1、衢州市城镇老旧小区改造技术导则（试行）衢州市住房和城乡建设局2021 年 8 月目目录录1.1.总则总则.12.2.基本规定基本规定.23.3.基础类改造基础类改造.53.1 道路交通.53.2 无障碍设施.53.3 给排水设施.63.4 电力设施.73.5 燃气设施.93.6 消防设施.103.7 环卫与垃圾分类设施.113.8 停车设施.123.9 通信设施.123.10 照明设施.133.11 管线综合.143.12 围墙拆墙透绿.143.13 景观绿化维护.154.4.完善类改造完善类改造.174.1 小区形象营造.174.2 小区文化提升.174.3 房屋修缮整治.174.4 安防设2、施改造.204.5 建筑节能改造.214.6 景观绿化改造.224.7 海绵城市建设.225.5.提升类改造提升类改造.245.1 公共服务设施.245.2 便民服务设施.255.3 社区服务设施.265.4 数字化建设.276.6.一体化改造一体化改造.297.7.施工和验收施工和验收.307.1 一般规定.307.2 项目施工.307.3 项目验收.328.8.机制与管理机制与管理.348.1 建立机制.348.2 落实责任.358.3 强化管理.358.4 智慧管理.368.5 辅助管理.369.9.用词说明用词说明.3810.10.引用标准名录引用标准名录.3911.11.老旧小区改造3、居民意愿调查表老旧小区改造居民意愿调查表.4312.12.老旧小区改造设计方案意见征询表老旧小区改造设计方案意见征询表.4513.13.老旧小区改造居民满意度调查表老旧小区改造居民满意度调查表.4614.14.衢州市城镇老旧小区改造现状排查表衢州市城镇老旧小区改造现状排查表.4715.15.衢州市城镇老旧小区改造内容清单衢州市城镇老旧小区改造内容清单.5011 1.总则总则1.0.1 为加快推进衢州市城镇老旧小区改造，全面提升老旧小区居住环境和功能品质，规范改造标准及技术要求，制定本导则。1.0.2 本导则适用于衢州市城镇范围内建成时间较早、建设标准不高、房屋年久失修、设施缺损、功能不全、影响4、居民基本生活且居民改造意愿强烈的住宅小区（含独栋住宅楼）的改造，重点是 2000年前建成的小区，不包括已纳入棚户区改造计划的小区。1.0.3 老旧小区改造应遵循“以人为本，绿色环保”的原则，积极采取绿色施工措施，确保施工和居民出行安全，降低改造施工对小区及附近居民的生活干扰。1.0.4 老旧小区改造工作除应符合本导则的规定外，尚应符合国家、行业的法律法规和相关标准的规定。22 2.基本规定基本规定2.0.1 老旧小区改造内容主要包括基础类、完善类、提升类三类，对于具备条件集中连片的小区宜实行一体化改造。1 基础类改造：满足居民安全需要和基本生活需求的改造2 完善类改造：满足居民生活便利需要和改5、善型生活需求的改造3 提升类改造：丰富社区服务供给、提升居民生活品质的改造基础类改造内容为必须改造内容，应立足道路、给水排水、电气、燃气、通信、停车、环卫等基本功能，符合改造条件的应全部进行改造；完善类和提升类改造内容为鼓励改造内容，可结合各老旧小区实际情况以及小区群众改造意愿，依据相关政策选择性进行改造。一体化改造是对危房及周边质量较差住宅可部分或全部依法进行拆除重建，并配套建设面向社区（片区）的养老、托育、停车等方面的公共服务设施，提升小区环境和品质。2.0.2 老旧住宅小区改造应符合国土空间规划及各类专项规划的要求，应与城市整体更新规划相适应，统筹设置公共服务配套设施，同步完善停车、道路6、基础设施等配套工作。做到安全保障好，绿化环境好，停车秩序好，老幼服务好，长效管理好，特色文化好。2.0.3 老旧小区改造应保护和利用具有历史价值的优秀建筑、古树名木、街巷道路和特色景观等。应尊重、保护和利用具有历史文化价值的住区、街巷道路和特色景观。涉及历史文化街区、文物保护单位及历史建筑的老旧小区改造，应符合现行国家、省、市相关管理的规定。2.0.4 老旧小区应坚持“同步改造提升、同步服务提升”的基本3原则，改造完成后建立配套物业管理服务，并将落实长效物业服务作为综合改造的主要目标之一。2.0.5 老旧小区改造过程中应合理拓展小区内外交互空间，优化小区内部公共空间环境，建立小区应急防控体系7、，完善管理设施及设施，增加公共卫生服务和公共安全管理功能。通过整合存量资源，为物业服务企业提供必要的管理办公和经营场所。2.0.6 老旧小区改造前应以街道（乡镇）为单位，结合老旧小区实际情况划分改造范围。通过综合评估小区突出问题，制定经济、合理、可行的更新改造技术方案。应广泛征询小区原产权单位、物业公司和居民意见，调查评估和征询意见结果作为确定老旧小区改造范围及内容的依据。2.0.7 确定老旧小区改造方案前，应对小区建筑物、构筑物、园林景观、道路及相关设施等进行相应的安全排查、鉴定，并编制排查结果清单，制定安全合理、经济可行的改造技术方案。2.0.8 老旧小区改造应确保主体结构安全，不得随意改8、动原有房屋承重结构构件。改造过程中涉及结构安全问题，应依据现行国家标准民用建筑可靠性定标准GB 50292 进行鉴定，并根据鉴定结果制定改造方案，确保居民基本安全需求。2.0.9 改造前应对消防给水系统及灭火设施进行检测和评定，对存在较大问题的系统和设施应全面整改。当仅需要局部维修或更换时，应符合相关规范和标准的规定以及原系统对性能和规格的要求。2.0.10 老旧小区改造应采取海绵措施，控制雨水径流，减轻面源污染。2.0.11 小区内及周边新建、改扩建社区服务设施，不应违反现行4国家有关强制性规范、标准。2.0.12 老旧小区改造前应对小区情况进行勘察与评估，进行广泛的前期调研，明确改造目标，9、结合调研结果与改造成本制定合理可行、经济适用的改造方案。推进专业指导机制，落实工程师进社区，统筹协调解决现场问题。2.0.13 改造方案应采用科学合理的改造技术和符合定位的产品材料，并应符合现行国家和地方对于老旧小区改造的相关标准或要求。2.0.14 改造设计成果应包括下列内容：1 前期报告包括改造目标、改造措施、资金筹措、进度安排、对周边影响等。2 设计方案包括设计总说明、总平面图、改造重点区域平面图及必要的立面图和效果图、改造工程量清单及估算投资。3 施工图文件宜参照建筑工程设计文件编制深度规定和市政公用工程设计文件编制深度规定的要求执行。2.0.15 按“政府引导、居民主体、多方参与”的10、原则，积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与。53.3.基础类改造基础类改造3 3.1.1 道路交通道路交通3.1.1 小区内部道路应满足消防、救护等车辆通行要求，应有两个小区主要出入口连通城市道路，小区主出入口宜适当后退，与城市道路之间设缓冲场地。3.1.2 小区道路路面出现龟裂、坑槽、沉陷等问题，应实施保养修补措施。车行道路路面材料宜采用沥青路面，人行道宜采用铺装路面，并优先考虑透水铺装材料。3.1.3 小区道路上的各类井盖，应与路面平顺衔接、无异响。对井盖破损、缺失、井口下沉或凸起超出误差范围的，应进行井盖整治，对井墙损坏、井框变形的情况，也11、应予以修整。井盖应具备防盗和防坠落措施。3.1.4 小区道路应完善交通标识和标线系统、重点标识消防通道和消防登高场地。应完善照明设施，保障交通安全、方便人民生活、满足治安需求，并应采取措施防止对住宅主要房间产生光污染。3 3.2 2 无障碍设施无障碍设施3.2.1 完善小区道路、公共休憩空间、配套公共设施、居住建筑、停车场（库）等范围的无障碍设施，对不满足无障碍设计规范GB50763，衢州市城市环境无障碍设计导则要求的宜根据实际情况进行无障碍设施改造。