1、五金建材城项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录 第一部分 可行性研究结论- 6 -1.1市场可行性- 6 -2.2财务可行性- 6 -第二部分 xx市场环境分析- 7 -2.1城市发展- 7 -2.1.1城市状况- 2、7 -2.1.2城市人口- 8 -2.1.3县域人口及城镇化水平- 8 -2.1.4.交通状况- 8 -2.1.5.对外交通规划- 9 -2.1.5.1xx对外交通体系- 9 -2.1.5.2xx与周边地区对外联系的主要对象- 10 -2.1.5.3城市对外交通组织- 10 -2.1.6县域交通发展- 10 -2.1.7县域交通系统布局- 11 -2.1.8城市规划- 12 -2.1.8.1整体城市规划: 北延、西拓、南进、东补- 12 -2.1.8.2城市发展方向- 12 -2.1.8.3形态布局结构：- 14 -2.1.8.4新五城城市建筑规划全面启动- 15 -2.2城市宏观经济走势- 3、16 -2.2.1经济运行情况- 16 -2.2.2消费情况- 17 -2.2.3固定资产投资和房地产业- 17 -2.2.4城镇居民收入- 17 -2.2.5小结- 18 -2.2.6xx房地产发展情况- 19 -2.2.6.1固定资产投资和房地产业- 19 -2.2.6.2商业区概况- 19 -2.2.6.3商业区的分布- 19 -2.2.6.4商业区的形成- 20 -2.2.6.5各区域物业类型租售价格- 20 -2.2.6.6城市商圈分布- 22 -2.2.6.7商圈发展趋势- 23 -2.2.6.8商业物业业态分析- 23 -2.2.6.9五金建材- 23 -2.2.6.10业态分布4、- 23 -2.2.6.11规模水平- 24 -2.2.6.12发展趋势- 24 -2.2.6.13小结- 25 -2.2.7.xx五金建材行业经营分析- 26 -2.2.8调查结论- 28 -2.2.8.1大市场，深潜力- 28 -2.2.8.2细分市场专业化是搞活商业地产的重要途径- 28 -2.2.8.3高档建材引领建材市场未来发展方向- 28 -2.2.8.4市场竞争激烈，日趋白刃化- 29 -2.2.8.5经营水平的高低成为赢得市场的重要砝码- 29 -2.3房地产市场分析- 29 -2.3.1住宅发展现状- 29 -2.3.1.1土地供应情况- 29 -2.3.1.2住宅供求情况分5、析- 29 -2.3.1.3分形态供求情况- 31 -2.3.1.4客群分析- 32 -2.3.1.5小结- 32 -2.3.1.6商业购买力调查- 33 -2.3.1.7市场结论分析- 35 -第三部分 产品分析- 38 -3.1产品分析- 38 -3.1.1产品规划- 38 -3.1.2地块价值分析- 38 -3.1.3项目规划- 40 -3.2.产品定位- 40 -3.2.1 W.O.T矩阵- 42 -3.2.2小结：- 43 -3.2.3市场最终定位- 43 -3.3规划设计分析- 44 -3.3.1定位辐射- 44 -3.3.2客户定位- 44 -3.3.2.1目标市场构成分析- 46、4 -3.3.2.2目标市场需求特征分析- 45 -3.3.2.3经营者- 46 -3.3.2.4消费者- 46 -3.3.2.5目标市场（客户）定位结论- 47 -3.3.3定价定位- 47 -第四部分 财务及风险分析- 48 -4.1财务分析- 48 -4.1.1项目概况- 48 -4.1.2公司基本情况- 48 -4.1.2.1公司概况- 48 -4.1.2.2资本构成- 49 -4.1.3销售计划分析：- 49 -4.1.4财务主要指标分析- 49 -4.1.4.1项目预计销售收入及成本费用分析情况如下：- 49 -4.1.4.2现金流量分析- 50 -4.1.4.3项目投资及财务状况7、- 50 -4.2风险分析- 52 -4.2.1.资金筹措- 52 -4.2.2公司贷款使用及还款来源- 52 -4.2.2.1贷款的使用- 52 -4.2.2.2还款来源- 53 -4.2.3贷款担保情况- 53 -4.2.4小 结- 53 -第一部分 可行性研究结论1.1市场可行性就项目本身来说，该项目的开发建设具有区位、规模、品质等优势。由于片区房地产结构改造升级，及建材市场结构升级,激活了该区域对高品质商住物业、专业五金建材市场巨大的潜在有效需求，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。 通过市场分析，在今年全国一线城市的住宅市场8、普遍低迷的情况下 ，xx的房地产市场虽然受到一定的影响，商业地产走势渐强，xx其市场表现更要强于全国同级别的区域中心城市。因此在项目的开发、销售时机，做好产品自身的规划设计、营销推广。同时，与同类型物业产品竞争时在营销策略、功能定位、开盘时机、管理等方面实施差异化策略。2.2财务可行性通过财务测算和上述分析，财务内部收益率达28%，项目的销售净利率为21%，静态投资回收期为4年，这些指标均较好。此外通过项目风险分析，我们不难发现项目具有很好的抗风险能力。综上所述，项目在市场和财务上是可行的。第二部分 xx市场环境分析2.1城市发展2.1.1城市状况xx县隶属四川省南充市，位于四川盆地北部、嘉陵9、江中游，全县幅员面积2235平方公里，耕地91万亩；辖78个乡镇（办事处），1053个行政村，总人口130万。县境东接仪陇、蓬安，西邻盐亭、梓潼，南靠西充、顺庆，北连阆中、剑阁。县城地处国道212线、省道101线、204线及嘉陵江交汇处，与成都、重庆均相距280公里，三地连线呈等边三角形，处于城渝经济区核心区域。图-1 xx地理位置示意2.1.1.1xx县域在区域中的地位和作用（1）成渝城镇群东北部区域重要极核；（2）四川省K字型发展轴东北部地区性中心城市；（3）南充市二级中心城市，南充市域北部地区区域性中心城市；2.1.2城市人口全县常住人口及户籍人口常住人口3为929923人，与第五次全国10、人口普查2000年11月1日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少19.67%，年平均减少2.17%。全县户籍人口为1312216人。家庭户人口常住人口中共有家庭户4318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为2.82人，比2000年第五次全国人口普查的3.54人减少0.72人。2.1.3县域人口及城镇化水平2010年：总人口133.88万，城镇人口33.47万人，城镇化水平25%；2015年：总人口138.16万，城镇人口40.06万人，城镇化水平29%； 2025年：总人口147.67万，城镇人口70万人，城镇化水平45%；2.1.4.交通状况全县11、公路里程达6051公里，其中通车里程达1460公里，等级公路达到705公里；河道运输116公里。全县乡镇通车率达到100%。县境东界仪陇、蓬安，南接顺庆、西充，西连盐亭、梓潼，北邻剑阁、阆中。国道212线和省道成南线。南渠线共178.05公里穿越其境，县道207.14公里和乡道600公里密布全县，村道2300余公里延伸到千家万户，17条出境公路与相邻县、市、区相通；境内大河小溪纵横交错，嘉陵江纵贯县城106公里，北通川北门户广元，南下西南重镇重庆，西河环绕县内213公里汇入嘉陵江，已经建成的南广高速即将通车，成德南高速2012年通车，还有兰渝铁路也将成为xx重要的交通枢纽，xx历来被视为四川的12、“北道孔衢，东西要害”，是川北地区交通枢扭和物资集散地 。