1、内部资料 注意保密住宅公共区域装修工程招标及合同管控工作分享 住宅公共区域装修，客户关注度高，成本敏感度高，需要我们在设计，招标，施工各环节控制质量，达到品质和成本的双赢。我们需要关注和消除各环节可能遇到的风险。n营销：合同交房标准与设计一致，类似石材或瓷砖。n设计：方案控制在预算内；出图节奏和深度需满足招标要求 装修与结构、机电专业图纸交圈；招标图提供排版图；设计封样不能指定唯一；n招标：界面清晰不漏项，技术要求明确，合理低价中标。n履约：严控变更签证；对乙方以次充好，甲供材超供，施工甩项等进行结算扣款。目录目录一、集团产品标准一、集团产品标准二、招标要点二、招标要点三、评标定标三、评标定标2、四、过程管控四、过程管控目录目录一、集团产品标准一、集团产品标准集团产品标准集团产品标准-住宅产品住宅产品1.01.0部位部位A A标高档标高档B B标中高档标中高档C C标中档标中档D D标中低档标中低档首层入户大堂首层入户大堂面积面积40-100402525硬装硬装3500元/2500元/2000元/1500元/软装软装700元/400元/地下室入户大地下室入户大堂堂硬装硬装3000元/2000元/1500元/1500元/软装软装/标准层电梯厅标准层电梯厅1800元/1500元/1200元/900元/架空层架空层按设计，2500元/(有会所功能)有会所功能1000元/；无会所功能550元/3、无会所功能450元/无会所功能400元/公共走道公共走道1200元/，墙面玻化砖或石材、地面玻化砖1000元/，墙面玻化砖、地面玻化砖700元/，墙面瓷片、地面玻化砖，顶面涂料500元/，墙面涂料、地面玻化砖，顶面涂料物业物业/社区用房社区用房900元/700元/700元/700元/电梯轿厢电梯轿厢按定位装修电梯原厂中高端原厂普通原厂普通集团产品标准集团产品标准-设计部设计部xxxx年年7 7月月B档，地下大堂2000降到1500，标准层电梯厅由1500降到1200，C档，地下大堂1500降到1200，标准层电梯厅由1200降到900，暂无A和D标配置。目录目录二、招标要点二、招标要点招标要点4、招标要点1、招标计划2、图纸3、招标样板4、工作界面5、甲供材6、工期和保修期7、技术要求8、开办费9、工程量清单招标要点招标要点1、招标计划做实楼样板段开始时间完成时间招标准备会实楼样板层实施策划1月1日1月5日出图1月6日实楼样板层施工和评审1月6日2月18日修改图纸后再出图2月19日3月1日清单调整3月2日3月7日招标3月8日4月5日定标审批4月6日4月16日中标单位工作界面交接4月17日5月17日批量施工5月18日不做实楼样板段开始时间完成时间招标准备会1月1日1月5日出图1月6日清单编制、目标成本复核1月7日1月10日招标1月11日2月9日定标审批2月10日2月20日工作界面交接2月5、21日3月21日批量施工3月22日招标要点招标要点招标要点招标要点 合约部参与设计招标和设计任务书的设定：合约部参与设计招标和设计任务书的设定：明确经济限额指标提供瓷砖、灯具、开关插座集采品牌，型号和图片，协调厂家送样，供设计选择；图纸要求：精装施工图：设计说明、材料表、布置图（立面、顶面、地面）、定位图（灯具、空调风口、开关插座）、大样图，排版图；建筑图：供投标单位核对；效果图：提供；部品清单：设计提供2、图纸招标要点招标要点图纸内容齐全，深度可指导施工，专业交圈，降低后期变更签证的风险。成本参与审图和测算，根据项目定位和适配原则，关注容易增加成本的设计项目。p材料选用：如灰色白色石材，石材6、线条，金属装饰条，墙面软包，玻璃马赛克等，如测算超标需要协调设计优化。D标公区用瓷片或抛光砖，BC标公区用全抛釉砖。p大堂面积：是否符合限额指标。有时为了增强入户仪式感，营销设计做大大堂面积。p排版：瓷砖和石材规格尺寸与空间适配，避免出现大砖用在小空间，小砖用在大空间的情况。2、图纸招标要点招标要点3、招标样板（设计提供样品）非天然材料：体现种类、品牌、规格、系列、质量等级等信息；应提出不少于三个以上的品牌供甲方参考，杜绝唯一品牌。天然材料：提供实物样板。石材提供名称和产地（招标送样时复核名称和产地是否属实）；明确色泽、纹理、质感、深加工效果要求，以及诸如纹理统一、色泽均匀、无裂纹、节疤等效果7、要求。