1、物业公司安全、车辆及绿化卫生规章制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 前言为加强管理处正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本内部规章制度，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同公司管理规定、员工手册、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。不尽之处，管理处将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。口号：为创建2、优秀物业管理小区而努力！管理宗旨：爱岗敬业优良服务整洁有序安全舒适管理方针：用心做事真诚服务细致热情周到工作作风：老老实实做人踏踏实实工作全心全意服务文明礼貌用语消防应急有数朴素节约有方想业主所想急业主所急员工守则：遵纪守法坚持原则衣着整洁仪表端庄文明语言礼貌待人业务熟练工作勤奋真诚服务爱岗敬业行为规范一、遵守党和国家的政策、法令。二、严格执行公司的规章管理制度。二、服从安排、认真做好本职工作。四、佩带上岗证上岗，工作精力充沛，衣着整洁，言谈举止文明，礼貌待人。五、爱护公韧，爱护集体财产，拾金不昧。六、团结同志，互相爱护，互相帮助，互勉互励，齐心协力，努力工作。七、坚持原则，秉公办事，不谋私利3、。员工文明服务要求l、热爱本职工作：要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。2、文明管理：仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲”。不能取笑人、不能斥人、不能报复人。主动热情：在服务过程中要做到：三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙里闲时一个样”。优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提4、供各种优质服务。讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。第一部分岗位职责总经理职责1、代表公司参加重大的内外活动；2、审核以公司名义发布的各种文件；3、领导制定公司的市场运营、发展战略及规划；4、领导制定公司年度计划，中长期发展计划等；5、批准公司的年度财务预算；6、领导公司建立各级组织机构，并按公司战略规划进行机构调整；7、领导公司制定各种规章制度，并深入贯彻实施：8、决定各职能部门主管的任免、报酬、奖惩；9、加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象；10、定期主持召开员_二座5、谈会，了解员工动向；U、定期组持召开公司质量分析会。管理处主任岗位职责1、对管理处工作负全责，带领全体员工认真贯彻执行公司经营篱理方针及各项规章制度、做好物业管理服务工作。2、严格按ISO9001质量管理体系要求进行小区物业管理运行，并有责任提出修订利完善质量管理体系的建议。3、制定和执行管理处月度、年度工作计划，审批管理处日常经费开支，努力增收节支。4、组织召开每周、每月管理处工作例会，及时了解人员状态工作作难点、布置、协调和总结工作。以身作责，加强思想教育。对职工，既在工作上严格要求，又在生活上热情关心，培养员工的工作责任感和进取精神，增强集体凝聚力。5、坚持开展管理处的各项工作检查和绩效6、考核。6、熟悉小区情况与业主保持密切联系，及时处理住户的意见。自觉接受业主委员会、下属和业主的监督，虚心听取他人意览，不断改进工作方法，提高管理水平。7、与属地派出所、居委会、房管局等管理机构及供电、供水、有线电视、邮政通讯等服务机构建监理建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作。8、及时报告管理处、年度工作，接受公司总经理组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。9、认真完成公司交办的其他任务。客服中心主管岗位职责1、以身作则、模范执行公司各项规章制度，圆满完成自身工作任务。2、负责本部门员工工作安排，并带领本部门员工完成本部门所承担的各项工作任务。同时实施对本部员工工作业绩公正科学7、的考核，负责的提出奖励和处罚建议。3、协助管理处主任编制公司的各项规章制度的实施细则，并组织实施。4、在管理处主任的领导下，办理对主管工作业绩考核的具体事务，组织各部门对所属员工的工作业绩考核。5、负责领导对外联络工作，协调好外部关系。6、负责领导部门各项收费工作和本部门培训事务。7负责领导本部门收集、汇总和保管好房屋和附属设备设施的各类技术资料。8、负责巡视物业使用情况，以及秩序维护、保洁、维修人员的工作情况；9、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。10、负责小区的清洁卫生，保证小区环境卫生清新整洁。11、全面掌握小区绿化、按绿化规划做好小区的绿化工作。12、负责小区的治安、消防工作，8、保证小区治安秩序良好。13、处理小区内违章、突发事件的处理。1 5、完成上级交办的其他任务。管理员岗位职责在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；3、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐：4、建立收费台帐，掌握收费动态卜及时收取、催交各项应收费用；5、负责办理业主入住等手续；6、全面掌握小区房屋使用情况，建立住户档案。7、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；8、协助主任组织开展社区文化服务；9、配合公司其他部门工作，完成公司交办的其他工作。财务会计岗位职责1、负责9、本单位的会计工作，做好企业的经济核算和财务管理工作。2、严格遵守财经纪律和会计制度，认真办理税收事务，及时交纳税金。3、对各项费用的收入结算认真审核，并进行分类汇总。4、负责登记分公司的明细分帐和总分类帐，按部门正确核算成本、利率和费用，做到记帐准确、单据完整、。手续完备。5、及时、准确、清晰编制和上报各类会计报表和统计表，做到帐表相符。6、负责对发票、收据的购买、领用、保管，对发票、收据及时销号登记。定期对财务状况进行分析，并上报经理。7、负责组织清仓核资，对存货、采购迸行审核，办理固定资产、流动资产盘盈盘亏、报废的报批等会计手续。8、按会计档案管理要求，装订会计凭证，保管好会计帐册和各类报10、表。9、每月对出纳的银行对帐单进行核对，做到帐帐、帐实相符。1 0、完成上级交办的其他任务。财务出纳岗位职责1、严格执行国家财经纪律、规章制度，正确反映公司货币资金的收、支、存情况，把好收支关。2、办理银行结算和现金收支业务，认真审核各种收付款凭证，做到合法、合理、手续齐全，及时做好银行结算凭证的传递、登记和销帐工作。3、健全支票领用手续，按规定签发转帐支票，不得签发空头支票。4、严格执行银行规定的现金库存限额，不得以白纸条抵充现金，不挪用现金。5、随时掌握银行存款余额，月末做好余额调节表，对未达帐及时消化。6、整理收付款凭证，填制记帐凭证，登记现金日记帐和银行日记帐，做好日清月结、帐实相符。11、7、做好保险箱密码的保密工作和钥匙的保管工作，不得委托他人代办。8、妥善保管好现金和银行出纳员使用的各种专用章。9、不得将出纳工作交他人代管，确保库存现金和各种有价证券完整无缺。