2.1.5.对外交通规划2.1.5.1xx对外交通体系 根据区域基础设施规划，xx县城未来交通体系将由铁路、公路、水运三部分组成，其中，铁路、公路为主要运输方式。铁路。兰渝铁路自县城西侧通过，设有客、货运站，不仅服务xx，还将服务于仪陇，西充等周边地区。公路。兰渝高速自县城以西的定水通过，分别在定水、流马设有出入口，建议在楠木增设出入口。212国道及唐巴公路 “十字”交叉通过县城2.1.5.2xx与周边地区对外联系的主要对象向北与阆中县城联系，向东南与仪陇县城（新政）联系，向东北与仪陇金城（巴中）联系，向南与南充联系。2.1.5.3城市13、对外交通组织中心城区快速外环的构建西外环（平行兰渝铁路）老鸦过嘉陵江北外环（河东科技工业区北侧）东外环（河东科技工业区东侧）过嘉陵江南外环（河西工业集中区南侧）与周边城市和高速公路衔接外环路在老鸦向北至阆中外环路在永定向东至巴中，在楠木与南巴高速相联系。外环路在北城新区向西至南充，在定水与兰渝高速相联系。外环路在枣儿向南在流马与兰渝高速相联系。外环路在盘龙向南至仪陇县城（新政），在铁佛塘与南巴高速相联系。2.1.6县域交通发展（1）强化县域北部剑阁（阆中）大坪升钟大桥定水县城楠木金城交通轴线的构造，这条交通轴线消除了县域西北部的交通死角，加强了与剑阁、阆中、仪陇旅游资源的串联和整合，形成县域北14、部的旅游轴线，带动县域北部经济社会的发展。(2)突出县域xx城镇的整体联动和消除西xx发展瓶颈，强调盐亭伏虎建兴流马东坝铁佛塘新政交通轴线，同时，这条交通轴线也是农业发展轴线。（3）突出县城的辐射带动作用，加强与南充、阆中的联系，强调兰渝高速、南渝铁路及212国道交通轴线，同时，该交通轴线亦是县域工业产业轴线。（4）强化阆中、盐亭、剑阁对升钟水库旅游的带动作用，强调阆中升钟大坪盐亭交通轴线。（5）加强东部区域的纵向发展，完善县域交通网络，强调南巴高速公路交通轴，建议在楠木增设南巴高速出入口。2.1.7县域交通系统布局根据县域交通现状、县域交通发展的需要、县域生产力布局、城镇体系结构、规划确定x15、x县域“两横三纵“的交通体系结构。. .两横：剑阁大坪升钟大桥定水县城楠木金城为一横，起联系县域北部城镇的作用，并向西联系剑阁，向东联系仪陇金城。盐亭伏虎建兴流马东坝铁佛塘新政为一横，起联系县域xx城镇的作用，向西联系盐亭，向东联系仪陇新县城（新政）。.三纵：阆中升钟大坪盐亭为一纵，起联系盐亭县城升钟风景区阆中县城的作用，为消除县域西北交通死角起重要作用。兰渝高速、国道212线为一纵；构成县域中部南北向产业发展轴的作用。南巴高速公路为一纵；起沟通县域东部城镇的作用。2.1.8城市规划2.1.8.1整体城市规划: 北延、西拓、南进、东补 北延向北延伸至五面山脚下，濠口村和江东岸的长滩河一线，与红16、岩子风景区的满福坝景区内的农民新村及旅游服务设施相呼应，交融发展。 西拓因兰渝铁路和高速公路均在县城西端由北至南通过，加之西向用地情况良好，无不良地质灾害，地势较平坦，故此区有很强的吸引力。将兰渝铁路“97规划”中的位置向西移至金星镇大刀山后梁家湾黑石崖一线，以拓出大片可建设用地。在此重点发展公共设施和居住。 南进将唐巴公路向南移，大幅度向南进军至枣儿。在此重点发展工业。 东补河东镇在原基础上适当扩充，东至河东收费站，北达长滩河北侧，此区主要进行自身完善。2.1.8.2城市发展方向（一）城市用地条件分析1、向东（1）河东科技工业区的建设，嘉陵江二桥的修建，中心城区已跨过了嘉陵江这条门槛向东发展17、；（2）南巴高速公路等重大基础设施的修建，红岩子风景区旅游资源的整合，嘉陵江生态轴线的开发，工业与旅游结合的策略已经和正在加快城市向东发展的速度；（3）河东片区用地平坦，无较大的地质灾害；（4）嘉陵江二桥宽度不足、嘉陵江一桥已成危桥，城市向东发展需增建跨河桥梁；2、向南（1）南巴高速在流马设置出入口，经枣儿进入城南，将带动河西工业集中区的发展，使依托高速公路入口建立工业园区的发展思路进一步加强，河西工业区在现有的基础上将得到更大的发展；（2）该发展方向内用地平坦，无较大的地质灾害；（3）现状高压走廊的存在对该方向的发展具有一定的束缚；3、向西（1）该方向是上版规划确立的重点发展方向，随着近几年18、的建设，该片区已取得了一定的绩效；（2）该方向进一步发展将受山体与铁路的限制；4、向北（1）火车站场的修建，该方向将发展成为仓储物流区；（2）该方向山体较多，位于河流上游，多为生态敏感地带，且与红岩子风景区相毗邻，故不宜作大的开发，宜结合红岩子库区及西山风景区打造休闲旅游度假区；（二）中心城区发展方向根据上述分析，确定xx县城发展方向为：“东跨、南进、西补、北延”。1、东跨（1）城市主要发展方向；（2）新建桥梁，打破交通瓶颈，联系城区，带动发展；（3）依托高速，在楠木增设出入口，结合生态，发展工业，综合配套，提升河东科技工业区地位，打造为城市综合区；2、南进（1）城市次要发展方向；（2）迁移高19、压走廊，消除限制因素；（3）借高速公路的带动，发展工业，建设河西工业集中区；3、西补（1）注重自身功能的完善，加快城北新区建设4、北延（1）结合铁路站场发展仓储物流（2）整合红岩子库区、满福坝、火风山等旅游资源，加强生态环境建设，打造红岩子休闲旅游度假区。2.1.8.3形态布局结构：“一轴、两片、三心、四区”的功能结构。一轴：嘉陵江生态轴两片：主城片区和新城片区三心：城市新区中心、老城传统商业中心和体育文化组团中心四区：2个工业产业区、一个仓储区、一个风景区。2.1.8.4新五城城市建筑规划全面启动1、“桂花城、饮品城、钓鱼城、板材城、机电城”正式启动全面建筑，目前以初显规模，2、在2020年20、之前把xx县打造成为全国知名的强县、名城。2.2城市宏观经济走势2.2.1经济运行情况在西部经济百强县中排名37位。农业基础较好，工业经济整体实力较强。先后被列为国家初级电气化县、优质棉基地县、瘦肉型商品猪基地县、全国绿化百佳县、省劳务输出基地县、优质蚕茧基地县，选育的脆香甜柚被评为国优果品。基本形成能源、化工、食品、机械、丝棉纺织、建筑建材等六大支柱行业，水泵、汽车配件、铝塑管材、丝绸、啤酒、炸药等名优产品畅销国内外。国民经济继续保持快速发展。2010年，xx县GDP总和达145. 4亿元，同比增长14.5，其中第一产业增加值31.6亿元,增长4.6%;第二产业增加值82.1亿元,GTP的贡21、献值达到74.4%,增长20.3%,第三产业增加值31.7亿元,增长10.8%.注:随着xx经济机构的进一步优化,全县三次产业结构由2009年的 23.0:53.8:23.4调整为21.7:56.5;21.8,一产业下降1.3,二产业上升2.7,三产业下降1.4.工业增长成为xx经济增长的主导力量.2.2.2消费情况数据来源：市统计局注:从消费情况来看，近两年来消费品总额与GDP均呈两位数的增长速度。排除CPI增幅因素，消费总量向上体现了人民收入的增长，可支出费用在增加，内需的增长对整个经济环境的发展是有利的。