1、内蒙古老旧小区整治改造技术导则内蒙古老旧小区整治改造技术导则Technical Guidelines for Old and DilapidatedResidential Quarters Renewal Program in Inner Mongolia内 蒙 古 自 治 区 住 房 和 城 乡 建 设 厅内 蒙 古 自 治 区 住 房 和 城 乡 建 设 厅20202020 年年 4 4 月月1前言前言我区老旧小区存在建设标准不高、市政基础设施等各类管线陈旧破损严重、配套设施不齐全、停车位及绿化不足等问题，与居民的生活需求有较大的差距，居民要求改造的意愿强烈。为贯彻落实国家三部委办公厅关于2、做好 2019 年老旧小区改造工作的通知（建办城函【2019】234 号）、内蒙古住建厅印发推进老旧小区改造试点工作实施方案（内建房【2018】62 号），并结合近年来内蒙古城市（镇）老旧小区改造和治理的实际情况，深入各地调查研究，认真总结经验做法，制定了本导则。本导则共分 8 章，主要内容包括：总则、基本规定、完善基础设施、优化居住环境、提升服务功能、打造特色小区、绿色化改造技术措施及方案实施程序。本导则由内蒙古自治区住房和城乡建设厅负责管理，由内蒙古城市规划市政设计研究院有限公司负责具体技术内容的编写和解释。在本导则的实施、应用过程中，如有意见、建议或需要修改、补充的内容及有关资料交内蒙古3、城市规划市政设计研究院有限公司（内蒙古呼和浩特市如意开发区四纬路西蒙奈伦广场四号楼，邮编：010000）本导则主编单位：内蒙古自治区住房和城乡建设厅内蒙古城市规划市政设计研究院有限公司2目录1 总则.-4-2 基本规定.-5-3 完善基础设施.-5-3.1 道路交通.-6-3.2 消防设施.-6-3.3 给排水及供暖设施.-7-3.4 电力、通信设施.-8-3.5 安防设施.-10-3.6 建筑防雷.-10-3.7 燃气设施.-11-3.8 环卫设施.-11-3.9 非机动车停车设施.-11-3.10 节能改造.-11-3.11 屋面修缮.-12-4 优化居住环境.-13-4.1 楼梯间及楼道4、修整.-13-4.2 立面改造.-13-4.3 绿化改造.-13-4.4 机动车停车设施.-14-4.5 电动汽车充电设施.-14-34.6 其他设施.-14-5 提升服务功能.-14-5.1 文体、休闲设施.-14-5.2 社区服务设施.-15-5.3 无障碍及适老性设施.-15-5.4 托幼设施.-15-5.5 多层住宅加装电梯.-16-5.6 物理环境提升.-16-5.7 信报箱及快递设施.-16-6 打造小区特色.-16-6.1 小区特色培育.-17-6.2 小区亮化.-17-6.3 围墙形象提升.-17-7 绿色化改造技术措施.-18-8 方案实施程序.-18-4-1 总则总则1.15、 为加快实施民生工程，有效改善老旧小区居民的居住环境，增强居民的安全感和幸福感，指导我区老旧小区综合改造提升,按照“完善功能、优化环境、提升服务、打造特色、绿色节能”的标准有序推进，特制订本技术导则。1.2 本导则适用于全区城市、县城（城关镇）建成区内 2000 年以前建成的，居民改造意愿强烈的住宅小区，以及 2000 年以后建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、问题比较突出，经评估确需改造和完善提升的小区。1.3 老旧小区整治改造原则：政府主导，居民出资、参与改造；以人为本，惠民利民；因地制宜，稳步推进；创新机制，治管并举，体现共同缔造。1.4 老旧小区整治改造提升6、应因地制宜地融入开放社区、未来社区、海绵城市、绿色节能、信息化、智能化等先进理念，遵循施工有序、设置灵活、维护便捷、经济高效的原则，积极稳妥采用新技术、新工艺、新材料进行低影响改造提升。1.5 老旧小区整治改造应以基础类的小区为主，优先改造基础类的项目，基础较好的老旧小区可以做一些完善类的改造内容，有条件的小区可进一步进行提升类改造，改善公共服务和公共环境。1.6 老旧小区整治改造工作除应符合本导则的规定外，尚应符合国家、行业和地方的法律法规和相关标准的规定。