1、江西南昌大型复合式旅游地产项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录前 言4一、总论51.1、项目概况51.2、可行性研究的依据和主要工作81.3、南昌市宏观环境分析10二、南昌市宏观经济情况142.1、南昌市社会经济环境分2、析142.2、南昌市总体房地产市场分析182.3、具代表性房地产项目分析31、南昌大体量楼盘分析31、正荣大湖之都31、江西奥林匹克花园33、南昌居住主题公园35、银河城37、南昌高价项目分析39、万科四季花城39、香溢花城41、水榭花都43、南昌别墅项目分析45、绿地新城45、度假型楼盘分析47、庐山华侨温泉47、庐山阳光温泉度假村48、总体综述502.4、SWOT分析51、优势（S）分析51、劣势(W)分析52、机会(O)分析53、威胁性（T）分析542.5、综述55三、项目发展模式建议563.1、总体发展方向建议563.2、生态居住新城定位建议563.3、生态居住新城发展概念建议563.3、4、规划原则573.5、总体规划573.6、启动区发展方向建议57、康体娱乐式地产（高尔夫旅游地产）58、风景度假结合商务开发模式59、复合式旅游地产模式603.7、项目发展模式建议64、建筑风格建议66、园林建议73、配套建议76、主题公园探讨77、目标客户79、项目概念定位80、项目开发时间表81、项目价格定位83四、经营状况和财务状况的预测844.1、容积率建议844.2、建筑用地平衡表844.3、开发成本844.4、别墅类住宅开发投资收益估算表864.5、别墅类住宅开发方案投资估算表864.6、别墅类住宅开发方案投资计划表87五、潜在风险提示及措施88前 言在过去的几周里，工作小组对x4、x项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论大型地产运作研究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究市场及竞争分析南昌本地房产市场的供求状况，周边地区（湾里、南昌县、庐山）市场情况及竞争分析（庐山温泉华侨度假村等）国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例大量国内外旅游地产案例，并对这功能组合进行详尽的分析 研讨与汇报 前期市场调研结论的汇报 项目定位研讨会 小组内部讨论项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨 并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次论证 与合作公司的意见交换 在保持自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议本报告基于：1、对市场的充分5、调研分析2、该类项目的成功经验总结3、基于假设定位下的严谨的投资预测一、总论1.1、项目概况1、项目介绍本项目主体xx乡位于江西省南昌县（xx镇）东南面，总占地面积3000亩，园区面积2000亩，其中住宅建筑面积1000亩。项目地块2、地块介绍本项目主体xx乡位于江西省南昌县（xx镇）东南面，东与进贤县隔抚河相望，南与丰城的袁渡乡隔抚河支流相峙，西与三江镇一水相依，北与向塘镇接壤。在地球上，位于东经11605，北纬2822左右。乡人民政府驻地xx街的南面，距xx23km。全乡土地总面积约78.5km2（xx乡55km2，省蚕桑茶叶研究所8km2，白虎岭林场11.5km2），地处丘陵和小平原，耕6、地面积2.9万亩，林地面积6488亩，水塘面积2338亩。境内山峦叠嶂，森林覆盖率达45%，气候温和，雨量充沛。年平均气温17.6，一月平均气温5，七月平均气温29.7，年降水量1558，无霜期275天。xx乡资源丰富，物产充裕。主要农产品有：年产荸荠8000吨，花生2000吨，茶叶200吨，甘蔗12000吨，水果600吨，蔬菜2万吨，肉狗1万只，具有较大的深加工潜力。白虎岭旅游开发区湖在山中，湖中有山，湖光山色，相映成趣，四季常青，环境优美，开发前景非常广阔。工商业企业已形成建材、造纸、轻纺、农产品加工等工业门类，正着手筹建的工业园区设计起点高，各项基础设施配套，地价仅为南昌市的520%，并7、享有优惠的税收政策，是您投资办厂的首选。（1）经济环境xx乡隶属南昌县，地区生产总值107.5亿元（预计数，下同），按可比价比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%。三次产业结构比由“九五”期末的33.7：30.6：35.7调整到20.1：44.4：35.5。全县财政总收入7.18亿元，比上年增长33.6 %，年均递增21.6%；地方财政一般预算收入4.47亿元，比上年增长34.6%，年均递增23.77%。全社会固定资产投资48亿元，比上年增长61.2%，五年累计投资99.23亿元，是“九五”期间的3倍。县域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三8、家权威机构联合评审，南昌县位居全国最具投资潜力中小城市15位。交通现状：目前：以xx研究所所部为中心向四周各居民区域辐射的柏油路及水泥主干道4条，水泥支路若干，形成了较为理想的道路网。xx乡离昌北国际机场60余公里，距南昌市仅35公里，北靠浙赣铁路和316、320国道，上海至云南瑞丽的高速公路穿过有大型互通立交进口通道。（2）天然环境野生生物资源：鸟类、兔类、两栖类、爬行类动物均有分布，特别是鸟类资源丰富，其中省重点保护陆生野生动物白鹭、绿鹭、牛背鹭、和翠鸟、红尾伯劳等150种约5万只，聚集栖息林中。植物资源院内现有园林绿化苗木面积5000多亩，生态景观较多，已有以美国红枫为代表的观赏植物，以9、樟树为代表的芳香植物，以棱角三矾为代表的珍惜树种等植物共800余种；有2100亩生态茶园、120亩生态桑园、2300亩绿化苗木、650亩四季果园等。园区内植被覆盖率达85%以上，形成良好的植被群落和生态环境。人工栽培的植物有：苗木品种197种（其中色叶树种50种），茶树品种66种（资源248份），桑树150种，果树品种60种，此外还有许多花卉及种草药类野生植物，植物种类共计约800多种。生态环境 地段基本实现了农田田园化、丘陵旱地梯田化、所有道路园林化。周边无任何工业污染，植物覆盖率达85以上，具有良好的生态环境。1.2、可行性研究的依据和主要工作1投资必要性。根据市场调查及预测的结果，以及有10、关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。一是要做好投资环境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二是要做好市场研究，包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论证。2技术可行性。主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。3财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从企业的角度评价投资收益、现金流量计划及后期汇报能力。4组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目11、顺利执行。5经济可行性。从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、改善环境、提高区域内人民生活等方面的效益。6社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构及社会稳定性等。7风险因素及对策。主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。1.3、南昌市宏观环境分析一、 南昌市概况地理位置江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。位于东经 11527至116312、5、北纬 2810至 2911之间。面积1839平方千米。2003年底，总人口90.5万人。行政区划全县辖共辖四县(南昌、新建、进贤、安义)、五区(东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里)，两个国家级开发区(南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区)，一个新区(红谷滩新区)。交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是京九铁路唯一途径的省会城市。 航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在13、境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内班车，通达江西省内各个大、中、小城市及城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。南昌城市气候南昌气侯湿润温和，属亚热带季风区，雨量充沛，四季分明，春秋季短，冬夏季长。年平均气温 17-17.7，极端最高气温40.9，极端最低气温-15.2。