2.2.3固定资产投资和房地产业2010年全社会固定资产投资总额93.6亿元,增长222、2.8%,其中基本建设完成69.6亿元,增长55.5%,房地产完成6.5亿元增长79.0%,商住房施工面积10.7万平米,增长25.7%,销售面积29.3万平米,增长26.5%,销售额5.9亿元增长40.5%.2.2.4城镇居民收入(1)人均收支2010年城镇居民人均可支配收入14087元增长13.7%,其中人均工资性收入9750元;人均经营性收入1776元,2010年人均消费支出10207元,食品支出5930元,居住支出715元.(2)城镇储蓄城乡居民储蓄余额96.21亿元,增长13.8%中活期储蓄34.13亿元,定期储蓄62.07亿元,全县人均储蓄余额9709元.(3)居民住房城镇居民住房23、建设面积人均33.45平米。2.2.5小结xx县是一个历史悠久川东大县。临近成渝经济圈，地理位置优越，固定资产投资、旅游较为发达、人均可支配收入较高；经济、文化相对落后，但自房地产发展以来，短短几年时间内，无论是经济、文化、城市规模都发生着巨大的变化，吸引力不断增加；城市基础薄、起点低，旅游城市等因素造成物价高、消费高；房地产所占比例过大，经济的发展主要依靠投资带动,发展速度快；城市的发展刚开始起步，是新欣的房地产市场，发展潜力大，整体刚性需求量大，受宏观政策影响较内地小；外来人口的大量涌入，不仅会促进本地建设发展，客观上推动本地的消费、住房需求；本地进入第一轮快速发展周期，将成为金融资本的乐24、土；高速发展与城市框架的形成；城市的发展规划合理有利于项目前期定位；城市运营较为先进，有利于商业市场的存活。2.2.6xx房地产发展情况2.2.6.1固定资产投资和房地产业2010年全社会固定资产投资总额93.6亿元,增长22.8%,其中基本建设完成69.6亿元,增长55.5%,房地产完成6.5亿元增长79.0%,商住房施工面积10.7万平米,增长25.7%,销售面积29.3万平米,增长26.5%,销售额5.9亿元增长40.5%.2.2.6.2商业区概况从整体水平来看，本地商业区正处于过渡升级期（此处所指商业物业是城市核心商业区，不包含各区域配套商业，下文在没有特别说明时，均是此意）。目前已形25、成的、正在经营的、规划建设中的商业物业，其规划与理念正在升级，从普通的步行街商业街SHOPPING CENTERSHOPPING MALLSTREET MALL等等形态。随着房地产大小项目的落户更是带动了本地商业物业的高速发展，xx县的商业物业将在一夜之间发生巨变。同时它逐渐形成了本市居民购物的中心、外来旅客观光、购物的等各具特色的中心。2.2.6.3商业区的分布从整体布局来看，xx县城区按功能分类大致可划分为城市核心商业区、城市中央休闲区、城市旅游区、建材集中区、区域配套商业区。城市核心商业区 以新世纪广场为核心的周边区域：人民路沿线，主要集中在人民西路南侧。城市餐饮娱乐区 由城市中心商业区26、带动，形成了以滨江路为核心的“美食一条街”餐饮区；北环路沿线分布的KTV、洗浴等业态的娱乐区。特别是滨江沿线，由于统一规划、接近市中心，其商业氛围的形成更为容易。区域配套商业区 集中在新华路周边。以小区的配套商业。业态以餐饮为主，生活配套为辅，目前人气旺盛，餐饮业尤为火爆。城市核心休闲区 从环境来看，以柳林广场为核心的区域。该区域由于地理环境优越，既有嘉陵江这样得天独厚的自然资源，又有桂博园这样的人文旅游资源，由于政府前期规划、本地开发商开发思路问题，以及后期商业规划，运营等问题，至今尚未能形成规模。但该区域的发展潜力不容小觑。2.2.6.4商业区的形成随着经济的发展，从商业氛围来看，本地商业27、较为集中，主要集中在新世纪广场周边，以新世纪为基础，以商业步行街为核心，向南向西向东发展延伸。并由此带动瑞安路，炮台路等道路周边的商业发展，形成了业态互补的复合型商业区。2.2.6.5各区域物业类型租售价格区域物业类型销售价（元/）租赁价（元/）供应量城市核心商业区商铺200元/月滨江休闲区商铺80元/月2万蜀北大道商业区商铺30-50元/月产权式商铺新区配套商业区商铺100元/月3.4万产权式商铺县内在售商业物业一览表上河城桂博豪庭阳光水岸第5大道项目地址xx县红岩子上河城xx县石子岭大道桂博园xx县南隆镇北环路xx县政府新区总建筑面积11.2万119万项目性质配套商业配套商业配套商业商住综28、合体功能定位集时尚购物、休闲、娱乐、餐饮一体生活配套商业休闲、生活配套集商业、居家、办公、购物、餐饮、休闲娱乐为一体目标消费群个体私企业主、内地投资客群个体私企业主、内地投资客群、当地高收入群个体私企业主，投资客群个体私企业主，高收入客群售楼电话55896665525555566088858088885808899商业面积1.8万,约100套商铺2.3万,约240套商铺1万4.7万商业运营公司未定未定未定未定产权年限40年40年40年40年楼层一层一层单层建筑面积单店经营面积3022026-160层高5.4m5.4m销售价格12000元/-18000元/11000元出售率40%已销售约10%推29、广主题推窗见绿公园之心，城市之颠普罗旺斯风情媒体选择户外、短信户外、短信户外、短信户外、短信促销活动主题一次性付款3%、按揭2%、分期1%一次性付款5%、按揭2.5%、签约即可享受58年返租，年回报高达8效果分析由于地段位置、价格优势吸引当地生意人、当地高收入群体及内地投资客群，销售较好。由于地段位置优势吸引当地生意人、当地高收入群体及内地投资客群，。群体及生意人投资的目光，消化了前期一部分犹豫、观望的客源地理位置较优越，由于价位过高，商铺咨询者多，实际成交的小，销售压力较大。 通过实地了解调研可以获悉，从城市核心商业区的商业物业供应情况来看，无论租赁还是出售，已经营的物业已是供不应求。县内新30、开发项目有商业在售商业物业仅有上河城、桂博豪庭、阳光水岸、等几个个项目。从销售情况来看，四个项目的销售状况良好，每天咨询客群都在10组以上，短期内就能实现超过50%的销售率。2.2.6.6城市商圈分布通过对商圈的认识，我们在调研过程中采用参照法，参照商业物业在经营规模、经营特色上的不同，以及居民人口分布、城市建设、交通设施状况、商业布局等方面的差异，同时引入调查访谈等方法，进行综合比较，对xx县主城区核心商业区商圈进行了划分。按功能来进行划分，主要分为新华路、振兴街新世纪广场商圈；滨江路北街 滨江商圈；蜀北大道及延线 建材商圈商圈这三大核心商圈。商圈个案分析商 圈所处区域交 通周边环境业 态商31、圈辐射范围消费客群新世纪广场商圈新华路振兴街市中心，交通便利，通达性强市政广场、酒店、金融、商务办公、电子通讯、电器、服装、酒店、餐饮、娱乐、快餐、眼镜、钟表、旅游纪念品、鞋帽、咖啡厅、院线、珠宝首饰、化妆品全城辐射基本涵盖了所有客群。滨江商圈滨江路靠近市中心交通便利滨江大道嘉陵江餐饮、休闲、娱乐地方特产、便利店商圈内2-3km本地人、外地游客、国外游客蜀北大道商圈蜀北大道北奥体路，南接新华路，交通便利靠近核心商圈，特建材、五金、便利店、棋牌室全城辐射本地人群、少量外地人群。2.2.6.7商圈发展趋势商圈的形成，与城市的规划及商业区的形成关系密切。从大的方向来看，一是面临升级换代，提升物业、商32、品品牌档次；二是集约化、规模化、产业化发展；街道名称经营面积(平方米)租金（元/平方米/天）经营户数量（户）振兴街17953.155草市街45602.5110二环路11751.636蜀北大市场4371.4538蜀北大道238281.42.12552.2.6.8商业物业业态分析2.2.6.9五金建材2.2.6.10业态分布该业态主要分布在蜀北大道沿线、北环路、幸福路、草市街区域由蜀北市场、为龙头，逐渐带动周边建材一条街形成。