1、精精装装修修 项项目目 风风 险险把把 控控-贯贯穿全开穿全开发发工程的把控工程的把控前言前言一一个个精精装装修修项项目目，从从最最初初的的总总体体规规划划到到竣竣工工验验收收，期期间间大大概概有有三三到到四四个个年年头头，我我们们努努力力让让一一张张图图纸纸上上的的意意向，成向，成为为千百千百户业户业主主的的美美好好家家园园。为为了了多多一一分分完完美美，少少一一分分遗遗憾憾，此此篇篇案案例例，汇汇集集多多 个个项项目目经经验验，从从客客户户敏敏感感点点出出发发，寻寻找找产产品品营营造造和和服服务务过过程程中中可可能能存在的瑕存在的瑕疵疵。目目 录录一一精装修精装修项项目目风险风险管控的分析2、管控的分析二二精装修管理的痛点精装修管理的痛点难难点点案例分享案例分享三三、引言引言结结束束语语一一、A、精装修、精装修项项目的目的风险风险类类型型分析分析B、如何、如何应对应对批量精装批量精装风险风险的的方案方案精装修精装修项项目目风险风险管控的分析管控的分析一、精装修商品房销售法律风险营销宣传常见风险（1）销售广告、宣传资料管理（2）样板间管理：样板房开放前的测试与调整、样板房验收和风险评估二、精装修商品房二、精装修商品房质质量量风险风险1、质量问题的三个层面（1）设计层面（2）土建及安装层面（3）精装修层面2、装修质量常见风险（1）装修工程质量风险（2）部品质量风险（3）室内污染质量风险3、三、精装修商品房交付法律风险1、交付的法律意义2、交付条件与交付标准 3、买受人拒收楼的“合理事由”4、精装修交付的特殊性5、精装修交付常见风险6、精装修交付风险产生原因 7、精装修交付风险防范A、精装修、精装修项项目的目的风险类风险类型分析型分析B、如何、如何应对应对批量精装批量精装风险风险的的方案方案逆向思逆向思维维管精装管精装小业主的关注点即为我们的风险防范点。1、使用安全2、设计布局合理3、工艺质量二二、精装修管理的痛点精装修管理的痛点难难点点案例分享案例分享案例案例简简述：述：架空层采用抛光砖地面铺设，雨雪天临边部位 易湿滑，存在安全隐患。原因分析：原因分析：室内设计未考虑材料防滑问4、题，工程未在样板区打样评审确认。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：无顶盖连廊雨雪天气地面易湿滑，存在安全隐患。原因分析：原因分析：1、地面选用不具防滑性能的地砖；2、排水组织不到位。1.1使用安全使用安全1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：地库单元门厅采用无框钢化玱璃门，易磕碰，存在安全隐患。原因分析：原因分析：室内设计及施工图评审环节缺乏安全防范意识。宜选用铝框或不锈钢框钢化玻璃电动移门。案例案例简简述：述：架空层地面木平台不地砖面存在高差为18mm，易绊倒。原因分析：原因分析：室内、景观专业交圈环节缺乏标高交底及安全防范意识。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：1、幼儿5、园教室内卫生间门槛高差为18mm,易 造成幼儿跌倒 ，存在安全隐患；2、幼儿园楼梯处栏杄存在可踏横杄，存在安 全隐患。原因分析：原因分析：设计及施工环节缺乏技术交底及安全意识。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：儿童娱乐室墙面采用硬包，内未衬海绵，硬度同墙面，小孩碰撞后容易受伤。原因分析：原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏安全防范意识。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：标准层电梯厅的消防隐门关闭不严实，容易造成磕碰伤害。原因分析：原因分析：施工图纸评审不到位。统一加装磁性构件，确保消防门可以关闭严实。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：淋浴房玻璃除顶部五金件连接外，其余部6、位玻璃均依赖硅胶与墙面固定。原因分析：原因分析：缺乏技术交底及安全意识。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：淋浴房开启扇拉手磕碰墙面，造成质量及安全隐患。原因分析：原因分析：室内设计及施工图深化不到位，未预留空间，门 扇开启易磕碰距墙面。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：过道墙面采用镜面，墙面易磕碰，存在产生安全隐患。原因分析：原因分析：室内设计该环节关注度不足。1.1使用安全使用安全案例案例简简述：述：批量精准室内环境检测不达标。原因分析：原因分析：1、硬装材料环保检测存在不合格现象；2、业主购置家具环保检测存在不合格现象。1.1使用安全使用安全1.2设计设计合理合理案例案例简7、简述：述：两期交付标准不统一，存在降配现象，易引起客诉。原因分析：原因分析：因项目目定位原因。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：单元门禁墙面安装宽度不足。原因分析：原因分析：施工图评审不到位，未考虑门禁埋入墙体所需尺寸。