1、格力湖畔明珠营销定位报告格力湖畔明珠营销定位报告格力湖畔明珠格力湖畔明珠后官湖畔后官湖畔，院藏天地，院藏天地前言前言开发观点开发观点格力地产板块初入武汉，为武汉更为品牌使命而来格力地产板块初入武汉，为武汉更为品牌使命而来为品牌为品牌为格局为格局为区域为区域湖畔明珠必然成为后官湖畔乃至全武汉标杆项目湖畔明珠必然成为后官湖畔乃至全武汉标杆项目前言前言三大层面三大层面成为标杆，定义后官湖畔生活新方式成为标杆，定义后官湖畔生活新方式市场如何认知市场如何认知产品如何规划产品如何规划整盘如何运作整盘如何运作？目录目录识局篇识局篇谋局篇谋局篇破局篇破局篇执子篇执子篇0101020203030404“后官湖畔2、，生活方才启幕后官湖畔，生活方才启幕”CHAPTER 1识局篇识局篇与市场与客户为导向，行大势所趋与市场与客户为导向，行大势所趋武汉武汉识识东西南北中，未来看华东西南北中，未来看华中中：武：武汉汉，新，新一一线城线城市市，国，国家家中心中心城城市。市。城市地位城市地位空间结构：中国看武汉空间结构：中国看武汉武汉位于武汉位于“钻石钻石结结构构”的的中心中心地地带。带。区域战略：中部崛起战略区域战略：中部崛起战略+长江长江经经济带济带两两大战大战略略叠加叠加，武汉武汉四四方逢方逢源源。成渝城镇群珠三角城镇群京津冀城镇群长三角 城镇群中部 城镇群“钻石结构”是指国土空间层面五大重点城镇群，空间上连接3、而成形成钻石形状。九省通衢九省通衢 城市立体交通完善城市立体交通完善 为城市高速发展提供为城市高速发展提供了了条件条件交通路网交通路网国务院文件明确武汉为国际性综合交通枢纽公路、铁路、航空、内河航运，中国水陆空三栖的交通中心武汉动车段具备400组动车组的检修能力，是世界上规模最大动车检修基地，约占全国动车组检修任务总量的40%。武汉每年至少通1条地铁武汉=桥都对外对外:“米米”字字型型5 5小时高铁小时高铁圈圈中心中心；向外向外接接驳驳7 7条条国家国家高高速公路速公路交通路网交通路网编号编号名称名称性质性质途经地区途经地区G4G4京港澳高速京港澳高速放射线放射线大悟、孝昌、孝感、武汉武汉、咸4、宁、赤壁G42G42沪蓉高速沪蓉高速横线横线麻城、武汉武汉、汉川、应城、天门、京山、钟祥、荆门、宜昌、秭归、巴东G45G45大广高速大广高速纵线纵线麻城、新洲新洲、团风、黄州、浠水、黄石、阳新G50G50沪渝高速沪渝高速横线横线黄梅、武穴、蕲春、浠水、黄石、鄂州、武武汉汉、仙桃、潜江、荆州、枝江、宜昌、长阳、巴东、建始、恩施、利川G55二广高速纵线襄阳、宜城、荆门、荆州、公安G56杭瑞高速横线阳新、通山、崇阳、通城G59呼北高速纵线郧阳、十堰、房县、保康、远安、当阳、宜昌、枝江、宜都、五峰G6911安来高速纵线恩施、宣恩、来凤G70G70福银高速福银高速横线横线黄梅、武穴、蕲春、浠水、黄石、鄂5、州、武武汉汉、孝感、云梦、安陆、随州、枣阳、襄阳、谷城、十堰、郧阳、郧西G0421许广高速并行线随州、京山、天门、仙桃、监利G0422G0422武深高速武深高速并行线并行线武汉武汉、嘉鱼、赤壁、崇阳、通城G4213麻安高速联络线麻城、红安、大悟、广水、随州、枣阳、宜城、南漳、保康、房县、竹山、竹溪G4221G4221沪鄂高速沪鄂高速并行线并行线英山、罗田、黄冈、团风、新洲、武汉武汉G5012恩广高速联络线利川G7011十天高速联络线十堰G4201G4201武汉绕城高速武汉绕城高速（武汉外环）（武汉外环）城市环线城市环线东西湖、黄陂、新洲、洪山、江夏、蔡甸武汉武汉“米米”字型高铁路网字型高铁路网6、北京北京济南济南上海上海福州福州桂林桂林广州广州重庆重庆成都成都500KM250KM1000KM交通路网交通路网对内:已运营12条轨道交通；5+1环城市道路格局，四环成型，加快六环（新外环建设）对内:已运营12条轨道交通；5+1环城市道路格局，四环成型，加快六环（新外环建设）【中心城区 7个】【中心城区 7个】汉口：江汉区、江岸区、硚口区汉阳：汉阳区武昌：武昌区、洪山区、青山区同时享受中心城区户口政策的有：经开区(不含汉南)，东湖风景&东湖高新区，东西湖区常青花园小区。【新城区 6个】【新城区 6个】东西湖区、黄陂区、新洲区、江夏区、汉南区、蔡甸区武汉地铁已运营12条线路，总长409.1千米武7、汉地铁已运营12条线路，总长409.1千米根据交通运输部发布9月城市轨道交通运营数据。运营里程排名上，目前武汉全国第6（含有轨电车）都市区环线确定为六环线，经鄂州汉川孝感，武汉扩容迈出了一步都市区环线确定为六环线，经鄂州汉川孝感，武汉扩容迈出了一步六环线经过鄂州、孝感、汉川、嘉鱼等地方，进一步强化武汉城市圈内的交通联系，促进了武汉城市圈交通、经济一体化的发展城市文脉城市文脉国家历史文化名城。武国家历史文化名城。武汉汉城市城市精精神：神：敢敢为人为人先先，追，追求求卓越！卓越！承袭荆楚文化承袭荆楚文化“不服周不服周”的内核，的内核，骨骨子里子里是是一座一座充充满满“创创新新”意意识的识的城城市。8、市。“码头文化码头文化”，更为包容、吸纳众，更为包容、吸纳众家家之长。之长。有山有江有湖，武汉的作风接地气有山有江有湖，武汉的作风接地气（很江很江湖湖）。）。科教资源科教资源科教之城，实力排名前科教之城，实力排名前三三；超；超百百万在万在校校大学大学生生，数，数量量全球全球第第一！一！序号序号学校名称学校名称主管部门主管部门办学层次办学层次备注备注1武汉大学教育部本科世界一流大学建设高校（A类）、985、2112华中科技大学教育部本科世界一流大学建设高校（A类）、985、2113中国地质大学（武汉）教育部本科世界一流学科建设高校、2114武汉理工大学教育部本科世界一流学科建设高校、2115华中9、农业大学教育部本科世界一流学科建设高校、2116华中师范大学教育部本科世界一流学科建设高校、2117中南财经政法大学教育部本科世界一流学科建设高校、2118中国人民解放军海军工程大学国人民解放军海本科湖北省“国内一流大学建设高校”9中国人民解放军火箭军指挥学院 国人民解放军火箭本科10中国人民解放军空军预警学院国人民解放军空本科11中南民族大学国家民委本科省部共建高校，湖北省“国内一流大学建设高校”12武汉工程大学湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”13武汉纺织大学湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”14武汉轻工大学湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”15湖北工业大学湖北省本科湖北10、省“国内一流学科建设高校”16湖北中医药大学湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”17江汉大学湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”18湖北美术学院湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”19武汉体育学院湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”20武汉音乐学院湖北省本科湖北省“国内一流学科建设高校”21湖北大学湖北省本科省部共建高校，湖北省“国内一流大学建设高校”22武汉科技大学湖北省本科省部共建高校，湖北省“国内一流大学建设高校”23湖北警官学院湖北省本科24湖北经济学院湖北省本科25武汉商学院湖北省本科26湖北第二师范学院湖北省本科27武汉市广播电视大学湖北省成人高等学校28湖北兵器工11、业职工大学湖北省成人高等学校29湖北省纺织职工大学湖北省成人高等学校30鄂城钢铁厂职工大学湖北省成人高等学校31湖北省直属机关业余大学湖北省成人高等学校32湖北省经济管理干部学院湖北省成人高等学校33湖北广播电视大学湖北省成人高等学校34武汉冶金管理干部学院湖北省成人高等学校35湖北武汉公安管理干部学院湖北省成人高等学校36华中电业联合职工大学湖北省成人高等学校37武汉职业技术学院湖北省专科国家示范性高等职业院校38武汉船舶职业技术学院湖北省专科国家示范性高等职业院校39武汉铁路职业技术学院湖北省专科国家示范性高等职业院校40长江职业学院湖北省专科41武汉城市职业学院湖北省专科42武汉工程职业12、技术学院湖北省专科43湖北轻工职业技术学院湖北省专科44湖北交通职业技术学院湖北省专科45武汉航海职业技术学院湖北省专科46武汉软件工程职业学院湖北省专科47武汉电力职业技术学院湖北省专科48湖北水利水电职业技术学院湖北省专科49湖北城市建设职业技术学院湖北省专科50武汉警官职业学院湖北省专科序号学校名称主管部门办学层次备注51湖北生物科技职业学院湖北省专科52湖北艺术职业学院湖北省专科53武汉交通职业学院湖北省专科54长江工程职业技术学院湖北省专科55武汉工业职业技术学院湖北省专科56武汉民政职业学院湖北省专科57湖北财税职业学院湖北省专科58湖北国土资源职业学院湖北省专科59湖北生态工程职13、业技术学院湖北省专科60湖北科技职业学院湖北省专科61湖北青年职业学院湖北省专科62湖北体育职业学院湖北省专科63湖北幼儿师范高等专科学校湖北省专科64湖北铁道运输职业学院湖北省专科65武汉海事职业学院湖北省专科66武汉铁路桥梁职业学院湖北省专科67湖北大学知行学院湖北省教育厅本科民办68武汉科技大学城市学院湖北省教育厅本科民办69江汉大学文理学院湖北省教育厅本科民办70湖北工业大学工程技术学院湖北省教育厅本科民办71武汉工程大学邮电与信息工程学院湖北省教育厅本科民办72武汉纺织大学外经贸学院湖北省教育厅本科民办73湖北经济学院法商学院湖北省教育厅本科民办74武汉体育学院体育科技学院湖北省教育14、厅本科民办75武汉东湖学院湖北省教育厅本科民办76汉口学院湖北省教育厅本科民办77武昌首义学院湖北省教育厅本科民办78武昌理工学院湖北省教育厅本科民办79武汉生物工程学院湖北省教育厅本科民办80武汉晴川学院湖北省教育厅本科民办81武昌工学院湖北省教育厅本科民办82武汉工商学院湖北省教育厅本科民办83湖北商贸学院湖北省教育厅本科民办84文华学院湖北省教育厅本科民办85武汉学院湖北省教育厅本科民办86武汉工程科技学院湖北省教育厅本科民办87武汉华夏理工学院湖北省教育厅本科民办88武汉传媒学院湖北省教育厅本科民办89武汉设计工程学院湖北省教育厅本科民办90武汉工贸职业学院湖北省教育厅专科民办91湖北15、开放职业学院湖北省教育厅专科民办92武汉科技职业学院湖北省教育厅专科民办93武汉外语外事职业学院湖北省教育厅专科民办94武汉信息传播职业技术学院湖北省教育厅专科民办95武昌职业学院湖北省教育厅专科民办96武汉商贸职业学院湖北省教育厅专科民办97武汉光谷职业学院湖北省教育厅专科民办经济发展经济发展20142014年年GDPGDP破破万万亿亿，20202020年年1.1.5656万万亿，亿，总量总量稳居全国前十，人均稳居全国前十，人均GDPGDP中西部第一中西部第一2014年武汉市GDP首次破万亿，并保持不低于8%的增速持续增长；2020年受疫情影响，增速负值，全年GDP1.56完亿，位居全国第九16、。各区经济各区经济受疫情影响，超半数区仍保持受疫情影响，超半数区仍保持“千亿区千亿区”，新洲、江夏预计本年度突破千亿，新洲、江夏预计本年度突破千亿GDP排行区域2020年GDP（亿元）增速（%）1东湖高新区2001.855.12汉南区1650.31-13武昌区1492.93-24东西湖区1370.17-0.25江汉区1319.06-8.16江岸区1247.04-87洪山区1036.16-2.28黄陂区1013.28-7.89新洲区888.57-8.210江夏区842.04-12.311硚口区801.16-8.412青山区761.47-12.113汉阳区699.01-8.314蔡甸区371.3417、-8.9【中心城区【中心城区 7 7个】个】汉口：江汉区、江岸区、硚口区汉阳：汉阳区武昌：武昌区、洪山区、青山区同时享受中心城区户口政策的有：经开区(不含汉南)，东湖风景&东湖高新区，东西湖区常青花园小区。【新城区【新城区 6 6个】个】东西湖区、黄陂区、新洲区、江夏区、汉南区、蔡甸区产业结构产业结构从产业结构来看，2020年武汉市第一产业增加值为402.18亿元，占武汉市地区生产总值的比重为2.58%；第二产业增加值为5557.47亿元，占地区生产总值的比重为35.59%；第三产业增加值为9656.41亿元，占地区生产总值的比重为61.84%。