-5-2 基本规定基本规定2.1 老旧小区整治改造前应对小区及建筑物进行综合排查和评估，广泛征询小区居民意见，排查评估和征询意见结果作为7、确定老旧小区改造范围和内容的依据。建立公示制度，并及时向相关小区等部门公示，收集、整理、完善改造方案。2.2 老旧小区整治改造前应进行现场勘查，制定安全合理、经济可行的改造技术方案。2.3 老旧小区整治改造应根据资金筹措情况按照完善设施、优化环境、提升服务、绿色化改造四个层级逐步完善或有重点改造。2.4 整治改造设施是保障居民基本生活要求的基础改造，立足“路、水、暖、电、气、安、车、环”八大基本点，可按照实际要求适度延伸，增加优化居住环境及提升公共服务设施等改造内容。2.5 老旧小区整治改造应按照城市总体规划、控制性详细规划及各类专项规划要求，合理布局各项设施，对小区内的私搭乱建及违法建筑应予8、以拆除。小区内配套公共设施可新建、扩建，亦可置换改造。2.6 老旧小区整治改造后，应延续城市特色风貌，整体色彩与色调应与城市色彩保持协调，应做好历史文化建筑的保护工作。3 完善基础设施完善基础设施-6-3.1 道路交通3.1.1 小区车行道路应满足消防、救护等车辆通行需求，不符合通行及消防规范要求的道路及出入口应进行整改。小区出入口、地下车库出入口宜设置减速带。3.1.2 优化老旧小区交通流线，规范行车秩序，实现小区交通畅通。3.1.3 道路路面出现龟裂、坑槽、沉陷等问题，根据市政道路养护和维修工作标准进行病害评级界定，实施保养小修、中修工程、大修工程、改扩建工程等四类路面修补措施。3.1.49、 车行道路路面材料宜采用沥青路面，宅间路宜采用铺装路面，应选用防滑、耐久、透水性好的材料，并优先考虑透水铺装材料。道路各类井盖应与路面衔接平顺、无异响。3.1.5 小区道路应重新完善交通标志和标线设置，标识消防通道和消防登高场地。3.1.6 有条件的老旧小区内，宜增设安全、连续、舒适的步行道网络，满足人车分流。3.1.7 道路竖向应优化路面与道路绿化带及周边绿地的竖向关系，有条件的情况下，路面排水宜采用生态排水方式，道路坡向周边绿地，两侧间隔一段距离将路缘石做开口改造，将雨水引入绿地内。3.2 消防设施3.2.1 在楼道等公共部位和场所应设置应急照明、疏散及楼层指示标志、灭火器等消防设施。-710、-3.2.2 疏散通道和安全出口应保持畅通，严禁在楼道内堆放物品影响人员疏散。门窗设置防盗网等影响逃生和灭火救援的障碍物等，宜能从内部开启。3.2.3 清理疏通小区消防通道，通过调整现状绿化带、人行道，拓宽消防通道，不得设置影响消防车通行的道闸，消防车通道应设置明显标识，确保消防车通行和操作。3.2.4 应依托社区社会服务管理中心增设微型消防站，合理划定最小灭火单元。体量较大的小区，应按照“一站多点”模式建站建队，满足快速处置要求。微型消防站应纳入消防救援机构统一调度指挥体系。3.2.5 有消防设施的老旧小区，应维护完善消防配套设施，确保小区消防设施完好有效。对室外消火栓进行排查及修缮，消防管11、网完好率应达到 100%。3.3 给排水及供暖设施3.3.1 小区给水设施宜实现“一户一表”管理到户，宜采用智能远程抄表。3.3.2 给水管网小区内不能满足安全、卫生、节水等需要的给水管道应进行更换，更换的管材及管件应符合国家现行有关产品标准的要求。3.3.3二次给水设施1 对不满足给水压力要求的小区应设置符合国家标准的二次加压给水设施；-8-2 二次加压给水泵房应单独设置且符合国家相关标准，储水装备应有安全防范措施；3 二次加压给水水质应符合现行国家标准 生活饮用水卫生标准GB5749 的相关规定。4 给水管道、二次给水设施进行更换、改造后，按照国家住建部 住房城乡建设部关于加强城镇供水设施12、改造建设和运营管理工作的通知（城建【2012】149 号）要求，将二次供水设施移交或委托供水企业进行运营维护，实行专业化管理。3.3.4 排水管网1 对雨水、污水管道以及化粪池应进行全面排查，对破损严重的管道、化粪池等应更换或重建。新建或重建道路时，宜分别建设雨水和污水系统，实现雨水、污水分流；2 室外排水管材应符合国家、行业及地方标准的要求。