1、12.56万平米茶场建设项目建议书代可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 可行性研究总论2一、项目背景2二、可行性研究编制的依据及内容2三、主要经济指标4第二章 区域概况与项目概要5一、国内旅游业的发展现状分析5二、国2、内旅游业的发展趋势预测6三、区域旅游发展现状7四、XX景区概述11五、茶文化旅游背景12六、项目建设理由13第三章 旅游市场分析15一、旅游市场基本特征15二、旅游市场趋势分析15三、旅游市场远眺16四、市场定位分析18五、客源市场定位19六、市场细分20七、市场规模预测22第四章 项目位置和建设条件23一、项目选址23二、建设条件23三、相关政策24第五章 项目规划方案25一、分区原则25二、功能分区26三、分区规划26第六章 专项规划35一、道路交通系统规划35二、给排水规划36三、电力电信规划37四、绿化规划38五、环境保护规划41六、安全保障体系规划42七、节水规划44八、低碳景区打造3、45第七章 经营管理与规划实施建议49一、茶场经营体制建议49二、旅游区管理体制建议50三、人才培训51第八章 项目实施进度规划53第九章 投资估算54一、投资估算54二、融资方案55第十章 财务评价56一、财务评价依据56二、财务评价的基础数据选择56三、财务评价指标57第十一章 风险分析58一、风险因素识别58二、风险程度分析59三、防范风险与降低措施61第十二章 结论与建议63第一章 可行性研究总论一、项目背景1、项目名称：XX县XX茶场2、项目建设地址：XX县XX3、项目规划范围：项目规划用地总面积为125600平方米。4、项目总投资：1047万元二、可行性研究编制的依据及内容（一）法4、律法规依据(1)中华人民共和国环境保护法（1989年12月）；(2)中华人民共和国森林法（2000年1月）；(3)中华人民共和国水法（2002年8月）；(4)中华人民共和国水土保持法（1991年6月）；(5)中华人民共和国城乡规划法；(6)中华人民共和国土地管理法.（二）技术规范依据(1)旅游规划通则（GB/T18971-2003）；(2)风景名胜区规划规范（GB/T50298-1999）； (3)风景名胜区管理条例；(4)旅游区（点）质量等级的划分与评定；(5)旅游发展规划管理办法；(6)旅游资源分类、调查与评价（GB/T187922003）。（三）相关规划、文件依据(1)江西省风景名胜区管5、理办法；(2)江西省旅游管理条例；(3)XX县志；(4) 其它相关法规、规范、文件，其它已审定的规划编制成果。（四）主要内容本项目可行性研究报告以XX县XX茶场开发项目为基本研究对象，主要内容包括：（1）项目建设的背景和理由（2）市场需求分析和旅游规模预测（3）项目选址建设条件（4）项目规划设计方案（5）项目配套工程规划（6）企业管理、劳动定员和人员培训（7）实施进度建设（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析三、主要经济指标主要经济技术指标表项目单位数量规划范围平方米125600建筑总面积平方米1756年均接待人数万人次11.75劳动定员人50总投资万元1047其中：固定资产万元991.66流6、动资金万元55.34投资利润率%4.3投资回收期年8第二章 区域概况与项目概要一、国内旅游业的发展现状分析改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。主要表现在：1、从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。2、从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档旅馆，饮食简单。据统计，在旅游消费7、结构中，吃住行比重高达85，而游览购物仅占15。3、从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。像敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为辅。旅游者停留时间较短，一般在2.5天3.5天左右，“一日游”也占有很大比重。4、自我服务的散客多，有组织的较少。旅游过程中，自带饮料、食品的游客较多。5、旅游人员构成广泛、公费旅游占有很大比重。目前国内旅游人员的构成大体是：先富裕起来的农牧民外出旅游，离退休干部的疗养旅游，职工干部的奖励旅游，8、企事业单位人员以及教师学生的度假旅游以及各种公务旅游。虽然随着消费观点的改变和经济收入的提高，社会各阶层、各行业都有相当数量的人加入自费旅游队伍的行列，但是，公费旅游仍占主要地位。6、我国国内旅游的配套设施和服务设施进一步完善，各级政府和主管部门采取了不少措施，如改善交通、增辟景点、美化环境，修建规格不等的饭店，设立专门接待国内旅游者的二三类旅行社。二、国内旅游业的发展趋势预测随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。本世纪末我国国内旅游业的发展趋势是：我国国内旅游市场前景广9、阔，需求潜力大，我国的国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。下面我从几个方面加以分析说明：1、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢。2、旅行路线由短途到长途发展，人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。3、旅游方式上单一化向多样化发展。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游、探险旅游、科学考察旅游、民俗旅游、生态旅游、体育旅游、保健康复旅游、文学旅游、美食家旅游等等百花齐放的局面。4、旅游人员构成中自费旅游的人数10、将逐步增加，公费旅游仍将占一定比重。公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费旅游的方式出现。5、国内旅游业的服务设施和配套设施日趋完善。旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。6、国内旅游业在国民经济中的地位和作用日益加强。在本世纪末，第三产业比重将达1/3强，国内旅游业在第三产业中将会有举足轻重的地位，随着它的发展，将会对我国经济发展起着巨大的促进作用。三、区域旅游11、发展现状1、江西省旅游发展趋势江西的对内开放走势日益清晰，区位优势正不断提升。江西人正努力地建造一座“立交桥”。这座“桥”互通的范围很大：长江三角洲、珠江三角洲和闽东南金三角。这几年，江西的软硬环境不断改善，发展思路不断深化，工业化、城市化进程明显加快，人称“江西现象”。全省上下思发展、议发展、谋发展的自觉性、积极性、创造性空前释放，心齐、劲足、人和，在中部地区崛起的形象正在确立，已经开始具备全面对接“长珠闽”、融入全球化的客观条件。几年间，江西加快了基础设施，特别是道路交通建设。赣粤、浙赣高速公路已经开通，连接湖南、福建的高速公路也全线通车，江西“天”字形的高速公路网络已经形成，左右逢源，四12、通八达，具备了与三个三角洲无缝对接的可能。为避免与沿海地区产业同构，在对接过程中，江西始终甘当“配角”，尽量创造条件成为两个三角洲和一个“金三角”的发展腹地。目前，国内投资江西的省份大都集中在浙、苏、沪、闽、粤几省市，项目不大，但小而精、小而专、小而特，产业配套能力强，有利于吸引更大的项目和企业。“配角”的定位，无形中为江西赢得了更大的发展空间。 2、抚州市旅游发展趋势抚州具有2200多年的历史，自古文风鼎盛，素有“才子之乡、文化之邦”的誉称。特色鲜明、底蕴深厚的“临川文化”孕育了灿若繁星的名人群体。抚州还有着一大批风景名胜区：天然氧吧XXXX旅游区，XX华南虎野化放养地，堪称中国古民居古文化13、缩影的有“千古第一村”之称的乐安流坑古村，依山傍水、一洞天然的南丰“曾巩读书岩”，抚州圣约瑟天主教堂，全国第一所尼众佛学院的居地“金山寺”，金溪的疏山寺，宜黄的曹山寺等。抚州的旅游产品品位高，组合好。“古气”、“文气”、“才气”、“秀气”四气兼备，名人文化、明清建筑、古寺名刹、原始森林、傩舞古艺、温泉家园、蜜桔香莲七大主题突出。抚州作为一个旅游业后起之秀，与全省其他设区市相比，旅游业发展起步较晚。但是抚州市的旅游资源丰富，历史源远流长，境内人文、自然景观众多，旅游事业大有可为。近年来，抚州市旅游市场迅速扩张，游客量屡攀新高。3、XX县旅游发展概述XX县地处江西省东部地区，建县于明朝万历六年，总14、面积约1251平方公里，森林覆盖率达87.1%，拥有30万亩原始森林，是个天然氧吧。境内活动着20余种国家一二级濒危保护动物和生长着1498种各色植物类种，是镶嵌在武夷山西部的一颗绿色明珠。XX县整体生态环境优越，旅游资源保存完好，为大规模开发旅游产品留有广阔的发展空间，可开发系列人文旅游产品、自然旅游产品和现代旅游产品，XX旅游资源具有多元化开发潜力，可满足游客观光、休闲、体验、健康疗养等多元需求。近几年，随着国家对旅游业的大力支持和政策指导，XX县“生态立县”的决策得到了进一步的完善和发展，为当地旅游资源的开发提供强有力的政策保障。表2-1 XX县旅游景区对比分析项目名称项目地址项目情况主15、要内容主要特点培育方向狮子山生态旅游度假村高阜镇度假村坐落在高阜镇的泸溪河畔，距县城13公里，于2002年8月开工建设，占地面积135亩，总投资1.5亿元，一期投资为5400万元。