1、区域一级开发定位策划报告及产品建议书XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月397可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一篇 研究篇7第一章 大BB背景研究9一、 历史变迁9二、 地理区位10三、 经济发展18四、 本章小结23大BB背景研究结论示意图24第二章 AA河地位研判22、5一、 资源条件地位25二、 城市结构地位32三、 产业结构地位40四、 区域投资环境评价50第三章 相关案例研究55一、 案例选择55二、 案例分析57三、 小结76u AA未来发展方向是营造全新生活理念和都市面貌，以副都心为目标的新区；76第二篇 定位篇77第一章 区域发展定位78一、 总体定位在对比与冲突中求得和谐的新城78二、 特色定位80三、 功能产业定位88四、 小结122第二章 空间布局策略123一、 功能空间布局建议123二、 分区建设规模指标建议139第三篇 策略篇148第一章 总体开发策略149一、 总体策略149二、 开发模式建议160三、 开发时序建议184四、 土地运3、营策略220 资本市场上通过不动产证券化筹得的资本金243五、 开发融资策略247u PPP模式应用的政策环境260六、 招商引资策略263u 初期启动阶段点对点272七、 小结项目开发策略要点273第二章 近期开发策略277一、 基础设施建设策略277二、 特色生态营造策略281三、 重点项目带动策略303样板项目开发计划394四、 小结395某区域一级开发定位策划报告及产品建议书前言 作为大型区域开发，AA的区域发展与城市功能定位，有着与一般意义城市建设和房地产开发不同的特点，需要“开发的战略思维”和“区域的市场思维”。所谓战略思维，是从宏观层次而言的，即一般意义的城市建设需要更多的区域战4、略研究工作。从城市发展的历史和现状，对城市经济、产业、功能发展做出方向性的判断，并在此基础上，进行产业布局和空间规划。可以说，战略思维是用来确定未来城市发展的战略方向。所谓市场思维，是从微观层次而言的，即普通意义的房地产项目则需要更多的市场研究工作。需要从房地产市场发展的现状，对未来的市场前景进行预测，在此基础上进行针对性的市场定位和开发，贯穿于整个项目运作的始终。这种市场思维，是从微观角度出发，追求项目运作的利润最大化。显然，作为区域项目，AA的发展既要有区域发展的宏观战略思维，同时，作为开发项目，面临着形象重塑和市场开拓的难题，同样需要项目运作的微观市场思维。综合来看，是区域和项目，战略思5、维和市场思维的结合，是区域研究上的市场意识和项目运作的战略意识的综合体现，亦即典型的区域开发思维开发的战略思维和区域的市场思维。这种区域开发思维是介于区域战略研究和项目开发之间，又互相影响综合形成的。一般而言，区域战略研究解决的是研究出区域发展的脉络，项目开发则是理清游戏规则并在尊重游戏规则的前提下运作。而区域开发，由于其目的是通过改变土地的经济属性和空间属性，调整土地使用强度等实现土地价值的最大化，所以，对于区域开发而言，其最重要的是在区域发展脉络梳理之后，明确并制定项目开发的“游戏规则”，给市场以明确的预期。这种“游戏规则”的制定主要是通过区域开发商制定原则的调控和事务运作的示范效应来实现6、的，比如说基础设施建设，环境营造和房地产项目开发等。这样，对于AA的发展和城市功能定位，我们必须以区域研究的战略高度为基础，以制定“游戏规则”的区域开发思维为核心进行研究，同时，由于基础设施建设、环境营造，特别是房地产项目开发，均可拆分为一个个独立的项目，更需要项目开发的市场思维。所以，我们对AA的发展和城市功能定位，其基本思路是以战略思维为基础，以区域开发思维为核心，以项目开发思维为落脚点，遵循“道”“法”“术”的逻辑来展开的。具体思路如下图所示：BBAA河区域发展及城市功能定位总体思路即通过大BB背景、AA河地位研判以及相关案例等区域研究的“道”的分析，制定出区域发展定位以及空间布局策略等7、“法”，在此基础上，确定对制定游戏规则具有示范作用的“术”总体开发策略和近期开发策略。根据这一逻辑，BBAA河区域发展与城市功能定位报告分为研究篇、定位篇和策略篇三大部分。第一篇 研究篇区域研究之道，是指区域发展定位过程中必须遵循的客观条件和规律，包括区域所依托的城市背景环境、区域自身条件以及其他城市所表现出来的规律。首先是城市背景环境。AA占地面积129平方公里，占BB现有城市建设规模（289平方公里）的近一半，在第四次规划修编中，也占到了1/5。这一开发规模，显然会对BB城市建设产生极为重要的影响，引起BB城市格局的变迁，反之，BB的发展趋势和城市地位也必然会影响到区域的发展，区域发展的定8、位必须遵循城市发展的趋势。所以，AA区域发展定位就必须从BB，乃至大BB（关中城市群）的角度进行研究。其次，是区域自身条件。虽然，生态区的建设和发展会对BB城市发展产生重要影响，但是，作为一个“一空二白”的新区而言，AA在现在的BB的地位并不是十分突出，甚至非常落后。在这种背景下，区域要取得发展，就必须对区域在城市结构、产业结构、资源条件及投资环境等方面在BB市所处的地位进行分析，扬长避短的提出具体的发展措施。最后是其他城市所表现出的规律。国内外类似的城市和区域开发案例，在区域发展和定位方面积累了丰富的经验，给我们带来了大量的启示，通过对案例的研究，也必然使AA能够更好、更准的为发展定位，少走9、错路和弯路。区域研究思路上述BB发展背景研究、AA自身地位研判以及相关案例研究，构成了区域研究这一“道”的主线。具体研究思路如上图所示。其中，大BB背景研究从历史变迁、地理区位和经济发展三个角度展开，AA河地位研判则从城市结构、产业结构、资源条件、投资环境等四个方面分析，而相关案例则主要选取了与AA密切相关的新区建设和生态建设两类。第一章 大BB背景研究AA作为BB市的一个重要的大规模发展区，对其区域发展及城市功能的研究要站在一个比较高的层面上展开。因此，在区域研究与定位之前，我们首先对大BB的背景加以研究，从而以大BB地区的高度，分析大BB对AA的要求，以此为背景，开展后续的研究和定位工作。10、一、 历史变迁提起BB，人们首先想到的便是其辉煌的历史。作为历史上周、秦、汉、唐十二朝古都，作为著名的古丝绸之路的起点，BB已有3100多年的建城史，曾经是全国的政治、经济、文化和对外交流的中心，是当时人口最早超过百万的国际大都市。在其鼎盛时期，曾经对世界产生重要影响，“东有罗马，西有长安”便是BB在世界历史地位的写照。也就是说，在历史上，BB作为一个历史悠久的都城或陪都，政治上的核心地位使其成为中国的经济、文化中心，并具有相当大的国际影响力。但是，近代以后，沦为半殖民地半封建社会的旧中国日趋衰败，深处内陆的BB在丧失了都城地位之后，闭塞落后，经济萧条，城市萎缩。伴随着政治地位的下降，与当时国11、内其他区域中心城市比较，BB在商品经济、工业基础、交通运输、市政建设、文化教育等方面也都较为落后。在改革开放以前，BB作为陕西省省会的政治职能外，在经济、文化等方面都呈现出萎缩的状态，各方面的城市影响力都处于一个历史低谷期。改革开放以后，随着区域经济一体化的发展趋势和BB、西北经济的发展，BB的国民经济和社会各项事业都得到了长足的发展，城市面貌发生较大变化，城市建设取得了较大的成就。现在，BB已经成为中国北方中西部地区最大的工业基地、高等教育与科研基地，以一个国际旅游城市、商贸中心城市的面貌雄踞于世。从目前的发展来看，BB作为区域核心城市的地位正在得到重新显现，BB正在成为一个辐射西北、影响全12、国、联系世界的西部大都市。BB城市地位的历史变迁示意图通过以上分析，我们可以看到，从历史上来看，BB有辐射西北、影响全国、联系世界的底蕴，尽管在近代的发展中曾经一度衰落，但中国当前的发展形势给了BB新的发展契机，BB由历史上一个以政治功能为核心、兼有经济中心和文化中心地位的都城，转变为在政治、经济、文化都具有重要地位的具有区际、国际意义的西部都市。二、 地理区位从BB所处的地理区位上来看，BB自古便是中国大陆东西部地区联系的桥梁，在新的发展形势下，这一区位优势不仅体现在交通方面，更为BB的发展提供了一定的战略区位优势。(一) 战略区位优势在西部大开发的背景下，中国经济发展中心逐步向中西部推移已13、经成为必然趋势。横贯中国大陆东西的陇海兰新铁路作为经济大动脉在这一取向中具有特殊重要意义。BB是陇海兰新铁路上最大的中心城市，在东部地区与中西部地区优势互补、相互推动的过程中，具有东联西进，承东启西的核心和枢纽作用。随着国家对外开放新格局的形成，BB处于新欧亚大陆桥中国段中心的地理区位优势，正在使它成为促进带动中西部经济发展的增长极和跳板，从而进一步强化了BB既有的加工工业优势、科技智力优势、旅游优势和商贸优势。首先，从陕西省的范围来看，BB是辐射陕西的功能复合的核心城市。BB首先是陕西省的省会，是全省的政治中心。同时，它还是陕西省重点发展的“一线两带”的交点，是陕西省的经济发展核心。近期提出14、的“西咸经济一体化”旨在把咸阳纳入BB的发展之中，进一步提高BB在区域经济中的首位度。可以预见，在未来的发展中，以BB为中心增长极的关中经济区必将在中国的经济版图中拥有更加重要的战略地位。BB在陕西的战略区位其次，在中国的西部地区，BB无疑是整个西部地区的“桥头堡”，是辐射中国西部的区域经济中心。在中国的“三纵三横”骨架中，BB处于二级增长极，具有非常重要的战略区位。同时，作为西北地区最大的中心城市，地处东西两大经济区域结合部的BB是西部地区的“门户”。BB在西部地区的战略区位最后，从整个中国的角度来看，BB作为中国东西部地区连接纽带的区位优势，必将带来BB城市容量的升级。BB处于新欧亚大陆桥15、中国段中心，如此优越的战略地理区位使得BB的贸易机会增加，纽带作用突出，这正在使它成为促进带动中西部发展的经济重镇。BB是新欧亚大陆桥的战略区委总之，相对于陕西省来说，BB是其发展的核心；相对于中国西部地区来说，BB是辐射整个西部的“桥头堡”；相对于中国来说，BB是地处欧亚大陆桥中心的经济重镇。BB同时具有枢纽、中介、策源、引擎的多重功能，具有明显的战略区位优势。BB在战略区位上具有相当明显的优势(二) 西北交通核心BB自古以来就是交通要道，是中国东部通往西北、西南以及西亚各国的咽喉。如今铁路、公路、航空交织成网，四通八达，把BB与全国连成一体，BB已经成为中国西北交通核心。1、 铁路枢纽BB16、火车站不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点。目前，BB已经成为中国铁路骨干网架“八纵八横”中三条干线的交汇处，这三条干线分别是横穿东西的“路桥通道”、包柳通道和宁西通道。同时，BB还拥有陇海线（双线）、包西线、西康线、候西线（西延线）、咸铜线、西南线和西户支线等7条铁路8个方向。BB在全国铁路网中的枢纽地位示意图BB不仅在铁路线路的数量上来看有着枢纽地位，实际上，从客运量和货运量上来看，与西部其他重要城市相比，BB在西部地区的铁路客运量和货运量都是仅次于成都，在中国西北地区占有绝对优势的运输量。西部城市铁路客运量比较图（单位：万人，数据来源：中国城市统计年鉴2004）西17、部城市铁路货运量比较图（单位：万吨，数据来源：中国城市统计年鉴2004）2、 公路网络节点从公路上来看，BB共有各级各类公路 3850 多公里，是多条国道、省道的节点。在“五纵七横”的国道主干线中，有“一纵一横”（GZ40、GZ45）通过BB；BB还拥有七条西部大通道中的银武线、西合线和包北线三条通道；另外，还有五条国道G108、G211、G210、G312、G310和陕西省的“一纵三横两环”共同构成了BB发达的公路网络。BB是多条国道主干线的交汇节点未来BB也将构建四通八达的公路交通体系从公路的运输量上来看，尽管与同处西部地区的成都和重庆有较大差距，但仅就西北地区而言，BB仍然是运输量最高的18、城市。西部城市公路客运量比较图（单位：万人，数据来源：中国城市统计年鉴2004）西部城市公路货运量比较图（单位：万吨，数据来源：中国城市统计年鉴2004）3、 航空良港作为全国第九大航空港的BB咸阳国际机场开辟有 100 多条航线，业务往来航空公司有26家，与68个国内城市和68个国际城市通航，民用航空运输量在西北地区优势明显。BB早已与日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、韩国汉城、斧山、中国香港、澳门、新加坡、吉隆坡等国际大都市实现直航，2005 年又新增了温哥华、洛杉矶、伦敦、法兰克福、巴黎、纽约、旧金山等城市的直航航线，使得BB的国际直航线路达到二十余条，进一步巩固了BB国际化航空枢纽的19、地位。西部城市民用航空客运量比较图（单位：万人，数据来源：中国城市统计年鉴2004）西部城市民用航空货运量比较图（单位：万吨，数据来源：中国城市统计年鉴2004）4、 综合交通综合来看，BB在铁路、公路、航空方面都处于西北交通核心的地位，量化来看，BB的客运量占据绝对优势，货运量的优势也十分明显。单位：万人，数据来源：中国城市统计年鉴2004（重庆、成都数据包含水路运输量） 单位：万吨，数据来源：中国城市统计年鉴2004（重庆、成都数据包含水路运输量） 综上所述，从战略区位来看，无论是从陕西、西北、全国还是全球范围来看，BB都具有优越的条件来支撑其成为区域核心城市；而从交通条件来看，发达的铁路20、公路和航空运输系统，使之具备了成为区域核心城市的基本硬件，而从占绝对优势的运输量来看，其区域核心城市已经具备了很好的现实基础。三、 经济发展在对BB的历史变迁和地理区位有了一定的分析以后，在这一部分的论述中，我们将对BB的经济发展加以研究，主要内容将包括BB市自身的经济发展现状、大BB区域经济发展情况、以及BB在区域经济体中的作用。对BB城市经济情况的分析将有助于我们后面对AA的发展前景加以判断。（注：本部分数据来源：BB市统计年鉴）(一) 城市实力持续增强首先，仅就BB市自身的经济情况来看，BB市的人口规模稳定增加，经济实力不断增强，城市化水平逐年提高，城市化进程加速发展，整体城市实力持续21、增强。从人口上来看，BB市总人口数由2000年的688万增加到2004年末的725万，人口增长率保持在1%到2%之间，人口规模稳定增加，城市在不断壮大。BB市历年总人口数（单位：万人）BB市历年人口增长率从GDP的增长情况来看，BB市近些年的GDP总量稳步增加，GDP增长率高于陕西省和全国水平，处于经济快速发展期。BB市历年GDP增长情况（单位：亿元）BB市、陕西省、全国历年GDP增长率比较从城市化水平来看，BB在2000年到2004年的五年间，城市化水平提高了约2.4个百分点，城市化进程正在加速发展。BB市历年城市化水平(二) 大BB区域经济发展前景看好除了对BB市自身的经济情况进行分析外，22、我们还要站在更宏观的角度，对大BB区域的经济发展加以研究，把大BB区域作为中国九大区域经济体之一，与中国其他区域经济体的发展现状加以对比分析，从而准确判断BB在全国所处的经济发展地位。其中，中国九大区域经济体分别是指： 大台北：台北，高雄、新竹； 大香港：香港、澳门、广州、深圳、珠海、惠州、东莞、佛山、中山、江门、清远； 大上海：上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、南通、扬州、镇江、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州、舟山； 大北京：北京、天津、石家庄、秦皇岛、唐山、保定、张家口、承德、廊坊； 大沈大：沈阳、大连、鞍山、抚顺、锦州、本溪、营口、盘锦、铁岭、朝阳、葫芦岛； 大青济：青岛、济23、南、淄博、烟台、威海、东营、潍坊、泰安、日照、莱芜； 大成渝：成都、重庆、自贡、泸州、德阳、锦阳、遂宁、内江、乐山、南充、宜宾； 大武汉：武汉、九江、十堰、宜昌、襄樊、信阳、黄石、鄂州、荆州、黄冈、咸宁、岳阳； 大BB：BB、兰州、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、汉中。九大区域经济体人口对比（万人）九大区域经济体GDP对比（亿元）九大区域经济体人均GDP对比（万元）九大区域经济体经济增长率对比九大区域经济体劳动生产率对比（万元）九大区域经济体出口对比（单位：亿美元）通过以上对中国九大区域经济体各方面的对比，我们可以看到，从现状来看，大BB区域在经济总量、人均GDP、劳动生产率、出口总量等经济绝对值方面24、都处于相对落后的地位，只有在经济增长率的对比中处于中等水平。这说明，尽管大BB地区的经济发展现状比较落后，但随着区域经济发展一体化的进程和国家东部产业梯度转移战略的实施，大BB区域正处于一个经济快速发展的历史机遇之中，后发优势将逐渐显现，发展前景看好。(三) BB在区域经济体作用突出在以上对BB市自身的经济情况和大BB区域经济情况分析的基础上，接下来我们将对BB在区域经济体中的作用加以分析。无论BB城市本身及区域经济发展的现状如何，毋庸置疑的是，BB是整个大BB区域经济体中的核心城市。判断一个核心城市在区域经济体中的影响力大小，主要用城市首位度的指标来评价，具体来说，首位度指标包括人口首位度和25、经济首位度两个方面。（注：下图的数据中，除深圳因非户籍人口过多以常住人口计总人口数外，其他各城市人口采用户籍人口计。）核心城市人口首位度比较（单位：万人）核心城市经济首位度比较（单位：亿元）通过对比，我们可以看到，相对于北京、上海、广州这三个区域核心城市来说，BB的经济首位度达到3.23，远高于其他三个城市，而在人口首位度方面，BB也仅次于上海，高于北京和广州。这说明，BB在大BB区域（关中城市群）的影响力很强，其区域核心城市的地位不可动摇。一般来说，随着经济发展水平（人均GDP）的提升，区域核心城市对周边的吸引作用逐渐减弱、辐射作用逐渐增强：人均GDP在1000美元以下时，以吸引力为主，核心26、城市对周边城市是资源的“掠夺”；当人均GDP达到10003000美元时，核心城市的辐射力逐步增强，吸引力不是核心力量，但仍是主导力量，核心城市与周边城市的关系是以“吸引”为主的资源整合；而当人均GDP3000美元以上时，辐射力开始占主导，并随着经济的增长不断增强，核心城市将对周边形成资本、技术、人力资源的强大辐射。按照这个一般规律，BB目前的人均GDP已经达到1820美元，处于10003000美元之间，BB对其周边城市的影响力体现在吸引力占主导，同时辐射力逐渐增强的阶段，在区域经济体中的作用突出。综上所述，我们对BB经济发展情况的分析可以得出如下结论：BB城市自身的经济发展强劲，大BB区域发展27、前景看好，且BB在区域经济体中发挥着吸引周边资源增强核心城市地位的地位。那么，在这种经济发展趋势下，大BB的发展必然要求BB为城市本身、区域经济发展提供更多的功能与空间来容纳，这也为AA的发展提供了发展机遇。四、 本章小结在本章中，我们分别从历史变迁、地理区位和经济发展等方面对AA发展的大BB背景进行了研究。分析表明，如下图所示，随着BB城市属性由历史上的都城向历史文化名城、国际旅游名城转变，直至现在作为中国西部经济、金融、交通、信息中心城市和西部内陆地区特大型城市，BB的城市功能也经历了一个由政治文化功能向包含更多的文化、服务和居住功能转变的过程。在这种转变过程中，BB人口数量和环境压力的增28、长，以及生活方式、消费需求的更新，都使得BB由一个功能单一集中的城市向一个多元复合城市发展，其经济增长、区域地位提升的趋势也将得到进一步显现。大BB背景研究结论示意图总之，古都角色使BB在历史上一直是对全国和西北产生强大影响力的城市；历史的积淀、优越的地理位置、以及经济核心的确立使BB这一“废都”继续发挥着西北核心城市和特大城市的作用；作为西北核心城市和特大城市，在新的发展条件下，需要承担更多的功能，城市空间也需要进一步拓展来容纳这些功能，这些都为AA的发展提供了良好的背景支撑。第二章 AA河地位研判无论是从历史发展，交通区位，还是从经济发展来看，大BB的发展都为AA提供了良好的发展机遇。那么29、，AA自身具备了什么样的发展条件呢？它在BB的地位如何，相对其他区域的比较优势又在哪里？此部分将从资源条件、城市结构、产业结构、投资环境四个方面解答上述问题，为AA的发展定位提供依据。一、 资源条件地位广义的资源包括自然资源和社会资源两大类。资源条件是一个区域发展的基础，一定程度上决定了区域的发展方向。此部分将从自然资源、人文历史资源两方面对AA进行评价。(一) 自然资源评析1、 地形地貌BB市域地势南高北低，平原山地界限分明，南部的秦岭山地与北部的渭河平原形成强烈反差。受秦岭、渭河走向控制，各种地貌东西向延伸，南北向交替，呈明显带状分布。市区位于渭河干流冲积平原发育最宽广的区域，地势平坦开阔30、，地形起伏相对和缓，下覆的主要地质构造为秦岭褶皱地槽和华北地台，无明显活动断裂，具有良好的城市建设地基环境。BB地形地貌图BB地貌类型比例AA地势南高北低，地形地貌可简单概括为“两塬夹一川”（白鹿塬、杜陵塬、河川），这使得区域具有丰富的山地与河流景观，赋予区域更高的土地开发价值。同时，AA是BB市地质条件最好的区域之一，地基承载力高，湿陷性低，适宜进行较大规模的城市建设。2、 气候条件BB属于暖温带半湿润季风气候区，雨量适中，四季分明。年平均气温13.3，1月份最冷，平均气温-0.5-1.3；7月份最热，平均气温26.4-26.9，无霜期平均为219-233天。年均降水量537.5-1028.31、4毫米，其中，市区年平均降水量584.9毫米。蒸发量呈由平原向山区递减的趋势，水面蒸发量800-1000毫米/年，平原丘陵区的陆面蒸发量一般500-600毫米/年。年平均湿度为69.6%。全年日照时数1983.4-2267.3小时，太阳总辐射量45.74108焦耳/平方米年，处于全国接受太阳能辐射量的第四类地区（共五类），太阳能资源不是很丰富。市区常年多为东北风或东风，平均风速1.3-2.6米/秒，属于我国风能较小的区域之中。AA的气候条件与整个BB的气候条件基本相同。地处秦岭北麓，受到南方跨越山岭的焚风效应影响，气候比同纬度地区更加宜人，适宜人类的居住和活动。3、 水资源条件BB境内河网密集32、，共有54条河流，年均河川径流量24.87亿立方米，但时空分布极不均匀：从时间上看，丰水年与枯水年径流量相差悬殊（4-7倍）；年内径流量变化也很大，每年2月份枯水期，径流量仅为全年总量的2%，时有断流现象，而7-10月汛期径流量占全年总量的45-56%；从空间上看：遇枯水年或枯水期，有些河流下游枯水年甚至基本断流。这都加大了地表水资源利用的难度。BB境内地下水资源丰富。秦岭山地、骊东南丘陵、黄土台塬与渭河平原构成一个较为完整的水文地质单元，且第四系地层分布广泛、厚度大、富水性好。地下水资源总量16.95亿立方米，可开采量13.80亿立方米。BB境内充足的地下水资源一定程度上弥补了地表水资源的不33、足，使得BB的水资源分布呈现“丰而不湿”的特色，适宜于人类的居住和生活。就AA而言，地表径流具有明显的优势。作为“八水绕长安”的主要水系，浐河和灞河均发源于秦岭北麓，自南而北贯穿整个区域。灞河流域年均径流量高达7.40亿立方米，约占全市总量的30，浐河流域年均径流量1.8亿立方米，约占全市总量的7。AA地下水资源也较为丰富，但已开采较多，可利用量相对较低。地下水总补给量2.31亿立方米，可开采量2.90亿立方米，约占全市总量的20，实际开采量2.27亿立方米。充足的水资源，尤其是地表径流资源，为AA打造西部第一水城提供了根本的保障。根据广运潭项目的前期测算，维持该项目约200万平方米的水面，每34、日需要的补水量尚不足灞河非丰水期日均流量的1。值得一提的是，AA河沿岸水土流失较为严重，浐河水体污染严重，这将在一定程度上制约区域的可持续发展，应当引起足够的重视。4、 土壤植被BB境内土壤构成复杂多样，土壤质地以中壤、重壤和轻壤为主，通气性较好，蓄水保肥，耕性良好，适耕期长，适种性广。植被群落构成种类丰富，境内共有植物138科、681属、2224种。秦岭山地基本属自然植被，渭河平原、骊东南丘陵与黄土台塬属栽培植被。总体而言，BB市土壤质地适于植物生长，植被群落构成种类丰富，地表植被覆盖率较高，是适宜人类生活的“沃土”。具体到AA，有两种重要的植被资源。一种是大面积的农田，不仅是区域生态化的体35、现，更是具有一定经济价值的景观资源和旅游资源。另一种是区域内分布广泛的湿地，具有不可估量的生态价值，对湿地的适当保护是生态区建设过程中的“必修课”。5、 综合评析评价方法：自然生态背景值模型自然生态背景值模型评价指标指标权重F1干燥度0.15F2最冷月气温0.1F3植物净初始生产力0.3F4降水量0.15F5降水日数0.1F6地形0.2注：海滨-A、河（湖）谷-B、平原-C 、丘陵-D 、山地-E自然生态背景值指标及其评分生态背景值等级划分城市自然生态背景值各项指标得分城市自然生态背景值分值及等级城市自然生态背景值评价结果根据以上评价结果可以看出，在西北地区，乃至整个中国北方的城市中，BB具有36、相当优秀的自然资源条件。BB市的自然生态能力相对较强，城市生态环境建设的成本和维护成本相对较低，有条件建设成环境优美的生态城市。AA属于BB市自然资源条件较好的区域。地质条件好，气候宜人，水资源优势突出，湿地资源丰富，适合于大规模的城市建设。对于BB来说具有较高的开发价值，具有发展生态、旅游休闲等产业的良好基础。(二) 人文历史资源评析 AA内主要有“灞柳风雪”、“古灞桥”、“白鹿塬”等人文历史资源。其中，“灞柳风雪”是关中八景之一，既可提高区域知名度，“杨柳含烟、灞岸春色”的美景又可塑造区域优美的环境；古灞桥，不仅在建筑技术上是一座记载了中国古代文明的丰碑，更是一座承载了千年离情的古桥，具有37、较高的观赏与研究价值；白鹿塬，因传说周平王迁都洛阳途中，曾见原上有白鹿游弋而得名，有一定的神话传奇色彩，小说白鹿原以此地为历史背景，亦具有一定名人名著的社会效应，而白鹿原影片的拍摄，也使其成为区域可以借力的强势整合营销手段。相对于文化底蕴深厚的BB来说，AA的人文历史资源也许并不值得称道。但是，“灞柳风雪”、 “白鹿塬”等极具风景性资源的特质，不仅丰富了AA的旅游资源，更美化了AA河生态区的环境形象，提升了区域的土地开发价值。同时，它们也是区域营销的重要素材。(三) 综合评析u 自然资源条件优越地质条件较好，气候较同纬度其他地区宜人，水资源和湿地资源在BB乃至西北地区具有明显的比较优势，适合较38、大规模的城市建设，具备了建设BB生态示范区的条件。应做足水与绿的文章，凸显西部第一水城的生态形象。但同时应加强河流的整治、水体污染的治理，促进区域的良性发展。u 人文历史资源独特“灞柳风雪”、 “白鹿塬”等具有风景性资源的特质，美化AA河生态区环境形象的同时，为区域营销提供了重要的素材。总的来说，AA适合发展以水景观为特色的生态新区。这完全符合BB市政府提出的四化目标“国际化、市场化、人文化、生态化”。换句话说，AA成为BB以水为核心的生态城市示范区“合情合理”。二、 城市结构地位(一) 城市规划现状与趋势1、 第三次城市总体规划面临的问题BB现已初步形成了“中心集团”、外围组团、轴向布点、带39、状发展为特色的城市空间格局。第三次总体规划（1995-2010年）所确定的城市布局，道路交通骨架，城市公共设施，基础设施的近期建设目标基本实现，有力地促进了BB的经济建设，为城市的未来发展奠定了坚实的基础。但是在城市规划方面仍存在一些问题。一是城市定位不够清晰，未能有效发挥BB作为古都、区域核心城市辐射西北、影响全国、联系世界的地区性、全国性和国际性特点。二是规划未充分考虑BB快速城市化及其作为区域经济核心城市的要求，现实发展屡屡突破规划规模。如用地规模，289平方公里已超过目标规划年2010年的275平方公里；而非农业人口318.5万人也远远超过目标规划年2010年的273.6万人。