1、深圳市龙岗区吉华街道上水径（东区）城中村改造策略提案漫 游 上 水 径Re-imagining Shangshuijing上水径的问题，并不是上水径的问题。上 水径：布吉缩影上 水径：吉华缩影上水径的问题，是吉华现状的缩影。上 水径：吉华缩影该区域聚集着大量同质化的、高密度低品质的城中村，居住环境恶劣。城市片区极度缺乏高品质公共空间和商业空间。上 水径：吉华缩影品质低劣很近，拆迁重建很远。交通拥堵很近，宜居宜业很远。上 水径：吉华缩影上水径迎来的改造机遇，能否成为整个周边片区的机遇？上 水径：吉华缩影Project Strategy项目定位周边城中村被城市肌理彼此切分成碎片化的布局，没有集中的2、城市公共空间和商业空间上 水径：吉华缩影周边封闭式的居住社区也只能通过内向性消化居民对于城市活动空间的需求上 水径：吉华缩影?能否通过上水径的集中改造，为整个吉华片区提供优质的城市公共空间，并进而反哺上水径的自发更新？上水径的机遇片 区建设：上水径的机遇片 区建设：上水径的机遇赛格ECO中心赛格ECO中心将打造集休闲娱乐、零售餐饮、办公商务、居住功能于一体的多元态混合的特色商业中心和吉华地标式商务综合体，总体量约30万平米，分三期开发，拥有100米的甲级写字楼、12万平米商业和3万平米商务公寓。机遇一：赛格ECO地块未来将能够提供商业、办公和娱乐的城市空间片 区建设：上水径的机遇机遇一：赛格E3、CO地块与赛格ECO地块呼应，共同形成区域级别的城市公共空间METRO片 区建设：上水径的机遇机遇二：上水径地铁站有条件形成必经之“径”METRO片 区建设：上水径的机遇机遇二：上水径地铁站 上水径结合联通地铁站和赛格地块，将形成连续性的区域中心METRO片 区建设：上水径的机遇METRO片 区建设：错位定位Infrastructure Completion基础设施三线入地雨污分流消防专篇 三线入地雨污分流消防专篇“共用沟”模式一次性开挖布线，统一考虑、结合整治，效率最大化，实现水、电、气、消防等公共基础设施城乡均等化。三线入地雨污分流消防专篇 清理废旧电力线、电话线、有线电视线三线，并地下铺4、设新线。开展“光纤入户”工程，所有三线入户量100%。三 线入地三 线入地三线入地雨污分流消防专篇 污水管单独管道输送，并与给水管道并行，连接到沿街市政管网，最终送到污水处理厂。雨 污分流雨水管单独管道输送，通过海绵地面和排水口收集雨水，直接连接并排放到南侧河道。雨 污分流三线入地雨污分流消防专篇 村内给水管水压不足，消防栓设置不足，因此独立设置消防给水系统。从布龙路接入的给水主管，并同时接入基地南侧河流，以保证消防有两路供水的要求。消 防专篇Design Strategy设计策略设计原则：五化改造1.硬化改造100%路面硬化率2.净化改造公共空间重新整治，垃圾集中收集3.美化改造城市界面和内5、部界面重新设计打造4.文化改造保留文脉，添加文化设施和业态5.绿化改造重点打造关键节点的景观配置，整体提升绿化五 化改造核心问题：交通停车城市形象公共配套商业界面 五 化改造交 通梳理：现状交通交 通梳理：保证可达性的前提下，减少车行道前 广场梳更新：将东北侧停车场改为地下停车，重新设计整理地面广场，成为城市展示面前 联系赛格地块：加设人行天桥连接赛格前广场，形成新的城市综合配套，强化“必经之路”。商 业街打造：将中间车行道改为核心步行商业街，整治两侧业态，将机动车抄近道行为取消。界 面置换：集中规划置换前广场界面和商业街两侧的首层业态（商业公共配套），形成美食、休闲、生活街居 住空间更新：沿6、前广场界面插入泊寓，进一步提升上水径城市形象，并引入新的居住、生活、消费群体地 铁沿线整治：整治连接地铁的主要道路，进一步完善人流引入，使上水径东区在更大程度上成为周边社区的城市生活便捷载体。自 发更新：以其外向服务特性引导整个区域的更新，以其商业活力激发片区空间和业态质量提升，最终形成吉华的生活配套区。时 代学校：通过改造和联系时代学校，进一步增强完善地块的社区生活配套定位。Deisgn Overview方案总览（城市）宣言（内街）漫游（社区）渗透 总体鸟瞰PART ONE（城市）宣言城中村脏乱差PART ONE城市宣言KEYWORDS关键词区域性艺术性公共性PART ONE城市宣言目前基地7、前广场基本用于停车场，混乱、消极、安全性差。建筑城市展示面单调乏味，品质较差。上水径东区的前广场面积相对较大，宽度22m，长度约300m。有很大改造潜力。