1、云南玉器城房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录1总论511项目背景5111项目名称：xx玉器城开发项目5云南省2011年“三个一百”重点建设项目5112报告编制依据：5113承办单位概况5114项目提出的2、理由和过程512项目概况11121 拟建地区11122项目的建设目标与建设规模14123项目投入总资金及效益情况1813问题与建议182市场分析1921宏观经济发展1922项目周边市场调查分析2023区域内部的竞争2424区域外的同行业竞争2925项目开发经营的SWOT分析3226市场调查结论3527项目定位3728案名：xx玉器城383建设规模与产品方案4031建发规模4032产品方案414项目选址525工程方案5951结构方案设计5952给排水方案设计：6053电力通信工程规划6854燃气工程规划726节能7461标准和节能规范7562节能措施757环境影响评价7871项目主要产污情况783、72施工期污染源分析及处理7873运行期污染源分析及处理8074承办单位对环境保护实施的方案8375环境影响评价85751 产业政策相符性85752与规划的相符性85753项目选址的合理性分析86754环境质量现状86755污染物达标排放结论87756环境影响结论87757环境经济损益分析结论91758公众参与结论92759评价总结论928组织机构与人力资源配置9481项目组织工作的原则9482公司权利机构9483公司管理机构9584项目组织构建9585项目管理措施979项目实施进度9991开发进度9992销售进度10110投资估算10311融资方案10412财务评价105121销售收入与成本4、费用估算105122盈利能力分析106损益分析：通过损益表计算106现金流量分析：106动态投资回收期107内部收益率 IRR107123盈亏平衡分析108124敏感性分析108125偿债能力分析10913国民经济评价10914风险分析112141投资决策阶段风险112142项目前期阶段风险113143项目建设阶段风险11415研究结论及建议1151总论11项目背景111项目名称：xx玉器城开发项目云南省2011年“三个一百”重点建设项目112报告编制依据： a建设项目经济评价方法与参数(第三版)；b2010年云南省国民经济和社会发展报告；c项目决策分析与评价：d中国工程咨询业质量管理导则；e5、投资项目可行性研究指南(计办投资20011153号)；f承办单位提供的有关资料；g有关市场信息、指标等资料。113承办单位概况114项目提出的理由和过程（1）项目必要性分析本项目开发建设的“xx玉器城”是一个集商业、居住等多种功能为一体的综合性产业项目。是云南省2011年“三个一百”重点建设项目。随着新xx建设进程的加快，xx区作为xx主城的重要组成部分，如何利用其区域秀美的田园、青山自然景观，与xx独具的产业优势构筑新的xx市北部城市支撑点已极具必要性和急迫性。2008年由云南上基房地产开发有限公司牵头，经云南省人民政府政策研究室、中国珠宝玉石首饰行业协会、省市区各级政府领导和专家的认真调研6、反复论证、科学决策，拟定了开发建设“xx玉器城”的规划。云南处于世界南北向和北西向两大宝石成矿构造带的北延交汇部位，是我国五大宝石主产地之宝玉石资源储量大、品种丰富是业内人士公认的“翡翠之乡”，此外缅甸大量的高质量玉石翡翠资源均可为我所用。有调查显示，我国将成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费中心，世界珠宝玉石贸易中心之一，珠宝玉石行业正迎来前所未有的“黄金”发展时期。为迎接这个黄金时期，把现代新xx建成辐射全国和东南亚、南亚的国际商贸中心，多年来省委、省政府把珠宝玉石产业作为重要产业进行扶持和培育，并提出近、中、远期把云南珠宝玉石产业培育成年产值过300亿元、500亿元、800亿元的重要7、经济产业的宏伟目标。珠宝首饰作为国际贸易中的一项大宗商品，近几年来其年营业额约2500亿美元。国际珠宝市场的整体表现是稳中有升、总体趋旺，各国、各地区的珠宝销售市场趋于乐观。云南旅游业发展很快，已成为云南的五大支柱产业之一。据统计，去年到云南旅游观光的国内外旅游者达7000多万人次，他们对云南品质好、价格适中的珠宝玉石产品有浓厚兴趣。随着经济社会的发展和人们生活水平的提高，翡翠、玉石越来越被世人所接受和喜爱。云南省委省政府主要领导对珠宝玉石产业高度关注，提出一些大的举措，促进翡翠玉石产业在云南有新的发展。建设“xx玉器城”不仅符合国家、省市发展的有关政策，而且是省委、省政府高度关注和积极支持的8、项目。（2）发展规划和产业政策的适应性开发建设“xx玉器城”不是一项简单的房地产项目，它是关系到我省珠宝玉石产业发展的一项重大举措，珠宝玉石产业是无污染的产业，具有高附加值，符合我市委、市政府的发展规划和产业政策。xx玉器城以它独具的产业优势被列入了云南省2011年“三个一百”重点建设项目。实施云南省2011年“三个一百”重点建设项目对我省完成2011年社会发展目标至关重要。根据云南省发展和改革委员会文件，云发改重点2011314号文的精神，一是要统一思想、提高认识，切实加强组织领导，根据省委、省人民政府提出的强基础、快发展、调结构、上水平，惠民生、促和谐的发展思路，做到领导到位、责任到位、措9、施到位、投入到位，千方百计完成云南省2011年“三个一百”重点建设项目年度投资任务和工作目标；二是要精心组织、密切配合，认真做好协调服务，高效扎实地解决项目推进中的各项问题，积极落实和优先保障“三个一百”重点建设项目的建设资金和前期工作经费，请各金融机构积极采取措施，对符合信贷支持的重点建设项目贷款予以重点支持和优先办理；三是上下联动、强化管理，保障项目顺利进行，及时协调解决项目推进过程中的困难和问题。按照云南省委、省政府提出的建设绿色经济强省、民族文化大省和国际大通道的战略目标，xx市在国家开发西部政策的指引下经济发展速度逐步加快，中国东盟自由贸易区的建立，xx将作为中国面向东盟自由贸易区通10、道上的桥头堡，并将成为一个开放性的国际性城市，成为我国西部地区面向东南亚、南亚的经济枢纽和重要增长极。新xx规划中已明确将把xx建设成为国内、国际两个市场结合的枢纽以及东南亚、南亚的区域性国际商贸中心。同时，随着xx新机场项目的建设将更加彰显xx作为西南咽喉的枢纽和吸聚效应，从而对房地产开发行业、珠宝玉石产业起到良性提升。资金流、信息流、人流、物流的密集，将极大地刺激住宅、商场的供应需求。“xx玉器城”建设项目正是在这样的经济环境下孳生的产物。根据云发201123号文云南省人民政府关于加快石产业发展的意见的指示精神，一是珠宝玉石产业发展规划是用5年10年时间，把我省建设成为中国珠宝玉石产业大省11、和世界重要的珠宝玉石集散、销售和加工产业基地。到2015年，产值达760亿元，年均增长27，从业人员达到90万人左右，到2020年，形成“世界玉石云南卖”的市场优势，具备开发不同档次珠宝玉石的能力；二是珠宝玉石产业布局。重点建设1个中心、3大特色区域、3条销售热线，把xx市建设成为珠宝玉石产品的加工、销售和集散中心，逐步成为具备自主创意设计、生产加工、交易拍卖、技术鉴定、文化博览等功能的综合性珠宝玉石产业发展中心；三是加强政策扶持。强化财税政策支持，各级财政部门在有关专项资金安排上要向石产业适当倾斜，支持符合产业发展方向的新(扩)建项目。“十二五”时期是我省跨越发展的重要战略机遇期。经济全球化12、与区域经济一体化深入发展，中国东盟自由贸易区的建立，为我省承接国际产业转移和促进生产要素重组提供了有利条件。党中央、国务院高度重视云南发展，作出了把云南建成中国面向西南开放桥头堡的重大部署，为我省发挥优势、彰显特色、全面发展、实现跨越提供了重大契机。云南省“十二五”规划指出：“要充分发挥我省资源丰富、市场广阔等潜在优势，进一步解放思想、大胆创新，努力开创科学发展新局面。积极发展特色鲜明、市场广阔、吸纳就业人员多的石材（含珠宝玉石）和工艺品加工等产业；要积极推进旅游业“二次创业”，加强资源整合、项目开发、品牌培育和市场开拓，促进文化与旅游互动发展，推动云南旅游由观光型向休闲度假型转变，把旅游业培13、育成国民经济的战略性支柱产业”。本项目的开发建设，正是根据“十二五”规划和云南省政府关于珠宝玉石有关的产业政策开发的特色地产项目。项目通过地产与珠宝玉石产业相结合，给地产赋以新的生命。本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，申报单位将在本项目中挖掘珠宝玉石特有的文化内涵，通过设计、建设、商区布局、景观美化等综合手段，延续城市的历史文脉，保持玉石文化特色，使建成后的玉器城成为独具特色的一颗明珠，城市建设中新的亮点。项目的建设有利于盘活该地区的土地资源，提升土地的使用价值，增加劳动就业、增加地方税收，加速现代新xx建设，从而加快地区的经济发展，改善区域人居环境，收获巨大的社14、会效益和可观的经济效益。 综上所述，本项目符合发展规划和产业政策。（3）行业准入可行性承办单位具备房地产开发资质，可从事房地产项目开发建设。自有资金额度大于项目总投资的30%，符合有关规定。本项目于2011年1月13日经xx市发改委核准并批复（文件号：昆发改审批办20111号），符合行业准入条件。12项目概况121 拟建地区本项目拟建地区为中华人民共和国云南省xx市xx区。xx地处云贵高原中部，全市幅员面积21011km2，大部分地区海拔在1500m至2600m之间，为山原地貌。xx主城区坐落在滇池坝子，海拔1891m，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映，天然成趣。“城枕群山廊面湖，山川风景15、堪画图”，具有良好的空间环境。鲜花常年开放，草木四季常青，是著名的“春城”、“花城”，是休闲、旅游、度假、居住的理想之地。这是建设xx玉器城最独有的优势。据2010年人口普查统计，截至2010年5月30日，全市登记常住人口533万余人，采录流动人口信息183万余人、出租房信息16万余间。居全省各州市首位，人口密度350人平方公里；人口自然增长率为559，全市城镇人口比重为61；，其中非农业人口占421，农业人口占579。在全国经济大发展的定位中，xx是中国西南地区重要的商贸、旅游中心之一；西部大开发的带动型城市；中国最适宜居住和西部投资环境最佳的城市之一 。2010年，也是“十一五”末年，xx16、市地区实现生产总值(GDP)2120.37亿元，比上年增长14.0；其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，产业比结构为5.7:45.3:49.0 。xx市城镇居民人均可支配收入18875.65元，比上年增长14.4%，扣除物价因素，实际增长达到了9.8%，而人均消费支出13243.53元，比上年增长16.2%，扣除物价因素，实际增长11.5% 。