1、 潞潞河河名名苑苑危改危改项项目目三期三期工工程程项 目 建 议 书 北京北京 XX XX置业有限公司 置业有限公司 年 10 月年 10 月编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015项目主要 1特点 1、该项目属于公司整体转让项目，操作简单，风险性小，后续手续较为简 单，资金投入少，而实际回报率高，交易较安全。2、各项规划经济指标仍有调整余地,因此发展商受益存在上升空间，进而回 报率还可能有所提高；3、项目属于区政府重点改造项目，有税收优惠以及配地政策支持。编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 潞潞河河名苑名苑危改危改项目项目三三期工期工程项程项目关目关 2键词2、表键词表编制日期：2005 年 10 月 18 日 项目名称 项目名称 潞河名苑危改项目三期工程 潞河名苑危改项目三期工程 项目跟进项目跟进人：人：石维 项目编号项目编号项目定位：项目定位：住宅商XT05CHPA00*业 该项目开发主体为北房地产开发有限公司，主要股东理有限公司 80%项目背景项目背景。m规划建设用地：730502，容积率：22105 m2代征用地：3.12m2142000，其中住宅公寓+40760m2，商业75000m2，基基本本情情况 况 规划指标规划指标总建筑面积：地上面积：317760227760m2，地下面积60000m2其中车库 50000 m2配套：10000 m3、2土地总成本：土地总成本：35000万元，单万元，单位指位指标标1358 元元/m2（可售（可售面积）面积）其中转让费：万元，单位指标35000元/m13582（可售面积）土地成本土地成本地价款：万元，单位指标0元/m02（建筑面积）综合成本综合成本建设总投资：万元，单位指标103243元/m40052（可售面积）预计销售收入：166161万元，商业售价元/m84002，住宅售价元/m25643 市场判断市场判断该项目所处地区为通州核心区，周边已有潞河中学、潞河医院，区位与交通环境较好，住宅售价 43804650元/m2，商业售价 900017000 元/m2，社区配套日趋完善，升值潜力巨大，4、市场销售前景可观。投资收益投资收益税前利润：43180万元 税后利润：28931万元 自有资金：18916万元 利润率利润率投资利税率：投资利润率：42%权益投资回报率：16128%投投资资分分析 析 利润贡献利润贡献单位销售面积贡献：1122 元/m2土地手续 土地手续 规划手续 规划手续 手手续续情情况 况 已取得土地证、建设用地规划许可证及其他情况其他情况附件 交易方式 交易方式 交地标准交地标准七通一平 交交易易条条件 件 交易价格交易价格总价 35000，具体金额待商议后定编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 3 股权 100%转让过户，付 3,000 万元 规划修5、改到位，付 1,000 万元 完成拆迁，付 2,000 万元 开工，付 5,000 万元 销售后一个月内，付 2,000 万元 注：拆迁费用(2.2 亿)和时间进度由对方包干，我方通过专用帐户分笔打款，付一户、走一付款条件付款条件户。其他要求其他要求略 项目 项目 1、该项目区域位置优越，市场供求关系良好，区域投资建设环境持续向好,产品升值潜力大；2、后续手续较为简单，资金投入少，而实际回报率高，交易较安全；3、各项规划经济指标仍有调整余地,因此发 展商受益存在上升空间，进而回报率还可能有所提特点特点高；编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 目 目 4录 录 第一部分 第一部6、分 项目情项目情况简介 况简介.-5 5-一、项目概况.5二、项目经济技术指标.13三、项目功能分布.14四、项目进展情况.14第二部分 第二部分 项目市场项目市场分析 分析.-1 16 6-一、项目背景概述.-16-二、市场调研数据及分析.-17-三、项目前景预测及市场定位.-20-第三部分 第三部分 项目经济项目经济分析 分析.-2 20 0-一、项目转让价格及转让方式.-20-二、开发成本分析.-21-第四部分 第四部分 项目静态项目静态盈利分析 盈利分析.-2 22 2-一、项目销售情况分析：.-22-二、利润估算.-23-第五部分 第五部分 动态盈利动态盈利分析 分析.-2 24 47、-一、销售进度.-24-二、现金流量分析.-24-三、动态盈利指标.-25-第六部分 第六部分 付款与交付款与交割 割.-2 26 6-第七部分 第七部分 项目建议 项目建议.-2 27 7-一、风险评估.-27-二、投资优势.