受疫情影响，各产业产值总量出现下滑，但整体结构仍18、保持优化受疫情影响，各产业产值总量出现下滑，但整体结构仍保持优化产业历程产业历程2011年，武汉推出“工业倍增计划”，明确要求优化工业空间，构建大光谷、大车都、大临空和大临港四大工业板块，打造一批高端产业基地和特色产业集群。光电子信息光电子信息生物医药及医疗器械生物医药及医疗器械汽车及零部件汽车及零部件大光谷板块大光谷板块，依托东湖开发区、江夏区、洪山 区打造大光谷板块。在空间上，重点向东、向 南拓展，辐射鄂州、黄冈、黄石一线。重点发展光电子信息光电子信息支柱产业。大车都板块大车都板块，依托武汉经济技术开发区、江 夏金港新区、汉阳区、蔡甸区、汉南区，打 造中国车都板块。在空间上，重点向西、向 19、南拓展，辐射仙桃、潜江一线。重点发展以整车生产为主导，以零配件为整车生产为主导，以零配件为支支撑撑，以电子电器、新兴产电子电器、新兴产业业等为补充。大临空板块大临空板块，依托东西湖区（武汉临空港经济 技术开发区）和黄陂区，打造大临空板块。在 空间上，重点向西、向北拓展，辐射孝感一线。重点发展航空运输及物流、临空高科技产业航空运输及物流、临空高科技产业、航空服务外包、总部经航空服务外包、总部经济济为主导产业，规划布 局航空企业总部区。大临港板块大临港板块，依托武汉新港、武汉化工区、青 山区、新洲区打造大临港板块。在空间上，重 点向东、向南拓展，辐射鄂州、黄冈、咸宁一 线。重点发展以港口物流港口物20、流区、集疏运体系为支撑的临港核心产业。十条重点产业链：汽车及零部件、电子信息、高端装备制造、食品和农副产品深加工、生物和医药、家用电器、精品钢材及深加工、石油化工、节能环保、时尚消费十条重点产业链：汽车及零部件、电子信息、高端装备制造、食品和农副产品深加工、生物和医药、家用电器、精品钢材及深加工、石油化工、节能环保、时尚消费品品十二五时期，武汉规划十二五时期，武汉规划形形成四成四大大产业产业板板块、块、十十条重条重点点产业链产业链产业历程产业历程十三五十三五时期时期，支持武，支持武汉汉建设建设国国家中家中心心城市城市，优化新城优化新城板板块定块定位位，明明确确产业产业定定位位阳逻：阳逻：依托长21、江水运和岸线优势，建设国际集装箱转运枢纽，以电力工业、机械装备制造业、钢材深加工和纺织业为主导，大力发展港口贸易，逐步建设工贸并举的现代化港口新城北湖：北湖：利用良好的水域建港条件，建设大型石油化工基地，配 套发展其下游产品产业链，逐步建成化工产业集聚发展的武汉 化工新城左岭：左岭：以精细化工产业为主，在泉井村一带布置居住生活区豹豹澥澥：重点发展以光电子为主的高新技术产业，形成创新研究、成果孵化、科贸服务和规模化生产相结合的现代化科技新城流芳：流芳：建成以教育科研、生态居住、高新技术产业和现代物流为特色的新城组团薛峰薛峰：汽车零配件生产基地军山：军山：重点发展机械制造和电子工业纱帽纱帽：汉南区22、的区政府所在地，以农副产品深加工为特色，以机电制造、包装印刷等为主导产业的滨江工业新城常福：常福：发展汽车及零配件制造、机电制造等主导产业以及汽车 展示、销售、服务等第三产业吴家山：吴家山：重点发展成为以国家级食品加工工业基地和台商投资区为依托的现代化新城金银湖：金银湖：汉口北部的滨水居住新区，配套发展体育、休闲、游 乐等功能走马岭：走马岭：食品加工和保税物流为主导的产业组团 蔡甸：蔡甸：武汉西部的轻工业发展区和农副产品集散地黄金口黄金口：形成以家电制造和食品加工为主的工业组团盘龙新城：盘龙新城：黄陂区南部的经济中心，依托天河机场发展航空物 流和高新技术产业横店：横店：建成航空物流基地和临空工23、业园 武湖：武湖：以农业产业化为主导的综合城镇武汉市城市总体规划武汉市城市总体规划（2010-20202010-2020年年）之市之市域域空间空间布布局规局规划划图图主城区：主城区：城市核心，重点培育和提升城市服务功能，集中发展 金融商贸、行政办公、科教文化、信息咨询、旅游休闲等服务 业，强化高新技术产业和先进制造业，承担湖北省及武汉市的 政治、经济、文化中心和中部地区生产、生活服务中心的职能北部新城组群北部新城组群西部新西部新城组群城组群西南新城组群西南新城组群东部新城组群东部新城组群东南新城组群东南新城组群纸坊新城：纸坊新城：江夏区政府所在地，以医药、机电、建材和高新技 术产业为主导，发展24、交通运输、物流、科教、旅游等第三产业，强化综合服务职能黄家湖组团：黄家湖组团：武汉新的高校聚集区，形成环湖分布的新大学园 区五里界：五里界：以旅游服务为先导，远景发展为武汉的科教研发基地 青菱组团：青菱组团：重点发展先进制造业郑店：郑店：建成武汉市南部的建材和农产品物流基地金口：金口：充分利用其港口和公路等交通优势，建成地区性水陆联 运枢纽，重点发展造船、建材、机电工业和文化旅游业南部新城组群南部新城组群十十四四五五时期规划纲要时期规划纲要，开启加快打造开启加快打造“五个中心五个中心”，建设现代化大武汉，建设现代化大武汉产业历程产业历程产业落定产业落定临空、经开区域产业发临空、经开区域产业发展25、展后劲后劲强强劲，劲，有有较大较大的的产业产业拓拓展空间展空间国家级开发区国家级开发区：1 1个个名称：武汉临空港经济名称：武汉临空港经济开发区开发区国家级国家级 战略规战略规 划划 ：中法生 态新城国家自主创新示国家自主创新示范区：范区：东湖高新区（继 北京中关村之后 第二家国家自主 创新示范区）“市区共建市区共建”的的 重点重点省级开发区：省级开发区：阳逻经济开发区分类分类名称名称主导产主导产业业/支柱产业支柱产业产值产值/规模规模发展前景发展前景黄陂/东西湖武汉临空港经济技术开发 区航空制造、航空物流、航空服务为主体的航空 相关产业为主/年均投资额超千亿，除东湖高新外最大产业投资基地经济26、开发区武汉经济技术开发区 国际级战略规划 中法生态新城研发设计、健康医疗、节能环保、文化创意、生态旅游等产业法国电力、必维国际 检验、法国凯奥雷斯 集团、小鹏汽车、路特斯总部等20多家中外企业已签约进驻；总投资额超千亿元未来建设内容主要包 括：知音新城、中法 汽车零部件产业园等 在内的八大产业园、法式风情小镇等东湖高新东湖高新技术产业开发区信息及光电技术、生物 制药等等世界光谷八大园区，快速发展分分 类类区域区域/城市城市产业重点发展方产业重点发展方 向向产业落地产业落地新 城 区东西湖区高端装备制造、汽车及零部件投资56亿元葛洲坝高端装备产业园、武汉客厅二期（文化创意产业园）、高端金属加工用27、油生产项目、投资30亿元航达航空科技产业园、创元联合汽车减速器总成组装及销售中心；走马岭地铁小镇、创维等黄陂区高端装备制造、汽车及零部件前川产业新城项目、总投资30.5亿元的多式联运物流港项目、卓尔通用航空产业园、比亚迪新能源客车及 物流车基地、汉能太阳能电池制造基地、总投资50亿元的北车集团武汉轨道交通装备休造基地、总投资 90亿元的中部尚谷产业园、程力专用汽车产业园；武湖地铁小镇江夏区计算机服务与软件、电子信息阳光创谷、武汉工控艺术制造有限公司项目、武汉振武创新通讯电子生产基地、国药光谷南研究中心；黄家湖地铁小镇、青龙山地铁小镇、中创健康产业园新洲区商务服务、先进制造业武汉新港华中贸易服务28、区、新洲问津产业新城；金台地铁小镇；华中贸易服务区预 计可容纳超过500家企业入驻、佳海问津健康产业园、正威华中总部、中电光谷制造中心蔡甸区高端装备制造、汽 车及零部件投资50亿元的格力智能装备产业园、武汉盟盛汽车产业园、南屏垸通用航空产业园、蔡甸机器人产业园、航天电工项目；柏林地铁小镇、欧派家居、京东智能产业园汉南区高端装备制造、汽车及零部件总投资51亿元的南京金龙新能源大客车生产基地项目、总投资110亿元通用航空聚集示范区项目、投资47亿的小鹏汽车产业基地、投资63亿的路特斯全球科技总部国家存储器基国家存储器基地地 一期一期1010万片生产线正在加快启动，新项目落户万片生产线正在加快启动，29、新项目落户国家存储器基地一期中低压配电系统正在加紧调试，力争具备对外送电条件。继中国第一代自主可控32层三维闪存芯片产品问世后，长江存储一期10万片生产线正在加快启动。围绕“一芯驱动”，在光谷正在急速集聚集成电路上下游产业链。7月31日，中科芯集成电路有限公司“存储器及图像处理芯片研发项目”落户未来科技城，该企业是中国电子科技集团有限公司的全资子公司，是目前国内唯一拥有IC设计、掩膜、制造、测试等完整产业链的自主可控集成电路企业。国家航天产业基地国家航天产业基地 火箭产业园年内投产，多个重大项目启动建设火箭产业园年内投产，多个重大项目启动建设目前正在进行设备安装，年内正式投产。卫星产业园也正在30、进行基础结构建设，计划明年10月投产，卫星产业园区将打造全国首条卫星批量化生产线，具备年产百颗卫星的生产能力。随着火箭产业园、卫星产业园的落地开工，基地的航天科工电磁防护材料等多个重大项目也已全面启动建设。同时，一 批火箭、卫星等航天产业的上下游企业前来基地考察洽谈，快速集结。国家新能源和智能网联汽车基地国家新能源和智能网联汽车基地 “国字号国字号”测试场年内具备测试条件测试场年内具备测试条件作为武汉“下一代汽车”产业培育、孵化的研发、测试平台，当前，国家新能源和智能网联汽车基地一期项目封闭 测试场的极限测速区正在建设中，极限测速区桩基工程已经完成。据介绍，基地将在年内具备测试条件。目前，基地31、已 引入中国电动汽车百人会为创新平台，并吸引了一批人工智能研发、自动驾驶测试等相关企业落户。在经开智造2045创新谷，一个占地2.8万平方米的小测试场已建设完成。在“国字号”测试场建成之前，这里可以提前分担测试职能，吸引智能网联汽车人才与技术集聚武汉。大健康产业基地大健康产业基地 多个大健康项目动工建设多个大健康项目动工建设光谷南大健康产业园展示厅已在江夏区郑店街落成，主要用于项目展示介绍和招商接待。正在进一步完善产业园空间规划、融资建设、招商招才、机构设置等四个“顶层设计”和签约项目开工建设服务工作。与泰康集团、中国生物等10家大健康产业企业签约，总投资超过529亿元。国家网络安全人才与创新32、基地国家网络安全人才与创新基地 二期年内将全面建成二期年内将全面建成国家网络安全人才与创新基地展示中心初次亮相令，培训中心一期教学楼、实验楼、信息综合楼、宿舍楼、餐厅已基本 建成，幕墙、精装已完成。二期正在进行基础施工，年内将全面建成。国家网络安全人才与创新基地包括展示中心、国 家网安学院、培训中心等主体建筑。临空港抓紧国家网络安全人才与创新基地项目进度，已开工项目15个，总投资达2000亿元。3 3大产业集群大产业集群 光电子信息产业光电子信息产业 汽车及零部件产业汽车及零部件产业生物医药及医疗器械产业生物医药及医疗器械产业产业发展产业发展五大产业基地逐步成型五大产业基地逐步成型，三大三大世33、世界级界级产产业集业集群群快速快速壮壮大大空间布局演变空间布局演变武汉十三五规划打造武汉十三五规划打造“133133”城市城市空空间格间格局局，分，分层层发展：发展：中心城区重点推进中心城区重点推进“三镇三城三镇三城”；新城区重点发展；新城区重点发展6 6大新城组群。大新城组群。“十三十三五五”期间期间形形成全成全域域统筹统筹的的发展发展格格局局固化固化“1+61+6”空空间格间格局局，完善以主城为核心、新城为重点、重点镇和一般镇为纽带，中心村和特色村为基础的“一主一主城城、六六新新城城、百百集集镇镇、千千村村塆塆”的全域四级城镇体系，推进主城集聚发展，新城轴向发展，镇村特色发展。贯彻“精明增34、长精明增长”、“紧凑城市紧凑城市”的发展理念，形成全域统筹、城乡一体的发展格局。优化提升主城功能优化提升主城功能推进主城“三三镇镇三三城城”均衡发展。发挥三环线及沿线绿化带等空间隔离作用，锁定城区永久性开发边界、主城永久性增长边界。重点发展新城组群重点发展新城组群坚守生态隔离带和生态绿楔，加快6个新城组群发展，推进新城背向主城、独立成市、产城融合，完善新城与 主城之间快速交通连接，加快形成中等规模、职住平衡、各具特色的现代化新城。基基本本建建成成光光谷谷、沌沌口口、吴家、吴家 山、山、纸纸坊坊、阳阳逻逻、前前川等川等新新城城中中心心，按照主体功能定位适度提高开发强度，提升基础设施服务水平，完善35、中小 学、文化场馆、体育设施、医疗卫生、绿地广场以及社区公共服务等设施配套，加快产业和人口集聚。十二五十二五“1+61+6”摊大饼式摊大饼式空空间布间布局局，优，优化化为十为十三三五五“133133”格局格局空间布局升级空间布局升级“1331”是对“133”城市空间格局的再升级。以城市功能和宜居品质提升为出发点，以空间结构优化为核心，突出生态底线约束和交通廊道引领的作用，构建开放式、多中心、网络化的城市空间结构。