1、市政中心广场项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月87可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论61.1 项目名称、业主与编制单位61.2 编制依据及范围81.3 项目概况91.4 项目结论及建议15第二章 项目开发经营环境分析152.2 房地产市场2、发展方向182.3 房地产市场若干影响因素分析212.4 *当地经济分析及长远规划24第三章 市场调查分析273.1 市场现状273.2 市场变化趋势293.3 营销方案303.4 地理环境分析333.5 区域分析35第四章 项目开发经营优势点与机会点分析364.1 房地产投资项目开发经营机会形成模式364.2 项目开发经营优势点364.3 项目开发经营机会点374.4 项目开发经营威胁点37第五章 项目定位385.1 目标市场定位385.2 产品定位39第六章 项目开发建设建议396.1 项目总体规划建议396.2 住宅建筑设计建议406.3 小区配套设施建议416.4 环境艺术设计建议413、第七章 场址及建设条件427.1 建设场址427.2 建设条件42第八章 建设方案458.1 项目概况458.2 设计指导思想和主要原则458.3 总平面设计458.4建筑设计468.5环境景观与绿化设计478.6结构设计488.7 电气设计508.8 给水排水设计548.9消防设计58第九章 环境保护629.1设计遵循的环境保护标准629.2主要污染源，污染物及治理措施629.3噪音处理629.4 生活污水防污问题629.5 建筑和装饰材料63第十章 建筑节能6310.1设计依据6310.2建筑节能6310.3设备节能64第十一章 劳动安全与卫生6411.1总图6411.2建筑6411.3电4、气安全64第十二章 项目开发经营策略及投资估算6512.1 项目开发经营策略6512.2项目资金估算6612.3 项目实施进度安排7012.4 资金筹措7112.5收支情况预测72第十三章 经济效益与社会效益分析7513.1经济效益分析7513.2不确定性分析7913.3资金来源与运用的贷款偿还能力分析8113.4社会效益分析8213.5综合评价82第十四章 项目开发经营风险分析8314.1 市场风险8314.2 项目的资本风险8414.3 企业风险84第十五章 结论与建议8515.1 项目拥有较好的投资环境与机遇8515.2 项目在经济上具有较强的可行性8515.3 项目具有的突出优势8515、5.4 项目开发经营风险较小8515.5 项目实施的难点86第一章 总论1.1 项目名称、业主与编制单位1.1.1 项目名称市政中心广场（南区）1.1.2 项目业主*1.1.3 可研报告编制单位*，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙：xxxxxxxxxxxx。1.1.4 业主简介*位于*通川区西外阳平路罗浮阳光花园会所三楼，注册资本金2180万元，具有国家二级房地产开发资质，集团董事长（法人代表）向荣。公司设有项目部、工程部、采购部、财务部、办公室、销售部等内部机构。成功开发了罗浮阳光、罗浮知天下、罗浮道城项目，建筑面积35万平方米，现正开发人民广场、南山美庐项目，建筑面积近60万6、平方米。1.1.5公司法人简介董事长兼总经理：XX，男，生于1970年，大学文化，1992年毕业于四川师范大学经济专业，1992年在XX国土局工作，1993年在*国土局下属*xx实业公司任法定代表人，1994年下海经商，并注册：*xx贸易有限公司，经营钢材、铁矿石、生铁、弹簧钢板钢材加工等。1999年涉足建筑和房地产业，开发xx综合楼（*南外陆军医院对面）。1.1.6建设工程项目概况“*人民广场商住楼”位于西外新区，北边与市四大班子办公楼、市政办公大楼隔永兴路相望；左邻*广电中心，广电花园；右邻金兰大道，金兰小区；西南边与天恒花园相邻；南边中央一条宽88米的景观大道直到大寨子公园。整个广场区域7、跨越度东西约630米，南北约270米，规划面积约109707.10平方米，根据场地道路结构划分为三大块不同功能的区域：（1）、人民广场用地：内部功能包含市政广场，文化广场，群众活动广场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生态湿地公园以及绿化公园和室内外停车场。（2）、商业金融用地：内部功能包含五星酒店，高档办公、商业卖场，高档公寓以及相应配套的商业广场和绿化。（3）、休闲娱乐用地：将开发酒吧，餐饮，文化设施为主的特色商业风情步行街区。1.1.7 专业精英组合xx实业 * 实力投资背景重庆建筑工程设计院 * 全案设计四川三鑫 * 一级建筑企业联合承建施工1.1.8经营理念准确的市场分析8、，详尽的营销策略以保证销售快速化;合理的价格制定和精简的成本控制以保证利润最大化;项目的个性贴合和品质的提升体现形象系统化;最终实现项目、企业良性发展。1.2 编制依据及范围1.2.1 编制依据1、国家建设部及*颁布的房地产相关法规与政策；2、现场勘测和实地调研所得资料；3、*建设局建设项目选址意见书（2005字第36号）；4、*建设局建设用地规划许可证（2005-37）；5、*规划和建设局建筑工程施工许可证（513001201006010101）；6、企业投资项目备案通知书（川投资备【5117000708153】7208号）7、*国土资源局宗地图（*国用2008第01736号）；5、重庆市建9、筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计的*“人民广场”商住楼工程总平图；6、国有土地使用权出让合同。7、*提供的资料8、*城市总体规划及规划修编。1.2.2 编制范围根据*人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设的背景和必要性、建设需求和条件、建设内容及规模、工程建设方案、环境保护、项目组织管理、实施进度等进行可行性研究。并在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式；按照国家现10、行的设计规范、规程、定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析、评价。并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。1.3 项目概况1.3.1 项目建设的背景及必要性*位于西部大开发的三大重点省级城市成都和西安之间，是重要的商贸和物资走廊。同时处于成都、重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。作为四川东部最大的地级市，达州以其强大的资源优势和交通优势，成为连接三省一市的中转站，川东地区可非议的中心。达州是投资开发的沃土，具有雄奇秀美的山川风光，灿烂辉煌的巴山文化；也具有富饶密集的自然资源，成熟齐全的产业体系；具有四通八达的便捷交通，得天独厚的区11、位优势。具有16600平方公里的广袤土地，640万人民。随着中国规模最大丰度最高的特大型整装海相气田宣汉普光气田的开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。其主城区格局如下：达 州 概 况西 外人口（万人）用地（平方公里）主要职能1519.18政务 商贸 金融 教育科研 交通 仓储 物流市区147.62行政办公商贸金融教育科研对外交通仓储物流北外84.12行政办公教育科研居住南 外2511.87行政办公商贸金融居住城市人口：2010年65万2020年90万城市空间结构：单中心多中心发展战略：北抑、南拓、西移、东调组团布局：“一城五片区”1.3.2*经济发展12、现状趋分析：1、整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位；2、能源化工产业将出现高速发展，2005年2009年，中石油、中石化将为达州的天然气能源化工产业群投资500亿元以上，用于建设完善中国西部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入一个新的快速发展阶段。3、*经济社会呈现出经济增长加快、结构协调优化、质量效益提高和群众实惠增多的良好发展态势。13季度，*各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。4、达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。5、达州的天然资源，又形成了超越一般城市的工业凝聚力，中石油和中石13、化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的典型特点。6、达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的价值。1.3.3 *房地产现状及发展趋势分析：1、随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进的局面，全市房地产开发项目202个，完成投资26.42亿元，增长73%，增幅同比提高52.1个百分点。2、*房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘、高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。3、房地产价值从05年的不到1000元/m2，跃升到现在的突破4000元/m2，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明14、了达州本地市场的快速发展。4、板块开发上，主要形成了老城区、南外和西外三大板块，西外由于政府搬迁的缘故将成为未来开发建设的重点。5、达州具有山地城市的特点，使达州的城市用地更具备了明显的稀缺性。拥有的土地和住宅，都有着极大的增值价值。在达州的房地产开发，有着极大的战略价值。6、达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的供求进入量和价值全面提升的临界点。7、达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向转变，高端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。达州的住宅开发已进入比规模、树品牌阶段。8、2009年达州房地产的价值将稳中有升，鉴于其后发优势，受宏观调控的影响将远远小于一级城市。1.15、3.4 西外板块现状及发展趋势分析：1、相对与老城区和南城板块，西外板块还是一个城市新兴区，目前正处于开黄金阶段，周边商业、学校、医院等城市公共设施配套陆续完善。2、政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局改变，使西外板块成为新的城市建设亮点。也将成为继老城区之后，配套最完善，综合环境最佳的新城市核心区。3、西外是*唯一土地蕴藏量较高，且开发量较少的板块，土地成本相对与其他板块要低，随着政府的西迁，其土地增值潜力巨大。4、西外未来将成为达州新的集政治、经济、文化、居住、商贸功能为一体的新城市核心区。5、西外远景规划：市政府已于2005年迁入西外新办公区；将西外从2005年的12.7平16、方公里，到2020年达到26平方公里；西外人口到2020年发展为28万人，90%的行政单位迁至西外。