建发集团上海新江湾项目营销策划报告(152页）.ppt-地产文库

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上传人：焦** 编号：71166 2021-03-23 152页 15.03MB

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1、价值与体验价值与体验建发新江湾项目建发新江湾项目营销策划报告世联地产世联地产.09.06.15.09.06.15 谨呈谨呈:建发集团建发集团目标判定豪宅产品的入市背景豪宅产品的入市背景开发商的目标解析开发商的目标解析入市时的限制性条件入市时的限制性条件 “舆论导向”下的“通缩谎言” 18个月来银行首次调高准备金率，提升至16.5%； 2010年新增贷款总量为7.5万亿，较09年实际投放量下降20%；表面表面命题命题主流媒体高唱金融紧缩政策； 09年末银行对于开发商突击放贷，优质企业获得大量授信额度；新增贷款总量7.5万亿，与09年初公布的当年新增总量完全一致；中央重申经济2、基础不稳固，宽松的货币政策不会根本改变；真实真实情况情况进入2010年，M1和M2与同期相比分别高达39%和26%；证券市场IPO重启；央行加息预期，投资心态进入博弈期；银行首付4成以上，提高营业税，成本增加；表面表面命题命题地方政府的投资抑制（而非投机）的主流舆论导向；海外游资撤场，境外资金净流出；欧美及日本市场经济复苏缓慢，外贸受挫，实业短期难以复兴；国家政策的明放暗收，民间资本投资渠道日益收窄；真实真实情况情况 M1、M2投放增量，产生通胀，人民币购买力下降；证券市场富翁缔造机，创业板、大小非集中上市； “通胀背景”之下的“富人困惑”。 2009年上海累计3、商品房土地出让量704万平米，接近07年高峰； 2010年对房地产开发企业囤地行为的彻查，增加土地存量供应；表面表面命题命题加大保障性住房的建设，解决中、低收入家庭住房需求； 2009年外环外土地与外环内土地供应比接近7：3；国11条明确要求增加土地使用率（容积率），低密度产品稀缺；真实真实情况情况保障性住房建设缓慢，从试点到推广需要较长周期；土地财政成为各地政府经济主动脉的同时，地价得到支撑； “抑制地价”空谈后的“供需矛盾。” 四万元以上公寓去化套数 0 500 1000 1500 2000 2500 2007年2008年2009年 5万元以上别墅去化套数 0 100 200 300 400 500 2007年2008年2009年豪宅产品与普通住宅的成交比率 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 4万以上公寓成交率5万以上别墅成交率住宅整

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