1、广广场场改改造造项项目目改造影响效应分析、市场支撑因素研究及改造方案建议改造影响效应分析、市场支撑因素研究及改造方案建议第一部分：引子（第一部分：引子（what is the project what is the project）项目改造核心问题界定及基地分析项目改造核心问题界定及基地分析第二部分：项目改造的必要性分析（第二部分：项目改造的必要性分析（why to do why to do）项目改造背景及影响效应评估项目改造背景及影响效应评估第三部分：改造后做什么（第三部分：改造后做什么（what to do what to do）项目物业改造市场分析及业态产品定位项目物业改造市场分析及业态2、产品定位第四部分：项目空间改造策略建议及方案比选（第四部分：项目空间改造策略建议及方案比选（what to bewhat to be）工作内容工作内容引子（引子（what is the project what is the project）项目改造核心问题界定及基地分析项目改造核心问题界定及基地分析 项目核心问题界定项目核心问题界定 基地分析基地分析a.a.场地基本状况分析场地基本状况分析b.场地周边空间要素分析场地周边空间要素分析c.物业现状物业现状如何从宏观层面入手，深入剖析项目改造的时代背景，评估项目改造对于淮如何从宏观层面入手，深入剖析项目改造的时代背景，评估项目改造对于淮海路太平桥3、商核、卢湾区乃至上海高档商业海路太平桥商核、卢湾区乃至上海高档商业-商务的影响效应？商务的影响效应？如何通过扎实的物业市场（供给）与客群（需求）分析，准确把握项目的定如何通过扎实的物业市场（供给）与客群（需求）分析，准确把握项目的定位与特色，与既有的市中心高能级商业商务集聚区形成良性联动？位与特色，与既有的市中心高能级商业商务集聚区形成良性联动？如何在借鉴国内外高档商业商务设施的发展特征的前提下，构筑本项目创新如何在借鉴国内外高档商业商务设施的发展特征的前提下，构筑本项目创新性的开发主题，并对项目的主导业态、主力客群等提出有建设性的建议？性的开发主题，并对项目的主导业态、主力客群等提出有建设性4、的建议？如何以业态定位为前提，提出有针对性的设计建议，最大程度地释放项目的如何以业态定位为前提，提出有针对性的设计建议，最大程度地释放项目的潜在能量？潜在能量？项目核心问题界定项目核心问题界定基地分析基地分析(一一)场地基本状况分析场地基本状况分析General Site Analysis Massing Circulation主要道路 main road轨道交通 rail way地铁站 railway station场地位置 site location交通区位GIS导航图基地分析基地分析(二二)交通可达性、昭示性、建筑布局交通可达性、昭示性、建筑布局交通可达性本项目交通可达性良好，临近地铁二5、号线黄陂路站和地铁八号线大世界站，步行约10分钟可达基地北临城市主干道淮海中路，东临柳林路，西临普安路，南临桃源路基地周边分布有多个公交车站，且基地本身设有专用的士站和地面停车场昭示性项目临淮海中路沿街面长达200米，沿淮海路车行会有超过15秒的可视时间，具有极佳的昭示性项目东侧、西侧沿街面长约80米，昭示性不佳基地淮海中路西藏南路BB建筑布局BB本项目裙楼为七层大型商场（其中地下一层），总面积超过40,000平方米基地东侧为楼高30层，建筑面积30,000平方米的甲级写字楼基地西侧为楼高26层，提供一房至三房的豪华公寓楼项目地下共三层，地下二层、三层为停车库，提供超过300个泊车位基地临淮海6、路一侧有1600平方米的露天广场场地与周边道路关系基地分析基地分析(三三)场地与周边道路关系场地与周边道路关系Context周边建筑及空间关系基地分析基地分析(四四)周边主要建筑及空间关系周边主要建筑及空间关系CornersNot ActivatedFenced green LandscapeResidential High RisePowerful Visual AccessEntryPlazaMajor ParkMajorPark基地分析基地分析(五五)场地周边空间要素分析场地周边空间要素分析现有建筑内部在人流走向上没有考虑到人性现有建筑内部在人流走向上没有考虑到人性化设计，建筑两端没有主7、要出入口，使人不得化设计，建筑两端没有主要出入口，使人不得不从专卖店出入不从专卖店出入基地分析基地分析(六六)物业现状物业现状1 1大型户外广场集聚人流效果不显著，影响了商业空间大型户外广场集聚人流效果不显著，影响了商业空间的利用效率的利用效率项目北侧临淮海中路有1600平方米的弧形广场，但实际上广场本身并没有很到地起到集聚人流的作用，更多展现的是人流通道的角色，反而降低了商业的利用空间商铺的单体规模与高档定位不相符商铺的单体规模与高档定位不相符商场中段商铺的进深和面积普遍较小，且规模相近，对于一些国际品牌商家来说，可供选择的空间和余地很有限商场内部流线不合理商场内部流线不合理垂直交通联系不便8、，升降电梯位于较偏远区域，消费者无法迅速到达较高的楼层，无法形成有效立体环回动线；条形地块中设计了平面环回动线，导致两侧商铺进深短，商场整体的使用率降低基地分析基地分析(七七)物业现状物业现状2 2项目改造的必要性分析（项目改造的必要性分析（why to do why to do）项目改造背景及影响效应评估项目改造背景及影响效应评估项目改造背景分析项目改造背景分析a.a.都市商业（商务）的国际比较层面都市商业（商务）的国际比较层面b.b.卢湾商业（商务）的发展特征层面卢湾商业（商务）的发展特征层面c.c.所在商圈的发展特征层面所在商圈的发展特征层面基于时代背景的项目改造影响性评估基于时代背景的9、项目改造影响性评估a.a.通过项目改造，释放项目潜在价值通过项目改造，释放项目潜在价值,提升区域创收能力提升区域创收能力b.助推卢湾特色顶级商核成型，构筑区域商业大格局助推卢湾特色顶级商核成型，构筑区域商业大格局,扭转先发劣势扭转先发劣势c.联动周边资源，形成代表上海国际形象的联动周边资源，形成代表上海国际形象的“国际顶级商娱体验目的地国际顶级商娱体验目的地”2454925800345122759588000500010000150002000025000300003500040000香港东京伦敦纽约上海平方米/人国际都市商业零售面积横比国际都市商业零售面积横比项目改造的时代背景审视：都市商业10、（务）发展层面（一）项目改造的时代背景审视：都市商业（务）发展层面（一）上海商业零售面积总量和人均量均超国际都市水平1234567917101112131415168人民广场高档商圈高档商圈1淮海中路2南京西路3南京路外滩中高档商圈中高档商圈4陆家嘴5徐家汇8八佰伴9南京东路12中山公园17五角场一般商圈一般商圈6打浦桥7东方路10新客站11长寿路13虹桥14虹桥交通枢纽15曹安商圈16四川北路商圈分布零散且规模小，存在资源整合需求高端商业的数量较少，主要集中分布于南京西路、南京路外滩、淮海中路商圈的局部区域1.451.71.41.61.881.71009.22135.21120131233811、4204000.20.40.60.811.21.41.61.82香港东京伦敦纽约上海巴黎单位：平方米/人05001000150020002500300035004000单位：万平方米人均零售面积总零售面积国际都市商业坪效横比国际都市商业坪效横比上海商业坪效相对较低，商业能级有待进一步提升元/平方米 年（人民币）上海商业：商业规模位于国际都市前列，但高端商业发展相对缓慢，商业能级亟待提升上海商业：商业规模位于国际都市前列，但高端商业发展相对缓慢，商业能级亟待提升537342322245217870100200300400500600香港法兰克福东京伦敦纽约上海香港纽约上海法兰克福 东京伦敦参考资12、料：Londons CBD,Foreign banks in New York其中伦敦和纽约为法人数量，其他为分支机构数量3 31 162 24 45 571 淮海路2 人民广场5虹桥6徐家汇一级商务中心一级商务中心二级商务中心二级商务中心3 南京西路4 陆家嘴7 五角场商务格局：形成七大甲级写字楼集聚区，包括4个一级商务区和3个二级商务区，高端商务办公市场日趋成熟上海高端写字楼的租金大大低于其他国际顶级都市外资银行数量国际比较（单位：家）外资银行数量国际比较（单位：家）注：上海以甲级写字楼平均租金为统计指标国际都市写字楼平均租金横比国际都市写字楼平均租金横比（单位：美元（单位：美元/平方米平13、方米 年年）伦敦城区伦敦西区东京中心东京外围巴黎纽约香港上海2583172216681615118410551023431050010001500200025003000上海商务：高端商务办公发展迅猛，但国际影响力相对较弱，高端商务品质需要进一步提升上海商务：高端商务办公发展迅猛，但国际影响力相对较弱，高端商务品质需要进一步提升上海外资银行数较低，商务国际吸引力相对较弱项目改造的时代背景审视：都市商业（务）发展层面（二）项目改造的时代背景审视：都市商业（务）发展层面（二）相关案例借鉴：伦敦相关案例借鉴：伦敦商业（务）商业（务）发展特征发展特征(一一)47%47%32%32%13%13%8%8%14、国际顶级商圈国际顶级商圈都市级商圈都市级商圈其他其他市区级商圈市区级商圈数据来源：伦敦政府官方报告Retail in