招标要点招标要点4 4、工作界面：阳光城集团全装修工程工作界面划分（参考模板）、工作界面：阳光城集团全装修工程工作界面划分（参考模板）招标要点招标要点4 4、工作界面：阳光城集团全装修工程工作界面划分（参考模板）、工作界面：阳光城集团全装修工程工作界面划分（参考模板）招标要点招标要点4 4、工作界面：阳光城集团全装修工程工作界面划分（参考模板）、工作界面：阳光城集团全装修工程工作界面划分（参考模板）招标要点招标要点4 4、工作界面、工作界面 其中：标准层电梯厅和走道，各区域尤其是北方区域可以根据地面水暖管道布置情况和区域的营造做法，决定细石砼保护层是否由总包实施。招标要点招标要点5 5、8、甲供材、甲供材公区装修部分主材已实现集团集采；合约部提供集采供应商、型号清单，设计选型；合约部复核产品选型是否不超目标成本。确定甲供主材损耗率，投标单位复核，甲供材应供量=(1+损耗率)装修工程清单结算数量，超出应供量部分按我司采购价格+30%于进度款中扣除。-参考分包工程合同2016V1第77页乙方申报结算金额超出最终结算金额5%的部分，乙方承担超出金额的咨询费并按10%计取违约金。-参考该比例进行加大惩罚。材料名称材料名称供供应方式方式是否集采是否集采损耗率耗率开关插座甲供是2%瓷砖甲供是根据排版35%工程灯具甲供是1%电缆甲供是3.5%电线甲供是5%招标要点招标要点5 5、甲供材、甲供材9、瓷砖集采价格包含加工费：标准化批量化直线切割建议由厂家完成，并在招标文件中明确，其余倒角、拉槽等异型切割建议由装修单位进行外协加工。招标要点招标要点6.6.工期、保修、付款：工期、保修、付款：楼号楼号工序工序开始开始时间完工完工时间1号楼交接1月1日1月20日1号楼基层施工1月21日3月5日1号楼面层施工2月1日3月15日1号楼公区完工验收3月16日3月22日不同楼号工期分别描述，以项目部计划为准，整体工期约80天。保修期：集中交付后2年付款方式：无预付款；建议按节点方式付款，进度款70%；完工款80%；结算款95%；留5%质保两年。招标要点招标要点7.7.技术标准技术标准-阳光城集团全装修工10、程招标技术要求阳光城集团全装修工程招标技术要求V2.0V2.0土建总包与装修施工单位工作面移交质量验收标准装修工程施工放线管理要求装修工艺工法样板制作要求装修工程施工规范装修工程成品保护标准做法装修工程安全文明施工管理规定装修工程工作界面划分装修房交付观感质量标准全装修细部节点构造标准招标要点招标要点8.8.开办费开办费一般比例约 3%，超标的要分析。开办费列项与技术标准和现场管理要求相对应，一般应包括：住宿办公，图纸深化、环保文明、安全施工、临时设施、夜间施工、冬雨季施工、甲供材二次转运、垃圾清运、成品保护、完工保洁、提供施工封样等。施工水电费施工水电费由总包单位负责，装修单位不需要支付施工11、水电费由总包单位负责，装修单位不需要支付施工水电费。电梯集采单位为日立电梯，含施工轿厢保护费和临时用梯开梯费，公区装修单位不用考虑。明确装修单位负责二次转运。甲供材料集采协议约定厂家须按甲方要求运抵卸货地点（距工地可行车路面卸车水平运输不超过150米，垂直不超过正负一层，不含二次转运），按甲方要求卸货并运至甲方指定的存放处（平面场地）。招标要点8.开办费招标要点8.开办费集采子合同范本-材料设备类xx08约定按地面按地面+墙面墙面+天花天花+机电进行编制机电进行编制地下大堂地下大堂 首层大堂首层大堂 标准层电梯厅标准层电梯厅招标要点招标要点9.9.工程量清单工程量清单招标要点招标要点9.9.工12、程量清单工程量清单清单锁定和链接清单锁定和链接 便于清标计算规则及单价说明参考计算规则及单价说明参考 集团工程量计算规则及单价说明集团工程量计算规则及单价说明 xxxxa.内墙面应区分不同饰面材质及做法，以墙身被覆盖面积计算。需扣除相应门洞与窗洞的面积，不扣除0.3以内的孔洞和墙与构件交接处面积，内墙垛的侧壁应展开计算，并入相应的饰面项目内；b.踢脚线、装饰线等以不同的高度/宽度按长度以米分别计算；c.c.天棚吊顶按设计图示尺寸以水平投影面积计算，天棚面中的灯槽及跌级、锯齿形、吊挂式、藻井式天棚面积不展开计算。招标要点招标要点9.9.工程量清单工程量清单d.电气配管供应安装，根据项目特征（名称13、材质、规格、配置形式及部位），以“m”为计量单位，按设计图示尺寸以延长米图示尺寸以延长米计算，不扣除管路中间的接线箱（盒）、灯头盒，开关盒所占长度。e.