在城市土40、地的使用上，老城区利用强度过大，南郊、北郊用地过紧，东郊、西郊土地开发利用偏低，全市现有土地利用失衡。三是空间布局不合理，城市骨架尚未拉开，“中心集团、外围组团”的城市结构模式尚需进一步完善。在规划实施中，由于缺乏政策、用地等方面的引导，导致外围组团没有步入良性可持续的发展轨道，没能起到疏解老城职能，缓解老城压力的作用。城市必须防范“摊大饼”的现象继续蔓延，影响城市效率，迫切需要发展新的城市中心来疏解老城的功能。四是城市基础设施和公益性设施水平未能有效支撑城市规模的扩张，有待提高。旧城基础设施陈旧，承载力不够；城市周边新区基础设施建设对城市区域扩张估计不足，滞后于城市发展需要。由于城市的快速扩41、张导致城市大型公共设施、基础设施水平相对滞后，城市生态环境质量全面改善的任务繁重。五是产业规划不到位，在区域经济体内的产业优势不明显。没有从区域经济体核心城市的角度来综合考虑产业结构，强调产业的多元化发展；各功能发展区产业结构雷同，没有形成有效分工和优势互补。2、 第四次城市总体规划 针对城市发展中存在的问题，第四次总体规划在第三次的基础上有了突破性的改变。基于城市定位不准确的调整：在历史名城的基础上，强调国际化、外向型城市的建设；从国际、全国、西北、陕西的多层次考虑BB的定位，明确BB作为区域经济体核心城市的城市定位。BB在世界历史上的地位中国经济区划示意图基于规划规模对发展速度估计不足的调42、整：拉大城市骨架、扩大城市规模。将以前规划的组团纳入到城市中心区；城市中心区规模600平方公里，规划人口600万，两倍于现状和第三次总体规划2010年的规模。BB市城市总体规划（2004-2020）基于城市空间结构不合理，提出“九宫格局”的发展模式，并采用一城多心的城市结构形态。保证各功能区的平衡发展，有效的疏解老城的压力，保护BB的古都特色。BB九宫格局模式图基于基础设施滞后于城市建设，一方面加强道路等基础设施建设，完善市内交通系统，满足城市规模扩张的要求，强化对外交通，推进区域经济一体化；另一方面建设综合物流体系，为产业发展提供基础支撑。BB市综合交通规划BB物流体系选址示意图基于产业规划43、不到位，调整产业发展方向，从区域经济一体化的角度，综合发展现代和传统产业，以保持产业发展方向的连续性。同时，优化产业布局，依托城市交通发展轴线布局，重点拓展带动产业发展的开发区，增设高等教育新园区，发展功能齐全的空港区。BB市工业布局规划BB市教育园区选址规划基于旧城更新改造力度不够和外围外展动力不足，行政中心北迁，疏散旧城职能。基于生态资源破坏严重，转移生态战略。生态保护、生态恢复与生态重构并举，利用生态提升国际化形象，具体表现为生态八带建设。BB城市“一城五轴八条生态带”布局模式注：“一城五轴八条生态带”布局模式，一城指大BB，五轴指五条国道线为依托的五条城市发展轴，八条生态带指秦岭北麓生44、态带、渭河生态带、浐河生态带、灞河生态带、泾河生态带、沣河生态带、镐谲河生态带和皂河生态带。(二) AA在城市规划中的地位从历次BB城市总体规划中可以看出，随着BB城市空间的拓展，AA逐渐被纳入到城市中心区，为BB自身的城市发展和区域核心城市地位的确立提供了新的城市发展空间。1953-1972年BB城市总体规划1980-2000年BB城市总体规划1995-2010年BB城市总体规划2004-2020年BB城市总体规划城市发展方向受地理条件的限制，东南受秦岭阻隔，西北是遗址，只能沿东北西南方向发展。AA位于主城区的东北部，是城市发展主方向之一，是邻近旧城有限的可建设区域，也是BB强化地位、拓展空45、间的优先区域。AA不仅要承担老城区人口、产业的转移，更要带动BB东部地区的快速发展。BB城市限建区域规划BB城市重点发展方向AA是BB对内与对外联系的纽带。AA与主城区联系便捷，拥有三条轨道交通，以及“三横三纵三环八射线”交通规划中的三横（高架路、长乐路、咸宁路）和一环（东三环）。同时，通过国道主干线GZ40（西阎高速）、GZ45（西临高速）、国道312、310、108等，以及陇海铁路、西康铁路对外联络。BB市综合交通规划AA内外交通联系AA是国际BB、生态BB的集中体现。渭、浐、灞三条自然河流（即城市规划中的三条生态带），川塬交错的丰富地貌，以及被誉为“BB绿肺”的广运潭湿地公园，为建设独具46、特色的生态区奠定了基础。BB城市“一城五轴八条生态带”布局模式综上所述，AA在BB城市发展中占有举足轻重的地位。u AA所在区域是BB城市向外拓展的两个主要方向之一，是BB强化地位、拓展空间的有限区域之一。u AA将承载重要的城市功能，承接主城区功能疏散，带动周边区域发展，建立与周边城市的紧密联系。u AA应当是生态BB、国际BB的示范区。三、 产业结构地位产业发展遵循一定的规律，一般都经历第一产业第二产业第三产业的发展过程。同时，一个城市群中的各个城市，或者一个城市中的各个区域之间产业的发展都存在竞争与合作的关系。AA作为一个城市拓展新区，应遵循什么样的发展规律呢？与BB整个城市（或城市其他47、区域）的产业发展之间存在什么样的关系？自身产业发展路径是什么，引擎产业、主导产业分别是什么？下面将从BB市产业发展阶段入手，在分析城市各个区域产业发展的基础上，探讨AA产业发展的思路和方向，为区域功能产业定位提供依据。(一) BB产业结构现状及趋势分析1、 产业发展阶段判断（1） 基于三次产业结构的判断2004年BB市生产总值（GDP）1095.87亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值60.05亿元，占GDP的5.5%；第二产业增加值495.67亿元，占45.2%增长15.6%；第三产业增加值540.15亿元，占49.3%。BB市三次产业比重2004年三次产业产值结48、构为 5.50：45.20：49.30，第三产业产值比重最高，将近50。根据三次产业结构判断，BB市已经由工业化中期阶段过渡到工业化后期阶段。在西部11省市（西藏除外）的省会城市中，BB的第三产业产值比重仅次于乌鲁木齐和南宁，位居第三，高于陕西省平均水平 42.53%，及全国平均水平38.88%。西部11省市省会城市三次产业产值比重比较城市一产比重二产比重三产比重三产排序BB5.3944.1550.473兰州4.2252.8642.929银川9.1647.4543.398西宁6.5346.7846.695乌鲁木齐1.4835.4763.041重庆14.9543.4241.6311成都8.19449、5.5446.276昆明7.3246.5146.177贵阳7.5650.3942.0510南宁19.0329.5451.422呼和浩特9.1643.0247.824（2） 基于人均GDP水平的判断2004年BB市人均GDP为12233元，约合1820美元。根据钱纳里人均经济总量与经济发展阶段对应模型判断，BB市刚刚从工业化初期阶段步入到工业化中期阶段。H钱纳里人均经济总量与经济发展阶段对应模型时期人均GDP经济发展阶段1364-728初级产品生产阶段2728-1456初级阶段工业化阶段31456-2912中级阶段42912-5460高级阶段55460-8736初级阶段发达经济阶段68736-150、3104高级阶段从以上的分析可以看出，三次产业结构与人均GDP水平反映出的产业发展阶段存在一定的脱节。根据三次产业产值结构，BB已由工业化中期步入工业化后期阶段，而根据人均经济发展水平，BB则刚刚步入工业化中期阶段。究竟是第三产业产值比重虚高呢，还是人均GDP水平过低呢？BB市第三产业以旅游业和服务于旅游业的传统商贸为主体，现代服务业极其缺乏。旅游收入占GDP的比重高达14.09，明显高于同等发达城市。也就是说，BB市第三产业产值高并不完全是工业化发展的结果，一定程度上是由于旅游业的兴盛。而一个拥有300多万市区人口的中等规模城市，必须有第二产业的强劲发展，才能促进城市产业结构的升级。根据城市51、产业发展的一般规律，BB市目前尚处于工业化的中期阶段；第二和第三产业将同时成为支撑和拉动全市经济增长的主体力量。这将在下面的产业发展趋势分析中得到验证。2、 产业发展趋势分析（1） 产业结构演变趋势从三次产业产值比重发展趋势分析，第一产业产值比重从1995年的12.53持续下降到2004年的5.50，近几年并逐渐趋于稳定；第二产业产值比重自1997年开始以较快的速度持续上升，从1997年的40.5增加到2004年的45.2，但近两年上升速度略有减缓；第三产业产值比重一直居于比较高的位置，自1998年开始增长缓慢，基本稳定在49-50之间。第一产业产值比重变化趋势第二、三产业产值比重变化趋势可见52、，由于高新产业对第二产业的拉动及产业发展方向的调整，第二产业的地位将进一步加强；第三产业以历史文化旅游为主体的局面需要寻求新的爆发点，促进第三产业的升级。总的来看，BB市产业结构将在一段时间内由“三、二、一”格局演变为二、三产业并驾齐驱的局面。从三次产业内部结构发展趋势分析，其未来发展趋势可描述如下；u 第一产业，建设都市农业，加快农业结构调整步伐建设绿色保健型农产品基地、地方特色型农产品基地、优势型农产品基地、出口创汇型农产品基地、生态观赏型农产品基地等五大新型基地。u 第二产业，推进工业结构优化升级，走新型工业化道路一是大力发展高新技术产业，重点发展电子信息、生物工程与新医药、光机电一体化53、通讯设备、航空航天工程、新材料等高新技术产业；二是改造提升传统产业，充分利用现有的传统工业基地的基础，通过高新技术和信息技术对传统工业进行嫁接、渗透和融合，提高工业产品的核心竞争力和市场占有率；三是加快发展都市型工业，作为高新技术产业和支柱产业的补充，完善工业结构体系。u 第三产业，发展壮大旅游业，做大做强商贸服务业一是积极开发以文物古迹为主体，人文景观与自然景观互补，观光产品与休闲度假产品互补的现代旅游产品，形成历史文化遗产观光游、自然风光游、民俗风情游、休闲娱乐游、现代文化游等五大旅游产品系列。二是加快现代服务业发展步伐，促进传统商贸向现代商贸的转变，推动信息服务业、现代物流业、会展服务54、业等现代服务业的加速发展。（2） 主导产业选择与发展市委市政府提出的主导产业发展思路：进一步优化农业，积极培育和发展五大主导产业。u 高新技术产业重点发展航空航天、生物工程和新医药、电子信息产业、光机电一体化、高效节能、环保及新材料产业。u 装备制造业重点航空航天装备制造业基地、光机电一体化装备制造业基地、电子信息装备制造业基地、机械装备制造业基地。u 旅游业基本思路是凸显历史特色、挖掘山水资源。u 文化产业基本思路是加大文化产业投入、提升文化产品档次。u 现代服务业重点发展会展、物流、金融等产业。 BB经济快速发展，产业发展面临升级，在这种情况下，AA是否有能力将自身产业发展融入到整个城市产55、业发展中，并从主导产业发展中分得一杯羹，确立自身的区域地位呢？(二) AA在BB产业结构中的地位1、 AA产业发展现状AA内部区域，产业发展以第一产业为主，基本上没有第二和第三产业。AA周边区域，地属经济发展较为落后的东郊，产业发展不发达，没有形成明确的主导产业，业已形成的产业主要有：u 生态旅游度假产业未央湖度假区和浐河旅游度假区，基本处于停滞状态。u 工业和高新技术产业灞桥高新产业园和李家堡工业园，发展得不是很好。在2004版的BB市城市总体规划中，AA周边区域承担了一些新的城市功能，如纺织城和新筑镇的物流功能，草滩的大学城功能等。AA周边区域产业发展情况2、 竞争区域的产业发展现状及方向56、新成立的AA和阎良国家航空高技术产业基地，加上曲江新区、原有国家级的BB高新技术开发区和BB经济技术开发区，BB形成了“四区一基地”的开发区格局。AA竞争区域空间分布BB市明确加快“四区一基地”建设，构筑经济发展新高地的发展战略。u 高新区要加快建设科技产品制造业园区、国际软件产业园区、科技创业研发园区和中央商务区等4大园区，重点发展电子信息、生物制药和光机电一体化等3大支柱产业；u 经开区要加快建设泾渭工业园、草滩生态产业园、出口加工区和中央商务区等4大园区，重点发展石油化工、电力电子、食品饮料和生物制药等4大支柱产业；u 曲江新区要加快科技教育产业区、景观住宅区、杜陵生态园林区、“乐游原”57、民俗博览区和农村安置区等5大分区建设，争取早日成为BB最具特色的重点旅游景区；u 阎良航空高技术产业基地要全面启动基础设施建设，加快项目引进，尽快形成航空产业集群。3、 AA在BB产业结构中的地位（1） AA产业发展条件AA产业发展面临的压力主要有：经济发展落后，产业基础薄弱；城市基础建设及配套设施建设相对薄弱；大量城中村改造和农村人口就业；以及BB其他几个重点发展区域的激烈竞争。AA作为城市的后发区域，相对市区几个发展较成熟的区域（高新技术开发区、经济开发区、曲江新区）而言，具有以下几个方面的比较优势：优美的自然环境，尤其是丰富的水资源和湿地资源，完全展现了AA的新形象。已经启动的广运潭项目58、主要通过挖掘广运潭地区历史文化资源，立足于涵养水源，鼎力打造具有丰富人文景观的生态风景区。一方面可以改变BB市民对AA（BB东部地区）的固有印象，树立西部第一水城的良好形象；另一方面可为区域发展奠定良好的生态环境基础，广运潭将成为AA发展休闲旅游业、房地产业的一个“触媒点”。独一无二的政策资源，省国际会议中心和省国际展览中心都将落户AA，为区域产业的发展创造了契机。省国际会议中心将建造欧亚经济论坛的永久会址，这不仅会提高BB的国际知名度，对BB的政治、经济、文化等多方面产生较大的促进作用，更重要的是将有效扩大AA的影响力，带动本区域的发展，进而提高区域的国际化程度。陕西省国际展览中心为AA会展59、产业发展提供了可能，并将带动与会展相关产业的发展，如物流、商业、旅游业、交通等。可见，AA原有产业基础薄弱，不适合发展对产业基础要求高的传统产业。已经启动的广运潭和国际会议中心，以及即将落户本区域的国际展览中心将对AA的发展起着重要的带动作用，为会展、休闲旅游、房地产及其相关产业提供产业引擎，并推动BB及AA的国际化进程，提高区域知名度。（2） AA产业发展思路 AA产业发展思路可归结为三点：u 大区域错位，包含两层含义，一是与城市其他区域的优势产业错位；二是与城市其他区域同一产业的发展方向错位。u 小区域整合，整合AA周边区域的产业发展，发挥区域规模效应；共同确立小区域在BB产业发展中的地位60、。u 本区域特色，充分利用AA的比较优势，打造AA的产业特色。（3） AA产业发展方向u 第一产业，发展都市农业，不仅实现农业的生产功能，还能作为城市的一种景观；同时解决在城市开发中农村人口的安置和就业问题。u 第二产业，与BB其他区域错位发展，并与之互补，形成完整的产业体系；发展污染少、附加值高的高新技术产业或都市型工业。u 第三产业，一方面改造传统商贸业，发展现代商贸业，形成东部区域的现代商贸中心；另一方面积极发展旅游、会展、物流、地产、金融、教育、文化等现代服务业，打造BB市现代服务业中心，提升BB市的服务业档次。总之，AA适合发展对生态环境友好，但对产业基础要求不高的产业。基于大区域错61、位、小区域整合和区域内做出特色的思路，重点发展都市农业、都市型工业、现代商贸和现代服务业。四、 区域投资环境评价资本在经济发展中历来扮演着十分重要的作用，当今世界，谁能争得更多国际资本，谁就能获得经济发展的主动权，就会获得更多的发展机会。投资环境在市场经济日益发展、成熟的今天，与区域经济发展的快慢、区域竞争力的提高、区域经济可持续发展的关系越来越密切，越来越成为各级政府关注的焦点。那么，AA的投资环境究竟如何，能不能吸引投资者的眼球呢？(一) 区域投资环境评价要素分析根据区域融资与投资环境评价（付晓东，商务印书馆，2004）一书的研究成果，区域投资环境的评价主要考虑三大类因素：u 基础性因素基62、础设施、经济发展水平、社会因素u 激励性因素市场因素、法律法规因素、政策因素、金融因素u 创新性因素劳动力及其素质、科技因素、生态因素AA是一个刚刚起步的城市新区，有些因素无法用发展成熟区域的标准来衡量，如劳动力及其素质，这种情况下我们采用BB的总体水平来代替。对于一个新区，投资者更看重的是政府对于新区开发的政策倾斜和投资力度，也就是政府对于区域开发的决心；其次是区域本身的硬件条件，如基础设施建设，生态环境等。下面将针对AA的特殊性，选取部分因素，从现状和区域发展预期两方面来评价AA的投资环境。(二) 单因素评价1、 基础性因素评价u 基础设施因素2005年多条道路施工加强AA与主城区联系AA63、原来不属于BB市区，基础设施建设整体比较落后。在第四次城市总体规划中，AA规划有多条城市干道、快速路，且基本都已开工或完工，与市区交通联系便捷。此外还规划有城市水源、两个污水处理厂、城市电力系统、统一供气、集中供暖等。可见，AA是BB市政府重点投资的方向，随着规划的落实，基础设施建设短期内就能达到较高的水平。u 经济发展水平因素 BB经济处于快速增长期，这对AA的投资环境是一个利好因素。但AA所处的东郊经济发展水平低，区域形象差，这将直接影响到AA的投资环境水平。东郊区域经济的发展有赖于AA的兴起，这是一个互为因果的关系。2、 激励性因素评价u 市场因素 BB城市化处于加速发展期，从宏观角度判64、断，城市人口增加、产业发展形成对城市空间和土地的强劲市场需求。u 政策因素AA是BB市重点开发的“四区一基地”之一，政府支持力度较大。关于AA河流域综合治理区治理工作的若干规定等文件中规定，AA获得现有开发区同等政策优惠和自主权。管委会的权利模式为：新区管委会开发公司。未来能否进一步突出政策优势（包括政策细化、政策的充分利用等），能否具备管理效率（管委会的服务效率及开发公司的运行效率），直接关系到AA的投资环境水平。u 金融因素目前，区域的投资潜力已获得金融机构的认可，管委会已获得6家银企金融机构的170亿授信额度，到位资金约5亿。未来投资企业是否能获得良好的金融服务（如获得贷款）取决于区域整65、体发展前景和合理的产业选择。3、 创新性因素评价u 劳动力及其素质因素科技因素 BB是全国著名的的高等教育和科研基地，劳动力素质总体水平较高，城市的科技创新能力很强。这是知识型产业投资的利好因素。u 生态因素 AA建成区比例较低，拥有大量农田、滩涂、自然河道及湿地，生态环境基底较好。目前，广运潭项目和河道整治项目正在施工，广运潭项目一期工程已基本完成。根据AA“西部第一水城”的生态定位，及城市景观规划的思路（体现整体布局与生态多样性，恢复河道自然形态和湿地系统），生态因素将成为AA突出的比较优势。(三) 综合评价AA得到了政府的大力支持，基础设施建设、生态环境营造工作已经开展，并取得了一定的成66、效，而且有强劲的宏观市场需求，较高素质的劳动力，区域的投资潜力已获得金融机构的认可。总体来说，目前AA的投资环境水平较高。但也存在不利因素，主要是AA所在区域经济发展落后，城市印象差，这将直接影响投资者的信心。从长期看，AA的投资环境具有较大的不确定性，生态因素是突出的比较优势，但总体投资环境水平取决于区域本身的发展与运营情况。五、 小结u 资源条件地位AA属于BB资源条件较好的区域，自然资源条件优越，人文历史资源独特，具备了营造生态优势，提升BB国际化形象，打造以水景观为特色的生态新区的有利条件。同时，为发展生态、休闲旅游业提供了可能。u 城市结构地位AA是BB城市拓展的两个主要方向之一，具67、有发展城市新区、副都心的天时地利人和，是BB强化其区域核心城市、拓展自身发展空间、疏散旧城职能的重点区域。u 产业结构地位AA现有产业基础薄弱，但优越的生态条件，及广运潭、国际会议中心、国际展览中心等特有资源，将带动区域产业的发展。会展、休闲旅游、房地产及以生态为主体理念的众多产业，将具有良好的发展前景。u 投资环境评价政府的大力支持，基础设施的加快建设、生态环境恢复与重建，金融企业的合作以及生态恢复与重建，都将给投资者带来强势的预期。第三章 相关案例研究通过对相关案例的分析提炼出AA建设开发之“道”，正是我们本章研究工作的目的。不同的城市新区虽然体现出不同的风貌与发展轨迹，但是通过对各种成熟68、区域发展过程的研究及分析，我们可以提炼出各类城市发展表象背后的规律。虽然，不能从这种规律中直接导出AA发展的明确答案，但其所遵循的发展规律和蕴含的经验教训，将对新区开发理念及开发思路有所启发。一、 案例选择对于AA这样庞大和复杂的城市新区，我们不可能找到与其在规模、背景以及主要特征等条件完全匹配的成熟区域来照搬其发展模式。但是我们完全可以将其属性进行分解，继而寻找到在某一方面具有突出特色，并与AA具有可比性的案例，以此来指导AA的开发建设。因此，我们的案例选择必须首先明确AA的主要属性。通过前文的研究，AA最显著的特点主要有三个方面：首先是大规模区域开发，其次是生态区开发，最后是优越的自然资源69、条件（主要围绕河流流域）。与之对应，我们的案例选择也需要从区域这三个方面的特色入手进行针对性地选取：u 选择大尺度的新区开发作为研究目标AA规模庞大，初始状态落后，建设之初最为核心的问题就是如何以较为宏观并富有战略性的目光来进行布局和规划，并在建设过程中将其实现。这其中既需要对区域的未来有明确的定位，又需要对环境的变幻莫测有充足的考虑。基于此，我们需要选取初期与AA同样在空间上有着超大尺度，城市基础支撑几乎空白，有着较高发展期望，并最终取得成功发展的全新立城的区域作为研究的对象。u 选择经典且可仿效的生态城市作为研究目标 今天，人们对于生态区域的期望已不仅限于“有水有绿”，因此，如何建设禁得起70、推敲的“生态”特色是AA发展“生态型”城市所面对的首要问题。而与此同时，建设这种“生态”特色的手法还必须具有很强的本地可操作性。基于此，我们需要寻求那些虽然操作手法简单易行，又为国际社会所认可的经典的“生态型城市”来为AA的生态建设拓展思路。u 选取通过对河流治理以达到城市复兴的案例作为研究目标浐河和灞河是AA内最为宝贵也最具差异化的自然资源。这两条河流都曾是孕育了古都长安的八水之一，而今却正经历污染和衰落，这也是很多滨河城市在发展中曾经历过的阶段。因此，如何对河流进行治理使其充分地发挥资源优势将是开发工作的核心。基于此，我们需要选择同样被河流孕育而成，又同样经历过对衰败河流进行整治而实现再复71、兴的城市案例。对应以上案例选取的标准，我们分别选取了以下四组案例进行分析： 巴黎的马恩拉瓦莱新城 澳大利亚哈利法克斯城 波士顿的查尔斯河 汉堡的阿尔斯特河二、 案例分析以下，我们将分别上述三组案例进行研究。我们将从马恩拉瓦莱新城的建设中体会到大尺度新城开发的规划与建设把控；从哈里法克斯生态城的发展中学习到社区“生态化”的有效体现；从查尔斯河和阿尔斯特河的流域治理中体会到河流要素的充分利用。(一) 巴黎马恩拉瓦莱新城1、 概况介绍马恩拉瓦莱新城位于巴黎地区北部城市优先发展轴的东段，建设于20世纪60年代巴黎城市化加速发展的时期，在其规划之初被确定的使命即是承接新的巴黎城市中心的职能。马恩拉瓦莱新72、城规模庞大。新城占地约152平方公里，东西长22公里，南北宽3-7公里不等。从区域的初始状态来看，马恩拉瓦莱地区开发之初的优势和劣势均十分鲜明。 优势：具备良好的交通和自然资源条件马恩拉瓦莱新区地处巴黎以东的交通要道，与环城公路的最短距离仅10公里，区内有多条公路、铁路穿行，交通极为便利；与此同时，区内还拥有马恩河及大片森林，景观特质鲜明，自然条件极其优越。 劣势：初期城市化基础基本空白新城所处的马恩河谷是半城市化地区与传统农业地区的过渡地带，是巴黎地区传统的农业地带，初期城市化进程十分落后。经过40年的建设，今天的马恩拉瓦莱通过战略性的规划思想以及对发展过程的有力把控，已经成功发展成为巴黎城73、市区域的重要组成部分，它是大巴黎地区5个新城中规模最大发展也最成功的一个。2、 可比性分析综合上述介绍，可以看出马恩拉瓦莱新城与AA的特性在以下方面是极为相似的：(1) 开发性质极为相似马恩拉瓦莱新城与AA同为文明古都周边的新城开发项目，又均是处在城市化加速发展的时期，需在短时间内迅速建成，并承担新的城市中心职能的城市新区。两者均充满了紧迫感及不确定性，需要采用谨慎而又强有力的规划及开发手法。(2) 开发规模量级可比马恩拉瓦莱新城占地152平方公里，而AA占地129平方公里，两者开发规模在量级上可比，同需要运用宏观的城市规划的思想来指导开发活动，并且作为区域的开发者，需要时刻以整体的观点审视和74、把控建设的过程。(3) 初始状态基本雷同u 首先，二者同地处主城周边的交通要道，区内交通条件也较为优良；u 其次，二者区内同拥有良好的自然景观资源；u 再次，二者均地处城郊传统农业化地带，没有强势的产业基础，城市化进程比较落后。基于两个新城非常相似的初始状态，它们在对区域优势的利用以及对劣势的弥补措施上将产生诸多的共鸣。因此，马恩拉瓦莱的建设轨迹必将值得关注。3、 成功因素分析马恩拉瓦莱新城之所以能在较短的时间内让这样庞大的区域成功发展起来，达到了预期的建设目标，分析其发展轨迹，可以将其成功因素归纳为整体规划以及节奏把控两个大方面，具体体现在以下几方面：(1) 高屋建瓴的规划思想u 放眼长远地75、建立可灵活微调的规划目标马恩拉瓦莱新城的规划思想是在区域观念的不断深化以及区域视野不断扩大的基础上建立起来的。区域庞大的规模和较高的发展预期决定了其在初期确立建设目标时需要更多地着眼于全局、着眼于长期，而不是确立一些目光过于短浅的，或者过于空洞的建设目标。以下即是马恩拉瓦莱在规划之初确立的建设目标： 在时间序列上对近期目标和远期目标都要有较高要求； 加强住区与自然环境之间的联系，促进工作与居住之间的相对平衡； 尽量增加第二和第三产业的就业岗位； 服务范围涵盖成熟城市地区和郊区，缓解郊区就业岗位缺乏、设施配备不足的状况，促进巴黎东部地区的平衡发展。这些建设目标确保了马恩拉瓦莱在其后的发展过程中始76、终有一个明确的、适宜的发展方向供其遵循，并且在建设过程中提供了可以随环境变化而进行调整的空间。u 依据区域的特征制定针对性的空间规划依据新城的建设目标，针对新城规模庞大、东西向狭长并位于主城区东侧、交通条件与自然资源优良的自身的条件，新城在规划上制定了以下布局模式： 优先发展轴线以及等级化交通体系，便于最大限度地发挥区域交通优势； 规划葡萄串状不连续建成空间和具有凝聚力的城市组团，便于规避城市规模过于庞大并且发展基础薄弱的劣势； 新区被组合成4个城市分区，并且由西向东依次进行开发，便于效地利用并传递中心城市的辐射作用。这一空间布局方式在规划之初被认为是一次具有风险性的大胆尝试，而新城在短短3077、年中健康快速的发展充分证明了这种布局模式的合理性。马恩拉瓦莱空间布局示意图(2) 稳健的节奏把控马恩拉瓦莱新城被规划为四个分区，并依次进行开发。为了确保总体规划的战略性以及灵活性，在区域规划之初并没有对各个分区的功能及建设进度进行明确的计划，而是在新区发展的过程中对各个分区的功能定位及建设进度不断地明确并予以把控。这种把控能力需要管理方在每一分区建设之初都能够针对区域以及外界环境现状制定出准确的分区发展目标，张弛有度地对发展过程进行控制与调整，并且为后期的发展奠定良好的基础，而不是对后期的发展形成阻碍。下面让我们从其四个分区的发展轨迹中体会这种稳健的把控能力。u 第一分区：巴黎之门承担地区中心78、城市的职能巴黎之门始建于20世纪70年代初。由于是距离巴黎市最近的一个分区，它被确定为新城城市中心，同时承担地区中心城市的职能。为尽快形成规模，政府首先建设住宅及公共设施。巴黎之门的建设首先从约2平方公里的中心区开始，建起了商业、办公、教育、体育等公共服务设施，以及3500户住宅和城市公园，随后又在中心区外围建起了新城的第一批住宅区。这种策略导致建设过程中出现了较为严重的问题。较快的建设速度使新区过度开发了集合住宅，导致新区人口素质较低以及就业岗位相对稀缺的局面，一定程度上影响了新区的质量。巴黎之门的集合住宅但是，经过多年的发展，巴黎之门的已经具备了相当的规模，这为后来其他区域的发展奠定了良好79、的城市化基础。这时，政府开始降低建设速度，将发展重心从外延扩展转向内涵的提高。