全社会固定资产投资从523.01亿元增加到2160亿元，年均增长30.8%，为xx建设面向西南开放的区域性国际城市打下坚实基础。xx是云南省的省会，西南地17、区的中心城市之一。在现代化进程中，它保持着现代新xx作为云南政治、经济和文化中心的“中心”地位，成为全省经济社会发展中最重要的增长极和发动机。在我国参与经济全球化进程中，xx是中国面向东南亚、南亚的现代开放城市；是我国与东南亚、南亚重要的贸易、金融、旅游、进出口加工中心和交通、信息枢纽。xx建城已有2400多年的历史，是我国第一批确立的国家历史文化名城，历史上与越南、缅甸、老挝、印度四国的交往绵绵不断，历来是中华传统文化向外传播的重要窗口。在长期的吞吐吸纳过程中，xx形成了自己兼收并蓄、海纳百川的城市文化特征，以及“春融万物、和谐发展”的城市精神。特殊的历史积淀，孕育出了一大批国内外享有盛誉的18、珠宝玉石研究、开发、鉴赏高级人才和一批技艺清湛的传统雕琢艺人。在茶马古道的必经之地、以石文化为显著特点的石关村建设“xx玉器城”项目，应运了天时、地利、人和的环境和条件。xx区是xx市辖区之一，因xx江自北向南纵贯全境而得名。xx大地自古以来就是商贸繁荣的“风水宝地”，早在元代，这里就以“工商颇众”而闻名遐尔。及至明清之际，已是“五湖商贾云集”，“房屋梯比云连，货物堆山塞海”。随着商埠的开辟和滇越铁路通车，xx区域已成为云南全省最大的商业市场和货物聚散地，同时还是商品进出口的中心。2009年末，全区常住人口66.5万人，比上年末增加5680人，增长0.86。城镇化率达93.89。生产总值达到219、08亿元，增长13%；财政总收入完成30.59亿元，增长18.18%，区内主要旅游资源点286处，其中，人文旅游资源点179处、自然旅游资源点107处、220余家乡村旅游点（度假山庄、农家乐和垂钓休闲园）。云南地处世界南北向和北西向两大宝石成矿构造带的北延交汇部位，是我国五大宝石主产地之一，宝玉石资源储量大、品种丰富，是业内公认的“翡翠之乡”。省会xx地处亚洲大陆腹地的中心，自古以来就是我国与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济往来的陆路枢纽和贸易集散地。以xx为中心的涵盖公路、铁路、航空、水运的立体交通网络已基本形成。项目所在的xx片区xx石关村，历来是中原商人进入云南腹地的最后一道关口和云南翡20、翠玉石出滇的第一关，是通往黑龙潭等风景名胜区的重要通道。龙泉路等多条重要交通要道从该项目经过，交通十分便利。综上所述，项目拟建地区各项资源条件非常适宜。122项目的建设目标与建设规模一、建设目标“xx玉器城”，是一个聚集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所，其中复合了xx城市文化特征和商业旅游特征；也构成了xx整个城市文化景观门户的形象内涵。建设目标是将xx玉器城规划建设成为展示xx文化和提供云南珠玉石文化的一个交流平台，打造中国最大的以珠宝玉石为核心的综合文化加工旅游服务基地，把xx建成世界重要的珠宝集散中心、产业加工中心，重塑云南玉石产业巅峰。通过“xx玉器城”21、的建设打造云南文化品牌。突出“自古以来玉出云南”的文化主题，展示云南在不同朝代玉文化的发展史。并承载云南珠宝玉石对外交流的展示平台、博览平台、加工工艺平台、信息传播平台、贸易平台、科研平台和人才培育平台的功能。建设成为云南第一家综合展示珠宝玉石的文化长廊。二、建设规模项目净用地面积760.44亩，总建筑面积943468.86 m2其中住宅面积184926.30m2，商业建筑面积387342.50m2。 主要技术经济指标规划净用地面积760.44亩容积率1.408建筑面积943982.04 m2计容积率建筑面积713889.12 m2不计容积率 建筑面积230092.92 m2其中：商业区34122、786.46m2人防工程面积90000.00 m2住宅面积184127.9m2地下车库面积140092.92 m2办公建筑面积159785.02m2机动车位数4713个半地下停车面积20040.12 m2道路用地面积125354.81 m2地面停车库1842.81 m2绿地面积190299.90 m2配套公建6306.81绿地率37.538%建筑幢数 192幢，商业148幢，住宅44幢可销售面积847675.23不可销售面积96306.81项目建设期2011年4月2012年 9 月， 18个月楼盘销售期2012年1月-2015年 6 月， 42个月土地费用单价 146.99万元/亩楼面地价1323、18.67元/ m2估算总投资411890.38万元估算单位投资 4363.33元/ m2销售收入688515.46万元平均售价8728.07元/ m2上缴税收113822.66万元投资回收期Pt2.81年税后利润 142146.95万元税后投资收益率32.86 %财务净现值FNPV53393.60万元财务内部收益率FIRR22.49%销售率盈亏点66.88%售价盈亏点7037.30元/建安成本临界值 2964.92元/销售均价临界值 7670.22元/项目的主要建设条件a交通条件公交车：9路76路79路115路128路直达车：128路公交车终点站，前行50米处。周边有通往xx国际机场的铂金大24、道，以及辐射滇西、滇东的二环路、三环路等城市主动脉。综上所述，本项目的地理位置，交通条件是十分便利。b供电条件本工程外部电源引自市政电力网，应结合现状按供电局有关规划和要求引入高压10KV电源。拟在本小区内拟5个设置10KV开闭所（由当地供电局具体确定），由开闭所引出的小区内10KV线路拟采用环网式接线。为了保证消防负荷及重要负荷的供电，在有关各分区配备相应功率的应急柴油发电机组，作为停电时的备用电源。因此，本工程的电力供应是稳妥可靠的。c供水条件及排水条件本工程水源由市政供给，在室外(红线内)呈环状布置。水质符合国家饮用水卫生标准，片区的生活及建设用水需求，可以得到解决。本工程排水可使用城市25、市政管道。综上所述，本项目的供排水条件己得到满足。d气候条件工程所在地点属低纬度高山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑。年平均气温15，日照年均为2448.7h，无霜期约227d，年平均降水量约为9001200mm，年平均相对湿度74，常年以西南季风为主，平均风速为2.2ms。综上所述，本工程气候条件相当适宜。e地质条件项目地处xx盆地北部边缘盆地向山区过度地带，地形平缓开阔，浅部广泛分布坡洪积的粘性土层，下覆二叠系灰岩、玄武岩，岩土体力学性质一般；黑龙潭官渡断裂从项目区中隐伏通过，区域构造复杂；水文地质条件中等复杂。地貌类型简单，区域地质构造发育，岩土体工程性质良好，现状地质灾害不发育，破坏地质26、环境的人类工程活动一般，通过云南地质环境研究所实地考查，未发现崩塌、滑坡、泥石流、不稳定边坡等地质灾害。也未发现地面沉降、岩溶塌陷、地裂缝等地质灾害。项目用地的西南面地块，基地为坡地地形，北高南低，东高西低。除东北角以外坡度均在7%以下，可设计成富有层次的整体商业城。用地内地势高差较大，东北高而西南低，最大高差有70多米。有一条40M宽的城市规划道路在规划道路南侧穿过，并与7204公路相连。综上所述，本项目地质条件较理想。f通信条件工程项目地通信条件优越。123项目投入总资金及效益情况项目建设总投资411890万元，单位建筑面积投资4363元m2，其中，建安工程费223369万元，土地费11127、780万元，建设期贷款利息25369万元，预备费28631万元，其它费用22741万元。项目税后利润142147万元，税后总投资收益率34.51，税后财务内部收益率22.4912，税后财务净现值53394万元0，投资回收期2.81年，具有较好的经济效益，在财务上是可行的，投资回收较快，抗风险能力强。13问题与建议鉴于本项目的成功实施，有赖于各方面的大力帮助和扶持，建议采取如下措施：131协调政府关系，争取政策支持。132缩短建设周期，争取降低资金成本。133进行多方案建筑设计比较，实现优化设计。134对工程建设实施动态监控，降低建筑安装成本。2市场分析21宏观经济发展2010年，国民经济运行态28、势总体良好，在结构上加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果。国内生产总值（GDP）保持高速增长2010年末，国民经济发展顺利达成“十一五”规划发展目标，中国成为世界第二大经济体，经济社会发展取得巨大成就。初步测算，2010年，全年国内生产总值397,983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点；云南省生产总值首次突破7000亿元，达到7220.14亿元，同比增长12.3%；xx市预计完成地区生产总值2120亿元，同比增长14%。22项目周边市场调查分析221项目周边主要楼盘分析，投资地块周边可比楼盘29、主要有：A、万科金域缇香物业类别 住宅建筑类别板楼 小高层 高层装修状况 毛坯,精装修容 积 率2.55绿 化 率46%物业地址xx区北京路延长线（昆十中求实校区旁）交通状况乘坐182路,168路， 23专线在昆十中求实校区站下车即可。入住时间2012-12当前价格住宅均价10000元/平方米B、天骄北麓物业类别 住宅、商铺建筑类别塔楼 超高层装修状况 简装修容 积 率6绿 化 率45%物业地址北市区红云路与红锦路交汇处交通状况据公交北市汽车场1100米，据红云小区站100米，119路、84路、79路、128路。入住时间2012年中旬当前价格住宅均价7500元/平方米C、龙江雅苑物业类别 住宅30、商铺建筑类别板楼 小高层 高层装修状况 毛坯容 积 率2.5绿 化 率45.65%物业地址xx区北京路与7204公路及xx江围合处交通状况龙江雅苑可乘K1路、23路、25路、57路、61路、67路、79路、92路、96路、119路公交霖雨桥。入住时间2011-12当前价格住宅1.41.5万元/平方米，商铺24万元/平方米D、和谐世纪物业类别 住宅、商铺建筑类别板楼 高层装修状况 毛坯容 积 率3.25绿 化 率41.8%物业地址xx区北市区小康大道(金色维也纳花园旁)江东耀龙康城后面 交通状况和谐世纪置身北城中央小康大道最重要地段，龙泉路、北京路、烟草路宽阔平整，霖雨路、。