6、西外相对开阔和平整的土地，以及与老城非跨江的交通关系，决定了西外相对开阔的发展前景，以及片区的居住价值。7、政府全力打造的西外规划和举措，便使西外具备了明日达州高端和城市核心的价值。8、目前西外的开发状态，已得到市场的价格认可，正在经历一个片区，由价值认可到居住认可，真正走向成熟的关键点。正在经特殊和边缘群体的认可，走向主力群体认可的转换过程。中石油和中石化基地的建设，将加速西外的发展进程。1.3.5 项目建设地点*1.3.3 项目建设规模总建设用地面积：14271.70居住户(套)数：6617、4居住人数(按3.2/户计算)：2145总建筑面积：114091.80计算容积率建筑面积：85217.60按功能性质划分：住宅商业建筑面积：85217.60地下车库及设备用房建筑面积：28874.20停车泊位：355其中地上：66地下：289容积率：6.497建筑密度：0.21绿地率：30%建设工期30个月。即2010年6月至2012年12月。1.3.5 总投资及资金筹措本项目建设总投资25716.02万元，其中土地费用1685.61万元，建安及其他费用16266.68万元。资金来源为企业自筹46.66%，预售房收入18.34%，商请银行贷款35.00%。1.3.6 财务评价指标本项目建设总投18、资25716.02万元，其中土地费用1685.61万元，建安及其他费用16266.68万元。项目总投资25716.02万元，销售收入41234.25万元，税金6484.21万元，投资利润率46.84%，投资利税率60.34%。1.4 项目结论及建议人民广场商住楼项目有良好的人文和自然资源，并且具有较好的市场前景，其中建设条件具备，符合*城市建设总体规划，具有较好的经济效益和社会效益，项目建设可行。以上调查分析及以上资料，项目产品定位为电梯商品房，以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化。第二章 项目开发经营环境分析2.1 2010年1-4月房地产19、开发完成情况 1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，其中，商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%，其中，住宅竣工面积12028万平方米，增长10.8%。 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。 2.1.1商品房销售情况 1-4月，全国商品房销售面积2.20、34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，办公楼增长85.5%，商业营业用房增长56.2%。1-4月，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%，办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%。 4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。 2.1.2房地产开发企业资金来源21、情况 1-4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%。其中，国内贷款4552亿元，增长39.9%；利用外资137亿元，下降17.4%；企业自筹资金7459亿元，增长52.5%；其他资金9454亿元，增长81.9%。在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%；个人按揭贷款2955亿元，增长102.1%。 2.1.3 70个大中城市房屋销售价格指数 2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。 新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销22、售价格上涨17.3%，其中普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%，环比上涨1.2%。 分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。 二手住宅销售价格同比上涨10.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚48.8%、海口37.4%、温州25.5%、深圳21.3%、杭州17.7%；价格下降的城市只有泉州，下降0.6%。 新建非住宅销售价格同23、比上涨6.7%。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨10.0%，商业营业用房销售价格上涨4.3%，其他用房销售价格上涨5.6%。 2.1.4全国房地产开发景气指数 4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。 2.1.5 2010年一季度达州房地产市场状况分析2010年一季度*房地产开发完成投资10.1亿元，同比增长28.0%。房地产开发项目166个，房地产开发投资完成上2000万的项目达16个，共完成开发投资5.2亿元，占全部房地产投资的51.4%。分县市区从增速来看，增速较快的主要有宣汉，完成房地产投资1.36亿元24、，因同期基数较少，增速达2.24倍；其次是通川区，完成房地产投资2.43亿元，增速达101%，再其次是大竹县，完成房地产投资2.19亿元，增速达83.3%，因渠县受同期数较大的原因，本季完成房地产投资2.39亿元，增速下降33.0%。2.2 房地产市场发展方向一个国家的经济增长和住房水平提高之间，始终存在着密切的有机关系和相互关联的发展规律。一般来说，成长中的国家，经济越是增长，国民的住房水平就越是提高。根据对世界各国住房发展的规律和经验的总结，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。首先，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米(约为户均100平方米)之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的25、房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000-3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。从1998年“房改”开始至今，乃至可以预见的未来，中国发展仍处在这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。按照经济增长和住房发展的规律，中国住房发展光明前景可以预期。 与20多年前相比，我国居民的消费行为和观念已发生了巨大变化。从中短期来看，中国居民住房需求将持续较长一段时间。 特别是中国正处于人类有史以来最快的城市化进程中，人口研究结果显示，2000-2020年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家庭将增加1.3亿户以上，其26、中93%为新迁入人口，按户均80平米计算，需要新增住宅在100亿平米以上。此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特点，目前省际迁移人口中，三分之二迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6省、市。由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。同时，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累也为住房市场的需求提供了支撑。 当然，中国的房地产行业也将经历全面而深刻的变化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目标，加快建设适合中国国情的住有所居的住房体系。建设住有所居的住房体系，应建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式，使27、土地、资源、能源利用更加合理，多数居民家庭住房条件能够得到明显改善。而土地和能源的约束决定了考虑中国的住房问题必须从人多地少、能源短缺的基本国情出发。中国的土地、能源状况将对未来住房建设发展构成严重的制约，住房建设必须向“紧凑型”方向发展，发展节能省地型住宅是当前中国的必然选择。2007年，是既有的住房政策理念发生转变的一年。在强调住房的经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。2010年初住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源28、将向保障性住房建设倾斜。这样，未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房(包括限价商品房)多元并存的局面，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高。 住宅产业是经济发展最大推动力 我们知道，前些年我国经济之所以能够持续快速增长，与固定资产投资一直保持较高增幅有很大的关系，而在固定资产投资快速增长中房地产开发扮演了重要角色，其在城镇投资中的比重稳步提高，2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20%以上的高位，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温的2005年，全年房地产开发投资增幅仍高达20.9%，目前新“国八条”对*房地产市场影响不大，依然是价挺增量伴随着房地产投资的快速增长，29、建筑业已成为名副其实的支柱产业。第一次全国经济普查结果显示，到2004年末，我国建筑行业拥有建筑业企业、产业活动单位和个体建筑户近70万个，从业人员3270万人，营业收入32426亿元。建筑行业中的主要力量是建筑业企业，全国近13万家建筑业企业从业人员达2791万人，拥有资产超过31600亿元，当年完成施工产值约31000亿元，实现利税1830亿元。 同时，房地产业是一个关联度极强的产业。据了解，在我国投入产出的40多个门类行业中，有38个门类产业与房地产业存在直接或间接的关联关系。房地产业的繁荣发展对这些门类行业如钢铁、建材、化工、水泥等产业的发展也必然起着强劲的拉动作用。这种强有力的拉动作30、用，不仅刺激了我国国民经济的快速增长。同时，也有益于解决长期困扰我国政府和民众的一大民生难题就业难问题。 有关专家的数据测算表明，住宅建设可以带动多个产业的发展，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130-150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。可以看出，房地产业对国民经济的发展有着重要作用，是拉动中国经济增长的重要动力。 加大保障性住房建设是房地产业健康发展31、的持续动力 。