3.3.5 供暖管网1 老旧小区建筑入户处应设置热量计量装置及静态水力平衡阀，设置要求应符合现行国家规范 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736 的有关规定；2 小区内室外管网及室内公共部位不能满足安全、节能需要的供暖管道应进行更换，更换的管道13、材质应根据其工作温度、工作压力、使用寿命、施工与环保性能等因素，经综合考虑和技术经济比较后确定，其质量应符合国家现行有关产品标准的规定。3.4 电力、通信设施-9-3.4.1 小区原有电网需要改造的，应在小区现有用电数据基础上进行，并适当预留远期发展容量。原有变压器容量不能满足改造后需求时，宜与供电部门沟通并解决变压器容量问题。电气设备应选用节能、环保类设备，电力设施用房应与周边环境相适应并满足防水、通风、消防等要求。有条件的小区，可加装对配用电设备、用电线路等进行监测和动态管理的智能设备，以提高用电的安全性与可靠性。3.4.2 对小区内架空敷设的电力、通信线路应进行梳理并入盒进箱，有条件的情14、况下宜埋地敷设。3.4.3 用电计量应全部实现“一户一表”管理到户，宜采用智能远程抄表。3.4.4 室内公共部位电气线路不符合相关规定时，应进行改造，线路应采用穿管或在槽盒内敷设。3.4.5 照明系统改造应满足以下规定：1 对既有室外照明系统的电气安全及节能进行检查，不符合国家相关标准时，应进行改造。完善小区照明系统，道路照明应采用节能型灯具。2 灯具、线路、防雷和接地、供配电与控制、电击防护等技术要求应符合国家标准的相关规定。3.4.6 小区通信网络应能保障现有通信、电视、宽带等网络需求，开放楼顶空间、路灯杆、监控杆等资源，满足小区未来网络改造升级及 5G 系统的需求。3.4.7 小区通信线15、路改造应同步实施光纤到户通信系统，并符合-10-现行住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范GB50846 的相关规定。3.5 安防设施3.5.1 根据小区实际情况，在不影响城市交通路网布局的前提下，无大门的小区，可在小区主要出入口设置大门、增设小区门卫值班室及围墙（栏）。3.5.2 完善现有的安全防范系统，检测门禁、监控、周界防范等系统，更换老旧破损设备和线路并保证其正常运行。3.5.3 完善小区出入口的门禁或读卡闸机系统。3.5.4 完善小区的监控系统，小区主要出入口、主要路段应设置监控探头。有条件的小区宜实行无死角视频监控。3.5.5 小区主要出入口设置并完善车辆出入管理系统，宜采16、用车辆牌照识别系统和车位数量预告系统。3.5.6 完善单元防盗门和单元门禁系统，单元防盗门外观应简洁大方，安装牢固，开启顺畅。单元门禁系统宜具备对讲和报警功能，并由住户遥控防盗门的开启。3.6 建筑防雷3.6.1 应对老旧建筑的防雷、接地与安全系统进行检查，有锈蚀、接触不良以及其他不满足国家相关标准时，应进行改造。3.6.2 老旧小区建筑应按照现行国家规范 建筑物防雷设计规范GB 50057 的要求设置防直击雷、侧击雷等外部防雷装置，并应采取防闪电电涌侵入的措施。-11-3.7 燃气设施3.7.1 应排查燃气管线、阀门、燃气调压阀及管道裸漏现象，腐蚀老化的应拆改，对裸露的管道、管阀进行箱体封闭17、。由相关主管部门及专业公司进行设计、施工，并应符合现行国家、行业及地方相关规定。3.7.2 燃气进入口的阀门应安装在住户外。同时完善燃气管道标志标识，并应满足现行国家行业标准城镇燃气标志标准CJJ/T 153的相关要求。3.7.3 管道燃气覆盖范围内的小区，应铺设燃气管道。燃气管道材料及敷设应符合现行国家规范 城镇燃气设计规范 GB50028 规定。3.8 环卫设施3.8.1 封闭楼体垃圾道，按标准配建垃圾收集点，设置密封式垃圾桶(箱)。3.8.2 老旧小区应设置垃圾分类收集容器，容器标志标识、颜色等按照当地统一规定执行。垃圾分类收集容器宜设置在单元入口附近。3.9 非机动车停车设施在不影响室18、外居住环境情况下，结合老旧小区的住户需求，适当改造自行车棚等非机动车停放设施，该设施应形式简易、材料耐久。3.10 节能改造3.10.1 对已进行过节能改造的既有建筑，不参与节能评估与改造。