入住时间2009-31、12当前价格住宅均价8400元/平方米按地域远近及产品相似度确定周边市场综合价：住宅：（A0.8+B0.9+C0.4+D0.9）30.9=8493元/商铺： C=（20000+40000）/230000元/119项目名称项目位置项目均价物业类型项目优惠说明云都国际 西山区高新技术产业区二环西路均价8500元/ 公寓云都国际公寓热销中 优惠2%天骄北麓xx区北市区烟厂宿舍附近均价7500元/住宅天骄北麓住宅均价7500元/ 全款优惠2春城湖畔度假村宜良 阳宗海的东北岸 均价18000元/别墅春城湖畔 可优惠2滇池卫城西山区 滇池国家旅游度假区700010000元/电梯洋房滇池卫城电梯洋房接受登记32、 开盘可优惠2% 滇池香缇西山区滇池旅游度假区6公里处1700028000元/商铺滇池香缇别墅均价17000元/ 可优惠2%新域盛景五华 高新区管理委员会斜对面 87009200元/普通住宅新域盛景精装修房持续热销 优惠1%龙江雅苑xx北京路与路及xx江围合处 30000元/商铺北市区轻轨洋房商铺热销 全款享2%的优惠 新亚洲欢乐城彩云北路与广福路交叉口东北侧均价8000元/ 普通住宅新亚洲欢乐城均价8000元/ 可优惠2%呈贡新区假日街 呈贡 呈贡新区吴家营片区均价20000元/商铺呈贡新区假日街均价2.2万/ 全款98折华都B区揽翠官南大道与广福路交叉口800米8000元/普通住宅南三环板33、式住宅热销 均价8000元/优惠2%2011年4月xx房市动态 23区域内部的竞争区域内部的竞争主要来至西山新城云石国际中心、xx珠宝城、云南闽粤石材城三家企事业的竞争，现对照分析如下：竞争一：西山新城云石国际中心开 发 商：百集龙实业集团项目所在地：西山区明波立交桥旁西山新城所属行业：家居建材石材加工业建设性质：扩建销售模式：出售/招租项目主要参数：1.一期占地面积：80.4亩，20万平方米、2、投资估算：5亿元项目简介以及实施的必要性：云石国际中心是在“西部石材城”基础上提升改造的项目，“西部石材城”是云南百集龙实业集团于1998年投资2亿元建成，占地面积400亩，建有商铺25万平方米，汇34、集福建、广东、浙江、四川、重庆等地的石材厂商500多家，发展成为我国十大石材市场之一，也是我国西部地区最大的石材市场之一。云石国际中心项目属于西山区“城中村”改造46号片区，项目占地1700亩，需要资金80多亿元，项目一次性规划，分批实施。建筑面积20多万平方米，总投资5亿元，于2009年12月底完工投入使用；二期工程由观赏石馆、精品石材馆、云石商务大厦等组成，占地500亩，建筑面积100万平方米，计划投入30亿元；三期工程有云南翡翠玉石馆、云石博物馆、国际公寓、城市中央商务区组成，占地面积1100亩，建筑面积300万平方米，计划投入50亿元。项目优势云石国际中心主力侧重为家居、石材等贸易博览35、为主，交通便利，有物流产业优势，由于云石国际中心是在“西部石材城”基础上提升改造的项目，本身汇集了500多家石材厂商，有商家基础。项目劣势：开发周期长，周围大部分为低端商业，主要与住宅连成片，商业体量小与本项目对比：云石国际中心主要是以家居、石材大卖场为主，大卖场6楼暂定为珠宝玉石卖场，可以招租，商铺出售，面积区间在40-170平米之间。西山新城一期盛大开盘时，推出了云石国际大厦A、B座，16层为云石国际广场商场部分，每层面积在1000平方米左右；728层为云石国际公寓部分，所推房源均价为4300元/平方米。商铺的经营范围主要以生活配套为主；从以上项目的概况可以看出它与本项目的定位方向并不一致36、，该项目是一个综合的商业形态，珠宝玉石市场只是其中的小部分商业；对本项目的竞争力度并不是很强。竞争二：云南闽粤石材城开 发 商：云南闽粤投资开发有限公司项目所在地：安宁太平村建设性质：新建所属行业：珠宝玉石加工业销售模式：招租项目主要参数：1.总建筑面积38万平方米；2.投资估算：7.5亿；3.建设周期：1年项目简介以及实施的必要性：云南闽粤石材城项目是2007年6月xx安宁市人民政府在“泛珠三角9+2经贸洽谈会”上签约的重点工业项目。该项目在规划上以建设高标准、大规模、综合型、国际化石材加工贸易中心为目标，项目规划建设石材荒料区、天然石材加工区、人造石陶瓷加工区、仓储区、产品研发区、产品展示37、区、物流区、生活服务区、企业总部大厦8大板块。总体项目建设分两期开发，一期拟投资人民币2亿，建设标准厂房13万平方米。2009年中旬建成。二期拟投资人民币5.5亿，建设标准厂房及各种配套设施25万平方米。于2010年开工建设，预计2011年底竣工。建成后的“云南闽粤石材城”，将成为一个“产业结构完整、功能设施齐全、管理科学、服务一流”的一站式综合性现代化石材加工贸易中心。项目优势云南闽粤石材城所有土地均为云南闽粤投资开发有限公司自主持有，保证了入驻企业长期稳定发展，免除企业的后顾之忧。项目劣势地块位置偏远，缺乏商业氛围。与本项目对比项目是主要以石材为主的专业市场，与本项目虽同为专业市场，但经营38、范围有所不同；交通区位偏远虽然是项目的短板，但自主持有管理的模式，还是给招商工作带来了便利之处，开发大体量的商业存在较大风险最主要的是要有资源及政策作为依托，然后依赖交通，才能做大做强。结论云石国际中心、云南闽粤石材城与项目应该是一种竞合关系，能弥补xx玉石原材料、加工人才的不足；xx珠宝城将成为项目最重要的后期竞争对手，但由于受区位、规模的限制，对本项目也影响不大。名称位于经营范围经营模式建设 周期规模项目比对本项目xx玉器城xx石关村珠宝玉石生产、加工、贸易、博览、鉴赏、休闲、娱乐、旅游等销售、招租3年760亩，投资41亿元规模大、专业性强，玉石文化氛围浓，是安居乐业的圣地。对比项目云石国39、际中心西山区明波立交桥旁家居、建材贸易、加工、商贸，部分珠宝贸易等自营、招租1年一期80.7亩，20万平方米，投资5亿元以石材为主，珠宝只占部分，无竞争力。云南闽粤石材城安宁太平村石材加工、贸易等招租1年38万m2,投资7.5亿元以石材为主，珠宝只占部分，区域偏远。域内相关行业比照表24区域外的同行业竞争区域外的同行业竞争主要来至广州、四会、揭阳、平洲一、四会四会玉器产业已形成了较大的规模，以加工为主，在国内外享有较高的知名度。在广东的四大玉器市场（广州、四会、揭阳、平洲）中，只有四会生产全系列玉器产品，包括摆件、玩件、挂件、饰件等，高、中、低档品种齐全，款式多样。四会目前形成了清塘石料市场、40、天光墟毛货市场和玉器街净货市场3大市场。u早在清末民初，四会出现玉器雕刻加工。20世纪中期，四会已办起了一批玉器加工厂，玉器加工业迅速发展起来。u改革开放后，四会的玉器加工场、加工店和家庭作坊以惊人的速度发展起来。到20世纪90年代中后期，四会玉器行业得到进一步的发展，建设了具有一定规模和档次的玉器街、玉器城等玉器专业市场。到2006年底止，已发展成玉器商铺1000多家，玉器加工厂400多家，玉器加工场4000多家，从业人员8万多人，年加工玉璞700多吨，年产值15多亿元的规模。四会经验和做法：一是加大政策扶持，营造良好软环境。二是不断完善硬环境建设。三是成立行业组织，加强行业管理。四是不断加41、强宣传推介，强化品牌意识。二、揭阳揭阳的玉器产业已有多年的历史，近多年达到了较大规模的发展，已从传统的手工加工转向高新技术加工，从松散零碎的家庭式生产走向集约化、规模化生产，从简单传统的销售迈向多层次、多渠道、综合型的贸易轨道发展。磐东镇是揭阳玉器特色产业核心区，磐东镇玉器产业具有良好基础，特别是阳美玉都及乔东、乔南、乔西等村，聚集数以千计的玉器加工、销售商户，成为玉器设计、加工、销售基地。阳美独创的“公开股份制”（即在一块玉料矿石锯开之前，许多人都会来自由参股，没有合同和协约，是好玉大家共享，是废料大家分担损失）和加工工艺的创新也是阳美玉器获得市场竞争力的重要原因。亚洲玉都广场位于揭阳市东山42、区西部。分为加工区、经营区、拍卖展览区、科研区和生活区，规划建设成为包括生产、加工、贸易、博览、鉴赏、休闲和娱乐等多种功能，并集产、销、研和住于一体的城市综合区。规划建设内容包括已建成的玉器展销中心、阳美新村、外商休闲娱乐中心、层四星级阳美大酒店、古乔玉城珠宝贸易广场首期工程和正在规划建设的精铺装和适量绿化点缀的开阔广场、珠宝商会楼、会展中心、豪华展销中心以及分别采用不同国家建筑风格建设的缅甸街、印度街、日本街、泰国街、马来西亚街、老挝街等。三、平洲平洲是玉镯之乡，是全国规模最大的玉镯加工批发市场。u平洲是广东省南海市东部的一个城区，平洲玉器加工始于20世纪30年代，当时平洲的平东一带，就已有43、小有名气的玉器世家，很多平东人掌握了玉器加工技艺。u改革开放后，平东村发展村办企业，广州南方玉雕厂帮助平东人加工生产玉器制品，由于玉器效益好，经营玉器的村便逐渐增多，后来就遍地开花了。u目前平东村有三百五十多户人家从事玉器业，基本上都是家庭作坊，前店后厂，干的人多了，就出现了集中经营玉器的市场。平洲玉器的特色产品是玉镯，产销量上玉器总量60%至70%，可谓玉镯之乡。u玉镯的价值通常较高，平洲玉器的日成交额高峰时超过亿元。每天到平洲采购玉镯等玉器的客商近千人次。平洲已成为我国规模很大的玉镯市场。四、广州广州玉器市场：广州有条专营玉器珠宝的街道，人称“华林玉器街”，地处广州市内西关繁华商业区，街道44、两旁数百家玉器店铺及售货车鳞次栉比，成行成市，由下九路至长寿路，绵延一千多米，各路商贾云集于此，顾客如云，热闹非凡。在华林玉器街上，一间又一间紧挨着的玉器铺，大多数是买卖翡翠制品的，以批发为主，也有零售，品种繁多，有戒面、玉镯、花牌等，也有古玉和仿古玉器，还有雕工精细的玉器摆件。依靠交通、区位及广东其余几大加工基地的优势，广州玉器市场目前发展成为面向全国最大的玉器批发市场。广州华林寺玉器城位于著名的上下九步行街，华林玉器城最大的好处就是这里卖的货基本都是真货，卖假货的商户会受到商场的处罚。但这里的货价格比较高，据说半米柜台的租金要5000多一个月。广州玉器市场的规模很大，货的种类也很全面，高中45、低档都有，交易量也很多，可以说是客商云集。我想这和广州的城市地位有关，交通方便、服务业发达。25项目开发经营的SWOT分析SWOT分析方法，即优势(s)、劣势(w)、机会(O)和威胁(T)分析，是基于企业自身的实力，对比竞争对手，并分析企业外部的环境变化影响可能对企业带来的机会与企业面临的挑战，以此研究本企业投入本项目开发的可行性及采用的开发策略。1、优势（Strengths）云南是中国也是世界珠宝玉石产业的重要市场昆百大珠宝公司作为云南珠宝玉石产业发展的龙头、领军企业，荣获中国十佳名牌企业称号，也是我国西南地区唯一获此殊荣的企业，国内排名同行业第八项目用地气势宏大，产品业态丰富覆盖面广省市区46、政府力挺大型文化旅游地产项目依山而建，景色秀美商业户型新颖独特自然景观和配套齐全优势差异化定位优势人性化、智能化及适用性高度融合的创新水平集合目前市场上大部分楼盘的成熟创新点为一身。如：时尚简约的立面风格、小平屋顶、大客厅开间、共享花厅、阳光房、全屋观景露台、中层入户结构、全新外墙面保温材料、太阳能保温系统、地弹式道闸、带提示语音信息提示的对讲系统，及完善的户内安防系统等。运营品牌本项目在建设和运营过程中，将大力依托昆百大珠宝公司的深厚资源整合能力。十五年的珠宝经营使得昆百大珠宝公司在全社会范围内拥有，诚信、务实的企业品牌形象，其客户遍布全国。十七年来，昆百大珠宝公司一直在履行“一个负责的企业47、”的使命，诚实经营并回馈客户。公司的经营理念是：让客户满意，让客户放心！同时，为企业员工营造健康、丰的职业人生环境，引导、鼓励追求客户价值、员工价值的最大化。这具有积极奋进、文明和谐内涵的经营理念从珠宝行业承续到了房地产行业。