1、目 录第一章 总论2第二章 项目背景及建设的必要性10第三章 市场分析14第四章 项目建设地址及条件27第五章 建设方案30第六章 环境保护与安全防护37第七章 消防与节能40第八章 项目组织管理与进度计划45第九章 投资估算与资金筹措47第十章 效益分析49第十一章 结论与建议52第一章 总论1 项目概况1.1项目名称：县片区拆迁改造工程项目1.2项目承办单位：县永泰经济开发投资有限公司1.3项目建设地址： 位于县六五河（碧水绕城）和中山南路交叉口东南角，交通便利，位置优越。1.4项目建设内容及规模：该项目为旧住宅棚户区建设工程项目。项目占地45.75亩，主要建设楼房11F:2栋；17F+12、：4栋，其中：住宅建筑面积41800；车库储藏室建筑面积8000。1.5项目实施进度:建议该项目建设经营期为2年，自2010年6月至2012年5月。1.6总投资及资金来源：该项目投资7500万元。该项目投资7500万元，资金来源：其中拆迁补偿2500万元，企业自筹5000万。1.7主要技术经济指标（详见下表）主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1占地面积亩45.752总建筑面积498002.1住宅418002.2车库储藏室80003容积率%1.634绿化率%615总投资万元75005.1工程费用万元60005.2工程建设其他费用万元11255.3预备费万元3756利润总额万元20917所3、得税万元5238净利润万元15689投资利润率%27.8810投资净利率%20.9011销售利润率%14.5412销售净利率%10.902 县及承办单位概况2.1县概况县位于北纬36553710、东经1154511616，地处鲁西北平原，北依德州，南邻聊城、临清，东连济南，西隔古老的京杭大运河与河北省相望。县历史悠久，文化底蕴深厚。古县志曰：左环马颊、右带卫河、古堤绕乎东南、沙河纵贯全境。唐、虞、夏、商、周属兖州，春秋战国为赵、齐、晋会盟之要津。西汉初设隃城，西汉末王莽改隃为善陆，唐天宝元年（公元742年）改为。自设隃县至今有近2000多年的历史。全县东西长39公里，南北宽32公里，辖银城办、4、北城办、南城镇、东李镇、苏留庄镇、新盛店镇、郑保屯镇、白马湖镇、雷集镇、宋楼镇、香赵庄镇、双庙镇、田庄乡、渡口驿乡10镇2乡2街道办事处507个行政村，总面积871.9平方公里，人口50万，其中农业人口44万，占总人口的91.7%，以汉族为主，占99.9%，另外有回、蒙、朝鲜、满等少数民族。历史上文物古迹较多，著名古迹有：窦建德兵站遗址、三山井、玉石井、琉璃井、栗祁墓、白龙王庙汉墓、城隍庙、孔庙、地藏寺、岳庙等。黄河故道生态园，万木葱茏，鸢飞草长，胜景迷人。“将台雄风”、“梨园晓月”等名胜景点，更是让游人流连忘返，叹为观止。常见的民间艺术形式有龙灯、彩车、旱船、高跷、架鼓、秧歌等。地方戏曲有哈5、哈腔、小调；新民歌和剪纸艺术闻名省内外。主要曲种有山东大鼓、河西大鼓等，吹打东是民间娱乐形式之一。全县有影剧院两处，地处黄河冲击平原，地势自西南向东北缓慢倾斜，坡降在1/5000-1/8000之间，最高点与最低点海拔差10.5m。土地肥沃，光照充足，物产丰富。县属暖湿带半湿润大陆气候，四季变化明显。年平均气湿12.7，年极高气温41.7，极低气温零下22.5冷热、干湿明显。晚秋经常出现干旱，干旱对于喜温好光的棉花影响比其他作物小，这是种植棉花历史悠久的气候原因。盛产棉花、杂果、地瓜、蔬菜等作物。棉花是的特色作物，植棉历史悠久，素有“银”之称。棉花产量曾两度突破百万担大关，是全国优质棉生产基地县6、和棉花出口基础县，列全国棉花百强县第54位。县境内栽培以棉花、小麦、玉米、谷子为主。林果业是县又一支柱产业，盛产苹果、梨、桃、杏、葡萄等十几个品种。老鸹枕头杏，馥郁醇美，世之珍品；大桑葚，汁浓味甘，声名远馨，“杂果之乡”名副其实。近年来，以三倍体毛白杨为主的工业用材林发展迅猛，是全国平原绿化先进单位和全国造林绿化先进单位。蔬菜种植有4个品种荣获全国绿色食品称号，被评为国家级三绿”工程示范县。畜牧改良和规模饲养成绩显著，大牲畜存栏量达到31万头，是全国秸杆养牛示范县，苏留庄黄牛市场是鲁西北最大的黄牛专业市场，日交易量3000多头。青银高速、308国道、315省道和德商公路穿境而过，京九和京沪铁路7、距县城仅有20公里和30公里，交通区位优势明显。植棉历史悠久，是全国优质棉生产和出口基地，常年植棉65万亩，总产120万担，稳居全国棉花生产县十强，素有“银”之美誉，被评为国家级优质棉标准化生产基地。林果业发达，拥有长江以北最大的黄河故道生态森林公园，素有“小杂果之乡”的美誉。近年来，大力实施“工业强县”战略，全县形成了棉纺织、面粉加工、植物油加工、造纸、工艺品等特色产业，被评为山东省十大产业集群和山东省县域经济十大高效农业聚集园区之一；被国家食品工业协会评为全国食品工业强县。（1）综合实力持续攀升。2007年，全县综合实力实现“四个大幅增长”和“三个显著提高”。“四个大幅增长”，即：GDP大8、幅增长，全年实现88亿元，同比增长15%；财政收入大幅增长，实现总收入3.5亿元，增长13%，其中地方财政收入1.3亿元，增长16%；销售收入大幅增长，全县规模以上工业企业增加到302处，实现销售收入154亿元，增长31.7%；城乡居民收入大幅增长，全县农民人均纯收入达到4800元，增长12%，城镇在岗职工年平均可支配收入1.3万元，增长14%。“三个显著提高”，即：经济发展质量显著提高，财政收入占GDP的比重由2003年的1.8%提高到4%；税收占财政收入的比重显著提高，增加了20个百分点；经济外向度显著提高，出口创汇和利用外资均翻了一番。 （2）“工业翻番”工程卓有成效。累计引进县外资金79、6亿元，华芳、泉林等大型企业的入驻与壮大，带动主导产业的迅速膨胀，年销售收入过10亿元的企业达到1家，过5亿元的4家，过亿元的13家。重点项目扎实推进，2007年，全县新建扩建500万元以上项目70个，总投资29.4亿元，其中过5000万元的23个、过亿元的7个。泉林纸业投资3.5亿元新上生活用纸、污水处理、特种纸、废纸脱墨浆生产线已陆续投产，华芳公司投资1亿元的技改项目已全部完成，恒华纺织投资1亿元新上5万纱锭高档纺纱项目正在抓紧运作。招商引资工作成效明显，深入开展“千名干部集中招商”活动，成功举办百名纺织企业家行、与央企高校合作签约仪式等大型投资说明会，积极推进“南融北接”战略，先后到北京10、天津、上海、济南、江苏、浙江等地招商推介，一批“大高外”项目相继落户。济南三融集团投资8.2亿元的生物柴油、秸秆发电项目，投资11亿元的北京飞天印染整体搬迁项目进展顺利，张家港锦花集团投资6亿元的粘胶纤维、棉浆粕项目已达成合作协议。民营经济膨胀提升，民营经济对全县经济总量、财政收入、新增就业的贡献率均超过80%。“棉纺织产业发展战略研讨会”和“中国纺织产业高层科技论坛”成功召开。棉纺织业发展到200万纱锭，面粉加工能力达到160万吨，植物油加工能力150万吨，先后获得“山东省棉纺织名城”、“中国食品工业强县”、“中国植物油加工示范基地县”、“中国纺织产品质量放心县”等多项殊荣，同时还争取到发11、达、永乐、鑫秋三个中国名牌，一个中国驰名商标。（3）生态城市建设强力推进。全面启动“森林城”和“碧水绕城”两大工程，城市森林覆盖率提高了8个百分点。开工建设人民公园、龙湖公园、植物园三个居民休闲场所。黄河故道森林公园“一带两区十园”规划全部完成，道路、桥涵等基础建设正在快速推进，国家AA级景区验收顺利通过，成功举办了首届黄河故道森林公园梨花节和椹果文化采摘节。“商贸城”建设卓有成效，投资2.4亿元的捷瑞达物流项目现已开工，投资1.2亿元的银都商业广场正式启用，棉纺织制品、食品加工、汽车零部件物流园区建设扎实推进。“万村千乡工程”进展顺利，首批农资、农家店投入运营。双鸿酒店被评为国家四星级旅游饭12、店。新一轮城市总体规划、城镇体系规划、村庄布局规划相继编制完成。县城建成面积达到15.3平方公里，青银高速、德商路、北外环、东外环、双渡路、雷集至105国道等交通设施建设顺利完成，新汽车站已正式投入运营，新建改造县乡村公路及省市县际接头路1322公里，全县形成了城乡“半小时生活圈”，交通环境明显改善。（4）新农村建设步伐加快。广泛开展“双带双促一满意”活动，新建56个村组织活动场所，全县41的村建设了文化大院或活动场所，80%的农户看上了有线电视，80%的农户通上了自来水，76%的村实现了村内主干道硬化，5个乡镇被命名为市级优美乡镇。农业生产稳步发展，棉花、粮食丰产丰收。畜禽规模养殖初见成效，13、被评为“全市肉牛基地建设先进县”、“全市生猪基地建设先进县”。林业生产健康发展，全年植树420万株，新建林网20万亩，林木覆盖率30%。“蓄水引水”工程成效显著，投资6500万元，完成了水库建设；采取BOT的办法，引资1500万美元启动了水厂建设，投资1003万元完成了津期店至水库28公里的河道及引水泵站的清淤和整修，成功调水8800万立方米。