年降雨量16001700毫米，降水日为147-157天，年平均暴雨日5.6天，年平均相对湿度为78.5%。年日照时间1723-18214、0小时，日照率为40%。年平均风速2.3米/秒。年无霜期251-272天。冬季多偏北风，夏季多偏南风。适合植物、花卉生长，是营造“花园城市”的理想地区。南昌的气候冬冷夏凉，决定着居住于该区域的房子北向的房间较为潮湿，居住区域的人群历来喜欢南北向的特点。名胜古迹南昌风景名胜众多，旅游资源丰富，拥有文化遗址 600余处，人文景观18处，自然景观26处。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。全市有国家级、省级、市级的重点文物保护单位50多处。以南昌为旅游集散地，还可前往鄱阳湖候鸟保护区、庐山、景德镇、三清山等著名的旅游风景区观光。素有“西江第一楼”之称的滕王阁，雄踞南昌沿江北大道、依城临江，瑰15、伟绝特。二、南昌市宏观经济情况南昌经济快速、协调、健康发展，是南昌市提升经济综合实力的源泉。南昌市现代制造业重要基地建设取得了长足发展，以卷烟、冶金、药业、酒业、家电、机械等主导型的制造产业已经成为税源基础。2006年，国税收入中来自于制造业的税收占国税总收入的665，同比增长1334。2.1、南昌市社会经济环境分析国民生产总值高速增长.2006年南昌市的国民生产总值1184.57亿元，社会消费品零售总额358.40亿元，是十年前4.2倍。第三产业生产总值为463.66亿元，是十年前的5倍，第三产业在GDP中所占比重为39.2%，对经济增长的贡献率为33%，推动GDP增长5个百分点，其中商贸物16、流业对南昌经济增长的贡献率逐年增加，已成为南昌经济中具有相当规模和水平的重要产业之一。主要综合指标全市完成财政总收入150.56亿元，同期增长20.8%，完成地方一般预算收入68.11亿元，增长25.1%，金融机构存款余额为1850.74亿元，较同期增长19.7%，金融机构贷款余额为1227.79亿元，较同期增长20.5%，城乡居民储蓄存款余额为733.13亿元，较同期增长13.9%财政总收入、地方一般预算收入、地方财政支出增幅均跃居中部省会城市榜首，名列全国省会城市前茅。城乡居民收入同步增长。2006年全市在岗职工工资收入实现“双突破”，在岗职工工资收入突破百亿，达111.81亿元，城市居民17、年人均可支配收入达到11759元，比上年增长10.4%；年人均消费性支出7548元，增长6.8% 。工业生产以及产品销售累计（万元）增加值增长速度（%）产销率（%）本月止累计工业增加值（现行价）2762311.6225.9597.96总计中：国有525559.311.9100.56集体41192.6823.6599.69股份合作制65613.9913.7896.71股份制1083260.4731.3396.71外商及港澳台投资696306.5528.0398.69私营企业350378.6433.6597.74总计中：国有控股1414774.8317.3198.33总计中：轻工业1515956.18、2124.798.63重工业1246355.4127.5697.38总计中：大中型1856219.9720.7198.2全市规模以上工业实现增加值276亿元，同比增长25.95%，发展速度在中部省会城市中位居前三甲。政策及金融环境2006年以来，中国房地产业全面进入宏观调控时期，随着市场的逐步发展和政策的发力，金融、土地、税收等各项国家宏观政策纷纷出台，及时给房地产业降温。“五次加息”，“控制第二套房首付”等一系列的调控政策相继出台，南昌做为中国的中部城市，房地产行业所受影响较小。房地产整体价格稳中有升。同时政府相应增大了经济适应房的放量。2007年，宏观调控继续施压，房价也将不断走高。普通商19、品住房标准的修改，一方面是销售价格不断上涨的结果，一方面也将促进原先中低价位产品的销售。政府支持“住在南昌”的品牌，将对今后南昌的房地产开发提出更高的要求，有利于促进商品房整体社区规划、户型设计、景观绿化等方面的更新完善。商品房的市场供应量将得到一定保障。经济适用房的兴建对改善南昌市民居住环境起到积极作用。2006年和2007年作为国家“十五”计划和“十一五”规划的转折时期，国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给，而需求的扩张将是其中的关键。在扩大消费需求中，最有意义，对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以2007年的经济政策中，鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一。分20、析结论近年来，南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，城市化进程的不断推进。这充分体现了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已见成效。纵观南昌市经济运行态势，开局经济稳健起步，来势看好，主要经济指标继续保持较快增长势头，经济运行质量进一步提高，这为全年经济持续稳定较快发展奠定了良好基础。同时，近期国家相继出台的消费税调整和成品油涨价政策，给相关行业带来的压力加大。以钢材为主的黑色金属冶炼及压延加工产品出厂价格大幅回落，但工业仍为南昌市重点投资的产业。另一方面，房地产投资稍有下降趋势，在国家政策调控下，房地产行业渐渐回复平稳。2.2、南昌市总21、体房地产市场分析南昌市房管局发布今年房地产市场运行情况报告。今年，全市市区商品房预销售面积383.51万平方米，同比增长0.5%，销售金额119.88亿元，同比增长21.5%。全市房地产地税收入13.95亿元，同比增长53.9%； 2007年上半年，全市房地产总投资额为50.87亿元，同比增长7.1%。投资和新建规模均有增加 今年上半年，南昌市房地产开发投资累计完成投资50.87亿元,比上年同期增长7.1%,其中住宅投资累计完成47.15亿元,增长28.8%,占全市房地产开发投资的92.7%。全市商品房施工面积为1341.06万平方米，同比增长12.4%，其中商品住宅施工面积637.14万平方22、米，同比增长28.3%；全市商品住宅新开工面积147.43万平方米，同比增长1.7%；全市商品房竣工面积427.56万平方米，同比增长48.9%，其中商品住宅竣工50.80万平方米，同比增长73.5%。 市区商品房销售89亿元 全市商品房预销售面积322.7万平方米，同比增长44%，销售金额117.3亿元，同比增长75%。其中，商品住宅预销售24930套，同比增长3.6%，预销售面积292.3万平方米，同比增长40.6%，销售金额98.20亿元，同比增长71.7%。 全市市区商品房预销售面积383.51万平方米，同比增长58.2%，销售金额109.91亿元，同比增长21.3%。 南昌房地产市场23、现状1起步较晚，发展迅速 作为中部一个不可忽视的省会城市，南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角洲相毗邻的都市，具有承东启西、沟通南北的枢纽性区位优势， 20022005年，南昌房地产始终保持了较为迅猛的发展态势， 2006年，竞争更是激烈，地块价格拍出了1000多万每亩的高价，2007年南昌中山西路一宗土地以每亩1202万元的价格出让，其单价创下南昌土地出让的历史最高价。在如此高价的情况下，开发商还有利可图，足以证明南昌开发商的开发理念已相当成熟。2楼市发展火爆，价格一路走高 据南昌市房管局公布的数据，2006年南昌市房地产完成投资总额193.92亿元，商品房销售金额达到1124、9.88亿元；全市商品房竣工面积413.06万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。而从价格上更能反映这一特点，2001年南昌的房地产价格平均在1000元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到2007年，平均价格已经到了4400元每平方米，而位于市中心的恒茂国际价格接近9000元每平方米。 3、城市框架扩张，房地产施展舞台扩大南昌自近年以来，经济发展得到快速提升，原城市容量难以适应城市发展的需求，促使了南昌城市框架快速扩张，其规划的红谷滩新区就要容纳40万人口，为房地产开发提供了巨大的施展舞台。4、板块竞争此起彼落，红谷滩板25、块最为激烈 从南昌房地产市场的发展看，主要分为六大板块，分别为以恒茂国际华城为代表的市中心板块；以莱茵半岛为代表的朝阳洲板块；以金域名都、香溢花城为代表的青山湖板块；以万达星城、江信国际花园为代表的红谷滩板块；以万科四季花城为代表的京东板块；以水榭花都、大湖之都为代表的象湖、城南板块。 六大板块尤以红谷滩板块最为突出，一江两岸的自然景观资源、市政府搬迁、众多开发商共同造市所形成的配套和环境资源、众多大学校园的人文资源、强大的后备土地资源等形成强大的居住吸引力，使红谷滩成为最热点的区域。南昌房地产市场特点1、从户型和面积需求分析:据市场统计资料反映，市场对90平方米以内的户型在普通商品房中依然是26、主力需求。同时要关注的是在高档商品房受到国家房产政策等方面的影响部分120平方米以上的户型需求在短时间内也处在供不应求的状态。2、物业管理水平滞后，影响了房地产市场的健康发展:市场由于各种客观原因，物业管理水平普遍滞后。