3.2.2 无障碍改造应重点针对道路、坡道、单元入口、台阶、扶手，以及公共厕所、电梯、停车场（库）等进行，包括无障碍坡道、盲道、轮椅坡道及缘石坡12、道等，实现从进入小区到楼栋零踏步，并完6善小区室外和公共建筑内无障碍标识系统。3.2.3 小区活动场地要落实适老化改造，完善相应无障碍标识标线，真正实现通达性。3.2.4 小区内停车场（库）应按规范配建无障碍车位，车库出入口及附属无障碍楼梯、通道的设置应符合相关规范的要求。3.2.5 有条件的小区，宜对小区内的公共厕所进行无障碍改造。3.33.3 给排水设施给排水设施3.3.1 改造前应通过资料查询、现场摸排、管线探测等，明确给排水管道及附属设施的位置、走向及其他相关条件，调研运行中存在的问题。出现以下情形的必须进行改造、修复或更换：1 管材、设备、二次供水设施不符合卫生标准和相关要求。2 给13、水管道存在跑、冒、滴、漏现象，阀门锈蚀、漏水。3 排水系统为雨污合流，或管道有错接混接的情况。4 雨污水管道出现严重的破损、沉降、规格不足，雨污水提升泵出现损坏等情况。5 建筑外立面雨水立管、空调冷凝水管破损、锈蚀，管道支撑存在安全隐患，屋面雨水斗缺失或损坏。6 其他严重影响使用功能或存在安全隐患的情况。3.3.2 给水系统应根据市政供水条件，采用市政直供或二次加压供水。采用市政直供时，应从室外供水管道直接接管引至住户，改造管道不宜设置在建筑外墙，住户计量水表应按一户一表设置，水表应设置于住户户外。采用二次加压供水时，系统应符合二次供水工程技术规程CJJ 140 的规定，以及当地相关管理部门制14、定的规则。3.3.3 原高位水箱重力供水的给水系统，改造为完全市政直接供7水或二次加压供水时，应符合下列规定：1 高位水箱出水至住户的供水管道应全部拆除，不储存消防用水水箱的进水管，自引入点起的管道应全部拆除，避免出现长期不流动的存水管段。2 储存消防用水的高位水箱，应保留水箱进水管并更换性能可靠的进水浮球阀，水箱进水管应有独立的计量水表，同时应设置水箱水位显示装置，溢流报警和低位报警装置。3.3.4 小区现有合流制排水系统应进行分流改造，并应符合以下规定：1 接洗衣机的阳台排水管应接入小区污水管道，并设置水封装置，屋面雨水应单独设置雨水立管排入小区雨水管道。2 小区设有洗车设施时，应设置沉砂15、池处理洗车废水。小区设有餐饮场所时，应设置隔油设施处理餐饮废水。小区设有理发场所时，宜设置毛发收集池。3.3.5 同时纳入“污水零直排”改造、海绵化改造计划的小区，应进行统筹协调、整体实施，并满足相应的改造目标。3.3.4 4 电力设施电力设施3.4.1 电气系统设计方案应符合国家和地方现行标准的规定，通过现场踏勘、评估和校核后，进行改造设计。3.4.2 对小区原有电网改造，应以消除小区供电安全隐患为前提，提升加强小区入户电缆改造；同时，适当预留远期发展容量，变压器配置方案需与供电部门协调沟通，并最终由供电部门提供供电方案。电力设施用房应与周边环境相适应并满足防水、通风、消防等要求。3.4.316、 架空电力线路改造前应进行设计，明确改造线路的设置方8式、位置、高度再施工，线路改造优先考虑实施“上改下”。采用电缆敷设时，应与其他市政管线进行统筹安排，并应符合电力工程电缆设计标准GB 50217、城市工程管线综合规划规范GB 50289 等规范标准的相关规定。改造后废弃的线缆应及时拆除，个人私拉线路应全部拆除。3.4.4 应消除小区供给电线隐患，提升、加强小区入户线缆的改造，符合容量控制和增长需求。3.4.5 新建、改造电缆通道时，应按不同的电压等级进行设计。应设置明确标识，不得共用电力井，预留管孔需采取封堵措施。3.4.6 表箱表计改造应满足以下规定：1 非成套表箱、表箱锈损或存在安全隐17、患时，应进行改造，新增电表箱、表后线应有序安全。应采用金属线槽、金属导管、燃烧性能符合要求的刚性塑料导管（槽盒）等进行穿管敷设。强弱电线应分开设置，并标明各线缆权属单位。2 用电计量应达到一户一表，台区宜设关口表及智能管理终端。关口表考核不计费，智能管理终端用于远程采集电量数据。低压用户采用无线采集器用于远程采集电力数据。3 集中表箱应采用不锈钢表箱或 SMC 材质，防护等级不低于IP33，满足加封和放窃电的要求。电表箱采用整体式，应设进线室、计量室、出线室，三室隔离；嵌入式表箱应做好墙体防漏水措施。集中表箱单相不超过 12 位，三相不超过 6 位（含公共设施表位）。电能表出线、进线开关进出线18、均应设置标号套，标明回路方向。进线室应设塑壳断路器总开关，开光应选择正规常见品牌。计量室上盖对应表位应设有电能表专用窗口，观察窗下方应有客户标记位置，窗口尺寸9不小于 160mm（高）*130mm（宽），窗口要求采用中分子聚碳酸酯材料或玻璃材质，厚度不小于 2.5mm；嵌入式表箱下沿离地不小于 1.5m。小区住宅、小商业计量表箱应预留表位空间考虑单、三相电能表互换的可能性。3.4.7 防雷和接地系统改造应满足下列规定：1 应对老旧建筑的防雷和接地系统进行检查，系统设施有锈蚀、接触不良及其他不满足国家相关标准技术要求时，应进行改造。2 防雷和接地系统改造应符合建筑物防雷设计规范GB 50057和19、低压配电设计规范GB50054 的规定。3.4.8 老旧小区电力设施改造，宜充分衔接衢州市住宅工程配电设计技术规定的要求，并满足下列规定：1 加装电梯原则上均应采用专用双回路供电，每回应能承受100%负荷，电源配电线路最末一级配电箱应配置双电源自动切换装置，电源切换时间应满足用电设备的允许终端供电时间要求。2 充分考虑电动汽车用电负荷及及未来 10-15 年居民用电增长情况。3 增加或改造配用电设备时，宜同步增加智能化建设，以提高用电的安全性与可靠性。3.53.5 燃气设施燃气设施3.5.1 城镇老旧小区改造时，应提前告知城镇管道燃气经营企业，燃气企业应积极配合改造工作。1 小区已有管道燃气设20、施的，排查燃气管线及阀门，腐蚀老化的应拆除改造，并由建设单位会同施工单位与管道燃气经营者共同制定燃气设施保护方案。建设单位、施工单位应当采取相应的安全保护措10施，确保燃气设施运行安全；管道燃气经营者应当派专业人员进行现场指导。2 小区没有管道燃气设施的，建设单位应当同时安排管道燃气设施建设，管道燃气设施（包括安全设施）应当与改造工程同时设计、同时施工、同时竣工验收。3.5.2 有条件时宜将燃气引入口的阀门安装在住户外。完善燃气管道标志标识，满足城镇燃气标志标准CJT153 的要求。3.5.3 在已通天然气的城镇，未通燃气的小区宜一次性预设天然气管道系统或预留管网接口。小区内使用燃气的小餐饮店21、小副食品店等场所，满足油烟排放和产权清晰等条件的，同步增设天然气管道系统。3.63.6 消防设施消防设施3.6.1 老旧小区改造应实现消防安全通道和安全出口畅通。老旧小区应根据小区情况，优化调整小区入口宽度、小区内道路宽度和道路转弯半径，满足消防通道要求。消防车道设置综合小区规模和现实情况设置，并考虑地下室顶板荷载。清理疏通小区消防通道，确保消防车通行和操作。消防车通道应设置明显标识。3.6.2 消防车登高场地应符合建筑设计防火规范GB50016 和浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南的规定。3.6.3 按照居住小区消防规范要求，维护完善消防配套设施，确保小区消防设施完好有效。对室外消火栓22、进行排查及修缮，消防管网完好率应达到 100%。检查评估地下消防管网的渗透情况和爆裂率，对经常性爆裂的地下管道进行更换。在楼道等公共部位和场所应设置应急照明、疏散及楼层指示标志等。并于每两层设置一对灭火器，对11灭火器容量进行控制。灭火器上部安装高度不高于 1.5 米。在电动非机动车充电桩区域，应配置干粉灭火器等消防设施器材。