初步形成了该区域为核心，以陶瓷、板材、五金及其装饰公司形成的相关业态；2.2.6.11规模水平建材 蜀北大道一线经营规模已初具形态，但规模较集中；从商品的陈列来看，店内商品陈33、列密密麻麻、缺乏美感、装修简陋，说明商家销售理念落后，而更重要的是，证明这个市场处于初级阶段，竞争压力小。经营现状物业类型租赁价格（元/月）收入水平（年均销售额）人流量（人次/天）沿街独立商铺20-5010-40万10-30蜀北市场15-3010-35万152.2.6.12发展趋势随着城市经济发展、房地产市场的发展，该业态的规模、经营水平必然会逐渐升级，甚至向西侧扩张发展，最后形成以蜀北大道为中心的建材一条街。2.2.6.13小结 从业态的分析，可以从业态现状、经营水平、发展趋势等方面进行综合总结分析。各业态处于起步阶段，面临“百废待兴”的局面；城市构架拉大，商业物业形态升级，将逐渐拉动各业态34、的经营管理规模升级；相比xx县本地的经济水平，虽然消费明显偏高，但从经营情况来看，市场存在着巨大的商业市场空间；大型商业、连锁商业、品牌店等形式随着经营者的资金、经验、知名度积累，逐渐过渡到品牌、服务、环境、氛围的主动营造。从商业情况来看，百货零售行业以初见规模，但是随着房地产住宅的发展，建材的需求量日一加大，专业化建材市场成为了商业的空白地段。2.2.7.xx五金建材行业经营分析城中心区建材规模调查情况 （单位：，元/月）街道名称商业业态面积（）比例（%）商家品牌租金（元/月）蜀北大道、蜀北市场、振兴街、新南花园、幸福路、北环路等墙纸油漆8508.28美佳墙纸润立漆、康斯佳漆欧美雅墙纸、紫荆35、花漆、立邦漆、多乐士漆、大宝漆、墙纸、鼎升墙纸、布莱斯墙纸墙布、查斯威尔墙纸、嘉宝莉漆瓦格纳地板、美涂士漆、德国都芳漆、杜威漆、欧文漆、嘉宝莉漆、鳄鱼漆、华润漆、日森液体壁纸、米奇儿童漆等均价26橱柜4003.90天宇厨卫、阳光橱柜、堡登欧式壁柜、欧派橱卫、橱 卫、亿家乐厨卫、火王厨卫等布艺9108.87恒源祥家纺、居家布艺、金海布艺、红叶窗帘、雅兰布艺、布居艺阁窗饰、三友家居等灯饰电工159515.55红太阳灯具城、金三角灯具城、众光照明、千泰照明、南极灯饰、精典灯具、龙腾光电、金东方灯具、拖维国际照明、复兴灯具、明日灯具城、广东大发灯饰、广州众光、城市阳光灯饰馆、皇家灯饰水暖、灯具、向阳灯36、饰、琪达灯具城、丽春灯饰等门窗木业226522.08贵祥门业、王力高防安全门、锐达门业、多雅实木门、罗曼芝麻开门、大前门业、楼龙防盗门、防盗门、步阳安全防盗门、艺龙门业、喜来乐门业、龙阳安全门、大川门业、湘川门业、华唯门业、盼盼门业、星月神安全门、防盗门、恒成安全门、成螺美佳顺安全门、亿川门业、重庆林盛防撬门、好迪门业、室内门、索福门业、富新安全门、防盗门、美心门业、美文顺名门等各大门业。卫浴5605.46卫浴、贵族卫浴、乐家洁具、新辉煌卫浴、尚高卫浴、阿里斯顿卫浴、洁具卫浴、箭牌卫浴、申鹭达卫浴等五金水暖7407.21杨氏五金电器批发部、夏新电器、小五金、小五金、小五金、小五金、小五金、小五37、金、辉煌五交化上菱电器、爱事达电器、防水、防水、宏源防水等装饰220021.44环宇装饰板材、卓君装饰材料城、四隆装饰材料店、东升装饰板材、板材、板材、板材、板材、美家园装饰板材、板材、板材、板材、杜氏木业、蜀北装饰材料批发部、顺通装饰材料部、龙腾石材、珑峰装饰石材、xx光彩石材、老牌胡氏石材、东方石材、意大利涂之乐、宏达石材等装饰材料其他7407.21凯英灯具洁具卫浴、五金卫浴、灯具橱柜抽油烟机、灯具卫浴、厨房橱柜电器集成吊顶、奥得赛厨卫电器豪门骄子门业、集成吊顶金匠生态瓷砖、宏派洁具万家燃具、厨具卫浴、顶固雨篷、一灯大师贝岭厨卫等合计10260100城中心区建材业态分布 （单位：，%）商业38、业态橱柜油漆五金水暖灯饰电工窗帘布艺装饰卫浴洁具门窗木业其他合计面积40085074015959102200560226574010260比重3.908.287.2115.558.8721.445.4622.087.21100 %以上市调数据为抽样数据，约现经营的1/3.建材消费力从表上不难看出，xx建材买主，在购买建材是专业化建材市场成为了第一考虑目的地，但xx现在市场中不具备该物业，在市调中很多顾客不得不得舍近求远到xx周边购买。调查发现，本区域的建材经营具有以下一些特点：总体规模较大，经营门类丰富多样。在可供经营的店面面积远小于老城区的条件下，但是建材的经营面积与老城区旗鼓相对较小，业态39、更单一；经营较为集中，但专业积聚效应并不强。蜀北大道和北环路沿线路成为经营建材最为集中的道路，其中蜀大道成为主要的建筑板材、装饰材料商家主要的经营场所，蜀北市场成为主要的建材的集中地，而北环路两侧店面为新开发楼盘底商，则以经营装饰、卫浴洁具、油漆、陶瓷地板等现代装饰类建材为主。经营档次不高，高档建筑品牌的商家较少。因为本区域属于新开发地区，民房建筑、老社区的数量较多，主要分布在政府新区及滨江路两侧，新老建筑在招商上缺乏统一规划，因此商业的经营五花八门，虽然客家大道经营板材的商家较多，但因为建筑物自身环境的限制不利于经营高档品牌，因此在店面装修、经营档次上有所欠缺。成熟的生活、商业配套，带来了巨40、大的人流、物流，商业氛围较为浓厚，商业经营条件便利，适于建材类商品的经营。2.2.8调查结论2.2.8.1大市场，深潜力xx县总体建材规模较大，但随着xx城市化发展步伐的加快，房地产开发的不断发展，对家居、建材商品的需求亦与日俱增，目前的市场容量仅能满足一部分的市场需求，而待2011、2012年诸多新开楼盘的交房、入住，xx的商业市场将掀起新一轮的建材热，且随着房地产开发的步步深入，市建材市场的潜力将得到深度挖掘，而建材规模将达到一个新的高度。本项目选择在前两年新房交房入伙及房地产市场理性发展时期入市，可以更多的吸引众多投资者的眼球，使其将商业当作首选的投资项目，从而抢占更多的商机。 2.2.41、8.2细分市场专业化是搞活商业地产的重要途径我市场在xx建材行业成为霸主地位无可撼动，专业市场的成功操作似乎成为理所当然的事情，专业性市场成为商业成功运营的重要出路，因此，在各大楼盘的商业都往专业化方向发展。故，本项目在招商定位上往专业化的方向思考是操作的第一步。然而，专业化经营也必须要从市场空白的角度出发方能准确定位。而通过市场细分及调研，xx尚存发展空间的建材种类在灯饰，虽有一定数量的商家，但分布零散，不具积聚效应，这是本项目主要的思考点之一。2.2.8.3高档建材引领建材市场未来发展方向在调研中发现，老城区因市场容量有限及建筑老旧等因素影响，可供租售的店面数量甚少，因此，老城区的建材行业42、主要以经营五金交电等杂行。但在一些新楼盘的底商店面，为了与新楼盘形象保持一致，配置高档装修的高档建材商家日渐兴起。今后新开张商家往品质化方向发展的趋势日渐明显。 而本项目为纯商业，在招商定位方面确定走高品质路线的方向是极为正确的。2.2.8.4市场竞争激烈，日趋白刃化xx建材总体规模庞大，经营商家数量多，市场竞争达到了一个新的激烈程度。据调查，2012年新开建材类店面达100家，且多集中在新楼盘的底商。激烈的市场竞争，使得大量的建材经营商家在营销方面大做文章，车体广告、短信、报纸等诸多媒体成为主要的广告载体广告投放量成为仅次于房地产广告的第二大广告业态。