近年房地产市场发展迅速，但是滞后的物业管理水平不能满足快速增长的市场需求，物业管理成为最困扰市民购房的因素之一，影响了房地产市场的健康发展。3、产品不断推陈出新、升级换代:房地产市场发展平稳，开发规模和销售情况呈较快增长，产品不断推陈出新：从最初的平面、到层层退台、楼中楼、叠加别墅，到入户花园和一梯一户设计等等，这些产品创新受到市场追捧，获得较高的附加利益。4、产品供应逐渐多样27、化，住宅品质仍将进一步提高近期市场上钢结构住宅大量增加，住宅在耐久性能、经济性能、适用性能和环境优美程度等方面的综合表现大幅度提升，开发建设节能省地型住宅成为武汉政府的明确要求。市场供应的产品逐渐多样化：个性化设计已成楼盘的卖点，风格各异。以现代风格、古典风格为主。体现出开发商市场意识的进步，也说明建筑设计越来越人性化。5、从楼盘环境分析:由于消费者的需求层次提高，追求更优美、更舒适的居住环境。近年来发展商也更加重视楼盘的内外环境的美化和完善，对环境的投入有了较大的增长，环境设计更趋实用化。6、从楼盘配套设施分析:武汉在建的商品房配套设施比较完善，但智能化程度偏低。配套标准更高，管理更加完善的28、楼盘正受到武汉人的重视和青睐，精装修楼盘也在短时间内得到了武汉购房者的认同，完善楼盘品质，强调物业管理逐渐成为楼盘的卖点。同时配套设施的有效性实用性正受到空前的重视。会所正逐渐多样化，成为楼盘必不可少的配套设施之一，健身房、娱乐室、阅览室、活动中心、网球场、游泳池等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。而且配套设施的运营也越来越受到重视。7、房地产开发企业调整步伐加快:国家宏观调控以来，对房地产业产生了较大影响。通过宏观调控，一方面抬高了行业准入门槛，达到对房地产企业重新洗牌和整合的目的；另一方面抑制过热投资，防止透支市场需求，有助于房地产行业的可持续发展。南昌土地状况分析1、板29、块竞争日趋激烈，大盘集中涌现2006-2007年南昌在售楼盘20万平米以上楼盘一览表城南大湖之都1600亩（包括400亩内湖）100万康城498亩50万梦里水乡600亩40万银河城1500亩135万贵都国际花城378亩36万红谷滩万达星城960亩100万鹿景名居200亩240000江信国际花园134000247790丰和新城600多亩80万凤凰城47900056万京东世纪风情35万50万万科四季花城910亩50万市中心恒茂国际华城16.9万50万朝阳洲莱茵半岛花园240亩230830青山湖香溢花城500亩50万金域名都158亩36万中大青山湖花园230亩23万象湖新城诚义1247亩117万居住30、主题公园1400亩130万九里象湖城600亩60余万江西平安房地产600亩60万南昌伟梦集团1220亩110万宁波银亿950亩88万上海绿地集团1200亩40万2、供给分析南昌制定的2007年住宅用地供应计划，根据该计划，南昌今年全市计划供应住宅用地6500亩，其中本级供应3500亩，经济适用房建设用地不低于800亩。2006年，南昌市全市供地计划是5000-5500亩，今年这一计划比去年新增了1000亩。为了充分利用存量土地，同时也为了防止开发商囤地。南昌市规定：虽然按照土地出让合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或投资金额不足1/4，且未经批准中止建设满1年的，依然按照闲置土地处31、置；对已经交地、具备开工条件的商品房建设项目，开发建设单位在已完成规划报建手续的情况下，1个月内必须开建；尚未完成报建手续的，应当加快项目报建进度，3个月内必须开工建设。3、供地价格今年土地挂牌由于位置较好，均价上涨很多，同类地段的挂牌价格与去年相比基本高处很多。成交状况好于去年，说明开发商对市场投资热情不减。10月25日，站前西路占地40.52亩地块，正荣置业有限公司以868万元/亩，高于地价2.3倍的价格竞的此地，其价格创下南昌土地出让的历史最高价。4、 商品房开发总量分析07年上半年南昌房屋施工面积逐年走高，2005年，南昌市房屋施工面积1193万平方米，同比增长11；2006年南昌市房32、屋施工面积1341万平方米与上年同期相比增幅11.2个百分点。2007年上半年全市商品房施工面积637.14万平方米，同比增长28.3%。南昌房屋施工面积最近多年保持了比较两位数的快速增长，可以预见今明两年商品房的供应量也有会比较大幅度的增长。5、商品房消化总量分析最近几年，南昌的商品房销售基本处于快速增长的水平，2006年交易面积是2003年成交面积的近一倍。当时2006年的交易面积与2005年是基本持平的。2007年上半年，房地产新开工面积下降6.5%，房屋供应量上升，竣工面积为98.31万平米，增长48.9%.2006-2007年有迹象表明房屋销售速度历经了快速提升阶段后，现在销售速度正33、在放慢。6、南昌市近几年均价及总价变化，根据南昌市近五年均价显示，南昌近五年内商品房均价由2722元/升至4400元/，较2003年，五年内上涨了1678元/，上升幅度达到16.1%。南昌城市规划说明 2002年底南昌市城市规模提前达到南昌市城市总体规划（1998-2010）年所确定的远期规划目标。2003年，市委、市政府决定编制(20032020年)南昌市城市总体规划，规划分2个空间层次：主城区东起瑶湖，西至长堎、麦园，北起北外环线，南至昌南大道，由昌南、昌北两城组成，建成区范围面积约330平方公里；市域为南昌市行政辖区范围，面积7402平方公里。规划至2020年南昌市主城区实际居住人口为234、80万人，城市建设用地面积265平方公里。该规划2003年11月11日市政府常务会通过，11月21日经市人大通过报省政府审查。2006年8月18日省政府常务会原则通过，规划期限调整为2001-2020年，报国务院审批。南昌市规划轨道交通初定4条地铁线以及1条轻轨线。根据规划，未来轨道交通将如一张网，覆盖整个南昌以及周围的卫星镇。总体综述2007年年初，南昌市区供应量小幅下降，成交量也呈下降趋势。供略小于求，供求比例稳定，市场运行稳定。商品房价格不断上涨。特别是市区，由于市区个案多集中已形成规模的京东、红谷滩、青山湖以及朝阳洲区域，价格普遍较高，拉升了房价的涨幅。同时土地资源的稀缺，楼盘品质的提35、高等因素，价格上涨幅度高达18.33%，商品住宅的价格涨幅也达到11.24%。相对应的，购房者的承受力有限，产品结构的不合理，导致总价过高，最终消费者的眼光逐渐转移到价格相对较低的南昌辖县的商品房。这也从另一方面佐证了南昌全市成交量呈上升趋势，而市区成交量小幅下降的结果。开发商对楼市预期较高。进入2007年，南昌市房地产市场平稳发展，价格的上涨带动了开发商的积极性，出现大量高价入市的楼盘，例如水榭花都、香以4800元/入市，与其地段差不多的华府天地售价仅3200元/左右；青山湖周边的恒茂湖滨花园以4000元/以上的价格入市，高于行情价300-500元/。但从市场的反映来看，均取得了不错的销售业36、绩，且随着房源的紧缺，多数楼盘的价格呈上涨势头。从产品结构来看，紧凑型的户型供应量较少，而市场需求明显，产品结构明显不合理。因此，在楼价不断走高的行情下，户型设计紧凑合理、功能齐备的产品的市场需求将进一步扩大。同时，舒适户型的市场供应量较大也反映出大面积户型的市场需求存在，并将向休闲型产品过渡。91地块位置面 积成交单价竞得人红角洲C4-04地块76.9005亩80万元/亩南昌卓越房地产开发有限公司 红角洲B-16-1地块172.7465亩92万元/亩南昌世贸公寓开发有限公司 红角洲A-17地块115.6284亩90万元/亩南昌中天置业投资有限公司 红角洲A-15地块114.7307亩75万元37、/亩南昌中天置业投资有限公司 红角洲 A-12地块（由1-8号地块组成）220.6289亩98万元/亩南昌开元投资有限公司 北京东路（原南方电动工具厂及周边地块）86.1727亩 150万元/亩江西亿通投资有限公司 塔子桥南路11.3718亩118万元/亩南昌市星鑫实业有限公司 洪都北大道（原南昌市化工原料厂用地）54.2837亩200万元/亩江西赣源实业投资有限责任公司 江大南路以东（原江西洪都钢厂用地）13.148亩212万元/亩南昌市华成房地产开发有限公司 上海路以西，北京东路以南（原江西洪都钢厂用地）267.611亩205万元/亩江西恒茂房地产开发有限公司 东湖区文教路86号（原省化肥38、农药工业公司用地）2.5105亩241万元/亩江西昌万置业发展有限公司 江西金牛集团子弟学校以东、盘龙山变电站西南500亩33万元/亩南昌洪银资产经营管理有限责任公司 洪城大市场以南、水厂路以北、市场东路以西60亩65万元/亩南昌市宝源房地产开发有限公司阳明路以北13.7541亩169万元/亩江西省四方房地产开发有限责任公司 红角洲控规B-17 、B-14部分地块 266.4905亩86万元/亩 金融街控股股份有限公司 红角洲控规A-11部分地块 170亩110万元/亩 南昌阳光新地置也有限公司、新世界（青岛）置地有限公司 红谷滩中心区B-27地块东侧部分用地 23亩111万元/亩 南昌阳光新39、地置也有限公司、新世界（青岛）置地有限公司 洪都南大道48号 58.338亩65 万元/亩 江西洪宇房地产开发有限公司 建设西路 93.228亩总价1000万元江西省火炬房地产开发有限公司 洪都大道（原南昌市第四运输公司用地）10.12亩126万元/亩 南昌市第四运输公司 洛阳路以南，玉带河以西 47.9774亩85万元/亩 