1、房产集团精装修精细化管理目 录一.管理人员、工期标准二.精装修产品定位阶段管理三.精装修设计实施阶段四.精装修样板区施工阶段五.精装修批量施工阶段六.精装修交付阶段七.精装修工程评价阶段八.售后服务阶段一、管理人员配备及工期标准管理人员及工期xx集团专业部门提升为专业公司化区域/城市公司项目公司工程部区域经理专业设计、施工管理公司 集团xx集团 专业公司（品质中心）万科集团 设计、工程中心城市公司设计管理专业施工管理在集团负责精装修的职能为xx集团装饰公司的品质中心下设：总师办品质部督导部培训部技术推广技术答疑专题研究设计把控产品标准制定项目管理人员调配项目服务现场检查技术培训品质评估技术收集2、制度建设课件开发专业培训管理人员及工期设计人员从项目建筑户型设计开始介入项目，到项目结束止。xx项目人员配置岗位面积/人备注设计管理50000/人超10万平米项目，另一名在翻图阶段介入。施工管理20000-25000/人6000元/项目，15000平米/人；项目精装修负责人招标前2个月到位。项目精装修设计管理工作参考时间序号工作内容所需时间前置条件备注1产品定位1-2个月市调、方向对标2个项目2户型确定1-5个月建筑图户型初稿，结构并进3建筑评估3-4个月建、安施工图成本标准4设计委托1个月资源比较，谈判，拟定 供方库选5设计管理3-6个月四个阶段设计成果、评审交付标准、创新管理人员及工期序号3、工作内容所需时间前置条件备注1前期准备3-5个月2周界面划分明确沟通、协商2入围考察1周每周考察3个单位视标段数3入围请示2周项目经理考察 4清单编制3周施工图完备清单招标5招标文件2周材料供应明确 6开、询标3周与目标成本的匹配性一般项目，批量需1.5个月7决标请示1.5周资料、沟通完备 8合同授予1.5周流程 项目精装修施工管理工作参考时间管理人员及工期项目基准工期备注样板房90天200平米以下(平层)别墅样板房120天400平米以下售楼处120天800平米以下，有楼梯加20天会所150天2000平米以下毛坯公共部位160天约3万平米，含门厅、电梯厅、地下空间批量软装家具摆放14天2室1厅4、90套房间，组装家具2件/房，1家单位批量住宅精装修 搭接幕墙2个月，独立施工6个月，验收、整改、保洁2.5个月（合计10.5个月，2500元/平方造价标准以下项目，不含春节）有批量石材施工加1个月，有地热加2个月；搭接外墙施工不能超过装饰总工期的三分之一，且精装修进场至少保证有二分之一以上完整工作面。（考虑工程管理搭接可减少总工期1个月）；另建议项目（南方）交付时间尽量不要在6月份，避开梅雨季节对墙纸的影响。xx精装修施工基准工期管理人员及工期二、精装修产品定位阶段管理精装修产品定位阶段管理项目基础资料收集及竞争楼盘对标（项目公司）编制项目策划书项目启动会评审结果，确定指标 精装修定位阶段流5、程图精装修产品定位阶段管理1、项目基础资料收集及竞争楼盘对标1.1 总体要求项目公司组织营销公司、规划设计公司、景观公司、xx装饰公司、造价咨询公司、集团公司材料设备部、住宅科技部、物管公司进行项目基础资料收集，对集团公司内部及外部竞争楼盘进行对标，根据对标结果编写完成产品策划书，项目精装修管理人员负责精装修部分内容的编写。1.2 项目基础资料收集用地现状、交通出行、现状公共服务设施、大市政配套、周边环境、用地主要规划指标、容积率、建筑面积、密度、层数、绿化率、限高、建筑间距要点、配套要求、交通规划要点、项目区域定位及品质营造、地理位置优越性及劣势、自然气候特征、城市历史文化内涵与底蕴、地方文6、化习俗、居民的群体性格特征、居民的日常消费习惯、特点及消费心态等。1.3 竞争楼盘对标项目公司总经理组织营销公司、规划设计公司、景观公司、xx装饰公司、物管公司、造价咨询公司、集团公司材料设备部项目人员对周边竞争楼盘及集团公司内部同类项目进行对标。2、编制产品策划书精装修产品定位阶段管理项目公司总经理组织各相关系统人员编制产品策划书，明确项目地块及周边概况、项目所在城市历史文化背景、市场定位及产品定位、规划设计、建筑设计、室内设计、景观设计、安装、基础设施配套设计、物业管理及服务体系。