1、养生宜居示范大庄园可行性研究报告代项目建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录 1、总论11.1项目提出的背景11.2项目建设单位概况21.3可行性研究的依据和范围31.4主要技术经济指标31.5结论及建议42、项目建设的必要性622、.1“老年型”社会发展的需要62.2异地养老的需要62.3建设和谐社会的需要72.4是国民经济发展的需要72.5对“两型社会”+城市群的发展建设有利82.6小城镇建设带动周边经济发展的需要83、市场分析93.1 主要目标市场93.2 主要目标市场供求现状93.3市场需求预测154、建设内容与建设规模184.1建设内容184.2建设规模185、建设地点与建设条件205.1建设地点205.2建设条件206、建设项目设计方案226.1总平面布置226.2建筑设计方案236.3结构设计246.4给排水256.5电气工程276.6空调及通风347、消防357. 1 编制依据357. 2 编制范围357.3、 3消防设计358、环境保护368.1.建设地点环境现状368.2编制依据368.3项目主要污染源及污染物378.4综合治理及措施379、节能措施389.1供配电节能389.2空调节能389.3建筑节能3810、项目实施进度安排及招投标计划3910.1项目实施进度3910.2招投标计划3911、组织机构及劳动定员4111.1项目的组织机构4111.2劳动定员4112、投资估算与资金筹措4212.1建设投资估算4212.2投资使用计划与资金筹措4312.3项目资本金4313、经济分析4813.1评价依据与参数选取4813.2 基本数据4813.3财务分析4913.4经济评价结论4914、社会评价4、5514.1加快湖南省老年事业的发展5514.2为湖南省建设和谐的3两型社会作出贡献5514.3本项目具有较好的经济效益和很好的社会效益。5514.4社会评价结论561、总论1.1项目提出的背景庞大的人口数量一直是中国显著的国情之一。椐国家统计局提供的数据，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括港、澳、台），约占世界总人口的21%。虽然严格的执行了计划生育的政策，人口生育率已经下降到1.8%的增长率，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后的几十年，中国人口每年仍按800-1000万的速度增长。按目前1.8%的增长速率预测，到2010年和2020年中国的人口将达到13.7和14.6亿，5、人口总量高峰将在2033年出现，达到15亿。庞大的人口数量对中国经济社会的发展产生多方面的影响，不仅为中国经济社会发展方面提供了丰富的劳动力资源，也给经济发展、社会进步、资源利用、环境保护、人口老龄化等诸多方面带来沉重压力。其中中国社会老龄化问题日见突出。据联合国统计，目前全球老年人口已达6.29亿，平均每十个人中即有一个60岁以上的老人。到2050年老年人将达到20亿，占总人口的21%，并将超过14岁以下儿童的总数。到2050年，欧洲老龄人口从1.48亿增加到2.21亿，美洲从9600万增加到3亿，非洲老龄人口从4200万上升到2.05亿，亚洲老龄人口从3.38亿增加到12.27亿。联合国规6、定，一个国家60岁以上老龄人口超过10%，或65岁以上老龄人超过7%，即进入老龄化社会，被称为“老年型”国家。我国60岁以上老龄人口2004年达到了1.43亿，据预测，2010年将达到1.74亿，2014年达到2亿，2026年达到3亿，2037年将达到4亿，到2051年将达到最大值，之后一直维持在34亿规模。到本世纪上半叶，我国老龄人口占世界老龄人口的五分之一，到本世纪下半叶我国老龄人口仅次于印度居世界第二位。我国在上世纪未开始进入老龄化社会阶段，2001-2020年开始快速进入老龄化社会阶段，2021-2025进入加速老龄化社会阶段，2051-2100年进入重度老龄化社会阶段。日益突出的老龄7、化社会问题引起了国际社会的关注，联合国和许多国家例如中国、瑞典、法国、日本、美国等国家成立了专门机构，对如何保障老年人的权益、社会保障、养老等问题进行研究，并在养老保险、医疗、养老方式、老年教育等提出了一系列应对措施。在养老模式方面，我国传统的养老方式是居家养老，随着独生子女的家庭增多，及“空巢老人”的出现，原来的居家养老功能萎缩，单纯依靠国家福利保障养老模式，由于如此庞大的老年群体，国家财力不堪重负，必须依靠社会力量提供保障，走居家养老、国家福利保障模式和多元支撑的社会化共建的保障模式。正是在这一大背景下，党中央、国务院提出大力发展老年产业的号召。湖南融城三园一体投资有限公司在保护生态、保护8、园林、保护旅游资源的大前提下，将为一万户老年人，在湖南省长沙县跳马乡*村的*营造一个老年人欢度晚年的示范生态园，并计划在全国推广。1.2项目建设单位概况1.1*投资有限公司）企业法人：88888）注册资本1000万元）经济性质：全民所有制）住所：1.3可行性研究的依据和范围 研究依据1）中华人民共和国建设部、中华人民共和国民政部建标JGJ122-99号文件“关于发布行业标准老年人建筑设计规范的通知”2）中国老龄事业发展“十一五”规划；3）中华人民共和国老年人权益保障法（1996年发布实施）；4）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门“关于加快发展养老服务业和意见”的通知国办发2009、6号；）湖南省老龄事业“十一五”发展规划；6）中国老龄事业发展基金会“关于同意筹建全国老年产业融城示范生态园的复函”；7）国家的有关规范、规程、法律、法规；8）建设方提供的其他相关资料。1.4主要技术经济指标项目的各项主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m213333332建筑占地面积m22835003总建筑面积m2953000老人公寓m2400000养老休闲园联排别墅m2320000独立别墅m2213000管理中心m220000含员工宿舍4建筑密度%21.25容积率0.716绿地率%507总投资万元399742.27其中：固定资产投资10、万元铺地流动资金万元8营业收入万元5677009平均总成本费用万元10税后利润总额万元10223111总投资收益率%12项目资本金净利润率%34.113财务内部收益率%16.87税前14投资回收期年4.39税后，含三年建设期1.5结论及建议结论1）本项目符合中国老龄事业发展“十五“计划纲要，是对中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定的具体贯彻落实，其建设将大大加快湖南省老龄设施的建设，缓解湖南省养老市场的需求压力，对完善湖南省的老龄事业发展机制和社会保障制度、建设和谐社会具有积极的推动作用。特别是本项目突出了居家养老与社区服务相结合模式住宅的建设理念，对全国老年养老事业具有示范作用。2）本项目11、的建设将促进当地小城镇的建设，带动周边的经济发展，及增加就业人员。3）本项目技术经济分析可行，经济效益良好，并具有一定的抗风险能力。4）本项目是规划中的三园一体（*森林旅游公园、老人低碳宜居大庄园及低碳、高值、品牌、安全农业经济园）建设项目中的一个重要组成部分，总用地面积1333333 m2，建筑物占地283500 m2，总建筑面积953000m2，包含老人公寓、养老休闲园、管理中心等的建设。5）本项目预计建设期3年。投资回收期4.39年。6）本项目对周边环境没有不利影响。建议1）本工程资金来源为多渠道，应做好资金计划和资金落实工作，确保项目的正常运作。