现在现在：“13311331”城市空间格局城市空间格局1个主城区3个副城（临空港、光谷、经开经开）3个新城组群（东部、南部、西部）1 1个长江新城个长江新城十二五十二五：“1+61+636、”城市空间格局城市空间格局1个主城区6个新城组群（北部北部、东部、东南东南、南部、西南西南、西部）十三五：十三五：“133133”城市空间格局城市空间格局1个主城区3个副城（临空港临空港、光谷光谷、经经开开）3个新城组群（东部、南部、西部）升级升级演变演变武汉市城市总体规划武汉市城市总体规划（2017-20352017-2035年年）20172017年提出长江新城概念年提出长江新城概念后后，133133升级升级为为13311331，对对接国接国家家战略战略人口数量人口数量常驻人口达常驻人口达12451245万，城区人口万，城区人口995995万，人口保持高速增长，距离超大城市仅一步之遥万，人口37、保持高速增长，距离超大城市仅一步之遥武汉市历年人口统计人口分布人口分布武汉各城区常住人口变动统计表单位：万人2020年人口2010年人口增减数量武汉全市1232.6518978.5392254.1126洪山172.8821104.943467.9387东湖高新93.514639.659753.8549东西湖84.578245.18839.3902江夏97.471564.483532.988黄陂115.164487.493827.6706汉阳83.726358.407725.3186武汉经开48.133832.307615.8262蔡甸55.438341.088814.3495江岸96.526838、9.56356.9625新洲86.037784.8761.1617青山46.329548.5375-2.208江汉64.793268.3492-3.556武昌109.2750119.9127-10.6377硚口66.666182.8644-16.1983洪山、黄陂、武昌人口超百万，东湖高新区人口增速最快，洪山、黄陂、武昌人口超百万，东湖高新区人口增速最快，1010年增长率达年增长率达136%136%人口密度汉口人口最密集；人口数量洪山区占据以172.8821万人占据绝对领先；武昌区115.1644万人其次；人口增速洪山区增量最大，10年增加人口67.9387万人次，东湖高薪增速最快，增长13639、%；人口减少青山、江汉、武昌、硚口区人口出现减少局面人口质量人口质量人才由净流出转为净流入，大学学历人口占比人才由净流出转为净流入，大学学历人口占比33.87%33.87%，与上海并列全国第三，与上海并列全国第三产业优化驱动产业优化驱动 三产结构优化升级 五大产业基地逐步 成型，三大世界级产业集群快速壮大基建配套助力基建配套助力 国际综合交通枢纽 基建配套完善加持城市面貌更新 城市人口增长城市人口增长 常住人口破千万 吸附力日益增强 未来2000万目标城市空间升级城市空间升级从1+6到133再到1331预留武汉未来30-50年发展空间城市创新精神城市创新精神国家历史文化名城 知音文化开放包容 40、敢为人先追求卓越城市战略势能城市战略势能 国家中心城市 新一线城市城市能级提档 发展进入快车道科教基础夯实科教基础夯实高校实力国内前三 超百万大学生 数量全球第一WWUHAUHAN N城市小结城市小结城市城市支柱产业产业向上，人口经济保持高速增长，科教文卫稳居全国前列，武汉未来必将位列中国超级城市行列支柱产业产业向上，人口经济保持高速增长，科教文卫稳居全国前列，武汉未来必将位列中国超级城市行列市场市场宏观环境宏观环境全国政策全国政策供地制度改革：重点供地制度改革：重点2222城市供地城市供地“两集中两集中”自然资源开发利用司自然资源开发利用司20212021年住宅用地供应分类调控相关工作要点年41、住宅用地供应分类调控相关工作要点1、根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近五年（不得低于近五年（2016202020162020年）平均完成交易年）平均完成交易量量。2、重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。（1）集中发布出让公告集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。（2）集中组织出让活动集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖42、活动。22城名单一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：长三角：南京、杭州、苏州、合肥、宁波、无锡 中西部：重庆、成都、武汉武汉、郑州、长沙；粤闽浙：厦门、福州；山东：青岛、济南；京津冀：天津；东北：沈阳、长春。因重点城市楼市及地市热度上行，旨在稳定地价、房价、预期，开始住宅用地供应分类调控，重点22城市供地“两集中”，一年供地不超3次，武汉于6月、10月、12月集中推地，时间相对靠后，一定程度上影响大型房企投资规模分配。宏观环境宏观环境全国政策全国政策金融政策：多元化时代，热点城市以收紧为主，随着市场下行，部分城市逐步宽松金融政策：多元化时代，热点城市以收紧为主，随着市场下行，部分城市逐43、步宽松国企节前，央行在第三季度例会中表态，要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。整体来看，9月全国首套房贷款平均利率为5.46%，较去年年底上升23个基点；二套房贷款平均利率为5.83%，较去年年底上升29个基点。部分城市利率下调部分城市利率下调武汉近期利率尚未松动武汉近期利率尚未松动宏观环境宏观环境全国政策全国政策金融政策：高层密集发声，维稳楼市态度明朗金融政策：高层密集发声，维稳楼市态度明朗中国人民银行发布易纲行长在2021年G30国际银行业研讨会的发言及问答，对于恒大事件，易纲认为，恒大风险是个案风险恒大风险是个案风险。应对措施方面，一是要避免恒大的风险传染至其他房地44、产企业。二是要避免风险传导至金融部门。恒大负债约3000亿美元，其中有三分之一是金融负债，债权人分散，还有抵押物，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。9月以来，楼市已经步入双向调控时代。1.五城下调二手房交易个税至1%；2.全国已有超10座城房价“限跌”，主要以三四线城市为主。湖北地级市鄂州市、孝感市已出台相关政策交易税下调、现跌令出台交易税下调、现跌令出台宏观环境宏观环境全国政策全国政策宏观调控：双向调控时代，热点城市严45、控，部分城市交易税下调、限跌令出台宏观调控：双向调控时代，热点城市严控，部分城市交易税下调、限跌令出台因城施策：在关注大城市住房问题、强调住房居住属性背景下，市场过热或房价上涨过快城市政策“打补丁”成为常态，调控重心转向价格调节，部分城市采用二手房参考价、严查购房资格等政策。地方因城施策（多地建立房地联动机制）地方因城施策（多地建立房地联动机制）发布二手房成交参考价发布二手房成交参考价限购、限贷升级限购、限贷升级限售新增或升级限售新增或升级人才或人才购房门槛提升人才或人才购房门槛提升“限离婚限离婚”土拍规则升级或加强监管土拍规则升级或加强监管严查经营贷等资金，严审购房资格严查经营贷等资金，严审46、购房资格、首付首付来来源源加强市场监管加强市场监管深圳、宁波、成都，无锡、东莞(建立价格 发布机制)上海(法拍、企业)、杭州（新落户、法拍）、东莞、嘉兴、成都（法拍）上海(优先)、杭州(优先、中签率低项目)、嘉 兴、成都(登记)、绍兴（摇号）、湖州（摇号）广州南沙区和黄浦区、南京、佛山上海、深圳、东莞上海、成都、湖州、福建南平、金华北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、西安、嘉兴、广东省、浙江省上海、杭州、武汉武汉、合肥、海南、福建南 平、金华、成都宏观环境宏观环境别墅政策别墅政策1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进47、行限制；2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。2006年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。2008年，国务院下发关于促进节约集约用地的通知，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。2010年，发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，严禁向别墅供地。2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批；2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”。16年限墅路层层升级，楼市调控日趋严谨。2019年，住房和城乡建设部发布特急通知：各省相关部门立即暂停办理别48、墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。从从“限墅令限墅令”到到“禁墅令禁墅令”，从独栋，联排，到叠墅，政策越来越严，从独栋，联排，到叠墅，政策越来越严，住宅性质别墅稀缺住宅性质别墅稀缺在限墅政策下，尽管联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品不断出现，但是真正低容积率的独栋别墅已近乎绝迹。现在看来，“禁墅令”已实行多年，期间多次加大规范力度，政策的“高压管控”使得别墅成为只出不进的“孤版货源”，随着土地管理趋紧，别墅或将逐渐退出一手市场宏观环境宏观环境武汉现行政策武汉现行政策武汉武汉供供应端应端有有适度适度放放松，松，需需求端求端略略微调微调整整，当前当前限限购购/限贷49、限贷/限限装修装修，无限无限售售/限签限签宏观环境宏观环境武汉政策变化武汉政策变化时间时间政策政策具体内容具体内容2020年3月复工复产六举措复工复产六举措预售门槛全力保供应2020年4月公积金新政公积金新政一线医护人员买首套房公积金最高 可贷84万元2020年4月房企建筑扶持新政房企建筑扶持新政湖北省发布促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知2020年5月精装修计入购房合同精装修计入购房合同发布新版武汉市商品房买卖合 同，精装修计入购房合同2020年6月土拍取消熔断土拍取消熔断发布关于加快推进重大项目建设着力 扩大有效投资的通知，土地竞拍规则 重回资金为王时代2020年12月落户政策落50、户政策湖北省内启用电子迁移证，简化落户手续，投靠落户继续放 低落户门槛2021年4月预售管理加强预售管理加强发布关于进一步加强新建商品房 销售全过程监管的通知，疫情后 1/4进度取证调整为1/3，房企预售次数限制2021年5月东湖高新东湖高新商品住房项目集中销售商品住房项目集中销售针对东湖高新区同阶段取证项目集中一天开盘，客户不得重复登记2021年8月落户政策再放松落户政策再放松几乎“0”门槛，半年社保（必须含养老保险）即可落户2021年8月加强购房资格管理加强购房资格管理人房绑定，必须先取得购房自购，由开发企业认定结果后，才能对其出售房屋。同时，锁定登记购房期间，不得参与其他项目购房登记从251、020年至今的政策来看，需求端的政策仍不能解决高首付约束改善型需求释放的问题，资金端的政策对楼市的助力作用远低于预期，政策未见实质性宽松，同时随着疫情影响结束新政要求逐步趋严，房企压力加大。需求端政策放松，但作用低于预期，房企资金压力大，需求端政策放松，但作用低于预期，房企资金压力大，对远城不限购区域有一定负面影响对远城不限购区域有一定负面影响土地市场土地市场近近5 5年成交情况年成交情况近年来政府供地意愿积极，中央政策扶持，房企对武汉投资信心依旧，价格稳步上涨近年来政府供地意愿积极，中央政策扶持，房企对武汉投资信心依旧，价格稳步上涨土地市场土地市场近近1 1年成交情况年成交情况武汉市武汉市近52、近1 1年年土地成交情况土地成交情况20212021年次集中供地楼面价分别达到年次集中供地楼面价分别达到65376537元元/平及平及60306030元元/平平土地市场土地市场首轮集中土拍首轮集中土拍蔡甸成为供地大户蔡甸成为供地大户，东湖高新、汉阳区优质地块竞争激励，诞生多块地王，东湖高新、汉阳区优质地块竞争激励，诞生多块地王6月25日、26日、29日三天拍地，除1宗教育科研用地流拍外，其余54宗地全部成交，成交金额788亿元，平均成交溢价率17.01%；宅地成交金额778亿元，平均成交溢价率17.27%。