1、疗养康乐园项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论81.1 项目名称及主持单位81.2 研究工作的依据和范围8 研究依据8 研究工作范围91.3 工作概况91.4 项目建设目标10 1.5 建设单位概况102、1.6 建设地点111.7 建设周期111.8 建设内容和规模111.9 总投资与资金筹措121.10项目策划运作 121.11研究结论 14第二章 项目提出背景和必要性152.1 项目提出背景152.2 项目建设的现实依据172.3 项目建设的必要性19第三章 建设方案213.1 建设内容和规模213.2 规划用地面积213.3 各类建筑规划建设面积213.4 建筑设计23设计依据23 设计理念 23 平面布置指导思想 25 建筑平面及功能说明 25 平面布置 26第四章 项目选址和建设条件284.1 项目选址284.2 建设条件29 建设地概况 29 气象条件 30 水文条件 31 地形地3、貌 31 地震烈度 31 供水、供电、通讯等建设条件 31第五章 节能、节水和消防335.1 节能节水必要性335.2 节能节水原则335.3 节能措施33 建筑节能 33 智能化管理节能 34 技术节能345.4 节水措施355.5 消防措施36第六章 环境保护376.1 项目建设地环境现状376.2 项目建设期与运行期对环境的影响37 项目建设期对环境的影响 37 项目建成运营期对环境的影响 386.3 治理方案 38 项目建设期的治理 38 项目建成后治理 386.4 环境影响评价 40第七章 组织机构与劳动定员 417.1 组织机构 417.2 劳动定员 41 7.3 人员培训 4274、.4 公司管理 427.5 员工利益保障 437.6 外部支持 43第八章 项目管理和实施计划 448.1 项目组织管理 44组织机构和职责 44 项目管理448.2 项目实施计划478.3 建设工期及实施进度47 建设工期47 实施进度47第九章 项目招投标499.1 招标原则499.2 招标范围499.3 招标程序49 招标49 投标51 开标、评标和中标519.4 评标委员会的人员组成和资质要求 52第十章 投资估算与资金筹措 5310.1估算说明及依据 53估算说明53 估算依据5310.2 总投资估算5410.3 资金筹措5510.4 投资使用方案5510.5 贷款偿还计55 采用借5、款方式 55 偿还投资方式 55第十一章 财务评价 5611.1财务评价依据5611.2 基础数据 5611.3 财务评价 56总收入估算56 税金及附加58 总成本估算58 利润总额59 盈利能力分析59 清偿能力分析60 不确定性分析6011.4 财务评价结论61第十二章 社会评价和风险分析 6212.1 社会效益评价62项目对社会影响分析 62项目与所在地区互适性分析 6212.2 风险分析64第十三章 结论和建议 66第一章 总 论1.1 项目名称及主持单位（1）项目名称：XXXX疗养康乐园项目（以下简称“项目”）（2）建设地址：XX县xx镇xx村（3）建设单位：XXXXXX投资集团有6、限公司1.2 研究工作的依据和范围 研究依据（1）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）；（2）中华人民共和国民政部办公厅转发财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（民办函20019号）；（3）关于加快实现社会福利社会化意见的通知（4）关于加快发展社会福利事业的通知（5）老年公寓和养老院设计指南（6）中国老龄事业发展“十一五”规划(20062010)（7）中华人共和国土地管理法（8）中华人民共和国环境保护法（9）中华人民共和国消防法（10）XX壮族自治区消防条例（11）建筑设计防火规范（12）投资项目可行性研究报告指南（13）XXXXXX投资集团有限7、公司提供的项目建议书及该公司提供的有关设计基础资料。1.2.2 研究工作范围（1）了解“XXXX疗养康乐园项目”的发展前景，分析该项目建设的必要性。（2）研究项目建设的内容和规模方案。（3）根据建设的内容和规模方案，研究落实建设条件、设施、设备等方面的基础数据。（4）根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构、给排水、供配电、供热、总平面布置等专业的设计方案。（5）估算项目总投资，分析项目的经济效益和社会效益，分析项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步结论，并编制可行性研究报告，交有关部门论证评估。具体各项研究工作内容，详见后各章。1.3 工作概况根据建设单位意见，成立了本可8、行性研究报告研究班子，召开了项目工作会议及方案论证会，对本项目的内容进行认真扎实的调研设计，对项目建设的必要性方案进行确切的分析，了解建设单位意图和国家政策法规的要求，进行方案比选。项目承接后，编制人员同项目承办方负责人经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。项目的研究范围包括：项目的提出背景和必要性、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、环境保护、节能节水、建成9、后的经济与社会效益等。通过对以上方方面面进行公正、公平、科学、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据。1.4 项目建设目标（1）以XX县特有的区域个性，依托XX县众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以XX县为基础逐渐向南宁周边地区乃至区内外各大城市辐射，同时向国际社会老年公寓靠拢。（2）通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘10、世的喧嚣所惊动。（3）通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。1.5 建设单位概况本项目承办单位XXXXXX投资集团有限公司于2007年9月组建成立，注册资金5000万元人民币。公司主要的经营范围为：房地产开发经营；房地产咨询策划；物业管理；商业租赁；商贸；对旅游业、科技教育文化产业、康复疗养业的投资；防水防腐材料、外墙涂料的生产销售和施工等。公司汇集了一批有经验的高中级经济管理和工程技术人员，是一家集生产、开发、经营、公益事业为一体的多元化集团公司。面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业11、。以诚信投资、热心公益、树立形象、打造品牌，全心全意为老年人服务。项目建成后，公司将会以点带面，使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成后可为老人提供一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。本项目的建设，不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向，而且也将形成公司新的经济增长点。1.6 建设地点项目建设地点：XX县xx镇xx村经过对多个方案的考察论证、对比、筛选，最终确定项目地址为南宁市XX县xx镇xx村。此区域面积较大、场地开阔、依山傍水、气候宜人、阳光充足、环境清静、交通便利、基础设施完善，是十分12、理想的投资场所。1.7 建设周期项目建设期为六年，分三期建设，每期两年。1.8 建设内容和规模项目建设内容主要包括：养老院内设床位2000张、疗养院内设床位500张、护理院内设床位500张、医院、老年大学、护理培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基础设施、辅助用房以及绿化等。根据老年公寓和养老院设计指南的建设规定，并结合本项目的自身情况，项目建设共需征用土地900亩。项目建成后，总建筑面积可达36万平方米，可安置接纳3000名老人，接待国内外游客800人。1.9 总投资与资金筹措估算项目总投资为60500万元人民币，其中：固定资产投资57912万元13、，铺底流动资金2000万元，建设期利息588万元。