主建筑三幢互连式三星级大酒店，占地面积20000平方米。主楼是集大型会议接待中心、餐厅和各类桑拿、棋牌、KTV厅等多种娱乐项目为一体的多功能综合大楼。该度假村集古文化观光、商务会议、体育休闲为一体。扩大景区的范围，增加景区的水上娱乐项目。高阜镇古文化旅游区高阜镇高阜镇是XX县古迹文化旅游最为集中的镇区，而且生态环境良好，具有较高的旅游开发价值。目前，已开发狮子山度假山庄旅游区。古村古镇观光，水上游憩活动，生态休闲度假16、。古迹观光、生态度假、农事体验、古村风情旅游原生态古文化旅游新月民俗文化村乌石镇是江西省为数不多的少数民族居住地一。民族特色浓厚，民风淳朴。畲族服饰、歌舞、美食、宗教文化和独特竞技表演独树一帜。慕名前来参观、考察，旅游的领导、专家、朋友络绎不绝。品畲族美食,赏民俗风情,看绝技表演,观特色农业畲族风情贯穿于整个旅游之中。畲族民俗文化旅游胜地水上人家休闲山庄鹤城镇距县城1公里,总面积40亩，该山庄依程坑水库而建，30余亩的水面。游人可独处一隅，悠然垂钓，也可到菜园采摘果菜，享受田园乐趣。垂钓、森林氧吧沐浴、农家菜果采摘等。特色餐饮以农家菜为主，现捕现吃。XX县城的休闲乐园XX景区鹤城镇风景区总面积17、204平方公里，总投资10亿元人民币，景区按AAAA级景区标准打造。风景秀美，生态优良，交通方便，资源丰富。景区分为东北两大片区。东区以迄今1600年宗教文化特色为主体构成，北区以浩瀚如海的30万亩原始森林为中心。峡谷漂流、宗教朝、生态旅游。国家AAAA级景区法水温泉嵩市镇距316国道3公里, 境内密林修竹，古树参天，青山拥抱，幽溪环绕，空气清新。泡温泉、看竹海、吃罗非鱼。宜人环境，特色温泉，悠然垂钓，特色美食。温泉旅游度假胜地白茶千亩观光园马头山镇XX县香檀茶业有限公司现有有机白茶生产基地1000亩，茶叶良种育苗基地50亩，实行公司+基地+农户的运行模式，其下属源之源XX生态茶场成为白茶标准18、化示范园。该公司已成功种植安吉白茶3000余亩，厂房1200平米，茶叶加工设备流水线一条，共投资450万元。集白茶生产、研究、加工、销售、观光为一体。扩大规模，建成XX最大的天然白茶基地通过对XX县旅游业发展现状的分析，可以发现XX县的旅游资源分布还相对比较集中，且各个地块资源特色相对突出。而作为XX唯一的一个国家AAAA级景区XX，目前还没有形成完善的配套服务设施，这就为XX茶场的开发提供了有利条件。四、XX景区概述XX风景区，位于江西省东部、闽赣交界的武夷山西麓，东经11646，北纬2728，面积204平方公里，是“生态王国华夏翡翠”XX县的核心区域。XX景区交通便利，316国道从门口通过19、，鹰厦铁路XX站距景区仅7.5公里。京福、昌厦、济广高速公路通车后，从上海到XX也不过半天车程。著名风景区武夷山、龙虎山分别坐落在XX东、北两翼，旅游区位优势十分明显。XX野生动植物资源丰富，分布广，被专家誉为“天然氧吧，全国罕见的动植物基因库”。境内山清水秀，山峦苍郁峻拔、溪流清澈萦回，自然风貌原始，空气清纯，新鲜、气候舒爽宜人，以全国罕见江西第一的绿色植被，引起国内外等专家关注。 XX风景区成功入选“新赣鄱十景”，可见其魅力所在。 大觉寺为XX的重要景点之一，地处XX旅游区内，距景区山门6公里，核心区域面积1.8万亩。佛、道、儒三教合一宗教朝拜胜地、驰名中外数百年的大觉寺，坐落在海拔11120、8米的莲花山天然石洞中。此洞深12米，宽60米，高6米，洞之深廓，世所罕见。莲花山山高奇峰独特，清澈的“聪明泉”，耸立的“双烛石”，威武的“将军石”，神秘的“宝塔”，幽静的“吕洞宾”读书洞，挺拔的“逍遥峰”，还有赋予传奇色彩的“龙床洞”、“水帘洞”、“神女石”、“不老松”、“神龟问天”、“双乳峰”等五十余个景点分布于大觉寺周围。 XX属中亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，更无台风，地震、泥石流等极端自然灾害威胁。XX光照充足，年平均日照1596.7小时。气候温和，年平均气温16.9，年无霜期270天。雨量丰沛，年平均降雨量1929.9mm。XX七十二峰朝大佛，海拔800米以上的山峰占景区21、面积的19.2%，主峰高达1360米。景区内乔灌木、藤蔓、花草、苔藓、飞禽走兽资源丰富。据不完全统计，在1498种植物中，就有红豆杉、银杏等珍稀濒危物种45科123种。国家一、二级保护动物云豹、黑熊等4纲27目69科206种。实属当代存世不多、价值极高的生物多样性宝库。 五、茶文化旅游背景 茶文化是中国传统文化的重要组成部分,通常人们在旅游活动中对传统文化都有浓厚的兴趣。因此无论是茶文化的专项旅游,或是在一次旅游活动中,恰如其分地安排一些茶文化的内容,如观赏茶艺表演、品名茶、观看茶歌茶舞、观赏选购茶具、品尝茶餐茶菜、自己动手学制茶学泡茶、参观和考察茶文化遗迹等等,都会给游客带来新鲜感、愉悦感,22、既增长了知识,又愉悦了心情,达到了探奇求知的目的。在旅游活动中充分利用当地的茶文化资源,把茶文化的知识性、观赏性、可参与性很好地与旅游结合起来,既可丰富旅游活动的内容和文化内涵,同时也宣传和普及了茶文化知识,弘扬了茶文化,促进了经济的繁荣与发展。六、项目建设理由1、有利于增强XX县旅游的竞争力 XX县虽然近年来旅游业发展速度较快，但是受到XX县主要旅游资源分布状况、城市区位和基础设施条件限制，在新经济形势下面临着客源被周边的旅游目的地分流，在江西旅游格局中处于弱势。为实现更大的发展，需要完善旅游吸引系统，实现旅游产品的多元化，需要有目的的发展一批高质量的新型旅游景区，延长游客（尤其是中远距离游23、客）在XX县的停留时间。XX茶场的建设，加上XX景区的进一步开发，无疑能够与其他旅游接待单位一起为增强XX县旅游的竞争力作贡献。2、有利于丰满XX旅游形象作为抚州地区的重要城市，XX县旅游项目相对比较单一。凭借其优越的地理位置，如果再能够创造性提炼XX的文化特色与个性，将其适度融合到XX茶场内进行开发，XX茶场与XX景区则有可能成为XX县未来旅游形象新的载体。3、有利于丰富XX的旅游产品，提升XX的旅游地位近年来XX县旅游业发展迅速，接待游客人次和旅游收入逐年增加，成果显著。现状游客在XX县旅游一般只选择文化观光、生态观光、旅游中转为主，这就造成了游客游览时间较短，游客总体消费低的局面。因此X24、X县旅游业发展要上新台阶需要重点发展度假休闲空间，达到延长游客逗留时间，丰富游客的闲暇空间，提高游客人均消费的目的。以此来达到丰富XX旅游形象的作用。在这种情况下XX县选择开发XX茶场是一项高明之举。随着XX县XX茶场的建成，它与XX景区相得益彰，必将带来可观的旅游收益，极大地提升XX县的旅游地位。4、促进当地的新农村建设XX茶场在XX县XX，该地块以山地为主，开发利用率低，植被良好。随着XX茶场的开发建设，大批游客的进入，必将带动当地的居民投入到景区的服务中，完善景区的“吃、住、行、游、购、娱”旅游六要素，增加经济收入。这也为当地居民，为当地居住人口增加经济效益和社会效益，促进社会的和谐发展25、。第三章 旅游市场分析一、旅游市场基本特征国内旅游形式是从“观光游览”一枝独秀，到现在“探亲访友”、“度假休闲”等多种旅游形式并存。并且休闲度假产品也逐渐成为旅游市场的重要产品。度假者多以消闲、健身为主要目的，因此度假旅游往往对环境有着较高的要求，一般选择恬静、幽雅、旷野的环境，比如有滨水、森林、田园、园林、冰雪等类型的度假场所。目前我国的度假地以滨水度假为主。从目前国内已有的度假地来看，度假市场一般存在以下几个特点：(1)客源市场构成中以周边近程游客为主。(2)客源市场具有明显的周期性（季节性差异、节假日）。(3)旅游形式上以散客和家庭团体为主。二、旅游市场趋势分析1、节假日及周末旅游的兴起26、城乡居民储蓄存额迅速增长，居民收入水平尤其是可自由支配收入水平在迅速增长，加之工作日缩短又为人们解除了出游成行的另一制约因素余暇时间的限制。目前，国内旅游市场已形成周末“潮汐式”及节假期间“井喷式”旅游市场态势。2、特色旅游的强烈需求在休闲方式多样化选择、个性特征迅速发展的时代里，旅游行为也表现为对特色旅游的追求，如“探险旅游”、“体育旅游”、“静养休闲旅游”、“自驾车旅游”等。特色旅游的兴起与多重满足的需求并不矛盾，二者的内在指向是一致的，都是对模式化传统旅游方式的不满足，是现代旅游市场中旅游者需求多样化的表现，是旅游者个性特征的体现。3、对文化旅游产品的需求人们对精神生活的享受有了更高的追27、求，旅游者越来越强调精神文化多层面、多视角的需求。旅游不再单纯作为“游山玩水”的代名词，它本身所蕴含的文化属性，已越来越多地为人们所认识和重视，旅游业向文化深层次开发已形成一种趋势。4、对生态旅游产品的需求80年代中后期。随着可持续发展观念的形成，生态旅游概念逐步取代了绿色和自然旅游，并融入新的发展观，认为生态旅游是在自然旅游资源的开发和利用方面达到可持续目标的有效手段和途径。90年代随着可持续发展概念的深入人心，生态旅游已成为实现可持续发展目标的旅游模式。三、旅游市场远眺1、潜在旅游市场因素剖析对旅游区项目潜在旅游市场的分析依据如下几点：首先是受到XX县整体客源市场的影响。XX县的客源市场分28、布集中于抚州地区，尤其是江西地区的东北部，以上海、杭州为主的长江三角洲地区、闽三角地区，以春游、秋游、生态旅游、漂流、宗教朝拜为主要目的；其次是XX县旅游市场呈现出自助旅游、乡村旅游、短线旅游、运动旅游等新的发展特征，这必将影响到旅游区潜在旅游市场的开发。