-27-编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015第一部分 第一部分 5项目情况简介 项目情况简介 一、项目概一、项目概况 况 1.1.项目名称：项目名称：潞河名苑危改项目三期工程 2.2.项目位置：项目位置：通州区新城南街 四至范围：项目南侧近邻通州区主干道玉带河大街，北侧近邻繁华的商业 中心新华大街，东接佟麟阁路，西侧紧邻新仓路，地处通州区域中心，地理位8、置 十分优越。该地区为通州区的黄金地段，也是通州区的政治、文化、教育中心。北 北 项目与北项目与北京市城区的京市城区的相对区位相对区位编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 6北 北 项目在通州区的相项目在通州区的相对区位对区位编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 73.3.项目现状：项目现状：编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 0154.4.项目周围实项目周围实 8景景编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 9编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 0155.5.10其他：其他：编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书9、字 015 11 编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 12编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 6.6.项目单位：项目单位：北京潞河房地产开发有限公司 北京潞河房地产开发有限公司是于 1996 年 9 月经北京市建委批准，在北京 市工商局正式注册的房地产开发企业。由中法苍天神代理有限公司、北京市水产 局万泉渔业公司及通州区房屋土地管理局民望房地产开发有限公司三个法人股 东共同投资组建。成立时注册资本为 1000 万元，该公司于 2002 年 12 月经国家 工商行政管理部门核准变更为注册资本 6000 万元。公司经过多年的市场竞争，现已发展为综合型的房地产10、开发经营企业，具有较大的物业综合经营规模，该公 13司已成功运作和开发了潞河名苑四员厅小区。7.7.项目开发及项目开发及转让方式转让方式 北京潞河房地产开发有限公司负责进行潞河名苑危改项目三期工程开发和 引资建设。转让方式：项目公司股权 100%转让，XX置业 100%收购。二、项目经二、项目经济技术指济技术指标标1.建设用地面积 73050 平方米，土地规划用途为住宅、公寓、配套商业及 地下配套、车库。2.总建筑面积 317760 平方米，其中，住宅部分 222000 平方米，配套公建 部分 95760 平方米。3.地上建筑面积：227760 平方米，其中，普通住宅 142000 平方米，公11、寓 40760 平方米，住宅底商 20000 平方米，商业 25000 平方米；地下建筑面积：90000 平方米，其中包括地下一层商场、车位和其他面积。4.居住区建筑高度以 30 米为主，个别建筑物控制在 55 米以下。5.容积率：居住区为 2.67，商业区为 4.5；总容积率为 3.12；绿地率：30%。6.机动车位：1220 个。编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 三、项目功三、项目功 14能分布能分布 功能分区为住宅、配套公建和地下配套、车库。四、项目进四、项目进展情况 展情况 112005 年 2 月 18 日北京市通州区发展和改革委员会转发北京市 2005 年 商12、品房屋建设计划的通知，通发改（2005）第 62 号；2.2.2004 年 4 月 2 日北京市通州区发展计划委员会转发北京市 2004 年商品房屋建设计划的通知，通计社（2004）96 号；3.3.2003 年 7 月 1 日北京市规划委员会审定设计方案通知书，2003 规审字 0542 号；4.4.2002 年 12 月 4 日北京市发展计划委员会、北京市建设委员会 关于通州区新城南街及四员厅小区继续办理前期手续的函，京计投资函（2003）第 17 号；5.5.2002 年 11 月 4 日通州区人民政府拆迁办公室关于北京潞河房地产开 发公司四员厅及新城南地区拆迁计划与方案的批复；6.6.13、2001 年 5 月 10 日通州区人民政府国有土地使用证，京通国用（2001 出）字第 054 号；7.7.2000 年 10 月 