物业维修部主管岗位职责1、对公司经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要住务，主管对下属人员和所属系统没备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，12、发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。2、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”不漏油、不漏气、不漏水、“五良好”使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保障安全运行的前提下，力图节省能耗。4、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。5、切实执行公司经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行13、操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”设备干净，机房赶紧、工作场地干净、四不漏”不漏电、不漏油、不漏气、不漏水。严格检查督导下属。6、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训7、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。8、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。9、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑14、物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。工程维修主管职责1、负责工程维修工作，维修做到及时、彻底；2、对业主住宅内属保修期内的修缮，及时组织下属修复，并实施监督；3、负责本部门的工作计划、部门员工的考勤及业务考评工作，检查下属制度实施情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作；4、负责对空置房的检查，发现问题及时整改；5、做好维修工程量的详情记录，对记录的真实性、准确性负责。每月汇总后交与公司领导；6、及时掌握科技发展新动态，并提出推广新技术、新工艺、新材料的建议，报工程部经理申批后贯彻实施；7、负责定期组织工程人员参加专业技术培训和公司相关制度学习。8、维修后报客服中心，建立维修15、定期回访制度，对维修的质量随时掌握，及时改进。维修人贯岗位职责l、执行管理处决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。3、负责对小区内供电设备、线路的保养、维修，公共部位照明设施的维修工作。3、严格遵守服务内容与服务标准，对住户的报修要求承诺及时修理。4、积极为住户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌，完工后立即将警告牌撤离现场。6、工作完毕及时清理施工现场杂物，并请住户在维修单上16、签字。7、发现重大疑难问题要立即向上级报告，并采取相应的措施。8、遇停电、断电、短路等情况时采取紧急措施，及时报告上级并向有关单位（住户）发出通知。9、负责对共用部位设施的巡视和保养，并做好相关的维护和保养记录。1 0、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。11、完成上级交办的其他任务。弱电技术员岗位职责1、负责可视对讲、门禁、闭路电视、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱点设备实施接管验收工作，收集、汇总相关技术资科。对接管验收工作质量负责。2、熟悉小区弱电设备的技术性能、维修保养要求和操作使用方法，制订弱电设备设施的维修和保养计划，与相关保养单位建立的良好业务关系。3、严格执行弱电17、设备维修保养计划，安全操作规程和维修保养规程，确保正常运行，坚持遵守操作，杜绝责任事故。设备运行中出现异常情况时，弱电技术员应在5分钟内赶赴现场进行抢修，对于本单位无能力完成的维修项目，及时联系专业公司进行维修，尽快恢复正常运行状态。4、按日、周、年检制度对控制室，设备房及管线进行巡视检查，掌握设备的运行状况，做好运行记录。发现问题，正确处理，及时向上级报告。5、认真负责地解决业主在使用弱电设备遇到的实际问题。6、积极钻研技术，不断提高专业技术能力，注意改善弱电设备设施的技术性能，充分发挥其使用功能。7、完成上级领导交办的其他任务。电梯维修工岗位职责1、参加小区电梯接管验收工作。严把验收关、杜18、绝质量隐患。2、掌握电梯机房，升降路、轿厢、底坑结构及电梯，维修养护规程。熟知况，小区电梯分步和使用情况，以及房屋的结构，预埋管道及楼道走向。3、每天巡视检查电梯机房及设备的工作情况、及时发现异常现象，排除安全隐患。4、严格执行电梯维修保养制度。例行检查时，注意观察电梯运行事有无震荡、摩擦声；底坑有无积水：井道、底坑、轿箱内的照明、警铃、风扇和通讯电话是否正常；机房设备温度运转声间是否超限等，发现问题立即处理，确保电梯正常运行，杜绝电梯安全事故。5、接到电梯故障通知后5分钟内赶到现场，如有困梯，首先设置故障警示标志，采取适当措施救助被困乘客，然后蒋排除故障。为彻底排除故障，电梯不得运行。如疑难19、故障无法排除，应及时汇报，联系专业维修公司。6、负责解答和办理有关电梯的投诉。7、负责向嘉兴特种设备检测院申报电梯年审资料，并张贴电梯年检合格证。8、完成上级领导交办的其他任务。秩序维护队长岗位职责秩序维护队长在管理处主任的赢接领导下，全面负责秩序维护队的各项管理工作。1、了解和掌握秩序维护队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。2、主持秩序维护业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是员工手册及秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和20、业务训练，提高全体队员的整体素质。3、经常定期不定期检查秩序维护队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好秩序维护队伍的思想建设，关心队员的生活状况业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。6、处有关秩序维护方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。8、负责对秩序维护队员和消防员的业务和职业道德培训，提高其素质。9、完成公司交办的其它工作任务。秩序维护班长岗位21、职责秩序维护班长在秩序维护队长的赢接领导下，负责秩序维护队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的秩序维护工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查秩序维护人员的着装仪容，内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品：3、负责记录秩序维护人员奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、按照秩序维护队制定的培训计划搞好组织实施工作，召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急情况下全班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业22、主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；7、团结队员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成领导下达昀其他任务。