各项惠农补贴及时发放到位，发放粮食直补、农资补贴、农机具补贴、良种补贴等资金2161万元。新增住房面积180万平方米，居民居住条件明显改善。城乡教育资源配置更加合理，办学条件不断改善，教育教学质量逐步提升。公共卫生和医疗服务体系建设进一步加强，投资13014、0万元完成了11处乡镇卫生院的建设改造。社会保障及救助体系逐步完善，养老、失业、医疗等保险运行良好，“两个确保”得到较好落实；投资360万元，完成了14处敬老院的新建和改扩建，弱势群体得到及时救助。（5）各项社会事业协调发展。全面落实了义务教育“两免一补”政策，全额救助贫困大学生100名；投资900万元新建12处农村小学教学楼，投资6600万元的县一中改扩建工程和投资5000万元的县医院病房楼已经动工；第二实验中学和第二实验小学建设即将启动；筹集新农合医疗基金1672万元，农民参合率达90%以上；城乡低保范围进一步扩大，全县1.3万户农村困难户享受最低生活保障。全年发放各类救助福利金8000多15、万元，其中企业职工养老金3400多万元，新农合医疗支出1200万元，免费教育补贴及中小学危房改造支出2070万元，优抚低保及敬老院建设、供养支出1100万元。2.2承办单位概况永泰经济开发投资有限公司成立于2007年8月，是由县国有资产管理局注资，有县工商行政管理局登记注册的国有独资公司，注册资本金5000万元。公司地址位于县城区中学街35号。目前，公司总资产14420万元，法人代表董永波,公司类型为有限责任公司（国有独资）。主营范围: 政府性投资、融资；公用事业及企业贷款：公用事业及企业贷款担保；项目资金管理；城市基础设施建设等。注册资本金真实。公司注册资本5000万元，实收资本5000万元16、，全部由县国有资产管理局以货币资金出资。公司实收资本情况已经山东国鼎会计师事务所有限责任公司审验，并出具“鲁国鼎验字【2007】第408号”验资报告。法人治理结构完善。企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证和贷款卡等手续齐全,年检有效。公司组织结构健全，设有董事会、监事会，实行董事会领导下总经理负责制。目前，公司共有员工19人，其中：设综合部3人、工程部8人（其中造价师3人、工程师4人）、财务部3人、业务部3人。各组成部分分工明确，各行其职，相互协调，相互制衡。运营状况良好。自2007年8月以来，投资6000万元兴建日处理污水4万吨的县污水处理厂，到2008年6月底按预计工期全部建成完工17、，整个建设期间没出现任何质量事故、安全事故，无经济纠纷，无任何诉讼。公司实行自主经营，自负盈亏的经营模式。目前，公司经营管理县宾馆、县污水处理厂年可实现经营收入约600万元，利润约90万元。具有固定的办公场所。公司办公地点位于县城区中学街35号，占地面积7亩，建筑面积1150平方，办公环境整洁。公司作为国有企业参与建设、经营的项目都是政府主导的项目，公司本着对政府负责、为民众服务的原则，公司把守法经营、诚信经营作为公司的宗旨和经营理念，与任何单位之间发生业务往来都严格、认真的履行合同从未发生过任何纠纷，在信用机构无任何不良记录。公司法人代表、总经理董永波，51岁，大学学历，会计师。工作简历：118、984年11月1987年9月任县面粉厂副厂长;1987年9月1989年7月在山东省经济管理干部学院读书;1989年7月1996年5月任县财政局控办主任；1996年5月2007年7月任县经济开发投资公司副经理、经理；2007年7月至今任县永泰经济开发投资有限公司法定代表人、总经理。该同志政治素质高、政策观念强、精通业务、对工作认真负责，领导公司员工积极工作较好的完成了各项工作，没有出现过任何的工作失误。3 可行性研究报告编制依据3.1国家、省有关法律、法规及相关政策规定要求3.2国家现行有关技术设计规范和标准3.3国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求3.4德州市国民经济和社会发展第19、十一个五年规划纲要3.5县十一五规划3.6承办单位提供的基础资料4 可行性研究范围4.1项目背景及建设的必要性4.2市场分析4.3项目建设地址及条件4.4建设方案4.5环境保护4.6消防及节能4.7项目组织管理与进度计划4.8投资估算与资金筹措4.9效益分析4.10结论与建议第二章 项目背景及建设的必要性1 项目提出背景该项目为旧住宅棚户区建设工程，主要是提高居民生活条件，项目提出的背景主要基于以下两个方面：（1）加快县城旧住宅区改造，是加快城市建设的重要举措。（2）提高人民居住生活条件，增加房源供应，进一步满足日益增长的住房消费需求的重要举措。居民居住条件较差，绝大部分为平房，有的甚至为危房20、，居民居住条件亟待提高。近年来，随着经济的发展、居民收入的增加和生活水平的提高，加之国家货币化分房政策的实施，居民个人购房热潮正在兴起，现正居民和城市居民购房需求也越来越高，然而由于受土地面积的限制，楼房开发数量有限，楼价不断升高，城中居民购房难度加大。本项目的实施是提高人民居住生活条件，增加房源供应，进一步满足日益增长的住房消费需求的重要举措。近几年，房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。房地产业的发展，极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。近21、几年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施，县房地产业出现投资快速增长、规模不断扩大、结构基本合理、价格基本稳定的运行特点。房地产业作为一个新兴行业虽然在县兴起于90年代，但真正形成一定规模却是近几年的事。2001年县房地产业开发投资额只有3亿元，占全社会固定资产投资比重仅为2.8%，从2002年开始，房地产开发投资额以每年平均高于30%的速度持续增长，到2007年达到11.14亿元，为2001年的3.7倍；08年1-5月份完成开发工作量5.31亿元。房地产开发投资成为县固定投资构成中较活跃的因素之一，有力地加快了县经济建设发展步伐。与此同时，房地产业的发展带动了建筑业、装修材22、料、房地产物业管理、中介服务等相关行业的发展。近几年，国家连续出台的各项宏观调控措施对县产生积极影响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。08年1-5月份，县商品房销售延续了2006年的旺盛态势，销售面积达到8.36万平方米，同比增长34.8%，比去年同期高出6.2个百分点。从销售方式看，期房销售量快于现房的销售。地理位置好、楼盘好的房价上涨，但总体房屋销售价格呈平稳趋势。房屋销售平均价格在全市处于偏低位，升幅也是偏低。5月份房屋销售平均价格为1400元/平方米（加权平均），比全市房屋销售平均价格低478元/平方米。县房地产业坚持高水平人性化设计、高标准建设、高效能管理的建设战略，全面完23、善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。在目前测旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案、规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。目前，规划城区内5万平方米以上的新建住宅小区已达10多个。近两年，县通过招商引资吸纳外地客商落户，鼓励本地农民进城，外地人一样当选先进等，积聚了人气财气，先后有2000多本地经商业户、近4000家外商进驻城区，城区人口每年以近万人的速度增长。蜂拥而至的人流给房管工作带来了压力，也给房地产开发带来了巨大的需求。天津、日照、德州等地的房地产开发商相继投资，商住楼、住宅小区等相继破土动工。短短几年时间，就有近20多家24、开发商在投资约15多亿元建设住宅楼、商住楼、市场房。县永泰经济开发投资有限公司为改善居民居住条件，提升城市形象，已经取得了位于县六五河（碧水绕城）和中山南路交叉口东南角运输片区的国有土地使用权，占地45.75亩，用于片区拆迁改造工程项目的建设。2 项目建设的必要性2.1项目建设符合相关产业政策该项目符合由山东省建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省物价局等五部门制定的山东省安康居住工程实施方案。2.2是县进一步完善城市建设的需要预计到“十一五”末，县城区人口将达到15万人，人民生活达到小康水平，跨入全市中等发达行列。近几年，县城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，25、县城区的建设更是日新月异，随着城市经济的发展，该项目的建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展的需要。