1、XXXX集团无锡北塘产业园项目集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议整体定位与一期产品建议情况说明情况说明本次报告为整体定位报告，原本定于本次报告为整体定位报告，原本定于4 4月月2828日汇报，由于汇报时间提前的日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：l针对八百五十亩发展方向与整体定位针对八百五十亩发展方向与整体定位l办公体量的客户定位、产品定位等方面办公体量的客户定位、产品定位等方面l项目整体规划项目整体规划 布局初步建议布局初步建议l项目启动区产品细节建议项目启动区产品2、细节建议1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位企业目标企业目标整体目标整体目标1 1中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位2 2围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有3、差异化的生产生活模式3 3合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡4 4作为进入长三角的首个项目，实现XX在长三角区域的品牌影响力为未来扩张奠定基础启动目标启动目标5 5满足政府形象需求的同时保证销售回现高高速速公公路路时时代代南京南京上海上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江镇江常州常州无锡无锡苏州苏州昆山昆山8080分钟分钟110110分钟分钟高高速速铁铁路路时时代代南京南京上海上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江镇江常州常州无锡无锡苏州苏州昆山昆山2525分钟分钟3535分钟分钟第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层第一圈层第一圈层第二4、圈层第二圈层外部环境外部环境高铁高铁无锡无锡高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工体系的形成完善是城市分工体系的形成完善外部环境外部环境城市分工城市分工无锡无锡在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢文化之城文化之城苏州苏州服务之城服务5、之城无锡无锡上海：上海：四大中四大中心心休闲之都休闲之都杭州杭州国际海港国际海港宁波宁波科教中心科教中心南京南京城市分工城市分工城市融合城市融合上海上海无锡无锡l金融中心l贸易中心l航运中心l经济中心l长三角北翼商贸物流中心l创意设计中心l先进制造业中心l职业教育及旅游度假中心l外溢：外溢：制造业外溢制造业外溢服务业外包外服务业外包外溢溢l吸引：吸引：高端消费高端消费金融等高端服金融等高端服务业务业五大名城：五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名6、城山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城五大中心五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心育中心，旅游度假中心 l近市场l近人才l近信息l商务综合成本低外部环境外部环境无锡无锡产业产业特点特点产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市的工业城市20092009年长三角城市三产占比年长三角城市三7、产占比无锡市历年三产占比无锡市历年三产占比无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市外部环境外部环境无锡无锡产业产业特点特点产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位地位民营经济的主导地位：民营经济的主导地位：20072007年各所有制企业产值对比年各所有制企业产值对比第三产业中商贸服务业的绝对领先地位第三产业中商贸服务业的绝对领8、先地位第二产业目前仍以传统制造业为主导第二产业目前仍以传统制造业为主导l无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：p中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58以上的GDPp第二产业目前仍以传统制造业为主导p第三产业中批发零售业占据主导地位单位：亿元单位：亿元单位：亿元传统产业带传统产业带北部片包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主西北片以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达东部片以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成高新技术产业带高新技术产业带东南片以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产9、业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。西南片以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。CBDCBD第三产业第三产业CBD以老城为中心，其核心在解放路内部解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区物流物流业主要布局在以西漳和东亭为中心以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主 城市城市南进南进产业产业北移北移在在“城市南进，产业北移城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技局南北分异明显，传统产业主要集中10、在北部区域，高新技术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高外部环境外部环境无锡无锡产业产业布局布局西北片西北片北部片北部片东部片东部片西南片西南片东南片东南片江阴宜兴无锡九大新兴产业无锡九大新兴产业外部环境外部环境无锡无锡产业产业规划规划第二产业第二产业传感网传感网 新能源新能源 新材料新材料 环保环保 生物医药生物医药 第三产业第三产业软件服务外包软件服务外包 设计与文化创意设计与文化创意 现代旅游现代旅游 生产性服务业生产性服务业 产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，生产性服11、务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的生产性服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的布局布局生产性服务业主要包括现代物流、金融服务、信息服务、总部经济等外部环境外部环境无锡无锡城市城市规划规划城市规划城市规划板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间城中板块城中板块新区板块新区板块滨湖板块滨湖板块惠山板块惠山板块12、锡山板块锡山板块l功能定位：p先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区l发展驱动：p传统产业基础 l功能定位：p商务商贸文化居住中心城区l 发展驱动：p传统商务商贸氛围l功能定位：p风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区 l 发展驱动：p生态环境p新政务区利好l功能定位：p区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区 l发展驱动：p传统产业基础 l功能定位：p创新型国际化科技新城p重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程 l发展驱动：p政府产业引导惠山新城惠山新城锡山新城锡山新城太湖新城太湖新城新区商贸商务区新13、区商贸商务区崇安商务商贸区崇安商务商贸区北塘新城北塘新城广益新城广益新城太湖广场太湖广场外部环境外部环境北塘北塘产业产业项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产业断层危险，工业产值规模大幅下降业断层危险，工业产值规模大幅下降2006-20072006-2007年七区地区生产总值对比年七区地区生产总值对比单位：亿元20092009年北塘区三产比例已达到年北塘区三产比例已达到66.1%66.1%200920014、9年北塘区工业各行业盈利同比增长水平年北塘区工业各行业盈利同比增长水平l从“十一五”初期开始，北塘区启动工业企业退城进园，整治“五小”企业l2009年工业因宏观形势不理想和一批重点工业企业迁出或即将迁出双重因素影响，工业规模大幅降低，规模以上工业总产值比2005年下降26.6%，第三产业比重提高幅度高于前几年外部环境外部环境北塘北塘规划规划北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；本项目规划定位为总部经15、济园本项目规划定位为总部经济园l北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区 金山北工金山北工业园业园刘潭刘潭-广石居广石居住片区住片区盛岸居住片区盛岸居住片区北塘新城北塘新城（凤翔片区）（凤翔片区）运河运河l“北塘新城”规划面积4.5k将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心p睦邻中心：15万方体量，包含社区生活配套，教育中心p商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）p16、物流专业市场群p文化旅游带凤宾路凤宾路沪宁铁路沪宁铁路居住片区居住片区南至运河南至运河北至江北至江海路海路西至凤西至凤翔路翔路东至锡东至锡城路城路专专业业市市场场商业次中心商业次中心沿运河特色沿运河特色旅游带旅游带睦邻中心盛世新城华仁凤凰城欧风新天地北创科技园金太湖国际居住及其配套商业商务北塘区规划北塘区规划北塘新城规划北塘新城规划总部经济园总部经济园项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向项目本体项目本体区位区位区域商业中心区域商业中心火车站火车站交通枢17、纽交通枢纽城市城市CBDCBD1 1公里公里5 5公里公里3 3公里公里l距离北塘区现商业中心距离北塘区现商业中心1 1公里公里l距离市中心距离市中心5 5公里路程公里路程l距离火车站约距离火车站约3 3公里距离公里距离l不属于市政府南拓北展的发展方向不属于市政府南拓北展的发展方向北塘区政府广石路/312（高架）锡澄路江海路（高架）凤翔路（高架）凤宾路地铁一号线庄前站江海路站地铁四号线地铁三号线天河站吴桥站三院站火车站项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站要依赖凤宾路；未来轨道交通一18、号线、四号线均有临近站点，将进一步拉近与市区的距离点，将进一步拉近与市区的距离项目本体项目本体交通交通一期启动一期启动区，现已区，现已拆平拆平民营工业园制衣厂物流仓储物流、制造加工厂摩配市场、制造加工厂项目本体项目本体内部现状内部现状项目规模与内部现状：项目目前确定为项目规模与内部现状：项目目前确定为850850亩，可建设用亩，可建设用约在约在600600亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型制造加工企业制造加工企业1 1规划用地指标限制：70%办公、30%商住2 2定位限制：市政府所颁发的总部经济园名号3 3启动限制：启动地块C65面积在90亩左19、右，容积率在2.5以下项目限制性条件项目限制性条件项目项目SWOTSWOT小结小结机遇机遇挑战挑战l交通一体化带动下的产业转移l无锡将总部经济（属于生产性服务业）列为九大战略产业，对项目将有一定的潜在政策利好l无锡城市建设（特别是北塘新城）建设完善对本项目的辐射带动、l外部交通完善：地铁站点将拉近项目与城市之间的距离l在北塘区大定位为商贸居住区，缺乏商务氛围，同时面临基础有限（产业断层）的情况下，本项目有70%（约420亩）的办公用地限制l外围产业园区的竞争挑战优势优势劣势劣势l区位优势：距离北塘次中心1公里，距离火车站3公里，距离城市中心5公里；介于惠山板块与城中板块之间，有两大可借之力l规20、模优势：850亩地块带来的自我中心化的可能性l用地属性优势：较低价格下的商办、商住用地属性l老城区边缘地带，不在城市发展的主轴上l高架阻隔，对项目形成一定的负面影响l周边专业市场以及加工工厂影响区域环境，拉大了项目与城市之间的心理距离1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？方向一：纯产业园的发展路径方向21、一：纯产业园的发展路径l基于交通一体化下的产业转移趋势l基于总部经济园的名号l产业园的发展思路l确立项目产业发展的主导方向l搭建培育产业发展的平台l承担前期产业引进的亏损l直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状方向二：纯办公的发展路径方向二：纯办公的发展路径l基于70%的办公用地属性l纯办公的发展思路l克服目前缺乏商务氛围l确立办公客群l相应产品打造方向三：其他的路径？方向三：其他的路径？锡山：V-PARK，行业分布在软件、电动车、摩托车商务区S-PARK锡山锡山新区：商务区I-PARK一期高新区新加坡工业园I-PARK创意园I-PARK二期太湖国际科技园空港产业园新区新区滨湖滨湖滨湖区22、：国家工业设计园太湖新城科教产业园马山生物医药外包园北塘区：金山北工业园凤翔软件园北创科技创业园北塘北塘惠山惠山 惠山：风电产业园生命科技产业园数字信息产业园软件外包园路径一的路径一的可行性可行性1 1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大产业园区的直接竞争产业园区的直接竞争新区：新区：（1）集成电路、液晶显示、）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等光电器件、电子元器件等（2）电力装备产业）电力装备产业（3）生物试剂和生物制造）生物试剂和生物制造（4）口岸保税物流服务业）口岸保税物流服务业（5）太阳能电池及组件制造）太阳能电池23、及组件制造（6）软件产业）软件产业锡山区：锡山区：（1）电子信息产业）电子信息产业电子元件、计电子元件、计算机整机算机整机（2）纺织及服装产业）纺织及服装产业（3）摩托车及汽车零部件产业）摩托车及汽车零部件产业（4）诊断试剂）诊断试剂（5）制造业物流服务业）制造业物流服务业（6）电子信息材料和新型化工材料）电子信息材料和新型化工材料滨湖区：滨湖区：（1）电子信息产业）电子信息产业集成电集成电路设计路设计（2）数控机床设备及专业精）数控机床设备及专业精密装备密装备（3）生物医药研发服务外包）生物医药研发服务外包（4）太阳能电池、组件及）太阳能电池、组件及应用产品应用产品（5）工业设计）工业设计太24、湖惠山区：惠山区：（1）印染和印染机械）印染和印染机械（2）汽车零部件）汽车零部件（3）医疗器械）医疗器械（4）运输配送物流）运输配送物流（5）特种冶金新材料）特种冶金新材料（6）风力发电设备以及相关配套零部件）风力发电设备以及相关配套零部件生产生产（7）硅材料和太阳能电池及组件制造）硅材料和太阳能电池及组件制造太 湖主城区主城区 现代商贸业现代商贸业路径一的路径一的可行性可行性2 2、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区本身面临产业25、断层的危险本身面临产业断层的危险资料来源：无锡市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见，无锡经济编辑部营销总部 综合型总部 研发总部 投资总部 物流总部 金融总部 重点发展六大重点发展六大领域总部经济领域总部经济l加快建设总部企业集聚区。鼓励总部企业进入太湖新城、锡东鼓励总部企业进入太湖新城、锡东新城、主城区重点片区及太湖广场周边地区新城、主城区重点片区及太湖广场周边地区l鼓励综合型总部、投资总部和销售总部进入城市综合体，鼓励研发总部企业进入太湖国际科技园、太湖新城科教产业园等，鼓励物流总部进入锡东片区、新区空港产业园等，鼓励金融总鼓励金融总部进入太湖新城金融规划区和崇安、南长、北塘城区部进入26、太湖新城金融规划区和崇安、南长、北塘城区路径一的路径一的可行性可行性3 3、尽管项目是目前无锡市唯一的总部经济园，但也存在、尽管项目是目前无锡市唯一的总部经济园，但也存在“民间民间”诸多竞争对手，无锡中小企业为主导的经济体系难诸多竞争对手，无锡中小企业为主导的经济体系难以支撑项目作为纯粹总部基地打造的可能以支撑项目作为纯粹总部基地打造的可能 l中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58以上的GDP 项目的总部经济园地位并非唯一项目的总部经济园地位并非唯一无锡以中小企业为主导的经济体系无锡以中小企业为主导的经济体系l随着高铁的开通27、，长三角城市一体化将进一步加速，上海作为人才高地、信息高地、消费高地有可能会导致无锡优秀企业的外溢无锡或将面临企业总部外溢上海的危险无锡或将面临企业总部外溢上海的危险立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？方向一：纯产业园的发展路径方向一：纯产业园的发展路径l基于交通一体化下的产业转移趋势l基于总部经济园的名号l产业园的发展思路l确立项目产业发展的主导方向l搭建培育产业发展的平台l承担前期产业引进的亏损l直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状方向二：纯办公的发展路径方向二：纯办公的发展路径l基于70%的办公用地属性l28、纯办公的发展思路l克服目前缺乏商务氛围l确立办公客群l相应产品打造方向三：其他的路径？方向三：其他的路径？