1、养老地产研究世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源：中国老龄科学研究中心236102005101520251950年1970年2000年2020年2050年世界老龄化人口发展趋势单位：亿人根据联合国提供的一组统计数字2、,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界老年人口老龄化现状世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实，将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。国外几种养老模式比较国 家产 品 特 3、点借鉴之处美 国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日 本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧 洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡4、一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动5、。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设6、施和专业人员照料出租国际上养老社区分类美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型法国美国日本集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院养老医院独立式老年住宅租赁式公寓国外老年社区产生机制面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。老龄化初期政府保障水平低老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年7、住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”第二阶段老年公寓第一阶段传统养老院西方老年住宅发展西方国家的老年住宅发展欧洲国家与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。美国的老年住宅 美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。法国的老年住宅 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。德国的老年住宅8、 国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。丹麦的老年住宅 丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。”世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论我国老龄化发展趋势1.311.732.453.554.094.3802461950年1970年2000年2020年2040年2050年中国老龄化人口发展趋势单位：亿人9、10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。摘自第六次人口普查数据在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求10、的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养老院医护型养老院老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。多数是在住11、宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年公寓老年社区老年社区的发展类型 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人政府收益型 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准12、最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。政府福利型 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城企业盈利型目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式我国老年住宅市场现状购买产权酒店,16%租赁房屋,24%购买房屋产权,51%其他,9%老年人养老入住方式北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房13、屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。34.20%49.10%3.00%28.20%0.00%20.00%40.00%60.00%自己储蓄养老靠子女养老购买商业保险社会养老保险城市老年人经济收入来源这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化14、服务 仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商 我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状我国老年住宅现状我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长目前处于老年住宅第二阶段，多为商业盈利老年住宅受众群体有限现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差建设投资额高于普通住宅，与常规模式有所不同我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁15、以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发展速度。