前 广场：方案生成城中村的本质是由10mX10m的多样性方格复合并置而成，设计尝试在前广场的平面格局延续城中村标准方格系统，回应城中村的空间特质。前 广场：方案生成城中村标准化的方格系统带来的空间问题是单一性和重复性，设计尝试将均质的方格有机变形组合，增加差异性，从而在延续城中村传统印迹的基础上做空间提升。前 广场：方案生成经过对周边片区的人口组成分析了解（家庭型为导向的传统居住人口结构），以及东区整体和赛格ECO广场的错位规划，我们赋予前广8、场不同格子以统一的功能定位：全民普适性质的运动健康休闲区。前 广场：方案生成在统一的功能定位下，我们将每个不同的功能块进行细分：健身、儿童、老人、休闲、景观等等，最终形成社区性质的全民参与的城市活动场地。前 广场：方案生成步行体验取消地面停车后前广场充分释放，与天桥连接的赛格广场共同形成城市步行体验区。功能性景观与赛格广场错位补充，在前广场景观中植入多种生活娱乐配套，丰富体验的密度和丰富度。底商更新更换现状汽配相关、低质量低活力业态，形成高品质、有吸引力的城市街景。城市画卷选取丁乙等艺术家重新创作设计上水径的城市展开面，形成艺术化宣言。泊寓的改造介入则进一步提升沿街形象。PART TWO（内街9、）漫游连接穿越停留PART TWO（内街）漫游KEYWORDS关键词区域定位现状提升设计导入PART TWO（内街）漫游现状道路可以通车、双侧停车，空间质量差，步行气氛和体验差。两侧建筑和业态品质均无吸引力，入口坡道处理粗暴。选取城中村建筑间距最大的内街，目前为双向车行道。将内街改造并联系北侧前广场和南侧入口大台阶。步 行街：方案生成首先将南北方向设定为纯步行，使得北侧前广场和南侧入口形成延续的步行体验和景观通廊。步 行街：方案生成原步行街长度相对较短，空间通过性强，缺乏停留性。沿街店铺错位增加外摆景观空间，丰富空间体验，同时柔性阻隔车辆的南北通行。步 行街：方案生成新形成的步行街主要道路成S10、型布局，延长空间体验，并强化行走的漫游属性，同时丰富内街对于沿街主立面的观赏角度，为立面改造提供空间动机。步 行街：方案生成步行街在与支路的连接处错开形成街角小广场，增加步行街人流和支路的鱼骨形渗透。同时保证错峰时期东西向通车的可能性（模式类似南京路步行街），使整个道路系统更加合理。步 行街：方案生成步行街道取消南北向通车，置换成慢行体验式景观铺地，并与北面山丘形成视觉联系。社区门厅车型坡道改为社区大台阶，配合景观和台地形成趣味公共活动、休息空间。作为必经之路的北侧入口，打造门厅式的公共节点。PART THREE（社区）渗透自发更新的脉搏PART THREE（社区）渗透KEYWORDS关键词亲11、切性自发性连续性PART THREE（社区）渗透目前城中村内部街道消极，渗透性差，未来前广场和步行街吸引来的人群无法直接转化成为内部城中村的红利山墙渗透优化山墙体验，提升景观、空间连续性。充分利用首层引流。山墙渗透优化山墙体验，提升景观、空间连续性。充分利用首层引流。现 状总平面图新 总平面图Design Sections专题介绍硬化设计美化设计净化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇硬化设计净化设计美化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇道路和路面硬化100%，同时结合海绵铺地避免雨水存积。五 化改造：100%地面硬化标出地面区五 化改造：硬化步行五 化改造：硬化车行硬 化改造：车行硬 化改12、造：车行硬 化改造：各种地面细部做法硬化设计净化设计美化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇 重新设计垃圾桶的空间位置和效果，并将现有垃圾站位置挪至西北角。净 化改造：垃圾桶布置和垃圾站位置净 化改造：垃圾桶垃圾站位置净 化改造：垃圾桶整改净 化改造：垃圾桶整改净 化改造：垃圾站整改净 化改造：垃圾站整改硬化设计净化设计美化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇集中火力对前广场中轴线组成的T字型布局进行大力整治提升，达到最大化的美化成果，从而带动其他部分的自发更新。五化改造美化净 化改造：垃圾桶布置和垃圾站位置美 化改造：前广场+步行街美 化改造：前广场视角4美 化改造：前广场美 化改造：步行街13、美 化改造：步行街硬化设计净化设计美化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇尝试用更加符合称中村新城市形象的定位重新打造社区文化，在保留核心精神文明的基础上做更多艺术文化处理。