首场集中土拍55宗地，合计供应建面1013万，占2020年全年供应的28%；其中宅地供应53、建面954万，占2020年全年供应的30%。土地市场土地市场二轮集中土拍二轮集中土拍武汉第二批集中供地于10月12日圆满收官！总挂牌51宗地块，撤牌8宗、流拍3宗、溢价成交2宗、底价成交38宗，成交总价347.79亿元，总成交土地面积245.94万方。经开、蔡甸、汉阳仍为供地主力区经开、蔡甸、汉阳仍为供地主力区，底价成交成为主旋律，降温明显，底价成交成为主旋律，降温明显土地市场土地市场成交对比成交对比与第一轮集中土拍相比，二轮土拍各项指标均处于下降状态与第一轮集中土拍相比，二轮土拍各项指标均处于下降状态虽然在竞拍规则收紧情况下，武汉第二批集中供地的地价调控成效明显，但汉阳、硚口、东湖高新三个区54、域的地价仍然坚挺。蔡甸区也处于平稳上升状态。和首批拿地房企相比，国企拿地所占数量直线上升。资金实力雄厚、操盘能力强的央国企拿地，于土地市场而言，能够有效减少地块流拍情况的出现，稳定一级市场的运行；于新房市场而言，产品的品质方面将有一定提升；于民企而言，保证资金充足、现金流平稳运行，提升企业竞争力是重中之重，未来才能在央国企主导的土地市场有一席之地；对于购房者而言，由于“地价低、房价低、品质高”，会更容易买到性价比高的产品。成交市场成交市场近年量价走势近年量价走势武汉房地产成交量常年稳居全国前三，表现出强劲市场韧性武汉房地产成交量常年稳居全国前三，表现出强劲市场韧性2020年虽受疫情影响，住宅成55、交套数仍居全国第一，截止2021年9月，武汉市年度供应商品住宅176710套，成交156672套，预计全年度将达到19万套以上。武汉市近5年全年供应及量价走势成交市场成交市场近期量价走势近期量价走势受受7 7月疫情及市场下滑双重因素影响，武汉市月疫情及市场下滑双重因素影响，武汉市8 8月市场开始下跌，传统金九银十不再月市场开始下跌，传统金九银十不再2021年9月，武汉市商品住宅（不含保障性住房）新增供应242.24万，环比上升29.7%，同比下降38.1%，成交均价为15219元/，环比下降10.5%，同比下降5.4%；成交面积为144.46万，环比上升27.3%，同比下降28.1%。武汉市近56、1年单月供应及量价走势成交市场成交市场成交结构成交结构武汉市新房成交面积段对比武汉市新房成交面积段对比武汉市新房成交总价段对比武汉市新房成交总价段对比改善型产品略有增长，但整体仍偏刚需改善型产品略有增长，但整体仍偏刚需从面积段来看，90(含)-120面积段成交5840套，同比增长11.6%，套数占比同比下降5.3个百分点；从总价段来看，80(含)-120万元总价段成交2641套，同比增长15.6%，套数占比同比下降1.5个百分点。成交市场成交市场市场存量市场存量截止9月末，武汉市住宅库存主要集中在黄陂区、新洲区、汉阳区，可售面积分别为229.7万、227.7万、219.8万，出清周期最长分布为57、新洲27.42、汉南18.7及经开区18库存总量库存总量193448193448套，面积套，面积2225.82225.8万平方米，去化周期万平方米，去化周期11.811.8个月个月，创历史新高，创历史新高市场小结市场小结市场下行环境下，市场下行环境下，宏观调控基调宏观调控基调将适当放水，将适当放水，以以“稳稳”为主为主宏观环境宏观环境坚持房住不炒，未来政策以维稳为主坚持房住不炒，未来政策以维稳为主促进房地产市场平稳健康发展仍促进房地产市场平稳健康发展仍是是20212021年房地产政策的基调。央行和住建部房住不炒、金融审慎、调控不放松年房地产政策的基调。央行和住建部房住不炒、金融审慎、调控不放松58、，“土地市土地市 场双集中场双集中”，也意味着房地产融资管控、需求端一城一策调控或将持续并深化，也意味着房地产融资管控、需求端一城一策调控或将持续并深化调控不断加紧，短期调控不断加紧，短期之内政策会适当放松。之内政策会适当放松。土地市场土地市场政府土地供应保持高位，民企出手谨慎政府土地供应保持高位，民企出手谨慎成交量开始放缓，民企融资成本增加，拿地谨慎，地方国企、央企拖底明显成交量开始放缓，民企融资成本增加，拿地谨慎，地方国企、央企拖底明显成交走势成交走势武汉库存再创新高，库存预计将突破武汉库存再创新高，库存预计将突破2020万套，全年成交量预计在万套，全年成交量预计在19-2119-21万套59、万套武汉土地价格合理，新武汉土地价格合理，新房房市场市场量量级全级全国国前列（成交前列（成交20002000万，全国万，全国TOP3TOP3），），需求旺盛且较为稳定，需求旺盛且较为稳定，短期内虽短期内虽受疫情及市场下行双重影响，但整体受疫情及市场下行双重影响，但整体风险风险可可控。控。市场政策市场政策需求端放松将对远城不限购区域产生不利影响需求端放松将对远城不限购区域产生不利影响近期武汉政策主要以需求端放松为主，放宽落户条件、实现房票规范购房资格，此举将带动中心限购区热度，近期武汉政策主要以需求端放松为主，放宽落户条件、实现房票规范购房资格，此举将带动中心限购区热度，拓宽其客户来源。拓宽其客60、户来源。区域区域武武汉汉武汉大都市区武汉大都市区“8+7+68+7+6”城市中心体系城市中心体系2 2个主城核心（个主城核心（0-5km0-5km）江南、江北中心6 6个副中心（个副中心（10-15km10-15km）杨春湖、鲁巷、四新、堤角、古田、南湖3 3个新城中心（个新城中心（15-30km15-30km）光谷新城中心、临空新城中心、纸坊新城中心4 4个次级新城（个次级新城（15-30km15-30km）东西湖、中法生态城中法生态城沌口常福、阳逻6 6个独立新城（个独立新城（30-50km30-50km）纱帽、前川、邾城、山坡孝感临空、葛华主城区15km都市发展区30km大都市区50km61、十三五规划草纲，提出深入推进武汉城市圈“两型”社会综合配套改革，构建武汉大都市区，建设“8+7+6”城市中心体系，着力推进区域一体化和同城化发展。蔡甸区位蔡甸区位武汉市西郊，六大远城区之一，武汉市西郊，六大远城区之一，承接武汉大都市西拓发展承接武汉大都市西拓发展，吸引众多周边城市人群置业，吸引众多周边城市人群置业经济情况经济情况全区经济平稳发展，人口保持增长全区经济平稳发展，人口保持增长蔡甸区，湖北省武汉市市辖区，位于武汉市西南部，处于长江、汉江交汇的三角地带，京港澳高速、沪蓉高速和318国道交汇于此，形成全国唯一的“金十字”经济地理中心，是楚文化的发祥地之一。全区版图面积1100平方公里，辖62、12个街乡镇和1个省级经济开发区，总总人口人口5 55 5万人万人，人口逐年增长，主城区人口约，人口逐年增长，主城区人口约1616万人万人。年份gdp常住人口2016年357.8445.312017年397.6545.932018年365.246.662019年400.5347.192020年371.3455.4420182018年年gdpgdp由由467.07467.07亿修正为亿修正为365.2365.2亿，亿，20202020年人口为第一七人人口普查数据年人口为第一七人人口普查数据区域规划区域规划 打造新型城镇体系打造新型城镇体系构建“城镇村”三级城镇结构体系。根据东中西部地域特点和人文63、特征，因地制宜建设一批各具特色的小城镇，有序引导农村人口向中心集镇和中心社区（中心村）转移，基本形成“1+1+1+N”的城镇布局 主城区；主城区；加快主城区东扩南移西进步伐，联袂中法生态城、蔡甸经济开发区和柏林地铁小镇，拉开城市框架。加快沿江、环湖及老汉阳一中片区旧城改造，鼓励和支持旧城房产开发。推进主城区主次干道、连接通道建设，打通“断头路”，畅通微循环 中法生态城；中法生态城；超常规推进中法生态城建设，按照“先规划后建设、先地下后地上”的开放建设原则，优化开发时序，全面推动启动区建设。贯彻低碳生态和产城融合发展的理念，形成整体布局、产城一体和具有国际示范效应的中法武汉生态示范城。蔡甸经济开64、发区新城；蔡甸经济开发区新城；推动常福、沌口连片打造，加快蔡甸经济开发区学校、医疗、社区等公共服务配套建设，以产促城、以城兴产、产城融合，打造产业集聚、配套完善的产城一体化发展新城 N N个小城镇和中心社区（中心村）；个小城镇和中心社区（中心村）；支持街乡镇立足实际、开放创新、竞进发展，建成各具特色的新型小城镇省级蔡甸省级蔡甸经济开发经济开发区区蔡甸通用蔡甸通用航空产业航空产业园园中法武汉生态中法武汉生态示范城示范城 地理位置：地理位置：武汉市西南部，处于长江、汉江交汇的三角地带，江汉平原末端1 1（主城区）（主城区）+1+1（中法生态城）（中法生态城）+1+1（蔡甸经济开发区）（蔡甸经济开发65、区）+N N（中心村）中心村）”城镇布局城镇布局蔡甸区规划以“1（主城区）+1（中法生态城）+1（蔡甸经济开发区）+N（中心村）”的城镇布局，构建“城镇村”三级城镇结构体系产业战略产业战略承载大车都产业，是武汉重要经济引擎，产业影响力大，是城市发展战略要地承载大车都产业，是武汉重要经济引擎，产业影响力大，是城市发展战略要地大车都的规划定位和发展目标是大车都的规划定位和发展目标是：形成国家重要的汽车生产基地；成为中部汽车物流商贸中心、汽车研发中心和总部基地；打造武汉西南增长极，形成“大规模、全链条”汽车产业为核心驱动力的“产城一体”现代化新城区。形成包括沌口-常福、蔡甸-黄金口、军山-纱帽在内的66、3大产城联动发展片。近期将重点建设沌口、知音、纱帽等三大新城中心，并预控常福新城中心。综合规划范围：综合规划范围：北至汉江，东接长江，西、南至武汉市域边界，总面积约1491平方公里，包括武汉经济技术开发区、汉阳区、蔡甸区、汉南区全域。一主：以沌口产城发展主轴两翼：沿汉江产城发展翼、沿长江产城发展翼三片：沌口常福、蔡甸黄金口、军山纱帽产城联动发展片多组团：沌口、军山、蔡甸等重点企业：重点企业：格力、武汉瑞明、亿和数码模、易瓦特无人机、冠捷科技、恒发科技、欧派。区域利好区域利好武汉最大高铁站汉阳西站即将开工建设，为区域导入大量人口及商务、产业资源武汉最大高铁站汉阳西站即将开工建设，为区域导入大量人67、口及商务、产业资源武汉西站（即汉阳高铁站）的落地建设，为破解汉阳西部发展困境，带来了千载难逢的机遇，对进一步巩固武汉国家综合交通枢纽城市地位具有重大意义。武汉西站位于汉阳区快活岭附近，毗邻中法生态新城，距武汉城市地理中心南岸嘴约13km，是武汉枢纽客运系统“四主（武汉站、汉口站、武昌站、武汉西站）两辅（光谷站、天河北站）”中“四主”之一的特大型客运站，主要承担武西高铁、沿江高铁的动车组始发终到（预留张家界、阜阳、厦门方向），兼顾京广高铁、武九客运专线的动车组运输和部分城际铁路列车的到发作业。武汉西站站场内正线4进4出，分别是武汉枢纽直通线和汉宜联络线，初拟规模16台30线，采用两场并列布置站型68、，西南侧设动车运用所、综合维修车间和高铁物流基地。板块划分板块划分房地产开发可分为房地产开发可分为4 4个板块：蔡甸城区、中法新城、个板块：蔡甸城区、中法新城、奓奓山（蔡甸经济开发区），山（蔡甸经济开发区），全区不限购全区不限购 蔡甸城区：蔡甸城区：老城区，配套成熟，楼盘集中，售价8000-10500元/平（精装），入驻品牌房企有碧桂园、越秀、荣盛、中建、中粮大悦城、正商、景瑞、正荣、中海、中铁建、武汉城建等；中法生态新城：中法生态新城：规划起点高，中法科创等产业落户于此，房价高层在9000-12000元/平，入驻品牌房企有金地、凯德、南山、蓝光、融创、景瑞、中核等；后官湖：后官湖：生态宜居新69、城，距离沌口板块较近，已别墅开发为主，配套缺乏，别墅售价多在20000元/平左右，品牌开发商包括世茂、泰禾、绿地、绿城等；奓奓山：山：蔡甸经济开发区板块，以产业为主，地产开发住宅与别墅兼顾，住宅售价7000元/平左右，别墅15000元/平左右，入驻品牌开发商包括碧桂园、交投、康桥、光明、奥山等，市场热度不高。市场供求市场供求近近5 5年走势年走势市场年均去化量在百万方左右，自市场年均去化量在百万方左右，自20162016年起，价格呈持续上涨局面年起，价格呈持续上涨局面受2015年起市场去库存大环境影响，2016年起蔡甸市场持续火爆，库存消耗殆尽，2018年市场逐渐回归常态，库存进一步增加。