1、项目成本适配作业指引修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 流程概况流程目的根据客户需求，在项目成本可控的情况下，通过严控刚性成本、合理配置功能性成本、重点投入客户感知较高部位成本，提升项目性价比，为公司创造价值，加速公司迈向成本创造价值的增值型成本管理新阶段。适用范围成本适配适用于公司控股及操盘项目、联合操盘项目。定义1） 成本适配：成本适配非独立于现有成本管理体系下的管理方式，是按现有成本管理体系在运营启动会、项目方案确定、项目预售前后，根据市场环境变化情况，严格控制刚性成本，动态合理配置客户敏感部位的成本投入，以期达到项目成本效益最大化的成本管理方式。2） 成本效益：通过合理2、的成本适配及公司运营，以期达到的项目成本利润率和内部收益率。3） 产品线：产品线体系分为依系、雍系、臻系、玺系四条产品线，分别对应首置、首改、再改及高端四个产品定位属性。共六个定义维度（两个客户价值维度和四个产品价值维度）：置业类型、需求价值排序、区域、主力面积段、售价、成本2-6 项单方造价，两个辅助为辅：产品价值敏感点及排序、精装修。其中售价为强关联维度，在满足该维度的基础上其他维度基本满足即可确定项目进入该条产品线。原则上应在可研时由发展部及营销部共同确定项目（社区项目）的产品线定位。流程主导部门城市公司成本管理部流程参与部门城市公司各业务部门、城市公司成本小组、城市公司总经理、控股产品3、管理部、控股产品管理委员会、控股成本管理委员会。部门流程中承担职责控股产品管理部1） 按产品线及市场情况，动态修编成本适配作业指引；2） 跟踪城市公司成本适配落地实施情况。城市公司成本管理部1) 参与本地新项目拓展阶段的成本测算；2) 负责编制所辖范围内的II阶段成本目标编制，并予以执行；3) 落实设计限额执行和成本控制建议；4) 参与动态成本适配；5) 主责成本策划编制；6) 分解责任成本，进行成本动态控制。城市公司财务部1) 在项目开发各阶段进行经济测算；2) 进行管理费用和财务费用测算。城市公司设计管理部1) 按各阶段对应的成本目标、设计限额组织或调整设计；2) 负责将各阶段成本目标编制4、的设计文件提供城市公司成本管理部并负责交底工作，报建方案批复后须及时通知城市公司成本管理部；3) 负责设计变更工作；4) 按成本目标组织选型定板；5) 参与动态成本适配。城市公司项目部1) 参与成本目标编制及实施工作；2) 参与合约规划编制工作。3) 参与动态成本适配城市公司营销部1）提供客户敏感点供成本适配；2） 在项目开发各阶段，提供可实现的项目售价，参与动态成本适配；3） 做好营销费用的分解及控制；城市公司总经理在项目开发各阶段，根据项目效益，组织各部门，做好动态成本适配工作产品管理委员会按权责审议项目建筑方案及方案阶段的成本适配。控股成本管理委员会按权责审议II阶段成本目标、成本利润率5、及成本适配情况；2. 工作程序2.1. 成本适配原则2.1.1. 以成本创造价值为原则：通过聚焦客户需求，提升客户价值，追求性价比；发掘价值，创造价值，最终实现项目成本效益的提升（相对可研）。2.1.2. 以好钢用在刀刃上为原则：严格控制隐性成本，即在保证结构安全的前提下，严格控制结构、粗装修等客户感知较低部位的成本投入；合理配置功能性成本投入，即对于水、电、消防、空调等功能性成本投入以合理配置为原则；重点投入客户感知较高部位成本，主要包括外立面、景观、电梯、入户门、门窗、室内精装修、大堂及电梯厅公共部位精装修等。2.1.3. 以成本可控，避免无效成本支出为原则。2.1.4. 以充分沟通为原则6、。2.1.5. 以提升公司整体成本管理水平为原则。2.2. 成本适配范围2.2.1. 成本适配适用于公司控股及操盘项目、联合操盘项目。2.2.2. 成本效益不能满足一阶段成本效益的项目应以严格控制成本单方绝对值为主，原则上不进行成本适配；2.2.3. 成本效益满足一阶段成本效益的项目，根据项目实际情况，为实现更高的成本效益，可以开展成本适配；2.2.4. 对于玺系、臻系成本敏感度不高的项目，成本管理应以成本适配为主，提高产品在市场中的竞争力，以期达到更高成本效益。2.2.5. 本指引只适用于房地产三线及以上城市商品房，房地产三线以下城市应根据本指引再进行优化。2.3. 成本适配程序2.3.1.7、 成本适配阶段：为避免后期调整而造成无效成本，成本适配应以项目效益为导向，在运营启动会、项目方案确定、项目预售前后，根据市场环境变化情况，严格控制刚性成本，动态合理配置客户敏感部位的成本投入。城市公司根据成功的成本适配案例，可形成城市公司成本适配标准，配置相应的成本测算，提高拿地测算效率。2.3.2. 成本适配流程：（运营启动会）市场调研（营销）市场定位及售价预计以项目效益为导向，经营销、设计、成本、工程、采购等相关部门充分沟通确定项目成本适配原则（主要包括重点投入成本）；在项目方案确定、项目预售前后，由营销提供动态售价情况，如售价与运营启动会售价有偏差，则以项目效益为导向，动态调整成本投入。8、2.3.3. 市场调研：重点调研竞品楼盘产品主要建造标准、卖场营造标准及面积、客户感知部位的成本指标等，并形成对标报告，对于超成本适配标准部分应有市场调研作为支持；2.3.4. 市场定位：由营销牵头，确定本项目定位，包括预计售价，产品类型等；2.3.5. 产品定位：根据雍、臻系产品线设计使用指引雍系是首改，臻系是再改。根据两者的客户需求价值排序分析，从臻系到雍系，面积的减少但功能需求不变，地段带来的稀缺价值的减弱，性价比的提升使总价受到一定限制。