资金筹措：企业自筹资金30500万元，占总投资的50.41；申请银行贷款30000万元，占总投资的49.59%。1.10 项目策划运作由XX大舞台文化策划有限责任公司负责策划运作，该公司是XX唯一一家大型的文化活动策划、企业文化策划、商业运作方式策划公司，曾在XX区内外策划、运作和其它企业共同合作过不少商业文化项目，具有一定的知名度和影响力，在各项目活动中不但取得了一定的经济效益，而且取得了较好的社会效益。该公司不但具有创新意识，敢走别人没走过的路，思想理念超前，具有独创性。本项目的运作，该公司主要负责该项目的选点、协调政府各部门、筹措项目资金14、策划、运作项目经营管理模式，以“三源联盟”为理念，即人力资源、智慧资源、经济资源。这一模式和理念的实施，不但将该项目成为XX的品牌，而且成为中国的样板，甚至成为世界的焦点。具体体现如下：1、在企业管理方面：充分运用了“三大资源”优势，使社会资源得到优化组合，达到了资源贡献最大化，避免了国有企业和私营企业在管理上存在难以解决的问题，而具有充分吸取，总结了国有企业和私营企业的成功经营，在管理上走了一条前人没有走过的管理模式，不但达到相互制约，互相监督而且关键是达到了互相激励，使企业向着正确、良性、健康的方向发展，全面解决了现代中国企业人情化，资源浪费，思维局限的现状。2、在机关内应管理方面：采用15、了来自社会、服务于社会、管理于社会、也就是用社会各力量的钱，办社会福利事业，为福利事业服务，最终服务于人民。在管理上由社会共同管理，共同支配，共同监督，达到不浪费一分钱，不乱用一分钱，分分钱都用于服务社会，任何个人、任何组织、任何企业和单位，都无权支配，无权动用，也动用不了。每一分钱不但公开、透明，而且安全有保障。既符合国家的法律法规，又符合各金融部门的规定和管理办法。3、在项目运作方面：全面采用了“三权”分离法，一是投资分开；二是建设分开；三是管理分开。从而达到了分工明确，责任蜜柑年却，效果明确，既相互职业，又相互监督，更相互激励，使项目既如期、按期完成。同时节省开支，更保证质量。4、在服务16、管理方面：主要采用制约、激励、监督“三种”办法实施服务管理，使服务不断达到制度化、规范化、法制化、条理化、程序化，随着健康良性的方向发展，不但成为XX的品牌，而且成为中国的样板，更将成为世界的焦点，真正达到人性化。5、在管理制度方面：采用集社会群英智慧，达到公开、公平、公正，符合中华人民共和国法律及各国法律。以服务人为本，造福于社会为主的原则。对不适用，不符合现行环境、社会条件、法律法规的制度坚决不用，对符合社会、符合中华人民共和国法律法规的管理制度。不但检举实施，而且给予鼓励和奖励。总之，经过进一步分析、讨论、研究，此项目策划、运作模式基本可行，需在实践中进一步检验和证明，具有一定的可行性，17、对本项目的实施具有一定的推动、促进、实现作用。 1.11 研究结论本项目建设是依照中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）和国务院办公厅关于加快实现社会福利社会化意见的通知（国办发200010号）的文件精神。项目建成后，不仅可安置接纳3000名老人，解决吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻一定压力。同时，还可带动地区经济的发展，为社会解决800多人的就业问题，缓解了当前社会的就业压力。因此，本项目的建设是切实可行的。第二章 项目提出背景和必要性2.1 项目提出背景1956年，联合国一份题为人口老龄化及其社会经济含义的研究报告问世。由此，人口老龄化问题逐渐引起了国18、际社会的关注。事实上，世界发达地区60岁以上人口占总人口的比重在1950年就达到了11.6%，从而进入了一个老龄化的社会。从全球来看，21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。据联合国统计，全世界60岁及以上人口占总人口的比重将从2000年的9.8%增加到2010年的10.7%。这标志着一个全球性的老龄时代即将来到！随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。我国的人口老龄化已呈现出规模大、速度快、高龄化的特征，截止2007年底，我国老龄人口已达到1.49亿，占总人口的11%，预计到2020年，老龄人口将达到19、2.5亿，占总人口的16%；2030年，老龄人口将升至3.1亿，约占总人口的20.4%，2050年老龄人口将达到高峰为4.6亿，约占总人口的27.7%。这个快速增长的庞大的老龄群体，孕育着一个巨大的消费市场。目前，我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚20、。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的21、家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。目前，我国为老龄人服务的机构尚不完善，老龄产业发展还是刚刚起步，特别是老龄人服务设施和社会化照料服务老龄人在日常生活、照料、看病、出行、购物和学习等方面的公共服务需求也远远不能满足，这就为老龄产业的发展提供了巨大的空间。为适应社会发展的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这些机构注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施22、及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进23、经济建设和社会发展都具有重要意义。因此，本项目利用优雅的自然环境发展老龄产业，创建养老院、疗养院、护理院、老年公寓等有着极其重要的现实意义。2.2 项目建设的现实依据（1）人口平均寿命延长，老龄人口不断增加，是我国社会主义制度优越性的体现和社会文明进步的重要标志，是经济发展、社会进步、人民生活水平提高、医疗卫生条件改善的重大成果。正如中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）指出的：老龄人是社会的重要组成部分，他们为中国革命建设做出了重要的贡献。发展老龄事业满足广大老龄人日益增长的物质和精神文明生活需要，让老龄人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗24、旨的体现，也是国家和社会主义义不容辞的责任。（2）国务院中国老龄事业发展“十五”计划纲要中指出：“坚持老龄事业与社会主义市场经济体现相适应，发展老龄事业要着眼于体制创新，发挥政府的主导作用，运用市场机制动员社会各方面力量，推动老龄服务业走社会化、产业化道路。”为我们发展老龄人服务业指明了方向，逐步形成政府宏观管理，社会力量兴办，发展老龄事业按市场化要求自主经营、自负盈亏的管理体制和运行机制。（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发改委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）。（4）根据统计，2005年XX60岁以上老年人口达633万，占XX总人口的 13.6%，与全国老年25、人口相比高出2.6个百分点。目前，南宁市老年人口60岁以上已达80多万人，人口结构已进入老年型城市。因此，发展老龄事业已是南宁市一项重要的战略任务。目前南宁市的老龄事业与兄弟省会城市差距较大，且南宁市财政实力还比较薄弱，2003年政府已拿出2000多万元在各社区建设老年活动场所，如要政府再拿出大笔资金来投资建设老龄公益事业是不可能的，必须与市场经济体制相适应走社会化、产业化的新体制，鼓励社会力量积极参与、共同发展老龄事业是符合南宁市的实际情况的，是加快南宁市老龄事业发展的重要途径。南宁市老年人口状况及发展趋势据南宁市统计部门提供的数据，目前，南宁市60岁以上人口为80多万人，占全市总人口的1326、%，人口年龄结构已进入老龄化阶段，今后一个时期南宁市60岁以上的老年人口将以年均3%的速度增长，预计2010年，南宁市60岁以上老年人口将达到91.2万，呈现出老龄化发展快、老年人口增加与经济发展不同步、高龄化趋势明显等特点，老年人口增多，对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进公平和稳定，是社会主义现代化建设的一项重要而紧迫的战略任务。