2.3加大城区的建设力度，建设普通住宅小区，提高市民居住水平县正处于大发展的起步阶段，老城部分小区建设相对落后，居民居住水平相对较低。随着县经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入县城，随之而来对县城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现县城市建设规划、提高和改善人民居住水平和26、居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。2.4为公司培植新的利税增长点需要项目的建设可以通过资金、技术、资源、人才的优势，尽快地获取项目带来的经济效益，同时也为公司培植新的利润增长点，为公司的后续发展奠定坚实的基础。综上所述，该项目符合国家产业政策，具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。第三章 市场分析1 2009年全国房地产市场市场分析与2010年展望2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。特别是二季度以来，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升27、，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2010年房地产市场仍有一定的不确定性，市场运行自身要求市场做出一定的回调，而调控政策也更加注重保持房地产市场的长期健康发展，预计2010年房地产市场会在整体平稳中将出现小幅回落。1.1 2009年全国房地产市场运行情况从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。（1）房地产开发投资增速逐月加快2009年1-12月，全国房地产开发完成投资36231.7亿元，同比增长16.1%，增幅同比回落7.3个百28、分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为18.7%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-12月，90平方米以下住房完成投资8351亿元，同比增长24.1%，增速较上年同期回落26.6个百分点。分类型看，商品住宅完成投资25618.7亿元，同比增长14.2%，增幅比上年同期下降10.4个百分点，其中，经济适用房完成投资1138.6亿元，同比增长17.3%；办公楼完成投资1378亿元，商业营业用房完成投资4171.6亿元，同比分别增长18.1%、24.4%，增幅同比分别上升了5.3、4.0个百分点。（2）房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快2009年1-12月，全国房地产开发企业到29、位资金总计57127.6亿元，同比增长44.2%，增幅比上年同期上升42.4个百分点。其中，国内贷款11292.7亿元，增长48.5%，利用外资469.7亿元，下降35.5%，自筹资金17906亿元，增长16.9%，其他资金来源27459.2亿元，同比增长71.9%，其中个人按揭贷款增长116.2%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了8.6个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了5.3个百分点。国内贷款比重同比上升了0.8个百分点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了8.2个百分点，其中自有资金比重下降5.6个百分点。利用外资比重下降1.1个百分点。（3）土地购置与完成30、开发面积延续负增长从完成开发土地面积看，1-12月，全国完成开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，比上年同期回落24个百分点。从购置土地面积看，1-12月，全国房地产企业共购置土地面积31906.1万平方米，同比下降18.9%，比上年同期回落16.7个百分点。全国土地购置费用为6039.3亿元，同比增长0.7%，与上年同期相比下降22.3个百分点。（4）商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速由负转正后继续加快2009年1-12月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积增速由负转正后继续加快。分地区看，中、西部地区施工、新开工及竣工面积增速均快于东部地区；东部地区竣工面积同比出现下降。31、从施工面积上看，1-12月全国房屋施工面积为31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅比上年同期下降7.1个百分点；其中，住宅施工25.1亿平方米，增长12.5%，比上年同期低6.8个百分点。其中，商品房新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%，增幅同比上升5个百分点；其中，住宅新开工面积9.2亿平方米，增长10.5%，同比上升4.3个百分点。从竣工面积上看，1-12月全国商品房竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%，增幅同比回落4.3个百分点；其中，商品住宅竣工面积5.8亿平方米，同比增长6.2%，比上年同期下降2.8个百分点。（5）市场销售持续升温，销售面积和销售额增速加快20032、9年1-12月，全国商品房销售面积实现93713万平方米，同比增长42.1%，比上年同期上升56.8个百分点；其中，商品住宅销售面积达85294.4万平方米，同比增长43.9%，办公楼1513.3万平米，同比增长30.8%，商业营业用房5222.3万平米，同比增长24.2%。商品房销售额实现43995亿元，同比增长75.5%，与上年同期相比上升91.6个百分点。其中，商品住宅销售额为38157.2亿元，同比增长80%。从各城市运行情况上看，部分城市商品房交易量呈高速增长态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。（6）房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现33、上涨2009年1-12月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为107.8，比11月上升2.1个百分点，比上年同期上升8.2个百分点。新建房销售价格指数为108.2，比11月上升2.4个百分点；二手房销售价格指数为106.5，比11月上升1.2个百分点。分城市看，12月份，70个大中城市中有54个城市房屋销售价格涨幅高于3%，深圳涨幅最高为18.9%，仅唐山市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有67个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳、平顶山市房价环比与上年持平。1.2房地产市场回暖的因素分析2009年房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活34、跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素：第一，经过房地产市场2008年持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房要求和能力的需求，房价的回调为他们进入市场提供较好时机；第二，随着2008年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品，住房成为社会闲散资金投资保值的重要对象；第三，2008年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费；第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快，截至2009年年末，35、主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，比2009年6月末高19.3个百分点。其中，购房贷款余额为4.76万亿元，同比增长43.1%，增速比上年末高33.3个百分点，其中新建房贷款和二手房贷款增速分别达40和79%。6月末高12.3个百分点。