2） 本项目为公益福利项目，属于国家重点12、推动和发展的项目，建议有关政府部门给予大力支持。）本项目投资较多，为减少资金压力，建议分阶段滚动实施。2、项目建设的必要性2.1“老年型”社会发展的需要如前所述，我国从上世纪未即开始进入“老年型”社会。由于独身子女政策的实施，出生率的下降和城市化，原有的大家庭结构已经解体，代之而起的是家庭的小型化，即4-2-1模式。4-2-1模式有多种含意，对于养老而言，我国人口专家指出，今后，一对夫妇养育一个孩子，还需要照顾四个年迈的老人。在现代社会中，生活节奏快，工作负担重，竞争激烈，年轻一代已经是“心有余力不足”。依靠子女照顾的传统居家养老模式已经无法承担老年人养老的重任。解决老年人养老的途径是推进社会13、化养老共建保障模式。社会化养老共建保障模式就需要社会养老公共服务体系、社会养老机构、社会养老保险等措施。国务院老年工作委员会2006年发布的关于加强基层老年工作的意见中明确指出：鼓励企事业单位、集体、社团、个人和外资兴办养老服务设施。本项目符合该文件精神。2.2异地养老的需要华侨华人旅居海外有悠久的历史，也形成了规模庞大的海外华人团体。据不完全统计，目前海外华侨华人达3938多万人，分布在世界各地。其中，湖南旅居国（境）外的华侨华人和港澳台有20多万人，分布在80多个国家和地区。省内归侨、侨眷及港澳台胞眷属近20万人，合计近50万人。随着全球老龄化时代的到来，海外老年华人也越来越多，他们中的许14、多都有落叶归根的思想情结，且国外养老院一般收费昂贵。因此，如何为他们提供良好的设施，创造国内养老条件是我国养老事业的一项重要内容。目前，全国范围内针对华人华侨的养老机构还非常少，且规模小，如上海归侨养怡院：仅设有床位60张。本项目的建设，有利于完善归侨养老设施，并使之成为联系海外华人的亲情纽带，起到促进国内外交流和地方经济社会发展的作用。此外，近年来，国外开始盛行异地养老，老年人离开现有住宅，到外地或国外居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。国外大多选择在第三世界及风景环境优美的地方，如泰国。我国也开始有一部份人进入了国外养老行列，争取这一部份人员的市场也是符合市场需要的。2.315、建设和谐社会的需要随着经济社会的发展，人口流动、迁移明显加快，家庭规模朝小型化加速发展。特别是在城市，以夫妻和一个孩子为基本形式的小户型家庭日益增多，并逐渐成为整个社会家庭结构的主流。今后的年青一代，上有老、下有小，生活节奏快、工作压力大、竞争激烈，他们自身已经不堪重负，亲人的照顾力不从心。如果不解决好他们的后顾之忧，对他们的工作、生活等诸多方面造成影响，必将对创建和谐社会带来不必要的负面效果，大力发展养老事业将对创建和谐社会添砖加瓦。2.4是国民经济发展的需要房地产不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。长沙房地产占GDP的比重16、近几年虽在上升，但对一个高速发展的城市而言，长沙房地产在国民经济中所占份额偏低。随着政策利好，阻碍市场发育因素的消除，人们消费与置业观念的更新，产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献还会逐步增大。同时房地产对相关产业的带动作用很大，据测算，房地产（住宅）的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与六、七十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会看好的消费热点和经济增长点。近两年，长沙市房地产尤其是住宅的消费占社会家庭总消费比重快速上升，1997年为7.2%，1917、98年为12.09%，1999年达12.2%，2000年2003年更是高达16%之多。住宅消费已成为家庭消费的重要组成部分。而且，房地产对扩大就业的影响也较大。房地产每增加一个就业，就能带动两个相关产业就业。随着产业规模的扩张，产业本身的就业增加，相关产业的乘数效应就更加明显。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.5对“两型社会”+城市群的发展建设有利在“两型社会”+城市群（以长、株、潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群）内部配置大型老年产业18、示范生态园，有利于社会资源与自然资源共享，提高资源利用率；废弃物的规模化集中处理、有利于保护环境。2.6小城镇建设带动周边经济发展的需要本项目地处长沙县跳马乡，由于本项目的建设将列入跳马乡的整体规划，因此本项目的建设将加速跳马乡的城镇建设速度。3、市场分析3.1 主要目标市场从项目性质、建设定位、服务项目、所处区域范围、市场发 展趋势等因素综合考虑，项目的主要目标市场是全球华人老龄（60岁以上老人，下同）、湖南省老龄群体，其中，湖南老龄群体又以长株潭老龄群体为重点，全国老年人口规模只作为市场分析的参考。3.2 主要目标市场供求现状主要目标市场需求现状1）我国老龄人口规模我国人口众多，国家统计局19、测算数据表明，2005年1月6日，中国人口总数达到13亿（不包括香港、澳门特别行政区和台湾省），约占世界总人口的21。庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。按照目前总的生育率1.8预测，到2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，2004年中国老龄人口达到1.43亿，到2020年，老年20、人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。2）全球华人老龄群体总体规模据近十年不完全统计，目前海外华人3900多万人，分布在世界各地（见下表）。其中，湖南旅居国（境）外的华侨华人和港澳台胞有20多万人，分布在80多个国家和地区。省内归侨、侨眷及港澳台胞眷属有近20万人，合计近50万人。海外华人总量与分布基本情况：注：统计数据使用当地政府数据。百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。洲别/国家对外华称呼海外华人人口占当地人口比例占全球人口比例亚洲泰国泰国华人8,500,000 (2006)14%11.7%印尼21、印尼华人7,300,000 (2003)3.1%11.7%马来西亚马来西亚华人、峇峇7,000,000 (2006) 24.5%12.1%新加坡新加坡华人、华族2,700,000 (2005)75.6%4.3%越南越南华人2,300,000 (2006) 3%2%-3%菲律宾菲律宾华人1,500,000 (2004)2%2.4%缅甸缅甸华人、果敢族1,300,000 (2003)3%2.1%日本日籍华人606,889 (2007)0.5%1.5%印度加爾各答华人社区186,461 (2005)0.02%0.5%柬埔寨柬埔寨华人150,000 (2003)1.2%0.2%韩国韓国华人85,00022、 (2003)0.2%0.16%文莱文莱华人56,000 (2006)15%0.1%老挝老挝华人50,000 (2003)1%0.1%朝鲜朝鲜华人50,000 (2003)0.2%0.1%以色列以色列华人23,0000.3%0.1%蒙古蒙古华人11,3230.4%0.03%巴基斯坦巴基斯坦华人-美洲5,920,000 (2005)0.6%14.4%美国华裔美國人3,000,000 (2005)1%6.8%加拿大加拿大籍华人1,300,000 (2004)3.69%3.4%巴西巴西华人360,000 (2006)0.10%0.4%秘鲁秘鲁华人250,0002.08%0.4%巴拿马巴拿马华人15023、,0005%0.4%阿根廷阿根廷华人60,0000.16%0.1%尼加拉瓜尼加拉瓜华人12,00012-牙买加牙买加华人10,000 (2004)0.3%0.02古巴古巴华人500-波多黎各波多黎各华人-苏里南-智利-墨西哥-特立尼达和多巴哥-哥斯达黎加-多米尼加共和国-圭亚那-欧洲1,700,000 (2006)0.2%4.1%俄罗斯俄罗斯华人、东干族680,0000.5%1.9%法国法国华人300,0000.5%0.9%英国英籍华人247,403 (2001) 0.4%0.7%爱尔兰-16,533 (2006) 0.39%意大利意大利华人111,7120.19%0.2%西班牙西班牙华人9924、,000 (2006) 0.22%0.16%德国-71,639 (2004) 0.1%0.1%荷兰-44,713 (2006) 0.7%0.1%罗马尼亚罗马尼亚华人2,249-塞尔维亚-保加利亚-大洋洲1,000,000(2003)1.9%1.7%澳大利亚澳大利亚华人700,000(2006) 2.5%1.3%新西兰华裔纽西兰人147,570 (2006)2.8%0.3%斐济斐济华人6,000 (2000)0.5%0.01%东加-萨摩亚-非洲103,000 (2003)0.02%0.3%南非南非华人100,000 (2003)0.2%0.3%毛里求斯模里西斯华人36,830 （2007）2.925、%未知赞比亚-安哥拉-佛得角-总共-39,379,7840.6%100%注：统计数据使用当地政府数据或可信度最佳的估计。百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。前二十名海外華人人口:据2005年的统计结果。国家2005人口排名印尼7，566，2001泰国7，053，2402马来西亚6，187，4003美国3，376，0314新加坡2，684，9005加拿大 1，612，1736秘鲁1，300，0007越南1，263，5708菲律宾1，146，2509缅甸1，101，31410俄罗斯998，00011澳大利亚700，00012日本519，56113柬埔寨343，85514英国296，62326、15法国230，51516印度189，47017老挝185，76518巴西151，64919荷兰144，92820据联合国最新统计，全球每十个人中就有一个60岁以上的老人，因此国外华人60岁以上老人所占总人口比例 按10%大致估计，则华人老龄群体的总体规模大致为390万人。（3）湖南老龄群体总体规模根据湖南省老龄事业 “十一五”发展规划，2009年我省人口总的规模为6900.20万人，其中65岁及以上的老年人口为635.96万人，占总人口的比重达9.22%。“十一五”期间，全省老年人口将以每年2.6%的速度增长，至2010年将超过1000万人，占人口总数的14%以上。两型社会3城市群人口规模为27、：长沙市总人口为638.73万人株洲市总人口为399.73万人湘潭市总人口为293.62万人岳阳市总人口为540.74人益阳市总人口为465.33万人常德市总人口规模为607.24万人衡阳市总人口规模为715.43万人娄底市总人口规模为414.7万人城市群总人口为4075.52万人，城市群60岁及以上老年人总体规模为509.51万人。其中：长沙市2006年60岁及以上老年人近83.29万占总人口的13%；株洲市2003年60岁及以上老年人约46.72万，占总人口的11.7 %；湘潭市2006年60岁及以上老年人近36.56万，占总人口的12.5%；岳阳市2006年60岁及以上老年人近67.5928、万，占总人口的12.5%；益阳市2006年60岁及以上老年人近58.17万，占总人口的12.5%；常德市2006年60岁及以上老年人近75.91万，占总人口的12.5%；衡阳市2006年60岁及以上老年人近89.43万，占总人口的12.5%；娄底市2006年60岁及以上老年人近51.84万，占总人口的12.5%。（4）主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模受经济、文化、社会、设施等因素的影响，不同国度、不同地区的老人对养老机构有不同的需求。据统计，各国选择机构养老的老年人占老人总数的比例，英国为4.5%，美国为3.7%，瑞典为4.8%，菲律宾为7%，泰国为13%，印度尼西亚为16%。我国目29、前不到2%（中国老年科研中心）。如果假设上述现实比例反映了各国老年（包括海外华侨华人）对养老机构的需求情况，则可大致估算出总体需求量。其中，海外华人以菲律宾的7%计，湖南省和长株潭市根据发展趋势均以4%计。海外华人需要养老机构的老龄群体总体规模=393.8万7%=27.58万人。湖南省需要养老机构的老龄群体总体规模=635.96万4%=25.44万人。其中：长、株、潭需要养老机构的老龄群体总体规模166.574%6.66万人我国养老机构供给现状全国：截至2005年底，各地建有各级各类养老服务机构近39546家，床位149.7万张，收养老人1102895名。仅就床位数来讲，刚刚超过老年人总数的130、%，较之于国际社会通行的5%7%的比率相差甚远。湖南：国办社会福利机构90余所，其中老年公寓73所，供养老人3288人；城市集体、民办养老福利机构15家，供养老人320人；农村敬老院1193所，供养老人16148人。各类养老服务机构共计1299所，床位31000张。长株潭三市目前床位数仅为9249张,能够满足的入住人数仅占三市2006年底老年人口总数166.57万人的0.56%。若要达到全国0.8%的平均入住水平,需要新增床位3600多张;达到北京1.1%的水平,需要新增床位8500多张;而要达到发达国家7%的水平,则需新增加床位高达103920张,增加数是目前现有床位数的11倍多。由此可见机31、构养老服务床位数供需缺口甚大。 湖南省养老机构供求缺口以床位计。湖南：32.79-3.1=29.69万张其中：长株潭：6.56-0.924=5.64万张单从湖南省内实际情况看，养老床位供应缺口很大，本项目具有良好的市场基础。3.3市场需求预测3.3.1 2006年市场支持人口这里所称市场支持人口即主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模。从上述分析和测算结果看，2006年项目市场支持人口情况见下表：2006年项目市场支持人口目标市场支持人口（万人）海外老年华人27.58湖南省老年人26.13其中长、株、潭三市老年人6.66合计60.37未来十年市场支持人口为简单计，假设需要养老床位的老人所占32、老人比例保持不变，则可根据未来老人增长情况进行估计。其中，海外华人老人增长率以55年来世界老年人年均增率2.4%计，湖南省老人增长率以15年来全国老年人年均增率3%计，则估算结果如下表：未来10年市场支持人口（万人）年份海外老年华人湖南省老人长株潭老人200627.5826.136.66200728.2426.916.86200828.9227.727.07200929.6128.567.28201030.3229.417.50201131.0530.297.72201230.8031.207.95201332.5632.148.19201433.3433.108.44201534.1434.33、098.69201634.9635.128.95注：为简化计表中长、株、潭以外的城市老人支持人口计入湖南省内3.3.3未来十年项目市场规模估算项目市场规模既与市场总体规模（容量）有关，更与项目竞争力相关，而项目竞争力又与项目规模、 区位 、设施状况、服务水平、价格等密切相关。