London分级商圈分级商圈营业面积（营业面积（m2）比例比例International1,749,19847%Metropolitan1,187,82032%Major490,73113%Additional301,3588%伦敦伦敦Top20商圈的营业面积商圈的营业面积商圈结构：伦敦前商圈结构：伦敦前2020位的商圈中，位的商圈中，47%47%的商的商圈营业面积为国际顶级，并创造了全市近圈营业面积为国际顶级，并创造了全市近60%60%的营业额的营业额三大板块三大板块六大核心15、六大核心伦敦顶级商圈主要汇集在三大板块，形成规模聚集：西区（West end）骑士桥（Knightsbridge）金丝雀码头（Canary wharf）三大板块拥有六大核心商圈，形成差异竞争：牛津街商圈，摄政街和麦哲街商圈，新庞德街，英皇大道，金丝雀和骑士桥伦敦三大顶级商业板块示意伦敦三大顶级商业板块示意商圈分布：伦敦拥有商圈分布：伦敦拥有1010个左右闻名世界的顶级商核，个左右闻名世界的顶级商核，已形成成熟的“泛中心”格局，各中心差异化发展，已形成成熟的“泛中心”格局，各中心差异化发展，吸引全世界不同偏好的高端顾客吸引全世界不同偏好的高端顾客伦敦顶级商圈伦敦顶级商圈特点特点关键词关键词Oxf16、ord street全世界最长的购物街，有300家世界知名百货店和顶级品牌连锁店，货源充足年轻时尚Regent street聚集着伦敦城古老、历史悠久的名店历史悠久New Bond street世界一线品牌零售店和顶级设计师的汇集地伦敦最高档时尚购物区之一昂贵、高档Jermyn street成功男士高级成衣定制店以及古雅理发店低调的高品质Knightsbridge骑士桥和邦普顿路的古老百货店闻名世界聚焦世界名品和最新流行商品历史悠久Carnaby Street从60年代起就是时尚商店代名词甚至诞生了许多时尚设计天才中的佼佼者时尚创新Kings Road由众多新建商店构成，既有前卫时尚的定制商店17、，也有品种丰富的中端百货店丰富伦敦各顶级商圈在追求时尚奢华的同时，也注重差异化发展，以吸引全世界不同偏好的高端顾客，由伦敦各顶级商圈在追求时尚奢华的同时，也注重差异化发展，以吸引全世界不同偏好的高端顾客，由于大部分核心商圈位于伦敦西区（于大部分核心商圈位于伦敦西区（West end），在海外游客眼中，西区就是高等级高质量奢侈品的代），在海外游客眼中，西区就是高等级高质量奢侈品的代名词，是艺术、时尚、独特的聚集地。名词，是艺术、时尚、独特的聚集地。相关案例借鉴：伦敦相关案例借鉴：伦敦商业（务）商业（务）发展特征（二）发展特征（二）伦敦西区商圈要成为国际商业大都市，高端商业要成为国际商业大都市，高18、端商业-商商务的强化与导入，将是上海未来发展务的强化与导入，将是上海未来发展的重点，本项目在这一时代背景中可的重点，本项目在这一时代背景中可以承担起一定的历史使命以承担起一定的历史使命项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（一）项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（一）20072007年四区商业水平对比年四区商业水平对比050100150200250300350卢湾黄浦静安徐汇单位：亿元或万人0.001.002.003.004.005.006.00单位：亿元/万人社会消费品零售总额户籍人口人均社零额05010015020025030035020032004200520062019、07单位：亿元卢湾黄浦静安徐汇20032003-20072007年四区社会消费品零售总额增长路径年四区社会消费品零售总额增长路径卢湾黄浦徐汇静安横向对比显示（以社会消费品零售额为衡量指标），卢湾区在商业总体发展水平上均落后于静安、黄浦、徐汇三区，而人均水平仅领先于徐汇区。从社会消费品零售额发展路径来看，进入21世纪以来，卢湾的商业发展总体水平一直处于四大区的末位。卢湾商业：起步较早，但目前与静安、黄浦、徐汇相比较为落后，呈现出卢湾商业：起步较早，但目前与静安、黄浦、徐汇相比较为落后，呈现出“先发劣势先发劣势”曹家渡生曹家渡生活商圈活商圈静安休闲静安休闲港湾港湾南京西路南京西路商圈商圈“梅恒泰”20、商核静安寺商核昌平路景昌平路景观大道观大道打浦桥社打浦桥社区级商圈区级商圈淮海中路商圈太平桥太平桥主主商业聚核区商业聚核区静安区商业格局卢湾区商业格局商业布局从商业布局从“做长做长”转向转向“做厚做厚”，以，以“梅恒泰梅恒泰”、静安寺、静安寺商核为核心，发展多层次社区商圈和特色精品商业街，在强化商核为核心，发展多层次社区商圈和特色精品商业街，在强化南京西路商圈核心辐射地位的同时，拓展南北轴向的商业发展南京西路商圈核心辐射地位的同时，拓展南北轴向的商业发展南京西路：形成以静安寺、“梅恒泰”为核心的五大功能区社区商业：重点突破北部商业开发，打造“二圈四点”商业格局周边支马路：快乐体验、特色购物、餐21、饮娱乐、生态休闲等主题特色街相比静安区多层次、丰富的商业格局，卢湾区商业分布则相相比静安区多层次、丰富的商业格局，卢湾区商业分布则相对单一，主要集中在太平桥商核和打浦桥区级商圈，未来太对单一，主要集中在太平桥商核和打浦桥区级商圈，未来太平桥商核将是整个卢湾商业发展的重点平桥商核将是整个卢湾商业发展的重点淮海中路：都市级高档商圈，三段式功能定位，东段的太平桥商核区未来存在较大的提升和整合空间社区商业：围绕区域商业中心的目标，打造“打浦桥社区商圈”项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（二）项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（二）VSVS卢湾商业：商业格局与静安相比相对较单一，22、太平桥商核将是卢湾区商业发展的重点卢湾商业：商业格局与静安相比相对较单一，太平桥商核将是卢湾区商业发展的重点项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（三）项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（三）商务面积大，而空臵率低，区域商务楼宇的商务面积大，而空臵率低，区域商务楼宇的需求强劲需求强劲与静安、黄浦、徐汇三区的商务市场比较显示，卢湾区的商务入住面积和空臵率均领先于其他三区，表现出良好的商务市场氛围及强劲的商务市场需求。20072007年四季度甲级写字楼分区统计年四季度甲级写字楼分区统计商务租金处于中上水平，楼宇的品质有待提升商务租金处于中上水平，楼宇的品质有待提升卢湾区的甲级写23、字楼租金水平略低于静安区和浦东区，在市中心四大区中处于中上水平，未来需要进一步改善商务办公楼宇的品质，以提高整体租金水平数据来源：上海高力研究数据中心20052005-20072007年上海重点区域写字楼租金水平变化年上海重点区域写字楼租金水平变化数据来源：上海中瑞市场研究卢湾商务：写字楼需求强劲，领先于其他三区，但租金水平不高，写字楼的品质有待提升卢湾商务：写字楼需求强劲，领先于其他三区，但租金水平不高，写字楼的品质有待提升项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（四）项目改造的时代背景审视：卢湾商业（务）发展层面（四）总部经济的巨大乘数效应总部经济的巨大乘数效应截止到2008年上半年24、，卢湾区跨国公司地区总部共21家淮海中路街区税收超过亿元的商务楼有11幢，企业天地一幢楼一个月的税收超亿元；只有7.54平方公里的卢湾区，每平方公里税收超过10亿元占全区纳税企业总数不到1的总部型企业，经济贡献达到33.3%以上。“三年行动计划”提升总部经济能级“三年行动计划”提升总部经济能级大力发展总部经济是“卢湾现代服务业集聚区三年行动计划”的重要一环。力争到2010年，落户卢湾区的总部型企业规模数量进一步扩大，达到70家以上；总部型企业对区域经济贡献进一步提高，每年保持20%以上的增幅，到2010年占区域经济贡献比重达到40%以上0102030405060708020072010总部型企25、业（单位：个）0%10%20%30%40%50%经济贡献度总部型企业经济贡献度537033.3%40%引进年份引进年份部分世界部分世界500强企业区域总部强企业区域总部2007美国默克、日本普利斯通、三井住友、菲亚特2007年之前富士施乐、佳能公司地区总部、伊顿公司亚太总部、法国保乐利加、麦肯锡等入驻大厦入驻大厦瑞安广场IBM、杜邦、拜耳力宝广场诺华制药、埃森哲香港广场宝洁、戴德梁行中环广场美国默克、第一太平洋戴维斯上海广场摩根斯坦利新茂大厦麦肯锡世纪巴士大厦新加坡星展银行世纪商贸广场高盛、麦格理20072007-20102010年总部经济发展计划年总部经济发展计划总部经济已成为卢湾经济发展的26、引擎，商务楼宇作为其载体将承担推动区域发展的关键角色总部经济已成为卢湾经济发展的引擎，商务楼宇作为其载体将承担推动区域发展的关键角色卢湾区商业增长乏力卢湾区商业增长乏力，写字楼，写字楼总体总体品质有待提品质有待提升升，如何通过本项目的改造、与周边物业良性，如何通过本项目的改造、与周边物业良性联动，共同扭转卢湾的先发劣势？联动，共同扭转卢湾的先发劣势？