1.3 2010年房地产市场走势预测2009年，全国房地产市场整体呈现“V”形走势，一季度延续上一年的回落调整态势，二季度起，销售市场迅速复苏回暖，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。预计2010年，全国房地产市场整体保持基本平稳，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价36、格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。通过对1998年1月-2009年12月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2010年全年全国房地产市场的主要指标预测如下：2010年全年房地产主要指标预测情况 单位：亿元、万平方米、%（资料来源：中国房地产信息网）（1）投资增幅保持平稳增长，全年增长22.6%预计2010年全年，城镇固定资产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成24.44万亿，增长25.9%，与2009年同期小幅回落4.6个百分点；房地产开发投37、资完成4.44万亿，增长22.6%，与2009年相比增幅加快6.5个百分点；商品住宅投资完成3.26万亿，增长27.4%，增幅较2009年相比加快13.2个百分点。（2）房地产开发资金来源增速回落受货币政策适度微调的影响，预计2010年全年，房地产开发资金来源增幅会出现小幅回落。预计全年资金来源达7.46万亿元，增长30.5%，增速较2009年回落13.7个百分点。（3）房屋建设增长保持稳定增长预计2010年全年，全国商品房施工面积为37.27万亿平方米，同比增长16.6%；商品住宅施工面积为29.58万亿平方米，增长17.9%。与2009年相比略有增长，商品房和商品住宅施工面积分别加快3.838、和5.4个百分点。在竣工面积上，预计商品房竣工73280万平方米，同比增长4.4%；商品住宅竣工60683万平方米，同比增长5.2%。与2009年相比，竣工面积增长平稳，分别回落1.1和1.0个百分点。（4）销售面积和销售额增速出现明显回落2009年，全国商品房销售出现超高速增长，增幅均超过40%。2010年，受基数增加和政策调整的影响，市场销售增幅将出现回落。预计2010年商品房实现销售面积10.93亿平方米，增长16.6%；其中，商品住宅实现销售面积9.97亿平方米，增长16.9%。与2009年相比，增速分别回落25.5和27.0个百分点。从销售额上看，这种回落的趋势更为明显。预计201039、年商品房实现销售额52681亿元，增长19.7%；商品住宅实现销售额43022亿元，增长12.8%。与2009年相比，增速分别回落55.8和67.2个百分点。（5）房屋销售价格上半年保持惯性上涨，下半年出现回落从房地产销售价格指数上看，预计2010年上半年，房屋销售价格指数将保持惯性上涨，在上半年达到最高点，随后出现盘整和小幅回落。预计2010年12月当月，房屋销售价格上涨7.7%，其中，新建商品房价格上涨7.3%，新建商品住宅价格上涨7.3%。2 项目市场前景分析09年，针对部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院下发促进房地产市场健康发展通知，进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，40、促进房地产市场平稳健康发展。通知要求，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设。政策的出台对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。县委县府积极采取各种有效措施，发展房地产业。县将房地产开发与建设现代化城市，加快住宅小区建设，完善和提高配套设施，在加快经济适用房建设的同时，有规划的发展中高档住宅区，使房地产开发和交易成为第三产业发展的重要新兴产业。按市场化运作，规范化发展，推进房产交易，活跃房产二级市场，使其成为新41、的经济增长点。加快房地产综合开发和配套建设步伐，实现房地产业快速发展。3 需求预测近年来,国家为了抑制过高的房价,出台了多项政策对房地产市场进行宏观调控。随着政策措施的落实与实施，县房地产市场呈积极发展态势，房地产市场价格稳中有升。据抽样调查资料显示,与2007年同期相比，上半年房屋销售价格上涨2.8%，房屋租赁价格上涨2.5%物业管理价格上涨4.1%，土地交易价格上涨3%。据有关资料预测，未来2到3年内，县区总体住宅需求量可能会超过150万平方米。2.1人口增长带来的自然需求随着城市化进程的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房的需求日益扩大。预计到2012年，尚需新增住房42、150万平方米。2.2房改公房的换房需求随着住房改革的逐步完成，原先陈旧的房改公房的产权已陆续过度到个人全部产权。这些房产的所有权人大都是各行政、企事业单位的具有正式工作和稳定收入的人员。随着房地产业的迅速发展，新房新社区的不断涌现，使这部分人群产生了对新型住房的消费需求。由于该部分人群具有较好的消费能力，因此成为新型住宅小区的主力消费群体。2.3以旧换新、以小换大的推动需求近两年，县二手房交易市场的逐步建立，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款支持力度的进一步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。通过贷款改善居住条件，完成以旧换新、以小换大的住房需求，对房地产的持续发展也起到了较大的推动作用43、。2.4购房投资的市场需求随着人们投资意识的不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金的投资渠道，这也在一定程度上扩大了社会对房地产的需求。4 价格预测据市场资料显示，县城区中心房价自去年至今上涨近300元。德州市政府从2003年起实行经营性土地挂牌拍卖政策，县区可供开发的土地越来越少，相应的土地价格也日益趋高，城市建设用地的日益紧张，进一步显示了土地的升值潜力，势必从根本上促进房价的上涨；再加上最近钢铁、水泥等基本建筑材料的价格上扬，也导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价位上涨的有力支撑。5 市场定位5.1市场调研为充分了解县房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出44、被市场所接受的产品，实现项日投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议、批准规划等条件，做了相应的市场调研和论证。采用电话预约、随机取样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式，重点对县城内居民、企业职工以及政府企事业单位进行了调查，行业涉及居民、公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十几个层面。5.1.1置业意向和动机在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2，其次是购买婚用的占25.5，用于投资和本地拆迁仅占5.1。在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1，第一次置业的占39.8，多次置业的占到6.1。5.1.2可接受购买价格、总价分析调查45、数据分析，购房者最可能购买的房价平均值范围在1800元至2800元之间，买房者的最高能力均值在2900元，认为质量保证最低线均值1500元，所能承受买房范围最小值1500元，最大值3400元。购房者愿意花费的总房款均值在20万元26万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于14万元套。能够承担最高房款金额均值为25万元套。据此分析，县居民所能承担的总购房款在15万30万元套之间。5.1.3面积需求分析被调查者中需求面积在70以下的占19.8，7080之间的占38.3，8090之间的占34.4，90平方米以上的7.5。由此可知，在7090之间的户型总份额占到72.7，最为广大消费者所青睐46、。5.1.4楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60.2，其次是小高层为25.5，别墅占9.2，高层仅占5.1。