管理企业27家，房地产市场的发展，不仅极大地改善了城市居民的生活条件，还带动了城乡一体化进程。2、市场需求量预30、测随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发展，渭南市城区房地产市场需求潜力巨大。按照中共渭南市委第二次代表大会提出的建设小康社会分三步走战略目标和渭南市城市总体规划，到2020年渭南中心城市建成区面积达到50平方公里以上，人口达到50万人以上。按照小康社会城镇居民人均居住面积30平方米的住房标准，未来9年内，渭南中心城市将有760万平方米的住宅需求。按照渭南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到2015年渭南市中心城市建成区面积达到40平方公里，人口达到45万人以上。按城镇居民人均住房面积25平方米计算，未来4年内，渭南市中心城市将有331、00万平方米的住宅需求。由此可见，渭南中心城市房地产开发潜力和空间巨大。旧城改造及城中村改造新增需求。渭南城市前进路以东、火车站附近居住用房多为70年代建设，在结构、面积、功能等方面不能满足居民不断提高的生活水平的需求。特别是城中村居民住房基础设施落后，卫生条件和居住环境较差，多数已经破败甚至成为危房，已不能满足经济较好家庭的居住需求，进行危旧房屋和城中村改造势在必行。家庭投资的需求。随着市场经济发展以及人们投资理财观念的变化，部分富裕家庭出于对不同居住环境的需求及保值等因素的考虑，把购置房产作为一种长期投资活动。3、产业趋势分析经过近年来的积累发展，渭南房地产业发展后劲明显增强。产业内部的规32、范化运作水平明显提升，房地产企业科学管理、科学决策和市场化运营、理性化竞争、人文化发展的理念进一步加强，这为今后渭南市房地产业的稳健发展奠定了良好的基础。渭南市委、市政府明确提出，在十二五时期要加快渭南市中心城市建设步伐，完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造旧城区，这为房地产业的快速发展提供了广阔的空间。第五章 建设该项目的相关分析1、项目实施单位简介渭南xx房地产开发有限公司于2009年6月1日经陕西省工商行政管理局审核批准，公司营业执照注册号：6193，房地产开发企业四级资质，法人代表：宫建政，注册资本金：800万元，办公地址：渭南市临渭区民主路中段回收公司内。公司下33、设开发部、工程部、销售部、财务部、前期物业管理部、办公室的五部一室，拥有高素质管理人员和工程技术人员25人，中高级职称20人，初级5名。公司组织机构齐全，技术、管理力量雄厚，已形成了完的企业管理体系及质量保证体系。公司始终坚持“以人为本，质量第一”的理念，坚持品牌经营，良性发展的模式，在各级领导的大力支持下，积极加快和完善投资城中村项目的改造建设，具备了开发员张二组城中村改造项目的能力和基础。2、主要建设条件简述1）供水在该项目所处地块东南角有DN1000mm上水管线，该项目上水可从该干线引入。2）雨水、污水排放利用站北路现有DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就近排入34、。3）供电由该项目西北角引入一条10千伏电缆，接入项目内配电室；4）供热项目建成后，拟从站北路热力公司所敷设的热力管道干线接入。5）燃气项目建成后，向渭南市天然气公司申请接入天然气管网。6）电信项目建成后，向渭南市电信分公司申请敷设电信管线。7）其他该小区内的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由渭南xx房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均接至本项目红线内。综合来说，xx二组城中村改造项目所处于站北路中段北侧，给排水、供电、供热、燃气、通信等外部设施系统齐全，距离较近，保障性可靠，均可满足项目建设需要。 3、设计方案简述该项目属于城中村改造项目，建成后的小区主要安置村组村民35、，因此在设计户型上多数以中小户型两室为主，配套设计小面积的三室户型。最北边1号楼砖混六层，共6个单元，其中设计4个单位为两室，面积在90平米左右；2个单元为三室，面积115平米左右。项目用地范围内东南方位为2号楼，共2个单元，户型以三室为主，面积在125平米左右。最南边的设计为3号高层住宅楼，共2个单元，一梯三户，面积区间在88平米115平米。位于1号楼多层与3号楼高层之间，精心设计小区内休闲场地，面积2000余平米。力争在做好楼体设计的同时，注重小区内的环境，为住户提供一个温馨、舒适的居住环境。4、项目优、劣势、机会分析1）项目优势（1）本项目位于渭南市站北路中段，毗邻陕铁院，周边银行、菜市36、场、学校、火车站、汽车站、饭店等市政配套齐全。（2）站北路是连接渭南新老城区的主街道，该项目周边的企事业单位较多，居住氛围浓厚。2）项目劣势（1）周围居住环境杂乱，整体未形成文化理念居住社区，给人整体印象档次较低。（2）该项目位于渭南市区东南方位，受渭南城市“西移北扩”的规划影响，部分客户容易受到政策的影响而选择西北地段。（3）该项目周边整体形象较差，规模小，地块、地貌不够理想，对项目的品牌提升和市场推广有一定影响。（4）该项目不能提供住房按揭贷款，市场环境若进一步恶化，销售周期将会延长，项目开发的资金压力将会增大。3）项目机会（1）该项目周边的居住群体，对原生活地段的认知、认可所带来的怀旧感37、，将成为该项目的推广机会。（2）该项目设计住宅户型面积区间适中，对于购买能力较弱，但又有刚性购房需求的客户群体而言存在消费机会。5、项目定位分析1）地理位置分析该项目位于渭南市东南方位，在渭南城市规划中偏东南，位置稍偏僻，但我们应辩证的看待位置偏僻的优劣性，努力去营造一种安静、优雅的居住氛围，加上日渐完善的配套设施，对于手中资金有限，但又想在渭南城区购房置业的住户来讲，是一种圆梦的机会。2）面积区间定位在该项目设计住宅面积中，合理的面积区间值也能看作是一种优势。88两室和115三室，对于接受该地段的购房群体而言，无疑具有较大的吸引力。对于购买能力较差的客户，买房更看重的是实际的利用空间，同样的38、使用功能，在设计上提高利用率后，将使购房成本减少，购房的计划也就更容易实现。3）销售价格定位要根据该项目自身的实际情况，结合项目周边其它项目的整体情况，综合各方面因素，做到合理化、市场化的定价。4）目标客户定位根据该城改项目自身的特性，所处的地理位置，以及对渭南房地产市场购房群体的分析，可以初步确定该项目的目标客户主要为以下几类：1）该项目住房主要为xx村组村民的安置用房；2）在周边居住年限较长，具有一定购买力的工薪阶层；3）周边临近县城、乡镇收入较高的村民；4）在渭南工作的有置业需求，购买力有限的外地年轻人；5）常年在火车站附近做生意，习惯于站北路居住环境的老住户，计划改善居住条件的改善性客39、户。第六章 项目总体规划1、规划设计指导思想 立足城市创卫，构建和谐环境设计力求与城市的整体风格和定位相协调，创造富有现代居住观念的高品质居住环境,力求人与人的和谐相处。本项目结合城市规划的要求，力求做到建筑、小区、城市浑然一体。设计在满足规划要求的基础上，适当加大建筑后退红线距离，均满足规划要求。同时在建筑造型上力求丰富多变，避免大片墙面对街道空间的单调感、压抑感。 彰显地块优势，创建人文绿色寻找诸多制约限制和有利因素，结合住宅项目自身特点寻求适合于本地块特征的规划布局形式。总体布局上以小区中心绿地为构图中心，行列式的布局令全部住宅都能面向内部绿地，争取做到户户均能见绿，将小区绿化与城市有机40、结合。