第一分区 巴黎之门的城市建筑第一分区 巴黎之门的城市建筑u 第二分区：莫比埃古吸引不断增长的人口第二分区莫比埃谷在20世纪70年代中期开始动工建设。由于第一分区的迅速发展，第二分区的目标即是吸引由于新城建设而不断增长的人口。这其中最重要的措施就是充分发挥自然环境优势建设产业园区，增强分区经济能力。莫比埃古创造出遍布全境的绿脉，以优美、舒适的区域环境吸引了大批企业以及研发中心等来此落户。目前这里拥有巴黎地区最大的产业园区之一，经济能力得到充分加强。与巴黎之门类似，虽然莫比埃古为马恩拉瓦莱解决了就业动力和税收支持，但在其80、发展过程中也暴露了一定的问题，这其中最突出的就是基础及配套设施尚有待完善。与成熟的城市功能区域相比，莫比埃谷的产业园区中人性化的生活氛围尚很欠缺，尚不能成为适宜居住的生活场所。正因为如此，解决园区的生活配套设施缺乏的问题已是莫比埃谷的建设重点。u 第三分区：比西谷接纳知识经济型企业基于巴黎之门所奠定的城市化基础以及莫比埃分区奠定的经济基础，为了适应20世纪80年代以来经济社会后工业化过渡的新趋势，1985年建立的比西谷分区的主要职能是接纳以知识经济生产为特征的新型企业。这一分区的建设手法深受可持续发展思想的影响。在城市建设中引入了更多的绿化空间，形成了自然风格的城市环境，并且在住宅设计中更加突81、出人性化和多样化的特点，反映出新城的开发已经开始更加关注人文环境和生态环境的融合。这也进一步提升了马恩拉瓦莱新城的城市质量及城市印象。注重人文与生态的比西谷规划设计u 第四分区：欧洲谷“迪斯尼”成就的国际度假胜地由于20世纪70年代以后新城建设遇到了严重的财政困难，欧洲谷的建设迟迟未能上马。1987年，基于马恩拉瓦莱地区良好的发展态势以及欧洲谷优越的自然环境，迪斯尼公司与法国中央、巴黎地区以及马恩省三级政府签订了为期30年的合作协议，决定在欧洲谷以创建巴黎迪斯尼乐园为契机，共同投资、分期建设具有国际影响力，集旅游、娱乐、商务、居住为一体的城市综合体。三方的通力协作下，欧洲谷的发展势头强劲。迪斯82、尼乐园工程得到了国家、地方以及投资公司三方的高度重视和配合。自1992年迪斯尼主题公园开放以来，欧洲谷已经成为欧洲国家居民旅游度假首选地。可以说，迪斯尼的开发不仅奠定了马恩拉瓦莱的国际化地位，也为区域经济的发展创造了巨大的收益。2005年欧洲谷发展展望巴黎迪斯尼乐园巴黎迪斯尼乐园巴黎迪斯尼乐园马恩拉瓦莱在前期没有具体拉动因素的条件下，以各分区的有效发展形成了相互间的带动作用，达到了良性循环的发展效果。由此我们可以看出，源自于对新区发展目标高度明确及信赖的建设进度的把控，对区域发展起到了关键的作用，如果仅凭大刀阔斧的开发很可能南辕北辙，为后期开发埋下隐患。这在一定程度上也体现着区域前期制定的总体83、目标对于整个建设过程将产生的重大影响。4、 经验启示综合以上关于两城可比性以及马恩拉瓦莱新城的成功要素分析，我们可以从中总结出马恩拉瓦莱新城对于AA的开发启示：(1) 针对区域的特点建立规划思想u 区域整体定位应以具有AA特色的副都心为方向AA与老城在空间距离和人文因素上有着紧密联系，并且拥有优良的自然环境，独具西部特色的自然景观以及低密度的广阔空间。因此，AA在进行整体定位时也应借鉴马恩拉瓦莱的经验，充分考虑AA的特色及其与老城的关系。 整体形象将是区域的卖点，因此重点应在于营造城市风貌、城市特色和城市内涵； 区域宣传将面对省际乃至国际，因此要塑造有西部景观特色的“水”，而非仅仅多“水” ；84、 建成亲切宜人而又美丽自然的区域应该是AA发展的方向。AA应发展成为有着全新生活理念的和都市面貌的BB市副都心，而并非一个完全独立的新城。u 依据区域的区位特色进行有效的建设组团的划分AA与马恩拉瓦莱区域的一个不同点表现在区域的形状上，这对两者的开发步骤是有影响的。AA与从区域位置以及形状上来说与中心城市距离较近的区域面积更加广泛，易全面地享受城市中心的辐射作用，各部分在开发进度上的独立性将会更高。所以在建设组团划分上，应该充分考虑这一因素。(2) 优先建立区域内部以及区域与BB市中心完善的交通网络交通是城市的脉络，优先建立区域内部以及区域与老城区之间的交通网络才有利于区域更充分地享受到老城区85、的辐射作用。对于这一点，马恩拉瓦莱的成功已是最好的验证。(3) 各开发组团之间的功能衔接关系要在前期充分地考虑马恩拉瓦莱对建设进度强劲的控制力是建立在对各分区建设目标有着充分思考和认识的基础上，虽然某一分区的建设目标有可能随着实际情况而发生变化，但是如果有宏观和清晰的规划理念，这种变化的应对方式在某种程度上也是可控的。因此，在建设之初充分地考虑各组团之间的功能衔接关系是十分重要的。(4) 优先建设易于聚集人气、提高城市宜居性的业态首批在近距离BB市区的位置建设商务、商业、休闲、娱乐等业态，便于聚集人气，逐渐辐射并衔接与城市较远的区域，加快区域发展的速度，避免城市发展在空间上的割裂现象；在着手建86、设产业园区或大学城的同时将配套设施建设完备，例如道路、医院、中小学校等。(5) 旅游产业从观光旅游向休闲旅游转变AA将发展成为全新理念的生态城市新区，因此旅游休闲功能对其来说将是一项重要的功能。区域内独特高质的自然环境和广阔且低密度的区域特征是发展休闲、旅游业的绝好基础。但是仅有基础是不够的，在开发区域的旅游功能时需要借鉴欧洲谷的经验，进行系统化的建设，形成上、中、下游产业齐备的旅游产业链条，并尽可能寻求与背景雄厚经验丰富的专业组织合作的机会。(二) 哈利法克斯生态城1、 概况介绍一般而言，国际上经典的生态城市大都为小尺度的，因为这样更易于贯彻经典的生态理念和提高建设的可操作性，占地2.4公顷87、的哈里法克斯城就是这样一个小尺度的经典生态城市。它位于澳大利亚阿德莱德市内城哈利法克斯街的原工业区，是澳大利亚第一例生态城市规划，达到了前所未有的生态城市标准。其秉承的生态理念简单而深刻，易于为人们所接受，所采用的生态建设手法均体现出其作为经典生态城市的特征。2、 可比性分析AA与哈里法克斯城无论在规模尺度上抑或发展背景上都有着巨大的反差，但是AA若要鲜明地建立“生态区”的形象，却与其是一致的。哈里法克斯生态城市拥有经典而且可为我们所移植的生态理念，并且其建设手法可操作性非常强，AA完全可以借鉴哈利法克斯城绝佳的生态理念，来指导整个AA的生态建设。3、 成功因素分析哈里法克斯城生态城市的“生态88、化”体现在其开发理念、开发模式以及开发手法上。(1) 寻求平衡、和谐的生态理念最大限度地体现以人为本，以生态环境为本的理念。哈利法克斯的生态城市建设观认为：任何一个团体的行为或任何一个时期的建设都不应影响城市的平衡发展或其他市民应享有的权益。生态开发在开发的目标、原则、价值取向等方面应该更注重城市平衡的、长期的发展。(2) “社区驱动”的生态开发模式所谓“社区驱动”模式是指生态城市走出传统商业开发的老路，由一家非营利性公共组织和生态城市股份有限公司合作开发，并且得到其他团体和参与者的支持。这样的开发模式能够有效地遏制利益团体对生态建设的误导或扭曲。(3) 朴实有效的生态建设手法贯穿哈利法克斯生89、态建设过程的是循环、可持续、低能耗、低排放的生态观点，从中我们可以看到建设形态和自然过程在功能上的整合，并在不影响动态生命系统生态平衡的前提下满足人类需求：u 选用低污染、易取得以及环保的建筑材料建筑材料多选用无过敏、节能、低温室气体排放的建筑材料，避免使用木料，减少对珍稀森林的砍伐。并且更多地采用需要恢复的退化或受侵蚀土地的泥土，建成厚实、有弹力的土墙结构。在曾经受到严重侵蚀的溪流溪谷的稳固工作中，乡村地区退化的土地被重新利用，大量的挖掘工作为生态新城的建设提供了建筑材料。u 尽可能收集太阳能并就近利用尽可能多地安装太阳能收集器，尽量利用太阳能光电板发电并就近使用。在区域内制造能量、获取资源90、并就近使用，通过太阳能光电板发电，过剩的电力则输送至蓄电池。u 注重水资源的循环利用在街道、停车场等区域采取不渗透或半渗透地面收集雨水，并将落到屋顶、太阳能收集板、小路、外廊、阳台的雨水输送到地下水池，与经过过滤的下水道污水、淋浴和洗漱用水而得到的“中水”（grey water）混合，可灌溉屋顶花园、维护生产性景观植被，同时也利用于生态廊道渗入场地，几年后区内所有的水将循环利用，水的输入量将趋近于零。u 实现废弃资源的收集与再利用例如在区内设置一些堆肥厕所，使富含有机质的污水不全部流入下水道，不仅为区内植被提供肥料，同时还可以制造沼气。u 城市建设充分体现人本主义城市建筑无论在楼层高度、房间隔91、音以及游憩场所的设置上都充分体现着人本主义。城内的阳台、凉亭、帐篷和树木都可以保护户外的人们免受紫外线辐射和雨淋，并且考虑到全球气候的变化和本地的气候特点，建筑设计还将隔热、采光、通风与墙体有机地结合起来。u 大力营造社区可传播的“生态文化”哈里法克斯重视社区内各种文化的融合和良好社区氛围的营造，并且通过各种宣传方式时刻向市民及游客传播着“生态城市”的概念，使整个生态城市不仅具有生态的“外壳”，还具备了“生态”的灵魂。4、 经验启示由于尺度以及背景的较大差异，AA的社区开发必定不能完全遵循哈里法克斯生态城的轨迹，且我们对经典生态理念的理解也可有着更加广泛的认识。因此，我们应该在充分体会哈里法克92、斯城“生态理念”的基础上，有针对性地借鉴其开发模式以及建设手法。(1) 在AA内建立“生态社区”试点由于AA的规模尺度过大，若要迅速建立“生态新区”的形象则必须首先在小范围内打造出能够鲜明体现生态特征的精品项目，方能较为迅速地建立并推广“AA”的形象。因此，建议首发项目中建立规模相对较小的生态示范区的试点工程，而形式也并不局限于居住社区，可以是各种类型的物业，目的是特性鲜明，可传播性强，并且能够迅速成形。(2) 借鉴“社区驱动”模式维护社区的质量在一定程度上，生态社区的开发有非商业组织参与监控和维护会得到良好的效果。哈里法克斯生态城是由非盈利性公共组织和城市生态股份有限公司合作开发的，这对于其93、在开发时充分考虑以人和生态为本，采用经济、实用而不奢华的生态建设手段发挥了很大作用。因此，建议AA尝试设置专门的生态示范区开发责任机构，专门负责生态开发示范设区建设的招商，参与规划及社区质量维护等。(3) 采用体现生态理念的建设手法试点区内的生态开发尽量使用区域内简易的、有效的、适当的技术，而不是外来的、不必要的高消耗或高复杂的技术，以鲜明地体现社区的主题。如果条件允许，可进一步尝试在社区内开展各种资源的循环使用，尽可能减少消耗区域外的能源，特别是水和电。(4) 营造可传播的“生态文化”。注重社区“生态文化”氛围的营造，不仅可以达到自然的“生态”，同时也要做到社会的“生态”。对于AA来说，现阶94、段想依靠内部的居民自发组织和维护生态社区的建设和发展尚不现实。因此，社区生态理念的建立和传播就尤为重要，AA生态示范区需要在进行生态技术性建设的同时，更加重视生态理念与生态文化的树立与传播，这样才能够使区域的生态形象更具凝聚力和推广力。(三) 查尔斯河上的波士顿紧邻查尔斯河的美国波士顿市，是相当成熟的滨水城市。它依附于大面积的河流水系，被河流孕育生长，也曾饱尝河流衰败带来的灾害，这些均与AA的历史轨迹颇为相似。而今天，波士顿对母亲河进行了成功的治理，使城市焕发了新的生机。因此，其滨水区域的治理手法对AA来说具有良好的可借鉴性。在查尔斯河上观赏波士顿的景观波士顿是美国新英格兰地区最大港口城市，城95、市市区面积的14均为水域。20世纪50年代，波士顿的滨水区域由于城市转型，出现了典型的城市萧条画面人口不断外迁，贫民窟遍布，经济滑坡，城市景观破败。1959年波士顿开始对滨水区进行重建。其治理和重建主要分以下三个层次进行：首先，建设查尔斯河坝，为系统性亲水绿地的建设奠定基础。查尔斯河坝稳定了河水水面，平静了水体，使河岸系统性亲水绿地的建设成为可能。其次，依据河岸水线为依托进行改建和标志物建筑的摆放。改建的项目重点在于将重工业时代典型的厂房、港口仓库转化为一系列的城市核心功能住宅、商业、娱乐和办公。再次，是利用系统性绿地营造城市绿脉。沿河修建的河岸公园现在与波士顿中央公园（Boston Comm96、on）一起组成了整个城市的复合绿地系统。所有这些措施直接拉动了整个城市在70年代以后的全面复兴。查尔斯河河道绿化查尔斯河河道绿化查尔斯河河道绿化波士顿俯瞰由此可以看出波士顿所使用的治理手法，这些手法可以说是卓有成效的。对其治理建设手法进行总结，可以归纳出以下成功要点： 以水线为主轴放置具有标志性意味的公共设施。 建设过程中大力建设体系化的绿地系统。据此，我们可以得到AA河流治理一下四点的启示：(1) 在河道治理和河滨黄金地段的征地以及分配上敢于用力，舍得投入波士顿滨水地区的改建用地范围超过84平方公里，为了促进城市的健康转型，改建项目包括将一系列在产业转型中淘汰下来的仓库和厂房以及空置用地全部97、拆毁重建。AA河区域中尽管没有成型的城市组团，但对于第二产业的转移也同样要坚决执行既定政策，任何妥协都有可能对区域的发展造成较大的损害。(2) 在景观创造上充分注重对历史遗产建筑的特色保留如下图所示，从海上观察波士顿的河岸和港口，可以强烈地感受到这种古老与现代建筑风格的完美融合。波士顿俯瞰在AA这样一个传统深厚又有强烈进取精神的区域中，仅仅堆砌钢筋水泥的丛林或者仅仅保留传统建筑，显然都无法体现出AA的特色。建立AA独特的竞争优势，必须是两者的融合，而能将二者的放置关系进行和谐的搭配和串联的即是河流。因此在AA的建设中，要充分发挥河流在城市景观上的纽带作用。(3) 即便在城市中心，也不吝惜大力形98、成体系化的绿地系统波士顿沿查尔斯河两岸完整的绿地系统占据了波士顿中心城区巨大的可建设面积，但正是这大量绿地的存在，极大地提高了周边商业用地的价值，其投资回收率远远超过了将绿地系统用于建设的方案预期。在AA进行河畔用地指标计算时也应充分借鉴查尔斯河的经验，应具有充分长远的眼光和广阔的胸襟，市场终将对健康的发展理念于以充分的回报。(四) 汉堡市的阿尔斯特河德国汉堡市是围绕汉堡港的阿尔斯特河整体水系建立起来的，现在已经是德国第二大城市，在19世纪的城市建设中，汉堡市对于河流的治理手法与上述的波士顿市极为相似，并且同样取得了良好的效果，从外观以及内涵上均有效地提高了城市的质量。汉堡市俯瞰汉堡阿尔斯特河99、的滨水治理最为成功的就是大手笔运用河岸亲水性湿地创造浸润型的公众空间。阿尔斯特湖周围分布有条形的，几乎与水面平行的“浸润型”公共绿地，它为大量生物群落创造了生存空间，构成了城市景观的重要亮点。值得说明的是，这种“浸润型”公共绿地是由于筑坝稳定了水位高度才得以存在的。这是汉堡阿尔斯特河给AA提供的，区别于波士顿查尔斯河的主要借鉴。阿尔斯特湖域临水绿地示意所以，在营造AA河的沿岸绿色地带的时候，也需要注重创造这样的公共绿地空间，而不是仅仅高筑两岸堤坝，听任河水淹没堤岸之间的湿地系统。这样将会摧毁对城市生态形象大有提升作用的原生湿地生态系统，并且这种损失是无法恢复的。这实际上从技术上来说也是可行的。100、一方面，可以控制水坝水位的高低，使其接近而不淹没河沿、河中的湿地的高度，另一方面，可以通过水坝季节性水位的变化，营造一种时而被淹时而露出的特殊感觉的湿地。三、 小结上述案例的研究，给AA发展定位的启示可集中概括为以下四个方面：u AA未来发展方向是营造全新生活理念和都市面貌，以副都心为目标的新区；u AA的发展有赖于其明确、鲜明的特色定位；u 新区生态发展要求简易、有效、适当的技术来实现；u 以河流为基础，推进生态修复、生态重建和景观整治。第二篇 定位篇该篇为总体思路中“道”、“法”、“术”之“法”，即明确要制定什么样的“游戏规则”。对于区域发展而言，其“游戏规则”无外乎于经济逻辑和空间逻辑两101、个方面。所谓经济逻辑，主要涉及到区域未来发展的形象、特色、产业、功能等方面。所谓空间逻辑，即产业、建筑、道路、环境等在空间上的分布。要建设一个良性发展的区域或城市新区，必然要求经济逻辑和空间逻辑的统一，用空间来表达经济逻辑，用经济来表达空间逻辑。换言之，必须达到经济价值空间化和空间价值经济化。因为只有经济价值的空间化，才能为城市的形象、特色、产业、功能以及成长机制找到合适的平台，只有空间价值的经济化，才能使城市各种空间发挥最大的效用。这种经济价值的空间化和空间价值的经济化的过程，实际上就是由区域研究这个“道”到游戏规则的“法”的过程。即将区域发展的一般规律，包括城市背景、区域条件以及类似案例等102、，应用到AA的过程。其区域发展的定位以及其空间表达，是在区域研究的基础上针对性地提出的（如下图所示）。具体内容包括区域发展总体定位，特色定位，功能产业定位以及空间布局和规模指标。区域定位与空间布局思路第一章 区域发展定位如前所述，区域发展定位需要解决的是经济价值空间化和空间价值经济化的问题。虽然，两者之间需要紧密的互动，但两种之间首先必须解决的是空间价值的经济化问题。因为只有在明确了区域特色、产业以及开发模式等价值与空间密切相关的经济问题之后，才能将这些定位最终落实在空间之上。所以，在进行具体的空间布局和规模建议之前，我们必须明确区域发展的准确定位。基于研究篇中对城市、区域以及案例的研究，我们103、将区域定位沿总体定位、特色定位、功能产业定位和开发模式定位四个方向展开，将AA的空间价值经济化。一、 总体定位在对比与冲突中求得和谐的新城一般而言，对于城市和区域发展的总体定位，主要包括功能和特色两个方面以及由这两个方面所凝结的城市调性。如前所述，区域发展定位，不论是经济价值空间化还是空间价值经济化，都依赖于区域发展之道的研究，总体定位也不例外，必须根据区域发展之道来延展。具体如下图所示。AA总体定位示意图根据前文区域研究成果，我们对区域发展定位的分析如下：首先，作为关中地区特大城市和区域的核心城市，随着西部大开发以及区域经济和城市化的快速发展，BB需要承载更多的功能，相应的也就需要扩展更多的104、城市空间来承载这些功能。其次，AA作为BB未来主要发展方向的新型区域，具备了承载BB功能发展和空间拓展的条件，可以承担旧城功能的疏散。同时，以水为资源的特色生态则成为其核心价值所在。最后，通过类似案例的研究，新城或新区的发展的关键因素首先是确立新区都有的特色，特别是依托于河流而构建的“水”与生态的特色，当然，这种生态并不是完全意义上的“零消耗、零污染、零排放”的“全生态”，而是基于现实基础的，采用适度技术的生态；而且，还必须从区域的长远发展出发，构建功能复合发展的功能新区。综上，AA的总体定位，在功能上其必须是迎合大BB发展趋势，承接旧城功能疏散，以副都心为发展目标，为BB功能拓展、城市中心区105、蔓延提供空间，具有新与旧、现代与传统鲜明对比，内外顺畅交流的城市新区；在特色上则应是从区域水资源优势出发，以水环境为核心，挖掘BB在北方城市的生态优势特色，营造水与西部城市之间形成强烈对比的生态新区。概括起来，就是“西部第一和谐水城”，是一个充满着对比与冲突，但却在对比与冲突中取得和谐的新城，这就是它的唯一性特点。u 首先，它是一座“城”，而不仅仅是一个功能区，是城市中心区的延伸新城的复合功能区，承载着城市副都心的职能。u 其次，它是一座“水城”，水以及以水为核心的生态构成了区域的主要特色。u 再次，它是一座对比与冲突之城，充满着现代与传统，缺乏水资源的西部与水城，内与外交流的对比；u 最后，106、它是一座和谐之城，所有对比和冲突在这里得到充分释放的同时，达到了一种更高层次的融合。同时，功能综合化的“城”意味着功能与产业的和谐，生态更是体现了人与自然的和谐。二、 特色定位对于战略性、大规模的新区开发来说，文化系统构建与物质环境改善缺一不可。对于AA而言，其文化之定位必须从“继往”与“开来”两个方面深度挖掘，要传承“继往”文明，开创“开来”文化，AA区域历史悠长，一些精彩的历史亮点留给我们丰富的文化元素，然而文明的价值不在于始终的一脉相承，而在于与时俱进的融合与开创。只有将优质的历史文化与当代精神充分融和，创造一种新AA文化，并将这种文化贯彻到区域发展的各个方面中，才能真正达到开创新时期区107、域开发范式的目标。因此，作为BB东北翼空间的开拓者，作为BB重要的经济增长极与城市生态极，AA必须要审时度势，沿着文化传承与特色开创的并行路线，在新与旧的对比中，在生态与西部的对比中，凝结区域“水域文化国际新城”的特色品牌，凝聚人才流、资金流、信息流与物质流，创造真正的具有不可替代性的特色文化竞争力。(一) 文化传承1、 历史文化聚焦逐水而居是古代城市形成、发展的普遍法则，早在90万年以前，AA一带就留下了“蓝田猿人”的足迹，而在6000多年以前，母系氏族公社先民就曾在这里繁衍生息。司马相如的上林赋勾勒出水域BB的特色魅力：“始终灞浐，出入泾渭。酆、鄗、潦、潏，纡余委蛇，经营乎其内。荡荡乎八川108、分流，相背而异态。”丰水的AA流域自古就是BB的交通枢纽和人文要塞，AA区域的文化脉络在圣唐时期达到顶峰。“望春楼下千帆竞”的广运潭盛景、“杨柳含烟灞岸春”的灞柳风雪，鉴证了AA区域的人文内涵；半坡遗址、灞柳风雪、灞陵、杜陵、广运潭、铜人塬、禁苑宫、隋代灞桥等文化瑰宝，铭记着AA新区的辉煌历史。可以说，AA区域的一切文化都是“成于水”而“盛于水”的。事易时移，恢弘长安的博大精神，逐渐浓缩为老城城墙与遗址所代表的BB“帝脉”。而文化古都宝贵的“地脉”精髓八水绕长安，却慢慢淡出了城市历史舞台。失落了水的城市，更加期盼水的归来。AA，作为BB城市拓展进程中最后一片大规模的、具有优质禀赋资源的生态片区109、，拥有着得天独厚的发展条件和历史渊源，这也就意味着AA发展必然要为BB乃至西部的地脉复兴贡献力量。同时，我们应该清醒的认识到，AA区域的文化底蕴，是丰富的，是由若干个遗址、传说、历史地理要素集合而成的。然而，这些文化要素并不都是同质性的，也就是说，这些历史要素的文化分布比较散。然而作为BB“新四化”的实践者，AA新区必须要在大BB的文化体系中找准自己的历史定位，同时能够充分体现自身的特色。那么，AA如何找到一个具有统领性的，能够像线一样将这些文化散点都穿起来的，又具有极强传播性的文化标致？很显然，那就是水，是新时期承载八水地脉的水文化，是拥有一系列历史人文要素同时具有时代精神的水文化。历史，皆110、源自于水。2、 水文化特色世界文明的繁衍生息与水、与河流密不可分，正如同尼罗河孕育了埃及文明，恒河哺育了印度文明，AA河的活水必将成就区域中西融合、古今对话的特色时代文明。刘歆西京杂记载：“于北邙山下筑园，东西四里，南北五里，激流水注其内。积沙为洲屿，激水为波潮。”历史上的BB，曾拥有得天独厚的生态资源优势，山水环抱，气候温和，土壤肥沃，植被丰茂，这里曾是最早被称为“天府之国”的地方。正因为有了自然、历史的浐河与灞河，AA才具备了打造西部第一水城的强势竞争力。正如意大利的威尼斯、海南的博鳌、上海的陆家嘴、大连的金州和香港的浅水湾，AA有条件塑造幽远、畅达、平衡、情趣的水文化特色，打造BB国际化111、标准下的魅力新水极。综上所述，AA的文化建设应依托于水，着力打造特色型、魅力型、外向型的新城文化品牌。“特色型”意味着这种历史与文化的渊源，是不可复制的，是“历史的水”在新时期的体现；“魅力型”意味着这种意境和设计手法，是具有比较优势的，是具有东方山水意境的“情景的水”在现代设计中的体现；“外向型”意味着这种东方意境，是极具国际吸引力的，是“人文的水”在国际交流中的体现。以现代主义诠释东方古典主义，复兴中国经典水文化汀，平也去水稍远者名浒绵绵葛藟，在河之浒水中可居者曰洲小洲曰渚(二) 特色开创AA文化是一种集成文化，是以水文化为诉求载体，融合了生态、国际、未来丰富内涵的文化体系。1、 生态新城112、生态城市的核心内涵是以自然生态化为基础，以经济生态化为条件，以社会生态化为目标,实现社会、经济与自然复合生态系统的动态平衡。以“新四化”精神为指导下的AA，旨在开辟区域开发的和谐范式，创建宜人的经济环境与和谐的社会环境。因此，我们认为，AA的生态应定位于内涵型、功能性、可量化的生态。以“以人为本，以河为纲”的发展理念，把AA生态建设成为城市生态的楷模。和谐的现代生态新城，是符合生态规律的健康新城，又是符合自身特色的魅力新城。AA的“内涵型”生态是指，不能满足于简单的水、绿形式，而应当从生态建设的客观实际出发，建立适于区域广度的生态体系，同时赋予生态充分的文化内涵，使AA生态具有文化支撑。AA的113、“功能性”生态是指，不能让生态仅仅成为一种景观，而应将生态赋予功能，使水和绿建设成为区域功能亮点，使AA生态具有经济支撑。AA的“可量化”生态是指，应当在科学发展观的指引下，树立生态建设标准，建立国际化的生态管理指标体系，并且，这种生态标准应当是用一种大众能够清晰识别并且接受的方式进行科学化制定的，从而期望真正构建起尺度宜人、氛围清新、生活健康的居、业、习、憩环境。AA新区应以高绿化、低密度、清新幽雅、田园式的滨河高品质生活，以亲切、轻松、文明、人性的深度休闲，诠释城市生态的文化魅力，实现“以水为魂、以绿为脊、以景为翼、以雅为体”的特色生态文化构想。2、 国际新城早在一千多年前，BB就是中国最114、早的国际化大都市。依托西部大开发机遇和欧亚大陆桥机遇，BB文化将更具开放性和世界性，BB生态将更富亲和力与兼容性。作为BB“四区一基地”构架中最年轻的新区，AA应凭借独特的资源禀赋和区位优势，建设一座与竞争区域区隔的国际化现代服务新城；立足城市“新丝绸之路”战略，实现东西双向沟通的欧亚国际风格；立足BB“四化”的时代格局，承担城市东北翼空间开拓者重任。AA的国际化应该体现在“胸襟、功能、服务”上。AA首先要树立面向世界的文明、诚信胸怀，以积极参与的互动、合作态度，构筑区域的国际精神风骨，向西部、向国际昭示BBAA的不凡智慧，用国际化标准规划AA，用国际化理念经营AA。其次，依托国际交流契机，烘115、托国际化项目的引领作用，塑造AA的国际化功能，如领事基地、国际经济课题研发基地等，拉升国际化产业发展势能，用国际化项目提升AA。同时，AA的运营应本着用国际化模式管理AA的原则，以服务型的姿态，为每一个在AA经营以及生活的企业和个人，搭建起“务实创新、高效负责、文明诚信”的国际化、全程型服务平台。3、 未来新城新区开发比旧城改造有更多可塑性，作为BB魅力新极的生态区，AA应该成为地区与国际、传统与现代、厚重与轻灵、城市与山水的和谐对话平台。AA开发应当站在创立大BB建设范式的高度，遵循和谐、未来、创新、示范、生态、智能、人文的开发理念，打造21世纪的新型生态未来城。基于大BB国际化的美好前景，116、AA的定位应当是集就业、居住、旅游、休闲、教育等多种服务型功能于一体的未来复合新区，是勇于创新、适宜居住的未来生态新城。AA的规划应当贯彻绿色生产、绿色GDP、绿色消费理念，摆脱环境污染、资源枯竭与环境疾病，营造可持续发展的和谐创意氛围。AA开发应探索产业、生态、交通、配套、居住和谐共生的规划模式，构建自然、城市、经济、人文和谐共生的未来城市系统样板。承袭历史底蕴，统领时代风尚，把握时代脉动，统领时尚新风，AA的建设应当汇集产业创业、科技教育、文化交流、园林观赏、休闲娱乐等功能，凸现“创意与山水共一色”的生态创业理念。AA应当成为BB未来产业、未来人居、未来环境的和谐示范样板，成为概念产业、概117、念产品的经济示范区，成为创意性、高潜质科技的孕育区，成为内涵文化、个性文化形态的休闲娱乐区，成为社会关系和谐、人际关系融洽的宜居、宜业区。未来AA的空间，应该给予居民安全感、归属感；未来AA的底蕴，应当呈现特色化、人性化的历史文化魅力。三、 功能产业定位功能产业定位将沿着城市到区域，功能到产业的思路进行。从城市到区域的思路，就是从BB城市发展的背景出发，探讨AA在整个城市的发展中所应当承担的职能。区域的功能总是对应着一定的产业，产业是区域功能的体现，沿着功能到产业的思路，可由功能推导出相应的产业。再对各个产业进行可行性论证，最终给出实施功能和产业定位的思路。功能与产业定位基本思路(一) AA功118、能与产业初探1、 BB城市功能供需分析 此部分从确定BB所需的城市功能入手，对各项功能的现实状况给予评价，以发掘出BB一般新区可拓展的城市功能空间。