在中国的房地产行业竞争日益严峻、宏观调控为企业的发展带来诸多限制的今天，品牌竞争力和企业综合实力更加凸显出重要性，宏观调控在为一些企业增加壁垒的同时，也给品牌企业和资源条件优厚的企业带来了更大的发展机遇。区位优势a、石关历来是珠宝玉石出滇第一关b、xx地处中国东盟自由贸易区，xx沿公路可直接抵达国内各大中城市c、xx玉器城新xx国际航空港东南亚，未来新xx黄金商圈d、东盟48、大通道（昆曼路）与史迪威公路（腾冲经缅甸密支那到达印度东北部）再现边盟优势 资源优势a、历来云南是中国的珠宝资源大省，翡翠文化的发源地和珠宝玉石的集散中心b、已与缅甸、泰国、印度三国珠宝供应商签订合作意向书，构筑了强力资源后盾；c、与多家旅行社对口强势联合，挖掘广阔市场资源。2、劣势（Weakness）开发期间路面过窄，道路交通不便，给项目施工及销售工作带来不便。3、机会（Opportunities）国家拉动内需，政策频频利好；珠宝产业近年来发展迅速，为项目带来区域发展空间；省市政府配重点工程项目，并给予多项优惠政策；目前房地产市场经过充分调整，目前正迎来新的发展机遇；翡翠、红蓝宝石、钻石、黄49、金等是资源型产品，是永远的硬通货，客观环境变化对其影响是短暂的。4、威胁（Threats）国家房地产调控手段多样，形势严峻；市场疲软的延后性。26市场调查结论2011年初，咨询单位对xx购买人群进行市场调查，结果如下：a何时置业：超过50的对象将在未来1年内计划置业，因此，由于市场波动而积压的刚性需求极有可能在未来12个月内爆发，开发出足以引起该需求得到释放的产品，是开发商目前最需要考虑的问题；b购房用途：自用85，投资15；C物业类型：拟购买的物业排序依次为：普通住宅一公寓一商住综合一商铺一别墅一写字楼一洋房一渡假物业；d喜欢的房型：两房和三房的市场需求仍然占据着60左右的比例，因此，侧重于50、80130 m2。户型的开发，依然是住宅开发成功的要素；e住宅价格：调查显示，在未来2年内将可能发生的有效需求比例为80，能承受6000元m2以内房价人群占总调查样本的304，60008000元m2的价格对象占总调查样本的20，能承受8000元m2以上房价人群占总调查样本的29.6；f付款方式：40对象选择银行按揭，30选择一次性付款，30选择分期；g可以承受的月供：51的对象可以承受的月供在2500元以内；h喜欢的景观风格：60人群崇尚自然，32的喜欢中式园林布局；i建筑外观：大多数人选择涂料，超过50的人喜欢淡雅的外墙颜色，样式以现代简约为主流；J对车位的要求：调查显示，当月租金超过40051、元个、而售价低于75万元个时，55的人群选择购买车位；k交房标准：45选择毛坯房，35选择简装或精装；l配套设施：对配套的要求依次为幼儿园及学校便利店医院体育设施银行快餐酒吧文化设施m样本个性：51的受调查者年龄为2550岁，70为本地人，拥有大专以上学历者65；27项目定位根据市场调查结论，确定本项目定位为：以老xx城建筑形式为载体，以老xx文化为灵魂，以珠宝玉石展示销售为核心，集传统文化、民间文化、翡翠拍卖、加工、批发、零售、科研、博览、人才培育、民族风情餐饮、民族商品展销，以及旅游休闲、健康购物、膳食养生、高尚住宅、文化娱乐等多功能于一体，建成云南面向东南亚、南亚和国内一流的以珠宝玉石为52、核心的珠宝玉石文化复合型商业服务基地。打造以玉器产业发展力为依托，满足产业发展所需要，形成融加工、零售、批发、对外交流、商务办公、展览、拍卖、交易、培训、咨询、接待等于一体的产业链条。此定位的目的在于保证商业核心的基础上尽可能体现项目的多元性，所谓的多元与项目商业整体不存在任何的冲突，且项目商业的多元性能大大提升商业的辐射能量及辐射范围。28案名：xx玉器城为了贯彻落实省委关于加快玉石产业发展的决定以及秦省长关于“促进翡翠玉石产业在云南有新的发展，防止云南珠宝玉石产业被边缘化”的指示精神。结合现在旅游业的发展需要，改变云南只有玉石旅游商品而没有珠宝玉石加工业的现状，把翡翠从毛料加工到成品过程中53、的最大利润增值部分留在云南。2008年初云南上基房地产开发有限公司积极响应省委省政府“打造云南珠宝大省”的号召，牵头建设“xx玉器城”项目，致力于打造xx地区的专业翡翠市场。并成立云南上基房地产开发有限责任公司开展“xx玉器城”的建设工作。中国珠宝玉石首饰行业协会非常支持“xx玉器城”的建设，2007年中宝协200743号文关于支持“老xx玉器城”项目建设的回复指出：建设xx玉器城非常必要，该项目的建设将会为云南珠宝产业的发展和再振雄风提供良好的契机，同时该项目可以有效地解决当地人的就业，增加财政税收，可谓“功在当代、利在千秋”。中宝协坚定的表示“我会愿意把xx玉器城项目作为一个重点建设项目在54、全行业推广和推进。”为了顺利的开展“xx玉器城”的建设工作，xx百货大楼（集团）珠宝经营有限公司与印度Rhca Gems珠宝有限公司签订了关于“xx玉器城”项目中钻石原料及半成品的供应、切割、加工、培训等合作协议；与缅甸金固珠宝有限公司签订了关于“xx玉器城”项目中翡翠毛料供应合作等协议；与泰国暹罗珠宝有限公司签订了关于“xx玉器城”项目中红宝石、蓝宝石、祖母石、南洋珍珠、金绿猫眼及各类半宝石供应、切割、加工、培训合作等合作协议。xx玉器城是一个特色地产项目，符合国家政策，不管是从房地产的角度还是从珠宝玉石行业的发展角度分析项目都是可行的，有很高的市场接受度。xx百货大楼（集团）珠宝经营有限公55、司已为未来的业主铺设着经营的道路，入住玉器城得到的不仅是一幢房产，更重要的是得到了一项永恒事业。综上说述，本项目案名定位：xx玉器城。3建设规模与产品方案31建发规模“xx玉器城”项目规划净用面积760.44亩，拟建总建筑面积943982.04m2 。项目将充分满足xx城市功能发展需求。项目用地指标表项目数值单位备注净用地面积506959.05m2总建筑面积：943982.04m2其 中计容建筑面积：713889.12m2其中商业建筑面积341786.46m2花园洋房184127.90 m2办公建筑面积159785.02m2半地下停车建筑面积20040.12m2地面停车房建筑面积1842.8156、m2配套公建6306.81m2不计容建筑面积230092.92m2总容积率1.408 总建筑占地面积136092.89m2总建筑密度：26.84%道路硬地面积125354.81m2绿地面积190299.9m2绿地率：37.54%旷地面积55211.45m2旷地率10.89%住宅户数1639户地面非机动车停车面积4615m2非机动车停车数39665辆总机动车停车数4714辆半地下停车数664辆地下停车数4050辆旅游大巴停车数量40辆根经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，本项目将实行科学规划、合理布局、综合开发、配套建设。32产品方案321规划设计理念及指导思想1规划设计理念依据人们尊崇历57、史、崇尚文明、追求健康、享受快乐的消费理念，满足人们“古、神、特、丰、优”的消费心理，突出“xx玉器城”项目的明代xx古城神韵、古色古香建筑风格和xx独特的地域特征、文化特色、春城特色，塑造有个性和灵魂的旅游文化产品，展现“现代、独特、优美、宜人”的山水文化园林景观，打造以珠宝玉石为核心的消费“航母”。2规划设计指导思想为满足人民生活水平不断提高的需要，该规划区将打造集旅游休闲、餐饮娱乐、商业经营、舒适人居为一体的商业居住文化旅游基地。322规划设计原则1以人为本，从道路系统规划和公共场地的设置可以充分的感受到人们带来的便利。设计中注意处理好自然环境建筑人三者的关系，努力把区域内规划成具有优美58、居住环境、完善配套服务设施、丰富的历史文化内涵的民族特色的社区。2结合地形，因势利导、因地制宜，创造出高低错落，起伏有致的商业和居住区景观及山地景观。3创造完善开阔的绿地系统，为居民提供充分的室外活动空间，使小区成为绿色生态小区，更好的与文体中心紧密衔接起来。4规划布局及单体造型充分考虑小区景观的要求，依势而建，力争创造出融入城市、融入特定区域的有机建筑群体。5广泛应用新材料、新产品、新技术、新科技，改善居住功能，、提高综合经济效益和社会效益。323总平面规划设计把建筑与山体充分结合达到节能、节地、节材设计中依托地形地势，根据自然地貌有机组织功能分区，道路交通，绿化景观，科学论证，做到工程的可59、实施性。一规划立意1文化立意项目吸取清末民初老xx城的建筑文化，展示老xx“一颗印”建筑、古茶马驿站、古城楼、牌坊青石板路，结合现代建筑理念，融入城市功能和xx独特的花卉文化，形成xx特有的城市文化的大型国际化观赏游览商业区。2人文立意强调以人为本的真实特质。提供给人们最适宜的步行公共空间。在丰富商业街道空间景观的同时能改善街区内部的小气候，而居住区也存在联系各组团的林荫步道，居住区内部所有开放空间节点都纳入此系统中来。通过规划区中部东西向的开场空间互相联系各个主要的步行空间，形成整体规划区的“H”型骨架。二规划结构体系1四个地块建设用地分为4个地块，即总体规划由4个部分组成，其中，1、2、360、地块为商业金融用地，4地块为居住用地，各地块相对独立又相互关联，设计中如何将4个功能地块有机结合统一规划从而使其各地块充分发挥区域优势成为设计中的关键。2市井街道以“老xx”的市井街道文化为创作背景。商业文化的传承体现在建筑形式的空间组合形式，建筑呈方形，布局紧凑，并围合成小院落，规划设计中通过提炼、演绎，把“一颗印”的空间特征、精神内涵，运用到商业空间中去，发挥其空间优越性，聚集人气，加强商业气氛。城市生态轴和商业人文轴为规划的基本结构骨架，而商业步行街则是空间组织的主要结构元素。3 综合性商业对于较大的综合性商业区的规划，合理有序的空间组织是关键，清晰流畅的交通网络便是空间组织的灵魂。总体61、规划来看，城市景观轴将基地分为两大商业街区，两个大的商业街区又由若干个小的商业组团组成。街区的内部联系以步行广场、步行街的联系形成网络是结构构架。商业分为的营造以云南古建为蓝本，用现代手法将建筑语汇加以提炼形成规划中的老xx玉器城的建筑组织形式。4 山地景观带居住区位于基地西面的具有较大程度的原生性和独特性的山地景观带，是整个基地的背景音乐，其独特的视觉景观效果表现在地形的正负，地形的高低变化中。在居住片区的规划设计中，我们保留了山体的原生状态，规划布局依山就势。在此自然环境下，住宅组群的规划尽量利用基地本身沿着迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围。以高低错落有序的62、几何立体组合，从而创作出一个富有时代感的山体建筑群三规划区的道路体系1 动态交通体系在各功能组团内部均设置组团级道路，根据组团的内部结构和建筑形态布局设置组团级道路，满足居民的交通出行要求。综合商业区通过交通管制，控制车流对内部商业人流的影响，能满足紧急状况的消防车同行。与平地交通不同，要实现山地空间的交通联系，除了要考虑它们的水平位移以外，还需特别考虑在竖直方向的位移，使山体交通呈现出立体化、景观化、多样化的特点。