3.6.4 应依托社区服务中心增设微型消防站，合理划定最小灭火单元。选址遵循“便于出动、全面覆盖”的原则，采取自建、合建、统建等方式建设，达到“3 分钟到场”的要求。体量较大的小区，应按照“一站多点”模式建站建队，满足快速处置要求。微型消防站应纳入消防救援机构统一调度指挥23、体系。3.6.5 加强消防智能化建设。维修和完善楼道智能烟感报警系统及独立式烟感火灾探测报警器，有条件的小区宜配备室内（外）消火栓水压监测系统。有自动消防设施的小区，应安装城市消防远程监控系统。建成的智能消防系统应全面接入“智慧消防”创新云平台。空巢老人和行动困难等确有需要的特殊人群住所宜安装烟感探测报警器。3.6.6 消防水源、电源不能满足使用要求的，应结合室外供水管网、供电设施改造等一并进行改造。3.73.7 环卫与垃圾分类设施环卫与垃圾分类设施3.7.1 小区的垃圾应分类投放，可分为生活垃圾、大件垃圾、园林垃圾和装修垃圾。生活垃圾分为可回收物、有害垃圾、易腐垃圾、其他垃圾四大类。3.7.24、2 小区应设置垃圾分类收集容器，容器样式兼顾实用性、美观性、保障性需求。分类名称、标识、颜色色标参照浙江省城镇生活垃圾分类标准DB33/T1166 执行。3.7.3 完善小区内生活垃圾收集点布局，根据小区实际情况合理控制生活垃圾收集点距离。123.7.4 小区设置一处生活垃圾收集站，方便生活垃圾收集和垃圾车清运接驳。3.7.5 小区设置一处大件垃圾、园林垃圾、装修垃圾存放点。大件垃圾、园林垃圾、装修垃圾应实行预约投放或定时定点投放，并预约物业管理及时清运。3.7.6 小区生活垃圾收集点、收集站排水应接入污水管网。3.83.8 停车设施停车设施3.8.1 梳理并整治小区机动车、非机动车停车位，有25、条件的小区宜适当增加机动车停车位，并增加无障碍车位。3.8.2 可利用半地下空间、优化地面车位布局等多种方式增建机械车库。在征求大多数业主同意以及满足小区绿化需求的情况下，可改造绿地用于增加停车位，可做生态停车场或林荫停车场。3.8.3 增设停车设施时，要确保小区内整体交通组织合理有序，并应满足消防要求。停车设施不得影响住宅日照、采光、通风要求，新增车位与居住及小区配套生活用房应保持合理距离，避免产生噪音、尾气等影响。3.8.4 小区内应设置非机动车集中停放与充电场所，集中充电设施应具备定时充电、自动断电等功能。电气设备和线路铺设应符合现行国家及地方规程要求。室内集中停放和充电场所应配置消防报26、警及喷淋设置装置。3.8.5 有条件的小区，宜增设新能源汽车充电桩，或预留电力容量、布线条件及接口。3.93.9 通信通信设施设施3.9.1 老旧小区通信改造前应先进行通信专项设计，明确改造后13线路的设置方式、位置、高度后再施工。3.9.2 老旧小区通信设施改造，应遵循光纤到户国家标准，及三网融合共享。3.9.3 通信设施改造时，优先考虑实施“上改下”，对于条件有限的，可通过多杆合一、多箱合一、设置走线槽、共享用户线等方式进行改造。重复杆和多余废弃传输线缆及设备应及时拆除。3.9.4 新建通信管道应满足各运营商平等接入需求，管道建设应提前进行专项规划设计，并与其他市政管线统筹安排，并应符合城27、市工程管线综合规划规范GB 50289 等规范标准的相关规定。3.9.5 小区用户宽带（固定电话）应进行光纤入户改造，应采用多箱合一、新建室外光交和楼道分纤箱的布线方式。楼道光纤箱应保证同时具备三家及以上运营商光缆设备安装条件。楼道分纤箱至用户家中新建用户线，可采用阻燃 PVC 管材进行穿管敷设，各运营商共同使用，杜绝楼道反复拉线。3.9.6 老旧小区通信网络应满足居民日常生活、小区内出入口控制、访客对讲、智慧养老、智慧安防、智慧消防、智慧停车、远程抄表等智慧小区应用的通信需求。可开放楼顶空间、实施多杆合一，采用智慧灯杆整合路灯杆、监控杆等资源，保障移动通信全覆盖，满足小区未来网络改造升级及 28、5G 系统的需求。3.3.1 10 0 照明照明设施设施3.10.1 对原有小区室外照明系统的电气安全进行检查和评估，存在安全隐患或不符合国家相关标准时，应进行改造。3.10.2 新增景观、建筑立面照明应满足 城市夜景照明设计规范JGJ/T 163 的要求。景观照明设计宜结合景观改造、建筑立面改造同14步进行。3.10.3 灯具、线路、防雷接地、供配电与控制、电击防护等技术要求应符合国家标准的相关规定。3.10.4 室外照明应采用 LED 等节能型光源，照明系统宜采取分回路设计，并采取智能照明控制措施。3.10.5 完善小区楼道照明，更换损坏的灯具和线路，灯具采用LED 等节能型光源。废弃的灯29、具和线路应及时拆除。3.3.1 11 1 管线综合管线综合3.11.1 对小区各类管线进行整治改造，宜选择地下敷设的方式。对保留的架空电力、通信等线路，宜统一高度和线路走向，分层架设，分类捆扎，并满足相关规范要求。3.11.2 楼层、单元、楼栋之间不应存在飞线。电力、通信、有线电视等线缆不宜裸露敷设。3.11.3 小区地下管线竖向位置发生矛盾时，宜按以下原则处理：压力管线避让重力流管线，分支管线避让主干管线，小管径管线避让大管径管线，给水管敷设在排水管上方。3.11.4 小区地下管线间最小水平及垂直净距应满足 城市工程管线综合规划规范GB 50289 的要求。当不能满足要求时，应采取套管、包方30、等结构性保护措施，并保证管线安全。3.123.12 围墙拆墙透绿围墙拆墙透绿3.12.1 有条件的小区宜参照衢州市区“拆墙透绿”设计导则进行围墙腾退，取消围墙或采用通透式围墙、生态绿篱等，释放内部公共空间，打通道路微循环系统。3.12.2 围墙风貌应与周边建筑和环境相协调，确定各风貌片区利15用的主要材质、色彩、风格及样式等。3.12.3 不能拆除的小区围墙可通过改变造型、色彩及材质，形成特色景观空间。3.12.4 老旧铁艺围墙应进行除锈并重新喷涂，老化、破损严重的，应拆除或进行更换。3.12.5 可通过细部设计，结合人文及地方文化宣传，设置文化墙体现小区文化特色。3.12.6 围墙改造应结合31、绿化、建筑、景观照明统一设计。3.133.13 景观绿化维护景观绿化维护3.13.1 整治老旧小区内的绿地，应拆除占绿、毁绿的违章建筑（构筑物），恢复违规侵占的绿地空间，并满足当地环境保护和园林绿化建设管理的要求。3.13.2 修整欠维护的杂乱绿地，排查大乔木、枯木。表土裸露区域应合理补栽花草树木，新增苗木选择上应采用“适地适树”的原则。3.13.3 严禁砍伐或移植社区内古树名木，提倡就地保护，避免异地移植。古树名木应建当挂牌并明确保护措施。3.13.4 根据现状条件对已有绿地进行调整与再利用规划，充分利用路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。3.13.5 结合景观、休憩以及后期管理的需求，完善公32、共绿地绿化。公共绿化宜具有适度的可进入性和参与性。3.15.6 植物配置考虑经济性和便利性原则，宜选择本地树种。3.13.7 植物配置需注意场地高差，做好老人、小孩使用的安全防护措施。3.13.8 影响底层住户采光通风的树木可适当修剪。新增植物避免16影响建筑通风采光，影响树木的生长和破坏地下管网。3.13.9 小区植物病虫害严重的，应由专业绿化养护单位拿出整治方案，结合居民需求，统筹病虫害防治、树木调整移栽、整形修剪等工作。经小区业主和园林等相关主管部门同意后，由专业单位系统实施。3.13.10 应对小区内挡土墙进行安全质量评估，对存在安全隐患的，通过扩建墙基、减小墙背土压力、外置阻滑构筑物33、施加外力等措施进行结构加固改造，消除安全隐患。174.4.