秩序维护员岗位职责1、门岗熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；2、巡逻岗严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆以及住户支援、报警灯工作，23、确保物业辖区治安安全，秩序井然；熟知本人责任区域内住户情，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟悉使用各种消防器材，掌握防火自救知识；巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。监控室值班人员岗位职责l、熟悉小区楼宇结构、楼幢的排列、单元户数、业主、住户情况。2、掌握本控制室内各系统的简单原理、性能和常规的维护保养工作，熟悉掌握各类系统的操24、作。（如电视监控屏幕、音响、消防报警及电梯控制等。）每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报管理处工程维修主管。3、坚守岗位，不得擅离职守，要密切注视监视视频及各类控制柜的运行状态，不得漏看、漏报、漏操作或误操作。4、从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值安全员或呼叫巡逻安全员及时跟踪追查、落实，并报告管理处。5、出现消防报警信号时，要识别、核实报警信号，检查电动控制阀，确认为真火时，视情况拨打119。并查看喷淋、水幕、卷闸、二氧化碳等灭火装置信号是否联动。如不自动，则迅速手动操作接喷淋、水幕结合器灭25、火，启动卷闸隔离火区。并及时正确关闭客梯。通过广播和对讲系统劝阻住户切勿搭乘电梯。6、业主装修火专业技术人员需要暂时隔离某报警虑时，应积极配合，及时恢复并做好记录。7、监控室内不准会客，外来人员不得入内。严禁收、录、放电台节目及对工作无关的音乐、录像带。8、每天打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。9、做好值班记录，认真交接班。下岗值班员应当将值班记录交给上岗值班员，讲清本班发生、发现的问题，上岗值班员应当检查仪器仪表运行和录像带使用情况，双方均需在值班记录是签字。1 0、完成上级领导交办的其他任务。消防监控值班员（秩序维护班长兼）岗位职责1、值班人员不得随意26、离开消防控制室，每天做好值班记录。2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施。3、监视所有摄像位置的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班队员，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。4、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。5、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯及物业维修部联系。6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班队员到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中。7、熟惹所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；8、负责设备的日常27、巡视、情况记录；9、保持机房干净、整洁。消防员（秩序维护员兼）岗位职责l、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；2、积极做好防火宜传和教育，深入开展安全检查，做到及时发现、及时报告、及时整改。3、做好消防器材、设备的检查、保证设施处于完好状态，一旦发现火警即即可投入使用。4、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；5、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协28、助有关部门查清起火原因；6、加强辖区内动用明火的控制和管理。保洁员岗位职责1、遵守公司制定的各类规章制度。2、尊重领导，服从分配，及时完成一工作任务，服从公司领导和管理人员的检查监督。3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。6、垃圾日产日清，不能长时间的积存堆放；楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、消防栓箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土；小区道路、露台、天台无积水、墙角无蜘蛛网、尘埃。7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。8、对保沽范闸内物业的异常情29、况及时向秩序维护员或管理员汇报。9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。对住户说话和劝阻有损环境卫生的行为要温和有礼。10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。11、管理好保洁的自来水龙头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，开关失灵的水龙头及时报修。绿化工岗位职责1、遵守公司的规章制度。2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象。4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品；严格使用化肥30、和农药。6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。7、对花草树木定期培十、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时惨剪、补苗、浇水，保证成活率达95%以上。8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、幂中植花草、树木。9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向秩序维护员或管理员汇报。10、管理好浇水的自来水笼头，节约用水，做到人走水断，不准出现长流，其它开关用水笼头要及时维修。11、妥善保管好用于绿化的械具工具设备、设施、农药、化肥及其它用品。第二部分工作流程管理处工作流程根据各岗位职责和各项职责的工作要求，对管理处的工作规范如下：1、每天工作(1)巡视所管理的地段（幢）一31、遍，巡视内容为：检查小区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩）。小区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室内输电是否完好，有无乱拉乱搭，小区有无可疑人员活动）。小区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影日向正常休息的噪声源）。