在本项目居住区规划道路系统设计中，道路的线性选择首先要取决于地形。从生态观角度出发，我们一方面要使山地道路适合爬坡的要求，另一方面要尽量减少对原有地形的改变。使道路布线与山地景观协63、调。除此之外，山地道路的布线还需要与建筑布局相结合。道路的线型还是决定建筑排列的骨架，它的形成对建筑的功能组合、空间布局影响较大。2 步行交通体系因直接与地面相连，更像是一种“通廊”，而不是一条轨道，通过巧妙地规划，这种“通廊”可以被激发、分流、汇集、导入、定向、转换和加速。“通廊”中安排相关雕塑、小品、广场等。根据规划提出以人为本的原则，主要通过对步行空间的系统化设置来体现。商业区的步行生态休闲通道通过与建筑的相互契合，营造轻松舒适的步行交通环境，同时通过周边的相互交错，形成网状的步行交通网络。在基地高差起伏较大的地段，人行交通的系统，不仅考虑了行人的便捷出行方式，如结合坡地景观设计了台阶，64、无障碍升降梯等，更考虑了作为辅助交通的供行人锻炼散步等人性化登山小径，是人与自然和谐共生的体现。四规划区无障碍体系14#地块住宅无障碍设计本地块道路路面宽度达6米，采用人车混行交通。因场地现状坡度较大(部分道路坡度8)，以机动车为交通工具，残疾人士能到达每个多层住宅单元入口。绿地内入口及内部设盲道等提示设施，满足残疾人士通行需求。2商业区办公区无障碍设计每个地下室均设计无障碍车位。商业及办公建筑入口处附近灵活设计坡度小于112的坡道，可解决入口高差。竖向交通联系采用无障碍楼梯，形成系统化交通流线。五规划区的人防系统本项目采用将所有地块需配建的人防地下室面积合并设计的方案构想。首先优先设计在1#65、地块，1#地块的地下室全部为人防地下室，另有3#地块的商业中心的地下二层也作为人防地下室。具体详规由专业人防公司二次设计。六规划区的绿化体系1 绿色生态廊带本规划设计将依托水系和林荫步道以“绿色生态廊带”来组织整个规划区的绿化系统。绿化体系以建筑自然生长肌理为依托，以“多核一一联接”的渐进构成模式来形成网路化生态体系。2 山地景观规划强调商业的总体布局和融合居住区自然山体起伏的自然景观，纵观整个规划区。一条贯通东西的中轴线从基地的中心穿过，体现了大型规划区的向心力和规划序列。次轴线不仅是构图中心线，也是景观轴，是连接建筑与场地的纽带，也是玉器城最具有人情味和商业价值的空间形态。在中轴线两侧分别66、设计有一条次轴线，是景观次轴，从而形成商业区的村落形态的景观空间框架，也是最能体现商业广场景观特色的界面。本着回复老xx气息的设计理念二次布局的街道空间，如同树杈，巷弄多处于层楼叠院之间，优雅静谧，两侧古朴清雅的建筑院落营造舒适慵懒的空间。3 生态循环系统七规划区的节能本项目总平面单体布局，大部分为南向或东南向，有利建筑充分利用日照采光。商业基本面向长年主导风向，有利形成穿堂风，改善室内风环境，减少空调使用频率，有利节电节能。住宅建筑单体基本平行长年主导风向，形成小局域风环流，对改善组团间的风环境有利，住宅屋顶与商业屋顶均考虑了安置太阳能热水系统的位置，充分利用云南独特的地理气候和自然资源，有67、效的节约能源。商业和办公建筑单体外轮廓简单，减少建筑外墙面的长度，有利节能。324建筑设计一商业建筑设计本项目商业部分的定位便是要将xx玉器城建成为一家综合展示老街文明文化符号的观赏旅游商业区。我们本着以xx城建筑形式载体，以xx城的建筑文化，结合现代建筑理念，展示老xx“一颗印”、商业街、青石路、牌坊等建筑文化和雕塑文化、花卉文化、餐饮文化，建成xx人独有的城市文化的大型国际化观赏游览商业区。在商业建筑设计中融合了玉器文化特有的生活方式，将销售加工等专业环节柔和到建筑设计元素之中，从城市文脉中探索里弄作坊式商业经营模式。二居住建筑设计居住建筑设计应用了欧式田园建筑主义风格，与中式古典商业建筑68、相映衬，体现了中西方文明的交融和对话。居住建筑由于依山而建，所以体现了山地建筑的独有特点，单体设计中借助山体的高差变化形成的观景平台可眺望整个规划区精致。中国xx玉器城平面图户型介绍1、 住宅房型小户型公寓、花园洋房、一梯三户、叠加别墅、联排别墅、小跃层2、 商业户型联排街铺 四合院落珠宝玉石加工、生产、销售、居家办公集一体超大景观露台商洽区商住一体，自由分区进深小，长宽比更趋合理，铺面使用布局更趋合理双向通铺、可分可割再现新时代四合院、亲和睦邻关系、同享30天井90超大加工空间任意分割功能分区珠宝玉器经营区：博物馆为中心，辐射四周商业物业；云南民族文化特色街区：四方塔为中心；东南亚文化风情区69、：八角塔为中心。1、A1地块功能为商业建筑、博物馆、生鲜超市、公厕，层数为一至五层。地下车库一层。2、A2地块功能为商业建筑，层数为四至五层，商务办公楼八层，地下车库一层。3、A3地块功能为商务办公，层数为七层。地下车库一层。4、A4地块功能为花园洋房，层数为四至七层，幼儿园层数为三层，地下车库一层。三公建配置根据城市居住区规划设计规范等的要求，并征得教育行政主管部门的意见，规划区配置有一座9班幼儿园，配建3000m2的生鲜超市一座、商业服务中心、超级大卖场等。同时在满足城市片区对小区市政设施的配置等要求，按照国家规范配置必要的给水、排水、电力、电信等设施。配建小型垃圾转运站两座，每座占地1O70、O m2；配建二类公厕四座，每座建筑面积60 m2。四非机动车停车系统4#地块住宅非机动车位的设计，是以地面上分散布置非机动车停场地的方式，方便就近居民使用。商业区的采用多种方式设计非机动车位，每个地块基本能解决本地块的非机动车停放问题。其中1#地块在地上商业一层下部与地下室顶板间的架空层，全部做公共非机动车库，面积达两万平米，满足本地块非机动车位要求。2#地块在地下室设非机动车库数千平米，同时在商业中心的地下室设计一整层的非机动车库。办公区位于的3#地块，采用零星方式分散布置地面非机动车场，方便就近办公人员的使用。满足xx市规划管理技术规定。4项目选址项目用地坐落于云南省xx市北市区，属xx71、区xx街道办事处xx居委会管辖范围。东靠五老山、黎家山（摸天岭与闹三台），西邻xx石关村，南临云南省电力工业学校，北接石关山石关坡石关古道。本项目规划净用地面积为506959.05 m2 (760.44亩)，其中商业金融用地567.49亩，住宅用地192.95亩。用地划分为四个地块：一地块为商业金融用地，用地面积为151850.84 (227.78亩)；二地块为商业金融用地，用地面积为200941.50 (301.41亩)；三地块为商业金融用地，用地面积为25534.61 (38.30亩)；四地块为居住用地，用地面积为128632.10 (192.95亩)。项目用地已办理了国有土地使用证，土地72、登记情况为：1、地块一(1)土地使用权人：云南上基房地产开发有限公司(2)土地位置：xx市xx区xx街道办事处石关村(3)土地用途：商务金融(4)四至：东至xx居民一组、省林业科学院规划道路，西至石关居民小组，南至xx居民一组，北至石关居民小组。(5)土地面积：151850.84m2 。(6)土地级别：一(7)土地使用权类型：出让(8)土地使用证证书号：昆国用(2011)第00098号(9)宗地号：121 003-10006(10)图号：2785.4499.0(11)登记时间：2011年03月17日(12)终止日期：205012292、地块二(1)土地使用权人：云南上基房地产开发有限公司(2)73、土地位置：xx市xx区xx街道办事处石关村(3)土地用途：商务金融(4)四至：东至xx居民一组、省林业科学院规划道路，西至石关居民小组，南至xx居民一组，北至石关居民小组。(5)土地面积：200941.5m2 。(6)土地级别：一(7)土地使用权类型：出让(8)土地使用证证书号：昆国用(2011)第00099号(9)宗地号：121 003-10007(10)图号：2785.4499.0(11)登记时间：2011年03月17日(12)终止日期：205012293、地块三(1)土地使用权人：云南上基房地产开发有限公司(2)土地位置：xx市xx区xx街道办事处石关村(3)土地用途：商务金融(4)四至74、：东至xx居民一组、省林业科学院规划道路，西至石关居民小组，南至xx居民一组，北至石关居民小组。(5)土地面积：25534.61m2 。(6)土地级别：一(7)土地使用权类型：出让(8)土地使用证证书号：昆国用(2011)第00097号(9)宗地号：121 003-10008(10)图号：2784.4499.4(11)登记时间：2011年03月17日(12)终止日期：205012294、地块四(1)土地使用权人：云南上基房地产开发有限公司(2)土地位置：xx市xx区xx街道办事处石关村(3)土地用途：城镇住宅(4)四至：东至xx居民一组、省林业科学院规划道路，西至石关居民小组，南至xx居民一组75、，北至石关居民小组。(5)土地面积：128632.10m2 。(6)土地级别：一(7)土地使用权类型：出让(8)土地使用证证书号：昆国用(2011)第00100号(9)宗地号：121 003-10009(10)图号：2785.4499.0(11)登记时间：2011年03月17日(12)终止日期：20801229本项目规划用地指标为：容积率1.419 ，建筑密度27.89% ，小于30，绿地率38.87%，大于30，项目设计与规划管理部门制定的规划条件是衔接的。用地周边环境如下：1、幼儿园xx市xx镇幼儿园、xx市右营双语幼儿园、xx青松路幼儿园2、学校xxxx小学 xx师范高等专科学校附属小学76、 xx黑龙潭小学云南中医药中等专业学校 云南电网公司教育中心xx冶金高等专科学校 农业大学建筑工程学院云南省贸易经济学校 水利水电学校云南综合技工学校 云南机电职业学校xx市第十中学求实校区 xx市第八中学xx是第二十一中学 xx市第三十四中学3、医院xx市第二人民医院 同仁医院瑞奇德医院 xx村卫生室xxxx卫生所4、公园黑龙潭公园 xx植物园5、企业沈阳机械集团xx机床有限公司xx重型机械厂红云红河烟草集团6、银行中国建设银行 中国工商银行 农村信用社 中国农业银行7、道路状况龙泉路 北京路延长 银河大道 烟草一号路 烟草二号路、西北绕城线、黑阿路8、政府机关xx镇政府 xx派出所9、农贸77、市场xx农贸市场（城郊的大型蔬菜肉品贸易市场）10、购物超市xx自选超市、xx家乐福白云店、沃尔玛购物广场11、餐饮三友居、xx印象12、药店一心堂药店、健之佳药店、东骏大药房本项目周边的市政路网正在完善，有 9路、76路、79路、115路、128路等多条公交线路可抵达。2、未来发展的交通路网情况黑阿路：今后将作为市政道路改造。龙泉路延长线：龙泉路将从机床厂内部修一条延长线，直达本项目，今后往xx镇到玉器城仅有一公里的路程。西北绕城线：一条双向六车道高速公路，路宽为32米，全长38.54公里。次绕城高速路经本项目南端，并在此地块南侧设置了xx互通式立交，与本项目规划道路相连。通过西北绕城高速到78、达xx新机场只需15分钟的车程。