传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念没有形成。人口结构老龄化加剧老年人养老观念转变充分条件经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的支持必要条件我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有盈利性老年住宅并不成熟。我国老年住宅生存条件人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银16、发地产社区1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色以房养老南京汤山留园养老17、公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。我国现有的养老模式（1/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换18、式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现有的养老模式（2/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧云19、仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为可以有一些作为，但不具有普遍意义。我国现有的养老模式（3/3）我国老年住宅机会预期未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期经济发展迅速，社会保障机制将不断完善未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养20、老”习惯开始形成人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持 人口结构老龄化趋势显现引发引发老年住宅的发展进程 社会保障体系不完善阻碍阻碍老年住宅的快速发展 服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级初级发展阶段 传统养老观念将导致老年住宅需要需要一定的市场培育期 缺少政府的扶持及较高的成本投入限制限制了老年社区的发展 未来发展前景看好，但需较长的市场培育期较长的市场培育期我国老年住宅情况小结世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与案例分析项目经济效益分析养老园项目建议结论国内养老地产现有政策2011年各地最新惠老政策新老年法草案出炉 子女“常回家看看”将入法北京市老年人优待21、工作的管理办法北京市老年人优待政策民政部将向全国80以上老人发放高龄津贴多项优惠支持新建养老院人保部：正研究制定养老保险基金投资运营办法南京60岁以上老人已突破100万 明年福利事业要投入14.5亿元将老年文化事业纳入党政领导议事日程为促进养老服务业发展，市政府出台多项政策：新建非盈利性养老服务业建设用地，可采用划拨方式优先供地；新建盈利性养老服务业建设项目用地,可协议出让方式供地；敬老院、福利院等项目用地，减免相关收费；乡村公益性的养老服务项目建设用地，经批准可以使用集体建设用地；新建养老服务项目优先立项和办理规划；建设部门优先完善周边道路、排水基础设施，减免部分收费。此外，所有养老服务机构22、建设，都免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费（证照费除外），免交燃气、水增容费和供排水设施使用费；直接供养老使用的用水、用电、用气（燃料）等按居民生活类价格执行。对社会养老服务机构新建50张以上床位，按每张床位1000元，对改建50张以上床位，按每张床位500元的标准给予一次性补助；对当年无事故、无投诉的，按每张床位每年360元的标准给予补贴。企事业单位、社会团体和个人等向非营利性养老服务机构的捐赠，按相关规定免税、符合相关条件的可冠名。补贴与建设标准如何结合第三步邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府批准，程序复杂（09年申请34家，合格11家）建设补贴的使用，与民政局签23、订协议书，主要条款有：建设补贴资金按每年5%折旧保证服务20年，入年限不满，剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府）第二步发改委立项、规划局审批、国土局获取土地、获发施工许可证开始开工建设后，按京民福发（2008）543号文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴新建护养型机构按16000元/床位标准新建普通型机构按12000元/床位标准扩建普通型机构按8000元/床位标准第一步具备场所、资金、规划设置和法人，向民政部门提交材料、申请设立养老机构民政局审批发放北京养老机构设计批准书机构向民政局提请验收申请验收通过后发放北京市养老服务机构执业许可证，可开业民政局批准设立养老服务机24、构施工过程中申请补贴专家评审过程获取建设补贴运营补贴按收治入住老人的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元，用于改善机构条件获取运营补贴以上补贴办法和数额均针对社会办养老服务机构政府办乡镇一级养老机构由采办公益补贴，区、市级养老机构由市、区级政府共同负担补贴，各负担50%。除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。国内代表案例代表案例：北京东方太阳城北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位“世界级的高尚退休社”“全新退休生活的领跑者”区位：25、坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化26、隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面。