1、方向即命运方向即命运荣鼎集团正定新区奥莱C地块产品方向推导同一块地，不同的产品方向，将来的命运完全不同。产品经理的责任和使命很沉重-实效机构城市资源空间分析地块概况2.8容积率2.5容积率(强排后建议）总用地面积83000总基底面积34411地上建筑面积207500土地所具有的城市资源园博园中心湖公园市政府国际会展中心市一中分校省二院分院地铁1号线地铁2号线地铁4号线正定新区一中市人民医院宝能中心滹沱河湿地公园奥体中心妇女儿童中心奥特莱斯会展中心省二院市一中园博园项目拥有众多城市级资源滹沱河湿地公园奥体中心会展中心市一中省二院滹沱河资源轴城市资源轴金地风华89-143*1.35w120-1932、万70%金科集美108-128*1.2w124-153万60%华润万橡府85-140*1.2w94-160万70%中海熙岸80-140*1.2w100-175万30%土地目前所辐射人群:低总价外溢客群+富豪客群城市挤压客群，提前占有新区的龙头位置低总价有量区中总价有量区富豪存在区万科文化村89-161*1.4w122-273万50%金辉中央云著145-186*3w400-700万30%金辉开元府280-400*1.5-2.3w420-900万80%御河上院172-350（洋房联排）*2.2w400-800万10%150150万万200200万万400400万万150w以下走量400w走量2003、w无量低出价力顾客高出价力顾客无中出价力顾客低于主城区总价，属于挤压客户与主城总价重叠，故顾客看不上。存在主城区不具有资源，具有吸引力。城市高端客群，主动寻找资源还在二环里找生活地块五年后城市价值分析：石家庄的名片城市价值提升小五环入住率提高政府外迁行政中心建立省二院开业市中心开学大学城招生大学城招生自贸区企业办公会展持续的城市活动奥体持续的城市活动奥特莱斯运营其它商业中心新区核心区的房价，将并列于二环核心区客户实现迭代由挤压的刚需阶层和寻找资源的富豪阶层。变为中高端阶层置业首选目的地。石家庄高端生活主场城市界面最现代，生活配套丰富且高级，楼盘档次高端。入住率达到80%。不同顾客归纳，项目的三4、种产品路径投资公寓路径类住宅路径服务式豪宅路径看好新区的石家庄人奥莱产业人口大学城的人口自贸区的客户低出价人口奥莱产业人口自贸区的客户看中资源的本地富豪自贸区的高管路径1：投资公寓路线买套小户型，收租金城市核心资源轴城市人流入口大学城人流奥体+会展+自贸区奥特莱斯城市第二种综合体教育产业所带来的人口新城市中心带来的流动人口就业产业所带来的流动人口大学城产业所带来的流动人口7-8k20-60w30-70路径二：商业类住宅的产品用70/80万，享受110万的产品。金地风华89-143*1.35w120-193万70%金科集美108-128*1.2w124-153万60%华润万橡府85-140*1.5、2w94-160万70%中海熙岸80-140*1.2w100-175万30%稀有的城市资源奥莱（生活中心）便利性需要100-150万7-8k70-90w110路径三：服务式豪宅路线稀有的城市资源奥莱（生活中心）便利性自贸区高管和本地富人富豪存在区金辉中央云著145-186*3w400-700万30%金辉开元府280-400*1.5-2.3w420-900万80%御河上院172-350（洋房联排）*2.2w400-800万10%400400万万1.2-1.5w240-350w200三种路径的四次沙盘推演方向1：投资公寓。把奥莱视为万达，则即商业和公寓路线大学城五环生活区河流新区的万达广场商业综合6、体的产品思路石家庄消费人群盒子：人流入口商街：人流价值的再利用公寓：投资品强排草稿：城市综合体思路，将整个小区变为解区，引流奥莱人流到解区，商业面积可达3万酒店公寓94500商业3000030000奥特莱斯83000容积率2.52.5建筑密度41.46%50%奥莱城市人流入口萌宠中心家庭休闲目的地开放式街区投资性公寓产品价值和货值测算商业面积商业面积公寓公寓可售萌宠中心10.6亿建面200001000094500均单价1.2万1.2万0.75万总产值2.4亿1.2亿7亿有效货值1.5亿-3亿4.5亿商街1.2w/公寓0.7w/优点：价值更大的可售商业占比大，2.4亿左右。