市场70、供求市场供求近近2 2年走势年走势疫情后市场供应爆发，较去年同期销量明显下滑，疫情后市场供应爆发，较去年同期销量明显下滑，蔡甸区库存累计达蔡甸区库存累计达136136万方，出清周期万方，出清周期14.9514.95个月个月自2020年9月起，市场持续供大于求局面，且供应量远超销售量。2021年8月起，受疫情及市场下行双重影响，成交量价齐跌，传统旺季变淡季。面积段面积段（）（）20172017年年20182018年年20192019年年20202020供应套数供应套数供应比供应比成交套数成交套数成交比成交比转化率转化率供应套数供应套数供应比供应比成交套数成交套数成交比成交比转化率转化率供应套数供71、应套数供应比供应比成交套数成交套数成交比成交比转化率转化率供应套数供应套数供应比供应比成交套数成交套数成交比成交比转化率转化率60以下00.00140.00-440.00270.000.6100.00310.00-20.00 90.00 060-7000.00240.18-1000.17570.100.6100.00501.11-00.00 10.00 070-801210.011340.011.096040.045630.040.9380.00450.016.896.8960.00 80.00 0.7480-9015430.1616870.171.071.0710420.0710680.0772、1.031.038410.096910.091.011.0160.00 2020.03 0.0390-10012910.1314730.151.121.1230600.2032150.211.051.0511930.139870.131.011.0117640.22 11010.18 1.59100-11022160.2221670.210.960.9622270.1523480.151.061.0622910.2419250.251.031.0318920.24 13960.23 1.34110-12019730.2020580.201.031.0332770.2228900.190.88073、.8821470.2317110.220.980.9816910.21 14900.25 1.14120-13017010.1714810.150.8626070.1726660.181.021.0221620.2315310.200.8715540.20 12130.20 1.29130-1406000.066640.071.0911860.0812610.081.063980.043290.041.011.016590.08 2860.05 2.31140-1503540.042890.030.806520.046910.051.062640.032710.041.26940.01 88074、.01 1.07150-1601530.021000.010.64640.001000.011.561280.011180.021.13220.00 270.00 0.82160-17000.0060.00-1920.011800.010.94160.00120.000.921200.02 740.01 1.63170-18000.00130.00-480.00390.000.8100.00110.00-00.00 10.00 0180以上00.00170.00-740.00580.000.78280.00240.001.05670.01 580.01 1.13汇总99521.0010127175、.001151771.00151631.00194761.0077361.0011.33市场供求市场供求成交结构成交结构蔡甸近四年热销面积段蔡甸近四年热销面积段90-11090-110为市场主力成交面积段，市场刚需特征明显为市场主力成交面积段，市场刚需特征明显近四年市场主流面积段是90-130，其中90-110，是市场最热销的面积段，表明蔡甸市场是以刚需为主导区域土地市场区域土地市场后官湖板块近后官湖板块近2 2年土地成交情况年土地成交情况蔡甸区近蔡甸区近2 2年年土地供应情况土地供应情况蔡甸土地供应迎来爆发，项目所处后官湖板块土地供应少，非热门开发区域蔡甸土地供应迎来爆发，项目所处后官湖板块76、土地供应少，非热门开发区域用地性质土地宗数(宗)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/)成交土地均价(元/)平均溢价率(%)土地出让金(万元)累计75459.57799.872096.093648.1914.521676600住宅用地31203.45459.843283.217420.8616.311509751商业/办公用地860.0663.61440.951525.93091650工业用地32178.99254.82234.77334.230598262020年以来，蔡甸区域土地供地积极，累计供地75宗，总达459.57万，其中住宅地块住宅地块3131宗，建设用地面积宗，建77、设用地面积203.45203.45万万，规划建设面积，规划建设面积459.84459.84万万，平均楼面价3283.21元/。后官湖板块非重点开发板块，仅成交土地5宗，其中住宅用地3宗，建设用地面积19.06万，规划建设面积万，规划建设面积33.3433.34万，平均楼面价万，平均楼面价2370.862370.86元元/。用地性质土地宗数(宗)建设用地面积(万)规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/)成交土地均价(元/)平均溢价率(%)土地出让金(万元)合计524.2938.982241.893596.999.3487385住宅用地319.0633.342370.864148.1210.437978、045商业/办公用地25.245.641479.221592.1208340后官湖板块特征后官湖板块特征区域内别墅产品分布较多，其中世茂龙湾项目入市超12年、湖墅观止入市超11年，已汇聚绿城、融创、朗诗、力高、城建、泰禾、景瑞等众多品牌开发商，形成较为成熟的别墅产品市场。区域产业：依托经开武汉“大车都”，已形成以产业核心为原点的度假、休闲、养老等多功能居住区。花博汇桃李春风花博汇桃李春风湖墅观止：入市超湖墅观止：入市超1111年年世茂龙湾：入市超世茂龙湾：入市超1212年年东风公司东风公司后官湖为武汉城市后花园，形成了度假、休闲、养老的多功能居住区后官湖为武汉城市后花园，形成了度假、休闲、养老79、的多功能居住区区域内普通住宅主要分布于天鹅湖大道两侧，包含区域内最早开发项目湖墅观止、国创青云、世纪万通漫城、人信千年美丽等；别墅项目主要沿知音湖、后官湖两湖的湖岸线分布。后官湖板块特征后官湖板块特征规划兑现慢，公共交通不便，出行主要依赖自驾规划兑现慢，公共交通不便，出行主要依赖自驾地铁3号线规划多年，仍处于调整阶段，区域内公交车次少，且发车频率低。后官湖板块特征后官湖板块特征大型配套缺乏，整体入住率不足大型配套缺乏，整体入住率不足40%40%区域内湖墅观止、国创青云、世纪万通漫城、人信千年美丽等已开发近10年，但由于交通、配套等方面制约，整体入住率远低于预期，不足40%市场供求市场供求后官湖80、板块（住宅）后官湖板块（住宅）（含经开片印湖云著）区域基本处于无住宅供应状态区域基本处于无住宅供应状态板块内近2年住宅供应极少，典型项目仅观湖园二期在售，且去化速度缓慢，朗诗西海岸二期暂未入市。市场表现市场表现项目名称产品类型成交套数(套)成交面积()成交价格(元/)成交金额(万元)套均总价(万元/套)套均面积(/套)世茂龙湾商墅/住宅562604801626698376.43175.05108印湖云著高层住宅152162191266020534.2135.09107泰禾知音湖院子别墅/商墅69102341485915206.01220.38148花博汇桃李春风商墅合院69846731526281、6693.43386.86123誉天幸福海高层住宅58737998117239.51124.82127观湖园高层住宅58431788073801.8665.5574力高雍湖湾商墅合院5669192444216910.4301.97124福集华府还建房52533644602380.0245.77103绿地美湖住宅/别墅364985111055535.41153.76138温莎半岛别墅72338193934534647.71334听涛观海还建房79244901452.9564.71132人信千年美丽住宅/别墅3727159281157.4385.8242湖墅观止别墅238721933848.84282、4.4194（数据来源于房中指，印湖云著属经开板块，在系统统计中归纳于后官湖板块）区域两年累计去化仅千套，区域两年累计去化仅千套，市场活跃度低，小面积别墅为主市场活跃度低，小面积别墅为主2020年至今，区域累计销售套数仅千套（含1个经开项目及2个还建房项目），其中仅世茂单项目去化占比超60%以上，产品整体成交以小面积别墅为主。区域项目分布区域项目分布世茂龙湾世茂龙湾产品类型：商墅合院产品类型：商墅合院售价：售价：1500015000元元/平平花博会花博会桃李春风桃李春风产品类型：商墅合院产品类型：商墅合院售价：精装售价：精装3000030000元元/平平朗诗西海岸朗诗西海岸产品类型：高层产品类83、型：高层/联排联排/独栋独栋售价：二期新品价格待定售价：二期新品价格待定力高雍湖湾力高雍湖湾产品类型：商墅合院产品类型：商墅合院售价售价2000020000元元/平平融创山水拾间融创山水拾间产品类型：商墅合院产品类型：商墅合院售价：前期售价：前期1200012000元元/平平华中文谷知音盛棠华中文谷知音盛棠产品类型：商墅产品类型：商墅售价：售价：2100021000元元/平平景瑞天赋半岛景瑞天赋半岛产品类型：联排产品类型：联排/合院合院售价：售价：1700017000元元/平，平，2400024000元元/平平鑫聚鑫聚温莎半岛温莎半岛产品类型：独栋产品类型：独栋售价：售价：240002400084、元元/平平知音湖院子知音湖院子产品类型：叠墅产品类型：叠墅/合院合院/商墅商墅售价：售价：15000-2300015000-23000元元/平平观湖园观湖园产品类型：住宅产品类型：住宅售价：售价：92009200元元/平平以别墅销售为主，别墅产品价格区间较大，从以别墅销售为主，别墅产品价格区间较大，从12000-3000012000-30000元元/平不等平不等存量市场存量市场二手房活二手房活跃度极低，且以小面积为主跃度极低，且以小面积为主，单月长期无成交，单月长期无成交区域内二手房交易活跃度极低，长期单月无交易，根据交易信息查询，区域内6月至今二手成交量0套，最早为5月份成交，单月成交量3套85、。存量市场存量市场区域存量房（二手）以90-120平小面积为主区域存量房（二手）以90-120平小面积为主所有户型均为120平以下120平以下占比超82.9%120平以下占比超76.5%目前区域内典型存量房包括世纪万通漫谷、国创青云、人信千年美丽、湖墅观止四个项目，其中人信千年美丽及湖墅观止为别墅+小高层搭配，其余均为小高层，除国创青云有少量120以上大户型外，其他项目住宅均为小面积。120平以下占比超94.1%典型案例世茂龙湾典型案例世茂龙湾世茂龙湾世茂龙湾本案本案世茂龙湾世茂龙湾开发商开发商世茂集团地址地址大集街占地占地1325万方建面建面879万方容积率容积率0.4绿化率绿化率35%户型86、面积户型面积73-254建筑风格建筑风格中式合院/现代合院/法式目前价格目前价格合院：20000-25000元/高层：8800元/（含精装）物业/物业费物业/物业费世茂天成物业服务集团有限公司2.5-4元/月配套配套 幼儿园开发区实验育才幼儿园 中小学武汉外国语学校、新开发区一中、三角湖小学、神龙小学、原开发区一中、沌口中学等 大学：江汉大学 综合商场：万达广场 医院：同济医院中法生态新城院区 其他：高尔夫挥杆练习场、世茂世茂嘉年华、婚礼草坪、高端会所，周边休闲配套有华中文博城、花博汇 小区内部配套：超市、儿童游乐场、会所、运动场地总规划超1300万方，总建面超800万方，是华中第一大盘，目前87、已入市超11年，主要产品以别墅为主（前期住宅性质，后期商业性质），少量高层。目前新中式独院在售华中第一大盘，区域去化标杆，销量天花板华中第一大盘，区域去化标杆，销量天花板项目商墅产品以项目商墅产品以小面积、低总价抢占市场小面积、低总价抢占市场，实现快速去化，实现快速去化典型案例典型案例世茂龙湾世茂龙湾国风南院产品面积段为93-140新中式独门独院，讲究前庭后院，首层6米，平均赠送率达50%以上，院子最大面积可达130，产品细节优于北院。