1、物业管理有限公司内部管理制度及考核办法编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一项 基础管理111健全的内部管理规章制度、工作标准及考核办法1111管理服务工作程序及岗位职责11111物业管理工作流程11112管理处组织架构11113管理处管理人员分工情况11114管理处主任岗位职责11115综合管理部工作职责11116综合管理部主管岗位职责11117管理员岗位职责11118文员（资料员）岗位职责11119社区文化管理员岗位职员111110会所管理员岗位职责111111健身房管理员岗位职责111112收款室主办人员岗位职2、责及工作范围111113工程维修部工作职责111114工程维修部工作管理规定111115工程维修部主管岗位职责111116管理处保安部工作职责111117管理处清洁部工作职责111118员工行为规范111119员工职业道德规范111120管理处服务工作管理规定111121参观接待制度111122考勤制度111123例会制度111124档案室管理规定111125办公用品管理制度111126电话管理规定111127电脑、打印机的使用管理规定111128复印机管理制度111129管理处巡楼制度111130员工宿舍管理规定1112质量保证制度11121xx物业ISO9002质量方针11122质量目标13、1123质量手册过程控制11124内部质量审核控制程序11125服务工作信息反馈控制程序1113收费管理制度11131物业管理费用的收取程序11132物业管理费用的收取标准11133收费通知单11134催款通知单1114财务制度11141财务组织机构及职责范围11142财务公开制度11143货币资金管理制度11144票据管理制度11145成本费用管理制度11146费用报销及单据传递程序11147关于对材料物资计划采购的规定11148资产管理规定11149费用报销、审批及单据传递流程物业管理工作流程督察违章装修装修、验收搬迁入住银行开户、有线电视、煤气建立各类档案社 区 文 化房 屋 综 合 管4、 理房屋及公用设施养护清 洁 保 洁绿 化 养 护安 全 交 通 管 理建 立 管 理 档 案消 防 设 备 养 护车 辆 管 理电 梯 管 理订立规章制度拟制管理方案队伍组织培训资 料 准 备与协作单位建立联系联系物业接管与接收住户办理入住手续住户验房交钥匙装修项目和资证审核管理处管理人员分工情况姓 名性 别职 务工 作 范 围主任主持小区全面工作副主任水电、维修、环境、消防、装修审批、外观立面控制综合管理部主管办公室、装修管理、制度建立、业主接待、社区文化、房屋管理文员（资料员）文件收发、资料管理、业主接待、社区文化活动、业主入伙接待房管员1业主入伙接待、外观立面控制、投诉和回访处理、催缴5、管理费房管员2钥匙管理、业主入伙接待、外观立面控制、投诉接待和回访、催缴管理费、装修稽查维修部主管小区机电设备、设施、房屋保养维修管理保安部队长小区治安安全管理、消防和车辆管理环境部主管小区绿化环境管理收款主办收费、出入证发放会所主管经营管理、日常事务、社区文化活动主任主持小区全面工作管理处主任岗位职责1、 领导全管理处员工完成公司下达的责任目标。2、 对管理处的收支情况负责。3、 对管理处的整体服务质量、安全生产负责。4、 对管理处的内部运作负责。5、 负责管理处不合格服务的纠正，预防措施和跟踪验证。6、 对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处副主任以下的管理人员任免有建议权。7、 对管理6、处员工的聘用、调动和辞退有建议权，对定编范围内临时工的招收有决定权。8、 对管理处员工进行考核，并据实进行奖罚。9、 组织管理处的月检工作。10、 根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。11、 根据国家、市及公司的决定并批准管理处的管理制度。综合管理部工作职责1、 负责接待业主（住户）和来访客人，对业主（住户）的投诉要耐心听取，耐心解释，并在顾客投诉/请求记录表作好记录，及时处理，不在本部门范围内的要及时填写投诉处理表交相关部门处理，并跟踪处理结果。2、 负责业主的入伙接待及相关手续的办理。3、 负责本物业小区的房屋本体控制、外观维护、公用设施及小区的巡查。4、 负责为业主（住户）报修7、的处理。5、 负责商户的装修初审、监管、验收，并对违章行为进行处理。6、 负责协调各部门的工作。7、 负责物业小区的社区文化活动，加强精神文明建设。8、 负责管理费及其它各项费用的催缴。9、 负责对管理处各项工作进行每天巡查。10、 负责对服务进行统计、分析并提出整改方案。11、 负责管理处日常行政事务及对外协调工作。12、 负责向业主（住户）传达国家方针政策，及时传达政府和公司的各项通知规定，配合公安、居委会做好人口管理和计生工作。13、 负责管理处文件的起草和文件资料的保管及文件资料的打印。14、 负责组织对业主（住户）进行回访以及业主（住户）的请求处理，及时填写在回访记录。15、 负责对8、空置房的管理。综合管理部主管岗位职责1、 负责接待业主（住户）和来访客人，对业主（住户）的投诉耐心听取，耐心解释，并在顾客投诉/请求记录表上予以记录。在本部门范围内的及时处理，不在本部门范围内的要及时填写投诉处理表交相关部门处理，并跟踪处理结果。2、 负责业主（住户）的入伙接待及相关手续的办理。3、 负责业主（住户）的报修处理。4、 负责物业小区的房屋本体控制、公用设施及小区的巡查，及时填写（综合管理部）日巡查表。5、 负责业主（住户）的装修初审、监管、验收，并对违章行为进行处理。6、 负责协调各部门的工作。7、 负责小区的社区文化活动，加强精神文明建设。8、 负责管理费及其它各项费用的催缴。9、9、 负责对服务质量进行统计，分析并提出整改方案。10、 负责管理处日常行政事务及对外协调工作。11、 负责向业主（住户）传达国家方针政策，及时传达政府和公司的各项通知规定，配合公安、居委会做好人口管理和计生工作。12、 负责对管理处各项工作进行每天巡查。13、 负责有关车辆（如住户专车等）的管理。14、 负责组织对业主（住户）进行回访以及业主（住户）的请求处理，及时填写回访记录。15、 负责对空置房的管理。16、 负责对食堂的卫生、饭菜质量、服务质量等事务的监管。管理员岗位职责1、 熟悉管理处的各项制度，收费标准及其构成，熟悉小区楼宇结构、排列、住户的种类、数量、居住情况。2、 热情接待业主10、（住户）和来访客人。对住户反映或投诉的问题要耐心解释，及时填写投诉处理表、业主（住户）请求处理记录交综合管理部主管并跟踪处理，给业主（住户）一个满意的结果。3、 坚持定期与不定期监督和检查房屋的装修，及小区主要现场监控，发现违章及时采取措施纠正，并在综合管理部日巡查表上予以记录，及时下发整改通知书。4、 负责小区的公共钥匙和来入伙业主（住户）的发放工作，做好发放登记手续，填写钥匙发放登记表、钥匙借还登记表确保钥匙管理有秩、清楚。5、 加强装修检查、巡查及时处理违章，对装修纠察及相关部门反馈或投诉问题及时采取有关措施，报主管确保处理到位。6、 具体负责小区业主（住户）入伙接待工作及相关手续的办理11、，确保业主（住户）档案齐全，定期向资料员（文员）查询档案情况，如有缺漏应及时健全。7、 定期开展访问回访活动，征求业主（住户）意见和建议。归纳总结业主（住户）意见，并向主管报告。8、 定期或不定期巡视小区，填写（综合管理部）日巡查表。9、 对于拖欠或迟交管理费的业主（住户），要分析原因，耐心做好说服工作。使管理处收缴率达到目的指标。10、 向业主（住户）宣传国家方针政策，及时传达政府和公司的各项通知规定，配合公安居委会做好人口管理和计生工作。11、 负责对空置房的管理。12、 完成主任或主管交代其他任务。文员（资料员）岗位职责1、 负责管理处文件的打印、收发、归档、保存。