20072007年上半年商圈百货店销售规模和增长速度比较年上半年商圈百货店销售规模和增长速度比较销售规模增长率客流量客流量大，仅次于南京东路商圈列全市第二销售额销售额和增速增速等经营指标较为落后，并未有效地将客流量转化为实际购买力究其原因，缺乏能够27、吸引人流驻足和消费的精品核心商业业态是关键要素之一项目改造的时代背景审视：所在商圈发展层面（一）项目改造的时代背景审视：所在商圈发展层面（一）20072007年年1 1-5 5月上海八大市级商圈销售额和增速比较月上海八大市级商圈销售额和增速比较淮海中路商圈有人流、缺沉淀，目前缺乏能够吸引人流驻足和消费的精品核心商业业态淮海中路商圈有人流、缺沉淀，目前缺乏能够吸引人流驻足和消费的精品核心商业业态020406080100120140平时双休日节日长假单位：万人次/日南京东路淮海中路徐家汇商城南京西路四大商圈的日客流量统计四大商圈的日客流量统计VSVS区段区段西段西段中段中段东段东段范围范围常熟路-28、陕西南路陕西南路-重庆中路重庆中路-西藏中路主题主题时尚休闲精品商业高档商务典型项目典型项目黄金世界、嘉华中心百盛、伊势丹、巴黎春天时代广场、瑞安广场、新天地特色特色高档住宅和人文景观比较集中，环境优雅装修考究的商铺和店面云集，商业繁荣高档写字楼、广场、商场集中，临近新天地1 现状现状上海的四大商业商务中心区汇聚了大批商务楼宇、写字楼，成为跨国公司与强势企业在浦西的一大集聚地2 未来未来规划定位：商业与商务高度融合、汇集国际知名品牌和时尚气息的国际时尚商务区目前在建或待建项目26个，约占地100万平方米，包括甲级写字楼、“白金五星”酒店项目改造的时代背景审视：所在商圈发展层面（二）项目改造的时29、代背景审视：所在商圈发展层面（二）太平桥商核：定位为商业与商务高度融合、汇集国际知名品牌和时尚气息的国际时尚商务区太平桥商核：定位为商业与商务高度融合、汇集国际知名品牌和时尚气息的国际时尚商务区淮海中路商圈太平桥商核太平桥商核（淮海中路东段）太平桥商核（淮海中路东段）项目改造的时代背景审视：所在商圈发展层面（三）项目改造的时代背景审视：所在商圈发展层面（三）太平桥、梅恒泰、南京路外滩三大顶级商核对比太平桥、梅恒泰、南京路外滩三大顶级商核对比顶级商核顶级商核1 1梅恒泰商核梅恒泰商核2 2南京路外滩商核南京路外滩商核3 3太平桥商核太平桥商核发展主题发展主题国际时尚精致奢华高雅商娱主导客群主导客30、群国际人士、高端商务白领国际商务人士、企业家及社会名流国际商旅人士、商务白领、国内游客商业模式商业模式侧重品牌集成，发挥规模集聚优势偏重品牌辐射，重点发展品牌总部经济强调品牌专卖，培育高档消费市场典型项目典型项目梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富外滩3号、5号、18号时代广场、新天地、尊雅超五星酒店（在建）梅恒泰商核太平桥商核南京路外滩商核1 1“梅、泰、恒”梅、泰、恒”独大独大进入上海的世界顶级品牌90%在静安南京路开设了旗舰店、专卖店。目前已拥有了国际品牌740个，其中国际顶级及一线品牌46个，该地区国际品牌和国际一线品牌的引进数均居全国之首。2 2 南京路外滩“不求大，求精”南京路外滩“不求31、大，求精”南京路外滩则依托外滩CBD区位优势和老大楼独特资源，采用“地区总部+品牌旗舰店”的引进模式，重点引进国际奢侈品品牌集团的地区总部，鼓励其开设品牌旗舰店。3 3 太平桥商核？太平桥商核？高端商务较为发达，上海四大核心CBD之一；高端零售商业处于市场培育期，其能级还无法与“梅恒泰”相抗衡，但已形成一系列极具特色的高尚商娱项目。太平桥商核将有望成为上海独具特色的顶级商太平桥商核将有望成为上海独具特色的顶级商核，那么本项目改造后，将会在商核升级中承核，那么本项目改造后，将会在商核升级中承担什么样的角色、发挥什么样的积极影响？担什么样的角色、发挥什么样的积极影响？基于时代背景的项目改造影响效应32、评估基于时代背景的项目改造影响效应评估(一一)通过项目改造，释放项目潜在价值通过项目改造，释放项目潜在价值,提升区域创收能力提升区域创收能力1 11.改造后商务物业的创收126110246810122002200320042005历年静安区税收超亿的商务楼数量淮海中路“楼宇经济”发展迅猛。2007年淮海中路年税收超过亿元的商务楼已经达到11幢，占卢湾全区纳税企业总数不到1%的总部型企业，经济贡献率达到33.3%以上“楼宇经济”已成为现代都市的“经济引擎”“楼宇经济”已成为现代都市的“经济引擎”南京西路“梅恒泰”是上海中心城区第一个崛起的“楼宇经济”，她的发展历程值得淮海中路东段商核借鉴名称名称33、税收税收总建筑面积总建筑面积每平米税收指标每平米税收指标恒隆广场12亿元15万平方米（办公面积）8000元/平方米*年企业天地10亿元7.8万平方米12800元/平方米*年浦东新区105幢大楼引资总额超过1200亿元，占浦东新区引资总额的41%，每幢高楼的平均年营业收入超过16亿元，人均年上缴税收在5万元以上评估1：以恒隆广场的税收指标为参照本案商务面积（万平方米）参考税收指标（元/平方米*年）本案创税额（亿元/年）5-6.5800045.2本案商务面积（万平方米）参考税收指标（元/平方米*年）本案创税额（亿元/年）5-6.5128006.48.32上海顶级商务楼税收贡献列表改造后商务物业的创34、税额评估改造后商务物业的创税额评估假设1：由现状计算，项目改造后的商务面积约为5-6.5万平米假设2：分别以恒隆广场和企业天地的税收指标为参照评估2：以企业天地的税收指标为参照基于时代背景的项目改造影响效应评估基于时代背景的项目改造影响效应评估(二二)通过项目改造，释放项目潜在价值通过项目改造，释放项目潜在价值,提升区域创收能力提升区域创收能力2 2本案营业面积（万平方米）标杆坪效（万元/平方米*年）本案年营业额（亿元）本案商业税收（万元/年）2.5-3.50.88（上海平均）2.04（恒隆广场）1.6（南京西路）2.2-3.085.1-7.144-5.6132018483060428424035、033603.总创收经评估测算，商务板块将是本项目未来对区域经济贡献的绝对引擎，商务税收贡经评估测算，商务板块将是本项目未来对区域经济贡献的绝对引擎，商务税收贡献将占到本项目总税收贡献的献将占到本项目总税收贡献的90%90%以上以上本项目改造后，保守估算至少每年能创造本项目改造后，保守估算至少每年能创造1.51.5亿元的税收（不含开发商年纳税额）亿元的税收（不含开发商年纳税额）若针对总部型企业的办公招商，能达到或超越“企业天地”的水平，则本项目的若针对总部型企业的办公招商，能达到或超越“企业天地”的水平，则本项目的总税收贡献将跃升至总税收贡献将跃升至6 6亿元以上亿元以上参照恒隆广场的商业坪效36、，改造后本案商业税收将3060428430604284万元/年注:税收按营业税及附加税率6%估算2、改造后商业物业的创收基于时代背景的项目改造影响效应评估基于时代背景的项目改造影响效应评估(三三)通过项目改造，助推卢湾特色顶级商核成型，构筑区域商业大格局通过项目改造，助推卢湾特色顶级商核成型，构筑区域商业大格局太平桥地区高端资源分布本项目改造将引领区域资源整合，形成以本案为本项目改造将引领区域资源整合，形成以本案为“辐射原点辐射原点”的扇形物业分布格局，进一步促成的扇形物业分布格局，进一步促成淮海中路单纯的淮海中路单纯的“商业街商业街”发展模式向发展模式向“商业街商业街+增长级增长级”发展模式37、转变，同时强化区域资源的纵发展模式转变，同时强化区域资源的纵向联系，向联系，以项目为圆心的大区域格局太平桥商核的成型，将进一步助推以本项目为原点太平桥商核的成型，将进一步助推以本项目为原点的大区域资源格局的整合。本项目处于区域纵（西的大区域资源格局的整合。本项目处于区域纵（西藏南路）横（淮海中路）商业商务轴的交汇点，且藏南路）横（淮海中路）商业商务轴的交汇点，且受到南北生态轴的辐射，片区资源优势将激发项目受到南北生态轴的辐射，片区资源优势将激发项目能量的释放。能量的释放。纵向本案生态过渡区高端商务顶级休闲精英社区传统居住核传统居住核生态文化核生态文化核高能商务核高能商务核顶级商娱核顶级商娱核生38、态轴生态轴1：延中绿地延中绿地商业商务轴商业商务轴1：淮海中路淮海中路生态轴生态轴2商业商务轴商业商务轴2：西藏南路西藏南路来福士广场人民公园上海音乐厅太平桥公园港陆广场恒积大厦国际广场瑞安广场延安公园淮海公园本案基于时代背景的项目改造影响效应评估基于时代背景的项目改造影响效应评估(四四)通过项目改造，形成代表上海国际形象的“国际顶级商娱体验目的地”通过项目改造，形成代表上海国际形象的“国际顶级商娱体验目的地”以时代广场为改造重点的太平桥商核成型后，片区将形成一系列高端资源，这些高端资源的整合，为打造一个国际顶级商娱体验目的地提供了必要条件。三大顶级商核三大顶级商核 商务品质商务品质商业品质商39、业品质 酒店品质酒店品质休闲娱乐休闲娱乐品质品质总体品质总体品质太平桥商核太平桥商核 “梅恒泰梅恒泰”商核商核 南京路外滩南京路外滩商核商核未来上海三大顶级商核综合指标评估经过我们评估，改造后的太平桥商核，其商业、商务经过我们评估，改造后的太平桥商核，其商业、商务品质将与品质将与“梅恒泰梅恒泰”商核不相上下，而其酒店、休闲娱乐商核不相上下，而其酒店、休闲娱乐等配套水平更是优于其他两大商核，从而在综合品质方面等配套水平更是优于其他两大商核，从而在综合品质方面全面超越其他两大商核，成为上海国际都市形象的典型代全面超越其他两大商核，成为上海国际都市形象的典型代表区域。表区域。