此外，影响旅游区潜在旅游市场的因素还包括：旅游区的开发定位；生态、度假、休闲等旅游方式的成熟；基础设施和旅游服务设施的完善；专项旅游市场需求的增加；重大节庆、活动、赛事的举办；交通费用的降低；休闲时间的增加；总的来说，受制于旅游规划区旅游资源的类型和等级，在上述诸多市场因素的推动下，以及结合多年来XX县旅游发展的总体趋势分析，可以预见围绕旅游29、区休闲度假、生态观光等专项展开的客源市场，将成为本项目的主要潜在客源市场；以农事体验、茶文化感受等为主要目的的客源将有可能成为旅游区的次要潜在市场。此外，伴随着XX县XX景区功能的不断完善和提升，从而带来的分流市场将会成为本项目另一重要客源市场。2、旅游市场评估采用定性的方法可以作出如下评估：首先，旅游区旅游市场在XX县都是一个有待开发的新市场，相对于其它景区如原始森林度假山庄、新月畲族民俗村等景区而言，依托目前生态休闲度假旅游的良好趋势，其潜力无与伦比。其次，旅游区作为茶文化旅游定位开发，在XX县目前还没有很多类似性质的旅游点，因此其目标市场定位将具有一定的优势。此外，对旅游区旅游市场的评估30、，必然要将旅游市场需求、供求和市场营销等考虑在内。一般来说，旅游消费、产品与市场均具有与日常需要用品很不相同的不定性、随机性与可塑性。旅游是一种好奇心消费，对于一个旅游景区来说，旅游新产品要层出不穷，吸引力要领先市场需求。高明的营销者常出奇制胜，以迎合市场、引导市场来开拓市场。四、市场定位分析1、旅游者年龄结构趋向年轻化在旅游大众化的过程中，旅游消费主体群的年龄结构发生了变化，中西部地区表现为中青年所占的比例逐步增加，东部地区旅游市场向老年市场倾斜。不同年龄层的人有不同的社会表现，其旅游消费观念和消费结构模式必然不同，旅游行业应主动适应中青年旅游者增长的形势，适时调整发展战略，开发适销对路的产31、品，制定新的经营方式和策略。2、旅游主体参与意识增强当代旅游需求具有一个鲜明特征，那就是渴望参与的意识越来越强烈。与以往观光旅游相比，旅游者更希望自己是参与者。人们参与户外活动积极性的提高是近年来旅游增长的重要原因之一。3、文化动机、回归自然动机的强化工业革命带来了物质财富的巨大增长，但同时也带来了污染、噪音、拥挤等一系列问题，人们越来越希望返璞归真、逃离都市的喧嚣，走向清静、优美、开阔、洁净的大自然。表现在旅游市场上，人们的消费行为也发生了巨大变化，追求淳朴、回归自然、享受自然的旅游动机在全世界范围得到了强化。4、度假旅游日益凸现随着社会经济的不断发展，从长远来看，国人的可自由支配收入和闲暇32、时间会大幅度增加，主要是带薪假期的出现和规范，真正意义上的休闲度假旅游将会出现并发展壮大。在这种情况下，观光旅游一枝独秀的局面必然会被打破，度假作为一种时尚，将会被国人接受和倡导，逐渐流行起来。同时，分时度假作为一种成功模式，将得到迅速推广，进而向居家方向演化。五、客源市场定位根据XX茶场所处的地理位置、区位条件和交通状况，以及当地旅游资源的特色，其客源市场从以下几个角主进行划分。基础市场：主要以抚州市、南昌市的周末休闲度假游客市场为基础。根据对XX县现有景区游客构成的分析，可以清楚地看到资源县的游客主要是来自抚州市、南昌市等周边地区的周末游客源市场，故本案依据联动效应确定以这些地区为旅游区的33、基础客源市场。重点市场：主要以长三角、珠三角市场、海西的中程游客市场为主。长三角、珠三角地区、海西经济发达交通便捷，人均可自由支配收入相对较多，而两地居民出游率较高，是各个景区、旅游区发展的重要客源市场。机会市场：泛珠三角地区和安徽、湖北等地，以及环渤海经济圈。泛珠三角洲地区的其它地市经济发展相对较慢，但都处于经济快速发展中，且这些地区人口基数较大，具有较高的市场潜力。环渤海经济圈由于距离较远，交通受到一定的限制，应随着交通建设的加快逐步开发，也是本区的一个潜力巨大的客源市场。六、市场细分1、茶文化体验市场XX茶场势必吸引一批茶文化主题旅游爱好者到此进行一些茶文化体验活动，作为规划地的重要产品34、，结合休闲度假、生态观光等，将是规划地的一大市场。2、家庭休闲市场随着双休日、节假日、带薪假期的增加，人们的出游时间大为增加，并且出游时间灵活性更强，家庭出游时间比以往能得到更多的保证。收入快速增长，家庭小型化，出游负担相对较轻，出游能力增强。培养独生子女全面成才的愿望增强、投资加大，带领子女出游长见识的家庭明显增加。因此，以家庭为单位出游的家庭休闲市场将在长时间内成为规划区的重点市场。3、学生旅游市场青少年需要放飞自由，旅游区可为青少年提供陶冶自然情操、缓解心灵压力的良好环境。还可以在这里了解农家生活，学到课堂上学不到的知识。春游、夏令营、秋游、冬令营等活动都可以在此举行，从而为学生提供实习35、考察基地。4、生态旅游市场“城市水泥沙漠”等医学理论成为人们渴望回归大自然的基础理论，旅游区空气清新，环境幽静，大气和水污染少，空气细菌含量少，是寻求良好生态环境的游客的理想之地。茶场可以吸引生态旅游者、户外运动爱好者等专项要求的客源群体。5、美食专项市场针对游客对于美食需求的增加，尤其是对具有一定特色的农家餐饮爱好的增强，应开辟专门针对客家美食的专项市场，形成非旺季的日常性近距离消费市场。6、短期休假者市场这类市场旅游者的目的是离开家或有工作压力的地方，放松精神或参与特殊兴趣活动。多数旅游者选择目的地是看有没有自己喜爱的项目或满足自己特殊兴趣的项目。因此那些在茶场通过从事感兴趣的活动达到放松36、目的的人，就是重要的细分市场。七、市场规模预测通过对规划地游客市场的分析，可以清晰地看到茶场是XX旅游区的重要组成部分。因此，本案游客预测是以XX旅游区的游客接客情况以及鹤城镇的旅游接待人数为参考，以XX风景区的游客市场为基础市场，故在市场预测时参考同类型乡镇旅游接待情况，确定以2012年XX茶场接待人数1万人次为基数，近期随着基础设施的完善、新项目的开发和营销宣传的启动将出现一个游客人数激增的情况，随后在中期增长率为30%-20%，远期增长率则会浮动于为15%-10%之间。表 年游客接待人数预测规划分期年度较上年增长率（）游客规划(万人次)近期2011年建设期2012年1.02013年10037、2.02014年1004.02015年305.2中期2016年306.82017年308.12018年209.72019年2011.72020年2014.0远期2021年1516.12022年1518.52023年1520.42024年1022.42025年1024.6第四章 项目位置和建设条件一、项目选址1、项目位置规划地位于XX县XX，县城通往XX景区的公路旁边。2、规划范围本次规划北以山坳为界，南以公路为界，规划面积约为125600平方米。二、建设条件1、区位条件XX县地处江西东部，紧邻福建，居于世界旅游胜地武夷山和道教仙山龙虎山之间。距南昌约200公里在，距福州约400公里，距重要交通38、枢纽鹰潭70公里。鹤城镇是XX县城关镇，位于江西省东部边缘地带，居赣闽交界的武夷山脉西麓，与福建省光泽县毗邻。全镇总面积154平方公里，其中耕地面积0.9万亩，山林面积19.3万亩，泸溪河穿境而过。 2、自然条件鹤城镇气候温和，雨量充沛，四季分明，年平均气温17.6，年降水量1637.7毫米，无霜期271天。镇内旅游资源丰富,有赣鄱十景之一的XX景区、方家山景区和九龙湖景区等。XX景区精品旅游项目有：大峡谷漂流、索道、高山湖泊度假、太空步廊、大觉者祭拜圣地等。方家山景区是一个集道教、自然景观为一体的风景旅游胜地，有龙潭、瀑布、原始森林等大小景点80多个。这些佳境中还有近40余种国家一、二级保护39、动植物，因此XX县也被誉为动植物基因库。全镇每立方厘米空气含负离子420万个，亦被誉为天然氧吧。3、经济条件2009年实现国民生产总值4.26亿元，同比增长13.6%，财政收入3013.8万元，同比增长50.1%，完成招商引资8590万元，引进工业（旅游）项目3个，其中亿元以上项目（六郎伞业）1个，5000万元以上项目（康熊实业公司）1个，1000万元以上项目（XX大闸蟹养殖）1个。农民人均纯收入达6000元,同比增长16.4 %。三、相关政策随着我国国民经济的健康、协调、高速发展，人民文化水平的提高及生活观念的转变和进步，我国的旅游业有了突飞猛进的发展。我国政府从中央到地方的各级部门和管理机40、构都十分重视旅游业，并把旅游业定为积极发展新兴产业的第一位。项目区所在地区为了加快富民强区的步伐，不断强化招商引资工作，完善了外商投资政策，出台了招商引资奖励等政策，以创造优越的招商环境。同时XX县加快了审批制度改革，出台一系列的配套服务设施，增强了项目审批的透明度，提高了办事效率，进一步营造了“亲商、安商、富商”的良好氛围。第五章 项目规划方案一、分区原则 1、资源整合，实施精品工程原则国内旅游开发近二十年的经验和教训告诉我们任何粗制滥造的旅游产品都是没有市场的。本规划区以生态观光、休闲度假为主体功能，则更要强调精品意识。因为休闲度假是较高级的旅游形式，目标群体也是较高层次的社会群体，不是精41、品就没有吸引力。2、生态保护，坚持可持续发展原则旅游开发与资源及环境保护相结合，以保护为前提，合理开发，有利于旅游资源、生态环境、生物多样性、文化多元性和本土性的保护，实现资源永续利用和旅游业可持续发展。3、各要素协同发展原则 脱离人文要素的自然环境和没有自然要素支持的人文景观给人以单薄，缺乏特色的印象，旅游区开发中只有各要素协同发展才能得以塑造景区形象，创造独特意境，形成对旅游者强有力的吸引。4、整体建设，分期规划原则 旅游区的建设是一个大投入、长期而持续性的过程。在建设的过程中要坚持整体性的原则，对景区有步骤，有计划的进行建设。但是在开发过程中，根据不同的需要，应该在建设的各阶段，制定相应42、的规划对建设实施有效的指导。