这也宣告了xx的建材市场已经从“量”的竞43、争上升为“质”的竞争，一个品质竞争时代已经到来！2.2.8.5经营水平的高低成为赢得市场的重要砝码xx建材类经营商家的经营理念已从之前以我为主、淡薄营销的意识上升为全程营销的现代营销理念，除了在主抓产品质量关以外，在现场服务、售后跟踪、整合推广等方面都有了全新的意识。因此，经营水平的高低在激烈的市场环境下成为胜利者的致密武器。2.3房地产市场分析2.3.1住宅发展现状2.3.1.1土地供应情况从xx县本级土地供应情况来看（挂牌拍卖成交），2010年土地集中供应时间土地集中供应时间在7月和10月，特别是10月份占全年土地供应量29%，但大部分都是近两年来各商住结合的土地供应。因此今年土地的供应量44、大幅萎缩。真正可供开发的土地基本上都控制在少数的商住项目上，因此目前实际可开发的土地并不多。2.3.1.2住宅供求情况分析数据来源：统计局2011年1-5月新开发面积62.6万，其中住宅22.4万，占新开工面积36%。累计施工面积达98.8万，其中住宅89.5万，占总面积的68%。从销售面积来看，本期销售面积11.3万，而上年同期累计销售38.4万平米，从平均每月来看，本年平均每月2.68万，开年来同期平均每月为1.68万，同比下降46%。从以上数据可以看出，今年新开工面积中，住宅所占比重较大，由于去年的住宅价格和销量猛增，目前持观望态度的较浓，同时开发物业形态发生了转变。从累计施工面积来看，45、住宅所占比重过半，说明去年住宅开发面积较大。从住宅销售面积来看，本期销售11.3万，占整体物业销售64%，可以看出住宅销售仍是整个房地产市场消费主流。从销售金额来看，2011年1-5月销售总额为50650万元，而去年同期销售总额为34632万元，同比增长46%。销售面积下降，而销售总额增加，说明房价从去年到今年已发生飞速增长。2011年1-5月中5月份销售额为8873万元，而去年同期销售额为17616万元，同比下降49.6%。从以上数据可以推断，本年前5月中销售面积和销售金额都大幅降低，市场消化新开面积压力较大。从空置面积来看，2011年1-5月累计空置面积为20.6万平米，空置率32.9%，46、其中住宅面积16万，同比上涨61.6%。通过以上数据分析，可以看出，2011年以来房地产开发总量大幅上升，销售价格也通过了一轮暴涨。受宏观政策影响、本地利好政策的兑现，今年房地产市场显现出疲软态势。 在售楼盘分布目前xx县在售商住楼盘总面积112.6万方左右，（除去已卖完和未正式进行客户登记的项目）。其中一室一厅总面积2.5万方，占总面积的2.2%；两室两厅总面积34.9万方,占总面积的31.1%；三室两厅一卫总面积41.9万方，占总面积的37.2%；三室两厅两卫总面积24.1万方，占总面积的21.4%；四室及复式楼总面积约9. 2万方，占总面积的8.1%。从以上数据可以看出：设计建造较早的项47、目，其户型和面积均较小，主要以舒适型两室两厅为主打户型；地理位置优越的项目，其户型和面积均较大，舒适型三室所占比例较大；定位越高的项目，其户型面积较大。不论两室还是三室，都比较追求享受型；而近期开发的项目，三室的开发比例明显高于两室，90110的房子是开发的重点。2.3.1.3分形态供求情况16月份xx县在售楼盘总面积112.6万左右，销售总量约22.85万（包括未签合同），销售比例20.2%。其中，多层供应量49万；高层供应量55.6万；花园洋房供应量8万。从市场目前的供销状况来看，目前更接受多层住宅。但从去年下半年的土地供应情况来看，经济技术指标基本都要求以高层为主。其硬性指标的规定，与城48、市发展规划有关。xx县不缺乏可开发土地，缺乏的是城市化框架和繁荣。因此，xx县基本跨越了精品多层建筑的阶段，迈向了高层，直接进入了后多层时代。随着高层产品成为市场主流，市场也将被潜移默化接受高层产品。2.3.1.4客群分析物业形态客群构成商业物业年龄在35-55岁之间，具有稳定工作和收入，有一定积蓄，缺乏投资渠道。一般为公务员、企业高管、生意人，做自用、增值、养老之用。住宅物业年龄22-50岁之间，22-28岁间年轻人以自住为主，基本靠父母资助支付首期，具有相对稳定工作；年龄在35岁以上的主要以改善居住条件、投资、因子女结婚居住分流为主。一般为公务员、企业主、外来投资中小规模生意。 从客群构成49、来看，不分物业形态皆能覆盖到的客群阶层从年龄上来看，主要集中在35-50岁之间，具有一定积蓄、缺乏其它投资渠道、看中不动产增值前景的客群。以公务员、企业主、外来多年做生意的人群为主。从价格接受程度来看，根据目前的销售情况以及去年房价上涨后，普遍对不动产的增值认识度加深，尽管今年市场销售疲软，但从多个售楼部获知信息来看，已基本接受市面上的销售价格。2.3.1.5小结通过以上分析可以看出：目前市场供应量较大，市场竞争激烈；城东南与城西成为多个大中项目聚集地，区域内竞争虽然加剧，但对整个城市的吸引力在不断增加；而城西南区域成熟度明显不足，市场缺乏信心和关注；市面户型结构供应单一，为了规避市场风险，开50、发商都以热销的两室和三室作为其项目全部户型，缺乏变化和多样性，客群相对单一通过上一轮价格上涨，房屋总价随单价提升，迫使市场购买力下降，为满足居住功能，应付高总价，户型结构可能朝紧凑型三房过渡。住宅市场供应量较大，从2010年至2011的销售量房加上2012年开发的新房，销售房量不论从面积和套数，数据都相当庞大，同时说明装修建材行业的需求量巨大，市场生存空间可观。2.3.1.6商业购买力调查购买意向不购买的原因购买关注点在购买倾向的调查中，48%的被访者表示不一定会购买的意向，28%的被访者表示会购买的意向。24%的被访者流露不会购买商铺的意向，其原因：48%的被访者表示小成本经营，无法购买。251、5%的被访者觉得租商铺更方便转手。45%的被访者投资商铺关注价格及优惠政策，24%的被访者关注区域配套及地段优势。需求规格需求面积32%的被访者心里期望的面积在21-50平方米，其次是51-80平方米，目前大部分被访者期望的户型以小型面积为主。74%的被访者商铺规格的需求以单层为主。对于一带二（三层）的商铺接受度较差，认为实用性差，单层面积过小，不利于产品的展示。2.3.1.6.1客户对本项目意愿对本项目的位置看法投资产品倾向36%的被访者投资商铺会选择住宅底商，其次33%的被访者会选择两层沿街街铺。28%的被访者觉得本项目交通方便，通达性好。24%的被访者认为本项目区域未来发展空间大，升值空52、间承受总价需求面积承受单价65%的被访者承能受单价1000020000的商铺，当地的集中型商业一般以出租形式为主，当地人对商铺投资没有较清晰的认知。70%的被访者能承受2150万的总价的商铺，当地人经济承受能力有限，小面积总价低的商铺更容易被接受。69%的被访者心里期望的面积在21-50平方米，目前大部分被访者期望的户型以小型面积为主。2.3.1.6.2小结中年群体为主xx县当前投资客偏向中年整体年龄，以3149岁为主，被访者年收入集中在815万元为主，目前多数被访者购买力一般。购买建材习惯xx县当前购买家具偏向去街边零售商户。购买建材则偏好去城区的建材集中街道。投资观念保守当地可供选择的投资53、种类较少，基金等理财产品是首选，储蓄次之。偏好住宅底商当地人投资商铺会选择住宅底商。投资商铺关注区域配套及地段优势。