1、物业公司管理制度汇编（考核、财务科、停车场、设施）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 质量承若一、 坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。二、以人为核心，人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增强人的责任感，树立质量第一的观念，提高人的素质，避免人的失误，以人的工作质量保管理质量、促服务质量。三、充分调动全处职工关心服务质量中2、，注重服务质量的积极性，奖优罚劣，鼓励先进，督促后进。四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不断总结经验，改进工作，把质量管理工作不断推上新台阶。二、 考核制度三、 为了及时地掌握每个员工的动态，公正、合理地评价员工，从而为员工的奖励、晋级、调整、升迁提供客观依据，本中心建立正常的人事考核制度。考核分试用期考核、平时考核及年终考核。1、试用期考核聘任员工试用期满由本中心负责考核。如试用班组认为有必要延长时间或解雇，应附试用考核表，注明员工表现事实情节，报物管中心经理和总经理审批，延长试用期不得超过3个月。如试用班组认为可予转正，应附转正申请表、定3、级审批表，报物管中心经理和总经理审批。2、年终考核（1）年终考核于每年12月底举行，考核年度为1月1日起至12月31日止。 （2）全体员工投票考核、以及公司考核领导小组进行全面考核。（3）有下列情况者不参加考核：试用期人员；停薪留职人员；待岗人员。（3）公司年终考核将相关知识笔试与评议的技能测试结合起来对员工的德、绩、能、勤分细目考评，以各细目分数评出等级。 服务承诺制1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场。5、保证上下水、电畅通，保证公共环境卫生清洁。6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接受业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。7、维修服务保证业主满4、意，使用文明用语。8、创造美化、净化的人居环境。便民利民具体服务措施一、 负责免费提供打气筒。二、 免费代管临时寄存小件物品（不超过24小时）。三、有偿代缴电话费、水电费、取暖费等固定交费事宜。四、为业主提供有偿开锁服务。 维修回访制度1、物业管理中心根据报修单，安排人员对维修服务进行回访，回访率不低于30%。2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修二天内回访；漏水维修三天内回访。3、回访内容：（1）实地查看维修项目（2）向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。（3）征询改进意见和建议。（4）核对是否收费情况。4、对回访中发现的问题，24小时内通知维修人员进行整改，5、并再次进行回访，直至业主满意。财务科制度一、 严格执行国家会计法和加强成本核算及合理化管理。二、科长按期组织编审财务计划和会计决算报表，季度上报，对各项财务指标组织测定、分期考核，并协助分管副总经理和财务部召开经济活动分析会，及时向分管副总经理提供本处的经济活动情况，为公司财务当好参谋。三、编制汇总财务会计报表，保证数字真实，内容完整，账表一致，在规定的时间内及时呈报有关财务报表给公司财务部。四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证，正确使用会计科目，按会计制度设置账户，及时正确地记账、标账、对账、清账后上报公司财务部。五、严格执行现金管理制度和现金使用范围，遵守银行结6、算制度，现金银行存款按时间顺序逐笔登记，每日结出余额现金当日核对，银行存款月终必须与银行核对，做到日清月结。六、现金管理不允许白条抵库，不经总经理批准，不能擅自借款，票据（正规发票）报销必须总经理签字，经会计科长审核后方可报销。妥善保管支票、结算凭证、空白收据和有关印章，确保财务工作安全运行。1、经费中的福利开支，由财会科长和办公室提出，经公司领导班子会研究，主管财务经理批准支出。2、经费中的公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费会议费等由财务核算，物管中心、财务科长签名总经理批准支付。八、财务人员要认真执行会计条例，严格财务制度，严密7、审批手续，财务要事及时向总经理、董事长汇报，做到领导心中有数。必须总经理一只笔签字方可支付该款项。否则谁支付谁负责赔尝并给以处罚100元至500元。 九、财务科出纳、门岗收款员工一律不准把物管中心的资金，偷拿、挪用、贪污公款等损他人利益，谋取私利的一旦被发现，按违章、非法所得资金双倍至5倍的处罚情节严重的开除工作。十、财务科员工一律不准透露财务的一切事宜给不是财务员工及外人知道，如透露者50元至300元的罚款，情节严重的开除工作。十一、财务科门岗收款员工必须每天把所收的款项全部交给出纳、在由出纳存储公司帐户上。禁止把本处的资金带入家里存放，如违章者一律按500元至1000元处罚。十二、每月在18、0日发放前一个月的工资，必须扣除借支款及处罚款、请假、旷工扣除以后，报物管处主任、财务科长初审在由总经理审批后，方可由财务科发放工资。否则给以处罚1000元5000元。实施细则一、 凡本处员工，对其所分管的工作，要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不允许讲条件，要加班。二、上、下班严禁迟到、早退，如发现一次扣0.5天工资。发现二次，扣1天工资。三、工作期间，一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发现一次停止工作三天，发现二次扣发当月工资的50%，发现三次开除工作。四、工作期间，严禁乱串，玩扑克等一切与工作无关的事情，如有时间可学习业务知识，不断充实自己。若违反其中一样者给以处罚50元一9、次。五、严禁工作人员在工作时间内经营第二产业，如有发现开除工作。六、讲文明、懂礼貌，严禁无事生非、打架闹事。提倡文明用语，杜绝脏话。无事生非打架一次给以处罚100元，发现两次处罚300元并开除工作。七、严禁赌博，如发现干部处罚50元并免去其职务，工人处罚30元1次，二次开除工作，三次交给公安机关处理。八、允许正常监督或批评，但决不允许无中生有，或诬告，对造谣诬告者，经查实给以处罚500元并开除工作。九、严禁在公共场所吐痰，扔烟头废纸，大声喧哗。对办公地点的水、电、开关要及时关闭。若违反其中一项给以处罚50元1次。员工办公制度一、上下班实行签到制，迟到5分以上扣除30.00元、提前走一分钟扣5.10、00元。迟到、早退超过30分钟扣半天工资。二、一个月内迟到或早退超过两次扣半天工资。