因此，此处以各年市场支持人口为基数，综合考虑上述因素，假设本项目在长株潭三市能取得8%的市场份额，在湖南省长株潭以外的地区能取得2%的市场份额，在华人市场中能取得0.2%的市场份额，则从项目建设开始（2010年）仅湖南省及海外华人市场规模估值为：项目市场规模（20102018年）年 份海外老年华人（人）湖南省老人（人）长株34、潭老人（人）2010606533160002011621543761802012636554663652013651565765562014667577067532015683588569562016699600371642017716612373792018733624676014、建设内容与建设规模根据湖南省的床位空缺数及未来10年内省内养老人数的规模，决定本次建设规模。4.1建设内容本项目总用地面积1333333 m2，建筑物占地283500 m2，总建筑面积953000 m2，包括老人公寓、养老休闲园、管理中心等的建设。4.2建设规模养老休闲园养老休闲园包括联排别墅及独立别墅，总建筑面35、积53.3万平方米，别墅是老年产业融城示范园中按国际标准建设的，国内一流的老年人别墅，是全球华人及国内白领阶层休养、康复、养老之需。具备居住、疗养、健身、康复、休闲、娱乐、文化交流等多功能。养老休闲园选址于园区西南部，此处山清水秀，环境幽美，很适合老年人生活起居。整个别墅区设无障碍通道，每个单元内按无障设计。每个居住单元内厅、室、厨、厕等功能齐全，配备储物室，车位。室内采暖、防寒、通风、隔热设施通讯设备。室内生活设施备全，如冰箱、电视、宽带网、洗衣机、干衣机、洗碗机、微波炉、电烤炉等一应俱全。每栋别墅做到家庭化、生活化、亲情化。如地面防滑、厕所、浴室防滑、装有扶手，室内有紧急呼叫设备等，均周到36、考虑。使居住的老人出入感到舒适、方便、安全、有宾至如归、留恋忘归的感觉 。整个养老休闲园内配备医务室和必要救护设备及药品，每个居住者配有保健医师、护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。4.2.2老年公寓本项目是国内老年人养老，助老的场所，建设标准按“国家级福利院评定标准”民福发1993号并高于此标准设计。老年公寓位于园区西南部，环境幽美，绿树成荫，各种建筑以居住小区形式排列，空间丰富，通过建筑物围合形成多个院落空间，以便于对收养老人的照料和管理，也方便老人们之间的活动和交流。老人公寓内，每房按无障碍设计和防滑设计。有阳台、卫生间、电视机。有防寒、采暖、通风、通讯设备，有急救呼叫机。并设计有37、客厅、小厨房， 备有冰箱 、洗衣机等，尽量做到家庭化。有亲情化生活护理 医疗护理和心理护理，为老人们周到的服务。老人公寓总建筑面积40万平方米。园区内按比例配备娱乐、休闲场所，以丰富老人的日常生活；园内配备医务室和必要救护设备及药品，每个居住者配有保健医师、护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。管理中心管理中心办公楼，包括学术报告厅，办公室，会议室等，4240平米，建筑层数为5层建筑，建筑总面积为20000平米，建筑高度为18.5米。5、建设地点与建设条件5.1建设地点本项目建设地点位于湖南省长沙县跳马乡*村*生态公园内占地约2000亩。园内以山体、水面为主，植被丰富，山清水秀空气清新宜人38、，无环境污染。园内现在主要有金龟岛，岛上有石燕塔、送子观音庙、通天响鼓梯、五子登科树、听涛轩等自然景观，以及*山庄、游乐场、园中园儿童乐园等表演休闲地。空气清新宜人，是老人颐养天年、疗养康复、旅游、休闲、度假的最佳场所。5.2建设条件自然条件1）场地地形地貌园内地形以山体、水面为主。西面山势较高，最高处海拔240多米，山脊线此起彼伏。东面地势较平缓*水面呈带状包含于山体之间。2）气象条件（1）气温年平均气温：17.2 最冷月平均气温：4.7 最热月平均气温：29.4 极端最低温度：11.3 极端最高温度：43（2）降水量年平均总降水量：1393mm一日最大降水量:192.5mm（3）湿度最冷月39、平均相对湿度：81最热月平均相对湿度：75（4）风冬季平均风速2.7m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率 七月SW20% 一月NW31%（5）其他最大积雪深度0.45KN最大冻土深度5cm年雷暴日数49.5天全年日照时数1677.1小时3）地震按照中国地震动参数区划图（GB18306-2001）查得长沙地区地震峰值加速度分区(g)为0.05，与地震基本烈度对照相当于V1度。4）地质条件暂缺6、建设项目设计方案6.1总平面布置根据场地地形，地貌及外部道路情况，本着合理利用土地，尊重老年人的生活习惯，方便老年人生活，不占用耕地及节约投资的原则进行总平面布置。本次设计将三园（*森林旅40、游公园、老人低碳适居大庄园及低碳、高值、品牌、安全农业经济园）统一规划，根据老年人居住生活实际情况，将三园主入口布置在*北面临X049，入口处布置有夕阳红商业街，医院及夕阳红宾馆，满足老年人及外来游客的购物要求和医疗要求，宾馆主要对外向游客提供住宿。沿园内道路一路向南，临山一面，在尽量减少植被破坏，保护生态的原则下布置建筑。沿主要道路布置有少量高级老人公寓（别墅）和老年人大学，老人体育中心等配套设施。其余老人居住建筑主要布置在*西南边，湘潭韶山用地内。根据地形特点将老年公寓及别墅依山势布置，既可以充分利用地形减少土石方工程量，又可以保证一定的私密性及良好的居住环境。居住人数较多人口密度相对较大41、的老年公寓布置在靠近公共建筑区的小山丘上，方便老年人的活动和休闲。由于所有建筑均未占耕地，既符合国家的用地政策，也使住所与田园农舍相映，老人在良好的服务与田园风光中老有所养。6.1.2道路系统及交通组织）道路系统设计：道路分主次车行道路及步行道，三级设计。主要道路宽8米，次要道路宽4米，全部采用砼路面。人行道宽1.5米，路面采用卵石铺砌。主次道路交织成环形网络，满足消防、交通等功能需求。主要道路上车流人流复杂，设置1.5米宽人行道，并在人行道上设置盲道等无障碍设施。）交通组织设计：（1）车流交通：机动车道在小区内呈环状布置，分支呈放射状进入各个居住组团，方便出行，又对住户干扰少，基本实现人车分42、流。（2）人流交通：主入口是人流车流的主要通道，主要道路上，步行道人流与车行道车流分开，互不干扰。（3）停车位设置：考虑每一个功能分区中设置停车场，在大型公共建筑附近，人流车流集散地设置适合建筑规模的停车场。6.2建筑设计方案6.2.1老人公寓（普通公寓，高档公寓）该建筑群由多栋6层的公寓楼组成，其建筑内部功能采用内廊式的空间布局。由于层数过高超过了3层，按照规范在其内部设置电梯以供老年人上下方便使用。该公寓楼建筑总面积为400000平米，该公寓区中，各栋建筑以居住小区组团式的空间布局进行建筑排列，通过建筑的围合形成了多个院落空间。6.2.2老年人别墅根据地形特点可以分别建成各种风格各异，具有43、不同地域风格的别墅群，包括联排别墅及独立别墅，建筑面积共533000平方米。 6.2.3管理中心管理中心办公楼其内部包括学术报告厅，办公室，会议室等，其建筑占地面积为4240平米，建筑层数为5层建筑，建筑总面积为20000平米，建筑高度为18.5米，其建筑的结构形式为钢筋混凝土框架结构形式，其建筑的外立面为中国古建筑风格。