1、深圳市龙岗区坂田街道新围仔城中村改造策略提案新围仔沟通会议2017041701 愿景及理念02 空间结构提升03 节点改造提升04 基础设施提升05 运营能力目录01 愿景及理念愿景共享城市落脚城市开放街区智慧街区艺术街区提升理念新的环境氛围新的人文关怀新的城市形象新的交通组织新的居住单元新的服务配套停车楼AirbnbOFO单车特色商业摩拜单车社区公园愿景共享城市在目前共享经济的大潮中，新围仔在新一轮城市提升中，成为共享城市的一个组成部分愿景公共公共私密私密落脚城市新围仔提供了大量的廉价居住空间，作为很多来深创一代的落脚点，希望新围仔短暂的居住过程中能够给他们留下美好的回忆愿景街巷街巷广场街巷2、开放街区植入慢行系统，加强社区开放性，激发社区活力宜停车公共wifi智能软件智能停车愿景智慧街区周边的华为富士康都是代表深圳的高科技产业，将高科技融入新围仔，也将体现智慧城市的理念艺术涂鸦艺术涂鸦艺术装置艺术装置艺术街区愿景引入艺术行为及装置，将艺术生活融入生活?新围仔将以怎样的新姿态完成蜕变？新围仔新的交通组织新的居住单元新的服务配套新的环境氛围新的人文关怀新的城市形象提升理念新的环境氛围:基础设施整治，景观提升，营造舒适的社区生活环境平整街道休闲公园景观小品露天剧场提升理念新的人文关怀:释放新围仔城市活力，加强城市互动休闲街角娱乐健身文化广场儿童乐园提升理念新的城市形象:脱变更新，以崭新的3、面貌迎接新时代的机遇与挑战绿色科技艺术工业化提升理念新的交通方式:人车分流，激发中心带商业潜力，提高中心带生活活力绿荫外摆街角装置艺术铺地景观小品提升理念新的居住单元:引进公寓管理，个性化社区化的生活居住体验时尚公寓时尚公寓时尚公寓时尚公寓提升理念新的服务配套:重组公共区域及功能配套，提高居民生活便捷度创客办公咖啡幼儿活动老人活动提升理念02 空间结构提升 人车交通现状人车交通提升停车分布现状 停车安排提升功能分布现状街巷功能定位图功能结构提升 首层功能布置 商铺立面改造示意图 规划改造氛围示意 一期空间结构规划改造图人车交通现状车行出入口用地范围公交站车行流线华为人行流线富士康人行流线其他人4、行流线改造前：人车混行、交通混乱、行人安全系数低华为停车楼梅观高速出入口深圳康冠科技集团华为园区华为园区中心围村元征科技园五和大道冲之大道张衡路车行出入口用地范围公交站车行流线华为人行流线富士康人行流线其他人行流线人车交通提升改造后：十字主街，人车分流、安全便捷华为停车楼深圳康冠科技集团华为园区华为园区中心围村元征科技园五和大道冲之大道张衡路梅观高速出入口停车分布现状停车场停车场停车带停车场用地范围改造前：匀置停车，停车数约690辆华为停车楼深圳康冠科技集团华为园区华为园区中心围村元征科技园五和大道冲之大道张衡路梅观高速出入口停车区取消停车立体车库华为停车楼可增天桥智能停车指示牌用地范围停车场5、立体车库8F停车场停车安排提升改造后：增立体停车，停车数约690-110（取消沿路停车）+160(立体停车楼)=约740辆+华为停车楼（争取与华为停车楼分时共享，提高城市效益华为停车楼深圳康冠科技集团华为园区华为园区中心围村元征科技园五和大道冲之大道张衡路梅观高速出入口功能分布现状改造前：功能分布自然生长，组织凌乱超市餐饮网吧快递五金生活服务华为停车楼深圳康冠科技集团华为园区华为园区中心围村元征科技园五和大道冲之大道张衡