11 日通州区人民政府国有土地使用证，京通国用（2000 出）字第 075 号；8.8.2000 年 9 月 25 日通州区人民政府国有土地使用证，京通国用（2000 出）字第 074 号、077 号、078 号；9.9.1997 年 7 月 8 日北京市城市规划管理局建设用地规划许可证及附件，97规地字0129 号；1010.1997 年 5 月 4 日通县计划委员会关于转发市计委、市建委开发建设 通州镇新城南街及四员厅危改小区可行性研究报告的批复通知，（1914、97）通计编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 （基）字第 59 15号；1111.1997 年 4 月 17 日北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会关于开 发建设通州镇新城南街及四员厅危改区可行性研究报告的批复，京计基字 （1997）第 0268 号；1212.1997 年 2 月 17 日通县计划委员会关于转发市计委、市建委关于通州 镇新城南街及四员厅危改小区住宅项目建议书的批复通知，（1997）通计（基）字第 4 号；1313.1996 年 12 月 18 日北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会关于 通州镇新城南街及四员厅危改小区住宅项目建议书的批复，京计基字（1915、96）第 1029 号；1414.2001 年 7 月 3 日北京市通州区人民政府关于加快通州区旧城城市危 旧房改造的办法通证发（2001）26 号；1515.北京市潞河房地产开发有限公司营业执照；1616.2003 年 9 月 12 日北京市国土资源和房屋管理局关于授权办理新城南 街及四员厅小区国有土地使用权出让的批复京国土房管出（2003）791 号；1717.北京市潞河房地产开发有限公司股东会决议；1818.北京市潞河房地产开发有限公司营业执照。编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 第二部分 第二部分 16项目市场分析 项目市场分析 一、项目背一、项目背景概述景概述新城16、南街南临通州区主干道玉带河大街，北临繁华的商业中心新华大街，东、西紧邻佟麟阁路和新仓路，地处通州区域市中心，地理位置十分优越。该地区为 通州区的黄金地段，也是通州区的政治、文化、教育中心。1）1）通州地处东部发展带，城市功能定位为综合服务中心，又身为京城 3 个 未来新城之一，同时，“新北京总规划”将通州区定位于非常有利的发展地位。CBD 区域规模明显，媒体东移成定局，给通州区带来旺盛的需求。北编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 0152）2）八通线的开通和京通快速路的建设使得从通州到达国贸 CBD 的时间仅有 25 分钟左右，交通非常便利，而其商品房均价比北京市区低 1000 多17、元，产品升 17值空间大。3 3）04 年通州全区房地产开发完成投资额 50 亿元，比上年度增长 103；开 复工总面积540万平米，同比增长61；商品房竣工面积124万平米，同比增 长了 33；销售商品房面积 135 万平米，实现销售收入 50 亿元，分别比上年提 高了 66和 194。从区内房地产业的开发规模、发展速度、经济效益等主要指 标来衡量，在北京市远郊区县中位居前列。4、2004 年通州区房地产开发量计划 在 500 万平米左右，预计总投资近百亿元，比2003 年又有大幅提升。4）由于近两年道路交通、市政设施的快速改善，通州整体价格已由两三年 前的2600元/平米升至3600元/平18、米以上，有了较大幅度的增长。综上所述，通 州区市场供求关系良好，产品需求旺盛，政策的倾斜也使整个区域的建设投资不 断加大且持续向好，预计通州区域市场未来将成为京城投资开发的新热点。二、市场调二、市场调研数据及研数据及分析 分析 1 1.市.市场调场调研研数据数据项目 销售均价(元/m)开 发 商 物业地址 备 注 潞河名苑（一期）(住宅)北京潞河房地产开 3600发有限公司 69514760/61/6 通州银地大厦旁边 2 潞河名苑（一期）(公寓)北京潞河房地产开 4000发有限公司 80505711/22/3 通州银地大厦旁边 3 潞河名苑（一期）(公寓)北京潞河房地产开 4000发有限公司19、 80505711/22/3 通州银地大厦旁边 3 DBC 加州小 镇 北京卓越房地产开 4560 发有限公司 通州区 八通轻轨沿 线临河里站旁 81523333,尾房 3880，最高 水恋晶城 4500 北京运河新城房地 产开发有限公司 通州区 运河文化广 场东侧 89520808/0909/0287 东方夏威 夷 公寓 3300,别墅 5500，三河兴达房地产开 发有限公司 通州区 燕郊经济技 术开发区京哈路 9 号 58381001/2/3;公寓 别墅编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015运河岸上 18的院子 通州区 CBD 东.