5、效益性原则 开发旅游产品需要经济效益这是不言而喻的，但效益有局部和整体、眼前和将来之分。只着眼于局部和眼前的效益是不科学的。在注重经济效益的同时，也不能忽视社会效益和生态效益。这是现代企业重要的社会责任，也是一个旅游景区实施可持续发展战略并获得良好品牌形象的基本保证。二、功能分区规划地整体空间设计思路为“一心、一带、三区”的功能形态：形成人文风情与自然景观的融合，由动及静的特质对比。一心：旅游接待中心； 一带：入口景观带；三区：香茗飘香区、度假休闲区、自助采茶区三、分区规划 1、旅游接待中心位置范围：位于规划地入口区域和北侧的山坡之上，规划面积约为2050平方米43、。功能项目：游客服务中心、生态厕所、茶场大门、生态停车场功能定位：旅游咨询、旅游服务 、停车规划要点：（1）本区是旅游服务的核心，是旅游区服务形象的窗口，在整体建设上要讲求自然大方、风雅，布局合理。（2）大门规划设计在上山道路与VIP区的分叉路口，设计简洁明了，体现茶园气息，给人留下生态清爽的茶园印象。（3）突出茶文化的表现形式，增加茶文化的韵味，可适当地增加这方面的景观小品。茶场大门 茶场大门作为外人对XX茶场的第一印象，应该加以重视，茶场大门的设计既要体现XX景区的特色氛围，又要不失茶文化的气息。可以考虑采用竹木材料构建而成，并邀请当地知名书法家题名。游客服务中心考虑到茶场内可利用土地面积44、有限，游客服务中心应当建设地简洁精致一些，游客服务中心的外形要与茶场的特色相吻合，采取古色或绿色的包装，并提供咨询、管理、接待等功能。2、入口景观带位置范围：位于茶场入口到游客服务中心的中间地段，全长450米左右。功能项目：景区绿化、茶园小品、茶经书籍雕塑、陆羽雕塑、特色交通工具功能定位：迎宾接待规划要点：（1）景观标志、雕塑和景观小品作为规划地的引景和点景，精心运用各景观元素，使其合理搭配、优化配置，从而在视觉感观上给游客造成强有力的冲击，展示茶文化的独特魅力。（2）道路两边宜种植高大的乔木，以此将茶场与周边的山林划分开来。（3）由于道路坡度较陡，路边两边要设置好相应的警示牌，做好安全防范工45、作。（4）各种设施功能得到充分体现，布局和设计要充分考虑当地的风土人情，各绿化带间互相配合形成一个整体上的大景观。（5）特色交通工具采用牛车或马车，体现古色乡村的原始风味。陆羽雕塑陆羽雕塑规划设计在入口景观带之上，雕塑高约3米，立于石台之上，边上立碑，刻有陆羽生平简介。陆羽手捧茶碗，头略仰，目视远方，仿佛正品着新焙的紫笋，吟诵着他的旷世巨著茶经句：“紫者上，绿者次；笋者上，芽者次”。茶经书籍雕塑茶经书籍雕塑位于景区与外侧公路的交界地带，是外人对XX茶场的第一印象，是XX茶场的对外宣传的一处重要窗口，因此显得尤为重要。茶经书籍雕塑以陆羽的茶经为根本，于通往景区的道路两侧设置两条木质结构的茶经廊，46、既能满足游客的文化需求，也能增加游客的游赏兴趣。3、香茗飘香区位置范围：位于游客服务中心后面的平整地块上，面积大约为7300平方米。功能项目：觉者山庄、觉者茶坊、品茗阁、露天风情茶廊、茶博所、茶叶加工厂功能定位：餐饮、制茶体验、鉴茶、茶疗、茶保健规划要点：（1）满足游客的餐饮要求，觉者山庄的菜肴体现当地的特色，多增加一些乡土气息浓厚的气氛，满足游客的口感要求。（2）利用现资源进行统一规划改造， 建立一个集采集、制作、品尝、鉴定和疗养于一体的休闲体验功能区； （3）使游客亲历采茶、制茶的过程，明了茶叶制作的整个流程；在古雅韵致的建筑空间中静心品茗，感受茶叶的清香；欣赏茶艺表演，了解茶叶的各种功效47、。（4）反映与茶叶的历史和不同功能功效，供游客游憩欣赏，调动游客的情趣。觉者山庄觉者山庄规划面积约为350平方米。“斋饭能益寿，素食能养身”，一席斋饭，恰如苏东坡诗云“身如芭蕉，心如莲花。百节疏通,万窍玲珑”，可使人俗念顿消，身心气爽。斋食取材山野，多为笋、菇、豆、蕨，经过长期烹调实践，更是形成以素托荤、形神具备的菜品特点，自成一体。山庄可依据文献记载，提供各式清雅淡泊、奇峭瑰丽的景区形象菜。远期考虑扩大山庄面积，建设康食坊，规划面积200平方米，满足景区游客量增加的需求。餐馆用餐形式为自助式，食物材料齐备，游客需要自己动手制作，用餐时可在室内，也可到户外用餐。建设五谷亭，为茅草搭建的圆亭，共48、计五个，分别为稻亭、黍亭、麦亭、秫亭和稷亭。觉者茶坊觉者茶坊规划面积约为96平方米。设计时充分考虑当地乡村人对XX茶叶种植发展的贡献和茶叶的不同用途和功效。展示规划地人们对XX茶叶发展的功绩，可以体现较高的纪念意义，为此在这一区域，设计有茶群雕和单人雕像等姿态各异雕塑。同时，还考虑茶叶不只是作为饮品，而且还有不同的功效，比如茶道保健、茶疗等。因此，在茶坊还设有不同的功能厅室展示茶叶的功效，展示出茶叶的多种用途。觉者茶坊为一幢两层楼的仿古风格建筑，一楼为大厅为陈列厅，正前方为鉴茶房和工艺坊，两边分别休息厅和管理房。整个以一层主要从规划地人们对茶叶发展所做的贡献的角度展示当地文化和制茶工艺。二楼的49、主要功能是为游客提供有关茶道养生保健的服务。洗手间放在楼梯附近，正中为游客休闲室和品茶室，茶疗保健厅两侧分别为药茶房和员工起居室。房屋内的墙壁，贴上不图案的茶疗保健宣传图片，传播茶道保健知识。品茗阁品茗阁规划面积约为80平方米。品茗阁，顾名思义就是品茶聊天的场所。品茗阁与觉者茶坊风格类似。为一栋两层的仿古建筑，楼上楼下提供一些茶具，设置一些座椅，供游客休息之余品茶聊天，阁楼二层可以适当的眺一部分出来，增加阁楼面积的同时，也能使游客更好的欣赏茶场风光。为突出XX白茶文化的风韵，品茗阁内一律使用XX茶场所产的茶叶，也可制作成精致的小包装，供游客购买。4、度假休闲区位置范围：位于茶场北部与西部，区域50、内共建有5栋吊脚楼风格的茶园小筑和一处VIP会所，度假休闲区总体面积约为11700平方米。功能项目：香茗居。VIP区功能定位：休闲度假、茶道养生规划要点：（1）以“休闲度假”的规划理念来设计产品，组合体系，形成该区的主要功能。（2）香茗居之间要相互分得开一些，不至于阁楼下的茶树晒不到阳光，阁楼周边适当地增加植被，提高香茗居的乡野风味。（3）香茗居整体的建筑风格采用竹木材料，外观做到精细雅致，里面功能多样，既能饮茶又能住宿。（4）VIP区的设计要显得高档时尚一些，符合商务人士的品味。香茗居香茗居规划面积约为180平方米。香茗居均是茶场的度假设施，为游客提供高档的度假住宿服务。香茗居不以大体量建筑51、取胜，居所装饰精致，环境淡雅，布局合理。香茗居均采用木屋的形式，风格上仿明代，但是却又大胆注入现代元素，使实用功能与景观效果完美结合。比如，在房间的布置上，尽管吸收了明代家具元素符号，但是功能布局上，却紧跟现代人的需求，更人性化。此外，在外部环境的布置上，力求清幽的氛围，每座木屋通过植物或地形的运用保持相对的封闭性，而又通过合理的道路交通布局完全不阻碍正常的交流。VIP区VIP区规划设计在XX茶场的西部，该区域作为XX茶场的老顾客、社会上层名流和来XX游玩的商务人士的会所。规划设计时要充分考虑他们这个阶层的消费需求，VIP区的内部装饰要符合他们的生活品味和档次。会所内设置有餐饮、娱乐、休闲养生52、等多种功能，使游客在喝茶游赏之余能更好地放松心情。5、自助采茶区位置范围：包括XX茶场的其余地块，规划面积约为101800平方米。功能项目：采茶场、管理用房、茶园小品功能定位：自助采茶、山歌表演规划要点：（1）现有的茶场管理不规范，需统一规划、规范管理，扩大茶叶种植面积，增加茶园可进入和可观赏性。（2）集中种植红、黄、白、紫等色彩的经济作物与原茶叶的绿色形成缤纷多彩景观，丰富游客的视觉感观。（3）圈定一块区域，在采茶季节由专人引导游客亲身体验采茶。同时，现采现炒现卖提高茶农收入，提高游客参与性。（4）考虑到阴雨和烈日等天气，规划地为游客提供庇护、休憩场所，在茶园顶部合适位置修建亭廊，可避雨或遮53、阳，而且这个位置又是观景的良好场所。（5）茶场设计要做到高低错落有致，形成强烈的视觉美感，茶场以种植白茶为主，茶场内部完善游步道，方便游人采茶进出的方便（6）茶场规划要体现出“绿意”，给人留下一片苍翠的感受。（7）茶场可设置一些休息座椅，供游客休闲，品茶，此外还要设置一些垃圾桶，茶场达到生态、无污染的环境目标。茶艺表演为了突出XX茶场的茶文化气息，丰富茶文化的内涵，提升景区的商业效益。景区可以在每年新茶采摘的时候，邀请当地的茶文化爱好者一起前来，观赏茶艺表演，共同品茗新茶。茶歌对唱茶歌对唱项目可与茶艺表演同时展开，新茶采摘时节，茶场内组织茶歌对唱比赛，鼓励游客参与，表现良好者可获得相应的奖品。54、茶艺养生以规划良好的乡野生态环境为依托，时间宜选在“九九重阳节”，将乡野漫步、美食品尝、农事体验等项目有机结合，突出“养生、健康”的文化内涵，办成XX县的特色旅游节庆活动。第六章 专项规划一、道路交通系统规划1、外部交通系统规划 规划地可通过对现有山路进行改造，改变之前弯大坡陡的情况，减缓坡地，方便连接到县城通往XX景区的公路上。2、内部交通规划根据规划地地形特点，规划旅游区的道路交通系统分为两级，即旅游区一级道路和旅游区二级道路，相互补充，以满足各种游客的需求，总体形成旅游区内方便、快捷、畅通的交通网络。（1）旅游区内道路交通车道：即旅游区内主要车行道，路面宽6.5m，可通行自驾车和小型中巴55、车的交通道路，车道两边以乔木等常青树种绿化，形成封闭视觉空间，增大旅游区容量。游步道：路面宽度视具体情况定在1.52.0m之间。路面根据其具体要求设置，可以为汀步、卵石路、土路及具有各种茶字图案和材料的道路体系，道路两边同时本茶诗、茶贴、茶赋等茶文化景观小品，增强旅游区的茶文化气息。