路梅观高速出入口街巷功能定位餐饮主街(纯步行)餐饮主街(人车混行)文化创意街(纯步行)老幼休闲街(纯步行)沿街商业街(纯步行)休闲娱乐街(人车混行)生活服务街(人车混行)生活服6、务街(纯步行)文化创意街（纯步行）老幼休闲街（纯步行）沿街商业街（纯步行）餐饮主街（人车混行）生活服务街人车混行生活服务街纯步行餐饮主街纯步行休闲娱乐街人车混行依据人流疏密程度及方位情况，对社区主要街巷进行合理定位改造后：根据功能需求强度安置不同生活配套功能打造多元化消费平台生活服务美食生活地方美食咖啡茶楼药房相馆宠物店购物商场生活超市海鲜鱼肉青菜办公展示咖啡就诊药房体检健身棋牌ktv综合超市菜市场门诊部创客办公休闲娱乐美食生活文化创意文化创意美食生活美食生活综合超市门诊部菜市场休闲娱乐生活服务生活服务功能结构提升华为停车楼深圳康冠科技集团华为园区中心围村元征科技园五和大道冲之大道张衡路梅观高7、速出入口餐饮服务文化创意延伸商铺生活综合服务银行服务点综合娱乐电玩网咖综合超市社区公园停车楼立体停车菜市场张衡路华为停车楼人行天桥五和大道人行大道老人活动中心楼长服务站安保大队坂田门诊部冲之大道首层功能布置注：所示部分均为首层功能（城市共享高效利用）深圳康冠科技集团华为园区华为园区中心围村元征科技园梅观高速出入口根据街巷功能定位对沿街商铺功能进行规划排布商铺立面改造示意图餐饮服务文化创意生活服务休闲娱乐规划改造氛围示意步行主街立体绿化机械停车楼商业界面主街入口休闲公园沿街立面街巷景观街角公园创客办公广场景观人行天桥一期空间结构规划改造图二期范围一期范围二期用地一期用地一期用地启动区用地面积：约8、 14250 公园面积：约 2120 广场面积：约 2750 人行道面积：约 5080 停车楼建筑面积：约 3670 停车数量：160 辆幕墙立面改造面积：约 12250 人行天桥：约 450（4.5m x 100m）步行街主出入口立体车库出入口人行天桥机械立体停车楼老人、儿童休闲广场综合休闲广场形象立面幕墙华为停车楼华为人行天桥03 节点改造提升 整体鸟瞰效果图 一期范围鸟瞰效果图综合休闲广场一效果图综合休闲广场二效果图人行天桥效果图沿街立面一效果图沿街立面二效果图主街入口效果图休闲公园效果图主街街角效果图餐饮主街一效果图餐饮主街二效果图文化创意街一效果图文化创意街二效果图街角公园效果图节点9、改造 整体鸟瞰效果图 一期范围鸟瞰效果图 综合休闲广场一效果图综合休闲广场一立体车库；景观广场；沿街商铺；改造前改造后 综合休闲广场二效果图综合休闲广场二立体车库；景观广场；沿街商铺；改造前改造前改造后 人行天桥效果图人行天桥景观绿化；休闲座椅；便捷交通；改造前改造后 沿街立面一效果图沿街立面一彩色穿孔铝板；爬藤植物；首层开放商业；改造前改造后沿街立面二彩色穿孔铝板；爬藤植物；首层开放商业；沿街立面二效果图改造前改造后主街入口艺术雕塑；景观铺地；首层开放商业；主街入口效果图改造前改造前改造后 休闲公园效果图休闲公园儿童活动场地；景观树池；休闲商业；改造前改造后主街街角步行街道；休闲外摆商业；连10、续性雨棚；主街街角效果图改造前改造前改造后 餐饮主街一效果图改造前改造前餐饮主街一特色餐厅；特色小吃；综合快餐；改造后 餐饮主街二效果图餐饮主街二特色餐厅；特色小吃；综合快餐；改造前改造前改造后改造前改造前改造后文化创意街一讨论室；工作室；展示厅；文化创意街一效果图改造前改造后文化创意街二讨论室；工作室；展示厅；文化创意街二效果图 街角公园效果图改造前改造前改造后街角公园生活超市；休闲公园；服务配套；03 基础设施提升 提升原则及目标 给水管网布置图 消防管网布置图 电力平面布置图 路灯平面布置图 通讯设施布置图 监控系统布置图 燃气管网布置图 环卫设施布置图1.