基础设施是否完整，设施有无损坏。道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口护栏栓、路障是否完好，娱乐以上内容巡视完毕要傲好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理，重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。(2)收缴管理32、费和各项规定费用及部分水、电费。(3)接待住户来电、来访和处理有关物业管理的投诉并做好记录。(4)解答住户提出的有关物业管理业务咨询。(5)安排房屋、设施设备保养、维修任务，验收修缮质量。(6)做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，等待解决的事务，住户投诉等）。(7)整理内务（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公(8)办理业主入住手续和装修手续。(9)如有重要情况须书面报告或口头反映给公司领导。2、一周工作(1)走访住户（内容：与住户交换小区管理意见；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位和住家电话，家庭人口33、以及人口结构，掌握住户变更或租户的变更变化情况）。(2)设施设备检查，发现问题或隐患及时处理。(3)检查每栋楼宇的公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好；配电箱、水表设备是否有破损；小区楼内信报箱是否有破损），发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。(4)检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼内公共部位是否清洁。(5)检查房屋使用情况，空置房。3、一月工作：(1)编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划。(2)编制管理费收缴报表及办理交房、装修户数统计表。(3)对月维修项目进行一次同访，听取住户意见。34、(4)编制员工工资报表，整理业主资料、档案。(5)小区宣传栏内容编制更新。(6)设施设备检查，如发现问题及时处理。(7)办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理）。4、一季度工作：(1)组织检查小区和住宅楼宇的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防水带、高层楼宇的消防报警设备、太平门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题及时报告有关部门处理。(2)检查各类井盖是否缺损，检查下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。(3)清理管理费和各项规费，并编制季度报表：清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠管理费的住户进行追收。(4)组织小区业主参加的活动5、一年35、工作：(1)对本管理地段（片、幢）内的住户一年一度的满意度调查。(2)组织消防检查。(3)编制年度管理费和各项规费收缴报告。(4)对设施设备全面检查，编制下年度维修保养计划。(5)参加市、区小区评优工作。(6)组织一次本管理区的住户代表会，听取住户对物业管理的意见和建议，提高住户参与管理的积极性。(7)总结年度工作，写出书面报告。(8)制定下半年工作计划。业主迁入迁出手续及程序一、迁入手续及程序1、业主请携带有关入住通知书到物业管理处办理入住手续，并缴交应缴付的本小区物业管理费用，并领取有关单元的钥匙。2、业主入住前如需进行内部装修，敬请详阅装修管理规定，并按有关程序及规定向物业公司办理装修手36、续。3、业主入住时，要确保小区公共设施、设备不受损坏，管理处有权追讨所损坏的公共设施的赔偿。管理处要合理安排业主搬运时间，保证道路畅通。4、业主办理入住时要向管理处提供该房入住人员名单及具体联系方法，以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。若上述人员名单或联系方法更改时，敬请业主即时通知本小区物业管理处更改登记档案，避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而造成不必要的损失。二、迁出手续及程序1、业主如需迁出本小区，请提前半个月发出书面信函通知本小区物业管理处，注明迁出日期，并按下列程序办理有关手续，否则物业管理处将拒绝单元内的家具、设备、设施搬出本小区。2、提出办理撤消租用没备、设施以及包括分37、租车位等服务合约（若有）的书面申请。3、退还从物业管理处借取的一切财物（若有）。4、缴清有关应付而未付的帐项（若有），包括管理费、电费、电话费、停车费及其他租用设备、设施的服务费等。5、迁出时，业主用户应保证其委托的搬运公司人员遵守本小区物业管理处的指示，从指定路径迁出本小区并注意保护本小区公共区域的设备、设施，如造成损坏，由有关业主用户负责。住户报修工作流程1、管理处接到住户报修要求时，及时登记并填写报修记录表。2、管理处将记录的内容，如：住户房号、住户姓名、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入维修单（一式二联）相应栏目内。3、管理处将维修项目分类，属质量保修期内的，由工程维修部处理。过了38、保修期的，将维修单送工程部，并请接收人签字接收。4、工程部接到维修单后及时填写接单时间。5、如住户报修内容属“维修服务项目表”内的项目，维修人员应在预约维修时间前到达现场，并回复住户是否进行维修。6、工程部主管对用户报修内容进行现场确认后，在维修单上据实填写维修项目等内容。7、如果维修材料是住户提供的，则由维修人员进行验证，并将验证（合格或不合格）填在“备注”栏内。8、对有偿维修服务，维修人员应按煦维修服务项目表及收费标准收费，并在维修单上注明应收的各项费用金额。9、维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后在维修单上签名确认。住户投诉工作流程l、管理处接到住户投诉后，应先向住户表示歉意，并39、在业主租户投诉处理登记表上做好登记。2、根据投诉内容通知相关部门限期解决，特殊情况应向主任汇报。3、针对住户较严重的投诉，管理处应向主任汇报，由主任组织相关人员进行处理、落实解决措施及责任人，限期进行处理，并报总经理。4、相关部门在处理完投诉后，要迅速将处理结果报管理处，上交办公室，由办公室安排管理员回访。5、客服主管负责将投诉处理结果填写在业主租户投诉处理登记表上，并由具体解决部门的负责人签字认可。6、投诉记录由办公室统一进行存档、管理。回访工作流程1、管理处根据住户投诉记录表，对投诉百分百进行回访，回访时间按投诉内容具体确定或通过电话进行回访。2、管理处每星期根据上星期的维修单，安排人员对40、维修服务进行回访。3、回访工作可采取与用户交谈，现场查看、检奄等方式综合进行。4、管理处安排人员对同访结果进行统计分析，发现存在的不合格项目应及2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，禾峰物业”。4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉41、，应努力做好解释工作，积极同市政有关部门办理交涉，尽早为业主排忧解难，决不允许推托了。