因为县经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯的影响，尤其是小高层居住成本高，而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业管理费，所以对多层依然偏爱，同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的青睐。5.1.5户型平面偏好对户型性质来说，选择传统平层的居多，占55，错层、复式占33.7。人们比较接受传统的平层设计，同时，新的错层户型也得到很多人垂青。47、5.1.6功能分区需求人们期望的卧室数量中，选择三室的最多，占总量的61.2，选择二室的占35.7，选择四室的仅占3.1。对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52的人希望在15-20，30.6的人希望在20以上。人们对厅的面积要求比较集中，选择一厅的份额占15.3，选择两厅的份额占84.7。在厅的面积选择中，人们对厅的面积要求差异不大，除选择小户型者外，80多的消费者希望客厅的面积在25-32。在厅的朝向选择中，要求差异很大。消费者对卫生间的需求调查看，选择三室的消费者中62选择二卫，选择一卫的占38。对阳台面积的需求，同卫生间的选择相似，选择三室的消费者中58选择两48、个南向阳台，选择一个南向阳台的为42。由以上分析可见，目前总房款接受度集中在2030万元，房价接受度集中在1850-2500元之间，三室两厅两卫房型最受青睐。5.1.7配套设施要求及购买决策调查分析通过调查分析，消费者购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。在对社区内配套设施要求上，大部分人希望社区内有绿地，占份额的60，运动器机械占40，大树、座椅占27，花坛占22，街灯、喷泉各占21，儿童乐园占19，特色地面铺装占17，水池占15，特色路灯、背景音乐各占13，凉亭占12，城市雕塑占1049、，瀑布占6。这充分说明消费者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，入住楼盘的问题点，主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上。因此，我们应在这些调查的基础上，对项目合理设计，以满足消费者需求，提升项目形象制买点。5.2相关因素分析5.2.1年龄与户型被调查者中，不同年龄段对卧室、厅、卫生间、阳台的要求也不同，30岁以下中二室一厅一卫户型最受欢迎，3545岁中三室两厅两卫户型最受欢迎。5.2.2家庭结构与户型从调查数据来看，三室二厅的住房是不同家庭结构都比较喜欢的户型，希望有两个卫生间，两个南向阳台的占大多数。老人多喜欢卧室全部南向阳面，年轻人则希望可以有一间北向卧室，较多喜欢南向客厅。综上50、分析，三室二厅二卫是最为广泛接受的户型。购房者会受多种因素影响，但在户型及面积选择上，有直接关系的是年龄层需求取向，起决定因素的还是现实家庭结构及收入承受能力。5.3市场定位5.3.1目标客户群定位根据市场分析，结合该项目规模、购房者需求和价格承受能力，除回迁安置户外，客户群体定位于以下几个层面：A、市行政机关、事业单位工作人员；B、个体工商户与私营企业主；C、企业工作人员；D、旧城改造后需改善居住条件人员；E、新城市化人员。5.3.2项目规划设计定位：A、品质定位：园林化住宅小区根据对市场调研分析和三个不同层次目标客户群的定位分析，该项目定位如下：该项目采用多元化布局方式，总建筑面积498051、0m2，住宅面积： 41800m2车库储藏室： 8000m2B、结构和户型设计简述：主要户型为128平方米（三室两厅两卫），116平方米（三室两厅一卫），96平方米（两室两厅）。6 综合分析6.1有利因素6.1.1从大的方面看，近两年县房地产市场保持了平稳发展态势，无论从市场开发还是市场销售情况看，都呈现了较快增长趋势。特别是2003年以后，这种增势更加明显，市场需求旺盛，一些潜在需求转化为现实的购买行为。6.1.2当前房地产价格受政府土地、金融等政策影响不断攀升，县房地产市场基本保持了供需平衡的良好状态，目前还处在理性发展阶段，房地产市场仍然有着一定的发展空间和后劲。6.1.3通过以上市场调52、研和统计分析，该项目从整体规划设计到户型、目标客户和价格定位都与目前的市场环境、人文心理存在较大的符合性，说明项目定位较合理。6.2不利因素：目前有效需求不足。由于房价增长较快，房价攀升和居民购买力存在较大的差距，使得居民购房心理和行为承受双重压力。7 销售推广策略建议以直销行销与关系行销为核心的组合营销策略7.1人员推广7.1.1培训一支出色的推销队伍，变被动等客上门为主动出击（DM）。7.1.2配备具有高超谈判水平的现场置业顾问，确保成功率。7.1.3针对有关目标机构，主动上门进行路演推广(CRM)。7.2 广告推广7.2.1广告方案制定原则有效控制宣传的推进节奏，引导从“关注了解认可购买53、”的心理接受过程，以热烈的情感诉求式广告为线，辅以阶段性造势活动为点，形成大范围的宣传面的铺开，集中表现项目文化特色强势卖点。7.2.2广告诉求重点（略）7.3媒体选择分析及媒体组合7.3.1报纸广告7.3.2户外路牌灯箱广告7.3.3楼书、宣传单、户型图等平面印刷品7.3.4工地围墙7.4广告媒体投放比例综合考虑平面部分、报纸投放、户外广告、车体广告、公共促销活动等方面所占比例。 7.5营业推广：开盘活动 、节庆活动、公益活动等7.6价格策略：价格低开高走，针对市场现状，率先推出相对较低的起价，占领市场主动性，以低价位冲击抢占市场份额，分三个组团8个阶段逐步抬升价位。第四章 项目建设地址及条54、件1 项目选址1.1建设地址位于县城六五河（碧水绕城）和中山南路交叉口东南角，交通便利，位置优越。1.2建设地址现状拟建设用地区内地势较为平坦，地势呈西南高，东北低，供水、供电、交通等配套条件较为完善。1.3选址原则符合县规划要求。属规划居住区的一部分。建成后区域人文环境将得到较大改善。区位适宜，属县房地产升值潜力较大的区域之一。紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。水、电煤气供应均有保障。交通方便。拟建小区周边的交通条件良好。2 建设条件2.1自然条件地形、地质、地貌条件县地处鲁西北黄泛冲积平原。地势自西南向东北缓慢倾斜，坡降为1/50001/8000之间，最高海拔34米55、，最低海拔23.5米，差10.5米。境内中部有一条西南东北走向的古堤陈公堤，将全县分成堤上、堤下两大部分。堤上多为河滩高地、冲积扇形地、沙质河槽地组成；堤下由平坡地、洼地、浅平洼地、沙质河槽地组成。因此，根据地质资料表明，该区位于黄河平原，地形平坦、场地以软土层为主，建筑场地类别为类，地震裂度为七度。勘探结果表明，场区内无不良地质现象存在，地面稳定性良好。气象条件县处于中纬度地带，属暖温带季风气候区，四季分明，冷热、干湿界限分明。春季干旱多风，回暖快；夏季炎热多雨；秋季凉爽多晴天；冬季寒冷多干燥，具有显著的大陆性气候特征。其主要气象资料如下：.1气温极端最低气温：22.5极端最高气温：41.756、年平均温度：12.7.2风速年平均风速：3.7M/s.3风向夏季主导风向：西南风冬季主导风向：东北风.4降水量最下年降水量：300mm水文水利、水源条件西有卫运河，东有马颊河两条干流，境内六五河纵观全境；青年河、七一河、六马河、大沙河、城东干沟等14条主要支流纵横交错，大小相通，各河互济，形成了抗旱灌溉和行洪排涝的骨干水利系统。卫运河在城西20公里处，南从临清市的二十里口子进入境内，从管辛庄出境入武城，流长21.2公里。马颊河南从高唐入境，境内流域面积25.3平方公里。县降水经流大部分产生在7/8月份，其他月份基本不产生经流，或只产生微量经流。多年平均流量为2720.3万立方米。卫运河多年平均57、经流量25.8亿立方米，马颊河多年平均经流量1.717亿立方米，全县经流量为27.8亿立方米。另外，县地表水自产经流量年平均1189万立方米，引进客水年平均1.85亿立方米，地下水总蓄水量13亿立方米，平均年可利用5715万立方米。2.2交通条件拟建小区周边的交通条件良好，相邻的有中山路和元丰街。小区道路规划，按居民的出行轨迹沿小区东西两侧各设一机动车主要出入口。小区主路网形式为“一纵一横”。“一纵”即南北向道路；“一横”指东西向道路，呈“十”字形，将小区划分为四个小区。建筑材料来源山东、河北均为是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，各种沙石料储备丰富且运输便利，运程较短，水泥钢材就近采购58、，供应木材也可在当地市场购得，可满足工程需要。因此项目建设所需材料有保障。施工队伍状况该项目承建公司具有丰富的建设管理经验、雄厚的技术力量、良好的企业信誉，为按时、优质完成该项目的建设提供了有力的保证。