（1） BB城市功能需求分析从城市的发展规律及前面的BB背景分析，BB具备发展成为特大城市的条件。作为特大城市可以争取的核心功能包括：国际交往功能、区域金融中心、文化传媒功能。从BB在各个层次的城市地位分析，要求BB具备如下城市功能：城市功能与城市地位的对应关系（2） BB城市功能供需分析 前面分析了BB所需具备及可争取的城市功能，供需分析将在此基础上，对这些功能的现实情况逐一评价。评价分为条件较好、条件一般和条件较差三个等级，评价结果如下图所示：119、BB城市功能供给现状评价 根据BB城市功能供给现状，AA应采取不同的发展思路。具体如下：u 条件较好的功能依托辅助型政治与行政，科技、教育与研发，主题性旅游，区域性产业等城市功能发展现状较好，在城市空间上分布已相对稳定与完整。AA对相关功能的拓展应充分依托现实的空间条件，可拓展的市场和空间有限。u 条件一般的功能差异特色型区域性居住，区域性商贸，休闲与娱乐，文化与传媒等城市功能发展现状一般，在城市空间发育上已具雏形，但有较大的不稳定性，具有一定的可塑性。AA对相关功能的拓展可在空间发展上加以引导，走差异竞争路线，形成AA自己独特的竞争优势。u 条件较差的功能主导优势型国际交往，区域性金融，区域120、性物流，专业化服务等城市功能发展现状很差，或几乎没有，亟需城市空间结构的改变，这为未来城市空间拓展提供了最重要的需求和机遇。AA应积极发挥主观能动性，对这些功能大力争取并加以发展，使之成为AA的主要功能，确立区域在城市发展中的功能地位。2、 AA功能与产业初探在已确定AA可能承载的功能的基础上，根据功能与产业的对应关系，我们可推断AA发展的相应产业。根据可能承载功能的情况，也将可能发展的产业分为三种类型：依托辅助型、差异特色型、主导优势型，如下图所示：产业与功能的对应关系(二) 产业可行性分析 在产业可行性分析中，我们将从产业发展的基本要求入手，再将AA的产业发展条件与之匹配，判断是否适合在A121、A发展该产业。1、 行政管理可行性分析 一个政府在行政管理中心选址的时候，最基本的参考标准是：u 环境要求：所在区域具备完善的基础设施建设，与城市重要发展区域交通联系方便，同时对周边的生态环境具有较高要求；u 区位要求：新的行政管理中心往往会选择在城市重点发展的新区，这样既有利于带动新区的发展，也有利于带动整个城市的平衡发展；u 地段要求：既能彰显权利和地位，又能聚集人气且不嘈杂。 从AA本身分析，完全具备了承担部分行政管理职能的条件：首先，东北方向作为城市发展主方向，政府已有行政管理部分职能北迁的计划，这无疑会促进AA的行政职能的聚集，形成BB新的增长极。其次，AA具有相对充裕的发展用地，随122、着区域的开发，与老城区的交通联系更为便捷，生态环境更加优美。选址在这样一个优美的新区中，既提升了政府的公众形象，又能提高办公效率。部分行政职能迁到AA，这是一个城市与区域双赢的结果。于城市，可以顺利地拓展城市空间，形成新的城市增长极，带动BB东部地区的发展；于AA，可以争取政策倾斜，切实打造“西部第一水城”。2、 高等教育、培训产业可行性分析高等教育、培训产业发展的基本要求是：u 具备充足的师资力量，良好的学术氛围；u 对高等教育、再教育有强烈需求的人群；u 相对较为充裕的可建设用地，生态环境优美，环境静谧；u 完善的基础设施及配套设施建设，尤其是网络条件。BB市是全国的高等教育和科研基地，高123、校扩招使其向城市外围寻求新的发展空间。另外，知识技术的快速更新使得再教育人群急剧膨胀。AA生态环境、基础设施及配套设施较好提高了AA的竞争力。总的来说，AA基本具备发展高等教育及培训产业的条件，但是应与AA内其他产业的发展形成良性互动，同时提升AA的城市品味。3、 旅游业可行性分析旅游大体可分为两类：历史文化旅游和生态度假旅游。旅游业的发展不仅自身要具备丰富的历史文化资源或独特的自然景观资源，便捷的交通条件及完善的旅游配套服务设施；还要有对历史文化或自然景观感兴趣的消费人群。AA不仅自身具备了丰富的旅游资源、独特的水景观资源及古灞桥、灞桥别柳等历史文化资源；更重要的是，AA是大BB东线旅游的必124、经节点，BB现有旅游业可为AA带来众多的消费人群。AA应依托BB市的游客资源，核心打造几个主题性生态旅游点；加强与各景点的交通联系，成为BB旅游的配套服务区及东部旅游集散基地，延长BB旅游产业链。4、 工业可行性分析工业大体可分为高新技术产业、传统制造业、都市型工业三大类。下面分别论证三者在AA发展的可行性。（1） 高新技术产业发展高新技术产业有较高的要求。首先是区位要求，高新产业要求有先进技术的支持，最好紧邻高等院校及科研院所的聚集区；其次是资金要求，发展资金是高新产业的瓶颈，因此要求有充足的资金来源。此外，高新产业对良好的政策环境和生态环境也有所依赖。相对高新区而言，AA发展高新产业的不具125、备竞争优势，BB高新区的发展较好且已具备一定的规模优势，因此AA发展初期不适合大规模的发展高新技术产业。但考虑到AA内将创建高教园区及培训基地，可根据引进的高教及科研院所情况适当发展相应的高新技术产业，但应与高新区的发展错位。（2） 传统制造业改造传统制造业改造是产业升级的途径之一，不仅要求区域具有传统制造业的基础，而且要有较为成熟的改造技术和进行技术改造的人才。AA内传统制造业的发展几乎为零，基本上不存在技术改造的可能。但是，AA周边纺织城的纺织业急需进行技术改造和升级，且纺织业技术改造的技术已经较为成熟。因此，AA可对纺织业进行技术改造，并发展服装服饰业，与会展、物流、商贸相结合，形成完整126、的产业链。（3） 都市型工业都市型工业是指与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的，适宜在都市繁华地段和中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应性强，有税收、有环保、有形象的现代工业体系。主要包括如下行业：都市型工业是对高新技术产业和传统制造业的补充，有利于形成更加合理的工业结构体系。都市型工业的发展可提供满足城市居民日益增长的物质文化生活所需的产品；更好发挥中小企业的活跃因素，形成对国有企业和集体企业的有效补充；而且能为城市提供新的就业岗位，缓减城市就业压力。都市型工业是城市发展到一定水平的产物。以市区特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以形象较好的工业园区127、工业小区、商用楼宇为活动载体，且不需要区域有较好的发展基础。AA基本具备了发展都市型工业的条件。发展都市型工业不仅促进区域产业结构的完善与升级，而且完全符合生态环境的要求。AA应给予充分的政策支持，重点发展旅游产品加工业、服装服饰业、食品加工业等产业，形成BB工业体系的有效补充。5、 住宅业可行性分析 一个区域可否大规模的开发住宅取决于多个因素，首先要有充裕的可建设用地；其次要有好的区位，就是说在居民可接受距离之内要有充足的目标客户群。此外，还需具备完善的基础设施及配套设施，适宜的居住环境。AA内拥有较为充足的可开发用地；距离城市中心区较近，具有BB其他区域不可比拟的生态环境，尤其是水景观资128、源丰富。随着BB城市化进程的加速和居民生活水平的提高，住宅需求量与日俱增，AA住宅开发面临良好的机遇。AA应充分利用其生态景观优势，建设以生态化、现代化为特色的高档住宅，凸显其滨水特色。6、 商贸业可行性分析商贸业可分为商业和贸易两类，下面将分别论证AA发展商业和贸易的可行性。商业发展的基本要求是具备便利的交通条件；商业周边聚集一定规模的居住物业和/或商务物业；拥有一定消费能力的客户群。具体到AA而言，与城市中心区的交通较为便利；而且作为未来城市拓展区，BB东部地区尚没有一个成熟的商业中心。因此，AA一方面应打造服务于BB东部地区的商业中心，另一方面应建设具有特色的高品质现代化滨水商业，吸引B129、B中心城区的消费人群。一个区域贸易的发展必须具备有比较优势的产品。贸易的大规模发展除了便利的交通条件外，还依赖于物流业的发展。具体到AA而言，BB市制造业、高新技术产业等具有比较优势产业的产品奠定了贸易的基础；AA会展业及物流业的发展为贸易创造了机遇。因此，AA应充分利用铁路交通优势，借助区域内物流业及会展业的发展，积极发展对外贸易。7、 休闲娱乐业可行性分析休闲娱乐业主要针对当地的居民短时间的消遣。休闲娱乐业的发展要求具有一定消费需求和相应消费能力的客户群；具备良好的自然环境或休闲的氛围；便利的交通条件；完善的配套设施，如住宿、餐饮、购物、通讯等。BB的旅游业主要针对于外地游客，针对BB市民130、的休闲娱乐场所较为缺乏。AA具有良好的生态环境，建设中的广运潭将形成6000亩壮观的水面，将成为发展休闲娱乐业的好选择，而且对BB乃至西北人具有独特的吸引力。因此，AA应充分利用生态景观资源，以休闲、娱乐、健身为主体，打造独特的滨水休闲娱乐场所。8、 文化产业可行性分析文化产业内涵丰富，包括演出、影视、出版、新闻、艺术、娱乐、旅游等行业。文化产业的发展离不开政府的政策倾斜与资金扶持，及公平竞争的市场秩序。有特色的文化氛围，从事文化产业的艺术家和文化人的聚集；一定的消费人群；完备的现代网络信息技术是发展文化产业不可缺少的条件。BB历史文化与科技教育优势明显，但现代文化产业缺失，两者不相匹配。AA131、会展、教育的发展及现代网络信息技术的搭建，为文化产业的发展提供可能。因此，AA应抓住BB文化产业发展的市场空间，争取政府的政策和资金支持，结合会展及教育产业，发展演出、图书音像出版、影视、艺术等文化产业，提升区域文化品味与知名度。9、 会展业可行性分析会展业作为经济发展的“晴雨表”，具有较高的发展要求：发达的经济及产业为会展业发展提供基础；完备的基础设施及配套服务设施，如交通、通讯、餐饮、住宿等；先进的物流及交通组织。此外，丰富而独特的旅游资源将是会展业发展的有力推进器。大BB经济的快速发展为会展业发展提供有力的支撑，AA具备了丰富而独特的旅游资源。随着区域的建设，AA将具备便利的交通条件及现132、代化的配套服务设施。会展业具有很强的产业带动作用，AA应将其作为龙头项目，聚集人气，提升区域知名度，但要注重会展业的可持续利用。10、 金融业可行性分析金融业是产业发展的高级状态，金融业的发展首先要求有较高的经济发展水平及区域经济一体化程度，为金融业发展提供充足的资金需求；其次要求有比较完整的金融市场体系及众多的金融机构的介入，提供充足的资金来源；再次要求有稳定的政治和社会环境及对金融的政策倾斜提供宽松的经济金融政策环境；最后要求有现代化的通信、交通设施及办公环境，提供准确便捷的资金清算和调拨系统。就BB市而言，经济发展水平不够高，区域金融中心的建设缺乏腹地的支撑；金融市场体系尚不健全，金融机133、构尤其是国外金融机构缺乏。目前，高新区已经形成一定规模的金融机构聚集区，AA打造金融中心的条件尚不成熟，其最终目标模式应该选择以西北地区经济发展为依托，从制度设计上要服务于西北市场的区域金融中心。11、 物流业可行性分析现代物流成为一个跨部门、跨行业、跨地域的综合系统，从为社会提供采购、运输、仓储等传统服务，扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合物流服务。物流业的发展有赖于优越的经济地理区位，即区域或国家的经济中心城市及交通运输枢纽城市；较高的现代科技发展水平，促进交通枢纽城市向物流枢纽城市转换；高素质的物流人才，包括物流管理人才与物流技术人才。BB市是西北地区的桥头堡，AA对内对外交通134、联系都很便捷，而且BB交大等高等院校为现代物流发展提供技术支持和人才。总的来说，AA具备承担区域物流功能的条件，但应与BB市其他物流基地分工合作，明确AA物流业的地位。12、 专业化服务产业可行性分析专业化服务业包括咨询、医疗保健、物业管理、社区服务、法律、会计、广告等行业。专业化服务业是人力资本和技术知识密集型产业，产生于高度发达的工业社会。专业化服务业的发展依赖于信息技术和现代管理的发展，及高人力资本的投入。从BB市来看，尽管第三产业产值比重较高，但以旅游业为主，专业化服务业结构性短缺。BB市及AA内高教园区为专业化服务业的发展提供了所需的人才和技术；AA良好的生态环境对专业化服务业构成强135、大吸引力。AA应抓住BB市专业化服务业短缺的机遇，充分利用生态环境优势，吸引专业化服务企业集聚，形成BB市的专业化服务中心。13、 都市农业可行性分析都市农业是指在都市化地区，利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，为人们休闲旅游、体验农业、了解农村提供场所的农业。其基本特点是：资本、设施、科技高度密集，生产经营方式高度企业化、规模化、市场化。发展都市农业是城市发展和科技进步的必然要求。城市发展及人们生活水平的提高是都市农业发展的核心动力；科技进步为实现城郊农业的集约化、现代化提供了可能；都市农业是改造城郊农业的客观要求。AA作为城市拓展区，都市农136、业建设提上了日程，具有多方面的效益：u 农业生产可满足城市居民的物质消费需要；u 解决部分农村人口的安置和就业问题，同时免去部分农用地的征用；u 充当都市绿化隔离带，使传统“城市中有花园”变为“城市建在花园中”；u 为城市居民提供休闲旅游、体验农业文明、回归自然的场所。AA应对部分现有农业进行改造，发展为都市农业，实现都市农业的生产、生态、生活“三生”功能。(三) AA功能与产业定位1、 AA功能定位作为位于城市郊区的大规模城市拓展区，AA必然是一个复合功能区。根据前面对AA功能的推导，确定如下功能定位：u 城市现代服务中心u 城市高品质生态住区u 城市生态休闲旅游区u BB市现代商贸副中心u137、 BB市行政管理副中心2、 AA产业定位 我们将产业分为三类：核心产业、辅助产业和基础产业。根据依托辅助型、差异特色型、优势主导型的发展思路，确定AA产业发展定位：u 核心产业 现代服务业：包括会展、物流、金融、专业化服务等产业； 住宅业：重点为滨水生态住宅的建设； 生态休闲旅游业：重点为针对BB市民的休闲娱乐业； 现代商贸：包括商业和贸易。u 辅助产业 科技产业：包括高新技术产业、都市型工业、传统工业升级改造等产业； 教育产业：包括高等教育和白领培训； 文化产业：包括演出、图书出版、影视、艺术等。u 基础产业 都市工业 都市农业上述各种产业发展互动，形成一个相互联系的产业网络，具体如下图所示138、。商业、住宅、专业化服务的发展为其他产业的发展提供了配套服务；而其他产业的发展则为这几个产业的发展提供动力支持。物流与会展，休闲娱乐与旅游作为产业发展的核心，与其他产业发展关系密切。产业关系图3、 AA性质以现代服务业、滨水住宅业及生态休闲旅游产业为核心，以会展业为原动力,休闲旅游为触发器，物流业为助推器，综合教育产业、现代商贸业、文化产业、科技产业及都市农业的现代化滨水城市副都心。(四) 实施功能与产业定位的思路此部分重点阐述两个问题，一个是各个产业的发展方向，另一个是产业发展如何与水充分结合，形成AA水特色。下面将首先分析产业与水的关系，为产业水特色营造提供思路。在此基础上，再逐一分析产业139、的发展思路及具体的水特色环境营造手法。最后根据产业之间的关系，给出初步的产业发展时序。1、 水与产业发展的关系分析 根据水与产业发展的关系，我们将水分为三种类型：资源水、景观水和生态水。u 资源水奠定产业基础，与产业关联最强所谓资源水是直接用于产业发展，是产业发展不可或缺的资源，但又不同于传统的生产生活用水。它奠定了产业发展的基础，与产业关联最强，构成了产业发展的特色。与资源水相关的产业主要包括生态度假旅游和休闲娱乐。u 景观水打造产业特色，与产业关联较强水作为一种景观资源，可供观赏，激发人的灵感；可增加区域对产业的吸引力，同时构成产业的滨水特色。与景观水相关的产业主要包括住宅、商务办公（金融140、专业化服务、行政管理）、会展、商业、高等教育和培训。u 生态水提升环境质量，与产业关联较弱水作为环境的组成要素，可有效地提升区域的生态环境质量。生态水跟产业没有必然联系，但可增加区域对产业的吸引力。与生态水相关的产业主要包括：物流、都市型工业、高新技术产业、传统工业改造、文化产业、都市农业。2、 实施功能与产业定位的思路（1） 行政管理发展思路行政管理主要功能包括市政厅、市政广场、体育场馆、艺术馆、博物馆等，其发展思路为分担部分社会管理及公共服务职能，引导城市向AA方向拓展，进而带动AA及BB东部地区的发展。滨水行政管理中心旨在彰显行政管理的权利与地位。在水特色营造中，除天然水体之外，一般选141、择中小水体，如喷泉、人工河流、自然河流等来营造优美宜人的办公环境。下面是国外一些行政管理职能大楼与水景充分融合的案例。华盛顿印第安纳政府中心广场圣路易斯市政厅圣路易斯行政中心及中轴线芝加哥密执安湖边的博物馆区匹兹堡的三江体育场密尔沃基滨水艺术馆林肯纪念堂（2） 会展业发展思路会展业的发展思路为作为区域确定的首发产业发展，聚集人气，提升区域知名度，在发展过程中注重与其他产业互动，如旅游、物流、商贸、商务等，形成有机的产业体系。另外，要注重会展业的可持续发展，预留充足的发展空间。在水特色营造中，与会展结合的水体一般为大面积的湖、河等水体。水特色可通过多种方式来实现，如在设计中使会展中心成为面向水域142、的构图中心，在环境营造中打造内部的水环境，营造室外滨水会议空间等。下面是国外一些滨水会展中心或滨水会议空间的案例。面向维多利亚港湾的香港会展中心新加坡会展中心圣地亚哥会展中心圣地亚哥会展中心多伦多滨湖公园及会展中心华盛顿室外滨水会议空间华盛顿（3） 住宅业发展思路住宅业的发展思路是突出区域水景观优势，建设滨水住宅、公寓和别墅，吸引人口入驻，聚集人气，为其他产业发展奠定基础，同时解决AA就业人口的居住问题，并分担部分老城区人口的转移。在水特色营造中，以小面积的水体为主，大面积的水体为辅。水特色营造可提升住宅的景观价值，满足市民回归自然的欲望。具体来说，既可以营造面向AA河的开敞空间，形成错落有致143、的住宅群；也可以将水引入社区，营造高尚住宅的亲水空间，注重人与水的互动。下面选取了国外的一些住宅案例，它们在不同尺度上实现了住宅与水的完美结合。布里斯班滨水住宅巴尔的摩滨河住宅黄金海岸滨河住宅华盛顿滨水住宅黄金海岸滨河别墅黄金海岸滨河别墅小河流过我的家滨水别墅与倒影公寓与水（4） 商贸业发展思路商贸业包括商业街、Shopping Mall、餐饮等业态，发展的基本思路为重点发展现代商贸业，使之成为BB东部地区的商贸中心；发展滨水特色商业，如餐饮、购物等，与度假旅游、休闲娱乐等产业互动发展，实现一条龙服务。在水特色营造中，以大面积水体为主，小面积水体为辅。在具体营造手法上，既可从大尺度上构筑面向水144、域的开敞空间，形成整体滨水商业感觉；也可打造小尺度的水体验空间，如拉斯维加斯仿威尼斯商业街，共同营造滨水商业、餐饮的氛围和空间。下面选取一些国外滨水商业的案例，重点说明水体与商业在空间上的关系，及一些水特色商业的做法。布里斯特班水景餐厅华盛顿滨水餐饮商业主题餐饮主题餐饮新加坡船艇码头商业街巴尔的摩港湾市场黄金海岸滨水购物中心美国水景商业拉斯维加斯仿室外商业街旧金山渔人码头（5） 商务发展思路商务的发展目标为将AA打造成BB市的商务区，重点发展金融、专业化服务、商务花园、总部基地等。具体表现形式为高密度的现代化商务区，如波士顿、芝加哥等；或低密度的商务花园，吸引总部入驻。在水特色营造中，以大面积145、水体为主。大尺度上要注重河流两岸商务区的呼应，小尺度上要处理好水与建筑的关系，提升商务办公的景观价值，增强吸引力，塑造现代化城市形象。下面选取国外滨水商务花园和滨河中央商务区的案例。美国硅谷Oracle商务花园美国硅谷商务花园UCB总部Sears总部芝加哥河沿岸办公巴尔的摩滨水办公波士顿金融商务区布里斯班河岸商务区新加坡CBD芝加哥河沿岸办公芝加哥河沿岸办公（6） 教育培训发展思路教育培训的功能主要包括大学城、研究机构、培训中心、科技产业、拓展、STUDIO工作群、摄影中心等，其发展思路为重点发展高等教育与白领培训，为AA现代服务业、物流、会展、科技产业的发展提供人才支持；同时提升区域的城市文146、化品味，增强吸引力。在水特色营造中，以小面积的水体为主。注重学校或培训中心与大水体的关系处理；营造学校或培训中心内部的小水环境，打造亲水平台，共同提升校园的灵性，改善校园小环境。下面选取国外与水充分融合的一些高校和培训中心案例。麦当劳汉堡大学校区查尔斯河畔的麻省理工韩国生命保险培训中心葡萄牙奥波尔图大学建筑学院（7） 休闲娱乐发展思路休闲娱乐业的发展思路为以亲水、回归自然的休闲娱乐方式为主，重点发展运动、保健（SPA）、观光、采摘等，主要满足BB市民周末或节假日的休闲娱乐需要。在水特色营造中，综合运用大中小尺度的水体。在休闲娱乐中，水既是一种资源又是一种景观，要强调人与水之间互动方式的设计。下147、面选取一些滨水活动空间的案例。波士顿查尔斯河畔河道生活空间滨河自行车道垂钓戏水乐园日本21世纪公园主题公园高尔夫球场加拿大安大略湖水上世界SPA滨水空间（8） 旅游度假发展思路旅游度假与休闲娱乐不同，主要针对来BB游玩的旅客，为他们提供玩乐的去处，延长BB旅游产业链。其发展思路为建设几个具有吸引力的以生态为主题的旅游项目，注重交通、酒店、餐饮、购物等旅游配套服务设施的建设，打造BB旅游目的地之一。在水特色营造中，以大尺度的水体为主。与休闲娱乐类似，水既是一种资源又是一种景观，餐饮、酒店的设计要强调室内与室外水景观的呼应，注重人与水的互动。下面重点选取一些国外滨水旅游度假酒店的案例。南非太阳迷城148、（lost city）东南亚风情主题酒店欧美风情主题酒店澳洲风情主题酒店黄金海岸（9） 健康产业发展思路健康产业的发展思路为以环境品质为依托，营造关注健康、提升健康，以健康为卖点的，集医治、疗养于一体的现代化医疗中心。（10） 都市工业发展思路都市工业的发展思路为：引进环境条件要求较高的工业，如高端印刷业；吸引以环境作为卖点的行业，如食品加工业、精细化工业（化妆品等）。3、 产业综合发展 从上面各个产业的发展思路中，除了各个产业的发展方向外，共同聚焦于AA水特色的营造。以水环境为核心是区域建设的基本原则，也是产业发展的总体原则。根据前面对产业之间关系的分析及各个产业的发展思路，我们初步判断AA149、产业发展时序归纳为下图：功能与产业定位实施总体思路首先，在产业发展之前，必须做好投资环境的营造工作，主要包括基础设施建设、生态环境整治、重点项目带动等，提升区域价值，扩大区域知名度，为产业发展打好基础；然后，依托AA的河流、广运潭等景观资源优势，独有的会展中心资源，启动会展、物流、旅游、住宅等区域引擎产业，聚集人气，带动区域发展；接着，在区域发展具备了一定的基础之后，产业发展全面展开。在会展物流、旅游等产业的带动下，重点发展都市工业、都市农业、高等教育、休闲娱乐、商业、商务等产业；最后是对产业发展进行整合与提升，进一步发展专业化服务业，金融等现代服务业及文化产业。当然，这只是根据产业关系对产业150、发展时序的单因素判断，其最终的确立还需要对其首发可能性等因素进行综合平衡，这在开发策略中开发时序建议将会详细论述。四、 小结通过对区域发展定位在总体定位、特色定位和功能定位等方面的分解，AA未来西部第一和谐水城的定位可描述如下：以高度生态化的环境面貌、异常优越的水资源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务、会展、休闲、人居为主导，以高素质人群商务、生活、度假为形态，汇聚高价值的人才流、资金流、信息流，打造“水、绿、城、史”四位一体的国际化的副都心新城。第二章 空间布局策略区域定位部分解决了区域空间价值经济化的问题，功能空间布局策略部分重点解决经济价值空间化的问题。即在区域定位中确定的城市功能151、产业，在空间上如何布局，规模多大，才是最经济的，才能实现区域整体土地经济价值的最大化。本章节主要包括功能空间布局与分区建设规模指标建议两部分内容。功能空间布局部分对空间布局理论及相关案例，AA空间发展战略，及功能区之间的组合关系进行了研究，最终给出功能空间布局建议。分区建设规模重点对AA的核心部分副都心区进行了研究。一、 功能空间布局建议(一) 空间布局理论与案例研究1、 空间布局理论研究（1） 新都市主义新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想，其基本精神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上，从建筑设计与公共空间的相互关系，社区建筑类型与功能安排，到开152、发规模和强度、土地使用模式与区域交通路网，都要协调。新都市主义的主要规划理念具体体现在以下几个方面：u 城市发展理论多元兼容新都市主义虽然是对现代主义的反思，但并没有完全否定现代主义。对现代主义的合理性主张，如城市效率观念等完全继承；同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念，也一并兼收并蓄。所以在许多经典的新都市主义规划布局中，我们常常可以看到许多古典主义规划手法的例子，这甚至成为了新都市主义规划形态的标志之一。 u 街区功能复合化在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，以避免造成街区功能的单一化和简单153、化。u 强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度新都市主义反对现代主义以干道系统分割区域的做法，主张加强区域内各部分之间的相互联系；同时强调街区规划应缩小尺度，与人的活动协调一致。u 强调街区的开放新都市主义强调街区的开放，打开传统模式下封闭的街区结构，这与小尺度的街区是相辅相成的，街区的打开有赖于尺度的缩小，尺度的缩小必然会打开封闭的街区。u 重视城市公共空间在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足够的城市公共空间（如城市广场、绿地、公园等）供人们休闲、娱乐和交流。u 建设高密度社区，提升城市内在品质现代主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市154、品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。u 以公交导向进行布局新都市主义的“面向公共交通土地开发”理论（Transit Oriented Development，简称TOD）主张，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办公楼等，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。同时建议合理的采用“人车共存”体系。 u 重视城市步行系统与现代主义强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用，主张人们以步行方式到达目的地；其155、步行时间最好在10分钟以内。u 适当的人车共存人车分流体系是以小汽车为导向的，在一定程度上大大增加了出行的自由，但也对城市结构和居民生活带来了较大的破坏和影响，表现在使环境恶化，道路占用过多的土地资源，车辆造成的安全事故也越来越多，大大减少居民之间的交往和沟通，社区氛围和生活情趣遭到破坏等。于是，随着新都市主义在美国的兴起，“步行街区”的种种理念开始深入人心。“人车共存”这种更具人性化的交通体系也就应运而生。“人车共存体系”的基本思想是恢复街道空间的生活机能和交往功能，为居民提供宜人的环境，丰富街道层次、美化街景等。（2） 对AA功能布局的启示首先，功能布局在空间上要复合化，实现职住一体。要避156、免完全独立的功能分区，以提高城市的效率，减轻交通压力。