1、二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心踩盘报告标准模版2PPB精细精细particularity 专业专业Professional基础基础BASIC踩盘的踩盘的BPPBPP体系体系首先了解项目的地块基础点：包括了项目的基本指标、容积率、覆盖率分析、车位比分析及地块的产品类型及整体的开发节奏和客户定位及销售情况分析。分析规划布局要点，包括建筑、园林及产品户型标杆配置分析营销可述性分析31.项目整体技术指标2.项目整体户型配比3.项目整体容积率、产品线分析4.项目整体车位比分析5.项目整体建筑及园林风格分析6.项目整体可诉求卖点分析7.项目整体不利因素分析8.项目整体分期状况9.项目当期技术指标2、10.项目当期户型配比11.项目当期媒体表现分析12.项目当期楼书表现分析13.开发商背景基础基础专业专业精细精细Contents41 1、项目整体基本技术指标、项目整体基本技术指标项目信息开发商占地（）地址区/X路与X路交汇建面（）代理商住宅（）建筑设计商业（）承建商其他（）整合推广容积率物业管理绿化率物管费元/覆盖率建筑类型总户数栋数车位数总层数车位比均价元/开盘日期年/月/日配套基础基础52 2、项目整体户型配比、项目整体户型配比基础基础户型配比户型配比总套数总套数套数比套数比面积比面积比户型户型面积面积2*2*12*2*178.26-83.1078.26-83.1011511523.23、%23.2%79.17-81.0879.17-81.0823234.6%4.6%77.66-80.5277.66-80.5223234.6%4.6%3*2*13*2*187.52-89.2487.52-89.2423234.6%4.6%96.42-98.1696.42-98.1623234.6%4.6%3*2*23*2*2112.3-114.61 112.3-114.61 46469.3%9.3%113.52-115.64113.52-115.6423234.6%4.6%97.67-99.8397.67-99.8323234.6%4.6%3*3*23*3*2114.76-116.99114.74、6-116.9923234.6%4.6%4*2*24*2*2140.73-142.98140.73-142.9823234.6%4.6%1521522 20.4%0.4%复式复式 113.52-115.64113.52-115.64555511.1%11.1%合计合计494494100%100%63 3、项目整体容积率、产品线分析、项目整体容积率、产品线分析本项目容积率仅为1.66，覆盖率为28.74%，在本片区占有绝对的优势；但本项目是利用联排别墅作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。例：例：基础基础74 4、项目整体车位比分析、项目整体车位比分析序号序号项目项5、目车户比车户比1风临域0.64：12东方明珠城0.65：13龙城华府0.86：14振业城1：15奥林华府1.13：16招商依山郡1.2：17中央悦城1.25：18公园大地公园大地1.25：19天健现代城1.26：110君悦龙庭1.42：1本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个左右，且均分布在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。例：例：基础基础85 5、项目整体建筑及园林风格分析、项目整体建筑及园林风格分析基础基础序号序号项目项目建筑风格建筑风格园林风格园林风格1风临域2东方明珠城3龙城华府4振业城5奥林华府6招商依山郡7中央悦城8公园大地公园大地9天健6、现代城10君悦龙庭本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个左右，且均分布在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。