江西昌厦房地产开发公司 抚生路以东、建设路以南 126.4247亩180万元/亩 富大有堤以东原江纸周边地块 24.8534亩247万元/亩 江西省大地电力投资有限公司 迎宾大道以西，武警医院以北（原青云谱区园林绿化管理所用地）20.5692亩125万元/亩 江西江铃房地40、产股份有限公司 高新三路以东，捷德智能卡公司以北 32.8732亩80万元/亩 南昌中业兴达实业发展有限公司 青山湖大道以东原省工业设备安装公司用地 62.3407亩196万元/亩 福州青隆建筑工程有限公司 红角洲 A-42 地块（十里沿江景观线）约213亩198万元/亩 南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司 原江西油脂化工厂生产区用地 60亩12900万元 江西省投资房地产开发有限责任公司 南莲路（原江西省华达化工公司用地）13.9958亩369万元 江西省第四建筑工程公司 高新区万科住宅小区以西 49.404亩61.46万元/亩 江西铜业集团房地产开发有限公司 湾里区幸福北路以西，南堡41、路以北（原湾里区政府招待所）9.06亩36万元/亩 江西志达投资发展有限公司 丰和大道与红谷二路交叉口 21.8846亩102万元/亩 江西鸿瑞置业投资开发有限责任公司2007年南昌部分土地拍卖数据（以上数据来源南昌国土局、统计局及规划局）2.3、具代表性房地产项目分析、南昌大体量楼盘分析.1、正荣大湖之都项目位置：南昌县区南莲路墨山立交桥西侧开 发 商：正荣集团南昌正荣（新加坡）置业有限公司建筑规模：总占地1600亩，总建筑面积136万物业类型: 多层、小高层、临湖高层、半岛别墅绿 化 率：43%容 积 率：1.26总户数:10000户 型：二房：80-89 三房：90-137 别墅：24042、-320销售价格：均价：4000元/；最高价：4600元/ 别墅：10000元/开盘时间：2007-11-6（第六期）项目点评：1) 正荣大湖之都位于南昌市城南，南昌南莲路墨山立交桥西侧，距“八一广场”约11公里。2) 整个社区将共十个组团开发，汇粹环球水岸文化的精华，依次呈现南岸公园、蓝汀岸、观澜郡、凌湖峰、西水滨、澜桥湾、美仑港、朗晴堡、蔚蓝城、海逸湾十个不同特色组团风情。3) 此项目位于城郊结合区域，销售情况较好，推出项目基本售清。4) 项目内建筑规划、园林景观设计新颖，配套设施完善，多层两房户型设计较好，吸引了很多置业人士。.2、江西奥林匹克花园项目位置：南昌县区象湖新城，金沙大道西侧43、开 发 商：江西奥林匹克花园置业公司建筑规模：总占地647亩，总建筑面积60万物业类型: 多层、花园洋房、情景洋房、小高层绿 化 率：45%容 积 率：1.2总户数:5000户 型：一房：49.18-54 二房：84-106 三房：98-153 四房：111-157 复式：176销售价格：均价：4300元/；小高层：3900元/（均价） 花园洋房：4500元/（均价）开盘时间：2007-05-30（第三期）项目点评：1. 位于南昌象湖新城内，东临金沙大道，西为金沙二路，南接东莲路、北至芳草路。2. 整个社区包括4万余平方米商业、教育、娱乐等公建设施以及一座5000平方米的奥林匹克体育中心，9044、00平方米的奥林匹克运动公园，6个主题运动公园，3条奥运主题大道，4个奥运文化广场，127项室内外体育文化设施3. 项目覆盖率：22.8，绿化率大于45，拥有良好的自然生态条件成为健康生活的家园。4. 项目产品线比较丰富，涵盖了大部分户型，选择余地多。5. 销售情况良好，价格在周边地区同等产品基础上高一些。主要原因为奥林匹克品牌。.3、南昌居住主题公园项目位置：南昌县区象湖新城中心区金沙大道开 发 商：南昌平海房地产开发有限公司建筑规模：总占地1430亩，总建筑面积130万物业类型: 高层、多层、花园洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅绿 化 率：43.5%容 积 率：1.2总户数:9000户左45、右户 型：一房：47 二房：87-90 三房：98-153 复式：150-165销售价格：多层：3200元/（均价）；高层：4000元/（均价） 别墅：8800元/（均价）开盘时间：2005-05-01项目点评：1. 项目位于南昌象湖新城规划区，地处南昌市城南隔堤以南、雄溪河以西、抚河故道以东，与南昌市中心区相距9公里2. 项目内有大型会所、百亩中央休闲公园、商业街、大型商场、幼儿园、小学、社区医疗机构等。配套设施齐全。3. 项目为夏威夷风格，在项目景观设计上，充分利用了项目内水资源优势，打造出三水主题公园。4. 销售情况非常好。为区域内楼盘销售之最。5. 社区商业氛围较好，项目产品类型较多，46、以及目前周边生活配套较好，入住率比较高。.4、银河城项目位置：南昌县区xx南大道888号开 发 商：江西宏舜房地产开发有限公司建筑规模：总占地1500亩，总建筑面积150万物业类型: 多层、小高层绿 化 率：38%容 积 率：1.43总户数: 10123户户 型：二房：85-88 三房：105-125 四房：119-136销售价格： 均价：2600元/ 项目点评：1. 项目整体档次较低，主要针对城市中低收入人群。销售一般。2. 项目目内规划有幼儿园、学校、四星级酒店、商业街、会所、超市、运动场所等，配套齐全。未来生活、休闲、娱乐、运动，居住生活极其方便。3. 整个小区被城市规划路自然分成四块，47、一个中央水系公园及两条步行绿化系统将小区自然地联系在一起，休闲广场、喷泉泳池、绿化小品、景观雕塑等等点缀其中。简洁、明快的立面处理，银河城更显极具的现代化气息。、南昌高价项目分析.1、万科四季花城项目位置：高新技术开发区高新七路999号开 发 商：江西万科益达房地产发展有限公司建筑规模：总占地930亩，总建筑面积70万物业类型: 高层、小高层、花园洋房、公寓、多层绿 化 率：35%容 积 率：1.2总户数:5000户左右户 型：一房：54-69 二房：74-99 三房：101-152 复式：148-167销售价格：起价：5600元/ ； 均价：6200元/ 开盘时间：2005-01-20项目点48、评：1. 位于南昌市高新技术产业开发区火炬大道东艾溪湖畔，现在有了四条商业街，是目前万科集团在南昌的首个房地产开发项目.2. 项目分南北两区进行开发，采用简洁现代的欧洲小镇风情与南昌居住习俗相结合的开发。南区410亩已经开发完成，万北区500余亩正在开发中。3. 项目内配套设施有游泳池、健身房、体操房、沙弧球馆、放映厅、室内篮球场、羽毛球馆、兵乓球室、台球室、影音室、棋牌室、阅览室、咖啡座等。非常齐全。4. 户型产品丰富，设计人性化。最新一期为精装户型。销售情况良好。5. 项目南区为南昌发电储灰场，总面较大，可能会有一定的污染情况。.2、香溢花城项目位置：青山湖区湖滨东路1269号燕鸣岛公园北49、侧开 发 商：浙江烟草.南昌中溢置业建筑规模：总占地483亩，总建筑面积50万物业类型: 别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高层绿 化 率：45%容 积 率：1.5总户数:5000户左右户 型：一房：54-69 二房：74-99 三房：101-152 复式：148-167销售价格： 均价：6500元/ 洋房：8000-8500元/项目点评：1. 位于青山湖东大门广场南、北两侧。项目开发理念为“关怀人生、创造新生活”,力图营造出城市中央高尚生活区的概念，建筑风格为美式西班牙风格，体现亲水型、休闲型、观光型和人文特色。.2. 周边环境非常好，配套不是很方便；但是项目内配套相对完善。3. 开发商实力50、强，有很强的项目开发实力及销售经验。4. 利用临湖地域优势，结合环境、保护自然景观，建筑布局合理，景观丰富有序、富有创意，独特而大气。5. 项目景观强调整体的和谐、功能的需求、局部组团的个性、文化内涵的体现、健康休闲环境的营造、景观细节的完善。.3、水榭花都项目位置：青云谱区象湖公园（施尧路）开 发 商：江西金球房地产开发有限公司建筑规模：总占地118666，总建筑面积266366物业类型: 小高层，高层，叠加别墅绿 化 率：48%容 积 率：1.8总户数: 1282户户 型：三房：128-149 四房：162-169 四房：273-333销售价格： 均价：6800元/ 别墅：15000元/开51、盘时间：2007-06-23项目点评：1. 100%湖视率的纯象湖都市全景生活。小区整体规划设计以人为本，最大化挖掘项目环境优势，力争看湖的户数最大化。.2. 小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等。车位配比超过1：1。配套设施完善齐全。3. 区域内少数高尚楼盘，销售成绩非常好。4. 本项目作为象湖区域品质和价格较高的楼盘，在环境和房型的设计上都很有优势，是城区高价楼盘的标榜。、南昌别墅项目分析.1、绿地新城项目位置：南昌县区迎宾大道上海庄园路100号开 发 商：上海绿地集团有限公司南昌绿都置业有限公司建筑规模：总占地832500，总建筑面积40万物业类型: 独栋、52、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅绿 化 率：47%容 积 率：0.5总户数: 1762户户 型：别墅：190-264 销售价格： 均价：12000元/ 开盘时间：2006-07-30项目点评：1. 