综上说述，项目建成后将会具有成熟发达的交通网络，交通顺畅时，市内公交车1分钟上黑阿公路；5分钟至龙泉路延长线；10分钟到达北市区；15分钟抵达xx新机场；20分钟抵达城市中心腹地；以上道路均为城市主干道，有多路公交车通达，区域内交通情况较好。项目周边分布着各类学校、医院、公园等机构，市政配套设施完善。项目建成后将与南面的黑龙潭公园和xx植物园一起构成一个大型生态保护区，这一区域将成为xx人与自然和谐发展的最佳组合。通过市政规划和资源的开发利用，此片区将成为xx区域价值提升最快的片区，是宜居xx的代表区域。5工程方案51结构方案设计51.1设计条件a抗震设防烈度879、度、设计基本地震加速度0.2g、笫二组；场地类别为II类；建筑抗震设防分类：丙类;b地基基础设计等级：丙级(部分甲级)；c建筑结构的安全等级：二级;d设计使用年限：50年；e设计资料、设计规范及规程;(1)岩土工程初步勘察报告；(2)建筑工程抗震设防分类标准(GB 502232004);(3)建筑结构荷载规范(GB 500092001);(4)混凝土结构设计规范(GB 500102002);(5)建筑抗震设计规范(GB 500112001);(6)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 32002、J186 2002)；(7)建筑地基基础设计规范(GB 500072002);(8)建筑桩基技术规范80、(JGJ 9494)。512结构体系选型根据本项目特点，严格按照国家有关强制性标准进行设计和施工，整个项目建筑物按8度设防考虑，初步方案如下：a基础方案：采用914m人工挖孔桩及钢筋混凝土承台基础，地下室为全地下结构结合半地下室结构。b上部结构：根据不同建筑平面设计及竖向设计，采用现浇钢筋混凝土框架及框架剪力墙结构。c填充墙：采用200系列煤渣混凝土砖及轻质隔墙。d其他：商铺预留竖向烟道及隔油池，以满足可能出现的中式餐饮经营。多层住宅配套太阳能。52给排水方案设计：一、给排水工程管线规划（一）、规划依据：1. 规划、建筑及有关专业提供的作业图及设计资料；2. 建设单位提供的有关资料和对本工程的81、方案设计要求：3. 国家现行的设计规范、规程，主要有：建筑设计防火规范（GB500162006）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-97）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）建筑中水设计规范（GB50336-2002）云南省用水定额城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）及其它相关设计规范、标准。（二）、给水排水规划：1 、给水规划：（1）水源： 本工程水源为城市自来水，供水压力0.25Mpa。（2）小区用水量确定：用水量定额：名称用水量标准使用时间（h）小82、时变化系数住宅用水160L/（人*日）242.8商业用水8L/m2121.2绿化、浇洒2.5L/（m2*日）81汽车库地面冲洗2.5L/（m2*次）81博物馆5L/m2101.4办公用水40 L/（人*日）91.4幼儿园用水70L/（人*日）102.0小区规划规模：A1地块：名称面积（m2）最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）博物馆3536.1010.611.49商业189334.2985.6698.57绿化、浇洒82459.08206.1525.77汽车库地面冲洗86214.9215.5426.94合计1417.96152.77注：上述用水总量未包含15%的渗漏水量及未预见水量（83、办公、商业有效面积按照60%建筑面积计）。包含的渗漏水量及未预见水量时：1）A1地块最高日用水量为1630.65m3/d，最大时用水量 161.63m3/h（15%的渗漏水量及未预见水量按24小时内平均流量计入最大时用水量）。2）消防用水量，同一时间内的火灾次数按二次计算，一次消防用水量为45L/S。A2地块：名称面积（m2）最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）商业198008.3950.4495.04办公69727.7278.9143.39绿化、浇洒130439.2326.1040.76汽车库地面冲洗137990.9034543.12合计1900.45222.31注：上述用水总量84、未包含15%的渗漏水量及未预见水量（办公、商业有效面积按照60%建筑面积计，办公按6m2/人计）。包含的渗漏水量及未预见水量时：1）A2地块最高日用水量为2185.52m3/d，最大时用水量 234.19m3/h（15%的渗漏水量及未预见水量按24小时内平均流量计入最大时用水量）。2）消防用水量，同一时间内的火灾次数按二次计算，一次消防用水量为45L/S。A3地块：名称面积（m2）最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）办公47273.8189.1029.41绿化、浇洒16226.0140.575.07汽车库地面冲洗4701.180.15合计230.8534.63注：上述用水总量未包含85、15%的渗漏水量及未预见水量（办公、商业有效面积按照60%建筑面积计，办公按6m2/人计）。包含的渗漏水量及未预见水量时：1）A3地块最高日用水量为265.48m3/d，最大时用水量 36.07m3/h（15%的渗漏水量及未预见水量按24小时内平均流量计入最大时用水量）。2）消防用水量，同一时间内的火灾次数按一次计算，一次消防用水量为30L/S。A4地块：名称面积（m2）/人数最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）住宅5863938.08109.44幼儿园27018.92.65绿化、浇洒90299.21225.7528.22汽车库地面冲洗19894.949.746.22合计1232.86、47146.53注：上述用水总量未包含15%的渗漏水量及未预见水量（住宅共1675户，每户按3.5人计；幼儿园9个班，每班30人）。包含的渗漏水量及未预见水量时：1）A4 地块最高日用水量为1417.34m3/d，最大时用水量 154.23m3/h（15%的渗漏水量及未预见水量按24小时内平均流量计入最大时用水量）。2）消防用水量，同一时间内的火灾次数按一次计算，一次消防用水量为30L/S。（3）管网布置： 本工程共分4个地块： A1地块：室外给水系统采用生活及消防合用系统，由不同方向市政自来水管引入2根管径DN350的给水管，水表口径为DN350,供水接口为2处。位置分别在30米宽规划路东部87、和12米宽规划路南部。2处供水接口在小区内连接成环状，以确保供水的安全可靠性。市政自来水压力可以满足使用要求的楼层采用自来水直供，其它楼层二次加压供水。 A2、A3地块：室外消防系统采用临时高压给水系统，室外消火栓泵A2、A3地块合用，泵房在A2地块地下室内。室外消火栓管径为DN300。生活给水系统市政自来水压力可以满足使用要求的楼层采用自来水直供，其它楼层二次加压供水。生活泵房在A2地块地下室内。小区市政自来水管引入2根管径DN400的给水管，位置在12米宽规划路东部，水表口径为DN400,供水接口为2处（引入管含A4地块生活水池补水）。A2地块加压给水管在地下室内枝状敷设、A3地块室外枝状88、敷设。 A4地块：室外消防系统采用临时高压给水系统，室外消火栓泵房在A2地块地下室内。生活给水全部采用加压供水，生活给水泵房在A2地块地下室内，加压给水管在室外枝状敷设。2 、排水规划：（1）排水体制：采用雨、污分流制，以减少城市污水处理厂的规模。（2）污水工程规划：住宅污水量按其用水的90%计算，公建污水量按照其用水的100%计，浇洒绿地污水量不计。 A1地块：最高日污水量996.27m3/d A2地块：最高日污水量1229.35m3/d A3地块：最高日污水量189.10m3/dA4地块：最高日污水量863.17m3/d（3）污水管线布置：A1地块：小区设计污水排水接口7个。排水口位置为规89、划路市政污水管网的检查井。排水管管径为De315，坡度0.005。生活污水经小区化粪池后，就近排入市政污水管网。A2、A3地块：小区设计污水排水接口6个。排水口位置为规划路市政污水管网的检查井。排水管两个为管径De315，坡度0.005，另四个排水管均为管径De500，坡度0.005。生活污水经小区化粪池后，一部分排入小区中水处理站，处理后的水用于小区绿化、道路浇洒等。另一部分就近排入市政污水管网。A4地块：小区设计污水排水接口2个。排水口位置为规划路市政污水管网的检查井。排水管一个为管径De315，坡度0.005，另一个排水管为管径De500，坡度0.005。生活污水经小区化粪池后，一部分排90、入小区中水处理站，处理后的水用于小区绿化、道路浇洒等。另一部分就近排入市政污水管网。（4）雨水工程规划： 1）规划标准及雨水量计算：本小区雨水管设计暴雨重现期采用T=2年。2）暴雨强度计算公式 式中：q设计暴雨强度（mm/min） P重现区（年） t降雨历时（min） t=t1+mt2 t1地面集水时间（min），采用10分钟 m折减系数，暗管取2.0 t2管内雨水流行时间（min）3）雨水量计算公式雨水流量按下式计算 Q=0.0167qF 式中：Q规划雨水流量（L/s） q暴雨强度（mm/min） F汇水面积（m2） 径流系数，除大片绿地取0.15外，其余取0.65。 经计算：A1地块：小区91、雨水量为2127L/S。A2地块：小区雨水量为2815L/S。A3地块：小区雨水量为358L/S。A4地块：小区雨水量为1802L/S。（5）雨水管线布置根据路面坡度和走向，本次规划沿小区规划道路规划d300-d1000的雨水管，将小区雨水就近排入市政雨水管上。3、小区防洪工程1. 防洪工程现状 本小区东侧靠着山，现无城市防洪规划，目前防洪能力较低。2. 防洪标准防洪标准：重现期采用100年。3. 防洪规划在小区内靠山边上设计2mX2m明沟，小区内设计2mX2m（2.5mx2m）箱涵连接明沟，箱涵连接至市政规划路雨水排水设施。53电力通信工程规划（一）规划依据供配电系统设计规范GB50052-92、200910KV及以下变电所设计规范GB50053-94低压配电设计规范GB50054-95电力工程电缆设计规范GB50217-2007民用建筑电气设计规范JGJ16-2008城市电力规划规范GB50293-1999有线电视系统工程设计规范GB50200-94（二）电力工程规划1. 规划原则（1）、根据规划片区用地分类，给出各类用地的用电指标，作出用电负荷预测。（2）、根据南方电网城市配电网的技术要求，结合当地供电现状，确定规划区供电电源。（3）、对10KV终端用户供电方式为小区内设10KV开闭所,小区内环网供电，网络全部电缆化，电力电缆沿路网电缆敷设。2. 