三、请假半天以上必须提前告知，并安排好自己的工作，可以找人代替，但出现后果自己负责。（如公司来检查卫生搞的不好，垃圾车旁有垃圾杂物，取自行车管理人员不在等）四、上班时间必须坚守自己的岗位。如检查不在岗，则按未上班处理，扣半天工资。五、在工作中必须按质按量达到要求，完成各自职责。不能胜任本工作或业主反映较大意见者，管理中心有权作出辞退或上报公司。六、上班时间不得闲聊、大声喧哗，严禁向业主索取财物等不良现象。七、本中心的工具或办公用品不准外借或私自拿走。档案资料管理制度一、重视档案资料的整理及管理工作，设置专职人员11、进行专业化管理。二、办公室根据“档案管理目标责任”要求，按期、按年、按月、按时将公司各项年度方针、工作目标、各项工作建立档案，指派档案管理人员详细分类，进行归档。三、档案资料员工作职责1、负责做好收件登记、编号、运转和检查未归档文件的催办工作。2、按规定及时、正确地办理各种资料的动态注记。3、按时收集好各类档案资料，不散失，不遗留，做好立卷归档，分类要准确，装订要工整，符合立卷标准。4、及时制订工作计划和做好年终总结，特别是要做好为领导提供各种资料的参考、查找工作。5、严格执行查阅资料的规定办法和资料保密纪律。6、妥善保管好各类档案资料，严厉杜绝由于个人疏忽或麻痹大意而使档案丢失及由于档案室内12、温度不适而受潮或干燥造成的损失。四、公、检、法部门或房管部门和上级主管机关因办案需要，需查阅有关房产资料，按规定凭介绍信查阅。五、律师事务所要有关了解当事人资料的，同样按其介绍信并出示“聘请律师合同书”为准，由资料员代为查阅，并根据不同情况采取口头或书面方式给予回复。 工程装修、维修、水电工作人员规章制度一、严禁酒后上岗，违者扣发300元工资，并予以通报处分。二、严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动，违者扣发100元工资，并给予通报处分。三、严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒，违者扣发50元工资。四、抢修工作在人员不足情况下，电工、司机协助维修工工作，维修工也要协助电工工作。对故意拖活、压13、活行为扣发当事人50元工资，并视情节轻重调离工程队。五、严禁维修用本中心车为私人所用（物管经理同意除外），一经发现，司机调离其本职工作岗位，三此以上开除工作。六、对不按时上班、下班，发现一次扣发50元工资，连续三次，开除工作。七、正常上班时间不准看电视。一经发现，处当事人50元罚款。八、对出车致使车辆损坏的，根据责任，由责任人按责任按比例分摊维修费用。对车辆要及时保养，如果人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。九、维修工要对维修器材、工具经常性维修养护，熟练掌握其性能，并实行专人负责，谁损失谁赔偿。十、不经总经理、中心经理书面批准，擅自串岗，扣发双方每人50元工资，连续三次，开除工作岗位。十14、一、在维修过程中，用料要坚持节约原则，不许私自拿材料送人或自用，一经发现停止其工作，并扣发当月工资。对参与造假的物业管理中心经理及相关人员同等处罚。对敢于举报的物业管理中心和个人给予100元至500元奖励。十二、凡出现以上情况，中心经理负30责任，中心副经理负20责任，按责任比例扣款 所管辖小区业主及职工群众意见反馈制度为进一步推行政务公开制度，保证物业管理正常运营，充分发挥各科室、各部门、各物业管理处职能作用，促进我公司廉洁高效运作，切实提高窗口单位服务质量，加强群众监督和社会监督，特制定如下群众意见反馈制度。一、企务公开领导小组指定专人到所属各小区收集住户意见，并归纳整理，由公司领导小组会15、议审议，每月一次。二、领导小组每季派人员到各科室、物业管理中心征求职工、住户意见，了解各部门的总体工作安排及阶段性部署落实情况，反馈对本中心党政领导班子、部门负责人的意见，并归纳整理，按季向企务公开领导小组汇报。三、 总经理、物业管理中心、各科长的职责公开，并建立总经理接待日制度，按照物业管理部门的行业特点，进行接待职工、接待住户的划分，每月一至两个接待日，接待内容、处理结果公开，并填写在企务公开栏内，切实做到事事有回音，件件有结果，便于群众监督，杜绝上访事件发生。四、物业管理中心每1季度年填写一次问卷调查表，将反映的企业行风等各种意见汇总，把各科队测评表中综合满意率按百分比降序排列，填写在综16、合统计表中存档，供总经理决策。五、建立企务公开档案，长期保存备查。24小时值班制度1、严格值班时间，严禁擅离岗位，无故脱岗、漏岗如发现1次50元，发现2次100元、发现3次开除工作。2、严禁值班睡觉，看书、报、小说，聚众聊天、打牌、下棋、听音乐，做与工作无关的事情等，如发现1次50元，发现2次100元，发现3次开除工作。3、严禁交接班含糊不清楚，相互推卸责任，如发现1次50元，发现2次100元、发现3次开除工作。4、严禁在值班登记表上乱涂画、撕扯，不认真记录，如发现1次50元，发现2次100元、发现3次开除工作。5、严禁值班时间使用值班电话聊天，讲些与工作无关的事情如发现按办公室通知给以处罚。17、治安保卫制度为了加强小区的安全管理工作，保证住户的生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意的生活环境，特制定严格的治安保卫制度：1、严格遵守、执行国家的法律法规、政策。2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真履行自己的职责，发现问题及时通知负责人解决。3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发现可疑人员要及时查问，发现可疑情况及时报告。4、提高警惕，防止各种事故发生，特别要注意防止火灾、盗窃、抢劫、破坏、治安灾害事故的发生。5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内的不安全因素，特别是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常的亮光等，防止意外事件的发生保洁员工作制度一、18、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整洁。二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。三、楼道玻璃保持清洁、透明。四、小区内墙、柱、门等无广告纸。五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要及时清理。六、小区内有其它劳动也要参加，同时要保证本职工作及时完成。七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每周必须彻底洗刷一次。八、垃圾车停放点四周要保持干净，地面有污垢或油渍要及时洗刷。