产品策划书精装修部分需完成：项目开发计划、精装修产品标准及意向、精装修项目目标成本、精装修人员配置、合约规划、7、主材采购规划、销售计划、资金及税务筹划。3、项目启动会产品策划书三、精装修设计实施阶段精装修设计实施阶段设计单位委托概念设计阶段深化设计阶段精装修设计实施阶段流程图扩初设计阶段施工图设计阶段建筑户型阶段精装修设计实施阶段建筑户型平面方案项目公司评审会议纪要及成果报批户型优化单位选择、委托A 建筑户型阶段流程图方案集团评审户型优化合同签订户型优化成果评审方案项目公司评审方案集团评审会议纪要及成果报备户型设计及优化由项目精装修人员画图户型设计及优化由委托的设计公司画图精装修设计实施阶段室内设计任务书编写设计单位选择、委托B 概念设计阶段流程图设计合同签订概念设计成果评审方案项目公司评审方案集团评审8、会议纪要及成果报备平面、天花、地面、意向图，不少于三个方案。供方制度范本合约精装修设计实施阶段C 深化设计阶段流程图效果图D 扩初设计阶段流程图扩初设计完成后,有材料样板，成本测算；项目上要进行点位、机电、橱柜专项评审。精装修设计实施阶段D 扩初设计阶段流程图灯光设计单位选择、委托灯光设计合同签订灯光设计成果评审方案项目公司评审方案集团评审会议纪要及成果报备灯光深化设计成果评审方案项目公司评审方案集团评审会议纪要及成果报批4500元/平米产品和酒店项目须进行灯光设计单位单独委托。精装修设计实施阶段施工图设计成果评审E 施工图设计阶段流程图销售户型册核对出图前完成顶面消防设备叠图。样板房核对施工9、现场建筑核对精装修设计实施阶段E 软装设计阶段流程图软装设计委托在扩初设计完成后开始软装设计单位竞标、评审软装设计合同签订软装设计成果调整方案项目公司评审方案集团评审会议纪要及成果报批现场摆场精装修设计实施阶段1、建筑户型平面评审1.1评审会组织建筑户型平面第一稿方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员，确保3人为有效。1.2 评审会提报要求室内设计单位须以电子PPT形式由设计总监进行设计成果汇报。1.3评审会成果 项目精装修管理人员根据会议评审意见及建筑户型评审记录表编制完成会议纪要。1.4 评审会成果报批 项目精装修管理人员组织与会人员填写建筑户型评审记录表、整10、理评审会议纪要、会议签到表，并报参与会议的部门及人员OA流程会签。建筑户型平面评审精装修设计实施阶段2、室内户型平面设计单位选择与委托2.1设计单位选择项目精装修管理人员从室内设计单位信息库中选定相应的室内设计单位，通过OA流程上报设计单位选择报告，信息库以外的供方资源须由精装修项目管理人员组织项目公司工程分管领导、工程部负责人、xx装饰公司区域设计负责人共同考察并提交设计单位考察报告。2.2设计单位合同签订 室内平面优化设计合同由项目精装修管理人员通过OA流程上报。精装修设计实施阶段3、室内平面优化设计3.1评审会组织 设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员11、确保3人为有效。3.2评审会提报要求 室内设计单位须以电子PPT形式由设计总监进行设计成果汇报。3.3评审会成果 项目精装修管理人员根据会议评审意见及室内平面优化设计评审记录表编制完成会议纪要。3.4 评审会成果报批室内平面优化设计评审会精装修设计实施阶段4、室内设计任务书编写 室内设计任务书由项目精装修管理人员通过OA流程上报。在项目地下室建造阶段，项目精装修设计管理人员依据已确定的户型、产品标准，对本项目的土建、安装、铝合金施工图进行建筑评估。完成后的建筑、安装施工图变更意见，经工程部内审会签后，在主体建造时按精装修要求调整实施。精装修设计实施阶段5、室内设计单位选择与委托5.1 设计单位12、选择项目精装修管理人员从室内设计单位信息库中选定相应的室内设计单位，通过OA流程上报设计单位选择报告信息库以外的供方资源须由精装修项目管理人员组织项目公司工程分管领导、工程部负责人、xx装饰公司区域设计负责人共同考察并提交设计单位考察报告。