2、项目规划设计原则 注重规划设计方案的经济可行性满足住宅的居住性、适用性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的经济适用房小区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅，以满足不同的居住需要。 加强空间围合，提高居住安全性小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分为不同的空间序列，并通过小区主次入口的塑造，以及组团、院落、单元入口的标志性引导，再由景观绿地的配合，进一步加强居住区内空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全品质。 增强小区发展的可持续性坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可41、改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。 坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然，享受自然，保证居民的身心健康。 符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则。规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。针对渭南市经济适用房市场需求，正确处理规划中社会效益与经济效益、超42、前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。3、项目规划目标 力求使小区与城市形成有机、统一的整体。 具有完整、清晰的空间形态结构和层次丰富的公共空间及景观环境。 具有完善的公共设施，为居住者提供安全、健康、舒适的居住生活场所。 为居住者提供一个识别性强的、能够认同的生活居住环境。第七章 创建渭南优秀城中村改造项目的措施1、节能保温措施xx二组城中村改造项目，建筑热环境和能源系统的设计，均贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行建筑节能设计标准。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积43、极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 节能措施围护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(44、m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k) 节能措施、新材料、新工艺的应用在建设过程中，大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。排水管采用UPVC管件；屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用磁卡燃气表；电表为磁卡电表；水表采用远程控制装置；变压式通风道等技术的应用。2、工程建设中对环境影响的处置 45、施工中的污染源、噪声污染来源于施工场地噪声，主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。B、施工中扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。C、废水污染包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。D、固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。 工程建设中对环境影响的处置措施通过对施工中影响环境各种源头的分析，施工期主要污染依然为噪声与扬尘，为减少其46、环境污染，应做到：A、现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车辆的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。B、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。C、施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”。即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计，同时施工，同时交付使用。D、建筑47、垃圾及时清理，文明施工，在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。3、劳动安全与消防安全工程建设中的劳动安全与消防安全的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的哪些对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 劳动安全 A、危害因素和危害程度分析a、有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能48、性。b、危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能对人身造成的危害。B、安全措施针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：a、在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。b、对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。c、对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。 消防安全主要分析工程在建设过程中与投入使用后可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。A、火灾危险性分析分49、析工程在建设过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。B、了解项目周围消防设施状况了解项目周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与项目的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。4、项目实施进度计划为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，该项目在时间和空间上尽可能的组织平行搭接施工。该工程计划自2011年7月初开工，至2013年6月底竣工，总工期2年。工程建设进度计划安排如下：2011年5月，项目在经济发展局备案，办理项目建设用地审批手续2011年6月，项目设计方案获批，办理建筑工程50、规划许可证；2011年7月，取得建筑工程施工许可证，项目进入工程施工阶段；2011年7月12月，1号楼（砖混多层）主体封顶，2号楼（砖混多层）建设正负零。