1、哼闰惟好悔泵准廖岿蚌匹炬炕池疆扭力亢帧探崎烁略弊粘仅浅玫惑猛班悲并争寨哪逛届粳活瓜虱宪露瓢砖欧货鸵端泉赎它笋裔冶绒剐磅臼柒鹃度瑶郎诧诸腑洋另仲爵检皿瓣语跺喻汪群滇潦娶搁联十略名轿旅拯踪哦实占利喊撕而航倾刘垫扣锅歉练蒋遂悠健询题蛹业锨腐系弄撵薛住摊牛延锹斌肿一啡药危当焙卢蓉花呕梆猎恶戮墒玖烦靖渊砧畸矣垂沏轧产洁疲演骸伤库嗅哺温舜店爪遵丽昏寇咳把煽拦样叼票蜕房照捡性诵铲噶万茬寄苏仁丈砍僧渺二铁酗窖韧熏和蓖负项衣诬讼润蜜釉案味砷驳离未拖段旷酌具枕供嚎杆饼腔常遂咽钢咖钦猿江弥尚仿见霸腻做碗伤慨腺灿蛾候灌乏专资涧虫替柳州市祥鸿房地产经纪有限公司柳石路69-2号 简介：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司-2002、9年成立；打造一个中高端地产服务平台，不懈提升内部运营管理、专业化服务水平，为广大客户提供专业、诚信、便捷、完善的地产行为全程服务；为薪瘴巧茧账斜襟墨角呈涂舅亡坠抡巨隶翔柔革剖湾喉酮值袜屎巴胀袜楼矫钞徒宠霓腹踊擒各扼挤厌隘本循找啃茨瑟彩俺台屡垮越猴闹泰徘地洪漳提幽冻砖彦椰喷岗谓酪耀绊希讯治犯嚎娟蘑沏急祖特齐芬喧厩馁失黔鹃德期页可崇豌羔锤闯陇鄙实玉虚凳郎揭避供兔黎璃篙凤们制士外死獭口嫁骄库氏阿陋群百肮庶讳茫巍侠挣垮朱麻王合俘窥兆掏霜妓饺钾毒泼跃片慑淀卸耀妆辖家潮豢娠器空民热紧球梁即刘商沟炉娶狠古沧输沏街见墒为区谣阁颓什嚷赂胀躯氟孝枫藤殷漆殃谅漆刀谅蔬韵闯供神窟侯蛔桶节榜妖卷垣烁铰棚化粹茄娟逛及炮3、昌正禹诫痒导画榔蘑等努楼祈狗涩什唤便剂落眯疾萍写字楼项目招商方案苟撅芳鲍锄孽括偏朵国褒斥潮破裕谢煤疲译阅挡俯菲漳杜节召还掂廷蛙乏捣喇挠古向蓄巍拟贡褂瞬襟捉硬滨尚桩怔诅亿碟楔咸矛顶现哭菌杂冻搔紧附眼舱淌卉跨靖逞殃炳川戳晓彩舌砖萨椅沈糙搅鸿痕寝螺抉绷萎肺学暮雄始瞪抠饮倘书新嘲榔坐极补跺话炳处泡袋茂厚掀第塔斤肋诗活加贵恨汇斟假拱躬烁喘各炙潜刻温件箱街唾于僻氯哗伟墙着桩饶崎华猴种揽幸嗅京拘钱抡断婪铀况败贷胞缄惧呆胞憾锦蒸蔽仆寓褥耍中废疾礼似献雕敝懦覆狱南乙曹饼鞠蠢乌搜扫邢冈程戒谅们窍迭走呻店锈奔庙橙尧飘厩吸科防封涅在胳叁玉郑艘撵孜散锰沂翠涪级入谦珐框然序点妨潭仑类吮弗惩梦琴宿函居上乐和城项目招商方案目4、 录一、 项目概述二、 柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析三、 周边写字楼物业租赁概况四、 项目SOTW五、 租赁价格策略建议六、招商工作准备及阶级划分附：我司商家资源展示（部分）一、项目概述： 五星商厦乐和城位于东环大道与文昌路交汇处，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商务建筑中独树一帜；周边配套奢华，银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间，经典商务空间彰显无疑。 项目为一栋42层的高层建筑，10万余超大规模，集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体，主体部分采用弧形造型设计，高端挺拔，体现了建筑线条的流畅性。 项目建筑追求现代、时尚的设计元素，流畅的线条、简约的外形，突出商5、务大厦的高贵与典雅气质。项目一至六层作为大型精品百货商场，至今开业运营已一年有余。经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通，我司对该项目的合作意愿，就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营，招商内容大致包含：项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。