5.2设计单位合同签订室内设计合同由项目精装修管理人员通过OA流程上报。精装修设计实施阶段6、精装修方案设计阶段6.1 概念设计6.1.1评审会组织：概念设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。6.1.2评审会提报要求：室内设计单位须以电子PPT形式由设计总监进行设计成果汇报。6.1.3评审会成果：项目精装修管13、理人员根据会议评审意见及概念设计评审记录表编制完成会议纪要。6.1.4 评审会成果报批：项目精装修管理人员组织与会人员填写概念设计评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与会议的部门及人员OA流程会签。6.1.5 设计费支付：项目精装修管理人员需进行项目公司内部设计费用审批流程，应确认设计单位已完成该阶段的全部任务，且设计成果符合要求，达到可付费条件。精装修设计实施阶段6、精装修方案设计阶段6.2 方案深化设计6.1.1评审会组织：深化设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。6.1.2评审会提报要求：室内设计单位须以电子PPT形式由设计总监进行设计成14、果汇报。6.1.3评审会成果：项目精装修管理人员根据会议评审意见及方案深化设计评审记录表编制完成会议纪要。6.1.4 评审会成果报批：项目精装修管理人员组织与会人员填写方案深化设计评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与会议的部门及人员OA流程会签。项目精装修管理人员根据评审意见要求精装修设计公司对方案及效果图进行相应修改，并组织第二次评审；效果图须提供打印图版，图版上须附效果图评审记录表。6.1.5 设计费支付：项目精装修管理人员需进行项目公司内部设计费用审批流程，应确认设计单位已完成该阶段的全部任务，且设计成果符合要求，达到可付费条件。精装修设计实施阶段7、精装修扩初设计阶段7.1评审会组织15、扩初设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。7.2评审会提报要求室内设计单位须以电子CAD形式由设计总监进行设计成果汇报。7.3评审会成果项目精装修管理人员根据会议评审意见及扩初设计评审记录表编制完成会议纪要。7.4 评审会成果报批项目精装修管理人员组织与会人员填写扩初设计评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与会议的部门及人员OA流程会签。扩初阶段需提供材料样品，实施成本测算精装修设计实施阶段8、灯光设计单位选择与委托8.1设计单位选择项目精装修管理人员从灯光设计单位信息库中选定相应的室内设计单位，通过OA流程上报设计单位选择报告信息库以外的供方16、资源须由精装修项目管理人员组织项目公司工程分管领导、工程部负责人、xx装饰公司区域设计负责人共同考察并提交设计单位考察报告。8.2 设计合同签订灯光设计合同由项目精装修管理人员通过OA流程上报。精装修设计实施阶段9、灯光方案设计9.1评审会组织设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。9.2评审会提报要求灯光设计单位须以电子PPT形式由设计总监进行设计成果汇报。9.3评审会成果项目精装修管理人员根据会议评审意见及灯光设计评审记录表编制完成会议纪要。9.4 评审会成果报批项目精装修管理人员组织与会人员填写灯光设计评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与17、会议的部门及人员OA流程会签。项目精装修管理人员根据评审意见要求设计公司对方案进行相应修改。9.5 设计费支付项目精装修管理人员需进行项目公司内部设计费用审批流程，应确认设计单位已完成该阶段的全部任务，且设计成果符合要求，达到可付费条件。