1、福建广场地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月137可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一部分 宁德市发展概况4一、城市概况4二、基础经济技术指标6三、整体宏观经济环境9四、项目区域环境10第二部分 宁德市城区商业及餐饮娱乐业概况11一、商业零售业现2、状11二、宁德市内商业市场总体概况及分布特点12三、餐饮娱乐业现状14四、宁德重点商业路概况15第三部分 项目概况18一、项目区位优势18二、技术经济指标19三、项目业态规划及组合21四、项目定位评估24第四部分 项目销售方案28一、销售的总体策略28二、入市时机及销售前提28三、销售阶段及工作安排31四、各销售阶段工作安排31五、销售管理33六、价格策略36七、回款预估42第五部分 项目招商运营46一、swot分析：46二、招商策略及宗旨47三、招商管理办法49四、目标商业品牌规划49第六部分 策划与推广55一、核心推广指导思想55二、营销目标56三、营销总策略56四、赢利模式分析57五、推3、广方式组合57六、推广阶段安排58第七部分 物业运营管理67一、xx广场物业运营管理服务协议67二、xx广场租赁合同78三、xx购物广场商铺经营规范92四、xx购物广场治安消防安全责任书99五、xx购物广场装修守则103六、xx购物广场装修承诺书112七、xx购物广场商户公约113八、xx购物广场缴款通知书116第八部分 项目投资分析117一、投资成本分析117二、项目资金拼盘118三、项目工程进度表118第九部分 项目净收益120第十部分 经济效益评价120第十一部分 项目敏感性分析121第十二部分 宁德项目建设总投资费用估算124一、宁德项目前期建设投资 119二、项目后续建设费用估算 14、19三、项目销售及招商费用估算 120四、项目办公费用估算 121五、财务成本及税收估算 121第十三部分 项目其他风险分析122一、开发能力风险124二、项目前期出资的风险124三、宁德房地产市场风险124第十四部分 结 论124附件：126一、xx业态规划平面图123二、xx广场价格示意图130三、xx广场铺位编号平面图130四、xx广场营销总控表137五、xx广场营销资金回笼表138六、xx广场商铺面积一览表错误!未定义书签。第一部分 宁德市发展概况一、城市概况1、 地理位置宁德市位于福建省东北沿海，俗称闽东。地理坐标为北纬2617-2741，东经11832-12052。东临东海，南接福5、州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。2、 行政区划宁德2000年撤地设市的新兴港口城市。截至2005年12月31日，宁德市辖三市六县55个建制镇：个市辖区、6个县（寿宁县、霞浦县、柘荣县、屏南县、古田县、周宁县），代管2个县级市（福安市、福鼎市）。3、 城市面积和人口2005年，宁德全市面积13452平方公里，人口总数325万人。其中畲族人口15.8万居全国之冠。城镇常住人口20万。地名面积（平方公里）人口（万人）地名面积（平方公里）人口（万人）宁德市13452325福安市179567蕉城区153742福鼎市152662寿宁县142525霞浦县172654柘荣县54410屏南县148518古田6、县237742周宁县104719备注：区划地名资料截至2005年12月；面积、人口数据根据中华人民共和国行政区划简册（2006），人口截至2005年底。 4、交通状况交通条件：开发区距省会福州98公里，是福建省内距离省会福州最近的地级市，距副走长乐国际机场100公里，距建设中的闽东机场80公里，近临的有5000吨泊位的漳湾集装箱码头和对外开放口岸城澳万吨码头、104国道、同三高速，福温铁路正在建设中，海路交通十分便捷。2008年，宁德地区将建设宁德核电站、宁德漳湾1200万吨钢铁项目、溪南半岛石化以及国际品牌五星级酒店等项目。城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等7、城市主干道，长度达340公里，比1980年30公里增310公里，面积316.5万平方米，比1980年40万平方米增276.5万平方米，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平，同时，新建道路等级高，并注重地面地下工程配套建设，对保障城市发展，促进城市建设起到积极的作用。5、优势资源宁德市资源丰富，有海运、林产品、工业、旅游四大优势。5.1 海运全市拥有海岸线878公里，海域面积4.45万平方公里，可造地的滩涂面积50万亩，均约占福建省的三分之一。宁德港作为国家一类口岸，已正式对外开放，下辖三都澳、赛江、三沙、沙埕四个港区，可利用岸线222.9公里，其中工业岸线80.3公里。在四个港区中8、可建泊位221个，其中万吨级以上泊位151个，年吞吐能力可达4亿吨以上。5.2 种植、养殖宁德是全国最大的大黄鱼人工养殖基地、绿茶种植基地，也是银耳、香菇、太子参的主产区，茶叶、水产、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等产业已基本形成基地化、规模化生产经营格局，有着发展资源转化型产业和农产品加工业的良好基础。5.3 工业初步形成了电机电器、船舶修造、医药化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等优势产业，其中，闻名海外的“中国电机电器城”，已经成为世界微型电机生产销售网络的中坚力量，产品远销40多个国家和地区；民营企业建造的万吨轮船已顺利下水，开创了全国民营造船业之先河。5.4 旅游资源旅游资源丰富。有9、三大旅游优势“山海川岛、宗教文化、畲族风情”。全市拥有国家地质公园、“海上仙都”太姥山和堪称宇宙之谜、天下奇观的“十里水街”白水洋两个国家级风景名胜区，拥有碧水如带、榕枫盈眼的杨家溪、日本高僧空海入唐求学的登陆地赤岸、“中华奇观、人鱼同乐”的鲤鱼溪、“华东第一”的九龙际瀑布群、“胜似太湖”的翠屏湖、“海上天湖”三都澳、妇幼保护神陈靖姑的朝圣地临水宫、明朝永乐皇帝赐为“天下第一山”的支提山、保留古朴民俗风情的畲乡村寨等一大批自然景观和人文景观。 小结l 从城市整体区位来看宁德做为闽、浙两省的交接的边缘城市，紧临浙江的温州市与省会福州市，城市发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经10、济基础。l 从城市面积及人口来看，宁德属于中小型城市。城市向心力不足，房地产外来需求少，市场辐射能力较小，主要吸引城市西部的古田及屏南两县的购房群体。l 从交通状况来看，宁德的路、海交通便捷，城市路网骨架基本形成，为整个城市的发展起到了积极的促进作用。二、基础经济技术指标1、国内生产总值（GDP）2006年，宁德市GDP实现385.72亿元，按可比价计算比上年增长11.2%，比上年增加了38.85亿元。近年来，宁德经济发展迅速，已步入城市发展的快速通道2、产业比重从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。从宁德产业比重的增长变化来看，第二产业的增长幅度11、最大，为21.6%，远高于第三产业的8.7。这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着密不可分的联系。3、城乡居民年收入与2005年相比，2006年宁德市城镇居民人均可支配收入为10741元，比上年同期增长9.8%。其中，职工平均工资收入16284元，增长9.1% 小结l 近年来宁德经济发展迅速,步入了城市经济快速发展的通道,为房地产市场的发展提供了坚实的经济基础。l 目前宁德以工业等第二产业为主导，以旅游服务等第三产业为辅助，大力兴建工业及产业园区，凭借其资源及产业优势，打造海湾港口城市，港口型城市定位将增强城市的竞争力。l 居民收入稳步提升，居民生活得到了实质性的改善，其住房需求逐渐被释放，12、宁德市房地产业发展将面临一个持续快速发展期。 三、整体宏观经济环境近年宁德市经济的持续稳定发展。但是，与我省其他地市相比，宁德市经济发展仍然存在一定的差距，经济竞争力十分薄弱。从以下数据可以比较分析宁德在福建省经济实力。 1、 宁德市9个县市区经济竞争力在全省的排名位次见表宁德市9县市区经济竞争力排名（2006）县市区全省竞争力位次宁德市内部位次蕉城区343福安市301福鼎市312霞浦县445古田县424屏南县648寿宁县659周宁县466柘荣县6072、 宁德市4个沿海县市区在全省66个县市区和沿海22个县市区中的竞争力位次见表。沿海县市区经济竞争力排名（2006）县市区全省竞争力位次沿海竞13、争力位次宁德市内部位次蕉城区34173福安市30151福鼎市31162霞浦县442053、宁德市5个山区县市在全省66个县市区和山区44个县市中的竞争力位次见表。山区县市经济竞争力排名（2006）县市区全省竞争力位次山区竞争力位次宁德市内部位次古田县42234屏南县64428寿宁县65439周宁县46266柘荣县60397 小结从以上列表排名中不难看出，宁德无论是9个县区的整体经济竞争综合实力，还是沿海县区或山区的经济竞争力排名，同比福建其他县区均较为落后。这与宁德“县域经济”的特质有关，民营企业发展缓慢，影响经济，整体社会消费能力偏低。四、项目区域环境1、城市发展优势宁德城市建设规划的发展“14、东扩面海、北展南移”，使项目所在的东侨新区成为宁德近远期的主要拓展空间。作为宁德市中心城市建设的前沿区域，东侨正逐渐成为真正的宜居、生态、文明、特色新兴城区。至目前，东侨开发区累计完成路网投资6.5亿元，建成高标准市政道路24公里，在建27.5公里，形成建筑面积215万平方米，建成新区6平方公里；建成住宅小区24个，完成房地产开发建筑面积逾百万平方米，在建房地产项目建筑规模超过220万平方米。大量的建设和房地产开发都集中到东部新城市中心，未来发展前景比较乐观。对于本项目而言，可共享城市发展的利好趋势。2、新区潜伏劣势作为新区其设施建设及商业氛围的促成均需相当长的培养时间，同时虽然大量的住宅开发15、集中在东侨新区，但是其购房群体多为周边县镇的居民或投资者，实际入住率低，不足30%，因此其也直接影响本项目今后商业消费群体的考量。第二部分 宁德市城区商业及餐饮娱乐业概况一、商业零售业现状1.商圈界定根据此次对宁德市整体商业情况的调研，确定宁德市的一级商圈位于宁德老城区，称为蕉城商圈，其由蕉城北路、南环路、八一五中路、环城路围合而成。同时在商圈南北两侧分别有两条较为成熟的商业步行街：新佳坡步行街、服装商业街。本项目位于宁德近几年重点开发的东侨经济区。东侨是一个经济开发区，以工业为主，同时也承担着宁德中心城市新区建设管理的重任，现已初步形成为宁德中心城市的新城区，建成新区约五平方公里，人口五万。16、宁德主要房地产楼盘项目均集中于此。本项目位于宁德市东桥区天湖路，是在原金龙商贸广场的基础上改造而成的。2.业态界定本项目商业体量规模较目前宁德市场而言较大，未来可能进驻的业态有超市、服饰、家居市场、电器卖场、餐饮、休闲娱乐等业态。蕉 城 商 圈新佳坡步行街服装商业街东侨经济新区二、宁德市内商业市场总体概况及分布特点 宁德市现有商业主要由百货、超市、专业家电市场、专业家居市场、建材家具市场、集中餐饮街、集中服装街、底商等几种类型的物业组成；现有百货类商业物业集中坐落在宁德的南环路，以宁德时代百货、好男儿百货、三福百货为代表，这里的百货只是小型的服装卖场，非真正意义上的百货；现有超市类商业物业集中17、坐落在宁德八一五路与蕉城北路段，以康宁购物广场、东宁购物广场为代表，能够基本满足城关居民生活需求；专业市场主要有家电卖场、家居市场、建材市场等，以国美电器卖场、宏图三胞、中国红家居市场等为代表；餐饮街集中在闽东路段、服装街以宁川北路的服装商业街为代表底商类物业在宁德市的分布非常广泛，基本所有街道的两侧均规划了不同格局的底商，经营范围汇集了餐饮、医药、零售、服装、美容美发等不同的业态，面积从十几平到上千平不等，层数从一层到二层不等；这也成为宁德商业处于低级阶段的最重要的标志。1、百货市场分析宁德目前百货市场处于较为落后状态，规模小，品种少，档次较低。面积总计：5100平米百货名称经营规模（）业态18、分布代表品牌地址经营状况宁德时代百货3600(1F1200+2F1200+3F1200)1F男装、鞋、包2F女装、饰品3F多厅电影院杰克琼斯/埃斯普利特/康奈南环路中段08年10月1日开业三福百货300男女休闲服饰无南环路东段一般好男儿百货1200(1F 800+夹层400)1F男女装、鞋夹层 男女运动装唐朱迪南环路东段一般宁德时代百货位于最繁华的南环路段，其地理位置得天独厚。现有一些国际品牌入驻，共三层，共约3600。预计08年10月1日开业，开业后租金收取采取流水扣点的形式（25%），招商过程中对品牌严格要求，目前有望成为宁德最高档的卖场。2、大型超市市场分析宁德目前大型超市有两家：康宁与19、东宁，但环境配套设施都较为落后，路面均没有地面机动车停车场，内部购物环境亦不规范。其他如万佳、锦福八号其无论规模、购物环境等均档次较低。超市名称康宁东宁万佳锦福八号锦福八号分店1锦福八号分店2规模（）230090001800300300300层数两层三层地下一层一层一层一层停车位无无无无无无地段八一五路与南环路之间的蕉城北路路段八一五路中段宁德商城第二条骑楼街中段八一五路与与环城路交叉口南环路后段环城路至蕉城北路之间经营状况好好一般较好较好一般3、服装市场分析宁德目前服装市场，男装及运动休闲的品牌已较为饱和，但女装品牌较为薄弱，主要女装品牌为西寇、维温、末未、贝拉维拉。服装价格相对市场接受水平20、，一般女装单品价格不应超过500元，男装不定。主要路段宁川北路服装街南环路八一五路环城路服饰类型男女装以运动休闲服饰为主以男装品牌居多各色服饰混杂服饰档次国内一、二线国内外一、二线国内一线品牌与杂牌平分代表品牌西寇、九牧王李宁、耐克劲霸、利郎、柒牌报喜鸟、苹果4、电器市场分析目前宁德市场较大的电器卖场为国美、宏图三胞、不夜城，其品牌种类能够满足宁德市场的基本需求，价格水平相对合理。市场名称国美国美分店宏图三胞不夜城位置新佳坡步行街闽东路与侨兴路交接新佳坡步行街金龙商贸城规模（）350018002000900层数一层两层（1F800+2F1000）一层两层经营状况良好一般（位置较偏）良好一般三、21、餐饮娱乐业现状1、餐饮快餐：除了肯德基属于世界知名品牌快餐外，还有德克士较为知名的品牌和麦香基、佳佳基等当地的自创品牌西餐：塔比克比萨、佳客来、豪享来特色餐饮：小肥羊火锅、佤家山寨茶餐厅：避风塘、名典咖啡语茶等较为知名的连锁面包房：安德鲁森、永丰西点面包 2、娱乐休闲：流星雨KTV、水立方KTV等总之餐饮娱乐业较为发达，但没有全国性的知名品牌，只有一些区域性和地方性的品牌。四、宁德重点商业路概况1、闽东大广场服装街情况路段：宁川北路与南环路交接地带，紧邻闽东大广场规模：总长约100多米，2层临街底商，商铺分割每间约在20-30业态：服装（多为国内一二线品牌）经营：统一销售，各自出租示意图例如下22、：中国篮球协会JOEONE卡度尼太子龙杉杉一层美丽人生秋水伊人嗒嘀哒托尼艾米楚阁西寇索玛太平鸟摩卡奴彩虹化妆品骊谷美罗家纺简爱古今黛富妮酷仔贝拉维拉品臣邦shop依梦莱虎都男装城市骆驼木子芳阁兰秀逗号卡宾雅迪风紧线云裳感觉kappa奥丽依兰卓丽佐相佑中岛绿化二层二 层CK国际男装小妞袜店凯歌连锁诸迪寇手足SPA焦点风紧线太平洋皮具艾蝶依之妮嘉莉诗猫人SSU南方寝室巴拉巴拉2、新佳坡步行街路段：蕉城北路规模：总长约100多米，宽10米业态：以茶叶、咖啡厅、宾馆、电器、酒吧为主新佳坡步行街时尚婚纱名典咖啡华祥苑名茶怡和茗茶宫廷足浴宏图三胞茶唐城食府茶国美电器茶不夜城电器城经营：统一销售，各自出租代23、表商家3、南门商圈路段：南环路规模：总长约200米业态：以服饰、百货为主，其中服饰类以运动休闲为主南 环 路闽东大广场场赛琪柯达嘉莉诗内衣稻草人李宁阿迪达斯女友梦蝶佰草集杉杉三福特步太子龙好男儿百货意尔康锦福八号华莱士柒牌德尔惠康奈都市丽人雪歌真维斯奥康琪七匹狼红蜻蜓乔丹鸿星尔克啄木鸟资生堂豪客来恒源祥安踏耐克4、宁德商城路段：八一五路交接规模：三条长约70米，宽12米的骑楼内街业态：以万佳超市、友好书城为代表商家，辅以品牌服饰、电器通讯等.万佳超市1800，友好地下书城约1500。八 一 五 路友好地下书 城万佳地下超 市电器通 讯电器通 讯飞克安踏金豪雀花花公子星期六古今金苑5、八一五路商24、圈路段：八一五路规模：总长约200多米业态：以品牌鞋类、男装为主 八 一 五 路闽东大广场耐克意尔康富贵鸟奥康红蜻蜓蜘蛛王东宁购物广场达芙妮贝丽鞋城肯德基七匹狼柒牌与狼共舞利郎劲霸新华书店饰全饰美环城路蕉城北路6、东门商圈路段：环城路规模：总长约300多米环 城 路麦香基棒球小子浓妆艳抹帝牌男装可爱多报喜鸟意尔康苹果蕉城北路八 一 五 路金龙娱乐城贵族足浴金海岸大酒店欧米皮具锦福八号天长地久婚纱佤家山寨安德鲁森（以毛线、文具、书包、拖鞋、副食品、批发零售为主的杂牌商店）业态：以娱乐项目为主，辅以日用品及为数不多的品牌服饰。第三部分 项目概况一、项目区位优势项目位于东侨新区，东临大学城，西接老城25、区，处于城市的中心位置。是未来宁德城市中心区域，由坪塔路、天王路、商贸路交汇围合而成黄金地段，地理位置优越、交通便捷，路网四通八达。东侨新区将建设成为宁德市的政务中心、商贸中心区，海峡西岸新兴港口城市核心区。宁德xx广场项目位于宁德市东侨区天湖路，是在原金龙商贸广场的开发区基础上改造而成的。项目改造后建筑面积共61761（包括地下室），分为四层。宁德xx广场项目所在东侨开发区大片空地规划已基本完成，土地作用主要以居住为主，东侨城市中心区不再建设工厂。目前中心区居住用地约550万平方米，可容纳15万人，4万户。项目门前开阔，周围道路设施齐全，有东海富豪世家、名流世家、东嘉花园、东湖豪门等竣工住宅26、小区和金域兰湾、君临天下等在建住宅小区。由于是新开发区，因此目前商业氛围远不如旧城区蕉城路等地段浓厚。但随着人口的迁移和增加以及宁德的城市规划和城市建设的重心逐步向宁德东部转移，项目所在地未来3-5年将成为宁德市的核心商圈，商业前景看好。宁德xx广场项目定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务功能于一体，提供一站式服务，满足一站式消费需求的SHOPPING MALL，建成宁德市新兴地标性城市商业综合体，成为当地最新的现代生活中心，成为宁德及周边地区广大人民群众休闲、游玩、社交、购物的好去处。实现宁德商业的新的形态升级。该项目业已引进沃尔玛等一线国际品牌商家入驻，并将引进国内优势商业品牌组合，对提升27、宁德商业整体形象，提升城市商业功能将产生巨大社会经济效益。该项目由于是在原有城市商业设施上实现了全面升级改造，开拓了新的城市空间，满足了城市规划发展新的商业需求，为三线城市商业更新注入了完整的“订单式复合”商业资源，成为中国三线城市商业网点和设施改造建设的典范。2008年，该项目被中国城市商业网点建设联合会评选为“2008中国最具投资价值商业地产项目”。二、技术经济指标1、项目基本经济技术指标类别面积类别面积占地面积14808.75一层商场面积14617总建筑面积62133.2二层商场面积14244建筑层数4层三层商场面积14183建筑高度22.8M四层商场面积13452地下层52402、 项28、目优势l 本项目位于宁德市东桥新区核心区域，是未来宁德市的市中心，地理位置优越，路网四通八达，交通便捷。l 宁德市是一个新兴滨海港口城市，具有山地气候、盆谷地气候等多种气候特点，雨水充沛，四季分明，是海外侨胞和港、澳、台同胞的经常来往的旅游地点。l 引进世界500强首位商业零售巨头沃尔玛强势入住，成为宁德市乃至闽东地区首家最具有规模与影响力的一体化的shoppingmall。l 市场的稀缺性和唯一性：附近能与xx广场竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。其他街边的商铺全部零散分布，形象差，无舒适的购物环境。3、项目劣势l 现时消费能力不足。原居民主要是本地居民和外来人，消费能力和消费29、水平不是特别高。l 地段的知名度与价值认识有待提高。作为宁德的东侨新区地带，当地市民对此区域的认同仍需时间；4、发展机遇l 宁德的城市建设规划会以xx广场引进世界500强企业“沃尔玛”的进驻，以及周边其他社区工程的陆续竣工，以往环境杂乱的新桥东区将在宁德市人心目中形象将会发生脱胎换骨的变化。l 宁德列为沿海城市带三大区域中心城市之一。闽江口、厦门湾、泉州湾三大城镇密集地区为支撑，六条城镇发展轴为网络，构筑“一带三区六轴”的海峡西岸城市群。据悉，“一带”是沿海城市带，覆盖福厦泉三大中心城市，漳州、莆田、宁德三大区域中心城市，及众多沿海经济发达中小城市和小城镇的城镇密集地带。这条沿海城市带将成为海30、峡西岸经济区发展的“脊梁”。 5、发展威胁l 市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场、经营性资源构成竞争。本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要较长的市场培育和发展。