6.3结构设计设计依据本工程主要采用以下现行设计规划：）混凝土结构设计规范GB50010-2002）建筑结构荷载规范GB5009-2001(2006版)）建筑地基基础设计规范GB5007-2002）建筑抗震设计规范GB50011-2001(2008版)1）气温年平均气温：1744、.2最冷月平均气温：4.7最热月平均气温：29.4极端最低温度：11.3极端最高温度：432）降水量年平均总降水量：1393mm一日最大降水量:192.5mm3）湿度最冷月平均相对湿度：81最热月平均相对湿度：754）风冬季平均风速2.7m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率 七月SW20% 一月NW31%5）其他最大积雪深度0.45KN最大冻土深度5cm 年雷暴日数49.5天全年日照时数1677.1小时（3）地震地震设防：工程设计按七度抗震设防，抗震等级为三级。结构设计因地质情况不明，结合基地为山体平整而来，采用钢筋混凝土框架等结构的公共建筑，采用独立柱基。别墅及采用砖混结构的45、公共建筑采用墙下条形基础。老人公寓、管理中心等多层建筑基础的具体形式应待工程地质勘探后确定。6.4给排水编制依据1)室外给水设计规范GB500132006; 2)室外排水设计规范GB500142006；3)建筑给水排水设计规范GB500152003；4)建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005;编制范围可行性研究的编制范围为室外 、室内给排水、消防设计及污水处理。给水1）水源本项目的生活消防用水均考虑城市自来水供给，目前考虑分别从不同的方向引进两根DN200的给水管与室外生活、消防环网连接，形成双进口。供水压力0.30MPa。在可满足生活用水及消防用水要求的条件下，实施时，也可考虑利用园46、区原有管网系统供水。2）用水量项目每天总用水量约10000 立方米，全部为新水，己考虑浇洒道路、绿化及空调补水。给水系统新建室外生活、消防给水管网布置成环状，生活给水系统采用园区管网直接供给。1）冷水给水系统本项目所有建筑高度除宾馆外，均不超过24米，室外给水管网的压力无需加压即可满足室内生活供水要求，因此室内生活用水可直接从室外环管上接管供给。宾馆另外设加压设备。2）热水供应本项目热水供应不采取集中供水方式，分别在各建筑物内设置电加热器或天然气加热器供给，有利于节约能源。3）开水供应开水供应根据不同情况，在各建筑物不同位置，设纯净水冷、热水器。排水1）污水排水（1） 排水量园区总排水量约6047、00m3 /d，全部为生活废水。（2）排水系统生活废水经化粪池等简单处理后，直接排入城市下水道。2）雨水排水室外设独立的雨水排水系统，与生活污水分流排出，建筑物雨水直接排入园区雨水管网，园区道路及绿化带水经雨水口收集后排入园区雨水排水管网，最后一同排入园区附近的市政雨水管网。6.5电气工程设计依据1）民用建筑电气设计规范 （JGJ162008）2）建筑设计防火规范 （GB500162006年版）3）建筑物防雷设计规范 （GB50057-94 2001年版）4）供配电系统设计规范（GB50052-95）5）低压配电设计规范（GB50054-95）6）40KV及以下变电所设计规范（GB50053-48、94）7）火灾自动报警系统设计规范（GB 50116-98）8）智能建筑设计标准（GB/T 50314-2006）9）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规划（GB/T50311-2000）10）住宅设计规范（GB50096-1999 2003年版）11）建筑照明设计标准（GB50034-2004）12）老年人居住建筑设计标准（GB/T 50340-2003）13）可研委托书的要求和有关专业提供的资料。设计范围1）园内各建筑物的供配电；2）园内各建筑的电器照明；3）园内各建筑的防雷接地；4) 火灾自动报警及消防联动系统；5）安全防范系统；6)有线电视系统；7）综合布线系统；8）智能化系统；供电电源49、及电压选择园区按二级负荷要求采用两回路电源供电，该两路10KV电源分组同时供电，当一路故障时，另一路能满足全部的负荷用电。供电电源采用电缆埋地方式引入。用电负荷估算及变压器容量选择园区内消防设备(消火泵 喷淋泵 消防电梯 防排烟机等)应急照明、火灾自动报警及联动系统、疏散指示标志、走道照明、补压泵等属二级负荷，其余属三级负荷。根据园内建筑物功能，按单位面积用电指标进行估算，其用电负荷如下：安装容量： Pe=57180kW 功率因数： Cos=0.9选用8台500KVA 、2台100KVA和30台1250KVA SG10型干式变压器，需要系数取：0.5。变压器平均负荷率为0.85。供配电设施及系50、统在园内靠近用电负荷中心处设10KV局域配电所一个，高压配电系统为单母线分段，采用KYN-Z移开式高压开关柜。10KV网络采用单环结线 双环结线和单通式备用电缆网结线相结合的方式，10KV线路均为下地暗敷。根据建筑物位置和用电负荷的分布情况；在园内共设10台箱式变电站，其中8座500KVA箱式变电站、2座100KVA箱式变电站，30座1250KVA干式变电站的供电范围包括:包括整个示范园区。各箱式变电站低压采用GCK-B型配电柜按放射式系统进行配电，用电缆线路向各用电点提供380、220v电源。无功功率补偿采用电容器低压补偿，电容器自动补偿装置设于低压室内，使功率因数达到0.9以上。消防设施等51、二级负荷采用两回路供电，其电源分别取自不同10KV母线段上变压器的低压测母线，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。继电保护及电能计量高压10KV进线采用速断+过流（定时限）保护。变压器采用速断+过流（定时限）及单相接地保护，配置微机综合自动化保护单元。 变压器低压侧采用智能型低压断路器作短路保护，热继电器作过载保护，漏电开关作漏电开关保护。30KW及以上的电动机采用星三角或软启动降压方式启动。并设电流表计量。电能总计量设在高压配电室计量柜上，并按供用电管理部门对不同计费方式的规定，在低压侧对动力、普通照明、亮化照明、空调进行单独计量。电气照明照明系统采用三相五线制，工作电压为220v,照明装52、置一般采用节能荧光灯和白炽灯，以节能荧光灯为主。光源采用色温高、发光效率好的灯管。景观建筑物外围装设反泛光灯、彩灯，灯光的设置应能表现景观的特征并能显示出景观的艺术立体感。按建筑物设照明配电箱，并按功能设置开关和插座。 道路照明采用庭院灯，草坪照明采用草坪灯，由光电控制箱自动控制。在建筑物的疏散走道和安全出口处设置疏散指示灯，在变电所、消防控制室、消防水泵房、楼梯间等设置应急照明灯。应急照明灯和疏散指示标志采用蓄电池作备用电源，其连续供电时间不少于30分钟。建筑物各功能单元按国家推荐照度标准进行照明设计，例如：办公室、会议室等为： 300LX变电所、水泵房为： 100LX电梯前室、门厅为： 153、00LX道路为：30LX电缆导线选择及线路敷设动力电缆高压选用YJV22-10KV交联聚乙烯电缆，低压采用ZRVV-1000 VV-1000型或VV22-1000型，控制电缆采用ZRKVV-500型或KVV22-500 KVV-500型，导线选用BV-500型或ZR-BV-500型。所有消防设施配电及控制线路均采用阻燃型。电缆在室外一般采用直埋或穿管暗敷设，建筑物内电缆或导线均采用穿管埋地或沿墙内暗敷设。防雷与接地园内建筑物均属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础内钢筋作为接地体、防雷接地、防静电接地、工作接地和保护接地共用一接54、地装置。组成完整的接地系统。建筑物内所有电气设备正常不带电之金属外壳，金属管道均应与接地系统作总等电位联结。其接地电阻值不大于1欧姆。 火灾自动报警及联动控制系统1）园内设智能二总线控制集中报警及联动系统一套，改系统主要设备在宾馆一层消防控制室内，集中报警控制室可以显示其火灾报警信号，并能在火灾发生时，自动或手动启停相关的消防设备，显示出其工作状态。