精装修设计实施阶段10、灯光深化设计10.1评审会组织设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。10.2评审会提报要求灯光设计单位须以CAD形式由设计总监进行设计成果汇报。10.3评审会成果项目精装修管理人员根据会议评审意见及灯光深化设计评审记录表编制完成会议纪要。10.4 评审会成果报批项目精装修管理人员组织与会18、人员填写灯光深化设计评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与会议的部门及人员OA流程会签。项目精装修管理人员根据评审意见要求设计公司对方案进行相应修改。10.5 设计费支付项目精装修管理人员需进行项目公司内部设计费用审批流程，应确认设计单位已完成该阶段的全部任务，且设计成果符合要求，达到可付费条件。精装修设计实施阶段11、精装修施工图设计11.1评审会组织设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。11.2评审会提报要求室内设计单位须以电子CAD形式由设计总监进行设计成果汇报。11.3评审会成果项目精装修管理人员根据会议评审意见及施工图设计评审记录表编19、制完成会议纪要。11.4 评审会成果报批项目精装修管理人员组织与会人员填写施工图设计评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与会议的部门及人员OA流程会签。11.5 设计费支付项目精装修管理人员需进行项目公司内部设计费用审批流程，应确认设计单位已完成该阶段的全部任务，且设计成果符合要求，达到可付费条件。精装修设计实施阶段12、灯光施工图设计12.1评审会组织设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。12.2评审会提报要求灯光设计单位须以电子CAD形式由设计总监进行设计成果汇报。12.3评审会成果项目精装修管理人员根据会议评审意见及灯光施工图设计评审记录20、表编制完成会议纪要。12.4 评审会成果报批项目精装修管理人员组织与会人员填写灯光施工图设计评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与会议的部门及人员OA流程会签。项目精装修管理人员根据评审意见要求设计公司对施工图进行相应修改，通过OA流程上报参会人员会签确定，如有必要可再次组织评审，流程同上。精装修设计实施阶段13、精装修批量施工图设计13.1评审会组织设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。在项目内部评审前，精装修项目设计管理人员依据设计方案核对现场实际情况（条件具备），在评审会上明确差异，编入会议纪要。13.2评审会提报要求室内设计单位须以电子21、CAD形式由设计总监进行设计成果汇报。13.3评审会成果项目精装修管理人员根据会议评审意见及批量施工图设计评审记录表编制完成会议纪要。精装修设计实施阶段13、精装修批量施工图设计13.4 评审会成果报批项目精装修管理人员组织与会人员填写批量施工设计图评审记录表、整理评审会议纪要，并报参与会议的部门及人员OA流程会签，详见管控流程表2.34。项目精装修管理人员根据评审意见要求设计公司对施工图进行相应修改，通过OA流程上报参会人员会签确定，如有必要可再次组织评审，流程同上。扩初图纸依据地方法规及要求报消防审批，最终版批量精装修施工图依据地方法规及要求送审，获批后方可进行批量精装修施工，项目精装修管22、理人员配合送审工作。精装修设计实施阶段14、软装设计单位选择与委托14.1软装设计单位选择 项目精装修管理人员从软装单位信息库中选定相应的精装修软装设计单位，通过OA流程上报设计单位选择报告，如新的精装修软装设计单位需与集团材料设备部共同组织考察并提供设计单位考察报告。14.2 设计合同签订 软装陈设合同由集团材料设备部项目负责人通过OA流程上报。