配套景观建设，讲求“曲径通幽”的风格。（2）停车场规划旅游区的停车场规划主要根据旅游区的实际需要的配套标准设置。茶场在游客服务中心左侧设置一个面积约为1800平方米 的生态停车场，满足茶客的需要。二、给排水规划节水技术与低指标，对生活用水选用中档标准，对旅游用水则以档次定标准，做好污水处理。1、给水工程（1）规划地56、给水主干管道沿道路设接入各地点，采用DN200的铸铁管，建筑物接入管径根据具体的用水当量和流量决定。所有管线均沿路敷地铺设，形成环形供水管网，确保用水安全，便于地块用水从多方位开口接入。在主次干道上设置消防栓，间距不大于300m，尽量设在道路交叉口上。（2）给水管道在人行道下覆土深度不小于0.6m，在车道下不小于0.7m。2、排水工程（1）旅游区内排水系统采用雨污分流排水系统。旅游区污水接入污水处理池统一进行处理，经处理达标排入附近农田及水系。排水主干管采用DN300的铸铁管，污水支管采用DN300的铸铁管。所有管线均沿路敷设埋地。（2）建筑物四周设立排水暗沟；在游览道路的一侧或两侧开排水暗沟57、；在停车场周围布设雨水暗沟，以便迅速排除地表水。汇集的雨水和化粪池处理的污水可直接引入茶园作为肥料，同时各主要服务用建筑物各建一化粪池。3、用水量及排污估算预测XX茶场日均游客量50人次，综合用水量按住宿客人0.25T/人天指标计算，非住宿游客按0.05T/人天指标计算。消防、绿化等不可预见用水量占总用水量的15%，日均变化系数为2。开发初期按照游客住宿率为10%，则游客日均用水量为：（0.25500.1+0.052000.7）（1+15%）=9.49吨，日最高用水量19吨。污水量按总用水量的80%计算。三、电力电信规划1、电力工程（1）电源选择根据茶场现状，茶场供电来源采用乡镇供电系统网络。58、（2）配变电站位置根据配变电站位置确定的原则：即接近负荷中心；便于各级电压线路的引入或引出；靠近公路但应有一定间隔等，结合本规划地实际情况。（3）管网设置本规划地配电线路全部采用电缆线，所有电缆线路都将结合道路建设埋地敷设；过道路、进穿建筑时电缆需穿钢管保护，并且钢管须做防腐处理。2、电信工程（1）电话装机茶场内部所有项目均装有程控电话，并根据相关规定每200m服务半径安放IC卡电话机一部。（2）管线设置根据茶场现状确定通讯线路采用电信光缆，以电信交接箱的方式与城市电信网络连接，埋设深度为0.6m。同时还应考虑增强茶场内无线通讯信号强度，引入有线电视信号及宽带网等以提高规划地的服务水平。3、夜59、景工程规划茶场的发展方向除其具有白天的旅游观光、游憩功能外，度假休闲也是主要功能。因此对本规划区域内的夜景也进行了考虑，在主要干道和游步道旁，每隔30米设置一路灯，方便香茗居内游客夜间行走和观光；在停车场设置一定数量的地灯，便于游客游览休闲；另外对重点景观项目、亭台楼阁用荧光灯勾勒秀丽的轮廓，方便游客休闲品茗，欣赏明月飞天或繁星闪烁。四、绿化规划1、绿化规划说明XX茶场开发用地要占用部分原有野生林带，因此绿化规划重点是对项目集中地区绿化系统的重新布局，而对不占用的林区则多以保护为主。绿化规划应突出以下要求：1、旅游区绿化在满足旅游者亲近自然，考虑生态意境。2、林相设计丰富多变，人工规整与自然群60、落相辅相成。3、基调树种与特色树种结合，功能要求与视觉景观高度统一。2、植物配置的原则（1）因地制宜、以地方树种为主的原则在旅游区内结合植物的习性和观赏特性，结合当地条件和景观要求，选择合适的树种，合理配置不同的植物群落。选择树种花卉时以当地种类为主，其它的树种花卉也要以适合当地的土壤和气候为选取标准。（2）均衡、调和的原则 均衡是植物配植的一种布局方法，意在要求在开发区域进行植物配植，一定要布局合理，错落有致，不让人感觉到杂乱无章的感觉；调和的原则是协调和对比的原则，针对乔木、灌木、花卉、草坪等进行协调的搭配，在区域间产生韵律和节奏感。（3）生态效益和景观效益并重的原则除调节和改善气候，净化61、空气环境的功能以外，植物景观绿地对景观也起到了很大的促进作用。所以在进行植物配置的选择时，即要考虑其所发挥的生态效益，又要考虑起到的景观作用，尽可能选择观赏性强的树种和花卉。3、绿化系统规划规划设计点、线、面结合，即以景观林、疏林灌木形成山体山脚整体绿面；于山体游步道和区内路网两侧，以行列式乔木排列构成几条绿色主线；在居民集中区，以水池、古木、果园点缀富有乡野趣味的绿点。在规划中，可将绿化用地分为背景林地、公共绿地、道路及附属绿地等四大类。（1）背景林地以抚育保护为主，保持山体自然生态系统平衡。（2）公共绿地主要包括景点、公共设施及居住区绿地，绿化以人工栽植为主，根据项目点的内容配置植物，体现62、相协调的景观性格特征。（3）香茗飘香区绿化香茗飘香区地块特性为“雅”，又包含茶文化主题，区域内的绿化遵循疏朗的特色，以简洁明快为主。周围以茶园作为包围，房屋周围植竹，营造环境氛围。（4）应着重体现外部道路和游步道等道路及附属绿地的绿化，遮蔽与环境不协调的设施。4、绿化配置旅游接待中心：合欢、石楠、女贞、青冈栎、珊瑚树等入口景观带：栾树、五角枫、紫薇、紫荆、腊梅、桂花、茶树、红花继木、金边黄杨等香茗飘香区：核桃、悬铃木、柿树、桃花、紫薇、山合欢、茶树、桂花、木槿、金丝梅等度假休闲区：芭蕉、女贞、泡桐、小叶杨、紫竹、桂花、茶树、望春玉兰、连翘、绣线菊等自助采摘区：桂花、枇杷、乌桕、五角枫、栀子、紫63、葳、芙蓉、山合欢等五、环境保护规划（一）保护原则树立环保意识，大力宣传环保的重要性，积极参与规划区的环保整治。对规划区内的环境保护设施必须执行同时设计、同时施工、同时运行的“三同时”原则，防止新的污染。对有噪声的设备进行噪声整治，设置禁止鸣号路段和区域，降低交通噪声。生态环境和自然景观资源的保护范围为整个景区的生态系统各环节，主要保护生态涵养区的植被不受破坏，水沟的水流及其他水域的水体和沿沟的生态系统，同时还包括景区内的农业用地。（二）保护措施1、加强对农药使用的管理，保护好景区内的水体质量，地面水环境质量达到GB129411991B类标准，生活饮用水水质达到GB5749的要求，其他水体达到G64、B3838的要求。2、加强景区内大气质量的监测，景区内大气环境达到GB30951996一级标准。3、通过绿化、环境屏障和加强机动车的管理，降低景区噪声，环境噪声达到GB3096的要求。4、加大景区环卫管理力度，垃圾采用分类回收的办法，与城市环卫系统相衔接。公共场所卫生达到GB96639673和GB16153的要求。5、通过景区环境缓冲带的绿化隔离措施，使景区内、外部环境实现自然衔接和过渡。六、安全保障体系规划安全是旅游的生命线，没有安全就没有旅游。随着旅游规模的不断扩大，旅游安全工作的任务会越来越重，务必要落实各项安全措施，防范各类恶性事件的发生。根据保护对象，旅游安全规划可分为人身安全和消防65、安全两个方面。1、人身安全人身安全的保障，是整个旅游活动中最为重要的工作。因此，必须根据规划区的这一实际，从安全第一的高度出发，规划如下：认真贯彻国家旅游局发布的旅游安全管理办法，采取制定应急计划，设置疏散游客路线，加强安全监督等一系列有效措施，增强全行业的安全意识。提高景区内的医疗水平，加快游客服务中心医疗站(点)的建设，建立医务室，配备医务、急救人员；建立旅游应急系统，配备专职的山地和水上搜救人员，以对付紧急和突发情况。游览内容的安排及设施的布置，必须确保游人的安全。在游览观光、参与性、康乐性、运动性活动的项目中，要采取多种措施，确保旅游度假游客安全，做到参与各种活动有惊无险，万无一失。为66、了保证交通安全，重要路线游步道安全设施应尽快建设，在一些危险地段，必须设立各种装饰性、示意性和安全防护性的扶手或拦杆，设置警示牌，并在全程增设路标、路牌；公路隘口，设立交通安全标志，以利安全。认真抓好旅游保险体系建设工作，在继续贯彻实施旅游意外保险规定的同时，配合有关部门，研究设立旅行社责任保险。加强景区旅游安全标识系统的设置，事前对游客进行安全宣传和教育。通过培训、讲座等多种手段，提高旅游从业人员的安全意识，对于个别岗位，如导游，要求掌握一些基本的急救知识。组建“旅游资讯协作网”，在主要节假日及灾害性天气到来之前，适时发布“旅游风险预报”，有效地分流游客，预防事故。天气恶劣时，如台风、暴雨，67、应短期关闭一些危险地带的景点和游憩项目。景区管理部门定期对游览设施进行安全检查，及时发现安全隐患，消除潜在危险。2、消防安全旅游业的发展，带来很多人流，造成设备、电器、火患的增加。因此，消防安全工作十分重要，切不可掉以轻心。严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强旅游从业人员和旅游者的消防意识；加强监督，对游乐、娱乐、餐馆、宾馆、饭店和野外用火的地方，一定要严加看管，防患于未然。 贯彻“预防为主、防消结合”的方针，改善园区内消防环境，加强消防水源的建设，合理设置消防站点，改进报警手段，发展消防科技，确定防火等级，改善各功能区和旅游服务接待点的消防安全环境。重要景观建筑、住宿点、餐饮68、点等服务站点建设时，应配套设置消防用的储水箱、灭火器等供火险时使用。游人较集中的主要景点周围，设防火蓄水池，在服务站点配设灭火弹、风力灭火机等消防器材。旅游项目规划、设计、建设、经营，严格按照中华人民共和国消防法执行，对已有旅游接待场所、旅游景点，结合XX县消防办，进行全面消防检查，对不符合要求的，限期整改和完善。规划设置消防道路和消防给水系统，并对各用电设施按时进行检查，严加看管。配置流动的水泵、灭火器具，并制定防火民规公约，通告游客，以防微杜渐。3、防洪规划规划地的防洪应以二十年一遇的标准进行设计。