组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；东方太阳城规划特点组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；规划依据：目27、标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为东方太阳城成功关键点(1/4)社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；精心设计社区水系和绿化水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境东方太阳城成功关键点(2/4)人性化的规划设计、多样化交流28、空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计：针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；宽电梯入口，方便进入景观29、步道加宽以便通行会所东方太阳城成功关键点(3/4)完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问诊大型公共建筑群u太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖30、的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。专业的医疗器械大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；看护健身中心社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等31、，部分课程由社区中的老年人担当教师；健康步道东方太阳城成功关键点(3/4)室外泳池农庄苗圃老年大学东方太阳城成功关键点(4/4)精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动音乐会老年合唱太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动国际风筝文化节多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织上海绿地21城孝贤坊概况总用地面积2万亩总32、建筑面积210万容积率0.6物业形态多层，独栋别墅，复式背景全国最早进入老龄化项目基础信息上海绿地21城孝贤坊规划情况u21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区u尊老社区主要指孝贤坊u物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓孝贤坊各类配套设施规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、特色医疗服务：定期体检；老年保健；老年病专家坐诊医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站休闲走廊高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮33、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳广场石家庄 卓达太阳城养老社区u卓达太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。34、u2000万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，120000平方米三可湖公园；u社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境。社区规划了“两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型；u社区以60-123平方米的中小户型为主；u太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城。郑州 金秋乐园u中原首座居家养老精品社区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地,枣林桃源；u七层全电梯/水景花园/观景平台u紧急呼救系统,广场、跌泉、密林、幽径;u老年医疗保健中心、35、营养配餐中心、健身康乐中心、会中心、购物超市、老年大学设施。u社区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务、商务服务、政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、交通服务等我国养老案例小结非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上有不合理之处在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社区，市场上存在空缺虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发成熟社区的意识国外经典案例在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区已36、经成为养老模式发展的新趋势。佛罗里达太阳城户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构u名称缘起：西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城u区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程u规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万u目标定位和建设理念：社区自1961年开始建37、设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活年龄段0-1818-2425-4445-64 65以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现状人口构成：老年人口占绝对多数美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年社区之一整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂物业类型为老年人量身定做：u“太阳城中心”（独栋别墅）u“国王之殿”（联体别墅）u“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）u“庭院”u“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）u“自由广场”（辅助照料38、式住宅和家庭护理机构）全美最典型、最好的老年社区佛罗里达太阳城社区委员会办公室自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。