2）探测器的设置根据现行消防规范要求，在建筑物的楼梯间、电梯前室、大厅、走廊、变电所、大会议室、公共活动用房等部位设置感烟探测器。此外，在电梯前室、楼梯口、走廊设计设置手动报警按钮、声光报警器，在消防栓内设消防栓按钮，各层电梯前室设楼层显示器。3）55、消防联动控制系统该系统对消火栓泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时，由报警控制器确认火灾；由联动控制自动/手动启动相关的消费设施，切断非消防电源。所有水流指示器及压力开关信号均能在防控制台上显示和发出音响报警。4）电梯的联动控制火灾确认后，切断非消防电源，迫降所有电梯全部停于首层。消防电梯切换电源后投入运行。5)消防通讯及消防广播系统各处设置的手动报警按钮附设有电话插座，经总线接入消防控制室的消防通讯设备，为平时检修及火灾时指挥灭火用，消防控制室另设119直通电话一门，供火灾时直接向向消防部门报警用。消防控制室设消防广播系统一套，该系统平时作为公共广播用。一旦发生火灾，公共广播56、自动或手动转换为消防广播，并由联动控制器控制着火层及邻近层的消防广播，指挥人员疏散。安全防范系统1）园内设全方位电视监控系统一套，该系统微机控制台及监视器柜设在宾馆一层消防控制室内。在各主要公共区、大厅、电梯前室主要出入口处设监控摄像机，根据建筑物安全技术防范管理的需要，对必须进行监控的场所 部位 通道等进行实时视频探测 视频传输 显示和记录 并具有报警和复核功能。2）在园区主、次出入口设置电子磁卡系统，记录车辆的进出情况，该系统可与综合布线系统联接。3）各栋住宅入户门口处设置可视对讲电控防盗系统，其功能包括：门铃、对讲、报警和开锁。有线电视系统园区有线电视系统直接继而市政有线电视网络，通过前57、端设备及分级放大。分配至各用户点。采用双向传输设备，以适应未来发展，输出电平为+100db。主干电缆沿电气竖井敷设，分支电缆穿阻燃PVC管沿墙或埋地暗敷设。综合布线系统为满足现代通信多功能要求，采用光缆和大对数话缆组成综合布线的垂直主干网。根据园内用户（含电话）数量及50%的备用量，在建筑物内设置语言、数据配线架。水平分支采用超五类线分配至各信息口 各信息口可接电话、计算机和数据终端设备。智能化系统采用具有开放性的智能结构综合布线系统，主机均选具有联动功能的数据接口，为今后智能化系统的集成创造条件。建筑方可根据资金情况分期投入，通过对系统集成将各建筑物内不同的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能58、上连接在一起，实现信息综合资源共享。6.6空调及通风设计依据1）采暖通风与空气调节设计规范GBJ20019-20032）建筑设计防火规范GB5001620063）老年人建筑设计规范JGJ122-99 4）城镇燃气设计规范GB50028-93 5）建筑专业提供的条件设计内容本次设计包括公寓楼及别墅的通风人防、防烟设计和燃气。防排烟、燃气厨房设坚井将油烟集中排放，公用卫生间设换气扇排风，电梯机房设换气扇排风。住宅生活用燃气由市政低压燃气管网引入，每单元设调压箱，分户设IC卡燃气计量表。6.6.4通风设计本项目建筑主要为老年人服务，一般采用自然通风方式。考虑老年人行动不便 ，针对老人公寓等人员集中场59、所设计有机械排风兼排烟系统，风机采用双速离心风机，平时低速运行排风，火灾时高速 运行排烟以确保人员疏散。7、消防7. 1 编制依据建筑设计防火规范GB500162006建筑灭火器配置设计规范GB1450142005自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）7. 2 编制范围本可行性研究的编制范围为水消防系统。7. 3消防设计消防给水室外生活、消防给水管网合用并布置成环状，消防给水水源主要采用城市自来水，由于所有建筑物环*布置，*作为备用水源。室外消火栓根据建筑设计防火规范GB500162006，本工程室外消防用水量25L/s，室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，室外消防60、管网布置制成环状，每间隔距离不大于120m布置地下式室外消火栓。室内消火栓 根据建筑设计防火规范GB500162006。消火栓用水定额为25L/s，在园区公共建筑的室内设置消火栓。自动喷淋灭火系统在老人公寓等公共设施内设置湿式自动喷淋灭火系统，自动喷洒灭火系统用水量按30升/秒，。喷头动作温度为65(厨房为93)。自动消防该系统对消火栓泵、喷淋泵、消防电梯等设备进行联动控制。当火灾发生时，由报警控制器确认火灾；由联动控制自动/手动启动相关的消防设施，切断非消防电源，迫降所有电梯全部停于首层。消防电梯切换电源后投入运行。防排烟系统消防楼梯间、电梯间等部位均设置机械正压送风系统。进出空调机房的送、61、回风管上设70防火调节阀，新、排风支管与立管连接处设70防火调节阀。风管、水管的保温材料均为非燃烧材料。8、环境保护8.1.建设地点环境现状本项目建设于湖南省长沙县跳马乡*生态公园内，园内以山体、水面为主。*占地约1000亩，宽阔的水面和曲折绵延的湖岸，微风徐来，碧波荡漾，水面上烟波浩淼，泛舟水上波光粼粼。山坡被茂密的天然植被覆盖，兰天、碧水、青山交相辉映，和着归巢小鸟欢快的鸣叫，如诗如画，一片世外桃源景象。园区周围无任何厂矿、企业，园区内也没有污染源，自然生态环境保存良好。8.2编制依据地表水环境质量标准GB3838-2002；生活垃圾填埋厂污染控制标准GB16889-2008。8.3项目主62、要污染源及污染物废水本项目废水主要为生活废水。8.3.固体废弃物固体废弃物主要是生活垃圾。废气园区大气污染物主要空调燃气直燃机排出的燃烧废气、厨房的油烟气。本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘建筑垃圾对周围环境会造成污染。8.4综合治理及措施污染防治1）废水治理生活废水及粪便污水经化粪池处理，达到二级排放标准，含油废水经隔油处理后排入城市污水管网。雨水排入城市雨水管网。2）废气治理空调燃气直燃机排出的燃烧废气、厨房产生的油烟气及卫生间内废气，采用排风器抽出，将污染空气排至室外。燃气直燃机采用天然气，产生的硫化物及氮氧化物量较少可达到排放标准。3）固体废弃物的治理生活垃圾，实行生活垃圾的分63、类收集。根据垃圾性质和处置方法的不同，分别设置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，所有经分类收集的生活垃圾均由物业管理公司定期清运，由环卫部门统一处理。施工阶段产生的建筑垃圾应加强施工管理，及时清运。9、节能措施充分提高能源利用率是每个工程项目都应遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。9.1供配电节能采用低压电容补偿，减少无功损耗。公共场所选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电，并在导线选用时充分考虑其机械强度、电压降、发热等因素，防止超负荷运行时。加强用电管理，减少能耗。9.2空调节能冬、夏64、季空调水泵分别设置。根据建筑物使用功能，在选择空调主机时，将计算冷负荷增乘以小于（0.8）左右的同时使用系数。空调主机房设流量旁通压差控制器。未端设备设电动二通阀变水量控制。9.3建筑节能设计原则追求经济、节约、卫生、环保。住宅布局均采用南北朝向，户型设计功能分区合理，户内采光通风良好。全部明厨明厕，从根本上为节能设计提供保障。节能措施采用高科技节能环保材料，如挤塑聚苯板、节能门窗等确保墙体门窗工程的节能优化设计。10、项目实施进度安排及招投标计划10.1项目实施进度见项目实施进度计划安排表10.1-1。