加强对水库水位监控，尤其是雨季流量变化，为及时泄洪和防止泥石流提供决策指导。做好区域内沟渠的69、加固、修缮工作。为防雨季出现山体滑坡，引发泥石流，应加强防护设施，尽快完善道路两边的绿化，加强山体活动监测工作，建立相应泥石流预防体系和指挥系统，确定安全区域和疏散路线。七、节水规划勤俭节约，勤俭持家，是中华民族的优良传统。但是，随着物质生活水平的提高，有些人的节约意识淡薄，资源浪费比较严重。如我国人口多、底子薄，能够被开发、利用的资源有限。能源紧张为我们敲响了警钟，能源稀缺已经成为无法回避的现实，必须想办法尽快解决。而节约能源是缓解能源供需矛盾的重要措施之一。XX县作为一个能源相对紧缺的旅游城市，更应该把能源节约做为各项目工作的首位，建议在开发与建设应始终要将节能节水意识做为所有工作的重要考70、虑因素，采取以下几项措施进行节能节水工作：(1)政府主导，政策指导，合理规划，永续利用；(2)大力发展节能、节地的建筑，减少资源在运输过程中的损失，遏制流通领域的浪费现象；(3)大力倡导节约资源的消费方式，推动公用设施和公务活动节约资源，促进居民生活的节能、节水、节材。(4)加强建设人员和工作人员的节能意识，建立节能管理制度，明确责任。(5)建设相应的节能节水标识，提高居民和游客节能节水意识，减少能源浪费。(6)小屋采用太阳能供热水及部分照明，房屋设计尽量采用南北自然通风，墙体采用隔热保温的环保材料。(7)水资源采取循环利用。八、低碳景区打造（一）低碳景区定义“低碳旅游”是在低碳经济的大背景下71、产生的一种新的旅游形式，它是旅游业持续发展的目标，是一种降低“碳”的旅游，也就是在旅游活动中，旅游者尽量降低二氧化碳排放量。可以说，“低碳旅游”是环保旅游的更深层次表现。发展低碳旅游，就是借用低碳经济的理念，以低能耗、低污染为基础的绿色旅游。它不仅对旅游资源的规划开发提出了新要求，而且对旅游者和旅游全过程提出了明确要求，通过食、住、行、游、购、娱的每一个环节来体现节约能源、降低污染，以行动来诠释和谐社会、节约社会和文明社会的建设。（二）低碳景区措施 1、转变景区现有管理模式 低碳建筑。低碳建筑是指在景区建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低72、二氧化碳排放量。低碳交通。积极倡导文明、健康、低碳的旅游方式，倡导电动车、自行车等低碳或无碳出行方式，旅游景区禁止机动车进入，改以电瓶车代替，以减少二氧化碳排放量。低碳办公。一是节约办公用电；二是节约办公用纸；三是合理安排交通出行；四是合理压缩会议。 低碳记录。条件成熟的旅游景区，可以设置一个“碳减量计数器”作为活动装置，在游客每一次低碳之旅活动结束时，导游员会引导游客前去按下活动减碳计数按钮，计算游客所从事的活动与一般旅游模式相比较减少的二氧化碳。 2、扭转游客不良旅游之风 低碳旅游。作为旅游主体的广大旅游者，要从自己的旅游细节做起，树立“关联型”节能环保意识，进而控制或者减少个人及设备的碳73、排量，在旅行中为保护环境和改善环境做点努力，当一名“低碳旅游者”。 景区饮食。旅游景区内设置的宾馆酒店，要广泛运用节能节水减排技术，减少温室气体排放，积极发展循环经济，创建绿色环保企业。 低碳垃圾。研究所知，旅游者带入的垃圾占景区垃圾大部分，因此减少旅游者外带垃圾就可控制并减少垃圾总量，旅游者自带垃圾袋，将自己产生的垃圾回收。对于景区垃圾的处理，还需要寻求解决问题的最终途径，对此可采用“减少再用再循环再生能源”的模式，及时全面引进节能减排技术，降低碳消耗，从总量上减少是最彻底、最根本的方法，这样就会形成旅游景区全产业链的循环经济模式，从而提高景区运行效率。此外，有必要在景区全面推行分类环保垃圾74、箱，在箱体相应位置上标识投放物的具体名称或对应图案，通过形象明确的说明指示来引导游客树立生态环保，资源持续利用的观念。 3、推进景区旅游智能化发展 数字化景区建设。完善景区监控网络系统，实现景区资源数字化网络管理，这样景区可以在资源保护、规划建设、旅游服务、规范管理等各领域的数字化信息资源将得到有效整合。 自动化监控中心。景区在应用现代化手段、推进管理创新和提升服务水平的同时，可以不断加大科技投入，集视频监控、电子防控和高效应急反应于一体，通过游客中心的大屏幕，监控旅游景区的各个景点和主要路段，以科技支撑来实施低碳景区的发展。 开发电子导游讲解。使用电子导游讲解可以缓解导游员讲解压力，独特的讲75、解方式将进一步完善提升景区的讲解品位和管理水平，也能为低碳景区的建设做出贡献。第七章 经营管理与规划实施建议一、茶场经营体制建议（一）企业运作明确规划地开发模式，政府与民间合力开发，即基本上依靠民间力量组织资金开发规划地，政府给予优惠配套政策，做好各部门的协调工作。建议规划地尽快成立茶场开发公司或项目小组，有组织、有步骤的进行规划地开发。（二）推行“绿色管理”，实现可持续发展“绿色管理”是将管理成本和环境损害降低到最低状况下的一种管理模式。茶场应以给旅游者提供更多的环境教育为目标，实行全员参与“绿色政策”、“绿色管理”、“绿色行为”，在追求利润和效益的同时，实现可持续发展。（三）采取积极有效营76、销措施要在激烈的市场竞争中取得成功，就必须在营销上进行全案策划，有目的、有定位、有针对性的从政策、价格、广告等方面形成全方位的立体营销态势。（四）建立良好的项目管理措施，积极推进招商项目落实一方面认真策划和包装招商项目，按照“谁投资，谁受益”原则，实行投资融资主体多元化、方式多样化，大力拓展资金来源，积极引进、利用外资和社会资金，推进规划地的开发建设。另一方面对引资项目进行严格管理，严格执行本规划，对不符合规划或实际情况的行为必须制止，严令恢复原状，并追究相关人员的责任，赔偿相应的经济损失。对假借旅游开发之名，骗取优惠政策、破坏旅游资源的行为，必须制止，并进行严厉的经济处罚。（五）明晰山林、土77、地产权关系必须妥善处理好风规划地内山林，土地权属及群众经济生活等容易激化的矛盾的问题，确保风景资源得到保护，群众生活得到提高，地方经济得到发展。二、旅游区管理体制建议（一）市场管理依法遵守市场经营制度与法规和国家风景名胜区管理暂行条例。对旅游饭店、旅游车船、旅游商店、旅游餐馆和景点实行定点标准化管理。规范市场营销行为，禁止欺骗消费者行为；组织指导旅游市场的整体开发，建立市场促销网络，加大旅游宣传促销力度，提高规划地块旅游客源市场的信誉和份额。（二）质量管理成立高效廉洁的旅游服务质量监督体系，依法保护旅游者和旅游经营者的利益。实行行业标准化管理，贯彻国家标准和旅游行业标准，建立旅游区服务标准体系78、，促使管理和服务水平进一步提高。（三）安全管理制定XX茶场安全管理条例，建立分级负责的安全责任制和管理制度，加强安全管理和预测工作，重点抓好防灾、防火、防盗等工作。设立安全机构，完善安全制度和安全设施，在危险路段和临水区域设置明显的安全警示标志。娱乐设施要进行安全、防火论证和定期检测，禁止无安全保障的旅游和娱乐活动。设立旅游区旅游救助中心，通过救助中心和紧急救援网络系统，制定紧急救援预案，及时处理旅游安全突发事件。三、人才培训旅游经济的发展，取决于旅游接待能力的大小，而接待能力是由旅游资源、服务设施和旅游服务三个主要要素组成，其中旅游服务是人的因素，是能动的，它是促进和制约旅游发展的主要因素。79、因此，在发展之初，就应该重视和解决旅游专业人才问题。借鉴其他国家级或省级重点旅游区的人才培养经验，拓宽本区所需人才的培养途径。采用积极有效的人才政策，把有经验的旅游服务和管理人才请进来，利用授课辅导的方式就地培养。建立旅游人才培训制度，积极推广函授教学，定期进行职业技能和职业道德的鉴定和培训。选拔优秀职工到有关高校或职业学校学习，提高服务意识。聘请知名学者和旅游专家，作为规划地旅游发展顾问，定期或不定期地为旅游发展出谋划策。第八章 项目实施进度规划本项目分前期决策、规划设计、工程施工、开业前准备、试营业期和正常经营期等阶段。自编制可行性研究报告起，至首期项目竣工日止，在各项工作开展顺利的前提下80、，项目总工期规划为19个月左右。具体内容详见如下的项目实施进度表。 项目实施进度表实施阶段工程内容工程进度(月)一、前期决策期1.1项目前期市场调研已完成1.2项目可行性研究报告编制11.3可行性研究报告审批二 、规划设计期2.1XX茶场旅游发展总体规划设计12.2开发项目的详细规划22.3建筑工程设计及施工设计3三、工程施工期3.1工程施工103.2专业人才招聘、培训等四、试运营期4.1经营调试、市场营销2五、正常经营期5.1正常经营合 计19第九章 投资估算一、投资估算1、投资估算说明与依据 本项目投资估算系按照国家计委批准的投资项目可行性研究指南（试用版）和现行旅游项目经济评价的有关规定81、进行编制的，是在前面章节的市场预测、项目实施进度等方面的基础上进行的。主要依据有： 国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规。投资项目可行性研究指南（试用版） XX县有关部门提供的基础资料 其它资料 2、几点说明本项目流动资金约占总投资的5%，其中铺底流动资金占流动资金的33.3%。根据本项目工程进度，20112013年投资40%，20142016年投资50%,20172020年投资10%。基本预备费估算值为34.85万元。约占总投资的3.33%。(4)本项目投资估算货币为人民币。(5)具体投资估算见(附表1)。二、融资方案 经估算本项目总投资为1047万元。1、注册资本金比例本项目拟注册资本82、为350万元，占投资总额的35%，符合我国有关部门对该规模投资项目企业注册资本最低比例的要求。