比如说，在地段价值很高的商务核心区，也应布置适量的居住及商业设施；而在以居住为主的区域中，仍应有一定量的公建，以保持区域的活力。其次，强调各个区域的有机联系和各自的合适尺度。各个功能区之间既要有相对的独立性，又要保持一定的联系，满足居民工作、生活、休闲娱乐等多种需求。再次，作为一个城市新区，要重视城市公共空间的营造，如城市广场、绿地、湿地公园等，给居民提供足够的休闲、娱乐与交流的空间，提高区域的宜居性。最后，在不同功能区内部，及不同功能区之间综合运用公交系统，步行系统，及人车共存体系解决交通组织问题。2、 空间布局案例借鉴（1） 东京临海副157、都心临海副都心位于神奈川县至千叶县的东京湾沿岸中间地带，是通过填海造田，于1996年建成的一个城市副中心。临海副都心包括3个主区，台场、青海和有明。台场位于北海岸，拥有人工沙滩；青海为西部和南部海岸所组成；有明则延伸于东部一带。临海副都心拥有日本最大的东京国际展览馆会场，世界上最先进的以虚拟游戏娱乐为主的东京娱乐城，还有日本建筑设计大师丹下健三设计的富士电视台大厦；存放日本“宗谷”号南极科学考察船的船舶科学馆、松下电器中心、东京电信中心等等，是相当现代化的地区。经过20年建设，目前已填海造地442公顷，城市建设目标是配备最先进的城市基础设施，建成工作与生活相均衡的21世纪的新型城市，并注重生活158、质量的提高及人与环境的共存，与世界的交流及对未来的贡献。计划至2020年形成4.2万人居住、7万人在此工作的充满魅力的繁华新市区。目前临海副都心已初具规模和特色。一是通过建设舒适而优质的住宅区，形成清水与绿树相连的优美的城市景观，推进与环境共存的城市建设，形成舒适而悠闲的生活型、生态化城市。临海副都心已建成8个大型公园和三个广场，所有设施都充分体现了旅游服务的功能。二是不断完善副都心的商务功能及其他功能，建成了大型国际会展中心，集中信息、通信、多媒体等新的国际城市型产业和研究功能，形成知识信息开发基地，面向世界，建成充满活力、交流频繁、未来型信息的模范城市，创造繁华市区和新型文化。临海副都心主159、要承担了居住、商务会展、物流、休闲娱乐等功能，空间布局在满足各个功能区布局要求的基础上，还充分考虑各功能区之间的互动，使之形成一个有机的整体。u 物流区布局充分利用东京港的交通优势，并毗邻商务办公区和会展区，三者形成良好互动。u 休闲娱乐区在台场公园和海滨公园的基础上建设，利用富士电视台的影响，吸引年轻人前来消费。u 商务办公区主要布置在城市主要道路附近，为聚集商气、人气提供良好条件。u 会展区紧邻物流区和商务办公区布局，与物流功能和商务功能形成互动。u 文化教育区位于交通条件相对不很优越、但地块比较完整的区域，满足文教产业规模化发展的要求。u 居住区散落于商务办公区、文化教育区等功能区之中，160、与其他产业形成复合功能区。下面是临海副都心的一些实景图片： 临海副都心的城市功能空间布局给我们一定的启发：u 区域内城市主要道路比较密集的区域，应优先考虑商务办公和物流业的发展。u 物流区应考虑与会展、商务办公等功能的充分互动。u 休闲娱乐、旅游度假区的分布，应考虑到已有休闲旅游资源的分布，并以此为基础发展新的相关产业。u 对于规模较大、形状完整、但交通不是很优越的区域，可考虑布置文化教育区。u 不宜发展规模过大的集中居住区，居住、商务、文教、休闲娱乐等功能应充分融合。（2） 东京新宿新宿是东京在50年代规划的一个城市副都心，经过近30年规划建设，新宿副都心已在东京都西部形成，现在已经发展成整161、个东京市的城市中心区。目前，新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、房地产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业。新宿副都心主要分为四个功能区，即中央商务区、居住区、商业区和居住区。新宿副都心功能空间布局示意 从新宿的功能空间布局示意图可以看出，新宿的功能分区相对明确，但彼此之间空间联系紧密。商业区规模较大，以新宿车站为核心，服务于周边的中央商务区、居住区和休闲娱乐区。商业区西侧是中央商务区，即东京市商务办公较为集中的区域，该区域周围分布有居住区。商业区东侧，是在新宿公园的基础上建设的休闲娱乐区，为居住区居民提供休闲娱乐空间。其他区域，以居住功能为主，兼有部分162、高校和公建。下面是新宿副都心的一些实景图片：新宿副都心给我们的启发是：u 在副都心中，商业区与商务区联系紧密，布局在区域的核心地带，拥有优越的交通条件，并对其他区域有一定辐射作用。u 商务区周边布局一定的居住区，切实实现职住一体，工宿平衡。u 休闲娱乐区应以大规模的城市公园为依托，同时对周边大量住宅区的品质提升有一定辅助作用。u 居住区周边分布有数量较多的商业、医院、学校等公建，解决居住区配套设施的同时也增加了一定的就业动力。(二) 空间发展战略分析1、 空间拓展模式分析先从AA与BB主城区之间的区位关系说起。一般来说，新区与中心城区之间存在三种区位关系（如下图所示）：u 独立式：在距主城区较163、远的地方独立发展新区，空间上不连续，如天津的滨海新区。u 边缘生长式：随着城市的拓展，在城市边缘地带建设新区，与主城区空间上连续，如北京的望京地区。u 子城扩展式：在大城市的子城周边建设的新区，隶属于子城，与主城区联系较弱。独立式边缘生长式子城扩展式AA是BB的城市拓展区，属于边缘生长式。该区域一方面受到主城区的辐射，另一方面又受新区影响，始终处于两种力量的控制之中。在这里，应该肯定的是，AA不仅仅是一个处于BB市这个首位度相对很高的“点”的边缘，是被它所浸润的边缘区，而且是一个在中等尺度中崛起的新的组团中心。一个区域的整体发展过程，是发展空间逐渐蔓延并最终填充的过程。因此，首先需要确定的问题164、是，AA在空间上的展开模式是何种类型。一般而言，区域发展所处的阶段不同，所对应的空间扩散模式也不一样。u 起步阶段：区域内发展条件较好的单个点首先发展起来，以同心圆模式向外扩展，带动整个区域的发展。u 轴线拓展阶段：随着城市发展，空间进一步拓展，沿着城市向外辐射的主干道两边优先发展起来。u 填充阶段：主干道之间的区域逐渐被填充。u 完善阶段：城市整体以同心圆的模式向外蔓延。起步阶段轴线拓展阶段填充阶段完善阶段城市发展空间演变理想模型当城市发展到一定规模以后，城市效率降低，在大城市周边将出现新的城市中心，承接部分老城功能或发掘新的城市功能。那么，带动AA发展的“点”在哪里，由“点”向外拓展的“轴165、”又是什么呢？2、 核心功能区选址及发展轴线确定（1） 核心功能区选址AA的各个区域在城市建设条件方面并不是均质的，各种因素在空间的重叠，某些重要资源在空间的聚合必然会导致某些区域先天具备成为中心组团的可能。接下来将采用空间筛法具体分析哪个区域具备了带动整个区域崛起的潜质。所谓空间筛法，就是将各个因素的值空间化，并将各个因素的值通过图逻辑运算在空间上进行叠加，从而得出各个地块的优先发展级别。具体运算步骤如下：u 控制性因素选择 共选取资金来源等七个控制性因素，如下表所示。控制性因素权重控制方式资金来源5限制中心组团的规模和投资力度交通因素4限制对外联系能力；塑造主要交通方式，从而影响客户群景观166、因素4直接体现区域特色与规划和环境质量至老城距离3决定新区建设对老城区特定人口的分流能力，以及新建公用设施的类型及服务范围工程地质与施工条件2一定程度上影响建造成本政策限制与政治制约3农用地转性的政策压力，土地控制权的获得难易程度规划目标与建设现实5新区现有的工作必须尊重现存的规划指标和建设现实u 各因素权重确定 根据各个控制性因素的重要性程度，给予一定的权重，采用德尔菲专家打分法，1-5分，5分最重要。权重打分结果见上表。u 单因素评价在单因素评价中，将整个区域划分为三个级别：I级、II级、III级，其中I级具有最高的单因素评价值。根据AA各个区域的实际情况，确定各个区域的级别，并将评价结果167、空间化。下图是单个因素的控制性评价结果。u 图逻辑运算将所有单因素的空间评价结果图经过权重处理后进行叠加运算，便得到最终的开发优先级别图。开发优先级别分为： 核心功能区：以加法为主。 核心功能区是AA优先发展的重点区域。交通便捷，通过北二环延长线、三环线与主城区联系；生态环境优越，作为“BB绿肺”的广运潭座落于此；土地获取较为容易；地基承载力好，建造成本低。 浸润型发展区：兼有加法和减法。 浸润型发展区位于核心功能区的外围，在核心功能区的带动下逐步发展。 后发保留整治区：以减法为主。后发保留整治区距离核心功能区较远，在发展条件较好的区域可进行适当规模的开发，但主要以土地的保留控制为主。土地开发168、优先级别示意图空间拓展轴线（2） 发展轴线确定核心功能区发展到一定规模以后，AA将由中心沿着两条轴线拓展，如上图所示。u 交通轴线：根据2004-2020年BB城市总体规划中的交通规划，区域内与核心功能区相连的城市干道主要有东二环延长线和三环线，这将是区域轴线拓展的主要方向，尤其是与主城区相连的北二环延长线。u 景观轴线：浐河和灞河及广运潭的景观环境是区域发展的突出优势，随着滨河大道的修建，两河沿线将获得快速发展。3、 功能空间布局原则功能空间布局的原则就是通过不同功能之间的互动来实现整体土地价值的最大化。根据前面的功能产业定位，将AA分为以下六个功能区：u A居住区u B商务综合区：包括会展169、金融、商业、商务、行政等u C休闲娱乐区：包括休闲娱乐、生态旅游与湿地公园等u D文教产业区：包括文化、教育、培训等u E工业物流区：包括都市工业、物流等u F都市农业与景观整治区：包括都市农业、湿地整治、景观营造等当这些功能区在空间上相互组合时，会产生不同的效果。有些组合是相互促进的，比如生态区和居住区；有些组合相互之间产生负面影响，比如工业和居住。下面将构造六个功能区之间的关系矩阵，分析彼此的联动关系，以指导空间布局。不同功能区之间的联动关系用1-5评分体系来衡量，1分表示两种利用类型完全排斥，5分表示两种利用类型完全融合。ABCDEFA-B5-C53-D434-E1212-F31343170、-根据上述矩阵关系可以看出：高质量土地功能复合类型为AB、AC、AD、CD、DF。即居住区对于商务、旅游和文化教育用地具有最大的亲和力；休闲娱乐区、文化教育区与商业功能区之间的联动也较强。低质量土地功能类型为AE、BF、CE。即工业区和居住物流区、商务区与都市农业整治区、休闲娱乐区和工业物流区之间不兼容。总之，相互联动的功能区尽可能相邻布局，不兼容的功能区之间通过其他功能区或绿化隔离带错开，以实现整个区域土地价值的最大化。(三) 功能空间布局注：A类商务区纯商务区；B类商务区商务居住混合区。二、 分区建设规模指标建议(一) 副都心区用地规模指标日本、韩国等国称中央商务区（CBD）为都心，副都心171、即城市副中心，Sub-CBD，是一个城市建筑规划学上的概念，指现代特大城市为了疏散城市中心区的功能和巨大的人流物流压力，在城市边缘地区建设的另外的中心区。副都心一般选择位于交通节点、有大量未利用土地、未来有发展潜力的地区。副都心不仅是商业中心，而且应成为高度独立的具有多种功能的地区综合中心，尽量满足地区的职住平衡。副都心有可以分为多个功能区：商务办公功能区、商业功能区、会议食宿功能区、会展功能区、文化娱乐功能区、休闲功能区、居住功能区等。一个城市的副都心区规模具有一定的规律，我们可以根据这些规律来推算AA作为副都心的合理规模。基本思路如下：1、 CBD与Sub-CBD一般规律探析u CBD用地172、规模：CBD分为核心区与非核心，核心区占地1.5-4.5 平方公里。u CBD建设规模：世界级经济中心城市区域级经济中心城市全市商务设施总规模2000万平米1500万平米500万平米左右u CBD规模与全市商务设施总规模的比例关系北京商务设施总规模2000万平米，中央商务区规模930万平米。中央商务区约占全市商务设施总规模的50。人均商务设施面积1.5平米。u 副都心商务区规模：建设规模一般为200万平方米左右。CBD名称占地规模（公顷）建筑规模（万平米）东京新宿副都心96160东京临海副都心117230u 副都心商务与居住、商业规模的比例关系（分为核心区与非核心区）核心区全区办公比重公寓比重173、公寓比重德方斯632430东京临海副都心431235东京幕张新都心648可见，核心区办公比重应在50以上，全区公寓比重25以上。据相关数据显示，亚洲城市商务区办公、居住、商业的比例为2：1：1。u 副都心道路、集中绿地占总用地的比例：道路占20左右，集中绿地占20。u 副都心用地规模：一般在400-500公顷左右。 东京临海副都心，占地442公顷； 东京幕张副都心，占地522公顷。2、 BB副都心用地规模计算u BB所需的商务设施规模 BB市总人口人均所需商务设施规模 = 600万1.5平米/人 = 900万平米u BB所需的商务区建设规模 BB所需的商务设施规模比例系数 = 900万平米50174、 = 450万平米u AA副都心可能的商务区建设规模 其他副都心的商务区规模一般为200万平米左右，BB所需的商务区规模为450万平米，AA副都心可能的商务区规模取200万平米。u AA副都心商务区用地规模 AA河商务区的形态为高层低密度，以生态凸显竞争优势，容积率取1.8。 据此，可计算出：商务区用地规模=商务区建筑规模/容积率=110公顷u AA副都心居住、商业配套建设规模 商务：居住：商业配套= 5：3：2 居住规模 = 商务规模3/5 = 120万平米 商业配套规模 = 商务规模2/5 = 80万平米u AA副都心居住、商业配套用地规模 作为商务区内的配套居住，以高级公寓为主，居住容积175、率取1.4，计算得居住用地规模为86万平米。 商业配套容积率取1.6，计算得商业配套用地规模为50万平米。u 副都心用地规模 副都心用地规模 =商务、居住、商业配套道路集中绿地； 道路比例取20，集中绿地比例取20； 副都心用地规模为410公顷左右。3、 AA副都心建设规模指标汇总用地比例用地规模建筑规模容积率商务27110公顷200万平米1.8居住2186公顷120万平米1.4商业1250公顷80万平米1.6道路20-集中绿地20-(二) 其他区域用地规模指标1、 工业物流区占地规模指标 工业物流园区的规模根据对国内外工业物流园区规模的比较来确定。我国物流园区面积多在100万平方米以上；最小176、的在10万平米以上，最大的深圳平湖物流园区，达1600万平米。国外物流园区建设规模一般小于100万平米，见下表。国家名称物流园区建设规模日本平均占地74万平米荷兰平均占地44.8万平米比利时Cargovil物流园区占地75万平米规划物流园区用地100公顷，预留460公顷作为工业发展用地，工业物流园区合计占地560公顷。2、 文化教育区占地规模指标下表是国内外高教园区的建设规模比较：占地面积（公顷）建筑面积（公顷）人口（万）投资（亿）坎布里奇6309.58北京沙河高教园区80050010100北京良乡高教园区6492999-1055北京东方大学城133378020120上海松江大学城307420177、宁波高教园区41630可见，高教园区的用地规模大小不等，平均在6-10平方公里左右。加上白领培训发展用地，预留13平方公里左右作为高教园区的发展用地。(三) 用地平衡表功能区占地面积（公顷）商务综合区A类商务区190B类商务区230合计420居住区一类居住区1100二类居住区1300合计2400工业物流区560文教产业区1270湿地公园区830休闲旅游区870湿地整治保护区960都市农业整治区4100(四) 居住区建筑规模指标1、 基本思路与原则居住区开发的基本思路与原则为工宿平衡、职住一体的混合开发。根据前文城市中心区和副都心的定位，AA应达到就业和居住的平衡，进行混合开发。在商务综合区（副178、都心）内部，由于要实现土地经济价值最大化，难以达到职住平衡，其居住配比还不能满足商务配套的需要。因此，外围组团A、B、C、D首先考虑为商务综合区提供居住配套。在满足商务配套的前提下，外围组团应承担周边区域以及BB市其他地区，特别是老城居住疏散职能。商务配套所需居住优先考虑的顺序为：ABCD居住区空间布局2、 居住建筑规模确定（1） 商务配套居住规模计算及空间分配u 居住区所需承担的商务配套居住规模计算根据一般规律，商务面积与配套居住面积的比例为1：5，即1单位商务办公面积需要5单位居住面积来满足。商务配套居住总需求减去商务综合区内部提供的配套居住规模，即可得到居住区所需承担的配套居住规模。根据179、前面的计算结果，商务综合区建筑规模为200万平米，商务综合区内部提供的配套居住面积为120万平米，据此可计算出所需的商务配套居住面积为：2005-120 = 780万平米 800万平米u 各居住区承载的配套居住规模计算考虑到配套居住靠近商务综合区，城市形象要求较高，土地使用强度较大，加之就近居住对容积率敏感度较低，配套居住容积率取偏高值1.2。同时，AA是一个国际化、现代化的生态区，绿地、道路用地比例取偏高值40%。据此，可计算出商务配套居住的用地规模：800/1.2 660公顷。商务配套居住用地规模分配的优先次序为： ABCD。因此，各居住区承载的配套居住规模分别为： A全部：170公顷60180、% 100公顷 B全部：260公顷60% 150公顷 C部分（660-100-150）/60% 680公顷（2） 非配套居住（为城市其他区域提供居住）规模计算u C区剩余部分 此区域与老城关系密切，主要为老城人口疏散提供条件，环境因素相对较弱，居住品质相对较低，容积率取较高值1.5。绿地、道路用地比例取偏高值40。 据此，可计算出C区域剩余部分的居住规模。 剩余部分用地：870-680=190公顷 居住规模：1900.61.5=170万平方米u D区D区的西部靠近广远潭滨水区域，环境条件好，便于营造高品质社区，吸引城市其它区域和高端客户，容积率在0.2以下。容积率从广运潭向东逐渐升高，用地东侧181、边界环境较差，容积率将会达到1.5。同时，为了实现土地价值最大化，随着开发的进行，容积率会不断提高。综合考虑D区容积率取0.7左右。绿地、道路用地比例取偏高值40。据此，可计算出D区的居住规模：110060%0.7470万平方米（3） 各居住区建设指标汇总总用地（公顷）道路（公顷）绿化（公顷）容积率建筑面积（万平米）A区17034341.2120B区26052521.2180C区8701741741.3670D区11002202200.7470合计24004804801440第三篇 策略篇确定区域发展定位和空间布局，即明确什么样的“游戏规则”之后，最重要的是怎样来制定这些“游戏规则”。只有将这182、些“游戏规则”真正建立起来，发展定位和空间布局才能发挥出作用，否则只能成为空中楼阁。换言之，怎样建立游戏规则，才是区域能否良好发展的关键。从区域运营商的角度而言，其游戏规则的制定不是通过“身体力行”的参与所有运作来实现的，而是必须通过其作为区域宏观的“掌控者”角色，以全局性调控原则和具体事务的示范效应作用来构建区域的游戏规则，这也就是区域的开发策略。具体参看下图。区域开发策略制定思路首先是通过全局性的调控原则来建立游戏规则。即利用区域运营商的控制能力，制定开发模式、区域开发时序、土地运营策略、开发融资策略和招商引资策略等原则性的“游戏规则”。其次是利用具体事务来建立游戏规则。区域运营商通过具体183、事务的示范作用，将发展定位和空间布局的“游戏规则”充分表现出来。这种示范作用必须从区域发展的特点出发来选择。从新区发展的角度，必须强调基础设施的建设和样板项目的带动，从生态区的角度，必须突出区域的生态环境建设。第一章 总体开发策略总体开发策略作为通过全局性的调控原则建立起来的游戏规则，其最为核心的作用就是为区域发展和区域开发在宏观面层制定策略性的指导。基于这一目的，我们在制定具体的区域开发策略时，必须从战略发展的角度来展开。无论是开发模式、开发时序、土地运营、开发融资还是招商策略，都是在区域发展总体目标的前提进行阶段性的调整。一、 总体策略从区域开发的角度来讲，AA区域最大的特征在于，它是一个184、作为整体来发展的，大尺度的城市新区，这种城市新区的大规模开发是我国城市化进程高速推进的必然趋势。因此，在制定AA的开发策略之前，我们有必要首先寻求在城市化进程高速推进的今天，规模性开发的城市新区应该遵循怎样的开发轨迹（即对于新区开发策略发展趋势的研究）；继而，通过对区域的发展目标、可利用资源以及限制性因素的针对性分析得出AA的个性化需求（即对区域特殊性需求的分析）。依据新区的开发策略发展趋势，并充分结合AA之特殊需求制定出AA系统性的总体开发策略。而这一策略也将是顺应发展趋势以及符合区域实情的有效策略。(一) 新区开发策略趋势研究1、 城市新区发展阶段变化从发展导向角度来看，我国城市新区的发展185、历经了资源及政策导向、经济增长导向以及综合发展导向（即多功能城市形态）三个阶段。各个阶段的城市新区在产业动力、政府职能、规划思想以及价值理念上均有着较大的差异，体现着递进式的变化。城市新区发展阶段对比发展阶段产业动力政府职能规划思想价值理念典型案例资源及政策导向开采资源，发展基础产业开发主体，无服务职能产业单一，无规划思想注重经济效益，忽视社会效益大庆、东营、早期的安亭经济增长导向多种产业，商务环境政策环境开发主体，出现服务职能组合产业，建设配套，缺乏整体规划注重硬件，忽视软件早期CBD、早期BP综合发展导向（多功能城市型）综合化发展，城市化为目标强化服务职能，弱化开发主体协调组合产业，整体统186、一规划注重整体价值，挖掘区域特色现在的安亭2、 城市新区发展趋势经过对城市新区发展阶段的对比分析，我们可以初步归纳出我国城市新区的发展趋势。这种趋势可以从新区发展形态的趋势以及新区开发模式趋势两方面进行描述。(1) 城市新区发展形态的趋势在城市化进程迅猛的今天，城市新区发展形态体现出这样的趋势：u 新区形态日趋综合化新区形态由最开始的功能业态较为单一的工业园、办公园到经营园区，再到有规划的综合发展新区，不再局限于一种产业功能，而是多种功能综合协调发展，能实现区域内自平衡的城市化区域。u 新区发展注重综合价值的提升。城市新区在发展过程中不再仅仅关注经济的发展，而开始强调软、硬件环境的综合建设，来187、实现对区域整体价值的提升。u 新区建设强调对新区特色的营造今天的新区建设逐渐改变了千篇一律的模式，而转向从挖掘自身资源以及突破创新等多方面营造自身特色，构建区域更为不可替代的核心竞争力。(2) 新区开发模式的趋势从开发模式的角度而言，城市新区的发展体现出这样的趋势：首先是规划先行。即新区开始重视在开发之初首先从整体上进行统一规划，便于区域可持续的发展，而不再是为了短期目标而进行盲目地、自发地开发。其次是整合开发。新城建设一改传统的对资源掠夺、滥用式的开发，以及对有形资源的单一开发，而转向注重资源的整合开发以及对历史、文化等多种无形资源的综合开发。最后是市场化运作。在新区建设中越来越多地引入了市188、场化的运作，政府的开发主体地位在逐渐弱化，而服务职能在不断强化。以市场化为主的开发运作不仅包括最原始的土地运营，还逐步推广了市政资产、无形资源的资本化运作。3、 新趋势下的新区开发策略发展趋势在城市新区发展模式发生深刻变化的大趋势下，新区开发的策略也必然需要随之产生观念性以及系统性的变化。(1) 新区开发策略发展趋势在新的城市发展趋势下，新区的开发策略也体现出以下的转变趋势：u 开发体制发生转变开发体制的转变涉及到政府角色的转变以及新区运作市场化的转变。在新的发展趋势下政府的角色不再是开发的主体和直接管理者，而是秩序制定者、开发主体服务者及整体发的协调者；而新区的市场化运作也从最初的土地市场化189、进一步推进到其他诸多领域的市场化运作。u 开发目标发生转变新的发展趋势下，新区发展不再以经济指标为唯一标准，而是同时兼顾社会指标以及自然指标，以达到区域的可持续发展。u 开发侧重点发生转移新区开发不再以吸引投资、土地运营为最核心目的，而是放眼长远，以区域的城市化为目标，注重各种资源综合价值的最大化。u 开发理念发生转变新区开发开始通过特色营造构建区域的特色竞争力，并以此为基础进行针对性的整合传播。新区的开发策略开始向个性化、外向化转变。总之，整体价值提升、整合资源、综合发展，市场化运作是新趋势下开发策略的关键，而这实际上就是“区域运营”的思想。(2) 区域运营思想下面我们就对区域运营这一开发模190、式从概念、主体以及涵盖内容层面上分别进行介绍，并以山东东营市的区域运营模式为案例进行表述。u 区域运营的概念所谓“区域运营”是指围绕区域的总体发展目标，结合区域自身特性，整合区域所有有形及无形资源，以最有效的方式对其进行市场化运作，以达到城市整体价值快速、稳定、健康地增值。区域运营中包含着两个层面的含义：首先是区域的经营，也就是整合所有有效资源盘活整个区域；其次是区域的运作，也是就维持整个区域持续健康的发展。u 区域运营的主体区域运营的主体是区域运营商，他的职能是以市场化的手段实现城市整体价值的增值。在区域运营中，政府不再是区域开发的主体，他的职能仅仅是进行政策性调控和提供公共产品及服务。区域191、运营商实际上是存在于政府和地产开发商之间，承“上”启“下”的角色。它需要像政府一样以整体的战略眼光来面对区域发展问题；又需要像开发商一样以市场手法对整个区域进行经营。u 区域运营的内容区域运营的内容可概括为：在经济领域、社会领域中都要整合各种资源以达到区域在经济与政治上可视价值的最大化，继而更进一步对区域各种层面的资源进行整合以达到区域综合价值的最大化。因此，区域运营的内容大体包含三个方面： 在经济领域中力求实现资本的最有效增值新区建设需要实现对有形以及无形生产要素的整合、建设、维护与经营。其中，有形的生产要素包括土地、水、矿产、生态资源等自然资源以及基础设施、历史古迹、区域原有建筑等非自然资192、源；而无形的生产要素包括金融资本以及人力资本。 在社会领域中力求实现区域形象最优化城市形象的优化有赖于城市品牌的建立、政府形象的树立以及城市文明的建设。在区域运营的理念中，这三项对于区域形象的优化来说是循环作用、不可分割的，只有将它们凝结在一起才能够使区域的形象最优化。 在要素整合方面实现区域整体价值快速并持续增值这一阶段主要需要对以下三个层面的要素进行整合：顺行业脉络进行要素的整合。整合关联度以及亲密性较高的产业，以产业群的形态发展，以使得到更高的整体效益。顺空间脉络进行要素的整合。始终维持区域保持可控的、整体的空间发展形态。顺资源脉络进行要素的整合。区域的资源包括有形以及无形两种。整合土地193、资金、水、矿产等有形资源，以及区域特色、政府形象、投资环境及区域品牌等无形资源，促使区域资源由实体化向非实体化迈进。 范例山东东营市山东东营市是一座靠石油开采发展起来的资源型城市。但是进入90年代，城市发展面临着重重问题，长期单一产业发展政策制约了农业以及其他产业的成长；政府财力难以支撑城市公共设施的建设与改造使得城市面貌日益落后；资源长期掠夺性开发导致了自然环境的恶劣。这一切都阻碍了东营市的进一步发展。经过多年的探索，2002年起，东营市政府开拓思想，扭转思路，走出了一条城市运营的道路。近年来东营市的高速发展证明，东营市的城市运营策略是成功的。 东营市的区域运营模式东营市的再开发秉承了区域194、运营理念的精髓，并以通俗易懂又极具传播性的口号对其进行了阐释：东营的再开发是要“用老板的钱干开发的大事，用财政的钱办百姓的难事”；要“以城建城，以城养城”。在运营模式上，东营市也从三个方面体现出其对区域运营思想的传承：政府的角色发生了转变。政府有责任提供公共产品和服务不意味着政府一定要自己来提供公共产品和服务。因此在东营的开发中，政府以与商业集团合作或外包的形式来行使其责任，既使提高了服务质量和效率，又有效提升了政府部门的工作层面和视野。采用了灵活的融资模式。为改善投资环境，东营市做到了政策优惠、环境优良、服务优质，并且按照“谁投资、谁经营、谁收益、谁承担风险”的原则，对城市基础设施进行市场化195、大规模的扩张。