小面积商铺更受欢迎当地的建材商铺一般以出租形式为主，当地人对商铺投资没有较清晰的认知。当地人能承受单价1000020000元、总价2150万元的商铺，经济承受能力有限，所以2150平方米小面积总价低的商铺更容易被接受。对本项目位置的看法觉得本项目交通方便，通达性好。区域未来发展空间大，升值空间大。2.3.1.7市场结论分析2.3.1.7.1市场结论通过对xx县的宏观经济、城市规划、商圈、房地产行业现状等各项的综合调研，对本地投资环境产生初步的认知。综上所述，我们的对城市现状进行简54、要概述，力求为项目定位提供支持理据。宏观经济向好，经济正高速发展；城市规模小，人口多，各行业属于刚刚起步阶段；仅几年时间，城市发展已发生巨大变化，未来具有巨大空间；市中心核心商业区基本代表了整个城市商业水平，从市中心的商业物业及经营来看，城市商业水平低，与城市的建筑形态有关，包括市中心商业物业的档次都是多年前的6层老楼；商业物业正处于过渡升级阶段，物业形态的升级已逐渐带动商业规模、档次的发展，但要真正形成特区经济的高度，还需要漫长的时间；各商业业态中，餐饮业、建材尤其发达，其次为服装，但档次不高，以市中心的百货类、电器、通讯等已逐渐形成规模，其它区域在此类业态上已不可撼动。但上档次的建材专业市55、场空白后，不能满足城市的发展需求。究其根本由于城市刚起步、发展水平不高，缺乏先进的经营模式和引导市场的领袖；专业建材市场作为一个新型的物业形态，首次登陆xx县，给本地带来了无比的期望。进一步分析，各大开发商考虑到市场风险、对xx县场的不熟悉，都是以规避风险、试探市场未有人先期做商业项目，恰恰让先吃螃蟹的开发商获利而归；房地产业起步期，但发展速度迅猛，刚结束第一轮涨价潮，销售速度明显放缓；热销即说明了市场空间的存在，冷却只是阶段性的。初步分析，未来市场竞争进入白热化。进一步分析，起步期的房地产运营、营销经验不成熟，且土地供应表面来看较大，但实际都是集中在少数开发公司手中，各项目均采用分期开发的方56、式，住宅客户装修在际，给建材行业带来商机；政府有化行入市意愿，带来市场发展前景。2.3.1.7.2启示分析根据以上分析，为本案的定位得出以下启示。住宅市场是相对疲软，而不是绝对疲软；商业地产成为最佳固定资产投资渠道；多个市场规划但开发商以观望和试探为主，谨慎投入，微观上来看，机会是属于敢于第一个吃螃蟹的人；市面上商业物业落后尤其是建材，以分散、随机、自然的方式形成，缺乏规划和统筹，难以形成规模。以整体规划的项目必然会赢得市场。本案的商业规划应遵循规业态规模化、市场细分化、培育精细化的原则；从市场竞争来看，商业物业竞争主要来自于市中心核心商业区，部分住宅底商，在xx市场上未有直接商业群相竞争；商57、业物业定位须与本案气质定位相吻合，避免与竞争激烈、分布集中、常规化业态、正在热销并形成规模和消费习惯的核心商业区物业形成正面竞争；通过表象看本质，市场竞争虽然激烈，但发展是主流，房地产开发处于初级阶段的xx县未来具有的市场前景，差异化定位为项目的成功开发树立起信心。第三部分 产品分析3.1产品分析3.1.1产品规划第三部分 产品分析3.1产品规划 整体布局：“一心、六区、六轴、多节点”的功能 一心：核心广场； 六区：四个市场区、精品卖场区、商务酒店区； 六轴：三横三纵的商业主轴线； 多节点：由各主次入口广场和景观广场形成的多节点3.1.2地块价值分析区位价值:本案处于新城西南角，属于新城边缘，58、南邻城市主干道蜀北大道，交通便捷, 距老城中心核心商圈仅5分钟车程,城市价值较高.新县政府城西汽车客运站金泰大酒店奥体中心周边配套:周边市政规划好,但目前新城属于大力建设中，商业氛围和居住氛围还不成熟，相对于老城区,区域配套便利性仍待提升，但发展前景看好。3.1.3项目规划项目规划:中国xx五金建材城总建筑面积381328m2,由A、B、C、D、E、F6个区组成，是集产品交易、展示、商务办公、酒店等为一体的商贸综合体.3.2.产品定位超大体量，总部市场：38万方超大规模，集家居建材、五金机电、精品卖场、酒店办公等于一体，xx唯一的一站式专业五金建材城；黄金区位，引爆财富：项目所在地xx县，是成59、渝北重要经济增长极，位于重庆、四川、西安“西三角“的核心地带，升值潜力看涨；核心商圈，超强辐射：独享xx县135万人口核心商圈，辐射“成渝北”超大边缘商圈；立体交通，财富汇聚：紧邻xx城西客运站、212国道，兰渝铁路（在建），轻松实现“1小时南充、2小时成渝、5小时西安”，人流、物流、财富流汇聚；产权街铺，超高回报：临街旺铺，低总价，无忧委托，超高年回报；政府扶持，安心创富：政府招商引资重点建设项目，得到政府政策的大力扶持，政企强强联手营造专业市场，投资创富有保障；亿联运营，保驾护航：亿联置业拥有20年商业地产开发及运营管理经验，并在全国13个城市建立亿联专业大市场，缔造16座商业中心传奇；丰60、富业态，一站购齐：经营业态涵盖装饰材料、家具、卫浴、五金工具、机械、电器、建材等多种业态，配套齐全，可畅享吃、喝、玩、乐、购一站式便捷生活体验；快捷仓储，源头市场：毗邻老鸦、定水物流仓储区，咫尺物流、仓储商业配套，依托“机电城”，奠定低成本源头市场地位；规划利好，火爆人气：蜀北大市场集体搬迁至中国xx五金建材城，火爆市场，超旺人气，出租无忧，稳赚租金。3.2.1 W.O.T矩阵项目优势分析（S）项目劣势分析（W）毗邻xx建材集散地可以共享以前建材一条接带来的人流、物流、资金流、信息流；紧邻国道及县政府，交通快捷、方便、信息服务，增强了本项目商家与外界的联系，有利于为其扩展潜在市场，提升商业物业61、价值；开发商已经成功市场案例，具有丰富的商业运营经验和商业资源；政府新区现xx重点开发之地，满目繁华，商业前景广阔；相对较低的租金水平，使其具有超高的性价比，对投资者具有一定的诱惑力；项目相对较高的产品设计，使经营商家拥有更多的使用空间；统一的招商、运营理念，给商家带来新的扩张信心。本项目商业体量交相对于规划的其他几大专业市场而言规模甚大，因此要快速完成去化难度较大；项目所在的奥体路并非主要交通要道，人流、车流量有限，难以在短时间内快速聚集商业氛围；商业楼层较高，3层以上物业难形成商业气氛；xx消费力有限不利于商业价格。项目机会分析（O）项目威胁分析（T）建材种类繁多，而专业市场数量有限，xx62、并未形成各种经营业态的专业市场，各种业态经营零散，没有形成规模效应，因此，在专业性市场集中的地区打造一类新的专业市场，具有强大的辐射能力；目前市场上的投资行为虽然受到一定限制，但如果营销到位，还是具有一定的市场潜力；xx商铺的竞争已近白热化，从休闲娱乐城等专业市场的销售状况来看，市场对商铺的投资热情较高，而本项目独具的地理优势，若定位合理，势必会再造商铺炙手可热的火爆景象；周边楼盘可推售商铺数量有限，且优良地段空铺奇货可居，本项目的推售则可以填补这一空白，给投资者提供更多的选择；xx部住宅开发量集体井喷，给建材行业带来空前商机；县政府化行入市规划，有利于市场招商。紧缩的金融政策，限制了房地产市63、场的发展，对商业地产的影响尤为深重，大大缩小了市场需求容量；周边项目一定规模的在售商铺，与本项目形成竞争之势；房地产市场的冷淡，一定程度上影响了投资者对商铺投资的预期，观望氛围浓厚。xx几大项目商业物业的推出，将给商铺的销售带来极大的威胁。相继面市将会给本项目的销售带来不可逆转的冲击力和震摄力，将会给项目带来严重的销售障碍。