环境非常好，高档别墅区，面临湖；南昌唯一离市区最近的别墅。.2. 开发商实力强大，品牌力大，使得项目品牌优势明显。3. 项目内配套设施齐全，所内设泳池，健身房，酒吧，棋牌室，幼儿园，网球场，足球场,篮球场、超市便利店等，小区内还分布一些零星商业配套。4. 智能化配置保证项目内的安全型。5. 风格差异太大，影响项目的协调性。、度假型楼盘分析.1、庐山华侨温泉项目位置：庐山星子县温泉渡假区开 发 商：斯达远53、东置业建筑规模：总占地面积99200总建筑面积59510物业类型:多层容积率:0.6绿 化 率：48 %总户数: 480户户 型： 70-150 销售价格： 均价：4300元/ 项目点评：项目按四星级标准建设的酒店以其纯正的西班牙建筑风格既彰显了宫庭建筑的稳重和大气，又洋溢出地中海的浪漫和奔放，充满了异国风情，依山而建的休闲度假公寓犹如朵朵红花掩映在翠绿丛中，中西合壁的园林景观借助贯穿园区的温泉河水、让人留连忘返的氰氲“灵汤”、登高眺远的天然氧吧和良好的生态植被营造出自然，典雅和精致的氛围，园区配备的多功能会议室、中西餐厅、动感娱乐、特色温泉养生等保健、休闲设施，动静相宜，各得其所，既适宜团体54、会议、培训或短期旅游度假，又适合中长期休闲居住，特设的老人和儿童活动专区，充分体现人文关怀。庐山温泉华侨度假村的建设，不仅仅在于引进国外休闲经济的发展理念，为都市人提供温泉沐浴、休闲保健、生态旅游以及集住、餐、娱、购于一体的多元复合型休闲方式，从而满足人们愉悦身心，体验人生价值，享受生活乐趣的需求，更是构建了一座江西与海外扩大交流与沟通的平台，让更多的海外人士寓庐山温泉休闲养生中加深对江西改革开放和经济发展战略的了解和认识，以此吸引更多的海外人士来江西旅游观光、投资兴业、休养生息。.2、庐山阳光温泉度假村项目位置：庐山南星子县温泉镇天体温泉渡假村对面开 发 商：九江通圣置业有限公司建筑规模：总55、建筑面积40000物业类型: 别墅、多层总户数: 220户左右户 型：一房：35-68 三房：105-125 四房：119-136销售价格： 均价：3800元/ 项目点评：1. 项目为一家集住宿、餐饮、娱乐、会议、商务、健身等功能为一体的产权式酒店。业主可委托经营，年固定回报5%+净利润分红，每年享受22天免费入住权。2. 位于庐山星子县内，坐北朝南，北靠庐山汉阳峰、男对黄龙山，周边景点众多，有鄱阳湖、秀峰、桃花源、太乙村、爱莲池等。3. 销售情况较好，在85%以上。价格偏低。4. 24小时保安及监控等物业管理，以及酒店式服务。非常享受。、总体综述从房地产的市场特征区分，南昌市房地产开发面积普56、遍较大，小区住宅密度低，容积率低。主要体现在城郊结合部，因城市面积不大，城郊之间距离也不远，销售情况非常的好。从南昌楼盘的外立、产品、推广等方面看，品质逐渐提升，科技含量高，现代风格浓。南昌楼市的整体素质较高，开发商普遍对楼盘品质要求很高。从建筑形态来看，地区多以多层、小高层为主，高层住宅较少，带有少量额独立别墅、叠层别墅。南昌市均价5000-6000元每平方米之间，豪宅价格也基本过万元，城郊区域价格在3500-4500元每平方米之间。从调查来看，南昌是房地产销售情况要比非常的好，而且价格上升幅度也很大，销售周期基本都在1年左右。2.4、SWOT分析项目区域靠近抚河，位于320国道与温厚高速公57、路之间，地理位置绝佳。正在施工中南昌市外环线也将与项目相邻，项目距离南昌市区中心约35公里，距离京九线向塘火车站10 公里，距离昌北国际机场60余公里，目前市区驱车前往需4050分钟。地块位于省蚕桑茶叶研究所范围内。良好的空气质量和环境质量都属于南昌市各自然生态区域之首。、优势（S）分析优势一：具备良好区位优势直隶南昌市未来最具活力的江西xx“两江”生态农业走廊规划核心区域；温厚高速、320国道、南昌外环线多条路线形成地块区域未来良好的交通环流。在未来极佳交通网络的支持下，项目可最大程度的覆盖及辐射江西、湖北等周边多个县市，形成良好的1小时生活圈。项目覆盖范围的大小会直接决定项目整体的生命力，58、因此良好的区位辐射能力是项目成功的支点之一。优势二：生态环境良好xx乡位于南昌县东南端，人文荟萃，风景优美，自然资源丰富，特产充裕，具有特色的茶园景观、果树景观、桑蚕养殖景观等，生态环境优良。主要有白虎岭生态林、花木基地、茶园、植物园、十里荷塘、抚河白沙洲自然景观等，自然环境十分优越，附近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。优势三：政府强力支持从南昌市政府到南昌县到xx乡人民政府再到省蚕桑茶叶研究所都十分重视“xx”两江生态农业走廊的建设，不但在政策上与以扶持，同时在具体的基础建设上包括跨桥线，项目征用土地和房屋拆迁、变电站建设、景观大道建设上都已安排建设资金并付之行动，良好的政策59、支持会成为项目源源不断的动力。优势四：开发条件优势项目地处南昌市郊区，土地出让价格较低，规划范围内几乎没有居民，便于统一规划，集中征用、集中开发，拆迁补偿成本低，具有良好的成本优势。两江生态走廊目前只是在概念规划阶段，大多数项目尚处在研讨过程，这为前期3000亩植物园的发展又提供的广阔的想像空间，几乎可以想像成为3000亩植物园为86平方公里生态区域发展的启动区。在政府良好的政策支持下，投资商的精心打造下有理由相信未来两江生态走廊的整体开发前景是具有非常大的优势。、劣势(W)分析劣势一：地产开发程度为零，市场培育成本高目前南昌市的房地产市场发展相比前几年虽有所进步，但开发还是主要集中在中心城区60、，离市场的真正成熟还有一段距离。项目所处的区域周边房地产开发程度很小，并多为低档住宅为主。xx乡整个区域主要以农业生产为主，目前没有任何地产开发项目，市场知名度、口碑相对较差并离市区较远，开发面积又大，要消耗到这么大面积的住宅体量，这个市场还需要一定的时间来培育，时间成本较高。劣势二：配套设施不健全，开发成本加大区域内无高校、旅游景点、市府职能机关、大型厂矿等极具人气的重点配套，虽距离小蓝工业园区较近，有一定的固定辐射客户群体，但小蓝工业园区上属于启动阶段，相较其他工业园成熟度有较大差距。配套产业链的匮乏直接带来了周边人气的不足，亦直接导致项目开发的机会成本增加。区域成熟度较低也直接导致了生活61、配套设施的不健全，住宿、餐饮、医疗、商业等设施缺乏，目前只有当地省蚕茶研究所有招待所和餐厅设施。在今后的项目开发中只能依靠项目自身提供配套，相应成本会有所增加。劣势三：道路情况差，并设有收费站，建议自建“生命线”项目距离南昌市区35公里，距离南昌县城23公里，交通距离不长但目前道路路面损坏严重，直接导致行车时间过长，并沿途建筑、景观陈旧杂乱如在项目面市之前得不到有效改善道路质量的不足会对项目品牌建立带来极大的阻力。连接南昌市的320国道及温厚高速均设有收费站，将会增加进入车辆成本，国道收费站虽有后移的计划，但实施时间有为重要。项目目前地块内连接国道与温厚高速的规划景观路宽28米总长9公里，计划62、一期5公里明年年底通车。这条景观路可以说是本地块的“生命线”，对于开发前景尤为关键。建议投资商能以自行投资土地置换的形式自行建设此条公路，将主动权掌握在自己手中。、机会(O)分析机会一：南昌市经济发展良好，新主题新概念住宅项目需求加大南昌市经济发展发展迅速，IPO与GDP都呈上升趋势，南昌经济发展良好，现阶段高收入人群对居住需求越来越高，不断推出的新主题概念的项目吸引力越强就越成功。随着高收入人群的不断增多，对新主题新概念的住宅项目需求也将不断加大。机会二：南昌地产持续升温房地产销售整体处于上升阶段，南昌的房地产市场有很大的发展空间。随着较多外来投资者选择来南昌投资，地产的发展处在一个有利的宏63、观背景中。目前南昌市地产的开发已经呈现出强劲的增长势头，超大盘、精品盘不断推出，房地产成交价格呈上涨态势。机会三：城区土地成本稳步提升，项目具成本优势近年来南昌市土地招拍挂的成交价稳步上升，2007年市区土地成交的楼面地价已达5000元/平方米以上，将会拉动周边地价的上升，项目目前地价还不算高，具有成本优势。靠近主城区的开发区地块存量已很少，土地成本随之水涨船高，因此适当的土地储备将关系到企业的长远发展。机会四：低密度项目稀缺随着国家对房地产市场宏观调控的加强，别墅类项目已经禁止审批，低密度项目渐成稀缺。南昌市低密度住宅项目成交价位居排名前列，周边地区的别墅类休闲度假项目销售价格也高出其它住宅64、投资项目很多。因此低密度的项目将成为高收入人群关注的重点之一。机会五：“两江一园”生态走廊建设为项目提供了良好的发展机遇南昌植物园做为“两江一园”生态走廊建设的重要组成部分，项目与植物园相邻，不仅可以使配套、路网全面完善，而且基础设施建设和相关投资领域需求会有很大增长。不仅对xx乡经济,而且对区域内经济发展起到很大拉动作用。项目也会非常好的发展。、威胁性（T）分析威胁一：其它区域竞争对手xx乡“两江一园”生态走廊的建设与周边的村镇存在竞争，在古建筑、人文等方面欠缺优势，在旅游景点建设上发展相对滞后。如何提升项目亮点，开发出吸引人气的旅游项目将是项目成功的关键点之一。威胁二：保障农民利益xx乡65、发展要以保障农民利益，带动农民致富发展为前提。达到共同发展，共同致富。只有体现出农民富裕、政府政绩、企业效益才是真正成功的项目。也将会为项目长远发展打下坚实的基础。威胁三：全国大盘开发前景堪忧面对全国越来越多的大盘涌现，项目不但要营造优良的居住环境，更要提高综合配套，解决各类生活配套问题，避免演变成一座空城。这需要开发商的规划设计要完善，相对增加投资成本，增加投资风险。