负责管理部各职能部门的12、报告的报批、报送，确保管理处与公司的政令畅通。2、 负责管理处全体员工的考勤、监督检查、汇总统计、负责管理处员工人事手续及资料的保存管理。3、 负责管理处办公用品、低值易耗品报批、发放并做好登记手续。4、 负责管理处办公设备（复印机、传真机、电话）管理。5、 负责管理处的社区文化宣传工作，并组织具体实施。6、 负责业主（住户）档案管理，协同管理员对业主档案进行归档、统计、保存并应工作需要及时调阅有关业主（住户）情况。7、 负责办理装修工出入证手续及归档、保存工作。8、 负责员工宿舍的服务及管理处日常行政工作。9、 向业主（住户）宣传国家的方针政策，及时传达政府和公司的各项通知、规定。配合公安、13、居委会做好人口管理和计生工作。社区文化管理员岗位职责1、 熟悉小区楼宇、公用设施、配套设施、业主情况，掌握有关住宅区管理的法规、政策，对业主、访客提出的有关问题，能够准确、正确的回答。2、 不断学习和掌握各种专业知识和技能。具备生活百科常识，有能力开展管理方案中所提到的各种便民服务。3、 加强宣传，对内，向住户宣传物业管理法规、政策、住户应注意事项、管理处的管理服务项目和措施；对外，向社会宣传管理处的管理服务项目和措施，树立小区的双文明形象。4、 加强与业主（住户）的联系，满足业主（住户）的各种合理要求，争取业主（住户）和社会各界对管理处工作的支持和谅解。5、 加强与住宅局、区房管局、居委会、14、派出所、供水、供电、银行、学校、通讯、火车站、机场等部门的联系，为开展各种管理、服务提供良好的条件。6、 活跃小区气氛，根据业主（住户）特点，组织各种居民聚会和文化、体育、娱乐等活动。7、 努力塑造小区环境艺术形象，构思雕塑、绘画、标语等直观宣传标志；拟写宣传文稿，教育业主（住户）爱护小区、清洁小区、绿化和美化小区，联合防盗、防匪、防火、共同维护本区交通秩序和治安环境。8、 负责记录本小区历次大事记及各种活动，使用笔录、摄像、摄影等现代手段，将小区的创立直以永远历史装入档案备查。9、 负责接待安排上级主管部门和同业人士的检查、指导、来访、参观等事宜。10、 完成管理处主任交代的其他任务。会所管15、理员岗位职责1、 服从管理处主任和主管的领导，听从调配。2、 负责会所内卫生环境、水电正常秩序，保障会所设施正常运行。3、 负责各娱乐场内房门钥匙的管理，按时开启会所大门。4、 对会所内各承包服务网点进行管理和监督。5、 接待住户反映情况、投诉、咨询和住户提出的问题。健身房管理员岗位职责1、 正点开放健身房。2、 负责健身房内的清洁卫生。3、 对健身人员有礼貌、有热情。4、 认真做好健身人员的登记。5、 熟练和掌握健身器材的正确使用。6、 健身器如有故障，应立即通知通知工程维修部修理。7、 认真保管好健身人员寄存的物品。8、 开放完毕关好电灯、空调，锁好门窗。收款室主办人员岗位职责及工作范围一16、 职责1、 按国家及公司规定的收费标准收取管理处各项费用。2、 严格执行公司现金管理制度的规定，当日现金收款必须全额存入银行，严禁直接用收入补充备用金，支付开支的坐支行为。3、 每天编制收款日报表，并在次日上报公司财务部。4、 按公司备用金管理制度规定的使用范围、权限，对管理处备用金进行管理和使用。5、 熟悉电脑使用收费软件系统，做好业主、住户水、电及管理费的收缴工作。6、 及时提供住户每月应收、已收与未收款清单等有关统计报表，以配合会计核算及管理处组织催收工作。7、 负责填开管理处材料领用单。8、 负责管理处仓库月末盘点。9、 负责管理处资产清点及登记。二、 工作范围1、 全面负责管理处各17、项费用的现金收缴工作。如：装修押金、停车场收入、维修费、租金等。2、 负责业主档案资料，应收管理费，水电费各项收费的电脑输入工作，每月打印并派发通知单给住户。3、 与扣款银行联系，负责每月送盘及回盘，做好各项物业收费的托收工作。4、 根据综合管理部的装修审批发放装修卡，装修完工验收后，负责回收证件及装修押金的申请。5、 向公司财务部传递管理处日常各种符合手续的报销单据。6、 负责出售住户专车乘车卡。工程维修部工作职责1、 负责管理处范围内供配电、给排水等公用设施（设施）的运行、保养、检查、维修。2、 负责对管理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监管。3、 负责管理处范围内电梯、空调18、的运行操作。4、 负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购。5、 负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参予大、中修计划实施。6、 负责外委维修的联系工作。7、 负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的收集、建立、整理，交综合管理部保管。8、 负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。9、 负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。10、 负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。11、 负责所有机电设备台账的建立，并及时交综合管理部保管。12、 负责对所申购物品的检查。13、 负责对装修用水、电的监督管理。14、 负责为业主（住户）提供维修服务。工程维修部工作19、管理规定为保障各管理处范围内所有公用设备能安全经济可靠运行，提高设备的完好率和使用率，确保房屋公用设施整体结构完整，及时服务好用户，特制定本规定：一、 工程维修人员必须有严明的纪委性和高度责任感，严格遵守公司的各项规章制度。二、 上班不准迟到早退，着装整齐清洁，工牌佩戴端正醒目，保持良好的精神面貌，不准留长发长胡。三、 坚守工作岗位，不准串岗、脱岗，不准闲坐聊天，不准睡觉和酒后上班，不准用对讲机交谈与工作无关的内容，当班不准接打私人电话。四、 上班不准带无关人员进入设备区、值班房。五、 顶班、请假、调休应按规定报批，否则视为旷工。六、 按时交接班，交接班时设备保持完好，工具齐全，记录清楚，交接20、清楚，不遗留问题。七、 服从工作安排，对下达的工作任务要按时完成，不准找理由一推了之。八、 不准私自向用户收取维修费用，不准私自承接或变相承接装修工程，不准故意刁难、推诿、搪塞用户。九、 工作热忱，待人礼貌，敬业守纪，不准有骂人、打架的行为发生。十、 工作人员因玩忽职守，严重违反安全操作规程，造成设备损坏的，按设备价赔偿，情节严重者交司法机关处理。十一、 加强设备巡视，对设备存在的重大缺陷或隐患，应及时处理，凡因工作责任心不强，造成损失或设备损坏的将从重处罚。十二、 领取维修材料应按规定先填单，审批后方可领用，严禁私自使用工程维修材料或送人。十三、 保持设备及房间环境卫生，开关、仪表、控制柜无21、灰尘，设备油漆完好。十四、 违反有关规定，按员工违纪处罚条例执行。工程维修部主管岗位职责1、 负责组织对机电设备、公共设施、日常运行、保养和维修工作安排与工程质量跟踪。2、 负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织本部门员工参与实施。3、 负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及检查、监督。4、 负责本部门物品采购计划的汇总。5、 负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。6、 负责外委维修的联系工作。7、 负责指导建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，做到设备档案齐全。8、 参与工程接管与验收，监控二次装修质量。