文化活动广场休闲长廊社区大台阶文 化改造文 化改造：社区大台阶视角6文 化改造：社区大台阶，保留入口大叶榕树，并围绕设置社区告示，延续“树下文化记忆”。同时右侧挡土墙采用邱志杰地图系列。当代著名艺术家邱志杰，最著名的作品为地图系列，在这一系列作品中，邱志杰结合当代艺术视角，以他的想象力漫游世界各地的历史、思想、政治、经济、文化，创造一个令人叹为观止的领域。邀请邱志杰在社区入口大墙面上以新的视角绘制东区城中村巨幅地图，成为社14、区精神文化的索引。文 化改造：社区大台阶文 化改造：社区大台阶文 化改造：休闲长廊文 化改造：休闲长廊文 化改造：休闲长廊意大利著名城市艺术家Millo，擅长用卡通画的形式绘制出城市和人的关系，并描绘出不同人性和文化的主题，城市的立面是他心中大大的画布，擅长结合不同开窗的立面可能性自由创作，作品可以直观有趣的传达社区文化的精神内核，让观者感到轻松与自由。文 化改造：休闲长廊文 化改造：文化活动广场文 化改造：文化活动广场著名艺术家丁乙，利用抽离和简约的艺术手法，相同元素的微变拼贴组合是他艺术的实质，对他来说，元素已经不再是符号了，而是某种笔触，反映这个时代的现实。城中村的立面马赛克做法有着传神15、的类似，我们希望在保留城中村文化回忆的前提下，进一步挖掘立面的艺术特色，文 化改造：文化活动广场文 化改造：文化活动广场硬化设计净化设计美化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇不同于被动式的绿化，我们将绿化结合功能布置，并形成适用于不同人群和主题的绿化场地。绿 化改造功能绿地儿童农场社区花园绿 化改造：功能绿地绿 化改造：功能绿地绿 化改造：社区花园绿 化改造：社区花园绿 化改造：儿童农场绿 化改造：儿童农场硬化设计净化设计美化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇重新梳理道路系统，将主要通过道路从场地中间改到东南一侧。将道路分级并增加鼓励步行体验。交 通方案：主要通过道路疏通改造，并添加两处回16、车场交 通方案交 通方案：回车场改造车行交 通方案：回车场改造交 通方案：回车场改造交 通方案：次要通行道路交 通方案：次要通行道路视角12交 通方案：次要通行道路交 通方案：应急通行道路交 通方案：应急通行道路视角13交 通方案：应急通行道路硬化设计净化设计美化设计文化设计绿化设计交通方案停车专篇设计将在满足场地停车需求的前提下，重新对于有限的停车资源进行最大化的优化配置。?JCBLE4 4?4 4?停 车专篇：现在问题停 车专篇:前广场地下停车前广场地下停车位置：前广场地下停车(4.5m)模式：双层机械车位数量：222辆前广场原数量：205辆方案停 车专篇:前广场地下停车停 车专篇:前广场17、地下停车55004500红线人行道30005000步行街篮球场停 车专篇:地下车库入口停 车专篇:地下停车方案位置：前广场两端地下停车（15m）模式：地下机械停车楼数量：234辆前广场原数量：205辆停 车专篇:地下停车篮球场地面车道地面停车位17辆地下车位100辆(每层20 辆)停 车专篇:地下停车，机械车库入口位置：西北侧小广场模式：双层机械车位（橙色）单层地面停车（明黄）数量：36辆原数量：约10辆停 车专篇:地面停车停 车专篇:地面停车位置：东南侧小广场模式：双层机械车位（橙色）单层地面停车（明黄）数量：122辆原数量：约45辆停 车专篇:地面停车停 车专篇:地面停车位置：市政道路停车18、模式：单层地面停车数量：与原数量持平（约60辆）建议管理方式：22:00-07:00停 车专篇:地面停车停 车专篇:地面停车位置：内部道路侧边停车模式：单层地面停车数量：与原数量持平（约95辆）建议管理方式：22:00-07:00停 车专篇:地面停车视角12停 车专篇:地面停车位置：内部道路侧边停车模式：单层地面停车数量：与原数量持平（约80辆）建议管理方式：应急停车 停 车专篇:地面停车停 车专篇:地面停车停 车专篇:停车管理?JCBLE9?9?WiFi/3G/4G?3G/4G?APP?JuRa?停 车专篇:停车管理改造 智慧停车场系统：车牌自动识别系统；车位数量提示；自动道闸；充电桩配置。19、实际 缺失严重 设备老旧 硬件改造 停 车专篇:停车管理APP 实现车场月卡、临停缴费在线完成。