现在南宁市还没有一家上规模、上档次的集“养、医、乐、教、学”为一体的综合性服务项目，而调查显示，有15%以上的老年人27、愿意到老年公寓居住，可见供求矛盾相当突出。因此，支持兴建一个上档次、上规模、上标准的集“养、医、乐、教、学”为一体的综合性服务项目，正是反映乐老年人的愿望和需求。随着北部湾经济开发区建设的推进，将为老龄事业的发展创造难得的机遇，为发展老年人相关产业提供条件。2.3 项目建设的必要性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色28、弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。第三章 建设方案3.1 建设内容和规模项目建设内容主要包括：养老院内设床位2000张、疗养院内设床位500张、护理院内设床位500张、医院、老年大学、护理29、培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基础设施、辅助用房以及绿化等。项目建成后，总建筑面积可达36万平方米，可安置接纳3000名老人，接待国内外游客800人。3.2 规划用地面积本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院设计指南的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为900亩（合60万平方米）。其中：总建筑面积36万平方米，容积率为0.6，绿化面积48万平方米，绿化率达80%，道路及硬化用地面积15000平方米，预留发展用地面积100亩。3.3 各类建筑规划建设面积（1）养老院养老院每位老人按每人60平方米计算，包括有效面积和附属30、用房面积在内，2000人共计建筑面积为120000平方米。（2）疗养院疗养院按每人60平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，500人共计建筑面积为30000平方米。（3）护理院护理院按每人60平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，500人共计建筑面积为30000平方米。（4）医院包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为60000平方米。（5）老年大学包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为20000平方米。（6）护理培训中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（7）文化艺术中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（8）康复健身中心包括31、活动室、器械室、休息室、娱乐室，管理人员办公室（包括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等），总建筑面积为5000平方米。（9）老年服务中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（10）老年科技中心包括有效面积和附属用房面积在内，建筑面积为5000平方米。（11）老年旅行社按一次可接待800人计算，其总建筑面积为15000平方米。（12）营养膳食中心包括厨房、食堂、办公、库房等，每位老人按建筑面积10平方米，3000人建筑面积为30000平方米。（13）综合办公楼综合办公楼总建筑面积为20000平方米。（14）辅助设施包括门卫室、收发室、商店、后勤库房、汽车房32、厕所、浴室等附属用房建筑面积为10000平方米。（15）绿化项目绿化面积达48万平方米，绿化率达80%。（16）其它道路及硬化用地面积15000平方米。3.4 建筑设计设计依据（1）地形图；（2）总体平面布置图；（3）建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；（4）本项目有关的规定、规范。 设计理念（1）田园牧歌、世外桃园项目地位于南宁市XX县xx镇，该地区以生活富有田园般淳朴气息而素有“世外桃园”之称。同时，考虑到本项目是专为老年人提供集生活、休闲、沟通、养老、医疗、保健、文化传播、旅游为一体的综合服务项目。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切33、体会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活方式。（2）充分溶入当今社会的三大主流因素，达到建筑思想、区域文化、和谐社会三大风格的高度统一项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐社会的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，使来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园，使老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。（3）充分体现本项目的人34、性化，体现以人为本的设计原则本项目的主要受益者是老人。因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路、交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义上为老人全心全意服务的机构。（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，要使终保持实用、经济、美观三者的和谐。 平面布置指导思想（1）领先性与高起点按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。（2）以人为本35、区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的食宿、活动、健身、运动、医疗、文化的需求，力求功能齐全，适用便捷。（3）可持续发展与生态相适应营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三者统一。（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。3.4.4 建筑平面及功能说明本项目的主要建筑有：养老院、疗养院、护理院、医院、老年大学、护理培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、营养膳食中心、综合36、办公楼以及辅助设施等。其中拟将养老院建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为37、佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用。在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。 平面布置该项目建设共需占用土地900亩，呈梯形（上东下西，南北两边），地形较平坦便于建设。在布局上：主入口（西门，位于南武二级公路旁）直接进入为综合办公楼及辅助用房，中心位置为养老院，西南侧为医院、康复健38、身中心，西北侧为老年大学、文化艺术中心、老年服务中心、老年科技中心，东南侧为疗养院，东北侧为护理院、护理培训中心。采用这种中心向四周辐射的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在园区的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。中间的养老院为整个项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。