l 投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性，需要高回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。l 投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。l 租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。三、项目业态规划及组合1、业态定位：复合式城市化购物中心2、覆盖范围：宁德整个城市及周边县城3、招商原则：从项目的实际出发点，一切以适合为归宿点。根据我们所处的地理位置、31、规模和市场调研，结合未来市场前景以及沃尔玛入驻带来的价值提升，我们建议宁德项目按照复合式大型商业中心（SHOPPING MALL）的模式来建立，名称“宁德xx广场”。具体业态组合：大卖场精品店特色店餐饮休闲娱乐1、 业态、业种分布（更精确的业态、业种分布见平面布局图附一份于后） 2、各楼层业态分布：gai楼 层业 态1F男装、女装、鞋业、运动服饰/用品、童装、孕妇/内睡衣、化妆品、商务礼品、精品挂件、工艺/收藏品、茶叶专卖1F(独立铺位)珠宝城/眼镜（银行）、邮政、电信、旅行社、票务中心、彩票代售点、照片冲印/影印、西式快餐、美食街、箱包/皮具、小百货、服装/干洗店、鲜花、陶瓷器具、AYM等232、 F数码广场、精品商铺、婚纱摄影、家居家纺、图书文化、童装童玩、母婴用品、3 F餐饮、精品商铺、美容美体、西中餐、电玩、儿童游乐、美食广场、茶餐厅4F大型中餐、KTV、健身馆、院线、酒吧、茶艺居、养生馆四、项目定位评估1、项目定位1.1 项目产品定位集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务功能于一体，提供一站式服务，满足一站式消费需求的大型城市商业综合体。以持有型经营物业为主，统一商业管理，形成稳场和旺场的资产载体。1.2 项目市场定位建成宁德市东侨新区的地标性城市商业综合体，成为当地最新的现代生活中心，该项目要成为宁德及周边地区广大人民群众休闲、游玩、社交、购物的好去处，成为流动人员旅游、观光、商务、33、游览的最佳场所，使该项目真正成为消费者公认的购物中心、美食中心、文化娱乐中心、康体运动中心、社交中心、生活中心。更是宁德的一张亮丽的名片。1.3 产品文化定位集“购物、娱乐、美食、文化教育、城市服务、商务休闲”等功能于一体，满足全客层全时段及“一站式”消费需求。1.4 功能定位l 购物功能：大卖场、精品店以及特色店，满足不同层次消费者各种购物需求。以宁德当地没有而福州、温州等地火热的品牌为主，形成卖点和竞争力；l 休闲娱乐功能：购物中心所设的影院、KTV量贩（如Agogo）、儿童乐园、游戏厅、网吧、水吧、茶吧、棋牌室等，满足不同消费者的休闲娱乐需求；l 餐饮功能：一楼的西式快餐连锁店及三层的美34、食城、火锅城等，分别满足了不同消费者的“吃”的需求；l 服务功能：除购物、休闲娱乐、餐饮本身提供的服务外，还有专门的服务设施和机构，如银行、电信、婚纱摄影冲印、旅行社、美容院等。1.5 客户定位本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，建议项目的客户群定位如下：l 目标市场：本项目所处位置是宁德新东侨区的居民区域，该区域在大多数宁德人心中的商业印象较为模糊，在推广宣传中除了炒作区域商圈概念及项目形象之外，更围绕项目从近到远划出不同的市场区域，在不同时期，进行分类推广的手法。l 目标客户群定位：l 投资者分析（预计所占之购买比例为：55%左右）l 客户类型A 、经济35、基础雄厚，先富起来的人士拥有大型企业的人士；拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的投资者；经济相当富裕，具丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士；企事业机关之高层国家干部；购买心理分析：以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该客户群多为选购首层街铺或中铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。本项目的首层街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交客户比例亦不算太大，约占成交客户的5。B、经济富裕的本地村民当地乡村士干部，经济富裕，具丰富积蓄，拥有36、相当资产及物业；当地村民，经济基础良好，拥有海外关系以及一定资产及物业。购买心理分析：当地村民随着城市的发展建设，继而土地出让而获利甚丰，并且享有村政府的花红补贴，收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于优质物业将会有相当的兴趣。约占成交客户的20。C、经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体商户；南下广东以及其他各地创业，并已取得一定成就之外地成功人士；曾拥有较多房地产，现已套现，拥有相当积蓄的企事业机关之中高层干部；购买心理分析：以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首层或二层商铺，部分资37、金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对返租回报有迫切需求。约占成交客户的20。D、经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄工薪阶层和中小型个体户在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部；拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年要职工作的人士；由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。购买心理分析：以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购较高楼层、小面积的商铺，该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素其次才考虑商铺位置和客流量等因素，其购铺预算多在20万左右，购38、买心理会类似选购债券，对回报率较为敏感，约占成交客户的10。市场调研分析宁德东侨区域居民对xx广场商铺投资比例：l经营类目标客户分析（预计所占之购买比例为：45%）1、因城市改造或道路整改,原街铺被拆的商户约占成交客户的25。2、有定向需要购铺经营的大中型商户约占成交客户的10。3、有开设门市部需要和固定资产投资取向的大型企业约占成交客户104、其他类人士开工作室、服装店或咖啡室等。约占成交客户的10。（购买心理: 该类客户对 欲购商铺的位置、价格、付款方式等非常注重）。 结论：l 项目的目标客户主要是东侨区附近一带的村民、居民、公务员、附近居住的商业人士，大客户，因为熟悉该区域，且投资意识较39、浓是消化本项目的重心所在，营销策略应该根据这类人的消费心理、消费习惯、文化水平、消费能力制定广告推广计划、活动的安排以及销售策略。1.6、定位理由l 未来城市中心转移及商业中心的转移；l 建筑面积50000平方米；l 石油液化气基地建立后带来的人口规模和收入的增长；l 宁德市现有商业品牌和购物环境的低层次需要得到提升；l 沃尔玛入驻带来的品牌及商业价值的提升。1.7、建筑立面定位采用大气、庄重又富有现代城市商业综合体规范的现代造型，为市民展现时尚、现代、多姿多彩的城市生活舞台，是宁德市的地标性建筑。第四部分 项目销售方案一、销售的总体策略本项目作为宁德市首个一体化的购物广场，将作为东侨区商圈的40、标志性建筑对周边的景观及经济带来积极的影响。由于宁德城市建设的步伐和经济的强劲发展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是优质商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点。因此本项目应顺势而为、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领区域市场，以尽快实现资金回笼、降低发展商的投资风险。本项目建设周期短，工程进度快，且达到销售许可条件相对容易，为本项目快打快销的销售策略提供了有利的客观条件。总体来讲：本项目的营销操作采用的是“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”相对集中策略。充分的运用“一个主题（宁德首家购物广场）”突破市场，“四大媒体（闽东日报、宁德晚报、宁德电视台、福建电视台、福州电视台、电台41、大力度，高密度报媒和全方位，大手笔现场包装）”撬动市场，“以三大核心卖点（东侨核心区域、首家“一站式”购物广场、联合世界500强企业）”攻占市场，“三点小利（置业会员卡、多折扣、返租大奉送回报业主）”收获市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。二、入市时机及销售前提1、入市时机 “良好的开始是成功的一半”，入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：1.1 项目可售时间通常我们选择在正式预售前23个月入市宣传、推售号码，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式销售积累有效客户。本项目预42、计于2009年五一节开盘。1.2 准备充分后入市入市时必须在售楼大厅、营销广场、项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。1.3 无造势不入市在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。1.4 销售旺季入市每年10月至下年5月是房地产销售的周期性旺季，其中1012月以及35月是销售黄金时段，一43、般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。1.5 有目的地入市根据公司的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高公司的资金利用效率。1.6 有控制地入市根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的销售目标。1.7 本项目作为纯商业项目，市场的运作一般是“招商先行”。是指项目在成功招商20%30%的情况下，开始销售，以核心租户（主力店、一级品牌）的入驻来带44、动销售。本项目的销售操作思路亦是如此，通过核心租户在一层和二层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较1 佳的位置，从而带动二层的销售以及顺利完成价格的初步拉升。1.8 综合以上因素，根据项目运作的要求建议本项目：l 排号认筹期定在2010年3月15日，正式解筹期暂定于2010年4月15日。l 内部认购前提条件 售楼大厅装修完毕并可使 建筑模型已完成 完成必要的销售文件（销售百问、销售面积、铺位号表、认购登记卡、付款方式、客户登记表等） 销售人员已完成上岗培训 已完成销售人员的工服、名片制作 完成必要的宣传资料（楼书、户型单张、折页） 宣传铺垫（户外广告、报纸软文广告）45、 楼体包装（以工程网包装、以广告喷绘包装） 工作人员到位（保安、保洁、财务）l 正式开盘销售前提条件 取得预售许可证 现场包装：看楼通道施工装修完毕；现场气氛营造完成（导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等）。 资料：智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实、按揭银行提前落实、物管公司提前落实、价格表及付款方式。 完成必要的销售文件（认购合同、定金通知书、购楼须知、按揭须知、预售合同）。 销售人员：a、开盘前培训b、对前期重点客户进行回访，知会开盘及优惠信息 宣传准备：a、报纸广告准备完毕并提前预订版面 b、开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等）c、礼仪及礼品准备46、 三、销售阶段及工作安排1、在整个销售过程中，建议将销售分为四个阶段：认筹期 2个月（2010年2月 3月）开盘、强销期 3个月（2010年4月6月 ）持续销售期 3个月（7月 9月 ）尾盘清理期 3个月（10月 12月）扫尾期3个月（2011年1月3月）初步拟定销售计划如下表：（总销售周期为十二个月）项目名称销售目标划分阶段销售周期xx广场40开盘期/强销期3个月25持续销售期3个月25尾盘清理期3个月10总项目结案（扫尾）3个月合计10012个月2、开盘前节点安排第一次广告出街 2010年1月1号内部登记2010年3月1号正式认筹 3月15号解筹4月1号开盘 2010年4月15号四、各销售47、阶段工作安排 1、认筹期（2010年2月至3月）1.1 利用软性广告宣传造势、吸引目标客户群关注；1.2 商铺推出部分单位进行市场初探,视市场反映情况加推；1.3 考核客户对项目的初步认知；1.4 价格初探，作为下一步价格调整的依据；2、开盘、强销期（2010年4月至6月）2.1 完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段；2.2 分楼层区域加推单位，提升销售均价；2.3 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮；2.4 对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整定位；到2009年4月1日前完成部分商铺的内部认购，收取诚意认购金。掀起的商业销售热潮，启动商铺的认筹登记。解48、筹日，分批量推出严格管理好销控。l 放号方式不对外公布价格，销售人员以放号段大致均价向客户作介绍，前10 天以自然放号的形式，将全部盘量推向市场，根据每日由销售人员上报的意向房号进行统计分析，观测市场购买倾向及价格承受情况，为解筹前的销控提供市场依据；而后以销控放号方式作引导性吸筹。所有期间的放号均采用收筹金给予一定折扣的政策。l 解筹方案筛、配筹后按所放号码顺序排队订房的方式进行解筹（详细方案日后提供）。解筹后采用促销性的销控方式，以强有力的目标销售管理和推广活动着力解决销售速度的同时解决尾盘问题。解筹时按暨定的推货方式先进行解筹，视解筹情况加推而对于街铺以及位置好的铺位可以采取销控措施；解49、筹后主要结合入驻品牌商家的情况，以位置相对理想但价格不是太高的铺位进行销售；l尾盘期主要采取大折扣，让客户感到有一定的优惠。3、持续销售期（7月 9月）3.1 按照既定的推货节奏，进一步提升销售均价；3.2 举行各类现场促销活动，刺激市场；3.3 充分利用良好的工程形象，将销售推向第二次高潮；3.4 通过老客户口碑效应挖掘新客户；3.5 向其他片区辐射开发目标客户；4、尾盘清理期（10月 12月 ）4.1 该阶段为公司回收利润阶段，快速销售，消化剩余单位，回笼资金；4.2 结合销售均价给客户一定优惠，如多打折扣等；4.3 充分利用现楼形象，加速客户成交；4.4 充分利用招商情况，刺激购买。五、50、销售管理1、管理组织架构针对整个项目的销售组织工作，采用总经理领导下的项目经理负责制，由项目经理负责与公司运营总监进行日常销售工作的协调、对接，销售人员负责具体销售工作。2、 项目小组人员配置运营总监：1名（由公司总经理兼任）项目经理：1名，负责现场操控的日常管理及销售人员的管理；市场信息的反馈并及时提供策略建议；广告策划经理：1名，配合项目整体营销策略，制定实施阶段营销策划推广策略；招商经理：1名，负责招商计划的制定和实施；项目经理助理：1名，负责日常资讯统计与分析及现场文书/考勤/后勤管理。销售专员：68名招商专员：4名运营总监（总经理）项目经理广告策划经理招商经理项目经理助理平面设计文 51、案销售主管招商专员招商专员销售专员销售专员销售专员招商专员：4名3、现场管理与控制3.1 2008年11月中下旬销售人员进入售楼处做上岗前准备；3.2 每周项目小组连同公司举行周例会，通报每周销售情况及目前急需公司解决的问题；3.3 按时制作来客统计分析、广告效果测试分析并以周报月报形式向公司提交；3.4 每日以书面形式向公司汇报销售情况；3.5 定期向公司提交例会纪要、销售周结、月结及年度总结；3.6 每月定期与销售人员沟通，及时分析市场变化，相应调整销售策略。4、销售组织形式：4.1 人员配备：实施全员销售的人海战术，采用累积控制。4.2 延长销售时间：分为两班根据商业特点实施8：302052、：00两班倒制度，吸筹和解筹根据实际情况安排，尽可能抓客。本项目可根据周边的过往人流量而定，其中不乏本项目的潜在客户（特别是本地的中老年投资者），因此，建议项目在晚上可根据季节适当延长营业时间（可与周边商业中心营业时间同步），从而充分挖掘利用这部分客户资源。4.3 男女各半：销售人员性别比例建议男女各半，适应本地市场和本项目特征，加强职业形象化和可信任度。5、项目核心卖点： （项目七大价值坐标）5.1 宁德首席MALL商业模式。集名店、超市、美食广场的综合体。完善的功能组合，充分满足周边居民消费为主的一站式购物中心，其休闲、购物、饮食、商务的功能是商业的提升及繁荣基石。5.2 宁德xx广场在市53、政百亿资金的交通改造中，成为新东侨中轴线。随着城市“北展南移”，东侨区即将成为宁德市第二个CBD中央商务区的“黄金地段”，其商业影响直接覆盖整个宁德东商圈。在政府的支持下，不仅促成东侨区的建设并带来强大人流商机，并为长远发展提供信誉保障。5.3 xx广场是宁德市东区的商贸核心。是宁德东的重心、中心，整个片区的商业凝聚于一点，是商圈汇聚之处，整个商场将成为真正的“聚宝盆”。随着东区不断的开发，xx广场的钻石核心地位会更加突出。样板商业街的改造，物业价值凸现。5.4 xx广场位于东侨区未来居住中心，前景一片光明。东区地块已成为政府在2004年至2005年重点开发建设的地块，是宁德市“东扩”、“南移54、”战略，宁德的城市规划和城市建设的重心逐步向宁德东部转移，未来大量的建设和房地产开发必将集中到东部新城市中心， xx城市广场项目所在区域为东侨开发区，发展前景光明。5.5 和零售巨头一起赚钱。国际知名的零售巨头，世界500强企业“沃尔玛”超市强势进驻，重拳打造宁德东区商业升级版，为宁德东区商业片区注入商业活力，“沃尔玛”超强的经营力和影响力，为商场带来强劲人流，提升商铺升值空间，投资xx广场，和“沃尔玛”一起赚钱。5.6 xx广场为业主提供超值服务高效率、低成本统一推广促销运作借助由商业专家组成的商场运营公司成熟的商业管理和运作经验，以及发达的资讯网络平台，共享长期经营推广，提供统一促销推介、55、并统一纳入VIP客户网络、从而降低推广费用，不仅提升和维护了品牌形象也进一步提升了商铺的经营价值。为业主节约推广费用和保证经营旺场，真正贴心为业主服务。5.7 xx广场对商铺作精心规划分割。我公司对商铺整体分割规划，将其间隔成为“易投资、易出租”的商铺，将交通主动线规划非常合理。专业的人流导向设计便于组织商业人流，并根据首层街铺三面沿街的特点，以及超市和名店带来的庞大双重人流，为商铺的保值升值注入强大信心保证。六、 价格策略1、厘定价格的相关因素价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：1.1、整体的经济环境1.2、市场的供求状56、况1.3、物业自身客观条件：地理位置、质素、建筑进度1.4、目标客户的价格接受程度和价值取向1.5、宣传推广是否理想2、价格定位2.1、各楼层定价基数说明宁德xx广场各楼层的价格(租金、售价)都是以宁德市区目前的各区域经营场所作为参照对比，并结合东侨区的发展状况得来的。楼层系数是该市与项目基本情况及经营范围类似的商场并且销售的案例(重点选择金龙纽约街、金域兰湾、东湖豪门等)的楼层系数并结合东侨区的具体情况得出的。目前在售商铺价格：项目名称售价水平（均价，元/）金龙纽约街 18000元/郦景阳光一楼18000元/，二楼8000元/金域兰湾16000元/东湖豪门11000元/瑞丰华府10000元/57、名阳帝景10000元/君裕东湖9000元/海滨壹号8000元/金港名都A区7800元/ 小结以上为宁德目前含有商业的在售项目，还有其他项目价格还未确定，故没有列示。在售项目的商业部分主要为住宅底商的形式，主要集中在东侨新区这一带。其价格分布特点为：在本案的以南片区的项目销售均价为8000-10000元/；在本案的以东片区的项目销售均价为10000-11000元/；在项目西北方向的郦景阳光的一楼均价达到18000元/，由于其地处新旧两区的过度地带，故其价格较高；金域兰湾由于其为新兴的大社区（500亩），故其底商均价也高达16000元/；本项目所在地的金龙项目，第一期的底商销售均价在12000元/58、，已销售完毕。