九、以上制度保洁员必须严格遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。公19、用部位使用和卫生制度小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归业主公共所有的，同时也是小区建设的一项重要内容，为了保持公用部位在公共使用中的整洁、完好，为小区居民创造良好的外部环境，特制定本制度。一、保持公共楼道的清洁1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。二、楼区内公共道路、公共设施的使用1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。2、不得在公共使用部位乱贴乱画。3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。4、不得对公共配套设施进行破坏。三、公共部位的花坛、绿地等的使用1、不得毁坏花坛、践踏草坪。2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。3、保持花坛、绿20、地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，四、小区居民要共同爱护公用使用的部位，保持公用部位的整洁，如有违反公共使用制度的，小区管理中心将依据情节轻重给予处理。物业消防管理制度为了加强物业消防管理工作，贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，使物业管辖范围内的住户人人都遵守消防法规，做好消防工作，保证一方防火安全，特制定消防管理制度。一、严禁损坏、挪用消防器材，禁止将消防水做民用。二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及防火开关。三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业应由管理处批准，严禁乱接、乱拉电21、线等违章行为的发生。五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前，检查并保证所有火源已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全，如有需要可与物业管理中心联系。七、各住户必须严格遵守消防管理制度，如有火灾发生应及时报警，并在保证安全的情况下协助灭火工作。绿化管理制度一、爱护小区的花草树木，任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地，不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤残枝等，更换已死苗木，按期浇水。四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等22、，不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害，由此而引起的后果由经营者负责。六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆，堆放物品。七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。机动车停车场（库）管理制度一、 进入物业区域内的车辆必须服从物业管理公司的管理。二、凡住户之机动车一律不能停放在非指定停放的位置。对违章停车者，物为管理中心将给予处罚。三、业主（或租户）长期在物业区域内地面停放车辆，必须在物业管理处办理定位立户手续，将车停于指定车位，并凭证出入小区，按月交纳车费。四、机动车停车场内严禁吸23、烟，随车严禁存放易燃、易爆及其它危险品。五、不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上的杂物于地面，漏油、漏水车辆不许进入停车场。六、 停车场、车库，如果没有健全的管理制度，就不能把车辆 管好。健全的管理制 度应该包括：门卫管理制度、车辆 保管规定等。 一、车辆管理负责人职责 1.依法循章对住宅区车库(停车场)、交通、车辆进行全面管理。 2.负责按物价部门或业主委员会商议决定的收费标准收取车辆 停车费。 3.熟悉掌握住宅区车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优 先保证物业使用人、业主使用车位。 4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写员 工日考核表。 5.负责每日工作检查，并填写车24、辆管理日检表。 6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。 7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质 量。 8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。 9.定时向管理中心汇报工作。 车辆管理员的职责及纪律 (一)车辆管理员的职责如下： 1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及保管站内的自行 车管理。 2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。 3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥 放行，并认真填写车辆出入登记表。 4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅 离职守。 5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。 6.负责指25、挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。 7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆 安全。8.负责停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作次序停车场清洁、值班室、岗亭的清洁进行清洁)。 (二)车辆管理员的纪律 1.仪容整洁，遵守仪容仪表规定。 2.执行公司文明礼貌用语规范,讲究文明服务,礼貌待人。 3.严格遵守交接班制度。 4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在上班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。 