8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门深入探讨并找出解决方法，防止重复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。管理处走（回）访制度为加强物业管理处与广犬业主（住户）的联系，使管理处各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。1、走（回）访要求物业管理处主任把对业主（住户）的走（回）访列入职责范围，并落实到每年42、的工作计划总结评比中；走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录；走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复；走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。走（回）访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。2、走（回）访时间及形式管理处主任、管理员缚月登门走（网）访4次；有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见；物业管理处设立投诉信箱，投诉电话；随时热情接待来访，作好登记。管理员工作责任监督区日巡视制度1、各管43、理处必须为每个管理岗位员工划分一定范丽的工作责任监督区。2、每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并做好巡视记录，无纪录视作未巡视。3、巡视监督要求：检查小区秩序维护员、保洁员在岗位工作情况（着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）；检查小区是否有违章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱凰、张贴广告，单元门内车子乱停放等）；小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）；小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，生活垃圾筒卫生是否符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、小区内是否有影44、响正常休息的噪声源）；基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口和栏杆是否完好）；留意倾听业主对物业管理的意见反映。4、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主任汇报。上门维修服务的规范要求l、敲门有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返同，写留言条塞入用户门内。2、介绍主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是禾峰物业维修人员XXX，前来为您服务。”3、进门如进入十分整洁的房间45、，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。4、维修维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。5、整理修理完毕，做到工完场清。6、收费按规定标准收费7、填单如实填写维修派工单，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。8、辞别向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离46、，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。第四部分各岗位制度第一章安全管理制度秩序维护员守则一、着装仪表1、作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；2、制服要保持整洁、平整一上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。二、行为规范l、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇谣晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东两、看书报、乱打电话和听收、录音机等；3、值班室、监控时不得躺卧、打盹、看-时47、艮、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收录音机，不得两、三人聊天；4、无巡逻要求和无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收录音机，不得与无关人员闲聊；5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位；6、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；7、不得睡觉；8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。9、例会一般不得请假（有医院的病历证明除外）。三、日常管理l、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入叠记；3、严格执行对讲机管理规定和48、皮棍、头盔使用规定；4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；5、门岗、副岗、值班室不得会客，上班时间不得会客。四、罚则1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次以上者作解除劳动合同处理；2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，笫二次记行政警告一次；第三次解除劳动合同；3、本守则不尽之处，按公司管理规定相关条款执行。秩序维护员交接班制度1、值班队员提前1 5分钟叫岗，接班员提前1 0分钟接班，对小区检查完毕后，认为没有问题方可登记，登记表上要记录当天确切的交接时间。2、接班员若有特殊事情，不能准时接班，必须提前60分钟请49、示，秩序维护部另派人接班。3、接班员若无正当理由，既不请示又不准时接班，按缺勤及处罚条款进行处理。4、交班员要等接班员对管区巡视一遍并进行验收后才能交接，但接班员验收时间无特殊情况不能超过1 0分钟。5、交接班时，交班员必须把本班情况以及可能出现的非常情况需在下班值班过程中继续观察，特别留意或处理的问题，上级的指示，待办事项及各类物品如实登记清楚，向接班员交代，同时必须督促接班员接受清楚并签名。一一日签名，责任由签名者自己承担。6、所有事情交接清楚后，交接后必须分别在登记表上记录清楚真实的上下班时间并签名，然后交班员方可离开岗位下班休息。7、接班员若在接班验收时发现问题，不具备接班签名条件时可50、以拒绝签名接班，但必须同时报告队长处理再进行签名接班，责任由交班员承担。如果报告处理后不接班，以无故和借故不上班论处。8、接班员白己验收完毕并以签名接班，而且交班员己离开岗位之后，无论发生任何问题，责任一律由当班队员承担。9、接班员因故没有及时接班，交班员不得下班并且擅离岗位。10、若接班员没有签名接班，交班员已下班离开岗位，其间发生的任何问题责任由两人共同承担，没有发生问题，则按物业制度及处罚条款进行处罚。