路径二的路径二的可行性可行性1 1、纯办公的发展路径下，多年来疲软的市场成交将与项目、纯办公的发展路径下，多年来疲软的市场成交将与项目未来大规模的办公放量形成矛盾未来大规模的办公放量形成矛盾指标指标年成交量年成交量（年年）成交均价成交均价（年）（年）个盘领先去化个盘领先去化速度（年）速度（年）年价格涨幅年价格涨幅（8 8年）年）住宅住宅400万6500元19万（阳光100）7.85%商业商业65万10000元7万（五洲国际）22.65%办公办公20万7655元5万（红豆国际）-1.95%p29、无锡市办公市场近年来发展乏善可陈，年去化速度仅为20万方，远远落后于住宅、商业p无锡市办公产品成交均价在低位徘徊，领先于住宅，但远远落后于商业，部分区域还出现住宅、办公价格倒挂的情况；且租金在多年来维持在2元左右的平均水平p从价格涨幅来看，商业遥遥领先，成为投资者首选的产品，而办公产品由于疲软的市场表现，未被大部分投资者认可项目未来约项目未来约4545万万（R=1.5R=1.5）到）到7575万万 （R=2.5R=2.5）的办公体量）的办公体量VS20VS20万万年去化总量年去化总量路径二的路径二的可行性可行性2 2、从未来竞争来看，无锡市有多个办公项目正在开发阶段，预计、从未来竞争来看，无锡30、市有多个办公项目正在开发阶段，预计未来未来5 5年内办公市场供应量会飞速增加，保守估计将达到年内办公市场供应量会飞速增加，保守估计将达到4040万方，万方，主要产品是甲级纯办公产品，项目集中在市中心和太湖广场周边主要产品是甲级纯办公产品，项目集中在市中心和太湖广场周边名称高度业态预计办公体量恒隆广场250米个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑。5-6万方苏宁广场318米写字楼、酒店式公寓、购物中心、酒店2.5万方保利达广场300米城市综合体约3万方名称层数业态体量（方）世贸中心50办公75000燕莎商务中心77办公、酒店50000茂业天地.观园44办公66000九龙仓大厦83办公、酒店、31、酒店式公寓400001324567保利达广场保利达广场苏宁广场苏宁广场恒隆广场恒隆广场燕莎商务中心燕莎商务中心九龙仓大厦九龙仓大厦世贸中心世贸中心茂业天地茂业天地.观园观园8万达广场万达广场预计未来预计未来5 5年市中心及太湖广场周边办公市场供应量保守估计将达到年市中心及太湖广场周边办公市场供应量保守估计将达到4040万方，项目如果万方，项目如果走纯办公路线将面临激烈竞争走纯办公路线将面临激烈竞争市中心太湖广场周边立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？方向一：纯产业园的发展路径方向一：纯产业园的发展路径l基于交通一体化下32、的产业转移趋势l基于总部经济园的名号l产业园的发展思路l确立项目产业发展的主导方向l搭建培育产业发展的平台l承担前期产业引进的亏损l直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状方向二：纯办公的发展路径方向二：纯办公的发展路径l基于70%的办公用地属性l纯办公的发展思路l克服目前缺乏商务氛围l确立办公客群l相应产品打造方向三：其他的路径？方向三：其他的路径？l纯产业园路径将面临巨大竞争，且浪费了土地价值纯产业园路径将面临巨大竞争，且浪费了土地价值l纯办公路径将面临疲软的成交市场与相对薄弱的产业基础纯办公路径将面临疲软的成交市场与相对薄弱的产业基础回归到项目本体：距离北塘新城中心回归到项目本体：距33、离北塘新城中心1 1公里公里+距离火车站距离火车站3 3公里公里+距离距离市中心市中心5 5公里公里+2+2条地铁条地铁3 3个站点，如此近城市的区位条件，意味着项个站点，如此近城市的区位条件，意味着项目发展还可以有怎样的路径？目发展还可以有怎样的路径？l类似区位的案例借鉴类似区位的案例借鉴金山北工金山北工业园业园刘潭刘潭-广石居广石居住片区住片区盛岸居住片区盛岸居住片区北塘新城北塘新城（凤翔片区）（凤翔片区）运河运河总部经济园总部经济园中中环环商商贸贸组组团团桃浦生产性桃浦生产性服务业功能区服务业功能区真如副中心真如副中心长寿综合长寿综合服务带服务带长风生态长风生态商务区商务区上海上海普陀普34、陀长风生态商务区区位长风生态商务区区位无锡无锡北塘北塘本项目区位本项目区位VSVS案例借鉴案例借鉴区位：上海长风生态商务区位于上海普陀区，邻近城市级真如副区位：上海长风生态商务区位于上海普陀区，邻近城市级真如副中心，原为传统工业厂区，在普陀区定为为商贸普陀的规划下，中心，原为传统工业厂区，在普陀区定为为商贸普陀的规划下，自身定位为生态商务区自身定位为生态商务区案例借鉴案例借鉴规划布局：沿长风公园以及苏州河布局商业休闲长廊，而商务核规划布局：沿长风公园以及苏州河布局商业休闲长廊，而商务核心区紧邻生态景区，其余为住宅区；整体由现代服务区（核心区）心区紧邻生态景区，其余为住宅区；整体由现代服务区（核35、心区）开发启动，规模约在开发启动，规模约在15001500亩左右亩左右l开发总量开发总量p可规划开发的土地面积为220.9公顷，合3313.5亩；开发总量320万平方米。l建筑面积建筑面积p办公楼和商业娱乐设施 150万平方米p酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米p中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施24.4万平方米l核心区为现代服务业区，占地面积约在1500亩左右核心区核心区案例借鉴案例借鉴核心客群：区别于郊区产业园或中心商务区，长风主要客群行业核心客群：区别于郊区产业园或中心商务区，长风主要客群行业分布在商贸、纺织服装、创意设计、建筑等行业，另有能源等垄分布在商贸36、纺织服装、创意设计、建筑等行业，另有能源等垄断性行业以及部分高新技术产业，客群主要源自上海，行业主要断性行业以及部分高新技术产业，客群主要源自上海，行业主要源自普陀区传统优势产业，并引进部分国内外高新技术企业源自普陀区传统优势产业，并引进部分国内外高新技术企业 长风生态商务区主要客群行业分布LOFTLOFT办公办公区域来源区域来源产业类型产业类型上海澳发纺织品有限公司上海纺织服装上海乔申服饰有限公司上海纺织服装上海谊繁商贸有限公司上海商贸上海灏庭国际贸易有限公司上海商贸成工业制衣上海分公司上海纺织服装全球新材料有限公司上海材料上海花神国际贸易有限公司上海商贸上海臻好总经销上海商贸上海嘉强安装37、工程有限公司上海建筑安装上海博根纺织品有限公司上海纺织服装上海理亚电子有限公司上海电子新加坡I.B.S.N.建筑设计新加坡设计上海迪兰服饰有限公司上海纺织服装DAZZLE商贸有限公司上海商贸上海世嘉恒业汽车配件有限公司上海汽配上海结庐装饰设计工作室上海设计嘉瑞装饰 尚固设计上海设计埃德玛香精公司香港工贸上海和辉生物科技上海科技上海潭福贸易上海商贸上海半土国际贸易上海商贸HWCD规划建筑室内景观设计英国设计白井服饰有限公司上海纺织服装企业总部大楼企业总部大楼产业类型产业类型安防科技（中国）有限公司深圳高新技术法国索迪斯法国餐饮旅游服务业上海隧道股份上海建筑施工行业中国国电北京能源电力劲霸男装福建38、服装设计、销售案例借鉴案例借鉴核心区功能构成：针对这样的客群，长风主要以商务功能为主导，核心区功能构成：针对这样的客群，长风主要以商务功能为主导，兼具区域特色商业、商贸采购等相关功能，从产品上，以多元化兼具区域特色商业、商贸采购等相关功能，从产品上，以多元化的物业形态与中心商务区、外围产业园区形成差异化的物业形态与中心商务区、外围产业园区形成差异化旭辉世纪广场旭辉世纪广场l体量：150000l物业类型：独栋办公、SOHO办公、LOFT办公汇银名尊汇银名尊l体量：187000 l物业类型：小高层甲级办公上海国际采购中心上海国际采购中心l体量：100000 l物业类型：6万方办公楼、4万方会议会展39、米高梅世界米高梅世界l体量：120000l物业类型：一个集电影、高科技娱乐、餐饮、购物于一体的室内商业综合项目 长风国际大厦长风国际大厦l体量：54309l物业类型：1-4层为商业裙房，以上为办公 国盛中心国盛中心l体量：63961 l物业类型：高层、小高层，目前推出2栋高层SOHO办公商标火花博物馆商标火花博物馆规划中研发中心规划中研发中心北岸长风北岸长风l体量：290000l物业类型：4幢依水而建的多层总部型写字楼、2幢小高层写字楼、3幢标准写字楼、1幢服务型写字楼、1幢五星级酒店、1幢国际娱乐商业中心 办公产品类型涵盖：高层甲级写字楼办公产品类型涵盖：高层甲级写字楼+高层高层SOHO+L40、OFTSOHO+LOFT办公办公+独栋办公独栋办公+商业商务楼商业商务楼案例借鉴案例借鉴案例借鉴小结案例借鉴小结 1 1总体规划与环境改善：总体规划与环境改善：从而改变区域形象赢得土地价值的最大化2 2多元化产品力赢得市场多元化产品力赢得市场：以多元化的产品类型（独栋办公、SOHOLOFT、高层甲级写字楼、商业商务楼）化解纯办公市场的竞争压力4 4主流客群主流客群：立足传统优势，行业集中在商贸、纺织服装、创意设计、建筑等行业，目前通过招商引资，引进部分国内外高新企业5 5独栋客群独栋客群：行业分散，主要涉及能源、科技、建筑施工、设计、工贸等多个行业3 3复合的功能构成复合的功能构成：商务及其转41、化功能+商业+居住+研发+采购案例借鉴案例借鉴本项目差异点本项目差异点提炼提炼结合项目结合项目SWOTSWOT，结合案例借鉴，本项目差异点提炼，结合案例借鉴，本项目差异点提炼 与周边产业区相比与周边产业区相比与与CBDCBD商务区相比商务区相比产业区产业区本项目本项目CBDCBD城市远郊生活配套不完善交通不便利vsvs比较优势目前劣势近城市北塘新城配套、近市中心配套未来地铁站点政策 产业集聚效应vsvs环境目前尚无，但未来可打造目前尚无，但未来可打造目前尚无，但未来可打造本项目本项目地理区位佳地理区位稍偏生活配套完善目前配套相对不足交通便利交通较次vsvs商务成本较高交通较为拥堵土地稀缺下环境42、打造难兼顾商务成本较低交通通畅性良好利用地价、规模优势有打造环境的巨大空间vsvsl同样处在中心城区，本项目比同样处在中心城区，本项目比CBDCBD有更大的规模潜力与成本优势有更大的规模潜力与成本优势l同样是要吸引产业客群入住，本项目比周边产业园更具有城市意向与配套的潜力同样是要吸引产业客群入住，本项目比周边产业园更具有城市意向与配套的潜力跳出项目纯产业园或纯商务办公的思路，跳出项目纯产业园或纯商务办公的思路，立足于项目近城市的区位条件，结合总部经济园将带来的利好，立足于项目近城市的区位条件，结合总部经济园将带来的利好，本项目的发展方向：本项目的发展方向：p多元化产品线：多元化产品线：总部经济43、办公总部经济办公+CBD+CBD补充性办公形态，以差异化自身补充性办公形态，以差异化自身p灵活的空间设置：灵活的空间设置：多功能运用的可能性，化解去化压力多功能运用的可能性，化解去化压力p客户定位？客户定位？p产品定位？产品定位？1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位办公客户与产品定位思路办公客户与产品定位思路类似区位类似项目的客群特征无锡现有（泛）办公市场客群特征本项目可能的客群来源l基于产业分析角度l基于地44、缘客户分析角度l基于投资客代表性客户对产品的敏感点分析“点点”各产品类型市场表现力本项目产品定位及与客户类型的匹配“面面”办公办公客户调研与有效访谈数量客户调研与有效访谈数量l前期客户调研问卷：51份l专业人士：p无锡北塘华仁凤凰城项目主策 罗炜炜（本期）p合肥金谷产业园代理 殷正华（本期）l生物医药类：pIPARK2 江苏弘和生物医药研发公司（前期）l设计类：p中心区 江苏省科佳工程设计有限公司（前期）p滨湖区 瑞吉格泰油气工程有限公司（本期）l贸易类：p滨湖区 东盛企业（前期）p中心区 荣合环保设备贸易公司（前期）l金融投资类p橡树投资（本期）l北塘区p造漆厂（本期）p美峰橡胶（本期）p振45、达钢管（本期）l江阴客户 2名（本期）l宜兴客户 1名（本期）l无锡市相关协会、商会类似区位、类似项目的客群来源与行业分布类似区位、类似项目的客群来源与行业分布1 1、多基于自身或周边优势产业（如长风的纺织商贸、滨湖的机械制造）等、多基于自身或周边优势产业（如长风的纺织商贸、滨湖的机械制造）等2 2、行业共性：贸易类企业（包含纯商贸以及工贸结合型企业）是最明显的共性行业共性：贸易类企业（包含纯商贸以及工贸结合型企业）是最明显的共性恒华科技园入驻企业行业分布恒华科技园入驻企业行业分布恒华科技园入驻企业地区分布恒华科技园入驻企业地区分布外地企业外地企业1111家家占占48%48%无锡本地企业无锡本46、地企业1212家家占占52%52%长风生态商务区主要客群行业分布长风生态商务区主要客群行业分布长风生态商务区主要客群低地域分布长风生态商务区主要客群低地域分布无锡现有办公购买客群概况无锡现有办公购买客群概况无锡市现有办公市场有哪些客户？他们目前有怎样的需求无锡市现有办公市场有哪些客户？他们目前有怎样的需求?（泛）办公市场客户（泛）办公市场客户自用自用投资投资l区位分布l产业分布l办公现状l产品偏好l区位偏好70%30%办公市场自用客户办公市场自用客户来源：目前以无锡本地为主，其次是外部产业转移带来的相来源：目前以无锡本地为主，其次是外部产业转移带来的相关办事处或分部等相关客群，江阴、宜兴等企业47、客户极少关办事处或分部等相关客群，江阴、宜兴等企业客户极少自用客自用客户来源户来源无锡市本身无锡市本身驻无锡办事处驻无锡办事处乡镇民营企业乡镇民营企业l贸易类、广告设计、建筑设计和一些培训类企业l房地产开发、物流类企业l外资企业或其他城市企业在无锡的办事处类l民营企业在无锡市区内需要一处招待客户、行政办公的场所 l无锡市企业无锡市企业自用客户主要是贸易类、广告设计、建筑设计和一些培训类企业，第二个层级是外资企业在无锡的办事第二个层级是外资企业在无锡的办事处类，处类，还有就是房地产开发、物流类企业，最后就是民营企业最后就是民营企业在无锡市区内需要一处招待客户、行政办公的场所。周边客户例如江阴、宜48、兴两地过来办公的很少 凤凰城策划师罗炜炜访谈l感觉无锡距离江阴比较远一些，江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟 江阴钢材商 陈余l宜兴这边的人大部分不会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户，不需要在外地还置办一处办事处办公，如果想做大，可以选择上海，或者去常州 宜兴客户吴卿办公市场自用客户办公市场自用客户区位分布全景图区位分布全景图中心区：中心区：区位价值区位价值长江北路：长江北路：产业驱动产业驱动太湖广场：太湖广场：政府驱动政府驱动太湖大道：太湖大道：区位49、与产业驱区位与产业驱动动中心区：城市传统商务区、区位驱动代表楼盘：红豆国际、东方广场、摩天360客户规模：以中小企业为主以中小企业为主客户行业特征：专业服务业、专业服务业、贸易、物流、房地产和科技贸易、物流、房地产和科技太湖大道：区位驱动和依托工业设计园驱动代表楼盘：润华国际、佳城国际客户规模：大小企业均有大小企业均有客户行业特征：设计类、制造设计类、制造类、贸易、房地产类、贸易、房地产长江北路：新区高新产业驱动代表楼盘：金源国际、宝龙城市广场、长江一号客户规模：中小企业为主中小企业为主客户行业特征：科技、设计、科技、设计、物流物流太湖广场：政府驱动代表楼盘：时代国际、太湖明珠数码广场客户定位50、：高端物业定位于国际、国内知名企业客户规模：在租写字楼以中小在租写字楼以中小企业为主企业为主客户行业特征：在租写字楼行在租写字楼行业分布在贸易、咨询、投资、业分布在贸易、咨询、投资、创意设计、培训创意设计、培训客户分布：客户分布：办公市场自用客户办公市场自用客户分行业办公现状分行业办公现状物流贸易类电子软件类医药机械制造业咨询投资金融建筑房地产2003004005006007008009001000200以下300-4001000以上400-5001000以上300-400200-300400-5001000以上集中面积段分散面积段300-400400-500200以下1000以上400-5051、0200以下200以下1000以上200以下1000以上设计类200以下1000以上太湖大道、中心区、太湖广场均有新区中心区、新区新区新区中心区、太湖广场、太湖大道中心区、太湖广场、太湖大道中心区、太湖广场、太湖大道1 1、目前整个无锡市产生办公需求的客户其行业主要涉及、目前整个无锡市产生办公需求的客户其行业主要涉及:第三产业或第三产业或2.52.5产业产业：物流物流 贸易、电子软件、贸易、电子软件、建筑房地产、设计、金融、咨询、投资、教育培训；建筑房地产、设计、金融、咨询、投资、教育培训；制造业制造业：医药、机械制造等，以小面积为主：医药、机械制造等，以小面积为主2 2、能产生大面积办公需求52、的行业主要分布能产生大面积办公需求的行业主要分布在：设计、贸易物流、电子软件、金融、医药、建筑房地在：设计、贸易物流、电子软件、金融、医药、建筑房地产等产等教育培训中心区、太湖广场、新区基于前期客户调研问卷分析结论办公市场自用客户办公市场自用客户选址需求选址需求l从整体情况来看：从整体情况来看：交通、区位价值、片区价格交通、区位价值、片区价格/租金租金可接受是前三大选址要素l从分行业选择情况来看：从分行业选择情况来看：贸易企业最看中的因素首要是交通，其次是贸易企业最看中的因素首要是交通，其次是区位区位金融类企业对产业集聚有较大偏好金融类企业对产业集聚有较大偏好科技电子类企业在价格科技电子类企业53、在价格/租金方面存在较大敏租金方面存在较大敏感性感性基于前期客户调研问卷分析结论办公物业投资客户办公物业投资客户l写字楼购买者写字楼购买者70%70%仍然是自用，只有仍然是自用，只有30%30%左右为投资置业左右为投资置业l周边客户例如江阴、宜兴两地过来办公的很少，投资的也不会多江阴、宜兴两地过来办公的很少，投资的也不会多，投资的话主要以买住宅和商铺为主，投资的话主要以买住宅和商铺为主，办公产品现在租的情况不是很理想办公产品现在租的情况不是很理想，租金这么多年一直保持在租金这么多年一直保持在1 1、2 2块左右的水平，都没怎么涨过块左右的水平，都没怎么涨过，投资价值不明显，商铺和住宅反而投资价54、值更大l投资客有温州和福建的，他们对价格和得房率非常敏感，像我门这边过来买写字楼的，我们要价投资客有温州和福建的，他们对价格和得房率非常敏感，像我门这边过来买写字楼的，我们要价1400014000元，他们要砍到元，他们要砍到1200012000元元l小投资客大都还是无锡本地人，一般会是买小投资客大都还是无锡本地人，一般会是买300300平方，然后自用平方，然后自用150150平方，其他的就租给别人平方，其他的就租给别人，以后企业扩大后再用来自己用，一般投资客都是喜欢投资商住楼和酒店式公寓一般投资客都是喜欢投资商住楼和酒店式公寓 华仁凤凰城策划师罗炜炜1 1、专业人士访谈、专业人士访谈华仁凤凰城55、主策华仁凤凰城主策l商住楼投资客比较占大多数，主要看好周边规划利好、交通利好以及新区潜在的租赁市场商住楼投资客比较占大多数，主要看好周边规划利好、交通利好以及新区潜在的租赁市场l有福建投资客，还有就是新区周边来百姓都来团购有福建投资客，还有就是新区周边来百姓都来团购宝龙城市广场2 2、专业人士访谈、专业人士访谈新区宝龙城市广场销售员新区宝龙城市广场销售员办公物业投资客户办公物业投资客户l自己目前办公在江阴，1600平方米，自用400-500平，其余出租给别人，单价在7000-8000元左右 l感觉无锡距离江阴比较远一些，江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟江阴距离常熟更近，好56、多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟江阴钢材商 陈余4 4、江阴投资人士访谈、江阴投资人士访谈l投资来说的话，办公产品属于小众产品，从本位角度去思考，自己都不知道去买办公能够干嘛，就更投资来说的话，办公产品属于小众产品，从本位角度去思考，自己都不知道去买办公能够干嘛，就更不会再买来去租给别人不会再买来去租给别人。