完善类改造完善类改造4.14.1 小区形象营造小区形象营造4.1.1 在城市风貌大的框架下，基于小区历史文化、自然环境等，打造内涵丰富、各具特色的小区形象。改造后的小区整体色彩与色调，应与周边环境和城市整体风貌相协调。4.1.2 历史城区老旧小区形象营造，以还原历史风貌的保护性修缮改造为主要手法，结合自身基础条件和居民意愿，保留其原有形式与风格。周边老旧小区改造或新建建筑时，应与其建筑色彩、材质、风格相协调。4.24.2 小区文化提升小区文化提升4.2.1 建筑物的外部整治，应尊重城市的历史文脉延续和文化基因传承，反映小区原有的生活氛34、围。4.2.2 在小区主要出入口、集中活动场地等处宜设置公共文化宣传栏、便民信息发布栏、楼栋单元出入口处设置文化信息宣传栏等设施。4.34.3 房屋修缮整治房屋修缮整治4.3.1 外立面改造1 外立面改造应遵循安全、美观、节能、环保的原则。立面整治应符合现行国家标准城市居住区规划设计标准GB50180、建筑设计防火规范GB50016、民用建筑设计统一标准GB50352 和现行行业标准建筑外墙外保温系统修缮标准JGJ376 等相关规范和标准的规定。2 房屋修缮应做到：屋顶不漏，外墙不渗，底层不堵，管线不乱，楼道不暗，上楼不难。183 老旧小区建筑外墙存在安全隐患的建筑，运用工程技术解决功能和安全35、问题。对涉及危房的老旧建筑，需按衢州市危房相关要求进行治理。4 外墙治理过程中应注意施工过程对墙体受力结构的改变，避免大面积剥离引起的建筑受力变化，做好对墙体结构的加固，保证安全。5 破损、漏水、风化严重的房屋外墙，应结合实际情况采取局部修补或重做外立面粉刷层、喷涂层进行整治，确保不渗漏、不脱落。6 建筑墙脚散水损坏严重的，在不影响原建筑基础安全的前提下，宜整体采取景观美化处理。4.3.2 屋顶修缮1 屋面修缮应遵循因地制宜、防排结合、合理选材、综合治理的原则。除抢修外，不应安排在雨季进行；实施应符合房屋渗漏修缮技术规程JGJ/T53 的相关要求。2 根据屋面是否存在渗漏水问题确定改造方案。屋36、面存在渗漏水或防水材料超过使用年限的，应重做屋面防水层和屋面隔热保温层，屋面防水材料应满足抗老，防水、耐火等级等相关技术指标。3 可以根据规划要求，开展“平改坡”等形式改造。屋面“平改坡”应在改造前对现有房屋主体结构安全进行评估，通过且满足整体立面、日照要求的前提下，方可开展改造。4 宜对屋顶原有太阳能热水器做防雷接地处理，确保各防雷设备的可用性和安全性，屋面原太阳能水管宜按单元集中布置。4.3.3 公共部位修整1 破旧、黑暗、杂乱的楼道宜进行整修，清理楼道内杂物、小广告，对存在破损、脱落、开裂的楼梯间内墙、顶棚宜予以整治，颜色19以白色或浅色为主，侧墙宜做耐污墙裙。改造后要求新老结构结合度好37、，无起壳、剥落现象。2 建筑物公共区域楼梯、扶手、栏杆等设施损坏、锈蚀、断裂等情况，宜进行维修或更换。修缮后的楼梯踏步和扶手应安全稳固、构件完备、外观整洁，符合现行国家标准民用建筑设计统一标准GB50352 的规定。3 楼道内的缺扇、开启不灵活、没有维修价值的采光窗宜进行更换，并符合节能要求。4 小区房屋公共楼梯间、走道的老旧照明灯，宜进行更换。选用节能型灯具，并采用自动控制装置。5 楼梯踏步及休息平台面层损坏严重、影响正常使用、存在安全隐患的应进行修补或更新。6 楼道内的管线，宜配置公共箱体或保护盒，水平及垂直方向线缆需进入靠近阴角的公共管道，保证横平竖直。公共箱体、保护盒或公共管道，宜选用38、接近楼道粉刷涂料色彩的颜色。7 公共晾晒区域应避开小区主要出入口、楼栋出入口、消防疏散通道及其他人流密集区域，避免占用公共活动空间。应有较高的强度和抗侧推、抗风摆的特性，保证安全性。4.3.4 建筑户外构件1 建筑户外构件，如雨篷、屋檐、装饰线条等。需进行整治，结合小区风貌定位，统一整体风格。2 对于小区有需要的建筑构件应予以增加，如安全围护栏杆。对已经失去使用功能的构件，应予以拆除。修缮构件应符合安全标准，与建筑原构件有效结合，无安全隐患。203 防盗窗改造应根据居民意愿，在强化智能小区安防配套建设的情况下，宜予以拆除；不拆除的，规范设置建筑立面防盗网、遮阳篷等附加设施。新设防盗窗安装不应出39、墙。4 对住户原有空调外机机位移位整治，不满足安全要求的，应采取加强或防护措施。新加空调室外机应统一规划位置，主要道路底层空调外机，沿外墙柱放置的，不应影响行人正常通行，并加装安全防护措施。5 空调冷凝水应为有组织排水，不应直接排放到建筑物的外墙面和室外地面。优先结合建筑的阴角位设置，同时考虑上下层空调机共同使用。空调冷凝水管可以接绿化带或污水管，也可以接雨水排水管，利用雨水管道排放的需做防雨水倒灌措施。6 外墙悬挂物有松动、铁胀、严重锈蚀、缺损等而导致自身强度不足，或与墙体连接不牢固时，应予以拆除、修缮或更换。7 沿街卷闸门卷轴不应外露。卷闸门的色彩、样式应与周边环境相协调。4.44.4 安40、防设施改造安防设施改造4.4.1 根据衢州住宅小区智能安防系统建设技术规范DB3308/T068 市级地方标准的要求，提升改造小区安防设施。有条件的小区，可预留城市大脑接口。4.4.2 小区门禁系统。小区原则上应实施封闭管理。主要出入口宜设置大门，配设门卫值班室；在不影响城市交通路网布局的前提下，宜设置并完善车辆出入管理系统，采用车辆牌照识别系统和车位数量预告系统。有条件的小区，可在主要人行出入口安装人脸识别或读卡装置，非主要人行出入口配置门禁读卡装置。214.4.3 小区监控系统。小区视频监控系统应符合安全防范工程技术标准GB50348 的规定，在主控制室配备视频监控系统，满足接入公安系统的41、要求。小区主要出入口、主要路段、节点应设置监控探头，有条件的小区可做到安防监控无死角。监控摄像头所在位置应视野开阔、无明显障碍物或眩光光源，保证成像清晰，同时应确保居民隐私。对已有安防监控系统，且为网络型系统的小区，应进行检修，更换老旧破损设备和线路，对无安防监控系统或为模拟型系统的小区，宜整体更换为网络型系统并留有接入公安系统的技术条件。4.4.4 单元门及门禁系统。缺少单元门或破损严重的，宜予以安装或更换，并设置单元门禁系统。单元门外观应简洁大方，安装牢固，开启方便。单元门禁系统宜具备对讲报警、遥控开启等功能，与原有楼宇对讲系统相协调。门禁系统在有条件的情况下，可配备刷脸、刷卡或密码等开锁42、功能。4.54.5 建筑节能改造建筑节能改造4.5.1 既有居住建筑绿色改造前，应综合考虑项目现状、改造模式、功能需求等因素进行节能诊断与判定，制定节能改造方案。4.5.2 既有居住建筑节能改造，应根据国家和本省节能政策、技术标准，结合当地的地理气候条件、经济技术水平，因地制宜地开展改造。4.5.3 屋顶、外墙饰面、外门窗改造宜与建筑外立面改造相结合，统筹进行。优先采用窗扇改造措施，安装符合节能要求的窗扇，有条件保留原窗框。4.5.4 屋面节能改造可采用平屋面加保温系统，或平屋面改坡屋面。4.5.5 建筑节能改造时宜采用绿色建筑技术措施，如屋顶加装太阳22能热水系统、光伏发电系统等可再生能源。43、4.5.6 推广节能器具。小区公共空间照明宜采用 LED 照明，小区道路及庭院照明宜采用太阳能路灯、节能灯及 LED 灯。4.5.7 有效控制节能改造施工质量，提升绿色改造后的运营管理水平。4.64.6 景观绿化改造景观绿化改造4.6.1 老旧小区的景观，以功能植入为核心，在公共需求空间里，挖掘存量空间，提供居民日常休闲场所。4.6.2 有条件的小区可结合景观、休憩需求，设计特色花池、树池，增设公共座椅、花架、廊架、景亭等景观小品，并考虑易于管理。4.6.3 老人和儿童活动较多的区域，当与道路相邻时，宜有效隔离，设置半围合绿化等防护措施。4.6.4 对于小区存在安全隐患的野生树种、高大乔木，应44、进行置换和移栽。