负荷预测及计算主要用电指标：住宅 93、每平方米35 VA商业 每平方米90 VA办公 每平方米70 VA地下车库 每平方米20 VA道路照明.景观.不可预计的其他用电量预估容量.根据上述主要用电指标，整个小区变压器总装机容量为56960 KVA。3.供电电源本工程外部电源引自市政电力网，应结合现状按供电局有关规划和要求引入高压10KV电源。拟在本小区内拟5个设置10KV开闭所（由当地供电局具体确定），由开闭所引出的小区内10KV线路拟采用环网式接线。高压电源拟采用10KV电缆线路引入。高压电源引入点及具体引入线路按当地的供电现状,满足有关的供电要求。小区内部配电线路全部采用电缆线路。每个开闭所约占建筑面积80 m2100 m2,其94、均与10KV配电所联体建设。由开闭所引出的小区内各变配电所间10KV线路采用环网式接线方式。在各分变配电所采用10KV/0.38KV变电后再配电输出。开闭所的总装机容量分别为：12260KVA(A1地块);9600KVA(A1地块) ;11600(A2地块);13600KVA(A2地块);7200KVA(A4地块);A3地块变压器装机容量3260KVA,拟由市政网引入环网电源。开闭所.变配电所尽量采用户内型，设在负荷中心，拟建在地下室或远离道路的一侧.公共建筑的后侧等处，保持与当地景观的协调。个别可采用欧式箱变,并设于隐蔽处。为了保证消防负荷及重要负荷的供电，在有关各分区配备相应功率的应急柴油95、发电机组，作为停电时的备用电源。4. 供电线路为了保证小区的优美环境，供电线路均采用地埋方式。各变电所以电缆放射方式向各用电点供电，电缆采用直埋或电缆排管.电缆沟(线路较多处)敷设方式。电缆排管在分支处或每3050m处设电缆手(人)孔。电缆沿大道的侧边敷设在绿化带或人行道下，埋深大于0.7M。（三）、通信工程规划1. 规划原则（1）、根据规划片区用地分类，结合现状，确定规划区通信管线。（3）、小区规划通信线路拟采用排管敷设。（4）小区规划通信线路按常规做法，尽量与强电线路分别布置在道路两侧。2. 本小区拟由城市网引入宽带网络光缆.电信局市话光缆和有线电视光缆，分地块分别引入。3. 小区内的通信96、线路包括如下系统：（1） 宽带网络系统;（2） 电信局市话系统;（3） 有线电视系统;（4） 小区闭路电视监控系统;（5） 小区周界安防报警系统;（6） 小区其他公共弱电系统。4. 小区规划通信线路拟采用排管敷设，其主干管路拟按24孔（114）考虑。5.在小区内设立10个电信机房。其内含宽带网络光节点.通信电缆交接设备和有线电视设备等，并在各个分区分设接线箱。6.可在各分区内设立邮政代办点以方便游客。54燃气工程规划1设计依据城镇燃气设计规范（GB50028-2006)2规划原则确定的耗气量定额、不均匀系数、输配系统压力级制及其在本片区范围内的管网布置等为基础，结合本规划人口规模、用地性质等进97、行本片区燃气工程规划设计。积极发展居民用户、公共建筑用户，努力扩大用气领域。3气源本片区现状气源天然气，气源来自市政规划燃气管。4本规划概况本片区规划居住人口为5120人，燃气管网规划落实上层次规划的基础上，规划增加中压燃气管网。5燃气工程规划一、设计参数及用气定额（1）燃气热力参数：天然气低热值：q低38.01 MJ/NM3（9081kcal/Nm3）；密度：0.77kg/M3；（2）居民用气量指标：3140兆焦/年.人（q=0.23立方米NG/人.天）；公建用(职工食堂)：2094兆焦/ 年人(0.15 立方米NG/人天)；根据本项目具体情况，居民与公建(不包括职工食堂)用气比例(年用气量98、)取： 1:0.5；（3）居民用气不均匀系数：K月=1.2，K日=1.15，K时=2.8；（4）未可预见用气量按总用气量的5%计；（5）规划区内居民管道气化率：100%。二、用气量计算本片区规划总户数为1675户，规划区内人口约5120人，本规划供气对象为片区内居民生活用气和公共建筑用气。（1）居民生活用气：日平均用气量422289立方米，高峰小时用气量220立方米。（2）公建用气量：日平均用气量214496立方米，高峰小时用气量112立方米。（3）未可预见用气量：日平均用气量33515立方米，高峰小时用气量17立方米。 （4）全区总用气量: 年用气量670300立方米；日平均用气量2534立99、方米，高峰小时用气量349立方米。具体详见表1-1。表1-1 天然气用气量平衡表年总用气量(Nm3/a)高峰小时用气量(Nm3/h)百分比（）居民用户42228922063商业用户21449611232未预见33515175合计670300349100三、管网布置本片区内有上层次规划至本片区的中压主干管，本规划根据本片区用气量分布情况配置中压配气干管、支管，气源接自上层次燃气中压干管。本规划中压配气管网呈大环小枝状布置，埋地管管材为燃气用聚乙烯（PE）管，直埋敷设，管径为DN150，燃气管线沿桥梁过河，燃气管穿桥梁的位置预留管孔，燃气管线贴桥梁下方过河。6节能当今能源建设已成为世界性的重大问题100、之一，各国对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。节能工作是一种特定形式的“能源开发”，是解决我国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。 根据中华人民共和国节约能源法规定，本项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针，节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标、其他能源单耗指标以及设备的合理用能要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据进行设计。 建筑节能是城市环境保护、落实科学发展观、建设节能型设会、实现可持续发展的基本要求。国家规定设计阶段就开始能耗控制，在施工图阶段，设计必须进101、行认真的负荷计算，严格按标准进行节能设计。目前建筑节能的主要依据有民用建筑节能管理规定(建设部令76号)、公共建筑节能标准、公共建筑节能设计标准(2005年7月1日实施)及其他措施、标准与规范。61标准和节能规范611公共建筑节能设计标准GB501892005612绿色建筑评价标准GBT503782006613绿色建筑技术导则建科2005199号614民用建筑节能设计标准JCJ2695615采暖通风与空气调节设计规范GB500192003616通风与空调工程施工质量验收规范GB502432002617民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB503642005618建筑照明设计标准GB500342102、004619建筑采光设计标准GBT5003320016110城市道路照明设计标准GJJ45916111城镇煤气设计规范GB50028936112民用建筑电气设计规范JGJT16926113空调通风系统运行管理规范GB50365200562节能措施621本项目不属于高耗能产业。622主要措施A.建筑节能(1)总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数，保证自然通风良好，日照充足。加强室内通风、蓄热和隔热；(2)对建筑物外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如纤维板墙)、新技术，提高建筑热环境综合指标；(3)屋顶覆盖植物，建筑室内选用双层玻璃窗。B节电(1)优化系统配线，灵活调配103、电能，根据用电特点对部分负 荷进行补偿投切，减少变压器空耗；(2)选用新型节能用电设备、材料，做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电；(3)灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平：高大房间和室外场所采用金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平；较大场所采用照明分区控制开关；采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等：充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电器照明点亮的范围：(4)尽可能使用清洁能源，按规范要求充分利用太阳能。C节水 (1)根据区域功能分区，结合周边市政管网敷设情况，合理布置场内给水管网。104、 (2)在给水管道施工时，选择质量上等的管材，采取可靠、有效的施工工艺，确保管网建成后不出现泄漏现象。 (3)做好管网建成后应做好后续维护工作，做到及时排查和检修。 (4)绿化浇洒用水采用中水及积蓄雨水，提高水的利用率。 (5)草坪采用自动电脑控制土壤湿度传感喷淋系统。 (6)本项目的建设采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，强制淘汰落后的设备和管道材料。同时，供水系统采取防渗、防漏措施，以降低水资源无效消耗。 (7)加强中水回收利用，节约水资源，减少排污。7环境影响评价71项目主要产污情况本项目属于非生产性建设项目，其对环境的影响可以分为施工期和运行期两个时段。施工期对环境的影响具有105、暂时性和可恢复的特点，而运营期对环境的影响可分为有利影响和不利影响。72施工期污染源分析及处理项目工程施工工期交叉，施工过程连续，并具有不需新增供电、引水、排污等场外工程量的特点。项目施工期产生的主要污染物为施工废气、施工废水、施工固体废物、施工噪声及水土流失对环境的影响。施工期主要污染影响流程见下图。 项目施工期污染流程图本项目场地开阔，空气自净能力强，有利于污染物的稀释发散。在施工期结束后，不利影响将随之消失。城镇污水处理厂污染物排放标准表序号基本控制项目 一级标准 二级标准三级标准 A 标准B 标准 1化学需氧量（COD）50601001202生化需氧量（BOD5）102030603悬浮106、物（SS）102030504动植物油135205石油类135156阴离子表面活性剂0.51257总氮 （以 N 计）1520 - -8总氮 （以 N 计）5（8） 8（15）25（30） -9总磷 （以 P计）0.513510色度（稀释倍数）3030405011pH6-912粪大肠菌群数（个/L）10 310 410 4-施工废水主要包括施工人员的生活污水和建筑废水。项目位于xx区xx街道办事处，属第五污水处理厂的纳污范围，根据现场勘察，本项目周边无配套的市政道路、管网设施，现状周边及进入第五污水处理厂的污水收集系统尚未完善。因此，本项目外排污水在项目周边及城市污水收集系统完善并可将污水输送至107、第五污水处理厂之前，项目必须自建污水处理设施，将废水完全处理达到城镇污水处理厂污染物排放标准(GBl89182002)一级A标准后才能排放至外环境。