2、出资方式本项目由XX茶场以货币形式出资1047万元，占总投资的100%。第十章 财务评价一、财务评价依据1、国家计委、建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版2、中华人民共和国公司法及其实施条例3、中华人民共和国增值税法及其实施细则4、中华人民共和国企业所得税法及其实施细则5、国内同类旅游景区财务经营情况二、财务评价的基础数据选择 1、财务价格通过对XX茶场的经营管理的调查，结合考虑到XX茶场市场定位、休闲娱乐设施的设置和游客消费水平，XX茶场的收入主要来源于门票、住宿、餐饮和茶叶销售，还包括纪83、念品销售。2、计算期根据项目实施进度，确定本项目的建设期为3年，项目运营期8年，计算期合计11年。3、其它计算参数 其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。房屋建筑物及雕塑折旧年限取20年，其余折旧年限取10年，残值率为5%，按平均年限计算折旧。成本估算中采用人均工资数额为：3万元/人年，福利按工资支出的14%计算。预计工资每年平均增加5%。固定资产修理费率取1%。其它费用按有关规定结合项目实际情况进行估算。年税金及附加按国家或地方政府规定的费率及计税方法计算，对该项目来说直接从营业收入中扣除的有营业税及附加（按6%计）。企业所得税：每年应纳所得税率按25%计。盈余公积金和84、盈余公益金按税后利润的10%计取。 4、折现率设定根据行业经验，设定折现率设定为10%，同时作为基准收益率。三、财务评价指标1、投资利润率 投资效果系数= 年均净利润总投资100%=45.41047100%=4.3%2、投资回收期投资回收期(静态) =(项目总投资流动资金)(年均净利润+折旧) =(1047-55.34) （231.6+90.84）=3.08投资回收期(动态)，为6年，含建设期3年。第十一章 风险分析一、风险因素识别 经过分析，本项目的风险因素有：1、市场风险市场风险主要指游客量的不确定性。2、技术风险技术方面的风险主要指项目主体在技术可靠性上存在的不确定性，可能会给项目带来的85、风险。3、工程风险工程风险主要包括工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。4、环境影响环境影响方面的风险主要指项目在建设与运营期对周围水资源、森林植被、文物古迹、风景名胜、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。5、投资估算风险投资估算风险主要来自项目方案变动的工程量增加、工期延长、材料、各种费率、利率的提高，征地单价等的提高。6、融资风险本项目投资相对较大。因此融资方面的风险表现为资金不落实造成项目不能顺利实施。7、财务风险财务方面的风险一是来自游客量的预测、游客消费的不确定性，二是来自投资或营运成本费用的增加等，使项目的盈利水平不能达到86、预期目标。8、经济政策风险新经济政策的出台，对拟建项目实施带来的风险。9、社会影响风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。二、风险程度分析 1、风险评估方法的选择风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目以上述风险因素为风险对象，不对各个因素进行二阶或二阶以上的分解和展开，采用专家调查法。2、风险等级和影响程度划分将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用19个表示即：1表示可能性极小或影响极小；2表示可能性非常小或影响非常小；3表示可能性87、小或影响小；4表示可能性较小或影响较小；5表示可能性一般或影响一般；6表示可能性较大或影响较大；7表示可能性大或影响大；8表示可能性非常大或影响非常大；9表示可能性极大或影响极大。3、专家评价与统计采用专家评估法，通过对20位专家进行咨询，对专家给出的判断进行统计，统计结果见表15-1。表15-1 风险因素量化分析统计表序号风险因素出现的可能性出现后对项目的影响程度极小非常小小较小一般较大大非常大极大极小非常小较小小一般较大大非常大极大1234567891234567891市场风险585235622技术风险5932158523工程风险5564248414环境影响419671035投资估算风险688、54519106融资风险238791017财务风险1338561048经济政策风险2105365729社会影响风险191076524、风险评估 风险评估成果见表11-2。表11-2 风险成果汇总表序号风险因素对项目的影响程度发生的可能性风险等级1市场风险65一 般2技术风险72小3工程风险55一 般4环境影响53较 小5投资估算风险54较 小6融资风险44一 般7财务风险54较 小8经济政策风险44较 小9社会影响风险53小三、防范风险与降低措施1、市场风险由于市场存在着较大的不确定性，故市场风险是XX茶场的主要风险。因此，XX茶场必须建立高素质的营销队伍；不断开发旅游新产品；加强旅游产品的宣89、传力度和采取积极有效的营销政策。2、工程风险由于本项目建设地位于山林地带，工程建设受影响性较大。在进行工程建设需充分考虑当地质情况，以防发生下陷危险因素，存在着一定的工程风险，因此应加强地质勘察和调查工作，以及做好土地防护措施。3、融资风险资金供应不畅是影响一个项目建设及以后经营的重要风险。XX茶场总投资1047万元人民币，投资额大，一旦资金供应不畅，将直接影响到项目的建设，因此要通过国内外多种融资渠道进行融资，为XX茶场的建设和经营提供良好的资金保障。4、经济政策风险旅游业是中国目前最具活力的产业之一，国家及地方相继制定了一系列的优惠政策，鼓励和扶持旅游业的发展。另外本项目的财务分析是建立在90、投资者享受我国“国民待遇”基础上的。如果本项目有外方投资者介入，项目还能够享受中外合资企业现行优惠政策，将会较大的提高投资者的收益。5、财务风险防范和降低财务风险具体要做到：提高对项目建设期财务风险的认识，采取措施予以防范和抵御。在项目建设过程中精打细算，并采用招投标的方式，控制和降低投资，加强工程建设各方面控制，实行成本细项控制，以降低成本。在项目运营期间要建立全面的质量管理体系，综合应用现代管理手段和方法，使XX茶场成管理上的先行者；加强市场意识、产业意识与竞争思维，在市场锤炼中不断调整经营思路、经营方式；推行“绿色管理”，降低管理成本和环境付出；做好XX茶场品牌的打造、维护、传播和经营工91、作；制定合理的市场营销策略。第十二章 结论与建议1、通过研究得知，XX茶场有利于增强XX县城市旅游的竞争力，有利于丰满XX县的城市形象，有利于丰富XX县的旅游产品，提升XX县的旅游地位。2、本项目具有一定的直接经济效益。另外项目建成后将直接带动一系列相关企业的发展，能够为当地创造较多的劳动就业岗位，优化当地产业结构，提高当地的知名度和民众素质。3、该项目虽然投资大，但综合效益好，影响大，能吸引更多的游客到XX来，发展潜力大。4、从社会效益上看，正面影响大，不仅本身效益显著，而且有拉动XX经济全面振兴和发展的作用。5、该项目的开发需要做好以下几项工作。必须建立强有力的领导班子，组织该项目开发，领92、导班子由有关领导挂帅，并配备相关的专家和专业人才参与开发建设。必须理顺有关关系，特别是与周边区域政府和居民的关系，安排好有关利益分配问题，取得各部门的配合和项目所在地政府、群众的支持。该项目在建设过程中，开始就要加大宣传力度，扩大影响。通过以上分析可以得出：江西省XX县XX茶场建设可行。附表一 总投资估算表 单位：万元序号项目及费用名称单位数量单价估算金额（万元）占总投资比例备注元设备安装合 计项目投入总资金1083.90甲乙丁总投资1047.00甲乙丙甲静态部分1009.34一工程直接费用917.00 87.58%一十(一)道路及广场工程20.00 1.91%1道路米200010.00 0.93、96%2生态停车场平方米180010.00 0.96%(二)建筑工程683.00 65.23%1游客服务中心平方米150100.00 9.55%2景观大门个120.00 1.91%3生态厕所平方米1003.00 0.29%4觉者山庄平方米350150.00 14.33%5觉者茶坊平方米9650.00 4.78%6品茗阁平方米8050.00 4.78%7茶博所平方米15030.00 2.87%8茶叶加工厂平方米35030.00 2.87%9香茗居平方米180150.00 14.33%10VIP区平方米300100.00 9.55%（三）雕塑景观工程13.00 1.24%1茶园小品5.00 0.494、8%2茶经书籍雕塑3.00 0.29%3陆羽雕塑5.00 0.48%(四)其余主要项目建设108.00 10.32%特色交通工具3.00 0.29%露天风情茶场70.00 6.69%采茶场35.00 3.34%（五）园林绿化与景观工程43.00 4.11%绿化43.00 4.11%(六)供电设施改造5.00 0.48%(七)通信设施完善5.00 0.48%(八)给水工程15.00 1.43%(九)排水工程15.00 1.43%(十)环卫设施完善10.00 0.96%(十一)土地征用费(十二)车辆购置二其他费用57.50 5.49%1建设单位管理费12.84 1.23%一十一）1.4%2规划设计95、费32.10 3.07%一3.5%3施工监理费9.17 0.88%一1%4质量监督费2.29 0.22%一0.25%5工程招投费1.10 0.11%一十一0.12%三基本预备费34.85 3.33%一十一）二3.8%乙动态部分19.21 1.83%一建设期价格调增18.03 1.72%一十一）二1.85%二投资方向税三建设期贷款利息丙铺底流动资金18.45 1.77%丁流动资金55.34 5.29%说明：由于计算机取整问题，计算表中可能有个别数据的合计或累加有一定的误差，此问题不影响计算结果，本案中其它表格数据同此。