比较喜欢投资商铺和住宅比较喜欢投资商铺和住宅，因为这都是看得到的回报，商铺最近很火，想租出商铺最近很火，想租出去也很方便，住宅的话也可以租给别人去也很方便，住宅的话也可以租给别人l宜兴这边的人大部分不会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在宜兴这边的人大部分不57、会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户，不需要在外地还置办一处办事处办公不需要在外地还置办一处办事处办公，而且一般客户还会需要再来厂房看一下样品，三来在外地办公也不方便老板管理员工和质量把控宜兴投资客户 吴卿 5 5、宜兴投资人士访谈、宜兴投资人士访谈l无锡办公市场大部分是本地人投资无锡办公市场大部分是本地人投资，无锡人比较有钱，外地人一般都会选择住宅产品投资外地人一般都会选择住宅产品投资，很多上海人会过来买山边和湖边的房子 无锡橡树投资 张总3 3、无锡客户访谈、无锡客户访谈办公物业投资客户58、办公物业投资客户1 1作为投资品，办公相比商铺、住宅的吸引力总体较小作为投资品，办公相比商铺、住宅的吸引力总体较小2 2办公衍生的商住产品在整个办公产品中最受投资者关注办公衍生的商住产品在整个办公产品中最受投资者关注4 4投资多出于增值目标（而非保值目标或长期收益目标）其关注点：投资多出于增值目标（而非保值目标或长期收益目标）其关注点：规划利好所带来的增值空间、价格与得房率规划利好所带来的增值空间、价格与得房率3 3投资主要集中在无锡本地，江阴、宜兴、乃至周边外围客户较为投资主要集中在无锡本地，江阴、宜兴、乃至周边外围客户较为有限，另，福建、浙江相关投资客比较活跃有限，另，福建、浙江相关投资客59、比较活跃其中，谁会是我们的客户？其中，谁会是我们的客户？（泛）办公市场客户（泛）办公市场客户自用自用投资投资地缘客户地缘客户外部导入客户外部导入客户案例借鉴案例借鉴产业适配产业适配北塘企业北塘企业中心外溢客户中心外溢客户？产业适配产业适配项目产业客户分析项目产业客户分析代表性企业特代表性企业特征与敏感点征与敏感点项目周边地缘客户分析项目周边地缘客户分析投资客分析投资客分析维度一：维度一：维度二：维度二：维度三：维度三：本项目客群定位本项目客群定位维度一：项目产业适配分析维度一：项目产业适配分析产业基础盘点产业基础盘点无锡优势产业基础无锡优势产业基础l第二产业：第二产业：p机械装备p新材料p汽车60、及零配件p高档纺织p电子信息l第三产业：第三产业：p商贸p物流p房地产无锡新兴主导产业无锡新兴主导产业l新材料l新能源l传感网l环保产业l生物医药l软件外包l工业设计与文化创意l现代旅游l生产性服务业（金融、现代物流等）类似区位类似区位/项目吸引主导产业项目吸引主导产业l贸易l设计l金融l偶得客户：建筑房地产、能源垄断客户产业基础盘点产业基础盘点无锡市九大无锡市九大新兴产业新兴产业类似项目吸类似项目吸引的产业引的产业潜在转移产业规律长风、恒华方向一方向一方向三方向三产业基础产业基础传感网新能源新材料环保生物医药创意设计电子信息金融商贸现代旅游物流汽车零配件产业基础产业基础产业基础无锡、北塘方向61、二方向二纺织服装机械装备软件外包产业初步筛选产业初步筛选产业发展阶段备选产业制造为主导，办公难独立传感网新能源新材料环保生物医药创意设计电子信息金融商贸现代旅游物流自身条件匹配性生物医药创意设计电子信息金融商贸物流对于尚处在诞生期的产业，由于其前景不明朗，且多依赖政府的强力支撑，开发商须承担前期的相应亏损，不建议主要发展，因此排除掉传感网因此排除掉传感网产业在无锡以制造为主，目前难以剥离办公功能，比如新能源、新材料、环保、机械装备、汽配等目新能源、新材料、环保、机械装备、汽配等目前基本以在开发区拿地的方式将制造办公集中前基本以在开发区拿地的方式将制造办公集中现代旅游依托的必须条件(如生态，如历62、史遗址等)项目完全没有，因此排除旅游旅游汽车零配件纺织服装机械装备纺织服装软件外包软件外包房地产自建办公房地产企业房地产企业多在自建楼中办公，对其他开发商产品需求比较偶然从产业本身发展情况、无锡竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立从产业本身发展情况、无锡竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分(好，1分)(中，0.5分)(差，0分)集聚能力环保竞争态势该行业具有较长的产业链或产业关联度，对其他行业很强的带动效应产业环保节能该行业对其他行业的带动效应一般产业有一定污染性该行业的产业链较短，63、对其他行业的带动效应较弱产业前景该行业在区域内拥有巨大的市场及发展空间该行业在区域内的市场一般，但较易向其他地域辐射该行业在区域内的市场一般且向其他区域的辐射要求较多产业对环境污染严重政策必须提供很强的国家产业政策及税收等优惠政策才会吸引产业入住，而项目无法给予相关政策区域产业存在市场真空，竞争较小区域产业存在一定竞争区域产业竞争激烈区位产业选址对区位的要求正好与本项目所在区位相吻合项目所在区位通过轨道、道路改造后能与产业选址的区位要求相匹配项目所在区位与产业选址的区位要求完全不匹配交通产业选址对交通情况的要求与本项目现有交通状况完全吻合通过交通状况的完善能够与该产业对交通的要求相吻合无论交通64、状况如何改变都无法与该产业对交通的限制相匹配产业相产业相关指标关指标竞争相竞争相关指标关指标选址相选址相关指标关指标筛选标准的定义及符号说明产业发展在无锡发展较成熟，项目基本不需要或很少需要相关扶持政策及税收政策等项目通过提供相关国家产业扶持政策，税收政策等能够吸引该产业入住环境对内部环境要求很独特，无法与项目内部环境相适应产业对内部环境无限制或内部环境的打造是产业选址的核心因素之一产业较为关注项目的内部环境生物医药与项目拟合度分析：医药研发（特别是外包），未来发展具有良好前生物医药与项目拟合度分析：医药研发（特别是外包），未来发展具有良好前景，目前无锡以马山为主要发展园区，尚处在开发初期，项65、目本身无产业基础，景，目前无锡以马山为主要发展园区，尚处在开发初期，项目本身无产业基础，但未来可通过打造完善区位、交通、政策优势，从而吸引相关行业企业但未来可通过打造完善区位、交通、政策优势，从而吸引相关行业企业产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l经济增长迅速，全球复合增长率能达到10%l外包趋势明显，生产外包以及研发外包均达到10%的复合增长率l中国发展生物医药驱动明显，体现在经济增长与老龄化趋势、新农村建设等多方面l单个企业医药研发利润高，但风险较大产业集聚能力l生物医药的上下游产业涉及：药品制造、药品流通与医疗器械等方面l生物医药的产业集聚效应较强环保l部分研发、制造环节存在一定的环境66、危害竞争竞争态势l面临一定的竞争：目前无锡主要扶持的为滨湖区马山生物医药研发外包基地，规划面积在180公顷（2700亩），空间布局上主要由公共服务平台区、研发服务外包区、行政服务综合区、酒店服务公寓区、物流贸易区、商业街区、独立办公区（总部基地）、专家公寓和留学生公寓等8大功能区域组成，核心功能定位于以新型药物、生物技术、医疗器械研发和服务外包；目前建设现状30000 研发楼；即将建设200亩左右独栋研发群以及生活配套选址相关区位l研发多强调产业集聚与政府优惠政策引导，项目可未来打造l周边有良好的生活与商务配套，项目可未来打造交通l一定的交通要求，项目未来可改善政策l税收优惠、租金优惠，项目未67、来可打造环境l一定的环境要求，项目未来可改善不符合较符合符合符合符合资料来源：申银万国研究 长三角产业地图 江苏弘和生物医药研发有限公司访谈电子信息与项目拟合度分析：电子信息产业受经济危机影响目前处于低位调整电子信息与项目拟合度分析：电子信息产业受经济危机影响目前处于低位调整阶段，发展前景不甚明朗，且在无锡有新区、宜兴、锡山、江阴均有较为成型阶段，发展前景不甚明朗，且在无锡有新区、宜兴、锡山、江阴均有较为成型的产业集聚，难以作为本项目主导方向的产业集聚，难以作为本项目主导方向产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l受到经济危机影响，我国电子信息行业已被列入行业振兴计划，目前还处在低位调整阶段，产68、业发展前景不甚明朗，行业增长速度小于工业产业集聚能力l电子信息产业链涉及到原料及元器件生产研发（集成电路、电子元器件、耗材、零部件、通信网络基础产品）、整机制造（数字媒体设备、计算机、通讯网络设备）等环保l其生产环节涉及环境问题竞争竞争态势l无锡全市规模以上电子信息产业企业集中分布在新区、宜兴、锡山、江阴四个行政辖区内。2008年，无锡新区集聚了196家电子信息产品制造企业，工业总产值占全市60%左右。宜兴市有电子信息产品制造企业177家，工业总产值占全市21%左右。锡山区有电子信息产品制造企业78家，工业总产值占全市7%左右。江阴市有电子信息产品制造企业50家，工业总产值占全市7%左右 选址69、相关区位l产业集聚与政策要求，本项目未来可打造l在很大程度上要求办公与生产一体，本项目难以满足交通l对外交通通达性好，便于产品与原材料出入，本项目在一定程度上满足政策l目前对扶持政策依赖度较大，本项目未来可打造环境l无要求不符合较符合符合符合符合资料来源：工信部网站2009年09月07日 无锡市电子信息产业调整与提升行动计划（20092011年）创意设计与项目拟合度分析：适配度较高，未来该片区重点发展的主导产业之一。依托无锡市良好创意设计与项目拟合度分析：适配度较高，未来该片区重点发展的主导产业之一。依托无锡市良好的产业基础，同时差异化无锡（国家）工业设计园等成熟园区的优势产业，最终锁定的产业70、基础，同时差异化无锡（国家）工业设计园等成熟园区的优势产业，最终锁定ICIC设计、自动设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等细分产业作为本项目的目标产业化设计、平面广告设计、市政建筑设计等细分产业作为本项目的目标产业产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l当前中国制造向中国创造的战略转变，需要从生产向设计转变，将为创意设计产业提供广阔的发展空间。2008年，我国创意产业保持了稳步增长，涌现了一批增长速度快、自主创新能力强，这些创意产业的骨干企业在2008年主营业务收入增长率平均达79.23%，平均利润率达到31%。2007年我国工业设计总产值实现300亿，但占世界工业设计整体市场的比重只71、有0.13%，相当于中国GDP的比重也只有0.22，我国设计产业还处于初级阶段，发展空间巨大。l华东地区创意设计行业人口占据了全国创意设计行业人口的22%，长三角是我国创业设计的重要区域和前沿阵地产业集聚能力l依托创意设计产业价值扩散的关联效应，使之渗透于传统制造业、服务业、农业、旅游业、建筑业等行业中，既可延伸产业链，又能拓展产业发展空间，实现产业的价值创新。产业关联度大、产业渗透力强环保l科技和智力的产业，无需占用太多土地和资源，是知识密集型产业竞争竞争态势l无锡在动漫、软件研发、工业设计等领域发展较早，起点较高，研发设计、动漫、软件产业分布呈现一南（太湖新城科教园）一北（新区）的基本格局72、，形成了国家级的“动漫基地”“软件（外包）产业园”“工业设计园”品牌，其中无锡（国家）工业设计是全国唯一的国家级设计园。并已经在无锡市园区内形成了较强的集聚效应，可以依托优良的产业基础发展相关设计产业。l无锡已经形成以工业设计、IC设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等为主的产业经济，成为我国最主要的设计产业集聚区，市政建筑设计类资金比较雄厚且尚未形成明显的产业聚集，从同类总部基地恒华科技园、大业领地及长庆大厦的成交客户分析可知市政建筑设计类企业购买实力强且有入住需求，可发展成为重点产业选址相关区位近城市城区，特别是有文化底蕴的区域特别能够产生聚集效应，像上海8号桥，田子坊；创意设计人73、员需生活配套完善，未来可打造交通创意设计类公司属于知识密集型产业，企业对外部交通有一定依赖性政策无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造环境l创意产业需营造富有创造性和文化厚重的氛围，以加快创意产业的学习、合作、吸收、转化和创新，对内部环境的打造比较看重 不符合较符合符合符合创意设计产业范畴包括：广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装设计、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播等行业以上数据来源：2005中国创意设计产业网络与媒体消费行为研究报告 2010-2012年创意设计行业发展与投资分析报告恒华科技园、大业领地、长庆大厦等企业水牌调研江苏省科佳工程74、设计有限公司访谈金融前台与项目拟合度分析：金融前台业务在无锡处于初级发展阶段，企业购买实力雄厚，金融前台与项目拟合度分析：金融前台业务在无锡处于初级发展阶段，企业购买实力雄厚，但企业基数小，并已在中央商务区以及新区形成一定产业集聚，因此应作为项目的伺机引但企业基数小，并已在中央商务区以及新区形成一定产业集聚，因此应作为项目的伺机引导的客户导的客户产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l金融业在无锡取得较快发展。2009年上半年全市实现金融业增加值94.42亿元，同比增长24.9%，在主要产业中增幅第一。l整体金融业规模并不是很大，金融业整体规模、效益，以及金融业在整体经济中的地位和发挥的作用，距75、离我市建设区域性金融中心，建设金融强市的目标还有很大差距1、金融业占GDP比重仍然偏低。我市金融业增加值占地区生产总值的比重比上年末提高了0.1个百分点，达到4.1%，与“十一五”计划“5%”的目标任务相比依旧偏低。2、金融业相对整体经济规模偏小。我市GDP中居第6位，但金融机构存贷款规模在全国14个主要城市均居第11位，储蓄存款居第11位，说明我市金融业规模相对整体经济仍然偏小。3、金融体系发育程度仍然偏弱。一方面我市金融机构数量仍相对较少，机构层级普遍较低，法人总部位于无锡的金融机构屈指可数。另一方面我市非银行金融业规模较小，专业化的金融服务发展水平有待提高。产业集聚能力金融业吸附力不是很76、强，但同类企业喜欢扎堆，形成产业集聚区环保知识型产业，环保竞争竞争态势l2008年无锡共有有银行业金融机构20家和信托投资公司1家，包括两家日资银行：瑞穗实业银行和东京三菱UFJ银行，2008年引进了新韩银行、邮政储蓄银行、南京银行、民生银行、光大银行5家银行，新增保险机构9家、典当公司8家、证券营业部1家、农村小额贷款公司4家、财务公司2家、村镇银行1家、基金公司3家；2009年保险公司总共就几家，期货公司就家，整个企业基数相对有限，但有强大购买力l目前金融企业基本都选择在市中心区位价值最高的地段，国有机构多自建冠名大楼；新区由于日企较多，瑞穗、三菱都选址在新区；再另外形成集聚区比较困难选址77、相关区位城市核心区或靠近政治中心，本片区现状及未来都未有形成城市CBD的规划及定位交通市区交通发达，且在产业配套上需要商务氛围成熟，本片区未来交通会有所改善，但仍处于老城区边缘，片区商务氛围成熟需孕育至少5年政策无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造环境l到对片区内安全指数要求较高，项目未来可打造l环境优美、独门独户比较理想，项目未来可打造不符合较符合符合符合数据来源：无锡政府网站上半年我市金融业逆市上扬增幅领跑无锡政府网站无锡金融承载未来的支柱产业 金融中后台与项目拟合度分析：在无锡属于朝阳产业，金融中后台企业落户无金融中后台与项目拟合度分析：在无锡属于朝阳产业，金融中后台企78、业落户无锡寥寥无几，且必须辅以优惠的扶持政策，由于基本不属于利润中心，难以产锡寥寥无几，且必须辅以优惠的扶持政策，由于基本不属于利润中心，难以产生税收，且政策需免租金，从项目运营角度难以做到生税收，且政策需免租金，从项目运营角度难以做到产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l在无锡市金融后台中心是一个崭新的业态，也是未来重点发展的战略产业之一，但目前金融后前服务业务处于朝阳产业，尚需要市政府大力支持与引导。产业集聚能力l金融业吸附力不是很强，但同类企业喜欢扎堆，形成产业集聚区环保知识型产业，环保竞争竞争态势l阳光保险集团华东地区金融后台中心将落户太科园，这是无锡地区迎来的首个金融服务外包产业项目79、。2008年中德安联中国区营运中心、广发银行票据中心近两家落户无锡。金融后台企业寥寥无几，企业基数小，金融氛围不浓厚选址相关区位中心城市近郊或边缘地带，符合项目区位交通交通无明显要求，且需要较为发达的信息技术产业，信息技术产业发达需要孕育期政策通常需要政府提供优越的扶持政策，多为政府引导，且税收、租金基本减免，本项目从运营考虑难以做到环境l到对片区内安全指数要求较高，项目未来可打造l环境优美、独门独户比较理想，项目未来可打造不符合较符合符合符合数据来源：无锡政府网站上半年我市金融业逆市上扬增幅领跑无锡政府网站无锡金融承载未来的支柱产业 阳光保险CALL CENTER 访谈物流与项目拟合度分析：80、定位于区域性商贸物流中心，物流企业购买实力强，企业基数物流与项目拟合度分析：定位于区域性商贸物流中心，物流企业购买实力强，企业基数大，但与仓储依附度很高，大面积仓储无法充分利用土地资源，同时将会对周边环境会大，但与仓储依附度很高，大面积仓储无法充分利用土地资源，同时将会对周边环境会造成影响，物流产业并非本项目主导产业造成影响，物流产业并非本项目主导产业产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l全国物流产业现状较差，但发展前景良好，特别是物流信息系统l无锡市定位于区域性商贸物流中心，物流规模不断扩张。2008年，全市社会物流总额14137.41亿元，比上年增长10.1%，比“十五”期末增长68.1%81、，占全省社会物流总额的15.5%；全社会物流业增加值281.27亿元，比上年增长13.5%，占全市服务业增加值的15.5%，占全市GDP的6.4%l无锡物流企业不断增多。至2008年末，全市初具规模的运输、仓储型物流企业达到1380多家，总资产突破120亿元，从业人员达3.6万人。无锡市已有省级重点物流企业和基地20家，市级重点物流企业和基地19家l无锡物流设施不断增强。全市现有专业货运市场37个，仓储面积2500多万平方米，各种运输车船5万多辆(艘)。以江阴临港新城、无锡机场、下甸桥口岸改扩建和宜兴港二类口岸建设为重点的基础设施建设顺利推进，先后引进了美国普洛斯物流、新加坡丰树物流、日本住商82、物流等一批投资额超千万美元的外资物流项目产业集聚能力产业影响力大，从后向关联关系来看，与物流产业直接关系的产业主要包括运输设备、包装机械等产业部门，物流产业吸收这些产业的产出。从前向关联来看，与物流产业直接关联的产业很多，既包括第一产业、第二产业，也包括第三产业的其他部门环保物流企业的仓储区将会对项目内外道路都有所要求，托运货物的重型车辆也将对环境造成一定影响竞争竞争态势l目前无锡市拥有19家各类物流园区，占地面积3000多万平方米，各类园区进驻物流企业3000多家，年物流服务总额超千亿元，其中无锡锡北综合物流园，江阴港综合物流园是两处比较知名的物流基地。物流企业基数多，实力也较为雄厚。