4.6.5 应对小区里的乔木、亚乔木进行疏减和及时维护。4.6.6 对小区内已破坏地被，及不宜种植的区域，进行道路铺装。4.6.7 小区绿化树种，宜选择景观树种，不宜选择成材林。4.74.7 海绵城市建设海绵城市建设4.7.1 宜结合老旧小区改造建设海绵设施，优化整体竖向，采用生态排水设计。4.7.2 海绵化改造应参照当地海绵城市建设相关技术导则、专项规划对地块年径流总量控制率、径流污染削减率、内涝防治标准等指标的要求，结合实际合理确定设计标准。4.7.3 平屋面或坡度较缓（小于 15）的屋顶，且屋顶荷载能力和23排水设施满足要求的情况下，可改造建设绿色屋顶。4.7.4 充分利45、用现有绿地改造建设下沉式绿地、雨水花园、雨水塘等设施，调蓄净化建筑屋面及硬化铺装雨水，同时应做好防渗措施，避免对建筑基础产生影响。4.7.5 小区机动车停车位、人行步道改造宜使用渗透铺装。4.7.6 老旧小区沿用原来的排水系统，宜通过断接改造方式将雨水径流优先引入低影响开发设施，溢流至市政管道。4.7.7 在不影响区块排水条件的前提下，雨水口及雨水排出口宜增设截污挂篮，或采用环保雨水口。4.7.8 建设低影响开发设施区域宜采用安全防范措施，并定期组织人员进行设施维护。建设、施工、运维标准应参照现行规范要求。245.5.提升类改造提升类改造5.15.1 公共服务设施公共服务设施5.1.1 休闲健46、身设施1 宜按照室外健身器材的安全通用要求和室外健身器材配建管理办法的相关要求，进行健身器材的建设安装和维护管理。2 室外健身活动场地应坚持因地制宜、保证质量、服务群众的原则，统筹考虑各类使用人群的特点，结合绿地、公园设置，避免活动声音对住户的干扰。3 有条件的小区，可在架空层设置健身驿站，为居民提供室内健身服务。5.1.2 养老托幼设施1 完善幼儿园及老年人日间照料中心等养老托幼设施。鼓励老旧建筑改造再利用。幼儿园建设宜参照 托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ 39 独立设置，合建时应有独立活动场和出入口。2 养老设施，宜布置在阳台充足、通风良好、安静的地段。儿童托管设施宜设置在有充足光照的区47、域，配置休息座椅和洗手池。3 小区室外场地宜保持地形平坦，尽量消除台阶式步行道。4 宜结合适老化改造提升，给小区内有远程呼救需求的住户提供相关设备的安装条件。5.1.3 医疗卫生设施1 老旧小区改造宜健全医疗卫生设施。卫生站、社区卫生服务中心可合建但应独立分区。2 老旧小区的医疗卫生设施应规模适宜、功能适用、装备适度、经济合理、安全卫生。充分利用现有卫生资源，避免重复建设或过于25集中。3 在小区主出入口位置宜预留公共卫生需要的红外体温检测系统设备接口和通道场地。5.1.4 景观绿化提升1 可根据小区现状，充分利用现有空隙与边角地带见缝插针地设置小型绿地、小公园、街心花园、社区小型运动场所等口48、袋公园。2 有条件的小区，可结合实际情况设置健身步道，并用颜色醒目的透水材料加以区别。3 鼓励利用平台、屋顶及墙面，设置立体绿化，增加有效绿化率，改善老旧小区绿地空间不足。4 可根据现状条件更新或完善浇灌系统，提高非传统水源使用效率。有条件的小区可结合景观改造设置户外绿色环保电子灭蚊设施。5 5.2.2 便民服务便民服务设施设施5.2.1 电梯维护及加装1 应委托电梯检验机构或制造单位，对小区内的老旧电梯进行安全检测，对电梯进行修理、改造或更新。2 无配套电梯的多层住宅，应尽可能增设电梯。加装时参照浙江省既有多层住宅加装电梯设计导则建设发2015384 号，既有住宅建筑功能改造技术规范JGJ/49、T 390，衢州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见的相关规定执行。增设电梯应在不改变、不破坏原有建筑结构的原则下进行。3 增设电梯遇到需要使用公共部位或改变公共部位外形、结构的情况，应本着“公开透明、充分协商”的原则实施改造。尚未实施电26梯加装的小区，可根据现场条件预留增设电梯所需场地、管线接口及电力容量。5.2.2 信报箱及快递设施1 信报箱设置应按照城市居住区规划设计标准GB 50180、住宅信报箱工程技术规范GB 50631 等相关要求，满足寄递服务投递和寄递渠道安全。2 小区应设置智能快件柜，方便居民收发快递。安装智能快件箱等自助服务设备，需预留电源及网络接口，纳入社区公共基础设施管50、理。5.2.3 信息发布设施1 小区主入口或公共活动场地附近，宜设置公共宣传设施。2 增设总平面示意图、社区引导牌、道路引导指示牌、安全警示牌、楼栋号等标识，完善小区服务管理的标识系统。3 有条件的社区可依托移动互联网或软件平台发布社区信息。5.2.4 完善商业形态，优化服务业态，合理布局银行营业网点、电信营业网点、邮政营业场所等。5 5.3.3 社区服务设施社区服务设施5.3.1 社区服务用房1 老旧小区改造应结合实际，加强和规范社区服务用房建设，按照现行国家标准城市居住区规划设计标准GB 50180 及城市社区服务站建设标准建标 167 的规定执行。2 社区服务站可与社区党群服务中心（站）51、社区卫生、文化、教育、体育健身、老年人日间照料设施等统筹建设，发挥社区综合服务效益。273 有条件的老旧小区，可考虑构建社区标准化的公共食堂，酌情为周边区域居住人群提供食堂就餐服务。可结合设置共享厨房，促进邻里互助制作和分享美食。5.3.2 物业管理与服务用房老旧小区应结合实际，根据浙江省物业管理条例规定设置物业管理用房，对建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、生活秩序和环境容貌等管理项目提供维护、修缮服务，为社区提供安全保卫工作。对小区原有物业管理用房挪作他用的，恢复其原有用途。5.3.3 应急救援站1 老旧小区宜结合实际，在小区内及周边合理设置应急救援站等公共安全服务设施。配备人员、物资52、设施设备，建立基层防灾联动制度，建立专业人员和群众结合的救助队伍，开展日常设施设备检查和人员训练。2 应急救援站应以小区居民为主要服务对象，承担小区消防及防汛检查，并参与和协助火灾等事故初期的应急处理。5.45.4 数字化建设数字化建设5.4.1 围绕人本化价值坐标，重点补齐市政和公共配套短板，灵活采取闲置资源挖潜、资源共享等方式，围绕生态化价值坐标，重点改善公共绿化环境、创新立体绿化形式等；围绕数字化价值坐标，重点开展智慧化治理提升，完善安防系统、智慧应用系统和智慧服务系统，建立积分体系，引入“平台+管家”物业服务模式、社区商圈O2O模式等。5.4.2 小区增设公用移动通信基站时，可优先改53、造利用现有铁塔、室外立杆、室内分布系统等设施，统筹规划建设小区通信配套设施，28推进移动通信5G网络的深度覆盖。构建全覆盖的物联感知体系，建设统一的数字化管理平台，探索应用数据智能技术，打造“数字平行世界”，提升数字治理和决策能力，赋能基础设施维护、城市安全监测、防灾防疫响应等，让社区永葆新鲜。5.4.3 老旧小区改造中，可融合未来社区的建设理念，构建“安全、绿色、宜居”的智慧住区，通过视频监控系统、可视对讲系统、车辆管理系统、户内报警系统等实现数字化、智慧化、精细化的社区管理。5.4.4 建立小区管理和服务综合信息平台，利用移动互联网、物联网、云计算、CIM平台等技术，提供物业服务、健康养老54、商业金融、家庭教育、卫生医疗等各类生活服务。并与公共服务平台对接，开展交互协同，率先探索智能制造、无人配送、智慧医疗、数字赋能城市治理等领域推广示范，创新“黑科技”互动方式，让居住更智慧和有趣。5.4.5 引入智慧停车系统，与周边企事业单位共享停车位等方式，实行错时停车，强化停车管理。