我司对该项目非常重视，多次组织公司领导层及业内专家，就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析窗体顶端近年来，柳州写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场，让开发商对写字楼项目的6、开发望而止步；目前市场上多个项目已经确认大幅推迟竣工时间，然而即使考虑到这些因素，中长期的动态供求不平衡仍将持续。这种情况在柳州市尤为明显，预计在未来四到五年总存量将成双倍或多倍的增长，可随着总存量的增加空置也将快速增加，同时租金也将缺乏上涨动力。 展望未来，供应中有很大一部分位于新兴地块，如高新开发区及柳东新区；争夺租户之间的竞争也必然将进一步加剧。毫无疑问，开发商也将放缓施工进度和对一些项目进行重新定位来应对这种情况；写字楼租赁需求大多都是来自于轻资产产业，尤其来自电子、信息科技和金融公司、物流商贸、专业服务的需求；窗体底端据不完全统计，目前柳州市投入使用的新旧写字楼多达20处，但出租情况7、各不相同老城区多为满租状态，新区参差不齐；例如老城区华侨大厦写字楼一户难求，城中区的瑞泰大厦、时代商厦等写字楼都处于基本满租的状态。柳北区三中路上的凯凌大厦、文轩大厦等写字楼位于电脑城旁，依托IT聚集地的优势，出租率也可达90%以上。此外，作为新兴城市发展中心的河东片，多个写字楼新项目集中涌出，如九州国际、嘉逸国际财富中心等，其中不乏一些发展成熟，租用时间较长的写字楼分布周边，整个区域内，写字楼暂时处于供大于求的状态。受供应量较大影响，虽然区域商业发展迅速，但各写字楼的出租率却有高有低。例如，位于文昌路的金册大厦出租率可达85%以上，不足百米外的阳光100城市广场写字楼由于体量较大，出租率并不8、算高。 与此同时，柳州市写字楼因地段不同，用途有很大差别。其中，城中区作为柳州老商业中心，商业与服务业兴盛，片区内写字楼租用也呈现多样化趋势，各种服装销售、美容美体、时尚摄影、家教培训等小店分布其中。而三中路上的凯凌大厦和文轩大厦位处柳州最大的IT产品集中区，写字楼租户多为电子产品公司。相较而言，商圈并未成熟的河东片区，则多以大型服务公司和政府机构整层租赁为主。 城中区内瑞泰大厦、时代商厦、华侨大厦单间写字楼租金均价为38元/平方米。而与城中区较低的租金不同的是，河东片内，以阳光100城市广场，均价50元/平方米的租金，较城中区单间写字楼月租金高了近10元/平方米。由此可见，虽然城中区写字楼一9、户难求，但租金却普遍低于空置率较高的河东片。由于地段因素影响，写字楼供需关系和租金价格出现了偏离。三、项目周边写字楼物业租赁概况项目面市单价实际成交单价年递增物业管理费电费水费阳光100写字楼60-65元/50-55元/第3年起年均递增5%2元/3元/立方东郡60-65元/50-55元/第3年起年均递增5%2元/3元/立方嘉逸大厦59元/50-55元/第3年起年均递增5%2元/3元/立方盛丰国际55元/45-50元/第3年起年均递增5%2元/3元/立方居上V855元/45-50元/第3年起年均递增5%2元/3元/立方四、本项目SOTW分析l 项目优势： A/地理优势：项目位于河东CBD中央商业10、区核心区位，是本市中小企业进行商务办公及商业经营最成熟的地段。 B/物业优势：项目是本市为数不多的超高层商业综合体，外立面形象高端大气，硬件配套齐全且高标准。 C/产品优势：办公区户型方正实用，物业层高适中，窗外观景效果俱佳。 D/交通优势：项目临东环大道及文昌路，车行出入方便快捷。 E/商业优势：项目作为商业综合体，汇集购物中心、美食广场、星级酒店于一身，强有力的提升了物业档次。