目前价格15000-18000元/平典型案例典型案例朗诗西海岸朗诗西海岸区域最大体量住宅项目，受限于开发商内部原因，开发缓慢区域最大体量住宅项目，受限于开发商内88、部原因，开发缓慢朗诗西海岸朗诗西海岸开发商开发商武汉新东方房地产开发有限公司地址地址天鹅湖大道后官湖畔占地占地4.8（一期）建面建面20（一期）容积率容积率3.31绿化率绿化率31.65%户型面积户型面积高层：77-153别墅：280-300建筑风格建筑风格法式目前价格目前价格前期高层11000元/（含精装）物业物业/物业费物业费/配套配套 医疗华中科技大学同济医院(中法新城院区)，康尔美大药房，智仁大药房(龙泉店)，蔡甸锆晶口腔，武汉东苑中西医结合医院，沌阳医院，康太乐大药房，大众口腔医院，开发区张菁梅西医内科诊所，美罗汇健康药房(武汉唐河店)教育江汉大学，武汉开发区第一中学，武汉市艺术学校89、，中铁大桥勘测设计院，三角湖小学，夏威夷国际幼儿园，开发区三中，长江水利委员会长江科学院沌口科研基地，武汉市机动车驾驶人科目一科目三考场，洪山小学 购物千年美丽，蔡家市场，宜家宜副食建材五金店，龙胜暖通，中百超市(千年美丽店)，中百超市(东方夏威夷店)，蔡甸南湖集贸市场，格力电器(天鹅湖大道店)，老农民生鲜店(湖墅观止店)，东方夏威夷购物广场朗诗西海岸朗诗西海岸本案本案朗诗接手原誉天幸福海项目。后期项目直接竞案，目前前期产品已售罄，后期产品待定，前期产品以77-153高层及280-300大面积别墅为主，产品力一般典型项目梳理（别墅）典型项目梳理（别墅）除世茂、融创、力高等拥有小面积产品去化情况90、良好外，多数项目月均去化为个位数。除世茂、融创、力高等拥有小面积产品去化情况良好外，多数项目月均去化为个位数。项目名称项目名称产品产品售价售价备注备注人信千年美丽联排：179-31217000元/二手城建泰禾知音号院子叠墅/合院/商墅叠墅15000元/合院23000元/近期由城建接手去化慢鑫聚温莎半岛独栋：325-55224000元/去化慢湖墅观止联排：209-21719000元/二手朗诗西海岸联排：280-30019000元/去化慢大洋彼岸独栋：200-38618000元/二手世茂龙湾商墅合院：92-14515000元/前期售价达2万3绿地美湖联排162-18417000元/二手力高雍湖湾商91、墅：92-14520000元/去化慢花博会桃李春风商墅：90-280精装30000元/去化慢融创山水拾间商墅：113-23612000元/去化快典型项目梳理（住宅）典型项目梳理（住宅）项目名称项目名称产品产品售价售价备注备注人信千年美丽小高层：59-1359200元/二手世纪万通漫谷小高层：84-11895000元/二手国创青云小高层：83-1419200元/二手湖墅观止小高层：77-1229500元/二手誉天幸福海高层：90-15010000元/二手大洋彼岸小高层1388000元/二手世茂龙湾高层95-112精装8800元/前期新房已售罄绿地美湖高层1388000元/二手朗诗西海岸高层77-92、15311000元/前期新房已售罄，二期未入市观湖园二期高层74-758800元/新房在售目前区域少量新房高层类住宅在售，二手市场活跃度不高，挂牌价多集中在目前区域少量新房高层类住宅在售，二手市场活跃度不高，挂牌价多集中在95009500左右，大面积挂牌更低左右，大面积挂牌更低区域小结区域小结土地市场土地市场土地成本不高，政府供地意愿积极，但明显供应过剩土地成本不高，政府供地意愿积极，但明显供应过剩20202020年以来，蔡甸区域土地供地积极，累计供地年以来，蔡甸区域土地供地积极，累计供地7575宗，总达宗，总达459.57459.57万万，其中，其中住宅地块住宅地块3131宗，建设用地面积宗93、，建设用地面积203.45203.45万。万。供应市场供应市场未来市场预计超未来市场预计超500500万方海量供应，去化周期万方海量供应，去化周期5 5年以上年以上成交量开始放缓，民企融资成本增加，拿地谨慎，地方国企、央企拖底明显成交量开始放缓，民企融资成本增加，拿地谨慎，地方国企、央企拖底明显板块市场板块市场非热门住宅开发区域，量价难以突破非热门住宅开发区域，量价难以突破项目所在后官湖板块以别墅开发为主，板块内各项项目所在后官湖板块以别墅开发为主，板块内各项配套缺乏配套缺乏，仅能满足基础日常需求，非热门住宅开发区域，仅能满足基础日常需求，非热门住宅开发区域，普通客户对区域认可度不高，普通客户94、对区域认可度不高，预计本案去化周期较长预计本案去化周期较长。产品需求产品需求小面积、低总价产品更受市场青睐，小面积、低总价产品更受市场青睐，7070年产权别墅稀缺年产权别墅稀缺作为武汉成熟的别墅开发区域，区域内别墅市场成熟，目前市场作为武汉成熟的别墅开发区域，区域内别墅市场成熟，目前市场小面积别墅更受客户认可，住宅性质别墅更为小面积别墅更受客户认可，住宅性质别墅更为稀缺，稀缺，从住宅二手交易表现来看，从住宅二手交易表现来看，小面积挂牌价格更高、大面积需求低小面积挂牌价格更高、大面积需求低。区域区域土地供应过剩，未来市场竞争激励土地供应过剩，未来市场竞争激励项目板块非热门开发区域，项目板块非热门95、开发区域，量价难以突破，小面积低总价产品更受市场青睐量价难以突破，小面积低总价产品更受市场青睐1、宏观市场面：库存压力，市场下行风险 大，远城区风险依旧高企，竞争激烈；2、政策面：户籍制度持续宽松，对不限购 区客户影响大，面临主城持续分流；3、区域面：区域新增土拍量大，2021年区 域库存高企，去化周期将持续增大，未来市 场竞争激烈；4、竞争面：区域未来竞争白热化，存在较 大的价格战、分销战、客户战风险。1、宏观市场面：库存压力，市场下行风险 大，远城区风险依旧高企，竞争激烈；2、政策面：户籍制度持续宽松，对不限购 区客户影响大，面临主城持续分流；3、区域面：区域新增土拍量大，2021年区 域96、库存高企，去化周期将持续增大，未来市 场竞争激烈；4、竞争面：区域未来竞争白热化，存在较 大的价格战、分销战、客户战风险。1、城市机遇：新汉阳火车站规划，武汉向西，发展提速2、项目所在区域市场供应短缺，竞争小；3、由于项目特殊性，有机会在规划上适当突破，设计联排别墅抢占市场。1、城市机遇：新汉阳火车站规划，武汉向西，发展提速2、项目所在区域市场供应短缺，竞争小；3、由于项目特殊性，有机会在规划上适当突破，设计联排别墅抢占市场。危危机机本体本体地块区位地块区位蔡甸区政府蔡甸区政府配套类型配套类型距离距离南湖小学500米蔡甸区政府3.2公里同济医院4.4公里江汉大学4.4公里花博汇3.4公里武汉西97、站4.4公里万达广场6.3公里武汉体育中心6.1公里同济医院同济医院江汉大学江汉大学花博汇花博汇武汉西站武汉西站万达广场万达广场武汉体育中心武汉体育中心南湖小学南湖小学天鹅湖大道天鹅湖大道绕城高速绕城高速四环线四环线后官湖大道后官湖大道项目位于蔡甸区四环外后官湖板块，距离区域各项重点配套有一定距离项目位于蔡甸区四环外后官湖板块，距离区域各项重点配套有一定距离地块四至地块四至东西南三面未开发，其中南向为绿地用地，后期东西南三面未开发，其中南向为绿地用地，后期可一线看湖可一线看湖，东西向为住宅用地，东西向为住宅用地大沌线（暂未动工）大沌线（暂未动工）后官湖绿地后官湖绿地宗地宗地国创青云国创青云南湖98、社区南湖社区世纪万通漫谷世纪万通漫谷待开发地块待开发地块待开发地块待开发地块项目目前已为净地，无待拆迁建筑，项目东/西向均为住宅用地，暂未挂牌出让，南侧为绿地，北侧隔天鹅湖大道为国创青云、世纪万通漫谷等已交付项目。一、经蔡甸区人民政府批准：（1）竞买人须承诺引入一家世界500强智能装备企业（以财富杂志2020公布的榜单为准），投资不少于50亿元；（2）本地块项目规划为被引入世界500强新建产业园高管人员生活配套住宅，竞买人须承诺将房屋优先销售给被引入企业新建产业园内的高级管理人员及其他骨干人员（由产业园出具销售政策包括购买资格证明，蔡甸区住房和城乡建设局负责核实购买资格），购买住宅的持有年限不99、低于购买住宅的持有年限不低于5 5年年；由蔡甸区住房和城乡建设局负责监督落实；（3）竞买人自土地成交之日起10个工作日内与区商务局就引入世界500强企业产业问题签定产业监管协议。二、根据规划设计条件：项目内配建项目内配建1 1所所6 6班幼儿园班幼儿园，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。地块条件地块条件土地面积土地面积8532985329平，地块容积率平，地块容积率1.0-1.21.0-1.2，购买后，购买后持有年限不低于持有年限不低于5 5年年地块位于蔡甸区大集街天鹅湖大道路与创富路交汇处以东(大集街曙光村、南湖村），属于住宅用地，土地面积85329平方米，容积率控制在1.0-1100、.2以内，建筑密度依据具体方案，总价36865万元，楼面价3600元/平。产品思考产品思考根据区域市场及地块条件，以根据区域市场及地块条件，以洋房住宅+70年联排别墅洋房住宅+70年联排别墅搭配，寻找市场突破口搭配，寻找市场突破口住宅：目前区域住宅案例较少，由二手挂牌情况可知，面积越大挂牌价格越低住宅：目前区域住宅案例较少，由二手挂牌情况可知，面积越大挂牌价格越低控制面积，符合市场主流，3房为主，主力面积段102-115，搭配少量130四房产品；看齐世茂龙湾、力高雍湖湾等竞品，低总价产品打造，建筑面积越小越利于去化，产品总价控制在300万内；别墅：高赠送、控制面积、控制总价，70年住宅性质为核101、心竞争价值别墅：高赠送、控制面积、控制总价，70年住宅性质为核心竞争价值谋局篇谋局篇谋万事者，当先谋于自我谋万事者，当先谋于自我CHAPTER 2A GOOD QUALITY WINDOWS OPEN FOR YOUA GOOD QUALITY WINDOWS OPEN FOR YOU初入武汉，项目知名度需要观点传播，更需要行为塑造何为品牌何为品牌当武汉遇见格力，一扇品质精良的窗即将为您开启当武汉遇见格力，一扇品质精良的窗即将为您开启谋局篇谋局篇对话城市对话城市“格力品质，匠造江城格力品质，匠造江城”项目发声项目发声对话城市对话城市“愿你历经千帆，仍保持初心不改愿你历经千帆，仍保持初心不改”谋102、局篇谋局篇圈层媒体，圈层同行，联动集团，联动项目圈层媒体，圈层同行，联动集团，联动项目业内发声业内发声“回归初心，一起同行回归初心，一起同行”谋局篇谋局篇承前品牌馆落地后官湖强势蓄客承前品牌馆落地后官湖强势蓄客品牌发声品牌发声启后品牌发布会集项目大成携云而来启后品牌发布会集项目大成携云而来品牌之路，亦是不凡之路品牌之路，亦是不凡之路大事件大事件大作为大作为大影响大影响格力致力人居匠心引发初心问题思考公益视频“守护匠人，守住初心”新媒体炒热话题事件发酵户外大牌喊话引爆全城维护媒体关系，媒体高层公关更多的媒体阶层了解格力品牌形象媒体圈层晚宴“定义生活新方式格力携云而来”2021年3月，格力“湖畔明103、珠”产品新闻发布会破局篇破局篇不破不立，实现突破与超越不破不立，实现突破与超越CHAPTER 3市场市场客户客户.定位定位项目产品类型区属区域分布年龄区间职业分布购买用途世茂龙湾商墅知音湖板块蔡甸市区/沌口/武汉中心城区35岁以上企业高管/政府官员/个体改善型居住知音湖院子商墅、叠拼知音湖板块沌口/武汉中心城区40岁以上个体/企业高管改善型居住桃李春风洋房知音湖板块沌口/武汉中心城区35岁以上企业高管/政府官员/个体自住/改善型居住中国核建锦城大户型住宅老城区板块蔡甸/王家湾/沌口25-35岁职员/个体/同济/政府单位自住/投资中国健康谷洋房中法新城板块蔡甸市区/沌口/武汉中心城区25-35岁104、企事业/政府单位/职员/个体自住/改善型居住融创山水拾间商墅中法新城板块汉阳/蔡甸市区35岁以上企业高管/政府官员/个体自住/改善型居住天元四季花城大户型住宅中法新城板块王家湾/蔡甸市区/汉口25-35岁企事业人员、职员、个体自住/改善型居住龙庭华府大户型住宅老城区板块蔡甸/汉阳/东西湖25-35岁个体、职员、企事业人员自住/投资客户来源客户来源别墅客群主要来源于蔡甸市区、武汉中心城区个体、企业高管；高层高端客群则来源于蔡甸全域、沌口的政府单位、职员等高端客户分布较广，辐射武汉中心城区高端客户分布较广，辐射武汉中心城区客户特征客户特征根据调研，蔡甸高端项目市场客户按照职业身份划分，主要包括如下105、人群，具体比例结构及属性如下根据调研，蔡甸高端项目市场客户按照职业身份划分，主要包括如下人群，具体比例结构及属性如下：多数外地来汉置业无购房资格，或者武汉户口但被限购有投资需求，处于社会金字塔顶端，购买力最旺盛，看重社区的安全和产品档次，看重项目的投资价值和湖景、配套等资源的绝版性；私营企业私营企业主主蔡甸区政府、事业单位工作官员，对生活品质有要求，但喜欢低调，更在乎产品内在品质，消费能 力较强，注重私密性；政府官政府官员员高知群高知群体体由大学教授，医生，律师等专业人士组成；人数不多，眼光挑剔，感性置业，了解区 域规划有远见；为工作就近购买。