万科自有管理软件 直接缴纳现金 APP 现金 微信 微信“扫一扫”便捷缴费 停 车专篇:停车管理停 车专篇:停车管理停 车专篇：车位拓展位置 现停放 改造后 基础停放量 最大停车量前广场方案一 205 222 222西北侧小广场 10 36 36 东南侧小广场 45 122 122内部道路 175 0 175市政道路 60 60 60合计 495 440 615 前广场方案二 205 234 234西北侧小广场 10 36 36 东南侧小广场 45 122 122内部道路 175 0 175市政道路20、 60 60 60合计 495 452 627Program Scheme商业方案商业现状项目定位方案规划（一）商业现状 2、交通条件：东临布龙路，靠近上水径地铁站。交通联系便捷，区位条件优越。3、商业现状描述：本区域主要商业形态为住宅楼底层街铺，主要分布汽配、生活配套类业态。无知名品牌进驻。1、商业体量：不详 商 业方案（二）改造方案 为提升居民的生活品质，改变该片区当前较无商业氛围的现状，万科商业建议：（1）返租该片区商用物业若干年限，根据商业整体定位进行目的性招商；（2）努力完善居民的生活配套同时把控好商业品牌供应商品质，引入较为知名商业品牌；（3）万科商业将对返租商用物业进行统一定位、21、统一规划和统一运营管理，用专业化管理持续提升商用物业价值。项目定位：赛格ECO产业园配套乐活区 引入品牌咖啡、品牌快餐、运动品牌奥特莱斯店、儿童教育培训、休闲酒吧等五类业态 商 业方案（三）商业规划初步方案 品牌咖啡、品牌快餐 品牌咖啡店、品牌快餐沿布龙路车行方向鳞次分布，提升商业街档次形象。商 业方案（三）商业规划初步方案 运动品牌奥莱店、儿童教育培训 商 业方案（三）商业规划初步方案 休闲酒吧街 商 业方案Project Budget项目概算序号 类别 工作内容 材质品牌规格尺寸简述 工程量 单位 合价 1 人行天桥 新建天桥 钢结构 668 m2 6,680,000 2 地下停车场 新建22、地下室车库 破除混凝土开挖地下空间 4.5m 挖深 5,760 m2 23,040,000 3 地下立体机械停车设备 2 个双车道出入口 368 个 9,200,000 14-15 栋首层打通并硬化立体停车 2,200 m2 1,100,000 4 停车管理系统 1 套 320,000 5 消防工程 消防管网消防栓 98,700 m2 5,922,000 6 雨污分流 新建雨水污水管网 98,700 m2 5,132,400 7 旧管网拆除工程 98,700 m2 493,500 8 新建化粪池 14 个 2,100,000 9 新建隔油池 3 个 450,000 10 立面美化 旧电线拆除 23、98,700 m2 987,000 11 电线安装 98,700 m2 6,415,500 12 墙面翻新 范围目前只考虑沿街和轴线两侧首层改造）不含学校 7,603 m2 684,225 13 商业店招 450 m2 337,500 14 燃气工程 燃气管网 945 户 19,845,000 15 道路工程 沥青路车行道 2,712 m2 1,247,460 16 人行道铺贴面积 10,885 m2 4,540,284 17 绿化面积 大乔木约 35 棵 2,813 m2 1,076,015 18 标识系统 楼栋道路交通等标识 98,700 m2 592,200 19 文化元素 文化元素恢复24、 2 项 1,200,000 20 学校改造 时代学校建筑改造 10,458 m2 1,317,708 21 时代学校场地改造 8,811 m2 3,392,235 22 体育设施 标准篮球场 608 m2 374,528 23 滑板公园 300 m2 555,000 24 健身场地 340 m2 238,000 25 儿童游乐场 320 m2 576,000 26 其他娱乐活动设施 220 m2 198,000 27 公共设施 垃圾站 50 m2 150,000 28 公共厕所 30 m2 165,000 29 其他费用 设计费 98,329,554 元 3,441,534 30 监理费 98,329,554 元 1,966,591 31 不可预见费 风险费 98,329,554 元 9,832,955 合计 113,570,635 策 略总结 核心问题交通停车公共空间城市界面商业界面基础设施应对策略更高效的交通和停车解决方案丰富、多样、艺术、功能宣言价值提升+置换安全性提升THANKS