例：例：96 6、项目整体可诉求的卖点分析、项目整体可诉求的卖点分析基础基础项目卖点分析项目卖点分析位于龙岗中心区的中央位置，紧邻龙翔大道，地理位置优越；周边配套完善，紧邻区政府、龙城广场和龙城公园等市政设施，世贸中心、岁宝百货、国美、天虹等大型商业配套设施环绕项目周围；区域生活氛围成熟，是片区高档住宅聚集区；融国道和地铁三号线于一体的深惠路将于2010年全面完工，为项目升值提供了巨大的空间；园林及建筑特色以西班牙风情为主题，引用其专属特征进行规7、划建设及选材；户型产品丰富，两房至th均涵盖在内，面积范围跨度广（从78-330），且其南北通透，具备良好的通风性和采光性，采用大面积6米高空中花园阳台、大面积凸窗、6米高入户花园和错层露台，赠送面积多，最多高达315平方米；广角观景，建筑之间互不遮挡，更宽阔的楼间距，而入户花园的尺度设计，则保证了同一单元住户景观面的占有，户户无视线干扰。例：例：10项目不利因素分析项目不利因素分析 封闭市场的成长期，高端居住氛围有待培养封闭市场的成长期，高端居住氛围有待培养由于龙岗目前房产业仍处于起步阶段，而新建楼盘数目众多，区内客户群分散力度大，而高端市场为初探，周边楼盘入住率低，需时间打造及营造居住氛围8、 区域位置偏离市中心，交通费用增加区域位置偏离市中心，交通费用增加本项目虽然位于龙岗中心区核心位置，但与深圳市中心仍存在一定距离，且即使快速干道的建设对龙岗区融入深圳关内是一大有利之处，但却设有收费站，使有车一族交通成本增加 昭示性不强昭示性不强本项目虽然位处龙翔大道边，但由于一长段临街面都属楼高3层的岁宝百货，极大影响昭示性的体现。7 7、项目整体不利因素分析、项目整体不利因素分析基础基础例：例：118 8、项目整体分期状况、项目整体分期状况 需要用色块在图上标出分期开发的分布占地面积：36.46万 总建筑面积：82.66住宅面积：57.92万 （分十期开发）建筑类别：高层、小高层、联体别墅9、容积率：1.66 覆盖率：28.74%绿化率：33.49%总户数：3776 停车位：4715项目定位：都市成功人士的理想居所 一一期期二二期期切忌引用带有搜房或半球标识的图片例：例：基础基础129 9、项目当期指标、项目当期指标（分期项目须填写）当期信息占地（）栋数与栋别建面（）总层数住宅（）均价元/商业（）开盘折扣开盘日期年/月/日当期户数建筑类型开盘日销售率%当期配套基础基础131010、项目当期户型配比、项目当期户型配比（分期项目须填写）基础基础户型配比户型配比一栋一栋二栋二栋合合计计百分比百分比户型户型面积面积A A座座B B座座C C座座A A座座B B座座C C座座2*2*12*210、*178.26-83.1078.26-83.100202、030307071212、131311511523.2%23.2%79.17-81.0879.17-81.08111123234.6%4.6%77.66-80.5277.66-80.52121223234.6%4.6%3*2*13*2*187.52-89.2487.52-89.24050523234.6%4.6%96.42-98.1696.42-98.16101023234.6%4.6%3*2*23*2*2112.3-114.61 112.3-114.61 0101151546469.3%9.3%113.52-113.52-115.6411、115.64010123234.6%4.6%97.67-99.8397.67-99.83030323234.6%4.6%3*3*23*3*2114.76-114.76-116.99116.99060623234.6%4.6%4*2*24*2*2140.73-140.73-142.98142.98020223234.6%4.6%152152（06 06、0707）2 20.4%0.4%复式复式 113.52-113.52-115.64115.640606、07 07、0808、0909、1010555511.1%11.1%合计合计253253241241494494100%100%141111、12、项目当期媒体表现、项目当期媒体表现（分期项目须填写）基础基础万科在造一座城例：例：151212、项目当期楼书表现、项目当期楼书表现（分期项目须填写）基础基础例：例：161313、开发商背景分析、开发商背景分析基础基础p 开发商成立年份p 注册资本p 所获荣誉p 开发理念p 项目（主要写代表作品）p 开发规模等信息171.