l物流83、企业现在还处于办公仓储相结合的程度，往往要求比较大面积的仓储，而大面积土地用于仓储无法合理的发挥土地价值选址相关区位货代接单的办公需求，注重区位价值交通距离交通枢纽较近，交通便利，本项目距离火车站很近，非常适合发展物流产业政策无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造环境l对周边和内部环境要求不高，本项目现状即可符合标准数据来源：无锡日报无锡市物流产业调整与提升行动计划 我国物流产业发展的投入产出研究 不符合较符合符合符合纺织服装与项目拟合度分析：无锡六大支柱产业之一，产业优势明显，大型企纺织服装与项目拟合度分析：无锡六大支柱产业之一，产业优势明显，大型企业购买实力强，可重点关注产84、业链前后端研发、设计、销售、展示类客户业购买实力强，可重点关注产业链前后端研发、设计、销售、展示类客户产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l长期以来，作为劳动密集型产业，我国纺织服装业发展存在着“玻璃天花板”现象，创新与转型，成为整个服装产业谋求发展亟待解决的问题。但中国仍然是世界上最大的纺织品服装生产和出口国，而无锡是中国重要的纺织品制造基地和出口基地。l无锡的纺织服装行业有着巨大的产业优势。主要产品不仅在国内同行举足轻重，而且在世界也有一席之地。目前，无锡纺织业的外向度达到50%以上，纺织服装是无锡的主要出口商品大类之一。产业门类涉及棉纺、毛纺、麻纺、印染、服装、化纤、针织、色织、纺机、纺85、器等，并已形成纺织、印染、服装、化纤、纺机、纺器等大纺织服装产业链。以一棉、庆丰、协新、阳光、海澜、红豆、三房巷等等为代表的集团企业和众多的中小企业初步形成了纺织产业集群与制造基地。l无锡纺织服装产业发展规划已有明确定位：继续保持在中国纺织业的优势地位，把无锡逐步建成全国新型面料和高档服装的研究开发中心、生产制造中心、展示推广中心、批发集散中心和信息发布中心。产业集聚能力l印染、纱线、服装辅料、服装设计等上下游行业，涉及到物流、会展等其他相关行业，产业影响力较大环保l在服装面料上，会使用像涤纶、锦纶、氨纶、腈纶、芳纶等化纤面料；其次服装在生产过程中会使用化学制剂，都会造成一定污染l产业链前后端86、没有污染竞争竞争态势l无锡作为中国重要的纺织服装制造基地，拥有大量的企业基础，购买实力较强l无锡已经有了东方国际轻纺城、无锡纺织出口工业园、新世界国际纺织城、东港红豆服装工业园等园区，未来主打吸引服装产业链的前后端研发、设计、销售、展示这类客户选址相关区位产业链前端研发、设计近城市城区，后端销售展示类企业要求城市中心或靠近城市中心，交通便利，项目区位符合度较好交通l产业链前端企业对外部交通无明显依赖性l产业链后端要求交通便利政策无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造环境l一定的良好环境，项目未来可打造不符合较符合符合符合贸易与项目拟合度分析：二产与民营经济的主导地位催生了大批贸87、易类企业，大型购贸易与项目拟合度分析：二产与民营经济的主导地位催生了大批贸易类企业，大型购买实力雄厚，特别是工贸结合型企业，构成了无锡现有总部基地产品的主力客群之一；买实力雄厚，特别是工贸结合型企业，构成了无锡现有总部基地产品的主力客群之一；纯贸易类企业构成了纯办公产品的主力客群之一纯贸易类企业构成了纯办公产品的主力客群之一产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l无锡市贸易业发达，民营经济占产值的比例为第一位。2008年全市批零贸易业完成销售总额6067.84亿元，同比增长31.1%。第三产业增加值占GDP比重比去年提高0.9个百分点，达到41%。无锡市加工贸易企业现有1000多家，自2008年88、下半年开始，受国际金融危机影响，诸多企业纷纷转向国内市场，寻求新的发展支撑点。海关统计数字显示，去年在进出口值同比下降的形势下，无锡市加工贸易内销征税高达4.8亿元，比上年增加1亿元，据简单测算，所增加的这部分内销货值达5亿元左右。l虽然在金融风暴中贸易企业受到了一定的冲击，但整体行业仍在无锡占据主导地位。产业集聚能力l产业影响力较大，对二产和三产都能够产生较大的影响环保l环保，无污染竞争竞争态势l贸易类企业在无锡市写字楼入住企业中比例很高，分散在无锡市各个写字楼板块l多家工贸结合企业是由制造加工起家，后衍生出贸易功能，这些企业数量大，实力雄厚，2008年加工贸易企业就有1000多家，对写字楼89、办公有大量的需求选址相关区位一般要在城市中心区或CBD，有利于树立企业形象，接待客户，项目可打造成无锡市高端商务区交通l交通便利，通达性极高政策无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策未来可打造环境l贸易企业要求有良好的环境氛围，大中型规模企业偏好独栋产品，本项目未来可打造不符合较符合符合符合数据来源：2008年商贸服务业运行情况分析 软件外包与项目拟合度分析：经过历年政府的大力扶持，现该类企业基数大，但企业软件外包与项目拟合度分析：经过历年政府的大力扶持，现该类企业基数大，但企业多数在软件园内办公，并享受政府提供优厚的扶持政策，多为免租金、免税收，外迁多数在软件园内办公，并享受政府提供优90、厚的扶持政策，多为免租金、免税收，外迁至普通写字楼内办公可能性不大；且从项目经营的角度看不应成为主力客户至普通写字楼内办公可能性不大；且从项目经营的角度看不应成为主力客户产业/项目状况拟合度产业相关产业前景l软件外包业规模较大，增长迅速。2008年我国软件与信息服务外包产业规模达到1567.7亿元，与2007年相比增长41.2%；相关企业数量达到3600家，同比增长约20.0%；从业人员数量达到41万人，同比增长约36.7%l产业成长空间巨大，据麦肯锡统计，2008年，中国的IT服务支出总量占GDP的比例仅为0.2%，而印度为0.5%、韩国为1.3%、日本为1.8%、美国接近2%，英国甚至达391、%，中国远远低于其他国家。低比例意味着巨大的成长空间，一旦市场启动，将带来巨量业务l无锡市大力扶持软件外包产业。中国的软件及服务外包市场正在向二线城市延伸，软件及服务外包产业规模迅速扩大，呈现出遍地开花之势，但北京、上海、大连等城市仍占据着中国市场的半壁江山。现无锡市正重点发展软件及服务外包市场，出台了一些列扶持政策l无锡没有很好的人才培养机制和大学的人才资源，也又制约无锡软件外包服务的发展。产业集聚能力l产业集聚力很高，喜欢扎堆，能够共享资源和平台环保l知识密集型产业，环保竞争竞争态势l经过数年来无锡对软件外包企业的大力扶持，现该类企业数量较多，但多数企业仍集中在无锡市内的各个软件园区内，且92、享有市里提供的免租金等政策，成长型中小企业一般都会入住园区内，会提供相应的租金和税收的优惠政策，真正购买写字楼的企业比较少，市内写字楼也有部分软件外包企业入住，但数量比较有限l无锡已有惠山区O-Park集聚园、太湖国际科技园、新区i-Park集聚园、滨湖K-Park集聚园、深港国际服务外包基地-服务外包产业社区北塘凤翔集聚园等数个软件外包服务基地，特别是在北塘凤翔软件园会对本项目产生直接的竞争关系选址相关区位l对区位无特别要求，需要较为发达的信息技术支持，以及平台的共享，项目目前尚无，未来可打造交通l交通无明显要求政策中小型企业一般会享有租金和税收的政策，需要与政府提供相关支持，项目可日后完善93、和提供大型软件外包企业，无锡市的123计划政策有系列的优惠政策予以扶持，多为政府引导环境l一定的环境要求，项目未来可改善数据来源：产业规模超1500亿元 国内软件外包5年后超印度 不符合较符合符合符合根据综合评分初步得到项目产业发展的大方向根据综合评分初步得到项目产业发展的大方向4=5 =5 核心产业核心产业金融前台产业 4纺织服装产业 4物流 4.5电子信息产业 3.5金融中后台产业 3.5软件外包产业 3.5贸易产业 6创意设计产业 5.5生物医药产业 5维度一：基于产业选择下的客户定位维度一：基于产业选择下的客户定位产业产业细分行业细分行业企业客户企业客户(来源地来源地)企业客户（规模企94、业客户（规模/产品需求）产品需求）核心产核心产业业贸易工贸结合型、贸易小企业l以无锡本地客户为主，主要集中在惠山、锡山、新区等l部分江阴、宜兴客户其中大中型工贸结合企业为大面积的主力客群、纯贸易中小型企业为其他办公产品的主力客群创意设计IC设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等l无锡或外部导入客户l无锡客户可能涉及市区或工业设计园改善型办公需求客户市政或建筑设计类企业为主要目标企业，依据规模大小，需求的是大面积办公与小面积办公生物医药医药研发l本地无良好的产业基础，属于外部导入型企业，主要来自于长三角地区或者国外本地无良好的产业基础，属于外部导入型企业，主要来自于长三角地区或者国外伺机95、发伺机发展产业展产业物流物流接单、大型物流企业总部l以无锡本地客户为主，惠山客户、新区客户目标锁定于货运接单、物流总部大中型企业，以无锡本地客户为主金融前台银证保、投资综合公司l大多数为外部导入型企业大多数为外部导入型企业，资金实力雄厚，构成大面积办公需求客群之一纺织服装前后端研发、设计、销售、展示l无锡本地客户为主，多集中在锡山、惠山、北塘主要吸引大中型企业的研发、设计、销售总部，或中小型企业办公偶得产偶得产业业电子信息l无锡本地客户为主，多集中在锡山、新区、滨湖无锡本地客户，企业均以制造业为主，只能吸引大中型企业前后端研发、销售总部软件外包l多为外部导入，长三角或国外外部导入客户，长三角或96、国外，值得吸引的是大型软件外包企业金融中后台l多为外部导入，长三角或国外本地无产业基础，大多数为外部导入型企业维度二：周边地缘客户分析：北塘区传统优势产业为化工、纺织服装、维度二：周边地缘客户分析：北塘区传统优势产业为化工、纺织服装、仪器仪表、医药制造等，基础较为薄弱，而随着无锡仪器仪表、医药制造等，基础较为薄弱，而随着无锡“城市南进、产业城市南进、产业北移北移”的发展思路，北塘区已迁出约的发展思路，北塘区已迁出约4040多家工业企业，面临产业断层的多家工业企业，面临产业断层的危险危险CBCBD D城市城市南进南进产业产业北移北移西北片西北片北部片北部片东部片东部片西南片西南片东南片东南片2097、092009年北塘区工业各行业盈利同比增长水平年北塘区工业各行业盈利同比增长水平VSVS无锡无锡“城市南进、产业北移城市南进、产业北移”的发展总思路的发展总思路前后两次调研总共访谈了近前后两次调研总共访谈了近1010多家北塘企业，其中有效访谈多家北塘企业，其中有效访谈6 6家北塘企业：家北塘企业：地缘客户有较强意愿留在本区域，对于总价敏感，且购买力相对有限，是地缘客户有较强意愿留在本区域，对于总价敏感，且购买力相对有限，是项目先导客群之一，但难成为主导客户项目先导客群之一，但难成为主导客户l由于原来的退城进园，自己已在锡山拿了土地由于原来的退城进园，自己已在锡山拿了土地，政策条件比较丰厚，准备98、直接过去了，不太会考虑在北塘购置办公楼北塘制药厂 甘总l我自己的厂在江阴拿了100多亩的地，由于要搬迁，锡澄路这边好些企业都已到别的区拿地去了由于要搬迁，锡澄路这边好些企业都已到别的区拿地去了北塘制漆厂 任总由于退城进园，许多北塘区的产业客户开始在其他区域拿地由于退城进园，许多北塘区的产业客户开始在其他区域拿地l世世代代都在北塘，很希望留在北塘世世代代都在北塘，很希望留在北塘，但目前没有什么政策优惠，特别是税收上的，同时环境打造也很有问题，一个是政策，一个是政策，一个是环境，两者都要有打造好，这才能构成继续留在北塘的前提一个是环境，两者都要有打造好，这才能构成继续留在北塘的前提 振达钢管 黄总99、对于北塘普遍有较深的感情，但认为环境与政策尚需改善对于北塘普遍有较深的感情，但认为环境与政策尚需改善l厂年产值在3200万左右，利润在400万左右，净利有净利有160160、170170万，希望可以继续在北塘，但办公之外需要预留些厂房万，希望可以继续在北塘，但办公之外需要预留些厂房北塘变压器厂 冯厂长l对于办公产品的偏好，喜欢独门独户，面积在对于办公产品的偏好，喜欢独门独户，面积在500-1000500-1000平米的都可以接受平米的都可以接受；价格方面随行就市，如果能比周边住宅卖得便宜，应该还是个比较有吸引力的产品振达钢管 黄总l作为办公楼来说地点有些偏，如果是卖作为办公楼来说地点有些偏，如100、果是卖7000-80007000-8000元的话有点贵元的话有点贵，这个价格如果放在市中心肯定是很便宜的，但是在北塘稍微有点贵，性价比并不高 美峰橡胶 曹总企业对于企业对于“独门独院独门独院”的办公产品普遍偏好，对价格敏感度高，购买力有限的办公产品普遍偏好，对价格敏感度高，购买力有限维度三：投资客户维度三：投资客户商住楼在整个办公产品中投资需求较大投资主要集中在无锡本地，外围客户少，福建、浙江相关投资客比较活跃投资多出于增值目标（而非保值目标或长期收益目标）其关注点：价格与得房率办公相比商铺、住宅的投资吸引力较小无锡办公市场投资客现状无锡办公市场投资客现状本项目潜在投资客预判本项目潜在投资客预101、判l来源：来源：p以无锡本地为主，兼顾福建、浙江等投资客p企业行为或个人行为l占比占比：按照无锡市办公物业近年来销售情况，投资客比重基本维持在30%的比例l投资偏好：投资偏好：p规划与升值潜力p总价敏感p多功能产品，如商住楼p存在办公+自用可能三大维度下客户定位小结（三大维度下客户定位小结（1 1）核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户类型一：工贸结合型企业类型一：工贸结合型企业l来源地：无锡为主l规模：注册资本金多在1000万以上l偏好：1000平米以上产品l置业动机：自用或自用+部分投资类型二：纯贸易类企业类型二：纯贸易类企业l来源地：无锡为主l规模较小l偏好：200平米以下小面102、积办公l置业动机：自用或老板投资类型三：市政设计、建筑规划类型三：市政设计、建筑规划设计、工程设计等企业设计、工程设计等企业l来源地：无锡为主l规模：注册资本金多在1000万以上l偏好：大面积独栋产品，有自我设计空间l置业动机：自用或自用+部分投资类型四：平面设计、广告设计、类型四：平面设计、广告设计、装饰设计、服装设计等企业装饰设计、服装设计等企业l来源地：无锡为主l规模较小l偏好：小面积办公，特别是LOFT等创意产品l置业动机：自用或老板投资类型五：生物医药类企业类型五：生物医药类企业l来源地：外部导入，长三角或国际l规模：注册资本金多在1000万以上l偏好：大面积独栋产品，多研发多研发与103、办公结合与办公结合l置业动机：自用或自用+部分投资类型六：物流接单企业类型六：物流接单企业l来源地：无锡为主l规模较小l偏好：小面积办公l置业动机：自用或老板投资备注：客户特征基于前期在租在售写字楼市调以及代表性客户访谈与问卷调研，下同三大维度下客户定位小结（三大维度下客户定位小结（2 2）核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户类型一：金融前台类企业类型一：金融前台类企业l来源地：外部导入企业l规模：注册资本金多在1亿以上l偏好：大面积独栋产品或甲级写字楼大面积产品l置业动机：自用类型二：纺织服装类企业类型二：纺织服装类企业l来源地：无锡本地企业l规模：注册资本金多在1000万以上大104、型企业l偏好：大面积独栋产品l置业动机：自用类型三：物流企业总部类型三：物流企业总部l来源地：无锡或长三角客户l规模：注册资本金多在1000万以上l偏好：大面积独栋产品+预留部分仓储功能l置业动机：自用或自用+部分投资类型四：北塘企业类型四：北塘企业l来源地：北塘企业l规模：大小不一l偏好：独门独院产品或商住楼、某些企业希望预留部分厂房空间，建议定制l置业动机：自用类型五：投资客类型五：投资客l来源地：无锡本地、福建、浙江，部分江阴、宜兴客户l规模：大小不一l偏好：低总价、多功能产品如商住楼l置业动机：自用三大维度下客户定位小结（三大维度下客户定位小结（3 3）核心客户核心客户重要客户重要客户105、边缘客户边缘客户类型一：电子信息类企业类型一：电子信息类企业l来源地：无锡本地为主，由于企业均以制造业为主，只能吸引大中型企业前后端研发、销售总部l规模：注册资本金多在1000万以上l偏好：大面积独栋产品l置业动机：自用或自用+部分投资类型二：金融中后台类型二：金融中后台l来源地：外部导入，长三角或国外l规模：注册资本金多在1亿以上l偏好：大面积独栋产品或写字楼大面积产品l置业动机：自用类型三：软件外包类型三：软件外包l来源地：外部导入，长三角或国外l规模：注册资本金多在1亿以上l偏好：大面积独栋产品或写字楼大面积产品l置业动机：自用代表性购买客户特征与敏感点描述代表性购买客户特征与敏感点描述106、企业名称东盛企业 现办公地址恒华科技园行业类型及主营业务l工贸结合工贸结合：l行业：机械制造+贸易来源地及注册资本金l来源地：无锡l注册资金1500万l现有物业情况及选择目前物业的原因：公司一直在滨湖区办公，对滨湖比较熟悉，而且厂房就在公司附近公司一直在滨湖区办公，对滨湖比较熟悉，而且厂房就在公司附近。恒华物业推出后企业集团购买了3栋，一栋用于企业自用企业自用，另外两栋用于投资投资l物业现状：双拼办公产品，现有办公面积在1500平米左右，总共人员在40人左右，刚好合适l产品敏感点：不需要什么餐饮配套，在独栋办公里面有专门的餐厅不需要什么餐饮配套，在独栋办公里面有专门的餐厅一层大堂要挑高，要有比107、较大的会议室空间一层大堂要挑高，要有比较大的会议室空间改善型需求，由于自己就在滨湖区有厂，希望办公就在工厂附近，至少不要太远改善型需求，由于自己就在滨湖区有厂，希望办公就在工厂附近，至少不要太远开发商介绍过来的，跟政府谈好了税收优惠开发商介绍过来的，跟政府谈好了税收优惠l对本项目的看法（是否愿意过来？怎样才会选择过来置业？）：由于自己在滨湖，对北塘不是很了解，有这样的类似项目可以考虑，但感觉区域很陌生，不太了解工贸结合类企业代表性特征：有较强购买力工贸结合类企业代表性特征：有较强购买力+1000+1000平以上大面积产品需求平以上大面积产品需求+自用投资结合自用投资结合敏感点：气派（一层大厅挑108、高）敏感点：气派（一层大厅挑高）+会议接待空间会议接待空间+税收等政策优惠税收等政策优惠+产品价值产品价值对于本项目：对类似独栋产品感兴趣对于本项目：对类似独栋产品感兴趣代表性客户特征与敏感点描述代表性客户特征与敏感点描述企业名称荣合环保设备贸易公司现办公地址市中心长庆大厦行业类型及主营业务l贸易型企业来源地及注册资本金l无锡l注册资本金：100万以下l现有物业情况及选择目前物业的原因：长庆大厦是个商住楼长庆大厦是个商住楼，老板原来买下这个办公楼，主要是有一定的投资倾向，自用和办公用途兼半自用和办公用途兼半，老板有个生产厂，这老板有个生产厂，这里的办公主要是在市区主要是作贸易办事处里的办公主要109、是在市区主要是作贸易办事处l物业现状：商住或高层办公楼商住或高层办公楼150150平米左右平米左右l产品敏感点：业务员一般是出门拜访客户，客户过来办公处的机会不大，一般都会选择去工厂参观，需要面积不会很大业务员一般是出门拜访客户，客户过来办公处的机会不大，一般都会选择去工厂参观，需要面积不会很大简约外立面，集合式办公简约外立面，集合式办公配套车位足够，多功能会议室，交通状况要好配套车位足够，多功能会议室，交通状况要好l对本项目的看法（是否愿意过来？怎样才会选择过来置业？）