而目前在售的纽约街底商价格均价高达18000元/，其销售业绩并不理想，从去07年5月份开始销售以来，到现在还未销售过半。金龙公司现在也不着急销售，先用高价试探市场，等我司项目开业后，等待升值后继续销售。 考虑目前整个房地产投资热度，项目所在区域商铺销售价格水平，结合本案销售方法特点，故本案的一楼销售均价之底价可参照23000元/。3、东侨区域商铺租金调查目前各区域租金情况：区域路段租金水平（元/月）最高租金最低租金蕉城区南环路200-400450170八一五路200-400450180环城路100-15020030-40蕉城北路100-13015080东侨区宁川北路（与闽东广场相59、接的一段）30-18030（靠近闽东路）180（靠近闽东大广场）宁川北路（在天湖路与闽东路之间一段）15-203015侨兴路40-506030闽东路40-607030薛令之路30-404020金龙项目（本案所在地）不夜城电器40水立方1F：30；2F：25；3F：20建行40服装步行街一层120-150200100二层60-10012060新佳坡步行街60-10020060 小结宁德市区内的租金水平大致可以分成三个等级，最繁华路段为200-400元/月，次繁华路段为100-180元/月，繁华商圈边缘地带及新区为20-80元/月。在项目周边的租金价格集中在30-50元/月，结合项目特点及市场培育60、期的商家租金价格水平，故项目一楼的租金价格可参考110元/月。4、xx广场售价及租金价格预测：（附价格示意图明细于后）gai根据以上市场调查结果来看，建议本项目售价及租金情况具体如下：备注：根据目前宁德市场上商铺销售价格、本项目的所处的区域现状、项目特点，在采用方案一的价格下，预测项目一楼销售均价在23000元/左右，二楼销售均价在14000元/左右，三楼在8000元/左右，四楼在4500元/左右，在理想状况下（可售部分销售100%），按此销售价格水平，将实现毛销售收入55430万元（约5.5亿元），经过优惠折扣后，最终可实现成交收入50996万元（约5亿元）。（上述价格作为对外宣传之用，在项61、目成交价应不低于底价）宁德xx广场租金价格：序号位 置产权面积平均单价（元/月）年租金（万元）1一层边铺6103110805.602一层中铺85911051082.473二层西铺（除沃尔玛）528455348.744二层独立铺位5687047.715三层西铺（除沃尔玛）676830243.656三层独立铺位5625033.727四层整体1367225412.868沃尔玛1366530491.949合计3466.69 小结根据项目本身特点及所处区域的租金价格水平，设定一楼租金均值为110元/月，二楼租金均值为60元/月，三楼租金均值为30元/月，四楼租金均值为25元/月。在理想状况下，持有部分（62、沃尔玛）的租金流入我司，沃尔玛每年毛租金收入约490万元。5、定价指导原则：项目与项目之间会因为自身质素的不同而存在价格差异，项目内部也会因为各单位具体情况的不同而存在定价上的差异，而商业项目差异存在的唯一主导因素就是人流的影响。因此一个铺位价值的发现与判断，首先就是要分析人流的流向：铺位若在未来的经营格局中将面临更多的人流，必然拥有更多的商业机会，其商业价值必然高于一般铺位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味着此区域的商业价值相对较低，定价时相应铺位的价格会相应拉低。商业项目的价格差异主要通过层差、位置差、出入口影响差、沿“街”深度差、沿“街”面宽差来反映，但本项目因为是经营式商铺的定位，63、面积的分割相对比较跨度大，投资者购买商铺可能自己经营的机会较多，因此目前的铺位平面布局也就是未来的经营格局。经过综合考虑之后，影响本项目价格的主要因素为位置差、出入口影响差、沿“街”深度差、沿“街”面宽差等。这也是商业项目定价的主要参考因素。根据市场状况、开发成本、获利要求，确定本项目商铺目标均价初步定为一层23000元/平米，二层14000元/平米，三层8000元/平米，四层4500元/平米，在销售中根据市场反应情况再进行调整。6、价格策略本项目进行内部认购时，楼体形象还未完全成形、不利于展示的状态下，项目的定价应考虑前期略低，以低价入市，吸引市场，聚集人气，同时也为后期项目的升值提升预留空64、间。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即初期以中价格、高姿态吸引市场关注，在以自身的品质获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略（开盘期采用降低折扣，其他销售期采用逐步提高单价的方式），最终实现目标均价。7、付款方式及折扣控制由于本项目的目标客户以投资客为主，应充分考虑其对于资金周转的需要，建议尽量争取按揭银行提供更具灵活的付款方式，降低首期与月供压力。还可根据少数客户的特殊情况提供建筑分期付款或首期款分期付款方式，使客户在付款方式具有更大的灵活性。各种付款方式的销售折扣应根据不同销售时期的具体情况进行调整。内部认购期由于工程形象不理想，客户犹豫与观望心态较浓，可在折65、扣上放低2%，以吸引客户尽早落定；公开发售期在买家聚集、人气旺盛、工程形象日益良好的有利形势下，可将折扣进行上调；至冲刺期与尾盘期，由于剩余单位客户可选择余地不大，故可再次放低折扣1%，以刺激客户成交，尽快消化剩余尾盘、实现利润。7.1、付款方式及折扣方案作为投资性项目，其消费群体基本由投资者和用家组成，他们普遍对资金调配的敏感度较强，投资意识强烈，由此必须提供更具灵活性的付款方式，既能让客户减少资金压力，又能实现快速销售的目的。建议采取缩小付款方式间折扣，将客户自然引导为选择银行按揭的付款方式来降低客户付款的资金压力。另一方面利用优惠付款办法进一步降低首付压力。正常折扣方式：付款方式折扣比例66、说明一次性付款0.9010%首期5成，一个月内付清全款按揭付款0.9590%首期5成，余款银行按揭综合折扣0.92折扣方案：在销售过程中需为大面积成交预留一定折扣空间，有大量的优惠就必须保证项目最终价格的实现，就必须将优惠价格计算在内，即：7.1.1、购买200平米以上可享受2优惠（预计占10）； 共约0.15；7.1.2、意向面积不足200平米的客户，最多让点1%（占90%）共约0.9；7.1.3、如果认筹量1000个，成交率为60，则约优惠3；7.1.4、预留1优惠作为不可预测性费用。由上则总体折扣为88%，因此，商铺价目表均价按8.8折倒推应达一层26136元/，才能保证一层实收均价不低67、于23000元/；二层实收14000元/，倒推应达15909元/；三层实收8000元/，倒推应达9090元/，四层实收4500元/m2倒推应达5114元/m 。8、价格控制为了在销售各阶段都能聚集人气，保持销售的顺利进行，建议分阶段安排不同价目表，对各销售阶段进行有步骤的阶段价格控制。内部认购期为吸引人气，建议采取低等价入市，此阶段认购的客户除享受折扣优惠外，还可享受附加的活动优惠；公开发售后成交的客户则按价目表进行销售，无额外优惠；后期随着项目的工程形象、知名度等越来越有利的因素，对价目表价格进行稳步拉升，使整体实收均价达至目标值；至尾盘期针对少量滞销单位采取额外优惠1%2%的手段，刺激客户68、成交。七、回款预估1、销售控制 推货节奏的把握原则：一方面是根据市场的需求变化控制快慢节奏；另一方面是根据销售成绩的好坏而灵活制定策略。 准确掌握市场需求关系，降低项目的销售风险。2、对本项目的推货节奏有两个方案建议如果项目开始全推首层，可能会很快卖完，但是二层的销售会是很大的问题；如果开始全推二层，很大的可能是销售出现停滞，风险相当大，故设计两套推货方式。2.1 方案一：第一批：一层中间内铺和部分独立铺位初探市场。第二批：一层部分靓铺和二层中等和较差位置的铺位。第三批：一层较差的和二层最好的铺位。第四批：三层和四层。备注：（以上推货数量未包括麦当劳、肯德基的面积）2.1.1 推货的依据：l 69、首先拿出一层中铺和部分独立铺位，以均价23000元/平米入市，作为市场试探，较易操作，可以视情况加推。l 第二批是在销售状况良好的情况下，推出一层和二层是鉴于市场认可首层商铺的市场情况下做出的安排，一是易于实现开门红，二是容易在客户争同一铺位的情况下拉升价格；三是由于考虑到客户的经济能力的参差不齐，为了实现每一个成交的可能在销售的时候会采用暗推的手法不知不觉把二层的铺位消化。l 第三批借前一批热销的势头，推出一层和二层所有铺位，如市场反应热的情况下，用大价差的方式拉动销售。l 第四批推出三层和四层。最后推出这类单位在平稳销售的情况下，容易再次把销售推向高峰，而且这些铺位可根据市场动态结合工程进70、度进行拉升价格，对于销售的安全性也有保障。2.2 方案二：第一批：二层中等铺和一层部分独立铺位和较好的中铺。第二批：一层中等和较差和二层最好的铺位。第三批：铺王和最靓的和二层最差的。第四批：三层和四层。备注：（以上推货数量未包括麦当劳、肯德基的面积）2.2.1 推货的依据：l 第一批一层和二层同时有铺位推出初探市场。l 第二批是在销售较热的情况下解筹。推出一层部分街铺和一层内铺以及二层中等铺也是鉴于必须实现开门红的目的；缺点是一层的好铺位去的过早，对于下面的货价格拉升少了基础支持。l 第三批推一层最好的和二层最差铺位。差价基本是稍大价差，不易拉升价格。l 第四批同上。 2.3 优缺点对比分析：71、方案一优点: 1、以首层推货易于产生销售高潮；2、铺位的搭配较均衡，便于销售控制；3、便于价格拉升；4、资金回笼迅速；缺点： 第三批二层位置较差的铺位可能会有滞销情况，但如果数码广场区确定的话，部分差单位可变成较佳的单位，价格也可拉升。方案二优点：1、销售较为平稳；2、每次货量搭配较为平均，风险较低；3、以铺王垫后，易将销售再上高潮。缺点：由于第三批推出的货量和位置，价格较难拉升。结论综合两种推货方式，建议采用第一种方案。价格的拉升结合入驻的一级品牌主力店所选定的区域进行。价格的制定和招商的情况影响较大，最终价格的制定和一级品牌的入驻区域有相当的关系。2.4、销售预测资金回收预估：（面积以最后72、测量为准）方 案 一一批二批三批四批（三层、四层）面积：6975销售额：13752万元面积：5001销售额：11462万元面积：110830销售额：22989万元面积：22107销售额：13884万元总汇销售面积：45167 总汇总回款：62087万元备注：l 第一批 A系列（1110#1146#铺位 + 1013#1029#铺位 、1048#1059#铺位 + 2051#2065# + 2066#2075#、 2019# + 2034#铺位）l 第二批 B1系列（1096#1101#铺位、1102#1109#铺位 + 1090#1095#铺位 + 1079#1089#铺位、）B2系列（11473、7#1178#铺位 + 1179#1195#铺位、2011#2018#铺位 + 2002#2010#铺位）l 第三批 C1系列 C1系列（1030#1047#铺位 + 2035#2050#铺位、2076#2102# + 2103#2126#铺位）C2系列（1001#1012#铺位 + 1060#1078#铺位+ 3002#3008#铺位、3009#3016#铺位）l 第四批 D1系列（三层西铺和四层）结论：总销售面积约45167（除沃尔玛）总回款约62087万元，（约6.2亿）方 案 二一批二批三批四批（三层、四层） 面积：6456销售额：12053万元面积：6890销售额：20260万元面积74、：9714销售额：15890万元面积：22107销售额：13884万元总汇总销售面积：45167 总汇 总回款：62087万元备注：l 第一批 A系列（2072#2102# 铺位 + 2103#2126#铺位 + 1013#1024#铺位 + 1025#1058# 铺位）l 第二批 B1系列（1154#1178# + 1148#铺位1153# + 1179#1195#铺位 + 1109#1147#铺位 + 2019#2050#铺位） B2系列（1095#1108#铺位 + 2051#2071#铺位 + 1059#1094#铺位）l 第三批 C1系列（1001#1012#铺位 ）C2系列（20075、2#2010# + 2011#2018#铺位 + 3002#3017#铺位）l 第四批 D1系列（三层西铺和四层）结论： 总销售面积约43043.88（除沃尔玛）总回款约62087万元，（约6.2亿元）第五部分 项目招商运营一、swot分析：通过市场调研，根据宁德xx广场所处的实际情况进行swot具体分析：S优势未来的市政、商业、文化中心，项目拥有完整的人文环境；项目与未来迁移的市政府3公里，与宁德市最大的休闲先锋广场0.5公里；未来大批住宅完成建设并居民入驻后，项目形象、人流量将明显提升。W劣势项目周边0.5公里的项目北侧有很多烂尾楼形象较差，项目东侧的商业出现参差不齐，商业混乱，全部为低档76、次商家，影响片区形象。O机遇城市规划与政府迁移带来机会，众多大型开发商开始进入东侨。宁德及东侨缺乏城市综合体购物中心。商业网点规划T威胁距离城区比较远，周围硬件和居民不多，流动人口少。定位东侨城市综合体购物中心，服务本项目大片社区为主，兼顾宁德服务周边3公里半径人群。二、招商策略及宗旨为了进一步促进项目又快又好的进程，完成目标品牌落位，促进项目的销售，拟采取以下几种方法：1、招商策略：立足福建，辐射全国，上海、北京、深圳、温州等沿海知名企业，争取品牌走上城市化。2、招商宗旨：以区域连锁以上品牌为出发点，以适合为归宿点。3、业态规划：按照科学布局，购物、餐饮、娱乐比列为：52：30：28，其中一77、楼以购物为主，生活配套和餐饮辅助，二楼以餐饮和数码广场为主，三楼以娱乐、健身、美容为主，餐饮辅助，之所以这样规划是为了增强有机互补性，合理分布平面、空间人流动线给消费者一种循环消费的氛围和体验的空间。4、宣传方面：充分利用人脉，网络，报纸，广播，媒体，电话，必要时开设招商启动会议等方法进行前期招商炒作，初步制定目标商家锁定在福州、厦门。尽量减少在宁德本市招商，目的是避免同质化竞争，项目招商定位品牌为区域连锁以上，尽最好努力引进直营店并占项目总招商率的75%，目的是防止在项目培养期出现“搬家”现象。5、意向协议书作用：在项目开盘之前必须达到75%的意向商家入驻并签订入驻意向书，同时对目标商家签订78、“战略合作伙伴”和“紧密型合作伙伴”。在四月份之前签订目标商家进场意向书80%，目的是为了推动五月份的开盘工作，争取开盘进展的顺利。6、分楼层进行招商：首先采取以大带少，以知名的品牌先入手，带动一部分小品牌，起辅助作用，目的是避免出现死角，其次以出租大面积商家带动出租小面积商家，起推动作用，招商舍远求近，目的是达到品牌快速入驻。7、按业态进行招商：知名的次主力店先行，拟在各个业态中找出目标商家为国际、国内一线的商家进行招商先行，带动其他品牌入驻，起到一个相互促进、推动的作用，目的是达到快又好的作用。8、政策支持：在指定日期入驻的目标商家分别给于免租半年，三个月而且享受免中免政策，年递增率上给于79、50%的优惠，同时视情况给于免广告位5年、3年、2年不等的扶持。9、招商日期策略：务必在开盘之前全部签约目标商家意向书的80%。10、招商情况说明：A、期限：每次签约时间在3-5年，特殊情况另议。B、合作方式：租赁为主。C、收银方式：商户自行收银，自负盈亏。D、租金收费期限：一月一交。E、物业管理费：按政府有关文件进行收取。F、装修保证金：暂定每平方米按10元收取。G、稳租策略：前期优惠免租、免收物业管理费用的政策。H、政府优惠条件：前期协调统一办证，各种税收的减免。11、附件： 相关合同文件文本A、意向合作协议；B、物业租赁合同；C、商业服务公约；D、商业物业管理协议；E、装修入场管理协议；80、F、装修守则、商装手册；G、商家（商铺）经营管理规范；H、治安消防责任书等。三、招商管理办法1、招商管理办法为推进招商工作的顺利进行，加强业务人员的谈判能力、沟通技巧以达到高强度的作战能力，特制定招商管理办法；1.1 通过有效组织和组合，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任务为目标；1.1 营造良性竞争机制，促进和调动招商主办的工作积极性和能动性，合理的调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中的特长；1.2 定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时沟通交流，强化、提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力；1.3 定时培训，组织提供相关资料，加强招商81、人员的谈判技巧，增加招商的成功率；1.4 遇到情况及时请示公司，定时向公司汇报工作进展情况；1.5 要求本部门严格保密各种文件，商户资料，各种招商策略；1.6 建立相应的档案管理、招商、审批、合同签订管理制度；四、目标商业品牌规划1、各楼层简要立体解剖图（非沃尔玛部分）：一层：业态各占比例：美食街 16 %，男装9 %，女装11 %，休闲装13 %，眼镜3%，百货19%，个人用品7%，生活配套12 %，服务中心10%。二层：简要立体解剖图（非沃尔玛部分）：业态各占比例：餐饮42 %，数码广场 42 %，精品商场 16 %。三层：简要立体解剖图（非沃尔玛部分）：业态各占比例：精品商家11%，KT82、V 30 %,餐饮12%，女子生活馆15 %，养生馆15%，网吧 11%。2、商业种类详细组合分布图表(非沃尔玛部分)：业态拟放楼层1拟放楼层2拟放楼层3餐饮宝煲仔、食锦记、上海故事、米家船、江南港，土大力等豪享来、豪客来、贵族世家、斗牛士、圣杰士等唐城食府、年年大丰收、湘村馆、荣誉酒店、国惠大酒楼、黄岐海鲜酒楼等男装美特斯邦威、以纯、柒牌、以纯、七匹狼、九牧王、波司登、特色龙、富贵鸟、利郎、鳄鱼等内衣安利芳、欧迪芬、曼尼芬、爱慕、古今、伊莱雅等女装淑女屋、慕诗、雅琪、阿依莲、阿维得、好莱坞、三福百货等珠宝周六福、周大福、金福徕、金嘉莉、峰记、六福珠宝、周大生等化妆品玉兰油、大宝、欧莱雅、羽西83、雅芳等休闲装特步、李宁、金莱克、鸿星尔克、361度男、女鞋森达、啄木鸟、达芙妮、红蜻蜓、七匹狼、奥康、金丝猴、德尔惠等生活配套银行、名烟名酒、八八坑道、宜又佳药店、电信，移动、ATM、旅行社、干洗店、社区门诊、华丽花店美容美发、房产中介等颐高数码、国美电器、苏宁电器、永乐电器等女子生活馆、AKTV、阳光钱柜、健身器材等家具饰品富安娜、宜家家居、多样屋家居童装巴布豆、米奇妙世界、小猪班纳、好孩子、时尚小鱼、JOJO等皮具金利来、皮尔卡丹、鳄鱼等3、功能定位集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务功能于一体，构建“一站式”购物模式，提供一站式服务，满足一站式消费需求。（1）购物功能：大卖场、精品店以及特色84、店，满足不同层次消费者各种购物需求。以宁德当地没有的品牌为主，形成卖点和竞争力；（2）休闲娱乐功能：购物中心所设的KTV、游戏厅、网吧、水吧、茶吧、台球室等满足不同消费者的休闲娱乐需求；（3）餐饮功能：一楼的美食街，西式快餐及二层、三层的休闲餐厅，分别满足了不同消费者的“食”的需求；（4）服务功能：除购物、休闲娱乐、餐饮本身提供的服务外，还有专门的服务设施和机构，如银行、电信、婚纱摄影冲印、旅行社、美容院等。4、特色定位（1）科学、合理的功能布局；（2）“一站式”的购物模式；（3）统一规划、布局和统筹管理模式；（4）全方位、多业态的商业模式；（5）以休闲为主题的特色经营模式；（6）满足多元化需85、求且又主题鲜明的个性定位；（7）特色经营为差异化战略的次客层开发策略。5、招商推广时间及节点7.1、时间节点安排（详见附件）6、招商工作流程8.1、招商工作流程图（见下页）招商说明会及宣传推广活动广告位洽谈及配套营销支持主力店、次主力店、品牌商户意向洽谈商业规划方案及商铺分割方案市调及项目定位确定市场机会点初拟业态组合初拟业态种类的区位及楼层分布规划开业策划管理商户入场装修管理项目运营部、物管部组建签订租赁合同、经营管理协议、物管协议、装修协议等租务文件商户入场手续确认物业配套方案及二次装修方案确认分业态、分区位商户实质性谈判租金及物管公开报价，租赁合同文本确立项目规划设计方案、一次装修方案目86、标商户整理及招商公告送达财务试算和项目整体财务评估拟定招商方案及招商计划租金价格体系内控第六部分 策划与推广一、 核心推广指导思想信心核心价值点营销目标企业品牌区域价值商业规划专业运营沃尔玛等品牌商家招募商业可持续发展的根本投资者商圈升级城市高度项目定位运营理念销售策略推广计划招商先行经营者消费者乐于投资，实现销售目标成功招商，实现满场旺场经营二、营销目标商业目标社会目标企业目标市场目标为xx再添力作，积累成功的商业项目操盘经验和为公司其他项目储备运作和经营人才以强烈的责任感和使命感去实现社会价值企业赢得良好的口碑和众多的客户资源，为企业的后续开发打下良好的基础。