9、 督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保22、养记录。10、 组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新的施工与质量验收。11、 负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识。12、 负责对工程维修部员工的检查、考评。13、 负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正。14、 负责组织对申购物品的检查。15、 负责指导对分包方的监管。16、 负责贯彻落实公司制定的各项规章制度的实施。17、 负责对工程维修部各岗位人员工作的日检、周检及月检的组织。18、 完成管理处主任交待的其它工作。管理处保安部工作职责一、 负责整个物业小区内的治安保卫、消防管理、车辆管理，维护正常的工作、生活秩序。二、 遵纪守法和遵守公司的各项规23、章制度，保持高度的纪律性、纯洁性、文明服务、严格执法、争创一流。三、 根据国家有关法规及公司的有关规定制订工作计划，具体落实岗位责任。四、 协助管理处各部门搞好小区内各项规章制度的落实，强化管理，美化环境。五、 对事件、事故进行调查、处理。六、 落实消防措施，认真做好小区内的防火工作。七、 配合公安机关，做好辖区内法制法规的宣传工作，确保“四防”（防抢、防盗、防火、防灾）的落实，力争万无一失。八、 高质量完成上级交办的其他任务。管理处清洁部工作职责一、 负责辖区的日常清扫保洁。二、 负责辖区的环境消杀工作。三、 负责辖区内的定期清洁作业（如洗地、打蜡、抛光等需要隔一定时间进行的清洁作业）。四、24、 负责辖区内垃圾转运，并监督垃圾清运服务质量。五、 负责协助管理处各部门消除物业小区内脏、乱、差等影响环境卫生的因素。六、 负责辖区内的绿化管理。七、 向业主（住户）宣传清洁卫生管理规定、制止和纠正违章行为。八、 负责完成管理处临时交付的工作任务。员工行为规范为了创造文明祥和，秩序井然的工作环境，树立良好的企业形象，要求全体员工在管理、服务过程中，严格按照以下内容去执行，以确保公司取得最佳社会效益和经济效益。一、 员工守则1、 遵守国家政策法令、法规，遵守XX市市民行为道德规范，遵守本公司的一切规章制度。2、 按照公司的要求接受各类专业培训。3、 服从领导，听从指挥，团结同事，互帮互助，按时按25、质完成各项工作任务。4、 严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。5、 讲究社会公德及职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。6、 爱护公物及公司设施，自觉维护和保持环境卫生。7、 勤俭办公、节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。8、 仪容整洁，精神饱满，待人热情文明用语。9、 关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。10、 不在办公室、作业场所等禁烟场所吸烟。二、 工作态度1、 服从领导不拍不扣地服从上级的工作安排和调配2、 严于职守坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗3、 正直诚实对上级领导、同事和业主（住户）要以诚相待，不得阳26、奉阴违4、 团结协作各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难5、 勤勉高效发扬勤奋踏实的精神，优质高效的完成所负担的工作三、 服务态度1、 礼貌这是员工对业主（住户）和同事最基本的态度，在任何时刻均应使用礼貌用语，“请”字当头，“谢”不离口。2、 乐观以乐观的态度接待业主（住户）。3、 友善应以以笑来迎接业主（住户）及与同事相处。4、 热情尽可能为同事和业主（住户）提供方便，热情服务。5、 耐心对业主（住户）的要求认真、耐心地聆听并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。6、 平等视同仁地对待所有业主（住户），不能有贫富之分，厚此薄彼员工职业道德规范为树立“真诚、敬业、求实、创新”的企业27、精神，规范各项物业管理服务工作，为业主（住户）提供优质服务，特制定员工职业道德规范。一、 模范遵守XX市民行为道德规范，遵守的各项规章制度，切实履行职责。二、 仪表端庄。全体工作人员在当值时间内，必须着工装，佩带工作证。保安员衣、帽、警徽、武装带、警棍、对讲机装备齐全，佩带规范。三、 使用文明语言。接待访客、服务业主（住户）使用文明语言，做到说话“请”字当头，“谢”不离口。四、 热情主动。接待业主（住户）过程中做到“三个一样”。对待生人熟人一个样，大人小孩一个样，忙时闲时一个样。五、 忠诚勤恳、实事求是、捡金不昧、保守机密。六、 进出业主（住户）家中不拿一针一线，服务业主（住户）不得索取报酬、28、小费和收取礼物。七、 所有员工都必须耐心听取业主（住户）的投诉，任何情况下都不得与之争辩。八、 敢于同一切违章行为、违纪、违法行为作斗争，突发事件时，挺身而出，见义勇为，保护住户的生命财产和集体利益。管理处服务工作管理规定为树立良好形象，加强对外服务管理，提高服务质量，特制定以下对外服务工作管理规定：一、对外服务工作人员严格遵守员工行为规范，以良好的精神面貌和优异的服务态度对待服务工作。二、上班必须先到管理处报到，然后外出工作。工作结束后，必须及时到管理处签到。上班时间必须佩带工作证，以便接受业主（住户）监督。三、进入业主（住户）房间服务需先敲门或按门铃，敲门力度应适当，鸣铃时间每次不得超过229、分钟，每按一次应有不少于5秒钟的间隔时间。四、根据业主（住户）的要求，按质、按量、按时完成服务工作，保证客户满意。五、对外服务人员不得借工作之便使用业主（住户）家的娱乐及生活设施。六、对外服务人员不得将与工作无关人员带进业主（住户）家中。七、对外服务人员不得随意与他人谈论业主（住户）家庭情况。八、自爱、自尊，不得与业主（住户）有不正当关系，不得在服务对象房内无故停留，工作完毕后应立即离开。九、若业主（住户）有特殊情况需要服务人员加班，必须先通知管理处主任，经批准同意，并安排高速好其他业主（住户）服务时间后，方能进行。十、管理处将不定期进行工作检查，听取业主（住户）反映，如业主（住户）多次反映工30、作人员不能胜任，管理处将对该人员进行处理。十一、工作人员若损坏业主（住户）财物，应照价赔偿，并视情形对责任人进行处罚。十二、不准接受业主（住户）小费，如业主坚持付给而无法推脱，收下的小费一律上交管理处，私自收起小费隐匿不上交者，一经发现，将扣发当月工资，情节严重者作辞退处理。十三、严禁向业主（住户）索取财物，严禁偷盗行为，如有违反者，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。参观接待制度为使接待工作有章可循、有条不紊、对同行、业务关系单位部门来访、参观特制定本制度。一、 管理处工作人员接到要求参观的住处后，应问清情况，做好记录，并报主任审批；批准后，由综合管理部根据主任审批意见，通31、知有关部门人员作好接待准备工作。二、 集团公司组成参观团体，由有关部门领导接待陪同。需根据集团领导要求布置欢迎牌、设贵宾签到处，备茶、水、糖果、烟等及其他物品，并做好摄制安排。三、 陪同参观人员应做好迎送工作及参观活动中的引导工作，并向来访客人做有关公司业务的宣传，回答来宾的提问。四、 在客人参观期间，管理处工作人员应注意公司文件资料的保密工作，不得随意将公司资料提供给客人翻阅、复印或带走。客人在参观期间，未经允许不得摄影、摄像。五、 确因业务需要，管理人员应征得参观审批人同意后，方可让客人摄像、摄影或查阅、复印、带走公司资料。