缺点：投资公寓的客户群7、偏少，石家庄同类供应量大且滞销。项目物业形态面积（）5月成交均价（元/）5月成交套数旭辉新派公馆毛坯LOFT42-451150020远洋晟公馆毛坯LOFT36-891150016新锐中心（远洋新锐）毛坯LOFT42-56850050翡翠公馆毛坯LOFT30-701100057中冶盛世广场精装LOFT40-1251500010注：成交数据来源为易居河北研究院，数据截止至2020年5月31日。远洋晟公馆远洋新锐朔邦翡翠公馆中睿府中冶盛世广场公寓，全石家庄的库存痛点，有否方法增加其流速?通过颜值的提高，建立地标，提高顾客的好感度。厚度大面宽小，用来冲容积率的高低配选择传统公寓第1轮公寓地标级公寓容积8、率低，单栋户数少，有中庭等享受地标感强，过目不忘。滹沱河畔三大地标：奥体+奥莱，山体公寓其中立体综合公寓94500商业30000奥特莱斯83000容积率2.52.5奥莱萌宠中心群峰公寓除自持的萌宠外，始终有4亿库存，如鲠在喉。产品价值和货值测算商业面积商业面积公寓公寓可售萌宠中心中间部分梯田部分11.7亿建面20000100008090018600均单价1.2万1.2万0.75万1.1万总产值2.4亿1.2亿6.1亿2亿有效货值1.5亿-4亿2亿6.5亿普通公寓0.75w/公寓梯田1.2w/优点：价值更大的可售商业占比大，2.4亿左右。增加了地标感，提升中心性缺点：投资公寓的客户群偏少，石家庄9、同类供应量大且滞销。方向2：类住宅思路的推演五环生活区河流2.5容积率地块具有居住属性，将其住宅化，然后以更低价格吸引挤压阶层8000 PK 1.2万除了产权属性之外，其它一模一样一个近享奥莱和萌宠的舒适社区，只是产权是商业的其中类住宅103500商业21000奥特莱斯83000容积率2.52.5建筑密度38.67%50%奥莱生活的便利性生活的便利性萌宠临街底商封闭式管理户户南北向理论货值减少，流量货值增加，有利于快速回款。商业面积（商业面积（2.12.1万）万）类住宅类住宅（10.3510.35万万可售萌宠中心10.8亿建面1100010000103500均单价1.2万1.2万0.8万总产值10、1.32亿1.2亿8.28亿有效货值1亿-8.28亿9.28亿普通公寓0.75w/类住0.8w/优点：可变现的资产大大增加缺点：为类住的纯居性，高价值的商业减少，理论货值减少。商业面积减少1.1w/居住面积增加10w方向3：服务式豪宅的路线滹沱河花海景观奥体城市资源奥莱生活中心类天津喜马拉雅服务式豪宅路线城市核心资源区的“事业者”生活城市顶级资源社交配套天际会所健身配套奢华的窗外景观一线滹沱河风景的服务式大平层商业集中处理奥莱生活的便利性其中大平层公寓100366酒店公寓7040商业17000奥特莱斯83000容积率2.51 2.5建筑密度37.01%50%客户群改变，理论货值大幅度上升商业面11、积（商业面积（2.12.1万）万）类住宅类住宅（10.3510.35万万可售萌宠中心大平层酒店公寓16.97亿建面2000100001003667040均单价1.2万1.2万1.5万0.75总产值0.24亿1.2亿15亿0.53亿有效货值0.24亿-3亿0.533.77亿大平层1.5w/类住0.8w/优点：大平层的顾客出价力更高，理论货值大大增加缺点：客户厚度不足，库存多，销售周期长辛苦从不白费，以4大产品方案的图纸做比较，路线就清楚了路线1：看中奥莱的城市价值，投资公寓。