2.3 房地产市场若干影响因素分析2.3.1 物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产32、价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。2.3.2 从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后一段时期必将继续施行从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生一定的影响：一方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；另一方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投33、资、投机作用有限。在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导34、致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，严重推动了投资需求。2.3.3 资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。2.3.4 外资投资国内房地产市场呈扩张趋势35、近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。以上36、资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国家形势相一致的。2.4 *当地经济分析及长远规划初步建成中国西部天然气能源化工基地。依托丰富的天然气资源优势，打造特色产业，按照“大项目产业链产业群产业基地”的发展思路，加大境内天然气勘探开发力度，抓好天然气净化加工，积极发展天然气化工、煤化工、盐化工、天然气发电、燃煤发电等综合利用项目，尽快建成中国西部天然气能源化工基地。初步建成川渝鄂陕结合部大城市。按照“规划先导、构建框架、组团开发、市区（县）联动、市场运作、滚动推进、完善功能、突出特色”的思路，高起点做好城市规划，加快市政基37、础设施和生态环境建设，不断完善城市综合服务功能，建成布局合理、功能完善、环境优美、文化厚重、特色鲜明的川渝鄂陕结合部大城市。初步建成秦巴地区经济文化强市。地区生产总值等主要经济指标增长幅度高于全省平均水平，经济增长质量和效益不断提高，科技创新能力较大提升，经济发展活力明显增强，生态环境进一步改善，在秦巴地区的积聚和辐射能力显著增强。以提高市民素质为核心，全面加强教育、文化、卫生、体育等各项社会事业的发展，打造三大文化品牌，大力实施人才培养工程，加强民主法制建设，努力构建和谐社会。建设活力达州。加快产业结构调整和优化升级，做强做大五大产业链，集聚“产业活力”；加速构建川渝鄂陕结合部大城市，做强“38、龙头活力”；深化体制改革，激发“体制活力”；抓好重大项目建设，催生“增长活力”。建设开放达州。坚持对内对外开放并举，坚持开放促发展的方针，形成全方位、多层次、宽领域的开放格局。做好外经、外资、外贸、外事工作，树立开放达州形象。突出抓好招商引资，大力发展外向型经济。利用多形式的交流平台，推进区域合作，实现资源共享、优势互补、产业互动、共赢发展。建设和谐达州。围绕“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处”的目标，正确处理经济、政治、文化、社会等各个方面的重大关系，努力构建“和谐达州”。微观市场特点：1从地理位置来看，城市的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改39、善，使周边地区的投资和销售量有了提高。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦。4从价格上看，3000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位。5从楼盘设计上看，2009年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2040、09年整个市场各种风格体现了我市发展商品房市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。6从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2009年*发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地3.19平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。7从楼盘配套设施来看， 2009年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。8从楼盘的卖点来看，2009年41、房地产销售突出的是智能化概念。9从楼盘销售宣传上看，市场仍处于买方市场，消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用，运用多种宣传手段，可在*区刮起了一阵“人民广场商住楼”项目旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为“人民广场商住楼”项目的业主。第三章 市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，*市区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。 3.1 市场现状*拥有650万人口大市，中心主城区常住人口达5842、余万人，已经达到大城市的人口规模流动人口，城市占地仅18平方公里，人均占地面积仅为60m2，人均住房18.7 m2，随着经济的发展，社会的进步，加上中石油、中石化、高铁、高速公路建设者及今后大批工业企业蓝领人士涌入，人们对居住环境的要求也越来高居住的空间和面积要求越来越大。目前达州房地产市场需求极大，前景十分广阔。从实际需要方面：一是随着旧城改造项目基础设施建设项目的实施，需要大量的商品住宅安置拆迁户，从而保证旧城改造和重大基础设施建设征占地的顺利进行；二是较大的劳务输出，很多农村富余的劳动力到沿海务工，回乡后首先选择在城区买房使得需求增加；三是经济发展和*居民收入水平的提高，实际购买力将不断43、增强，使住宅的有效需求增加；四是达州经济的发展特别是化工业园区的建设吸引了大批外来投资者及建设者大大刺激了住宅需求。潜在需求方面：城镇化进程的推进将扩大住房的需求。在人均住宅建筑面积达3035平方米之间，会保持较旺盛的住房需求。同时，随着城镇化进程的推进，必将随同伴随着工业化和业发展进程的推进，从而必将增加对生产、仓储、商业、办公用房等非住宅房屋的需求。因此，达州房地产市场潜力和发展空间巨大。*主城区各版块的供应特征如下：版块供应特征南外板块两级分化严重：城南中心楼盘成为楼市标杆、南外是未来的化工园区、周边配套正在建设，目前人气不足，市民认可度不高。 售价：2800-3400 （观河景）28044、0-3200（南客站）北外版块目前无典型楼盘投入西外版块新城市行政中心，拥有良好升值空间，配套逐步完善，成片土地供应集中放量，开发速度较快，售价：3200-3800市区版块核心区域，传统的生活配套，成熟的生活环境以滨河景观高层为主售价：3200-4000滨河版块丰富的滨河景观线，呈梯队式的组团布局，强势的营销推广售价：3200-3500热点版块必备四要素：1、市政配套成熟趋势2、集中的土地供应3、同期规模放量4、品牌开发商介入西外版块具有成为热点版块的条件南外、北外片区在热点版块的形成上尚有欠缺3.2 市场变化趋势本项目在总体设计时，针对人们对环境、绿化、物业及配套等因素的要求日益提高，我公司45、组织相关科室的精兵强将和我市资深专家数次前往成、渝两地观摹学习，引进先进科学理念，经比选、论证特委托有强大设计队伍，有丰富设计经验，有开拓进取精神及责任感的重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司进行规划设计，不仅建筑功能更加完善，而且时刻体现了以人为本的理念和“第一”、“唯有”的超前思维。本项目所处地段交通通畅，环境优美，特别是紧邻*的生态花园莲花湖公园，在同行业中具有较强的竞争优势，能充分满足达州房地产市场的发展新趋势。西外版块未来趋势：1、日趋完善居住环境；2、巨大升值潜力空间；3、能源集团规模入驻。3.3 营销方案本项目实行营销专业化模式，在*开发多年，多楼盘的成功经验的基础上，由专46、业的营销策划人员，资深销售总监的全程策划，指导和组建销售班子，通过多渠道，固定和流动相结合，平面与立面相结合的广告宣传，开发与销售相结合，更能保证本项目的营售工作取得良好的成绩。客观审视人民广场商住楼的优势、劣势：1.规模： 达州单体规模最大项目社区内部主题景观、配套周边项目同时加推规模供应，易造成市场影响，提升区域知名度2.景观资源：30层景观视野大寨子、塔沱、罗顶寨等山水景观3.地段:西外-未来城市中心暂时无法与市区比较地段正在形成片区效应 4.品牌： 树立大众知晓品牌-产品特征总体来说，*场上两房与小三房销售最佳，基本无明显滞销户型；两房去化速度较之三房更快；市调发现*场产品销售呈现以下47、明显特征：满足功能是核心，控制面积是关键，紧凑实用成流行畅销户型基本功能（两房、三房）（1）双阳台设计或多阳台设计（2）全明设计，采光充足（3）户型方正，功能分区合理（4）布局紧凑，无过多浪费（5）两房总价不超过28万，三房总价不超过40万畅销户型附加值体现（两房、三房）（1）大面积转角飘窗设计（2）客厅卧室阳台相连，多阳台，更实惠（3）可变空间连接景观阳台，送面积，更高性价比（4）赠送景观花池，超大阳台，多功能休闲厅、阳光房市场未来走向趋势1、政府规划发展为人民广场带来机遇；（北抑、南拓、西移、东调）2、客户从解决住房，到享受住房的升级，从关注面积到关注功能的转换；3、西外成为热点版块的优势48、显著，区域内集中放量，进行版块营销前景看好；4、客户对人民广场所处西外区域位置认可度正在提高，需加大力度进行区域规划及发展升值空间炒作；5、市场营销日趋白热化，在不足够成熟的业主面前，具有良好诚信形象，注重产品品质的开发商更易脱颖而出，成为市场的焦点；6、市场上产品形态多以高层为主，讲求“纯大”面积，缺乏对功能使用的关注和引导；7、推广媒介多以户外，平面广告宣传为主，缺少口碑营销、公关活动营销操作人民广场的品牌树立：如何进行产品的创新？为了树立市场领航者的地位，人民广场商住楼必须通过多功能、多附加值的特色产品来增加客户价值认同感，因此仅满足普通的功能需求是不够的，决胜市场的关键产品创新同等总价49、要使业主得到更多的实惠人民广场商住楼的主攻方向：在控制面积的情况下控制总价在总面积不变的情况下通过空间变化或赠送面积体现实惠如何在不降低舒适度的情况下控制总价一直是思考的方向。3.4 地理环境分析土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价位，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。3.4.1 土地性质及地理位置综述本工程重要性等级为一级，场地等级为二级，地基复杂程度等级为二级，岩土工程勘察等级为甲级。拟建工程位于*西外新区，北与*人民广场毗邻，和市政大楼隔广场相望，南与*实50、验小学相邻，西南面为天恒花园。地理位置优越，交通便利。