1、地产公司房源开发维护客源信息管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 为了开发和积累公司的资源，形成有效带看，提高成交量，最大限度的使用和配对资源，特制定本制度，望公司员工认真实施，自觉遵守。任何一位员工不得以任何理由与借口泄露内部系统信息资源，违者按照员工与公司签订的保密协议予以处罚，并追究其法律责任。一、房源开发及录入1、房源开发:(1)、每位经纪人每周必须新增5套租赁房源，1套销售房源，每少一套处罚20元，人事部负责考核。(2)、公司要求房源开发的同时签好出售(出租)委托书2、房源录入:(1)、完整性:房源必须2、录入的内容包括：客户姓名、联系方式、所在区域、物业地址、小区名称、门牌号、户型、朝向、楼层、总楼层、结构、房龄、建筑面积、房屋性质、装修情况、委托性质、房型图、出证日期、底价、出售价格、房屋来源、交通线路不得少于2条等。录入ERP系统的房源核心信息必须包括：联系方式、物业地址、小区名称、门牌号，核心信息少一条或者不符合实际的认定为无效房源。(2)、及时性:任何途径获取的房源，必须在当天内录入ERP系统。如未及时录入到ERP系统的罚款50元/次，累计不录入的视情况予以重罚。公司由经理、区域经理、人事部等以暗访形式进行抽查，如发现未及时录入的予以重罚并通报。 3、重复房源的认定:(1)、重复房源的3、判定及归属以录入时间先后，房主联系电话和小区名称、房屋具体门牌号等几项核心信息来判定是否为重复房源。、联系电话相同，门牌号相同为重复房源，以第一时间正确录入房源信息者为房源归属人；、联系电话相同，门牌号不同，以第一时间正确录入门牌号者为房源归属人；、联系电话不同，门牌号相同，以第一时间正确录入有效联系方式者为房源归属人；、如出现“实际小区地址、门牌号与房本地址、门牌号不一致，但确定为同一房源”的，以第一时间正确录入房源信息者为房源归属人。备注:1、有效联系方式排序1：产权人产权人配偶产权人/配偶父母或子女产权人/配偶亲戚或朋友2、有效联系方式排序2：产权人受托人受托人父母或子女受托人亲戚或朋友4、4、垃圾房源:(1)、垃圾房源的产生:有效房源的状态发生变化，比如：买卖房源中出现已售、不售、只租不售、暂时不售等状态变化，租赁房源发生已租、不租等状态变化，但是房源人没有及时更改系统中的房源状态，导致垃圾房源的产生。(2)、垃圾房源的处理:、经纪人负责清理各自房源。当房源跟进中出现相关提示（如：此房已售、不售，此房已租、不租等）后，房源人应及时核实情况。如跟进属实，则立即将该房源撤单处理。 、经纪人应及时清理自己的垃圾房源。有效房源出现相关提示达到2天，房源人既未在系统中更改房源状态，也没有跟进核实的详细情况，则对该房源人实施罚款50元/条，并由房源人马上跟进落实。5、虚假房源:(1)、确认5、为重复或垃圾的房源，均属于虚假房源。(2)、公司ERP系统中的房源信息有以下任一情况，均可界定为虚假房源。、无论何种原因导致无法带客户看房，在两周内超过三次的；、物业地址、面积、楼层、配套设施与实际情况不符的房源信息；、所在地段与实际情况偏差较大（房源信息与房源的实际位置相差超过1.5公里）的房源信息；(3)、如经理、区域经理、店长、人事部发现虚假房源录入者，直接处罚当事人50元/条，严重者公司予以开除或辞退处理。6、人事变动房源处理:(1)、两种情形的人事变动涉及房源的转出、经纪人在公司内职位变动，不在本公司从事经纪人岗位工作、经纪人离职，不在在本公司工作、经纪人在区域、分部间调动，房源归属6、不变。(2)、人事变动后房源的处理店长将该经纪人的全部房源转为公盘，暂存店长名下，在24小时内分配给店面其他经纪人，通知接管理经纪人。经纪人接管后履行房源权人所有的责任，享受相应的权益，店长名下不得有房源存放超过48小时。(3)、经纪人调岗或离职，在异动之前已成交的，按公司规定提成；异动前未成交的，则不再享有该房源提成。(4)、经纪人在区域、连锁店间调动，房源归属不变。成交后经纪人享有佣金计提，业绩计入经纪人原所在连锁店。(5)、人员休假房源的处理经纪人休假休息10天（按实际离岗时间或是请假条为准），房、客源由店长在48小时内分配给本店其它经纪人，若店长未在48小时内及时分配，处罚100每次。7、 2、房源的跟进和维护 1、房源的维护:、房源信息录入ERP系统后，经纪人必须在24小时内预约房主空看或带看,并对房源信息（小区名称及具体地址,面积,楼层,套型,朝向,价格等）即时审核、补充完善，不照办的发现一次罚款50元。、其他经纪人空看、带看或与房主电话沟通时,如果发现房源信息发生变化,经纪人必须进行真实反馈（跟进）。 不照办的发现一次罚款50元。、经纪人在维护房源过程中,如果发现房东联系方式更改或信息有变动，门店必须对房源信息进行补充或修改。不照办的发现一次罚款50元。、各店面每月15号，必须对店面所有的房源信息进行回访。不照办的发现一次处罚店长100元2、房源的跟进:、跟进要求:每位业8、务员在工作日每日必须50条有效跟进。缺一条罚款20元，单次200元封顶，由人事部每天检查。