3.2.2小结：虽然项目所在区域的经济情况目前还不好，居民人均可支配收入仍然较低，但是区政府已经将发展区域的经济振兴，列为工作的重点，近两三年的人均收入一直都已两位数的比例上升；同时，区域房屋整改工作的进行，将会拆除危旧房屋，整个区域的商业氛围将会逐渐培养起来。本项目的运得64、到县政府的大力支持，对于繁荣区域的经济起着推动作用；另一方面，本项目的定位独特，不仅仅是本区域的居民，全县的居民以及来南充市人士都是本项目的目标客源，依托项目的优势加之良好的策划以及专业的营销推广定能摆脱区位限制，化被动为主动，吸引来大量的客流。同时可归纳为以下几点：本项目地理位置优越，商业氛围正在形成，具备商业开发与经营所需的一些基本条件，基础条件较好；虽然在目前房地产市场低迷的情势下商业投资也受到一定的冷遇，但相对于住宅市场，商业地产无价的市场特性得到最大程度的体现，xx的商业地产不降反升，这为本项目的运作提供了契机；在低迷的市场形势下，本项目要突出重围除了充分挖掘自身的优势以外，还需通过65、有效的招商及大力的营销手段，弱化项目在地段、产品本身等方面的劣势，在市场竞争中赢得一席之地。 3.2.3市场最终定位利用现在xx有利资源，及市场空白，结合本地商业经营情况、及建材市场现状，通过宏大规模、科学的功能分区、一站式购物、统一招商管理的理念构筑开发商、商家、消费者的满意平台，成为城市经济腾飞的“发动机”。最终定位为：积五金、建材、装饰、装修、家具、汽配于一体的 一站式购物商业集群专业规模化的五金装饰建材航母3.3规划设计分析3.3.1定位辐射次级边缘核心商圈：是目标顾客分布最为集中、购买频率最高的区域，消费额将占到75%左右。次级商圈：卖场的次要商圈，目标顾客分 布稍分散，消费额将占到66、15-20%左右。边缘商圈：包括其他所有顾客，消费额将占到5%左右。3.3.2客户定位3.3.2.1目标市场构成分析由于项目涵盖五金建材业态，因此本案的客群构成相对复杂。针对不同物业，具有不同的客群。但根据项目的总体定位，是xx县本地最具代表性、影响力、最先进的专业市场，也是目前xx县最专业的物业，由此项目的招商客群综合定位为：核心圈层客群为：xx本地做建材商家重点客户群：辐射xx周边市县商家基本目标客群：来xx县投资创业、移居xx县多年的外来人群、xx县周边市县投资创业为主要目的。3.3.2.2目标市场需求特征分析(一)、投资者投资者分析：在xx县的商业投资者现在还处于 “投资饥渴症”，整个67、市场的“没铺可买”投资者对固定资产项目的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定成交的关键。专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本项目作为xx的焦点，专业的规划，肯定已早早地受到大投资客的注意，一旦机会到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。另一类中小投资者看重升68、值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限，所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。大众消费者的商业经验相对比较欠缺，投资意识不是很浓，必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。同时，随着商业的发展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。3.3.2.3经营者经营客户分析：经营者大多有一定的商业背景，他们对商场经营已经具有一定的认识，但是他们需要一个经营的理想平台。经营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会考虑几方面：1、区域消费能力：项目的周边地区要有足够的消费群体以及流动人口69、 ，同时会考虑到周边商业的竞争。2、商业位置：商业位置一定要好，最好在传统商业区域或者靠近交通要道，并且具有一定的规模。3、交通：项目周边的交通一定要流畅、方便，并且要有一定规模的停车场。4、优秀的硬件设施：项目的规划、设计以及购物环境一定要好，能吸引更多的消费者。5、优秀的操作团队：一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理的团队是保证一个综合商业设施成功的重要工具。目标经营者特征：1、熟悉xx五金装饰建材市场，对xx的经营环境非常认可。2、熟悉市场的经营模式。3、对xx五金装饰建材市经营的环境比较认可，希望在这种有品牌形象的商场内经营。4、非常看好xx五金装饰建材城的经营前景。3.3.70、2.4消费者消费者分析:随着商业形态的不断演变，消费者的习惯和要求也跟着不断在变，主要体现在以下几点：21世纪是一个讲求效率的时代，无论工作还是生活，都注重 “时间成本”的概念。对于购物，当然也希望能够在一天、在一个地方就能一次性购置齐全。这种所谓“一天、一个所在、一次性满足”的服务理念，。“xx五金装饰建材城”，就是为无技能装饰建材行业量身打造的综合大型专业市场，突破了传统建材市场的发展瓶颈，以现代、科学的理念引领装饰建材行业的潮流。超大规模的市场容量xx地区最大的“一战式”五金装饰建材城； 科学合理的功能规划，对装饰建材各业态进行统一分区布局； 在统一规则，统一招商，统一管理，独立经营的理71、念引导下，以满足消费者“一战式”购物为战略目标； 实施特许品牌专卖店经营策略，规模化、档次化、专业化和集约化的现代专业市场发展趋势，为经营者提供可持续壮大经营的发展空间，开创一个建材消费的新时代！3.3.2.5目标市场（客户）定位结论占据了社会或行业主流，有一定的经济基础，可以发挥聚众效应和圈层影响力的意见领袖、建材行业精英、先行者、领导者。3.3.3定价定位产品均价(元/)中心商业8800沿街商业8800内部商业6800说明：基础定价基于目前xx市场行情及参照可比项目保守估算得出。第四部分 财务及风险分析4.1财务分析4.1.1项目概况中国xx五金建材城项目位于xx县蜀北大道西延线，占地面积72、500亩，开发面积约45m2，计划投资总额为150000万元。项目分三期完成，一期预计投入资金3.5亿元，主要完成项目土地石方开挖及兴建A、B区建材、家居建设，其建筑面积约9万平方米；二期兴建C、D、E区机电、五金、精品商场及仓储、停车场建设，其建筑面积约20万平方米，预计投资5亿元；三期F区商务酒店及地下停车场建设，其建筑面积约15万平方米，预计资金投入6.5亿元。4.1.2公司基本情况4.1.2.1公司概况客户名称xx县亿联置业有限公司创立时间2012.01.19注册地址xx县蜀北大道西延线8号注册资本5000万元组织机构代码58838878-9年检情况正常营业执照编号511321000073、30011年检情况正常贷款卡编号5113210000066261年检情况正常基本户开户行南充市商业银行xx县支行账 号67340013200000420所属行业房地产开发行业代码xx县亿联置业有限公司，成立于2012年1月，注册资金5000万元 。该公司以房地产开发、销售为主，集物业管理、建筑装饰材料、五金交电等于一体的综合性公司。公司实行董事长领导下的总经理负责制，下设开发部、工程部、合同预算部、财务部、营销部、行政人事部等职能部门。