11、交班员若发现接班员无故不签名接班或拖延接班时间，交班员可以提出抗议，报告队长，队长根据情况对接班员按处罚条款进行处罚。对讲机使用制度对讲机是秩序维护队必备的重要通讯工具，全体人员必须51、执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。1、使用规定使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护；持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中；发现对讲机有损坏或通讯犬灵，持机人应立即向直属上级报告，由队长检查后进行处理，严禁自行拆修；严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用1频道）；严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果；交接班时，交机52、人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告班长。2、对话要求呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是，呼叫，收到请回话”；收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明向”；对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁阁对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情；凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。重大事件报告制度一、重火事件报告制度为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。1、重大或突发事件包53、括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户以上）、发电机、高低压电柜、通讯设备等小区主要设备设施故障；房屋主体结构遭受破坏等；2、发生重人或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向主任报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理；3、参与事件处理的当值主管在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交主任，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；4、重大事件报告表签名后上报，事情紧急时，可由当值主管签名上报；5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时填54、写重大事件总结表上报主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。二、紧急事件处理程序1、突发事件处理程序凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处负责人、秩序维护部；简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值；驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况：奄看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员；对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作55、，对明确死亡的，应报告派出所处理；对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告管理处负责人、秩序维护部，并由公安机关调查处理；相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大；秩序维护部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。2、斗殴等暴力事件的处理程序处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵：巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告秩序维护班长，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武56、器等），如能处理的，及时处理，否则监视现场，等待秩序维护部指今；秩序维护部接报后视情况派适当数量的秩序维护员立即到现场制止，将肇事者带往秩序维护部将受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关：110;斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；如涉及刑事案件，应交公安机关处理；事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救；如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯动向3、盗窃等破坏事件的处理程序巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应想法马上抓到现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情57、况，并监视现场等待秩序维护部的指令；秩序维护班长（队长）接报后，应迅速排适当数量秩序维护员到现场制止，设法抓获肇事者，带往秩序维护部接受调查，并拨打110;事件如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品；做好详细记录，以明确责任、落实赔偿；如涉及刑事责任，应交公安机关处理。4、电梯困人的处理程序值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知电梯公司（或维修部）；监控中心使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；如遇特殊情况无法消除故障58、或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决；秩序维护队长填写重大事件报告表，详细记录故障及处理经过。5、停电停水的处理程序接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主；未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，立即联系工程维修部，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作；秩序维扩部派出适当的队员维护秩序，以防有人趁机制造事端。6、发现有人触电的处理立即赶赴现场，切断电源；在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把电线挑开后把人拉开；立即进行人工急救，并送医院急救。