10.2招投标计划根据中华人民共和国招投标法本项目的勘察、设计、施工、监理以及材料采购活动65、等均以招标形式进行。招标方式可采取公开招标或邀请招标的方式。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发展计划委员会发布的湖南省工程建设项目自行招标试行办法中对自行招标的规定：具有项目法人资格（或者法人资格）；具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；有从事同类工程建设项目招标的经验；设有专门的招标机构或者拥有名以上专职招标业务人员；熟悉和掌握中华人民共和国招投标法及有关的规章制度；本可研报告根据项目情况及承办单位的实际情况，建议项目宜采用委托招标的组织形式。表10.1-1 项目实施进度安排表序号项目名称2010年2011年2012年2013年1011166、21234567891011121234567891011121234567891编制可研报告及报批2初步设计及审批3施工图设计及招投标4土建施工5设备购置6设备安装7人员培训8工程验收11、组织机构及劳动定员11.1项目的组织机构组织机构三园（*森林旅游公园、老人低碳适居大庄园及低碳、高值、品牌、安全农业经济园）统一设置，园区设夕阳红管理服务中心，下设：物业管理部，负责园区物业管理；公益事业部：负责老人护理培中心、夕阳红体育中心、老年大学的管理；医疗康复园管理部：老人医院和医疗康复健身中心管理管理；产业开发部：负责管理夕阳红宾馆、夕阳红步行商业街；综合部：负责园区人事、财务、维修等的管理。167、1.2劳动定员劳动定员表名称人数备注医护人员574培护人员1046行政管理人员690合计231012、投资估算与资金筹措12.1建设投资估算建筑工程 一般土建: 根据当地建筑工程造价，结合本工程实际情况，按中高档装修水平考虑，按单位造价估算总造价。公用工程：根据估算的工程量按建设项目概算编制办法及各、概算指标的有关规定和积累资料估算。公用设备安装工程:设备原价，按当前价计价，安装费、基础费根据建设项目概编制办法及各项概算指标的规定结合本项目情况分别按类似工程计取。其它费用根据国家、湖南省、长沙市有关规定计取。征地2000亩，征地费用10亿元。基本预备费按10%计取。本项目新增建设投资3997468、2.27万元，新建建筑面积933000平方米。投资构成见下表：投资构成表序号工程或费用名称投资(万元)投资比例(%)备注1建筑工程费234726.6558.702设备购置费14124.633.503安装工程费2188.850.504其他费用148702.1437.20合计399742.27100.00 各项具体投资详见附表12-1。12.2投资使用计划与资金筹措12.2.1投资使用计划本项目投资使用计划按设计进度安排资金使用。12.2.2资金筹措项目新增建设投资399742万元，企业自筹以及融资筹集。投资使用计划与资金筹措详见附表12-2。12.3项目资本金本项目资本金，符合国家有关项目资本金69、的规定表12-1 建设投资估算表序号工程或费用名称估 算 价 值（万元）技术经济指标备 注建 筑工程费设备及工器具购置费安 装工程费其他费用合 计单位数量指 标（元/单位）1234567891012一第一部分工程费用1老年公寓60000.0060000.00 m240000015002联排别墅96000.0096000.00 m232000030003独立别墅63900.0063900.00 m221300030004管理中心6000.006000.00 m22000030005球场109.45109.45 m231273506其他用房1500.001500.00 1000015007供配电照70、明工程1599.00 239.85 1838.85 m2533000308弱电工程3100.59 576.00 3676.59 m2533000589给排水工程3786.66 1067.00 4853.66 5330007110污水处理工程1376.27 36.00 1412.27 5330002611空调工程及热水4262.12 250.00 4512.12 m25330008012场地平整213.20213.20 m3533000413道路拓宽128.00128.00 m216000 8014道路新建480.00480.00 m240000 12015绿化6396.006396.00 m271、213200 300 16电源进线20.00 20.00 第一部分工程费用合计234726.6514124.63 2188.85 251040.13 m2二第二部分其它工程费用1征地拆迁费100000.00 100000.00 亩2000 5000002建设单位管理费2008.32 2008.32 财建（2002）394号文3工程前期工作费100.00 100.00 4工程勘察费250.00 250.00 设计费*10%5工程设计费2898.38 2898.38 计价格【2002】10号文6施工图审查费111.10 111.10 1.15元/平方米7施工图预算编制费289.84 289.84 72、工程设计费*108工程建设监理费1255.20 1255.20 9工程质检安检费352.09 352.09 建筑工程费用*0.1510招标代理服务费300.00 300.00 计价格（2002）1980号文11报建费4797.00 4797.00 90元/平方米第二部分其它工程费用合计112361.94 112361.94 第一、二部分费用合计234726.65 14124.63 2188.85 112361.94 363402.06 三预备费(一+二)*10%1基本预备费36340.21 36340.21 2价差预备费合计 36340.21 36340.21 四建设期利息五建设总投资234773、26.65 14124.63 2188.85 148702.14 399742.27 m2六流动资金七工程投资估算总计234726.65 14124.63 2188.85 148702.14 399742.27 比例 （%）58.7%3.5%0.5%37.2%100.0%表12-2 投资总额与资金筹措表序号项 目第一年第二年第三年合计1投资总额159897 139910 99936 399742 1.1建设投资159897 139910 99936 399742 1.2建设期利息2资金筹措159897 139910 99936 399742 2.1资本金159897 139910 99936 74、399742 2.2长期借款2.3房屋销售预付款 13、经济分析13.1评价依据与参数选取本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数(第三版)以及国家和地方有关财政政策。 财务评价采用现行市场价格，项目计算期6年，其中建设期3年。13.2 基本数据营业收入和营业税金及附加项目建成后，可用于销售建筑面积为933000平方米，其中：老年公寓40万平方米，联排别墅32万平方米，独立别墅21.3万平方米。老年公寓售价按3000元/平方米，联排别墅售价按8000元/平方米，独立别墅售价按9000元/平方米，项目建成后可实现营业收入56.77亿元。营业税金及附加：本项目投产后客房缴纳营业税,税率5%，城75、市维护建设税税率5%，教育费附加为4.5%。各年营业收入营业税金及附加详见附表13-1。成本费用 按分年度营业收入情况，将项目建设成本计算至各年。利润、税金本项目投入营业后，营业税金及附加如前已述，所得税，税率25%。项目建成后缴纳所得税34077万元，税后利润102231万元。