公司目前在编职工30余人，其中中、高级专业技术人员20余人。公司正在开发的项目有：中国xx五金建材城，总计开发面积约40万平方米。4.1.2.2资本构成xx亿联74、置业有限公司注册资本5000万元，由肆位股东共同出资，其中：王运浩出资1400万元，占比28 %，鲜义勤出资1350万元，占比27 %，夏晔出资1250万元，占比 25 % ，陈安乐出资1000万元，占比20% ，以上出资方式全部现金出资。4.1.3销售计划分析：该项目于2011年12月份立项，于2012年12月3日开工建设，预计于2012年10月30日逐步交付使用。2012年8月至2013年6月份，为项目的销售期间，预计2012年销售45%，2013年6月底售罄，销售计划表：项目2012年下半年2013年上半年合计商铺45%55%100%4.1.4财务主要指标分析4.1.4.1项目预计销售收75、入及成本费用分析情况如下： 单位：万元项 目2012年2013年合计备注销售收入（万元）2430029700540002013年收入中不含本年下半年二期的销售收入营业成本（万元）2100017500385002013年销售费用中不含本年下半年二期的销售费用管理费用（万元）100012002200销售费用（万元）100012002200财务费用（万元）100100200利润总额（万元）12009700109002012年8月至12月份，预计销售收入24300万元，实现利润1200万元；2013年1月至6月，预计销售收入29700万元，实现利润10900万元4.1.4.2现金流量分析根据项目销售进76、度计划表及损益分析，项目自身现金流情况如下：项 目2012年2013年合计经营活动现金流入小计243002970054000经营活动现金流出小计228561990042756经营活动现金流量净额1444980011244投资活动现金流入小计投资活动现金流出小计244100344投资活动现金流量净额-244-100-344筹资活动现金流入小计筹资活动现金流出小计筹资活动现金流量净额净现金流量12009700109002012年8月至2013年6月，公司经营净现金流为 10900万元，其中：经营现金流入54000万元（项目售房款收到的现金为54000万元）；经营现金流出42756万元，其中：购买商77、品、接受劳务支付的现金流出为38500万元（主要用于支付工程款及各项费用），支付给职工及为职工支付的现金流出为785万元，支付的各项税费 1841万元，支付的其他与经营活动有关的现金流出为1630万元。2012年8月至2013年6月，投资净现金流为-344 万元，投资净现金流入为 00 万元；投资净现金流出为344 万元，其中：购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金344万元。4.1.4.3项目投资及财务状况项目计划投资35000万元，其中自有资本金15000万元，占投资总额的40%，项目预计实现销售收入54000万元，实现利润总额10900万元。4.1.4.3.1项目总投资序号项 78、目合 计（万元）2012年2013年1开发建设投资330002884341571.1征地费及契税581558151.2前期工程费用3502001501.3基础设施建设费9506503001.4建筑安装工程费210441985211921.5管理费用2200100012001.6财务费用2001001001.7开发期税费184182610151.8其它费用3002001001.9不可预见费3002001002流动资金（营销费用）2000100010003项目总投资350002984351574.1.4.3.2项目总收入及利润估算根据中国xx五金建材城情况，参考区域内及周边同类物业销售价格，并采取79、谨慎态度，按照较为保守的价格对，中国xx五金建材城收入进行估算： 物业类型估算单价（元/ M2）可销售面积（M2）销售收入（万元）备注商铺60009000054000商铺租赁全售全租合计60009000054000根据上述估算结果，我们可以计算出“中国xx五金建材城”（一期）项目的经济利润如下：项目计算数值（万元）销售收入6000*900054000总投资4285638500销售税金及附加销售收入*3.41%1841土地增值税应缴纳增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数540利润总额销售收入-总投资-税金及附加-土地增值税13119所得税利润总额*25%3279净利润利润总额-所得税80、10900销售净利润率净利润/销售收入21%投资净利润率净利润/总投资28%4.1.4.3.3该项目现金流入预测及该项目现金流量预测项目2012年2013年上半年下半年1资金来源34300297001.1销售收入24300297001.2贷款收入1.3自有资金100001.4回收流动资金2现金流出2167274692.1开发建设投资2801751572.2贷款归还本金2.3归还投资2.4税金82610152.5土地增值税（收入的1%预缴）2432972.6营销费用100010003现金盈余528322231备注：税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加4.2风险分析4.2.1.资金筹措81、 项目计划总投资150000 万元，开发面积约45万平方米。一期项目计划投资35000万元，开发面积约90000平方米，其中自有资本金15000万元，占投资总额的42%，另一资金来源是外部筹资10000万元，占总投资的29%；其余10000万元为预售款，占总投资的29%。4.2.2公司贷款使用及还款来源4.2.2.1贷款的使用该项目从2011年12月正式启动，目前该项目土地款已全部交清，贷款资金主要用途是流动资金，主要支付建安工程费和配套设施建设费等费用，保证项目的顺利完工，因此借款用途合理。4.2.2.2还款来源中国xx五金建材城一期项目的总投资为35000万元，销售收入54000万元，预计82、盈亏平衡点： 3500054000=65%，即当项目整体销售进度达到65%时，项目就将进入盈利阶段。公司申请贷款期限最长为半年，根据我们较为谨慎的销售计划，在2013年公司可以把贷款全部还清。在贷款到期的2013年年中，该项目将累计实现销售收入54000万元，剔除滚动开发的43100万元外，销售节余约为10900万元。4.2.3贷款担保情况本次贷款以该项目的部分在建工程作为抵押物。 “中国xx五金建材城”一期项目投资为35000万元，项目单位开发成本为4700 元/平方米，销售价格8000元/平方米，我们以保守谨慎的态度，按银行通常设定最高抵押率为60%计算，可销售面积的单位成本的最高抵押单价为：8000元/平方米x60%=4800元/平方米，即在出现风险时，只要以4800元/平方米出售抵押物，抵押物价值远远可以覆盖贷款额度，完全可确保银行贷款的归还。4.2.4小 结通过以上财务分析，本项目在财务上可行！项目现阶段主要风险提示政策风险：由于全球经济不景气，国家在现阶段不会再有较强紧缩货币、打压房地产市场的政策。市场风险:鉴于国家近期不会继续出台紧缩货币政策，房地产市场中的紧张气氛有所缓解。大公司的不断进入，进一步刺激了xx房地产市场发展。财务风险：经过财务测算，该项目财务风险可控。