国际顶级商娱目的地高端商40、务顶级商业超五星酒店时尚娱乐生态休闲精英社区时代广场（规划）、瑞安广场、企业天地时代广场连卡佛（规划）、企业天地底商、新天地品牌专卖尊雅酒店（在建）、Conrad酒店（在建）新天地酒吧、会所、上海皇宫太平桥公园、淮海公园翠湖天地、华府天地连卡佛连卡佛企业天地企业天地Conrad酒店酒店新天地新天地翠湖天地翠湖天地改造后做什么（改造后做什么（what to do what to do）项目物业改造市场分析及业态产品定位项目物业改造市场分析及业态产品定位商业物业改造市场研究及业态产品定位商业物业改造市场研究及业态产品定位a)a)项目竞争性物业分析项目竞争性物业分析b)项目周边商业物业发展项目周边商41、业物业发展状况研究状况研究c)c)潜在消费市场研究潜在消费市场研究d)项目商业物业定位建议项目商业物业定位建议商务物业改造市场研究及业态产品定位商务物业改造市场研究及业态产品定位a)上海高档办公物业供应市场特征上海高档办公物业供应市场特征b)项目周边商务物业发展状况研究项目周边商务物业发展状况研究c)项目商务物业定位及产品建议项目商务物业定位及产品建议商业物业改造商业物业改造 市场研究市场研究及业态产品定位及业态产品定位区域区域商业商业竞争竞争物业物业消费消费客群客群外滩三号外滩三号外滩五号外滩五号外滩十二号外滩十二号外滩十八号外滩十八号大上海时代广场大上海时代广场恒隆广场恒隆广场梅龙镇广场梅42、龙镇广场中信泰富中信泰富久光百货久光百货新天地新天地I.T外滩商核外滩商核太平桥商核太平桥商核梅恒泰商核梅恒泰商核项目竞争性物业分析（一）项目竞争性物业分析（一）上海高端商业分布上海高端商业分布竞争竞争物业物业上海的高端商业呈现集聚效应，主要分布在外滩商核、梅恒泰商核和太平桥商核内或周边外滩商核外滩十八号外滩十二号外滩五号外滩三号梅恒泰商核梅龙镇广场恒隆广场中信泰富久光百货太平桥商核大上海时代广场新天地I.T(规模很小，不构成竞争）项目竞争性物业分析（二）项目竞争性物业分析（二）典型物业典型物业1 1：恒隆广场：恒隆广场竞争竞争物业物业商场内部空间特点商场内部空间特点4个区域采用跳空结构和玻璃43、天顶（分别为中庭、圆庭、内庭、内街）每层商场划分为5个区，各个区域之间通过内街、回廊、天桥相互连通整个商场由130多家店铺组成，各个店铺的面积可以通过隔断灵活调整中庭与植物小品的搭配，营造出丰富的视觉层次与舒适的购物体验。动线清晰，商家分布于主动线两旁，几乎没有商业死角商场外部空间特点商场外部空间特点裙楼与道路之间布臵小型的广场，缓解塔楼的压迫感，并采用大面积玻璃幕墙，形成内外空间的互动弧面设计配合花岗石面及铝合金、不锈钢等材料，尽显不凡气派世界顶级名牌的汇集地，总占地30788，建筑面积 21万，其中商业营业面积5.5万，单层面积1.1万平米其中顶级服饰3.5万M2、家品1.5万M2、餐饮服44、务5000M2左右；三者比例约为：7：3：1；餐饮中既有设臵在适合洽谈的咖啡吧适合宴请的高级中餐服饰64%餐饮9%家品27%业态配比项目竞争性物业分析（二）项目竞争性物业分析（二）典型物业典型物业2 2：外滩三号：外滩三号竞争竞争物业物业建筑面积共约12000平方米，共有七层。是一个汇集了当代时装、艺术、餐饮、文化及音乐之都市生活地标。除了世界顶级品牌Giorgio Armani和Emporio Armani专卖店外，还有Jean-Georges法国餐厅、三度音乐沙龙、三号品牌专卖店、伊云水疗、沪申画廊等豪华购物、餐饮与休闲设施整座大楼用大理石白银、原木等材质,加上鳗鱼皮、大象皮等奇珍皮革饰品45、来装饰外滩号的内部空间楼层品牌商家经营特色一层一层阿玛尼（阿玛尼（Armani）专卖店）专卖店阿玛尼在中国开张的首家旗舰店，面积阿玛尼在中国开张的首家旗舰店，面积1100平米，所有商品世界同步发行，并包平米，所有商品世界同步发行，并包含旗下不同风格的品牌，即含旗下不同风格的品牌，即GiorgioArmani和和EmporioArmani两大系列。两大系列。二层二层品牌专卖店品牌专卖店分三男人区及三女人区，是外滩分三男人区及三女人区，是外滩3号专属布置的时尚走廊，汇集世界知名的设计号专属布置的时尚走廊，汇集世界知名的设计师品牌师品牌三层三层依云水疗依云水疗、男士理、男士理容“三”、沪申画容“三”46、沪申画廊廊依云水疗是世界上仅有的第二家依云水疗中心依云水疗是世界上仅有的第二家依云水疗中心；男士理容“三”提供专业整套理；男士理容“三”提供专业整套理容服务容服务；沪申画廊沪申画廊既陈列有世界著名艺术家的巨作，又有来自当今中国崭露头角既陈列有世界著名艺术家的巨作，又有来自当今中国崭露头角的新人的作品的新人的作品四层四层Jean Georges餐餐厅厅美味的法国大餐，奢华而又不失典雅的空间装修美味的法国大餐，奢华而又不失典雅的空间装修五层五层黄浦会黄浦会（中餐厅）（中餐厅）拥有拥有1800平方米的开阔空间平方米的开阔空间，着意于将传统的中华精髓和今日上海的现代精神相，着意于将传统的中华精髓和今47、日上海的现代精神相融合融合六层六层陆唯轩陆唯轩提供最新鲜精美的菜肴，还可以欣赏海鲜大餐的制作过程提供最新鲜精美的菜肴，还可以欣赏海鲜大餐的制作过程七层七层新视角餐厅酒廊、新视角餐厅酒廊、三度音乐沙龙三度音乐沙龙新视角坐落于顶层，能够将外滩及浦东以新视角坐落于顶层，能够将外滩及浦东以180度的全景尽收眼底。度的全景尽收眼底。1850平方米的平方米的区域可容纳百人就餐；三度音乐沙龙，以珍贵的美酒、奢华舒适及高雅而不拘一区域可容纳百人就餐；三度音乐沙龙，以珍贵的美酒、奢华舒适及高雅而不拘一格的音乐而闻名。格的音乐而闻名。餐饮60%购物24%休闲16%项目竞争性物业分析小结（一）项目竞争性物业分析小结48、（一）时尚艺术时尚艺术区位交通区位交通建筑装饰建筑装饰室内空间室内空间外滩外滩三号三号外滩外滩1818号号久光久光百货百货恒隆恒隆广场广场中信中信泰富泰富梅龙梅龙镇镇时代时代广场广场700204060503010对于上海高端商业来说，决定高端商业价值的要素依次是对于上海高端商业来说，决定高端商业价值的要素依次是时尚艺术、区位交通、建筑装饰和室内空间时尚艺术、区位交通、建筑装饰和室内空间租金（元/m2天）交通区位驱动交通区位驱动时尚艺术驱动时尚艺术驱动硬件设施驱动硬件设施驱动竞争竞争物业物业餐饮60%购物24%休闲16%外滩三号外滩三号购物57%餐饮15%休闲17%娱乐11%梅龙镇梅龙镇服饰6449、%餐饮9%家品27%恒隆广场恒隆广场购物62%娱乐12%休闲14%餐饮12%中信泰富中信泰富购物54%娱乐11%休闲14%餐饮21%久光百货久光百货外滩外滩三号三号外滩外滩1818号号久光久光百货百货恒隆恒隆广场广场中信中信泰富泰富梅龙梅龙镇镇国际一线品牌的比重总体较低国际一线品牌的比重总体较低购物类业态比重总体较购物类业态比重总体较低，欠缺以购物为主的精低，欠缺以购物为主的精品百货品百货60%20%40%竞争竞争物业物业外滩外滩三号三号久光久光百货百货恒隆恒隆广场广场中信中信泰富泰富梅龙梅龙镇镇商业商业模式模式主要主要品牌品牌ArmaniBurberryDior BallyCoachHugo50、 BossBallyDunhillDunhillBaccaratCKLrgerfeldGivenchyZegnaKenzoChanel KenzoLacostePortsFendiMaxmaraGivenchyGuessHermesAquascutumFolli FollieMax&CoCartierDupontEtroFerreFendiPoyal SelangorCKDupontG&HPortsTestoniLaurel Max&CoLuxman上海的高端商业模式以平台拉动式为主，品牌同质化程度相对较高，整体时尚度略显不足上海的高端商业模式以平台拉动式为主，品牌同质化程度相对较高，整体时尚51、度略显不足世界高端商业百货的主流模式世界高端商业百货的主流模式平台拉动式平台拉动式通过提供良好的硬件设施、配套服务、具有竞争力的租金，吸引国际知名品牌商进驻目前国内高端商业基本上以平台拉动式百货为主优势：出租者与租户联营，无须为库存和现金流费心劣势：易造成百货店千篇一律，奢侈品品牌的同质化程度很高，对于时尚的引领作用有限，无法满足特定高端客群的潜在需求买手推动式买手推动式通常采用自采自销方式，派商场“买手”到世界各地采购流行商品销售。同时，商场内以品类集合商品，而不是以品牌为单位进行销售注重精致服务，店内常设有会员咖啡吧、定制服装、形象设计、化妆服务等代表性百货：连卡佛1 12 2项目竞争性物52、业分析小结（二）项目竞争性物业分析小结（二）1 11 11 11 11 1项目周边商业物业发展项目周边商业物业发展状况研究状况研究(一一)周边地区商业项目的分布周边地区商业项目的分布商业项目商业项目1.时代广场2.兰生大厦3.金钟广场4.无限度5.力宝广场6.香港广场(南座)7.香港广场(北座)8.太平洋百货9.香港新世界大厦10.中环广场11.新天地酒店公寓项目酒店公寓项目12.华府天地13.锦麟天下公寓14.翠湖天地15.盛捷服务公寓134256789101113121514周边地区商业项目分布特色周边地区商业项目分布特色 商业项目主要集中分布在淮海路两侧和新天地周边的区域；淮海路两侧的商53、业项目主要表现为高端的商业广场，并且以高级写字楼为依托，以写字楼裙楼为主要的商业载体，体现出强烈的为商务办公服务的特性；新天地周边的商业则以休闲、餐饮、娱乐为主，文化性和旅游性突出。区域区域商业商业项目周边商业物业发展状况研究项目周边商业物业发展状况研究(二二)周边地区商业项目的经营情况周边地区商业项目的经营情况项目名称档次商业形式主要业态面向客群经营状况餐饮购物休闲其它商务人士休闲购物者旅游者无限度中档生活休闲广场金钟广场中档裙楼商业兰生大厦中档裙楼商业力宝广场中档裙楼商业中环广场中高档裙楼商业香港新世界大厦中高档裙楼商业太平洋百货中高档百货店新天地高档商业院落香港广场中档裙楼商业时代广场高54、档裙楼商业区域区域商业商业金钟广场金钟广场兰生大厦兰生大厦力宝广场力宝广场太平洋百货太平洋百货无限度无限度香港广场香港广场香港新世界香港新世界中环广场中环广场项目周边商业物业发展状况研究项目周边商业物业发展状况研究(三三)小结小结:周边地区商业供给市场的特点周边地区商业供给市场的特点1.1.