拟建场地南高北低，区内最高点为拟建场地南边的*实验小学，地面高程305.00M，拟建场地南部为基岩挖方，北部为填方，0.00为284.00M，场地整平后南面临*试验小学将形成高21.0M的岩质边坡。场地北部以人工填土为主，地形舒缓平整。地面高程312.60-315.60M，相对高差约3.00M。3.4.2 地块自然景观及环境质量1、自然环境该地块总体来看空气较好，无大型污染，植被丰富，属达州新区居住的黄金地段。2、项目周边情况我们选择以本地块为中心，该地块为政治、文化、商业中心，交通十分便利。3、区域调查自然环境：该带为成熟地段，是商贸、金51、融、政务集中地。社会环境：道路路面状况较好，交通便利。水电气的基础建设均以到位，电话线、网络线和有线电视线已铺设，有农行等金融机构的分点。人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是当地居民。经济环境：居民的收入水平不等，属当地城镇的居民每年固定有7000-55000元的收入，来源于企业打工，经商，国家职员等。4、气象特征本地区地处北温带，属亚热带湿润季风气候，四季分明，热量丰富，雨量充沛，光温同步，东暖春早，夏无酷暑，无霜期长，春季气温回升快，但不稳定，多寒潮，夏季降水两集中，分布不均，常有旱涝交错发生，秋季多阴雨绵绵，冬季多云雾，少日照，总的气候条件较好。但在一年四季中，也会遇到一时的不52、利气候和灾害。5、区域地质概况区内地质结构不发育，无大的褶皱和断层构造，未见滑坡泥石流等不良地质现象，新生界地层不发育，堆积作用不强，地质构造条件简单。场地地层为单斜层状，泥岩、砂岩互层。出露基岩为侏罗系地层，地层产状789。3.5 区域分析3.5.1 .基础设施状况分析1、交通状况本地块四周已形成了大的交通体系，对本地块项目提供良好的条件。2、人文环境及生活配套设施地块周边为新开发区，商业网点和生活配套设施尚待完善，沿线主要为零星小的商业铺面,无专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境及生活配套设施较一般。3、市政配套设施水:该地块用水有*给排水53、公司提供。电:该地块现用电有变电所的10kv架空线路引来。气:为管道煤气有管道煤气公司供气,居民习惯:此地区居民主要为当地农民,生活以企业打工，经商，国家职员等为生活来源。付款方式：随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。物业形态：本区域的物业形态已形成以高层住宅为主的格局，将来仍将是以高层住宅为主的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。户型：本区域的大户型如120-140平方米特别畅销，80-110平方米以及80平米一下的的中、小户型也较为好销， 140平方米以上基本54、上处于滞销状态，未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。物业管理：物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。第四章 项目开发经营优势点与机会点分析4.1 房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。4.2 项目开发经营优势点本报告一、55、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于*住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模4.3 项目开发经营机会点（1）收入水平也不断增加，加之*的大规模建设活动，使得整个*的房市较为活跃，有56、利于新项目的马上开工。（2）而且近年来，*有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个*的潜在购买力也是相当有分量，这也正是项目的开发机会点。（3）交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。4.4 项目开发经营威胁点（1）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院又作出了57、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）。（2）国发10号印发后，随着政府对市场的调控，可能对项目未来投资及销售带来一定的影响。随着土地不断发放，更多地产商入驻，本区域的楼盘将越来越多，也可能会对本项目未来的销售中带来竞争威胁。从10号文件的内容我们可以看出，其调控的主要目标在于第二套及二套以上通过银行按揭购买商品房或非本地按揭购房者的消费行为，首套房屋消费及全款消费的商品房购买行为基本未受影响，或影响度较小。根据*场情况调查，90%购房者以自住为主，投机性购房者较少。第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略58、，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。5.1 目标市场定位人民广场商住楼项目位于*西外新区市政广场，这决定了主体目标对象为*市政广场周边地区的中高层消费群。消费群界定：1. 民营或私营企业家或个体老板2. 行政企业事业单位的主管级领导3. *朝阳中路和化工园区的高级白领及管理人员。4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在3045岁：购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。5.2 产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策。（产品59、定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。）第六章 项目开发建设建议6.1 项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。总体上来说，”人民广场商住楼”项目的规划方案中建筑单60、体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。虽然小区的目标顾客属中等收入以上的阶层，在规划上，未来” 人民广场商住楼”项目业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭“的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。6.2 住宅建筑设计建议 1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今61、天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。 3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时62、代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化等。6.3 小区配套设施建议 1、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 2、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动63、抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 3、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 4、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。6.4 环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因64、和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第七章 场址及建设条件根据第五章项目定位分析和第六章项目开发建设建议，所以对场址和建设条件做如下分析：7.1 建设场址位于*。7.2 建设条件7.2.1 交通条件人民广场商住楼项目位于*地块，与城市规划道路织就了该项目的交通网络，交通十分方便。7.2.2 水电供给由于城市基础建设比较到位，该项目水、电设施配套齐全，完全能满足工程施工需要65、。7.2. 3 地质条件该项目所在地位于四川盆地东北部，新华夏构造褶皱带，铁山背斜与铜锣峡背斜之间的*大竹向斜轴部东侧，向斜轴线方位15-20，为川东弧形构造带的组成部分，其构造特征是以稳状褶皱为主，接近背斜轴部，偶见伴生与背斜走向一致的逆断层，无区域性断裂通过勘测场地。地层岩性较单一，山露地层为第四系残坡积土、上沙溪庙组地层，除页岩外，还有一部分属青沙石。项目区属川东褶皱带的中山背斜西翼，呈单斜构造，岩层稳定延续，地层延续稳定，地表未发现断裂及次级褶皱，地质构造简单。项目区内基岩属层状结构岩体，岩土工程地质性能良好，地质灾害不发育，在强风化带之下地基承载力较高，一般能满足工程建筑地基要求。据66、中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本区地震动反应谱特征周期值为0.35S，地震动峰值加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。本建筑场地北部类别属II类，南部岩石挖方属I类。根据场地类别和设计地震分组，按（GB50011-2001）第5.1.4条确定，设计特征周期（南部岩石挖方为0.25s、北部填方为0.35S）。拟建场地为可进行建设的一般场地。拟建工程场地南面高约21.0m的岩质边坡稳定，但由于试验小学逸夫楼位于坡顶，距边坡近，边坡岩石抗风化能力较差，易风化，崩塌，建议采用分级放坡和锚杆挡墙护坡。7.2.4 气候条件达州属于亚热带湿润季风气候，具有春早夏热、秋雨连绵、冬暖多67、雾等特点，多年平均气温1617，多年平均降水量10751260mm，年最大降水量2732.3mm(1983)，最小降水量594.5mm(1969年)，一年降水集中在510间，占全年降不量的80%，月平均水量220260mm，最高可达577773mm。年平均蒸发量1054.5mm，年均日照数1472.7小时，年平均相对湿度79%，阳光充足，最大风速24.013m/s，年平均风速1.3m/s，相应风向北东。7.2.5 水文条件场地北部有一条小涵洞（暗沟），地表水和附近居民生活废水汇集与此。排泄条件较好。场地内存在的地下水类型主要为孔隙潜水及基岩裂隙水，赋存于第四系覆盖层土体及基岩裂隙中，受大气降水68、补给。场地各类型地下水和地基土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢筋结构具腐蚀性。但由于场区气候条件湿润，雨量充沛，考虑到该地区的气候条件等因素，建议场地土对钢结构的防腐等级按中等腐蚀性考虑。7.2.6 环境条件该项目区人文环境条件较优，大气符合国家二级标准，水符合四级标准。该区域自然环境条件较优，无大的不良地质现象。第八章 建设方案8.1 项目概况该工程全部共有4栋，A、D栋29层，B、C栋30层，1层全部为商业用房，2-4层为商业用房和车库，5层含5层以上为住房，A、D栋分别为一梯6户，B、C栋为一梯7户，总户数为664户。