京哈 高速 2 号运潮减河北 北京泰禾房地20、产开 16600 发有限公司 岸 69598855 独栋别墅 鼎晟国际 住宅 4480，商铺 14000 北京实地房地产开 发有限公司 通州区 翠景南里(东 区)80887001/2/3/4 位于本项目东，极具可比性 摩卡空间 住宅 4380，最高 5200，地商 17000 北京祥辉房地产开 发公司 通州区 新华大街黄 金地段 80884188/288 位于本项目北 住宅 4100，地商 格瑞雅居 8000 北京宏泰旸房地产 开发有限公司 通州区 内环路 9 号 81519007/8 住宅 葵花社 4100，蓝蔚恒房地产开发 有限责任公司 通州运河西大街南侧 100 米 81537999 水21、岸长 桥长安 星园 北京中博房地产开 4280 发有限公司 通州区 京通快速路 八里桥出口 60536686/6966 尾房 住宅 4000，地商 雅丽世居 6800 北京新建房地产开 发有限公司 通州区 北苑环岛 60520606/0808 京贸国际 公寓 住宅 5700，地商 9000 北京天旭运河房地 产开发有限责任公 司 通州区 八里桥南街 16 65761111/2222/5555/6666 精装，距离本项 目 1000 米 新华联家 园 4300，最高 5600 北京新华联房地产 开发公司 通州区 新华联京津 路西南 81561111/2222/3333 加华印象 4650 北京市22、盛业房地产 开发有限公司 通州区 通胡路运河 文化广场东 500 米 89529766/76/8 6 通典铭居 北京福润达房地产 开发有限公4400 司 通州区 北苑环岛北 侧 60538171/72/7 3 珠江国际 城 住宅 4500，地商 10000 北京珠江房地产开 发有限公司 通州区 京哈高速第 一个出口京东驾校内 89595002/03 西上园(香 林郡运河)小高层：3900 板 楼：4400 北京市通州区房地 产开发总公司 通州区 新华大街东 端故城路 60560051/41 日光清城(金源泉家 园)北京市通州区房地 产开发总公4200 司 通州区 北苑南路 28 号 8153323、355/11/0 0 怡佳家园(逸秀名 园)住宅 4400 地商 13988 北京万佳房地产开 发有限公司 通州区 西门十字路 口往北100米,通惠南 路 8 号院 69549885、69546885 BDA 样本 北京嘉源置业投资 4500 有限公司 通州区 亦庄新生活 区核心地带 60590007/8/9 瑞都景园 4200 北京瑞景房地产开 发有限公司 通州区 八通轻轨九 棵树站南侧 81556666编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 2 2.市.市场调场调研研数据数据 19分析分析经过以上的市场调查，目前通州区大致的住宅价格在 4000 元/平方米以上，而就本项目所24、在区域内的调查结果样本如下：项目 销售均价(元/m)开 发 商 物业地址 备 注 鼎晟国际 住宅 4480（剩 余几套全款），商铺 14000 北京实地房地产开 发有限公司 通州区 翠景南里(东 区)80887001/2/3/4 位于本项目东，极具可比性 摩卡空间 住宅 4450（尾 房 10 余套），最高 5200，地商 17000 北京祥辉房地产开 发公司 通州区 新华大街黄 金地段 80884188/288 位于本项目北 京贸国际 公寓 公寓 5700，地商 9000 北京天旭运河房地 产开发有限责任公 司 通州区 八里桥南街 16 65761111/2222/5555/6666 精装，25、距离本项 目 1000 米 加华印象 3870 北京市盛业房地产 开发有限公司 通州区 通胡路运河 文化广场东 500 米 89529766/76/86/96 怡佳家园(逸秀名 园)住宅 4400 地商 13988 北京万佳房地产开 发有限公司 通州区 西门十字路 口往北100米,通惠南 路 8 号院 69549885、69546885 调查时间：2005 年 10 月 16 日 3 3.具.具体数体数据据分析分析：最低售价 物业类型(元/m)最高售价(元/m)平均售价(元/m)住宅 4380 4650 4515 公寓 5700 5700 5700 商铺 9000 17000 13000编号：26、2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 三、项目前三、项目前景预测及景预测及 20市场定位市场定位1、项目位于北京重点发展的六个卫星城之一，是未来北京新城项目规划的 中心。