在融资过程中东营市还鼓励以公用民营、民办公用、股份制等多种方式，吸引国内外投资者参与城市基础设施和无形资产建设经营。政府与城市运营商展开合作。青风湖是东营市最大的环境污染源，而迫于财力等原因，政府一直无力整治。2002年，政府委托民营企业“金瀚集团”对青风湖公园进行治理，并对周边划定区域进行建设以及经营，作为城市运营商的“金瀚集团”采用市场化运作的方式，帮助东营市走出了一条区域经营的道路。 东营市经验借鉴解读东营市的区域运营过程，我们可以提炼出区域运营理念的三个要点，即整体、整合、合作。“整体”即放眼于区域的整体发展为目标，以区域整体价值的最大化以及可持续性为目标。“整合”即整196、合区域内所有有效资源，并对区域内所有有效资本进行整合运作。“合作”即对政府的职能进行重新定位，并寻求区域管理者与多种机构合作的领域及方式。从城市新区的发展历程、发展趋势和开发策略变化而言，以整体价值提升、资源整合、综合发展、市场化运作等为主要出发点的区域运营模式将是未来城市新区开发策略的精髓。(二) 区域发展特殊性需求分析在对区域发展的特殊性需求分析中，我们需要从区域的发展目标出发，综合考虑区域的可利用资源以及发展的限制性因素对于区域发展的影响，并从各个区域特殊性因素中提炼其对于区域开发的整体策略制定提出的需求。1、 区域发展目标分析(1) 区域发展目标AA的区域发展目标定位可以概括为“生态区197、”、“和谐水城”、“副都心”。首先，AA要发展成为能够体现出生态经济特色的，包含商务、旅游等多种功能的新型城区。其次，AA好发展成为具有西部特色的“第一水城”，要体现出“水”与“西部”之间的和谐，以及“古老”与“现代”之间的和谐。最后，AA要发展成为功能复合的BB市的副都心，促成BB老城中心区域的延伸。(2) 基于发展目标的整体策略总体而言，AA处于新区建设的新发展趋势下，总体开发策略的制定需要区域运营的理念。AA的发展目标定位摒弃了传统的经济导向，符合区域运营的整体价值提升和资源整合思想；目标中的和谐发展观体现了区域运营所要求的资源整合和整体价值提升理念；“水城”的目标是对区域最重要资源的整198、合；“副都心”体现了区域需要的综合开发以及整体价值的提升。区域发展目标分解分析对AA域发展目标进行分解，可以看出AA开发设想体现了区域运营的关键理念，这说明总体开发策略，完全可以从区域运营角度拓展，而市场化运作虽与开发设想关系较弱，但这恰恰是实现设想的关键点和突破点。(3) 基于发展目标的区域运营模式依据区域的带动要素，区域运营的模式可以分为环境先导模式、新区先导模式、区域品牌模式以及产业先导模式。根据AA的区域发展目标其区域运营模式以环境先导模式和新区先导模式为主。区域运营模式划分环境先导模式新区先导模式区域品牌模式产业先导模式区域优势资源优越的环境条件；一定的经济能力老城区快速扩张；充足的199、发展空间；新区发展政策知名品牌企业；知名品牌产品较成熟的产业基础资源整合整合资金打造特色；整合环境打造整体整合新老城区关联因素；整合新区特色因素整合品牌资源整合区域产业优势；整合经济、政策；运营要点提升整体价值扩大美誉度；以整体形象吸引投资和消费建设特色功能新区；利用土地级差收益；公共物品供给市场化打造品牌产业群依托基础产业，发展高附加值特色产业；与周边形成互补式互动。示例大连市、三亚市上海浦东新区青岛市北京中关村；东莞世界新工业园1、 区域可利用资源分析区域发展目标及AA运营模式选择决定了，能否采取市场化运作方法整合资源是区域运营的关键。要进行市场化的运作必须要明确市场化运作的对象，即区域可200、利用资源。AA现阶段可利用的资源包括经济资源和社会资源。其中，经济资源包括土地资源和水资源（即河流）；社会资源包括城市形象资源以及政府形象资源，此项资源目前尚未成熟，也正是我们工作的要点。基于以上所述的可利用资源，可建立以下开发总体策略的制定要点：u 土地资源的利用，即土地运营策略是AA区域运营策略的基础。u 基于水资源特点的开发及以此为主要买点的整合传播和招商是区域运营策略实现的有效途径。u 基于城市形象和政府形象的整合传播和招商，是区域运营的核心。2、 区域发展限制性因素分析AA的发展将受到以下限制性因素的影响：面积广阔、资金有限、快速起步、基础设施薄弱以及政策性限制因素。基于这些限制性因201、素，可以制定以下开发总体策略的制定要点：u 政策性限制需要积极创新，这贯穿是整个开发策略制定的全过程u 基础设施薄弱、资金有限决定了必须设计出合理的融资模式u 面积广阔与资金有限、快速起步共同决定了开发必须制定详细的时序二、 开发模式建议所谓区域开发模式，是指区域发展的动力机制传递，即发展初期的动力以及发展动力的阶段变化。对于不同的区域，其发展动力的设计和动力机制的传递，都会随着区域特殊的地理区位条件、资源禀赋、产业经济基础甚至政策导向等不同而变化。所以，在对AA开发模式提出具体的建议之前，必须对不同的开发模式进行分类，并对其不同的特点和适用的范围进行分类，在此基础上结合AA的实际情况，提出A202、A特色的开发模式建议。(一) 开发模式的分类及案例分析根据华高莱斯的专业总结和分析，新区或新城的开发模式大致三大类，一是功能带动型开发模式，二是政策带动型开发模式，三是混合带动型开发模式。所谓功能带动型开发模式是以其承载的城市功能为核心，拉动其关联功能的发展，从而促进区域整体的发展。按照功能的不同，该开发模式又可以进一步细分为以下四种：u 产业带动模式u 特定功能区带动模式u 居住带动模式u 交通带动模式所谓政策带动型开发模式是指利用政府特有的资源和权力，通过政府行为、政策优惠等措施来改变游戏规则，吸引投资，促进区域整体发展。根据政府具体手段的不同，又可以将政策带动型开发模式分为以下两类：u 203、重大事件带动模式u 优惠政策带动模式混合带动型，顾名思义，就是上述功能拉动型和政策推动型开发模式的混合构成。下面，我们对上述各种不同的开发模式，进行详细的分析，并选取合适的案例来说明。1、 产业带动开发模式(1) 基本概念产业带动模式是指具有深厚产业（狭义，主要指第二产业）基础的区域，凭借其优势明显的主导产业，带动相关产业及区域配套逐渐形成、完善，从而促进整个区域的协调发展。这是一种“经济基础决定上层建筑”的模式，区域发展具有很好的根基，因此也是最具竞争力的发展模式。(2) 案例分析安亭新镇上海的安亭镇就是最典型的通过这种产业带动模式发展起来的区域。如下图所示，这个位于上海市西北郊，距上海市中204、心32公里，总面积54.75平方公里，常住人口4.76万的小镇，就是利用其强势的汽车产业基础，沿着汽车产业链强化和延展，成功营造了中国城镇建设的“明星”，不仅使其汽车产业得到进一步提升和延伸，而且通过汽车产业的发展带动了居住、商业等综合发展，形成了能够在很大程度上自平衡的，协调发展的新镇。安亭镇汽车及其关联产业发展历程图在汽车产业发展方面，今日的安亭形成了全国最大的轿车生产基地和以汽车工业为龙头，集汽车配件、科学仪器、医疗器材、机械化工等产业于一体的工业体系。2004年，全年完成工业总产值155亿元，比上年增长28.1%；工业利润达到13.5亿元，比上年增长30%。其中，全镇汽车零部件生产全年205、完成产值77亿元相，关企业达70家，实现利润9.5亿元，分别占全镇工业总产值和全镇工业利润的50%和70.4%。在自平衡和协调发展方面，则从第三产业的发展可以看出。2004年，全镇第三产业增加值比上年增长47.7%，发展势头十分强劲。共有9个投资项目落户安亭，总投资23.35亿元，主要涉及宾馆酒店、商贸服务、旅游休闲。安亭面貌街头一景F1赛场安亭新镇这种自平衡和协调发展表现最为突出的就是上海国际汽车城在安亭镇的全面开工建设。从其规划可以看出（如下图所示），安亭镇已经完全不仅仅汽车产业基地，而是一个功能符合化的新镇，不仅包括汽车制造和配套产业，还有国际赛车场等延伸产业，高尔夫球场等休闲娱乐功能、206、安亭新镇等居住区、研发等功能，核心贸易区等商业功能以及教育园区的教育功能。上海国际汽车城规划图(3) 借鉴与启示通过以上分析可以看出，安亭镇之所以能够快速发展起来，并取得举世瞩目的成就，是与其雄厚的汽车产业基础和以次为依托的带动策略是分不开的。可以说，没有汽车产业的基础和带动，就没有今天欣欣向荣的安亭镇。这是因为：首先，安亭镇自身的发展和汽车产业的发展已经形成一个有机的整体；其次，汽车制造、贸易、研发等功能区、F-1汽车方程式赛车场、同济汽车学院等等的飞速发展，都为安亭的发展提供了坚实有力的产业支撑，并使安亭形成了产业、人口的集聚；最后，作为区域主导产业，汽车产业不仅自身发展迅速，带动了与其相207、关的配套工业强势发展，而且带动了第三产业，包括房地产开发行业的快速启动。联系到AA的实际情况，产业带动很难成为AA初期的发展模式。这是因为，AA现有的产业基础非常薄弱，没有以主导产业来带动区域发展的基础。当然，随着区域的发展，某一主导产业得到强化，发展足够强势，也有可能以产业带动模式来促进区域后期的发展。2、 特定功能带动模式(1) 基本概念特定功能带动模式是指在明确了区域特征及其在城市中所处地位的基础上，首先赋予区域明确的城市功能，从而使得该区域具有更为明确的发展方向，由此带动与该区域功能相关物业的发展建设，最终实现整个区域的繁荣与发展（如右图所示）。这种模式通常先规划出某个主要功能，并在区208、域内落实该功能的载体，从而引导区域成为一个明确的功能区。特定功能带动模式与产业带动模式相同点在于都有一个核心功能，其主要的不同是发展起点和功能属性不一样。在发展起点上，前者是在已有产业基础上的进一步强化，而后者则是赋予区域一种新的功能，在此基础上围绕此功能进行综合的产业发展计划。至于功能属性，前者主要是围绕生产性产业，而后者则是围绕会展等非生产性产业。换言之，特定功能带动是以某一非生产性功能作为一种新的明确方向来引导区域发展的模式。特定功能发展条件相对简单，往往只需一个功能相对明确并强势的项目，因此，其也是应用最多的一种模式，甚至在许多情况下“无心插柳柳成荫”的情况也会出现。北京CBD以国贸作209、为起点逐渐发展，以香格里拉大酒店为核心的紫竹桥商圈、以朝阳公园为依托的休闲娱乐板块都是这一模式自发调整的结果。相对而言，慕尼黑会展中心区域则表现更为主动，从一开始政府就以这一模式致力于区域的发展。所以，这里我们选择慕尼黑会展中心作为该模式的案例进行分析。(2) 案例分析慕尼黑会展中心如图所示，慕尼黑会展中心位于慕尼黑东南郊区，总面积约为5.6平方公里，原为慕尼黑旧机场，随着新机场的启用，该区域随着旧机场的废弃而衰落。为了使该区域得以复兴，政府对该区域进行了重新的规划，并赋予该区域新的城市功能会展功能，在区域内兴建了慕尼黑会展中心。慕尼黑会展中心位置图依托于会展这一核心功能，政府规划了与会展业关210、系密切的关联产业和配套产业，包括工业园、居住、商业、酒店等，同时还规划有大量的绿地。甚至，在具体的规模指标配置上（参看下表），会展（博览会）并没有占到最为主要的功能，除绿地外，还远低于居住配套设施。慕尼黑会展中心规划图慕尼黑会展中心规划指标功能区占地（公顷）比例（%）绿地27949博览会7313工业园6812居住9918其他（酒店、商业等）458合计564100慕尼黑区域正是在区域特色明确的前提下，充分发展其他关联或配套产业，成功实现了区域的综合发展。不仅形象大为改观，而且经济生机勃勃，充满活力。下面这些图片就是很好的说明。会展区酒店绿地工业园居住物业(3) 借鉴与启示慕尼黑会展中心之所以能够211、取得成功的发展，是与其基于区域特色的会展中心产业为主导，引导相关和配套产业的发展分不开的。如下图所示，在慕尼黑会展中心的发展轨迹中，主要有以下几个方面是值得AA借鉴的：慕尼黑会展中心的开发模式图u 以区域良好的交通条件为依托，发展会展产业；u 依托于会展，引导办公、酒店和餐饮服务等配套产业；u 发挥会展、办公、酒店和餐饮配套服务等产业对地块的预热作用，发展居住和商业物业，引导区域人群由流动人群向长期居住人群的转换，促进区域的持续发展。具体到AA，BB市政府对“AA”地位的确立首先为本区域赋予了“生态区”的基本概念，但生态本身只是一种表现区域特色的手段，并不具备带动整个区域繁荣发展的能量，靠生态212、区作为一种特定功能来带动区域发展的可能性较小。更重要的是，AA发展定位是一个功能符合的副都心，仅仅以某一明确的功能作为带动是远远不够的。当然，AA拥有欧亚经济论坛、BB国际博览中心，与慕尼黑会展中心类似，会展功能在发展初期也是比较明确的城市功能，在区域发展还是会起到一定的带动作用的。3、 居住带动模式(1) 基本概念居住带动模式，是指伴随着城市扩张和居住郊区化而在区域局部形成居住的集中，形成以居住为主要功能的新区。在新区发展到一定规模后，由于区域自身对配套的需求，会自发或自觉的出现多种物业形式的开发，改变以居住为单一功能的形态，而成为一个功能复合的城市新区，简而言之，居住带动模式就是“因住而商213、”。上海的浦东、北京的望京都是典型的这种居住带动模式，北京的通州也已经开始明显表现出这一模式的特点。在这里，我们以望京作为例进行展开分析。(2) 案例分析北京望京望京，位于北京东北四环、五环和机场高速路附近（如右图所示），作为北京规划的十大边缘组团之一，自区域发展出去就把居住物业作为区域发展的重点。整体规划总建设用地约为17平方公里，预计区域总人口约30万。自1991年开始住宅物业的开发，曾经一度成为北京市高品质住宅区的代名词。截至到目前，整个望京地区的已开发面积为1213平方公里，住宅开发量已超过300万平方米，入住人口超过20万。近些年，随着大规模住宅物业的建设，望京地区凸现“卧城”的诸多214、弊端：交通拥堵、配套不足、区域发展缺乏新的动力正是由于居住聚集所形成压力，使得区域对配套需求的急剧提升，从而引导城市功能正在走向复合化，城市功能逐步完善，区域价值也在逐步显现。正在建设的商住物业望京地区早期的居住物业新近开业的百安居望京店u 商业建设正在逐步完善，总商业面积达30万平方米左右，大零售商正在陆续进驻，如家乐福、沃尔玛、百安居、宜家等，商业类型也正在由社区配套商业向区域中心过渡；u 商务办公以望京科技园为龙头，随着前几年的道路交通、市政建设的逐步完善，由一级市场的商务土地开发，发展到二级市场，现在望京地区已经聚集了西门子、索尼、LG、摩托罗拉等行业巨头(3) 借鉴与启示经过十几年的215、发展，望京地区正在由“规划中亚洲最大的居住区”发展成一个功能复合化的城市新区，其能给我们带来的借鉴与启示主要有两点。居住功能能够成为区域发展的动力源，此为其一；其二是居住物业的聚集带动了区域内商务和商业物业的开发，而“商气”的积聚反过来又推动了住宅物业的二次置业和投资性置业，整个区域的房地产开发走向良性循环。对于AA来说，在开发初期居住氛围比较薄弱，以居住功能作为区域发展直接动力的基础不足。随着AA环境景观生态的营造，区域将拥有良好的居住环境，有条件成为BB市的一个高品质居住区，换言之，AA可以通过生态化的环境塑造带动区域居住功能的发展，进而间接利用居住功能带动区域其他功能的发展。4、 交通带216、动模式(1) 基本概念交通带动模式主要针对与原有城市中心有一定距离的区域，通过便捷的交通条件实现新区与老城区的便捷联系，并且使交通条件成为新区相对于老城区的主要优势之一，从而促进整个区域的快速发展。在这种模式中起到带动作用的交通，是广义上的交通，包括公共交通体系、快速道路系统等。其中，以公共交通为主要带动力的开发模式即为TOD开发模式。在这里，为了充分说明交通带动模式对区域发展的作用，我们对TOD开发和快速道路系统带动各选取一个案例进行说明，分别是新加坡的新镇建设和澳大利亚Parramatta快速道路系统带动。(2) 案例分析新加坡新加坡国土面积仅600多平方公里，人口400多万，其中市中心面217、积非常狭小。因此，要解决人口的居住问题，就只能依托市中心之外的郊区。基于此，新加坡政府利用TOD的模式新建郊区新镇，解决国家人口的居住问题。在过去几十年中，新加坡一共建设了约30多个新镇，每个新镇约410万住户，居住人口1040万人。这些新镇的建设完全按照TOD公交导向的原则，重视公共交通，所有新镇都沿3条MRT（轨道交通）展开，毗邻MRT（轨道交通）站点，同时还有公共汽车线路500余条，公共汽车3000余辆，除此之外还有近2万辆出租车。新加坡轨道交通与新镇布局图正是这种公交导向原则决定了新加坡的公交站点建设和新镇建设两者间的互动。如下图所示，在轨道交通设计中，充分考虑到与新镇规划的衔接，不同218、交通工具的联系；在新镇规划甚至单体建筑设计时，也充分考虑到达到轨道交通等公交站点的便捷性。新镇中的MRT站点公交车站与居民楼的关系车站、绿地与居住区轨道交通与公共汽车的紧密联系在新镇具体规划中，尽管新镇与城市中心都有方便的交通联系，住在新镇中的居民可以方便的出行，但每个新镇的功能仍然是复合的：配套设施、就业场所都可以在新镇中找到，甚至，有些政府部门也搬到了新镇中，这种复合化的功能大大带动了新镇的发展。综上，新加坡新镇建设的成功，是与其以MRT为核心的TOD公交导向和功能复合化是分不开的。(3) 案例分析澳大利亚Parramatta如图所示，Parramatta是位于悉尼市西北方向，距离悉尼市中219、心大约24公里，总人口约15万的一个小镇。该小镇的发展就是随着城市快速道路的建设而发展起来的。Parramatta与悉尼的关系在Parramatta Road建设之前，Parramatta与悉尼市中心的连接更多的依赖于火车和轮渡，随着Parramatta Road的建设，与悉尼市中心的联系更为紧密。便捷的交通联系，使得一些政府部门和大公司把总部和办公地点迁移到该地区，大大促进了小镇的综合发展。到现在，Parramatta年工业生产总值也超过12亿美元，AGC Finance，Clyde Industries，Coca Cola Amatil，Department of Fair Trading220、，James Hardie Building Products，NSW Police Service，the Office of State Revenue，Parramatta Leagues Club，Shell， Sydney Turf Club，University of Western Sydney，Westfield Shoppingtown，Westmead Hospital等企业进驻，Parramatta俨然已经发展成为悉尼西部的一个金融、商业中心，澳大利亚一些大公司和政府部门的总部所在地，。更重要的是，Parramatta Road带来区域经济的增加，使区域本来具有的景观资源221、价值和历史文化价值得以提升，从而促进了区域整体形象的提升和平衡协调发展。Parramatta 新形象(4) 借鉴与启示上述两个交通带动模式的分析说明，交通对于区域发展的带动作用无疑是非常巨大的。对于AA而言，无论最终选择何种发展模式，交通都将会发挥或多或少的带动作用。而能否依赖于交通作为核心带动，则需要结合AA实际情况来看。从现状条件来看，BB至今还未开始建设轨道交通，以轨道交通带动的模式显然不能在AA发挥作用。而从城市快速道路系统而言，现已开工的BB城市主干道东三环将南北贯穿整个AA区域，与连接二环和三环的北二环延长线构成了AA的主要交通骨架，这必将对本区域的发展有一定的带动作用。但是，从新222、加坡和Parramatta这两个案例的分析来看，只有在距离城市中心相对较远的区域，才能起到核心的作用。这是因为距离城市较近的区域，其交通改善较为容易，不需要大力度的道路系统建设就能很好的解决与中心区对接的问题，因此也就无法起到最为核心的作用。AA虽然属于BB市的东郊，发展明显滞后于市中心区，但其与市中心的距离只有10公里左右，从城市的发展来看，本区域将会成为BB市城区的一部分，因此，交通带动模式将不会成为本区域的主要发展模式。5、 重大事件带动(1) 基本概念周期性的国际重大文化和体育活动在全球范围内对人们的社会生活起到“再同步”的作用，世博会、奥运会等国际盛事通过现代传媒的发展，已经成为全球223、共同的节日，它们不仅是城市活力（urban dynamic）的指示器，而且反过来，通过“制造事件”，也可以影响城市的发展，因此，事件也是城市活力的“调节器”。法兰西规划学院（IFU）教授F.Ascher重大事件带动模式，是指通过制造或利用某一重大事件，将其转化成为推动区域发展的动力，从而促进整个区域的迅速发展。随着中国开放程度的加大和经济全球化的加速，国内外重大活动逐渐增多，因此，依赖于这一模式而发展起来的也越来越多：u 第十一届亚运会的召开，使当年还是一片农田的区域，俨然成为了今天北京的高端社区；u 联合国第四届世界妇女大会的召开，促进了怀柔区向“会展休闲之城”的成功转变；u F1大奖赛的举224、办，促进了安亭新镇的产业升级，使安亭从中国走向世界；u 亚洲论坛永久会展的建设，使得博鳌这样一个小渔村在中国家喻户晓。在这里，我们主要把怀柔和博鳌作为重点案例展开分析。(2) 案例研究北京怀柔怀柔地处北京东北部，距市区50公里，面积约2000平方公里，人口30万。作为北京周边的郊区县，由于受北京强势吸引力的影响，区域发展一直受到制约，仅仅依靠其丰富的旅游资源，发展最初级的观光旅游产业。正是由于其丰富的旅游资源，1995年9月15日，为期12天的联合国第四次世界妇女大会在怀柔召开，出席世妇会的妇女代表达1.76万人，还有3万余人参加了非政府组织妇女论坛，怀柔一度成为全世界关注的焦点。怀柔世妇会会225、址世妇会召开以后，怀柔区一改北京边远山区的印象和发展相对滞后的情况，迅速升级为北京边缘组团中以旅游、会议为主的新兴功能组团，区域发展取得了惊人的成就，2002年4月，怀柔正式撤县设区，更是标志着怀柔经济、社会发展进入一个新的历史阶段。政府也将区域产业发展政策调整为“强化提高二产、大力发展三产、调整优化一产”。作为首都重要的水源保护区，应以无污染和少污染的环保型工业为主体，建设怀柔的第二产业。第三产业的主要增长点集中在房地产业、旅游业和餐饮服务业。城市广场世妇会纪念公园怀柔新城区现在，在国务院正式批准的北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区，北京市东部发展带上的重点地区，怀柔正全力打造符226、合首都生态涵养发展功能的“会展休闲新城”，并成功引进了北京时尚岛、建材商贸城、物美大卖场等21个投资总额近30亿元的项目。总之，怀柔之所以能够取得如此快速的发展，引发翻天覆地的变化，是与世妇会这一重大事件带动分不开的，这其中主要的关键有四点：u 依托重大事件，改变人民对它的原有认知，赢得的知名度和认同度；u 将知名度与区域资源相结合，发展旅游、会议、休闲等城市功能，进而带动旅游业、餐饮业、商业、房地产业等第三产业的发展；u 走综合发展的道路，在发展第三产业的同时，着力发展以环保型工业为主体的第二产业，进一步增强区域经济实力；u 根据在城市结构中地位的变化，适时调整策略，打造“会展休闲新城”。(227、3) 案例分析博鳌博鳌，位于海南省琼海市东部海滨，是距琼海市中心17公里，总面积86平方公里，人口2.7万的一个小渔村。1998年，菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克、日本前首相细川护熙考察了博鳌后，提出了建立“亚洲论坛”的构想。2001年2月27日，26个发起国代表齐聚博鳌，宣告成立亚洲论坛，博鳌成为亚洲论坛的永久性会址所在地。从此，博鳌这个小渔村发生了日新月异的变化。在亚洲论坛的带动下，博鳌的会展业首先得到了突飞猛进的发展，进而带动了服务业、旅游业等相关第三产业的快速发展，直接拉动了全镇经济的迅猛增长。5年来，共有331个国内国际会议在博鳌召开，各种会议及黄金周期间，接待游客和与会人员228、520万人次，年均170万人次。博鳌亚洲论坛2004年，博鳌镇全镇工农业总产值3.38亿元，约是2000年的4倍，财政收入452.5万元，是2000年的3倍多，农民人均纯收入3365元，比2000年增长了近40，全镇从事第三产业的人数占到总人数的40，第三产业已经成为博鳌镇发展经济的重要支柱，生产总值达9500万元，占全镇工农业总产值的21.75。更重要的是，博鳌不是博鳌亚洲论坛唯一受益者，琼海市也借亚洲论坛之势发展自己的“三色经济”（红色、绿色、蓝色），2001年以来，全市已吸引402个外来投资项目，合同投资145亿元，甚至有专家指出，博鳌亚洲论坛的潜效应已经影响了整个海南省的经济发展。显然229、，与怀柔世妇会一样，重大事件在区域发展中起到了决定性的带动作用，同样依托重大事件，改变人们对它的原有认知，赢得的知名度和认同度；同样将知名度与区域资源相结合，发展第三产业。唯一不同的是，博鳌没有利用第三产业的发展向第二产业延伸，走综合化的道路，而是走特色化的道路，从这点而言，有点类似于特定功能带动模式，是重大带动模式和特定功能带动模式的结合。(4) 借鉴与启示根据上述分析，事件带动模式的关键是运作重要事件的能力，而不是区域其他条件，只要能够运作到具有深度影响的事件，就能够很好的推动区域发展的步伐。换言之，任何区域都存在事件带动的空间，同样，AA也不例外。更重要的是，欧亚经济论坛永久会址的落户以230、及第一届会议的成功举办，使得AA更具有事件带动的可能，欧亚经济论坛无疑将成为区域整体发展的动力引擎之一，其巨大的影响力将为区域带来一定的城市活力，改变人们对本区域的原有认知，推动区域发展。所以，“重大事件带动模式”完全能够成为AA发展之初的主要模式之一。6、 优惠政策带动模式优惠政策带动模式，是指在区域发展之初就具有比其他区域明显优越的政策条件，使得区域迅速向优惠政策所指向的方向发展起来。实际上，国内大多数的经济特区和开发区都是靠优惠政策发展起来的，包括早期的深圳和上海浦东，政策优势在其发展初期都起到了举足轻重的作用。对于像AA这样产业基础比较薄弱、先天优势并不充分的新区来说，政策带动在区域发231、展的初期是一个促进区域发展的非常重要的因素，特别是对于区域已经确定的发展方向，更应该在政策上体现出明显的引导性。7、 混合带动模式混合带动模式即是结合了上述两种或更多种发展模式的一种综合开发模式。纵观国内外新城或新区发展的历史，绝大多数城市新区的开发都是几种开发模式共同作用的结果，而不仅仅是某一唯一因素的带动，只是在不同阶段有着不同的带动因素或者在同一阶段多种带动因素重要程度不一样，如上海安亭镇就是产业带动和事件带动两者共同的作用。(二) AA开发模式的选择对于AA，作为大规模的区域开发项目，适合于AA的发展模式很多，但任何一种因素都不能单独带动区域的发展。因此，融合多种开发模式为一体，并且随232、开发进程而不断变化的混合带动模式也将成为整个区域发展的必经之路。结合区域发展的现状，在发展初期的发展动力来自于欧亚论坛永久会址、广运潭、优惠政策以及东三环和北二环延长线的建设，因此，初期发展的模式应是重大事件带动、特定功能带动、优惠政策带动和交通带动的混合模式，其中，欧亚论坛重大事件带动、会展特定功能带动和优惠政策带动更是其发展的核心要素。AA初期发展模式定位根据前期的产业定位，中期会展、旅游业成熟，并带动了诸如居住产业和第二产业的发展，因此，区域发展由外力驱动向内内推动转移，区域发展的核心要素向居住和产业功能转移，区域开发模式也相应转化为以居住带动和产业带动为主，优惠政策带动为辅的混合开发模233、式。由于产业没有得到综合全面的发展，成熟度还不是很高，因此居住带动和产业带动中，居住产业的带动更为重要。在开发后期，各个产业发展成熟，内生推动力得到进一步的增强，产业发展对区域发展的作用更为明显，区域发展的核心是通过一系列的配套服务促进产业的良性发展。当然，对于一个容纳近50万人口的新区而言，居住产业的成熟发展仍将是对区域发展产生贡献的主要因素之一。总而言之，区域在后期的发展动力首先是来自于产业、其次是来自于居住，而优惠政策的作用进一步弱化。这样，与之对应发展模式就变成了以产业带动模式为核心，居住带动模式为主要构成，优惠政策带动模式为辅的混合带动模式。