2012年1月2012年6月，1号楼完成室内外安装工程，2号楼主体封顶，3号楼（框架高层）完成基础部分。2012年6月2013年4月，2号楼、3号楼完成室内外安装工程。2013年6月底前，完成道路、绿化等其他配套设施工程。第八章 项目投资估算xx二组城中村改造项目建设用地13.628亩，拟建住宅楼3栋，其中1#、2#楼为多层住宅，3#楼为高层住宅，总建筑面积20000余平方米。因拆迁原村组村民住房50余户，拆迁安置方案以面积置换为主，货币补偿51、为辅。经统计，拆迁建筑面积9800余平米，实行产权置换，其余10200平方米可以面向市场销售。1、项目开发成本估算1）目前已投入拆迁费用：160万元。2）前期工程费用：40万元。包含规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费、建筑设计费等。3）房屋开发费：1100元/20000=2200万元。包含建安工程费、附属工程费、室外工程费、绿化等费用。4）城市配套设施费用：120万元。5）开发费用：60万元。包含管理费、财务费、销售费、其他费等。6）不可预见费用：50万元。成本估算：160+40+2200+120+60+50=2630万元。2、项目销售估算产权置换面积9800平米，其余10200平方米可52、以面向市场销售。按照本区域2900元/的销售均价来计算：A、住宅销售额：2900元/10200=2958万元。B、住宅销售税费：1）营业税、城市维护建设税及教育附加：2958万元5.5%=163万元。2）印花税：2958万元0.5%=15万元。C、销售利润估算：2958-2630163-15=150万元3、项目投资评价1）项目总投入约：2630万元2）销售回款总额：2958万元3）销售利润：150万元4）项目投资利润率约为：6 % 以上数据分析为该项目目前销售均价初步估算结果，整体估算较为保守，项目销售单价根据市场销售前景，实际还有可提升空间，项目开发成本也有降低的空间。因此，在项目实施期间，53、如能做好超前的设计，高效的管理，并严把工程质量、成本控制关，随市场的波动及时调整经营方针，不断提高自身素质，管理水平，该项目也将会带来可观的经济效益和社会效益。第九章 资金筹集计划工程建设中，资金问题是项目能否运行成功的重要问题。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。因此，只有筹措和管理好项目建设中所需的各种资金，才能保证项目开发建设的成功性。1、融资方式与施工单位签订工程承包合同后，就应全力以赴地为该工程筹措必要的资金，以免造成资金拮据，周转困难，使工程开工资金不足，工程进度缓54、慢或停滞，而影响公司的信誉和经济效益。因此，我们计划从以下几个方面去筹措资金：筹措和利用自有资金。为满足项目在开工前的资金周转，我们可根据现有资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如：已完合同的应收工程款。利用当地商业银行贷款部分资金。贷款是工程项目建设中的重要资金来源，是开发方利用信贷资金经营的一种方法。我们完全可以向银行证明以下几个方面：公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，同时可以向银行提供该建设项目风险分析等。我们有信心让银行认为贷款发放后，我公司有能力偿还银行到款55、本息，从而在当地银行获得较多的货币贷款。售房款。在保证村组村民安置住房的前提下，房屋主体封顶后，办理住房销售手续，达到尽快回收工程建设资金的目的，另外也可弥补在建设过程中的资金不足，降低工程建设风险。2、资金的管理与使用随着城改项目的报建、开工前的准备、工程建设期、房屋销售期、竣工验收等阶段的不段变化，城中村改造项目由概念转入实体，资金也在随着变化。做好资金的管理与使用，应注意以下问题： 资本金问题A、由于资金的时间价值形成的利息；B、注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等；C、当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，投资者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值；D、银行借56、款的利率。 使用周转资金问题A、分期分年度办理银行保函和保险费；B、根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备；C、在材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金；D、向分包商转移资金压力；E、及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。第十章 社会评价效应xx二组城中村改造项目的开发建设对社会各领域都有拉动作用，对渭南的经济发展有着积极的促进作用。1、对村民、居民生活水平与生活质量的影响：凡是入住该项目的住户，可以改善人们的住房条件，提高小区人民的生活水平。2、对居民就业的影响：凡对参与该项目工程建设中各个环节的单位或个人，均有积极的带动作用，可57、以提高社会民众的就业率。3、对地区、文化、教育、卫生的影响：影响范围广，可以增添文化气氛、促进教育事业的发展。4、对区域基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响：影响范围广，可以促进该区域基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程。第十一章 项目研讨结论1、从社会效益来说xx二组城中村改造项目建成后，可提供住宅192套，优先安置我村组村民，切实解决村民生活及居住问题。由于该项目较注重工程的质量和小区环境的营造，将会成为渭南市区的又一个精品城中村小区。该城中村项目运作的成功，更是积极有效的响应了渭南市的住房工程建设，社会效益极为可观。2、从环境效益来说该项目开发建设过程中全部采用文明施工，最大程58、度的减小了对周围环境的破坏。该工程完工后，原本脏乱差的街道、破旧的危房、变成了环境幽雅，全新的建筑造型。且功能齐全，配套完善的城中村项目，对于美化渭南的城市形象，改善当地环境将会带来较大的影响。纵观项目建设全过程，从社会效益和环境效益来看，该城中村改造方案是完全可行的。原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面59、。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用60、50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱61、均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前62、完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗63、在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并64、砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度65、等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（27）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：66、建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测67、水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU368、0毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求69、见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工70、序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠71、，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部72、门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、73、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水74、层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合75、设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表76、面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致77、。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不78、可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜79、采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平80、台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后81、，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了82、足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留83、万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。84、每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙85、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑86、钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符87、合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为88、止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左89、孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶90、段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶91、段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一92、次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工93、期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按94、期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及95、供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检96、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主97、调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目98、标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底99、，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全100、检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工101、长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理102、利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符103、合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（104、见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部105、工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界106、定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的107、中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控108、制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段109、工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检110、查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看111、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之112、投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先113、析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易114、爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。115、如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工116、阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受117、组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用118、；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：119、其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之120、影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统