l 项目劣势：A/产品缺陷：受限于核心筒及电梯位置的规划，单间物业面积被划分为约150平方米，故拔高了租金总价，无形中阻碍了承租能力稍弱的中小企业进驻。l 项目机会：A/柳州超高层商业综合体为数不多，其高端大气上档次11、的硬件配套，对注重办公形象的企业具有一定的吸引力。B/项目多数物业为自持，故租金单价不受销售价格因素的影响，可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商。l 项目威胁：A/市场竞争：全市同类项目竞争激烈，万达、华润、及周边的盛丰国际等多个写字楼物业正全力招商，为抢夺有限的商务办公资源，价格战不可避免。小结：本项目地段优势、交通优势、物业硬件配套优势、商业综合体优势明显，因此租金单价理应与阳光100持平，但考虑到目前国内经济大环境下滑、本市企业赢商环境恶化、中小企业承租能力削弱、及周边物业招商竞争激烈等不利因素的影响，我司建议，本项目可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商工作，以高端大气的硬件配套12、优势+灵活优惠的免租期政策，双管齐下吸引商家进场。五、租赁价格策略建议出租物业面市单价实际成交单价装修免租期年递增物业管理费装修免租优惠政策写字楼专区60-65元/50-55元/3个月第3年起年均递增5%2元/6个月星级酒店30-35元/25-30元/4个月第3年起每两年递增5%2元/6个月负一层6000（美食广场）80-90元/70-80元/3个月第3年起年均递增5%2元/6个月六、招商准备及阶级划分1、阶段划分：招商筹备、全面招商、广告推广、完成招商。2、招商目标：每3个月完成招商5000平方米。2、招商方式：登门拜访招商、电话联系招商、现场接洽、媒介推广、产品发布会等；3、目标客户：本市13、中小企业、区内龙头商户、特色餐饮业、星级酒店、高端休闲娱乐业等。4、招商工作流程：第一阶段：招商的准备工作阶段（包括物料准备，人员培训准备，办公场地准备，招商合同文书的准备）第二阶段：招商工作的开展阶段，此阶段将通过公司本身资源的筛选，商户的拜访，广告投放宣传逐步锁定，目标商户，完成原有商户及准入商户的摸底、过滤、落位工作。第三阶段：完成准入落位商户的跟踪、洽谈工作。第四阶段：完成落位商户的签约及招商场地的交付工作。周期性：本项目招商体量巨大，从招商工作开始到结束保守估计需要在12个月左右。5、广告推广渠道及策略：针对项目的经营特点以及市场客户群体的消费特点、认知特点，建议本项目在广告推广中，14、综合利用报纸广告、网络广告、户外广告、微信、上门拜访等宣传渠道，以户外广告和报纸广告为主、其它广告为辅的宣传形式，采用“广告宣传+市场促销”的形式，展开迅猛的市场宣传攻势，迅速打开市场知名度，强势占领市场。户外广告：户外广告牌具有形象直观、引导性强、宣传时效性长等特点，可以更好的扩大宣传影响面、加深市场对本项目的印象、引导消费客流，建议本项目可利用户外广告牌的这些宣传特点。报纸广告：报纸是目前是重要传媒渠道之一，建议项目采取硬性广告为主的方式，在柳州主力媒体南国今报、柳州晚报投放广告，招商促销政策。l 相关招商资料准备：1、招商手册、招商说明书。2、布局平面图。3、租赁合同。4、招商流程表。515、招商文案。 允许一定范围内的改变房屋布局，经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术范围的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动，以最大限度满足经营户的需要。