5.4.6 搭建社区知识共享平台，完善区块链等技术支撑，促进各专业领域、不同兴趣爱好、多元技能特长、跨年龄段人群交流互动，以知识共享促进文明提升。5.4.7 通过构建“数字邻里、数字教育、数字健康、数字创业、数字建筑、数字交通、数字低碳、数字服务、数字治理”九大智能应用场景，增设数字化治理的应用端和服务端，从而55、实现社区低尺度、密路网、小街巷，地下通、车快捷、人易行，无围墙、无边界、无障碍，生态化、低碳化、智慧化，市井味、烟火味、人情味。296.6.一体化改造一体化改造6.1.1 通过综合整治，功能难以有效改善，或现有土地用途、建筑使用功能、能源利用明显不符合社会经济发展要求的老旧小区，可申请实施整体拆除，进行一体化改造。拆除范围、更新计划应符合相关规范、标准，及地方规定的要求，并报送相关行政部门审批。6.1.2 鼓励老旧小区根据自身特点进行一体化改造。在调查摸底，综合评价及分析评估后，尊重居民意愿，制定详细改造计划，综合基础类、完善类、提升类要求，同步进行改造。6.1.3 可拆除老旧小区内的危旧建筑56、重建或新建公共服务设施，优化小区环境，提升服务品质。1 可对小区内已鉴定为 C 级、D 级危房的单栋住宅建筑予以拆除，明确拆除范围，制定详细拆除改造计划，并做好相关安置工作。新建建筑应符合国家、地方现行有关标准和规范的规定。2 老旧小区内，新建或改扩建的建筑建筑密度、绿地率、容积率等技术指标，可参照衢州市老旧小区改造规划导则的相关规定执行。3 探索公共经营收入反哺小区业主的合作机制，将长效运维落到实处。6.1.4 鼓励成熟地区以社区为单元，对区域内老旧小区联片改造，统筹配置公共配套服务设施及便民设施，实现共建共享。7.7.施工和验收施工和验收7.17.1 一般规定一般规定307.1.1 老旧小57、区改造项目应提供完整的设计文件。施工图设计文件应由有相应资质的设计单位设计，并按相关规定经审批合格后方可用于施工。7.1.2 老旧小区改造施工应由有相应资质的施工单位施工，并按规定办理相关施工审批手续。7.1.3 老旧小区改造项目在办理相关建设手续时，可按照浙江省工程建设项目审批制度改革试点工作实施方案的规定，优化审批流程，实行“一个窗口”的综合服务。7.1.4 老旧小区改造应按照中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国政府采购法等法律法规相关要求，组织设计、施工、监理等招标。可采用设计、采购、施工一体化的EPC模式，由具有相应设计和施工资质能力的单位承接。老旧建筑的检测、加固设计和施工，应由58、具有相应资质的单位承担。需要深化设计的专项改造工程，设计、施工单位应具备相应有行业资质，方案需通过主体设计单位认可，并经行业主管部门会审。7.1.5 改造施工全程应有可靠的安全施工措施。承接单位应对施工过程可能发生的危害、灾害与突发事件制订应急预案。7.1.6 改造工程宜按绿色施工的相关规定执行。7.1.7 改造中可能影响地下管线时，应事先进行情况排查，避免对地下管线造成破坏。7.27.2 项目施工项目施工7.2.1 施工前，项目实施主体单位应对给排水、电力、燃气、通信等涉及安全隐患的项目，编制专项实施保护方案，经相关单位审批同意，建立和居民的沟通协调机制，对具体施工部位、施工内容、施31工时59、间、安全隐患、安全防护措施，以及需要居民配合的事项提前发布公示。7.2.2 施工现场应设置施工安全警示标志，在施工前加强人员安全教育培训，并采取相应的安全技术措施，保证居民生活安全，减少扰民。7.2.3 建筑改造施工应按照 建筑施工安全检查标准 JGJ59、建筑施工高处作业安全技术规范JGJ80、龙门架及井架物料提升机安全技术规范JGJ88的有关规定进行安全施工与巡查，确保安全。7.2.4 施工现场易燃、易爆品应单独存放。易燃防水材料施工时，应制定防火措施和消防安全应急预案。电焊等明火作业区域周围及下方不得有易燃物。7.2.5 老旧小区改造工程施工前，应由由实施主体单位联合社区组织设计、施工、60、监理等相关单位进行工程交底。施工单位应根据老旧小区改造工程特点，编制施工组织设计方案和施工方案，进行技术交底。7.2.6 承接单位在改造前应对住宅现状的潜在危险情况进行排查。若施工中发现原结构有严重缺陷，或电气、燃气设施危及施工安全时，应及时向建设单位报告。原结构存在严重缺陷的建筑，在采取有效处理措施后方可继续施工。7.2.7 燃气、电气工程的拆除，应由相应产权单位编制拆除方案并组织实施。7.2.8 老旧建筑加装电梯或引起荷载增加的改造，应根据设计文件要求对建筑物的沉降变化进行监测。7.2.9 施工单位应综合考虑老旧小区所处位置、交通条件、居民32出行等情况，科学组织施工，推行绿色施工、文明施61、工，减少对居民生活的影响。7.2.10 改造施工宜采用以下绿色施工措施：1 采取标准化设计、工业化制作、机械化施工、信息化管理等措施，对整个施工过程实施动态管理。选用绿色环保、预制化、工厂化、可循环的施工材料。2 节约施工用水，采取洒水、覆盖、遮挡等降尘措施。施工场地区域总悬浮颗粒物TSP浓度限制应符合环境空气质量标准GB3095中二级标准的规定。3 应采用低噪声施工设备和施工方法进行施工，保证施工噪音符合建筑施工场界环境噪声排放标准GB12523的有关规定。4 合理安排施工作业时段，避免夜间施工。当确需进行夜间施工时，应在保证现场施工作业面有足够照度条件下，采取加设灯罩、调整灯光方向、遮挡电62、焊弧光等控制光污染的技术措施。5 运输过程中，减少道路扬尘，对施工地段定期洒水，避免扬尘。6 设置施工面围护，悬挂标识牌，临边洞口做好防护隔离措施。7 施工现场对小区已有绿化采取保护措施。7.2.11 改造施工时，应对主体结构、设备设施和装饰构件采取有效防护措施，不得采取振动大或可能造成较大破坏的施工工艺。7.37.3 项目验收项目验收7.3.1 老旧小区改造工程验收时，各分部、分项工程和检验批的划分、验收应按国家现行标准执行，各工序工程在验收合格后，方可进入下一工序施工。7.3.2 设备材料进场验收和复验、消防管道及附属设备的更新或33改造施工，应满足国家现行标准的要求。7.3.3 隐蔽工程63、的施工前，实施中，实施后要同步影像资料的建设，包括投影位置、投影角度、投影参照物，和计量尺寸。7.3.4 老旧小区改造项目应建立城建档案资料和地下管线竣工测绘资料，整理归档老旧小区改造项目相关资料，确保改造项目资料完整，并按相关要求及时移交到当地城建档案馆和地下管线管理机构。7.3.5 老旧小区改造项目完成后，应按照国家和省相关标准及时组织验收，并做好资料归档工作。改造工程的工程资料制作应按国家和地方现行标准执行。7.3.6 工程竣工后，改造街道需协同建立一种包含设计、施工、监理，以及电力、通信、燃气等各部门的联合验收机制，力求严格、全面，按照国家和地方标准及时验收，居民代表需参与验收全过程，64、确保小区改造工程没有安全隐患，项目规模达标。认真做好施工改造后的移交管理工作。部分涉及民生、应急防灾的内容需从严执行。348.8.机制与管理机制与管理8.18.1 建立机制建立机制8.1.1 老旧小区改造应同步建立长效管理机制：推行社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”机制，形成“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的物业管理工作格局。8.1.2 老旧小区在改造前后做到建管同步，在前期方案策划阶段就充分考虑小区长效管理、运维资金筹措、服务业态选择等管理机制。根据小区实际情况和资金筹措情况，明确居民需求的轻重缓急，实行总体控制、阶段落实、长期维65、护的改造原则。