：估计去北塘办公的可能性不大，但是如果产品有投资潜力老板也可能选择去置业贸易类小型企业特征：自用投资兼有贸易类小型企业特征：110、自用投资兼有+150+150平米小面积需求平米小面积需求敏感点：交通敏感点：交通+集合式办公集合式办公+停车位停车位+多功能会议室多功能会议室+价格敏感价格敏感对于本项目：有投资价值的产品会考虑对于本项目：有投资价值的产品会考虑代表性购买客户特征与敏感点描述代表性购买客户特征与敏感点描述企业名称江苏弘和生物医药研发公司现办公地址IPARK2 行业类型及主营业务l生物医药研发生物医药研发：l行业：医药来源地及注册资本金l来源地：南京南京l注册资本金：1000万以上l现有物业情况及选择目前物业的原因：租租IPARK2IPARK2，政府引进，目前处于免租金阶段，目前已经装修好，政府引进，目前处于免租111、金阶段，目前已经装修好l物业现状：目前在IPARK2 期处女座A，目前使用办公面积在1000平米以上，办公与研发相结合办公与研发相结合，由于生产基地外置，建筑无特别要求由于生产基地外置，建筑无特别要求l产品敏感点：偏好私密型产品，因此对独栋产品有一定偏好偏好私密型产品，因此对独栋产品有一定偏好由于客户一部分在国外，一部分在长三角，很希望距离火车站近一点的地方，方便出差，现在由于客户一部分在国外，一部分在长三角，很希望距离火车站近一点的地方，方便出差，现在IPARK2IPARK2这里太偏了这里太偏了希望能有一定的产业配套（比如行业相关服务平台，产品检测平台等），现在希望能有一定的产业配套（比如行112、业相关服务平台，产品检测平台等），现在IPARKIPARK还没有还没有现代简约的风格、绿化比较好，比较清静，适合做研究现代简约的风格、绿化比较好，比较清静，适合做研究l对本项目的看法（是否愿意过来？怎样才会选择过来置业？）：p看好北塘距离火车站近的交通优势，认为有升值空间，同时也方便自己这样的企业出行方便看好北塘距离火车站近的交通优势，认为有升值空间，同时也方便自己这样的企业出行方便l无锡目前想着力发展生物医药产业，不过目前还没有太多企业集聚起来，自己在这边还没什么竞争对手无锡目前想着力发展生物医药产业，不过目前还没有太多企业集聚起来，自己在这边还没什么竞争对手生物医药类企业特征：大面积办公多113、带研发生物医药类企业特征：大面积办公多带研发+自用自用敏感点：安全性私密性产品敏感点：安全性私密性产品+环境环境+产业配套平台产业配套平台+交通交通+政策政策对于本项目：外来企业，由于业务在长三角，认可铁路交通价值对于本项目：外来企业，由于业务在长三角，认可铁路交通价值代表性购买客户特征与敏感点描述代表性购买客户特征与敏感点描述企业名称江苏省科佳工程设计有限公司现办公地址锡州银行大厦行业类型及主营业务l市政工程设计：l行业：来源地及注册资本金l来源地：无锡l注册资本金：500万l现有物业情况及选择目前物业的原因：锡州银行大厦在解放北路，属于市中心商圈，区位、交通都还比较好属于市中心商圈，区位、114、交通都还比较好，0505年左右购买整一层，单价在年左右购买整一层，单价在60006000元左右，单层面元左右，单层面积在积在12001200平米左右，办公人员接近平米左右，办公人员接近100100人人l物业现状：p面积：在在12001200平米左右平米左右p类型：集合式高层纯办公集合式高层纯办公l产品敏感点：建筑层面至少建筑层面至少3 3米以上，独栋办公有兴趣，特别是预留自己设计的空间挺好的米以上，独栋办公有兴趣，特别是预留自己设计的空间挺好的l对本项目的看法（是否愿意过来？怎样才会选择过来置业？）：目前看来还比较偏，市内交通实际上也不是很方便，如果说环境做好些，交通还能够改善的话，还是可以考115、虑的设计类企业特征：市政设计类大都有较强购买力设计类企业特征：市政设计类大都有较强购买力+1000+1000平米以上办公面积平米以上办公面积+自用自用敏感点：高层高敏感点：高层高+一定的预留空间自己设计发挥一定的预留空间自己设计发挥对于本项目：独栋产品偏好，如果项目环境改善、交通改善，可能会购买对于本项目：独栋产品偏好，如果项目环境改善、交通改善，可能会购买代表性购买客户特征与敏感点描述代表性购买客户特征与敏感点描述企业名称瑞吉格泰油气工程有限公司现办公地址滨湖国家工业设计园 行业类型及主营业务l工程设计：l行业：来源地及注册资本金l来源地：无锡l注册资本金l现有物业情况及选择目前物业的原因：116、目前在国家工业设计园，已经在滨湖区购置一双拼商务别墅（中邦MOHO），中间打通，两栋全部自用，总面积在600-700m2；购买办公物业时主要考虑的因素，办公环境好，滨湖区政策和税收有优惠l产品敏感点：只会购置独栋只会购置独栋，双拼两企或独栋一企，创意办公、soho、loft、纯高层不会考虑，因为其实总价也不是很低 对独栋产品的主要关注点：空间利用率要高，卫生间布局在隐蔽位置，老板办公空间与员工明显分离空间利用率要高，卫生间布局在隐蔽位置，老板办公空间与员工明显分离 环境好，绿化率高，有花园的感觉环境好，绿化率高，有花园的感觉会议室、商务中心、餐饮、24小时办公、必要办公生活配套（超市、银行）都117、是必要的配套物业管理安防安保物业管理安防安保l对本项目的看法（是否愿意过来？怎样才会选择过来置业？）：p建议可再去找下无锡的设计类的公司，无锡这样的小的设计类的公司还是不少的，但是可能办公面积不会很大p另外可以找无锡海龟创业的人，目前我就在应聘一个专门为海龟服务的职位，个人感觉海龟类的创业企业会对你们的产品感兴趣，我留下我的联系方式，你可以在5月份或6月份再打过来看看我们有没有合作的可能 设计类企业特征：工程设计类企业购买力较强设计类企业特征：工程设计类企业购买力较强+1000+1000平米以上办公面积平米以上办公面积+自用自用敏感点总结：私密性安全性独栋产品类型敏感点总结：私密性安全性独栋产118、品类型+高空间利用高空间利用+环境环境+安保安保对于本项目：对于独栋产品偏好对于本项目：对于独栋产品偏好代表性客户特征与敏感点描述代表性客户特征与敏感点描述企业名称橡树投资 张总现办公地址恒华科技园行业类型及主营业务l金融与产业投资来源地及注册资本金l上海l注册资本金：2000万l现有物业情况及选择目前物业的原因：市政府搬迁对滨湖区有利好，低密度社区在整个无锡市稀缺l物业现状：独栋产品的底层，大约在200平方l产品敏感点：园林景观生态十分看中，外立面采用石材，园林景观生态十分看中，外立面采用石材，涂料质量比较差，涂料质量比较差，大堂挑高大堂挑高配套（会议室、商务中心、餐饮、配套（会议室、商务中119、心、餐饮、2424小时办公、必要办公生活配套（超市、银行）这些配套都是必要的，不需要再重复小时办公、必要办公生活配套（超市、银行）这些配套都是必要的，不需要再重复物管服务（管理服务方式、物业管理公司、特色服务）物业管理一定要到位，注重安全物管服务（管理服务方式、物业管理公司、特色服务）物业管理一定要到位，注重安全l对本项目的看法（是否愿意过来？怎样才会选择过来置业？）：p外地人对于北塘没有认知外地人对于北塘没有认知，作投资的对于区位不是很敏感作投资的对于区位不是很敏感，只要产品做出来了，园林生态做得好，物业做得好，还是可以考虑的，买2万都有人来p只倾向于只倾向于2 2层层10001000平左右120、的独栋办公物业平左右的独栋办公物业，至于LOFT、创意办公和soho产品不敢兴趣，不会去购买 投资类企业特征：购买力强投资类企业特征：购买力强+面积需求多样面积需求多样+自用兼有投资自用兼有投资敏感点：园林景观敏感点：园林景观+物业管理安保物业管理安保+产品稀缺性（低密度产品）产品稀缺性（低密度产品）对于本项目：外地人对北塘区位无认知，投资对区位不敏感了，只要产品打造好，有兴趣对于本项目：外地人对北塘区位无认知，投资对区位不敏感了，只要产品打造好，有兴趣代表性客户特征与敏感点描述代表性客户特征与敏感点描述企业名称北塘制漆厂 任总现办公地址锡澄路行业类型及主营业务l化工油漆来源地及注册资本金l北121、塘本地l注册资本金：1840万l现有物业情况及选择目前物业的原因：一直都在北塘区，现在在锡澄路有一栋楼，是自己买的地建的房子一直都在北塘区，现在在锡澄路有一栋楼，是自己买的地建的房子l物业现状：p目前办公面积在目前办公面积在10001000平米左右平米左右l产品敏感点：对办公物业形态不是很看重，但不喜欢对办公物业形态不是很看重，但不喜欢loftloft产品，觉得夹层后层高过低，针对产品，觉得夹层后层高过低，针对300300平方的办公需求，可以是双拼形式，自平方的办公需求，可以是双拼形式，自己买其中的半栋，己买其中的半栋，SohoSoho商住、纯高层办公、总部办公都可以接受，领导一个房间，员工在122、外面办公商住、纯高层办公、总部办公都可以接受，领导一个房间，员工在外面办公最好是人货两梯，因为平时有样品要在公司内进入最好是人货两梯，因为平时有样品要在公司内进入园林景观要好一些，有花有草有树，不能让客户货客人过来看办公环境不是很好园林景观要好一些，有花有草有树，不能让客户货客人过来看办公环境不是很好 我去过一个朋友那里，一个电梯上去左右各一家，我觉得这样就比较好我去过一个朋友那里，一个电梯上去左右各一家，我觉得这样就比较好对得房率、园林景观、电梯、卫生间有一些偏好，主要还是看总价对得房率、园林景观、电梯、卫生间有一些偏好，主要还是看总价l对本项目的看法（是否愿意过来？怎样才会选择过来置业？）123、：p还是很认同北塘的，但自己已经去江阴拿地了，目前对北塘办公产品还是感兴趣的，但面积不会很大北塘企业特征：购买力有限北塘企业特征：购买力有限+面积段多样面积段多样+自用自用敏感点：预留某些制造相关设施（如货梯）敏感点：预留某些制造相关设施（如货梯）+得房率得房率+园林景观园林景观+内部卫生间内部卫生间对于本项目：对于区位有感情，对产品感兴趣，但购买力有限对于本项目：对于区位有感情，对产品感兴趣，但购买力有限代表性客户特征与敏感点描述代表性客户特征与敏感点描述专业人士宝龙城市广场销售代表l商住楼投资客比较占大多数，主要看好周边规划利好、交通利好以及新区潜在的租赁市场商住楼投资客比较占大多数，主要124、看好周边规划利好、交通利好以及新区潜在的租赁市场l有福建投资客，还有就是新区周边来百姓都来团购有福建投资客，还有就是新区周边来百姓都来团购专业人士华仁凤凰城主策罗炜炜l投资客有温州和福建的，他们对价格和得房率非常敏感投资客有温州和福建的，他们对价格和得房率非常敏感，像我门这边过来买写字楼的，我们要价14000元，他们要砍到12000元。小投资客一般会是买小投资客一般会是买300300平方，然后自用平方，然后自用150150平方平方，其他的就租给别人，以后企业扩大后再用来自己用，一一般投资客都是喜欢投资商住楼和酒店式公寓般投资客都是喜欢投资商住楼和酒店式公寓l投资置业的预期：光光说是性价比产品，125、这个其实是无法从根本上吸引投资客过来投资的光光说是性价比产品，这个其实是无法从根本上吸引投资客过来投资的，毕竟写字楼购买下来金额也不小投资客特征：无锡本地投资客特征：无锡本地+温州温州+福建增值或收益驱动（非保值）福建增值或收益驱动（非保值）敏感点：总价敏感敏感点：总价敏感+得房率得房率+物业多功能性（特别是商住或物业多功能性（特别是商住或LOFTLOFT）代表性客户产品偏好及敏感点分析是产品定位的代表性客户产品偏好及敏感点分析是产品定位的“点点”的结论，我们的结论，我们还需从产品的市场表现力出发寻找适用于无锡市场的规律性的还需从产品的市场表现力出发寻找适用于无锡市场的规律性的“面面”的结论的126、结论类似区位类似项目的客群特征无锡现有（泛）办公市场客群特征本项目可能的客群来源l基于产业分析角度l基于地缘客户分析角度l基于投资客代表性客户对产品的敏感点分析“点点”各产品类型市场表现力本项目产品定位及与客户类型的匹配“面面”100-200100-200是目前市场客户需求的热销面积段，大多数纯写字是目前市场客户需求的热销面积段，大多数纯写字楼分割单元最小面积也都低于楼分割单元最小面积也都低于100100，与市场热销面积段相匹，与市场热销面积段相匹配配润华国际大厦佳诚国际大厦时代国际天诚大厦红豆国际华仁.凤凰城现代国际工业设计大厦I-PARK一期100200300400500600700150127、0900100011001200120-200150-200100-18097-18080-150200-300200450-1100700热销面积在100-200平方太湖大道板块太湖广场板块中心板块北塘板块高层纯写高层纯写字楼字楼长江北路板块写字楼热销面积段写字楼热销面积段从中心城区、太湖广场、太湖大道、长江北路写字楼单价依从中心城区、太湖广场、太湖大道、长江北路写字楼单价依次递减，区域性十分明显，红豆国际目前单价最高，价格在次递减，区域性十分明显，红豆国际目前单价最高，价格在18000-2300018000-23000元元/平方米左右平方米左右高层纯写高层纯写字楼字楼红豆国际红豆国际时代国128、际时代国际天诚大厦天诚大厦I-park一期一期润华国际大厦润华国际大厦佳诚国际大厦佳诚国际大厦现代国际工业设计大厦现代国际工业设计大厦中心城区太湖广场平均平均售价售价区间区间 (元元/m2）18000230001400016000100001400060008000太湖大道长江北路目前纯写字楼市场主力总价在目前纯写字楼市场主力总价在200-300200-300万左右万左右润华国际大厦佳诚国际大厦时代国际天诚大厦红豆国际华仁.凤凰城现代国际工业设计大厦I-PARK一期100万150万200万250万300万350万400万450万1000万250-400210-280140-250136-250129、80-150240-360450-11003201000太湖大道板块太湖广场板块中心板块北塘板块主力总价200-300万高层纯写高层纯写字楼字楼长江北路板块写字楼项目规模较大时多为写字楼、酒店式公寓和底商多种写字楼项目规模较大时多为写字楼、酒店式公寓和底商多种业态相混搭，现市场中物业类别仅为写字楼的项目极为少见业态相混搭，现市场中物业类别仅为写字楼的项目极为少见高层纯写高层纯写字楼字楼项目名称项目名称规模规模容积率容积率产品组合产品组合润华国际大厦150000平方米9.50公寓+写字楼+超五星级酒店+商业佳诚国际大厦63255.88平方米4.50写字楼+酒店式公寓 现代国际工业设计大厦6168130、0平方米5.14写字楼时代国际161300平方米6.5写字楼+酒店式公寓+商业+住宅天诚大厦26687.30平方米10.38写字楼+底商红豆国际136807平方米9写字楼+酒店式公寓+商业华仁.凤凰城360000平方米 2.79写字楼+住宅I-PARK一期41100平方米 2.086写字楼+商业在售写字楼风格以现代简约风格为主，玻璃幕墙的外立面，在售写字楼风格以现代简约风格为主，玻璃幕墙的外立面，写字楼规格和品质的打造日益趋向写字楼规格和品质的打造日益趋向5A5A级标准，但普遍不注重级标准，但普遍不注重园林景观的设计园林景观的设计高层纯写高层纯写字楼字楼项目名称项目名称产品品质产品品质园林景观131、园林景观资源区位资源区位润华国际大厦现代风格，玻璃幕墙，品质较高无园林景观太湖大道沿线，近体育中心佳诚国际大厦现代风格，品质一般无园林景观太湖大道沿线现代国际工业设计大厦现代风格，玻璃幕墙，品质较高有广场，绿化率较高太湖大道沿线时代国际现代风格，玻璃幕墙，品质较高无园林景观太湖广场CBD天诚大厦现代风格，玻璃幕墙，品质一般无园林景观太湖广场周边红豆国际现代风格，玻璃幕墙，品质较高有广场、园林景观一般老城区中山路华仁.凤凰城现代风格，玻璃幕墙，品质一般空中花园，园林景观一般近中山路、火车站I-PARK一期现代风格，玻璃幕墙，品质一般有广场，园林景观一般新区核心区域长江北路项目名称项目名称去化速度132、去化速度入住企业入住企业润华国际大厦1200方/月无明显行业特征佳诚国际大厦1300方/月集中在物流、贸易、设计和建筑行业等现代国际工业设计大厦1560方/月一些科技类、设计类企业，以滨湖区企业为主时代国际1500方/月无明显行业特征天诚大厦1150方/月贸易类等各行各业，以小企业为主红豆国际3800方/月集中在金融行业和贸易行业 写字楼产品平均去化速度不高，月去化率集中在写字楼产品平均去化速度不高，月去化率集中在1200-15001200-1500方，方，红豆国际创造市场去化速度峰值红豆国际创造市场去化速度峰值38003800方方/平方，购买客户自用平方，购买客户自用70%70%，投资，投资133、30%30%，入住企业集中在贸易、设计类企业，入住企业集中在贸易、设计类企业高层纯写高层纯写字楼字楼l无锡市企业自用客户主要是贸易类、广告设计、建筑设计和一些培训类企业，第二个层级是外资企业在无锡的办事处类，还有就是房地产开发、物流类企业，最后就是民营企业在无锡市区内需要一处招待客户、行政办公的场所l写字楼购买者70%仍然是自用，只有30%左右为投资置业l面积段来划分，主要以小企业为主，大面积段的办公产品需求不是很多 华仁凤凰城策划师罗炜炜目前无锡市有多个办公项目正在开发阶段，多数项目集中在市目前无锡市有多个办公项目正在开发阶段，多数项目集中在市中心和太湖广场周边，预计未来中心和太湖广场周边，134、预计未来5 5年内办公市场供应量会飞速增年内办公市场供应量会飞速增加，保守估计供应量将达到加，保守估计供应量将达到4040万方万方纯写字楼纯写字楼名称预计办公体量（平方）业态世贸中心75000办公燕莎商务中心50000办公、酒店茂业天地.观园66000办公九龙仓大厦40000办公+酒店+酒店式公寓恒隆广场50000-60000商业+写字楼苏宁广场25000写字楼+酒店式公寓+购物中心+酒店保利达广场30000城市综合体合计40万方1324567保利达广场保利达广场苏宁广场苏宁广场恒隆广场恒隆广场燕莎商务中心燕莎商务中心九龙仓大厦九龙仓大厦世贸中心世贸中心茂业天地茂业天地.