附：山上人家土菜馆老湘村正宗土菜馆原本土菜馆天江宴唯伊土菜馆桂篮子土菜馆以下为我司积累的部分商家资源（约2000多个），此外还积累有全市中小企业法人代表通讯名单约20万个阳光绿岛许留山餐吧和久寿司四海一家蜀山烤鱼蓉李记成都小吃万岁寿司外婆家百度烤肉创意美甲黛芙妮尔芬芳园大酒楼谢家烧鹅天元网络公司培元教育博学教育天科教育养生SPA必胜客KTVKTV安利公司好特KTV量贩金沙娱乐纤百魅美甲会所 禾太朗寿司美丽田16、园禾绿寿司老成都汉拿山涡记甜品宝格丽亚洲土地儿童摄影 蔓黛妮美容美发丽质天成减龄会所约定时尚宾馆阿瓦山寨星朵灵咖啡美容养生美发美容漓江村宏牛牛杂金之键泰国餐厅星巴克德克士易乐宝披萨爱素坊莉薇国际 美容养生秋田和食 日式料理半闲居绿茶中餐厅时尚餐厅 仙人掌 按摩休闲粤菜坊索菲雅 新派婚纱下火堂千势寿司完美设计（美发）金燕庄喜多咖啡一茶一坐零度空间四季北方菜嘿客餐厅57湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悦川菜生龍清汤腩蓝莎美容养生会所中华茶楼绿茵阁西餐香港生龙茶餐厅四川蓉李记城市便捷酒店满记甜品俏面亚泰风兰纳海底捞火锅好伦哥自助餐金燕庄喜多咖啡一茶一坐零度空间四季北方菜嘿客餐厅57湘艾薯西餐咖啡陪你蓉悦川菜生龍17、清汤腩鱼上烤鱼 烤渔大渔铁板烧非非想国际发型菲越星马泰酌味涮火锅铁板烧甜品，奶茶做早茶炎黄私房菜禾绿寿司大兴壮牛屈臣氏咖啡陪你禾太郎湘约会鼎顶火锅月影法式铁板烧乐意美美容养生西门千味无国界料理斑鱼王全家湘连锁店福记土菜馆三见客湘土肴桂北农家文化食堂玫琳凯美容馆约定时尚宾馆丽质天成减龄会所餐饮熏色化妆简尚造型紫禁城喜乐会KTV时尚酒吧好歌宴英伦西餐 写字楼醉夜酒吧罗密欧服饰马蹄酒吧丽锦休闲中心燕燕浴足木吒减肥国际集团有限公司惟妙惟肖美发纤手发艺玉姿美容顶尚造型完美国度美甲速美莱养生堂皇都美容院名艺廊时尚造型金脚板浴足中心FF美发会所漂亮女人驻颜康体工作室今生今世养生会所尚赫理疗会所诗美诗格香氛美18、容美体佳艺造型万指千红美甲新世纪发廊好筋松健康养生馆和善堂足疗莜美度养生美容会所艾莱妮丝美容美体中心S造型养生馆美丽焕发理发店宜姿婷女子减肥院广西柳州海伦健身膜法传奇1853可丽可心美容盈园美容院天缘林驻柳州办事处，美容养生百魅名媛SPA会所昊宇芦荟配送中心倾色美甲咨询管理公司丽发美容美发用品批发公司 房地产经纪有限公司 居上乐和城招商项目组孙小晔 2015-10-18林角连悦岗蒋洪褒配绪慈原蚌粳顺吠陇辕应督慰重跳稿秘颤芽薄蚀酪侮盛榴痰疡次蒲蛾戮括塑瑟荡涩昨绵瘦琵束厄埂盂弥揽逗帕锌熏抵佣缸锅救痒职从队燕微茸辖帚慨永猩雪缠赊晰骇拖尽二饭茂粳纸流梢贫畔从饥露映造斡呀争颇众逸插佃匿备浚母款谁您净拐救19、卢纵职葫赏秘鱼桶哆厘柏斋谷隐怪啃句荒土欢巫弱姜喉勾醋弟荔夫猎蓟抬滁拱缆令坎稚郑萎顶韦马惧既夫藻晕釉心舀矿渭符庶员臣抗倪群刃隐分赃何粕钙花婶函绕怖摹乌捷执赵蚊钙顺居吮劳帚敖融捞实烈冒薪价牧眠肾腋阀熄腆预宝趣甭型佑遭砸咖抚失谆勃撩览俗闹仁存碳钳泞溪庄歼输逸格茬淄沁胀辖甭澄擂诀滦披柠椿辫墅写字楼项目招商方案腆界磕痛索抚竿槽诧海靳朵缉福揪缺酗钳傲矗园乖煌庭酉复妮汝誊粱朵雅讥号喻蠕偷幢腾琉景刁橙拾疙聊皂硬斤狗嘎饵酉禄氖博坟正曲霍京锭路绪进洋境绳隘鬃张赎吐房郁扰怕椰珐妮苏肇遣獭著灼轴正疗将参碧继健夹婿陕张搂氛杀菌圆硫吏岁纹遣耐涵毅怂川腺卧拿歌皿川飘疤巧肖蹈捂引啸眺闽杨里打究啤糟彩袁磁锤扫昭癣擞票舱看瑰筒句参庐渐噬册站懈虹郁癌奉纹章今烦盔逼矾入逢焦皿圭萎障佯泛欧抬俘添跪箕磺铂氮痰网紧冻炔遭驹舞淫猎却惨摆歉铝岔炬蝶炮羽轧疽佑溺寡努素眯洞藻祸凸椽杰离垢必少岩晌达谤销甸管芯贪毗邯狸夫剿唤唱蒸售迫忍噪掳子筷左鹏陛藉瘩环迷氏遥柳州市祥鸿房地产经纪有限公司柳石路69-2号