2.2.5环保条件该项目地址周围无重工业企业，环境状况良好。项目主要污染源为小区建成后的生活垃圾和废水。生活垃圾处理采用集小式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。废水主要是雨水，可通过设置完善的排水系统，直接排入市政排水管。第五章 建设方案1 规划设想及设计指导思想1.1充分利用周围地理环境等资源优势，建设一个布局合理、环境优美、特色鲜明、设计先进的现59、代化生活社区，力求成为县示范性小区。1.2设计指导思想把握住宅建筑的设计要求，考虑社会、经济和环境效益三丰收，用简洁、流畅的形式，纯洁的色彩，营造丰富的建筑效果，做到形式与内容的统一，即体现其鲜明的个性，又与周围环境相融合。1.3规划设计构思总体规划小区整体布局由小区主路和小区绿地划分为五个部分，即四个居住组团和一片公共绿地。区内道路合理的组织人流、车流，步行车行各成系统，东西两侧各设有一个主要出入口，根据需要设置几个次出入口，实行封闭管理；广场设于小区中部，广场上设小区标志性雕塑，结合绿化带形成一条有动有静、有收有放的空间系列景观轴线。居住建筑均为小高层住宅和高层住宅。居住建筑通过楼层错落、60、立面装修色彩搭配及多种风格的坡屋顶造型，形成丰富的群落景观。四个居住组团通过道路、绿化、景观轴线连成一个整体，使整个小区户户有绿地，家家有对景，形成一个连环式花园小区。每两栋居住建筑南北间距都大于或等于南宅有效高度的1.5倍，东西间距均大于或等于8.0米。住宅建筑退后居住区级道路红线大于或等于4.0米，退后小区路、组团路缘石大于或等于4.0米。小区公建布置在小区东南部，东南部结合中心绿地布置便民服务社，满足合理的服务半径及建筑退让。要求其外部色彩及造型均结合各自功能，有所创新，形成良好景观，并应与住宅同步建设、同时投入使用。道路系统按居民的出行轨迹在小区东西两侧各设一机动车主要出入口，根据需要61、设置几个次出入口。小区主路网形式为“一纵一横”，“一纵”即南北向道路，与机动车主要出入口相通；“一横”指东西向道路，与机动车主要出入口相联。小区内道路共分小区路、组团路及宅前路三级。小区路红线宽12米，路面宽7米，组团路路面宽5米，宅前小路宽3.0米。另外，园路宽1米到2.5米。小区路与组团路有效平衡并方便居民交通出行，且适于消防车、救护车等的通行，并满足了居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求。步行路包括园路、宅前路，将庭院绿地、组团绿地、小区绿地、居住区中心绿地贯穿起来，每位居民都能步行路到达小区公建、活动中心、开放空间，构成完整的步行系统。考虑到今后进入小区汽车要求，静态交通规划为地上62、机动车集中停车场。按功能分区每区建设两个露天临时停车场，停车场结合小区中心绿地和组团绿地布置，为了保持组团内部安静，除了紧急需要（如：救护、消防等）外，机动车一般不进入组团内部，使小区内部保持安静。公建布局小区公共服务设施标准根据国家有关规定设置。在主入口道路与东西路交叉口西南角布置小区便民服务楼，内设小区物业管理、公厕、配电室、活动站及部分商业网点。公建总建筑面积0.48万平方米。小区信报箱分两类，一类为公建信报箱，集中设在物业管理处；另一类为居民信报箱，每个组团结合步行开放空间各设一个。小区垃圾收集采用流动环卫车定点、定时、分类统一收集运出，小区内只设小型果皮箱。小区东西两侧及北侧公共建筑63、退后市区干道大于或等于10.0米、退后居住区级干道大于或等于6.0米，退后用地红线大于或等于4.0米，结合道路、绿地布置，以创造良好景观。绿化环境环境的造就由两部分组成，硬环境与软环境。硬环境包括居住建筑、公共建筑，软环境包括水体、草坪、硬质铺装、树木花卉、园灯地灯、小口雕塑等。小区硬环境通过建筑外部设计予以实现，四个居住组团分别采用淡绿、淡红、淡黄、淡兰色调，居住建筑屋顶采用坡顶为主结合平台的方式。公共建筑设计以突出个性为主，造型别致，与软环境相呼应。小区软环境由小区中心绿地、组团绿地、庭院绿地组成。绿化系统采用集中绿地将四个居住组团相联系，又通过组团绿地与分散的庭院绿地相联系，级级相系，半64、私密空间与开放空间层层过渡，创造出有主有次、起伏有致的宜人环境。小区中心绿地布置在小区中心，铺地采用硬质与软质、光滑与粗糙结合，坐凳、石桌、砂坑、铺地等精心设计，以静为主，造就亲切宜人的生活氛围。竖向规划小区内地势平缓，起伏不大，地势为南高北低，东高西低，根据道路的现状标高，确定规划标高，按照地形及交通要求，定出主要排水方向、地块设计标高，确定建筑底层地坪标高。一般道路标高比其周围场地标高低1012厘米，半地下室住宅楼内外高差为1.01.2米，分建室内外高差为0.450.6米。土方量平衡方面，经过综合计算土方填量基本平衡。人防规划人群疏散路径为组团路、小区路，结合地下机动车停车库存公共绿地做人65、防设计，内设指挥所、通信工程及救护站、掩蔽室等，设两个出入口，总宽度10米。2 总体方案项目占地面积30469.5平方米（约合45.75亩），总建筑面积49800平方米（建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积的85%，满足国家建筑面积90m2以下的小户型占住宅总建筑面积80%以上的要求），其中：住宅建筑面积41800平方米、车库储藏室建筑面积8000平方米。建筑风格及建筑形式建议：2.1该项目建筑风格及建筑形式遵循的总原则为推陈出新，引进新的设计理念，使产品有别于其他现存楼盘，有新意、有趣味，才可增强市场竞争力。因此建议，该项目的建筑风格应与自然景观相协调，以现代风格为主调，借鉴江浙一带66、的风格，加以简约、流畅的建筑线条及极富现代的符号（如：外飘窗、整体外窗框、落地阳台等）和建筑色彩，使整个社区呈现出建筑与自然的对话，人与建筑的切合，自然与人的融合，三方面的完美统一，和谐共生。2.2 建筑形式：2.2.1外立面力求简约、大方，线条流畅，加大采光面积。2.2.2屋顶在做好防水、隔热的同时，运用现代感的建筑符号形成建筑的肢体语言，使整个建筑显得飘逸、流畅，在强调人与自然对话的同时，更多的创造经济效益； 2.2.3会所、水泵房、配电室等附属设施也应充分考虑到其建筑的统一性，使其也可成为社区的一处景观。因本小区所针对的客户群年龄跨度较大，建议社区建筑色彩的主基调采用稳重的浅灰暖色调，不67、同组团可添加不同色系的附属色，可在土黄、天蓝、赭石等比较中性的色调中选择，各组团可在统一中求变化，在变化中求统一，最终做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艳；外窗玻璃不可分割的过小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； 屋顶的颜色可用两三种对比较为鲜明的色彩把各组团区分开来，使建筑色彩更加丰富； 建筑材料建议以彩色面砖、仿石材面砖及天然石材为主，部分建筑构件建议购买成品构件，抓住一种风格，把味道做足。2.3建筑细部建议建筑设计充分考虑建筑尺度的把握，尤其建筑构件设计要恰到好处；充分考虑空调位设计，尽量能与建筑相结合，预留空调接线口，并塞入可调整粗细的塑料卡，便于使用，避免有空调位不用，乱钉乱挂，破坏建筑68、外立面的现象。楼宇单元入口处，结合雨棚，尽量做得大气，选择高档楼宇对讲门，提升楼盘档次；楼梯间建议采用水磨石梯面，加防滑条，栏杆宜采用铁艺或不锈钢材质，扶手宜采用木质刷亚光漆，可使客户在为进户前，就可感受到楼盘的品质。2.4户型功能建议所有户型在设计时建议参考建设部小康住宅的十大标准的要求；满足六种性能：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济性和艺术性； 满足七种分离：生理分离、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开、洁污分开；满足八个健康性因素：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、保温性好、隔音防湿、双水系统；客厅面宽控制在4.2-4.5米，主卧面宽控制在3.6-3.969、米，设计两个卫生间时，客卫要做到干湿分离，厨房面积不得低于7平米，可考虑设计两个阳台，南阳台采用落地玻璃，加大采光面积。充分从人性化角度考虑户内的细节处理，如：窗台下预留散热片位置、靠景观的单元可预留生活小阳台等；所有客厅的设计可根据紧邻景观区的位置确定其南北朝向；控制楼体进深，不宜超过11米；2.5公建布局小区公共服务设施标准根据国家有关规定设置。在主入口道路与东西路交叉口西南角布置小区便民服务楼，内设小区物业管理、公厕、配电室、活动站及部分商业网点。小区信报箱分两类，一类为公建信报箱，集中设在物业管理处；另一类为居民信报箱，每个组团结合步行开放空间各设一个。小区垃圾收集采用流动环卫车定点、70、定时、分类统一收集运出，小区内只设小型果皮箱。