5. 爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。 6. 依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 7.26、禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。 8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。 三、门卫管理制度 这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、小区各业网点送货车等特许车辆外，其他车进 入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外27、出，并报告有关部门处理。 一、 停车场库门卫一般需设1人，特殊需设2人、一人登记收费，一人指挥车辆出入和停放。其职责是： 1.严格履行交接班制度。 2.对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。 3.指挥车辆的进出和停放。 4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。 5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。 6.搞好停车场库的清洁卫生。 7.定期检查消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时通报上级，维修更换。不准使用消防水源洗车等。 8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。 9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观28、察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。 车辆管理员交接班制度 1.按时交接班，接班人员应提前30分钟到达岗位，在接班人员 未到达前，当班人员不能离岗。 2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。 3.向下一班移交值班记录和车辆出入登记表。 4.交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。 停车场管理规定 管理中心负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理中心经理负责协调指导停车场(库)的管理工作，停车场、库房管员监督、检查，车管员负责车辆的停放、看管、放行等具体管理。1.对进入停车29、场车辆的管理规定 进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。 进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。 车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好 车门窗，带走车内物品 ，车管员没有帮司机保管物品的义务。 进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。 进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸 烟。 进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车库、场。 禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车30、以及漏油、漏水等病车进入停车库、场。 进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负 。 2.小区交通车辆行驶停放管理规定 遵守交通管理规定，爱护小区的道路，公用设施，不乱停放车辆。车辆不准在小区内长期停放，临时停放按车辆保管统一收费标准缴费。 小区内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右 车辆安全，在指定位置停放。停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带 。 机动车辆在本区行驶，时速不得超过15m/h，严禁超车。 机动车辆在小区内禁止鸣号。 不准在小区任何场所试车、修车、练车。 不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。不准在31、人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上 划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站。 除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。3.停车场(库)管理规定 停车场必须有专职保管人员24值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口 明显位置。 停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。 在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要32、车行道转弯处安装凸面镜。 在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。 机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。 集装箱车、2.5以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区。 不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。 保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。 禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。 摩托车、自行车保管规定 住宅区摩托车实行统一保管33、。摩托车、自行车的保管分月保与临保两种方式，两者的管理规定有所不同。 1.摩托车、自行车月保的管理： a.需办理月保的车主先到物业管理中心办公室办理登记，缴纳月保费用)，领取月保号牌； b.月保车辆凭号牌停放，月保号牌禁止外借，禁止其他车辆使用，用户如更换车辆，需到车场办理手续； c.