项目整体布局与规划分析2.项目配套与分布分析3.项目商业配套分析4.项目产品线分布与设计分析5.项目入口、人流与车流动线分析6.项目园林景观分析7.项目园林景观图片8.项目园林可诉性卖点分析9.项目产品分析10.项目户型分析11.项目户型具象分析12.项目户型可诉性卖点分析基础13、基础专业专业精细精细Contents181 1、项目整体布局与规划分析、项目整体布局与规划分析专业专业例：例：19会所幼儿园幼儿园幼儿园（已建成）会所：会所：设于龙翔大道傍，建筑面积约3400，是本项目唯一一个会所。其相对于52万的住宅建面而言，配套严重缺乏，无法满足所有住户的需要，而其分布在本项目东南角的入口处，只能便利了周边的住户，最大忽略了未来西北角及相距较远的住户使用需求。但不难看出，开发商如此规划是为了吸引和方便外界人士进入本会所消费。幼儿园：幼儿园：本项目设有3个幼儿园，且均分布在项目外围靠近路边，其意图很明显是使其具有对外性。2 2、项目配套与分布分析、项目配套与分布分析专业专业14、例：例：20商业街商业街（餐饮）商业配套：商业配套：分布在本项目南边，紧邻龙翔大道，并紧贴成熟商业岁宝百货两侧，此处地理位置优越，人流量较大，商业氛围较为成熟。本项目整体体量较小，目前完工的只有东面的商业街，主要业态为餐饮，面积较大，两层布局，预计定位为高档西餐，以装点门面，突出豪宅的上乘商业配套。3 3、项目商业配套分析、项目商业配套分析专业专业例：例：214 4、项目产品线分布与设计分析、项目产品线分布与设计分析专业专业本项目建筑类型丰富，有小高层、高层、th，以围合式分布，按高度进行排列，th位于中心位置，继而围绕小高层，再而围绕高层，层层递进，错落有致，园林穿插其中，别墅区更有人工湖环15、绕以造成相对隔离感。整个项目存在30米高差，以高层位于最外层，整体天际线由北向南下斜，虽产生高低层差但无韵律感。其次，本项目建筑立面采用了简单三段式的处理，底层神色石材、线脚、中间部位标准墙身，顶部通过退台处理或改变窗的形式，以及坡屋顶的处理手法，比例与细节处理均体现品质之处，并秉承鸿荣源的一贯作风。例：例：225 5、项目入口、人流与车流动线分析、项目入口、人流与车流动线分析专业专业入口：入口：主入口设于龙翔大道傍，靠近会所处，次入口设于项目的西面，两入口均可直接连接别墅区，由于只有别墅区有地面停车位，因此两入口车行通道估计只为别墅区开放。车流线：车流线：本项目车流线如图中红线所示，除别墅车16、辆，其他将直接驶入各栋楼体附近的出入口。但如图所示，车流线与人流线混为一道，略失合理性。人流线：人流线：如黄线所示，主要围绕楼体及园林规划。龙翔大道主入口主入口主入口主入口次次次次入入入入口口口口例：例：236 6、项目园林景观分析、项目园林景观分析专业专业参照了中国园林的借景手法，将龙城公园的山景引入园内，作为项目背景；设置了多条通往龙城公园的路径；因为地势存在30米高差，从北部到南部用了很多台阶式的草坪，且以开花乔木为主来映称山景环境。山景花园区山景花园区例：例：24花的种类丰富多样，颜色丰富，多为戏剧里出现的花朵，并非普通到处可见，由此提高项目园林的独特性并与其他项目的花园规划拉开了距离17、；四种季节的花种均有配置，使花园每个季度都有不同种类的花朵盛开，产生四季各异的花园景观及香气；填补了项目西北角缺乏大型共建设施的不足。庭院花园区庭院花园区6 6、项目园林景观分析、项目园林景观分析专业专业例：例：256 6、项目园林景观分析、项目园林景观分析专业专业本项目利用高低起伏的地形，打造了人工湖、迭式水景、小山地等不同景观特色，形成每处景观均给人感受不一样的景致；廊庭分布较分散且数量较多，与坡面草地的衔接，使整个园林得到节点的连接与过渡，其精细的装饰讲究，材质考究，充分体现本项目的品质感；社区道路铺装了色彩丰富的马赛克，展现了西班牙特色风情主题的设计元素。