在西北侧后预留土地100亩作为项目的发展用地。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。项目的设计理念，也是基于这一基本思想，39、整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。 第四章 项目选址和建设条件4.1 项目选址项目选址：南宁市XX县xx镇xx村经过对多个方案的考察论证、对比、筛选，最终确定项目地址为南宁市XX县xx镇xx村。此区域面积较大、场地开阔、依山傍水、气候宜人、阳光充足、环境清静、交通便利、基础设施完善，是十分理想的投资场所。项目选址条件表序号内容场地条件备注1 区域位置 XX县xx镇xx40、村2 场址面积 900亩 3 地形地貌 地势相对平坦 4 工程地质 良好 5 气象条件 位于主导风向上风侧 6 交通条件 距旅游公路近 7 供水 有丰富的水源 8 供电 已通 9 消防 离消防援助单位约10公里 10 通信 已通 11 排水 部分建设 12 土地价格 平均每亩价格按8万元 13 拆迁 无 14 施工条件 良好 15 环境条件 优 16 发展条件 良好 4.2 建设条件 建设地概况XX县位于XX中南部，是XX首府南宁市辖县。县城距南宁市区32公里，县域面积3378平方公里，辖13个镇，218个村（居）委会。全县人口65万，其中壮族人口56万人，约占总人口的86%。XX县是XX经济41、社会较发达的县份，先后被评为全国科普示范县、全国科技工作先进县、全国民政工作先进县、全国村民自治模范县等。2006年，全县地区生产总值完成66.90亿元，财政总收入3.87亿元，全社会固定资产投资30.07亿元，城镇居民人均可支配收入8798元，农民人均纯收入3708元。XX县历史悠久，是壮族聚居最集中的地区之一，壮族文化源远流长，中国壮语以XX壮话为标准音，每年举办的“三月三”歌圩活动已成为XX县的民族文化品牌。XX县旅游资源十分丰富，有冬暖夏凉、“令人神骨皆仙”的恒温泉灵水，大文豪郭沫若诗赞“群峰拔地起，仿佛桂林城的伊岭岩，民国两广巡阅使陆荣廷的私家花园明秀园，还有雄踞桂中南、享有“XX庐42、山”美称的大明山自然保护区。依托这些丰富的自然资源和独特的区位优势，XX县的旅游业方兴未艾，投资4.5亿元的“花花大世界”、投资5亿元的凤凰城、投资2亿元的灵水“欢乐世界”等一批重点旅游项目正在加紧实施建设。项目建设地点xx镇，位于南宁市北部，面积207平方公里，辖15个村委会，1个社区委，总人口5.3万人。区位优势明显，距XX县城和首府南宁市分别为8公里、20公里，距伊岭开发区和xx镇均为3公里。交通网络发达，210国道、南武一、二级公路贯穿全镇南北，过境长十多公里的水任-南宁高等级公路穿境而过。黔桂与云桂国道交汇于此，成为南宁至贵州、云南、百色、河池等地的重要通道。通讯网络完善，村村通程控43、电话，移动电话覆盖镇区；电力网络密集，有35千伏变电站两座，可保证生产生活用电；供水充裕、供水管道为400mm。项目建设地山青水秀，南武二级公路贯穿其中，秀丽的增坝水库处于地块中央，可谓投资建设的风水宝地。 气象条件XX县地处北回归线以南，属南亚热带，光能充足，热能丰富。年平均气温21.7，一月平均气温12.7，七月平均气温28.4，极端最高气温40.6，极端最低气温-0.8，年平均降水量1233mm，雨量主要集中在4-9月。该区季风气候明显，全年主导风向为东南风，最大风速34.4 m/s，年平均风速3 m/s。XX县部分气象数据如下：年平均气温 21.7（1980-2002年）其中：一月份平44、均气温 12.7（1979-2002年）七月份平均气温 28.4（1979-2002年）极端最高气温 40.6极端最低气温 -0.8年平均总降水量 1233mm（1980-2002年）全年雨水日 175.2天（19792002）平均相对湿度 89.4%（19792002年）年平均日照时数 1660小时（19792002年）年平均风速 3米/秒极大风速 34.4米/秒 水文条件XX县水资源丰富，河流纵横交错，以XX河为主干流的河流有七条，另有大中型水库5座，小型水库143座，总库容3.8亿立方米。县城自来水厂的供水能力达7万立方。4.2.4 地形地貌项目所在地位于XX桂中南，在南宁市的北郊，XX45、县的西南部，地形地貌形态复杂、类型多样，中部地势平缓，局部分布有低山丘陵，海拔高度100-150 m3，相对高度一般为10-30 m3，境内东北、西南两侧多有山丘分布。地势大致自东向西南倾斜。 地震烈度根据建筑抗震设计规范（GB500112001），XX县抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值为0.05g。本项目主要建筑物按抗7度设计，附属建筑物按抗6度设计。 供水、供电、通讯等建设条件（1）供水水源：项目建设地有秀丽的增坝水库，水库水量充足，水质好，有效库容量大，水量稳定，为项目建设用水、生活用水、消防用水提供了便利的条件。项目建成后，可以就近取水，经严格处理后即可饮用。项目按日生活用水46、量160/人计，3800人160/人608000/日（即608吨/天），年用水量为21.88万吨；绿化和消防年用水量为2360吨。用水量不大，加之卫生清洁，供水完全可以满足要求。（2）供电 XX电力供应以大电网为主，小水电为补。建有110KV变电站3座，220KV变电站1座，35KV变电站14座。已建成的小水电装机容量1.8万千瓦。项目所需电力由XX县现有供电主网供应，供电线路已辐射至项目建设用地，由供电线路35kV T接点接到项目所在地，导线截面积为150(mm)2，可满足本项目用电需要。（3）通讯XX县信息通讯便利，通讯网络遍布城乡，实现了村村通电话。XX移动通讯公司数字移动电话全市覆盖率47、在95以上，中国联通移动电话覆盖全市，信号稳定。第五章 节能、节水和消防5.1 节能节水必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务，现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。5.2 节能节水原则（1）合理选择48、利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在建设过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。（2）积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。（3）项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。5.3 节能措施 建筑节能（1）在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的行活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。（2）采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，49、外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。（3）项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。（4）围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。（5）设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。 智能化管理节能项目建成后，拟全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节50、能管理目标，实现按需服务和控制。 技术节能（1）采用节能型的设备、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。（2）对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。