商业面积商业面积公寓公寓可售萌宠中心10.6亿建面200001000094500均单价1.2万1.2万0.75万总产值2.12、4亿1.2亿7亿有效货值1.5亿-3亿4.5亿商业面积公寓可售萌宠中心中间部分梯田部分11.7亿建面20000100008090018600均单价1.2万1.2万0.75万1.1万总产值2.4亿1.2亿6.1亿2亿有效货值1.5亿-4亿2亿6.5亿商业面积类住宅可售萌宠中心10.8亿建面1100010000103500均单价1.2万1.2万0.8万总产值1.32亿1.2亿8.28亿有效货值1亿-8.28亿9.28亿商业面积类住宅可售萌宠大平层酒店公寓16.97亿建面2000100001003667040均单价1.2万1.2万1.5万0.75总产值0.24亿1.2亿15亿0.53亿有效货值0.213、4亿-3亿0.533.77亿路线2：群峰公寓，对投资性地标加持。路线3：类住宅，价格差路线4：服务式豪宅，珍惜资源价值综合结论容积率4.0，适合这种方案。路线1：看中奥莱的城市价值，投资公寓。路线2：群峰公寓，对投资性地标加持。路线3：类住宅，价格差路线4：服务式豪宅，珍惜资源价值3年以后，适合这种方案。容积率4.0，适合这种方案。比较契合当前市场和城市周期类住宅成立，还能更优化么？更好的位置，更好的性价比，弥补商业产权的硬伤8000 PK 1.2万对手盘细细盘点，C地块的3大优势，不能被矮化132奥莱奥体滹沱河三大资源，都在步行范围，但我们在做备胎我不服气他们在三大资源的二圈层，但因为是住宅14、属性，就要卖1.2万？8000 PK 1.2万对类住宅路线的再分析根据资源再迭代换客户，不要价格挤压的客户群奥莱萌宠中心买我并不是因为没钱，而是更喜欢配套资源比30亩更好换形态，卖给出价力更高的客户我喜欢这里，是因为热闹，不寂寞！50+20+（及单身单亲）自贸高管退休和准退休群体性和集体性奥莱+萌宠+花海还没有进入家庭，时间太多群体性奥莱+奥体家未必在这里工作之余需要时间地点人物奥莱+奥体+花海SO,我们卖的不是类住宅，而是欢乐颂式的“生活方式”在石家庄，没有比这里更充实的地方了。欢乐的外部环境奥莱：吃喝玩乐购，好多人。约朋友一起玩。奥体：打球、跑步、运动和城市节日，城市大事件都会选择这里。花15、海：周周路，享受环境，身心愉悦。内部的社交环境业主共享食堂书店咖啡厅+文艺打卡地标兴趣爱好中心康养理疗儿童游玩健身游泳这一次，群体空间不在封闭将奥莱+萌宠的人流往内导，创造可内可外的“群体空间”奥莱萌宠群体空间面向B地块的底商有退台的萌宠中心业态多样，客户停留时间更长连续的底商将奥莱的人流往里倒，提高价值2F的群体空间对外经营和对内服务，兼顾B地块需要既然滹沱河的等级高于周汉河，那么没理由不上“航母叠拼”石家庄之宝的“滹沱河”岸享受这种河岸的生活方式“创造一种生活方式”，吸引更有出价力的顾客欢乐生活航母叠拼投资公寓萌宠中心1f底商2f群体空间公园式社区欢乐公寓游艇别墅航母别墅12000酒店公寓16、7040类住宅87192群体+商业空间18000奥特莱斯83000用生活方式去卖货，避开挤压路线，实现产值的飞跃商业面积商业面积类住宅类住宅公寓群体街区萌宠类住宅航母叠拼13.55亿建面70408000100008719212000均单价0.75万1.2万1.2万1万1.8总产值0.53亿0.96亿1.2亿8.7亿2.16亿有效货值0.530.5亿-8.7亿2.16亿11.89亿挤压客户1.5w/新客户群1w/公寓1w/航母产值1.5w/路线决定产值，也决定流速类住宅路线商业面积类住宅可售萌宠中心10.8亿建面1100010000103500均单价1.2万1.2万0.8万总产值1.32亿1.217、亿8.28亿有效货值1亿-8.28亿9.28亿欢乐颂类住宅路线商业面积商业面积类住宅类住宅公寓群体街区萌宠类住宅航母叠拼13.55亿建面70408000100008719212000均单价0.75万1.2万1.2万1万1.8总产值0.53亿0.96亿1.2亿8.7亿2.16亿有效货值0.530.5亿-8.7亿2.16亿11.89亿但是，我们依然“心有不甘”业主共享食堂书店咖啡厅+文艺打卡地标兴趣爱好中心康养理疗儿童游玩健身游泳群体空间，支持了欢乐颂式的生活方式但是建筑空间，本身还是“平庸”，有烂大街的感觉掌握定价权的生活方式，也必须是有强识别性的。