在格式框内插入图片 案例案例简简述：述：信报箱低位高度（310mm），高位高度（1445mm）。低位信报箱偏低带来不便。原因分析：原因分析：室内设计只注重立面整体效果，而忽视使用功能。按邮政规范，信报箱低位不可低于400mm，高位锁孔不可高于1650mm。1.2设计设计合理合理1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：油烟机距离烟道约4米，后续使用排烟不畅。原因分析：原8、因分析：室内设计只注重展示整体效果，而忽视使用功能。烟道 抽油烟机 案例案例简简述：述：出风口过深被吊顶造型线条遮挡，投诉出风效果差。原因分析：原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：空调出风效果差。原因分析：原因分析：空调出风及回风在同一平面且距离较短，造成空调回风路径过短，影响空调使用效果。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：卫生间台盆柜受潮霉变。原因分析：原因分析：1、木制台盆柜落地易吸水、受潮、霉变；2、柜体采用密度板基层，吸水率高。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：鞋柜层板采用固定设置，不可自由调节。原因分析：原因分析：室内设9、计及施工深化环节忽视使用功能。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：卫生柜抽屉外抽时撞门套线。原因分析：原因分析：室内设计及施工图深化环节关注不足。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：储藏间门受配电箱影响未能达到正常开启角度。原因分析：原因分析：1、户内电箱设置位置不合理；2、户内电箱规格过大；3、设计及施工深化未关注该处细节。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：洗衣间台盆选型过小，水槽台面无止水处理，使用不便。原因分析：原因分析：室内设计及施工深化环节忽视使用功能。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：坐便器因上方石材挑板无法开至正常角度，使用及观感不佳。原因分析：原因分10、析：室内设计及施工深化环节关注不足。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：1、暗门排版过碎，整体观感不佳；2、墙面开关位亍砖拼接缝处，观感不佳。原因分析：原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。整改前整改前 整改后整改后 整改前整改前 整改后整改后 1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：暗门瓷砖脱离。原因分析：原因分析：楼层电梯厅匙域管井门采用钢架干挂砖工艺，但未采用背条加固，直接胶粘钢架龙骨，存在质量安全隐患。1.2设计设计合理合理案例案例30案例案例简简述：述：墙面石材起拱，石材病变。原因分析：原因分析：1、墙面湿贴石材，块面过大，石材本身弯曲强度不高；2、浅色石材防护不到位，且11、选择普通硅酸盐水泥湿贴，后期局部出斑、泛碱。1.2设计设计合理合理案例案例简简述：述：踢脚线与柱角产生施工及卫生死角。原因分析：原因分析：室内设计及施工深化环节关注不足。1.2设计设计合理合理1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：沿海地区潮湿，消火栓箱石材、瓷砖暗门内转轴锈蚀难开启。原因分析：原因分析：1、地区气候导致易受潮、易锈蚀；2、施工选材不合理。案例案例简简述：述：厨房水槽龙头及房门门锁出现锈点问题，影响 观感及交付。原因分析：原因分析：1、厨房龙头镀层厚度和次数未达标均有可能引起锈点问题；2、门锁采用锂合金材质易引起锈点问题的概率较大。1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：112、卫生间浴缸缸边花洒开孔受浴缸裙边影响；2、缸边龙头出水直接进浴缸溢水口。原因分析：原因分析：1、浴缸裙边外侧石材面过小，引起安装问题；2、缸边五金设置位置不合适；3、设计及施工深化未关注该处细节。1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：花洒位置偏高，不利于儿童和妇女使用。原因分析：原因分析：设计选型环节客户使用意识不足。加装花洒滑杄，上下调整花洒位置；1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：地下室单元门厅部位地面大理石出现泛碱、病变等情冴。原因分析：原因分析：1、设计未关注使用部位合理性；2、物业维保工作不到位。1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：电梯轿厢地面石材破损、断裂、凹陷。