精装修设计实施阶段15、软装方案设计15.1评审会组织设计方案在项目公司内部评审确认后，由项目精装修管理人员组织集团专家组成员确保3人为有效。15.2评审会提报要求软装设计单位须以电子PPT形式由设计总监进行设计成果汇报。15.3评审会成果项目精装修23、管理人员根据会议评审意见及软装设计评审记录表编制完成会议纪要。15.4 评审会成果报批精装修设计实施阶段16、软装实施阶段设计管理项目精装修管理人员对室内软装饰定制、采购及现场摆放过程进行监控，定期、及时与设计公司进行沟通，具体工作流程详见软装设计管理规定。精装修设计实施阶段设计管理小结六必审：户型，方案、深化、扩初、施工图，材料（集团）。三专审：点位、机电、橱柜（项目工程部内）。一评估：建筑、安装、铝合金（项目工程部内）。四、精装修样板区施工阶段精装修样板区施工阶段装饰施工单位确定施工准备阶段施工过程管理样板房施工阶段流程图样板房评审样板房施工单位考察入围单位请示入围单位审批A 装饰施工单位24、确定流程图招标文件编写招标文件审批决标开标决标审批施工合同审批施工合同编写精装修样板区施工阶段专项方案编制组织施工单位施工合同文件学习五项交底组织B 施工准备阶段流程图协调总分包协议签订现场交接验收专项方案编制评审计划、方案评审精装修样板区施工阶段C 施工过程管理流程图进度管理材料检查劳动力检查设备检查品质管理隐蔽工程验收重要节点验收成品保护一户一验精装修样板区施工阶段成本管理变更签复工程款支付结算管理其它样板先行工序管理现场安全文明管理会议、资料、设计管理样板房评审申请样板房现场评审样板房评审意见D 样板房评审流程图批量精装修施工图精装修样板区施工阶段1、精装修样板房施工单位确定1.1施工单25、位考察按集团要求每标段施工单位参加投标不少于3家，项目公司精装修管理人员根据集团合格供方名录，选择样板房（会所、销售中心）的施工投标入围单位；对尚不在合格供方名录的单位，按集团规定精装修施工单位合格供方管理规定组织考察，考察施工单位1个在建，1个已完成项目。考察完毕编写施工单位考察建议表、入围单位请示、项目经理背景调查表。1.2精装修施工入围单位请示审批 项目公司精装修管理人员按照管控流程表3.1通过OA流程报批。精装修样板区施工阶段1、精装修样板房施工单位确定1.3精装修招标文件编写及审批a)项目公司精装修管理人员在施工图纸确认后，配合成本部门编写招标工程量清单；参照装饰招标文件标准模板编写26、样板房（会所、销售中心）精装修招标文件；并按照管控流程表3.2通过OA流程报批。b)项目公司精装修管理人员依据项目工期、现状、施工资源、建筑布局、管理力量，有针对地进行本项目的标段划分工作，并与公司领导沟通，获得支持。c)项目公司精装修管理人员根据施工图纸、材料样板与项目材料设备部人员协商甲供、甲定乙供材料的划分（甲供：洁具、地热、卫生间五金等；专业分包：厨具、空调、可视对讲等）；按甲供、甲定乙供材料表填写材料品牌、规格、型号（集团集采品牌材料须编入）。d)项目公司精装修管理人员编写针对本项目装饰施工界面划分、技术澄清、成品保护条例、xx项目安全文明施工。e)项目公司精装修管理人员按照管控流程27、表通过OA流程报批精装修招标文件，工程量清单、装饰施工界面划分、技术澄清、成品保护条例、xx项目安全文明施工作为附件（装饰总额低于100万元以下项目无需报集团，仅项目公司内部流程完成）。f)因招标相关文件不清，投标单位提出异议，项目公司精装修人员与招标工作小组成员共同编制招标答疑，统一发放并获投标方确认反馈。g)精装修招标文件须纸质文件盖章发放投标单位。精装修样板区施工阶段1、精装修样板房施工单位确定1.4 精装修开标及决标请示a)项目公司精装修人员与招标工作小组按照精装修施工单位合格供方管理规定的规定进行开标、唱标。b)项目公司精装修人员与招标工作小组成员，共同组织对投标文件进行分析，编制询28、标文件，组织询标；通过询标调整标书的响应度和评标错误性差异。c)决标会议 招标工作小组成员向项目决标领导小组汇报招投标情况及拟定的中标意向单位，通过会议讨论，领导批示中标单位。