2、高速路、快速路、六环路、八通线、城市主干路构成的立体交通体系便 捷联系北京市区和其他卫星城、小城镇，为该区域发展带来无限商机。3、目前，该区域房地产价格及产品品质不高，项目价格有较大的提升空间。4、去年通州区房地产开发量计划在 500 万平米左右，总投资近百亿元，比 2003 年又有大幅提升。预计未来几年区域市场发展必将会在政策的倾斜下持续 向好。5、由于近两年道路交通、市政设施的快速改善，更拉近了与城区的距离27、。6、通州的房地产项目主要以中低档项目为主，因为较低的房价，越来越多 的包括 CBD 白领阶层到通州来买房。7、客户主要是 25 岁至 35 岁的年轻人，他们对于社区配套设施的要求是最 为活跃的。正是因为业主们对于生活的要求，未来产品将定位为配套齐全、内部环境优 越的中高档住宅小区。价格：住宅均价 4500 元/平米 公寓均价 5800 元/平米 地上商业均价 10000 元/平米（地下商业均价 6000 元/平米）客户：以 CBD 及朝阳区客群为核心客户，辐射整个东部地区 第三部分 第三部分 项目经济分析 项目经济分析 一、项目转一、项目转让价格及让价格及转让方式转让方式1、项、项目总转让价28、格目总转让价格：编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015共计 35000 万元，其中包括 22000 万元拆迁安置补偿费（转让方负责拆 迁，我方支付 22,000 万元，如有结余，归转让方；如不足，从 13,000 万元转让费中补齐）。2、项、项目转让方式：目转让方式：收购该项目公司 100%股权（“七通一平”后转让）21。二、开发成二、开发成本分析 本分析 序号 序号 费用名称 费用名称 单价单价 计算依据计算依据金 额 金 额（万元）（万元）备 注备 注1项目转让价项目转让价1101按总建筑面积35000按销售建筑面积为1358元/平方米2项目前期费项目前期费68按总建筑面积29、2163主要为可研、设计、勘查及其他费用等3基础设施费基础设施费301占地面积与建筑 基底面积差值915主要为小市政配套和绿化等4工程建设费工程建设费1514按总建筑面积48114工程建安造价5公建配套费公建配套费3500按总建筑面积35006开发期间税费开发期间税费28按综合取费890包括招标、质监、监理、竣工图、图测等7 不可预见费不可预见费按（26）316678 管理费管理费按（26）422239销售费用销售费用258按可售面积6646按预计销售收入4计取10财务费用财务费用82按可售面积2124按以上合计30，1 年贷款期计取11建设总投资建设总投资4005按可售面积103243按以上30、费用合计编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 第四部分 第四部分 22项目静态盈利分析 项目静态盈利分析 一、项目销一、项目销售情况分售情况分析：析：收入收入估算估算毛利润(1(1)住宅平均总收入 销售价（元/m）可销售面积（m）总收入（元）平均售价 4500 142000 639，000,000(2(2)公寓平均总收入 销售价（元/m）可销售面积（m）总收入（元）平均售价 5800 40760 236，408,000(3(3)商业/底商平均总收入 销售价（元/m）可销售面积（m）总收入（元）平均售价 10000/6000 45000/30000 630,000,000(4(31、4)以销售均价测算的毛利润 项 目 计算指标 综 合 单 价(元/M2)计 算 基 数(万M2)可 售 单 价(元/M2)总 价(万元)预计销售收入473831.785840150541住宅 按销售面积 4500 元/m2450014.20450063900公寓 按销售面积 5800 元/m258004.08580023641商业 按销售面积 10000 元/平方米100004.501000045000地下商业 按销售面积 6000 元/平方米60003.00600018000编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015二、利润估二、利润估算算 