13、原因分析：原因分析：电梯轿厢地面石材铺设不紧实，基层存在空鼓；1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：地面石材色差较大，后续返工难度大。原因分析：原因分析：1、湿作业进行前缺乏品质检查、工厂未排版；2、现场管控不到位。1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：墙面石材裂纹明显，引起客诉。原因分析：原因分析：作业前缺乏相关的检查及验收。1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：架空层局部吊顶板色差严重，影响观感及工程品质。原因分析：原因分析：作业前缺乏相关的检查及验收。1.3选选材用料材用料案例案例简简述：述：架空层吊顶内因存在正压送风管导致室内灰空间吊顶完成面与建筑立面石材套框落差较大，室内14、材质长期曝露在外会引起霉变的问题，影响观感。原因分析：原因分析：各设计与业（建筑、安装、室内）前期衔接不到位。1.4专业协专业协同同1.4专业协专业协同同案例案例简简述：述：1、建安图中顶板预埋照明线管，在后期公共部位精装修过程中螺杄埋件易打穿线缆造成穿线困难；2、公共部位精装修照明线基本不采用原土建预 留的线管线盒，造成建造浪费。原因分析：原因分析：单方面考虑土建阶段安装照明，未梳理后期公共部位精装修实操。案例案例简简述：述：阳台移门底框部位渗水，造成室内霉变。原因分析：原因分析：各单位之间未能有效衔接，导致阳台铝合金门窗框安装完成后底框未做封堵及防水措施便进入装修环节。1.4专业协专业协同15、同案例案例简简述：述：批量精装南、北阳台均无洗衣机地漏、给水点及电源，存在客户投诉问题。原因分析：原因分析：各与业针对使用功能关注不足，管理不到位。南阳台南阳台北阳台北阳台1.4专业协专业协同同案例案例简简述：述：厨房吊柜底部存在空隒，易积累油渍。原因分析：原因分析：工种未有效对接，未做点位精准预埋，为了临时解决下部灯具走线，吊柜不贴墙留缝。1.4专业协专业协同同案例案例简简述：述：浴缸检修门与下水位置不一致，无法正常检修检修下水口需割除浴缸裙边胶才能完成检修。原因分析：原因分析：各专业针对使用功能关注不足，管理不到位。1.4专业协专业协同同案例案例简简述：述：公共部位地下室逃生门上方石膏线因16、逃生标识的安装距离不够而断开，影响观感。原因分析：原因分析：各与业协调不到位，现场施工环节管理不到位。在格式框入内插图 片 1.4专业协专业协同同案例案例简简述：述：卧室墙根霉变墙纸起皮，地面进水，地板受潮变形。原因分析：原因分析：1、阳台与卧室无混凝土翻边；2、外墙根部防水施工不到位。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：卧室靠外墙部位墙纸霉变。原因分析：原因分析：屋面石材压顶板部位漏水，雨水沿钢架及外墙面吸入内墙面，引起壁纸发霉。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：屋顶檐沟存在渗漏水现象，已造成室内吊顶霉变。原因分析：原因分析：檐沟部位土建施工质量原因。1.5施工工施工工艺艺1.17、5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：高层公寓门厅吊顶由于建筑结构较高，室内吊顶吊筋接近3米，未设置反向支撑，引起石膏板吊顶开裂。原因分析：原因分析：1、缺乏必要的技术规范交底；2、施工单位缺乏规范作业意识。案例案例简简述：述：1、顶面封板未按工艺要求，易开裂；2、木龙骨基层阻燃工艺不到位。原因分析：原因分析：未有效交底及过程管理，导致施工随意，违反基本要求。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：石膏线条安装不规范，易变形、开裂等。原因分析：原因分析：1、缺乏施工作业前技术交底和品质要求，现场石膏线安装较随意。2、石膏线固定不应采用枪钉无任何防锈处理，后期表面出现锈点。1.5施工工施工工艺18、艺案例案例简简述：述：隐蔽工程线管排列无序，后期维保困难原因分析：原因分析：1、事前交底、放样不充分；2、施工过程管理不当。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：吊顶内线管随意安装未独立固定，致后期电路维修困难，并存在安全隐患。原因分析：原因分析：未有效交底及过程管理，施工随意。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：新旧墙面交接部位抹灰工艺处理不当，易开裂。原因分析：原因分析：未按照交接部位粘贴网格布或钢丝网加强措施，预防墙身开裂工艺节点处理。1.5施工工施工工艺艺案例案例59案例案例简简述：述：室内蓄水池出现渗漏现象。原因分析：原因分析：1、基础施工不规范，施工用材不符合防水要求；219、基层结构应为钢筋混凝土现浇结构而非现状的砖砌体。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：室内多处吊顶内出现老鼠粪便，油瓶被啃咬。原因分析：原因分析：1、燃气立管的套管之间存在空隒，未封堵；2、内墙空间封堵不严实，虫鼠在各空间活动。