户型主要朝向为东西朝向。建筑密度0.21，绿地率3069、%，住宅部分公摊率为19.53%。拟建总建筑面积：114091.80m2，高层建筑耐火等级为一级，地下车库耐火等级一级。建筑设计使用年限50年。8.2 设计指导思想和主要原则强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。8.3 总平面设计8.3.1 总平面布置1营建优美的住宅社区，创造宜人的高尚品质，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出“以人为本”人居环境、舒适优美的完美空间，同70、时具有鲜明的地方特色和时代气息。.2尊重该地块方案的布置格局，住宅规划设计根据国家、*对居住建筑的有关规定，本着“以人为本，效益至上，改造环境”的原则，充分考虑居住环境，社区服务的完整性和现代感。本工程充分利用现有条件创造出富有现代建筑新形象，处理好建筑与人、环境的关系，达到和谐的理想效果。总体设计符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求，实现可持续发展。8.3.2竖向设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。8.3.3 交通组织本工程主入口根据各单元具体情况分别设置，做到人车分流。8.3.4配套设施本工程设有公用配套设施：物71、业管理、门卫值班室、商业、停车库等。8.4建筑设计8.4.1设计依据的国家现行的设计规范 1建筑设计防火规范GB 500162006。 2民用建筑设计通则GB 503522005。 3住宅建筑设计规范GB 50096-1999(2003年版)。 4汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB0067-97。 5高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)等。8.4.2 建筑平面设计根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足建筑的使用功能，确定建筑的平面形式。*地处亚热带大陆性湿润季风气候地区，气候温差大，春季潮湿多雨，夏季日照时间长，居民对通风、避暑、防潮、防雨尤为重视，本规72、划对建筑群体布局综合考虑，从提高环境质量入手，兼顾气候、日照、防灾、防盗的功能。平面设计体现在每个细节上，做到“内”与“外”，“洁”与“污”，“主”与“客”的严格分离，互不干扰，同时让建筑呈现灵活多变，但有序的丰富形象；通透的客厅阳台形式多变，经典浪漫，住宅结合外部形象，统一考虑室外空调和给排水管道的位置。该工程采用一梯六户，一梯七户两种住宅模式。户型均为大中户型，每户通风采光良好，全部明厨，明厕。8.4.3 立面造型设计建筑造型根据总体布置，建筑规模，平面形式，使用功能，采用现代建筑语言，以满足不同方向视觉均较丰富、完整，同城市环境具有良好的视觉关系（或具有良好的城市天际线），加之立面采用高73、低错落、虚实对比的手法，变化中求统。立面的造型变化有一种强烈雕塑感，内外分层，颜色材质对比统一，以达到具有鲜明个性的完美建筑群体形象。 8.5环境景观与绿化设计景观设计采用后现代设计手法，把东南亚园林特色风格融入小区景观设计当中，并把外地景观树种与本地特色树种相结合，强化小区园林特色，做到舒适宜人，努力使每户都拥有良好的景观视野。以其达到人与自然的和谐互动。 绿化布置在满足消防的条件下，因地制宜，尽可能多地设置绿化环境。将中心绿化，宅旁绿化，屋顶绿化，边角绿化，道路绿化，空中绿化等进行点面结合。在丰富环境色彩和有利于分隔空间的同时，起到了调节局部小气候的作用。8.6结构设计8.6.1 设计依据74、1建筑结构可靠度设计统一标准(GB500682001)2建筑结构荷载规范(GB500092001)(2006年版)3混凝土结构设计规范(GB500102002)4高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)5建筑抗震设计规范(GB500112001)(2008年版)6建筑地基基础设计规范(GB500072002)7砌体结构设计规范(GB500032001)*应遵循国家其它有关规范、规定。8.6.2 工程概况本工程位于*西外新区市政广场。拟总建筑面积114091.80m2，主要为住宅及附属商业。8.6.3 自然条件1基本风压：W0=0.35KN/m22地震烈度：本地区地震基本烈度属6度区，按75、近震设计，建筑场地类别属II类。3工程地质条件：a本场地整体上南高北低，地面最高处高程为305.00M。拟建工程场地不存在泥石流和滑坡重大不良地质作用，C、D栋建筑场地下有人防工程（防空洞），为石墙拱结构，洞宽1.40-14.0m不等，高1.7m-5.10m。洞底标高279.30-290.59m。建筑场地及地基的稳定性良好，适宜建筑。b本工程为高层建筑，上部结构荷载较大，单桩承载力要求较高，经综合分析，本工程基础形式建议采用大直径人工挖空嵌岩灌注桩，桩端特里层选择中-微风化岩石，该层为场地中的坚硬地层，地基强度较高，物理力学性质较为均匀。桩基础埋深应置入中风化岩石2-3倍桩径。由于B、C栋建筑76、场地北部为填方，基岩界面较陡，最大埋深约10.00m，上部人工填土层厚度较大，且土体结构松散，局部具架空结构，采用人工挖孔桩，应切实做好基坑支护，建议采用钢筋混凝土护壁，并应采用有效措施降排基坑集水。 c主要设计参数：详地质报告。2室外车道及消防扑救面按36t消防车考虑，动荷系数1.2。8.6.5结构设计1、结构特征及选型：短肢剪力墙结构2、结构技术指标：建筑结构安全等级： 二级 建筑结构使用年限： 50年 人防设置及等级： 6级 拟采用主要基础类型：人工挖孔灌注桩3、材料细表：A、混凝土部分：住宅及车库(1)桩身： C35(2)楼层梁、板、楼梯： C30-C45(3)竖向构件框支柱： C4577、(4)竖向构件剪力墙： C30-C45B、钢筋部分：主要采用HPB235、HRB335、HRB400及冷扎带肋钢筋主要填充材料：烧结页岩空心砖(容重小于750Kg/m3)。8.7 电气设计8.7.1 设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T 1692)。2、建筑照明设计标准(GB50034-2004)3、10kV及以下变电所设计规范(GB5005394)4、供配电系统设计规范(GB50052-95)5、建筑物防雷设计规范(GB50057-94(2000版)6、高层民用建筑设计防火规范(BG50045-95(2005版)7、火灾自动报警设计规范(GB50116-98)8、业主及公用各专业提供的78、资料；9、建筑专业提供的建筑平、剖面图；8.7.2 设计内容l、电气配电及照明设计2、应急柴油发电机3、火灾自动报警与控制系统设计4、建筑物防雷及接地保护设计5、电话、综合布线系统6、有线电视系统8.7.3供配电本小区4栋建筑均为一类高层建筑；本工程的消防用电，公共楼梯间照明为一级负荷，生活水泵、非消防电梯的用电,为二级负荷,其余为三级负荷。 本小区住宅用电设置两台变压器（630KVA+800KVA）, 两台变压器低压母线采用单母线分段中间联络的方式，其平均负载率为91.8。公共用电设置两台变压器（630KVA+630KVA），两台变压器低压母线采用单母线分段中间联络的方式，其平均负载率为8779、。以树干式和放射式相结合的方式对各用电设备供电。8.7.4 无功功率补偿在低压母线上装设静电电容补偿装置，补偿后功率因数达到092以上。8.7.5电能计量 主供电源10KV侧计量住宅每户采用一户一表计量，商业计量到户。8.7.6应急柴油发电机 本小区直急电源由设置的一台409kW自备柴油发电机供给，当市电停电，柴油发电机15秒内自启动，供消防设备、应急照明及电梯用电。8.7.7电力设计 一般电力、照明配电由配电房的低压母线段采用三相五线制电力电缆、电线供电。 所有消防用电设备，均采用耐火电力电缆或耐火电力电线、双电源放射式、末端自动切换供电。8.7.8照明光源及照度选择 设备用房 荧光灯 1080、0LX 楼梯、走道 紧凑型荧光灯 30LX 商业用房 荧光灯 300LX 居室，客厅 荧光灯 100LX8.7.9照明种类及电源在建筑车库设置一般照明及火灾疏散照明。商场设置一般照明及火灾疏散照明。楼梯间、走道及电梯前室设置一般照明及火灾疏散照明。8.7.10导线选择及敷设方式 竖井内干线采用Fz-VJV- lKV型预分支电缆敷设住宅室内均采用Bv-500型铜芯导线穿PVC管或线槽在地坪内，楼板内或沿墙敷设。消防电梯、排烟风机，应急照明等用电设备的配电线路均采用耐火或阻燃电力电缆或导线。8.7.11 防雷接地及电气安全8.7.12防雷及接地根据小区建筑性质，经计算后确定为二类防雷建筑。在建筑物81、屋顶沿女儿墙四周敷设一条水平避雷带及在屋面敷设不大于10mxl0m或12mx8m避雷网格以防直击雷。建筑物高度45m以上各层四周边梁钢筋焊接成环行水平避雷带，45m及以上外墙上的金属栏杆、门窗等与防雷装置相连接，防侧击雷。本小区采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体用建筑物基础钢筋，接地系统工频电阻R1。发电机中性点，配电装置外壳，金属支架等须可靠接地，住宅楼中卫生间需作局部等电位连接。重要设备配电箱内加装SPD，用于防止设备遭受雷击过电压损坏。8.7.13电安全 高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统接地采用TN-S制。插座回路采用漏电保护开关，小区内所有金属82、设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，卫生间作局部等电位联接。8.7.14 弱电1、电话、综合布线系统 电话与综合布线系统：设置光纤和铜缆构成的综合布线系统，其中双绞线铜缆用于开通话音通信，光纤用于开通计算机网络数据传输，因此可在该综合布线系统上开通计算机局域网系统和电话通信系统。住宅每户均设置语音和数据接口，商业建筑预留容量。市话容量约为750对，直接将市话电缆引入综合布线配线间，住宅每户设置一个信息点配置。约为750个数据点。2、有线电视系统 本工程电视系统主要采用城市有线电视网，通过放大器把城市有线电视节目放大、分配后传输至各电视用户，本工程约有3264个电视用户点。83、本系统信号进线引自市有线电视网。用户出口电平不小于614dB。6.5.3照明采用节能灯具，供电设备采用节能型设备。8.8 给水排水设计8.8.1设计依据 1.建筑给水排水设计规范GB500512003 2建筑设计防火规范GB500162006 3室外排水设计规范GB500142006 4全国民有建筑工程设计技术措施一给排水(2003年版) 5高层民用建筑设计防火规范GB5004595(2005年版) 6室外给水设计规范GB500132006 7自动喷水灭火系统设计规范GB50842001(2005年版)8汽车库、修车库、停车库设计防火规范GB50067-979建筑等专业提供的资料。10业主有关84、设计要求。8.8.2 给水系统1、用水量1) 用水标准： 用水量标准 使用单位数住 宅 250L/人.d 721户(每户按3.2人计算)商场 8L/m2.d 7495.2m2冲洗车库地坪 2L/ m2.d 9895.9m2浇洒道路及绿化 2L/m2.次 4367 m2未预见水量 总用水量10%一15%每天用水量合计 204.9m2/d，用水量见下表。