六、 各部门接待人员应热情、有礼地做好接待工作。考勤制度实行上下班32、打卡记时制，全体员工上下班必须打卡。一、 员工上下班必须由本人打卡。若发现替人打卡，代打卡者与被代打卡者均扣发当日工资。二、 严禁上午下班时边打上午和下午上班卡，下午上班打卡时间限定在1：001：30之间。三、 因工作需要加班的员工，在规定的下班时间可不必打下班卡，待加班完毕后才予打下班卡。四、 公司员工因公或其它原因在上班时间外出，必须填写公务外出单并经部门负责人或管理处主任批准同意，交综合管理部后方可离开，否则以旷工或早退处理；各部门负责人的的公务外出单直接交综合管理部。五、 上、下班忘记打卡者，必须于次日由部门负责人签卡，但上下班忘记打卡限三次。部门负责人由管理处主任签卡。六、 打卡时间33、由综合管理部派人偕同保安员监督，并定期和不定期抽查。七、 每月最后一天综合部收回考勤卡后，任何人不得以任何理由取走再签卡。八、 为便于随时抽查，考勤卡在规定地点统一存放，不得私自保管和不按指定的地方放置。九、 加班打卡：1、 部门主管（含）级以上员工不享受平时加班工资，其他员工享受平时及节假日加班工资，加班工资按公司有关规定发放。2、 确因工作需要加班者，必须事先填写加班申请单，并经部门主管批准同意。特殊情况（如突发事件等）产生的加班，须事后补填加班单。加班单必须在事后次日交综合管理部，否则不予认可。3、 综合管理部凭加班打卡记录和加班申请单计算员工加班工资。例会制度根据工作需要，及时反映存在34、的问题，每周召开一次由管理处领导主持的例会。一、 参加例会人员由各部门主管和主办人员。二、 例会时间由各管理处根据实际情况确定，公司不作统一规定。若临时变动以管理处主任通知时间为准。参加例会人员无特殊情况必须到会。三、 例会内容由综合管理部文员记录和存档。重要内容必须以会议纪要发放。四、 例会内容由各部门主管进行本周工作总结及下周工作安排计划的汇报，工作中存在的问题在会中提出经审定后必须在规定时间内完成。五、 例会内容由各部门主管及时向部门员工传达，并根据部门实际情况安排各岗位员工的任务，确保任务完成。六、 各部门主管例会后须将下周工作安排计划在规定时间交到综合管理部，以便直接配合完成工作目标35、。七、 例会中所有参会人员的手机、BB机调为静音状态，若有急事需打电话，须经同意后方可离开。档案室管理规定一、 归档制度1、 归档范围公司在物业管理服务、内部各项管理工作中形成的各种文字、图表、帐册、模型、样品、实物、照片、影片、录音、录像、磁盘，光盘等材料。2、 归档要求归档文件应原件（特别情况下可用复印件代替），要完整、准确、系统、各种签证手续完备，字迹清晰。3、 归档时间：输完毕后，应立即归档。4、 归档份数：各类文件材料一般归档一式一份。5、 文件材料的归档，必须办理移交手续，由档案室填写一式二份归档文件登记表，按登记表清点材料，移交双方签字后，各存一份，以备查考。二、保管制度1、 归36、档的文件材料，应保持文件材料之间的历史联系，进行科学分类、立卷和编目、编号。2、 存放档案要有专用柜架。档案上架时，应按照类别和保管单位的次序，自左向右，自上而下地排列。3、 定期对库存档案进行清进核对，做到帐物相符。4、 档案室应有防火、防盗、防光、防尘、防有害气体、防有害生物等防护措施。5、 档案室保持适当的温度、湿度，一般温度保持在1424摄氏度，相对湿度保持4560%的规定范围内。6、 档案的移出、外借必须履行登记手续，借出的档案查阅后须尽快归还。归还档案应放原处。7、 公司对档案进行定期或不定期的检查，如存在管理混乱、档案破损或遗失现象，可视情况分别对管理人员处以批评、罚款、直至辞退37、处理。三、档案借阅、复印程序提出申请有关领导批准档案室办理手续使用档案归还档案室具体要求：1、 借阅、复印档案应先批准，再办理登记手续；2、 要爱护档案，不得丢失；3、 借阅、复印人不得将档案随意拆散、涂改、抽调、剪裁档案；4、 借阅、复印人不得将档案随意传看，携带外出（除工作外），以防丢失、泄密；5、 办理完毕，应立即归还，如有差错，应追究当事者责任；6、 调离本公司的员工，必须将所借档案材料还清后，方可办理调离手续。办公用品管理制度为合理有效地使用办公用品，控制办公费用，持制定管理处办公用品管理规定。一、 此处办公用品系指价值在200元以下易耗品，办理公务所需的文具类及其他用品。二、 各部38、门每月底根据各自部门使用状况上报办公用品计划，由综合管理部文员统一汇总报公司。三、 综合管理部文员负责办公用品的领用登记。四、 员工领用办公用品须填写材料领用单，经部门负责人签字后，在综合管理部领取。五、 任何部门或个人不得擅自购买办公用品，否则综合管理部不予登记，财务部不予报销。六、 下列物品限量领用：1、 计算器：限财务人员和主任领用；2、 笔记本领用：领用须注明用途；3、 圆球笔、铅笔：每人每月限领壹支；4、 涂改液：仅限财务和综合部各壹支。电话管理规定为保持业主（住户）与管理处间的联系通畅，以便提供高效、优质的服务。特对管理处办公电话作如下规定：1、 管理处电话属办公之用品，除正常的办39、公联系和业主（住户）急用外，原则上不对外借用，不开通长途，严禁打声讯电话，一经发现，每次罚款50元。办公时间原则禁止打私人电话，确实需要，通话时间应简明扼要，时间控制在3分钟之内。2、 为便于业主（住户）联系，管理处工作人员在使用电话时，尽量做到长话短说。3、 电话铃响三遍之内，工作人员必须提起电话听筒（不得使用免提键）使用规范语言，如“您好！XX管理处”，接听完毕后，礼貌道声“谢谢，再见”。轻放话筒，不得接听电话后有力掷放话筒。4、 对业主（住户）报来的电话号码，接听人除做好记录外，不得有任何泄露之行为，违者按公司有关规定处罚。5、 业主（住户）来管理处确因有事借用电话时，通话时间不得超过三40、分钟，对业主（住户）超过时间时，管理处工作人员或值班人员应委婉规劝。6、 电话管理人三个时段，上午8：3013：30由综合管理部负责；13：3021：00由当值人员负责，如工作需暂离开，可指定（委托）其他员工代管：21：00次日8：30由保安部负责。因发生声讯话费，视电话单记录时段，按所属段当班人员责罚。如属界限难分，由相关涉及部门人员承担。复印机管理制度为确保复印机复印质量、维持管理处正常的办公秩序，对复印机管理特作如下规定：1、 复印机由综合管理部指定人员管理，未经综合部许可，其他部门人员严禁开机操作。2、 复印纸张由综合管理部根据管理处工作量和公司办公用品定额领取，由综合部管理部门发放。41、使用复印纸就应本着节俭原则。部门复印在20张/份以下的由综合管理部负责并办理登记手续；20张/份以上须主任签字方可复印并予以登记。私人资料原则上不得复印。3、 每月底核算复印数量交由综合管理部统计各部门复印数量，以此核算部门成本费用，综合财务复印费收据，做到收支平衡，略有盈余。4、 对于业主（住户）和装修队复印资料，一律采取投币收费方式。A4纸每张伍角；A3纸每张壹元。每周末定期会同财务结算，由收款员开具收据。5、 为防止人为损坏，避免其他机器事故。每一次复印100张，应让复印机待机10分钟。综合管理部结合每月复印登记和财务收据，保持用纸数量和复印数量大本平衡。6、 如有违反管理规定者，经综合42、管理部指正仍不听劝告，由管理处扣发当月工资1050元，造成损坏的，照价赔偿。7、 因复印机管理人员失职损坏的，由管理处按公司规定处理。8、 复印机管理人员每日对复印机的运行情况进行不少于一次的检查。发现问题及时排除。无法排除时应及时通知专业维修公司进行维修。对处于保修期内的复印机应通知专业维修公司进行保养。管理处巡楼制度1、目的确保小区正常生活环境和秩序，及时查处和排除小区各部位管理的隐患。2、职责综合管理部管理员和保安部共同进行楼宇巡检。