3.10.2 对未进行节能改造的小区，应进行节能评估并制定有效的节能改造方案，节能标准应参照地方政府现行有关规定执行。-12-3.10.3 外墙节能改造应符合现行国家规范建筑设计防火规范GB 50016 中的相关规定。3.10.4 对未进行节能改造的住宅，门窗不满足节能要求的应进行整体更换，并应符合下列规定：1 窗框与墙体之间应采取有效的保温和防水密封构造。2 改造后外窗的可开启面积应满足相关标准要求。3 19、外窗与墙体之间应采取可靠的连接方式。3.10.5 室内供暖系统节能改造应符合下列规定：1）供暖改造宜分户计量，分户控制。2）分户供暖系统的立管不应设在住宅套内，户内系统管路不应穿越其他住户。3）室内供暖系统改造时应实现水力平衡。3.11 屋面修缮3.11.1 屋面修缮应遵循”因地制宜、防排结合、合理选材、综合治理“的原则，并应符合现行国家行业标准房屋渗漏修缮技术规程JGJ/T 53 的相关要求。3.11.2 屋面修缮主要内容包括屋面防水修缮、女儿墙及檐沟等处排水口、落水管、屋面节能改造等，并应符合现行国家规范屋面工程技术规范GB 50345 的相关规定。3.11.3 结合屋面修缮应对防雷设施进20、行修复更新，对屋面原有太阳能热水器系统做防雷接地处理，确保防雷设备的可靠性。-13-4 优化居住环境优化居住环境4.1 楼梯间及楼道修整4.1.1 磨损严重的楼梯踏步应进行整修。4.1.2 应对有安全隐患的护栏、扶手进行整修，并应符合现行国家标准民用建筑设计统一标准GB 50352 的相关规定。4.1.3 应对老旧小区房屋公共楼梯间、楼道的老旧照明灯进行更换，采用节能型灯具及控制方式。4.1.4 对楼梯间及楼道内墙、顶棚进行粉刷。4.2 立面改造4.2.1 对沿街建筑物较完整的外墙饰面宜进行清理或重新粉刷；破损、陈旧、风化严重的房屋外墙应对墙体质量进行判定，先修复再进行节能、防渗、粉刷处理，并21、与周边环境风貌相协调。4.2.2 外墙中破损的雨水管应统一进行更换，采用防腐坚固耐老化材料。4.2.3 外窗及单元门颜色应与外立面风格相协调。4.3 绿化改造4.3.1 老旧小区内绿化改造，应优先恢复被占用的绿地。4.3.2 对老旧小区内绿地现状进行合理改造，宜适当增加公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等面积。结合景观、休憩需求，合理选择植物配置、种植形式，并考虑易于管理，不易受侵占。-14-4.3.3 老旧小区内绿地布局应采用集中与分散、大小相结合的布局方式，体现小区居民使用绿地的均匀性。4.3.4对老旧小区内的古树、名木应进行保护，其他挡光树木应与当地园林部门协商后进行适当迁移22、，以不遮挡底层住户采光通风为宜。4.4 机动车停车设施4.4.1 明确机动车辆和非机动车辆停放区域，统一管理停车，停车标识规范，车辆停放有序。4.4.2 在老旧小区改造中，有条件、有需求的小区可建设公共停车空间。4.5 电动汽车充电设施小区宜增设或预留电动汽车充电桩位。电动汽车充电桩的安装应符合现行国家标准电动汽车充电桩新国标GB/T 20234 的相关规定。4.6 其他设施增设总平面示意图、社区引导牌、道路引导指示牌、安全警示牌、楼栋单元号、文化宣传栏等设施。5 提升服务功能提升服务功能5.1 文体、休闲设施5.1.1 小区内采用集中和分散的方式合理配置体育健身设施、儿童活动设施。采用绿化等23、隔离设施，降低对居民生活的影响。-15-5.1.2 在单元入口、道路两侧、住宅之间等居民活动频繁的地方，增设固定座椅等设施。5.1.3 老旧小区闲置服务用房宜改造为公共活动用房。5.2 社区服务设施5.2.1 小区原有物业管理用房挪作他用的，恢复其原有用途。5.2.2 根据小区实际情况，条件允许时，增设社区党建活动用房、文化健身用房、社区管理服务用房和物业管理用房。5.2.3 有条件的小区宜提升社区服务功能，合理设置居家养老、医疗服务、社区食堂、家政等公共服务性场所，并应符合现行国家及地方有关规范和标准。5.3 无障碍及适老性设施5.3.1 小区应在公共区域的主要出入口、住宅出入口增设无障碍设24、施，方便老年人、残疾人等特殊群体的出行，并应满足现行国家规范无障碍设计规范GB50763 的相关规定。