序号用水类别用水量（m3)备注1住宅515.6K=2.52商场60K=1.23道路及绿化用水8.74冲洗车库地坪19.25小计603.56未预见用水60.37小计663.8按小计的10计算8.8.2给水水质一般按生活饮用水水质考虑，有特殊要求者由用85、户自行处理。8.8.3 给水系统该小区由市政管网供水，进水管两条，管径为DN200mm，由小区北面和南面接入。并装同径水表2支。供水压力为0.4MPa。室外给水采用生活和消防合一制。室外给水管沿建筑四周均成环状，管径为DN200mm。管道覆土深度大于0.7m。小区进水引入管上设置水表计量并设置管道倒流防止器。8.8.4 给水竖向分区及供水方式 根据规范规定，最低卫生器具给水配件处的压力0.350.45Mpa。1-9层为I区，由市政管网直接供水。10楼以上层为II区，采用生活给水设备加压供水，在车库设生活调节水池。调节水池容积总共=60m3。且在每栋高层水箱间设生活调节水箱一座，均为20m3。886、.8.5 设备选型在车库层设置生活/消防水泵房。选用生活水泵2台，一用一备。设备型号为80DI-36 -20*5型立式水泵，技术参数为：流量Q=40 m3/h，扬程h=122.4m，功率N=30kw。生活给水系统主要设备和器材见下表。生活给水系统主要设备和器材表序号设备名称规格型号单位数量备注1闸阀Z41T-1.0 DN200个8Z41T-1.0 DN150个8Z41T-1.0 DN8082水表Z41T-1.0 DN200个23防止倒流器DN200个24微阻缓闭止回阀H41X-1.0(300X) DN80个85生活给水泵80DL36-20*6 H=122.4m Q=36m3套2一用一备6水泵隔87、震器套2水泵配套7挠性接头水泵进、出口个各2水泵配套8压力表水泵进、出口个各2水泵配套9手柄中线蝶阀DTAIX-1.0 DN70/DN50个30/2010室外消火栓SS150-1.0 DN150个48.8.6管材选型 室外给水管采用孔网钢带复合给水管。水表井及阀门井采用混泥土，铸铁井盖。室内管道选用PPR-III型塑料管；热融连接。8.8.7 排水排水采用生活污水和雨水分流制。室内排水系统分生活污水排水、废水排水及雨水排水系统。生活污水系统：多层住宅污水排水设伸顶通气立管，其余各栋高层住宅设专用通气立管排气，各层生活污水经收集后集中自流排入室外生活污水处理设施。废水排水：设备层地面排水、车库地88、面排水及消防排水坑等废水排水均集中排至污水系统管道。地下车库地面冲洗水经水泵提升至室外污水检查井中。雨水排水系统：屋面雨水及露台雨水采用有组织内排水，雨水经雨水斗、地漏收集再经雨水立管排至室外雨水管道，最终排至市政雨水管网。暗管排向市政雨水管道内。生活废水与粪便污水采用合流制。通过暗管集中处理达到排水标准后，排至市政污水管网内。8.8.8管材选型室外排水管采用采用双壁波纹塑料管，橡胶圈柔性接头，车行道下加大一规格钢套管，排水检查井采用砖砌，铸铁井盖；室内排水管采用UPVC排水管。8.8.9污水处理 结合建筑布置形式和便于物业管理，区域内设l座埋地式污水处理装置，日处理水能力共为500m3/d。89、所有生活污水经埋地式污水处理装置处理达到排放标准后，排入城区污水管网。8.9消防设计8.9.1设计依据：1高层民用建筑设计防火规范(2005年版)GB50045一95：2建筑设计防火规范GB500162006：3汽车库、修车库、停车库设计防火规范(1998年版)GB50067-978.9.2总图1、在总体布局方面，本工程与其它建筑的间距均满足规范要求的防火间距，楼四周有4.0M宽的环形消防车道。2、每座楼的消防补救面均不大于四分之一周长。保证有符合要求的扑救面，且扑救面的坡度5%。8.9.3建筑消防1、安全疏散：设置机械排风排烟设施、火灾自动报警及自动喷水灭火设备和烟感报警装置，和消防器材间。90、为减少火灾伤亡，建筑设计考虑到安全疏散。公共建筑的安全出口一般不能少于两个。楼层的安全出口为楼梯，开敞的楼梯间易导致烟火蔓延，妨碍疏散，封闭的楼梯间能阻挡烟气，利于疏散。防烟楼梯间设有前室，更有利于疏散。高层建筑设封闭的或防烟的楼梯间，楼梯间布置成有两个疏散方向。超高层建筑增设暂时安全区或避难层，疏散通路上设紧急照明、疏散方向指示灯和安全出口灯。2、消防电梯：本工程住宅楼各有两部电梯，其中一台客梯兼作消防电梯，合用前室均满足要求。3、本工程消防控制室设在地面一层靠小区次入口处。4、耐火构造：主体结构及构件均按二级耐火等级设计，内部装修采用不燃或难燃材料。5、住宅消防：每个住宅单元每层均设有消火91、栓，入户门均为乙级防火防盗门，所有住宅单元楼梯均上屋顶，且楼梯为直接采光，通风的开敞式楼梯。多层消防：每层均设有消火栓，疏散门均为乙级防火门，疏散楼梯及前室均自然采光，通风。楼梯间、前室均设乙级防火门，设备用房设甲级防火门。6、商业门面与住宅部分采用耐火极限大于1.5小高度大于1.2M实体墙进行分隔。7、报警灭火：一般建筑起火后约1015分钟开始蔓延，可通过电话等人工报警和使用消火栓灭火。还设置自动报警装置和自动灭火装置。前者的探测器有感温、感烟和感光等多种类型；后者主要为自动喷水设备，不宜用水灭火的部位可采用二氧化碳、干粉或卤化烷等自动灭火设备。8.9.4 消防电气1、系统组成及保护等级确定92、：根据规范本工程应设火灾自动报警系统。保护等级为一级。2、消防设施电源供给：本小区消防用电负荷为一级负荷，除由市供电网引一回10KV电源给本小区供电外，另设置一台自备柴油发动机，以满足一级负荷的供电需要。消防用电设备采用耐火电力电缆或耐火电力电线双电源放射式末端切换供电。其中一路电源由小区内变压器供给，另一路电源由柴油发电机供给。3、应急、疏散照明设备用房、楼梯间、电梯前室设应急照明灯及火灾疏散照明，应急照明电源的连续供电时间不少于60min。 4、火灾自动报警系统在变配电房，各设备用房、商业用房，住宅每层走廊，楼梯间，电梯前室设感感烟探测器；柴油机房、车库设感温探测器，火灾报警信号送至一层消93、控室的消防报警主机。5、消火栓、自动喷洒与控制系统。消火栓系统中的消防泵均可由各层消火栓报警按钮直接启动，也可由消防中心手动启动。 自动喷洒系统由水流指示器及报警阀的动作信号送至消防中心报警火灾确认后启动喷洒泵，也可由消防中心手动启动喷洒泵。6、防火卷帘控制系统火灾时，关闭有关部位的防火卷帘门，并接收其反馈信号，疏散通道上的防火卷帘门两侧均设置手动控制按钮。7、消防电梯控制系统火灾时，将普通电梯降至首层停用，消防电梯迫降至首层待用。8、火灾事故广播及声光报警系统。所有楼层及地下车库均设有声光报警器，火灾事故广播，手动报警按钮；火灾时，按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。9、消防电话一层消94、控中心设消防电话总机且设置直接向消防部门报警的外线电话；在水泵房、排烟机房、变配电房、柴油机房电梯机房设固定的对讲电话；手动报警按钮处设对讲电话插孔。10、火灾时，接通事故照明灯和疏散指示灯，切断有关部位的非消防电源。11、在柴油发电机房设置气体灭火系统。第九章 环境保护9.1设计遵循的环境保护标准1污水综合排放标准(GB189781996)。2城市区域环境噪声标准(GB3096-93)。9.2主要污染源，污染物及治理措施场地内采用雨污分流制。生活污水排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，污水处理能力为300m3/d。9.3噪音处理9.3.1水泵组产生震动和噪音：水泵机组的基础采95、用隔震垫，水泵进出水管的接口采用橡胶软接头，管道支架，吊架采用弹性支吊架，止回阀采用消声止回阀。9.3.2管道流速采用较低流速。9.4 生活污水防污问题生活水池设置地点远离厕所及污水处理构筑物，其溢排水管不直接排出下水道，与污染隔开，并加强其他防污措施。生活垃圾：在小区内设垃圾收集点，每户采用袋装，由物管公司时收集送入垃圾收集点，每天再运至城市垃圾处理场(站)。9.5 建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的环保材料。第十章 建筑节能10.1设计依据1、中华人民共和国节约能源法。2、民用建筑节能管理规定。3、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJ1342001)等。4、公共建筑节96、能设计标准(GB50189-2005)10.2建筑节能10.2.1本建筑多数的房间有较好的朝向，有利于开窗和组织好自然通风。建筑体形系数、各朝向窗墙比及其传热系数、外窗及阳台门的气密性等级、维护结构的传热系数等指标均满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJl342001)的要求。10.2.2各幢住宅墙体采用多孔砖或加气砼砌体及空心砌块，确保建筑室内隔热保暖要求。屋面采珍珠岩保温隔热层。保温层为找坡时，其最薄处为80mm，外墙门窗采用优质节能隔音防潮湿的塑钢双玻窗。各电气设备采用节能型设备和高效节能灯具。给排水设备采用节能、节水、低噪音型设备。洁具采用节水型冲洗配件，通风排烟设备为节能低耗设97、备。10.2.3本建筑不设集中供冷、供热。10.3设备节能10.3.1照明采用节能灯具，供电设备采用节能型设备。lO.3.2给排水节能，给排水设备采用节能、节水、低噪音型设备。洁具采用节水型冲洗配件，所选用水泵均采用节能型产品。第十一章 劳动安全与卫生11.1总图道路布置符合现行国家标准，主要道路为环行布置。11.2建筑建筑防火设计，详建筑消防设计专篇。11.3电气安全11.3.1建筑防雷及接地根据小区建筑性质，经计算后确定为二类防雷建筑。在建筑物屋顶沿女儿墙四周敷设一条水平避雷带及在屋面敷设不大于10mxl0m或12mx8m避雷网格以防直击雷。建筑物高度45m以上各层四周边梁钢筋焊接成环行水98、平避雷带，45m及以上外墙上的金属栏杆、门窗等与防雷装置相连接，防侧击雷。 本工程采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体用建筑物基础钢筋，接地系统工频电阻R1。重要设备配电箱内加装SPD，用于防止设备雷击过电压损坏。11.3.2强电安全高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统接地采用TN-C-S制。插座回路采用漏电保护开关，大厦内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，卫生间作局部等电位联接。第十二章 项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论人民广场商住楼项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进99、度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。12.1 项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。 1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块总用地面积14271.70，因此必须对地块进行整体规划。 2、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 房地产属资金密集型行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品100、牌提升企业形象，扩大公司在*房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于”人民广场商住楼项目”的品牌，可迅速提升开发公司在*房地产业界的知名度。