3、内容31巡视各栋楼层的清洁卫生，督促清洁工做好业主（住户）和装修人员的垃圾疏散工作；32检查各栋楼宇公共走廊的消防栓、上下水管道是否泄漏，走廊灯、触摸延43、时开关、玻璃窗、铁栅门、电话门铃等公共设施是否完好、正常，如有损坏，记录、查明原因及时修理；33对游逛在楼层及小区内的闲杂人员和可疑的人和物，对可疑的声、光、异味，要及时查明原因；34巡查各栋楼层的装修人员是否办理装修申请，是否佩戴出入证，是否违反装修规定及装修垃圾的清理工作；35控制各楼层的装修人员不准到处乱窜，废弃物不能到处乱扔，不能在楼层内起哄、赌博、酿酒和其它影响业主（住户）起居的行为，禁止装修人员打赤膊及其它不雅的行为；36监督装修人员严格遵守管理处规定的装修工作时间，在不影响其他业主或业主（住户）的前提下，才允许其装修，否则强行停止其工作；37对每日管理处开出的维修申请单内容进行督44、促、核实，争取当日的事项当日落实；38巡楼时，对业主或业主（住户）投诉的问题，礼貌进行回复。对能及时为业主（住户）解决的问题应及时安排人员进行处理完善，对不能及时处理的问题，做好记录上报主管处理；39相关保安员加强巡视提高警惕，把治安事故降到最低限度，更好地为业主（住户）服务；310各栋楼层是否存有火灾及治安事故隐患，并及时采取措施防患于未然；311在各楼层的通知栏上及时张贴或更换管理处的停水、停电通知及公司的其它通知，以便业主（住户）采取相应措施和及时办理；312每天不定时对小区的各栋楼宇进行检查巡楼不少于二次，并做好巡视记录，对比较严重的事故，应书面报告物业管理处。员工宿舍管理规定为保持员45、工宿舍有一个安静、整洁的休息环境，特定如下规章制度：一、 员工宿舍是员工休息场所，每位员工应爱护宿舍公共设施，积极参与宿舍的各项管理工作，共同维护好宿舍的生活秩序。二、 宿舍水电费、垃圾清运费等由全体员工分摊，并实行帐目公开，员工主动交费，不得无故拖延。提倡员工节约用水、用电。三、 宿舍原则上不得留宿他人，实属特殊情况需持有效证件（身份证、暂住证）方可住宿，但时间不超过一晚。四、 宿舍实行卫生值日制，值日人员需将大厅、卫生间、厨房、阳台清扫干净，并将垃圾送到楼下公共垃圾桶。五、 严禁在宿舍内存放易燃易爆、剧毒等物品，不得私自拉电线和私装电炉。六、 不得在宿舍内打麻将、赌博、阅不良书籍和音像，经46、查违者每次罚100500元。七、 为了保证员工在宿舍能较好的休息，每位员工都应加强自律，不要打闹和大声喧哗（尤其在晚间）。质量方针科学规范的管理、竭诚高效的服务，营造安全、舒适、文明的生活和工作环境。我们的质量方针是根据公司的实际情况制定的，所提出的质量标准和要求都能做到有效地贯彻执行，任何一项管理与服务工作都与文件规定的程序一致，它依据于：1）“真诚、敬业、求实、创新”的企业精神。2）以创造良好的社会效益、经济效益、环境效益为管理原则。3）建立科学的、规范的和系统的质量管理体系，依法管理。4）这行“先培训后上岗”，使每一个员工对公司质量方针和岗位工作质量要求以及顾客的需求有足够的了解，明白自47、己的工作对公司整体质量将产生影响，确保公司的信誉和使顾客满意。5）所有工作和控制都建立在以“预防为主”的基础上，以防止不合格的产生。质量目标为贯彻执行这一质量方针，本公司对业主（顾客）作出如下质量目标的承诺：1、 房屋完好率达98%以上；2、 维修及时率95%以上；3、 维修合格率100%；4、 公用设施完好率95%以上；5、 消防设备设施器材完好率98%以上；6、 火灾、刑事案件及交通事故发生率1%以下；7、 机动车辆遗失率为0；8、 清扫保洁率98%；9、 住宅小区绿化覆盖率35%以上；10、 顾客满意率达95%；为实现上述质量目标，公司依据GB/T19002：94ISO9002：94标准48、建立质量体系，对服务过程实施有效控制、评价和改进，使各项质量活动都处于受控状态。质量手册10总则公司通过制定相应文件化的程序，对影响物业管理服务质量的各个环节，尤其是物业管理服务的主要业务过程实施有效的控制，以保证物业管理服务的质量。20职责公司各部门、管理处负责对其职责范围内影响物业管理服务质量的过程实施控制。30过程的控制31公司对物业管理中的房屋管理、治安、消防、社区文化活动、设备设施管理、清洁、绿化和维修服务等主要业务过程，将采取以下有效的控制：311各部门对业务过程编写相应的书面程序、规定，明确人员的职责，管理过程程序，过程中各类异常情况的处理，涉及的服务规范及相应的作业指导书。3149、2对物业管理中政府或行业的各类物业管理法规要求，将在相关的程序文件中予以明确，并按规定要求执行。313明确各层次物业管理人员的要求，实施相应岗位知识和技能培训，确保其达到相应要求，对国家规定的特殊岗位工作人员，按国家规定参加资格考试，取得相应的从业资格，凭证上岗。314对物业管理中直接影响管理质量的设备、设施，公司将制定书面的文件，明确各类设备的维修、维护保养要求和操作规程，并按规定执行。315对物业管理中需连续监控的活动，在过程管理中明确按规定执行。32物业管理中涉及的采购、检验等支持性过程在手册相关章节中描述。40支持性程序过程控制程序物业的验收和接管程序车辆管理程序设备设施管理程序社区文50、化管理程序物业管理费用的收取程序建筑物的维护程序内部质量审核控制程序10目的通过内部质量审核，验证质量体系文件的实施效果及各项质量活动是否符合质量体系要求，确保质量体系符合性和有效性。20适用范围适用于公司内部质量体系的审核工作30引用文件31质量手册4.1732ISO9002标准4.1740职责41管理者代表负责内部质量体系审核工作的组织，确定任命审核组组长。42内审组长负责内部质量审核计划的编制和审核工作的具体实施及与受审核部门关系的协调，编写内部质量审核报告。43审核员依审核组长分配的任务完成指定的审核工作。44内审员负责内审工作后的纠正措施的跟踪验证。50工作程序51内部质量审核的频次51、511内部质量审核每半年集中进行一次，如机构变动或发生重大质量事故，管理者代表可根据具体情况决定啬内部质量审核次数。52审核的准备521管理者代表负责任命审核组组长，确定审核组成员，内部质量审核员应经过必要的培训，并取得资格证书，且与被审核的部门无直接的责任关系。522审核组长负责制定内部审核计划，内容包括：A审核的目的和范围；B审核依据；C审核小组成员名单；D审核日程安排。523审核组预备会议审核组长召集审核员召开内部质量审核预备会，明确审核的目的和范围，落实分工，确定审核的日程安排和注意事项。524审核组应提前5天将内审计划发放到受审核部门。525审核组成员编写检查表，由审核组长批准。5352、审核的实施531首次会议审核开始前，审核组成员和受审核部门负责人召开首次会议，参加会议的人员须签到，会议由审核组长主持会议，确认审核的范围、审核日程安排等。532现场审核5321内审员按照内审计划和编制的检查表，通过抽样方式观察、询问，查阅文件和有关记录等进行审核，收集证据。5322审核小组成员将审核结果记录在检查表上，并确定哪些项目是不合格，并填写内审不合格报告。5323审核组长组织审核小组成员讨论审核结果，整理汇总不合格项。533末次会议审核工作完成后，内审组长主持召开末次会议，宣布审核结果，要求受审核部门在规定的时间内采取纠正和预防措施，并接受和答复受审部门提出的问题。54编写内部质量体53、系审核报告。541审核报告由审核组长或审核组成员编写，交管理者代表审批，并发放至各部门。542内部质量体系审核报告内容应包括：A审核的范围；B审核组成员、审核日期；C审核依据；D审核结论；E质量体系内审不合格项目分布表55责任部门根据审核结果中的不合格项目，按纠正和预防措施控制程序执行实施纠正和预防措施。56内审员对纠正和预防措施进行跟踪验证。60支持性文件和记录61检查表62质量体系内审不合格项目发布表63内审不合格报告64内部质量体系审核报告服务工作住处反馈控制程序10目的通过收集、整理分析、处理顾客对服务效果评定的意见，不断提高物业管理水平，使服务满足规定要求。20适用范围适用于所有物业54、管理服务反馈住处的收集、整理分析、处理。