社区委员会成员均为社区内居住的老年业主社区委员会由社区老人构成便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天佛罗里达太阳城在制度上增强老年人的归属感由老年业主组成社区委员会，社39、区对低龄人群活动严格限制。规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施社区图书馆电梯内低按钮设计社区交流大厅防滑坡道设计佛罗里达太阳城针对老年人的建筑规划：无障碍设计强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有特40、色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛在太阳举行白天可在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场。草地保龄球高尔夫球场健身室室内游泳池多彩的体育运动会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事。佛罗里达太阳城超过200种各类俱乐部和组织瓷器收藏俱乐部艺术室木工工坊活动交流中心丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部41、，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情佛罗里达太阳城俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。图书室桌球室手工制42、作中心游泳池为老人设置专业、完善的配套设施佛罗里达太阳城养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老养生的产品，会给人一种积极、悠闲和健康的感觉，而养老的产品，会让人联想到悲伤和落寞。如果我要去度假的话，我会选择生态环境好的地方一家人去，如果那是一个养老的地方，我们不会去的，不想跟老年人混在一起。这个地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空气质量比较好，所以从大概念来看，养生比旅游或养老更能落实，更可信。如果做养老，会让项目贬值，也卖不起高价，可能连销售都成问题。养生与养老的关系青年中年老年养老概念养生概念国外养生案例借鉴位于泰国湾以西华欣海滩，著名的泰国43、滨海度假区；距曼谷西南281公里，约3小时车程；希拉里、迈克尔、杰克逊、张曼玉等名流指定养生度假中心；世界前三名的Spa 健康度假胜地。高尔夫距球场约30分钟车程Chiva-Som International Health Resort泰国Chiva-som是国际性的健康度假目的地欧洲人,51%亚洲人,26%其他,23%疗养管理模式康复管理模式融合了東方医学哲理与西方医学技术，發展身、心、灵合一的全新健康度假潮流阳光浴海水浴在资源浴的基础上引入传统中医疗法实施健康疗养管理温泉浴泰国Chiva-som【发展理念】在泉浴基础上应用传统的泰式中医技术和现代体检技术打造健康平衡度假主要针对亚健康群体，44、实施健康疗养管理疗养管理模式康复管理模式Chiva-Som Experience(from 3 nights）Fitness Retreat(from 5 nights）Spa Retreat(from 3 nights）Physical Remedy Retreat(from 3 nights）De-Stress Retreat(from 5 nights）Detox Retreat(from 5 nights）Anti-Aging Retreat(from 5 nights）Stop-smoking retreat and so onChiva-Som普通疗程（3晚）减肥疗程（5晚）休养疗45、程（3晚）物理治疗疗程（3晚）减压疗程（5晚）排毒疗程（5晚）抗衰老疗程（5晚）戒烟疗程等专业健康团队提供全程健康咨询和针对性服务全程健康疗养管理中医学家体检心西医学家体检身健康综合评估报告个性化主题健康疗程健康教育健康效果评估突出中医及健康技术，推出疗程前的咨询评估环节是竞争取胜的关键动作泰国Chiva-som（关键举措1/3）引入全程健康咨询专业服务，咨询师依据中西体检报告制定个性化的健康疗程疗养管理模式康复管理模式一流的理疗设施多套餐组合疗程n 57间理疗房（客房数量58间）18间治疗房；5间医疗咨询房；3间泰国按摩房；多间舞蹈和运动房瑜伽和太极亭图书馆、工艺美术室n世界最多样的健康疗法46、及疗程12种传统按摩方法“水果包”现代特色疗法11种面部护理选择20种全身护理4种特色水疗法12种手部、足部和修饰护理方法以最多的健康特色疗法和设施而闻名于世有机蔬菜和水果园翡翠高级餐厅、波海滨餐厅理疗房：客房=1:113项异域补充疗法，包括禅道馆指压、虹膜学(眼部研究)和印度头部按摩传统和现代特色疗法异域疗法泰国Chiva-som（关键举措2/3）打造独特的核心设施及多样的健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力疗养管理模式康复管理模式健康主题度假区运动体疗法居住健康度假娱乐体疗法餐饮营养疗法会议蜜月强调健康理念购物健康概念产品日出在海滩散步或是打太极拳开始之后做冥想，清晨瑜伽，伸展课训练然后吃早47、餐（无油、无盐、无糖）然后做水上有氧运动，常规有氧运动，再做一系列普拉提，动态运动，心肺锻炼课程以及其他课程专业的健康咨询师根据个人的体力、压力和心理状况将餐饮、运动、娱乐融入日常疗程中泰国Chiva-som（关键举措3/3）深化健康主题，将购物、餐饮、住宿、运动围绕健康平衡主题进行配置疗养管理模式康复管理模式区位：位于德国黑森林西北部的边缘上的奥斯河谷中。