5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。12.2项目资金估算 1、资金估算编制范围 投资估算包括从项目筹建至竣工投产的全部建设投资，包含工程费用、工程建设其他费用、设备购置、基本预备费、建设期贷款利息、期间费用，不包括销售税金。 2、资金估算编制依据101、 根据国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数对可行性研究报告编制深度的要求和程序，按照建设单位提供的设计范围及相关资料，采用近似工程扩大指标和相关定额及市场价格进行编制。 建筑工程：采用类似工程概算指标并结合地区差价编制。 安装工程：采用类似工程概算指标并结合地区差价编制。 设备：国内设备采用现行建材机电设备价格和近期制造厂报价及类似工程订货价格。 工程建设其它费用及基本预备费：参照国家建材局建材综计发1992395号文建材工业工程建设其他费用定额计算； 建设期贷款利息：按本项目贷款额度，根据现行一至三年期以上银行贷款利率5.4%上浮10%计算。3、 项目投资估算经估算，本项目建设总投资为102、25716.02万元人民币，其中土地费用1685.61万元。本项目总用地面积14271.70平方米，建筑面积114091.80平方米。详见表工程项目资金估算表。工程项目资金估算表项目名称计量单位数量单位指标投资额（万元）占总投资比例%一土地费用14271.70 1181.09 1,685.61 6.55 1土地转让费(含出让金)平方米14271.70 1135.11 1620按土地面积分配2契税万元1620.00 0.04 64.80 百分之四3印花税万元1620.00 0.00050.81 万分之五二前期工程费114091.80 42 483.19 1.88 1规划、勘测、设计费平方米114103、091.80 12136.91 2三通一平费用114091.80 30342.28 3可研报告费平方米4.00 三房屋开发费114091.80 1350 16,714.45 65.00 1建安工程费114091.80 0 16,029.90 合同金额1.1土建工程费114091.80 1050 11,979.64 1.2装修工程费平方米114091.80 1201,369.10 1.3弱电工程114091.80 1101,255.01 1.4给排水工程114091.80 1251,426.15 2绿化及道路平方米114091.80 60684.55 四其他费用114091.80 21 236.104、78 0.92 1施工预算编制费万元16029.90 1%160.30 2工程监理费万元114091.80 5.50 62.75 按监理合同3工程保险费万元16029.90 0.09%13.73 实际缴纳五管理费用万元41234.25 5.00%2,061.71 8.02 六销售费用万元41234.25 5.00%2,061.71 8.02 七财务费用万元9000.00 6.34%1,077.80 4.19 八不可预见费万元16029.90 5%801.49 3.12 九相关报建集资费593.28 2.31 1城市配套费平方米114091.80 25285.23 2白蚂蚁防治费平方米11409105、1.80 891.27 3环保费平方米114091.80 10114.09 4施工审查费平方米114091.80 111.41 5房产测绘费平方米114091.80 3.539.93 6散装水泥费平方米114091.80 111.41 7城市测量费平方米114091.80 111.41 8污水处理费平方米114091.80 111.41 9档案资料费平方米114091.80 0.55.70 10其他费用平方米114091.80 111.41 总 计平方米114091.80 2,254 25,716.02 100.00 建设投资估算依据： 2010年6月正式开工建设，计划工期30个月，在2012106、年12月全面竣工。各种税费按*目前的取费标准计取。整个项目按低、中水平计算。项目建设工程工期：本项目工程计划自2010年6月开工，总工期30个月。12.3 项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场，进行一次性开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况从2010年6月开始，至2012年12月结束，历时30个月，项目实施进度计划详见下表。项目实施进度计划表（年、季度）操作步骤2010年2011年2012年678101224681011122468101112工程前期基础工程主体工程装饰工程设备安装工程12.4 资金筹措1、投资计划该工程项107、目规模总投资25716.02万元，其中：土地费用1685.61万元；前期工程费483.19万元；房屋开发费16714.45万元；工程其他费236.78万元；报建集资费593.28万元；管理费用2061.71万元，销售费用2061.71万元；财务费用1077.80万元，不可预见费801.49万元。项目建设期30个月，土地费用、前期费用及部份报建费用在建设期初一次性投入；建设资金每年均匀投入；财务费用在实际发生时投入，销售费用、管理费用按计算期内按销售计划投入；故在计算期内第一年投资12742.29万元，占全部投资的49.55%，第二年投资12006.81万元，占全部投资的46.69%，第三年投资108、761.19万元，占全部投资的2.96%，第四年投资205.73万元，占全部投资的0.80%。2、资金来源 （1）自筹资金：该工程项目拟自筹资金12000万元，占项目总投资46.66%，其中用于土地费用1685.61万元，前期工程费483.19万元，报建费593.28万元，其余用于房屋开发。 （2）银行贷款：拟申请商业银行贷款9000万元，占项目总投资的35.00%，按人民银行公布的利率1-3年期人民币贷款利率5.4%上浮10%计算，从第2年末分三期偿还。 （3）商品房预售收入：项目拟利用商品房预售收入4716.02万元，占项目总投资的18.34%。 12.5收支情况预测 根据项目的实际情况，109、采用预售和现房销售相结合方式模式，商用房在计算期间销售率为75%，住宅为95%。根据该公司销售计划，第一年拟销售非住宅20%，住宅30%，第二年销售非住宅30%，住宅60%，第三年拟销售非住宅30%，住宅10%，余下的第四年销售完毕。 通过对该区域类似楼盘进行售价进行调查得知：底层门市及营业用房售价为300015000元/m2，二层营业用房为30005000元/m2，电梯住宅为28004000元/m2，根据本项目的实际情况确定各用途用房分类均价7.5万元/个，住宅本着谨慎性原则按3700元/平方米，配套服务用房和设备用房不纳入销售范围。根据市场调查测算出项目总收入为41234.25万元，具体见110、附表01： 附表01 项目销售计划与收入预测算表项目名称A、B、C、D累计非住宅住宅地下库房车位(个）商业用房配套设施建筑面积(m2)2892170079500101,489.00 可销售面积%7575095销售单价 元/m250000750003700 收入总额万元1,083.75 12,206.25 0.00 27,944.25 41,234.25 销售计划(收入分)第一年216.75 2,441.25 0.00 8,383.28 11,041.28 第二年325.13 3,661.88 0.00 16,766.55 20,753.55 第三年325.13 3,661.88 0.00 2,111、794.43 6,781.43 第四年216.75 2,441.25 0.00 2,658.00 销售计划(面积分)第一年57.843400.00 2385028,247.80 第二年86.765100.00 4770054,296.70 第三年86.765100.00 795014,546.70 第四年57.843400.00 4,397.80 备注：根据区域实际情况非住宅1至3年分别按2:3:3：2销售；住宅按3：6：1销售,配套服务用房不纳入销售范围。根据以上销售计划和销售价格，依据*房地产交易税费缴纳情况，结合*类似开发项目管理和销售费用比例，计算出各年的收支及税费、损益情况见附表02112、表。 附表02 项目利润预测表 单位:万元房屋类别商业住宅累计备注年 份1234一、销售收入(万元)11041.28 20753.55 6781.43 2658.00 41234.25 1.1销售计划1.2销售面积(m2)28247.80 54296.70 14546.70 4397.80 101489.00 1.3销售单价(元/m2)/按现行市价二、建筑成本5709.96 10975.44 2940.44 888.96 20514.80 二、销售费用552.06 1037.68 339.07 132.90 2061.71 按类似工程项目比例计算三、管理费用552.06 1037.68 339113、.07 132.90 2061.71 按类似工程项目比例计算四、销售税费(万元)920.92 1720.91 589.17 241.88 3472.87 1.1营业税及附加5.55%612.79 1151.82 376.37 147.52 2288.50 按实际计算1.2土地增值税192.20 351.17 141.59 66.45 751.41 按*预征比例计算1.2.1商业2.5%66.45 99.68 99.68 66.45 332.25 1.2.2住宅1.5%125.75 251.50 41.92 419.16 1.3 交易手续费1%110.41 207.54 67.81 26.58 114、412.34 按*实际计算1.4 印花税0.05%5.52 10.38 3.39 1.33 20.62 按实际计算五、财务费用570.60 380.40 126.80 1077.80 利率5.40%上浮10%，本金9000万元，单利计算六、利润总额2735.67 5601.45 2446.87 1261.36 12045.35 七、所得税683.92 1400.36 611.72 315.34 3011.34 按所得税率25%计算八、净利润2051.75 4201.09 1835.16 946.02 9034.01 销售利润率29.21%销售净利率21.91%投资利润率46.84%投资净利率3115、5.13%投资利税率60.34% 综述，人民广场商住楼工程项目建成后总收入41234.25万元，支出29188.90万元，获利12045.35万元，按25%计缴所得税后净利润为9034.01万元，销售净利率为21.91%，投资利税率60.34%，经营成本净利率30.95%，符合项目投资经营回报要求。第十三章 经济效益与社会效益分析13.1经济效益分析1、现金流量预测根据资金使用计划和销售计划分析计算出该工程项目近3年税后现金流情况见附表03。