附表二 营业收入预测表 单位：万元项目2012201320142015201696、2017201820192020营业收入门票收入销售门票（万张）1245.26.88.19.711.714销售单价（元/张）202020505050808080销售总额（万元）2040802603404057769361120餐饮收入消费人数（万人）0.5122.63.44.054.855.857人均消费（元/人）100100100150150150200200200收入总额（万元）50100200390510607.597011701400旅游商品出售收入购买人数（万人）0.30.61.21.562.042.432.913.514.2人均消费（元/人）5050505010010010010097、100年销售金额（万元）15306078204243291351420场地出租年收入金额（万元）其他收入消费人数（万人）0.5122.63.44.054.855.857人均消费（元/人）303030305050505050年收入金额（万元）15306078170202.5242.5292.5350停车场收入年停车数量（万辆）0.10.20.30.40.60.711.31.6年停车数量（元/辆）101010102020202020年收入金额（万元）12341214202632总计101202403810123614722299.52775.53322说明：1、以2011年为基准年进行计算。2、游98、客中按散客与团队游客1：1进行估算。3、门票为景区门票，门票定价为2012-2014年20元/张，2015-2017年50元/张，2018-2020年80元/张，娱乐项目另行收费。4、餐饮消费50%在景区用餐，20122014年按人均100元计，20152017年按人均150元计，20182020年按人均200元计。5、按30%游客在景区购买商品，其中20122015年按人均50元计，20162020年按人均100元计。6、停车场收入参照XX县周边同类景区，按20个游客一辆车计算，预计车辆平均在景区停留4小时，20122015年按每辆10元/次计，2016年-2020年按每辆20元/次计。（一99、次以4小时为限）7、其它收入主要指景区内为游客提供的交通电瓶车、运动休闲和部分参与性项目的收入，按50%的游客计，其中20122015年按人均30元计，20162020年按人均50元计。8、以上所指的货币单位都为人民币。附表三 总成本费用估算表 单位：万元合计规划期项目年份201220132014201520162017201820192020工资及福利205.2108.3108.87131.1133.38137.37214.89218.88222.3燃料、动力及水电费20.5210.8310.88713.1113.33813.73721.48921.88822.23修理费1010101010100、10101010餐饮成本12.5255065170202.5242.5292.5350旅游商品成本2.44.89.612.4840.848.658.270.284折旧费666666666666666666摊销费303030505050505050营销费用6122478102121.5232.8280.8336财务费用4.56.88.59.19.610.211.11212.5管理费用1.22.44.815.620.424.346.5656.1667.2总成本费用358.32276.13322.657450.39615.518684.207953.5391078.4281220.23固定成本287101、.2196.3208.87285.1311.38334.87523.69575.68634.3可变成本71.1279.83113.787165.29304.138349.337429.849502.748585.93经营成本292.32210.13256.657384.39549.518618.207887.5391012.4281154.23附表四 工资及福利估算表 单位：万元序号 年份合计建设期运营期项目2012201320142015201620172018201920201服务人员1.1人均年工资33.23.23.33.43.53.53.63.61.2人数301515202020252102、5251.3工资90484866687087.590902技术人员2.1人均年工资44.24.34.54.54.64.64.64.72.2人数10555551010102.3工资402121.522.522.5234646473管理人员3.1人均工资55.25.25.35.35.55.55.65.83.2人数10555551010103.3工资50262626.526.527.55556584工资总额1809595.5115117120.5188.51921955福利费25.213.313.3716.116.3816.8726.3926.8827.36合计205.2108.3108.87131103、.1133.38137.37214.89218.88222.3附表五 固定资产折旧费估算表 单位：万元序号年份合计折旧或摊销年限建设期运营期项目2012201320142015201620172018201920201固定资产原值1009.34 折旧费90.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.84净值918.5 827.7 736.8 646.0 555.1 464.3 373.5 282.6 191.8 1.1房屋、建筑物及雕塑10原值804折旧费72.3672.3672.3672.3672.3672.3672.3672.3672.36净值731.104、64659.28586.92514.56442.2369.84297.48225.12152.761.2其它10原值93折旧费8.378.378.378.378.378.378.378.378.37净值84.6376.2667.8959.5251.1542.7834.4126.0417.67附表六 项目现金流量表 单位：万元序号 年份合计规划期项目1234567891现金流入101202403810123614722299.52775.533221.1营业收入101202403810123614722299.52775.533221.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收无形资产余值1.5105、回收流动资金2现金流出547.7 421.0 423.1 561.9 749.4 841.5 1123.8 1294.2 1459.2 2.1固定资金投入200150100100100100100100972.2无形资产投入2.3流动资金55.3 55.3 55.3 55.3 55.3 55.3 55.3 55.3 55.3 2.4经营成本292.32210.13256.657384.39549.518618.207887.5391012.4281154.232.5营业税及附加5.6 11.1 22.2 44.6 68.0 81.0 126.5 152.7 3净现金流量-446.7 -219.106、0 -20.1 248.1 486.6 630.5 1175.7 1481.3 1862.8 4累计现金流量-446.7 -665.7 -685.8 -437.7 48.9 679.4 1855.0 3336.3 5199.1 5现值系数(IC=10%)0.6 0.6 0.5 0.5 0.4 0.4 0.3 0.3 0.3 6净现值-268.0 -399.4 -342.9 -218.8 19.6 271.8 556.5 1000.9 1559.7 7累计净现值-268.0 -667.4 -1010.3 -1229.1 -1209.6 -937.8 -381.3 619.6 2179.3 计算指107、标： 财务内部收益率 IC10%投资回收期 8年（含建设期3年）附表七 损益与利润分配表 单位：万元序号项目年份合计建设期运营期1234567891营业收入101202403810123614722299.52775.533222其他收入3营业税及附加5.611.122.244.66881126.5152.74总成本费用358.32276.13322.657450.39615.518684.207953.5391078.4281220.235利润总额-79.769.2 337.4 575.9 719.8 1265.0 1570.6 1949.1 6所得税-19.917.3 84.4 144.0 179.9 316.2 392.6 487.3 7提取公积金-6.05.2 25.3 43.2 54.0 94.9 117.8 146.2 8提取公益金-3.02.6 12.7 21.6 27.0 47.4 58.9 73.1 9净利润-50.844.1 215.1 367.1 458.9 806.4 1001.2 1242.5