顺利销售，快速回笼资金；并保证87、后期商业地成功运营目标：创造名利双赢局面宁德xx广场的首要目标是实现资金的快速回笼，实现企业的利润，要创造一定的经济效益。但是，xx还要从它身上获得良好的名誉及美誉，xx人强烈的“企业社会责任感”、“长线发展战略视野”都决定了我们在“名誉”上的追求。三、营销总策略改造城市，塑造商圈，引导消费xx联合沃尔玛等世界500强企业以城市的高度启航宁德商业新核心宁德xx广场最终的营销目标，并不是简单地实现销售与招商，而是通过成功的招商、销售、推广、经营，打造其成为宁德城市的商业新核心。宁德东侨新区的建设，城市向东发展，经济向东，宁德xx广场所处地段正面临新的历史机遇。加之项目本身为闽东地区最大体量及高规88、格规划、高端定位，因此，在宣传推广中，这种“商业新核心”的概念一定要贯穿始终。本案在2008年“第三届中国商业地产行业年会”上获得“2008中国最具投资价值商业地产项目”的殊荣，该项权威机构的鉴定也可成为贯穿始终的项目背景资料，成为项目的一大亮点。四、赢利模式分析该赢利模式设计充分兼顾“发展商快速回收资金”及“发展商把握项目整体经营权”两大因素，同时结合商铺分布特征，制定赢利模式如下： 分析区域赢利模式一楼及沃尔玛出入口独立铺位全售二楼（非沃尔玛部分）尽量销售，对销售部分进行返租，待做旺全场后，再全部销售产权三楼（非沃尔玛部分）五、推广方式组合1、总策略全面占领宁德视界，辐射温州项目面向的主要89、是宁德的投资者（包括城区及周边县市），因此，推广区域重点是宁德。宁德城市并不大，推广媒介并不发达，而项目规模庞大，因此，完全可以采用全面占领宁德媒介及渠道的策略。通过媒体和政府公关，让项目投资与城市规划相结合，让媒体与政府为项目代言，极具公信力地挖掘项目的投资潜力和投资前景。考虑到宁德离温州很近，温州投资者有投资宁德房地产的先例，可能有部分客户辐射到温州，兼顾该地区投资者。2、面向宁德核心传播策略口碑营销每个城市由于经济、文化、风俗发展的不同，其传播特点也不尽相同。宁德这座城市，人们对口口相传的信任度和传播频率都较为强大，因此，我们要充分重视口碑营销。宁德xx广场口碑营销由以下部分构成： 物传90、人：户外广告、现场包装、施工现场、销售现场、招商手册、投资宝典、手提袋等宣传物料 人传人：相关活动、权威人士引荐。具体指行业领袖与权威部门、意向客户、周边居民的信息传播。因此要充分利用行业领袖与政府权威部门负责人，通过其发布有利信息。 精神传人：xx企业文化、售楼部、招商部服务形象。通过软性攻势，建立对项目的投资偏好。此外，项目前面的广场是一个聚集人气的好地方，可以充分利用这个广场频繁举办活动，让东侨这一带渐渐热闹起来，起到汇聚人气的作用。3、面向温州利用当地最有影响力的报纸、专业网站等发布信息及软硬广告，还可以与当地商会接洽，吸引、组织专业投资客到项目考察。六、推广阶段安排由于推广是与项目进91、度密切相关的，推广方式随现实条件的不同呈活跃动态变化，因此本项目的推广阶段只是大致的划分。商业的招商与销售是紧密相关的，招商先行，销售后上；招商完成一定任务，销售才能启动，营销活动互为所用，相互促进，共同促成招商销售的全赢。现阶段营销的重点是营销启动阶段的全面造势营销，该阶段的推广在本方案将详细阐述，而对于其它阶段推广在此仅做方向性的梳理，具体根据今后实际情况再做调整，届时一并做详细阐述，本案不做赘述。推广阶段推广重点媒体组合主要活动项目启动阶段（08.10-09.2）1. 区域商圈炒作2. 发展商实力3. 项目形象4. “Mall”概念导入宁德5. 点出沃尔玛6. 招商信息（贯穿推广始终）户92、外+报纸 +网络+电视1. 万人签名活动2. 投资者俱乐部（筹建）3. “年货大采购”计划项目启动阶段内部认购期（2010.2-2010.3）1.“中国最具投资价值商业地产项目”炒作2.商铺投资收益分析3.项目卖点分析4.前期招商成果宣传5. 内部认购造势6. 工程进度（封顶）户外+报纸+杂志+网络+短信+电台+电视+海报（+定向资料派发）1. 宁德城市变迁与商业发展高峰论坛2. 赢在东方VIP卡发售第一次公开发售及强销期（2010.4-2010.6）1. 销售热潮造势（成交火爆）2. 出台促销措施3. 阶段招商成果宣传户外+报纸+杂志+网络+短信+电台1. 开盘促销活动2. 沃尔玛及主力商家93、签约仪式暨招商推介会3. 投资沙龙（连续）持续期（2010.7-2010.9）1. 出台促销措施巩固销售业绩2. 阶段招商成果宣传3. 最新工程进度4. 平稳推出项目的有关经营措施户外+报纸+杂志+网络+电台+海报1 世界商业展2 投资沙龙3 经营管理公司签约第二次公开发售期（2010.10-2010.12）1. 二次销售热潮造势2. 继续推出项目的有关经营措施3. 全面招商成功4. 开业预告户外+报纸+杂志+网络+短信+电台+海报1. 业主及商家答谢酒会2. 开业盛典齐欢乐持续及清盘扫尾期（2011.1-2011.3）1. 开业后火爆经营2. 预言商圈快速成熟3. 商铺销售优惠促销4. 商场94、消费促销户外+报纸+网络+电台1.开业促销活动1.项目启动阶段a.推广目标强势登场，激活东侨新商圈大力宣传企业、项目形象，牢牢锁住市场注意力 站在城市的高度，炒热东侨新商圈目前，东侨的商业与蕉城老商圈是不可同日而语，但是可借助城市的发展趋势，项目的自身优势进行引导，力争激活、塑造东侨新商圈。 加强企业品牌宣传，树立中国商业地产领导者的形象企业的专业及成功的商业项目的展示，树立xx“中国商业地产领导者”的形象。 加强项目品牌宣传，建立市场憧憬在三线城市引入先进的“Mall”的概念，点出沃尔玛的入驻，项目未来的美好蓝图，会引起人们美好的憧憬，与之密切相关的系列利好会促进销售和招商的顺利进行。 通过95、强势宣传企业及项目，奠定项目在宁德的首席位置通过系列强势营销推广，让市场的注意力集中到本项目身上，放大市场憧憬，同时保留项目的其他卖点，引起市场的持续关注。b.推广策略（1）策略总述四大阵地形成立体化推广方阵，无缝式对接宁德，有形阵地舆论阵地感情阵地展示阵地阵地体系客户眼之所及，强化其认识的阵地。具体指户外广告、报纸广告等。利用系列事件、活动赢得专家、政府、普通民众口碑。本案我司为新宁德建设做出的卓越贡献，利用活动、事件、广告中，全面渗透企业责任感。感情上赢得全面支持。具体策略常设售楼部持续展示项目，强化宣传。八 大 推 广 计 划广 告活 动展 示概念导入运动广告围剿运动自办发行运动万人签名96、活动投资者俱乐部赢在东方计划“年货大采购”计划售楼部提前开放计划为宁德xx广场正式销售招商奠定雄（2）推广计划分述n 广告引导宁德商业走向（概念性导入）导入内容投入系列软文和市场引导文章，重新界定市场，渗透商铺投资理财知识，加强对消费者商业投资再认识。系列软文标题举例：1.东侨即将崛起的东部新城；2.宁德商业走向何方？3.宁德迎来Mall时代；4.涌动在东侨的一股商业狂潮导入效果项目前期初步造势，引起市场关注，为后续推广奠定坚实基础。广告围剿运动运动内容“广告围剿”就是在短时间内，同时启动大部分媒介，进行集中式推广。具体做法是，在项目正式发售前一个月，占领宁德报纸、户外广告、候车亭，同时发力，97、集中围剿市场，可以起到事半功倍的效果。运动效果宁德媒体影响尚在发展中，单个媒介的力量微乎其微，各类媒介的价格并不高。若进行集中式推广，投入不大，但集中推广的影响却不小。这类“广告集中围剿”正适用于宁德这类三线城市。自办发行运动运动内容宁德目前还没有信息量大而传播范围广的强势媒体。报纸发行量较小，关注度低；户外关注度高但信息量少；而宁德xx广场的推广显然需要比较到位的剖析，推广量并不低，可采用自办发行，同时可节约一些宣传费用： 自办报纸。取名宁德xx广场号外，不定期发布项目动态信息，可与海报、单张、折页灵活组合印制。 印制海报、单张、折页 发动百人派单计划、面向客流集中处无缝派单n 活动（活动的98、具体执行方案待通过后另附上）“建设新宁德，我献一份力”万人签名活动活动时间 2009.12活动地点 项目前面的广场活动内容活动由xx组织，联合宁德市委、市宣传部、文化部等单位负责宣传。备一条大型红幅，所有签名者获赠印有宁德xx广场logo的帽子一顶。活动效果活动在项目前面的广场举行，可广泛吸引人气来现场咨询，活动现场设置相应“建设新宁德”的资料，与“签名活动主题”呼应，从而，把“建设新宁德”与“宁德xx广场”结合起来。投资者俱乐部活动时间 2008.12月开始筹备俱乐部，2009.3月（内部认购期间）俱乐部第一次活动举行活动地点 第一次活动在某酒店（今后也可考虑在售楼部举办）。建立目的 通过一99、个网罗宁德及周边地区众多财经、政治、商业等领域的极有实力、影响力人群的组织，常年举办财富、投资理财等主题沙龙或聚会，建立xx的组织力和影响力，使其成为整合xx各项资源的战略平台，该组织实际上形成了宁德商流、信息流、现金流的大本营，通过它，xx可以实现最大的资本运营。对于宁德xx广场的推广、今后其它项目的推广，以及开发、融资等方面都会获利多多。而同时，会员们也可以通过这样的组织获得更多的行内行外投资信息，扩大了交际圈。同时，这个投资俱乐部筹备和运作也为日后成立“东方会”积累了经验。（注：“东方会”是一个类似中国商业地产领军万达集团推出的“万商会”的组织，此处不详谈。）活动内容 利用xx多年累积的100、社会影响和丰富客户资源，组建一个“宁德投资者俱乐部”组织，设会员制，邀请投资客户、业主，宁德金融、房地产、银行、证券等部门客户加入俱乐部。常年邀请国内外金融、理财方面的权威、专家来此开讲座或不定期组织会员聚会，并对每次活动进行媒体报道，形成宁德本土的炒作，产生比较广泛的影响力。第一次活动：宁德城市变迁与商业发展高峰论坛邀请著名建筑家、设计师、人文学者、经济学家、政府官员、有关媒体，针对商业发展、城市建设，城市回归等话题，并结合上海、广州、深圳等地展开研讨，重点阐述这些城市的变迁与商业的发展方向吻合，演绎出宁德xx广场的建设与宁德城市发展的趋势相吻合，评点其积极意义，把项目提到相当的高度。“赢在101、东方”计划活动内容 取得预售证之后，登记客户，制定相应的折扣策略，交诚意金越早，折扣越大，省钱也就越多。该促销策略能及早稳定客户，防止客户流失。同时，在正式公开发售前，印制“VIP”卡发售，顾客持“VIP”卡可享受大优惠，平时也享受很多“VIP”服务及优惠。这种直接以“金钱”为载体的活动，客户重视度很高，有很强的传播意义。“年货大采购”计划活动时间 2009.1（春节期间）活动地点项目前面的广场活动内容 “恭贺新禧，宁德年货大采购”由市工商管理局主办，xx协办，组成临时性年货集贸市场，xx免费提供场地。通过该活动，增强市民对宁德xx广场地理的认知度。n 展示售楼部提前开放计划争取在春节前，售楼102、部对外开放，并全力包装并充分利用售楼部这个渠道对外宣传。展示目的春节期间正是返家探亲的好时机，同时也是大量资金汇集宁德的时候，蓄客正当其时。售楼部的开放，不仅能起到广泛的宣传效应，同时能大量蓄客。时间主要工作内容08.10组建并培训招商、销售团队广告及其他宣传物料着手设计媒体政府公关，系列软文着手撰写08.11-12广告及物料制作定稿筹建宁德投资俱乐部投放户外广告、系列软文预约登记、招商售楼部包装、调整、整合举办“建设新宁德，我献一份力”万人签名活动09.01（26号春节）-02售楼部开放并蓄客，继续招商年货大采购计划派送手提袋、利市封2010.03-04投放户外广告、日报、派发自办海报等（广103、告围剿）内部认购开始举办“宁德城市变迁与商业发展高峰论坛”“赢在东方ViP卡”发售计划2010.4.15第一次公开发售（开盘）工作内容现场配置销售和招商接待人员，登记、咨询、发送资料。物料准备楼书类（招商手册、投资宝典）、折页、区域发展战略规划模型（图）、项目单层商业布局模型、项目工程时间表、政策文件、媒体报道项目的复印件等资料。（3）工作内容列表c.前期主要宣传资料坚持宣传物料与项目整体的VI系统的统一，给市场统一的形象识别系统。包括：logo、标准字体设计、标准色彩规划与延展、辅助图形元素等等。工地包装围墙、导示牌、道旗等宣传单张主要用于周边县市的投放。具有强冲击力和煽动性语言，具备足够说104、服力。三折页主要在内部认购期使用，主要为对项目的开发理念进行提炼，宣传。体现“站在城市的高度，启航宁德商业新核心”，“创宁德第一购物环境”，“一站式的shopping mall”的市场定位。以及突出产品的诸多卖点，深深吸引投资者的目光。投资宝典（针对投资者）：在公开发售期及以后使用，印刷精美，内容丰富全面，相当于楼书的作用，全面介绍宁德xx广场，同时也对投资者进行投资知识的指导，添加一些如何投资商铺、如何选铺、如何认铺的小知识点，也可以增加一些投资商铺的案例。招商手册（针对经营者）：在整个招商过程使用，印刷精美，内容丰富全面，相当于楼书的作用，全面介绍宁德xx广场，相当部分内容与投资宝典重合，105、但注重对商场的规划和运营理念的阐述，不进行商铺投资指导，由于针对不同的人群，与投资宝典进行差异性宣传。号外作为一种动态的散发文本宣传资料，成为售楼部内外的“报纸”，以小数量，高频次的宣传印刷方式对项目的建筑信息、销售状况、促销措施、招商情况等最新动态进行营销中心内外的传播，能够坚定观望客户的投资购买信心，烘托项目的现场气氛，丰富销售人员和招商人员的推广话题，具有极强的促销作用。号外可以视具体情况，每周进行一次轮换，在宣传项目形象和核心理念的同时，配合新的市场动态和促销措施出台时机，进行印刷，与新的促销措施保持同步进行，充分发挥促销效果。三维动画宣传片在售楼部内部循环播放，包括企业的专业实力、项106、目的规划理念、运营理念、项目其他卖点等内容，从视觉、听觉进行强有力地冲击目标人群，同时还可以活跃售楼部的气氛。其他商场平面铺位布局单张、纸杯、手提袋等第七部分 物业运营管理一、xx广场物业运营管理服务协议甲方(管理方): 法定地址: 法定代表人： 乙方(商 户): 法定（或自然人居住）地址: 法定代表人（乙方为企业时填写）: 鉴于：1、 甲方为于 登记设立的企业，并接受 授权委托，为xx广场唯一合法运营管理公司。2、 乙方为获准于 登记设立的企业，企业的经营范围 ,工商登记号： （乙方为自然人的，其身份证号为： ，且乙方保证其具有完全民事行为能力）。如乙方经营国内及/或国际知名、驰名品牌商品或107、者提供国内及/或国际知名、驰名商标项下服务，除非乙方为该商品或商标的直接权利人，否则均应取得该商品或商标权利人的授权。3、 福建 投资建造了xx广场，为xx广场唯一合法所有权人，在本协议中被称为“出租方”。4、 出租方与承租方（商户）签订的xx广场租赁合同，在本协议中被称为“租赁合同”，合同中的租赁标的，亦即商户所承租的铺位，在本协议中被称为“租赁场所”。5、 本协议中物业管理相关内容根据物业管理条例和相关法律、法规、政策制定，其中“共用部位”系指建筑物中由出租方指定为全体租户受益的共用的区域，但不包括由某一位租户独家拥有使用权的部分，包括建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、108、楼板、屋面等)、户外墙面；公共门厅、楼梯间、走廊通道、卫生间、内天井及外广场等。“共用设施设备”系指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、中央空调、高压泵房、消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。6、 本协议中物业管理费和其他与面积有关的费用均按租赁场所建筑面积为计价基准。鉴此，甲方作为xx广场的运营管理方，乙方作为xx广场中商铺的经营商家，经甲、乙双方友好协商，就甲方运营管理乙方经营所在的xx广场之运营管理事宜，签订本协议，以资共同遵守。第一条 遵守统一的管理制度1. 乙方租赁之铺位为xx广场及“东方名品荟”109、整体组成部分，为树立xx广场良好的经营形象和建立良好的经营环境，甲方以“东方名品荟”商业品牌对xx广场实施统一商业管理、统一物业管理、统一促销策划管理；乙方在租赁之铺位进行的一切经营活动，应遵守甲方制定的管理制度、营业时间和相关要求。2. 乙方在租赁之铺位的经营活动中，必须遵守国家法律、法规，合法经商、合法经营、合法从业，不得从事非法及不正当竞争活动，并接受有关职能部门的检查、监督，服从甲方对商品质量、服务等工作的管理。3. 未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营范围或变更经营业态种类及经营品牌。4. 未经甲方书面同意，乙方不得全部或部分转让、转租、分租或与任何第三者共同使用该铺位。5. 乙方110、在该铺位内陈列或销售之商品或提供的服务，应负责起售后或善后工作，如经顾客使用后发生不良反应或有损顾客权益或因此造成甲方信誉受损，导致消费者投诉，或者引发仲裁、诉讼的，乙方应以自己名义应诉，并承担相应法律责任和赔偿责任。6. 除法律禁止或不可抗力之外，乙方同意每星期七天均按甲方制订的相关制度中关于xx广场商铺的营业时间将其租赁场所百分之百投入营业。若乙方不遵守上述规定，乙方应支付以下违约金给甲方（特殊原因事先书面报甲方批准除外）： 6.1、如擅自停业/不营业, 每日乙方须付违约金500元人民币。 6.2、未按照作息时间推迟开业或提早结束营业, 每次乙方须付违约金200元人民币。第二条 交接及进场111、装修、撤场1. 由乙方自行装修该铺位（包括道具、照明设备及其他用品用具），应负责向消防部门办妥装修的相关报批手续，并以书面形式事先通知甲方，并附上审批文件和图纸及说明，在接到甲方书面入场装修通知后方可进场施工。乙方及委托装修单位不得对该铺位作任何结构上的改变或附加建筑。乙方若违反以上规定，甲方按其对建筑物的妨碍或损害程度，有权做出下述决定：A、立即停工 B、即时整改 C、没收保证金、通知出租方收回该铺位、终止租赁合同。2. 甲方同意之装修，乙方需督促施工单位服从甲方监督管理，并承担洁场及清运费用。3. 经乙方装修后该铺位的装潢物，在租赁合同终止后，其处置权归甲方及出租方所有。乙方装修改建部分112、的损坏由乙方负责维修并承担费用。4. 接收该铺位后，乙方负责该铺位范围内门窗、配电箱、开关、插座、消防设施等维护。乙方应妥善使用该铺位，保持该铺位原主体结构及外立面的完好，并积极配合甲方及出租方对该铺位主体结构的检查和维修。5. 装修保证金按70元/平方米（最低不少于1000元，最高不超过5000元）。装修完经相关部门验收合格后无息退还保证金。乙方同意支付装修保证金 元（人民币大写 ），并于进场施工开始前支付给甲方。装饰装修期间管理费、水电费用等，在退还押金时一并结清。其中：装修期间水费、电费按实际发生收取（包括自用和公摊部分）。如果装修完工后经相关部门验收不合格，装修保证金暂不退还。乙方需在113、甲方规定的期限内进行整改直到通过验收。6. 乙方应在甲方发出入场装修通知 10 日内办理进场手续。并鉴定装修守则治安消防安全责任书装修承诺书详见附件.7. 乙方应在进场装修前向甲方提出装修方案，其装修方案须符合甲方有关管理规定，详见附件装修守则。装修必须在双方约定时间内完成。 8. 乙方的装修方案须符合国家商业建筑相关装修规定，通过甲方相关部门确认、经当地消防机关验收合格认可方可营业。因乙方进行装修而引起的消防审批义务及责任由乙方自行承担，甲方对乙方装修方案和设计的认可或者批准并不能被视为甲方对乙方装修环节中的消防审批承担了任何的责任或者义务。9. 乙方装修期为 天。10. 租赁合同如提前终止114、解除或届满时，乙方应将租赁商铺以清洁良好的正常状态交给甲方，并将甲方不需要的余留物品拿走，否则由此产生的费用甲方应从乙方相关费用中扣除。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之部分或全部，同时乙方不得损害建筑物本体之结构和外观，乙方在本协议终止五天后仍未拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方及出租方所有。第三条 商业运营策划管理1. 商户必须遵守商业运营公司统一业态布局管理.并鉴定商铺经营规范商户公约(详见附件)2. xx广场的户外、户内公用场所的所有广告、告示、宣传、招牌、标志、条幅、灯箱等，均由甲方统一策划、布局、管理（制作费用由乙方承担）。同时，甲方还将通过相关媒体推115、广本购物广场整体形象，乙方应承担适当的媒体推广费，具体执行时由甲乙双方协商确定。3. 乙方应积极参加和配合甲方统一组织的商业性广告和促销活动，以便取得更好的宣传效果，并支付和承担甲方组织大型专项相关活动所应支付的合理费用（具体费用按照实际协商分摊）。4. 商业运营策划管理费按建筑面积每月每平方米3元，乙方租赁面积为 平方米，计管理费 元/月（大写 ）。5. 甲方有权使用乙方名称、Logo（含英文）、商标等及其他标识用于xx广场项目的相关宣传。甲方将其用于正当的宣传活动。6. 乙方在进行策划、营销、活动等推广,必须提前 天申报,待经过甲方审核并出具书面同意书后才能进行。