附表03 项目全部资金现金流量表 单位：万元年度现金流入现金流出现金净流量累计现金净流量折现率折现现金净流量累计折现现金净流量房屋预/销收入建设投资经营支116、出销售税费所得税小计20%05000.00 5000.00 -5000.00 -5000.00 1.00 -5000.00 -5000.00 111041.28 10838.72 1104.13 920.92 683.92 13547.69 -2506.41 -7506.41 0.83 -2088.68 -7088.68 220753.55 4676.08 2075.36 1720.91 1400.36 9872.71 10880.84 3374.43 0.69 7556.14 467.47 36781.43 678.14 589.17 611.72 1879.03 4902.40 8276.117、83 0.58 2837.04 3304.50 42658.00 265.80 241.88 315.34 823.02 1834.98 10111.81 0.48 884.93 4189.43 合计41234.25 20514.80 4123.43 3472.87 3011.34 31122.44 10111.81 /4189.43 /财务净现值FNPV4189.43 万元动态回收期1.94 年静态回收期1.69 年财务内部收益率FIRR49.79%2、财务指标分析销售净利率销售净利率= =21.91% 2、经营成本净利率 成本净利率 =30.95%3、投资回收期 （1）静态投资回收期 静态118、投资回收期= + 2-1+1.69年 （2）动态投资回收期 动态投资回收期= + 2-1+1.94年4、财务净现值（FNPV） FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t 4189.43万元（全部资金） 3970.74万元（自有资金） 备注：目标收益率ic=20%，t含建设期。 5、财务内部收益率（FIRR） 当NPV （CI-COt(1+ic)-t=0时，财务内部收益率FIRRic （1）当i1=48%，NPV1 =168.70万元;（2）当i2=50%，NPV2 =-19.98万元; 采用内插法公式求取ic FIRR=ici1+（i2i1） 48%+（50%48%）49.79% 同理计算出119、自有资金内部收益率为60.05%。 6、投资利税率 投资利税率 60.34% 从以上财务评价指标可以看出，本项目在经营期内销售净利率21.91%，经营成本净利率率为30.95%，所带来的全部资金财务净现值为4189.43万元，自有资金财务净现值为3970.74万元，满足大于零的原则；静态投资回收期1.69年（含建设期），动态投资回收期1.94年（含建设期）,符合项目投资经营回报要求，本方案的全部资金财务内部收益率为49.79%，自有资金财务内部收益率为60.05%，均远远超过行业目标收益率20%，故项目可行。 13.2不确定性分析 本项目的不确定性因素主要来自以下几方面：售价、建造成本、建设期120、限长短及贷款利率等。这些因素，受当地经济、政治、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益的实现。 1、盈亏平衡分析 （1）收入分析 假定本项目总投资不变，除收入因素外其他与基准方案所设，则计算可知，当收入为基准收入的55.52%时，净利润为零，即经营刚好保本。盈亏平衡点计算公式BEP=固定成本/（销售收入-可变成本-销售税金及附加） 16513.08/（41234.25-9202.94-2288.50）=55.52%（2）建造成本分析 假定本项目总投资不变，除建造成本因素外其他与基准方案所设，则计算可知，当建造成本上升至160.34%，即造价上升60.34%，净利润为零，也即经营刚好121、保本。 从以上盈亏分析看，该项目收入低至55.52%或造价上升60.34%，经营才会发生亏损，低于类似房地产开发项目标准，可见风险较低。 2、敏感性分析本项目的不确定性因素主要来自以下几方面：售价、建造成本、建设期限长短及贷款利率等因素。而项目的财务评价是在一定的条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，据市场预测本项目中最有可能发生变化的是售价、建造成本。因此，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标分别计算其上下波动10%对其评价指标的影响幅度。计算结果详见敏感性分析表： 项目敏感性分析表销售净利率%动态回收期(年)财务净现值(万元)内部收益率%升降幅度%年升降幅度%万元升降幅度%升122、降幅度%基本方案21.91%1.94 4189.43 49.79%单价10%26.29%19.99 1.75 -9.49 6203.98 48.09 64.28%29.11 -10%16.84%-23.14 2.44 26.13 2237.78 -46.59 35.81%-28.08 成本10%18.31%-16.45 2.33 19.97 2855.69 -31.84 38.35%-22.97 -10%25.77%17.61 1.75 -9.52 5586.07 33.34 64.32%29.20 从上表数据可知：售价和成本是本项目最敏感的两个因素。本项目对售价最为敏感，售价降低10%，将使123、销售净利润率降至16.84%，跌幅23.14；动态回收期增至2.44年，升幅26.13%；财务净现值减至2237.78万元，降幅46.59%，财务内部收益率从49.79%降至35.81%，降幅达28.08%。售价提高10%，将使销售净利润率提高至26.29%，涨幅19.99%；动态回收期由1.94年减至1.765年，减幅9.49%；财务净现值提高至6203.98万元，增幅48.09%，财务内部收率从49.79%提高至64.28%，增幅29.11%。从上表可以看建造成本影响略次之。故在项目运作中应特别对销售价格和建筑材料、人工等因素变化导致建筑成本上升予以观注。 13.3资金来源与运用的贷款偿还124、能力分析 资金来源与运用集中体现了项目本身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用见下表：资金来源与运用表年份自有资金银行借款售房款合计建设投资经营支出归还借款及利息销售税费所得税合计盈余资金累计盈余资金04000 4000 5000 5000 -1000 -1000 15000 9000 11041 25041 10839 1104 3571 921 684 17118 7923 6923 23000 20754 23754 4676 2075 4380 1721 1400 14253 9500 16423 36781 6781 678 2127 589 612 4006 125、2776 19199 42658 2658 266 242 315 823 1835 21034 小计12000 9000 41234 62234 20515 4123 10078 3473 3011 41200 21034 从上表可以看出，本项目各年均为资金流入大于流出且各年累计盈余资金均大于零，至项目效益期结束共有累计资金盈余21034万元，扣除自有资金投入12000万元后，尚有盈余9034万元；说明本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力,故本项目可行。 13.4社会效益分析 该项目建成后利于改善该地段的居民的居住环境，提升居民的生活品质；项目建成收入实现后将向国家和地方财政增加税收6126、484.21万元，其中企业所得税3011.34万元，营业税金及附加2288.50万元，增加地方税源，带动相关产业如钢材、砼加工业等建材产业发展，促进地方经济快速发展。 13.5综合评价 从上面的分析可以看出：本项目具有较高的投资回报率和良好的社会效益，增加财政收入，改善人民环境，符合国家产业政策，与西部大开发社会经济全面发展战略相适应，符合*的经济发展和城市总体规划，符合*人民对健康的需要，它的建设有利于改善达州人居环境；有利于*经济的持续、快速、健康发展。第十四章 项目开发经营风险分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告127、关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。14.1 市场风险项目的住宅小区定位为中等以上档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是128、如此。从产品定位方面考虑，与” 人民广场商住楼”项目区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从*居民的住房消费意向看，有相当大的潜在居民，即与” 人民广场商住楼”项目同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着*发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。14.2 项目的资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超129、额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。14.3 企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度130、及相关工作。以确保预期目标的实现。第十五章 结论与建议15.1 项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，*良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。15.2 项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：114091.80平方米项目建设总投资：25716.02万元（其中建安工程及其它费用16266.68万元，土地费用1685.61元）上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。15.3 项目具有的突出优势 “人民广场商住楼”项目的潜在需求量大131、。 住宅小区的定位属中等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。 项目公司的资金优势。 项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）。 项目所处地块的发展前景较好。15.4 项目开发经营风险较小本项目属高层建筑、大规模开发、土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。15.5 项目实施的难点本项目实施的难点：1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大；2、项目的定位主题有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善；3房地产行业竞争激烈，项目公司需建立一支高素质的营销队伍，或采取全权委托中介代理销售的方式。强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、严格执行设计标准，积极推广标准设计；2、及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；3、按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。