3 公用工程3.1供电强电部分该项目由县供电公司供电。弱电部分楼中敷设有线电视电路。楼中敷设电话线路，住宅房间设有接线口。3.2给排水主要依据：居住小区给水排水设计规范（CECS 57：94）给水项目用水取自城市给水管网，由市区进水管接入,满足住宅区给水需要。排水该项目排水，通过市政规划和园区内规划的排水管道，排入城市污水管网。3.3管道燃气由市政管道煤气管网供气，通过区域内气调压站敷设煤气管道，集中送到需要的住宅房间。3.4供热采用集中供热方式。4 信息与通讯系统4.1信息系统有线电视每户按客厅和主卧室各设一个电视插座考虑，室内布线均为穿PVC管71、暗敷。根据县有线电视台的目前规定做法，在各楼单元楼层设分配器向户内分别引线，以便于管理。小区有线电视网亦采用电缆穿钢管埋地敷设的方式布置。计算机网络系统根据internet的发展，电话线拨号上网已明显落后，县电信系统目前正推广千兆到小区，10M进户的宽带网络工程。小区每户均设一个五类信息插座，五类四对双绞线进户，采用穿管暗敷的方式。每楼均设HUB箱，各楼HUB向楼内各户出线。小区内设路由器、交换机，直接向各类HUB引入宽带干线。小区内宽带网络亦采用穿管埋地的敷设方式。4.2通讯系统每户均设二个电话插座引入二对电话线，每单元设电话分线箱，接至小区内电话电缆。电话系统配线，小区内采用电话电缆埋地敷72、设方式，至各楼埋地引入各电话分线箱。楼内采用电话线穿PVC管暗敷至各户的方式。第六章 环境保护与安全防护1 环境保护1.1建设地点环境现状该项目建设场地选位于县城区，该区域周围环境状况良好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量适合生活小区的建设。1.2污染分析及治理措施 该项目主要可能的污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。1.3主要污染源与污染物住宅小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小区本身的环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。1.4环73、保治理措施该项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。其主要治理措施如下：生活污水治理。该项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入城市污水干管，送至污水厂。厨房油烟治理。该项目厨房为屋顶垂直排放烟气道，并采取相关措施防止烟气回流和串烟，不在外墙或窗户上开洞设置排油烟装置。以防止厨房油烟气味污染环境。生活垃圾治理。该项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂。1.5施工中的环境保护该项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此施工中对产生噪声较大的机械设备需要隔声装置，对粉74、尘拟采用喷水除尘。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后均可符合环保法规要求。2 绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用。2.1区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布置，形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透。2.2建筑用地内的组团绿地、平台绿地和深入建筑的小块绿地相互连系贯通，创造社区规划以突出生态为主题的健全而充满活力的空间环境。2.3社区绿化以修建的常绿小叶黄杨球、圆柏球、孤植的高大树种和草坪为主，形成高、低、中结合的立体绿化体系。3 安全防护本项目建成后，居住区内应加强安75、全防护工作，小区居民应遵循“安全第一，预防为主”的原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心、安心和舒心，确保居民安全的居住环境和生活环境。并采取部分防护措施：（1）各种公用电气设备必须由专业人员按规定进行定期维护保养。（2）制定安全操作规程，严格按规程操作。（3）用各种形势宣传，学习并掌握火灾隐患的防范措施。（4）设专业治安员，加强警卫、巡逻等。（5）保证消防通道畅通，定期检查消防设施、设备、工具。（6）消防用水管网要保证压力、水量。（7）楼梯口设防盗门、对讲机。一楼住户的外窗加装防盗安全装置。第七章 消防与节能1 消防该工程项目为住宅小区建设，工程建筑标准为一等，耐火等级76、为一级。按建筑物使用性质，要采取可造的防火措施，按照我国现行的防火规范要求进行建设。1.1消防设计依据设计依据：建筑设计防火规范GBJ16871.2消防措施建筑物结构防火设计建筑物周围环形消防车道，车道宽度按规定不小于4米。建筑物内按“规范”要求设置。住宅楼户门，采用防火材料制造。1.3电气防火低压电气安装规程电气照明线路的安装必须符合“低压电气安装规程”的规定。一切用电设备均应符合“工业与民用供电系统设计规范”要求。1.4消防灭火系统设置室外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给。均按照规范标准。按规范在楼内配备一定数量的常用灭火器材。2 节能2.1执行标准住宅建筑规范(GB50368-2077、05)；住宅性能评定技术标准(GBT50362-2005)；民用建筑设计通则(GB50352-2005)；公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)；民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)；关于新建居住建筑严格执行节能标准的通知(建科200555号)；山东省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准。2.2节能措施建筑节能包含两部分内容，一部分是加强围护结构的保温隔热能力，另一部分就是从供暖、供冷的热源、输送渠道及实现方式来节约能源。一般的房子，30的热量从窗户跑掉。如果选用双层玻璃，中间再充上惰性气体，就可在一定程度上阻断热量散发。35热量从墙体散发，如采用隔热材料，增78、加保温层，节能效果就很明显。本项目在建设过程中，必须严格执行建设部民用建筑节能管理规定、公共建筑节能设计标准（GB501892005）和山东省建设厅颁布的公共建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准，必须达到公共建筑的节能标准为50，居住建筑的节能标准为65。应推选优秀设计方案,应推选优秀设计方案，并采用新技术、新工艺、新材料和新产品，以降低造价，减少能耗。应采取以下节能措施。墙体节能技术措施的采用在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，通过围护结构的传热耗热量约占75%80%。因而外墙体的保温设计相当重要，必须改变以往老的外围护设计，改为采用新的节能墙体材料。实施国标民用建筑节能设计标准JGJ279、695新标准。增加保温效果，将承重粘土砖改为承重空心砖，增加了砖的空隙率，对保温起到了一定的作用，墙体改革，推动了新型墙体材料的发展，多种节能型墙体应运而生，主要有以下几种：承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重、保温、节能、导热系数低等特点。加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气2种，有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑热工性能较好的一种新型墙体材料。内保温复合外墙。构造特点与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前提下，砖墙可适当减薄。 夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，中间留有2050 m80、m空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也可不填材料做空气层。除此之外，其它类型还有：粘土多孔内保温外墙，外保温复合墙体，EP保温饰面墙体等等。所有保温材料主要为：岩棉、玻璃棉毡、聚苯乙烯泡沫塑料，水泥膨胀珍珠岩板等，其保温方法大致有以下几种：a 外保温：将绝热材料复合于承重墙外侧，使墙或屋顶的主要部分受到保护，大大降低了温度应力的起伏，提高结构耐久性。