第二章消防管理制度消防安全检查制度为规范物业辖区的消59、防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、每月末及节日前，结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查；2、检查工作由管理处主任组织，管理员、电工、秩，序维护队长参与；3、检查项目：配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；公共区域、设施是否存在消防安全隐患；设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。4、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的，报公司处理。消防设备管理制度1、对消防系统、可视对讲系统、电视监控系统、110报警系统、电梯报警以及其他消防、安全设备，每月进行一次维护保养，使运行设备正常工作60、备用设备随时投入运行。2、各仪器仪表的记录带、录像带保持完整，每月将有关记录交办公室归档。3、每季度对系统中的阀门、探头、喷淋等进行一次检查，确保其良好的工作性能。4、每季度对消防器材进行一次检查、做好配备和增补工作。5、落实专人负责各仪器、仪表及机房的操作和使用。6、做好巡视、保养、维修各项记录。7、定期检查、校对各只消防栓和消防接合器的阀门盖，保持阀门盖的灵活。8、每月对消防泵进行一次试运转。消防泵随时可投入工作。火灾处理制度1、发现初期火警，在场人员应该：及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性盛、火势蔓延方向；立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展；2、物61、业辖区当值主管接到现场报告后：带领消防人员，携带消防人员以最快速度到达火警现场；立即指挥在场人员进行灭火扑救；指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散；3、当扑救无效，当值主管及时决定：将灭火人员撤离至安全距离内；立即向上级汇报；情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门：119第三章车辆管理制度机动车停放管理规定1、小区实行人下分流，购买车位后机动车一律停于地下车库。车场出入口实行IC卡泊车管理，机动车凭I C卡在停午场出、入口读卡器处刷卡后通行。2、机动车通过自动道闸机时，不得在闸机下倒车或停留，一车一闸，严禁追尾。3、入场车辆必须按交通标识指示行驶，请勿超速和鸣笛。4、62、I C卡用户只能驾驶指定车辆进入停车场，不得一卡多用或转借他人。5、凡车位出租的，出租方和承租方须一起到物业公司登记，办理有关手续后才可停放。6、入场车辆必须有序停放，不得跨位停放或堵塞交通。7、车主离车时请锁好车门车窗，车内财物的保管责任由车主自行负责。8、严禁携带易燃、易爆、有毒等危险品的车辆进入本停车场。9、爱护停车场设施，损坏设施照价赔偿。10、禁止在地下停车场内用水洗车、修理车辆（损坏不能行走除外）或试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶。11、请车主妥善保管IC卡，勿留置于车内，遗失责任自负。12、IC卡如有损坏或遗失请及时办理挂火手续，并支付工本费50元。13、本停车场不承担由于不可抗63、力或第三方蓄意、过失等非管理责任所导致车辆失窃和损害之责任。第四章工程维修类制度电梯维护保养制度l、每天电梯运行前应对电梯作准备性试车，并对轿厢内的所有装置和机房内的机械和电气装备进行巡逻检查，并及时做好调整、修理、清洁、润滑工作。2、每周有电梯技工对电梯的主要机构和设备进行一次检查，并进行必要的除尘、清洁、润滑和调整工作。3、每季对其一般重要机械和电气装置进行比较细致的检查、调整和修正。4、有电梯技术人员负责，与电梯技工配合对所有的机械、电气安全设备的有效、可靠程度，主要零部件的磨损程度进行检查利测试，检修或更换已超过极限磨损的已坏零件，修复不可靠的机电安全装置。5、电梯进行定期检修试车时，64、电梯轿厢内不可载客或装货，并在电梯出、入口处悬挂“检修停用”、“不许合闸”、“正在修理，不可开动”等警告牌。6、若运行过程中发现异常情况应立即停驶，待认真检查修复后方可使用，并对维修过程作详细记录。7、根据具体情况确定人修时间。地下水泵运行管理制度1、水泵房属于小区重要设施之一，对设备运行每天巡视一次，发现问题立即处理，并做好日运行情况记录。2、设备操作需要专人负责，禁止非有关人员随意进入机房，操作人员须熟悉设备、电器及机械性能，熟悉管线布局，能解决日常一般性故障。3、正常保持电动机外壳清洁，风路畅通，及时解决水泵漏水、漏油现象，防止潮气进入电机内部。4、正常检查电器线路，防止端线松动造成缺相65、，发现电器有异常声音应立即停车，查明原因。5、为保持设备良好运行，除日常保养外，每半年检查一次电机的对地绝缘电阻，每一年打开电机轴承盖，检查有否磨损，并更换润滑油，每二年进行一次整机保养。6、搞好设备使用场所、环境卫生及使用场地干燥，保证配套部件无缺陷现象。发电机保养制度为确保人身及设备安全，特制定以下操作规定：1、严格执行供电部门所制定的发电机安全运行条例；2、发电机必须由专人负责操作，操作人需要熟悉本发电机实际操作程序，严禁闲人随意进入机房重地；3、发电机在运行前，必须认真检查与之配套设施的各机械及电器连锁控制装置的正确位置，防止倒送电所造成的恶性事故发生需巡视发电机各油位、冷却水箱，蓄电66、池是否完好正常；4、发电机在正常运行中经常观察各种指示及控制仪表，如发现三相电压表的缺相、电压表、频率表的指示值，超过规定值和油温过高应既停机检查，如发现严重超负荷时，应局部拉闸，减轻负荷至允许范围内；5、当发电机长期停机时，做到每10天不小于一次空载运行检查，每次空载运行的时间应不大于10分钟，每季度一次常规保养，每一年对主机大修保养一次；6、定期打扫机房环境卫生，检查通风口，保持设备外部清洁，一般性故障一经发现及时解决，认真做好记录台帐工作，对保养、维修、试车和正常运行的时间及发电量，必须做到及时记录；7、高配值班电工在发电机上述内容工作时，以监护为主，配合发电机操作人员做好安规检查，并负67、责记录工作。高低压变配电闯规章制度1、电工：必须持证上岗，严格执行“电工安全规程”。2、严格执行“二票三制”规定，防止违章操作和错误操作，以确保人身安全及设备安全。3、电工进入变配电间工作，应脚穿电工鞋，身穿工作服，操作时必须戴好绝缘手套，严格执行安全操作制度。4、进出低压变配电间，随手关门，不得将食品等带入变配电间，以防引入小动物，造成不必要的电气事故。5、非工作人员不得入内，因工作、业务需要进入，须经主任同意，签字后方能由当班人员带领入内。6、每二小时进行一次巡视，做好记录，发现故障及时处理并做好书面记录，同时向有关部门汇报。7、按规定巡视路线巡视，防止出现漏查现象。巡视中要密切注意各种仪68、表读数的变化，从中掌握、了解用电情况，电量变化。分析出设备与线路的工作状态。8、每周至少进行一次熄灯巡视检查，发现漏电、跳火现象及时处理。9、变配电间必须配备消防用具。工作人员应该掌握消防用具的使用方法，懂得灭火的基本知识。访客系统使用管理制度访客系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。3、物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作要轻，勿用力过猛，否则69、将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。4、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告管理处，有管理处负责派人进行维修确保系统正常运行。