硬化改造100%路面硬化率2.11、净化改造公共空间重新整治，垃圾集中收集3.美化改造城市界面和内部界面重新设计打造4.文化改造保留文脉，添加文化设施和业态5.绿化改造重点打造关键节点的景观配置，整体提升绿化6.三线入地硬化改造美化改造绿化改造净化改造文化改造三线入地提升原则基础设施提升给水管网布置图1、保证供水的水量、水压、水质基本符合深圳市城市规划标准与准则的要求；2、将给水主干管整治成环状供水方式，保障供水的稳定性和安全性；3、对现状不符合要求的管径偏小、管材老化破损的现状管网进行统一更换。基础设施提升村内给水管管径偏低，水压不足，消防栓设置不足，本次工程整治重新设计片区的消防给水系统。保留现状从坂澜大道上接入的给水主管 12、DN300，并从雪岗南路上接入 DN200 的给水主管，以保证消防有两路供水的要求。本次设计消防给水采用独立的给水系统，在区内的主要道路和巷道上布置 DN150 DN200 的给水管管道。消防管网布置图基础设施提升1、保障供电负荷和供电安全，变、配电房有安全保护设施；2、更换老化的电力线路，并要求电力线路穿管埋地敷设；3、完善公共活动场所和道路两旁路灯照明系统。电力平面布置图基础设施提升电源都引自区内配电房；整治区道路及活动场所设置立杆路灯，在较小的巷子里设置挂墙路灯，光源采用节能型灯具。路灯平面布置图基础设施提升以相关标准及规范为依据，为改善居民的居住环境，按整治区现状实际条件允许情况通过将13、现状通信管线由架空敷设改为穿管暗敷，增加电信及有线电视的终端和新建设整治区有线电线及电信控制房等措施改善整治区通信情况和居住环境。通讯设备平面布置图基础设施提升村内现状无完善的监控摄像系统，本次整治规划中新建围墙及监控设施，根据居民现状通行习惯，在片区设置三个出入口，并设置门卫室及监控设备。新建监控控制中心设置在小区的社区办公楼一楼，整个小区内部公共空间布置有多个摄像设备，保证对整个小区的封闭式安全管理。监控设备平面布置图基础设施提升村内用气由坂澜大道市政中压燃气管道提供。区内燃气从张衡路及冲之大道上的市政中压燃气管接入，接入管管径为De160，在区内主要道路和巷道敷设De110 De160 14、的中压燃气管道，燃气管道埋深大于 0.9 米。燃气管网平面布置图基础设施提升参照相关标准及规范，通过设置环保型垃圾箱、环保型垃圾中转站等环卫设施，方便规划区内的垃圾清理，全面改善小区内的卫生环境提高小区整体形象。沿规划区内主要道路及巷道按 70 米间距设置环保型垃圾箱，共计设置环保型垃圾收集屋1座，设置53个环保型垃圾收集箱。环卫设施平面布置图基础设施提升05 运营能力 EPC 物业服务 泊寓 商业EPC新围仔目前进展情况：已完成立项、概算、设计施工图、招标文件编制等前期工作。EPC招标建议：依据项目现有立项、概算、设计、施工图等成果启动EPC招标。招标范围包含：设计管理、采购、施工、运营及物15、业管理咨询，开发商+施工单位做为联合体进行投标。