第四条 物业管理1 双方的116、权利和义务1) 甲方的权利义务l、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维修、养护与管理；2 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3 建立健全本物业的物业管理档案资料；4 制止违反本物业的物业管理制度的行为；5 甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6 依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他相关费用（如各项押金、水电费、垃圾清运费、部分损坏维护费等）；7 提前将装饰装修商铺的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订装修守则；8 向乙方提供商铺自用部位、自用设施设备维修养护117、等有偿服务；8.1 乙方的权利义务8.2 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；8.3 遵守本物业的物业管理制度和相关规定；8.4 依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其他相关费用（如各项押金、水电费、垃圾清运费、部分损坏维护费等）；8.5 装饰装修商铺时，遵守装修守则及相关法律法规的规定；8.6 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需临时合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8.7 对违反本物业的物业管理制度和有关法律法规规定等造成的损失、损害承担民118、事责任及连带赔偿责任；8.8 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。9 物业管理服务内容与质量9.1 物业共用部位的维修、养护和管理9.2 挡案资料完整、管理完善；9.3 物业共用部位维护完好；9.4 维修及时，争取零修合格且及时。9.5 物业共用设施设备及其运行的维修、养护和管理 档案资料完整、管理完善； 责任制度健全、管理程序规范； 设备良好、运行正常、无重大责任事故； 设备完好，零修合格； 机房整洁，管理规范； 操作维修人员持上岗证。9.6 环境卫生管理 规范化管理、设岗到人，分区到片标准化运作； 根119、据气候情况适时浇灌和施肥；不定期的打药和造型减枝，达到绿化景观无病虫害，生长旺盛、美观； 物业共用部位和相关场地的清洁卫生；每日有专人打理并保洁； 垃圾收集箱（筒）每日清理，日产日清。9.7 安防服务协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序 商场内24小时保安值班、巡更、监控； 商场各进出口、主要道路与停车场有闭路电视24小时监控。9.8 通秩序与车辆停放管理 道路畅通、路面平坦、标志明显； 停车场的车位使用费经市物价部门批准，不乱收费； 商场车辆进出口24小时有保安人员值班，车辆管理有序、停放规范管理9.9 铺装饰装修管理 1、严格执行二次装修管理规定； 2、外立面完好，无私搭乱盖现象。10 120、物业管理服务费用 (不包括建筑共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)10.1 物业管理费按建筑面积每月每平方米6元，乙方租赁面积为 平方米，计管理费 元/月（大写 ）”在租赁期限内如有调整，具体按甲方物业管理规定及物业管理审批部门规定执行。 物业管理服务费用标准按物价局批文调整； 物业共有部位、共用设备设施的用电、用水等费用由商户据实按建筑面积公摊交纳，电损、水损按分表用量与总表用量的比例据实分摊交纳。 支付办法：乙方应于每月一日向甲方支付当月管理费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见付款通知书），但最迟不得迟于该月5日。第一笔管理费用应是租赁起始日起直至付款日期间按比例应121、付的管理费用。11 有偿服务费用按双方约定收取。 11.1 物业管理其他约定11.1.1 乙方允许甲方及开发商授权工作人员在一切合理的时间进入该铺位察看物业使用状况，如发现违章，甲方可做出相应的处理决定。这些决定对乙方有约束力，乙方必须严格执行，纠正违章的费用由乙方承担。11.1.2铺位及附属设施维修责任 该铺位主体结构部分发生非乙方或乙方顾客原因而损坏由出租方负责进行维修并承担费用。如因乙方或乙方顾客原因损坏的，由乙方进行维修并承担费用。 电以电表及控制箱为界，靠该铺位一侧管路由乙方维修并承担费用，电表及控制箱以外（含水表及控制箱）管路由甲方维修并承担费用。 弱电系统以该铺位控制箱为界，控制122、箱靠该铺位侧管路由乙方维修并承担费用，控制箱以外（含控制箱）管路由甲方维修并承担费用；该铺位内部消防设施由乙方维修并承担费用；乙方自行改建设施由乙方维修并承担费用。11.1.3 甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；11.1.4 乙方使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任； 甲方擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金； 乙方按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应123、缴款的3交纳违约金。 甲方提供水费、电费、气费等代收代缴收费服务，乙方因逾期缴纳此类费用导致断水、断电和天然气供应中断等，甲方不承担任何责任。第五条 协议的终止1 租赁合同约定租赁期终止日及出租方授权委托管理终止日，二者较早之日为本协议自然终止日。2 乙方应保证其经营活动符合中华人民共和国产品质量法、中华人民共和国反不正当竞争法、中华人民共和国消费者权益保护法等一切国家和地方法律、法规规定。如乙方人员的经营活动行为或产品违反有关法律、法规和政策规定以及严重违反甲方的管理规定，甲方有权向乙方提出改正建议，乙方不得拒绝或拖延，否则，甲方有权单方面终止协议。3 如乙方未按协议履行义务，甲方有权书面通124、知乙方限期整改，如乙方拒不整改，甲方有权单方面终止协议。4 由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱以及其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行时，甲、乙双方互不承担赔偿责任。不可抗力事件结束后，双方可协商继续履行协议或修订协议、或终止协议。第六条 违约责任1 在本协议履行期间，除法律法规和本协议规定的情形外，双方均不得中途终止本协议。任何有悖于上述条款的故意行为均视为违约，违约方除依照法律规定和本协议规定承担责任外，还需赔付违约金以及给对方造成的经济损失(包括但不限于诉讼费，律师费等)。违约金金额以相当于违约行为发生时二个月租金金额为准。2 守约方有权向违约方索赔全部经济损失。125、第七条 法律适用和争议的解决1 有关本协议的内容、效力、解释和争议的解决适用中华人民共和国法律，受其保护和管辖。2 凡因执行本协议发生的包括与本协议有关的一切争议，双方应协商解决；协商不能解决，任一方可向甲方所在地法院提起诉讼。第八条 其他情况1 本协议签署前（或双方事先规定时间内），乙方应向甲方提交营业执照副本、税务登记证书、特约代理（加盟）合同或证书（授权书）及其他有关文件，并保证其真实性，甲方复印留存、建档。乙方需自行取得所有与其经营范围有关的国家及当地政府部门规定的许可证和其他证书，每一次根据政府要求的年检或更换之后的新营业执照的有效复印件（加盖公章或签名）也须及时交给甲方备案。乙方应126、对其租赁场所内经营等活动的合法性负责。2 乙方应保证遵守本协议相关的各项法规和管理制度，确保租赁场所拥有安全、清洁和稳定的环境，防止不正常损坏（正常磨损除外）。乙方应使甲方免受第三方就乙方行为或失误，或在租赁场所内或边缘地带发生事故而提出的索赔要求或诉讼，否则乙方应承担因此给甲方造成的损失。同时，任何因乙方的租赁或经营行为而导致租赁场所的损害或因第三者的投诉造成甲方的任何经济损失，均由乙方承担损失和赔偿责任。3 乙方存放于该铺位内的商品、物品由乙方自行保管。乙方保证不得在该铺位内存放易燃易爆、化学危险品；不在该铺位内容留不明身份者。乙方负责该铺位内部的消防和安全保卫工作。配合甲方做好公共部位、127、公共场所的消防、安全和环境秩序工作。甲方不承担乙方铺位内乙方的客商、顾客的人身、财产的保管保险义务。4 保险乙方应自行将其装修、商品和在租赁场所内其他财产就可能遭受的火灾、爆炸、雷电或其他危险和第三者责任进行投保：财产综合险、公众责任险等，因投保产生的一切费用由乙方自行承担。同时乙方应向甲方提供其租赁场所的全部保单和定期更新保单的复印件。5 如非因甲方或甲方代表人、代理人、员工、雇员的故意、重大过失，或因不可抗力、政府行为等原因造成的租赁场所水、电、中央空调临时中断，乙方不可以此为由不履行协议，仍应依本协议约定支付租金和相关费用。6 不可抗力如本协议的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，128、则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天，则任何一方均可解除本协议而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延。当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。7 非弃权事项甲方在执行本协议条款时未及时行使其权利时并不意味着对相关条款、权利的自动放弃；该等条款对协议双方仍具有约束力。8 乙方在租赁合同期限内，经出租方书面同意，可以提前终止租赁合同，但乙方应提前三个月以书面形式通知出租方，并按129、期交付租金及其他费用至双方同意的协议提前终止之日。在上述情况下，甲方有权没收乙方履约保证金作为违约金。如果乙方在租赁合同终止之日尚有应付而未付款项，甲方有权要求乙方于终止租赁合同前付清。9 本协议的阅读：乙方声明其已阅读本协议的所有条款，并充分理解、接受其内容。10 若本协议中的某项条款被相关法院裁决为无效时，其他协议条款仍然有效并具有约束力。第九条 附则1 本协议自双方签章之日起生效。2 本协议的附件与本协议具有同等法律效力，包括合同双方营业执照等相关执照、法人代表身份证、授权委托书及许可证，乙方身份证复印件（乙方为自然人），物业管理服务协议，商铺经营规范，装修守则，治安消防安全责任书，装修130、承诺书，商户公约，缴款通知书，均为本协议不可分割的组成部分。3 任何根据本协议发往本协议任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本协议签署页中列明的地址、传真号及联系人或该方以书面通知变更后的地址、传真号、及联系人发送给该方。本协议各方之间依据本协议进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：(1)如通过人员递送，在实际交付时（收件人应书面签收）；(2)如以信函方式邮寄(通过邮政特快专递)，按正确地址投邮后第二(2)日中午12：00(北京时间)；(3)如以传真发出，则为发出传真机确认传真已正常发出之时。4 本协议的未尽事宜，经双方友好协商可补充之。5 本协议一式四份，甲方执131、三份，乙方执一份，具同等法律效力。第十条 附件1 合同双方营业执照等相关执照、法人代表身份证、授权委托书及许可证等（均为复印件，且须加盖公章和主要负责人签字） 2 乙方身份证复印件（乙方为自然人）3 商铺经营规范4 装修守则5 治安消防安全责任书6 装修承诺书7 商户公约8 缴款通知书签 署 页甲 方：乙 方：法定代表人 或 委托代理人 ：法定代表人 或 委托代理人 ：开户银行：开户银行：帐 号：帐 号：联系电话：联系电话：通讯地址：通讯地址：日 期：日 期：二、xx广场租赁合同xx广场店铺租 赁 合 同 出租方(甲方): 法定地址: 法定代表人： 承租方(乙方): 法定（或自然人居住）地址:132、 法定代表人（乙方为企业时填写）: 鉴于：1 甲方为于 登记设立的企业，并投资建造了xx广场，为本合同租赁标的物的唯一合法所有权人。2 乙方为获准于 登记设立的企业，企业的经营范围 ,工商登记号： （乙方为自然人的，其身份证号为： ，且乙方保证其具有完全民事行为能力）。如乙方经营国内及/或国际知名、驰名品牌商品或者提供国内及/或国际知名、驰名商标项下服务，除非乙方为该商品或商标的直接权利人，否则均应取得该商品或商标权利人的授权。乙方为企业法人时，乙方保证其租赁期间持续拥有法人资格和经营该产品的授权。3 本合同所指“共用部位”系指建筑物中由甲方指定为全体租户受益的共用的区域，但不包括由某一位租户133、独家拥有使用权的部分，包括建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、户外墙面；公共门厅、楼梯间、走廊通道、卫生间、内天井及外广场等。“共用设施设备”系指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、中央空调、高压泵房、消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。鉴此，经甲、乙双方友好协商，就乙方承租xx广场店铺作为经营场所之租赁事宜，签订本租赁合同，以资共同遵守。第一条 租赁标的1 甲方将其位于中华人民共和国 的xx广场，编号为 的店铺(共 间，以下简称“租赁场所”)出租给乙方。其具体范围详见租赁134、场所平面图（本合同附件）。2 乙方所承租的租赁场所建筑面积依图计算为 平方米(该面积已经政府测绘部门最终实际测量)。3 乙方已对上述租赁场所的现状，包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需。4 即使甲方或xx广场的运营管理公司：福建省xx商用运营有限 公司（以下简称“运营管理公司”）授权乙方在指定租赁场所外安装广告或进行其他媒体宣传，乙方也仅在本合同约定内容的承租期内享有使用权。甲方或运营管理公司拥有对该购物广场公共分摊部分之管理、使用、装饰等一切权利。在运营管理公司的指定的位置安装，该招牌和媒体宣传135、应与购物广场的整体风格相协调，且其内容、设计和安装不得违反相关法律法规和甲方运营管理方面的规定。5 乙方在租赁楼层和区域内设置店铺招牌，需报运营管理公司予以书面确认，招牌的制作、审批、安装、材料、维护及使用期间的一切相关费用以及由此产生的责任均由乙方自行负责。第二条 租赁用途1 乙方承诺该租赁场所之用途仅作为营 ，如有违反此条款，甲方有权立即禁止乙方之未经授权的活动或单方解除本合同。2 乙方需自行取得所有与其经营范围有关的国家及当地政府部门规定的许可证和其他证书，其复印件最迟在开业前15天交给运营管理公司备案。每一次根据政府要求的年检或更换之后的新营业执照的有效复印件（加盖公章或签名）也须及时136、交给运营管理公司备案。乙方应对其租赁场所内经营等活动的合法性负责。3 未经运营管理公司书面同意，乙方不得变更该租赁场所的租赁用途；若经运营管理公司书面同意乙方变更租赁用途的，则乙方应将工商变更后的租赁用途于变更后五日内向运营管理公司报备，且乙方变更后的经营活动不得影响或破坏购物广场的整体格局。4 承租期内，乙方须遵守所有现有以及今后国家和政府公布的法律法规等规定。签订本合同并交付租赁场所后，租赁场所内一切装修由乙方实施并承担费用。5 甲方保证拥有完全的资格和权利按本合同的约定将本合同项下租赁场所租赁给乙方。第三条 租赁期限1 甲乙双方约定的租赁期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日。（暂定137、，该租赁场所实际交付日即为租赁起始日，租赁起始日及租赁到期日如有提前或推迟以租赁场所实际交付日为准相应提前或顺延。实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署租赁场所交付确认书之日；但若乙方未按甲方通知的时间至甲方处办理租赁场所交接手续的，则视为乙方同意于甲方通知交接之日按合同约定将该租赁场所交付给乙方使用，甲方通知交接之日即为实际交付日。）2 xx广场的统一开业日暂定于2009年4月1日，乙方开业日为乙方租赁的本合同项下租赁场所开始对外营业之日，最迟不得迟于xx广场的统一开业日（统一开业日以运营管理公司下发给乙方的书面通知为准）。3 假如乙方在租赁期限届满或合同解除后138、，未按本合同约定的时间撤离租赁场所且未经甲方或运营管理公司的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方或运营管理公司支付租金，不足一个月按一个月计算，且甲方或运营管理公司仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方合同期满或解除后占用租赁场所而发生的一切损失和费用。4 租赁期满时乙方如希望续租或续订合同，应于租赁期限届满180天前以书面形式向甲方或运营管理公司提出，经甲方或运营管理公司书面同意，双方重新协商签订新的租赁合同。第四条 租金、物业管理费和其他费用1 租金、物业管理费和其他与面积有关139、的费用均按租赁场所建筑面积为计价基准。2 租金：双方同意租赁场所在计租年度内： 第一个计租年度租金以租赁场所建筑面积 元/M2/月计算，共计人民币 元/月，每月租金共计人民币 元月整； 第二个计租年度租金以租赁场所建筑面积 元/M2/月计算，共计人民币 元/月，每月租金人民币 元月整； 第三个计租年度租金以租赁场所建筑面积 元/M2/月计算，共计人民币 元/月，每月租金人民币 元月整。本合同所称“计租年度”，均系指计租起始日（即统一开业日）起，向后推算，每满十二个月为一个计租年度。3 租金递增：双方同意自第 个计租年度起（含第 个计租年度），月租金在前一个计租年度月租金的基础上每 年递增 %，140、直至合同租期结束。4 租金政策：从实际交付日到统一开业日前一天，甲方不收取租金，但所产生的一切物业管理费、水、电等相关费用均由乙方自行承担。统一开业日即为计租起始日，在第一个计租年度，甲方对乙方的前六个月租金施行“交一免一”（即预交一个月租金，免下一个月租金），后六个月租金施行“交二免一”（即预交二个月租金，免第三个月租金）。期间，物业管理费、水、电等相关费用照常收取。5 物业管理费和其他费用：I、 物业管理费.商业运营管理费由乙方按月支付，该物业管理费暂定 6 元/M2/月，商业运营管理费暂定 3 元/M2/月（以本合同所述之运营管理公司通知的标准为准，但该标准不应超过政府物价部门最终核定的141、上限）。II、 乙方自用之水费、电费、通讯费及租赁场所内的中央空调使用费等费用，由运营管理公司根据实际使用量（专门的独立仪表计量）向乙方收取，或由乙方自行缴付。III、除乙方自用的中央空调使用费以外的其余公摊中央空调使用费及公摊水电费、公共维修金，按乙方承租的租赁场所建筑面积与xx广场建筑面积按比例进行分摊，由运营管理公司收取。、其他费用乙方另行要求的服务项目将由运营管理公司另行公布收费。备注：经有关部门核准,运营管理公司有权根据实际情况调整物业管理费和其他费用。6 租金、物业管理费及其他费用的支付：乙方应于每月一日向甲方及运营管理公司支付当月租金、当月管理费和上月发生的其他水、电、空调、通讯142、等费用，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见付款通知书），但最迟不得迟于该月5日。租金由甲方收取，甲方应开具税务认可之合法租赁发票，物业管理费及其他水、电、空调、通讯等的一切费用由运营管理公司收取并开具管理费发票或其他正式票据。7 根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方及运营管理公司支付应付未付款项的3作为违约金。8 因本租赁合同而产生的税费，由双方按国家法律规定各自承担其应承担的部分。乙方应自行支付其在该租赁场所内从事经营活动所产生的一切税费。第五条 履约保证金1 为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订合同后两日内向143、运营管理公司支付相当于第一个计租年度内的 二个月租金的款项（人民币 元）作为履约保证金。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项（应付款）。在乙方无违约情况下，履约保证金中的 %（即人民币 元）在本合同终止后10日内退还给乙方，但不计利息；剩余 %（即人民币 元）自然转变为商品售后服务保证金，由甲方保管六个月，保管期满后如无售后投诉，甲方在十日内，将此保证金退还给乙方，亦不计息。2 本合同有效期届满，乙方需续租该租赁场所时，应于本合同有效期届满之日180天前以书面形式向甲方提出续租要求并达成续租租赁协议。甲方需将该租赁场所继续出租时，在同等条件下，乙方对该租赁场所有优先承租权。甲乙双方144、就续租达成协议的，应于租赁期限届满之日150天前重新签订租赁合同。在本合同有效期届满前六个月内，若甲方邀请乙方以及其他租赁意向方报送租赁方案，乙方应在收到甲方通知后两天内按甲方的要求报送租赁方案，否则视为乙方放弃优先承租权。