全周期管理的工作原则：1 坚持党和政府组织领导、业主决策、属地组织和部门指导相协调的原则。2 坚持改造与管理同步实施的原则。3 坚持业主缴费与政府扶持相结合的原则。8.1.3 实施改造的老旧小区宜实行专业化物业管理，并应通过招投标或其他业主认可的方式选聘物业服务企业。不具备专业化物业管理条件的，暂可按现行管理方式进行管理。8.1.4 条件成熟的老旧小区，鼓励选聘专业物业服务企业实施规范物业管理；不具备条件的，划定物业管理区域后，可通过委托国有公益性物业服务实体管理，由社区成立公益性市场化物业服务企业或实施准物业管理等方式，落实保洁、绿化、秩序维护等基础性物业服务；规模较小的零散老66、旧小区，可并入相邻小区实施统一管理。8.1.5 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主成立业主大会，由业主大会决定物业管理模式，社区居委会协助街道办事处、乡35（镇）人民政府联系小区业主积极参与有关事项的决定并进行监督。业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作。8.1.6 各街道办事处（乡镇人民政府）可在党工委领导下，由社区党组织牵头建立由社区居委会、产权单位、物业服务企业、业主委员会、其他自管组织、辖区单位、政府相关部门等共同参与的小区议事协调委员会，如尝试构建红色物业联盟，细化业委会、业监会产生和考评的标准流程，协商解决物业管理过程中的重要事67、项。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。8.28.2 落实责任落实责任8.2.1 优化镇街、社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业企业三方联动服务体系，强化镇街、社区、业委会、物业企业等各方主体责任，建立后续长效维护及日常改造工作机制，巩固综合改造提升成果。8.38.3 强化管理强化管理8.3.1 根据2020年3月1日起施行的衢州市物业管理条例文件精神，物业管理遵循党建统领、业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，加强物业管理。8.3.2 要强化街道办事处（乡镇人民政府）党工委在老旧小区物业管理工作中的领导作用，加强社区党组织对业主委员会和物业公司的领导。8.3.3 加68、强街道办事处（乡镇人民政府）物业管理方面的队伍建设，配备与承担职责相适应的人员力量，选择符合条件的物业管理单位组建老旧小区管理应急队伍，并定期开展应急能力培训和演练，确36保管理无盲区。8.3.4 建立应急管理体系，制定和完善消防、排涝、卫生防疫等应急预案，明确各类突发事件的防范处置程序和要求，健全社区应急突发事件领导机构，完善应急管理工作联络机制。8.3.5 解决落实日常维修费收缴机制，确保共有部位、共有设施设备的日常维修。8.48.4 智慧管理智慧管理8.4.1 建立或引进成熟的智慧小区信息化平台，将与小区有关的政府职能、物业管理、业主服务、社会服务资源、区域经济信息通过平台融为一体，进行69、全方位整合和充分利用。8.4.2 建立“人、车、物、事”的信息资源库及立体动态的关系数据库，为社区的管理和服务提供信息化支撑，并进一步实现公共服务平台的联动作用。8.4.3 通过智能化管理实现人工维护成本的降低，在物业费持平的情况下增加盈利空间和服务水平。8.4.4 推广智能安保、智能垃圾分类回收、智慧停车、智能灯杆等智能化系统，实现社区管理规范化、标准化、人性化。8.4.5 在住户家庭加装智能民用三表、智能传感器等设备，保障用户的用水、用电、用气安全和小区消防安全，改善用户家庭环境。8.4.6 相关部门加大政策扶持与资金补助，对于部分公共设施提高补助力度，提升企业积极性和居民自主性。8.5870、.5 辅助管理辅助管理8.5.1 倡导节假日志愿者参与维护和管理小区公共设施的机制。8.5.2 强化新老小区居民邻里观念，增强小区居民对公共空间环37境的归属意识。389.9.用词说明用词说明便于在执行本导则条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1 表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2 表示严格，在正常情况下应该这样做的：正面词采用“应”或“要”，反面词采用“不应”或“不得”；3 表示条件稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4 条文中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为“应按执行”或“应符合要求或规定”。表71、示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。3910.10.引用标准名录引用标准名录1.浙江省城镇老旧小区改造技术导则（试行）2.建筑给水排水设计规范GB 500153.建筑设计防火规范GB 500164.城镇燃气设计规范GB 500285.住宅设计规范GB 500966.住宅建筑规范GB 503687.建筑结构荷载规范GB 500098.室外给水设计标准GB 500139.室外排水设计规范GB 5001410.消防给水及消防栓系统技术规范GB 5097411.生活饮用水输配水设备及防护材料的安全性评价标准GB/T1721912.供配电系统设计规范GB 5005213.民用建筑电气设计标准72、GB 5134814.低压配电系统设计规范GB 5005415.建筑物防雷设计规范GB 5005716.城市居住区规划设计标准GB 5018017.电力工程电缆设计标准GB 5021718.通讯线路工程设计规范GB 5115819.住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范GB5084620.电力工程电缆设计标准GB 5021721.城市工程管线综合规划规范GB 502894022.建筑电子信息系统防雷技术规范GB 5034323.屋面工程技术规范GB 5034524.屋面工程质量验收规范GB 5020725.建筑照明设计标准GB 5003426.安全防范工程技术规范GB 5034827.73、民用建筑设计统一标准GB 5035228.通信管道与通道工程设计规范GB 5037329.视频安防监控系统工程设计规范GB 5039530.出入口控制系统工程设计规范GB 5039631.建筑与小区雨水利用工程技术规范GB 5040032.城镇燃气技术规范GB 5049433.城镇燃气标志标准CJT15334.民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 5073635.无障碍设计规范GB 5076336.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 5006737.车库建筑设计规范JGJ 10038.消防给水及消火栓系统技术规范GB 5094739.建筑防烟排烟系统技术标准GB 5125140.生活饮用74、水卫生标准GB 574941.二次供水工程技术规程CJJ 14042.房屋渗漏修缮技术规程JGJ/T 5343.既有居住建筑节能改造技术规程JGJ/T 12944.建筑拆除工程安全技术规范JGJ 14745.城市夜景照明设计规范JGJ/T 1634146.建筑外墙外保温系统修缮标准JGJ 37647.既有住宅建筑功能改造技术规范JGJ/T 39048.