交通：从法兰克福的列车总站乘区间快车，约需1小时45分钟。从瑞士的巴赛尔出发，1小时30分钟之后就能到达。声誉：天然矿泉结合的度假区，素有欧洲的夏都之称。欧洲最典型的温泉疗养胜地。它的温泉不但可以透过浸泡的方式达到舒筋爽骨和袪除风湿、肠胃不48、适等疾病。德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花”巴登巴登因独特气候和温泉而闻名，因康复医疗技术而著称德国巴登巴登疗养管理模式康复管理模式阳光浴海水浴巴凳巴凳的传统淋浴保健及现代在资源浴的基础上引入现代医学技术实施健康康复管理医学的康复管理温泉浴主要针对各类非传染性慢性病、运动创伤群体进行各种物理疗法促进康复已经有8家私人康复诊所或医院进驻德国巴登巴登发展理念：在泉浴基础上应用现代医学技术对慢性病、运动创伤群体实施全程康复管理疗养管理模式康复管理模式专家医师物理治疗师体育教师营养师职业治疗师心理学家外部专家健康康复服务团队健康体检与评估（专家及尖端设备）健康恢复与促进健康康复与治疗健康教育与咨49、询以专家医师为核心的多种健康管理服务团队，提供专家服务和一揽子健康管理计划，让人信赖按摩治疗师健康数据管理7种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队德国巴登巴登（关键举措1/4）实施全程健康专家服务，提供一揽子健康管理计划，让人信赖疗养管理模式康复管理模式关键设施水疗中心关键设施诊所或医院通常与大中心医院保持合作关键设施先进医疗设备通常与医疗设备公司保持合作德国巴登巴登（关键举措2/4）打造关键设施水疗中心和专业私人康复诊所或医院，塑造区域磁场关键设施水疗中心疗养管理模式康复管理模式在水疗中心进行多样的健康平衡疗法Thalasso海水浴疗法温泉热疗法物理疗法体疗疗法排毒养颜减压疗程在诊所中50、享受专业的康复物理医学治疗心脏、血管和循环系统疾病行为和运动器官疾病风湿病妇科病神经系统疾病如中风身心疲惫、一般的虛弱状況病后康复德国巴登巴登（关键举措2/4）突出现代医学疗法，结合传统水疗，提高康复效果和附加值疗养管理模式康复管理模式登格勒诊所Hhenblick康复诊所医院氛围度假化在度假中平衡健康，享受轻松的康复生活医院功能酒店化满足多功能度假需求，如餐饮、购物、运动等德国巴登巴登（关键举措3/4）将医院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康复医院大堂如一个酒店大堂，周边设置餐饮和购物店独立淋浴和卫生间，电话，阳台花园式医院，多种度假设施和疗养设施，以及队中体疗活动，提供完美的健康度假生51、活疗养管理模式康复管理模式德国巴登巴登（关键举措4/4）深化健康主题，将餐饮、住宿、运动围绕康复主题进行配置疗养管理模式康复管理模式发展理念专业服务核心设施疗法疗程主题深化财务投入运用东方医学哲理和西方体检技术实施全程的健康疗养管理全程健康平衡咨询服务具规模及特色的健康平衡中心与精品酒店结合一体特色自然疗法赢得声誉多样疗法满足顾客需求餐饮/运动/住宿等围绕健康平衡主题配置专业医疗设备投入5000万以内中医本土人才丰富运用现代医学技术实施全程康复管理全程康复管理专家服务具医疗效果的健康水疗中心与带有度假感和酒店化的专业康复医院或诊所结合一体突出物理疗法和激素疗法辅之自然疗法餐饮/运动/住宿等围绕52、健康康复主题配置专业医疗设备投入1亿元以上专家人才引进困难且持续投入疗养管理模式健康状况尚未危害身体康复管理模式健康状况已经危害身体不同的健康发展模式取得成功的关键因素呈现一定差异，财务投入要求也有不同管理模式小结世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂。老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。会员制盈利型模式及中国式创新会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水53、平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。国内养老地产盈利模式逆抵押贷款购房 逆抵押贷款购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓54、，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。转让使用权模式 在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。分散租赁模式 即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在55、这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。国内养老地产盈利模式盈利模式小结以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认同，但在是否能被老年群体认可，尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬；逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不得知；转上使用权的盈利模式，是目前产权无法分割销56、售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响；分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。价格定位解析在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。1、采取会员制盈利模式的价格定位会员卡20万元，90平米，年交费2万元（年费交款期限为10年）；65平米，年交费0.8万元（交款期限为8年）；45平米（不需交年费），此卡可继承可转让（不可退还本金），但与具体物业不挂钩，会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。