b 中间保温：将绝热材料设在砖墙体中间，可取得良好的保温效果。 c 内保温：将绝热材料复合在承重墙内侧，该方法简便易行。门窗节能技术措施的采用 在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占20%-25%。所以改善门窗的绝热81、性能是节能工作的重点。窗户（包括阳台门上部）是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框的热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施：采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。屋面节能技术措施为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是将防水层设在保温层之下，防止82、防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。目前所有保温材料为挤塑聚苯乙烯保温隔热板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度。符合建筑节能技术发展方向。供暖系统的技术措施 对住宅小区内同一供暖系统中各住户冬季室温不一致，导致能源浪费，应通过对供暖系数进行全面的水力热力平衡计算，实现管网流量的合理分配，使供热质量大为改善，又节约能源。由于供暖管道保温不良，输送热能损失过多，造成能源浪费。必须对管网采用新型保温材料进行保温，以达到节能目的。按用热计量收费，改变以往按户或按面积的收费83、方式，这样大大调动了广大住户参与建筑节能的积极性，建筑节能改造后采暖能耗减少了，相应节约了开支。防止管道、阀门的跑冒滴漏，以防止能源损失。建筑平面设计的节能要求在建筑设计中建筑体形尽量简洁，减少体形系数，使体型系数控制在0.3以下。正确选择房屋最佳方位，充分利用太阳能，保持良好自然通风。楼梯间要封闭。窗墙面积比不应过大。要注意门斗的设计，充分考虑建筑防寒、提高节能效率。设备选型所用设备必须采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后的污水。选用炉具和灯具以节能为主，主要84、照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。加强管理总之，除以上措施外,小区管理机构应加强管理,完善各种规章制度,定期对各类设备、管道、器具进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。第八章 项目组织管理与进度计划1 项目组织管理1.1公司组织机构县永泰经济开发投资有限公司组织机构为董事会领导下的总经理负责制，董事长在董事会闭会期间负责公司的全盘工作，总经理在董事长的领导下具体负责公司的日常工作与管理。总公司下设办公室、人力资源部、前期开发部、工程部、市场开发部、经营部、售后服务部、财务部、审计部等部门。1.2小区智能化管理系统1.2.1物业管理系统：利用地理信息平台（GIS）来管理小区文档资料、住85、户信息、设备和管线等方面的信息。1.2.2环境管理系统：检测和显示小区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地的喷淋设施进行控制。1.2.3可视对讲系统：住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制来访者的进入。1.2.4自动抄表系统：对水费、电费、煤气费通过中心计算机网络自动抄表、自动结算，免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。1.2.5车辆出入和停车管理系统：对小区车辆出入进行监控。1.2.6巡更管理系统：对小区内保安人员巡逻状态实施监控管理。2 项目进度计划建议该项目建设经营期为2年，自2010年6月至2012年5月。项目实施进度表12345678-1112-1516-186、920-2324可研报告审批设计招标初设编制与审批地质勘探招标监理招标地质勘察施工图设计建筑工程、招标土建施工装修工程及验收第九章 投资估算与资金筹措1 估算依据1.1山东省建筑工程综合定额1.2山东省安装工程综合定额1.3山东省德州市材料预算定额1.4有关设备及当地类似工程的造价1.5现行投资估算的有关规定2 投资估算该项目投资估算范围主要包括：工程费用（主要为建安工程费）、工程建设其他费用、预备费、建设期利息等，投资合计7500万元。投资构成如下：2.1建安工程费参照其他类似项目及德州市建材价格实际，该项目建安工程费为：6000万元2.2工程建设其他费用包括项目咨询、勘察、设计费、建设单位87、管理费、政府各项规费等，参照同类工程确定合计为1125万元。2.3预备费包括基本预备费和涨价预备费，参照同类工程确定合计375万元。2.4项目总投资构成分析表项目总投资构成分析表如下：项目总投资构成分析表序号项 目投资额（万元）总投资75001工程费用60001.1建安工程费60002工程建设其他费用11253预备费3753 资金筹措该项目总投资7500万元，其中拆迁补偿2500万元，企业自筹5000万。第十章 效益分析 1 经济效益分析1.1评估说明该项目的经济评价按照国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的原则和要求及房地产特点与行业相关规定进行。根据该项目特点，主要以房88、屋销售收入作为主要收入，以工程投资作为成本费用，由于该项目投入期较短、回收期较快的特点，所以对该项目不考虑货币的时间价值。1.2经济评价1.2.1项目建设经营期根据该项目实际，建设经营期拟定为1年。1.2.2投资估算总投资成本费用7500万元。1.2.3收益估算考虑到县房地产销售的特点及该区域市场情况，经测算，该项目总销售收入为14382万元。详见下表：序号项目面积（）单价（元/）总额（万元）备注1总建筑面积498002可出售面积498002.1住宅418002900121222.2车库6000310018602.3储藏室200020004003销售收入合计143821.2.4利润估算该项目考89、虑了营业税税率为5%，城市维护建设税（营业税的7%）教育费附加（营业税的3%）；企业所得税率25%。利润估算表序号项目合计（万元）1销售收入143822总成本费用75003销售费用20004管理费用20005营业税金及附加7915.1营业税719.15.2城市维护建设税50.35.3教育费附加21.66利润总额20917所得税5238净利润1568该项目利润总额为：2091万元。净利润为：1568万元投资利润率=利润总额/总投资=2091/7500=27.88%投资净利率=净利润/总投资=1568/7500=20.90%销售利润率=利润总额/销售收入=2091/14382=14.54%销售净利90、率=净利润/销售收入=1568/14382=10.90%1.3评价结论综合以上财务评价指标可以看出，项目经济效益显著，投资利润率、投资利税率均高于行业平均水平，显示出项目强大的市场竞争力和生命力，因此，该项目在财务上是可行的。2 社会效益分析2.1该项目立足于县实际，符合国家2010年远景目标规划中，把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神；符合积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点的有关会议精神。2.2该项目建设对保障县城区的改造拆迁安置工作顺利实施，解决中低收入家庭的住房问题，促进两个文明建设和经济发展，保障社会稳定，构建和谐社会具有重要作用。91、2.3住宅建设可以带动许多相关行业的发展，培育和完善建设住宅市场体系，建立竞争有序的市场秩序，带动当地经济发展。2.4该项目符合县新的城市发展规划，新小区的建筑风格与周围环境和谐搭配，有利于改善市容市貌。第十一章 结论与建议1 结论1.1该项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适应当地经济发展要求，对实现县城市建设规划，提高和改善人民居住水平，满足人民日益增长的消费需求，促进区域内经济发展，具有重要作用。1.2外部配套条件良好，供电、集中供热、通讯、给排水、交通、有线电视等基础设施可以满足项目需求。1.3项目规划、设计、定位能满足消费者需求，适应房地产市场要求。1.4经测算项目社会效益良好，经济、技术、财务效益可行。2 建议2.1通过市场调研与分析，进一步准确细化市场定位，锁定目标消费群体。2.2设计突出特色，营造鲜明卖点，以吸引购买者。2.3采用科学的销售手段，保证拟建项目按期销售。