建筑形态：以高层写字楼的裙楼为主建筑形态：以高层写字楼的裙楼为主2.2.服务客群：以商务人士为主服务客群：以商务人士为主4.4.商业档次：以中档的商业为主商业档次：以中档的商业为主3.3.业态构成：餐饮服务占据较大的比重业态构成：餐饮服务占据较大的比重从需求和供给两方面看，目前本地区商业供给主要以满足本地商55、务人士的餐饮购物配套为主，具有吸引力的商业要素主要集中在新天地，淮海路周边还有提升空间；而随着翠湖天地等高档楼盘、新天地等高档文化休闲场所，以及尊雅超五星酒店的建设，高端的居住、商务、旅游、休闲人群将大量导入本地区，对本地商业提出了巨大的挑战。潜在机遇潜在机遇 高端商业定位有助于带动本地区的商业市场发展，符合未来高端人群导入的趋势 专营的国际精品百货店既能填补本地市场的空缺，又可以成为沪上商业的新地标，打造国际品牌，引领沪上时尚潮流区域区域商业商业对项目整体定位的启示对项目整体定位的启示商业街中档中高档高档潜在消费市场研究潜在消费市场研究(一一)目标消费群体的界定目标消费群体的界定高端商业的消56、费群体按其实力可以划分为三大阶层：超级富裕者、基础雄厚者以及新兴富贵者高端商业的消费群体按其实力可以划分为三大阶层：超级富裕者、基础雄厚者以及新兴富贵者第三阶层第三阶层第二阶层第二阶层第一阶层第一阶层 新兴富贵者 基础雄厚者 超级富裕者 包括城市中最顶尖的富翁群体以及影视界著名的国际明星 个人身价在1000万以上 随心所欲地奢侈品消费，习惯于奢华的生活方式并频繁地购买奢侈品 主要指积蓄丰厚、收入稳定的中产阶级 家庭资产100万、年收入10万元以上 关注奢侈品的品质、物质享受和消费体验，通过奢侈品彰显个性化生活 时尚、前卫的城市新贵 个人积蓄较少，年收入在5万以上 追逐时尚的国际品牌，经常会花费57、几个月的积蓄购买一件奢侈品作为一个高端商业项目，时代广场将主要以前两个阶层的人群为核心市场，以第三阶层为次级市场，以外来高端人群为机会市场。市场阶层购买力持续度关注度核心市场超级富裕阶层强强高基础雄厚阶层强较强高次级市场新兴富贵阶层弱较强中机会市场外来高端人群强弱中消费消费客群客群潜在消费市场研究潜在消费市场研究(二二)目标消费群体的特征目标消费群体的特征市场市场代表人群代表人群客群特征客群特征消费特征消费特征核心市场超级富裕和基础雄厚的人群上海中心城区的豪宅业主影视界明星 拥有本市或其他地区的多套高端物业 在国内或国际上拥有很高的声誉，是社会的焦点人物 消费能力强，消费频次高；沉溺于各种国际58、品牌所带来的享受；习惯于奢侈品消费的生活方式上海市工商业界的精英在沪工作的外籍高管国际旅游的高端人群 年龄在35-50之间；在工商业等领域内事业有成，是成功的企业家或跨国公司的高层管理者；拥有成熟的家庭 消费能力强，消费频次较高；消费水平体现个人的社会地位；关注能够给个人和家庭带来价值的高端产品；次级市场新兴富贵者上海都市白领；年轻时尚的消费人群 年龄在25-35之间；工作节奏快、高学历、高收入；观念前卫，与国际接轨，易接受新鲜事物 消费能力一般，消费频次也不高；通过高端品牌的消费，体现个人的品味 能够接受小型奢侈品的消费，如服饰皮包等机会市场外来高端阶层国外来沪的高端旅游观光者国外来沪的高端59、商务人群国内其他地区来沪的高端购物旅游者 年龄在30-50之间；在自己所在地区事业家庭都发展得比较成熟 在上海的逗留时间通常在一周以内 消费能力强，消费持续度低；愿意在旅游或出差的过程在购物上花费较多；偏好特色产品或“买不到”的产品消费消费客群客群潜在消费市场研究潜在消费市场研究(三三)目标客群的奢侈品消费偏好分析目标客群的奢侈品消费偏好分析奢侈品消费偏好超级富裕者基础雄厚者新兴富贵者外来高端人群产品选择偏好个人奢侈品家居奢侈品体验奢侈品产品关注度偏好关注功用消费体验符号表现消费心理偏好炫耀心理追求享受展现个性生活方式讲究文化性业态选择偏好高端百货店品牌专卖店购物中心根据左表，目标客群在奢侈品60、上的消费偏好呈现以下特征：以服装、饰品、箱包等为主的个人奢侈品最受各类消费群体的欢迎；消费者对消费过程的体验以及奢侈品所代表的符号性最为关注；通过奢侈品的消费来表现消费者个性化特征 高端百货商店最受各类消费者的喜爱以个人奢侈品销售为主的高端精品零以个人奢侈品销售为主的高端精品零售物业为首选形式售物业为首选形式 顶级的硬件设施、艺术奢华的购物环顶级的硬件设施、艺术奢华的购物环境构建完美的消费体验境构建完美的消费体验 追求品牌时尚性，并较为关注独特性追求品牌时尚性，并较为关注独特性和差异性，以体现消费者的个性特征和差异性，以体现消费者的个性特征消费消费客群客群对项目整体定位的启示对项目整体定位的启61、示项目商业物业定位建议项目商业物业定位建议1 1：业态定位：业态定位优化和提升区域商业结构：优化和提升区域商业结构：高端零售型商业高端零售型商业 国际精品购物国际精品购物 体现区域时尚艺术的文化氛围体现区域时尚艺术的文化氛围&体现差异化的竞争：体现差异化的竞争：采购稀缺独特品牌采购稀缺独特品牌 荟萃国际一线品牌荟萃国际一线品牌 体现时尚艺术氛围体现时尚艺术氛围 配臵顶级硬件设施配臵顶级硬件设施 单纯精品百货业态单纯精品百货业态&锁定核心目标客群：锁定核心目标客群：个人奢侈品销售为主的高端精个人奢侈品销售为主的高端精品零售物业品零售物业 顶级的硬件设施、艺术奢华的顶级的硬件设施、艺术奢华的购物环62、境购物环境 品牌的独特性和差异性品牌的独特性和差异性沪上首家买手型国际时尚奢侈品百货店荟萃国际一线品牌的荟萃国际一线品牌的新地标新地标展现时尚艺术人文的展现时尚艺术人文的新领地新领地体现尊贵奢华购物的体现尊贵奢华购物的新空间新空间实现买手商业模式的实现买手商业模式的新平台新平台功能业态功能业态购物为主的奢侈百货购物为主的奢侈百货为目标客群提供男装、女装、鞋履和配饰、高级珠宝、家居与生活时尚用品、化妆品等诸多奢侈品购物选择形象定位形象定位时尚艺术的高尚氛围时尚艺术的高尚氛围室内设计巧妙地将艺术和商品融为一体，令购物体验升华至前所未有的层次，为内地带来“奢华”的新注释整体档次整体档次顶级高端的硬件63、设施顶级高端的硬件设施在建筑材料、装修材质、电梯等方面采用顶级配臵，并精心处理好中庭大堂、入口广场等内外空间运营手段运营手段欧美百货的买手型模式欧美百货的买手型模式不通过品牌经销商拿货，而是派“买手”到世界各地买断商品进行销售，拥有全权自购货品，具有一定的品牌稀缺性和独特性项目商业物业定位建议项目商业物业定位建议2 2：内涵阐释：内涵阐释项目商业空间设计建议项目商业空间设计建议1 1丰富建筑形象，打造城市亮丽风景丰富建筑形象，打造城市亮丽风景增加临街铺面，挖掘商业潜在价值增加临街铺面，挖掘商业潜在价值营造灰色空间，升华购物休闲体验营造灰色空间，升华购物休闲体验1、建筑形态空间营造项目商业空间设64、计建议项目商业空间设计建议2 22、室内时尚艺术设计室内充满典雅高贵的艺术时尚气息，大大室内充满典雅高贵的艺术时尚气息，大大提升了商业物业的整体档次和内涵提升了商业物业的整体档次和内涵符合奢侈品消费者的品味和修养，满足了符合奢侈品消费者的品味和修养，满足了其对于时尚个性化购物环境的追求其对于时尚个性化购物环境的追求项目商业空间设计建议项目商业空间设计建议3 33、店面展示设计强化主力品牌形象，取得店中店视觉效果强化主力品牌形象，取得店中店视觉效果增大临街展示空间，营造良好商业氛围增大临街展示空间，营造良好商业氛围引导消费客群流线，提升楼面商业价值引导消费客群流线，提升楼面商业价值项目商业物业内65、部空间设计建议项目商业物业内部空间设计建议4 44、中空大堂设计中庭成为休闲文化广场，承担宣传作秀、中庭成为休闲文化广场，承担宣传作秀、产品推介、展示等诸多功能产品推介、展示等诸多功能中空大堂开敞大气，大大提升商场内部的中空大堂开敞大气，大大提升商场内部的空间感觉和氛围空间感觉和氛围对应案例借鉴对应案例借鉴(一一)：BERGDORF GOODMANBERGDORF GOODMAN纽约最顶级的奢侈品百货公司，位于第五大道，紧邻中央公园，集合了200多家女性品牌和100多家男装店，囊括了世界上最罕见的奢侈品1男装部和女装部分别设在遥相呼应的两栋大楼里 东侧为男装与饰品，西侧为女装及饰品，提倡优雅，66、奢华和高规格的服务23优雅奢华的橱窗设计，视觉大师LINDAFARGO一手策划每季的橱窗布臵。以“梦想穿越橱窗”的理念，打造一个个超现实主义的场景，BERGDORF GOODMANBERGDORF GOODMAN借鉴性案例研究（二）借鉴性案例研究（二）其他标杆型商业物业特征总结其他标杆型商业物业特征总结 其他国际奢侈品百货店2.伯明翰伯明翰 Selfridges3.伦敦伦敦Harrods 巴黎时尚文化的缩影和策源地，位于巴黎的奥斯曼大道40号,紧邻巴黎大剧院，共7层。占地6.5万平方米一天就有8万人次造访，年营业额达到15亿欧元拜占庭式古典建筑风格、内部装修豪华如宫殿；建筑曲面与用地的曲线完美67、契合，立面与屋顶浑然一体店内装饰每五年更换一次共四层，每层约4700平方米，分别由四位知名设计师设计，设计风格各异始建于1849年，英国最昂贵购物商场。占地4.5英亩，共7层，销售面积100万平方英尺维多利亚建筑，红色大砖墙体现高贵典雅，保持古典外形，内部风格突出浓郁埃及风国际奢侈品百货店一般特征国外高档商业物业一般以奢侈品购物为主，建筑多为7层以下建筑特色上强调建筑形体的震撼性和视觉冲击力强调艺术与商业的完美结合，多具有大平面的橱窗展示艺术特性内部空间装修豪华，体现尊贵，同时多具有开阔的内部空间以及私密性强的贵宾间1.1.