观园观园8万达广场万达135、广场在租写字楼大多集中在老城区中山路附近，租金最高的地段在租写字楼大多集中在老城区中山路附近，租金最高的地段也在中山路，写字楼租金普遍都不高，写字楼的投资收益不也在中山路，写字楼租金普遍都不高，写字楼的投资收益不显著显著在租写字在租写字楼楼1.92.8红豆国际红豆国际东方广场东方广场财富大厦财富大厦摩天摩天360天安大厦天安大厦华光大厦华光大厦锡州银行大厦锡州银行大厦金阳大厦金阳大厦太湖明珠数码大厦太湖明珠数码大厦东方银座东方银座太湖明珠发展大厦太湖明珠发展大厦平均平均租金租金区间区间 (元元/天天/m2）1.51.81.31.51.01.2中心城区太湖广场太湖大道长江北路在租写字楼入驻企业以136、中小企业为主，面积段在在租写字楼入驻企业以中小企业为主，面积段在100-200100-200平左平左右，集中分布在贸易、设计、软件、咨询及金融等服务行业右，集中分布在贸易、设计、软件、咨询及金融等服务行业名称板块主力面积（平方米）入驻企业行业东方广场100-250贸易、金融、保险、设计公司、软件公司、地产、咨询、中介，基本都有摩天360100-150中小贸易企业、建筑、装饰、影楼、广告公司、培训、教育机构、投资管理公司等，服务类企业约占30%，物流商贸类约占22%，地产相关约占24%财富大厦90-200主要入驻企业为教育，贸易，咨询公司，投资担保公司，房地产中介，一些企业的无锡分公司 锡州商业137、银行大厦1000-2000人寿、建设设计、建筑勘查天安大厦100-200贸易公司，一些公司的无锡办事处，教育培训机构居多太湖明珠发展大厦太湖大道150-200金阳大厦太湖广场100-200贸易公司，管理咨询服务公司，地产评估公司，音乐教室 太湖明珠数码大厦100-200以中小企业为主，行业包括贸易、咨询、投资、培训、创意设计等等东方银座长江北路100-200企业主要为无锡本地企业居多，为一些科技类，贸易类中小企业在租写字在租写字楼楼入驻企业主力面积在100-200平入驻企业以贸易、设计、软件、咨询、金融类企业为主恒华科技园与中邦恒华科技园与中邦mohomoho是无锡市仅有的两处独栋式办公产品，138、是无锡市仅有的两处独栋式办公产品，现市场小面积独栋产品较为热销，热销面积段在现市场小面积独栋产品较为热销，热销面积段在600-1000600-1000方左方左右，销售单价约右，销售单价约65006500元元/平方米，总价在平方米，总价在390-650390-650万之间万之间总部办公总部办公项目名称独栋产品热销面积段独栋产品销售价格独栋产品主力总价恒华科技园800-10006500元/平方米（毛坯）520-650万中邦moho600-8006500元/平方米（毛坯）390-520万恒华科技园一期独栋产品去化速度最快，约恒华科技园一期独栋产品去化速度最快，约31253125平方平方/月，而二期由139、月，而二期由于独栋面积较大，去化速度并不理想，中邦于独栋面积较大，去化速度并不理想，中邦mohomoho去化速度约去化速度约16251625平平方方/月，与无锡市纯写字楼平均去化速度相差不大；入驻企业优惠政策月，与无锡市纯写字楼平均去化速度相差不大；入驻企业优惠政策均不由开发商负责，需直接与政府招商部门商榷均不由开发商负责，需直接与政府招商部门商榷一期集合式办公SOHO办公独栋办公酒店去化情况产品2009年3月到2009年10月销售完毕，去化25000方2009年3月开盘，目前去化75%，约在5000方已被小业主整栋购买，去化8000方2009年3月开盘，目前去化80%，约在 11000方总计140、4900049000方方去化速度3125平方/月416平方/月916方/月二期独栋办公2009年5、6月销售，目前已售4栋，共去化6700方670平方/月回收回收3.23.2亿亿优惠政策：主要是政府招商部门去谈，招商部门会带企业过来看项目，但没有特别地定点式的推荐企业，销售还是企业自己来做，没有特别的政策l2008年12月开盘，目前剩余3栋大户型，2栋小户型，去化约2.6万方，去化速度为625平方/月l先期销售可双拼分开卖，可办产证，后面两户一起卖恒华科技园销售情况中邦moho销售情况总部办公总部办公恒华科技园一期建筑体量在恒华科技园一期建筑体量在5 5万方左右，以多层、万方左右，以多层、so141、hosoho、独栋、独栋与酒店多种业态混搭入市，既减少了入市风险，又扩宽了客户与酒店多种业态混搭入市，既减少了入市风险，又扩宽了客户线，并且注重景观设计，园林景观成为恒华科技园项目成功的线，并且注重景观设计，园林景观成为恒华科技园项目成功的重要因素之一，相比中邦重要因素之一，相比中邦mohomoho产品类型单一，园林设计逊色产品类型单一，园林设计逊色许多许多项目内容物业形态l双拼总建筑面积l32000平方米单体建筑面积l14栋大户型（双拼550.2-750*2），18栋小户型（双拼300*2-400.2）恒华科技园中邦moho总部办公总部办公分期序产品物业类型建筑面积一期办公多层14000方S142、OHO小高层7000方酒店小高层8000方办公双拼、独栋25000方二期办公独栋15300方三期办公独栋、双频30000方恒华科技园分布行业相对集中，高科技、研发、咨询类企业恒华科技园分布行业相对集中，高科技、研发、咨询类企业占较大比重，有部分地缘客户，中邦占较大比重，有部分地缘客户，中邦mohomoho企业则无明显行企业则无明显行业特征；入驻企业以自用为主，也有部分投资客业特征；入驻企业以自用为主，也有部分投资客恒华科技园入驻企业行业分布序企业门牌号备注1无锡华升电器有限公司1号楼2无锡竞合投资顾问有限公司1号楼3 3无锡恒华科技发展有限公司无锡恒华科技发展有限公司2号楼恒生集团购买一栋楼4143、 4恒生电子股份有限公司无锡金融软件研发中心恒生电子股份有限公司无锡金融软件研发中心2号楼5 5杭州恒生电子集团无锡软件外包基地杭州恒生电子集团无锡软件外包基地2号楼6上海点晶投资咨询有限公司2号楼7无锡东洲物业管理有限公司2号楼8无锡华达电机有限公司研发中心3号楼-3F9无锡市置景建设技术有限公司3号楼-4F10无锡利合国际贸易有限公司总部3号楼-5F11无锡杰邦新技术有限公司4号楼-3F12无锡曼陀罗贸易有限公司总部4号楼-5F13无锡市丰和暖通空调有限公司研发中心5号楼14无锡威泰迅电力科技有限公司6号楼15威能电力科技有限公司6号楼1616中国华西工程设计建设有限公司无锡分公司中国华西144、工程设计建设有限公司无锡分公司8号楼一栋17大润发超市10号楼18无锡市雪浪铆焊厂有限公司研发中心11号楼19无锡冶金投资发展有限公司总部12号楼20无锡市中船物资有限公司研发中心15号楼2121无锡东盛石化装备有限公司研发中心无锡东盛石化装备有限公司研发中心16、17号楼购买3栋22橡树投资2323茅迪集团茅迪集团购买1栋中邦中邦mohomoho客群：客群：刚开盘时无太多门槛，现在鉴于科研用地的限制，只能招科研相关企业总部办公总部办公借助借助CBDCBD办公需求的外溢、商住兼有的功能配置及优惠的性价办公需求的外溢、商住兼有的功能配置及优惠的性价比三点优势，商住楼产品在无锡市办公市场走俏，分散145、分布在比三点优势，商住楼产品在无锡市办公市场走俏，分散分布在城市中心的周边区域城市中心的周边区域衍生办公衍生办公商住楼商住楼中山路中山路太湖广场太湖广场太湖大道太湖大道甲壳虫2939宝龙城市广场摩天360五洲国际工业博览园l随着近几年中山路CBD及太湖广场CBD办公需求的外溢，出现了许多住宅楼租赁或出售给企业主用于办公与自住l作为市场的过渡产品，商住楼设计上是住宅，但在建筑设计和功能配置上兼顾了商务办公的一些要求l迎合无锡市场对商住楼的需求，商住楼产品开始在无锡办公市场中涌现，目前主要分布在城市中心的周边区域，商住楼在办公市场上相当走俏分割面积小，灵活空间多变，层高与写字楼相同，热销面积集分割146、面积小，灵活空间多变，层高与写字楼相同，热销面积集中在中在30-5030-50平方，总价低于平方，总价低于4040万，深受投资客与成长型中小企万，深受投资客与成长型中小企业的热捧业的热捧衍生办公衍生办公商住楼商住楼宝龙城市广场甲壳虫2933五洲国际工业博览园204060805001000200029-3340-4734-2000热销面积在30-50方10203040501000300017.4-2327-4025-1000（因为挑高，总价除2）主力总价低于40万项目名称均价宝龙城市广场8000-8700元/平方米甲壳虫29336000-7000元/平方米五洲国际工业博览园13000-15000147、元/平方米宝龙城市广场甲壳虫2933五洲国际工业博览园项目名称层高宝龙城市广场3.8米甲壳虫29333.9米五洲国际工业博览园一期5.6米二期6米+3米摩天3606-8F：6米9-46F：3.8品质与园林景观设计均一般，常与商业功能相混搭品质与园林景观设计均一般，常与商业功能相混搭衍生办公衍生办公商住楼商住楼项目名称项目名称规模规模容积率容积率产品组合产品组合园林景观园林景观宝龙城市广场280000平方米3商业+商住园林景观一般甲壳虫293313000平方米 3.0商住+商业园林景观一般五洲国际工业博览园150万平方米-商业+住宅+商住楼园林景观一般摩天36080000平方米 13商业+商住+148、写字楼无园林景观项目名称项目名称去化速度去化速度入驻企业入驻企业宝龙城市广场2320平方/月周边有污染的制造企业将办公迁到此处；外地企业驻无锡办事处，办公处以及一些中小企业 甲壳虫29331491平方/月以中小型企业为主五洲国际工业博览园5500平方/月全部为五金类企业，规模有大有小摩天360贸易、设计、影楼、广告、投资金融类企业，以中小型企业为主 入驻企业均为成长型中小型企业，各盘去化速度较为理想，其中入驻企业均为成长型中小型企业，各盘去化速度较为理想，其中兼办公、商业、居住三种功能的五洲国际成为无锡市的销售冠军兼办公、商业、居住三种功能的五洲国际成为无锡市的销售冠军衍生办公衍生办公商住楼商149、住楼哥伦布广场与金源国际均位于无锡市核心商圈，现在售的两处哥伦布广场与金源国际均位于无锡市核心商圈，现在售的两处LOFTLOFT产品，层高均在产品，层高均在5-65-6米之间，高性价比产品，走多业态混搭米之间，高性价比产品，走多业态混搭产品路线产品路线衍生办公衍生办公LOFT哥伦布广场哥伦布广场占地面积占地面积42358.40方总建筑面积总建筑面积约20万方业态业态商业+公寓+loft层高层高4.99米金源国际金源国际占地面积占地面积13761.6 平米总建筑面积总建筑面积50855.67平米业态业态办公+loft层高层高6米哥伦布广场金源国际哥伦布广场：位于无锡第二大核心商圈，集购物、休闲、150、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的城市综合体金源国际：紧邻新区商务圈新区第一港，新区CBD 核心地带，新区唯一甲级写字楼以以40-6040-60平方小面积段为主，主力总价在平方小面积段为主，主力总价在30-7030-70万左万左右右衍生办公衍生办公LOFT哥伦布广场金源国际1020304050607050-5843-57热销面积在40-60方哥伦布广场金源国际1020304050607060-69.630-40主力总价在30-70万项目名称项目名称销售均价销售均价金源国际金源国际9000-10000元哥伦布广场哥伦布广场12000元哥伦布广场和金源国际以周边良好的产业基础和高性价比，哥伦布广场和金151、源国际以周边良好的产业基础和高性价比，深受中小成长型企业的追捧，深受中小成长型企业的追捧，两处两处LOFTLOFT产品均去化良好产品均去化良好衍生办公衍生办公LOFT项目名称项目名称去化速度去化速度入住企业入住企业哥伦布广场1400方/月家装、家居、室内设计等中小型企业居多，主要是以周边装饰城、家居城的地缘客户为主金源国际2008年11月开盘，已售罄主要以小型科技类创业型企业各产品市场表现力对比各产品市场表现力对比去化去化热销面积热销面积价格价格总部独栋园区品质及产品面积段成为重要因素l去化最快（恒华科技园一期）：3125平方/月800-10006500元/平方纯写字楼区位是重要因素l市中心（152、红豆国际）：38003800平方平方/月月lCBD与城市副中心区域：15001500平方平方/月月l距核心区域一定距离：11001100平方平方/月月100-200区位是重要因素l市中心（红豆国际）：18000-2300018000-23000元元/平方平方lCBD与城市副中心区域：14000-1600014000-16000元元/平方平方l距核心区域一定距离：10000-1400010000-14000元元/平方平方商住楼非城市核心区域，主要分布在城市副中心或近郊l新区（五洲国际工业博览园）：55005500平方平方/月月l新区（宝龙城市广场）：23202320平方平方/月月30-50地段不153、同价格有所不同l新区（五洲国际工业博览园）：13000-1500013000-15000元元/平方米平方米l新区（宝龙城市广场）：8000-87008000-8700元元/平方米平方米l甲壳虫：6000-70006000-7000元元/平方米平方米LOFT非城市中心或CBD区域，位于城市副中心区域广益商圈（哥伦布广场）：15001500平方平方/月月40-60越靠近城市中心区域，单价越高广益商圈（哥伦布广场）：1200012000元元/平方米平方米长江北路商圈（金源国际）：90009000元元/平方米平方米本项目产品定位小结本项目产品定位小结l基于总部经济园定位基于总部经济园定位（类）独栋产品154、（类）独栋产品基于市场表现力基于市场表现力800-800-10001000主流面积段主流面积段l基于区位适配性基于区位适配性l基于回现需求基于回现需求SOHO SOHO 基于市场表现力基于市场表现力5050主流主流面积段面积段l基于区位适配性基于区位适配性l基于产品与功能多基于产品与功能多样化样化LOFTLOFT基于市场表现力基于市场表现力5050主流主流面积段面积段l基于产品多样化基于产品多样化纯办公纯办公基于市场表现力基于市场表现力150150主流主流面积段面积段标杆产品回现产品性价比产品补充性产品办公客户与产品定位小结（办公客户与产品定位小结（1 1）客户类型客户类型产品类型产品类型面积155、段面积段敏感点与产品细节敏感点与产品细节核心客户核心客户工贸结合型企业工贸结合型企业l（类）独栋产品l纯办公产品半层或整层l600、800-1000平米主流面积段，通过拼合能形成更大面积段l纯高层办公中整层l气派（一层大厅挑高）l会议接待空间l税收等政策优惠l重视产品价值生物医药类企业生物医药类企业l（类）独栋产品l600、800-1000平米主流面积段，通过拼合能形成更大面积段l安全性私密性产品，办公多带研发l园林环境l产业配套平台l政策设计公司（市政、建筑等）设计公司（市政、建筑等）l（类）独栋产品l600、800-1000平米主流面积段，通过拼合能形成更大面积段l高层高l一定的预留空间自156、己设计发挥小型设计公司（广告设计、小型设计公司（广告设计、平面设计、服装设计等）平面设计、服装设计等）lLOFT产品l商住产品lLOFT：最小面积段控制在50平米左右l商住产品：最小面积段控制在50平米左右l小面积办公，特别是LOFT等创意产品物流接单类企业物流接单类企业l纯办公产品l商住产品l纯办公产品：150平米主力面积段，最小面积段控制在80平米左右l商住产品：最小面积段控制在50平米左右l停车位l多功能会议室l价格敏感小型贸易类企业小型贸易类企业l纯办公产品l商住产品l纯办公产品：150平米主力面积段，最小面积段控制在80平米左右l商住产品：最小面积段控制在50平米左右办公客户与产品定157、位小结（办公客户与产品定位小结（2 2）客户类型客户类型产品类型产品类型面积段面积段敏感点与产品细节敏感点与产品细节重要客户重要客户金融前台类企业金融前台类企业l（类）独栋产品l纯办公产品半层或整层l600、800-1000平米主流面积段，通过拼合能形成更大面积段l纯高层办公中整层l园林景观l物业管理安保l产品稀缺性（低密度产品）纺织服装类企业纺织服装类企业l（类）独栋产品l纯办公产品半层或整层l600、800-1000平米主流面积段，通过拼合能形成更大面积段l纯高层办公中整层l物流企业总部物流企业总部l（类）独栋产品l纯办公产品半层或整层l600、800-1000平米主流面积段，通过拼合能形158、成更大面积段l北塘企业北塘企业l（类）独栋产品l商住楼l独栋单层约200平米l商住产品：最小面积段控制在50平米左右l预留某些制造相关设施（如货梯）l得房率l园林景观l内部卫生间投资客投资客l（类）独栋产品l商住楼l600、800-1000平米主流面积段，通过拼合能形成更大面积段或独栋单层约200平米l商住产品：最小面积段控制在50平米左右l总价敏感l得房率l物业多功能性（特别是商住或LOFT）无锡老城区已形成站前、胜利门、崇安寺无锡老城区已形成站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街青石路特色商业街5 5个成熟商业区，商业格局正在由单核向多个成熟商业区，商业159、格局正在由单核向多核发展，数个商业中心正在逐步形成核发展，数个商业中心正在逐步形成1、站前商业区2、胜利门商业区3、崇安寺三阳广场商业区4、南禅寺商业区5、青石路特色商业街6、太湖广场商圈7、滨湖新城商业区8、广益商圈9、金太湖商圈10、河埒口商圈897l无锡目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与副中心相结合的大都市演进l无锡商业市场整体集中在市中心区域，特别是由解放路围合而成的区域内l现有主要商业区域分布于站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块已发展较为成熟。其中，崇安寺-三阳广场商业区最为集中l广益160、商圈、金太湖商圈、太湖广场商圈、河埒口商圈是最近刚发展起来的商业次中心，现已有很多商家入驻l滨湖新城商业区将成为未来新的市级商业中心商业市场商业市场810五个成熟商圈以崇安寺为核心分布在老城区内，站前和三阳五个成熟商圈以崇安寺为核心分布在老城区内，站前和三阳广场主力商业以中高档集中式商业为主，体量最大，合约广场主力商业以中高档集中式商业为主，体量最大，合约8686万方万方商圈体量主力商业主力项目站前商业42万方中高档集中式商业火车站广场商业、二百商厦、站前步行街、保利广场胜利门5.8万方中低档集中式商业新交电商厦、一百商厦、交电商厦崇安寺三阳广场44万方中高档集中式商业与临街商铺原花都百货、好161、买得、商业大厦、崇安寺商业步行街、大洋百货、大成巷步行街、三阳百盛、新世界百货、八佰伴南禅寺12万方传统特色商业步行街、妙光街、南禅寺、文化商城、花鸟市场青石路特色商业街2.5万方中低档商铺街铺20092009年商业市场成交量是年商业市场成交量是64.4164.41万方，为办公市场成交量万方，为办公市场成交量的三倍，且均价突破万元大关，商业项目价值点高，利润的三倍，且均价突破万元大关，商业项目价值点高，利润回报快回报快2006-2009.112006-2009.11商业供求走势图商业供求走势图2008.11-2009.112008.11-2009.11商业市场与去年同期各类指标变化表商业市场与162、去年同期各类指标变化表l2009年1-11月商业市场共计成交64.41万方，虽上涨幅度与住宅、办公市场无法相提并论，但总体成交总量确是办公成交量的3倍l成交均价延续了近几年的强劲走势，2009年1-11月成交均价为10053元/平方，自2006年以来，商业市场成交均价首次突破10000元项目周边项目周边1.51.5公里范围内主要商圈为金太湖国际广场和青公里范围内主要商圈为金太湖国际广场和青石路，均定位于大众普通消费，业态主要以餐饮和服饰为石路，均定位于大众普通消费，业态主要以餐饮和服饰为主主本项目本项目青石路商业街青石路商业街金太湖广场、欧风街金太湖广场、欧风街1.51.5公里左右公里左右u其163、他业态主要包括：化妆品、雕刻工艺、办公用品、婴幼儿用品、广告设计 u餐饮、服饰一条街，集休闲、娱乐、购物为一体的商业街u业态档次为中低档，满足大众消费u主要业态以餐饮和服装为主，如运动城（阿迪达斯、耐克）、时尚百货城（各类服装）、川菜、湘菜、本帮菜等等u业态档次为中低档，满足大众消费金太湖国际广场金太湖国际广场北塘商业主要以临街商铺混搭部分集中式商业为主，业态档北塘商业主要以临街商铺混搭部分集中式商业为主，业态档次中档，欧风街及金太湖广场未来将有大量商铺供应，预计次中档，欧风街及金太湖广场未来将有大量商铺供应，预计未来总体量在未来总体量在4040万方左右万方左右项目一期临街商铺均价二期临街商铺164、均价金太湖国际广场4.2万元/平方米5万元/平方米金太湖与欧风街预计商业总体量40万方项目周边超市集中，有包括家乐福、沃尔玛及其他中型超市，现有超项目周边超市集中，有包括家乐福、沃尔玛及其他中型超市，现有超市足够满足市民消费需求，再加入大型超市业态的可能性不大市足够满足市民消费需求，再加入大型超市业态的可能性不大本项目本项目l市级商业中心主要有崇安寺周边及滨湖新城商圈，正处于由单核向多核发展的过程，消费者商业市级商业中心主要有崇安寺周边及滨湖新城商圈，正处于由单核向多核发展的过程，消费者商业消费区域性较强消费区域性较强l北塘片区级商业中心金太湖国际广场周边及老成熟商圈青石路，仅距离本项目北塘片165、区级商业中心金太湖国际广场周边及老成熟商圈青石路，仅距离本项目1.51.5公里，定位于大公里，定位于大众消费，以街铺混搭部分集中式商业为主众消费，以街铺混搭部分集中式商业为主l现房地产市场中商业为高价值的一种物业形态现房地产市场中商业为高价值的一种物业形态l周边周边2 2公里范围内已有两家大型超市公里范围内已有两家大型超市无锡目前商业市场研判：无锡目前商业市场研判：目前目前未来未来区域未来商业市场预测：区域未来商业市场预测：l随着地铁的开通，金太湖国际广场周边商业体量将达到随着地铁的开通，金太湖国际广场周边商业体量将达到4040余万方，会成为中心城区商业外扩的第一余万方，会成为中心城区商业外扩166、的第一站，成为城市商业副中心站，成为城市商业副中心思考思考优势商业项目总结：优势商业项目总结：基于基于850850亩办公市场需求、周边金太湖广场的商业规划定位及未来的商业推量及商业物业的高价值研亩办公市场需求、周边金太湖广场的商业规划定位及未来的商业推量及商业物业的高价值研判，可考虑定位于与商务办公功能相匹配的商业配套判，可考虑定位于与商务办公功能相匹配的商业配套基于周边人口密度、消费能力、商业竞争形态及运营管理难度，考虑以临街精品型商铺为主，混搭基于周边人口密度、消费能力、商业竞争形态及运营管理难度，考虑以临街精品型商铺为主，混搭局部的集中式商业局部的集中式商业基于周边居住人口和基于周边居住167、人口和2 2公里范围内的大型超市数量，大型超市业态方式基本不予考虑公里范围内的大型超市数量，大型超市业态方式基本不予考虑项目商业判断：项目商业判断：项目商业判断：项目商业判断：定位于本项目商务办公市场相匹配的商业定位于本项目商务办公市场相匹配的商业配套，以临街精品型商铺为主配套，以临街精品型商铺为主无锡市高度重视专业市场的建设，已经形成无锡市高度重视专业市场的建设，已经形成崇安崇安-锡东、北锡东、北塘、新区、惠山塘、新区、惠山四大板块，主要专业市场基本布局在交通四大板块，主要专业市场基本布局在交通较为便利的中心城区、市中心的周边区域较为便利的中心城区、市中心的周边区域着力打造“市场物流配套”工168、程，提高专业市场辐射能力；到2011年，建成成交额超百亿元并有较为完善的物流配套体系专业市场10个以上。