（3）积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能51、光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。（4）对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。（5）本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。（6）健全能源管理制度和机构，各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任，防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。5.4 节水措施（1）采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。（2）供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水52、，以达到应有的节水功效。（3）可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。5.5 消防措施本项目消防设施根据建设部颁布的建筑设计防火规范GBJI687（1997版）进行设计，主要消防隐患是火。因此，防火消防工作重点，在各建筑物制定相应的防火规范，尽可能降低火灾发生的可能性。本项目消防设施和措施主要包括以下几方面内容：（1）在总图布置中，各建筑物之间的距离应满足防火规范要求。界区间形成消防通道。（2）设置消防水管，室外配置地上式消防栓；配置合适的灭火剂、灭火器材和足够的水源。（3）对工作人员进行消防和安全知识教育。提高工作人员得安全意识，自觉做好安全防范工作。第六章 环境保护6.1 项目建设地环境53、现状拟建项目所在地位于南宁市XX县xx镇xx村，此区域面积较大、场地开扩、风景绣丽、阳光充足、基础设施完善，毗邻美丽的伊岭岩旅游开发区。因此，项目地的发展前景非常广阔。周围为荒坡地、水库，没有污染型企业和文物保护建筑，环境空气质量现状良好，适合本项目建设。项目在设计、建设和使用过程中将实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。6.2项目建设期与运行期对环境的影响项目建设期对环境的影响（1）由于拟建项目地紧临南武二级公路，这样在工程建设时，由于车辆运输等原因，将会使交通变得有些拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。（2）程施工期间，运输的泥土常54、堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量有所增加，从而影响到周边的环境整洁。（3）施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声有可能影响周围居民的正常生活。（4）施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。（5）施工期间将产生一些废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。 项目建成运营期对环境的影响拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染。对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活55、垃圾。其次，考虑到该项目建有一个医院，会有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗垃圾。6.3治理方案项目建设期的治理（1）对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让运输高峰时间。（2）对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。（3）对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。（4）施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。（5）施工单位应安排好废弃物的处理计56、划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。项目建成后治理（1）污水治理拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。（2）固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车收集和运送垃圾，以保持区内的环境整洁。（3）医疗垃圾治理 医疗废渣治理拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理。 医疗废水处理废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主57、要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，经一级处理后，废水中CODcr去除率50%，SS去除率50%，BKD5去除率50%，粪大肠菌群数灭除率94%，满足医院污水排放标准（GBJ4883）的要求后，再排入院内现有的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。 医疗废气治理本项目大气污染主要为高温焚烧炉，根据国家环保局环发1998089号国家危险废物名录中规定，医用固体废物为危险废物，必须进行焚烧，焚烧炉产生的主要污染物为烟尘，CO、NOx 。焚烧炉的选用要符合CJ/T3083-1999医疗废弃物焚烧设备技术污染物排放浓度要小于GWKB1999危险废物焚烧污染控制标准即烟尘2100m58、g/m3，烟气黑度林格曼01级，CO100mg/m3 ，NOx 500mg/m3 ，需通过环保部门验收后，方可通过烟囱排放，排气筒高度20米以上。锅炉烟尘采用带文丘黑管的水膜除尘器除尘，除尘效率可达98%以上，再经45m高烟囱排放，烟尘排放浓度低于GB132791锅炉大气污染排放标准。6.4 环境影响评价该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其主要污源是生活污水和生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面分析，本项目对周围环境和生态不会产生影响。第七章 组织机构与劳动定员7.1 组织机59、构项目建成后，将设立新的管理机构，按现代化的管理模式进行管理。实行股份制，组成董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。建立完善的规章制度和监事会监察制度。成立顾问委员会，邀请有声望有技能的老同志和专家作为顾问委员，对园区的工作进行系统指导。组织机构如下图：董事会监事会总经理业务部行政部财务部各院所中心人力资源部旅行社科技中心服务中心健身中心文化中心养老院疗养院护理院医院老年大学护理中心7.2 劳动定员本项目建成后，可按置老人3000人，项目劳动定员为800人。管理人员、医务人员、服务人员及其他人员根据国家有关规定进行配置。其中管理人员100名、医务人员150名、服务人员500名、其他人员50名60、。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工，充分调动广大职工的积极性。7.3 人员培训项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。7.4 公司管理项目单位将严格按照国家制订的公司法有关规定开展经营活动，诚信经营，依法纳税。在企业内部建立健全各种规章制度61、，包括岗位职责、考勤考核、晋升提级与奖惩制度，生产、安全、环保目标责任制度、财务会计制度、职工守则等等，做到有章可循、有法可依。项目业主的监事会负责对董事会董事、企业的经营行为进行正常监督，检查公司的生产经营和财务活动。业主执行国家规定的财务制度和会计制度，并按照工会法组建有工会组织，开展工会活动。