月保车辆需每月按时缴纳月保费用(可预缴多月)，过期按临保车辆处理； .月保车辆进场需按指定的月保区域停放，并将号牌挂放在所保车辆上，以便车管员核对。 2.摩托车、自行车临保的管理： a.临保车辆进场需按车管员指示到临时停放点停放； .车管员发放临保号牌，并做好车辆登记工作，临保号牌分为两个相同的号码牌，一个挂在临34、保车辆上，另一个给车主随身携带，作为取车凭证； c.车辆停放后，车主需到收费处缴纳临保费用； .临保车辆离场时，车主需交回号牌，车管员核对无误后放行。 3.禁止车主在停车场内洗车、修理摩托车，防止火灾事故的发生。 4.已缴纳保管费并有原始收费凭证和保管卡的单车，如有遗失，由保管单位负责赔偿。 5.需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，物业管理中心出具证明，协助车主向保险公司索赔。 6.存放在保管站的自行车，长期存放没人使用，且未缴保管费达3个月者，由车管班清出停车场库，不准停入本小区。 停车卡的办理和使用规定 1.停车卡的办理 停车场保管车辆一般分月保和临保两种方式，月35、保车辆按月收费，临保车辆则计时收费 。用户若要办理月保，可带齐证件或证明到车场收费处办理，与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电 子出入卡押金。 2.停车卡的使用 车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检 查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月保车辆要按月定期缴纳。 保管费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及 时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回车36、场，由车场退回电子出入卡押金。 用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗 的机会，停车卡应随身携带。 3.车辆保管收费的标准 车辆保管收费的标准，具体的收费标准由物业管理公司根据政 府规定的指导价，并参考周围室内停车场的收费标准来确定，同时可以在市政府规定的收费标准限度内临时调整停车费。 办公室 值班室(岗亭)管理规定 1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，看管员姓名和照片等。 2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。 3.在值37、班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm600mm的白写字板出通知用，停车场、摩托车、单车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用 的标牌框。 4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。 5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆保管卡”均放在固定位置，且应摆放整齐。 6.值班室(岗亭)不准作其他使用。 对讲机使用管理规定 1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。 2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。 3.电池不准经常更换，必须按规定时间(810)轮换使用38、。 4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。 5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。 6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。 车辆管理员仪容仪表规定 1.着装规定 统一按当地机动车保管场保管员的着装规定着装，要求举止文明、大方、端庄，精神 抖擞。 制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。 不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。 禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。 2.形象规定 经常注意检查和保持仪表整洁。 不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过1.5cm ，胡须要天天刮，不留长39、鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔 。 精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸 懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如钟、动如风。 不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。 不得随地吐痰，乱丢杂物。 不挖耳、挖鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。 做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务用语。上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范 ，班组长、中队长、看管员在场应检查或予以纠正。 非机动车车辆管理制度一40、业主（或住户等车主）需要保管自行车、摩托车须先到小区管理中心办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车棚、库管理人员查收，未挂牌车辆作临时停车对待。二、在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，并详阅“存车须知”。三、自行车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放，造成损失，责任自负。四、要尊重车棚、库管理人员的工作，服从其管理。五、车棚管理人员对于所保管的车辆随时整理、检查，做到排列有序、摆放整齐。六、车棚、库管理人员的工作受各位住户的监督，其任何失职行为住户均可向物业管理中心反映。