无锡市物流产业调整与提升行动计划（20092011年）生活服务主导区：生活服务主导区：崇安-锡东板块依靠与城市中心临近的区位优势，形成几大为生活服务的专业市场，惠山板块距中心城区的距离相对较远，形成以汽配为主的专业市场。产业服务主导区产业服务主导区：新区依靠高新技术产业的带动，建设主要为产业服务的大型专业市场生活、生产服务混合区：生活、生产服务混合区：北塘板块毗邻市中心，同时利用京杭大运河、国道等交通要道形成为生活及生产服务的几大专业市场新区板块新区板块崇安崇安-锡东锡东板块板块北塘板块北塘169、板块惠山惠山板块板块专业市场专业市场依靠良好的区位、有力的市场支撑，北塘板块形成为生产、生活服务依靠良好的区位、有力的市场支撑，北塘板块形成为生产、生活服务并重的专业市场群，但生活服务型专业市场（摩配城）普遍存在环境并重的专业市场群，但生活服务型专业市场（摩配城）普遍存在环境差、档次低的问题，有待提升差、档次低的问题，有待提升市场名称区位体量业态国联金属材料市场北塘区钱皋路建筑面积45万平米钢材、不锈钢、有色金属等现货和期货交易、电子商务、仓储、加工配送等统一摩配城北塘区建筑面积5万平米摩配、整车批发市场利民摩配城北塘区建筑面积6万平米摩配、整车批发市场华东汽配城北塘区凤翔北路 汽车配件、汽车170、美容、汽车用品、快修 成功的关键因素：成功的关键因素：1、区位：区位：北塘区毗邻市中心，有良好的商业基础和氛围2、市场支撑：市场支撑：北塘区是无锡的传统居住区，有生活配套的需要；同时北塘具备面前长三角的交通条件，具有广大的市场腹地3、交通条件：交通条件：新312国道、342省道、京杭运河等，对外交通便利4、专业化与集约化、信息化并存：专业化与集约化、信息化并存：国联金属材料市场作为无锡市政府重点扶持的项目，在专业化的同时，也力争做到集约化、信息化国联金属材料市国联金属材料市场场统一摩配城统一摩配城利民摩配城利民摩配城华东汽配城华东汽配城生产服务型专业市场功能全：生产服务型专业市场功能全：国联金171、属材料市场位于京杭大运河以西，钱皋路以东，定位高、规模大，五金品种多、功能配套齐全、交易手段齐全 生活服务型专业市场档次低：生活服务型专业市场档次低：统一摩配城等生活服务型专业市场环境差，档次低，规模不大，有提升的需求无锡现有的专业市场良莠不齐，新规划建设的专业市场档次高、功能无锡现有的专业市场良莠不齐，新规划建设的专业市场档次高、功能全，但更多的专业市场档次偏低，经营分散，商业布局、业态结构不全，但更多的专业市场档次偏低，经营分散，商业布局、业态结构不尽合理，面临提升层次的压力尽合理，面临提升层次的压力功能定位功能定位分布情况分布情况能级状况能级状况竞争情况竞争情况无锡专业市场集中分布在崇安172、-锡东、新区、北塘及惠山四大板块，大部分专业市场距离市中心距离较近良莠不齐，工业博览城、五洲国际装饰城等新规划建设的专业市场定位高，规模大，能级强，但更多的专业市场档次低，经营分散，面临升级压力随着市场的发展，无锡现有分散的中小型经营商，面临巨大的竞争压力，需要通过外在力量的整合和帮助提升。多以交易功能为主，在交易前后端的展示、宣传和信息、物流服务上均很欠缺，使得无锡商贸整体档次偏低；交易模式交易模式交易模式也比较传统，多为现货交易，缺乏一站式的现代化贸易手段。另一方面，专业市场虽然销售较容易，但经营的培育期最起码需要另一方面，专业市场虽然销售较容易，但经营的培育期最起码需要3 35 5年，加173、上招商和经营受行业波动较大，目前市场总体经营情况较差年，加上招商和经营受行业波动较大，目前市场总体经营情况较差项目项目开业时间开业时间经营情况经营情况新世界服装城2007328一期原料市场经营率1015，去年纺织行业不景气，撤出二期，去年纺织行业不景气，撤出二期A A、B B座服座服装卖场开铺率装卖场开铺率1010，基本只有端头铺开业，基本只有端头铺开业，一楼较好30左右。无锡东方国际轻纺城2007317开业当初一个月内开业率开业当初一个月内开业率5 5左右左右，后期调整策略，联合政府，外地招商，打造旅游目的地购物，纺织城现在经营较差，皮革城招商较好，一二楼的经营率皮革城招商较好，一二楼的经营174、率8080塞维拉商业广场20066一期商铺销售225套商铺已基本销售完毕，但经营情况非常糟糕，经营主题多经营主题多次变换，电动车、装饰、建材和家居等都有涉及过次变换，电动车、装饰、建材和家居等都有涉及过，目前一期的入驻率目前一期的入驻率2020不到不到。建材区相对商家较多“去年金融危机，新世界纺织城大概有去年金融危机，新世界纺织城大概有20002000多家厂家都已经撤走多家厂家都已经撤走，加上新的物业也有一个培育期，目前新世界纺织城营业一般。我认为这个市场我认为这个市场5 5年内会慢慢活起来年内会慢慢活起来，目前的大势不好，市场也是刚刚起步不久”新世界集团谢石平经理“我们现在这块地以前是塞维拉175、的，但是他们市场根本没有搞起来，你看前面一期的经营就知道了，什么行业都搞了，大部分都是空着的。他们找到政府，现在就相当于政府在接手搞了这个外包基地。这个区域有好几个专业市场现在都经营不起来的”锡山经开区服务外包产业园管理局李佳 专业市场匹配分析：专业市场不是项目的发展方向专业市场匹配分析：专业市场不是项目的发展方向匹配条件细项政策支持需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，是市场手段替代不了的功能定位做到专业化、集约化、规模化、信息化，形成仓储、物流、加工、配送、办公、生活等设施齐全的现代生产服务体系产业基础对产业加工能力的有一定要求，距离产业区较近的专业市场具备更长远的发展潜力物流条件176、批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近，零售比重较大的则在城市主干道边市场支撑需要良好的市场需求，或者直接布局在销售底，或者通过良好的交通面向更广的腹地经营管理专业市场虽然销售较容易，但经营的培育期最起码需要35年l需要政府给予大力的支持需要政府给予大力的支持l产业基础较为薄弱产业基础较为薄弱l对后期运营管理提出了较高的要求对后期运营管理提出了较高的要求1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位客户定位与产177、品定位小结客户定位与产品定位小结三大客户圈层三大客户圈层丰富的产品线丰富的产品线核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户类型一：类型一：电子信息类企业类型二类型二：金融中后台类类型三类型三：软件外包类类型一类型一：工贸结合型企业类型二类型二：纯贸易类企业类型三类型三：市政设计、建筑规划设计、工程设计等企业类型四类型四：平面设计、广告设计、装饰设计、服装设计等企业类型五类型五：生物医药类企业类型六类型六：物流接单企业类型一类型一：金融前台类企业类型二类型二：纺织服装类企业类型三类型三：物流企业总部类型四类型四：北塘企业类型五类型五：投资客l（类）独栋产品（类）独栋产品基于市场表现力：基于178、市场表现力：800-1000800-1000主流面积段主流面积段lSOHO SOHO 产品产品基于市场表现力基于市场表现力5050主流主流面积段面积段lLOFTLOFT产品产品基于市场表现力基于市场表现力5050主流主流面积段面积段l纯办公纯办公基于市场表现力基于市场表现力150150主流主流面积段面积段l商业：商业：街区式商业街区式商业办公底商办公底商l住宅住宅客户的需求提炼客户的需求提炼敏感点敏感点客户对于外部环境的敏感点客户对于外部环境的敏感点l园林景观客户对于产品本身的敏感点客户对于产品本身的敏感点l得房率l对于独栋产品：p一楼挑高，彰显气派p会议接待空间p安全性、私密性p功能多样性：179、对于生物医药等企业，预留研发空间；对于制造类企业预留货梯等空间l对于小面积办公产品：p功能多样化：亦商亦住客户对于配套的敏感点客户对于配套的敏感点l政策优惠l产业配套平台l物业管理安保l多功能会议空间l停车位立足于需求以引领需求，想象空间的打开，有限的需求得以无限的放大，立足于需求以引领需求，想象空间的打开，有限的需求得以无限的放大，基于此，项目的整体定位基于此，项目的整体定位锡城首席锡城首席E E都市示范区（都市示范区（EBDEBD）多元的多元的 生态的生态的 有机的有机的Extensive/Ecological/Energetic措施措施1 1产品的灵活多样化：小面积模块，可拼、可分、可合180、产品的灵活多样化：小面积模块，可拼、可分、可合独栋独栋双拼双拼三拼三拼围合围合 集合式产品小面积隔断，集合式产品小面积隔断，框架性结构，可分可拆框架性结构，可分可拆措施措施2 2外在统一的立面，内部多功能的可能性外在统一的立面，内部多功能的可能性总部总部办公办公研发研发中试中试企业企业会所会所商业商业别墅别墅创意创意空间空间办公办公空间空间居住居住空间空间措施措施3 3立体生态的有氧办公空间（采光、通透、材质、无处不在的绿化）立体生态的有氧办公空间（采光、通透、材质、无处不在的绿化）三面采光，户户通透生态、健康理念的体现措施措施4 4软环境：构建区域服务系统，实现项目的有机成长软环境：构建区域181、服务系统，实现项目的有机成长模式模式配套配套办公配套办公配套商务中心、租赁中心生活配套生活配套餐饮、休闲、康体、娱乐税收优惠税收优惠对某类别企业入驻的税收优惠措施 融资融资为入驻企业提供，凭房产证一次性的享受与购房款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难交流平台交流平台通过政府加强同政府相关机构的交流与合作一站通关一站通关为入驻本项目企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机服务服务体系体系企业俱乐部企业俱乐部提供高层次、非公开或非正式的企业活动场所企业外交官企业外交官为每家入驻企业聘配长期“企业外交官”，实行一站式、“一条龙”服务；协助办理企业入园182、一切手续及日后经营中相关事务网络社区网络社区建立企业交流平台秘书室秘书室为企业办理装修、申请设备、物业管理等服务智能化体系智能化体系智能化大楼和停车管理、高信息交换平台、智能卡完成区域内所有交易 个性化服务个性化服务提供独立冠名权、客户定制产品等服务DSSDSS（District Service SystemDistrict Service System）措施措施5 5营销招商建议营销招商建议商会商会联系状态联系状态会员企业会员企业主要类型主要类型推介方式推介方式主要信息主要信息无锡商业联合会无锡商业联合会已发送传真资料电话沟通商贸类未联系到相关负责人联系人：谢副秘书长（下周一）电话：0510183、-82700862无锡温州商会无锡温州商会已发送传真资料电话沟通商贸类商业地产企业来访，向企业推荐态度较为冷淡，可拜访争取合作无锡工业设计协会无锡工业设计协会未通-无锡青年联合会无锡青年联合会已发送传真资料电话沟通无锡本土青年企业家推介活动短消息平台（可用短消息向会员企业发布本项目）联系人：华部长电话：13771518977（较为关注税收和免租政策）5 5无锡市包装协会无锡市包装协会已发送传真资料电话沟通包装类协会委员会议向企业推介联系人：曹永江电话：1303383899（已与中国包装协会合作在荡口镇建立包装产业基地；4月19日有协会委员会议；近期有企业有办公物业需求）无锡安徽商会无锡安徽商会184、未通-无锡总商会潮汕商会无锡总商会潮汕商会未通-截止截止20102010年年4 4月月9 9日日无锡商会协会机构推介：无锡商会协会机构推介：建议招商部登门拜访无锡各大商会，以各商会为渠道和平台，建议招商部登门拜访无锡各大商会，以各商会为渠道和平台，通过短信平台或举办推介会等形式，向无锡企业推介本项目通过短信平台或举办推介会等形式，向无锡企业推介本项目EBD VS EBD VS 城市城市CBDCBD 舒适舒适 生态生态 城市符号城市符号 快节奏快节奏 高楼林高楼林立立 污染污染EBD VS EBD VS 工业办公区工业办公区 建筑设计灵活、多变建筑设计灵活、多变 自给自足的复合体自给自足的复合体185、时尚消费时尚消费多元休闲多元休闲齐备、高质量的生活配套设施齐备、高质量的生活配套设施 标准的厂房设计标准的厂房设计单一的产业结构单一的产业结构 单一的办公功能单一的办公功能有业无城依赖于城市核心区缺乏商业休闲等配套设施l 产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。l 产业以附加值低、粗放型发展的工业为核心，结构单一，处于产业链的低端。多元化的产业结构多元化的产业结构1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向项目发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议项目规划布局建议6项目启动区产品建议项186、目启动区产品建议4项目整体定位项目整体定位规划理念一规划理念一从从“城市花园城市花园”到到“花园城市花园城市”边界边界：无明显边界无明显边界，用景观园用景观园林来形成一个自然的各组团之间林来形成一个自然的各组团之间的边界的边界，通过景观该区域将功能板块划分成多个组团，各组团之间有机融合。节点节点：节点串联各功能板块节点串联各功能板块。花园广场、道路拐角花园广场、道路拐角的小景观作为该区域的节点元素，来串联个功能板块。合理规划生态空间合理规划生态空间：确定开敞空间体系要素，并建立完善的开建立完善的开敞空间系统敞空间系统，确定合理的绿化指标体系。规划理念二规划理念二精心打造区域轴线，彰显区域形象魅187、力精心打造区域轴线，彰显区域形象魅力 轴线是一个区域整体风格的展现。对于本区域，轴线的打造上要突出大气、人性化、自然的特色。在主轴的规划上在主轴的规划上注重层次性和多元性，充分展示浓厚的现代气息；次轴次轴根据自然特征，栽种不同品种的树木并搭配些小品建筑，营造多元空间和绿色视野，展示一个开阔、高贵、大气的区域。在景观布局上，体现兼容性和开放性。要从点、线、要从点、线、区三个层面来规划布局好区三个层面来规划布局好区域内景观，并使之成为区域内景观，并使之成为有机整体有机整体。在景观点的设计主要围绕重要建筑展开，对景观线的设计，重点是展示区域的风景轴线，花园广场的设计，要充分表达对自然的尊重和对人性的188、关爱，提供多样化的绿提供多样化的绿色空间。色空间。广石路/312（高架）锡澄路江海路（高架）凤翔路（高架）凤宾路（地块内凤宾路（地块内部主要干道）部主要干道）地铁一号线庄前站江海路站地铁四号线地铁三号线天河站吴桥站三院站火车站规划布局建议规划布局建议交通基础条件梳理交通基础条件梳理地铁交通驱动地铁交通驱动地铁交通驱动地铁交通驱动规划布局建议规划布局建议周边基础条件梳理周边基础条件梳理未来保障性住房供应区、厂房依托停车场与高速公路，以中转运输为主导的传统物流园区4S店华东汽配城金桥商贸城北塘区政府商品房住宅集中供应区广石路（高架）锡澄路江海路（高架）凤翔路（高架）312国道政务驱动政务驱动一期启189、动一期启动区，现已区，现已拆平拆平民营工业园制衣厂物流仓储物流、制造加工厂摩配市场、制造加工厂规划布局建议规划布局建议内部条件梳理内部条件梳理l民营工业园可以尝试改造成民营工业园可以尝试改造成为特色商务商业区为特色商务商业区l依托规划绿地，可形成组团依托规划绿地，可形成组团的开发式广场，并在周边形成的开发式广场，并在周边形成商业配套商业配套l项目用地性质：项目用地性质：p70%70%办公办公p30%30%商住商住规划绿地规划绿地规划绿地规划绿地规划绿地规划绿地规划布局建议：一心两轴三区规划布局建议：一心两轴三区居住区居住区特色商务特色商务商业区商业区商办区商办区凤宾路北滨路l临近轨道交通l往南190、已形成居住氛围l临近轨道交通l依托原有工业老厂房l依托两大主干道l临近政府主入口1主入口2区域配套中心区域配套中心规划布局建议：主要功能构成规划布局建议：主要功能构成居住区居住区特色商务特色商务商业区商业区商办区商办区凤宾路北滨路主入口主入口1 1主入口主入口2 2花园式广场花园式广场片区配套中心片区配套中心花园式广场花园式广场片区配套中心片区配套中心花园式广场花园式广场片区配套中心片区配套中心总部研总部研发区发区l创意办公区l创意街区商业l小户型住宅l改善型住宅商办综合体商办综合体酒店酒店园区服务园区服务中心中心产业产业配套区配套区总部办公区总部办公区区区域域配配套套商商业业街街以花园式广场191、为媒串联各个功能板块以花园式广场为媒串联各个功能板块,使各板块沿轴线呈使各板块沿轴线呈有机生长发展结构，各功能板块相互融合有机生长发展结构，各功能板块相互融合,并以商务办公并以商务办公功能高端起势，快速形成区域形象功能高端起势，快速形成区域形象区区域域配配套套商商业业街街居住区居住区特色商特色商务商业务商业区区商办区商办区凤宾路北滨路主入口主入口1 1主入口主入口2 2花园式广场花园式广场片区配套中心片区配套中心花园式广场花园式广场片区配套中心片区配套中心花园式广场花园式广场片区配套中心片区配套中心总部总部研发研发区区l创意办公区l创意街区商业l小户型住宅l改善型住宅商办综合商办综合体体酒店酒192、店 园区服务园区服务中心中心产业产业配套区配套区总部办公总部办公区区以以花花园园广广场场串串联联各各个个板板块块组组织织公公共共空空间间：总部研发区、总部办公区、商办区、创意办公区、居住区，各板块以花园广场为中心向外发散，形成多个花园办公区。以以总总部部办办公公功功能能区区启启动动为为核核心心功功能能板板块块：以花园式广场为核心，融入园区服务中心、产业配套区、酒店，高端起势，奠定项目高端形象。