企业内部管理规范，制定有系列规章制度，如经营管理制度、财务会计制度、生产、安全、环保管理制度、职工守则、劳动用工制度、工资制度、职工培训、考勤、升级与奖赏制度、职工福利制度和其他必要的规章。公司与部门、员工，实行目标责任管理办法，公司与部门负责人签订责任状，超产有奖，不完成任务要受到惩罚，充分发挥每62、一名职工的积极性。充分体现公司、部门和员工的利益共同体关系。公司将与掌握公司关键技术及其它重要信息的人员签订竞业禁止协议，主要内容包括离开项目业主公司后的一定年限内，不得到公司的同行业单位供职，也不得将公司的关键技术及重要信息泄露、出售给相应单位，否则将赔偿公司因此所受到的一切损失。同时在ISO管理体系制订相应条例，规定公司必须与涉及公司技术秘密和商业秘密的人员签订保密合同，防止公司机密对外泄露。并注意对公司的知识产权尽快申请注册，与涉及公司技术秘密和商业秘密的人员签订保密协议。7.5 员工利益保障1）用工合同按照劳动管理部门要求，公司与每一个员工都要签订劳动用工合同。2）员工保险公司将为全体63、员工购买养老、失业、工伤险。另为部分员工购买意外伤害险，作为激励。7.6 外部支持 1）政府的支持。加强与政府各有关部门的沟通，充分利用各项政策。2）金融部门的支持。加强沟通，创造条件。第八章 项目管理和实施计划8.1 项目组织管理组织机构和职责项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。项目领导小组主要负责制定各项建设方针及64、指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。8.1.2 项目管理本项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取以下几个措施：（1）实行工程质量终身负责65、制对项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。（2）实行工程监理制项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。（3）对质量、进度、投资进行有效控制委托有相应资质的国家甲级工程咨询公司进行项目质量、进度和投资控制，项目组织实行项目经理制，向社会公开招聘具有项目管理师以上的高级人才，经政府、企业和相关专家评审批准后，担任项目经理，组织有项目管理响应能力的有关专业人士组成项目小组，处理项目质量、进度、投资控制相关具体事务工作。质量控制。质量是工程的生命，质量控制必须贯彻事前控制，预防为主的原则66、，并在实施过程中严格监督，在各项验收中严格检查。对影响工程质量的因素进行分析研究，细化工程质量控制流程，补充完善监理细则文件，并在监理过程中认真贯彻落实；精心组织设计交底和图纸会审工作；把好单项工程开工关，在单项工程开工前必须认真审查施工技术措施，检查开工准备情况，重点从影响本项目质量的人员投入、施工设备、材料和工艺等方面进行检查；严格按照规范要求及时检查进场材料质量，发现质量异常的要及早处理；严格按规定做好每道工序验收工作，重视试验验证，以试验数据督导施工；在实施过程中，以单元工程为基础，以工序控制为重点，进行全过程跟踪监督；对监理指令及质量问题处理要追踪到底，认真落实。进度控制。项目施工前67、期的进度控制及准备工作是项目实施过程进行动态控制和对项目进度进行主动控制的前提和基础。应针对项目特点和施工总进度目标，绘制施工进度计划网络图，编制施工进度总控制计划；对施工进度总目标进行层层分解，明确各单项工程各阶段的起止时间。当施工进度延误时，要协助承包方查找原因，并督促其制订科学合理的赶工措施；密切注意关键路线项目各重要事件的进展，逐旬、逐月检查承包人员、原材料及施工设备的进场情况及进度的实施情况；完善现场例会制度，及时发现、协调和解决影响工程进展的外部条件和干扰因素，促进项目的顺利进行；编制和建立用于进度控制和施工记录的各种图表，便于及时对项目进度进行分析和评价，同时也可作为进度控制和合68、同管理的依据。投资控制。投资控制是一项专业性强、涉及面广的工作，需要方方面面共同努力。在合同执行过程中，应尽可能减少合同条件的变化，以避免或减少索赔事项的发生。要把好项目变更关。项目变更的审查和批准，可能涉及到业主、设计、监理和承包人各方，必须根据变更的性质或变更项目费用的多少划分等级，分别确定签字责任人，对较大变更应组织专门小组评审，由业主批准，应建立详细的工程变更台账。要把好现场签证关。并做到一次一签，一事一签，及时处理、及时审核，按规定上报。（4）严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。8.2 项目实施计划本项目可行性69、研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分：（1）前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。（2）规划、设计：区域规划、勘察和设计等。（3）施工准备：标准设备采购，场地平整。（4）土建施工：进行项目的各建筑物施工。（5）设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。（6）装饰工程：对建筑进行必要装修。（7）竣工验收：交工验收，投入使用。8.3 建设工期及实施进度 建设工期项目建设期为六年，分三期建设，每期两年。为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉。 实施进度项目一期实施进度见表8-170、表8-1 项目一期实施进度规划表 工作进度工作内容2008年2009年123456789101112123456789101112项目前期工作规划、设计施工准备土建施工设备定制、安装装饰工程人员培训项目竣工、验收第九章 项目招投标9.1 招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。9.2 招标范围本项目招标范围包括项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建71、设有关的设备、主要材料的采购。9.3 招标程序招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。（2）招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。（3）本项目的招标文件应包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求条件以及拟签订合同的主要条款。1）规划招标为保72、证经济合理、有效的使用土地和空间，提高规划设计质量，本项目要求面向全国公开选择投标单位，投标人的资质要求具有甲级规划资质。2）勘察设计招标勘察设计招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求具有甲级设计资质。3）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。 投标人的资质要求具有甲级设计资质。4）施工企业招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在一级，面向全国公开选择投标人。5）设备与主要材料采购招标依据项目的需要，面向全国公开选择设备材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设73、计要求，质优价廉，有可靠的售后服务。6）本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。 投标（1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个人时，招标人应当依照本办法重新招标。（3）投标人拟在中标后将中标项目的部分主体、非关键性工程进行分包的，应当在招标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害74、招标人或其他投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名誉投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。 