绿林花园区绿林花园区例：例：218、67 7、项目园林景观图片、项目园林景观图片专业专业硬质铺装照明植被泳池水系架空层硬质景观高视点景观智能例：例：278 8、项目园林可诉性卖点分析、项目园林可诉性卖点分析专业专业p 园林建筑材料p 园林风格p 珍稀树种p 智能化p 无边际泳池p 大尺度空间p 。需附图片289 9、项目产品分析、项目产品分析专业专业p 户型分布p 排布方式（点式、板式）p 建筑间距p 景观朝向p 建筑节能、生态、智能化p 。需附图片例：例：291010、项目户型分析、项目户型分析专业专业主力户型：四房、五房主力户型：四房、五房特征分析：特征分析：规划布局上采用最大间距化布局，保证楼距最大化；每户有最佳的景观朝向19、和日照朝向，南北通透的布局；首创奇偶层南北6m高入户花园，附送6m高家庭内花园，保证每户两个以上的露台花 园，赠送面积从8-193平方米不等，其中复式洋房赠送的面积达到75-93平方米；所有电梯厅均自然 采光和通风，可感受室外花园的景观，节能、健康、绿化生态。例：例：301111、项目户型具象分析、项目户型具象分析专业专业二房主要分布在二房主要分布在3 3号楼；号楼；客厅开间3.8m，户型布置 方正实用，紧凑合理，不浪费面积，每个功能区区间分明；每户赠送6m高阳台；休休息息区区生生活活区区休闲区休闲区二房（建面二房（建面78，套内，套内63，送，送11）3例：例：311111、项目户型具象分析20、项目户型具象分析专业专业三房主要分布在三房主要分布在1 1、号楼；、号楼；户型方正、南北通透，跃式设计，动静分区；客厅开间4.5m，独立式餐厅；主卧开间3.9m的长条型；大面积入户花园及客厅南向景观阳台，6米高入户花园朝向社区园林。三房三房（建面（建面123 ，套内，套内102，送，送15）3215休休息息区区生活区生活区例：例：321212、项目户型可诉性卖点分析、项目户型可诉性卖点分析专业专业p 赠送面积（赠送率、赠送方式）p 功能空间（生活区、休憩区、休闲区）p 空间尺度（客厅、主卧、6M露台）p 。需附图片33p营销节点分析p标杆配置分析p营销动线分析p营销可诉性分析基础基础专业专业21、精细精细Contents341 1、营销节点分析（例：泰华阳光海）、营销节点分析（例：泰华阳光海）2006年底2007年1月17日4月下旬推广期/主题泰华在建一片海泰华阳光海媒体/物料户外广告牌户外广告牌 推广活动现场销售中心开放样板间开放开始VIP登记一期第一批单位发售效果评估引起业界关注5月3日5月18日6月2日精细精细35分类分类TH复式复式五房五房四房四房三房三房二房二房面积323-325256-274197165121-125113套内面积154229-238159.48133-134103-10691.7赠送面积31593863415-3025入户花园2/2301/52 1/20 22、1/7.4 1/7.6 露台8/94 3/88 2/34 1/14 2/23 1/11.8 主卧3/95.6 2/65 2/47.7 1/30 1/27 1次卧2/29.5 3/43.3 2/30 3/41.7 2/20 2/23 书房1/12.2 01/12 000卫生间5/25 4/20 3/15 2/13 2/11.8 1/4.8 储藏室1/120 1/3.4 01/3 00工人房000000衣帽间1/6.7 00000从下表可见，该项目配置以卫生间数量多为最大特征，其次就是户户有赠送6m高露台，但卫生间面积偏小，书房与储藏室较少，尤其衣帽间与工人房几乎为零配置。因此，功能房的缺失是该项目最大的弱点。2 2、标杆配置分析、标杆配置分析精细精细3612367458样板房样板房3 3、营销动线包装分析（例：泰华阳光海）、营销动线包装分析（例：泰华阳光海）精细精细3711看楼动线看楼动线营销包装看点：入口、围墙包装3822看楼动线看楼动线营销包装看点：入口小品、喷泉、水景394 4、营销可诉性分析、营销可诉性分析精细精细p 营销推广优劣势分析p 营销动线包装优劣势分析