3 履约保证金不予退还的情形：乙方未经甲方同意改变租赁场所用途、转租或逾期交付租金、提前退租、租期届满后未续租且在规定期间内未搬离租赁场所等。第六条 统一运营管理1 xx广场由福建省xx商业房产运营有限公司进行统一运营管理。2 乙方需与运营管理公司签订运营管理协议，乙方、乙方雇员以及经乙方允许进入乙方承租物业的其他人员应遵守相关规章制度，乙方须承担因前述人员违反管理公约和其145、他规章制度而给甲方或第三方造成的一切损失。3 本购物广场由运营管理公司进行统一商业管理、统一物业管理、统一促销策划管理、统一资产管理，并向乙方适当收取相关合理费用，乙方应积极参加和配合运营管理公司统一组织的商业性广告和促销活动，以便取得更好的宣传效果。具体由乙方与运营管理公司另行协商，并签订协议。4 乙方应严格遵守运营管理公司制定的统一的作息制度和一系列运营管理制度。若乙方不遵守相关制度，其违约处罚将按照乙方与运营管理公司签订的管理协议执行。第七条 装修及交付场地1 乙方必须向甲方及运营管理公司提供在租赁场所内将进行装修的有关建筑、电气、给排水的设计、施工方案及其后的变更等，所有方案和设计必须146、符合国家和地方政府的规定，并经运营管理公司的书面批准后，乙方方可按方案和设计展开装修工程并负担一切费用。乙方对租赁场所的装修工程应在不破坏、不影响购物广场的结构或其他主要构造的前提下进行（包括但不限于不得破坏租赁场所的外立面，如有破坏应予以恢复原状或承担赔偿责任），而且不得违反本合同中的任何规定和条款。运营管理公司保留审批整体或部分方案和设计的权利，或者，运营管理公司可要求乙方改变方案和设计并由乙方承担相应的费用。因乙方进行装修而引起的消防审批义务及责任由乙方自行承担，运营管理公司对乙方装修方案和设计的认可或者批准并不能被视为运营管理公司对乙方装修环节中的消防审批承担了任何的责任或者义务。乙方147、于装修时不得损坏甲方提供的任何设施设备。乙方之装修行为不得影响租赁场所周边业主或使用人的正常经营。若因乙方装修行为引起相邻各方投诉的，一概由乙方负责协调解决并承担责任。2 装修期间乙方需服从运营管理公司的监督管理。在装修工程开工之前，乙方必须支付装修保证金予运营管理公司（该装修保证金标准由运营管理公司依租赁面积另行确定），以确保乙方遵守及履行本合同的规定及运营管理公司对于装修环节的管理规定。若乙方在装修环节出现任何违法、违约或者违反规定之情形，运营管理公司将有权按双方签订的装修管理约定扣减乙方的装修保证金，此外，甲方还将有权单方解除合同。该装修保证金在乙方装饰、装修工程竣工验收合格后，并经运营148、管理公司审核后在乙方无违约情况下由运营管理公司无息退还乙方。3 如果乙方于租赁期内进行的装修或改扩需改变房屋基本结构，则应事先经运营管理公司书面同意，设计或装修所发生的费用由乙方负责。如因乙方在未经运营管理公司书面同意的情况下，改变装修建筑设计及结构而造成建筑物损坏或邻近业主的损失或破坏了租赁场所所在建筑物的整体装修风格及装修标准的，乙方应负责赔偿，运营管理公司保留就因此造成的其他损失向乙方索赔的权利。虽经甲方或运营管理公司书面同意后，乙方仍然应当对装修或改扩建过程中引起的一切纠纷负责并承担赔偿责任。4 甲方按其建设方案并综合考虑乙方设计要求将给排水、电、煤气接至租赁场所外墙内侧。5 在本合同149、有效期内甲方确需对租赁场所所在大楼进行改建或扩建的，应事先通知乙方，并以不影响乙方正常营业为前提。6 甲方提供正常的水电供应到位，乙方如需增容，增容费用及相关增容手续由乙方负责。7 运营管理公司有权修改不符合甲方要求的图纸、设计或装修，所发生的费用由乙方负责。8 如果乙方未能在双方所约定的统一开业日之前正式对外营业，除仍应交付租金之外，乙方每逾期壹日应向甲方支付相当于月租金千分之三金额的违约金。9 本合同期内，乙方应负责租赁场所内的日常维护，乙方对租赁场所的维护维修义务主要包括由于乙方原因引起的或正常使用的破损，以及由乙方自行安装的设备设施。第八条 违约责任及合同解除、终止1 本合同签署后，甲150、乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：I、 乙方未能按期支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在延迟15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金。II、 如乙方未能履行或拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在15天内给予纠正。III、 其他违约行为： 因乙方破产、正处于破产的过程、被宣布破产或被申请破产。 乙方未经甲方同意，擅自变更租赁场所的租赁用途或擅自拆改租赁场所； 乙方未经甲方书面同意擅自或者以其他方式将租赁场所的控制权转让给第三方。 因乙方原因，使其他租户或甲方、运营管理公司的经营活动遭受损害或被迫中断的。151、 乙方利用租赁场所进行非法活动，损害公共利益。2 如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求： I、 乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，且乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构（经甲方同意且合法变更的除外）。 II、 甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。3 双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。4 租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担责任。但一方迟延履行后发生152、不可抗力的，不得免除其责任。且不可抗力发生后，一方应及时通知，并提供证明。5 租赁期间届满，双方未就续租事宜达成书面一致意见的，本合同终止。第九条 退还租赁场所1 无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏任何装修（包括乙方经甲方同意进行的装修）、不可移动的装饰及固定的设施设备及物品（以下合称“不可移动物”153、）和其它物品，该等不可移动物无偿归甲方所有。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方迁出租赁场所之日。2 若租赁场所乙方交还租赁场所时，甲方发现建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同的，或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他设施或设备有损坏的（使用期间的合理损耗除外），乙方应负责恢复原状或赔偿损失，并承担所有相关的费用；若在交还甲方后经鉴定发现系乙方租赁期间造成的上述损坏，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。3 本合同解除或终止5日后, 乙方未在上述期限内按本合同约定迁出租赁场所的，甲方有权在邀请物业管理机构的人员到场见证的情况下进入租赁场所并有154、权自由处置所有物件包括乙方的存货，并将之公开拍卖（视为乙方放弃所有权），所得收益用于支付所欠的租金、罚款或其它费用或违约金，如有剩余，将退还给乙方，但如不足以弥补甲方及运营管理公司损失的，甲方及运营管理公司有权就不足部分向乙方追偿。租赁场所内涉及可能损害建筑结构和安全的装修设施，未经甲方同意乙方不得拆除，否则，如果造成建筑物损坏，乙方应承担修复责任并赔偿全部损失。第十条 适用法律及争议解决1 本合同的订立、效力、履行和争议的解决均适用中华人民共和国现行的法律法规。2 因履行本合同所产生的争议和纠纷，双方均应友好协商加以解决，协商未果，可依法提请租赁场所所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。第十一条155、 其他情况1 乙方应保证遵守本租赁合同相关的各项法规和管理制度，确保租赁场所拥有安全、清洁和稳定的环境，防止不正常损坏（正常磨损除外）。乙方应使甲方免受第三方就乙方行为或失误，或在租赁场所内或边缘地带发生事故而提出的索赔要求或诉讼，否则乙方应承担因此给甲方造成的损失。同时，任何因乙方的租赁或经营行为而导致租赁场所的损害或因第三者的投诉造成甲方的任何经济损失，均由乙方承担损失和赔偿责任。2 甲方应具有出租上述租赁场所的权利并确保上述租赁场所的产权清晰，如发生与产权有关的一切纠纷应由甲方解决，造成乙方损失的由甲方承担相应责任。3 本合同期间，在征得甲方书面同意的情况下乙方可以转租、转借或与他人合资156、合作经营等其他形式将租赁场所全部或部分交由他人使用，但第三方的经营的内容必须经过甲方及运营管理公司的审核同意，同时乙方须保证第三方依本合同条款与甲方签订租赁合同。4 保险乙方应自行将其装修、商品和在租赁场所内其他财产就可能遭受的火灾、爆炸、雷电或其他危险和第三者责任进行投保：财产综合险、公众责任险等，因投保产生的一切费用由乙方自行承担。同时乙方应向甲方提供其租赁场所的全部保单和定期更新保单的复印件。5 如非因甲方或甲方代表人、代理人、员工、雇员的故意、重大过失，或因不可抗力、政府行为等原因造成的租赁场所水、电、中央空调临时中断，乙方不可以此为由不履行合同，仍应依本合同约定支付租金和相关费用。157、6 不可抗力如本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延。当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。7 非弃权事项甲方在执行本租赁合同条款时未及时行使其权利时并不意味着对相关条款、权利的自动放弃；该等条款对合同双方仍具有约束力。8 乙方在合同租赁期内，经甲方书面同意，可158、以提前终止本合同，但乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，并按期交付租金及其他费用至双方同意的合同提前终止之日。在上述情况下，甲方有权通知运营管理公司没收乙方履约保证金作为违约金。如果乙方在合同终止之日尚有应付而未付款项，甲方有权要求乙方于终止本合同前付清。9 租赁合同的阅读：乙方声明其已阅读本合同的所有条款，并充分理解、接受其内容。10 若本租赁合同中的某项条款被相关法院裁决为无效时，其他合同条款仍然有效并具有约束力。第十二条 附则1 本合同自双方签章并交纳履约保证金之日起生效。2 本合同的附件与本合同具有同等法律效力，包括租赁场所平面图、甲乙双方身份证明或营业执照、商标授权使用书等的复印件，159、均为本合同不可分割的组成部分。3 任何根据本协议发往本协议任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本协议签署页中列明的地址、传真号及联系人或该方以书面通知变更后的地址、传真号、及联系人发送给该方。本协议各方之间依据本协议进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：(1)如通过人员递送，在实际交付时（收件人应书面签收）；(2)如以信函方式通过邮政特快专递，按正确地址投邮后第二(2)日中午12：00(北京时间)；(3)如以传真发出，则为发出传真机确认传真已正常发出之时。4 本合同的未尽事宜，经双方友好协商可补充之。5 本合同一式四份，甲方执三份，乙方执一份，具同等法律效力。第十160、三条 附件 1 甲方提供1.1 租赁场所平面图1.2 营业执照（复印件）2 乙方提供 2.1 身份证复印件或营业执照复印件 2.2 乙方经营 的特约代理（加盟）合同或证书（授 1 权书） 3 乙方承租租赁场所之营业执照复印件甲乙双方同意于签订本合同当日提供附件所述之相关资料（乙方承租租赁场所之营业执照复印件可于广场开业之日起计15个工作日内提供予甲方）。签 署 页甲 方：乙 方：法定代表人或 委托代理人 ：法定代表人或 委托代理人 ：开户银行：开户银行：帐 号：帐 号：联系电话：联系电话：通讯地址：通讯地址：日 期：日 期：三、xx购物广场商铺经营规范xx购物广场商铺经营规范一、总则1、目的 161、通过贯彻执行商铺经营规范，规范商户及物业使用人的经营行为，明确管理者、经营者、从业人员、顾客的责权利关系，构筑诚信体系，提高经营水平，从而将xx购物广场建成宁德顶级商业中心。2、 基本要求诚实守信，买卖公平，文明经商，礼貌待客，敬业爱岗，忠于职守，遵纪守法，维护消费者合法权益，形成良好的商德商誉。3、 制定、实施及适用本商铺经营规范适用于在xx购物广场及其东方名品荟范围内从事经营活动的所有商户/物业使用人，由xx商业房产运营有限公司负责监督、实施、完善。该规范作为运营管理服务协议附件，具有同等法律效力。二、运营管理公司的权利和义务1、 依法实施统一管理，制定、修改和发布管理规章制度。2、 行使162、国家法律法规及业主授予的权利，公正合理地处理各种纠纷，制止违反国家法律、法规和管 理制度的行为。3、 尊重商户/物业使用人的自主经营权，不干涉商户/物业使用人正当的经营活动，努力为商户/物业使用人提供完善的经营管理服务，营造良好的经营环境。4、 接受商户/物业使用人对xx购物广场及东方名品荟管理服务工作的监督，听取合理化建议，不断改进和提高管理和服务水平。5、 执行与商户/物业使用人签订的协议条款，并认真履行其义务。6、 配合工商、质检、消协等有关单位，解决商务纠纷，规范经营秩序，打击各种非法经营、保护合法经营。7、 加强对商户/物业使用人的宣传教育，引导并支持业主/物业使用人维护自身利益。三163、商户/物业使用人的权利和义务1、 依法享有对所租铺位经营场所在租赁合同期内的使用权，以及经营范围内的自主经营权。2、 在自觉履行义务的前提下，有享受公共性和委托性商业服务的权利。3、 有对甲方管理服务内容、规章管理制度的建议权和监督权。对管理工作认为处理不当的，有向政府主管部门投诉和申诉的权利。4、 严格执行和遵守中华人民共和国产品质量法、中华人民共和国反不正当竞争法、消费者权益保护法及国家和地方有效法规政策。照章纳税，交缴工商行政管理费。5、 遵守国家工商、税务、物价、卫生、治安、消协等法律法规、规定，照章纳税，合法经营。认真履行租赁合同和有关规定，按时交缴租金、管理费和其他相关费用。6、164、 自觉维护xx购物广场及东方名品荟场内经营管理秩序，服从统一管理，积极参与各种经营促销活动。7、 维护xx购物广场及东方名品荟业主/商户/物业使用人的共同利益，严格按统一规定的经营时间营业。8、 自行承担由经营活动引起的民事责任。四、经营规范1、法律、法规和规定做到文明经商、礼貌待客，严禁强买强卖、欺行霸市，维护全体业主/物业使用人的整体利益。不得进行违法违规活动或超越规定的经营范围，商品应明码标价，亮照经营。严禁经销假冒伪劣商品和违禁物品。只能使用约定的商号、企业名称和标志从事经营活动，并保证对其商号、企业名称和标志有完全排他的使用权。未经允许不得在经营场地的外部和窗户上张贴或陈列通知、招贴165、标语、广告或从事经营、促销活动，办理相关手续须提前三天办理，在对xx购物广场及东方名品荟整体形象和经营管理不构成负面影响的前提下，xx商业房产运营有限公司尽量给予支持及配合。2、保险商户/物业使用人对商铺经营场地内的财产（包括但不限于所有固定设备、房屋本体、装置、家具、商品、动产、个人财物等）全面负责，承担任何损失或损坏的责任。业主/物业使用人应购买财产综合险。3、商户/物业使用人销售商品或提供服务时应履行的法律义务接受消费者的监督，销售商品及服务应保障人身财产安全的要求。提供给消费者商品信息真实，不能误导宣传，商品要标明真实名称及标记。销售商品和提供服务应开具有效票据、发票及三包凭证。商品应166、明确标明商品质量、性能、用途及有效期限。不得侵犯消费者的人身权利及损害消费者的其他利益。4、销售商品过程中的质量责任和义务应当采取措施，建立商品质量保证体系，保证销售商品质量，不得销售假冒、失效、变质的商品 。不得伪造产地，不得伪造或者冒用他人的厂名、厂址或者冒用认证标志、名优标志等质量标志。商品或包装上的标识应当符合下列要求：有商品质量检验合格证明。有中文标明的商品名称、生产厂家厂名和厂址。根据商品的特点和使用要求，需要标明商品规格、等级、所含主要成份的名称和含量的，相应予以标明。限期使用的商品，标明生产日期和安全使用期或者失效日期。使用不当，容易造成商品或服务设施本身损坏或者可能危及人身、167、财产安全的商品及设施设备，有警示标志或者中文警示说明 。5、销售商品和提供服务价格、质量上应履行的义务严格遵照执行国家的价格方针、政策和法规，执行国家定价、国家指导价，上报有关资料。服从物价部门、质量监督部门的监督、检查和管理 。不得采取故意串通，联手提价、压价收购或制定垄断价格；不得利用市场供求矛盾囤积居奇、高价炒卖、哄抬物价。正确使用商品标签，品名、规格、等级、价格等填写清楚；出售商品不一货二价，不以次充好；严禁采取以次充好、短尺少秤、混充规格、掺杂使假、假冒名牌等手段。不得使用不真实的标价签、标牌、广告牌、宣传单。6、服务规范从业人员应具备合法的劳动从业资格，遵守职业道德规范。从业人员应168、具有符合工作岗位要求的健康状况证明及符合工作岗位要求的语言表达能力。从业人员应具有符合工作岗位要求的上岗培训考核及专业技术证明。从业人员应熟悉和了解本岗位商品知识及性能，掌握商品属性及服务技能。7、仪容仪表从业人员必须保持服装整洁，着装规范，统一佩戴工号牌，保持微笑服务。8、工作态度做到顾客至上，热情有礼。从业人员相互配合、相互尊重，同心协力解决疑难，维护整体声誉。有事必报，有错必改，不得提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违，诬陷他人。9、行为规范自觉遵守国家的法律法规，遵守各种管理条例及规章制度。牢固树立“顾客至上”的服务意识，热忱为顾客服务，注重自身仪容仪表和商业道德。正确对待消费者投诉，自169、觉维护xx购物广场及东方名品荟的商业信誉。在经营中服从统一管理，不得占道经营，不得在场内打牌、酗酒、斗殴、吸烟、扰乱经营秩序，如有发生将视情节轻重给予处罚。爱护公共财物和设施、设备，如有损坏照价赔偿。如设施、设备出现问题应及时与管理人员联系，及时处理。正确填写购货凭证和三包信誉卡，填写发票，必须字迹清楚、真实。 严格遵守统一营业时间，按时上下班，不得迟到和随便关门歇业。禁止在经营区内乱接、乱搭电路、使用明火、携带易燃易爆物品。10、服务质量对顾客一视同仁，做到生人熟人一个样，生意大小一个样，买与不买一个样，大人小孩一个样，不以貌取人。称够尺足，计量准确。讲求信誉，负责到底。认真执行退换货规定，170、凡出售的商品（不包括食品）符合退换货商品原则，保持原样，商品完好，不影响第二次出售者，可以退换。不符合退换范围和原则的应讲清规定，以理服人。11、文明用语顾客到店，尊称在先，“请”字当头，礼貌相称。服务员规范用语：“你好，欢迎光临”、“请问您需要什么”、“你好，我能为您提供什么帮助吗？”、“请您随便挑选”、“谢谢您的光临”、“请提宝贵意见”、“谢谢您的支持”、“请小心拿好您的物品”、“请慢走”、“欢迎您的再次光临”等等。顾客询问，主动、热情回答。顾客离店，礼貌道别，对顾客的表扬要谦虚表示谢意，对顾客的批评要诚恳虚心接受。12、开具发票根据税法规定，如实开具发票，正确填写发票内容。允许一张销售单171、开据多张发票或几张销售单开据一张发票，但合计金额不得大于实际金额。如打折商品需开发票，必须注明折扣率和“折扣”字样。13、收银服务商户应设置专门收银台及收银员，营业员或服务员应指点顾客到收银台付款。收款必须“唱收、唱找”，交代清楚，并有礼貌道别。收银人员收找钱必须逐笔清、无差错，不应当同时收找两位顾客钱款。必须掌握各类信用卡、支票的结算方法。14、商品退换严格按照国家及各级政府制定的商品质量及“三包”的有关规定处理商品退、换货及修理。如商品无质量问题，但在退换货范围之内则：顾客购买时售价低于现售价，按顾客购买时价格办理退款。顾客购买时售价高于现售价，按现售价办理退款。国家规定不能退换的五类商品172、不予退换：标明“削价处理”的商品。食品类（包括烟酒）感光材料类（如照像机胶卷）。药品类。涉及人体卫生商品（如内衣、丝袜、化妆品、剃须刀等）。15、顾客纠纷的处理先向顾客道歉以缓和顾客情绪，认真听取顾客陈述事情经过和意见。查看顾客出示的单据是否符合规范，商品是否保持完好。判断所购商品是否在规定的“三包”期内（各类商品具体更换、退货期限见“国家三包”）再进行解决处理。16、环境规范店招书写规范、准确、清晰，外国语译文标谁、严谨；店招清洁、美观，内容健康、安装牢固。营业场所灯光的布置应达到所需亮度，橱窗内的展示灯光要有通风装置。铺内所播放的音乐的音量须调低至不影响其他商铺，音乐包括电视音响系统及其他173、器材播放的音乐，无论何时都不可制造任何扰人或刺激的声音。营业场所的环境符合相关行业的卫生标准，各种设备、设施应当保持干净、明亮、整齐、清洁，不乱堆乱放货物、物品。 自觉遵守中华人民共和国消防条例及中华人民共和国法安管理处罚条例、中华人民共和国公安部61号令、福州市消防安全管理办法、福州市燃气管理办法等法律法规规定，严禁在卖场内吸烟、动用明火及其他不安全行为。