d)项目公司精装修人员编制精装修施工单位决标请示，并按照管控流程表3.3通过OA流程报批。1.5 样板区施工单位合同编写及审批项目公司精装修人员编制样板区施工单位合同，并按照管控流程表3.4要求通过OA流程报批。报批获准的合同文件打印成册，发中标通知书、先交中标单位盖章签署，回签后生效。精装修样板区施工阶段2、精装修样板房施工准备2.1 编制专项施工方案a)半地下室、地下室、架空层等部位精装修工程，室内墙面装饰工程（石材29、）等涉及到安全隐患的专项工程应编制专项施工方案。b)卫生间、阳台、露台部位装饰面层施工应确保各道工序防水功能的可靠性，对于有防水要求的部位应编制专项施工方案。c)重量大于150kg的灯具安装或者是其他集中荷载大于150kg的装饰物安装，须编制专项施工方案。d)专项施工方案须报相关职能部门（关于明确室内装饰重要节点审批制度的通知通【2011】81号）会签评审后方可实施。2.2 施工单位合同文件学习项目公司精装修管理人员组织施工单位、项目部管理成员学习本工程的施工合同、招标文件、招标答疑、询标纪要；向施工单位提供施工联系单的格式要求、会议要求、汇报进度资料要求。精装修样板区施工阶段2、精装修样板房30、施工准备2.3 五项交底a)项目公司精装修管理人员在精装修工程的施工前、重要分部分项工程中应邀请xx装饰公司相关人员、设计师、监理工程师、施工单位技术负责人进行图纸、材料、技术交底。b)项目公司精装修管理人员应对施工单位进行重点部位施工（技术）交底，并做好书面（影像）记录报集团相关职能部门和专业公司留档。c)项目公司精装修管理人员应组织施工单位、监理单位相关人员学习针对本项目的精装修工程（住宅类）施工工艺工法标准、精装修细部节点构造标准、精装修工程成品保护实施细则等技术文件。精装修样板区施工阶段设计、材料、技术、现场、管理2、精装修样板房施工准备2.4 协调总分包协议签订 项目公司精装修人员、31、区域负责人在项目土建总包合同评审时，对分包配合条款加以关注（总分包管理费、水电费、垃圾清运费），为分包单位创造施工条件；项目精装修合同签署后，项目公司精装修人员邀请总包、装饰施工单位、项目土建标段负责人洽谈，促成总分包达成一致意见，完成总分包协议签订。2.5 现场交接验收a)项目公司精装修人员在室内装修施工单位进场前负责协调精装修施工单位与土建总承包单位的相关事宜（诸如住宿、食堂、垃圾清运、垂直运输、成品保护、精装修单位与总包单位的交接验收等），并要求双方签订相关协议。b)项目公司精装修人员负责协调室内装修施工单位及其他室内装修工程相关甲方指定分包单位之间的配合事宜（诸如与橱柜、进户门、空调、32、弱电等），并要求双方签订相关协议。精装修样板区施工阶段2、精装修样板房施工准备2.6 计划评审进度计划材料计划劳动力计划场布计划（批量施工要求）批量精装修工程因施工场地、材料堆放、材料加工、交通组织等原因，在施工前需对场地布置进行规划；项目精装修管理人员结合现场实际情况、标段划分、交通流线把地下室、架空层闲置空间、商铺划分为各标段施工材料库房、加工场地、现场办公、垃圾堆场地；对不同场地规划要综合考虑材料保存、安全，运输方便，成品保护及相关位置的施工顺序影响。精装修样板区施工阶段3、精装修样板房施工过程管理3.1 进度管理A、劳动力检查;B、材料检查;C、设备检查3.2 品质管理A、重要节点检查33、精装修项目石材干挂安全，阳台、卫生间防水列入精装修精细化管理工作重点，该项管理工作编入项目精装修管理人员、精装修区域负责人、项目年度绩效考核重要得分项；项目精装修管理人员参照xx精装修重要节点管理规定执行，通过2012年版OA申报检查。B、隐蔽工程检查项目精装修管理人员参照精装修隐蔽工程管理规定执行，该项管理工作编入项目精装修管理人员、精装修区域负责人年度绩效考核项。精装修样板区施工阶段3、精装修样板房施工过程管理3.2 品质管理C、成品保护项目精装修管理人员按照精装修工程成品保护实施细则要求精装修施工单位执行，该项管理工作编入项目精装修管理人员、精装修区域负责人年度绩效考核项。