威胁四：地产远景不明朗由于房地产市场的飞速发展，房地产成交价格不断上涨，土地招拍挂的成交价也连创新高，国家对房地产开发连续出台抑制政策，相关政策的连续出台，其所带来的影响不容忽视。地产远景不明朗。2.5、综述全国住宅郊区化的发展66、趋势二战后，西方老城市以地铁和高速公路为基础，出现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为中产阶层的居住方式。九十年代初期，中国较发达的大城市北京、上海、广州相继出现住宅城郊化。针对中产阶级以大规模小住宅为发展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。因此随着南昌的城市发展，住宅郊区化将会大规模出现，项目正好近来非常好的发展机会。旅游地产潜在需求旺盛随着人民生活水平的日益提高，购置第二住宅成为大趋势；休闲旅游促进旅游房地产发展；闲暇时间增加；住房条件改善促进旅游房地产发展；政策的支持，为旅游房地产提供了发展的动力；基础设施的67、改善为旅游房地产发展提供了有力保障。南昌xx项目开发中交通路网的建设是项目成功的先决条件之一，开发商应该主动担负起景观道路的建设工作，将主动权掌握在自己手中，通过土地置换方式取得政府的支持；本地块具有旅游地产发展的基础，但是目前全国旅游地产已是热门，各地纷纷推出大型旅游地产，竞争巨大，项目发展亮点设计是规避竞争、项目成功的条件之二。本项目地域极具可持续发展条件，建议项目发展10年方向为：以旅游地产带动项目前期发展，创造品牌，经过8-10年开发打造一个十年发展的生态新城的理想模式，将社会，经济，生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性，人口规模，公用空间，交通系统，就业机会和自然环境的整体协68、调开发。重新唤起人们对建设精彩持久住宅区的热情。 计划在810年内建设成为一个集居住，教育，旅游，休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。三、项目发展模式建议3.1、总体发展方向建议发展目标：8-10年内将xx发展成为完整综合性新城镇。发展节奏建议：启动阶段：依托旅游概念打造全新旅游地产，通过旅游发展及深化项目品牌市场认知度；10年目标：打造一座86平方公里新城镇3.2、生态居住新城定位建议汲取国内外在住宅小区建设方面的最新设计思想“城市新生活”，更新唤起人们对建设精彩持久的住宅小区的热情。3.3、生态居住新城发展概念建议新城规划概念建议规划理念xx区域是一块难得的自然原生态地块，目标是在8669、平方公里土地上大规模开发生态居住区，建成有湿地、水系、野鸟、茶园、植物园的生态居住区，成为对华中地区乃至全国的先例。作为可持续性发展的生态社区在中国率先实践之一。因此建议项目将“经筑文脉”优秀小区的基本要素”“良好的城市形态”三个设计思想结合在一起。依据土地原有的特点和周边环境的影响，基于新市镇建设计划及原则，最终形成一个具有底蕴、经得起时间考验的优秀小区。规划可借鉴国外理念：美国锡莱瑞辛生态居住区和澳大利亚哈利法克斯生态城的开发模式。锡莱瑞辛生态居住区位于美国佛罗里达州，是美国当代十个典范住宅社区之一。居住区周边有4700英亩的自然保护区，保护那些濒临灭绝的生物，实际开发区域只占整体的13，70、其余区域则被修建成开放式广场、自然保护区和湿地缓冲带，它的定居型住宅大多临湖而建。哈利法克斯生态城是澳大利亚第一例生态城市，它提出生态城开发模式，主要是恢复退化的土地、适应生物区，开发模式与景观、土地固有形式相适应，保护现存的生态特征。创造安全、健康的居住、工作和休闲空间。3.4、规划原则关注生态，在发展中综合考虑水体，湿地和野生动物；为所有居住类型提供城市氛围，创造一种多功能整合的新型人工环境；城市的交互性、易达性，创造一个以情景大道为脊骨，共同连接区域，功能分区和分期的独特的城市环境；3.5、总体规划项目将宏观社会性、生态、复合、国际、人文作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性、人口规模71、公用空间、交通系统，分期规划多个居住组团。3.6、启动区发展方向建议xx区域在前期发展方向上建议以旅游地产项目做为启动龙头，采取滚动开发模式，满足旅游观光、休闲度假、商务会议、居住等功能，结合xx所特有的茶园、花木基地、植物园等自然景观，集民族建筑特色于一体的复合式旅游地产项目。旅游地产，广义的说，包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。在国内也有把旅游地产称为旅游景观房地产，它是指依托周边丰富旅游资源（包括自然旅游资源、人文旅游资源），借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营动作的房地产项目。与中国旅游地产早期的卖地滚动发展模式相比目前国内旅游地产72、正处在一个全面开花的局面，开发模式也各具特色，本司认为目前较为具有代表性的旅游地产开发模式有：、康体娱乐式地产（高尔夫旅游地产）主题：项目建设要有明确主题（如高尔夫），围绕主题进行开发休闲运动区的种类有很多，其中也包括和各种类型的不动产开发相结合方式。高尔夫度假区整体开发已被市场所认同。高尔夫球场大多是规模较大，而且能够让人印象深刻、留连忘返的地方。一流的高尔夫度假村能够增加附近土地的价值。一个有高尔夫球场的开发区域大多是用高尔夫球场相邻的土地增值部分分期补偿高尔夫球场的前期费用。这种策略的变化很多，每个个案的做法都不同，但基本动机是一样的。些外，高尔夫球场还能够成为以后的赢利部门。一个设施完73、备的高尔夫球场（包括其他休闲设施）可以增加整个区域的信誉，并有效提升开发区域的整体形像，这对于豪宅的品牌建立尤为有效。同类型开发模式：游艇会旅游地产。中国代表项目：以深圳观澜湖高尔夫别墅为代表的各地高尔夫别墅项目；珠海游艇俱乐部别墅等深圳观澜湖上堤项目成功点：在中国高尔夫生活为他们带来的对于居者身份及品位的认同。观澜湖高尔夫大宅依托定位为世界最大的高尔夫球会所展现的身份象征，迅速的在市场上成功奠定了其豪华高档的品牌形象，与青葱的球场相映成辉，尽显豪宅风范。其奢华高贵的气质和与时俱增的价值，使其赢得了“别墅中的劳斯莱斯”的美誉。、风景度假结合商务开发模式地区根求自身具有的先天良好的风景旅游资源，74、侧重点考虑健康娱乐设施的配置，开发完备的服务项目如：高尔夫球场、网球场、住宿客房、会议室、餐厅、要能满足不同规模的会议要求。周围相应进行住宅开发，根求具有度假的乡野情调，大多以第二居所的形式吸引群体前往。中国代表项目：黄山牯牛降风景度假区度假别墅、乡村客栈；广东雁南飞茶田度假村；三亚阳光海岸度假别墅等黄山牯牛降风景度假区项目成功点：黄山牯牛降风景度假区以生态旅游产业做为支柱，以保护生态和自然环境为重，山更绿，水更清，生态更好。同时先后修通12公里公路，并全部实现“黑色化”，重点整治景区内乱搭乱建和脏、乱、差现象，实现村庄道路硬化。通过整治农民居住条件和居住环境的得到了质的改变，村容村貌焕然一新75、。政府引导造就了富裕的乡村加快村民的脱贫脱困步伐，依托丰富的生态资源及特色资源-富硒，兴办茶厂，生产富硒茶，创建了“公司基地农户”的经营机制，形成了产业化经营格局。生态景区景点的开发带动了当地经济的发展。游客的纷至沓来，吸引农户积极开办“农家乐”。、复合式旅游地产模式复合式旅游度假区，在内容上有各种休闲活动可以选择，在功能上除了提供住宿、餐饮之外，最主要的是提供主题娱乐设施供度假使用，以及提供度假、商洽、会议场所，并且可以当作不动产投资最终成为自住别墅（第一居所）。成功的复合式旅游地产的开发，大多会使非永久性居民，逐渐成为永久居民。一般项目规模较大，自成体系。有独立的交通和综合服务设施，包括医76、院、学校等。此种开发模式对大面积的土地开发尤为适合，本司建议本项目亦采用此种开发模式。中国代表项目：深圳华侨城；杭州第一世界；天津东丽湖；武汉长江乐园（建设中）等深圳华侨城深圳华侨城旅游度假区相继建成了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园以及深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积近5平方公里的文化旅游度假区。深圳世界之窗 面积48公顷，荟萃世界著名的文化历77、史景观、自然风光、民俗风情、民间歌舞和大型演出于一园，先后推出了科罗拉多大峡谷探险漂流、金字塔幻想馆、阿尔卑斯山室内滑雪场、亚马逊丛林穿梭、富士山环绕数码影院等游客参与性的主题游乐项目。每年定期举办“国际啤酒节”、“日本樱花节”、“埃及文化周”、“印度文化周”、“印地安文化周”等活动。锦绣中华微缩景区 占地30公顷，汇集了中国五千年历史文化和风景名胜，是世界上面积最大的实景微缩景区，景区的80多个景点按中国版图位置分布，它集中反映了中国多民族国家风格迥异的建筑、生活习俗和风土人情。“一步迈进历史，一日畅游中国”是锦绣中华微缩景区的生动写照。深圳欢乐谷 占地35万平方米，总投资8亿元人民币，是将78、文化景观和器械游乐结合于一体的高科技现代主题乐园。欢乐谷以弘扬文化、回归自然为背景，使游客充分体验与众不同、梦幻缤纷的欢乐时空。是中国二十一世纪的欢乐王国。欢乐谷的精彩活动源源不断，表演风格独特，每年举办新春欢乐节、国际极限运动大赛、玛雅狂欢节、国际魔术节、流行音乐节。