（参考项目：光明新区文化艺术中心建设项目，施工图完成后开始招标）优势：1、保留前期成果，无需再次进行前期准备工作；2、拥有设计管理团队，可对现有设计成果进行优化，对设计效果进行提升；3、无需调整原概算；4、招标范围为运营及物业管理咨询，避免产权问题造成的影响。发改立项（确定投资估算）概念设计编制招标文件启动招标EPC招标挂网截标定标EPC单位启动后续工作60天30天20天3天7天EPC 运营模式万科接受委托，全面接管物业管理工作！就现阶段监控覆盖、死角巡逻、设备设施维护管理、节日氛围营造等管理不足，结合万科管理要求及改造后实际情况，编制物业服务方16、案，针对性提供优质物业服务。全委模式物业服务 运营模式双方共同进行管理工作，分工合作，资源共享！分工方案 各自负责擅长领域的工作；万科负责设备设施维护、客户服务等业务；现有物业公司负责安全管理、环境管理等业务；双方可资源共享。合作模式物业服务 运营模式由万科编制顾问执行方案，由现有物业公司执行管理工作！顾问方案 前期管理工作由专人驻场指导；协助现有物业公司行政架构整组，引进万科管理制度；对人员进行培训和形象设计；物业基础管理运作指导，提出加强工作效率的方案；常态运行阶段，定期至现场指导。顾问模式物业服务物防+技防+人防的安全管理模式车辆管理服务技能培训的专业秩序维护员消防管理治安及商业经营秩序17、维护公司互控检查机制 安全管理物业服务4K超高清摄像机、人脸识别及“黑名单”功能针对城中村人流量大、客流复杂情况，特别配备以下安全防范设备：广场、主要路口等重要区域配备4K超高清摄像机；（清晰度为1080P摄像机4倍）增加人脸识别及“黑名单”功能，检测到录入黑名单的嫌疑人员后发出警报。增加监控系统容量，所有监控存储高于1个月。安全管理物业服务视频动态捕捉、远程监控根据关外治安情况复杂，配备视频动态捕捉功能：在特定时段，捕捉设备对设定区域活动情况进行监视，发现移动的人或物即通过云台进行跟踪，同时在大屏幕显示、发出警报。根据管理需要，可通过电脑、手机设备远程观看现场监控视频，“全方位”监视，确保安18、全无死角。安全管理物业服务 安全管理辖区联防联治安全管理依照公安机关指导开展治安、消防防范工作。与公安机关联网，实现以下安全防范：外来人员出入登记系统可识别通缉人员及嫌疑人员；人脸识别及黑名单可识别通缉人员及嫌疑人员；动态捕捉及云台可跟踪通缉人员及嫌疑人员。发现违法犯罪人员或重大犯罪嫌疑人扭送交公安机关处理。协助公安机关保护现场。配合公安机关进行治安、消防预防宣传及演习工作。物业服务智慧停车场：车牌自动识别系统；车位数量提示，停放引导；多种可选缴费方式：一卡通、微信、APP、现金、刷卡等。物业服务停车场管理：结合改造工程，实行单向行车：流向简单，提高通行效率；道路一侧（两侧）拓展停车位；分段预19、留临停/会车通道；车场出入口分月卡、临时卡通道，减少滞留，提高通行速度；常备拖车器，违停车辆及时拖走，避免影响车场秩序。安全管理物业服务 安全管理专业的秩序维护人员 秩序员入职政审 专业技能强化培训对秩序维护人员进行不间断的强化培训，力求服务无暇。思想教育培训定时进行法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地服务客户。物业服务管理预案 消防管理排除火灾隐患，灭火设备充足、完好，消防通道畅通无阻，加强人员消防技能的培训。