B、一户一验项34、目精装修管理人员参照精装修项目一户一验管理标准执行，该项管理工作编入项目精装修管理人员、精装修区域负责人年度绩效考核项。精装修样板区施工阶段3、精装修样板房施工过程管理3.3 成本管理A、工程款支付项目精装修管理人员参装饰合同条款执行，审核施工单位月进度工程量，报项目造价咨询核价，项目领导审批。B、变更签复C、结算管理项目精装修管理人员在结算阶段的工作主要是工程量、竣工资料的审核，按合同要求和资料管理的相关规定执行。精装修样板区施工阶段3、精装修样板房施工过程管理3.4 其它A、工序管理B、样板先行C、现场安全文明管理D、会议a)监理周例会 项目精装修管理人员要求精装修施工项目经理须参加项目监35、理周例会；对上报资料给予验证或提出要求，所提出的协助要求给予回复、支持；协调与其它单位的界面事项。b)工程部周例会 项目精装修管理人员参标准工程部要求执行。精装修区域负责人在项目后期一户一验表观验收阶段组织区域人员作精装修人员临时调动支援计划，经与支援人员沟通后，报专业公司综管部发文与项目综管部对接，批准后实施。c)交付例会、协调会E、样板房资料管理精装修样板区施工阶段4、项目实施阶段的设计管理4.1施工监控及成果检验a)规划设计公司、集团公司总师办、xx装饰公司品质部须对施工过程进行检查、督导，设计单位依条件参与各阶段验收，确保设计意图的贯彻与实施。b 涉及石材、木饰面、玻璃镜面等材质的排版36、须在项目精装修管理人员根据设计意图审定后方可下单生产。c)xx装饰公司区域负责人、xx装饰公司品质督导部每月须进行一次重点项目或重要节点巡查，毛坯项目xx精装修公司区域负责人每2月须巡查一次；巡查形成的现场修改、调整意见，以PPT形式通过OA流程下发，项目公司根据审核成果对施工现场进行整改。d)最终成果报批：项目巡查PPT主送片区运营管理部、项目精装修管理人员、项目公司工程管理部负责人查阅，抄送xx装饰公司品质部负责人、xx装饰公司区域负责人、xx装饰公司总师办、xx装饰公司品质督导部审核。精装修样板区施工阶段4、项目实施阶段的设计管理4.2 变更管理a)项目公司是精装修施工过程中变更管理的责37、任主体。b)对于不涉及造价、效果和功能改变的设计变更，经设计单位和项目公司确认后既可实施。c)对于涉及到外立面、房屋形态、重要功能改变的重大设计变更，项目公司须将变更理由及变更前后的方案设计图纸报规划设计公司、xx装饰公司区域设计负责人、规划设计公司区域负责人、集团设计分管领导、集团工程分管领导审定后方可实施，特别重大的设计变更须报集团公司董事长或授权人审批。d)仅涉及结构和水电暖通的变更，按工程变更控制规程操作。精装修样板区施工阶段5、住宅类样板房现场评审项目精装修管理人员参照精装修样板房评审细则执行，申请样板房评审；组织集团样板房评审小组现场评审，评审完毕形成会议纪要；交付标准精装修样板房38、评审会议纪要内容，作为精装修批量施工图调整依据。精装修样板区施工阶段五、精装修批量施工阶段精装修批量施工阶段本阶段施工管理流程图与样板房施工管理流程图相同，项目、装饰公司精装修管理人员参照执行。施工阶段小结找好施工单位；完善游戏规则；节点落实；协调控制。精装修批量施工阶段六、精装修交付阶段精装修交付阶段验收完好的住宅移交、关闭住宅保洁、检查、物品摆放精装修交付阶段流程图交付业主、验房组织人员支援交付精装修交付阶段项目公司参照房产品交付工作标准组织执行。精装修区域负责人在交付前1个月，组织区域人员作精装修人员临时调动支援交付计划，经与支援人员沟通后，报专业公司综管部发工作联系单与项目综管部对接，39、批准后实施。集团项目交付活动是由精装修、物业、销售人员共同组成，由三人小组负责对业主提供服务。八、精装修工程评价阶段精装修工程评价阶段精装修综合品质评价评价报告人员考核成绩A 精装修工程评价管理流程图绩效隐蔽工程品质评价精装修工程评价阶段供方评价文件区域负责人审核B 精装修供方评价管理流程图项目公司负责人审核装饰公司品管部审批备案1、项目精装修综合、隐蔽工程品质评价a)项目精装修综合品质评价：xx装饰公司品质部参与集团对项目公司的精装修进行综合评价包括以下四个方面：项目精装修管理人员本体建设；项目精装修组织计划合理性；项目精装修集团制度执行落实性；项目精装修工程品质。