中国民俗文化村 是国内第一个荟萃各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑于一园的大型文化游览景区，它占地20公顷，村内24个各具特色的山寨、庭院和街市按原貌原比例建成，并以“源于生活，高于生活，荟萃精华，有所取舍”为建村原则，从不同角度多侧面地反映了中国丰富多彩的民俗文化。每年要举办“火把节”、“泼水节”等各种民俗节庆活动，村寨的风情79、表演、中心剧场的民族歌舞表演和民族文化广场的大型广场艺术汇演，从三个不同层次将民族歌舞艺术的神韵展示得淋漓尽致3.7、项目发展模式建议直线诠释复合式旅游度假新城我们在营造：一处都市新居，与繁华近在咫尺；一处绿意无尽，和谐至美的空间；一处碧波荡漾，春色无边的景致；一处和风煦日，邻里无间的场景；一处优越尊贵的写意天地； 一抹蓝，一串绿，勾画出一片世间桃源。 A haven of tranquility that brings together nature and luxury in perfect harmony.项目坐落于“两江一园”生态走廊，空气清新，自然环境优美，占地约1000亩。以江南文80、化为灵魂，集餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、商务会议、投资为一体，打造成为中国中部最大的生态园林式度假、商务、旅游、休闲、接待基地旅游观光功能：南昌xx项目在景观设计上应满足第一位的功能旅游观光，吸引众多游人前来参观游览，游览就会有消费，就会有商机；休闲度假功能：打造优美的环境、独特的休闲空间，使人愿意而安排来这里休闲度假，客栈和酒店提供了人们居住的场所，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，很有安逸、清静的氛围。商务活动功能：提供商务活动的场所，会议、谈判活动都可以安排在这里。居住功能：南昌xx项目最主要的功能，就是民居。抓住了现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，建议民居采用复式结构，外观81、古色古香，可设计成“口”字形、Townhouse，均配有私家花园，配套设施完备，内部结构应满足现代化的居家生活使用功能，定位于高尚住宅。、建筑风格建议中国传统民居风格多样，流派众多，可选取其中最具代表性的建筑来打造xx复合式旅游新城，建筑风格建议多样化，体现出整体清幽、古朴，环境静雅，格调有异，落成雅致，平步廊斗折可见，穿行风雨，花卉野趣，情怀隽永。可借鉴川西民居、苏州民居、云南民居、唐风区建筑风格；住宅可设计为全复式，独有三层空间；充分体现中国传统建筑的精华，巧妙的组合了各种特色建筑符号，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现82、代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。居住区被迂回环绕的水环境所穿插。潺潺流水从每户人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。大宅门在中国人心目中，“宅”不仅仅是栖身之所，更是一种心理与精神的依托，几千年的居住文化，使得“宅”的理想深入中国人的血脉，成为中国人心中的最高居住境界。大宅门独立宅院中前庭（花园）后院（花园）内天井的设计，传承了中式宅院的庭院生活方式，带着浓重的中式人文意境，代表着中国先贤居住形态的追溯和创新。在归根溯源的同时，吸纳现代建筑设计对居住的合理性，带来符合现代生活方式的舒适感。中式围墙围合出院落空间，使私家院落更为充分利用，可张扬个性，创造出形式和83、风格各异的庭院绿化空间和院落功能空间。叩门入前庭，庭内一隅植被葱茏的景致可以把世俗的烦怨一一涤荡。拾级而上进入室内，抬眼望见精巧雅致的天井花园，这样一个风雨不侵的小天地将整个室内与自然环境巧妙的融合在了一起。穿过客厅，落地玻窗又将后花园的风景尽显眼底，如茵草坪间有青石板铺路，一丛翠竹高过园墙于风中飒然摇曳，墙角一株老树树荫撒落大半过院子，清风徐徐，合家围坐，好一幅理想的居家图画。“前庭后院，独立宅院”规划布局建议采用曲线、联排式布局，以两联排、三联排为主，少数独栋和多联排相组合，设计应满足南北向，采光好。楼幢之间要错落有致，视野开阔；住宅区道路需通畅、平顺，车辆可便捷地到达每家花园路口。、园林84、建议建议采用中国传统造园技法与现代规划理念相结合，设计出中国古典式园林，体现出园林清幽、古朴，营造风情园林，自然写意的意境。园林诗情画意，建造出“无一景无典故，无一字无出处”的邻里共享景观。传统民居产品则融入中国园林的意境之中，以水境见长，一条水带环绕园内，有小湖、有假山、有亭阁、有石峰。水流如音乐节奏，旋律优美，漫步其中，景叠情悦。宅前宅后都有溪流，须搭桥而过，环路两侧，种植绿荫合抱的高大乔木。园区有宽大的水域面积，在布局上与自然和谐统一，徜徉园区内，但见水波激荡，水气氤氲，拱桥、亭台、回廊、舞榭间陈其间；道路两旁青树翠蔓，参差披拂，各住宅院落则散布于清溪叠翠之间，临水而居，随意体味恬淡从容85、的人生意境。、配套建议南昌xx项目不但只提供建筑物和配套设施，更是提供享受一种生活方式。“完美生活，xx开始”，提供给业主享受与尊荣。建议设计完善的功能配套设施，包括但不限于集中式的生活中心休闲广场，包括足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、排球场、室外游泳池和室内恒温游泳池、乒乓球室等运动健身场所，诊所、幼稚园、美容中心，传统小吃街，传统工艺品街，红色旅游纪念微缩景区，市区专线公交车；儿童游乐场、成人秋千、酒吧、水车；精品荟萃的购物中心等基础配套等。 、主题公园探讨项目位于南昌植物园，南昌植物园规划占地面积约1000亩，用地整体位于江西省蚕桑茶叶研究所境内，周边全部都是茶园、水库、果树等。整个x86、x乡缺乏旅游资源，而一个大型项目成功的关键就在于具有自身的主题。如深圳华侨城兴建中国第一个主题公园锦绣中华微缩景区，并相继成功建设了中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区，截止目前，华侨城旅游度假区累计接待游客超过8500万人次。欢乐谷于1998 年建设一期工程，占地 17 万平方米； 2002 年再造二期，乐园面积和游乐项目翻番； 2005 年进行产品再升级，建设三期欢乐时光项目，常年开设嘉年华夜场，累计投资 15 亿元。锦绣中华和中国民俗文化村是融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体，是全世界最大的现代中国87、文化主题公园，被国家旅游局誉为开主题公园先河之作。锦绣中华微缩景区占地30万平方米，中国民俗文化村占地20多万平方米，总投资5亿元。深圳世界之窗做为大型文化旅游景区，占地48万平方米，以弘扬世界文化为主题，集世界著名景观、自然风光、民俗风情和民间歌舞于一园，再现了一个美妙的世界，投资约6.5亿元。通过上述资料对比，投资大型主题公园对吸引游客，形成长期的旅游收入起到十分关键的作用，但是也需要看出其投资额巨大，需要非常长的时间进行运营，同时其品牌知名度也十分重要，如香港迪斯尼乐园对国内旅客的吸引力是不容忽视的。主题公园的规划和建设对开发商的实力要求极高，不但要资金雄厚，还需要有相当强的公园管理运营88、能力，和抗风险能力。而且主题公园的运营状况也是不可预测的。在主题公园的规划建设上需要慎重！、目标客户南昌市高购买力消费者对居住质量的要求正不断的提高，注重项目的总体品牌形象、园林、户型设计，对物业管理也提出了比较高的要求。目前南昌核心区内大多为容积率高、规模较小的项目，周边项目受交通路网、环境、教育、生活、金融等生活配套设施不完善的影响，还未形成中高收入人群购房的首选地区。市场调研可以看出，高收入人群还是对别墅类项目情有独钟，其中绿地兰宫纯别墅项目受到高收入购房者青睐，项目大部分已售罄，销售价格也一再提升。项目规模较大、物业管理水平高、环境优美、高档品质的住宅产品是目前市场上最受欢迎的。目标客89、户：按地域来源分析：南昌市范围内高收入阶层居民辐射范围内资金雄厚者从客户地域来源方面分析：项目主要目标客户应为南昌市高收入居民。他们的家庭都在南昌在经济实力有一定的积累以后，希望能提高生活居住的质量，体现身份价值。对中华民居有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的人群，同时包括其他注重休闲生活模式、追求个性的都市人群等。按职业分析：经商人士；政府机关、事业单位公务员阶层；企业管理层、项目概念定位复合式旅游新城镇项目主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第90、二居住”体系。项目的价格比原版别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不压于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。川西建筑、苏州建筑、云南建筑、国外建筑在项目相互交织，和谐互映证明了住宅文明包罗万象，并散发出芬芳各异的生活情韵。荟萃知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁地域特色的游玩设施从不同角度叙述着赣的故事，成功抵达现代都市人的怀旧思绪。