今后待项目周边污水收集系统完善，污水可进入第五污水处理厂时，外排废水达到污水综合排放标准(GB89781996)三级标准和污水排入城市下水道水质标准(cJ30821999)标准后可排放至市政污水管网。施工固体废物主要包括施工人员的生活垃圾和建筑垃圾。生活垃圾经临时的生活垃圾收集系统收集后，委托有资质单位定期清运，送市政垃圾填埋场进行处置。建筑垃圾按当地有关管理部门规划外运至附近其它建设项目工地回填，或在指定地点填埋，不会对周围环境造成太大影响。施工108、噪声主要是机械噪声和材料装卸噪声，注意严格防止夜间施工后，对环境影响不大。项目建设竣工后，区域均为建筑物、道路和绿地所覆盖，因施工造成的水土流失将完全得到控制。73运行期污染源分析及处理项目运行期产生的主要污染物为废气(炉灶废气和炊厨油烟、汽车尾气、中水处理站异味、垃圾收集箱和中转站异味)、废水(生活废水)、固体废物(生活垃圾、化粪池、中水处理站干化污泥、隔油池油泥)、噪声(污水收集与中水处理回用系统设备噪声、水泵房噪声、集中式餐厅排风机和抽油烟机噪声、车流量噪声)。炉灶废气和炊厨油烟通过安装油烟净化装置，并合理设置油烟排放口的高度和位置减少负面影响。道路和露天停车坪汽车车速较快，尾气在露天发109、散，污染物浓度很低，不会超标。地下车库均设有机械送排风系统，按照汽车车库设计规范，车库的换气率为6次h，排放高度不低于25m，根据大量实测资料显示，严格按照汽车车库设计规范要求合理配置排气口的个数与高度，废气排出后一般不会出现超标现象。环境评价等级判定依据评价内容依据 等级声环境 项目所在地为xx市声环境功能区划二类区，根据环境影响评价导则声环境HJ2.4-20099进行二级评价。二级水环境 废水排放量为旱季1812.9m3d、雨季3178.4 m3d(均小于5000 m3d)，排放量较小；主要为生活污水，成分简单，受纳水体xx及xx江均执行类地面水标准。三级环境空气 本项目为新建房地产项目，110、不属于工业污染类项目，没有主要集中式排放源排放的污染物。一般评述生态环境 影响范围为2.63km220k m2，生物量减少50，物种的多样性减少0，说明该方案是可行的。动态投资回收期所得税后：投资回收期2.81年icic社会基准折现率（ic12）表明内部收益率远大于社会基准折现率。以上指标皆从财务盈利能力方面表明该项目在计算期有较好的经济效益及较高的盈利水平，是可行的。详见附表项目损益计算表表5和现金流量表表6123盈亏平衡分析本项目盈利的实现主要是通过售房完成的，因此对销售状况进行盈亏平衡分析。从分析结果看，当物业销售率达到69.62%时，工程开发的效益刚好达到盈亏平衡，说明项目抗风险能力很111、强。本次估算的盈亏平衡点是按理论公式计算的，实际实施项目时由于产品设计、开发节奏等的细化和调整，盈亏平衡点会发生一定变化，建议在下一步深化设计方案和开发方案后再进行详细测算。124敏感性分析选取项目建安成本和销售价格作为敏感性因素，针对财务内部收益率分别作单因素敏感分析，详见表ll：工程敏感性分析表，图2敏感性分析图。从分析结果得知，项目临界点为当建安成本增加25.30，或销售价格降低12.12，临界值为建安成本升高至279883.4万元(2964.92元m2)，销售收入降低至605067.4万元(均价：7670.22元m2)。建安成本的敏感度系数区间为-1.861-1.939，说明建设投资增112、加导致项目收益降低，且虽然工程收益对建安成本有一定敏感性，但敏感程度不高，工程项目的收益目标是可以满足的。销售价格的敏感度系数区间为3.6023.802，说明销售价格升高导致项目收益增加，且销售价格变动对工程项目收益的影响大于建安成本变动对工程项目收益的影响，但敏感程度也不高，只要实际价格较之可研定价降幅在12以内，工程项目的基本收益目标仍然是可以满足的。125偿债能力分析1241本项目债务偿还期内各季度综合利息备付率ICR为27.39，说明项目利息支付的保证度大，偿债风险小；1242本项目债务偿还期内各季度综合偿债备付率DSCR为2.28，说明项目偿还债务本息的资金充足，偿债风险小；1243113、有关估算详见表7：项目贷款偿还估算表。13国民经济评价本项目的实施，将对国民经济和社会产生如下影响：重振云南珠宝玉石产业的品牌，顺利实现我省石产业“十二五”规划。本项目将是我省、我市发展石产业的重要产业依托基地，将是我省、我市发展珠宝玉石产业的标志性项目。项目完备的产业功能设计规划，将可以承担泛亚地区乃至国际珠宝行业的珠宝玉器加工、经营、批发、展览等功能，使“中国东南亚南亚珠宝玉石合作的贸易平台”及“世界重要的珠宝集散中心和产业加工中心”的战略规划得以落实。搞活地方经济，增加财政税收。本项目建设投资利税率达62.15，可向国家贡献税收113823万元。同时，项目的建设将改变云南只有珠宝玉石旅游114、商品而没有珠宝玉石加工产业的现状，从而把翡翠从毛料加工到成品过程中的最大利润增值部分留在xx。珠宝玉石市场的投资强度极大，项目将引进2300多户商家(铺)，以每户不低于500万元的投入计算，项目将为xx市带来约115亿元人民币的投资。随着市场的日趋完善，项目必将成为xx市地方财政的新增长点。我们预计，项目建成后第一年生产年产值约28亿元，其中：珠宝玉石加工业约10亿元，珠宝玉石成品批发、零售约8亿元，翡翠毛料成交约8亿元，旅游服务约13亿元，特色餐饮娱乐约500万元，其它收入约3700万元，第一年实现税收可达1.8亿元。而且，将逐年递增30，翡翠自然增长30以上。产生乘数效应，拉动其他产业发展115、。本项目的建设将拉动建筑业、旅游业、餐饮业、娱乐业等行业的发展，项目将成为我市现代旅游业发展的重要支撑。解决就业问题，有利于社会的稳定，为创造和谐社会作贡献。珠宝玉石加工业是劳动密集型产业，可为我市农村及少数民族群众提供大量就业机会。本项目作为中国最大的珠宝玉石集散中心，预计可提供就业14000人的就业安置，其中约11000人为永久就业，这对拉动当地的经济增长贡献巨大。进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入；优化土地作为不可再生资源的利用。改变土地简单开发模式，重新整合区域丰富的人文和自然资源，让土地开发与当地优势资源有机结合，建设适宜116、人居的综合住宅、商业的房地产项目。项目的实施将进一步加快城市改革的步伐，从而改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，从最根本上维护社会稳定，促进民族团结和社会经济的发展，促进当地社会、经济、文化的发展，预防和减少各类犯罪事件的产生，保障社会安定，人民群众安居乐业，把xx区建设成为一个经济文化繁荣、环境舒适优美、服务设施完善、管理规范有序、人际关系和谐、社会治安良好的新型现代化区域。积极建设文明和谐社区；进一步推进全市“四城同创”，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；进一步解决城乡并存的二117、元结构，促进城市的全面和谐发展；进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题，具有很好的社会效益。 14风险分析141投资决策阶段风险1411政策环境风险a产业政策：由于项目开发符合相关国家政策，且规划两证、土地证等已办理完毕，发生风险概率小；b住房政策：xx市在今后将加大城市建设力度，而随着其它城中村改造的实施，预计今后35年每年全市住宅供应面积将成倍增加，这无疑将加剧市场竞争。建议本项目实施时，在市场充分调研的基础上，定价相对偏低一些，以现金流回收为主要目的，后期再适当提高售价，增加利润；c税收政策：房地产开118、发项目应纳税中，土地增值税是一个重要税种。但目前由于相关征收政策尚未出台，房地产开发实践中，仅按销售收入预征2，暂不结算。将来如果清理追缴，项目收益将减少；d环保政策：本项目涉及改造土地面积达760.44亩，建设过程中会出现一定的污染，环保部门可能会提出特殊的防护或治理要求，从而增加成本和工期。建议在实施决策确定后，积极与环卫部门沟通协商，争取最有利的方案。1412经济环境风险a经济形势：经济形势的动荡势必引发房地产市场的波动，此种面临的风险是存在的。建议对项目进行慎重决策，加快开发进度，强化招商、营销工作；b市场供求：市场供应的加大是可预期的，但市场需求易受经济环境、民众消费心态等，甚至包括119、营销技巧的影响。本次研究中，楼盘均价按当期市场价格适当调低作了处理，在此条件下项目收益仍得到了基本保证，说明此风险用价格手段是可以适当控制的。142项目前期阶段风险1421土地风险：土地风险主要来自土地的自然属性、社会属性和土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。由于项目地勘已完成，且目前已完成基础工程施工，因此土地风险不大；1422融资风险：融资风险主要来自融资额度，利率，偿还计划。从估算的情况来看，融资不应低于200000万元，年利率不要超过基准利率太多，本利从项目实现销售收入开始偿还。这些条件主要在融资谈判中解决，应重视。143项目建设阶段风险1431估算数据变化的风险：建议在实施中，120、以本次可研的指标为依据，指导开发工作。1432外包合同风险：项目实施中，施工、设计、咨询等工作均要外包，建议在准确核算的基础上，尽量采用包干价，降低生产资料价格的波动带来的风险；同时，涉及支付金额大的合同尽可能以利润共享的原则，在适当提高合同价款的条件上，加大承包方前期成本投入，减少开发单位资金投入，规避资金筹集风险。1433自然条件风险：作为不可抗力的自然条件风险，不可预防，也不可转移。估算中，预留了一定预备费，用以解决部分因自然条件产生的损失。1434项目质量风险：设计理念落后，施工水平低下，偷工减料都是质量风险产生的因素。建议选择优秀的设计商、承包商，同时推行全面项目质量管理和风险管理，121、消除风险因素，作好风险预防。1435开发成本增高风险：建议深化研发深度，避免过多设计更改，同时推行项目合同包干价和总承包制。增加边际利润率高的环节，如设计、咨询、景观的投入，合理降低工程造价。从以上风险分析来看，项目风险初步预计是可以控制的。由于项目规模大，建议随着后续开发实施，根据开发条件的不断细化和清晰，专门对风险进行深化分析，提出项目实施风险管理手册，对开发建设的整个环节可能产生的风险进行有效控制。15研究结论及建议 “xx玉器城”开发项目位于xx市xx区xx镇xx石关村旁。规划总用地面积760.44亩，拟开发总建筑面面积943982.04 m2的房地产项目，估算总投资411890万元。由于该项目具有良好的社会效益和经济效益，对国民经济有良好的影响，建议实施该项目。附表，附图工程项目总估算表建设项目综合估算表工程投资计划与资金筹措表项目预售量估算表项目预售收入、销售税金及附加表成本估算表项目损益计算表工程盈亏平衡分析表工程投资现金流量表贷款利息估算表项目贷款偿还估算表盈亏图敏感图