、电话跟进:填写的跟进内容包括:查看房源信息；查看电话是否空号；房屋议价；探询底价；价格是否有浮动等3、客户归属及客源信息管理:1、客户归属:(1)、新客户来访，归当值经纪人所有，来访客户在客户登记表或房源信息登记表上登记姓名及联系电话则为有效登记或房源基本信息。经纪人在接待完有效客户后，应该即时登记在自己的客户登记本上，并进行跟踪。(2)、 客户跟踪期为30天，如果超过跟踪期，客户再次来访，被其他经纪人接待，则前面接待过的经纪人视为放弃。(3)、连续跟踪期为成交后3天内。在此期间，如跟踪查明客户已在其他9、经纪人手上成交，且属于跟踪期的，则业绩算首次接待经纪人的业绩。如客户与其他经纪人签单，成交三天后原始接待者还不知道，客户及相应提成归其他经纪人所有。(4)、老客户介绍新客户来访时，该新客户归其所介绍人的原始成交接待者所有。(5)、如因经纪人态度原因，遭客户(业主)投诉，客户(业主)中途主动要求更换接待人，由店长重新分配该客户，安排其他人员接待，客户及相应提成为接手人所有。 (6)、接待过程中如其它经纪人有疑义，不得上前打扰。事后以客户登记为准，如发现该经纪人刻意隐瞒，则扣罚该经纪人100元，并让出此客户，如有成交的业绩对半分。2、客户信息管理:客源实行公盘制，所有的客源大家都能查看、回访、跟进10、。客源信息须在12小时内录入到ERP系统里，如未及时录入到ERP系统的罚款50元/次，累计不录入的视情况予以重罚。公司以暗访形式进行抽查，如发现有客需未及时录入的予以重罚并通报。带看后需在房源跟进里填写相应的“带看后反馈”，经纪人的实际带看量统计将以跟进里“带看后反馈”为准。四、佣金分配1、计提范围:房源只参与按公司收取的中介费分配，不参与其它如贷款、垫资等获益的分配。2、时间标准：公司确认成交时间依据首先为连锁店成交战报发送时间，其次为合同签订时间。3、计提比例 计提比例计提角色房源人实勘人钥匙人成交人计提比例25%2%3%70%(1)、实勘:包括4张室内图+1张室内自拍图+1张外景图，所有11、图片必须无水印。如图片缺失或有水印则不计提。(2)、如无实勘图、钥匙人，则相对应比例佣金分成计入房源人所有，相对应业绩计入成交店。(3)、如有实勘图和钥匙人，但已离职，则相对应佣金分成计成归公司所有，相对应业绩计入成交店。(4)、买卖房源在成交日前15日内ERP系统没有房源人跟进记录，则房源人不计提房源分成，计入成交人所有，相对应业绩计入成交店；如租赁成交房源在成交日前7天内ERP系统没有房源人跟进记录，则房源人不计提房源分成，计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。(5)、买卖房源成交，如登记房源核心信息不准确，则房源人不分成，计提给成交人；租赁房源成交，以先录入人为准，如核心信息不准确，房源12、分成扣除10%归成交人。(6)、如房源人休假415天，须在请假条上注明：房源维护人姓名。维护人维护期内在ERP系统中必须有维护房源的跟进记录，如维护房源成交，房源分成计入维护人所有，相对应业绩计入房源店；若未有维护跟进记录，则房源分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。(7)、如出现房源人已离职且未分配所属人的房源，成交后相关佣金分成计入成交人所有，相对应业绩计入成交店。4、房源成交违规的处理(1)、所有在公司成交的房源均应为ERP系统中现有的房源，否则此单不计所有业绩和提成。外接代办过户/贷款除外。(2)、如新获房源未在第一时间录入ERP系统，视为窝盘。如录入时间在成交时间之后，未经区域经13、理签字认证，均视为成交店和成交人窝盘。对当事经纪人罚款100元，店长连带责任罚款200元，区域经理连带责任罚款300元，情节严重者给予直接辞退处理。外接代办过户/贷款除外。(3)、如公司任何员工通过利用公司资源私自成交，一经发现直接辞退，扣除当事人当月全部工资（含提成），如因其成交给公司名誉或经济上造成的损失追究其法律责任。五、毁单和恶意切单1、毁单:如发现背后向客户恶意诋毁公司，诋毁公司的领导层，诋毁公司的制度，诋毁公司的服务，诋毁公司的经纪人，恶意诋毁房源，恶意竞价压低成交价格，或恶意的夸高价格造成毁单的，恐吓客户的，一经发现扣罚500元，情节严重者，扣发当月工资和提成，并立即开除。2、恶14、意切单(1)、在经纪人接待客户时，若未向其他经纪人提出协助的请求，其他经纪人不允许上前为客户讲解和递名片，违者处罚200元每次，除非客户要求换人。(2)、已经签约的客户要求续约时，原先接待的业务员优先接待，恶意切单的业绩归原先经纪人，并处罚款200每次，当众向被切的经纪人道歉。(3)、已经签约的客户中途要求改合约，调换房子的，原先接待的业务员优先接待，恶意切单的业绩归原先业务员，并处罚款200每次，当众向被切的经纪人道歉。(4)、向正在接触经纪人的客户恶意报低价切户的，恶意切单的业绩归接待经纪人，并处罚款200每次，当众向被切的经纪人道歉。(5)、冒充经纪人恶意切户的，恶意切单的业绩归原先业务员，并处罚款200每次，当众向被切的经纪人道歉。(6)、恶意蹲守抢先与正在接触经纪人的客户签约的，恶意切单的业绩归原先业务员，并处罚款200每次，当众向被切的经纪人道歉。