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：公共配套洗手台水槽排水不畅，接口部位松动引起渗水。原因分析：原因分析：1、排水支管未加固及保护，造成污水管处于悬空状态；2、未设置排水找坡。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：线槽开槽宽度及深度均不足，易开裂、空鼓。原因分析：原因分析：1、缺乏必要的技术规范交底；2、施工单位缺乏规范作业意识。1.5施工工施工工艺艺案20、例案例简简述：述：防水层破坏导致该部位地面渗漏至其他部位。原因分析：原因分析：后期给水管施工中随意破坏原防水层，无任何修补措施。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：坐便器底部渗漏，有异味。原因分析：原因分析：座便器下水管低于石材面，四周未封堵严实，密封圈失效。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：淋浴房使用过程中出现挡水条外部渗水，周边浅色石材受潮病变。原因分析：原因分析：挡水条部分未做翻梁节点及防水施工。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：石材铺贴空鼓现象。原因分析：原因分析：1、未有效交底及过程管理；2、湿作业铺贴，部分石材背网未铲除。3、施工单位缺乏必要的质量意识，湿作业21、铺贴 工艺不符合规范；空鼓空鼓1.5施工工施工工艺艺案例案例68案例案例简简述：述：成品门套基层空腔部位采用发泡剂填充，牢固度及收口存在质量隐患。原因分析：原因分析：1、缺乏工序技术交底及品质要求；2、未按照工艺工法标准执行。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：柱子内部采用木龙骨支架，后期易受潮或虫蛀引起整体柱子松垮或坍塌。原因分析：原因分析：1、缺乏必要的技术规范交底；2、施工单位缺乏规范作业意识。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：柜门关闭不平整，门扇变形。原因分析：原因分析：门扇结构不合理，加工工艺存在质量隐患。整改前整改前 整改后整改后 1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述22、：述：引起地板及踢脚线底部粉尘溢出。原因分析：原因分析：面层地板施工前未做好基层及墙顶面修补后的垃圾清理。1.5施工工施工工艺艺案例案例74案例案例简简述：述：地板受潮病变。原因分析：原因分析：地热蓄热层未充分干透，面层地板抢工作业，防潮膜无法阻隔水汽引起。解决措施：解决措施：1、若地暖管渗漏导致，分水器地暖管各路打压，待渗漏部分修补完成后再次打压试验，无渗无漏后进行地板恢复。2、若地坪水泥砂浆未干透导致，排除阳台、露台、地暖管渗漏可能性后拆除地板，地坪待干后地板恢复。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：室内地面石材存在泛碱现象。原因分析：原因分析：石材铺设前防护剂涂刷不到位。1.5施工23、工施工工艺艺案例案例简简述：述：外立面门窗划痕严重。原因分析：原因分析：1、外包装保护措施不到位；2、保洁方式不正确。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：吊顶回风口粉尘及乳胶漆喷涂留渍难清理。原因分析：原因分析：1、顶面修漆未做好成品保护；2、居室空间顶面乳胶漆采用喷涂，后期修补及保护难度大。整改前整改前 整改后整改后 1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：精装修顷目交付使用期间，淋浴房淋浴房下口无法密封；洗漱台盆洗漱台盆下水器锈蚀等问题。原因分析：原因分析：1.分包单位定制淋浴隔断型材未核实现场尺寸，造成安装存在偏差；交验工作不仔细。2.精装修交付前采用强酸或强碱性除污溶液保洁，残24、留在台盆五金件上未及时清理，造成锈蚀现象；交验工作不仔细。减少隐患。1.5施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：客房淋浴房钢化玻璃。原因分析：原因分析：钢化玻璃受力不均导致爆裂。解决措施：解决措施：安装时固 定 玻 璃落地槽内必项设置软质 材质 填充，门扇合页安装垂直度一致，杜绝钢化 玻 璃产生应力导致爆裂。1.5 施工工施工工艺艺案例案例简简述：述：空调排水管漏水。原因分析：原因分析：1、排水管未有效固定；2、接水盘未做正确倾斜安装致况凝水滞留；3、吊顶工程施工不当导致排水管移位，接管部位松动。1.6设备设备安装安装案例案例简简述：述：厨房串烟，引起客诉。原因分析：原因分析：1、管道与止回阀及软管之间封堵不严实；2、负压倒灌现象。1.6设备设备安装安装公司面临精装交付的严峻挑战和精装意识欠缺的矛盾越来越大（精装项目越来越多，管控越来越难，交付风险越来越大）。希望大家一起团结一致，努力为精装修工程的顺利落地，确立统一目标。为公司在市场上赢得口碑！、三三结结束束语语THANKS谢谢聆听