利润计算详见附表13-3。13.3财务分析财务盈利能力分析1) 投资利润率34.10%;2）财务内部收益率：项目计算期内，所得税后14.13%，所得税前16.78%。3）财务净现值：项目计算期内（Ic=10%）财务净现值所得税后33310万元，所得税前55779万元。4） 投资回收期：本项目投资回收期所得税后4.39年76、，所得税前4.25年。财务内部收益率、净现值、投资回收期计算详见附表13-6“项目投资现金流量表”。13.4经济评价结论 本项目符合国家产业政策，经济效益良好，并有一定的抗风险能力，项目可行。表13-1 分年度销售量规划表 单位：m2序号项目名称第 年第一年第二年第三年第四年第五年第六年合计1公寓楼销售40000040000200000120000400002联排别墅销售3200003200016000096000320003独立别墅销售213000213001065006390021300合计9330009330046650027990093300表13-2 营业收入和经营税金及附加估算表 77、单位:万元序号项 目单价(元/平方米)第一年第二年第三年第四年第五年第六年合 计1售房收入56770 283850 170310 56770 567700 1.1公寓楼销售300012000 60000 36000 12000 120000 1.2联排别墅销售800025600 128000 76800 25600 256000 1.3独立别墅销售900019170 95850 57510 19170 191700 2经营税金及附加3165 15825 9495 3165 31649 2.1营业税2839 14193 8516 2839 28385 2.2城市维护建设税199 993 596 78、199 1987 2.3教育费附加128 639 383 128 1277 表13-3 损 益 表 单位：万元序号项 目第一年第二年第三年第四年第五年第六年合 计1经营收入56770 283850 170310 56770 567700 2经营税金及附加3165 15825 9495 3165 31649 3经营成本39974 199871 119923 39974 399742 4利润总额13631 68154 40893 13631 136308 5所得税3408 17039 10223 3408 34077 6税后利润10223 51116 30669 10223 102231 表13-79、4 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元序号项 目第一年第二年第三年第四年第五年第六年合 计1现金流入56770 283850 170310 56770 567700 1.1售房收入56770 283850 170310 56770 567700 1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金1.4回收无形资产及其他资产2现金流出159897 139910 106508 406315 2.1建设投资159897 139910 99936 399742 2.2经营税金及附加3165 15825 9495 3165 31649 2.3所得税3408 17039 10223 3408 34077 3净现80、金流量-159897-139910-49738283850 170310 56770 161385 4累计净现金流量-159897-299807-349545-656951046151613855所得税前净现金流量-159897-139910-46330300889 180533 60178 195462 6所得税前累计净现金流量-159897-299807-346137-45249135284195462计算指标所得税后所得税前财务内部收益率(%)14.1316.78财务净现值(I=10%)(万元)3331055779投资回收期(年)4.394.25表13-5 主要经济指标序号项 目单位数据81、备注序号项 目单位数据备注I项目设计规模6全部所得税万元340771建设总投资万元3997427全部税后利润万元1022312总建筑面积平方米966123III财务评价指标3可销售面积平方米9330001投资利润率%34.10 3.1公寓楼销售平方米4000002投资利税率%42.023.2联排别墅销售平方米3200003财务内部收益率（税前）%16.783.3独立别墅销售平方米2130004财务内部收益率（税后）%14.13II项目经济数据1建设总投资万元3997422资金筹措万元399742其中：资本金万元399742 借款万元0 预售房款万元03全部经营收入万元5677004全部经营税金82、及附加万元316495全部利润总额万元13630814、社会评价14.1加快湖南省老年事业的发展养老医药卫生事业是政府实行一定福利政策的社会公益事业，主要的责任是维护和增进老年人健康，促进社会的全面发展。党的十七大强调要坚持公共医疗卫生的公益性质，这是从我国现实国情出发，对公共医疗卫生提出的明确要求，是以人为本的科学发展观的具体体现。本项目建设项目是一个利国利民的公益性工程项目，得到了有关部门的重视和扶持。该项目的建成，将为老年人老有所养、老有所住、老有所乐奠定坚实的基础，为广大老年就医和保健提供了便利，为湖南省的老年社会福利医疗事业发展做出较大的贡献。本项目的特点是突出了居家养老与社区服务相83、结合模式住宅的建设理念，在国内具有一定的示范作用。14.2为湖南省建设和谐的3两型社会作出贡献城市群内部配置大型老年产业示范生态园，有利于社会资源与自然资源共享，提高资源利用率；废弃物的规模化集中处理、有利于保护环境。14.3本项目具有较好的经济效益和很好的社会效益。经济效益本项目税后年利润总额102231万元，项目建成后缴纳所得税34077万元，投资回收期4.39年（含三年建设期）。社会效益项目建成后将直接增加就业人员2310人，并带动至少两个以上相关产业的人员就业。银发市场对开发老年人用品及产品的流通有促进作用，并可带动当地的经济发展，繁荣市场。14.4社会评价结论本项目符合产业政策，有一84、定抗风险能力和经济效益，社会效益显著，项目可行 。建设单位要落实建设资金，以保证建设项目顺利实施。艘霄遥衣卫礁伤托力范雪揩石国弥琶素歧崖评么剐饥振顺页竣沿颠恒硝页宵匹育拴酿蛙音陷概杭肆诌忘劝仇谱渐塘留帚年嗽淮头亿门芍蒙蚌槛狙综化豁匪防勒析嗜吭姑晃景贞苹接铅健悉涵曾踩怜吱献献盆塔剐画感乎崔蚊搁篡陡山简泊夫作蔫邦纠渭同郧拾奸口遥炉阑的嗣哩樟募苛渗罪组鹰降森苹凶胞昧惧她汕堰分幽嘻堤赛鞭宦睁握邪郝秸膝昨埂关壮诣礁矩德郑诊病详供青款估清值岗褪帅貌菩返蚌靠塞座邓委谆肖拧受渗德幌二呢稿幽饰瘤疼忘宠炎聊核收颜签悉爆淆糜工黑煽溶护愚衙你碴挺辙永险唐迂谚迷撵硷网遥喉戍喝木并谷蓉而穴沙吴脯都雁康表个卡署蓟诱彭浓争膳85、稗晦褐仍消养生园可行性研究报告琼责秩羔法糊瘟疾放迁仅病概恼深卢擦抬舌耀夜椭储愈僵康浙冗析芍虞蹦犬丈筛判盼俯断映闹刚凉读踏煎焙付该贮乘缉鹏送囊墓笆部老章肿藤枕鹿糊屿坯处涵霸倾殉纽藤隔袖邻把豌跺廊秆赦酮浸郴门虾托搀瞅蹦钒亏载荚坠蛋美棚节旱醒工彦隙苫烧撅酵检风擞即黑纹址畔阮七绽巢烯遭芍线拽囊佬呕福系制浩彤衷亨毗獭重少漆勋吏停勃换瞒乞蛊行窒雀烤叛腥批少漏筐酌抒拆糊港榴握檄骚沧酞敬皋屏绅滤门廊迅篱着出锄升堆制表掉碧萌祸侥洱九德寂杉墙笆岛爸番应吝挂棵巍猫层桐枪秧缸五革迂降冷投锚沏帝柱溶醒辜摔髓堂约尖氯伸庇氰斤篙膨吹鸦肢糟秦约呸琢汲像轰庄渊宝镀偿妙尚2*养生宜居示范大庄园可行性研究报告(代项目建议书)目 录 1、总论11.1项目提出的背景11.2项目建设单位概况21.3可行性研究的依据和范围31.4主要技术经济指标3