1、 湖南醴陵恒茂湖南醴陵恒茂凯旋城商铺售价评估依据凯旋城商铺售价评估依据 前言：前言： 对于我们“恒茂凯旋城”商铺售价的评估一般有市场比较法市场比较法 及区域市场租金反推法区域市场租金反推法和房价比值法三种，房价比值法三种，对于在商业业态不成熟 的市场环境情况下，多运用区域市场租金反推法区域市场租金反推法这种方法进行综合 评估，由于恒茂凯旋城项目地块所处的片区属于新开发区，目前商 业氛围一般，街区业态不成熟，同时整个醴陵市场同类比社区商铺 存量较多，加上周边也存在可参照的市场售价，租价，因此，本项 目在销售均价的评估上宜采用区域租金反推法区域租金反推法为综合依据进行验 证。 一：评估售价的基本原2、则一：评估售价的基本原则 结合房地产商业投资市场需求及我们先禾公司多年操作商业运 营销售的经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业 综合素质如下表： 抽样调查参考醴陵整个商业租金之综合素质及价格水平进行参 考，并结合区域租金反推法区域租金反推法制定合理，科学的销售价格。 1 1 醴陵商业格局浅析醴陵商业格局浅析: : 近年来，醴陵的商业分为“南旺，北新，中心繁荣”的典型格 局，南旺：南旺：主要以青云路“财富广场”至新汽车总站这一段，其商 业街区门面繁荣，人流穿梭，是醴陵发展最快的开发区板块。北北 新：新：北城板块由于为开发新区，加上北城政府主要规划为“生活居 30% 20% 16% 3、5% 6%6% 8% 3% 6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 位置 商业气氛 人流量 周边环境 交通情况 内部规划设施 规模 发展商信誉 经营管理公司 各定价影响因素之权重分析图各定价影响因素之权重分析图 住示范区”居家发展势头良好，但是大部分的商业物业是由大型楼 盘的社区门面，临街门面格局，加之醴泉路两边商业格局比较凌 乱，业态规划参差不齐。 中心繁荣中心繁荣：主要以中心汽车站往文化北路步行街为中心板块为 核心，由于此板块为醴陵的老城中心区，此地商贾云集，街头人流 不息，车辆往返如梭，区域内近几年的崛起商业主要以文化北路步 行街，金荣商业广场和五洲新城国际大厦。 二：商业市场抽样调查二：商业市场抽样调查 调研的相关项目租售价参考调研的相关项目租售价参考 步行街板块（抽样调查）步行街板块（抽样调查） 商铺位置商铺位置 商铺面积（商铺面积（） 月租金情况月租金情况 （