因此从臻系到雍系，除却开发角度，从产品角度出发其主要的措施和手段就是功能不减，但面积和品质减配。品质减配原则以同类品牌档次下调或品牌下调后的最优档次选9、择；其次是降低使用材料为主混以其他方法，其成果应符合雍系相应的成本限额标准。2.3.6. 确定方案：对于超成本适配作业指引的指标应进行详细列示说明（包括超限原因，2.4. 主要成本适配标准：2.4.1. 刚性成本控制要求1） 刚性成本重点控制基础、结构、粗装修、措施费成本，刚性成本无论在什么阶段均以成本最优作为控制原则。2） 总包、桩基、土方、基坑支护工程，在确保安全的情况下，严格控制成本投入；结构指标（地上、地下钢筋含量及混凝土含量）原则上在设计任务书中明确优秀的控制指标。3） 整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地10、下室，因为其上部建筑对其影响较小。序号结构形式指标名称一层地下室二层地下室备注1扩大地下室钢筋（kg/m）10595混凝土（m/m）0.950.92人防地下室钢筋（kg/m）150按照人防面积混凝土（m/m）1.33低层（别墅）地下室钢筋（kg/m）95别墅类附属赠送地下室混凝土（m/m）0.94钢筋砼独立基础及条形基础钢筋（kg/m）40按基础水平投影面积计算，无地下室塔楼基础参照本条混凝土（m/m）0.45塔楼投影下钢筋（kg/m）135125混凝土（m/m）1.31.2备注：由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以上各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/11、T503532013建筑工程建筑面积计算规范计算的建筑面积。（1）城市公司设计管理部负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并严格执行。（2）地下部分限额的范围：A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米考虑，地下室层高3.6米（非人防）、3.7-3.8米（人防），塔楼投影下12、的层高已考虑扩大地下室层高加上覆土厚度。层高增加0.1米，钢筋增加2kg/m,混凝土增加0.01m/m。（4）地下室顶板覆土少于1.2米时，上述钢筋含量减5kg/m，覆土大于1.5米时，每增加0.1米，钢筋含量增加2kg/m。（5）若确定为筏板基础或其他情形的，地下室钢筋增加15-20kg/平米，砼增加0.15-0.2立方/平米，考核指标在第二阶段成本目标下达时明确。（6）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（7）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。4） 住宅地上综合指标指标（该指标含阳台、凸窗等常规13、赠送面积）：序号 抗震等级建筑层高及类型标准层控制指标6度抗震设防7度抗震设防8度抗震设防1超高层h=120-150米钢筋（kg/m）505560混凝土（m/m）0.420.440.452超高层h=100-120米钢筋（kg/m）455057混凝土（m/m）0.40.430.443高层h=80-100米钢筋（kg/m）384048混凝土（m/m）0.350.360.394高层h=60-80米钢筋（kg/m）363944混凝土（m/m）0.340.350.395小高层h=30-60米钢筋（kg/m）353842混凝土（m/m）0.340.350.366多层8层以下钢筋（kg/m）343740混凝14、土（m/m）0.310.320.336低层3层钢筋（kg/m）444547混凝土（m/m）0.350.360.37备注：由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以上各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T503532013建筑工程建筑面积计算规范计算的建筑面积。备注：（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板、装饰线条等的钢筋及混凝土）。分母为GB/T503532013建筑工程建筑面积计算规范计算的建筑面积。（3）地上部分限额指标制定的前15、提为：A、住宅标准层层高3米，公建类项目层高参照公建类项目地上部分综合指标表中所列层高执行。层高每增减0.1米，钢筋含量增减1kg/m；B、场地类别为III类及以下，项目为IV类场地的，钢筋含量增加2kg/m；C、设计基本地震加速度为0.1及以下，设计基本地震加速度大于0.15，钢筋含量增加2kg/m。D、设计基本风压为0.55KN/m2及以下，设计基本风压大于0.55KN/m2，每大0.1KN/m2，30米以上建筑，砼含量增加0.02m3/m2，钢筋含量增加1kg/m。（4）项目如果有转换层，钢筋含量增加2kg/m。（5）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过控股产品管16、理委员会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间或6米高厅位置，参照综合限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。