30引用文件31质量手册4.1932ISO9000标准4.1940职责41各管理处负责收集顾客意见调查表和各种反馈住处并整理、统计、处理。42对影响服务质量较大管理处无法解决的问题，由总经理组织相关人员进行处理。50工作程序51顾客意见征询和调查活动511管理处综合部对顾客来访、来电、信函等形式反馈的意见和服务需求信息，由综合管理部收集、整理在顾客意见登记表上，并妥善保管顾客投诉、意见或服务需求的原件。512各管理处每年进行一次顾客调查征询活动，要求顾客意见调查表回收率至少不低于60%以上。513顾客意见调查表收回后，管理处对顾客提出的意见和需求进行汇总55、统计、归纳总结，并对顾客反馈的信息意见逐一归类，对影响服务的主要因素，由管理处和有关部门制定纠正和预防措施，具体执行见纠正和预防措施控制程序。514公司物业管理检查和外单位、上级部门各种检查活动中对管理处物业管理的评价或意见，综合管理部收集整理，填入顾客意见登记表。515管理处还应采取征询顾客意见的方法收集反馈信息，包括召集业主（住户）座谈会、家访等，并将代表性的信息填入，顾客意见登记表中。516对用户评价为“很满意”、“满意”、“较满意”的确定合格项。满意率的计算方法：X100% 合格项数目合格项数目+不满意项数目52回访521用户意见征询或调查活动由各管理处通过回访的方式对用户的评价作真实56、性和可靠检验。回访工作由综合管理部具体进行。522管理处向用户提供的有偿服务通过回访方式验证员工服务过程及安装或维修质量是否让用户满意，是否符合要求。523为方便与顾客进行沟通和联络，管理处根据情况设置投诉电话或投诉信箱，以便及时收集用户信息。60支持性文件和记录顾客意见调查表顾客意见登记表物业管理费用的收取程序10目的为规范管理处费用收取程序，保证及时、足额地收取物业管理费用。20适用范围适用于公司各管理处对管理费、本体基金、水电费（代收）和有偿维修服务费等的收费管理。30引用文件31质量手册4.932ISO9002标准4.940职责41管理处收款员负责物业管理费用的收取。42管理处维修部负57、责有偿维修服务费的计价。43财务部负责费用管理及与管理处进行帐目核对。50工作程序51物业管理费用的收取511公司财务部负责编制物业管理收费标准一览表，由财务部经理审核后报公司总经理批准执行。512管理处收款员负责按应收用户费用汇总清单计算出各顾客每月的应缴费用，并打印收费通知单。513综合管理部负责组织于每月5日前向顾客发放收费通知单，由收款员收取相关费用并开具票据。514对于逾期不交费或银行帐户金额不足的顾客，管理处收款员应及时将所欠金额填写收费明细表（欠收）表上，并发放催款通知书，跟踪催收。52有偿维修服务费的收取521公司财务部负责根据市场情况及各住宅小区（大厦）实际编制有偿维修服务收58、费标准，由公司财务部经理审核后报总经理批准执行。522采用银行托收的，由维修人员提供维修顾客服务后，没有异议，在维修申请单上验收签字，确认并注明付款方式后，管理处收款员负责于每月18日前编制托收清单报送银行，及时核对收款情况开具票据。523采用非银行托收的，管理处收款员根据维修申请单所列金额向顾客收取维修费用并开具票据所收款项应及时交会计入帐。524对于逾期不交或银行帐户金额不足的顾客，管理处收款员应及时发放催款通知书，并跟踪催收。53财务部每月与管理处收款员对物业管理费用收入帐目进行核对，并负责编制管理处财务收支季度报表，交管理处综合管理部向顾客公布。54发现错收款项时，收款员应及时向顾客说59、明情况，并协商处理。60支持性文件和记录61物业管理收费标准62应收用户费用汇总清单63收费通知单64收费明细表（欠收）65催款通知书财务组织机构及职责范围为保证xx物业公司会计工作的正常进行，提高工作效率，充分发挥会计监督和控制的职能作用，更好地贯彻执行公司各项财务规章制度、落实公司各项预算、计划指标的完成。现对物业管理公司财务部机构设置及职责范围规定如下：一、机构设置及人员配备1、 物业公司设立财务部，配备财务经理一名，主管会计一名，会计一名，出纳主管一名。2、 各管理处设立收款室，配备收款员二名（其中一名为电脑统计）。二、部门职责1、 按照国家规定的各项财经制度、法规、政策，结合物业管理60、公司特点，制定xx物业管理公司财务管理制度；2、 全面负责公司的货币资金及财产物资的监督管理和使用；3、 负责编制公司的各项财务收支预算计划，并监督检查各项收支预算计划的执行情况。4、 负责组织和实施公司的经济核算工作，按照企业财务通则和会计准则的要求，组织会计核算工作；5、 如实反映公司的财务状况，及时准确垧公司各级领导提供各类会计报表资料；依法缴纳税收。6、 严格执行公司各项财务管理制度和成本费用开支标准，认真审核费用开支，坚决抵制违反公司制度规定的各项不合理开支，堵漏增收。三、岗位职责为加强对公司财务部门人员的管理，明确财务部门各岗位责任，合理有效地组织会计工作，现对财务部各岗位职责规定61、如下：（一） 财务经理工作职责1、 根据物业管理公司的特点，制定和完善企业各项财务规章制度，堵漏增收，不断提高企业的经营管理水平；2、 合理组织物业公司的财务整体运作，保证财务部在高效的原则下进行运转，最大限度地发挥财务部门的反映和监督职能；3、 监控财务部总体运作，审核物业公司各项成本支出项目，组织制定物业公司各项收支计划及资金预算，并按月检查计划执行情况；4、 灵活调剂使用资金，提高资金利用率，保障资金安全；5、 根据物业公司各类物业的特点，测算制定相应的管理费收费标准，并报经物价部门批准后执行；6、 审核物业公司各项对外、对内会计报表、纳税申报等各类报表资料，最大限度地维护企业的合法利益62、；7、 积极配合完成公司领导交办的其他工作。（二） 会计主管工作职责1、 组织公司日常会计核算工作，审核汇总各管理处的会计凭证和报表，负责公司会计凭证的填制、成本费用分摊、报表汇总、帐薄登记工作；2、 及时编制公司会计报表，定期公布各管理处收支情况，统一办理纳税申报工作；统一管理和发放物业公司各类票据；3、 审核公司各项费用开支及管理处每月上报的材料采购计划；4、 监督指导会计员工作，保管会计档案资料和其它档案资料；5、 积极配合财务经理做好财务部其他工作。（三） 会计工作职责1、 根据物业管理公司的特点，对各物业管理处收支情况进行明细分类核算，及时编报财务报表；2、 审核各项收付款款和原始凭63、证，对有疑问的单据要及时向领导汇报，实事求是反映情况；3、 坚持原则，严格把关，坚决执行公司各项财务制度的规定和要求；4、 经常与收款员核对现金及银行往来帐目，发现问题或有出入要及时查明原因，并向上级领导汇报；5、 清理各项往来帐款、预收、预付款并催收欠款。（四） 出纳主管工作职责1、 负责物业公司日常现金及银行出纳工作，登记现金日记帐及银行存款日记帐；2、 做好各管理处各项开支及补充备用金的报销、付款及单据传递工作，从资金上积极配合管理处的日常管理工作；3、 负责物业公司各管理处的工资核算及发放工作；4、 不定期抽查（每星期至少保证一次）各收款室的现金收入缴存及备用金使用情况，发现问题及时汇64、报，保证公司资金的安全。（五） 收款员工作职责1、 按国家及公司规定收费标准及收取管理处各项收费（停车场收入、装修押金、装修管理费、治安管理费、电梯使用费、水电押金、租金等）；2、 根据电脑统计员计算的管理费收缴清单，进行零星管理费的收取工作；3、 严格执行公司现金管理制度的规定，当日现金收款必须全额存入银行，严禁直接用收入补充备用金、支付开支的坐支行为；4、 编制收款日报表，并在次日上午9：00之前，将收款日报表通过电脑网络（传真）上报公司财务部；5、 按公司备用金管理制度规定的使用范围与权限，对管理处备用金进行管理和使用。财务公开制度为维护业主权益，接受业主管理委员会的监督、检查，特制定本65、制度。本制度公开范围包括住宅区管理服务费收支帐目、住宅区公用设施专用基金的收支帐目、住宅维修基金收支帐目。