商业秩序管理明确场地使用标准，规范管理制度，制止乱摆放及其他违规行为，营造良好的商业环境。安全管理物业服务 设备管理远程管理 EBA系统节能 专业能耗分析系统专业养护 五级保20、养制度预见性管理：建立设备设施使用周期寿命清单配备专用仪器进行检测预见性失效管理预案物业服务EBA（物业设备远程监控管理系统）：远程显示、记录各设备的基本参数，比如：温度、电压、电流、压力、电度、照度设备运行状态、水位高度等，免于人工巡查，实现无人值守；通过数据收集分析，逐步形成预防数据和预测使用寿命；远程控制、远程调试工作站/终端的一些设备，比如：变频控制的复位、断路器的复位、分闸、合闸、水泵启动停止等；多平台管理，Android、iOS及Windows平台。设备管理物业服务节能降耗：万科集团能耗能效管理平台：概述、监测、查询、分析、诊断、管理、报表；照明等设备BA系统智能控制；无负压供水、21、LED灯具使用；能耗优化方案。物业服务 设备管理建立并严格执行五级保养制度，主动检查发现设备设施存在问题，及时处理。对供电、供水设备每日需查，避免非计划停水停电；每月检查排水系统，每年对管道清理不少于2次；停车场系统、监控系统等电子设备每周巡视，每月定期维护；对消防系统进行每日检查巡视，每周维护、测试；对路灯、栏杆、垃圾桶等公用设施进行每日巡视，发现损坏，立即维修。物业服务 环境管理垃圾清理四害消杀地面清洁隔油池、化粪池清理物业服务 环境管理关键区域清洁：对主要通道、商业街加强清洁频次，清扫3次/天，冲洗1次/季度；主要区域的垃圾清理2次/天，人流高峰期巡视1小时/次，巡视不少于8次/天；加强22、对主要区域的绿化养护，确保长势良好。对与公共座椅，擦洗2次/天，巡视不少于8次/天；消毒1次/周。物业服务 环境管理 垃圾分类回收、分类处理，并每日清运，防止溢出及气味；特殊有害垃圾交由专业回收方处理，如电池、日光灯管、墨盒等；每月进行蚊蝇消杀4次、灭鼠2次、灭蟑1次；每日地面清扫1次，并安排人员巡视，随时处理产生的垃圾；每年冲洗地面不少于2次。物业服务 环境管理 通过改造工程，雨水、污水单独排放；隔油池清理不少于1次/月；溢出警报系统；化粪池清理不少于2次/年；与清掏公司合作，专业、安全施工；溢出、堵塞应急预案，15分钟响应。物业服务 客户服务专业客服人员，与客户保持紧密联系；协调客户与客户23、之间的纠纷；在传统节假日，营造节日氛围，组织适合村民的文化活动；定期为客户配送灭蟑药；对排水管道进行蟑螂烟雾灭杀1次/月。物业服务泊寓新围仔产业配套的窘境168万宝能科技园289万天安云谷2210万华为科技园按照现已有产业办公规划面积，满负荷运营下，未来坂田片区常驻办公人口将达到100万人，现有的小区式住宅解决方案（如万科城、）不能够也不可能解决产业办公配套居住需求新围仔村泊寓泊寓泊寓价值主张 青年的情怀，在城市的家里扎根泊寓泊寓的产品力 城中村整容液原深圳粮食仓库衰败的城市遗留建筑泊寓泊寓的产品力 城中村整容液现泊寓.南山科技园店泊寓泊寓的产品力 城中村整容液原宝安福海工业园工业宿舍衰败的城24、市遗留建筑泊寓泊寓的产品力 城中村整容液现泊寓.宝安福永店泊寓城中村整容液泊寓的产品力原广州棠下第七工业区衰败的城市遗留建筑泊寓泊寓的产品力 城中村整容液现泊寓.广州棠下店泊寓城中村整容液泊寓的产品力现泊寓.