开标、评标和中标（1）开标由招标人主持、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。 （2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会从招标机构的专家库中随机抽取，其中技术经济等方面的专家不得少于成员数的三分之二。专家应当从事相关领域工作年满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将75、中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件订立书面合同。（4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目， 也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。 9.4 评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1）评标委员会人员的组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，专家在项目当天从评委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，专家不得少于成员总数的三分之二，评标委员会要76、严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用打分制，以得分高者中标。（2）评标委员会成员职称要求中级以上， 从事本专业至少8年以上,对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位没有任何利害关系，评标委员会成员应当客观公证的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十章 投资估算与资金筹措10.1估算说明及依据估算说明项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济评价方法与参数”的要求和规定进行编制。本项目建设投资估算内容主要包括：征地费用、土建工程费用、设备购置及安装费用、办公用品购置、工程建设期招投标费、勘察设计费、工程监理费、建77、设单位管理费、人员培训、基本预备费用、建设期利息、铺底流动资金等组成。 估算依据（1）建筑工程参照1998年全国统一建筑工程基础定额XX单价表计算。（2）专用设备价格向有关厂家询价，常用设备按工程建设全国机电设备1998年价格汇编计取；（3）安装工程采用1991年XX建安工程费用定额计算； （4）建设单位管理费按XX其它工程费用定额进行估算；（5）勘察费参照建设部颁布的工程勘察设计的收费标准进行估算；（6）工程监理费参照建设部、国家物价局颁布的收费标准进行估算；（7）前期工作费用参照国家计委计价19991283号文进行估算。10.2 总投资估算本建设项目总投资由征地费用、土建工程费用、设备购置78、安装费用、办公用品购置、工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训、基本预备费用、建设期利息等组成。经估算项目总投资为60500万元人民币，其中：固定资产投资57716万元，铺底流动资金2000万元，建设期利息784万元。项目总投资估算表 序号项目名称投资估算（万元）备注一建设投资577161 征地费用 72008万元/亩2土建工程 2700036万m2，750元/ m23设备购置及安装费 9600 4装修工程52555辅助配套工程3000含水、电、汽、绿化等6勘察设计 800.15 7工程监理 693.64 8招投标费 160.36 9建设单位管理费961.8510 办公用品购置费79、 150 11 人员培训 60 12其它 200 13基本预备费用2635二铺底流动资金2000三建设期利息784总投资60500 10.3 资金筹措本项目总投资60500万元，资金筹措为：企业自筹资金30500万元，占总投资的50.41；申请银行贷款30000万元，占总投资的49.59%。年利率按7.84%计。10.4 投资使用方案项目投资主要包括主体设施和设备、辅助设施及设备、公用工程、服务性工程、生活福利工程和其它等建设资金、涨价备用金、投资调节税、贷款利息、人员工资、铺底流动资金等。建设投资使用计划：项目建设周期计划6年，建设资金安排在六年内投入。10.5贷款偿还计划采用借款方式采用借80、款方式，项目业主将提供固定资产及无形资产抵押包括项目抵押担保，用项目未分配利润、折旧和摊销费作为还款资金偿还贷款。 偿还投资方式如果项目业主没有实现项目发展计划，公司与管理层负责通过破产清算、次级收购、偿付协议、企业购并等方式向投资方偿还投资。第十一章 财务评价11.1财务评价依据本项目为非营利性社会公共基础建设项目，效益分析根据建设项目经济方法与参数（第二版）以及目前同类项目单位的收支情况，对项目建成后的经济效益进行估算分析。11.2 基础数据（1）计算期计算期采用15年，其中建设期6年，一期2年。（2）财务基准收益率取3%。本项目采用人民币为记帐货币，为便于进行财务分析，主要数据表均按人民81、币计。（3）总资金估算1）固定资产投资为57716万元（不含建设期利息）；2）固定资产投资方向调节税为0；3）流动资金采用扩大指标法估算，本项目占用流动资金6667万元（铺底流动资金为2000万元）；（4）建设期利息按拟定的资金筹措方案计，共784万元。以上各项合计，项目总资金为65167万元。11.3 财务评价总收入估算项目建成投入使用后，考虑到本项目为公共福利性事业，没有较大的收入，主要收入为养老院入住收入、疗养院收入、护理院收入、医疗收入及其他服务收入，预测正常年收入为13060万元。（1）养老院收入项目建成后可安置2000名老人，考虑到老年人的经济条件不同，本项目建成后为高、中、低三个82、不同档次的居住标准。因此其收费标准也有所不同；高档每人每月2000元以上、中档每人每月1500元、低档每人每月800元。项目在计算时，按照中档为准计算，每年的收入为3600万元。（2）疗养院收入项目建成后，疗养院可同时接待500名老人疗养，平均疗养费用按每人每月3000元计。按此计算，每年此项收入为1800万元。（3）护理院收入项目建成后，护理院可同时接待500名老人进行护理，平均护理费用按每人每月3000元计。按此计算，每年此项收入为1800万元。（4）医院项目建成后，医院平均每天的入住率为30%（30000.3=900人），按此计算，同时考虑到此项目为公益性，因此平均各项收入为150元/天83、.人计算，每年的收入为4860万元。（5）其他服务收入根估算，项目建成后，其他服务每年收入约为1000万元左右。总收入养老院收入疗养院收入护理院收入医院收入+其他服务收入3600180018004860+100013060万元11.3.2 税金及附加考虑到本项目为公益性事业，缴税方面不用考虑。 总成本估算项目建成后，本项目的主要成本为必要生活物资及医疗药物支出、员工工资、水电费、折旧费、管理费、维护费、宜传费、办公费以及其它费用等。（1）生活物资及医疗药物该项费用按平均每人每天支出20元，共3800人，360天计。每年生活物资及医疗药物等方面的支出为2736万元。（2）员工工资及福利项目建成后84、正常年份，需用工总人数为800人；其中管理人员100人、医务人员150人、服务人员500人，其他人员50人。工资及福利根据同类型、同地区的员工工资标准计算，管理人员每人每月1800元，医务人员每人每月平均1500元，服务人员每人每月1000元，其他人员每人每月800元。员工工资及福利总支出为1134万元。（3）水电费每年用水量约为25万吨，用电105万千瓦时，每年水电费为130万元；（4）折旧费建筑折旧按30年计，设备折旧按25年计，则每年的折旧费为1284万元。（5）管理费用管理费用按销售收入的1%计，每年的管理费用为130万元。（6）维护费维护费用按土建和设备投资的1%计，每年维护费为3685、6万元。（7）宣传费每年宣传费用为200万元。