电气配线供应安装，根据项目特征（配置形式；导线型号、材质、规格：敷设部位或线制），以“m”为计量单位，按设计图示尺寸以线体延长米设计图示尺寸以线体延长米计算，实际安装过程中的损耗、及电缆电线在穿线过程中弯曲、专业交叉&建筑结构返弯、或预留的长度均需考虑在供应单价内。-设定损耗率招标要点招标要点9.9.工程量清单工程量清单关于明确品牌 阳光城招标采购管理办法8.5条约定乙供材料需约定三个及以上同档次品牌，投标时需明确报价品牌。三、评标定标三、评14、标定标评标定标评标定标1 1、样品评审：、样品评审：首轮回标前即要求送样，不合格的需重新提供，定标前所有关键材料应送样合格。2 2、定标原则：、定标原则：总价包干，合理最低价中标3 3、开办费：、开办费：一般为投标总价的3%，超过这个比例要认真分析，关注大堂脚手架；成品保护费与目标成本和设计限额的对比，用平米指标分析。4 4、价格分析：、价格分析：评标定标评标定标对比内外部案例时，要选取近期内2个项目对比，同时注明层高，面积，材料，考虑这些差异因素后得出修正后的内外部案例指标，进行对比。4 4、价格分析：、价格分析：评标定标评标定标序号序号装修面积装修面积拟定标价拟定标价单方指标单方指标案例案15、例1 1指标指标差异说明差异说明案例案例1 1修正修正指标指标1大堂2标准层电梯厅3走道4合计重点工作是分项综合单价合理性的分析比较。按照天地墙和机电工程，分析选取占比大占比大3 3项项进行单价对比，如：瓷砖铺贴，石材干挂/铺贴，涂料涂刷，石膏板吊顶，电线开关灯具等。材料费、施工费要分别对比按商务标次序进行排列，同时不平衡报价需要标注，方便直观，便于定标前的约谈降价4 4、价格比对：、价格比对：评标定标评标定标评标定标评标定标分项名称分项费用A单位B单位C单位对标项目1对标项目2对标项目3600*600米黄色地砖主材费50.00 48.75 53.15 53.15 79.45-施工费79.5516、 79.49 80.63 80.63 86.23 84.00 综合单价129.55 128.24 133.78 133.78 165.68 84.00 600*300米黄色墙砖主材费50.00 48.72 53.15 53.15 64.72-施工费83.98 83.96 92.38 92.38 84.62 85.00 综合单价133.98 132.68 145.53 145.53 149.34 85.00 单层石膏板吊顶（含乳胶漆）主材费53.50 52.00-施工费66.64 67.58-综合单价120.14 119.58-双层石膏板吊顶（含乳胶漆）主材费61.00 55.00 54.60 17、54.60 42.00-施工费72.98 76.87 78.59 78.59 81.99-综合单价133.98 131.87 133.19 133.19 158.74 137.00 乳胶漆主材费10.00 10.00 3.50 3.50 8.00-施工费22.11 21.85 30.17 30.17 26.75-综合单价32.11 31.85 33.67 33.67 34.75 35.00 四、过程管控四、过程管控过程管控过程管控1.1.图纸复核图纸复核不同专业事先审图，避免直接施工造成浪费；中标单位提供深化图供甲方审核，排版图：如石材、地砖、龙骨、石膏板排版；节点详图：如两种不同材质的交接节18、点处理，节点防裂、防水、防空鼓措施节点。过程管控过程管控2.2.工作界面移交工作界面移交要有策划、必须五方（总包、监理、甲方、精装、分包）签字确认。交接标准按集团移交质量验收标准执行。地面：土建总包与装修施工单位工作面移交质量验收标准，公区和户内对总包质量标准不同。公区装修单位以保证装修完成面合格为准，地面结合层厚度和砂浆配比发生变化，不调整费用。墙面：按集团质量验收规范进行交接。过程管控过程管控土建总包与装修施工单位工作面移交质量验收标准过程管控过程管控土建总包与装修施工单位工作面移交质量验收标准过程管控过程管控土建总包与装修施工单位工作面移交质量验收标准过程管控过程管控3.对甲乙方进行合约交底，严控变更签证，先审批后施工；4.抽查进场材料，检查进场材料的出厂合格证、材质和外观，避免乙方替换材料或品牌，以次充好。5.甲供材接收做好厂家和施工单位两方签字确认，报备甲方和监理厂家和施工单位两方签字确认，报备甲方和监理，结算时对甲供材超供进行扣款。招标要点招标要点5 5、甲供材、甲供材现场施工单位对甲供材料设备负有存储、保管的义务。因未尽义务造成材料设备丢失、损坏的，现场施工单位承担赔偿责任。