装修管理规定根据国家建设部关于异产毗连的有关规定，请业主明白您的产权内容不是一个独立的41、整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成，对于您的房产的二次装修将根据住宅室内装饰装修管理办法进行严格的管理，同时为确保您的权益，特制定本规定：一、装修范围业主应当严格按照住宅室内装饰装修管理办法中规定的装修范围和要求进行室内装修、维修。二、装修队的选择1、业主必须选择有装修资质的施工单位。2、物业管理处将对业主选择的施工单位的资质进行审查。三、装修申请业主在规定范围内要进行室内装修时，必须向物业管理中心提出申请并领取装修申请表一式二份。四、装修审批1、业主必须如实填报装修申请表各项内容，于确定的装修日期前3天携带装修设计图纸，报物业管理中心，同时交纳装修管理按装修保证金（42、每平方米30元），手续费300元1户，管理中心将在收到审批表后2天内给予批复。2、业主收到批复后应当带选定的装修施工单位负责人到物业管理中心办理施工队进场手续方可进场施工。五、施工1、施工队必须按照被审批的图纸和方案进行施工，不得有任何更改。2、施工期间，业主进行现场监理并保证装修施工单位严格遵守住宅室内装饰装修管理办法的规定，按规作业、文明施工。3、装修期限：中小工程为30天，较大工程为45天，最长不得超过60天。4、施工时间：每天施工时间为上午8：0012.00下午14：3018：00。5、装修施工用电不得超过该住宅单元的装表容量，严禁擅自乱按、乱拉电源线，否则造成的一切后果由业主承担。643、管道液化气设施和燃气用具（必须符合国家标准）的安装、维修、拆移、改装必须由持有专业资格证书的单位施工，业主不得自行安装、拆除、改装。7、空调机应按管理处统一规划的位置安装，不得破坏楼宇结构、空凿墙体、破坏外观。8、施工过程中要注意垃圾袋装化，清运费用由业主承担。9、不得随意改变窗户、阳台、进户门的色调，不得改变阳台的用途。六、验收1、装修工程完工后，业主和施工队负责人共同向物业管理中心申请查验。2、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，管理中心可拆除隐蔽部分遮挡再进行查验。3、完工验收合格后，由物业管理中心人员在装修申请表上验收栏内签名，验收不合格，限期改正，再进行复验，直到合格。4、装修44、验收合格并在一个月后，经物业管理中心复验确定工程无明显质量问题，将按金退回业主或施工队。 电气维修管理规定一、电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发的标准电气安装工作规程作业。二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。三、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查监督执行情况。五、一般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔音挡板，并有专人监护。六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸配电房管理规定一45、配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开超载运行。四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。六、做好配电房的防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。停水及事故处理方案水是人们生活中必不可少的，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理中心必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水，应当提前通知，业主、物业使用人有所准备，因市政46、管网停水时，维修抢修中心应立即通知物业管理中心，物业管理中心与市政供水部门联系。如发生跑水、漏水现象，应采取如下措施：1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。若不能制止时应立即通知维修抢修中心，在抢修人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。2、观察四周环境，利用现有设备工具，设法清理现场。3、通知清洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响住户。4、日常工作中，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。共用设施、设备保养规范共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施47、以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理中心对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作，应遵守下列规范：一、卫生和水电设备的日常性保养。物业管理中心要负责管区范围内的计划养护、零星报修和改善添装任务。零星损坏的卫生、水电设备一般应按物业管理中心规定期限及时修理，人为损坏则要由住用者自费修理。二、上下水管道、化粪池等设施的维修养护。上下水管道发生故障必须急修时，由专业人员负责，随叫随到进行抢修并定期维护。化粪池由专人定期清掏，进行保养。三、消防设备的日常性保养。对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防泵48、也应采取定期试泵的措施。四、其他特种设备的日常性保养。对其他特种设备，按季度专人负责维修、管理、养护。共用设施、设备维护人员操作规程共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理中心对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作，共用设施、设备维护人员应遵守下列操作规程：一、设备的日常维护保养是以设备操作人为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。二、操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可投入使用。三、操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整紧固松动的机件。四、下班前一般须留一定时间对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑等。五、专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。