以江南文化为灵魂，集餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、商务会议、投资为一体，中国中部最大的生态园林式商务、旅游、休闲接待基地、项目开发时间表2008年开始启动，首先建设南昌植物园项目，建设91、时间为3年，然后进行房地产项目建设，可分为三期开发，每期开发时间为1年。根据项目周边建设及房地产市场发展实际情况，总开发周期暂定为6年，可适时调整。开发时间南昌植物园房地产开发一期房地产开发二期房地产开发三期20082010年2011年2012年2013年项目档次的基本分析：不同房地产项目所应具备的地产因子一般地，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：表一：地产因子与定位关系地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅别墅豪宅中高档洋房、别墅住宅说明对公共效能的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区对商务功能的距离感很强一般一般弱与工作地点的距离感不强对噪音、环境干扰的适应性强92、较强弱很弱不宜面临交通主（快）干道、高压线、工厂、闹市等对小区（菜市场）配套要求高很高高高不宜商场上加住宅小区物业管理的要求低不高高很高应有高水准专业物业管理公司建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计容积率、覆盖率要求无一般低低低密度豪宅对休闲空间、绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所用小区景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源行销概念引入要求一般无高很高概念为项目精神核心，形成差异表二：本项目地产因子对比优越的自然景观超大面积的植物园景观高绿化率50%以上高绿化率规划建筑规划独特新颖，景观宜人先进的物业管理社区人文物业管理模式建材的选用健康、环保、节能为材料运用主体功能完善93、公共配套、小区配套相结合极具投资潜力复合型旅游新城，升值潜力较大以上分析表明：本项目地块具备所有高档别墅开发所必须的地产因子，是较理想的别墅类住宅地块。、项目价格定位项目价格的定位，主要参考以下几方面的因素：项目本身的成本市场容量及接受能力项目远景发展空间竞争者的价格市场供求关系总之价格的制定，既要以利润最大化为目标，又要具有竞争力，由于本项目在片区内无同类竞争对手，结合南昌市目前房地产市场成交均价4400元/平方米，以每年8%上涨，结合同类物业价格及片区价格水平及项目开盘时间的不同，对本项目首期产品的价格定位建议为：别墅类住宅： 2011年开盘 均价：6000元/2012年开盘 均价：65094、0元/2013年开盘 均价：7000元/商业：项目商业主要服务于自身配套，建议由开发商统一经营管理，以租赁为主，故不计算销售价格，待项目周边开发成熟可考虑出售。现暂不定价。以上价格为核心价格，还应综合考虑景观、朝向、层高等因素影响程度，再以科学化的方式相互调整以及项目上市时的价格预测性。四、经营状况和财务状况的预测4.1、容积率建议建议0.54.2、建筑用地平衡表建筑用地平衡表项目编号用地类型面积（）所占比例（%）备注1规划总面积1333333 1 不包括预留用地2建筑占地面积222222 0.17 3道路铺装200000 0.15 包括木栈道、停车场等4水体133333 0.10 5绿化7795、7778 0.58 6建筑总面积666667 7容积率0.54.3、开发成本经济效益分析采用保守统计原则，按静态经济分析进行计算总成本总开发成本+销售税费总开发成本=土地费用+基础设施配套费+前期工程+施工手续费+主体建安工程费+配套设施费+人防及停车库费用+不可预见费用+维修基金+管理费用+财务费用销售税费销售费用+销售税金资金测算原则：远近结合、大小适当、配置科学、合理测算序号费用明细及取值1土地费用8万/亩2基础设施配套费101元/3前期工程42元/4施工手续费19元/5主体建安工程费800元/6配套设施费300元/7人防及停车库费用100元/8不可预见费用(5+6+7)3%9维修基金296、4元/10管理费用(1+2+3+4+5+6+7+8+9)3%11财务费用(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)7.29%3年12销售税金(5.8%+0.5%+0.3%+15%33%)=11.55%13销售费用按销售收入3%计算注：本计划指标数据以当地规划部分最后审定方案为准，地价以实际成交价为准。联排类别墅销售均价价格暂以6000元/，销售率达100%计算成本别墅类住宅533333投资成本(元/平方米)1951销售费用(元/平方米)180销售税金(元/平方米)693总成本(元/平方米)2824注：别墅类住宅开发成本按静态经济分析进行计算4.4、别墅类住宅开发投资收益估算表别墅类住宅开发投97、资收益估算表项目面积建筑成本单价销售价格销售额总投资总销售额平方米元/平方米元/平方米万元万元万元占地面积222222176605别墅类建筑面积5333332824配套建筑面积1333331951别墅类可销售面积5333336000320000320000销售收入销售单价元销售总收入万元盈利万元项目容积率 0.51333333总成本176605（万元）6000320000143395 6500346667 166182 7000373333 188968 投资汇总：项目资本金按静态投资35%计。资本金构成为开发企业自筹35%，其余资金拟通过申请银行贷款解决，住宅开发贷款年利率8.59%（贷款利98、率以中国人民银行公布一至三年中长期贷款利率7.47%为基准，房地产开发上浮10%30%，现取上浮数值15%）。南昌植物园建设期暂定为3年（20082010年），别墅类住宅及配套建设期为3年（20112013年）。4.5、别墅类住宅开发方案投资估算表 别墅类住宅开发方案投资估算表 单位：万元序号项目静态投资建设期贷款利息总投资1景观大道施工460010947092南昌植物园150001310163103住宅开发17660515418192023合计196205168372130424.6、别墅类住宅开发方案投资计划表 别墅类住宅开发方案投资计划表 单位：万元序号项目建设期合计200820092099、10201120122013一投资计划1景观大道施工460046002南昌植物园500050005000150003别墅类住宅开发投资5886858868588681766054建设期贷款利息268687100728636316569516837小计986856876007617316518564563213042分年投资比例4.63%2.67%2.82%28.98%30.60%30.31%100.00%依靠别墅类住宅开发方案借款期利息计算包括住宅销售盈利，可用于偿还贷款。故利息计算只包含建设期贷款利息。五、潜在风险提示及措施通过对南昌市房地产市场的调查及类似项目的了解，自2004年以来，南昌100、房地产市场发展迅猛，各主要经济指标稳步增长；大型房地产项目在南昌市发展迅猛，整个南昌城市规划建设的加速，房地产开发企业迎来发展机遇；市民消费观念比较冲动，房地产市场消费需要引导；大型项目销售情况良好，别墅类项目供应量偏低，房地产市场发展前景相对乐观。但国家针对房地产市场的宏观调控政策不断出台，政策信号也逐渐明确。即不希望房价上涨过快，解决中低收入人群的购房需求。不能确定国家在未来的一段时间内还会继续出台强硬的调控政策，房地产市场的上涨趋势是否会因此受到抑制？人民银行的贷款利率水平也不断上调，这也将加大房地产企业的开发成本。同时在规划设计上，国家对别墅类项目审批越发严格，对项目的规划设计会造成一101、定影响。项目地块目前地产开发程度为零，未形成品牌度和知名度，市场还需要一定的时间来培育，时间成本较高。项目区域内配套设施缺乏，无高校、旅游景点、市府职能机关、大型厂矿等极具人气的重点配套，在今后的项目开发中只能依靠项目自身提供配套，相应成本会有所增加。区域内道路情况差，并设有收费站。增加进入车辆成本，国道收费站虽有后移的计划，但实施时间尤为重要。项目开发风险与机遇并存，尽量规避风险，实现收益是前期规划所需重视的问题。建设在“景观大道”这条生命线的建设上，开发商采取主动，以土地置换的形式自行建设此条公路，将主动权掌握在自己手中。在开发节奏上以稳步推进为主，先期建设南昌植物园，建议以旅游地产项目做102、为启动龙头，采取滚动开发模式，满足旅游观光、休闲度假、商务会议、居住等功能，结合xx所特有的茶园、花木基地、植物园等自然景观，集民族建筑特色于一体的复合式旅游地产项目。六、结论南昌xx项目将被打造成集大面积水系、数百种上万株植物、花卉、各种亭台楼阁、小桥流水环绕为一体的旅游新城。在布局上与自然和谐统一，沿水系而行，见水波激荡，水气氤氲，拱桥、亭台、回廊、水榭陈列其间；两岸绿树翠蔓，参差披拂，各住宅院落则散布于清溪叠翠之间，临水而居，随意体味恬淡从容的人生意境。集各类民居灵气、精华、淳朴、情趣于一身，成为华中地区屈指可数的融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的大型复合式旅游地产项目。建筑外观典雅美观，各种文化特色鲜明的建筑符号充分体现了中国传统建筑的神韵。