（8）办公费用办公费用按平均每人每月150元，800人，12个月计算，则每年办公费为144万元。（9）利息支出每年的利息支出为350万元（流动资金利息）。（10）不可预见费用每年不可预见费用为150万元。项目年总成本费用为6624万元。11.3.4 利润总额本项目的利润总额=收入支出=130606624=6436万元 盈利能力分析1）根据项目全部投资财务现金流量表，得出以下财务评价指标： 项目财务内部收益率为3.75%。 财务净现值（ic=3%）为968.76万元。 投资回收期为14.8年，含建设期。2）根据项目自有资金现金流量表，自有资金的财务评86、价指标为：所得税后，自有资金财务内部收益率为7.82%，财务净现值（ic=3%）为22821.20万元。3）经测算，项目财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零。 清偿能力分析由资产负债表可知，项目在计算期内的最高资产负债率为51.70%，但从第8年开始降到16.7%左右，说明项目财务风险较小，偿还债务能力强，说明项目的负债对债权人来说是稳妥的。本项目的借款偿还期为9.67年（含建设期），偿还贷款能力较强，能满足银行贷款要求。 不确定性分析1）盈亏平衡分析计算以生产能力利用率表示的盈亏平衡点：CFBEP= 100% SCVT 年平均固定成本= 100%年平均销售收入-年平均可变成本-年平87、均销售税金 = 79.3%由盈亏平衡分析可知，当项目生产能力利用率低于79.3%时亏损，超过时则盈利。从福利项目来比较分析，该项目的投资风险还较好。2）敏感性分析由于项目的收入、投资、成本等均为估算值，项目实施以后，不可避免地将会受到一些不确定因素的影响面发生变化。为了预测这些因素变化对项目盈利的影响情况，对该项目的产品价格、建设投资、成本等因素变化进行了敏感性分析。分析结果为：产品价格和成本的变化对项目是较为敏感的。所以在项目的实施过程中，要加强企业管理，要注意市场的变化，注意经营策略，这样才能获得预期的经济效益。从分析结果说明，项目的抗风险能力较可以。11.4 财务评价结论本项目全部投资财88、务内部收益率所得税后为3.75%，高于基准收益率，财务净现值为968.76万元，大于零。本项目借款偿还期为9.67年（含建设期），投资回收期为14.8年（含建设期），项目投资回收能力较好。从盈亏平衡分析看，只要生产能力要达到设计能力的79.3%，项目就可保本。敏感性成果表明，即使在效益下降了10%的不利情况下，本项目的财务内部收益率依然能达到 3.75%的水平（仍大于基准收益率），因此项目的抗风险能力较强。综合上述，本项目的建设在财务上是可行的。第十二章 社会评价和风险分析12.1 社会效益评价12.1.1项目对社会影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的为断提高、人均寿命89、的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2005年，我国有60岁以的老人1.36亿人，超过我国总人口的10%，同时科学的分析预测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的个重大问题。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。本项目的实施，不仅改变社会化养老问题,使传统的家庭式养老转为社会养老，促进登90、封社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符事可持续型发展战略。12.1.2项目与所在地区互适性分析（1）不同利益群体对项目的态度及参与程度该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力了的改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间， 也使国家对老91、人养老问题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。（2）各级组织对项目的态度及支持程度。本项目事关XX长治久安的发展大计，按照“三个代表”的重思想要求，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。（3）文化状况对项目的适应程度。千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐形成的各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往，激励着人们对生活的热爱，代表着中华民族文明教化的水平。那十五的花灯、端阳的粽子，那轻歌曼舞的霓裳羽衣、弹筝搏缶的下里巴人，那雕梁画栋的亭台楼阁、曲径通幽的山水园林92、，那争奇斗妍的文人书画、繁花似锦的民间艺术，更有那尊老爱幼的美德、谦逊辞让的风范、舍生取义的习尚、精忠报国的传统它们像锦上之花，使中国历史的画卷显得那样丰富多彩，充满活力；又像色彩斑斓的彩带，把我们民族的生活装点得绚丽多姿、格外美好。它使我们骄傲自豪，鼓舞我们奋发向上，不断前进。目前，本XX无论是政府还是个人，都对老人养老都极为重视，经过几十年的长期发展，社会福利事业有了很大的发展。随着经济发展，社会事业的全面推进，老人养老越来越多的被人们所关注，该项目的建设是与时俱进的，是符合发展需要的。12.2 风险分析（1）政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和93、相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。（2）市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人居94、住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。（3）财务风险大多数企业都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将采用严格的财务管理机制，将不会出现坏账死账的问题。所以，财务风险存在的可能性较小。（4）经营管理风险随着市场化竟争的加剧特别是面对企业全球化竟争，公司的管理水平还须进一步提高，为此公领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升公司业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升公司经营管理水平。（5）其它风险中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。因此不存在国有化的风险。95、从国家鼓励投资的角度分析，既然是社会福利事业，只少在5-10年内不存在税收方面的变化风险。第十三章 结论和建议本项目承办单位，XXXXXX投资集团有限公司自成立以来，本着务实，守信、开拓、创新的精神，从无到有、从小到大、不断发展自我、壮大自我已适应了当今社会发展的经济大潮。该公司主要的经营范围为：国际国内贸易、房地产开发、文化传播、项目投资融资等。面对中国社会的老龄化，公司率先关注社会福利事业。以诚信投资、热心公益、树立形象、打造品牌，全心全意为老年人服务。项目建成后，该公司将会以点带面，使全社会都关助、关爱、关心老年人，使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成后可为96、老人提供一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。本项目的建设，可为老人提供集居住、治病、娱乐、健身、体养、休闲为一体的服务机构，不仅体现了该公司目前的投资目标和发展方向，而且也将形成该公司新的经济增长点。经估算，项目建设总投资60500万元，项目建成后，可安置、接待老人3000人，除必要的开支外，可获得纯利润6436多万元，投资回收期为14.8年，可见该项目具有较好的社会效益与经济效益。 建议项目承办单位积极做好设计方案，落实供水、供电、通信等公用设施配套方案，为项目创造更有利条件，同时建议有关部门为项目创造条件，使项目尽早实施，从而发挥更好的社会效益和经济效益。