AA中期发展模式定位AA后期发展模式定位根234、据以上分析，AA发展模式构成和阶段性变化可以归纳为下图：三、 开发时序建议开发模式部分对AA的发展路由做了详细阐述，在此基础上，本部分沿着“经济空间”价值最大化的思路，重点解决区域土地价值在时间上的平衡，即短期效益与长期效益的平衡。具体回答AA在多长在时间内开发，分几个阶段开发，各个阶段分别开发什么，以及在哪里开发的问题。基本思路如下：(一) 新区成长规律1、 新区成长机制一个新区的发展动力有两种类型，一种是自发的需求指向型，一种是人为的供给指向型，这两种动力在新区的不同发展阶段发挥作用。一般来说，一个新区的诞生是需求指向型的，即所在城市的生产部门输出产品增加导致城市需要更多的发展空间；而一个235、新区的发展则是供给指向型的，这是因为新区在基础设施、资金、技术和人才方面都非常薄弱。需求和供给都有效地促进城市新区的扩张发展，是城市新区发展过程中相辅相成的推动力，但何者才是城市扩张（成长）的最根本动力？需求是城市新区发展内因，需求指向型是城市扩张的最根本动力；而供给是城市新区发展的外因，供给指向型只不过是需求指向型的迎合或预支。(1) 新区成长机制自发调节城市新区的扩张是在内因促发下，不断在需求指向型和供给指向型之间转换的过程。一般来说，城市新区扩张的自发调节过程为：供给需求供给。u 城市新区发展的初期：表现为空间供给指向型，即为新区发展吸引资金、技术和人才提供基础设施条件，发展的速度取决于236、基础设施的供应；u 城市新区发展的中期：表现为空间需求指向型，即在良好的基础设施条件下，各类产业的发展带动相关产业的发展需求；u 城市新区发展的末期：表现为内涵供给指向型，满足内涵需求的扩张，其扩张和发展速度取决于城市的资金、技术和人才的供应；u 在内涵供给充分挖掘后，新增的内涵需求导致对空间的新需求，发展重新步入空间供给指导型，新区需要进一步扩张。 根据前面的研究，目前BB处于内涵需求得不到满足的空间供给指导型发展阶段，AA是其空间供给的主要区域。遵循成长机制自发调节规律，AA在发展初期主要致力于基础设施的建设，在此基础上再挖掘产业发展的内在动力，引导其对空间的需求。(2) 新区成长机制人为237、调整虽然新区生长机制具有一般的规律，但在实际发展过程中，受到母城及其他区域多方面因素的限制，需要根据不同情况适时调整。需求是城市生长机制的内部因素，不受人为因素影响；供给是城市生长机制的外部因素，无论是基础设施、资金、技术和人才，都能通过政策等人为因素来调整。因此，实际上城市新区生长机制的人为调整就是指对供给因素的调节。具体到AA来说，尽管处于老城需求扩散的空间供应指向型发展阶段，但“四区一基地”的建设导致了竞争过于激烈，AA发展初期需要减少空间供应的速度，降低风险。高新区、经开区、曲江新区均处于发展的中期即空间需求指向型阶段，具备了一定自身发展能力，而AA初期空间供应的减少，并不能改变区域发238、展的内生需求增加，其目的在于在空间需求导向型阶段，形成需求和供应两者更高、更强的动力。2、 新区成长生命周期任何事物的发展和生命体一样，都经历了出生成长成熟衰退的过程。按照生命周期理论，可将事物的生命周期分为四个阶段：u 出生期：占整个生命周期的20%左右u 成长期：占整个生命周期的30%左右u 成熟期：占整个生命周期的30%左右u 衰退期：占整个生命周期的20%左右当然，AA也不例外，它的发展同样也遵循了生命周期理论。从下图可以看出，作为新区最根本的成长动力，需求拉动力曲线类似于生命周期曲线。根据时间分布类比原则，我们将AA开发的生命周期分为以下四个发展阶段：u 起步期首发区域的建设u 成长239、期首发区域建设完毕，开始向外围区域拓展u 成熟期首发区域和谐发展，外围区域基本建设完毕u 提升期产业、功能饱和，需要内部产业、功能升级AA有其特殊的成长机制，起步期面临BB市其他区域的激烈竞争，应减少空间供应的速度，以降低风险，而在成长期，即空间需求导向型阶段，应形成需求和供应两者更高、更强的动力。3、 开发目标与原则开发目标与原则是一个动态的过程，随着AA的开发阶段不同而改变。(1) 分阶段开发目标u 起步期 培育区域初始拉动力； 初步树立生态区形象； 完成核心区建设，并初步树立副都心形象； 建设好后期发展需要的基础设施； 基本实现财政收支平衡。u 成长期 初步形成产业之间的联动关系； 绿化240、和河流整治基本完成，进一步确立生态区形象； 副都心成熟发展，并逐步辐射周边区域； 区域内交通干道及配套大市政建设完毕； 初步实现盈利，管委会职能转变为服务主体，发展公司开始走向集团化运作。u 成熟期 形成系统化的产业生态链，实现区域自平衡的良性发展； 完成生态整治与环境营造； 副都心发展成BB代表性商务中心，其他区域形成生态居住示范区； 区域内部交通和基础设施建设完毕； 开发公司进一步发展，形成以区域运营为主的大型集团。u 提升期 产业发展在系统化的产业链基础上升级； 生态效应发挥，并提升景观水平； 发展成代表BB的新区域； 管委会投资服务转为经营服务，公司向外拓展。(2) 分阶段开发原则u 241、起步期 注重项目对区域形象营造的影响； 不以经济效益最大化为目标，但要保证收支平衡； 区域形象的营造不宜铺开，应选取若干项目作为样板。u 成长期 区域开发以区域形象为主，但兼顾经济效益、社会效益和生态效应； 开发区域由点、线向面扩展； 区域土地一级开发逐渐转为发展公司运作，并由其进行部分二级开发； 注重区域发展的持续动力，增加税源和就业带动的产业引进。u 成熟期 同时注重区域形象、经济效益、社会效益和生态效益； 开发区域全方位展开，但仍遵循扩展的基本原则； 税源和就业动力是该阶段产业发展的最核心评判标准； 对于整治区，先以生态营造控制起来，但预留开发空间。u 提升期 产业提升主要是产业更新，主242、要遵循经济效益； 区域开发主要集中在整治区的开发； 既定政策条件下，实行土地可发模式创新，同时回避对生态的影响。(3) 分阶段区域形象u 起步期 初步确立生态区形象； 初步确立副都心形象； 城市新区建设新模式； 管委会的管理者形象； 发展公司的投资主体形象。u 成长期 基本树立生态区形象； 成熟展示副都心商务中心形象； 充分展示政府良好的服务形象； 发展公司区域运营商形象。u 成熟期 成熟的城市新区形象； 自平衡、协调发展的经济形象； 管委会形象逐渐弱化； 发展公司综合的现代企业集团形象。u 提升期 现代化、高附加值产业的现代新区形象； 发展公司的国际化形象。(二) 开发周期判定1、 总体开发243、周期判定一个城市新区的开发速度取决于多种因素，其中最关键的就是所在城市的发展状况，市场状况，以及区域在城市发展中的地位。下面在宏观分析的基础上，从年人口增长量、年土地供应量、年住宅销售量三个指标综合判定AA的总体开发周期。基本思路如下：(1) 宏观判断从宏观上判断，BB城市处于快速发展阶段，AA又在其中占据了重要的地位，可以预见，AA将会迎来一个快速发展的黄金时代。u 城市化进程判断美国城市经济学家诺瑟娅将不同国家和地区城市化进程的共同规律概括为一条拉平的“”型曲线。当城市化水平低于30时，城市处于初期阶段，城市化进程缓慢；当城市化水平处于30-70时，城市处于加速阶段，城市迅速扩张；当城市化244、发展到70以后，城市化进程逐渐缓慢，进入成熟阶段。从城市化进程曲线可以看出，BB正处于城市化加速发展阶段，城市人口将进一步集聚，土地与住宅需求量将在一段时间内保持强劲的势头。u AA地位分析（比例系数确定）AA所在的东北部是BB城市未来拓展的两个主要方向之一，AA是BB市重点发展的四区一基地之一。相对而言，曲江、经开区、高新区可扩展空间有限，而AA可供开发的土地资源潜力大。可见，AA在BB未来城市空间拓展中占有重要地位，年开发容量占BB整体开发比例取30%。(2) 具体判断u 依据人口增长判断BB市人口持续稳定增加，1992-2003年均增长7.58万人，考虑到城市的加速增长，BB市年均人口增245、长数按8万计算。比例系数取30，则AA年均增长2.4万人（以相对保守估计、没有考虑城市化加速阶段的加速增长，后同）。根据AA总体规划，规划人口总数为55万。根据年人口增长数计算，AA总体开发周期为23年。u 依据土地供应量判断2001-2003年BB市土地出让和划拨总面积分别为11.24km2、16.58km2、17.20km2。考虑到土地供应政策趋严，年土地供应量按17km2计算。比例系数取30，则AA年土地供应量指标约为5.1km2，AA河土地开发总面积为129km2。依据年土地供应量计算，AA河总体开发周期为25年。2001年2002年2003年出让面积（公顷）102510321367划246、拨面积（公顷）99626353合计112416581720u 依据住宅销售量判断1998-2003年BB市年均住宅销售量为325万平米，考虑到城市扩张和人们生活水平提高，年均住宅销售量取330万平米。比例系数取30，则AA年住宅吸纳量约为100万平方米。AA规划住宅约2500万平米，其中： 居住区：ABCD占地24km2，规划住宅1440万平米 副都心：规划住宅120万平米 其他区域：规划住宅1000万平米，占地1000km2，容积率按0.1计算依据年均住宅销售量计算，AA总体开发周期为25年。综合以上三种判定方法，在较保守的估计BB城市化进程和AA在BB城市的地位的前提下，AA总体开发周期约247、为25年。2、 各期开发周期判定 根据AA的成长机制及生命周期分析，确定各期开发周期如下：(三) 开发时序判定对于AA的产业发展和土地开发，暂且抛开重要性不说，在时间上都具有一定的优先级别。开发时序判定主要解决的问题是：在以实现整体土地价值最大化为目的的空间布局基础上，如何实现产业发展和土地开发的时空耦合，也就是确定在生命周期的四个阶段中，分别发展什么产业，在哪个区域中发展，才能既使区域健康发展，又提升区域土地价值。1、 产业发展时序判定 产业发展时序判定将沿着如下思路展开：首先判定区域的引擎产业，然后根据产业之间的相互关系来确定产业发展的先后次序。(1) 首发产业选择首先从城市新区发展的一般248、路径来分析首发产业的选择。城市新区发展有两种路径：u 因商（商务、商业）而住：因商务或商业的发展，促进居住的产生。u 因住而商：因居住带来的人气带动区域商务和商业的发展。具体到AA来说，城市印象较差，短期无法形成居住吸引力。相反，明确的城市新商务区、副都心定位使之具备了吸引商务的可能；区域环境的优越使之营造低密度办公具有优势；BB高品质商务空间、休闲旅游空间的缺乏为其创造新的需求提供了条件。因此，AA只能选择因商而住，通过商务、商业的发展提升区域印象，进而带动居住的发展。AA因商而住的“商”包括商务和商业，均有多种选择。对于商务来说，可以选择会展或低密度办公（总部基地、商务花园）：会展可以制造249、轰动效应，带动人气，而低密度办公则可以充分挖掘并体现区域生态特色。对于商业来说，可以发展与现有商业有区别，能快速聚集人气的，以水为特色的商业，也可以发展以休闲、体验为主，满足或引导市民新需求的休闲商业。这和前面开发模式的研究得出的结果是一致的，会展物流和休闲娱乐将成为区域的两大引擎产业，带动其他产业的发展，见下图。区域发展初期产业链条(2) 首发产业再分析下面，将对会展和休闲娱乐两个产业的启动条件进行深入论证，并分析它们是否具备带动区域发展的潜力。u 会展业的再分析 启动条件分析一般来说，发展会展业需要具备如下条件：发达的经济（制造业高度发展，提供展览和交易的主体）、便捷的交通及完备的通讯设施250、。但这并不意味着会展的成功，会展成功还必须具备高质量的展览项目。AA内欧亚论坛、BB国际博览中心的入驻，使区域具备了高质量的展览项目，同时北二环延长线、东三环、绕城高速以及其他一系列的交通建设，使区域交通的便捷程度大幅度提升，而BB良好的制造业基础以及政府发展制造业的策略，使AA具备了发展会展业的基础。 效益分析首先，会展业具有很强的产业关联效应，可以带动其他产业的发展，见下图。 回顾效应：产业对为其提供投入品的产业的拉动作用； 前瞻效应：产业对新兴产业部门、新技术、新能源、新材料产业的推动作用； 旁侧效应：产业成长时对周围地区经济摄会发展方面所产生的作用。会展业与其他产业的关联效应其次，会展251、对城市和地区的经济效益拉动巨大，为1:9（许多发达国家已达到1:10）。下面举两个例子来说明：其一：2001年展览业对德国经济的总体效应为230亿欧元，其中，参展商和参观者的直接支出为100亿欧元；间接生产效益为130亿欧元。创造25万个就业岗位，其中，10万在服务行业；7万在生产企业；5万在贸易和运输业；3万在其他经济领域。其二：展览业对慕尼黑的经济影响巨大，如下图所示。16亿欧元中13亿来自参展商和参观者的直接支出，其他3亿属于间接经济效益。13亿直接支出中参展商的支出占9亿，参观者占4亿。慕尼黑展览中心对城市和地方经济的贡献（1998-2001年均） 除产业关联效应、经济效益外，会展还具252、有很强的宣传效应，树立城市形象，聚集人气。综上所述，会展业作为首发产业，能够为生态区发展提供经济带动和形象宣传的动力引擎作用。u 休闲旅游业的再分析 启动条件分析休闲旅游业的发展一般需要具备如下条件：其一，旅游吸引力，气候条件、文化历史遗产或自然风光；其二，交通可达性，从旅游出发地到旅游目的地的距离、交通网的发达程度等；其三，旅游设施配套住宿、供应条件、娱乐等其四，旅游业的组织和促进旅游的政策AA在旅游吸引力和可达性方面，具备了发展休闲旅游业的条件，同时由于BB休闲旅游产业的滞后，也能够在一定程度上获得政策支持，其发展休闲旅游产业的条件中仅设施配套不足，而这正是未来发展的重点。因此，从启动条件253、来看，休闲旅游业是能够作为首发产业的。 效益分析其一，对经济的直接影响：带动旅店业、交通业、商业、旅游组织、手工业和公用事业等相关产业的发展；促进交通业、零售业和服务行业的居民就业。英国游客的消费结构比例行业种类消费（百万英镑）比例（）住宿81.521.7餐饮43.511.6购物106028.2境内交通3409.0娱乐和消遣3158.4境外交通79221.1合计3757100.0其二，对经济的间接影响： 建筑业通过对建设新的旅店业项目、交通干线、机场等的投资表现出来； 工业生产促进满足国内和外国游客需要的工业产品的生产； 农业生产通过游客对农产品的消费促进农业的发展。其三，对经济的增值效果：旅254、游业收入在国家经济中周转次数，即增值系数，为3.2至3.5次；旅游业的就业增值系数为2.4，即每1000英镑可提供2.4个就业岗位。参考数据：外国游客在远东和太平洋地区国家所消费的每一个美元，在一年之内对有关国家的经济产生3.27美元的补充效果。英国每1000英镑的最终消费可使2.4个工人就业，或者每100万英镑的最终消费可使2442名工人就业。除经济效益外，休闲旅游业的发展还可提升区域的知名度，聚集人气，改变BB市民对AA的原有看法，具有较强的形象宣传效应。可见，休闲旅游业和会展一样，同时具备了经济带动和形象宣传的双重动力引擎作用。综上所述，在广运潭的带动下，休闲旅游业与会展业形成互动，必将255、成为AA经济发展的引擎，并树立AA的生态形象。(3) 产业发展时序判定根据前面的研究成果，各产业之间的关系如下图所示：产业关系图在确定了以会展业和休闲旅游业作为首发产业后，在根据产业间的相互关系，及区域开发的现实需求，判定产业发展时序。u 起步期 起步期初期：启动会展、物流（作为会展配套）、休闲旅游（基于广运潭）等引擎产业，树立区域形象，聚集人气，带动区域其他产业的发展； 起步期后期：区域形象起来之后，可开发部分住宅、商业、商务等盈利产业，与会展、休闲旅游业互动发展，提升区域人气，实现收支平衡。u 成长期 成长期前期：起步期积累了一定的资金实力之后，开始着手发展都市工业、都市农业、高教培训等需256、要大量资金投入的基础产业，奠定区域发展的基础； 成长期后期：随着景观环境的日益改善，商务配套（如酒店等）的成熟，可针对外地到BB的游客，启动旅游度假产业，延长BB旅游产业链。u 成熟期 区域发展到一定规模以后，有了足够的人口和基础产业的支撑，就可进行产业结构的升级，重点发展专业化服务、文化产业、金融保险等现代化服务业。u 提升期 调整产业发展，完善产业链条，形成和谐发展的区域。产业发展时序图关于各个阶段产业发展的详细情况，参见建设规模建议部分。2、 空间开发时序判定在空间布局部分，通过核心功能区的选址及拓展轴线的确定，探讨了AA的空间拓展模式。在这部分中，我们将选取多个影响因素，分析各个因素对257、开发时序的影响，并采用空间筛法综合确定各个地块的开发优先级别。(1) 影响因素选择如下图所示，对于AA空间发展时序，其影响因素主要有5类。第一是与城市内核的距离、交通条件等交通区位条件；第二是地基承载力、地形地貌、景观、环境等土地自然属性；第三是基本农田范围、建设用地等土地利用现状；第四是国有土地与集体土地等土地权属状况；第五是基本农田保护、集体土地流转等政策。空间开发时序影响因素下面分别针对上述各因素分析：(2) 影响因素分析u 与城市内核的距离城市内核既包括老城市中心，也包括未来即将形成的新区中心，城市内核的辐射力越强，与区域的距离越小，土地价值就越高。区域发展初期，老城市中心对区域的影响258、较大，离老城市中心越近，开发越容易。AA以独立发展模式为主，应加强对离老城市中心较近区域土地的控制。当新区中心形成一定规模以后，将对区域起主导作用，离新区中心越近的区域，优先获得发展。城市内核对空间开发时序的影响u 交通条件区域发展初期，一般沿主要交通干道呈轴向发展。与老城区或新区中心交通便捷的地块，将优先获得发展。到了区域发展后期，交通对开发时序的影响退居次要地位。AA通过北二环延长线、三环路、含元路高架（西临高速）、绕城高速等快速路与老城区发生交通联系，这些道路两侧将优先获得发展，尤其是北二环和三环路两侧。随着新区的开发，新区主干道周边也将得到快速开发。交通条件对空间开发时序的影响u 地基259、承载力地基承载力直接影响土地的开发成本，更重要的是将影响整个区域的长远发展。天津泰达开发区最初试点选址在塘沽盐厂，离港口比较近（3km），且不占耕地；但所在地的盐碱滩和退滩地由淤泥沉积形成，地基承载力极差，地桩至少打60m。结果，地基承载力差造成开发成本上升30-50。建议管委会对地基承载力进行专门研究，AA核心区选址应选在地基承载力较高的区域，在投资受限的情况下，地基承载力高的区域优先开发。u 地形地貌条件地形主要通过坡度对城市建设产生影响，城市一般选择在坡度较为平缓、且地面比较平整的区域进行。AA总体坡度较为平缓，受采沙影响，有些区域地面不太平整。建设用地适宜性评价图建设用地适宜规划坡度A260、A河河漫滩区域不适宜进行大规模开发，两岸宜留出300-500米宽的泄洪区。核心区地貌组成图核心区洪水评价图u 景观条件景观条件是AA河最显著的优势，直接影响到核心区的开发。AA河经整治后，将形成明显的水景观资源，对BB人构成极大的吸引力；广运潭湿地公园建成后，将极大提升区域的价值和形象。因此，AA河沿岸及广运潭周边区域具有较高的景观价值。景观条件对空间开发时序的影响u 环境条件一个区域环境的好坏直接影响市民对区域价值的认知。对于以水景观为特色的AA而言，水质的优劣是一个重要的因素。而从现状看，不容乐观。浐河水质极差，从上游到下游排污口众多；灞河水质相对较好，仅在广运潭入口处有几个排污口。环境治261、理是一个长期过程，在区域开发中，一方面要采取措施对环境进行治理，另一方面在初期应规避环境条件，尤其是水体污染严重的区域进行开发。污水排放口及河流水质评价图u 基本农田基本农田受到严格控制，原则上不可用于开发建设，即使可转为一般农田，也需要较长的时间运作。AA基本农田现状如下（未得到详细的现状资料，通过访谈了解）： 灞河以东区域基本上是基本农田； 三角洲区域，8平方公里全部都是一般农田； 未央区基本农田基本已调为一般农田； 灞桥区基本农田较多，还未调为一般农田； 雁塔区基本上没有基本农田，仅在浐河以东有一些。可见，由东向西，距离城市越近，基本农田越少，但相应的已建设用地也越多。u 建设用地现状土262、地利用现状直接影响可建设用地的规模及规划的实施。AA内，靠近老城区、灞桥区、纺织城、未央湖的区域，已建设用地较多，且呈增加趋势，发展受到一定的制约。建设用地现状遥感影像u 土地权属土地权属直接影响土地获得的难易程度。国有土地可直接报批，而集体土地必须先转为国有土地。AA的国有土地分布主要有： AA河三角洲4000多亩； 原河道防洪用地，主要分布在灞河右岸，陇海铁路和绕城高速之间，2700亩； 其它国有滩涂地（分布不详）。(3) 影响因素综合分析 在对各个影响因素进行综合评价之后，在功能空间布局图的基础上，给出空间开发时序。从空间开发时序图中可以看出，起步期开发主要集中在AA三角洲及北二环延长线263、沿线的核心地带；成长期轴线拓展明显，沿着交通轴线（北二环延长线、东三环）、景观轴线（浐河、灞河）展开；成熟期开始在轴线之间填充；提升期显现出一定的圈层拓展趋势。这与前面分析的区域空间拓展一般模式基本吻合。与区域空间拓展理想模型不同的是，由于受老城区的影响，与老城区联系的主干道两边及靠近老城区的区域会优先获得发展。影响因素综合分析图空间开发时序图(四) 综合开发计划1、 各期开发规模判定根据开发目的的不同，我们将开发类型分成三大类：商业开发、产业开发和控制开发。对于商业开发，同时给出物业开发量和土地开发量；而对产业开发和控制开发，仅给出土地开发量和土地控制量作为参考。基本思路如下：(1) 商业用264、地开发u 商务物业这里仅指集中商务区的商务物业，包括核心区域的欧亚论坛、国际会展、低密度办公及高密度办公，但不包括外围区域的普通办公物业。商务物业开发的时间分布总体上遵循AA开发曲线，但有所不同。 作为区域发展的动力物业，在起步期应有明显的拉动（波峰），总量相对于现有市场较大，但相对于整个周期而言略低。 成长期是其发展的高峰期，经历第二次拉动（波峰）。 与副都心地位相适应，商务物业作为代表性物业，在成熟期末期基本开发完毕。商务物业开发规模开发期物业开发量年均物业开发量土地开发量开发内容起步期40837会展、会议、酒店、办公成长期10012.593低密度办公为主；高密度办公为辅成熟期608.65265、6低密度办公为辅；高密度办公为主提升期合计20010186注：土地开发量物业开发量/容积率/（1-集中绿地率-道路面积比例）商务物业开发曲线u 商业物业仅包括副都心的集中商业，包括休闲娱乐、旅游、商务和居住配套商业等，但不包括外围区域的配套商业。商业物业开发的时间分布总体上遵循AA开发曲线，作为区域的动力功能，与商务物业发展曲线类似，但略有不同。 发展时间相对长，持续到提升期，且发展较为平缓。 与商务相比，其对副都心的代表性作用略低。 作为配套部分的商业，可略为推缓发展。 从土地运营的角度而言，商业用地价值更高，推缓发展有利于价值最大化。商业物业开发规模开发期物业开发量年均物业开发量土地开发量266、开发内容起步期10210休闲娱乐类商业、特色商业、商务配套商业成长期32433休闲娱乐、商务、居住配套并重成熟期28429商务配套、居住配套为主提升期10210居住配套为主合计803.282商业物业开发曲线u 住宅物业AA规划住宅规模2500万平米：商务区120万，居住区1440万，其他区域1000万，其他区域住宅物业对应的土地开发量分别计入其他区域内。和商务、商业相比，住宅物业开发的时间分布与总体开发曲线最为接近。 在首发期略低：城市印象较差，有待于其他功能的带动。 核心区住宅开发主要集中在成长期，在成熟期末开发结束。 外围区域住宅开发成长期末期启动，在提升期开发结束。商务物业开发规模开发期267、物业开发量核心区年均物业开发量土地开发量开发内容起步期20020040260核心区配套公寓、住宅成长期10008601251350核心区配套住宅为主成熟期900500130960核心区、非核心区并重提升期40080非核心区住宅为主合计250015601002570住宅物业开发曲线（包含外围区域）住宅物业开发曲线（不含外围区域）核心区商业用地开发物业规模（汇总）物业规模起步期成长期成熟期提升期合计商务物业4010060200商业物业1032281080住宅物业2008605001560合计250992588101840核心区商业用地开发土地规模（汇总）土地规模起步期成长期成熟期提升期合计商务物业268、379356186商业物业1033291082住宅物业26013509602570合计30714761045102838核心区商业用地开发物业规模（起步期）物业规模2006年2007年2008年2009年2010年合计商务461210840商业11.532.5210住宅1020305090200合计1527.54562.5100250核心区商业用地开发土地规模（起步期）土地规模2006年2007年2008年2009年2010年合计商务46119737商业11.532.5210住宅13263965117260合计1833.55376.5126307(2) 产业用地开发u 工业物流区物流园区规划面269、积100公顷。物流作为区域发展的配套基础，其发展与其他物业相关性较大，因此总体曲线较为平缓。其中，起步期启动，前期主要服务于会展，后期服务于都市工业及其他产业，各期土地开发规模分别为：20303515。都市工业区预留面积460公顷。根据产业和空间综合规划，该类型用地主要在成长期中期启动，发展曲线与AA开发曲线类似。主要发展服务于城市生活的都市工业，各期土地开发规模分别为：0120240100。工业物流区开发曲线u 文教产业区预留面积130公顷。成长期初期启动，成熟期初期基本建设完，与AA开发曲线类似。各期土地开发面积分别为：010003000。文教产业区开发曲线u 休闲度假区预留面积870公顷270、。成熟期初期启动，提升期建设完，与AA开发曲线类似。各期土地开发面积分别为：0057030。休闲度假区开发曲线产业用地开发规模（汇总）土地规模起步期成长期成熟期提升期合计工业物流区20303515100120240100460文教产业区10003001300休闲度假区570300870合计20115011454152730(3) 控制用地整治u 广运潭湿地公园区规划面积780公顷。起步期初期启动，成长期初期建完，区域发展的动力功能，曲线先快后慢。各期土地整治面积分别为：50028000。广运潭湿地公园区开发曲线u 都市农业区预留面积4100公顷。成长期中期着手整治，发展曲线类似于AA开发曲线。271、各期土地整治面积分别为：012002100800。都市农业区开发曲线u 湿地整治区规划面积960公顷。成熟期初期启动，开发曲线与AA开发区域类似。各期土地整治面积分别为：00600360。湿地整治区开发曲线控制用地整治规模（汇总）土地规模起步期成长期成熟期提升期合计湿地公园区500280780都市农业区120021008004100湿地整治区600360960合计5001480270011605840各期区域开发规模汇总2、 开发规模资金修正一般而言，新区开发的资金问题主要存在于起步期。如果能够保证首发区的收支平衡，未来随着区域地价的升值，资金流基本不会存在问题。因此，对于规模的资金修正主要考272、虑起步期。起步期现金流计算具体参见土地运营策略部分。从计算结果可以看出，08年（第三年）静投入达到最高值，但与管委会现在资金筹措计划接近。因此，起步期末能够保证基本的收支平衡，起步期开发规模建议在财务上基本可行，无须再根据现金流进行调整。