周边高端企事业单位（如周边高端企事业单位（如同济体106、同济体系系）黄金口及沌口周边区域大中型企业单位，该类人群文化层次高，消费理性，注重产品间的比较；大中型企业的中高大中型企业的中高层层分析：分析：从客户构成上看，私营企业主、政府官员和部分大中型企业中高层管理人员私营企业主、政府官员和部分大中型企业中高层管理人员占据了蔡甸高端项目客户的大部分，高知阶层（律师、高知阶层（律师、金金融融 ITIT等）和同济系统内职工等）和同济系统内职工也为高端项目的主要消费力量，其中私营企业主和大型民营企业领袖私营企业主和大型民营企业领袖较高收入人群主要消费别墅市场，高层产品较别 墅价格承受度更好故客群更广。蔡甸高端客群主要职业为私营业主、政府官员、高知群体、大中型107、企业中高层蔡甸高端客群主要职业为私营业主、政府官员、高知群体、大中型企业中高层光阴尚未触及之处，早已为您凝结四季成诗光阴尚未触及之处，早已为您凝结四季成诗何为生活何为生活FOUR SENSONS HAVE BEENFOUR SENSONS HAVE BEEN CONDENSEDCONDENSED FORFOR OUOU住宅的灵魂，应当是一部内外兼修的白皮书破局篇破局篇基于整盘战略的产品价值塑造：三大生活体系定义后官湖畔新生活方式基于整盘战略的产品价值塑造：三大生活体系定义后官湖畔新生活方式生活1.0010203三三“大大”生活升级生活升级1.0：户型、低密度、得房率、容积率、绿化率2.0：功能108、花园、全龄关怀、社区细节3.0：1.0+2.0升级塑造生活2.0生活3.0“当住宅延伸我们的生活空间当住宅延伸我们的生活空间”全南北通透户型，超低密度宜居享受全南北通透户型，超低密度宜居享受多赠送超高得房率，造后官湖畔住区极致房源多赠送超高得房率，造后官湖畔住区极致房源破局篇破局篇生活生活1.01.0破局篇破局篇“当住宅延伸我们的生活所享当住宅延伸我们的生活所享”0101020203030404青年多元动感地带爱丽丝国度儿童乐园拾间书屋阅读会所乐享老克勒健康广场青年多元动感地带音乐跑道、环形跑道、卡路里程规划、有氧瑜伽室多功能运动场、桌游室、储物墙、挂钩设施爱丽丝国度儿童乐园生日PARTY厅、109、亲子纪念树、植物课堂儿童成长刻度尺、婴儿车位、去边角游乐设施、儿童艺术展区、幼儿启蒙学习区拾间书屋阅读会所阳光书屋、咖啡吧、基础常识教育栏、诗歌角、爱心图书捐赠处乐享老克勒健康广场一键式求助系统、茶话室、棋牌室、坡梯细节、医疗健康加油站、老年健身中心“27项社区细节打造，四大全龄年段关爱系统，处处尽享人性关怀”生活生活2.02.0破局篇破局篇“当住宅延伸我们的生活所享当住宅延伸我们的生活所享”010102020303睡莲.中心花园日出.功能花园印象.入户花园睡莲.中心花园“莫奈系列三大功能花园组团，只为打造美好的社区环境和人文氛围”日出.功能花园印象.入户花园此处花园主题为睡莲，主要以水系造景110、，大型观景喷泉，周围可点缀睡莲等花草树种。此处花园主题为日出，主要突出花园功能性，可融入健康跑道、卡路里里程规划、植物课堂等社区细节。此处花园主题为印象，主要营造归家入户礼仪感，布局上突出轴线对称，道路两旁可设置阔叶乔木体现四季美感，辅助景观小品。生活生活2.02.0破局篇破局篇120的房子只是物理属性，您拥有的是85329的家家”“我们造的不是房子生活生活3.03.0定义后官湖畔新生活定义后官湖畔新生活ABOUT LIFE STYLE010102020303生活生活1.01.0生活生活2.02.0生活生活3.03.0当住宅延伸我们的所享当住宅延伸我们的所享于内延伸成长于外延伸情感于内延伸成长111、于外延伸情感产品力：南北户型、低密度、高绿化、高得房率社区打造：四大全龄年段关怀系统、三大功能花园120的房子，85329的家当住宅延伸我们的空间当住宅延伸我们的空间价值梳理价值梳理论品牌、论资源论品牌、论资源以品质享誉全球的世界以品质享誉全球的世界500500强企业强企业论品牌论品牌最大城市湿地公园，加冕健康人生最大城市湿地公园，加冕健康人生论资源论资源破局篇形象定位破局篇形象定位形象定位形象定位后官湖畔.院藏天地.悦生活之美后官湖畔.院藏天地.悦生活之美予地块予产品予生活予地块予产品予生活执子篇执子篇大盘营销之道大盘营销之道-以奇正相生，则受敌而无败者也以奇正相生，则受敌而无败者也CHAP112、TER 4执子篇执子篇价格建议（别墅）价格建议（别墅）参照项目本案世茂龙湾融创山水拾间景瑞天赋半岛项目评比项目权重（%）评比项目细分打分得分权重（%）打分得分打分得分打分得分X1X2X3地理位置15%片区环境3片区形象、自然环境、升值前瞻等100331053.1510031053.15交通6公共交通、快速交通等1006610061056.31006配套6教育配套、生活配套、商务配套1006610061056.3905.4楼盘本体素质45%小区规划10项目规模、楼间距、小区商业配套规划10010101201210510.5959.5产品设计12通风、户型设计、朝向、得房率、附加值等1001212113、708.4809.69511.4形象7立面造型、色彩小区入口、围墙造型、档次形式等100771057.351057.351007设备4智能化10044100410041004材料4承重结构、交付设备、外立面材质、工艺等10044100410041004环境设计8园林规划设计、景致内容、园林设计公司等100881108.81058.41008楼盘附加值40%品牌形象10发展商、承建商实力（品牌、口碑、信誉）等10010101101111011909物业管理8物业品牌、收费、服务项目等100881209.61209.61058.4工程进度2潜在风险10022100210021002产品性质20商住114、性质10020206012601210020影响因素折扣合计1001001000.9430.94050.9785理论价格各项目售价（元）P1(A)18000P2(A)15000P3(A)18000参考权重（%）Y140%Y230%Y330%加权后价格（元）P1(B)7635 P2(B)4785 P3(B)5519 P加权17939 P产品17945 通过市场比较法考评研判本案别墅产品入市，则在市场中合理定价为：通过市场比较法考评研判本案别墅产品入市，则在市场中合理定价为：1800018000元元/计算方法：Pi(b)Pi(a)*Yi Yi100%）P加权 Pi(b)确定本项目产品均价：P产品=115、P加权/(Xi*Yi)执子篇执子篇价格建议（洋房）价格建议（洋房）参照项目本案朗诗西海岸观湖园国创青云世纪万通漫谷项目评比项目权重（%）评比项目细分打分得分权重（%）打分得分打分得分打分得分打分得分X1X2X3X4地理位置25%片区环境8片区形象、自然环境、升值前瞻等1008810081008907.2907.2交通10公共交通、快速交通等100101010010100101001010010配套7教育配套、生活配套、商务配套10077906.3855.9510071007楼盘本体素质55%小区规划8项目规模、楼间距、小区商业配套规划100881108.81008957.6907.2产品设计1116、6通风、户型设计、朝向、得房率、附加值等10016167011.29515.29515.29515.2形象8立面造型、色彩小区入口、围墙造型、档次形式等1008810081008957.6957.6设备8智能化100881209.61108.8957.6957.6材料5承重结构、交付设备、外立面材质、工艺等100551005954.75954.75804环境设计10园林规划设计、景致内容、园林设计公司等10010101001010510.5909909楼盘附加值20%品牌形象6发展商、承建商实力（品牌、口碑、信誉）等100661056.31056.3855.1905.4物业管理10物业品牌、收117、费、服务项目等10010101101110510.5959.5959.5工程进度2潜在风险10022901.810021102.21102.2现场包装2售楼处、样板房导示系统100221052.11052.110021002影响因素折扣合计1001001000.9811.0010.94750.939理论价格各项目售价（元）P1(A)8500P2(A)8800P3(A)9200 P4(A)9300参考权重（%）Y135%Y235%Y315%Y415%加权后价格（元）P1(B)3033 P2(B)3077 P3(B)1456 P4(B)1486 P加权9052 P产品9041 通过市场比较法考评研118、判本案别墅产品入市，则在市场中合理定价为：通过市场比较法考评研判本案别墅产品入市，则在市场中合理定价为：90009000元元/全案项目住宅约为全案项目住宅约为9.79.7万方，其中洋房万方，其中洋房642642套约套约7.37.3万方，联排别墅万方，联排别墅140140套约套约2.32.3万方；若按照洋房万方；若按照洋房90009000元元/均价，别墅均价，别墅1800018000元元/平米均价，则总货值为平米均价，则总货值为10.8510.85亿。亿。执子篇执子篇货量盘点货量盘点本项目住宅产品货源盘点本项目住宅产品货源盘点户型面积面积比套数套数比单价（元）货值102户型1081211.14%119、10613.55%900097308000115户型5235953.93%45658.31%471231000130户型1040010.71%8010.23%936000004F联排2352024.22%14017.90%18000423360000合计97091100.00%782100.00%-10854990001085499000执子篇执子篇推售策略推售策略01 01 0202 后期为保证全年销售任务建议别墅大批量入市。115产品占比最大，与别墅产品相互搭售与挤压保证去化。利用节点，多批次产品搭配和推售衔接，快节奏去化。03 03 首开别墅首开别墅，树立项目标杆形象，后期洋房搭配别墅产120、品相互搭配推售采取，树立项目标杆形象，后期洋房搭配别墅产品相互搭配推售采取小蓄频开小蓄频开模式，快节奏去化模式，快节奏去化全案遵循由北向南开发工期全案遵循由北向南开发工期多批次产品搭配多批次产品搭配和推售衔接走快销节奏和推售衔接走快销节奏执子篇执子篇推售策略推售策略一批次：2021年5月：首开货值推售楼栋别墅2栋5400万总套数18套二批次：2021年6月：加推货值推售楼栋别墅3栋+洋房3栋1.91亿总套数18套+132套三批次：2021年9月：加推货值推售楼栋别墅3栋+洋房2栋1.49亿总套数10套+88套四批次：2021年12月：加推货值推售楼栋别墅3栋+洋房2栋1.66亿总套数16套+1121、32套五批次：2022年5月：加推货值推售楼栋别墅3栋+洋房1栋6200万总套数16套+66套二批推售二批推售四批推售四批推售五批推售五批推售六批推售六批推售七批推售七批推售八批推售八批推售六批次：2022年9月：加推货值推售楼栋别墅4栋+洋房3栋1.9亿总套数20套+132套七批次：2022年12月：加推货值推售楼栋别墅4栋+洋房2栋2.09亿总套数24套+132套八批次：2023年5月：加推货值推售楼栋别墅4栋+商铺7500万总套数18套+若干三批推售三批推售一批推售一批推售20222022202320232024202420222022年年1-21-2月线上形象发布与城市对话；月线上形象122、发布与城市对话；20222022年年3 3月：项目品牌发布会；月：项目品牌发布会；20232023年年4 4月：格力品牌馆开发（营销中心）；月：格力品牌馆开发（营销中心）；20232023年年4 4月：公益活动月：公益活动健康跑。健康跑。