广州棠下店泊寓政府、社会和媒体的认可泊寓的产品力国家住房与城乡建设部副部长陆克华、市场监管司副司长杨佳燕一行视察泊寓广东省住建厅厅长王芃一行视察泊寓新华社专栏“他们租的不是房，而是一个共享的港湾”CCTV 2财经频道两会专题泊寓泊寓的产品力 坂田片区产业配套居住功能的产品定位预留足够的公共区域面积，给青年社群打造开放的、互动的、健康的生活空间，让年轻人居有所属，有尊严并快乐的奋斗泊寓泊寓的25、产品力 坂田片区产业配套居住功能的产品定位精英白领产品泊寓泊寓的产品力 坂田片区产业配套居住功能的产品定位企业定制型宿舍产品双人间、四人间、八人间泊寓智能管控模式开业合作方管理员工管理项目推广预约登记预定租务管理房源管理签约办理入住办理退房换房报修与投诉进销存智能硬件财务管理收入管理支出管理财务凭证电子收据覆盖长租公寓业务全流程打造一个有效率、有人用的平台利用IT工具，简化工作业务发生即被记录，数据实时更新利用全流程房间管理系统，将房间-流动人口-社区网格系统对接，实现流动人口的高效管理泊寓智能管控模式利用智能化硬件，实现社区门禁、能源、费用的高效管理泊寓合作模式一：BOT，政府投资，万科代管26、，参照龙岗三馆一城项目合资公司泊寓村股份公司、村民以一次性改造装修费用为出资额进行股比分配以租期内总租金额计价出资额进行股比分配由政府投资，对城中村外立面、管网、消防、室内、景观进行全面整改，万科提供设计、工程、运营管理服务；运营收入由政府支配，万科收取管理费用合作模式二：EPC+O，政府+万科投资，万科返租运营由政府投资，对城中村外立面、管网、消防等基础设施进行中整改，万科对村集体、村民物业返租后，对建筑、室内装修进行投资改造，租金收益属万科支配。返租条件：年限不低于10年、递增3年5%-8%，返租租金以双方洽谈结果为准。合作模式三：EPC+O，政府+万科投资，万科+村集体联营由政府投资对城27、中村进行基础改造，改造后万科与村集体、村民成立股份公司，按照出资额进行股比分配，运营年限内万科承担劣后责任，以不低于现市场租金方式保底分配租金，租金递增3年5%-8%，超出保底租金后按照股比进行租金利润分配。保底租金以双方洽谈结果为准。合作模式泊寓商业（一）岗头新围仔居民小组商业现状1、商业体量：13672；2、交通条件：西临五和大道、南临张衡路、东临冲之大道、北靠环城北路3、商业现状描述：该片区商业主要以居民楼底商为主，有一个小面积集中商业（喜德福购物广场）。商业（二）改造思路为提升坂田岗头新围仔村村民的生活品质，改变该村当前较无商业氛围的现状，万科商业建议：（1）返租该村商用物业若干年限，28、根据政府对该村的商业整体定位进行目的性招商；（2）努力完善居民的生活配套同时把控好商业品牌供应商品质，引入较为知名商业品牌；（3）万科商业将对返租商用物业进行统一定位、统一规划和统一运营管理，用专业化管理持续提升商用物业价值。商业（三）岗头新围仔居民小组改造方案1、商业定位：外贸商业街及欧美美食街2、对标案例：南油外贸服装街、蛇口美食街3、商业业态规划：西式餐饮（60%）、外贸服饰（40%）4、拟引入品牌：名典咖啡茶语、雨花西餐厅、必胜客披萨、西遇、热风、喜乐库、西雅图等5、预估租金：100元/商业总指挥：张海涛EPC招标组：王和贵徐锴吴坤文设计组：钱院长王峥陈泽涛苏晋乐夫廖晓裕运营组：姜浩徐凯陈晓炜杨慧麟肖龙卓工程组：王磊黄宇谢谢!THANKS