一、 住宅区管理服务费的收支帐目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由管委会主任和物业公司法定代表人签字并加盖公章后公布。公布地点在小区宣传栏内。住宅区的业主，承租人和其他非业主使用人，对管理委会和物业管理公司公布的帐目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉、管委会和物业管理公司应在收到质询后七日内予以答复。二、 住宅区公共设施专用基金的收支帐目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。三、 住宅维修基金由住宅区管理66、处以房屋本体为单位设立专帐代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，交接受有关部门和业主的监督、质询。货币资金管理制度为加强xx物业公司各项货币资金的管理，避免因收支不清、出纳手续不全、管理不严而造成的损失和浪费，同时加大资金监管力度，保证各项资金的安全完整。特制定本制度：一、总则1、 凡本公司及所属各管理处现金、银行收支及视同有价证券进行管理的票据均依本制度规定办理。2、 凡收入款项存入银行的，收款员应将缴款单存根联附于收款收据之后，以便会计核查；3、 收款员收到的转帐支票，经银行交换入户后，方可视为收讫并出具收款凭证；4、 所有现金收入当日必须全部存入银行，当日来67、不及丰入银行的须放入保险柜，于收款次日缴存银行。不得直接用当日现金收入补充备用金和支付各项支出。二、现金收入的处理1、 收款员应根据公司统一制定的各项有关收费标准执行收款、不得擅自变通收费标准进行收费；2、 凡收入款项存入银行的，收款员应将缴款单存根联附于收款收据之后，以便会计核查；3、 收款员收到的转帐支票，经银行交换入户后，方可视为收讫并出具收款凭证；4、 所有现金收入当日必须全部存入银行，当日来不及存入银行的须放入保险柜，于收款次日缴存银行。不得直接用当日现金收入补充备用金和支付各项支出。三、现金支出的处理1、 出纳人员在收到经审核批准的合法支出凭证、票据时，应立即通知经办人或收款人前来68、领取；2、 凡对外付款一经批准后，不得无故拖延支付。对由于经办人员拖延支付时间而造成的罚款、滞纳金支出，由经办人承担相关经济责任；3、 对达到结算起点以上的支付业务，除必须支付现金外，一律以转帐形式支付。签发支票时，应写明收款单位、用途和金额。4、 每张付款凭证的制单、复核、审批、付款都应有经办人员签章，付讫后应由领款人在“领款人”栏或支票存根联签收，并及时加盖“收讫”和“付讫”章，作废的票据或收付款凭证应加盖“作废”戳记，并连同存根一并保存。四、备用金使用管理规定为避免因报销程序问题而影响各管理处工作的正常进行，便于零星支付及应急支付，特制定本规定：（一） 备用金限额：各管理处备用金限额为人69、民币5000元，管理处主任批准支付权限为一次性支出在1000元以下的开支。（二） 备用金使用范围：1、 备用材料缺货时零星购买材料用款；2、 一日内难以批复的紧急支付用款；3、 符合专项费用报销制度规定和报销标准的正常开支；4、 临时性紧急业务接待（在公司规定标准范围内）开支；5、 对超出上述使用范围的各项支付，需由各管理处单独向公司填报用款申请，报物业公司有关归口部门审批后，由财务部填写请款单或支票领用审批单清款支付，各管理处不得从备用金中直接支付。（三） 备用金支付程序：1、 经办人填写报销单；2、 部门主管审核签字；3、 购入材料物资需办理入库手续，对于直接领用的同时需办理出库手续，并须70、有第三人证明签字；4、 管理处主任审批，对特殊支付或紧急支付应特别注明，并签署同意支付字样；5、 收款室审核付款，对超出本规定之批准权限及使用范围的支出（除特殊情况口头经公司经理同意外，但事后需立即补办批准手续），各收款室有权拒绝支付。6、 各收款室应根据备用金的使用情况，及时集中报销费用支出交易所报物业公司财务部统一办理报销补充备用金手续。（四） 备用金经管：1、 各管理处的定额备用金由各收款室负责保管、支付和补充，各收款室应严格按备用金使用范围和用途进行支付，不得擅自挪用备用金；2、 发生短款必须按数赔偿；3、 经管人员调动、辞工必须与接任人交接清楚，否则不予办理调动或结算工资等手续。（五71、） 倾向资金经管人员：1、 必须由会计专业人员来担任；2、 具备XX户口，或在xx集团从事财务工作多年、有XX户口担保人作经济担保的人员担任；3、 不得兼任财务部其他会计岗位工作。4、 从事现金、银行出纳、收款人员，应尽职尽责，如因疏忽职守而导致公司蒙受损失，应负责赔偿责任（其经济担保人负有连带责任）；如有挪用库存、侵占公款等违法行为，除责令赔偿外，应视情节轻重依法追究。票据管理制度为加强xx物业管理公司各种发票、收据、停车票、停车卡、乘车卡、出入证等各类票据、票卡的管理，完善公司票据管理制度的规定，对公司使用的各类票据、票卡等定额、非定额票据一律视同有价证券进行管理。并制定本制度。一、 适用72、范围：公司现行使用的各类发票、收据、停车票、停车卡、乘车卡、出入证等，以及今后使用的作为收费凭据的各类票据、票卡。二、 票据管理：所有票卡一律由公司财务部统一在税务部门购买或印刷并统一编号，并由会计人员造册登记。发放票据时，加盖金额印章和财务专用章，分别票卡的种类及面额交由具体使用人员签字领用。严禁未经公司财务部门私自启用任何新的票据。三、 票据领用1、 各类票据，由各管理处收款室在公司财务部统一申请领用，对交由非财务人员经管的票据如停车票、摩托票等，一次不得发放超过二天使用量的票据，并实行先缴款后领票的方式进行管理；2、 对交由财务人员经管的票据如停车票、摩托票、停车卡、摩托卡、乘车卡等，一73、次不得发放超过十五日使用量的票据，并实行定额票据领销存月报表制度，按月上报。3、 对由公司统一印制的各类月卡、出入证等，在发放时应加盖金额章，统一编号后发放使用。对非定额票据：如装修出入证等，应按月检查收回证件数与退还押金数是否相等。四、票据注销：1、 对由非财务人员经管的票据，一律实行先缴款后领票：即凭缴款收据领取新的票据，并由具体票据经管人员在票据领用登记簿上注明收款收据号码。2、 对由财务人员经管的票据，实行定额票据领销存月报表制度：即日常收款应在收款当日随同其他收入一起送存银行；在每月末由具体票据经管人员编制当月各类定额票据领销存月报表，交由物业公司财务部会计审核。3、 对各类非定额票74、卡、证，应由卡、证的经管人员将当月领用、收回、结存情况上报公司财务部以便核对。五、票据结存检查：1、 每月末，由会计人员在审核当月月报表的基础上，检查票据经管人员的库存票卡的结存数是否相符，并做出检查记录表（一式四份，检查记录表可用定额票据领销存月报表代替），由检查人和被检查双方签字后，报公司财务部。对在检查中发现的票据及现金的短少，一律由票据具体经管人员负责。2、 公司财务部将不定期检查由非财务人员经管的票据领用及缴存情况、已售现金未报帐数（指停车票）与结存数是否相符，做出检查记录，对在检查中发现的票据及现金的短少，一律由票据具体经管人员负责。成本费用管理制度为了加强成本控制，降低费用消耗，75、提高企业效益。合理运用财务手段对管理处的各项开支进行监控，便于公司各部门、各管理处的日常工作。特制定本制度：一、总则1、 成本费用管理采用下达本计划和费用瞀的管理模式进行管理，并实行总裁“一支笔”审批的原则；2、 成本费用开支实行集中审批、归口管理、财务监督、分级把关的方式对各项费用开支进行日常管理；二、成本费用报销审批程序1、 符合成本费用开支标准的日常费用开支，在备用金使用限额内的由管理处主任批准后从备用金中直接支付。