5.3.2 小区宜采用提示性的照明、地面的连续性导向以及特殊的标志标识等措施，增强各楼各户的可识别性。5.3.3 适老性社区向智能化转变。可结合光纤入户工程实施，增加居民家庭老年人助老呼救等系统。5.3.4 多层住宅可增设电梯或配置爬楼辅具，安装楼道扶手或在楼层间安装挂壁式休息椅，设置楼梯踏步蓄光标识等。5.4 托幼设施对不符合要求的幼儿园应进行整体改造，并且符合现行国家规范-16-托儿所、幼儿园建筑设计规范 JGJ39、建筑设计防火规范 GB50016的有关规定。5.5 多层住宅加装电梯5.25、5.1 老旧小区住宅增设电梯时，应符合现行城市规划、建筑设计、消防、结构和电气等规范和标准。5.5.2 新增电梯的安装和运行维护须接受特种设备检验机构的法定监督检验，符合现行国家规范电梯制造与安装安全规范GB7588的有关规定。5.5.3 对于预计增设电梯但尚未实施的小区，可根据现场条件预留增设电梯所需场所、管线接口及电力容量。5.6 物理环境提升5.6.1 老旧小区周边对小区形成噪声影响时，应采取隔噪声措施；对小区内影响居民生活的噪声源应进行降噪、减噪处理。5.6.2 宜对老旧小区进行风环境分析，在风阻力较大的道路、建筑出入口等居民必经之处进行风环境提升，增设改善风环境的设施。5.7 信报箱26、及快递设施有条件的小区可建设邮政快递综合服务场所，提供邮件、快件收寄、投递及其他便民服务，并可安装智能快件箱等自助服务设备，预留电源及网络接口，上述设施可纳入社区公共基础设施管理。6 打造小区特色打造小区特色-17-6.1 小区特色培育6.1.1 老旧小区在保持原有城市风貌不变的前提下，以街道、社区为单位，结合每个街道、社区的功能和历史演化进程，通过设计改造，塑造各具特色的社区文化，增进居民对社区的认同感、归属感和自豪感。6.1.2 在小区主要出入口、集中活动场地等处宜设置文化宣传栏、便民信息发布栏、电子显示屏等设施。6.2 小区亮化6.2.1 根据老旧小区现状，统一做好住宅建筑、配套建筑、公27、共场地、道路等的亮化设计，突出小区特点。6.2.2 小区可设置庭院灯、草坪灯及路灯等，灯具应选用节能型产品。6.2.3 小区内重要活动区域及景观节点周边适度增设文化景观小品等相关设施，并具备夜间景观亮化条件，形成浓厚的社区文化艺术氛围。6.3 围墙形象提升6.3.1 小区围墙宜通过改变其造型、色彩及材质与周围环境相结合，形成特色景观空间。6.3.2 围墙不宜采用单一颜色，可通过细部设计提升，结合人文及地方文化宣传，体现小区文化和特点。6.3.3 围墙宜采用通透式围墙，并结合绿化、照明设计。-18-7 绿色化改造技术措施绿色化改造技术措施7.1 可再生能源7.1.1 有条件小区可增装太阳能热水系28、统；7.1.2 道路照明和草坪照明宜采用太阳能或风能。7.2 海绵建设在小区改造中采取有效的雨水渗透措施，绿化场地采用下凹式绿地，结合渗管、渗井等措施，增加雨水入渗。7.3 节能改造按照低能耗标准进行改造，可实现能耗评价。7.4 中水回收利用改造有条件的小区可设置中水利用系统。7.5 社区绿化优先种植本地植物，采用少维护，耐候性强的植物，采用生态绿地，应对乔木，灌木和攀缘植物进行合理配置，构成多层次的复合生态结构。地面停车场采用透水地面，并结合绿化为车辆遮荫。7.6 智慧社区利用大数据、互联网等，完善智慧社区建设。8方案实施程序方案实施程序8.1 调查摸底与评估。对老旧小区进行全面调查摸底，并29、建立老-19-旧小区改造项目库，为总体实施老旧小区改造奠定基础。对存在的问题和不足进行分析，查找原因，寻求解决办法，提高老旧小区改造质量和效果。8.2 制定改造方案。由旗县（市、区）政府主导，结合小区居民意愿，并参考社区管理和物业服务单位的建议，商定改造内容、资金来源，因地制宜制定小区改造方案并公示。8.3 组织实施。按照小区改造方案，由旗县（市、区）政府相关部门组织实施，并落实项目实施单位。8.4 竣工验收。项目完工后由旗县（市、区）政府确定的实施单位组织街道办事处、居委会、物业公司（有物业公司的小区）、小区业主委员会（或业主代表）、设计单位、施工单位、监理单位和后期维护接管单位等及建筑工程质量、安监等职能部门共同验收。