第五章清卫、绿化类制度清洁卫生实施细则1、小区内的主干道、支道、人行道每天保沽，不定时循坏打扫，确保整洁，无污垢、杂物、。积水。2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；5、停车场、自行车库及其商铺外围、东方路每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。6、草坪70、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石7、喷水池、水(鱼)池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀；应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。8、楼道梯级、梯级扶手清洁每天至少一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑，如灰尘较多时，增加保洁次数9、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清扫一次，确保干净、无积灰、污渍、乱张贴。10电子防盗门、信箱、电表箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防栓，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。11、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。12、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积灰、透明71、度好。13、露天健身休闲器具每天清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。14、雕饰每周清洁一次，确保无污渍、明显积灰、乱张贴；15、雨篷、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况（如台风、梅雨季节）可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。1 6、消杀工作：(1)灭鼠工作应上下半年各进行一次，期间应注意：A、操作人员必须带上手套，口罩，禁止裸手作业：B、事先务必作好宣传工作，必要时在投掷地挂上明显的标识；C、投放鼠药尽量放在隐蔽或角落处；(2)灭蚊蝇工作在5-10月份应每月一次，注意事项：A、使用高效低毒消杀品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒；B、喷洒时应作好自身安全措施，穿长衣裤，带口罩；C、在72、公共场所喷药时，尽量在顺风处喷药，以减少对行人的影响。(3)消杀工作如遇特殊情况可增加次数，每次消杀及事后的检查都应记录在消杀记录表上。花木养护规范1、绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换，以保护整个花坛的整体效果；对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且每半个月松一次土及除杂草。2、室内花淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次。3、花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出去的花要注意巡查；发现病虫害应及73、时喷药，没有特别瘸虫害时，花坛要求每周喷一次药。4、对花应每年施肥3-4次，肥料由绿化工定。5、盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3时应定为待换花，若某个花坛中待换花的比例超过1/2时要求全部更换。6、应做好爱花工作，如有损坏的现象应责成其照价赔偿。草坪养护规范1、草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。2、当草坪需要改良时+，应在铲去草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种的好草坪块并淋水。3、按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。4、在雨停、草干的情况对草坪进行修剪，一般春夏季3个月剪一次，秋冬季4个月74、剪一次，同时作好记录。5、视草坪的生长情况，对草坪进行喷洒农药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化工视实际情况再作决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。6、通过人一二除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。7、每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每1-2年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣。8、草坪上严禁车辆停放和嬉戏打闹。9、严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。病虫害防治规范1、绿化工应根据季节、气候及病虫活动规律制定出详细的防治计划，防治计划应包括：A、年度及季度的病虫害预防计划；B、病虫害发生时的治疗计划及用药计划；C、病虫害防75、治的费用预算计划。2、应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延利扩散。3、绿化工应熟悉小区中经常出现虫类和病原菌。4、对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫来源，选用抗虫性品种、选择化学药剂防治等；5、绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴手套及口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现药害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农花必须妥善保管，以防出现意外事故。6、植物用药后，不要定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录，见病虫害防治登记表，并上交档案科管理。7、管76、理处应每月一次检查小区内植物病虫害防治情况，并对防治结果作相应评价，见病虫害防治检查表。乔灌木养护规范l、运用枝剪、绿篱剪等工具于每年12月2月对乔术进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。2、运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪以及枝型修剪工作；对造型灌术生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。3、乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年5-6月应追施一次复合肥。4、小区内乔灌木每月虑喷一次杀虫剂（对突发性病虫害应及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。5、不得在乔灌木上晾晒衣物等东两即压垮树枝又影响小区的容貌。