园园区区配配套套商商业业街街规划指标建议规划指标建议独栋：集合式办公独栋：集合式办公=3=3：7 7物业类型占地面积（亩）占地比容积率建筑面积（）办公417 417 49%49%2.25625576 独栋193、办公125 125 15%15%0.541705 集合式办公292 292 34%34%3583871 商住179 179 21%21%3357472 住宅257472 商业100000 绿化及道路（外部+内部）按照45%计383 383 45%45%总计总计8508501.733921.73392983047 983047 毛容积率毛容积率1.731.73净容积率净容积率2.4752.475备注：总面积为850亩，可建设用地在595亩（扣除外部道路、绿化、市政）毛容积率为总建筑体量除以总面积；净容积率为总建筑体量除以可建设用地从静态测算的角度，整个项目总投入需达到从静态测算的角度，整个项目总194、投入需达到5050亿左右亿左右单位：万元数量单价金额土地成本土地成本850180153000前期工程费勘察测量费983047.310983.0473规划设计费983047.370774.9水电增容费983047.320019660.95三通一平983047.310983.0473其他筹建开办费983047.3201966.095小计24368.04建安成本办公独栋建安工程费41705.04250010426.26集合式办公建安工程费583870.52000116774.1装修费583870.5120070064.46办公小计197264.8单位：万元数量单价金额住宅257471.8200051195、494.35商业100000150015000地下停车98304.73220021627.04园林景观983047.315014745.71小计300131.9管理费用4775其他费用14325不可预见费9878.249开发成本总计506478.2备注：车位按照100平：0.5的配置比例，其中，地下停车占50%，每个车位按照40平米计销售收入达到销售收入达到8585亿左右，投资回报率在亿左右，投资回报率在33%33%单位：万元数量单价金额销售收入小计办公独栋办公41705.038800033364 集合式办公583870.538500496290 住宅257471.768500218851 商196、业10000010000100000 销售收入小计销售收入小计848505 850亩各物业销售价格及销售收入表850亩利润表总收入848505 总成本506478 销售税费85275 财务费用18233 土地增值税71556 利润166963 所得税41741 净利润125222 投资回报率33%销售利润率20%备注：财务费用假设总成本借款为60%，贷款成本6%1项目目标梳理与内外环境分析项目目标梳理与内外环境分析2项目整体定位与发展方向项目整体定位与发展方向3项目客户定位与产品定位项目客户定位与产品定位4项目规划布局建议项目规划布局建议5项目启动区产品建议项目启动区产品建议产品定位产品定位物197、业配比物业配比经济测算经济测算产品建议产品建议用地用地9090亩办公亩办公启动区启动区“总部经济园总部经济园”名号名号容积率容积率不大于不大于2.52.5与北塘区政府首次合作开发，启动区此次肩负着迅速提升北塘区域价值，改善区域形象的历史使命，进一步促进双方的深入合作项目作为XX集团进入长三角的首个项目，启动区要树立企业形象，高调启动立势，为未来扩张奠定扎实的基础，实现XX在长三角区域的品牌影响力撬动850亩项目的后续开发，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡启动区之于项目整体的意义启动区之于项目整体的意义90亩启动区开发原则：政企合作要素、强势启动、快速销售、多元产品、市场实亩启动区开发原则：政198、企合作要素、强势启动、快速销售、多元产品、市场实现度现度政企合作政企合作基于XX集团与政府联合开发的前提下，启动区承担着增进政府信任、推进承担着增进政府信任、推进双方进一步深入合作的重要使命双方进一步深入合作的重要使命，须充分考量政府的意见与想法，为日后长久合作奠定良好的基础强势启动强势启动大规模项目启动期是项目立势、定位示范、品质展示、概念传播、奠定品项目立势、定位示范、品质展示、概念传播、奠定品牌影响力牌影响力的重要阶段，至关重要。启动区一定实现强势启动，一举树立项目形象，为项目奠定标杆，树立口碑，充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华启动区需要以地块内资源较好处打造独栋标杆产品，显示199、项目形象，展示独栋标杆产品，显示项目形象，展示项目优势资源项目优势资源，同时功能完备，配套完善启动区需要打造现市场热销产品作为现金流产品，促成热销局面，增大抗风促成热销局面，增大抗风险性能力，实现快速销售，滚动开发险性能力，实现快速销售，滚动开发，迅速回笼资金以利于后续开发，实现聚集人气和回流现金的目标快速销售快速销售滚动开发滚动开发未来市场竞争的复杂与不可控性决定产品线的供应要时刻保证弹性，即启动区最好以多种产品试水，多元化产品引领市场，扩大客户层面多元化产品引领市场，扩大客户层面，利用市场验证热销产品，为后续大规模开发，博取高利润做市场依据多元化产品多元化产品定位前提定位前提客户依据客户依200、据：无锡市产业筛选，市：无锡市产业筛选，市场写字楼客户，北塘区地缘客户，场写字楼客户，北塘区地缘客户，投资客户解读投资客户解读市场依据市场依据：热销面积、产品类型、：热销面积、产品类型、去化速度、销售单价去化速度、销售单价项目属性项目属性：“总部经济总部经济”名号，名号，70%70%办公用地，类独栋产品作为办公用地，类独栋产品作为标杆产品标杆产品产品定位产品定位产品类型定位价值贡献类独栋产品（独栋、双拼、三拼）标杆产品树立形象高调立势LOFT现金流产品高性价比博高利润SOHO现金流产品高性价比博高利润多层写字楼现金流产品持续发展满足客户需求LOFTSOHO多层写字楼多层写字楼类独栋产品类独栋产201、品规划建议解析规划建议解析广石路（高架）高架阻隔高架阻隔，地块正北面有广石路高架阻隔，需考虑高架对地块形象的影响，建议沿路以多层、高层建筑物与地块内部形成分离，确保类独栋产品的私密性和办公区环境原则二原则二主干道主干道，凤宾璐和北滨路为城市主干道，需打造树形象的高层建筑物，以及在昭示性较强的主干道沿路排布由多层、高层裙楼形成的一条商业街，同时在主干道设计主入口原则三原则三凤宾路北滨路高价值类独栋产品高价值类独栋产品，基于优势资源分配给高价值产品的原则，独栋产品组团式分布在地块内部资源较优的位置，实现独栋办公的私密性和周边环境的打造原则四原则四多层办公、LOFT、SOHO类独栋总部办公（独栋、双202、拼、三拼）主入口花园中的城市，花园中的城市，以低密、生态为核心的花园城市办公区，多半占地仍以低密度的类独栋产品为主，注重园林景观原则一原则一视觉通廊视觉通廊启动区规划布局及物业配比：启动区规划布局及物业配比：l考虑到一期启动区以树立高形象，建立品牌影响力为核心，建议仍以低密度的类独栋产品为主l假设亩销售周期为1-2年，按照独栋（类独栋）产品商住产品产品目前无锡市年均去化速度确定其总体量，剩余为纯办公产品（高层）l多产品面积段取目前市场热销面积段lLOFT产品根据规范要求层高为4.5米，否则超过将建安成本计算时乘以系数1.2l考虑到建安成本在24米以上会大幅增加，将办公产品打造为多层产品多层写字203、楼SOHOLOFT户型单体建筑面积（）单层面积（）最小面积段（）层数栋数建筑体量（）建筑体量百分比独栋600200600316000.54%80020080041188007.95%100020010005770006.32%总计1640014.81%双拼800*22008004348004.34%800+1000200800/10004或591620014.63%1000*220010005 240003.61%总计2500022.58%三拼600*320060036108009.76%总计108009.76%SOHO 144001200501222880026.02%LOFT 960012204、0050821920017.34%纯办公10500150080-10071105009.49%总计建筑面积110700总计占地60030其中，外部、内部道路加绿化能占到40%24000净容积率2.24综合容积率1.84备注：总占地面积90亩，扣除外部道路、绿带后可建设用地74亩9090亩启动区成本：总成本约亩启动区成本：总成本约5.855.85亿元亿元单位：万元数量单价金额土地成本土地成本9018016200前期工程费勘察测量费11070010.00 111 规划设计费11070070.00 775 水电增容费110700200.00 2214 三通一平11070010.00 111 其他筹建205、开办费11070020.00 221 小计3432 建安成本办公独栋建安工程费1640025004100 双拼建安工程费2500022005500 三拼建安工程费1080020002160 SOHO 建安工程费2880020005760 装修费2880011003168 LOFT 建安工程费2304020004608 单位：万元数量单价金额单位：万元装修费2304011002534 纯办公建安工程费1050015001575 装修费1050014001470 小计30875 地下停车1107022002435 园林景观1107002002214 小计35525 管理管理费用费用552（1+2+206、3）*1%其他其他费用费用1655(1+2+3)*3%不可预见费不可预见费1185(2+3+4)3%开发成本总计开发成本总计58548 备注：车位按照100平：0.5的配置比例，其中，地下停车占50%，每个车位按照40平米计90亩启动区各物业销售价格及销售收入表90亩启动区利润表启动区销售收入共启动区销售收入共8.948.94亿元，净利润亿元，净利润1 1亿元，投资回报率为亿元，投资回报率为24%24%数量单价金额办公独栋办公16400850013940 双拼25000800020000 三拼1080075008100 SOHO 28800650018720 LOFT 192001000019207、200 纯办公1050090009450 小计89410 总收入89410 总成本58548 销售税费8986 财务费用2108 土地增值税5931 利润13838 所得税3459 净利润10378 投资回报率24%销售利润率15%备注：财务费用假设总成本借款为60%，贷款成本6%随着新经济时代的到来，在倡导随着新经济时代的到来，在倡导“办公社区化办公社区化”的理念的理念引领下，引领下，办公的发展也进入了办公的发展也进入了“独栋办公时代独栋办公时代”独栋办公时代的重要特征 办公社区化办公社区化 在共享与交流的主题下更倾向表达文化与创意的自由 注重办公社区中文化生态的追求 提升区域的整体竞争力和208、打造和 谐共生的现代企业生态环境现代企业生态环境 市场稀缺产品，需要从功能布局、公共空间和办公空间处理的角度提升产市场稀缺产品，需要从功能布局、公共空间和办公空间处理的角度提升产品竞争力。品竞争力。p独栋形式，拥有独家私密性p独栋办公楼给企业以充足的空间发挥创造力，塑造个性化企业形象p功能设计齐全p针对长三角及无锡的企业及私营企业主p注重园林景观设计，开阔的尺度空间将室外景观资源最大化的引入室内产品建议产品建议独栋独栋独栋办公产品的设计在环境、配套以及单体个性化设独栋办公产品的设计在环境、配套以及单体个性化设计上更为讲究计上更为讲究配套现代化配套现代化：企业独栋内具备一流的硬件配置，如无线宽带209、上网、足够的数据接口、星级商务会所、商务活动所必需的社交及休闲场所。让工作和生活紧密结合在一起。环境公园化环境公园化：高绿化率，使整个办公区域犹如一个生气盎然的公园，工作的商务人士推开办公室的窗子便能呼吸到沁人的新鲜空气，走出屋外便能最大程度地享受自然，工作自然更轻松写意。独栋办公产品优势独栋办公产品优势建筑个性化建筑个性化：企业拥有独栋冠名、形象展示的特权。企业独栋的每一栋楼都是独立的，可以根据企业的特色来进行建筑外观和内部构造的个性化设计。独栋办公户型建议：独栋办公户型建议：主力面积主力面积80010008001000平米不等，框架结构可以实现横向打通和平米不等，框架结构可以实现横向打通和210、百变组合百变组合。户型方正户型方正，办公空间可灵活划分，独栋办公更加注重整体环境设计，这种生态型健康办公楼，尽可能地与自然环境相融合，将风、水、阳光、植物引入室内，形成健康的室内生态，同时节约大量能源。为客户打造一个园林式的高端办公区，绿化率高双拼办公产品的优势双拼办公产品的优势双拼办公楼拥有低层、高绿化率、高得房率的优势低层、高绿化率、高得房率的优势，它的好处在于更便于聚集同类、同规模、同产业企业，与商务公寓结合，形成产业链。通俗地讲就是，我们的产品可以分开卖我们的产品可以分开卖，可以两个单元是不同的公司，也可以一个公司买一栋，而一栋别墅的交流肯定比一座大楼的交流来得方便，所以说便于公司在一211、起办公，形成产业链。双拼的类独栋产品最大的特点在于单栋面积小（800-1000平米左右）和可灵活组合。双拼面积小，总价低，适宜中小精英型企业进入，同时可以左右连通，满足企业扩张需要。产品建议产品建议双拼双拼双拼办公户型建议双拼办公户型建议双拼办公楼用公公共交通空间连接两共交通空间连接两个单元个单元，使得两个单元既相互联通，有整体性，又有区别，不失独立性。房型方正房型方正，办公空间灵活，可自由拆分。挑高的大堂增加挑高的大堂增加品质感品质感，挑高后采光更好，使得大堂成为一个从室外到室内的过渡空间三拼办公户型建议三拼办公户型建议为了使容积率升高，同时又希望有独栋办公感的客户可选择此产品。三拼户型，可212、以做到：小面小面积、大空间、积、大空间、独栋感、价位独栋感、价位低，企业可根低，企业可根据需要灵活选据需要灵活选择择。产品建议产品建议三拼三拼主力户型约主力户型约50555055平方米，小户型、低总价，自用和投平方米，小户型、低总价，自用和投资两相宜，可以满足居住及办公多种需求，产品投资回资两相宜，可以满足居住及办公多种需求，产品投资回报高。报高。SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求，是一种居住、办公、投资皆可的产品。SOHO也代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。建筑单体设计个性化、配套齐全化。产品建议产品建议sohosoho4.54.5米层高米层213、高+双层设计，高附加值引领商务办公新模式。因为室内双层设计，高附加值引领商务办公新模式。因为室内 空间被分隔成上下两层，使得套内建筑面积增加，提高了空间的空间被分隔成上下两层，使得套内建筑面积增加，提高了空间的 利用率，为企业增加了更多的可利用空间。利用率，为企业增加了更多的可利用空间。Loft办公楼下可以是接待室和员工办公室，楼上是企业老总专属办公区。LOFT最大的特性就是空间开阔、宽敞明亮，户型内无障碍、可以全方位组合，由业主自行决定所有风格和格局，带给了业主更多自由发挥的空间。是稀缺性+实用性+实惠性的产品。产品建议产品建议LOFTLOFT标准纯写字楼，为高端客户的商务办公需求量身打造，214、具有良标准纯写字楼，为高端客户的商务办公需求量身打造，具有良好的办公氛围，其特点是高空间，宽敞明亮，室内布置质朴自好的办公氛围，其特点是高空间，宽敞明亮，室内布置质朴自然，没有压抑感和约束感。然，没有压抑感和约束感。纯写字楼的产品设计中，充分考虑到商务人群的特性和对环境的潜在人性化需求，特别强调生态的空间布置，为客户提供丰富的共享资源，极大限度地满足人性化需求。共享大厅、空中花园、及完备的商务配套服务形成了良好的办公生态环境，使身心可以充分放松，人们可以自由进行交流和休闲活动，从而促进相关上下游企业之间的内部活动和相互联系活动。产品建议产品建议标准办公标准办公设计原则：设计原则：电梯品牌是客户215、感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。设计要点：设计要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。产品核心指标：产品核心指标：采用2.9米高/1.35t/2.5-3.0m/s高速大载荷电梯；配备空调；采用外部控制楼层智能呼叫系统；电梯品牌：电梯品牌：日本三菱、芬兰通力其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达（外部控制楼层智能呼叫系统的专利拥有者）等产品建议产品建议电梯电梯硬件配置硬件配置VRVVRV分户计量空调系统分户计量空调系统空调选择：空调选216、择：设计原则：设计原则：空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，最新空调技术变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效被普遍运用到写字楼中设计要点：设计要点：办公空间均安设新风系统和中央空调计费点尽可能按产权单位划分，按电量计费，公共空间通过物业管理费分时段收取；提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求；选用进口设备。产品建议产品建议空凋空凋硬件配置硬件配置卫生间细节之处体现品质高低卫生间细节之处体现品质高低卫生间卫生间设计原则：设计原则：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。设217、计要点：设计要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。产品建议产品建议卫生间卫生间硬件配置硬件配置国际化的公共导视系统国际化的公共导视系统公共导视系统公共导视系统设计原则：设计原则：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示品质感和国际商务感设计要点：设计要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强产品建议产品建议导视导视硬件配置硬件配置218、功能完善的商务中心提供完备服务功能完善的商务中心提供完备服务商务中心商务中心设计要点：设计要点：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。商务会议室：提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排产品建议产品建议商务中心商务中心设计要点24小时办公：写字楼提供24小时办公功能，方便入住企业的多方便需求。会议室：提供各种规模的会议室，方便企业开会、接待客户。超市、银行等商业配套：方便入住企业处理日常业务、满足员工日常生活需求商业配套商业配套2424小时办公、会议室、超市、银行219、等小时办公、会议室、超市、银行等产品建议产品建议商业配套商业配套l曲折变化的街道和临街面曲折变化的街道和临街面l尽可能多的玻璃面尽可能多的玻璃面l大面积的招牌和广告空间大面积的招牌和广告空间l一层转角处设计为弧形一层转角处设计为弧形l连廊和桥连廊和桥l玻璃外廊玻璃外廊l趣味性路标趣味性路标临街商业临街商业可把类独栋产品一层以及SOHO、LOFT、小高办公楼底层设计为临街商铺，既可以提高物业价值，同时可以作为商务区的生活、商务配套，丰富物业形态，聚集人气，提升商业氛围的措施，是使小街铺的关系更紧密，从而产生放大效应，吸引了更多的外来消费者。主要措施如下：产品建议产品建议商业配套商业配套曲折变化的街道和临街面曲折变化的街道和临街面大面积的招牌和广告空间大面积的招牌和广告空间尽可能多的玻璃面尽可能多的玻璃面一层转角处设计为弧形一层转角处设计为弧形趣味性路牌趣味性路牌连廊和桥连廊和桥商业街细节商业街细节产品建议产品建议商业配套商业配套THE ENDTHE END