各收款室集中办理费用报销、补充备用金手续；2、 超出管理处批准权限及限额的成本费用支出，由各部门、管理处提出申报计划，经物业公司各归口部门审批、总经理签署批准意见；财务部根据76、经批准的申请计划安排资金；3、 各项材料物资的采购，实行按月计划申报采购的方式进行管理，具体实施参照关于对材料物资实行计划采购的规定；4、 对备用材料缺货、确因需要一日内难以批复的紧急支付（含超出备用金限额及权限），管理处主任可事先特别注明并签署同意支付批准支付，收款室从备用金中支付，但应在费用支出后的次日补办报销手续，经公司审批报销后方有效支付。对因管理处控制不严、询价过高而造成的经济损失由具体经办人员及批准人负责。5、 归口管理部门：公用水电费，公共设施设备维护费，维修物资材料采购，归口物业公司工程部管理；人员工资，办公费、汽车使用费，邮电通讯费，交通费，交际应酬费、办公用品、用具、设施设77、备采购，归口物业公司行政部管理；一次性采购计划或一次性工程维修计划在1万元以上的须经集团工程、预算等有关部门审批后方可付款。三、成本费用开支标准（一） 办公费：由物业公司行政部按人均20元的标准集中管理，按部门汇总，控制使用；（二） 交通费：采取定额包干的方式。对确因工作需要外出的，按月平均50元/人的标准掌握使用，超支不予报销，节约不补。正常因上下班发生交通费用支出的一般不予报销，特殊情况及执行特殊任务开支的交通费，由总经理特批。（三） 邮电通讯费：由集团公司配备的通讯工具的，按集团公司有关报销标准报销。经公司批准，由自己购买配备通讯工具的，按以下标准报销：（略）通讯费用报销时间为费用有效期78、截止日。对公司各管理处（部门）办公电话、值班电话发生的声讯费用原则上由电话的使用人承担，从其当月工资中扣回。对金额较大的，由行政部查出声讯费金额、拨打时间及电话号码交由各管理处（部门）确定责任人，除扣除有关声讯费外，并处以费用15倍的罚款。（四） 交际应酬费：为便于公司各项工作的正常开展，在业务交往及公关活动中，确因工作需要发生交际应酬费用蝗，必须遵循如下制度：1、 开支范围：A、 开发经营项目，提高盈利能力，沟通住处渠道，为企业的发展起重大促进作用的；B、 政府的综合经济管理部门（工商局、税务局、国土局、住宅局、城管、环保、治安等）因例行检查或其他需要必须开支的；C、 对企业利益有重大影响的79、其他相关部门；D、 经总裁特别批准的必要开支。2、 开支标准：A、 管理处主任级招待费开支标准为50元/人，每次招待费支出总额不得超过600元，特殊情况应经总经理批准；B、 总经理级招待费开支标准为80元/人，每次招待费支出总额不得超过1200元，特殊情况或特别消费应由总裁特批；C、 集团公司副总裁级参加的业务招待按集团公司有关规定及标准执行；D、 集团公司及物业管理公司对各管理处的例行工作检查，原则上一律不予报销招待费用。3、 报销原则：A、 对超出报销标准及权限的招待费开支一律不予报销，特殊情况必须补办书面审批手续，经总经理批准后方可报销。超出总经理批准权限的报经总裁批准后报销；B、 坚持80、实事求是的原则，严禁假公济私、虚报冒领、骗取公款，一经发现按贪污论处；C、 严格控制陪同人员数量，陪同人数一般不得超过4人，由公司或管理处（部门）主要负责人及相关部门人员参与即可。费用报销及交易所传递流程1、 符合成本费用开支标准的日常费用开支，在备用金使用限额内的由管理处主任批准后从备用金中直接支付。各收款室集中办理费用报销、补充备用金手续；2、 超出管理处批准权限及限额的成本费用支出，由各部门、管理处提出申报计划，经物业公司各归口部门审批、总经理签署批准意见；财务部根据经批准的申请计划安排资金；3、 各项材料物资的采购，实行按月计划申报采购的方式进行管理，具体实施参照关于对材料物资实行计划81、采购的规定；4、 对备用材料缺货、确因需要一日内难以批复的紧急支付（含超出备用金限额及权限），管理处主任可事先特别注明并签署“同意支付”字样批准支付，收款室从备用金中支付，但应在费用支出后的次日补办报销手续，经公司审批报销后方为有效支付。对因管理处控制不严、询价过高而造成的经济损失由具体经办人员及批准人负责。5、 归口管理部门：公用水电费，公共设施设备维护费，维修物资材料采购，归口物业公司工程部管理；人员工资、办公费、汽车使用费、邮电通讯费、交通费、交际应酬费、办公用品、用具、设施设备采购，归口物业公司行政部管理；6、各管理处与公司财务部的各类费用报销单据及收入凭证每星期保证传递二次。即一次由82、收款员采取上报的形式进行传递，一次由公司财务部出纳主管在便行的资金检查时进行传递。关于对材料物资实行计划采购的规定为加强对各项材料物资的计划管理，合理使用定额备用金，充分发挥备用金在日常管理中应急作用，保证各管理处正常运作，现对公司各项材料物资等实行计划采购的办法。具体操作程序如下：一、 采购范围：日常维修用水电工材料、防水补漏材料、清洁材料、消耗性清洁用具、办公用品等。二、 申报程序：每月初由各管理处汇总上报当月材料物资采购数量计划及质量要求，由物业公司行政部统一询价，并填制采购申请单，经财务部审核有关数量、单价后，报总经理批准后，由财务部统一填写请款单或支票领用审批单购买。1、 维修材料计83、划维修材料计划，应由各管理处工程维修部根据现有公共设施、设备的维修保养范围、数量，设施、设备的新旧程序及使用年限，申报下月材料物资的采购计划数量及质量要求；对长期耗用的材料如：节能灯具、公共照明灯泡，在确保价廉质优的前提下，采用与厂家（供应商）签定供货合同的形式供应，并有一定的保质期和质量保证金。2、 清洁材料的采购清洁材料的采购，应由各管理处清洁部门根据现有清洁范围、清洁面积、清洁工人数及清洁用品、工具的使用情况，申报下月的采购计划。3、 办公用品的采购办公用品的采购，由物业公司行政人事部，根据各管理处现有管理人员数量，确定每月办公用品使用计划，并进行统一采购。实行计划采购后，各部门负责人应84、严桥梁控制材料物资的使用。资产管理规定为加强xx物业管理公司各项财产物资的控制和管理，杜绝资产流失，堵塞管理漏，强化管理责任。特制定本规定：一、 总则凡属单位价值在100元以上，使用年限在一年以上的各类办公设施设备、办公家具、通讯设备、专用设施设备、维修工具、固定资产、低值易耗品、物料用品等均属于本规定管理范围。二、 资产购置1、 对符合本规定管理范围的各项财产物资的购置，原则上一律实行申报购置计划的方式，报经物业公司归口部门审批、总经理批准后方可进行采购；2、 为便于各管理处日常工作，对确因工作需要，单位价值在300元以下的资产，各管理处可直接批准购置。3、 所有经批准购置的资产购入后，一律85、需办理入、出库手续，并进行资产登记、落实资产使用人及责任人。三、 资产领用1、 各部门（管理处）领用的财产物资，须凭采购申请单留底联从仓库领用；2、 仓库发出时，应填写出库单，同时进行登记资产使用人或资产责任人（公用资产的资产责任人一般为各部门负责人）。四、 资产管理：坚持“谁领用、谁管理”的原则，实行“无偿使用、有偿管理、责任到人”的管理制度；1、 各项资产的实物使用、保管、转移的登记管理在各管理处仓库；2、 各项资产的价值管理责任在财务部，公司财务部门将定期（一般为半年）组织有关部门（管理处）对公司所有资产进行清查。凡因管理不当、购置时审批不严，造成资产大量闲置浪费的，将追究有关管理人员责86、任；凡因使用不善、人为造成的财产损失，由使用人照价赔偿，造成严重损失的，要追究单位（部门）领导人责任；3、 对使用年限在一年以上、单位价值在2000元以上的财产物资属于公司固定资产管理范围。使用人应根据固定资产性能及使用情况，按有关技术指标的规定，定期对资产进行维护保养，确保其正常使用，延长使用寿命。严禁超期、超负荷运转，杜绝因人为原因造成的资产未达到使用年限提前报废，从而给公司造成经济损失。五、 交接制度为严格交接手续，保证各项资产的安全完整。公司所属员工调动、辞工、离职，必须办理好个人经管财产物资的资产移交手续，由仓库根据资产登记底表验收签字。如发生拒不移交、私带公物或人为短少、丢失、损坏的，由使用人赔偿经济损失。金额巨大的，公司将保留追究法律责任的权利。