巴黎巴黎 老佛爷百货老佛爷百货商务物业改造商务物业改造 市场研究市场研68、究及业态产品定位及业态产品定位上海高档办公物业供应市场特征上海高档办公物业供应市场特征（一）（一）甲级写字楼供不应求，但租金近年保持稳定甲级写字楼供不应求，但租金近年保持稳定,客户需求或受压抑客户需求或受压抑上海甲级写字楼供需与空置率上海甲级写字楼供需与空置率上海甲级写字楼租金与空置率走势上海甲级写字楼租金与空置率走势三产外资投资持续增长，引致办公市场的需求三产外资投资持续增长，引致办公市场的需求强劲，对上海甲级字楼市场起了推动作用强劲，对上海甲级字楼市场起了推动作用受市场需求强劲且新增供应较小的影响，上海受市场需求强劲且新增供应较小的影响，上海甲级写字楼市场整体空臵率继续呈下降趋势甲级写字楼69、市场整体空臵率继续呈下降趋势但供不应求的状态并没有促使甲级写字楼租金但供不应求的状态并没有促使甲级写字楼租金大幅上升，而是使得市场平均租金仍保持相对平大幅上升，而是使得市场平均租金仍保持相对平稳，平均租金保持在稳，平均租金保持在1美元美元/平方米平方米天天客户可以接受的产品溢价没有实现，说明上海客户可以接受的产品溢价没有实现，说明上海高档办公客户的需求可能受到一定程度的压抑高档办公客户的需求可能受到一定程度的压抑市场上供应的物业在综合产品力方面仍有提升市场上供应的物业在综合产品力方面仍有提升空间。空间。上海高档办公物业供应市场特征上海高档办公物业供应市场特征（二）（二）传统商圈大部分甲级写字楼70、配置不足，远离国际实力企业办公需求传统商圈大部分甲级写字楼配置不足，远离国际实力企业办公需求衡量标准衡量标准国际甲级写字楼国际甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼车位配比车位配比至少每150平方米有一个停车位至少每200平方米有一个停车位净高净高2.7米以上2.7米或以上电梯电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒得房率得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70，空间少柱。70%或以上最新甲级写字楼行业标准最新甲级写字楼行业标准上海各区域甲级办公产品硬件配置与市场表现（区域样本均值）比较表上海各区域甲级办公产品硬件配置与市场表现（区域样本均值）比较表资料来源：据第一太平戴维斯公布行业标准71、整理表示为未达标部分。资料来源：CCDI调研整理通过区域调研我们发现，上海整体市场上海整体市场大部分甲级写字楼在得房率、标准单元层净高、车位服务面积、电梯数量上达不到行业公认的甲级写字楼标准，因此难以满足国际企业总部的需求而比较来看，淮海路区域淮海路区域甲级办公建筑总体呈现小而精致的产品特征，市场反响较好。但是空间稍显狭小，主要体现在车位车位方面的紧张和标准单元层层高标准单元层层高不足区域区域建筑规模建筑规模（万）（万）租金租金(RMB/(RMB/天）天）出租率出租率%得房率得房率%标准层面积（）标准层面积（）车位服务面积车位服务面积电梯楼层比电梯楼层比标准层单元层高（米）标准层单元层高（米）72、陆家嘴陆家嘴17.5817.589.129.1295.3 95.3 70701803.2 1803.2 342.3 342.3 3.0 3.0 2.72.7人民广场人民广场5.785.788.248.24949470701741.4 1741.4 261.9 261.9 3.2 3.2 2.6622.662南京西路南京西路9.529.5211.4311.4393.493.472.272.21550.0 1550.0 247.3 247.3 3.5 3.5 2.72.7淮海路淮海路5.255.2510.2410.2492.692.668.268.21930.7 1930.7 315.8 315.73、8 2.9 2.9 2.6 2.6 徐家汇徐家汇14.114.18.788.7891.391.369.7 69.7 1875.7 1875.7 182.6 182.6 3.2 3.2 2.6 2.6 虹桥虹桥12.5412.547.447.4490.7 90.7 67.8 67.8 1597.0 1597.0 591.4 591.4 3.4 3.4 2.6 2.6 上海高档办公物业供应市场特征上海高档办公物业供应市场特征（三）（三）未来几年内竞争趋于白热化，优异产品力尚能实现突围未来几年内竞争趋于白热化，优异产品力尚能实现突围供应总量巨大，短期竞争激烈供应总量巨大，短期竞争激烈依照DTZ预测，74、在06、07市场严重供不应求之后，08-09年将会出现甲级办公楼的爆发式供应，2年内预计有超过130万方的甲级办公上市，供应量为前7年的总和。供应区域集中，浦东、静安、长宁是重点供应区域集中，浦东、静安、长宁是重点未来供应区域主要集中在浦东陆家嘴、浦西静安、长宁区。其中浦东的甲级办公主要面对金融企业，与本项目不构成直接竞争关系，如环球国际金融中心，未来资产大厦，渣打银行大厦，上海国际金融中心，时代金融中心等。浦西市场上，长宁与静安2年内上市的甲级办公也有20万平米以上，本项目必须塑造优异的产品力才能在竞争中脱颖而出。上海上海19951995-20092009甲级办公供需、空置率走势甲级办公供需75、空置率走势DTZDTZ甲级租赁市场信心指数走势甲级租赁市场信心指数走势区域关系处理区域关系处理开始注意统合周边资源，拒绝突兀的单体形象耸立，开始注重与城市肌理以及区域形象和谐共处建筑风貌与形态建筑风貌与形态未来浦东供应主要为超高层、强调外观金属质感和形态上的线条流畅，如环球金融中心和时代金融中心的外观都强调金属质感建筑理念与用材建筑理念与用材更多采用生态技术和高科技元素，开始使用钢结构框架，外立面石材与大面积玻璃幕墙结合,如渣打银行大厦空间尺度空间尺度更加开阔大气，表现在大堂和入口挑高比例增加，挑高层数增加配套设施配套设施纯商务高端配套比例增加，如环球金融中心的配套主要为超星级酒店，以此来呼76、应办公产品的高端形象。上海高档办公物业供应市场特征上海高档办公物业供应市场特征（四）（四）上海高档办公物业产品发展趋势上海高档办公物业产品发展趋势时代金融中心渣打银行大厦环球金融中心上海高端办公需求特征上海高端办公需求特征注重综合商务成本、效率与形象并重注重综合商务成本、效率与形象并重衡量指标衡量指标机构关注度机构关注度业务高管关注度业务高管关注度普通员工关注度普通员工关注度效率效率公共交通停车电梯效能商务配套工作生活配套形象形象办公地段外立面大堂综合成本综合成本租金物业服务周边行业氛围上海甲级办公楼客户主要为现代服上海甲级办公楼客户主要为现代服务业企业，需要以办公地段、办公务业企业，需要以办77、公地段、办公环境体现公司形象，增加企业自信环境体现公司形象，增加企业自信与合作伙伴或客户的信心与合作伙伴或客户的信心高端实力企业往往十分看重办公效高端实力企业往往十分看重办公效率，因此对周边商务、商业配套要率，因此对周边商务、商业配套要求很高；而咨询、贸易、企业对交求很高；而咨询、贸易、企业对交通依赖性尤其强，对地铁和停车设通依赖性尤其强，对地铁和停车设施要求较高施要求较高这些企业十分看重公司商务综合成这些企业十分看重公司商务综合成本，因此往往在租金和产品品质、本，因此往往在租金和产品品质、周边配套之间寻找平衡点，又十分周边配套之间寻找平衡点，又十分看重物业的增值服务看重物业的增值服务17%178、7%18%18%50%50%12%12%3%3%欧美日韩港台国内亚太18%18%15%15%3%3%64%64%贸易制造咨询服务其他上海甲级办公物业客户行业分布上海甲级办公物业客户行业分布上海甲级办公物业客户来源分布上海甲级办公物业客户来源分布项目周边商务物业发展状况研究（一）项目周边商务物业发展状况研究（一）区域甲级办公产品分化，产品基本面（得房率和标准层高）决定租金区域甲级办公产品分化，产品基本面（得房率和标准层高）决定租金2.752.652.62.62.72.62.62.562.62.52.52.573%71%71%68%68%75%67%70%67%68%65%65%1.31.211.79、030.850.81.61.431.431.41.651.651.7500.511.522.53企业天地中环广场嘉华中心瑞安广场香港新世界时代广场力宝广场世纪巴士大厦上海广场兰生大厦香港广场金钟广场00.20.40.60.811.21.41.61.82标准层单元层高（米）得房率租金USD/天淮海路代表性甲级写字楼产品基本面与租金比照表淮海路代表性甲级写字楼产品基本面与租金比照表区域产品出现明显分化，仅甲级办公领域，单位面积最高与最低日租金就差1美金左右。淮海路西段整体产品水平高于东段决定市场租金的最关键因素仍然是项目使用率（得房率）和建筑层高等基本面因素决定租金的还有完工时间和区位等因素。