格力品质，匠造江城格力品质，匠造江城品牌活动四部曲：品牌活动四部曲：三大战役三大战役执子篇执子篇活动策略活动策略执子篇执子篇营销动作营销动作联合格力品牌形成话题对话城市，对话生活，聚焦关注联合格力品牌形成话题对话城市，对话生活，聚焦关注事件营销：“格力品质，匠造武汉”+“格力智造致敬理想生活”2-3月宣传时间：2022年2月1日-3月31日活动内容：活动内容：123、格力品质，匠造武汉格力品质，匠造武汉户外大牌户外大牌公益视频公益视频H5H5互动互动倒计时海报倒计时海报活动辐射人次：30000+征询户外空置大牌对话全城“格力品质，匠造武汉”线下公益视频+大V造势+H5互动+宣传稿持续引热发酵，同步品牌馆开放为后期品牌落地蓄客造势引爆悬念全城告白“格力首入武汉”+倒计时画面落地品牌活动执子篇执子篇营销活动营销活动“活动形式活动形式格力湖畔明珠品牌发布会格力湖畔明珠品牌发布会”建议选址建议选址汉阳希尔顿酒店汉阳希尔顿酒店强调品牌高度强调品牌高度建议时间建议时间20222022年年3 3月（项目大蓄势来临）月（项目大蓄势来临）发布内容与城市使命对话与城市使命对话124、：格力此次入驻武汉只为致力武汉美好人居，携带诚意产品而来定义生活新方式定义生活新方式：武汉从来不缺房子，格力此次携带诚意而来，只为探索内外兼修的住宅灵魂，打造极致生活造诣：生活住宅延伸我们的空间，延伸我们的生活所享，延伸我们的生活情感。邀请人员主要以新闻媒体单位，区政府相关领导、上下游企业、邀请人员主要以新闻媒体单位，区政府相关领导、上下游企业、地产同行、地产同行、合作单位为主合作单位为主官网官网+行业网行业网+渠道预热渠道预热广宣主题：广宣主题：“格力智造，致敬理想生活格力智造，致敬理想生活”利用格力品牌馆（售楼部）开放为后期营销活动落地蓄势利用格力品牌馆（售楼部）开放为后期营销活动落地蓄势125、开放前提：承接前期事件营销，揭晓悬念引爆舆论，为后期品牌活动落地蓄势开放前提：承接前期事件营销，揭晓悬念引爆舆论，为后期品牌活动落地蓄势开放时间：3月底4月初3-4月营销中心现场：引入格力品牌发展历史释放：格力品质用心铸就格力好房释放：格力品质用心铸就格力好房现场举办媒体发布会，邀约武汉媒体集中参与新项目售楼部开放活动，形成市场聚焦。格力智慧生活馆格力智慧生活馆新起点新起点正式开放正式开放执子篇执子篇营销动作营销动作执子篇执子篇营销活动营销活动“智慧湖居智慧湖居”助力环后官湖健康跑活动助力环后官湖健康跑活动活动时间：2022年4月活动目的：结合后官湖公园生态优势资源，举办环湖健康跑活动，有助树126、立项目品质形象，契合项目人居健康理念，群众参与度高活动形式：利用内外部资源，召集参与活动，契合项目品质客群；建立汉健康跑方阵统一由格力方赞助衣服、饮品等跑步装备；活动辐射人数：500+营销动作营销动作首开热销，再启新篇首开热销，再启新篇格力湖畔明珠业主联动启动会格力湖畔明珠业主联动启动会建议地点营销中心建议时间2022年5月（项目首开后）活动内容邀请针对首开成交业主参与此次答谢会，会议上发布本案全民营销政策信息，现场设立互动砸金蛋等抽奖游戏。维系良好业主关系，树立品牌口碑；深层挖掘高层客户目标；激励业主，提高全民营销带访量 活动目的执子篇渠道策略执子篇渠道策略The word design n127、eeds a redesign.Designers need to be thinking notThe word design needs a redesign.Designers need to be thinking not about the medium o get to something that is tangibly made to serve peoples needs.The word design needs a redesign.Designers need to be thinking not走市场，紧抓沌口高端客群走市场，紧抓沌口高端客群线线上上线线下下全全面面拦128、拦截截，渠渠道道支支持持强强势势助助力力三大战点，六军之战，海量蓄客三大战点，六军之战，海量蓄客别墅战 洋房战别墅战 洋房战 渠渠道道战战 蓄客前提主副战场两点合力蓄客前提主副战场两点合力走圈层，奠定大客户基数品质包装，展示提升全城铺网式移动兵团拓客走圈层，奠定大客户基数品质包装，展示提升全城铺网式移动兵团拓客直接竞品一线拦截直接竞品一线拦截执子篇执子篇渠道策略渠道策略经开永旺外展点（参考）经开永旺外展点（参考）经开万达外展点（参考）经开万达外展点（参考）营销中心营销中心主副战场相互协助，二点合力分售楼处实现独立卖房主副战场相互协助，二点合力分售楼处实现独立卖房为考虑项目工期可建议在经开万达核129、心商圈或经开为考虑项目工期可建议在经开万达核心商圈或经开永旺设置分售楼处（即为外展点），做到主副战场永旺设置分售楼处（即为外展点），做到主副战场二点合力，积极互动，带动客户力度。二点合力，积极互动，带动客户力度。分售楼处联合品牌展馆一起打造招商模式，配备虚拟看房系统实现异地看房，配备独立营销团队及拓客团分售楼处联合品牌展馆一起打造招商模式，配备虚拟看房系统实现异地看房，配备独立营销团队及拓客团队，实现独立卖房。队，实现独立卖房。执子篇执子篇中海拦截中海拦截本案建立专属大客户团队，实现渠道深度拓客工作本案建立专属大客户团队，实现渠道深度拓客工作来电购买来电购买 组建自有拓客团队，深入拓客，同时接130、洽二手渠道自有及拆迁区域工作实现关键人接洽。通过电信、移动、联通平台购买中海客户来电资源进行强势CALL客 通过前线拓客分队拦截竞品客户，再利用暖场活动导入客户针对拆迁区域、大型企事业单位进入深入拓客接洽，同步联络二手分销渠道，收集高端客户资源。专属大客户拓展团队；专属大客户拓展团队；转业市场、拆迁区域；转业市场、拆迁区域；实现关键人接洽沟通；实现关键人接洽沟通；专属大客户团队执子篇执子篇洋房拓客洋房拓客拓客拓客形式形式食堂巡展：食堂巡展：企业食堂区域布置展位，置业顾问现场咨询 登记发放小礼品；企业下午茶推介：企业下午茶推介：企业茶水间会议室发放下午茶，置业顾问现场推介宣讲咨询登记午间茶水间水131、果派送活动：午间茶水间水果派送活动：可携带部分水果于午间时分向来往员工发放进行慰问，同时置业顾问可趁机发放项目资料并进行讲解企业巡展、高端社区、由点到线，由线及面全方位覆盖高端客群企业巡展、高端社区、由点到线，由线及面全方位覆盖高端客群特殊客群挖掘特殊客群挖掘瞄准沌口片区高端社区置换型、改善型客户，专项突击由专项拓客小组深入社区扫 楼投递项目资料并负责抄取客户车牌获取客户信息；进行订制化渠道传播例如电梯框架、外卖、快递类APP首页强制广告植入及楼宇智能取货专柜广告；中法方向企业集群中法方向企业集群蔡甸开发区方蔡甸开发区方向企业集群向企业集群本案本案沌口企沌口企业集群业集群执子篇执子篇洋房拓客洋132、房拓客多场大客户专项活动串起一条圈层主线，奠定大客户基数多场大客户专项活动串起一条圈层主线，奠定大客户基数A AB BC C 邀请中介供应商，在营销中心开展中介经纪人大会，向中介经纪人释放全民经纪人的营销信息及销售动作 对合作杰出经纪人提出奖励，激励认筹成交 线下针对合作银行进行客户资源转换，并在其场地进行物料推广 嫁接银行圈层，由银行自行邀约参与项目旗下大客户圈层联谊活动 针对多家招商大客户单位邀约电影包场活动 在大单位现场做巡展派票活动 电影开场前进行世茂项目的推介。讲述推介PPT，释放全民经纪人信息找寻区域内总价段相符产品，深入区域以产品优势挤压客户找寻区域内总价段相符产品，深入区域以产133、品优势挤压客户香港置地印湖云著香港置地印湖云著观湖园二期观湖园二期健康谷健康谷世茂龙湾世茂龙湾 可沿后官湖板块辐射中法新城及沌口板块可沿后官湖板块辐射中法新城及沌口板块，寻找区域内比较偏远但与本项目总价段相符楼盘，深入区域挖掘客群；以产品力、资源配套及交通便利等优势吸引客群；沿线广告沿线广告 在片区附近设置专项拓客小组，每日规定带客任务，实行渠道监测；建立专项拓客微信群，反馈拓客情况，及时制定新的拓客方案。渠道监测渠道监测拓客分队拓客分队融创山水拾间融创山水拾间本案本案执子篇执子篇竞品拦截竞品拦截打造篇打造篇展示包装及样板间提升展示包装及样板间提升打造个性化阵地打造个性化阵地抢夺沿街阵地，营销134、化阵地包装抢占客户抢夺沿街阵地，营销化阵地包装抢占客户沿街道旗沿街道旗视觉围挡视觉围挡工地爬架工地爬架 沿主干道两边设置项目沿主干道两边设置项目道旗及围挡，强制化营道旗及围挡，强制化营销展示动线，吸引客户销展示动线，吸引客户 画面建议为视觉昭示较画面建议为视觉昭示较为强烈画面，视觉效果为强烈画面，视觉效果佳佳 将工地艺术包装化，使之成为项目亮点将工地艺术包装化，使之成为项目亮点 因工期问题，可在项目附近设置临时接待因工期问题，可在项目附近设置临时接待点，强势拦截竞品客户。点，强势拦截竞品客户。阵地包装阵地包装停车场人性化细节，让客户直观感受案场关怀停车场人性化细节，让客户直观感受案场关怀停车场135、细节打造停车场细节打造 保安迎宾岗，体现客户尊贵感 停车场导视牌，提高案场昭示性其他细节环节：遮阳棚、遮阳挡板体现案场人性关怀 创意停车地面线展示住区活力感停车场停车场细节体验细节体验保安岗亭保安岗亭遮阳棚遮阳棚遮阳板遮阳板细节停车线细节停车线停车场导视牌停车场导视牌通过各个房间使用面积等，通过竞品的产品空间数据对比，强化阐述本项目户型产品的绝对优势。极致凸显产品优势极致凸显产品优势针对性竞案，提炼产品价值针对性竞案，提炼产品价值强调洋房电梯入户的绝对优势，空间实用率高强调洋房电梯入户的绝对优势，空间实用率高展示包装展示包装通过现场展示物料、样板间等，深度强化项目的产品价值宣传。通过现场展示物136、料、样板间等，深度强化项目的产品价值宣传。样板间智能化打造样板间智能化打造建造现代化的智能样板间，建议引入智能化家居系统，如智能厨房、智能卫浴等，通过移动端对样板间各项智能家居进行远程操作，提升项目隐形价值。智能厨房智能厨房智能家居移动端远程操控智能家居移动端远程操控智能家电智能家电一键启动一键启动壁纸电视壁纸电视壁纸电视壁纸电视智能书桌智能书桌格力智造，智慧生态样板间定制智能家居生活蓝本格力智造，智慧生态样板间定制智能家居生活蓝本别墅以中式风格传统装修强调功能分区，充分体现居家品质感别墅以中式风格传统装修强调功能分区，充分体现居家品质感别墅样板间打造别墅样板间打造别墅样板间别墅样板间中式传统137、风格中式传统风格 中式风格更能体现空间的利用性及层次感，通过不同的空间布局做出分隔 其次中式风格讲究端庄、典雅，尽显客户内涵调性 建议示范区选址与营销中心组团，利于展示动线 为缩短动线提高展示面，可与工程动线进行分开，可在观景效果佳处打造营示范区及园林绿化洋房以现代简约风格主题强调住家的舒适性及通透性洋房以现代简约风格主题强调住家的舒适性及通透性洋房样板间洋房样板间现代简约风格现代简约风格洋房样板间打造洋房样板间打造 现代简约风格主要利用简明的线条，淡雅的色彩装修风格达到空间的通透性及舒适性 同时契合项目整体风格调性营销费用预算营销费用预算整盘营销费用为整盘营销费用为26652665万元，营销138、费用销售额的万元，营销费用销售额的2.4%2.4%来计算来计算（以下费用仅为营销端口，不含代理服务费用）（以下费用仅为营销端口，不含代理服务费用）渠道铺排渠道铺排 投放时间投放时间 数量数量费用单价费用单价预计总费用预计总费用 （万）（万）线上渠道户外 持续 若干10万/块/月300网络 持续 搜房、大楚、亿房、腾讯10万/月200楼体字、精神堡垒 持续 精神堡垒20万 楼体字15万35线下渠道派单 持续平均15人/天100元/人/天120外展点 持续120万/月（含装修）100企业巡展 2万/月/个50大客户单位 30全民营销&渠道拓客推荐客户奖励渠道成交40%计算1200 大型活动产品发布139、会50暖场活动若干100开盘活动320现场包装通道包装、软装更新、展板、物料、沙盘300其他销售奖励20设计费广告公司持续5万/月140代理费1%代理费/总计 26652665附件篇附件篇其他其他风险预防风险预防武汉房地产整体市场已进入平稳发展阶段，蔡甸区域市场竞争激励武汉房地产整体市场已进入平稳发展阶段，蔡甸区域市场竞争激励，价格快速增长可能性较小；，价格快速增长可能性较小；项目规划设计项目规划设计7070别墅产品，审批能否通过，或以上下别墅产品，审批能否通过，或以上下2 2套形式设计报建，后期是否存在政策风险；套形式设计报建，后期是否存在政策风险；项目开发周期不宜过长，项目开发周期不宜过长，建议开发周期建议开发周期2-32-3年清盘；年清盘；地块要求客户购买后地块要求客户购买后持有年限不低于持有年限不低于5 5年，是否市场客户也需遵守本条规则，预计会成为购买抗性之年，是否市场客户也需遵守本条规则，预计会成为购买抗性之一。一。THANKS