b)隐蔽工程评价：xx装饰40、公司品质督导部依据精装修隐蔽工程管理规定，负责对项目精装修过程管理的隐蔽工程进行品质评价。c)项目品质评价报告：xx装饰公司品质部、品质督导部参与项目品质评价报告的编写、上报，经专业公司领导、集团产品中心领导审核、片区执总审批，纳入对项目年度考核内容。精装修样板区施工阶段2、精装修人员考核项目公司、专业公司、片区详见精装修人员管理标准考核章节对精装修项目人员、精装修区域负责人进行考核，考核结果纳入员工年度考核成绩。精装修样板区施工阶段3、绩效管理装饰公司品质部专人根据项目公司、片区、造价咨询公司（按造价咨询规定办法）对项目公司精装修人员、装饰区域负责人、区域设计负责人考评得分进行汇总。根据考核41、得分对精装修人员进行奖罚管理。精装修样板区施工阶段4、精装修工程供方评价项目精装修管理人员参照精装修施工单位合格供方管理规定对本项目的合作装饰设计单位、装饰施工单位进行评价，报装饰区域负责人、项目负责人审定，xx装饰公司品质部审批、备案。xx装饰公司根据项目评估报告发布供方合格名录，每年度更新一次，每月拟定在施供方资源定期发布，供项目资源选择参考。5、精装修工程营造总结项目精装修人员参与项目营造总结的精装修篇的编写，在项目交付结束后1个月内完成；内容要求项目精装修营造过程中的亮点和不足，可提升的方向、技术；可推广的技术和管理经验。成文后项目精装修管理人员交装饰区域负责人审核，报品质部负责人审批42、推广。精装修样板区施工阶段九、售后服务阶段1、成立售后服务组项目交付活动前要求施工单位成立售后服务组，服务人员由各相关专业的技术工种组成，质保期内可由施工单位抽派人员组成团队由项目公司客服人员统一管理，或全面委托第三方专业维修公司实施维修工作。售后服务阶段2、维修服务任务管理2.1 投诉处理：受理人员在投诉处理单上予以登记，并向公司分管领导、项目公司及集团客户服务部领导汇报。采用书面方式将投诉信息送达原施工方，告知维修情况和要求。2.2 维修准备：工程人员应根据投诉的实际情况，编制工程维修方案书，确定维修工作的技术要求、进度要求和质量标准。并以派工单的形式告知售后维修工作组。2.3 过程控制43、：售后工程管理人员应在维修前向施工人员进行技术交底，要求施工人员按照成品保护操作标准对维修现场做好成品保护工作，并对维修过程跟踪管理。售后服务阶段2、维修服务任务管理2.4 完成验证：维修结束并经工程管理人员检查合格后，应及时联系客户进行维修确认，验证不符合要求的，售后服务组制订返修计划并报批，经工程分管领导审批后落实维修事宜，直至完全修复。2.5 费用核算：根据项目施工情况与保修时间（保修期内、保修期外）的不同，按照国家有关规定和实际发生成本进行费用核、结算。2.6 业主回访：项目客服人员采用直接上门、电话、短信等方式，对维修工作的及时性、服务态度、成品保护及卫生保洁状况进行回访，相应内容填44、入投诉处理单。2.7 资料归档：收集整理服务过程中形成的各项文档资料，并归档、保存。售后服务阶段3、维修后总结a)参与项目售后服务技术组织的项目精装修管理人员，针对本项目的维修情况，结合项目开发过程中的的问题，完成项目精装修服务后总结。b)项目精装修服务后总结由项目精装修管理人员报装饰区域负责人审核，报品质部负责人审批、推广；设计管理人员、工程管理人员、技术负责人员对照项目精装修服务后总结各自完善改进工作要求，在新的项目进行系统产品提升。c)优秀的项目精装修服务后总结撰写人，将作为晋级、加薪优先入选人员，在技术培训交流会上，由品质部推出，作为专题演讲人。售后服务阶段结 语每个企业的管理制度都体现公司领导层的意愿，是实现公司经营理念的保障，xx的精装修管理同样也是为了保障其品质目标来制定的。作为管理适合自己公司的需要就是最好的，不同的公司应该有不同的取舍和平衡。在具体的项目管理上又表现出不同的问题需要，只有抓住核心和系统控制才能做好精装修项目管控。谢 谢 聆 听！