（6）采用全砼外墙（除超高层产品）的砼含量在上表基础上增加0.05m3/m2。5） 主要结构单价：对于总包尚未定标的项目一般钢筋含税单价按材料价+1500计算，混凝土及砌体含税单价按混凝土价格+100元计算。6） 基本装修：指地面、墙面、天棚工程基本装修，一般是100200元/平米左右，天棚除厨卫外，一般为刮腻子或结构面交付；对于精装17、修交付的，应避免此部分的重复施工。7） 住宅产业化：如需做住宅产业化的项目，在可研阶段应明确产业化率考虑住宅产业化的增量成本，参考指标300元/平米，对于上海装配率100%，pc率40%，参考指标增加620元。其他城市政府有明确要求的，从其要求测算增量成本。10）水电工程：电：范围指电表箱（不含）后至用电点，含埋管、电线、配电箱、插座及灯具，含弱电埋管。给排水：范围从给水管入建筑物至用水点，包括水泵；排水至室外第一个排水井，包含立管。不含室外埋管。对于非别墅及豪宅项目的水电成本指标，参考下表进行控制（不含税）：档次定位电气（元/平米）给排水（元/平米）中水（元/平米）地上地下地上地下臻系95118、00454520雍系8590454520依系8590454520说明：当地有特别规定的按当地垄断部门检定执行；电气工程如果地上只埋管不穿线扣除20元/m2；无负压供水另行计算；给水只入户不到用水点的项目扣5元/m2；双联双控：依系不建议设置双联双控，雍、臻系建议仅在主卧及过道设置双联双控。超高层给排水工程在上表的基础上增加10元/m2，高层排水用铸铁管控制指标同超高层指标。2.4.2. 主要客户感知较高的成本标准（弹性成本）：1） 设计费：为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、商务中心（商务会馆、会所19、）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图、设计优化及专业设计顾问等费用。住宅根据不同产品定位，按下表进行控制（不含税）：序号住宅项目指标1.1玺系不限1.2臻系801.3雍系801.4依系80说明：住宅设计费指标适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立商务中心（会馆、会所）等），如住宅类产品为别墅产品，在上述设计费基础上增加15元/平米；写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。（1）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费20、基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过25%，设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算。（2）精装修设计费含在精装修总成本内，由精装修主责部门负责管理，精装修总设计费不宜超过精装修总成本的4%。（3）绿色咨询费不超过30万元/项目，建议控制在20万元/项目以内。绿色建筑增加费（申请LEED认证）应另行单独报批，建议控制在45元/m2以内。2） 建筑、景观和装修工程成本适配下表根据产品线配置建筑、景观和装修成本，在可研阶段可参照本指标进行测算，方案阶段由产品委员会确定超出参考范围的适配指标，第二阶段目标确定后将作为控制指标。2.21、4.3. 主要费用控制：1） 成本目标表格中6.4项目客户服务费用：按销售收入的0.12%；2） 销售费用：住宅销售费用率序号类型销售费率1政府限价且限价低于周边二手房平均售价时1%2年销售额100亿及以上或年销售面积70万m2及以上城市公司2%3年销售额100亿以下或年销售面积70万m2以下城市公司2.5%说明：上表费率包含销售现场物业服务费0.18%，计入销售管理费子项中。客服人员/售后客服人员工资、奖金计入第六项6.4项目客户服务费用中，不计入销售费用。（1）销售费用率=销售费用/目标销售收入，销售费用包括成本目标3.5卖场营造费及第9项销售费用；（2）上表销售费率为指导值，城市公司须结22、合项目需求确定，如有增减，需在可研报告中进行说明，如可研阶段销售费用率低于限额费率，则按可研测算计算销售费用率；（3）对于售价在5万元/平米以上及玺系产品，销售费用费率适当降低。（4）非住宅是指项目中包含的商业、写字楼，不包括商业用途改为住宅式的酒店公寓，也不包括项目中的可售配套，如车位；非住宅销售费用率在住宅销售费用率基础上增加0.6%，同一期项目中的住宅和非住宅分别按销售费率计算。3） 管理费用：项目管理费用根据不同产品及规模按按下表控制限额进行计算，计容积率面积以整个项目规划面积指标设定，管理费用按超额累进法计算。管理费用控制指标序号项目类型控制限额（元/m2）备注1别墅类1.1计容积率23、面积2.5万m2500 1.2计容积率面积2.5万m2400 2非别墅2.1计容积率面积5万m2250 2.25万m2计容积率面积10万m2200 2.3计容积率面积10万m2150 4） 财务费用：根据项目沙盘推演现金流，按可研阶段贷款利率进行测算，财务费用应严格避免为满足成本效益要求而刻意减少财务费用。本指引从发布之日起执行。3. 相关记录1、支持性文件1)项目目标成本管理作业指引（2019发布版）2)工程建设合同管理作业指引（2019发布版）3)项目成本管理流程（2019发布版）4)成本管理委员会工作指引（2019发布版）5)项目合约规划编制作业指引（2019发布版）2、表单与模板1)无