按租赁面积，在营业区内配备必需的消防设备、器材，并按规定定期更换。存放消防设备器材的位置符合要求，警示清晰、醒目，不得收藏、携带管制刀具和易燃易爆危险物品。禁止嬉戏、打架斗殴、无理取闹、干扰管理人员工作等行为，情节严重者，送交工商、公安司法174、机关处理。17、经营秩序管理规定营业时间为早上9:00至晚上22:00（营业时间如有调整，将另行通知），若需要延长营业时间的商户必须另行向运营管理公司申报审批。营业人员必须提前30分钟进入经营场地，更换工作服，整理仪容仪表，佩带营业证，打扫铺内清洁，整理陈列商品，作好开业前的准备工作。在营业时间内，不准擅自中断或停止营业，不得在经营场地内就餐，就餐时间内须保证正常营业。确因有事请假停业，须征得运营管理公司书面同意方可。每天晚上22：00至22：30为关门清场时间，从业人员必须坚守岗位接待好滞留顾客，有礼貌地劝请顾客离场。清场后，管理人员必须切断经营场地电源，做好安全检查，方能离开，退场后不得再175、进入卖场。违反营业时间的有关规定，将给予经济处罚。从业人员必须到运营管理公司办理登记手续，交本人身份证复印件、彩色1寸相片两张，营业证工本费5元（营业证遗失将收取10元的补办费）。营业证和工作装如有遗失，应及时向运营管理公司报告，并按规定补领手续，补办营业证交纳手续费5元。补领工作装仍需收取成本费。不断提高经营素养、服务质量、热诚为顾客服务，提倡从业人员说普通话。18、经营行为管理规定商户/物业使用人所购、租铺位场地，必须按租赁合同规定作为指定商业性用途，根据楼面业种规划经营，不得擅自改变经营范围或转租。租赁铺位及经营场地不得进行分租、转租，若因经营需要确需部分分租的，应及时向运营管理公司申报176、办理相关手续；否则，将继续承担其全部法律责任和经营责任。铺位和经营场地的范围，以核定商铺分割边线为界，禁止在界外陈列商品、模特、座椅、杂物等。严禁在公共场地、楼梯道口、通道摆摊设点占道经营。营业时间内，严禁打牌、下棋、吸烟、睡觉、酗酒、就餐、吃东西、打闹、追逐嘻耍等行为。必须上足货源，造就良好的商业氛围。与顾客发生纠纷，应主动按有关规定协商解决，不得与顾客发生争吵、打架等。若协商不成，应和管理人员协调解决。搬运商品、物资等，须由指定的搬运通道搬运。19、广告发布规定实行统一的广告宣传促销活动，费用由全体商户共同承担。 广告应严格执行中华人民共和国广告法，商户/物业使用人的广告内容可根据自己要177、求设计，但其风格、规格和整体效果须服从统一规定，内容合法、健康、真实，户外广告的安装、张贴和发布由运营管理公司统一审批。广告发布的真实性，由发布者自行承担责任，与运营管理公司及业主无关。未经许可，任何单位、个人不得在xx购物广场及东方名品荟管辖范围内散发广告宣传资料、照相、摄影。不听劝阻者，没收资料、胶卷和摄像带。20、违规违章处理规定为了维护全体业主/物业使用人的权益，规范xx购物广场及东方名品荟的运做，严肃管理，对违反商铺经营规范的行为人，除了要求停止违章违规行为外，必须承担相应的责任，给予处理或罚款。处理方式将配合工商行政管理部门采取批评、教育、直至停业整顿或其它强制措施。罚款标准按国家178、有关法规政策规定执行。对政策、法规无明确处罚规定的，视违章违规轻重，现场罚款505000元。拒交罚款者将从履约保证金中加倍扣罚，情节严重者送交工商、公安司法部门处理。管理人员若渎职、失职、滥用职权，给商户/物业使用人造成损失的，由xx商业房产运营有限公司负责追究其经济、行政责任，甚至法律责任。22、行政执法和行业监督服从工商行政管理部门对经营商品的监察，并对售卖假冒伪劣商品或劣质服务设施之商户/物业使用人进行处理，以建立购物中心的信誉，维护美誉，提升知名度。利用顾客意见簿、来信来访、消费投拆及有关方面社会媒体和社会监督部门的意见，对购物中心的商户/物业使用人、管理者进行监督考察。福建省xx商业179、房产运营有限公司二零零八年 七月四、xx购物广场治安消防安全责任书xx购物广场治安消防安全责任书为维护xx购物广场及东方名品荟管辖范围内商户物业使用人（以下简称乙方）的正常经营秩序，落实治安消防安全责任，确保乙方的人身、财产安全，根据中华人民共和国消防法、福州市消防安全管理办法和中华人民共和国治安管理处罚条例等有关法律法规的规定，按照“防火、防盗、防破坏、防治安事件”的工作原则，贯彻落实“谁主管，谁负责”，实行各商户防火责任制，xx商业房产运营有限公司（以下简称甲方）与乙方特签订本治安消防安全责任书。第一条：遵守消防安全管理规定，服从物业管理规定。乙方负责人为其安全、消防工作负责人。乙方应对所180、属员工加强法制教育树立防火意识，使使用人能掌握和使用所配备的消防设施和器材。自觉遵守甲方有关治安消防的管理规定，增强防范意识，重视防爆、防火、防盗，以及其他治安消防工作。第二条：乙方中途更换负责人需另行签定治安消防安全责任书，更换负责人未及时通知甲方、又未重新签定治安消防安全责任书的，由其前任负责人承担责任。第三条：xx购物广场及东方名品荟内的治安、消防安全工作由甲方负责监督和管理，乙方须全面配合。第四条：乙方不得存放易燃易爆、有毒有害物品，堆放物品不得超过设计荷载值。第五条：乙方员工不得保管、携带、使用条例明令禁止的管制刀具、枪械等物品，如有发现，甲方有权收缴并及时上报公安机关处理。第六条：181、乙方员工不得留宿或留客过夜，如确需要人值夜班或加夜班，应书面向甲方申请协调，否则甲方保安人员有权让其离开。第七条：乙方应文明、礼貌经营，不得大声喧哗、打闹，乙方如与顾客发生纠纷应及时妥善处理或报告甲方协助处理，因纠纷产生的一切后果由乙方负责。第八条：乙方的物资（商品）保管由乙方自行负责，在营业时间范围外，应持有乙方开具加盖公章的物资专用出门条，否则甲方保安人员有权阻止物资离开。第九条：乙方应加强本店铺的防盗工作，制定防盗措施，发现问题及时报告。第十条：乙方装修及再次装修时，应向甲方提供装修方案，经核准后再行施工。方案须报经市消防部门审批后方可进行装修施工，装修完毕后须报经市消防部门验收合格后方182、可开业。接受甲方按相关规定进行的消防检查，杜绝火灾等隐患。第十一条：乙方应遵守租赁合同、商铺经营规范、装修守则等其他文件约定。安全用电，不得私自乱拉乱接电线；不得超定额使用电器设备；不得使用生活电炉；不得使用明火及燃烧香火纸张、织物、纤维、木制品及其它废弃物；安全使用空调和取暖设备；人员离开时须关闭电器电源；停电时应切断电源开关；发现供电系统过热、有异味、冒烟等不安全情况，应立即切断电源并及时报告甲方，严防各类电器火灾。第十二条：xx购物广场所有消防设施（消防栓、喷淋头、烟感、温感、警铃、玻璃按钮、消防电话插孔、电动卷帘门、防火阀、防排烟阀及各种消防线路）均不准擅自移动、拆解、挪为他用，如有损183、坏应立即报告管理中心，以便及时修复。如因装修分隔等原因确需对个别设施进行挪动，应经过管理中心和消防主管部门审核同意后方可施工。凡不经过审批，擅自更动消防设施的肇事者，应承担相应的法律责任，并赔偿由此给xx购物广场造成的一切损失。第十三条：乙方应增强消防意识，有责任维护消防设施，按租用面积配备2个以上“1211”式干粉灭火器等必要的消防器材（由管理中心统一代购，统一定期检查，统一换药），制定消防措施，严防火灾发生。不得占用xx购物广场消防通道及进出口以及非租用空间等公共区域堆放物资、乱搭乱建，保证消防通道畅通。第十四条：由乙方原因（包括过失、故意等）所引发的火灾及治安事故，由乙方负责赔偿事故所造184、成的一切损失。第十五条：乙方违反消防法、治安管理处罚条例等相关法律法规规定及本责任书内容，对甲方的经营秩序及名誉造成损害的，应向甲方支付50-5000元人民币违约金，并负责全部经济损失，情节严重的送交公安、司法机关追究刑事责任。第十六条：本责任书一式四份，甲方执三份，乙方执一份，具同等法律效力，从签字之日起生效。第十七条：本责任书未尽事项按国家的有关法律法规办理。附：火警电话 119甲方：（公章） 乙方：（公章）负责人：负责人：联系人：联系人：联系电话：联系电话：年 月 日 年 月 日五、xx购物广场装修守则xx购物广场装修守则前 言：为了保障商户/物业使用人的合法利益，维护xx购物广场及东方185、名品荟的既定市场定位及企业形象，保障装修质量,保持店堂统一的装修风格，根据福建省建筑装修管理暂行办法（自2007年6月1日起施行）及国家有关法律法规，结合本物业实际情况，特将商户/物业使用人在装修过程中应遵守的事项明确如下：1 装修程序1.1装修工程由商户/物业使用人自行设计施工，费用自理。1.2装修流程商户/物业使用人向运营管理公司提出装修申请装修申请人如实填写装修申请表，并提供铺面尺寸、平面图及装修施工单位各种证照商户/物业使用人按规定出具装修图纸及方案经运营公司装修管理人员审核，确定无违章装修项目，各种证照齐全并符合要求。商户/物业使用人交缴装修保证金、二次装修公共部分损坏维修费、垃圾清186、运费及其它费用（详见缴款通知书）费用交清后，施工队进场施工运营管理公司进行装修监管验收合格后退还装修保证金不合格项整改完工后商户/物业使用人申请验收申请动火作业 2 装修资料提供须知2.1 商业商户/物业使用人应提供以下资料：向运营管理公司提交一份设计图纸（图纸及说明应做成A3、A4规格）。 .商户/物业使用人按照经核准的设计图纸制作施工图。施工图纸包括：平面图：注明陈列柜、设备及隔墙位置（图纸设计比例应采用不小于1：100）剖面图：纵向及横向立面图及详图天花平面图：包括所用天花板、灯具、出风口及自动喷淋头之位置分隔墙与详图材料的样版及规格，地面等用料的样板彩色效果图.招牌尺寸、位置及规格，包187、括立面图、剖面图等材料样本（产地、品牌）电力负荷一览表.机电系统 每个系统的系统示意图 每个系统的负荷一览表 电力配置 照明配置及照明方案、品牌及规格 烟感或温感器、喷淋的配置 风管系统 管线系统示意图 厨房通风、隔油等系统 规格及技术要求 煤气配置其它 电话及通迅系统详细资料 防盗监控系统详细资料2.2 填好的装修申报表、装修施工人员登记表；2.3商户/物业使用人应一并提交装修公司的营业执照、资质等级、法人代表身份证、入场人员身份证等复印件由运营管理公司存档。（二） 商户/物业使用人和装修单位签订的装修工程施工合同原件和复印件（运营管理公司查验原件，复印件留底备案）；3 施工管理规定（一） 188、商户/物业使用人和装修单位负责人应仔细阅读装修管理规定及商场有关管理规定，并严格按照装修审批意见进行文明施工。（二） 装修单位应将装修许可证贴在商铺外。（三） 进场要求进场施工人员，凡技术工种须具备上岗证。进场施工队须购买足够施工保险。进场施工必须填写装修申请表申请工种及进场时间，并交纳保证金及施工人员临时出入证工本费。装修验收合格后退还保证金。如验收不合格，运营管理公司将酌情扣减，不足部分要求赔偿。每名施工人员缴纳出入证保证金，此保证金至交还出入证时退还。入场装修人员必须佩戴出入证，运营管理公司工作人员有权检查，如发现证件过期，运营管理公司有权当即予以没收。无证人员进入xx购物广场，一经查实189、，将立即清理出场。（四）装修垃圾与杂物必须将施工范围局限于店铺之内，并应将每天施工后所产生的建筑垃圾与杂物装好后，搬运到运营管理公司指定地方（搬运过程中不得随地遗漏），由运营管理公司统一清运。（五）运输堆放1、 所有运进及运出施工场所的施工设备，必须经过管理方和承包方的批准；在装修施工期间未经运营管理公司和商户/物业使用人同意，任何人不得携带、搬运自备材料、物品出场；装修施工完毕后，到运营管理公司办理物资出门手续，持出门条交现场保安员核准后方能将所属物资带（运）出。2、 装卸货物和运输物品必须按管理部指定路线进行；如需要在楼层堆放货物，每平方荷载不得超过200kg/m2。3、 在装修过程中，承190、包单位出入和运送材料必须走甲方指定通道，不得擅自从其它通道和电梯通过，凡超长、超宽、超重货物不准使用电梯运输。在使用电梯运货时，须采取预防措施保护电梯设施，防止碰撞、损坏、损伤电梯门、轿箱及照明设施。若在施工中造成上述部分损坏由商户/物业使用人承担修理和一切相关费用。4、 施工工具或材料不允许放置于公共区域、通道、安全出口或装修场所以外的其它任何地方。5、 为安全起见，所有承包单位均不得将危险物品带入施工现场。（六）装修施工人员管理规定1、 所有施工人员严禁赌博、酿酒、闲荡、吐痰、住宿过夜。商铺装修开业前夜间收工时间不得超过20：00，开业后营业时间内不得施工，并做好防噪声处理。2、 施工人员191、不得在场内贩卖物品，衣着不整洁；不得在施工现场吸烟、烹饪；严禁在装修场地洗澡或洗涤衣服。3、 严禁随地大小便或呕吐，文明使用卫生间，防止下水道堵塞。不得随处乱放垃圾，不得污染、损害商场设施和公共环境。4、 严禁未经运营管理公司允许而擅自占用其它单位作为施工区域。5、 不允许没有消防灭火器的承包单位施工。6、 严禁未经运营管理公司书面许可而进行焊接或焊接施工人员无上岗证。7、 装修工人进出或搬运，如遇他人必须礼让，不得弄脏他人衣物。8、 离开装修地点须关闭门窗、水、电、气。9、 施工期间，承包单位主管或现场施工负责人应在施工现场；施工人员应配戴出入证，否则运营管理公司有权禁止其入场。施工人员出入192、证不得遗失或损坏，否则需立即补办，补办费用为初办的两倍。（七）二次装修注意事项1、 装修工程应严格按照运营管理公司的审核意见施工，严禁擅自改变房屋的建筑外观、主体结构、设施设备、使用功能。2、 商铺装修必须报消防、城管等政府相关职能部门审批。3、 装修施工作业应遵守消防规定，作业现场至少配备两个灭火器。4、 装修单位应严格按照室内装修及消防规范施工，对部分可燃材料应作防火处理、管线敷设均应严格遵守有关规定，室内管道井需保留活动的检查口（40公分*60公分）。5、 对区域内的主梁、柱、剪力墙、承力板等结构，严禁擅自拆除、敲打、钻洞等。不得损坏排水、供电、消防、通讯、两电设施、营运线路等公共设施。193、6、 消防系统：装修吊顶时，严禁把烟感、温感、紧急广播喇叭、喷淋头、监控系统、消防栓等改变位置或封死。7、 空调位置：用户不得擅自安装分体、窗式等风冷式空调，以免影响购物广场的美观及破坏隔墙，不得封闭移动送风口、回风口。应按运营管理公司统一规定位置安装，上下排列整齐，内机滴水自行接到房内下水回路。8、 给排水系统：在装修楼板时，禁止封死上下楼层的地漏。施工中使用的水泥浆、粉、胶水、油漆等，不准放在卫生间内冲洗，以防凝固性材料流入管道，造成管道堵塞。9、 禁止把装修区域的设备、设施作为装修支撑物，装修施工不得影响设备、设施、监控系统的正常运行和操作。对因装修作业造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损坏194、他人物品等，应由用户在管理中心指导下负责修复后按规定赔偿。10、 装修用电，装修单位应向管理中心报装修品种、容量、使用时间，并按管理中心工程部人员指定的配电柜接线使用容量不得超过规定值，否则造成损坏应负责赔偿。11、 装修所有用水，应事先与管理中心联系，并按运营管理公司指定的水管接用并收费。12、 装修期间禁止用客梯或步行梯载运材料或施工人员。装修若有特殊需求使用电梯或步行梯，应事先与管理中心申请，并按指定时间在电梯操作工监控下使用。13、 装修时，不得占用公共场所与通道，垃圾或杂物应按指定地点堆放，严禁往窗外抛弃垃圾或杂物。14、 装修人员应佩戴出入证进出大楼，不得相互借用，丢失者及时声明，195、补办手续，不得擅自闯入其他楼层，并遵守施工时间（8：00-20：00），加班应经管理中心审批。15、 装修工期，最多不超过50天，特殊情况须办理延长手续。16、 其他注意事项： 二次装修要求采用防火材料或防火处理 二次装修不得超越店面分割之高度 消防喷淋头离隔墙不少于50CM 如在店内有分割独立全封闭小间，要求隔墙与天花板间距保持50CM 如在店内有分割独立全封闭面积超过1以上，应保证室内有消防喷淋头和烟感器。否则消防部门会要求业主增装（喷淋头每个300元，烟感器每个500元） 装修吊顶一律要求采用轻钢龙骨、硅酸钙板饰顶，消防喷淋头、烟感、温感、喇叭应垂直外露（八）安全防盗1、 商户/物业使用196、人及承包商自己负责其施工工具、材料及机械设施的安全；2、 发生盗窃或遗失，应立刻向运营管理公司报告或向公安机关报案。3、 运营管理公司对前述失盗或遗失事件不承担任何责任。4 装修竣工验收装修完工之后，商户/物业使用人必须向运营管理公司报告，并提供一份竣工图，运营管理公司于7天内根据装修竣工图纸检查，检查项目（若发现装修实际情况与申报内容不符，又无重新申报审批，则按相关规定追究责任）如下：施工与设计图、竣工图是否吻合。装修范围内管线、承重墙、梁、板、柱、隔热层、防水层、水电气等是否被破坏或改变。如商户/物业使用人的装修与施工图纸不符，运营管理公司有权要求商户/物业使用人在10天内进行整改。消防设197、施的完好情况。装修材料是否符合消防要求。空调设施的完好情况。电器设施情况。不因本装修造成他人损失。5 施工用水、用电管理制度（一） 用水、用电规定施工现场的各种电气设备、照明线路必须按低压安全用电操作规程要求安装，严禁私拉乱接。如承包单位需要用电，必须由使用单位向运营管理公司申报批准后才能安装使用。施工用电或临时线路必须由持证电工在运营管理公司工作人员现场督导下完成。承包单位用电必须安装单独计量的电表（电表由承包单位自备，且电表必须要有计量审核证）。装修期间水费按建筑面积5元/平方米收取，电费按实际发生收取（包括自用和公摊部分）。承包单位在铺面施工完后，须及时通知运营管理公司，在运营管理公司工198、作人员监督下拆除电表并办理注销手续。承包单位严禁动用消防设施、消防用水（室内、外消防栓）。承包单位在施工期间，只允许使用运营管理公司规定范围内水源。（二） 用电安全须知在任何情况下，均不得用手判断接线端或裸导线是否带电，如须了解线路是否有电，则应使用完好的试电笔。更换熔断器、断路器时，应先切断电源，切勿带电操作。操作时应有人监护，以防发生事故。拆开的或断裂暴露在外部的带电接头，必须用绝缘胶布包好，并悬挂到人身不会碰到的高处，以防有人触电。遇有人进行安装作业时，应在接通电源前告知他人。螺口灯泡安装时，金属部分不得外露。没有灯泡的灯头，应及时装上灯泡或用绝缘胶布把灯头包好。导线必须有良好的绝缘，线199、路须架空。在电源和用电两端应装设开关箱。（三） 承包单位义务和责任承包单位应定期对本单位的用电用水进行巡查，发现故障应及时排除。承包单位每月应按时向运营管理公司缴纳水电费，到期未向运营管理公司缴纳水电费，运营管理公司将停止送水、送电，并将每天收取3的滞纳金，并不退还保证金，以抵扣水电费，不足部分将实施追索并收取同样比例的滞纳金。承包单位应对用水、用电、排水加强管理，承包单位由于用水、用电、排水管理不善，对造成的损失将负全部法律责任和全部赔偿损失。承包单位违反安全用电制度和随意排水，运营管理公司有权制止，不听劝阻者，运营管理公司将停水、停电，并处以相应的违约处罚。承包单位在用电、用水中造成的事故200、均由施工单位自行负责。6 工地重点部位防火制度（一） 木工间防火制度严禁吸烟。每天下班前必须将刨花、木屑等易燃物质堆放在指定的安全场所，并定期处理，以免火警、火灾的发生。电源装置及开关保险应符合要求，严禁用铜、铁丝代替保险丝。严禁明火作业，特殊情况应报运营管理公司同意，并采取有效措施后方能进行。配备足够的消防器材，加强维修保养，并保持消防道路畅通。（二） 油漆间防火制度1、 严禁吸烟，禁止明火放内。2、 油漆间有专人负责，非油漆工未经允许不准入内。3、 各类油漆、溶剂油应分类堆放，不可与其它物资混存。4、 挥发性强的溶剂应密封存放，以防室内空气达到爆炸极限的浓度。5、 必须有良好的通风条件，落201、实检查制度，及时消除火源、火险，下班后关闭门窗、切断电源。6、 须具备一定的防火和灭火知识，会使用简单的灭火器材。（三） 危险品仓库防火管理制度1、严禁火种入库、库外严禁吸烟。2、危险品入库后应由专业人员负责管理，其他人员未经许可不准入内。3、危险品根据性质不同分开储存，不准与一般物资混存，堆与堆之间应有间距。7 违章装修处理 1、责令停工；2、责令恢复原状；3、赔偿经济损失；4、报相关部门给予处罚。8 其它事项 1、装修单位在装修期间丢失装修申请表、装修许可证、临时出入证，需重新补办，并重新交纳工本费和押金且相应的押金不予退还；装修完工后丢失装修申请表、装修许可证、临时出入证，相应的押金不予202、退还。 2、装修施工中对公共区域或管辖区域内配套的设施、设备造成损坏的，应恢复原状或由管理处委托有关单位处理，发生的费用由造成损坏的装修单位承担。六、xx购物广场装修承诺书xx购物广场装修承诺书致：福建省xx商业房产运营有限公司：本人/公司 为xx购物广场 号商铺的商户。现已详阅xx购物广场装修守则、治安消防责任书，已经明白并承诺遵守其中所列全部规定及条款。本人/公司明白本公司所聘请之装修公司及其下属员工在未领取装修许可证前，不能进入xx购物广场施工现场，同时本人/公司完全负责该承包商及其员工之一切行为。若违反商户/物业使用人装修守则、治安消防责任书的规定或条款，本人/公司将承担由此而引起的相203、关责任和费用。 