2、采取逆抵押57、贷款购房的价格定位参照项目周边未来一年内可预期的市场价格5000元/平米的价格水准，项目价格定位在4280/平米的水准，入驻者需满足40周岁以上的条件，按照50年期限标准，直到老人去世，开发商返还剩余本金，所居住期间按照房产总额的整存一年的利息模式每月发放生活费，45平米的业主每月发放600元左右生活费；65平米的业主每月发放750元左右生活费；90平米的业主每月发放1050元左右生活费；（剩余房款购房总款*(90-去世年龄)/50）3、采取转让使用权模式的价格定位参照项目周边未来一年内可预期的市场价格5000元/平米的价格水准，根据其它项目70年使用年限和有产权可升值的实际情况，以项目的使用58、年限为50年的标准，项目在采取转让使用权模式的价格应定位在3980元/平米左右。4、采取分散租赁模式的价格定位参照目前租赁市场的价格水准，在高品质配套服务设施的基础上，项目的分散租赁价格应放在30元/平米/月的水准上，在加上经常性和特殊性收费的盈利，整体的盈利水平可达到35元平米/月左右。（交房标准为市场价500元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置）价格定位解析特色营销模式“民族特色”营销模式“终身监护制”营销模式“购销装”一站式营销模式“特色服务，以旧换新”营销模式房屋管家营销模式“产59、权式酒店公寓”营销模式灵活的营销方式在一些少数民族聚居地居住生活的许多老年人家乡都在边远山区，这一部分老人毕生愿望便是能够叶落归根。然而因为边远山区的经济、饮食、卫生、交通等条件与老年人的身体条件不能相适应，所以这一想法大多时候未能实现。为此，公司可开发出一部分具备少数民族建筑风格与现代化设施的出售型公寓来满足有条件的老年人的居住要求，形成一个小型的民族村落。在满足老年人居住要求的同时也做出了区别与其他省分，具有当地特色的老年公寓雏形。此类公寓应有很好的销售市场。“民族特色”营销模式“终身监护制”营销模式“购销装”一站式营销模式“特色服务，以旧换新”营销模式房屋管家营销模式“产权式酒店公寓”营60、销模式灵活的营销方式管理中心可与保险公司达成协议，为业主实施“终身监护制”。中心与保险公司达成协议后，规划出部分房屋提供给满足条件的人群。例如：满足条件为A.年满45周岁 B.在保险公司保单满50万。首付10万可入住公寓。60岁时中心开始对其进养护义务，去逝时中心接收全部遗产，并成为保单收益者。根据保单额度与首付多少差异入住不同面积，不同档次公寓。此种销售模式资金回收周期较长，对住户的社会地位、经济实力要求极高，因此只对达到要求的老年人开放，可占入住老年人的1%-3%。特色营销模式“民族特色”营销模式“终身监护制”营销模式“购销装”一站式营销模式“特色服务，以旧换新”营销模式房屋管家营销模式“61、产权式酒店公寓”营销模式灵活的营销方式公司下属的物业管理银行运行购销装一站式营销模式，方便业主的同时也使利益最大化。物业管理银行是市场经济下产生的一种新型综合性服务公司，其内容可包括：房地产开发、物业管理、中介服务、私人理财、咨询服务等。物业管理银行为新兴行业，成立后对内部及周边社区做统一的规划管理，是市场发展的必然趋势。物业管理银行内部设销售部门、二手房收购部门、装饰装潢部门，形成购-销-装一站式服务。这种新型经营模式的物管公司，即为业主省钱、省心，又提高了自身的运行效率。特色营销模式“民族特色”营销模式“终身监护制”营销模式“购销装”一站式营销模式“特色服务，以旧换新”营销模式房屋管家营销62、模式“产权式酒店公寓”营销模式灵活的营销方式为满足一些购房款不足的老人入住的愿望，公司将特别推出在业内独创的“弃旧换新”的全新服务方式。这项服务的主要内容是：在老年公寓购房的老年人，可先交纳保证金后将现有的旧房交给公司的下属销售公司，经过价格评估后并由业主确认。此时，购房人便可与销售公司签订房屋委托代售协议，同时再签订新房的购房合同。手续齐全后，销售公司便可将此旧房上市交易，旧房房款用以冲抵客户购买新房的房款。这种购房方式可以在很大程度上减轻老年人为购新房而带来的付款压力，免去相应的风险，实现让老年人放心、省心、安心的轻松乔迁目标。如暂未售出的房，公司可将此房收购。特色营销模式“民族特色”营销63、模式“终身监护制”营销模式“购销装”一站式营销模式“特色服务，以旧换新”营销模式房屋管家营销模式“产权式酒店公寓”营销模式灵活的营销方式房屋管家新型运作模式,即业主将自己空余的房屋委托给物管公司对外出租，由物管公司直接收取承租方的租金。不管此房屋出租与否，物管公司都要定期向产权人支付租金，同时物管公司收取相应佣金。房屋管家的优势首先在于简便，只要将房子委托给物管公司，无论出租与否，业主都可以在委托期内定期收取收益，轻松简便；物管公司可以为业主提供最稳定的收益，合同期内的租金支付不受外界影响。期间财务流动手续由引进银行代办，加强了资金的安全管理，无形中银行起着名誉担保功能。特色营销模式“民族特色64、”营销模式“终身监护制”营销模式“购销装”一站式营销模式“特色服务，以旧换新”营销模式房屋管家营销模式“产权式酒店公寓”营销模式灵活的营销方式“产权式酒店公寓”是一种与以往单纯的买房居住或买房投资截然不同的新型房地产投资方式，这种投资方式可以让投资者在“居住”和“投资”之间自由选择。产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。从硬件设施、装修标准、经营角度分析，产权式酒店本身物理价值的形成远远高于一般商品房。投资产权式酒店公寓，业主每年稳获购房款10%的高额回报，拥有星级酒店70年的产权，10年包租，同时还有产权增值、免费入住和VIP贵宾待65、遇等多种回报方式。时权销售：可分5年或10年时权销售，按照旅游地产的市场规则，购买5年时权业主每年得到本金8.5%的回报；购买10年时权，业主每年得到本金9.8%的回报。有关资料统计，银行存款超过10万元的当地住户已远远超过20万户。购买酒店时权的本金为1万元左右，极其适宜有本金、有观念、有经济自主权人群的理财投资方式。客户购买时权后还可获得每年10天的免费居住权，其余时间酒店代为管理。特色营销模式“民族特色”营销模式“终身监护制”营销模式“购销装”一站式营销模式“特色服务，以旧换新”营销模式房屋管家营销模式“产权式酒店公寓”营销模式灵活的营销方式对于一些不想购房的老年人可入住管理型公寓，每年66、向管理中心交纳一定的房屋租金及管理费用。管理中心为其提供优质的管理服务。国际交流型公寓引进一些愿在当地居住的国际老年朋友。使我们的公寓成为真正上品质的国际老年公寓。特色营销模式世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析打造养老社区建议外部环境要求经济发展必须达到一定水平社会保障体系完善政府政策、资金大力支持必要条件老年人口达到一定数量人口老龄化加剧改变传统养老观念充分条件外部环境要求内部环境建议打造的老年社区指标1.楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易67、绊倒老人。2.楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。节选老年住宅设计规范(无障碍通道设计)3.楼梯扶手在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。节选老年住宅设计规范(无障碍通道设计)4.轮椅使用从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅68、使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。节选老年住宅设计规范(轮椅设计)5.厨房6.起居室老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶。茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间将餐桌与厨房操作太联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用节选老年住宅设计规范(厨房、起居室设计)7.卫生间老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器69、坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖必须的扶手杆设置节选老年住宅设计规范(硬件设计：卫生间设计)8.洗浴室洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳定。安装合适的扶手。主要通道必须是无障碍通道无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须畅通无阻。当经过不同高度的平台时，会有70、升降台、升降机或斜道连接。公共通道沿途必要的扶手杆。9.室外设计节选老年住宅设计规范(硬件设计：卫生间设计)养老社区选址建议老年社区的定位必须基于城市发展的大视角，构建科学的选址模型基于区域整体发展的角度，从城市发展阶段、地块发展前景、城市功能和地位入手，进行交通、基础设施、产业等区域研究，发掘区域价值是否拥有强势稀缺自然资源、当地市场是否已存在旅游度假场所及设施、以及当地房地产开发状况都直接影响老年社区初期经营研究区域人口密度、人口分布和未来人口发展规划，影响当地养老市场的容量和发展潜力社会福利机构用水、电、气及电话安装的优惠政策以及资金资助计划等都将鼓励老年福利事业实现新的突破与发展城市规71、划区域自然/城市资源辐射区域、周边人口状况当地政府的政策支持作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点、城市规划方向，是确定老年社区发展定位的重要前提。以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求。p 老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女52周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。p 根据老年72、人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉养老社区功能建议功能需求文化娱乐功能医疗护理功能p提供老人追求进步、提升自我的空间p提供老人渴望年轻，享受童真的空间p24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理居住功能生活休闲功能p注重空间的无障碍设73、计，满足入住老人基本的生活居住需要p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间p提供老人增进友谊、交流的空间紧急呼叫棋牌室 茶室 健身房种植园 老年大学图书室 歌舞厅医疗室护理室单间公寓套房别墅生态公园户外健身区服务功能商业功能其他功能p保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等p满足基本的购物、日用品采够等需求p满足到此度假、陪伴老人的家人需求日常护理代办服务超市洗衣美发餐厅儿童托管中心具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势养老社区功能建议时间价值中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅持续开发便利店、体检、保74、健等基本生活配套设施投入部分医疗保健设施投入，如针对老年病的专科医院、康复保健疗养院高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼儿园等大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场所及设备 老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目；医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。需求的多元需75、要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足养老社区配套建议营销前置，改变传统养老观念，与政府部门合作营销，有助于获得政府的优惠政策，放大社会传播效应，同时提高社会效益因为老年产业的较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围。在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销的社会公信力，提高项目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢。养老社区营销建议“老龄化”是个全球的难题，同时也是企业的商机。随着老年人越来越多，老年住宅的需求越来越大，这无疑是住宅的朝阳产业，也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。结束语