起步期资金流年份200520062007200820092010净现金流累计-110000-186900-221619-222467-173915-151763、 综合开发计划起步期成长期成熟期提升期起步期开发计划开发计划副都心区工业物流区湿地公园区商务商业住宅工业物流起步期规模371026020500物业仓储、办公、商业商业、酒店、住宅产业会展、商务休闲娱乐273、公寓配套基础物流休闲成长期开发计划开发计划副都心区工业物流区文教产业湿地公园农业整治商务商业住宅工业物流成长期规模933313501203010002801200物业厂房物流园公建商业、酒店、住宅住宅、商业、酒店产业商务配套配套都市工业现代物流高教培训休闲都市农业成熟期开发计划开发计划副都心区工业物流区文教产业休闲度假农业整治湿地整治商务商业住宅工业物流成熟期土地5629960240353005702100600物业厂房配套物流园及配套公建商业酒店住宅商业酒店商业酒店居住产业专业服务金融特色配套配套都市工业现代物流文化休闲都市农业生态提升期开发计划开发计划副都心区工业物流区休闲度假都市农业湿地274、整治商业工业物流提升期规模1010015300800360物业配套商业厂房配套物流园及配套商业、酒店商业、住宅、酒店商业、住宅、酒店产业配套商业都市工业现代物流休闲度假都市农业生态四、 土地运营策略土地运营策略制定，是在充分考虑政治因素、城市发展因素、财政因素、市场因素、政策因素以及相关经验借鉴的基础上，遵循土地运营特定的原则要求，对土地出让、开发模式设计、土地储备、风险控制、投资商管理以及拆迁安置提出总体性的策略建议，并在其指导下对出让组合方式、出让规模以及资金计划等土地经营提出战略性计划。(一) 策略制定依据这主要包含有两个方面的问题，一是相关的背景因素，即制定策略的基础；一是策略制定的原275、则，即策略制定遵循的“规则”。1、 相关背景因素的分析(1) 政治因素政治因素主要是指我们在土地运用过程中应该体现的政治主张，它应该与当今的政治动向保持高度的一致。结合这两年的政策动向，我们土地运营应该体现的政治意志主要有以下三个方面：首先是和谐社会的执政理念。这就要求我们在尽可能保护耕地的前提下，集约利用土地，积极培育规范有序的土地市场，加快提高土地运营与经营城市的水平，盘活不良国有土地资产，减少金融机构不良贷款，维护金融安全；其次是阳光交易的法律要求。AA应采取科学的土地运营和管理手段，避免出现土地开发失控、以权“寻租”、国有资产流失、城市环境恶化等问题，建设文明AA、阳光AA；最后的阳光276、服务的执政要求。这是由两方面因素决定的，一方面投资者对管理者的执政效率和服务非常看重，另一方面，国家信用不能放空，信用一旦丧失，交易成本必然加大。(2) 政策风险近两年，国家宏观调控对大型土地开发和房地产日趋严厉，未来土地政策将会在现有谨慎的基础上，进一步增加执法的严厉程度。换言之，土地政策的创新空间不会很大，AA这样的大规模区域开发，不能指望土地政策的创新来获取土地开发空间，只能顺应现在的土地政策，即在其框架内，考虑如何更高效的进行土地开发、储备、宣传和出让。这就要求在具体的土地运用过程中：u 利用政策的完善，盘活存量土地和利用效率低的土地；u 建立市场经济条件下的土地整理收购和储备制度；u277、 理顺政府和企业之间的收益分配。要达到上述要求，就必须对现有的土地政策，特别是与AA密切相关的利害政策进行充分的分析。在这里，我们按照国家、地方的层次来展开分析。u 国家级政策和法规主要有以下法律和文件 中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例； 关于完善征地补偿安置制度的指导意见； 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定； 关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见； 规范国有土地租赁若干意见； 国土资源部闲置土地处置办法； 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 。u 地方性的政策和法规主要有 陕西省建设用地审查报批内容及要求； 278、陕西省国土资源厅关于进一步加强土地开发整理项目实施工作的通知； 陕西省国有土地使用权出让和转让办法； BB市城市规划管理办法； BB市土地储备条例； BB市人民政府办公厅转发市国土房管局关于新增房地产开发用地审查办理意见的通知； BB市人民政府关于AA河流域综合治理区治理工作的若干规定； BB市闲置土地处理办法； BB市土地使用权抵押办法。上述一系列政策，涉及土地开发的各个环节，其中比较重要以及对本项目产生直接影响的规定和条款如下：u “征用下列士地的，需报国务院批准：1 基本农田；2 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3 其他土地超过七十公顷的。 ”u “各类非农业建设经批准占用耕地的，建279、设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充的，必须按照各省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。耕地开垦费要列入专户管理，不得减免和挪作他用。政府投资的建设项目也必须将补充耕地费用列入工程概算。”u “土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。 ”u “基本农田是确保国家粮食安全的基础。土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低。基本农田要落实到地块和农户，并在土地所有权证书和农村土地承包经营权证书中280、注明。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途，这是不可逾越的“红线”。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动，禁止以建设现代农业园区或者设施农业等任何名义，占用基本农田变相从事房地产开发。符合法定条件，确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准；经批准占用基本农田的，征地补偿按法定最高标准执行，对以缴纳耕地开垦费方式补充耕地的，缴纳标准按当地最高标准执行。”u “新开发、复垦、整理增加的耕地，一经验收必须在年度变更调查数据中显示，占补平衡项目必须做到占补相对应，国家和省上使用新增建设用地土地有偿使用费投资的重点项目和示范项目，新增耕地面积必须如实申报和进行省281、级汇总，市、县不得自行调剂使用新增耕地指标。 土地开发整理项目无论什么资金来源，项目竣工后，经验收合格的新增耕地必须及时划入基本农田保护区。”u “在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照布局集中、用地集约和产业集聚的原则严格审核。严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也不得擅自修改。”u “从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土282、地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导，凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。”u “土地使用权的出让应编制年度计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。”u “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效 ;土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”u “新增建设用地必须符合国务院批准的BB市土地利用总体规划、省人民政府批准的区县土地利用总体规划和市人民政府批准的乡镇、街道、土地利用总体规划。涉及占用基本农田的，必须在本区、县范围内调整补283、划。既不符合土地利用总体规划，又无法进行调整的，不得批准用地，已经批准的立项、定点文件由有关部门予以撤销。”u “按照陕西省实施中华人民共和国招标投标法办法的要求，我省土地开发整理项目实施招标必须坚持的基本原则是：采用无标底的工程量清单报价的办法，实行自行招标和委托招标相结合，统一管理、分级负责、稳步推进、逐步规范。”u “为规范项目的前期设计和论证工作，尽量减少和避免项目初步设计变更情况的发生，凡国家和省级投资的土地开发整理项目确需变更的，应严格执行在项目的总规模、新增耕地总指标、地块位置、总投资等四个不变的原则下进行设计变更调整。”u “建设用地必须符合所在地土地利用总体规划和土地利用年度284、计划。”u “遵循明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展的原则，进一步加大土地资产管理力度 ，促进国有企业改革和发展。”u “为了保障AA河流域综合治理区治理工作前期的资金需要，从2005年起5年内，集中治理区内缴纳的土地出让金和城市建设配套费，留管委会全部用于综合治理和市政基础设施建设。同时，根据AA河综合治理区域内和周边市政基础设施建设需要，市级财政给予一定支持。”(3) 城市发展因素城市发展对土地运营产生的影响主要有两个方面，一方面城市往往与空间对应，而作为空间的土地是不可再生资源，因此，在土地运营过程中需要可持续的发展观；另一方面，城市的快速发展如果不注意生态的保护285、，往往很容易导致环境的极度恶化，所以，生态保护也就成为了城市发展因素决定的又一重点。对于可持续发展，最核心的是做到土地这一不可再生资源的可持续利用，这是可持续发展战略的基本内容，是经济、社会可持续发展的基础。对于生态保护，这就要求在土地运营过程中必须保持良好的林地、湿地、水系等生态因子，从而在涵养水源、堤岸防护、保持水土、调节气候和美化环境等方面发挥重要作用。(4) 财政因素土地一级开发往往需要进行大量的基础设施投资，财政压力非常巨大，如果处理不好，就会对区域发展造成致命的影响。1992年前后掀起的开发区热，在数量和规模上远远超过了物力和财力的承受能力，导致闲置土地大量增加，未闲置土地的利用效286、率低，从而降低了区域发展的整体竞争力。所以，对于AA而言，在制定具体土地运营策略时，必须充分考虑到开发规模与人、财、物承受能力的相匹配。具体而言，就是在发展初期，建设规模要适合财力要求，实现基本平衡；在发展中后期，要以谨慎和稳健为基本原则，既要实现自身的发展，同时也要对整个BB的城市发展作出贡献。这也应是基于财政因素的土地运营策略制定的指导思想。(5) 市场因素2004年以来，BB在土地秩序治理整顿中动作很大。原61个各类开发区中，拟保留、整合16个，同时收回和复耕了部分土地，土地供应大幅减少，因此，总体来看，市场形势还是比较乐观的。在这种相对乐观的市场形势下，土地开发规模只要保持一个合适的规287、模，土地运营就能取得理想的效果。这个合适的规模有两重含义，一方面是防止土地供应规模过大，要和市场消化能力相匹配，避免资金和土地闲置，否则，不仅会威胁到区域发展的金融安全，更重要的是影响投资者的信心。另一方面，土地开发规模也不能过小，必须满足规模经济的要求，达到一定的经济规模，否则只能造成成本过高，经济效率低下。(6) 经验借鉴如前所述，虽然有关土地使用和转让制度，近年内很难有创新的空间，但是，对于非土地使用制度的方面，仍然有创新空间，可以引导AA土地利用的价值最大化。其中，1988年日本出台的关于地价等土地政策的建议书就能为AA带来很大的借鉴作用。该建议书的出台是为了解决二战后工业化和城市化导288、致对城市土地需求的猛增、价格的猛涨，投机行为的增多，以及公益建筑被迫挪到低地价区域，公共设施不能按计划配置，住宅不得不建在远离市区的偏僻地方等问题。基于此，其值得AA借鉴的核心思想主要有以下几个方面：u 土地使用者应该同时伴随合理使用的责任和义务；u 在利用土地时，应使公共福利处于优先；u 土地利用必须服从城市规划；u 开发利益的一部分应该返还给社会，保证社会公平。2、 策略制定的原则根据土地运营的基本规律和土地运营策略制定的一般原则，结合前文分析的AA所有特殊背景，未来AA土地运营策略的制定应遵守的原则主要有以下六个方面。(1) 尊重土地属性要求的原则土地作为经济和空间的双重载体，具有商品和289、空间资源双重属性。首先，作为商品的城市土地，具有使用价值和价值、服从商品的价值规律。因此，土地运营需要尊重市场规律，用市场手段进行调节。如果不按市场规律，用计划的方法管理作为商品特性的城市，则必然会造成“市场失灵”，土地价值得不到合理体现。其次，作为空间资源的城市土地，具有垄断性、不可再生性和区位性等特性，因此，土地运营需要用计划的方法来管理，以保证其可持续发展，防止暴利的产生和资源的滥用。如果，仅仅以市场的手段调节作为资源的城市土地，必然无法合理利用和配置空间资源，从而造成“政府失灵”，土地资源形成掠夺性开发。所以，AA土地运营策略的制定，必须充分考虑到土地双重属性的协调。一方面，要通过加大290、基础设施投入力度，从而加快土地建设性质界定到收取土地收益这么一个从空间资源到商品的转换过程。另一方面，应区分城市土地不同阶段的属性，区别对待。作为商品，要更多采取市场调节方法，作为资源，则要加强政府管理运营职能。(2) 政府主导，市场化运作这实际上就是土地双重属性的协调，根据城市土地不同阶段的不同属性区别对待。如下图所示，在区域开发前期以计划管理为主，市场调节为辅，充分发挥政府的主导作用，控制区域发展方向，同时要利用市场化的手段，实现区域开发的经济效益，为区域更好的发展奠定基础。政府主导、市场化运作(3) 综合治理与开发利用并重，生态环境与产业发展相结合这实际上是与前期区域发展定位和产业发展时291、序是相一致的，就是要求在重点发展物流、金融、旅游、商贸、会展、文化教育等产业的同时，实现生态区、商务区、景观区的综合治理目标。在这里不再重复展开。(4) 品质优先，效益兼顾对于一个新区的发展而言，树立良好的区域形象是起步期最主要目的之一。因为，起步期所出具的形象和品质，可起到很好的示范作用，带动人气，吸引投资者和消费者，从而促进区域的长期发展。对于AA而言，这一点更为重要，这是因为区域开发规模巨大，而且根据前文开发时序判断，整个开发周期更是长达20余年，所以，对于AA而言，短期的利益未必会带来长期收益，促进整个项目的持久发展才是衡量项目工作的重心所在。所以，在AA的发展初期，土地运营策略的制定292、必须要遵循品质优先，效益兼顾的原则，在品质得到保障的前提下，才考虑经济利益的得失。品质是判断项目优劣的首位因素，这也是后文首发项目选择的主要原则之一。、(5) 控制开发，重视储备这具体是指在AA的发展初期，用于开发的土地规模不宜过大，以适量的高品质项目带动区域土地整体升值是更为理想的选择。而对于规模较大、具有一定升值潜力的地块，可以在前期进行土地储备，待实现市场预热后再将大幅土地投入市场，从而增强政府对土地市场的调控能力，获得更好的开发效益。这样一方面能够保证前期良好形象的树立，也能保证后期经济效益的最大化。(6) 灵活运用出让方式如下表所示，土地出让的招标、拍卖和挂牌三种方式，有着不同的特点293、，主要关注点的也不一样。因此，对于一个具体地块的出让，必须综合权衡项目的核心因素，选择最为合适的出让方式。在这里，只对各出让方式的适用范围作出原则性的指导。不同出让方式特点及适用范围比较出让方式特点适用地块招标进行方案品质和价格的综合比较，可以更好的挖掘土地潜力，保证产品品质；组织工作复杂，耗时长。适用于关键性的节点地块、规模大的地块、地标性项目、功能综合性项目拍卖以价格作为主要的衡量指标，回款快，市场影响巨大，且相对比较节省时间。适用于规模较大、功能相对比较单一的项目挂牌组织工作相对比较简单，以价格作为主要的衡量指标。适用于地块较小、功能单一、对项目整体的影响较小的项目(二) 土地运营策略根294、据上述背景因素分析和原则分析的要求，结合AA综合开发时序等特殊性制约，即可制定出AA的土地运营策略。这里分总体策略和土地经营计划两部分阐述。1、 土地运营总体策略(1) 土地出让策略土地出让，是区域开发持续发展的财政来源，更是区域运营商长远利益所在。所以，对于土地出让策略，最关键就是在基于区域长远发展的经济效益最大化，这样，土地出让的价格控制就成为了土地出让策略的核心所在。同时，不同阶段对经济效益的关注程度也完全不一样，所以，在土地出让必须按照发展阶段进行调整，对于起步期，由于事关区域发展的成败，所以必须给与更高的关注。另外，不同出让方式，对区域发展和经济效益的导向不一样，所以，出让方式的选择295、也应是土地出让策略的主要内容。首先，看不同阶段的土地价格策略，由于在起步期，最迫切的是区域形象的快速建立，形象比阶段重要，因此起步期土地价格不宜过高，以免同时价格增长也不宜过快，以免透支未来的发展潜力。其次，不同阶段的出让方式选择。起步期应以招标为主、拍卖为辅，兼有挂牌与协议出让，这同样是基于区域发展的轨迹，因为在起步期需要能够推进形象和品质建立的出让方式。在成长期，形象和品质与经济效益最大化变得同等重要，所以其出让应是招标、拍卖并重，兼有挂牌和协议。而成熟期和提升期，区域良好的形象已经树立，区域运营商的角色从也从运营者向商偏离，经济效益最大化也就成为了主要的价值导向。所以，在该阶段土地出让方296、式应以拍卖为主，招标为辅，兼有挂牌和协议出让。再次，不同出让方式的试用项目。实际上这与前文土地运营策略制定的灵活运用出让方式的原则是一致的。综合项目、地标性建筑、规模较大的商业和商务项目、关键节点项目应主要采用招标方式；大部分住宅、部分商务、商务采用主要采用拍卖方式；面积较小，功能单一地块优先采用挂牌方式；产业用地采用协议出让方式。最后，对于土地出让方式的选择，必须充分考虑起步期的特殊要求。对于招标，其主要考量标准不是价格的高低，而是项目的的品质以及对整个区域产生的影响；对于拍卖，地块规模不宜过大，同时要注意拍卖地块周边投资环境的营造（如基础设施投入和环境治理）以及前期的预热宣传。(2) 开发297、模式设计这主要由土地使用方式、土地经营方式和土地制度创新三个方面构成。u 土地使用方式首先看土地使用方式，综合来看，土地使用方式近期内不会有明显改变，这是因为我国对土地的使用政策要求比较严格，因此，国外很多土地使用方法目前暂不能引入国内，可以预计，在较长时期内，土地使用方式仍将保持土地出让一定年限的使用权、土地使用者一次性交纳熟地价的方式。但是，根据前文的开发时序设计，AA开发周期长达20年，不能排除在开发过程中有新的土地使用政策的出台，所以，我们必须对土地期权、土地租赁等前沿土地利用方式，进行前瞻性的研究。u 土地经营方式从土地经营方式的角度，AA应从注重以下几个方面。首先是收购储备，垄断土298、地一级市场。对于需要盘活的存量土地和开发新增用地，均纳入储备中心（或其派出机构）运作，由储备中心一个“口子”向市场供应土地。其次要熟地净地出让。AA应尽可能采取熟地净地出让以最大程度的提高土地价值，期间土地的拆迁、平整以及基础设施建设由管委会或其委托机构进行承担。第三是加强土地资源的包装和宣传。这是从BB土地市场的实际情况出发而制定的针对性策略。目前BB土地市场土地资源的宣传和包装十分薄弱，土地出让文件中，描述只有宗地示意图、编号、面积、用途、使用年限以及容积率、建筑密度、绿地率等基本信息，而开发商较关注的区域发展定位、整体规划、交通条件、市场潜力等信息都没有，不利于发挥土地价值。而在需求层面299、，投资者或开发商在作决策时，需要对市场前景、规划条件、基础设施条件、开发理念等调研，而出让周期的限制，调研往往不充分，多凭市场感觉进行投标。在这种背景下，适当的包装和宣传对土地的增值作用已经为市场所认同，如曲江新城，在整套推广策略的配合下，顺势推出招商项目和土地出让信息。第四合理分配收益。一般情况下，土地出让价格提高，可以快速回收资金，但“土地价格的飞涨将会使资源配置效率降低，资本生产率下降，造成土地的有效供给减少和土地的低度利用”野口悠纪雄土地经济学。AA因基础薄弱、开发周期长，过高的土地价格将使区域失去竞争力，削弱市场消化能力，因此不能以价格而是以品质作为主要追求目标，而应通过出让方式控制300、土地价格过快上涨。最后是土地出让公示。公开土地出让信息、土地出让方式和土地出让结果，提高市场透明度，促进公平竞争。u 土地制度创新如前所述，土地创新的领域空间非常有限，特别是在土地使用制度方面，基本上没有创新的空间。但是，在既定的土地使用制度下，某些方面，比如说土地储备和融资环节上，还是具有一定的创新空间的。对于土地储备的创新，可实行实物储备、红线储备、信息储备等多种形式土地储备的结合：对需要改造的地块，直接将规划红线划给储备机构，在完成土地平整和配套后推向市场；对不急于收购收购或财力受限暂不收购的地块进行信息储备，在适当时机进行实物或红线储备。对于融资环节的创新，可以采用以下三种方式： 将未301、来现金流打包成金融资产出售，实现还贷或筹集新建设资金。如上海城投 1995 年将内环线35的专营权转给上海实业，获得6亿美元建设延安路高架； 发行土地债券，以政府信誉为基础，以土地资产作为抵押发行土地债券，债券面额小，利率较高，周期一般为2-5年； 不动产证券化：不动产证券化是指发起人（委托人）通过发行证券向社会募集资金以进行与不动产有关的投资行为，将不易分割的不动产物权转化为可以进行管理处分的收益权。(3) 土地储备策略对于区域开发而言，建立完善的土地储备策略是十分必要的。首先，土地储备能够消化和处置闲置土地，使处置的闲置土地，收回的后有人管理。其次，土地储是地方政府调控土地市场的有力手段，302、因为要推行土地招拍挂的制度必然要求政府手中有地，最后，土地资产变现成为解决国有企业困难和破产企业问题的重要途径。u 土地储备方式选择一般而言，土地储备制度，可以分为政府主导型、市场主导型和综合型三种模式。政府主导型是政府注入部分启动资金，利用部分银行贷款收购土地，所需资金封闭运行。经过开发后投入市场，偿还银行贷款；市场主导型是依靠政府投入启动资金，从征用土地或依法收回土地入手，不断增加收购储备资本的积累，滚动发展；综合型是两者并重。AA规模的巨大，启动资金过大，政府主导难以承担如此大的市场压力，而市场主导又难以快速形成良好的形象，所以，其土地储备只能走综合型的道路。u 储备土地的来源政策的应对303、措施AA土地权属关系复杂，在土地储备上还会遇到较多的困惑。所以，土地储备策略，必须在充分进行土地现状调研和政策研究的基础上，在国家和地方政策框架内展开。 BB城市规划修编正在进行中，在可能的条件下，AA应尽可能申请增加建设用地； 从目前土地政策的整体来看，国家对土地尤其是耕地的保护日益重视。因此，本项目必须在国家政策的框架内，征补结合、征地与就业安置结合、开发与生态保护相结合、土地储备与可持续发展相结合，稳妥的推进项目的规划、征地、拆迁安置、开发建设等项工作； 在政策准许的前提下，通过破产企业收购、乡镇企业收购、城中村改造、河道治理等环节，全面开展土地储备工作；u 土地储备创新的探索储备成本的304、降低土地储备除了一般的政府收购之外还有很多其他的方式，其中主要有土地托管型和准金融型。土地托管型是使用者与政府签订土地托管协议，将原拥有地块使用权还给政府，经批准，由管理部门颁发托管凭证，从而使使用者拥有的使用权益和具体地块分离；今后原使用者需要用土地时，依照土地托管协议约定，由政府提供与其托管土地价值相等的土地，目前，广西北海市采取此种方式。准金融型是通过“换地权益书”方式储备土地，持有者可从政府换回与权益书面值等价的土地权益，这种权益的实现是在不定期的未来。权益书具有换地、流通、偿还债务、担保债权等功能，类似于有价债券。这是国家给海南的特殊政策。上述两种方式有利于盘活土地资产，降低土地收购305、成本，减轻银行呆坏帐压力，促进城市和经济发展。AA可以通过积极的运作争取试点。(4) 风险控制机制对于区域开发而言，由于土地运营不应涉及到区域运营商的经营状况，而且关系到区域未来发展的前途和命运，因此，和普通项目相比，其风险尤为重要。所以，分析区域开发的风险，并寻找风险的规避机制，也就成为了土地运营策略的一个重要组成部分。首先看风险因素。作为大型区域开发，AA风险除政策风险之外主要来自于成本和利率。就成本而言，因为土地开发周期长、涉及面广、总投入资金大，导致业务成本高；至于利率风险主要是因为土地储备运作周期长，利率变动风险较大，由此引申，如果涉及到国外资本的合作，还会面临较大的汇率风险。然后看306、风险的规避。无论是成本风险、利率风险还是汇率风险，都是财政（财务）方面的风险，对其规避除开源节流外，别无他法。对于AA而言，开源就是指多渠道的筹措资金，既保证政府取得合理收益，又调动社会资金，共享利益，共担风险；截流就是指加强管理，健全组织结构，建立以政府为核心、有关部门共同参与的机构，制定科学的土地收购、资金管理机制。(5) 投资商（开发商）管理这主要从五个方面来考虑。首先是投资商（开发商）选择，根据一般开发经验，AA在起步阶段应吸引资金雄厚、经验丰富的投资商（开发商），这样既有利于保证产品品质，又有利于扩大市场影响，同时还能起到很大的示范作用；其次要针对开发商特点，创造必要的投资条件，比如307、说提供毛/净地出让，并建设好良好的基础配套设施；第三是政策优惠措施，这主要包括税收政策、基础设施建设优惠，以及劣质地块补偿等。最后是服务配套，即积极为开发商提供服务，在政策、市场、服务等方面给予必要协助。(6) 拆迁安置管理拆迁工作的政策性、群众性、时效性都很强，是一项涉及面广、非常复杂又十分难做的工作，所以，对于拆迁安置管理，首先必须明确拆迁过程中容易出现的问题，然后再根据这些问题，提出具体拆迁安置管理措施。一般来说，拆迁过程中容易出现的问题主要有以下几个方面：u 策略问题政策宣传不到位、思想工作不细致，总想将拆迁户先“糊弄走”，引起被拆迁人心理抵触，造成拆迁迟迟不能完成。u “钉子户”问题308、极少数“钉子户”特别是单位户，因种种原因问题得不到及时解决，影响安置楼建设，造成拆迁拖延。u 执行层面问题 拆迁协议条款不严谨，安置房文件规定不细致，结果造成安置时位置、楼层、朝向、面积等不能达成一致，造成拆迁遗留问题； 不是按政府规定先建安置楼、后建商品房，而是先建商品楼进行销售，结果造成拆迁户抢占商品楼的恶果，造成拆迁遗留问题； 资金不到位，影响安置楼建设进度，造成拆迁遗留问题；为了减少和避免前面提及的问题出现，针对拆迁安置管理我们提出以下策略建议：首先是强化管理。这主要可以从以下几个方面来展开：u 成立专门管理机构，负责处理拆迁安置问题；u 拆迁工作启动前要由拆迁管理部门组织召开预备会，309、向当事各方介绍规划、用地的审批情况，介绍拆迁计划、方案，拆迁工作组织等情况，拆迁管理部门介绍领取拆迁许可证的要求、动迁条件等情况。通过拆迁预备会，征得各有关单位和部门的通力支持、配合，以便拆迁工作顺利进行；u 依法行政，严格执行拆迁许可证制度。拆迁补偿协议条款要细致，避免在安置过程中产生纠纷；u 加强拆迁安置工作人员的管理。首先要加强业务培训，使其能够熟练的掌握拆迁安置的有关政策法规，并经考试合格核发拆迁工作人员上岗证，坚持持证上岗；其次要纪律明，作风硬，拆迁安置工作人员不得随意改变拆迁安置有关政策、标准，要耐心细致的做好宣传和思想动员工作，使被拆迁群众能够自觉的支持配合拆迁工作。其次是要营造拆迁的和谐气氛。树立为群众解难，为政府分忧的宗旨，依据摸清情况、突出重点、分步解决的原则，首先解决好群众反映强烈、影响大的拆迁问题，努力化解拆迁纠纷；吸收被拆迁人共同进行拆迁管理，最大程度的降低被拆迁人的抵触情绪；针对性的加强项目宣传、政策宣传，让被拆迁人理解拆迁不仅不会早成失地和失业，相反，会提高土地利用价值，改善环境，增强就业。2、 土地经营计划土地经营计划，是指根据前述土地运营策略，制定的土地收购、储备、出让等具体的经营计划，主要包括组合方式、出让规模，出让时机及资金计划四个方面。(1) 组合方式组合方式，就是指根据区域长远发展战略和发