体块的再次推演1T6板式类住宅2组合峡谷式错落18、3相互错位，均南北采光4变薄，满足间距要求扑克脸，太平庸一面北向，制造硬伤楼体变厚，间距不达标，导致容积率降低形成上峰梯田的感受全新的类住宅单体创造了更多的高价值面积风格配得上航母叠拼让这里的业主，变成每个逛奥莱人都羡慕的生活奥体、奥莱之后，滹沱河旁的第三座地标9F以上，滹沱河万亩花海就是窗外的画面退台+挑板，没有隐私问题提高整个社区的品质，让注意力从“商业产权”转移。航母别墅12000酒店公寓7040类住宅82000群体空间+商业23500更高价值的类住宅品类没有增加，但产值进一步上升商业面积商业面积类住宅类住宅公寓群体街区萌宠类住宅中户梯田端户航母叠拼13.9亿建面70401350010019、0072340966012000均单价0.75万1.2万1.2万1万1.2万1.8万总产值0.53亿1.62亿1.2亿7.23亿1.16亿2.16亿有效货值0.531.2亿-7.23亿1.162.16亿12.28亿中户公寓1w/梯田公寓1.2w/扑克脸项目颜值多加了几天班，虽然产值只增加4000万，但也是钱。商业面积商业面积类住宅类住宅公寓群体街区萌宠类住宅航母叠拼13.55亿建面70408000100008719212000均单价0.75万1.2万1.2万1万1.8总产值0.53亿0.96亿1.2亿8.7亿2.16亿有效货值0.530.5亿-8.7亿2.16亿11.89亿商业面积商业面积类住20、宅类住宅公寓群体街区萌宠类住宅中户梯田端户航母叠拼13.9亿建面7040135001000072340966012000均单价0.75万1.2万1.2万1万1.2万1.8万总产值0.53亿1.62亿1.2亿7.23亿1.16亿2.16亿有效货值0.531.2亿-7.23亿1.162.16亿12.28亿滹沱河是石家庄人的景观，C地块是滹沱河的景观。产品的方向即楼盘的命运（6大方向汇总）投资公寓：看中奥莱的城市价值。商业面积公寓可售萌宠中心10.6亿建面200001000094500均单价1.2万1.2万0.75万总产值2.4亿1.2亿7亿有效货值1.5亿-3亿4.5亿商业面积公寓可售萌宠中心中间21、部分梯田部分11.7亿建面20000100008090018600均单价1.2万1.2万0.75万1.1万总产值2.4亿1.2亿6.1亿2亿有效货值1.5亿-4亿2亿6.5亿商业面积类住宅可售萌宠中心10.8亿建面1100010000103500均单价1.2万1.2万0.8万总产值1.32亿1.2亿8.28亿有效货值1亿-8.28亿9.28亿商业面积类住宅可售萌宠大平层酒店公寓16.97亿建面2000100001003667040均单价1.2万1.2万1.5万0.75总产值0.24亿1.2亿15亿0.53亿有效货值0.24亿-3亿0.533.77亿群峰公寓：对投资性地标加持。类住宅：价格差服务22、式豪宅：珍惜资源价值商业面积类住宅公寓群体街区萌宠类住宅航母叠拼13.55亿建面70408000100008719212000均单价0.75万1.2万1.2万1万1.8总产值0.53亿0.96亿1.2亿8.7亿2.16亿有效货值0.530.5亿-8.7亿2.16亿11.89亿商业面积类住宅公寓群体街区萌宠类住宅中户梯田端户航母叠拼13.9亿建面7040135001000072340966012000均单价0.75万1.2万1.2万1万1.2万1.8万总产值0.53亿1.62亿1.2亿7.23亿1.16亿2.16亿有效货值0.531.2亿-7.23亿1.162.16亿12.28亿欢乐颂：欢乐公寓+航母叠欢乐颂升级版：梯田+航母叠THE END!