特此承诺商户/物业使用人签名： 日期： 施工单位名称： 法人代表签名： 日期： 七、xx购物广场商户公约xx购物广场商户公约甲方： 乙方： 为搞好xx购物广场及东方名品荟的经营管理和物业管理工作，维护全体商户/物业使用人的合法权益，保持良好的公共环境和秩序，保障物业本体及设施、设备的安全与合理使用，规范商户/物业使用人在管理、使用、维修本物业过程中的具体行为，根据中华人民共和国物业管理条例和福建省物业管理条例及有关法律、法规和规范性文件的规定，特制订本公约，全体商户/物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让、租赁所拥有的物业时，应遵守物业管理条例、法规和规范性文件的规定。204、二、委托福建省xx商业房产运营有限公司负责xx购物广场及东方名品荟的招商租赁、经营管理和物业管理工作，全体商户/物业使用人同意在物业进场装修前签署物业管理服务协议。三、积极配合运营管理公司的各项管理工作，所租赁商铺的经营门类也须符合运营管理公司对xx购物广场及东方名品荟所作的总体业态布局及调整要求。四、对运营管理公司的管理服务工作的意见或建议，可直接向运营管理公司提出，也可向有关部门投诉，以便管理公司更好的开展工作。五、加强安全防范意识，自觉遵守福州市消防管理暂行规定，学习有关安全防范的规章制度，自觉做好防火防盗工作，确保不因自身原因影响家庭、经营场所和他人的人身财产安全。六、商户/物业使用人205、装修房屋应遵守建设部建筑装饰装修管理规定及物业管理制度和装修守则的规定，事先向运营管理公司办理有关手续。运营管理公司对违反以上规定进行装修的行为有权劝阻制止；对拒不改正的，运营管理公司可采取相应措施制止其行为，同时报有关行政管理部门处理，商户/物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业，造成他人损失的，须承担赔偿责任。七、商户如委托运营管理公司对其自用部位和自用设备进行维修、养护，须另签协议并支付相应费用。八、由于商户/物业使用人的使用原因造成物业损坏并已经或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益，或有碍外观统一、市容观瞻，商户须及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由运营管理公司采取措施206、维修养护，其费用由相关商户/物业使用人承担，造成后果的须承担赔偿责任；九、任何承租户不得将租赁铺位或经营场地进行分租及转租，若因经营需要确需部分分租的，应向运营管理公司申报审批，除遵守物业管理规定和本商户公约外，还应承担一切连带责任。十、在本物业范围内，不得有下列行为：1. 损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；2. 擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；3. 占用或损坏房屋共同部位、共同设备、公共设施、移装共用设施、设备；4. 在广场、中庭、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；5. 侵占绿地、损坏绿化和园林建筑小品、广场公共景观、公共设施；6. 在公共区域随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；7207、. 违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；8. 在公共场所、道路两侧乱设摊点；9. 在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画，设立广告牌；10. 随意停放车辆；11. 聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为；12. 未经有关部门同意饲养家禽、家畜及宠物；13. 法律、法规禁止的其他行为。十一、按规定交纳物业管理费、公摊费用及各项应交费用，否则，承担延付违约责任。十二、使用本物业内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等公共设施、场地时，须按规定交纳费用。十三、经营者必须衣冠整齐，营业时间不得穿拖鞋，不准睡觉，不准大声喧哗，不准粗言秽语，不准辱骂顾客，208、不准店门口摆放花车，不准在店内烧饭，不准占用公用通道。违者情节严重的作停业整顿，如仍不能认识错误将取消当事人的营业资格。十四、爱护公共卫生人人有责，在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营环境的行为，违者除责令清除外，罚款人民币50100元。十五、在场内不准以任何方式进行赌博活动，如打扑克、打麻将等，若查获发生此类事情，追究当事人的一切责任。十六、经营者必须礼貌待客，文明经商，应主动为顾客调试商品，商品必须保证质量，遇有质量问题，必须保证退换，并应提供保修和维修服务，对购买不满意，在72小时内要求退货、换货者，在原商品没有受损的情况下，均应满足其要求。十七、自觉维护物业整洁、美观，保209、持共用部位、通道的畅通及共用设施、设备的完好。十八、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。十九、违反本公约的，其他商户/物业使用人均可追究违约方的民事和经济责任，造成其他商户/物业使用人人身伤害或财产损失的须负赔偿责任。二十、本公约自签字之日起生效。二十一、本公约有效期 年 月 日至 年 月 日。二十二、本公约一式四份，甲方执三份，乙方执一份，具同等法律效力。甲方：（公章） 乙方：（公章）负责人：负责人：联系电话：联系电话：年 月 日 年 月 日八、xx购物广场缴款通知书xx购物广场缴款通知书_公司女士先生：您好! 首先欢迎各商户加入xx购物210、广场及其东方名品荟的经营行列，为了提高xx购物广场的经营品质，更好地开展购物广场的日常运营工作，确保永续经营，特向您收取如下款项：您承租的商铺建筑面积为_，1. 月租金， 元/（按建筑面积计，下同），计人民币_元；2. 履约保证金，按2个月租金收取，计人民币_元；3. 预收三个月物业管理费，6元/，计人民币_元；商业运营管理费3元/，计人民币_元；4. 水电费周转金，15元/，计人民币_元；5. 闭路电视初装费，计人民币_元；6. 二次装修保证金，按70元/（最低不少于1000元，最高不超过5000元），计人民币_元；7. 二次装修垃圾清运费，6元/，计人民币_元；8. 二次装修公共部分损坏维211、修费，3元/，计人民币_元。（注：水电费周转金在合同终止结清水电费用后无息退还，营业证、装修出入证、工作装等其他收费项目另行通知。） 福建省xx商业房产运营有限公司年 月第八部分 项目投资分析一、投资成本分析序号项目单方成本工程量小计(万元）1购买11600.0 2消防11056521621.7 3供配电8856521497.4 4建筑(加固)3056521169.6 5建筑(新增)900248522236.7 6建筑改建800175001400.0 7水电10056521565.2 8装饰250578471446.2 9通风空调330565211865.2 10电梯（坡道梯、扶梯、客梯、货梯212、）700.0 11设计监理3056521169.6 12其他手续费2056521113.0 13办公费用2024480.0 14财务经费0.2110002200.0 15销售费用0.01509,960,355510.0 16营业税及附加0.065509,960,3553314.7 17不可预见0.0524064.5 1203.2 18总投资合计29092.5 二、项目资金拼盘宁德项目资金安排计划：1 我司自有资金5933万元，其中5800万元作为购房50%首付款已付给金龙公司。2 我司向金龙购3.5万m2购房款为11600万元，拟向银行贷款5800-8000万元。其中5800万元作为购房款支付213、给金龙公司。3 本项目改扩建工程建设资金约14056万元，要求施工承包单位提供500万元施工承包保证金，此款可作为公司前期建设费用。4 施工承包单位垫资至改扩建主体封顶，封顶后我司开始按合同 约定逐批支付工程进度款和保证金。但该期间我司项目已开盘预售。5 本项目所需工程进度款、保证金和流动资金由总公司调拨。6 本项目于2010年4月份改扩建主体封顶后，2010年5月份开始对商铺销售，预计 9月可以收回 27726万元 ，其50%部分首付款进入贵行专户作为还款保证。7 本项目销售商铺可实现销售总额约 50996万元，2010年实现销售总额约 33147万元.未销售的沃尔玛商铺第一年可实现租赁费用214、约490万元。银行提供给本公司项目贷款，为期两年，我司将用本项目所售的房款归还信贷及利息。三、项目工程进度表宁德xx项目工程进度计划表序号内容计划时间备注1原结构拆除2009.02.102009.04.012加固工程招标、签订施工合同2009.02.152009.03.203加固工程开工日期2009.03.254桩基加固、补强2009.03.252009.07.055主体工程招标、签订施工合同2009.03.252009.06.056原一层结构、地下室结构梁板柱加固、改造2009.04.252009.07.057消防、暖通、供电、高低压招标2009.06.052009.09.058二层钢结构施215、工2009.07.052009.08.059三层钢结构施工2009.08.052009.09.0510电梯、弱电、发电、空调设备招标2009.09.052009.11.0511四层钢结构施工2009.09.052009.10.0512二层楼面砼施工2009.10.052009.10.1513三层楼面砼施工2009.10.152009.10.2514四层楼面砼施工2009.10.252009.11.0515二次装饰招标2009.10.052010.01.0516墙砌体工程2009.10.162009.11.1517工程中间验收2009.11.1818外墙面装饰2009.11.192010.01.216、3019内墙面装饰2009.11.192010.04.15穿插施工20楼地面找平2010.02.152010.02.3021门窗工程2010.02.152010.04.10穿插施工22构配件工程2010.03.012010.04.15穿插施工23一般水电工程2009.10.152010.04.15随工程进度施工24机电、暖通工程2009.10.152010.04.15随工程进度施工25工程竣工初验2010.04.1526收尾工程2010.04.152010.04.3027工程竣工验收2010.05.0128非沃尔玛商场二装2010.04.152010.07.2029沃尔玛商场二次装修2010.217、04.152010.07.1530沃尔玛商场专项验收2010.07.2031综合验收2010.07.2532沃尔玛开业时间2010.08.1833非沃尔玛开业时间2010.08.18第九部分 项目净收益根据项目最低市场数据资料，我司估测项目净收益，如下：1、 项目销售利润总额=总销售额-投资成本-返租补贴 2、 50996万元29092万元-8504万元13400万元3、 土地出让金（补交）：1700万4、 土地增值税（预征）：509963%=1530万元5、 土地增值税（清算预提）3000万6、 利润：134004530-17007170万元7、 所得税：717025%1792万元8、 净利218、润：7170万元1792万元5377万元9、 项目租金收益分析：由于在贴补中计算了租金的收入，包括沃尔玛的租金，所以在这十年的租金已经都被贴补抵消，无租金净收入了。持有型沃尔玛商业物业部分现值不低于1.3亿元，全部物业现值（含地下室）约2亿元。第十部分 经济效益评价第一年项目租售后税后总投资收益率=5377万元29092万元=18.5%商铺销售后可以收回全部投资29092万元，并实现税后净利润5377万元，持有出租沃尔玛物业资产13678平方米（不含地下室5200平方米），全部物业18878平方米，净现值评估约2亿元。经以上计算分析，项目短期投资收益高于房地产行业的平均收益水平，项目是可行的。219、第十一部分 项目敏感性分析（1）价格因素：成本、管理费等因素不变，商铺销售价格每上涨或下降5%，销售收入增加或减少2173万元。因此，商铺销售的营销策划非常重要，招商内容直接关系到商铺价值的实现，若采用售后返租销售，则更有利本项目的全面商业管理。（2）成本因素：销售价格及其他因素不变，投资成本每上涨1%，成本增加257万元。从以上计算结果分析，商铺价格是最敏感的因素。目前，宁德市老城区商铺多在1300018000元，本项目由于有沃尔玛进驻，成为带动东侨新城区商圈的核心物业，形成商业统一规划下的现代SHOPPING MALL，引进全新外地品牌投资经营户为主，以40平方米为主力商铺，以80平方米为220、辅助商铺，由于实施了10年售后返租8%的促销运营政策，实现一层底商销售均价保障在20000元是可以做到的。 第十二部分 宁德项目建设总投资费用估算一、 宁德项目前期建设投资1、 前期购房款 11600万元2、 2008年度开支183.96万元3、 2009年15月份开支1176.26万元（含购房违约金851.669万元、借款利息80万元、固定资产投入46万元、契税50万元及设计费、监理费等56万元）合计：12960.22万元二、 项目后续建设费用估算1、 基础改造工程580万元2、 土建工程：A、 钢构 2000T*750元/=1500万元B、 一般土建 400元/*62133=2485万元3221、 二次装修 200元/*62133=1242万元4、 消防 62133*110元/=683万元5、 供配电 62133*100元/平方米=621万元6、 一般水电 62133*110元/=683万元7、 通风空调 49282*330元/=1626万元（不含电影院）8、 电梯（坡道梯、扶梯、客梯、货梯）780万元9、 发电机组 190万元10、 能弱电、监控、室外路灯270万元11、 室外管网及路面200万元12、 设计费 130.48万元（含审图费）13、 监理费 36万元14、 检测费 13万元15、 建设围墙 9.8万元16、 办公室装修 30万元17、 不可预见 500万元合计：115222、79.28万元三、 项目销售及招商费用估算（一） 销售费用估算1、 广告制作 40万元2、 媒体购买（电视、电台、平面、短信） 60万元3、 办公用品（车辆、演示用具） 1万元4、 人员管理（薪水、提成奖励） 90万元5、 电话费用（电话、传真、网络） 2万元6、 DM费用（印刷散发） 3万元合计：196万元（二） 招商费用预算1、 广告制作 30万元2、 媒体购买 30万元3、 办公用品 0.5万元4、 人员管理（薪水、提成奖励、培训） 30万元5、 差旅（交通、住宿、招待） 2万元6、 外埠费用（场地、日常费用） 2万元7、 电话费用 1万元8、 DM费用（邮寄、夹报、散发） 5万元9、 223、公关活动（发布会、联谊） 3万元合计 103.5万元（三） 合计 299.5万元四、 项目办公费用估算1、 2009年6月份至2010年12月份止18个月应开支 504万元，月开支约28万元。其中：工资、奖金及福利 15万元/月、房租及水电2.6万元/月、车辆及保险1.8万元/月、电话及手机费0.6万元/月、差旅费0.5万元/月、业务费2万元/月、办公费3万元/月、食堂补贴0.5万元/月、不可预见2万元/月。五、 财务成本及税收估算1、 12000万元*0.2=2400万元2、 所得税预征估算 40000万元*18%*25%=1800万元 营业税预征估算 40000万元*5.5%=2200万元224、3、 土地增值税估算 40000万元*4%=1600万元合计：8000万元六、 目前争取可缓缴的各种税费1981.8万元，能否再争取减免尚不明确，其中包括缓缴契税（先行缴纳50万元）334万元，缓缴商铺维修基金174万元，缓缴土地出让金1454多万，缓缴人防异地建设费69.8万元。已减免各种税费219.2万元，其中包括城市建设配套费149.6万元、新型墙体材料费49.7万元、散装水泥专项基金12.4万元、排污预收费6万元及防雷图审费1.5万元。七、 宁德项目实行售后返租，今后在返租中是否需贴价，尚未能明确。宁德项目建设总投资费用估算总计：35324.8万元（前期总投入12960.22万元，后续225、总投资22364.58万元）第十三部分 项目其它风险分析一、开发能力风险1.xx（中国）投资控股有限公司拥有雄厚的资金实力和大批房地产开发的优秀专业技术人才，能为多个项目的开发提供可靠的支持与保证。2.以上的分析是按照第一套销售价格方案，如果当开盘时房市回暖，可择机选择实施第二套价格销售方案，投资回报更高。二、项目前期出资的风险项目正常起动资金1.2亿元需到位。（在银行50%完整资金到位情况下）三、宁德房地产市场风险宁德市和东侨开发区的繁荣高速增长，在未来几年是显而易见的。目前，虽然受当前经济宏观环境和土地供应政策的影响；但是，由于宁德是一个地级市，近年国家重点大型项目陆续进入投产，外来经商人226、口较多，对商铺的需求保持旺盛增长。特别是2008年，宁德xx广场项目被中国商务部城市商业网点建设联合会评选为“2008中国最具投资价值的商业地产项目”，本项目作为宁德商业升级的标志，受到全国商业品牌的追捧，温州、福州等地商铺投资者，纷纷看好宁德xx广场项目，所以其投资项目的风险在可控范围之内。第十四部分 结 论综合以上分析，该项目定位清晰准确，目标客户购买力强。项目税后利润为18.5%，项目短期投资收益高于房地产行业的平均收益水平，营利较强。其他风险在可控范围之内，项目是切实可行的。附件：一、业态规划平面图二、xx广场价格示意图三、xx广场铺位编号平面图四、xx广场营销总控表宁德项目销售招商策227、划总控图月份销售系统招商系统策划系统10团队组建团队组建，现场图纸、铺位、招商、面积的确定，商业品牌的规划、市场定位等媒体、政府公关，系列软文着手撰写、围墙设计、广告及其他宣传物料着手设计11团队人员的培训，销售道具、资料、文本合同的准备及完善品牌细化、落位、招商摸底、目标商户对接广告及其他宣传物料的设计，开始投放户外广告、系列软文，提出售楼部包装方案12铺位租金、合同年限、物业管理费、优惠条件、递增率等筹备“宁德投资俱乐部”，宣传物料定稿制作，举办“建设新宁德，我献一份力”万人签名活动2009年1月售楼部开放随售楼部的开放进行招商说明会年货大采购活动，派送新年手提袋、利市封等25月蓄客并掌握228、市场动向目标商户的对接612月内部认购启动，VIP卡开始全面发售招商意向书的文本确定，招商跟进广告集中轰炸，举办“宁德城市变迁与商业发展高峰论坛”2010年13月蓄客并掌握市场动向目标商家的意向书签订，招商持续跟进4盛大开盘，正式对外公开发售。意向书的签订，目标是商户对接及沟通开盘活动，沃尔玛及主力商家签约仪式暨项目推介会，投资沙龙活动5展开阶段性销售，并及时进行针对性团队培训和加强管理保持维护客户状态，挖掘新客户6世界商业展，投资沙龙，经营管理公司签约7各种文本的准备8准备签约，各种文本的就绪（含装修条约、合同、营业公约、服务条款、物业管理等）9签约商家25%，物业介入、现场图纸确认10签约229、商家40%,工程对接、交房、进场装修准备业主及商家答谢酒会11签约商家60%，装修、交房进入倒计时准备开业方案，开业促销活动12签约商家80%，进场装修2011年1月装修时段2装修时段3盛大开业五、xx广场营销资金回笼表（按第一套价格保守计算） xx广场（宁德）营销计划预估 2010-2-24时间 2009年12月2010年3月2010年4月6月7月9月10月12月2011年1月3月4月5月合 计节点推货节点第一批第二批第三批第四批扫尾总项目占比015%25%25%25%10%100%阶段销售率80%（预订率）90%70%85%75%80%80%90%100%销售额011402万12444万1230、9763万11821万055430万累计销售额011402万23846万38508万44344万47115万55430万累计回款额011402万23846万38508万44344万47115万55430万累计实际到款额09692万元20269万元34657万元39910万元42404万元55430万 内部认购期 开盘/强销期 持续销售期 尾盘清理期 总项目结案期 备注：1、内部认购期目标： 1.1 销售人员的招募、培训； 1.2 各项软、硬件的准备工作； 1.3 广告宣传品及销售道具的设计制作； 1.4 销售策略、推广策略的制定； 2、开盘/强销期目标：2.1 项目正式推向市场，公开发售，并开231、始正式签约。 2.2 消化前期酝酿的客户，力争预定率达第一90%、1 第二批的80%。 3、持续销售期目标：3.1 第一、二批商铺消化后，针对第三、第四批商铺展1 开第二轮强销，销售率力争达到75%80%。 0 0 4、尾盘清理期目标：4.1 消化第三批剩余商铺，针对第四批商铺展开销售，1 力争销售率达第四批的80%，全项目的90%95%左右。 1 5、项目结案期目标：1.1 力争销售率达全案的95或100； 1.2 做好第四批商铺的销售及总项目的交付工作。 (本营销计划预估表是依据项目工程进度及目前当地房地产市场状况而制定的，若国家宏观政策调整或项目工程进度延迟而调整各相关营销计划，本计划进度也将相应延迟）