本项80、目由于竣工时间晚，因此虽然层高不高，但租金处于市场中游水平1 12 23 3淮海路代表性甲级写字楼分布图淮海路代表性甲级写字楼分布图香港新世界香港广场瑞安广场力宝广场金钟广场中环广场兰生大厦上海广场企业天地世纪巴士嘉华中心淮海国际时代广场资料来源：CCDI调研整理项目周边商务物业发展状况研究（二）项目周边商务物业发展状况研究（二）除基本面外，硬件配比受到关注，个性化软性服务亦可支撑高租金除基本面外，硬件配比受到关注，个性化软性服务亦可支撑高租金14办公产品的硬件配比尤其是电梯楼层比和车位配比越来越受到客户广泛关注，并开始影响产品租金软性服务方面，提供个性化服务服务的办公产品（如企业天地）比仅提81、供标准化服务的产品（五大行管理的4栋楼）更能支撑高租金项目名称项目名称租金租金USD/USD/天天出租出租率率%建筑规模建筑规模（）（）建筑建筑层数层数标准层面积标准层面积（）（）每车位服每车位服务面积务面积楼层电楼层电梯比梯比电梯品电梯品牌牌物业管理物业管理产品特色产品特色企业天地1.751.759578000222210-3018156.0 1.6 奥的斯其他湖景资源，设计考究嘉华中心1.651.659586202451800304.6 2.6 东芝五大行大堂外立面现代气派中环广场1.651.659854000381500216.0 3.5 奥的斯其他配套齐全高端物业细致淮海国际1.61.82、69043000451400168.6 5.6 日立五大行酒店式管理瑞安广场1.61.69870000282600350.0 2.2 奥的斯开发商自管商务商业配套充分香港新世界大厦1.431.439065000601008-1886199.4 4.3 东芝开发商自管围合广场聚拢人气彰显大气大上海时代广场1.431.439027000301250363.32.7开发商自管用材高档精致力宝广场1.41.49840000391300209.4 3.3 富士达五大行功能分区明确智能设施全世纪巴士大厦1.31.395350002715006.8 三菱其他上海广场1.211.21982423436100083、161.6 4.5 三菱五大行兰生大厦1.031.039835000391270159.1 6.5 三菱开发商自管配套全香港广场0.850.859840704381200242.3 4.8 三菱开发商自管地段最好产品配套全金钟广场0.80.89892000463000460.0 7.7 奥的斯其他2标准单元层面积与租金之间没有正比关系，但1500-2500之间的标准单元层市场反响最好，且租金较高的产品标准层多为方形等规则形状高租金产品往往具有其他产品不具备的稀缺资源，如景观、世界领先的技术和设备等3项目周边商务物业发展状况研究（三）项目周边商务物业发展状况研究（三）大部分现存项目外立面缺乏现代84、感，落后于时代潮流大部分现存项目外立面缺乏现代感，落后于时代潮流9090年代末竣工的办公物业外立面多为蓝绿色铝合金与少量石材结合，经历年代末竣工的办公物业外立面多为蓝绿色铝合金与少量石材结合，经历1010余年已略显陈旧，如瑞安广场（余年已略显陈旧，如瑞安广场（19961996）、上海）、上海广场（广场（19971997）、香港广场（）、香港广场（19971997）等。而）等。而2121世纪初竣工的大厦开始更大面积使用石材与玻璃幕墙结合，采用世纪初竣工的大厦开始更大面积使用石材与玻璃幕墙结合，采用art decoart deco风格，如香风格，如香港新世界大厦港新世界大厦(2001)(2001)85、企业天地、企业天地(2003)(2003)等，这种外立面耐久性更强也比铝合金便于日常养护。但总体来说淮海路绝大部分项目外等，这种外立面耐久性更强也比铝合金便于日常养护。但总体来说淮海路绝大部分项目外里面缺乏现代感，落后于时代潮流。里面缺乏现代感，落后于时代潮流。瑞安广场瑞安广场上海广场上海广场香港广场香港广场2020世纪世纪9090年代末年代末-铝合金幕墙与少量石材铝合金幕墙与少量石材企业天地企业天地香港新世界香港新世界2121世纪初世纪初-Art DecoArt Deco大量石材和玻璃幕墙大量石材和玻璃幕墙力宝广场力宝广场伦敦瑞士再保险总部大厦伦敦瑞士再保险总部大厦浦东环球金融中心浦东环球86、金融中心柏林索尼中心柏林索尼中心国内国际新趋势国内国际新趋势大面积玻璃幕墙与金大面积玻璃幕墙与金属，现代感、金属质感、科技感属，现代感、金属质感、科技感项目周边商务物业发展状况研究（四）项目周边商务物业发展状况研究（四）独立入口、挑高设计和明确功能分区的大堂更能满足企业形象需求独立入口、挑高设计和明确功能分区的大堂更能满足企业形象需求企业天地企业天地挑高3层设计，高级石材贴面，豪华大气，功能分区清楚，并以桌椅、灯具、内臵雕塑等体现软装饰的艺术品位。唯独自然采光不足。中环广场中环广场上海广场上海广场香港广场香港广场挑高双层，落地窗设计，内部装饰用材给人以简洁高效、高科技之感，接待区与洽谈区分割清87、晰，水单采用电子滚动设计，可及时更新信息面积较小，不够通透。软装主要靠一些布艺假花，档次相对低下支撑高租金产品的大堂支撑高租金产品的大堂低租金产品的大堂低租金产品的大堂面积很小，建筑柱廊阻隔多，采光通风差，功能分区简单，无会客区国际顶级办公的大堂设计趋势国际顶级办公的大堂设计趋势-大尺度、气派、科技感、注重艺大尺度、气派、科技感、注重艺术装饰术装饰项目周边商务物业发展状况研究（五）项目周边商务物业发展状况研究（五）单层设计多为规则形状，不规则形单层难以达到甲级办公标准单层设计多为规则形状，不规则形单层难以达到甲级办公标准瑞安广场瑞安广场68%68%嘉华中心嘉华中心71%71%企业天地企业天地 88、73%73%力宝广场力宝广场 68%68%中环广场中环广场71%71%香港广场香港广场 65%65%金钟广场金钟广场 65%65%上海广场上海广场 67%67%世纪巴士世纪巴士70%70%如果项目为超高层（超过如果项目为超高层（超过3030层），则最好要采用矩形的平层设计才能达到甲级办公的得房率标准。如果项目为普通高层层），则最好要采用矩形的平层设计才能达到甲级办公的得房率标准。如果项目为普通高层（2020层左右），电梯所占空间较少，则可考虑参考企业天地的平层设计，为规则三角形或菱形，既可以达到甲级办公标准，又层左右），电梯所占空间较少，则可考虑参考企业天地的平层设计，为规则三角形或菱形，既可89、以达到甲级办公标准，又顾及到景观最大化和外形美观等因素。顾及到景观最大化和外形美观等因素。对应代表性商务物业研究对应代表性商务物业研究企业天地（一）企业天地（一）优异的综合产品力受到国际实力企业追捧优异的综合产品力受到国际实力企业追捧开发商开发商上海瑞安房地产有限公司单层单层规则菱形与三角形，提供上海最大的无柱空间。A座：2210-3018M2，B座：1902-1907M2车位车位地下两层，500个，1660元/个/月电梯电梯客梯16部，货梯2部，迅达&OTIS，最繁忙时段等候时间29秒外立面外立面Art Deco风格，与周边建筑保持和谐统一选用高级石材，令项目的外立面易于保养，耐旧性更强物业90、管理物业管理新昌物业管理有限公司1.001.201.401.601.802.002.202.406月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月企业天地大上海时代广场07060706-08050805企业天地与大上海时代广场租金比较（企业天地与大上海时代广场租金比较（USD/USD/平米平米/天）天）企业天地是目前淮海路地区最高端的写字楼，代表地区办公产品的最高水平，自竣工以来便广受跨国实力企业的追捧，租赁300平米以上居多，物业基本处于满租的状态，租金和入驻率水平始终保持市场领先水平。项目硬件配臵各项指标完全超越国际甲级办公标准，处于上海整体办公市场领先位臵；软性物业服务上提供标准菜单91、外的个性服务，如楼内员工庆生会等，从某些程度上超越了五大行的服务水平企业天地公司按职能分类企业天地公司按职能分类146111210481216150以下150-300300-10001000-30003000以上企业天地公司租用面积（平方米）统计表企业天地公司租用面积（平方米）统计表 注：租赁300m2以下办公面积的多为各大公司驻上海办事处，300-1000m2为各大外企驻上海分公司，而1000m2以上为各大外企区域总部和区域分公司30%12%58%代表处区域总部区域分公司数据来源：CCDI调研整理对应代表性商务物业研究对应代表性商务物业研究企业天地（二）企业天地（二）四大独特优势四大独特优势92、 引领淮海办公市场引领淮海办公市场企业天地四大竞争优势企业天地四大竞争优势1234稀缺的办公环境稀缺的办公环境尊享1.2公里太平湖第一岸线上海市区独一无二的办公景观，环境极佳与之毗邻的新天地，为租户们提供了商务休闲的良好场所；完善的商务商业配套完善的商务商业配套瑞安集团倾力打造完善、高标准的配套环境，包括翠湖天地公寓、会馆，新天地休闲商业等；即将入驻的超五星级尊雅酒店也将提升区域的商务配套水平考究的产品设计考究的产品设计建筑排布和平层设计考虑到地块限制和湖景资源最大化的双重因素顶部设计优化项目高宽比例，使本来不高的建筑给客户带来美感，造成一定视觉冲击。外立面设计采用Art Deco风格，与周边93、建筑浑然一体，于大气典雅中再现老上海人文气息。采用昂贵的石材贴面，以保证建筑的持久魅力良性循环的品牌效应良性循环的品牌效应作为瑞安天地系列的商务产品，企业天地是在新天地十年磨一剑成熟之后推出的，充分发挥了其品牌优势，吸引着海外公司进驻；大批知名企业客户无形中又增加了企业天地的品牌知名度和美誉度，扩大了市场影响湖景湖景湖景硬件配臵上，本项目不仅仅要靠拢国际甲级办公标准，更要引入绿色建筑等新办公理念，以此来引领市区高密办公市场，满足企业效率与形象的双重需求客户需求层面客户需求层面市场供应层面市场供应层面近3年来上海甲级办公吸纳量上升幅度较大，甲级办公市场需求旺盛上海甲级办公楼客户主要为咨询服务、贸94、易、金融行业的实力企业。