建筑外墙涂料通用技术要求JG/T 51249.城镇道路工程施工与质量验收规范CJJ 3750.环境卫生设施设置标准CJJ 2751.城镇供热管线设计规范CJJ 3452.城市道路工程设计规范CJJ 3753.城市道路照明设计标准CJJ 4554.75、建筑屋面雨水排水系统技术规程CJJ 14255.城市电力电缆线路设计技术规定DL/T 522156.低影响开发雨水控制与利用工程技术规程DB22/JT 16857.浙江省海绵城市规划设计导则（试行）58.室外健身器材的安全通用要求GB 1927259.室外健身器材配建管理办法60.生活垃圾分类标志GB/T 1909561.建筑工程设计文件编制深度规定62.市政公用工程设计文件编制深度规定63.浙江省城镇生活垃圾分类管理办法64.住宅小区安全防范系统通用技术要求GB/T 2174165.社区老年人日间照料中心设施设备配置GB/T 3316966.城镇老年人设施规划规范GB 5043767.建筑施76、工安全检查标准JGJ5968.机械式停车库工程技术规范JGJ/T 32669.住宅信报箱工程技术规范GB 506314270.城市社区服务站建设标准建标 16771.托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ 3972.建筑外墙清洗维护技术规程JGJ 16873.浙江省城镇生活垃圾分类标准DB33/T 116674.小城镇环境和风貌管理规范DB33/T 226575.民用建筑可靠性鉴定标准GB 5029276.建筑外墙外保温系统修缮标准JGJ37677.浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南78.浙江省美丽城镇生活圈配置导则（试行）79.浙江省物业管理条例80.未来社区读本81.浙江省既有多层住宅加装电77、梯设计导则82.衢州市“多杆合一、多箱合一”技术导则83.衢州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见84.衢州市城市环境无障碍设计导则4311.11.老旧小区改造居民意愿调查表老旧小区改造居民意愿调查表姓名性别年龄住址现状居住满意度：满意不满意填表时间年月日是否同意您所属小区改造：是否是否同意改造后进行物业管理并缴纳物业费：是否是否愿意参与公共事务：是否请您选择个人出资方式：业主直接出资、住宅专项维修资金、小区共有部位和共有设施设备收益以及其他属于业主所有的资金其他序号改造内容同意改造不 同 意 改造及原因备注1基础类改造2完善类改造443提升类改造4一体化改造您对小区改造的意见、建议：签名：联系78、方式：4512.12.老旧小区改造设计方案意见征询表老旧小区改造设计方案意见征询表小区名称：_号楼_单元_户公式内容反馈意见46满意度非常满意满意不满意反馈人签字年月日说明：公式内容由公示单位填写项目名称、改造范围、改造内容、总户数、总面积、投资金额、筹资方式等；反馈意见由居民填写。4713.13.老旧小区改造居民满意度调查表老旧小区改造居民满意度调查表小区名称：满意度得分：姓名性别年龄住址单位填表时间年月日序号调查内容意见满意较满意一般满意不满意1改造意愿征求2文明施工3环境改善4生活便利性改善5建筑物修缮美化6施工质量7对本小区改造效果总体评价对小区改造的意见和建议：签名：联系方式：48注79、：1.由小区住户根据改造情况在意见栏内打勾，满意得满分，较满意得 80%分值，一般满意得 60%分值，不满意得 0 分；2.满分 100 分。改造意愿征求、环境改善、生活便利性改善、施工质量各 15分；文明施工、建筑物修缮美化各 10 分，对本小区改造效果总体评价 20 分。4914.14.衢州市城镇老旧小区改造现状排查表衢州市城镇老旧小区改造现状排查表小区名称建成年代所在区县所在街道使用年限小区性质建筑权属危破房数量楼栋数单元数房屋质量安全等级C 级居民户数结构形式D 级专业物业服务是否覆盖：是否建筑层数序号改造内容已改造内容未改造内容1基础类改造内容小区内道路修建完善无障碍设施维修供水、排80、水管线设施维修电力管线设施维修燃气管线设施完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施环卫及垃圾分类划置停车泊位设置自行车棚维修通信管线设施修复小区路灯管线规整围墙拆墙透绿景观绿化维护违规违建整治502完善类改造内容沿街建筑物立面统一规范增设文化宣传栏房屋外墙维修改造维修屋面防水公共楼道墙面维修改造修复或安装楼道灯破损屋檐、台阶、楼梯扶手修缮实施和完善小区安防设施建筑节能改造（外墙保温，楼梯间窗户等）清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施海绵城市建设增设非机动车充电桩增设机动车充电桩3提升类改造内容改造利用小区内的底层杂物房等设施建设小区配套服务设施增设公共活动场地、健身器械等增设养老所81、增设适老化改造增设托幼所、幼儿园增设社区食堂增设医疗卫生设施架空线路“上改下”51增设“口袋公园”，健身步道，增设休闲座椅增设立体绿化完善灌溉系统和灭蚊设施电梯维护和加装增设智能信包箱、快递柜增设信息发布设施增设便民市场、便利店增设社区服务用房增设家政服务网点社区党群服务中心（站）增设应急救援站增设公用移动通信基站建立小区管理和服务综合信息平台建设视频监控系统建设可视对讲系统建设车辆管理系统建设户内报警系统建设智慧停车系统消防智能化建设5215.15.衢州市城镇老旧小区改造内容汇总表衢州市城镇老旧小区改造内容汇总表基础类完善类提升类道路交通路网梳理路面修补井盖整治标志标线道路照明无障碍设施无障82、碍设施无障碍厕所无障碍车位无障碍标识给排水设施给排水设施维修更换一户一表高位供水水箱雨污分流制雨水径流外排总量控制电气设施配电网及线路线路有序整理废弃线缆拆除表箱表计防雷接地燃气设施燃气设施改造预设燃气管道消防设施消防通道和安全出口53消防登高场地消防设施室外消火栓微型消防站消防智能化消防水源、电源改造环卫与垃圾分类设施生活垃圾收集点生活垃圾收集站垃圾分类设施停车设施整治车位汽车充电桩电动自行车充电设施通信设施通信专项设计网络升级改造规范布线多杆合一、多箱合一通信管道“上改下”移动信号覆盖5G 建设照明设施室外基础照明景观、立面照明节能光源分回路控制管线综合废弃管线设备拆除线路有序整理管线“上83、改下”不存在飞线线缆不裸露敷设围墙拆墙透绿围墙拆墙透绿景观绿化维护绿地恢复地域植物景观风貌裸露土地绿化补种绿化修整古树名木建档挂牌整治植物病虫害54完善公共绿地挡土墙加固改造小区形象营造小区特色风貌还原历史风貌小区文化提升塑造特色社区文化文化宣传栏房屋修缮整治外墙饰面粉刷散水修复屋面保温防水屋顶防雷楼道粉刷楼道采光窗更换楼梯踏步休息平台修整护栏、扶手维修更换楼道老旧照明灯更换楼道内管线规整安装单元防盗门增设门禁系统设置公共晾晒区防盗窗改造规整外墙外挂空调增设空调冷凝水管外墙悬挂物拆除、修整规整卷闸门55安防设施出入口门禁人脸识别监控系统单元门门禁车辆管理制定节能改造方案更换外窗等维护结构屋面节能改造太阳能热水系统光伏发电系统节能节水器具景观绿化改造增设景观小品海绵化改造断接改造透水铺装下沉式绿地绿色屋顶雨水花园雨水塘截污挂篮环保雨水口公共设施完善健身设施养老托幼设施适老化改造应急呼叫系统健全医疗卫生设施口袋公园56健身步道立体绿化浇灌系统电子灭蚊设施下凹式绿地便民服务设施电梯维护和加装预留加装电梯条件快递设施老旧信报箱更新服务标识系统便民市场、便利店服务网点社区服务设施社区服务用房党群服务中心公共食堂共享厨房物业管理与服务用房应急救援站智慧住区推进 5G 网络覆盖建立管理服务平台视频监控系统智能停车道闸系统