231建设总投资建设总投资4005按可32、售面积1032432预计销售收入预计销售收入6446按可售面积1661613营业税及附加营业税及附加355按可售面积9139按预计售价5.5计取税前利润税前利润4按可售面积1675所得税前利润43180土地增值税土地增值税5按可售面积30%105996投资利税率投资利税率42%税前利润/建设总投资销售毛利率销售毛利率7税前利润/预计销售收入26%8所得税所得税553按可售面积14250按所得税前利润33税后利润税后利润9按可售面积1122税前利润扣除所得税后利润28931投资利润率投资利润率10税后利润/建设总投资28%销售利润率销售利润率11税后利润/预计销售收入17%投入产出比投入产出比133、2预计销售收入/建设总投161%资编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 第五部分 第五部分 24动态盈利分析 动态盈利分析 一、销售进一、销售进度度在估算各年度财务收入时，按照 2006 年后期进入销售初始期，2006 年末到 2008 年初建筑工程完毕，2008 年末期成功出售完毕并已确认收入，收入主要为 销售收入，由此估算的财务收入如下：年年度度收入收入估算估算表表项 目2006年2007年2008年 合计 累计销售比例20%30%50%100%销售收入（合计）301084516275270150541二、现金流二、现金流量分析 量分析 序号 序号 项 项 目目2006 34、年 年 上半年上半年2006 年 年 下半年下半年2007 年 年 上半年 上半年 合计合计累计销售比例累计销售比例150%30%20%100%现金流入（合计现金流入（合计）2830804984816616133232销售收入2.1830804984833232166161累计投资比例累计投资比例355%25%20%100%现金流出现金流出(合计合计4)727353704913723027446建设投资4.1567832581120649103243营业税及附加4.25026228518289139土地增值税4.358292650212010599所得税4.45096630428501425035、预交所得税4.4.1341422191955补交所得税4.4.247545882265913295净现金流量净现金流量51034612799578628931编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 三、动态盈三、动态盈利指标利指标投资回收期36 个月 权益投资回报率=153 四、利润估四、利润估 25算 算（1（1）利润预测假设 公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境无重大变化；现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；赋税基准及税率无重大变化；项目建设计划如期实现；无其他不可抗力、不可预见因素造成的重大不利影响。编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 036、15 第六部分 第六部分 付款与交割付款与交割 261、总价格总价格：35，000 万元（含土地出让金、大市政费用和代征用地补偿费 用。拆迁及其他“七通一平”费用为 22,000 万元，加转让费 13,000 万元）。2、2、付款进度：付款进度：（1）股权 100%转让过户，付 3000 万元（2）规划修改到位，付 1000 万元（3）完成拆迁，付 2000 万元（4）开工，付 5000 万元（5）销售后一个月内，付 2000 万元 注：拆迁费用和时间进度由对方包干，我方通过专用帐户分笔打款，付一户、走一户。编号：2005(XX置业项目建议书 号)建书字 015 第七部分 第七部分 27项目建37、议 项目建议 一、风险评一、风险评估估1、地块自身条件不高、周边环境待持续改进，产品品质的发挥空间有限，同期市场产品竞争力大。2、操作难度在于拆迁，将该项责任交给对方，并在合同条款中尽量规避风 险（例如拆迁款的支付方式）,且由于项目地块自身限制需在方案设计上下工夫。3、未来两年内高品质、大规模楼盘的冲击和市场竞争给项目的定位与销售 速度带来一定威胁。二、投资优二、投资优势势1、该项目区域位置优越，市场供求关系良好，区域投资建设环境持续向好,产品升值潜力大；2、后续手续较为简单，资金投入少，而实际回报率高，交易较安全；3、各项规划经济指标仍有调整余地,因此发展商受益存在上升空间，进而回 报率还可能有所提高；4、从现金流和提高项目操作水平两方面，建议公司获取该项目。三、操作思三、操作思路路1、开发地块分三期进行，每期拆迁费用约 7333 万元（总拆迁费用 22000 万元）；2、每期预计投入当期建设总投资 1/3 时可以开始回款，预计首期建设投资 费用约为 7500 万（67508/3/3）；3、项目转让一期付款及修改规划付款 4000 万；4、项目启动自有资金预计 18833 万元，至项目开始收入回款。