其中外资企业占绝对多数实力企业对办公产品的外立面、大堂等有较高要求，以体现企业形象实力企业对车位和电梯配比关注度高，以追求高效率的商务生活实力企业注重综合商务成本，倾向在租金与效率、形象重寻找平衡，并十分注重物业增值服务实力企业越来越关注员工舒适度，生态节能型办公成为实力企业的新宠上海现存的甲级办公产品与国际甲级写字楼标准仍有一定差距上海未来两年甲级供应集中上市，短期竞争激烈上海新上市产品在建筑风貌、理念、用材、尺度、配套等方面都开始有所突破淮海路甲级办公由于硬件的差异而出现租金和入驻率的明显分化淮海路大部分甲级办公存在空间拥挤、硬件配备不足现象，不能满足企业效率所需经95、过十余年沧桑，淮海路部分办公楼外立面、大堂陈旧，不能满足企业形象所需软性服务上，本项目除了遵从标准化的服务菜单外，更要考虑总部企业的特殊化需求，制定个性化的物业服务。12办公物业市场研究总结办公物业市场研究总结从市场层面看本项目产品努力方向从市场层面看本项目产品努力方向本项目商务物业定位本项目商务物业定位以以OASISOASIS理念打造淮海商务新地标理念打造淮海商务新地标StylishAccurateIntellegentOpenSpiritedOASIS引入生态办公、科技办公等新理念，一改现有产品冰冷的形象，塑造有持续活力的办公社区硬件配套设施齐备充足，智能化设施至少达到5A标准；空间灵动，96、便于分割与组合，打造智能高效的办公产品外立面与内部装饰气派典雅、具有时代气息和艺术气息，超越现有区域市场的最高水平精准服务于实力企业，商务配套高端齐备、物业提供标准化菜单之外的增值化服务空间开放友好，在视觉与空间上与周围环境资源、城市空间形成有效交流项目办公产品建议（一）项目办公产品建议（一）外外部部形形象象建筑形态建筑形态为保证与周边环境的充分交流，可考虑采用层层退台式设计，与商业顶部空中花园结合，塑造空间层次感为保证与周边环境的充分交流，可考虑采用层层退台式设计，与商业顶部空中花园结合，塑造空间层次感丰富而视野面开阔的建筑形态丰富而视野面开阔的建筑形态外立面外立面高贵气派的建筑格调，适当运97、用玻璃幕墙体现生态、开放的理念，及石材以保证建筑的耐旧性高贵气派的建筑格调，适当运用玻璃幕墙体现生态、开放的理念，及石材以保证建筑的耐旧性顶部设计顶部设计建议重视顶部设计，可以弥补项目高度不够的缺憾，更能加强楼盘外形对客户的视觉冲击，成为项目的标建议重视顶部设计，可以弥补项目高度不够的缺憾，更能加强楼盘外形对客户的视觉冲击，成为项目的标志志内内部部结结构构单层设计单层设计20002000-25002500平方米，并采用规则、便于利用的形态；平层设计应考虑到淮海公园和延中绿地的景观利用平方米，并采用规则、便于利用的形态；平层设计应考虑到淮海公园和延中绿地的景观利用单层无强制分割便于灵活运用单层无98、强制分割便于灵活运用核心筒核心筒公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内，并充分考虑单位拼合的便利性。公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内，并充分考虑单位拼合的便利性。大堂大堂采用独立入口，挑高至少采用独立入口，挑高至少2 2层设计，注意区分洽谈区与接待区层设计，注意区分洽谈区与接待区硬装饰建议以石材为主，软装饰可以通过植物、艺术雕塑的摆放来体现人文艺术气息与产品的尊贵品质硬装饰建议以石材为主，软装饰可以通过植物、艺术雕塑的摆放来体现人文艺术气息与产品的尊贵品质硬件硬件配套配套车位车位至少每至少每200200平米配一个车位，采用地上地下结合的方式平米配一个车位，采用99、地上地下结合的方式电梯电梯电梯楼层比保证至少每电梯楼层比保证至少每3 3层一部电梯，大尺度轿厢，选用国际知名品牌如三菱，层一部电梯，大尺度轿厢，选用国际知名品牌如三菱，OTISOTIS等等可考虑设臵转换层减少等候时间，体现高效的办公理念可考虑设臵转换层减少等候时间，体现高效的办公理念电梯间正常开间不小于电梯间正常开间不小于3 3米米卫生间卫生间尽量预留在核心筒内；国际品牌设备；自控式洁具尽量预留在核心筒内；国际品牌设备；自控式洁具控制系统控制系统参照参照5A5A标准，引入智能化设施，空调建议采用分层控制和新风系统。标准，引入智能化设施，空调建议采用分层控制和新风系统。其他其他建议设臵空中室内花100、园或局部挑空设计以体现生态人文的办公理念建议设臵空中室内花园或局部挑空设计以体现生态人文的办公理念预留足够的综合服务配套空间预留足够的综合服务配套空间软性软性服务服务物业服务物业服务聘请有经验的物业管理公司，提供标准化的国际物业服务和定制化的实力企业个性化服务聘请有经验的物业管理公司，提供标准化的国际物业服务和定制化的实力企业个性化服务项目办公产品建议（二）项目办公产品建议（二）项目空间改造策略建议及方案比选（项目空间改造策略建议及方案比选（what to bewhat to be）场地肌理及影响要素分析场地肌理及影响要素分析方案建议（方案建议（A A、B B、CC、D D）a.a.规划平面图101、规划平面图b.b.概念性草图概念性草图c.c.空间模型图空间模型图d.d.楼层平面图楼层平面图CornersNot ActivatedFenced green LandscapeResidential High RisePowerful Visual AccessEntryPlazaMajor ParkMajorPark场地周边空间要素分析场地周边空间要素分析场地模型及肌理示意场地模型及肌理示意NW NE中央入口广场中央入口广场时代广场东北侧时代广场东北侧时代广场西北侧时代广场西北侧Option A Option B Option C Option DMajor Angled GalleryM102、ajor Curved Mall Major Broken Angles Mall Improvement of ExistingAlong Long Men Road Corner Access Points Corner Access Points New Corner Access PointsOffice Tower to the East Office Tower to the West Office Tower to the East Increasing Existg Office TowerThree Story Commercial Base Three Story Comm103、ercial Base Three Story Commercial Base Six Story Commercial BaseConnections of Two Parks Office view to TaipingQiao Park Multi-Faceted Office Tower Bridged to New Office Tower 改造改造方案建议方案建议个性化的建筑形式，联系现个性化的建筑形式，联系现有的两个城市公园有的两个城市公园在入口处建造宏伟的大堂以在入口处建造宏伟的大堂以作为龙门路的视觉延伸作为龙门路的视觉延伸在入口处建造宏伟的大堂以在入口处建造宏伟的大堂以作为龙104、门路的视觉延伸作为龙门路的视觉延伸具有角度感的办公楼在周边具有角度感的办公楼在周边的建筑群中创造出强烈的视的建筑群中创造出强烈的视觉效果觉效果阶梯状的建筑形式产生更大阶梯状的建筑形式产生更大的后退空间，使之与周边场的后退空间，使之与周边场地关系更融洽地关系更融洽方案方案A A规划平面图规划平面图方案方案A A规划平面图规划平面图方案方案A A概念性草图概念性草图一层平面First floor二层平面Second floor三层平面Third Floor商场：3层停车库：地下3层办公：30层方案方案A A单层平面单层平面三层以上平面方案方案A A空间模型空间模型突出建筑面对街角的两个进突出建筑面105、对街角的两个进出口出口新设主入口以作为龙门路的新设主入口以作为龙门路的延伸延伸看不到尽头的月牙形商场连看不到尽头的月牙形商场连廊设计给人无限的展望空间廊设计给人无限的展望空间办公楼建在西侧以便俯瞰太办公楼建在西侧以便俯瞰太平桥公园平桥公园方案方案B B规划平面图规划平面图俯瞰太平湖俯瞰太平湖主要出入口主要出入口方案方案B B规划平面图规划平面图主要出入口主要出入口俯瞰淮海公园俯瞰淮海公园方案方案B B概念性草图概念性草图一层平面First floor二层平面Second floor三层平面Third floor商场：3层停车库：地下3层办公：30层方案方案B B单层平面单层平面三层以上平面方案106、方案B B空间模型空间模型突出建筑面对街角的两个突出建筑面对街角的两个进出口进出口新设主入口以作为龙门路新设主入口以作为龙门路的延伸的延伸折线型连廊设计给人无限折线型连廊设计给人无限的展望空间的展望空间办公楼建在东侧与周边建办公楼建在东侧与周边建筑格局更融洽筑格局更融洽方案方案C C规划平面图规划平面图主要出入口主要出入口主要出入口主要出入口商务塔楼商务塔楼方案方案C C规划平面图规划平面图方案方案C C概念性草图概念性草图一层平面First floor二层平面Second floor三层平面Third floor商场：3层停车库：地下3层办公：30层方案方案C C单层平面单层平面三层以上平面方案方案C C空间模型空间模型Galleria ReferencesBCE Place Galleria,TorontoCalatravaWinter Garden,New YorkCesar PelliVitorrio Emmanuelle Galleria,MilanAllen Lambert GalleriaCalatrava 廊道空间